Eiendomsmegler 7 2016 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSMEG EI

ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

LER

NR 07-2016 / ÅRGANG 78

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Jeg elsker innovasjon! SIDE 5 Hvordan flytter Oslo-borgere SIDE 22 Reguleringsplan - meglers ansvar SIDE 38

MØT NINA

Dette er Nina Lindø Irgens Hun er advokat og hadde HELPs mest fornøyde kunder i 2014. Nina er en del av landets største juridiske fagmiljø for boligkjøp.

www.help.no

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5 6 8

Jeg elsker innovasjon! En samlet eiendomsmeglingsbransje tar full kontroll over boligprisingen NEF på verdens største meglerkonferanse

VERDT Å VITE 10 12 14 15 18 20 22 24 28 30 32 33

Hedmark og Oppland – markedet fra himmel til helvete Tid for radonmåling – utleiere må måle Digitalisering vi trenger Derfor bør megler være tilstede under overtagelsen Boligmarkedet 2016 Velkommen til Vårkonferansen «Hvordan flytter Oslo-borgere» Den digitale utviklingen vil aldri gå så sakte som den gjør nå Hvitvaskingsloven og eiendomsmeglere «Lokkepris» Månedens meglerprofil: Pål Schei Husk tydelig informasjonen hvis det blir dekningssalg

MENINGER 34

10 store meglerkjeder tatt for lokkeprising slår imot oss

FAGSTOFF 35 38 37 40 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 8 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Shutterstock Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2016: Helside (240x335 mm) Halvside (205x145 mm) 1/3 side (205x98 mm) Baksiden (240x280 mm) 2. og 3. omslag (240x335 mm) Midtsidene (480x335mm)

47 47

48 11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

NEF-Kurs MVA-reguleringen i standard leieavtaler Reguleringsplan - meglers ansvar Meglers rolle der det oppstår konflikt mellom selger og kjøper under overtakelsen eller i etterkant Brukerveiledning for meglerstandardene

STUDENTER NEF møter eiendomsmeglerstudenter landet rundt

MEDLEMMER Nytt om navn Sudoku

FRITID Drømmer du om sol og sand mellom tærne i vinter?

EFFEKTIVT OG ENKELT Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag

REGI

FOTO

DRONE

VIDEO

VISO

MEDIA

lager historien

forteller historien

løfter historien

skaper interesse

viser boligen på mobil

finner kjøperen

02223 DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no www.inviso.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

JEG ELSKER INNOVASJON!

FAGSTOFF

FRITI

STYRELEDEREN FAGSTOFF HAR ORDET

KURT F. BUCK

Noen har kanskje trodd jeg er mot alt som er nytt på bakgrunn av at jeg kjeftet litt på noen såkalte innovative selskaper. Jeg har pekt på keiserens nye klær, og vært kritisk til tjenester jeg mener undergraver den trygge bolighandelen, men det betyr ikke det at jeg er imot utvikling. Det er fantastisk når noen finner nye måter å løse ting på. Ting som løser oppgaver jeg ikke selv har nok kunnskap om. At man slår sammen tjenester og produkter på nye måter, slik at jeg f.eks slipper å ha med meg både foto apparat, mobil og pc. Det er jo mye lettere når alt er i et produkt. Jeg har ofte dårlig tid, derfor elsker jeg løsninger som sparer meg tid. Tjenester som bare løser oppgavene jeg synes er rutinepreget og kjedelig. Snart handler jeg kanskje maten på nettet så slipper jeg å gå på butikken. Etterhvert blir tingene smarte også. Mulighetene til å gjøre både hus og arbeidsplass smartere blir mange. Allerede er gulvene støvsuget og gresset klippet av roboter. Snart kan bilen kjøre seg selv hjem mens jeg spiller Pokemon Go fra baksetet! Bransjen vår kommer til å oppleve økende innovasjon. Det er helt strålende. En bransje som ikke utvikler og til passer seg er død! Innen kort tid, et par år kanskje, vil «alt» som kan digi taliseres være digitalisert. Meglersystemene, offentlige registre, tinglysing og betalingssystemer vil gli sømløst over i hverandre. Annonseringen blir smartere og smartere, og lærer alle rede av sine egne data. Big data, block chane og algoritmer endrer måten vi finner kunder. Det skjer enormt mye i tiden som kommer. Det er bare å glede seg! Vi kommer til å spare masse tid! Det store spørsmålet, det som vil utgjøre forskjellen på suksess og fiasko, er hva vi som bransje velger å gjøre med denne nyvunnede tiden? Alle dere som kan eiendomsmegling og kjenner kompleksiteten i mange eiendomssalg, er kanskje enig i at

fremtidens konkurransefortrinn ikke nødvendigvis ligger i teknikken. Der følger vi hverandre trolig for tett. Det er servicenivå og kompetanse kundene våre vil sammenligne. Det tekniske systemet er spennende for oss, men kundene våre har nok et annet fokus. De er opptatt av det analoge. De vil ha en eiendomsmegler som tar vare på dem. Er du en av dem som på visning fungerer som et velkledd stativ for glanset papir ? Tilfører du visningen noe av reell verdi for kundene? Henviser du til prospektet hvis noen ringer inn med et spørsmål? Er kontraktsmøtene dine kun en formalitet, hvor målet er å få kundene til raskest mulig å signere? Minst mulig spørsmål takk! Passer denne beskri velsen til deg er jeg redd du vil få en tøff fremtid.

«Styret er opptatt av innovasjon og har derfor i sommer nedsatt et Innovasjonsutvalg, som skal gi oss innspill til det videre arbeidet med dette. En ting er uansett sikkert, kompetanse blir viktigere» De som overlever er de som tar i bruk ny og forbedret teknologi og bruker tiden til viktigere oppgaver. For å sitere min forgjenger. «Vi skal ikke gjøre mindre i fremtiden, vi skal gjøre mer.» Styret er opptatt av innovasjon og har derfor i sommer nedsatt et Innovasjonsutvalg, som skal gi oss innspill til det videre arbeidet med dette. En ting er uansett sikkert, kompetanse blir viktigere. Kompetanse anvendt til å gi kundene en bedre forståelse av hva de kjøper, hvilken risiko det innebærer og hvordan de best sikrer seg. Vi skal samarbeide med alle som ønsker oss vel, for å bidra til å skape fremtidens eiendomsmegling som sikrer den trygge bolighandelen. EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EN SAMLET EIENDOMSMEGLINGSBRANSJE TAR FULL KONTROLL OVER BOLIGPRISINGEN Faste prinsipper og hardt arbeid er fortsatt opp skriften på suksess. Oslo-meglerne har fått mye kritikk for store avvik mellom utropspris og solgtpris. Kritikken har ikke vært ubegrunnet. Forbrukerombudets gjennomgang av omsetningene i august viste at samtlige store foretak hadde svært høye avvik. Eiendomsverdi har rapportert et gjennomsnittsavvik for alle omsetninger i Oslo på nesten 15 prosent. Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge samlet meglerbransjen 21. september for å adressere prisingsproblematikken i Oslo. Finanstilsynet og Forbrukerombudet deltok i møtet. Møtet ble preget av en bred erkjennelse av behov for endringer, og klar vilje til omstilling. Det er en samlet meglerbransje som nå går fullt inn for å ta kontrollen over prisingen av oslo- boliger. Meglerne har alltid hatt god kontroll på prisingen rundt i Norge, med unntak for Oslo og

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Bergen. Historien har vist at arbeidsdelingen mellom eiendomsmeglere og takstmenn har fungert dårlig i Oslo og Bergen. Etter at eien domsmeglerne i Bergen tok ansvaret alene for prisingen, er avvikene mellom utropspris og solgtpris helt marginale. Utviklingen i Oslo gjør oss trygge på at vi skal oppnå samme resultat i dette markedet. Vi har etablert en høy bevissthet blant eiendomsmeglerne, og bransjen implementerer denne høsten strenge internkontrollrutiner, nye prisingsverktøy og en åpenhet om prisavvik. Norges Eiendomsmegler forbund og Eiendom Norge samarbeider tett og godt for å finne permanente løsninger på prisingsproblematikken. Tallene for oktober viser at bransjen så langt har redusert gjennomsnittsavviket fra nesten 15 prosent i august til 10,2 prosent i oktober. Det er en svært positiv utvikling, selv om vi ikke er i mål med dette. Vi jobber videre for å redusere

differansen til normalavvik på noen få prosent, godt innenfor tilsynsmyndighetenes uttalte for ventninger. Resultatet på sikt skal bli en vedvarende riktigere prising av boliger enn det vi har sett historisk. Dette tjener både forbrukernes og eiendomsmeglernes interesser. Og vi tror at også takstmennene vil være tjent med å levere tekniske tilstandsrapporter av høyere kvalitet, enn de gamle verdi- og lånetakstene som ikke har tilført bolig handelen særlig verdi. Norges Eiendomsmeglerforbund mener at bolighandelen vil bli tryggere ved bruk av gode tekniske tilstandsrapporter. Dette krever at takseringsbransjen reguleres, slik at forbrukerne kan være trygge på at takstmannen har nødven dig kompetanse og tilstandsrapportene holder nødvendig kvalitet. Samtidig konstaterer vi at takseringsbransjen bruker mye energi på å sette meglerbransjen i mest mulig negativt lys. Kritikken spenner fra saklig og faktaorientert til rene usakligheter mot bedre vitende. Takseringsbransjens utfall mot meglerbransjen er blottet for selvkritikk. De forbigår i stillhet at takstmenn i Oslo har priset like feil som meglere. Norges Eiendomsmeglerforbund kommer ikke til å senke argumentasjonen ned på samme nivå. All erfaring tilsier at den som konsentrerer seg om egen innsats og forbedringer, vil lykkes bedre enn den som bruker tiden på lete etter feil hos naboen. Norges Eiendomsmeglerforbund vil alltid være tilgjengelig for godt samarbeid. Derfor vil vi prioritere dialog med kloke hoder som søker gode løsninger for både forbrukere og bransjen.

– gir deg flere på visning!

98 % av alle som ser etter bolig på nett bruker FINN. FINN-annonser er effektive og har i snitt 3875 besøk. Men hva med de som ikke er innom FINN akkurat den uken du selger bolig? Basert på adferd på FINN målretter vi annonser mot relevante boligkjøpere utenfor FINN. Vi treffer de på Facebook, VG, Aftenposten, regionsavisene og e-post. Smart, enkelt og treffsikkert. Snakk med oss i FINN om den unike BLINK-teknologien! Den kan enkelt inkluderes i dine egne digitale pakker.

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

NEF PÅ VERDENS STØRSTE MEGLERKONFERANSE NEF-styret har nettopp returnert fra verdens største eiendomsmeglerkonferanse, NAR-Convention i USA. Denne gangen var Orlando vertsbyen, og over 30 000 meglere fra 62 land var deltagere i denne verdensomspennende konferansen. Her var en mengde foredrag og kurs å velge mellom hver eneste dag, med ulike temaer som markedsføring, salgsteknikk og politiske foredrag. AV RANDI HOLLINGEN, STYREMEDLEM NEF

Et av kursene styret deltok på omhandlet hvor dan det nye mediebildet påvirker kundenes valg. De nye medier endrer hvilke kanaler man må bruke for å sikre politisk innflytelse. Det vil også endre hvor kundene i boligmarkedet treffes. Den største utfordringen er at gamle teorier ikke fungerer på disse nye mediene. Prognosene før valget i USA er et godt eksempel på dette. Spillet endrer seg og tradisjonelle medier er under press. Det er interessant å knytte kontakter med eiendomsmeglere fra ulike land og erfare hvor like utfordringer vi har og samtidig hvor forskjellig vi utøver vårt yrke. I USA er det vanlig å flytte både ofte og langt. Omsetningstiden er gjerne på et halvt til ett år. NAR har ca. 1 200 000 med lemmer, og disse selger 4-5 boliger hver i året. Salgsprovisjonen er på 5-8 prosent, men denne deles ofte med en annen megler hvis denne finner kjøperen. Salgsmegleren legger sine eiendommer ut i en felles eiendomsbase for at også andre meglere skal kunne bidra til salget. Kjøperen på

sin side har engasjert en egen kjøpsmegler, slik at forhandlingene kun foregår mellom kjøps megleren og salgsmegleren. Åpne visninger er uvanlig- her er det kun privatvisninger som gjelder. Meglerforbundet NAR står sterkt, og medlem mene kalles for Realtors. For å ha alle nødvendige tilganger for å utøve yrket, må eiendomsmegleren ikke bare være medlem av nasjonale NAR, men også den statlige og regionale medlemsorganisa sjonen. I USA er det altså utenkelig å være eien domsmegler uten å være medlem i profesjons organisasjonene! 8

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Vi var med på innsettingen av NAR' s nye resident, William Brown. I sin innsettingstale p utropte han seg som en leder som gløder for pro fesjonen og har empati for alle meglere som strever i et tøft marked. Han vil jobbe for rammebetingelser som sikrer meglerne god profitt, og forsvare privat eiendomsrett uavhengig av konjunkturer og økonomiske forhold. En annen taler på konferansen var 4-stjerners general og tidligere utenriksminister Colin Powell. For en fullsatt sal med eiendomsmeglere snakket han om lederskap i tider med store for

andringer. Han fortalte engasjerende om hvordan en leder må holde fokus, ta ansvar og arbeide mot å stadig forbedre prosesser, organisasjonen og dens ansatte. Vi som har representert NEF fra lille Norge, tar med oss følelsen av stolthet som preget hele konferansen. Stoltheten av å tilhøre en yrkes gruppe som samfunnet har bruk for og som utøver den til det beste for forbrukerne. Vi er et inspirert styre som nå skal komme oss over jetlagen og gleder oss til å møte norske stolte eiendomsmeglere på Høstkonferansen!

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITI

Marthe Brenden var norsk flaggbærer under åpningsseremonien av NAR.

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

HEDMARK OG OPPLAND – MARKEDET FRA HIMMEL TIL HELVETE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

AV ESPEN STRØM, EIENDOMSMEGLER MNEF OG LEDER HEDMARK OG OPPLAND EIENDOMSMEGLERFORENING

Innlandsfylkene har et av landets laveste gjennomsnittlige boligpriser og lønnsnivå. Det sier seg selv med den unike beliggenheten vi har, at markedet varierer fra topp til bunn. Markeder som Hamar, Gjøvik, Elverum og Lillehammer topper boligprisstatistikkene i vårt området. På fritids markedet er Trysil kommune den kommunen i Norge hvor det selges flest fritidsboliger. I vårt marked har vi økning i befolkningen, per i dag totalt ca. 400.000 mennesker. Over flere år har vi hatt en massiv utvidelse av veifor bindelsene fra hovedstaden for lett å komme seg til de fantastiske naturområdene vi har i Innlandet som Valdres, Gudbrandsdalen, Ringsakerfjellet, Hedmarksvidda, Trysil og Østerdalen, med kjøretid fra 1-3 timer. For bolig markedet er også utvidelsen av dobbeltspor på jernbanen avgjørende for at Hamar har sterk prisvekst, faktisk en av de sterkeste prisvekstene i landet. Totalt selges det i Hedmark og Oppland ca. 7000 eiendommer per år. Gjennomsnittlig pris per bolig er ca. kr. 2.200.000,-. Av alle salgene selges flere eiendommer over prisantydning enn under. 44 % av boligene har siste året blitt solgt over prisantydningen, noe som sier at vi har et velfungerende marked. Ut fra vår beliggenhet har vi alle ytterkanter som nedlagte bensinstasjoner ved svenskegrensen til de feteste hyttepallassene på Hafjell. Det omsettes mengder av de enkleste hyttene uten vann, vei og strøm og fantastiske ærverdige villaer på Domkirkeodden på Hamar. Dette er litt av vår hverdag som megler i Innlandet. Gjennomsnittlig går det 59 dager for å få solgt en eien dom i Innlandet. Det er fritidsboligene som har den leng ste omsetningstiden på ca. 110 dager i snitt. Markedene er like for begge våre fylker med bare små differanser. Boligmarkedet er stabilt med store lokale variasjoner uten de store stigningene eller nedgangene. Dette på grunn av at vi har geografisk store området og en svært høy andel av mennesker som mottar sin lønn fra det offentlige. Dette betyr stabilt og sikkert arbeidsmarked. Årsaken til store variasjoner i boligmarkedet er at det er en stor andel av kommunene i vårt marked som har befolkningsnedgang og fraflytting/sentralisering. Disse kommunene har vesentlig mer uforutsigbart boligmarked med lave boligpriser og lang omsetningstid. Vi som eiendomsmeglere i Hedmark og Oppland har stor tro på våre områder for fremtiden. Proppfullt av muligheter til opplevelser i naturen, stabilt klima i alle årstider samt raskt å komme seg til og fra Innlandet fra de sentrale områdene som Gardermoen og Oslo. 10

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

M M I H V L E H

ige nittl s m o jenn unike g e t n aves med de l s t de elv v lan er seg s a t si re e ha vå. Det et n e k i sfyl lønnsn marked d n a l t g «Inn riser o vi har, a n» p n g boli enheten p til bu op gg M beli er fra t TRØ r EN S e ESP vari

M V

DET NÆRMER SEG DESEMBER, OG TRADISJONEN TRO, ARRANGERER VI OGSÅ I ÅR JULEKALENDER FOR VÅRE GODE MEGLERVENNER. Det blir som vanlig store vinnersjanser og mange fine premier! Meld deg på allerde i dag, så mottar du epost med link til hver luke i hele desember. Du kan åpne lukene fra PC, nettbrett eller mobil. Registrering: www.potectorforsikring.julekalender.no

www.potectorforsikring.julekalender.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

TID FOR RADONMÅLING – UTLEIERE MÅ MÅLE Vinteren er sesong for radonmåling. Alle bør måle hjemmet sitt. Utleiere har imidlertid et særlig ansvar. I boliger som leies ut er det nemlig krav med grenser for radon, og utleier er forpliktet til å dokumentere radonnivået. AV BÅRD OLSEN, STATENS STRÅLEVERN

Radon er en radioaktiv gass som dannes naturlig i grunnen. Siden radon er en gass, kan den trans porteres med jordluften i bakken. Gjennom utettheter i konstruksjonen kan jordluft og radon trenge inn hus og andre bygninger. Hushold ningsvann fra borebrønn kan også være en kilde til radon i inneluft, ved at radon frigjøres til inne luften når vannet brukes. ØKT RISIKO FOR LUNGEKREFT

Radon i inneluft øker risikoen for å få lungekreft senere i livet. Risikoen blir høyere jo høyere radonnivået er og jo lenger du bor og oppholder deg ved et gitt nivå. Verdens helseorganisasjon (WHO) fremholder radon som den viktigste år saken til lungekreft etter aktiv røyking. En sterk synergieffekt gjør at røykere og tidligere røykere har en betydelig høyere risikoøkning fra radon, enn de som aldri har røykt. Imidlertid kan også aldri-røykere utvikle lungekreft som følge av radoneksponering. Norge er blant de landene i verden med de største radonutfordringene. Geologiske forhold og et kaldt klima med oppvarming av husene og lite lufting, gjør at gjennomsnittlig radon konsentrasjon i norske hjem er blant de høyeste i verden. Beregninger viser at radon medvirker til rundt 300 lungekreftdødsfall hvert år her i landet. Også andre helseeffekter fra radon er studert, men man kan ikke trekke sikre konklu sjoner på annet enn sammenhengen med økt lungekreftrisiko. 12

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

GRENSEVERDIER FOR UTLEIEBOLIGER

I utgangspunktet gir enhver radoneksponering en liten risikoøkning. Målet er derfor å holde radonnivåene så lave som det er praktisk mulig å få til. I tillegg er det gitt grenser. For boliger hvor eier selv bor er grensene anbefalinger. Strålevernet oppfordrer alle til å måle, men dette er opp til eier selv å gjøre i sitt hus. Derimot for utleie boliger, er grensene forskriftsfestet i strålevern forskriften. Det betyr at alle som leier ut boliger er ansvarlig for at radonnivået oppfyller grensene. Tiltaksgrense for radonnivået, i årsmiddelverdi, er 100 becquerel per kubikkmeter (Bq/m3). Dette betyr at dersom man måler radonnivåer høyere enn 100 Bq/m3 i utleieboligen, for eksempel 150, 400 eller 2000 Bq/m3, må utleier gjøre radon reduserende tiltak for at nivåene skal bli så lave

som praktisk mulig. I tillegg er det satt en grense verdi som radonnivået, i årsmiddelverdi, skal være under. Denne grenseverdien er 200 Bq/m3. Etter at tiltak for å redusere radonnivået er gjennomført, skal nivået være under grense verdien på 200 Bq/m3, men nivået trenger ikke nødvendigvis å komme under 100 Bq/m3. Poenget med den lavere tiltaksgrensen er viktig heten av å redusere radonnivåene til så lavt det er praktisk mulig å få til. Radonkravene i strålevernforskriften trådte i kraft 1. januar 2014. Kravene gjelder alle typer utleieboliger, både offentlige og private. Også utleie av en del av eget hus, for eksempel en sokkelleilighet, er omfattet. Det er utleiers ansvar å kunne dokumentere at radonnivåene i utleie boligen oppfyller grensene, både overfor leietaker og overfor tilsynsmyndigheter. Reglene gjelder også utleie som startet før 2014. TILSYN

Det vil i hovedsak være kommunene som fører tilsyn med radonnivået i utleieboliger. Det er folkehelseloven og den generelle forskriften om miljørettet helsevern som gir kommunene dette ansvaret. I sitt tilsynsarbeid skal kommunene legge strålevernforskriftens radongrenser til grunn. Dette fremgår blant annet av et rundskriv fra Helsedirektoratet (IS-8/2013) og av en nylig utgitt veileder til kommunene (Helsedirektoratet, IS-2409). I tillegg er Strålevernet tilsynsmyndig het for etterlevelsen av strålevernforskriften.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

MÅLING AV RADON

En radonmåling skal foregå over en periode på minst to måneder innenfor vinterhalvåret. Det vil si mellom midten av oktober og midten av april. Årsaken er at radonkonsentrasjonen i en bolig varierer mye fra dag til dag og fra uke til uke. I tillegg er radonnivået høyest og mest stabilt om vinteren. Måleresultatet omregnes til en års middelverdi som er grunnlaget for sammenlig ning med radongrensene. Målinger over kortere tid enn to måneder, eller målinger om sommeren, kan aldri frikjenne en bolig for høye radonnivåer. Det er enkelt å måle radon, og boligeiere og utleiere kan fint gjøre dette selv. I en bolig skal det måles i minst to oppholdsrom. Både spor filmer og elektroniske måleapparater kan benyttes til målingen. Fremgangsmåten er uansett den samme. Måleutstyret kan enkelt bestilles og huseier kan selv plassere dette ut i boligen. For utleiere er det viktig å få dokumentasjon på målingen. Ved bruk av sporfilmer får du en målerapporten. Elektroniske måleapparater har

ikke alltid muligheten for dokumentasjon, så dette bør undersøkes på forhånd. I boligblokker måles leiligheter med bakke kontakt og i leiligheter i etasjen over. I etasjer høyere enn dette er det vanligvis ikke nødvendig å måle radon. Unntaket er i terrasseblokker og lignende, hvor flere etasjer kan være i kontakt med bakken. Strålevernet har gitt ut en måleprosedyre for radon i boliger (2013). Strålevernforskriftens krav til utleieboliger er knyttet opp til prose dyren, og utleiere må forsikre seg om at denne følges når de måler radon i utleieboligen. For boligeiere generelt er det anbefalt at man følger prosedyren. OPPLYSNINGER OM RADONNIVÅ VED BOLIGSALG

Mange kommuner har foretatt kartlegginger av radon. I tillegg har Strålevernet og Norges geologiske undersøkelse gitt ut et nasjonalt akt somhetskart. Både aktsomhetskartet og andre

kartlegginger av radon gir informasjon om hvor utsatt et større område er. Derimot kan de aldri si noe om radonnivået i et enkelthus. Til det må det en måling til. Informasjon om radonnivået i en bolig er av interesse for en boligkjøper. Det samme gjelder dersom det er gjort radonreduserende tiltak. Slike tiltak krever oppfølging og vedlikehold for at de skal fungere optimalt. Det er ikke noe krav om å ha gjennomført en radonmåling før boligsalg. Imidlertid er det mange som allerede har målt, og en del har også gjort tiltak for å få ned høye nivåer. Avhendingslova har krav om selgers opp lysningsplikt, og boligkjøpere skal få kjennskap til utførte radonmålinger og -tiltak. Det finnes også rettspraksis hvor boligkjøp er opphevet som følge av manglede opplysninger om radon fra boligselger. Se Strålevernets nettside www.nrpa.no/radon for mer informasjon om radon.

Se Strålevernets nettside www.nrpa.no/radon for mer informasjon om radon

Les mer på nef.no under «Fordelsprogram»

GLE

BUND

N E F

RGES

ENDOM

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

NEF FORDELSPROGRAM

FORDELSPROGRAM

SMARTHOTEL OSLO

ZEEKIT - business in motion

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

DIGITALISERING VI TRENGER Tre områder der teknologi kan hjelpe både eiendomsmegler og forbruker AV CARSTEN PIHL, FORBRUKERRÅDGIVER FOR BOLIGHANDELEN I NEF

Vi har tidligere presentert kartet over hvem som arbeider med digitalisering av boligsalg og eien domsmegling. Mye av digitaliseringen skjer enten på forbrukernes side, eller på eiendomsmeglernes side. Men det er ganske lite som skjer i skjæringspunktet mellom eiendomsmeglere og boligselgere/ boligkjøpere. Det er der mye kan gjøres for å gjøre bolighandel tryggere for selgerne og kjøperne, samtidig som eiendomsmeglerne får frigjort tid til å drive god rådgivning til selger og kjøper. Her har jeg tatt tak i noen av de områdene der det oftest kommer spørsmål fra forbrukere - og hvor teknologisk utvikling kan hjelpe:

Sjekk av finansiering

Sjekk av salgsoppgaver før de publiseres

I dag skjer sjekk av finansiering manuelt. Mange ganger tas en telefon til banken, noen ganger holder finansieringsplanen. Men dette tar tid, og risikoen for glipp (eller at banken ikke tar telefonen) er til stede. Finansieringssjekk er et område som burde vært digitalisert. Meglersystemene kan kontakte banksystemene og få grønt, gult eller rødt lys for om finansierin gen er i orden. Både lånetilsagn og eventuell egenkapital. En liten «clearingsentral» i midten kan sørge for at det ikke kommer for mye infor masjon om hvor stor limiten er mm.

Jeg får for ofte henvendelser om salgsoppgaver som er unøyaktige, eller der salgsoppgaven sier en ting, mens takstmannens rapport noe annet. Her kan det lages forholdsvis e nkle script som sjekker at man bruker samme begreper hele veien. For «oppusset» er ikke det samme som «rehabilitert». Systemet kan da varsle eien domsmegleren om småfeil. (Og alt dette i påvente av robot-skriveren som lager salgsoppgaver automatisk basert på faktisk informasjon innhentet av eiendomsmegleren og databaser robotene har tilgang til. Det kommer, det også!)

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Bedre sending av bud I dag brukes stort sett SMS til å sende bud frem og tilbake mellom eiendomsmegler, selger og budgivere. SMS er bra av to årsaker: Det er enkelt, og alle har det. Men det er mange haker med SMS også: Man vet ikke om beskjedene har kommet frem, man vet ikke om mottageren har sett dem. I tillegg er ikke avsenderen egentlig legitimert eller verifisert. Ved å bruke chatløsninger med legitimasjon, vil man kunne ha mye bedre sikkerhet for at a) man er i kontakt med den man sier man er i kontakt med (med innlogging via for eksempel Bankid vil man jo ha sørget for legitimasjon med en gang), b) man vi se når mottageren har fått informasjonen c) man kan se når mottageren har lest informasjonen (i alle fall sett den). Dermed er sikkerheten i budrunden mye bedre ivaretatt, til glede for selger, kjøper og eien domsmegler. I tillegg innbyr chatløsninger til dialog mellom budgiver og eiendomsmegler, samtidig som de ivaretar kravene til dokumenta sjon. Dermed kan eiendomsmeglerjobben gjøres mye bedre - og sikrere.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

DERFOR BØR MEGLER VÆRE TILSTEDE UNDER OVERTAGELSEN Kundetilfredsheten øker betraktelig når megler er med på overtagelsen, dermed ble det praksis hos Aktiv! AV KRISTIN KABBE, MARKEDSSJEF, AKTIV EIENDOMSMEGLING

I dag tilbyr alle meglere hos Aktiv å bli med på overtagelse. Og det er ikke uten grunn. Dersom megler er tilstede under boligbyttet, øker nemlig kundetilfredsheten betraktelig, viser tall fra en fersk undersøkelse fra Barcode Intelligence. Kundeundersøkelsen, der over 1000 selger og kjøpere ble analysert, viste blant annet at både tilliten til Aktiv og den generelle tilfredsheten økte fra svært fornøyde til begeistrede hos selger og fra likegyldige til fornøyde hos kjøper da megler ble med på overtagelsen. Dette bekrefter Karianne Amlie, megler og hoved aksjonær i Aktiv Grønland Bjørvika, som ikke opplever resultatet av kundeundersøkelsen som overraskende. – Overtagelsen er kanskje den største milepælen når det kommer til boligbytte, og da er det klart at vi fra Aktiv må være tilstede når nøklene bytter eier, sier Amlie. Hos Aktiv Grønland Bjørvika har de god erfaring med den nye strategien, som er et ledd i å øke kundetilfreds heten hos kjeden. Kundene reagerer positivt, og særlig

yngre, usikre førstegangskjøpere synes meglers tilstede værelse føles ekstra betryggende. Eiendomsmeglerne opp lever også at det gjerne er færre komplikasjoner i etterkant dersom de har vært tilstede under boligbyttet. – For mange er en overtagelse emosjonell og symbolsk, mens for andre er det kun en formalitet. Uavhengig av tilfelle, er det viktig at overleveringen finner sted på ryddig vis og med et smil om munnen, understreker hun. Amlie mener at overtagelsen er viktig for både kjøper og selger. Den skal være godt forberedt, trygg og effektiv. Under overleveringen kan gjerne spørsmål dukke opp, og om megler er tilstede kan disse spørsmålene ofte bli avklart på stedet. – Begge bør ha en profesjonell og nøytral part de kan lene seg til dersom uoverensstemmelser skulle oppstå. Vi i Aktiv mener det er viktig at både kjøper og selger skal føle seg trygge og ivare tatt helt fra begynnelse til slutt i salgs prosessen, avslutter hun.

KARIANNE AMLIE

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Eiendomsmegling har fĂĽtt et nytt symbol

& Partners Norges nye selveide meglerkjede Partners er en ny meglerkjede bestående av bl.a. Nordvik & Partners, Schala & Partners, Gjestvang & Partners, Leinæs & Partners, Møller & Partners, Aursnes & Partners, Bakke Sørvik & Partners, Olden & Partners. Kjeden har nå 22 meglerkontor og flere er på vei med. Styret består av deltakende meglere, samt Robert Fauske og Christian Berg, gründerne av meglerkjeden PRIVATmegleren. Alle meglerkontorene har eget navn, eget eierskap og eier til sammen 75 % av kjeden. Kjedetilknytningen er gjennom en felles aksjonæravtale. Meglerkontorene har stor frihet, får alle stordriftsfordeler, og vil nyte godt av kjedens vekst, både på kontor- og kjedenivå.

Har du lyst til å være med å bygge og eie en frittstående eiendomsmeglerkjede med noen av landets beste meglere?

Ta kontakt med Christian Berg på 977 63 395, eller Robert Fauske på tlf: 907 84 288. Vi lover deg full konfidensialitet.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

BOLIGMARKEDET 2016 Konferansen «Boligmarkedet 2016» ble arrangert for femte gang i Oslo Konserthus 19. oktober. Temaer som boligboble, statsbudsjett, renter, befolkning og boligbygging ble tatt opp av foredragsholderne. AV SVEIN STRØMNES, NEF

Blant foredragsholderne var statssekretær Tore Vamraak fra Finansdepartementet som holdt innlegg om hvordan regjeringen fortløpende vurderer situasjonen i boligmarkedet. Han kunne blant annet avsløre at han ikke så for seg noen lemping på kredittkravene til boliglån. Professor Erling Røed Larsen fra BI holdt et underholdene og godt innlegg om hvorvidt boligprisene er bærekraftige. Larsen kastet også ut en brannfakkel om å bygge boliger der det i dag er kolonihager for å dekke opp behovet for nye boliger i hovedstaden. Vi fikk også høre gode foredrag fra makroøkonom i Storebrand, Olav Chen, som kom med sine betraktninger om bolig som investeringsobjekt, fra Geir Olav Iversen i Insight One som kunne fortelle om hvilke forhold som gjør at folk bosetter seg der de gjør og fra sjeføkonom Neste Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk «Boligmarkedet» analyse, som la fram en fersk konjunkturfinner sted i rapport med prognoser for bolig Oslo Konserthus bygging og boligprisvekst. 22. mars 2017, Konferansen ble avsluttet av Hanna så det er bare Elise Marcussen som er byråd for å holde av byutvikling i Oslo. Hun har en enorm datoen i utfordring i å forsøke å tilrettelegge for kalenderen! tilstrekkelig boligbygging, men hun mente at byrådet hadde en plan for å få bedre kontroll på situasjonen. 18

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

BMW iPerformance

www.bmw.no

ELEKTRISK LEDER HELT NYE BMW X5 iPERFORMANCE

Helt nye BMW X5 iPerformance er en komplett plug-in hybrid med xDrive intelligent firehjulsdrift som gir optimalt veigrep og dynamiske kjøreegenskaper. Den ladbare elektriske motoren lar deg kjøre utslippsfritt inntil 31 km* opp til 120 km/t. I tillegg tar den kraftige BMW TwinPower Turbo bensinmotoren ansvar for å få deg hele veien frem til hytta. 0-100 km/t går unna på kjappe 6,8 sekunder, og bagasjerommet byr på romslige 500 liter. BMW X5 iPerformance

Fra kr 765.900,-** * Rekkevidde vil variere med kjøremønster, temperatur og ladetilstand. **Pris er inkl. frakt og lev.omkost. Årsavgift kommer i tillegg. Forbruk bl. kjøring: 0,33 l/mil, CO2-utslipp: 77 g/km. Bilde kan avvike fra tilbudt modell.

Ren kjøreglede

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

VELKOMMEN TIL VÅRKONFERANSEN I TRONDHEIM 10.-12. MAI 2017

Trøndelag eiendomsmeglerforening håper du kommer til Trondheim

Her står vi på takterrassen til Clarion hotell hvor vårkonferansen skal være med byen i bakgrunnen. Fra venstre: Nestleder Elisabeth M. Leth-Olsen, Leder Linda Husby, Kasserer Elisabeth B. Sylten, Studieleder Kirsti Næss Olsen.

Bakklandet i Trondheim

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

Alle foto fra Trondheim: CH/Visit Norway.com

Nidarosdomen i Trondheim

Gamle Bybro, Nidelva i Trondheim

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

«HVORDAN FLYTTER OSLO-BORGERE» Andelen av yngre tilflyttere til Oslo har aldri vært større, og byen er spådd en voldsom befolkningsøkning i årene som kommer. Bydeler tiltrekker seg nye befolkningssegmenter og skillene mellom øst og vest blir tydeligere, men blir også mer sammensatt. Norges hovedstad er i stadig forandring. AV CARL CHRISTIAN MATHIESEN - ANALYTIKER INSIGHTONE NORDIC

FLYTTEMØNSTERET I OSLO

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

i- og til Oslo vest, og er kraftig segregert. Deres barn bosetter seg som regel i hjemtraktene som voksen (Oslo vest og videre vestover). Oslo vest blir i boken «Elite og klasse i et egalitært samfunn» beskrevet som en gyllen ghetto. Det vil si et homo gent område med høy ansamling av etniske norske (derfor «ghetto»). Nabolagene består av dyre ene boliger med romslige hager. Befolkningen har høy utdanning og skolene i området er svært etter traktet. Kriminalitetsraten er svært mye lavere enn i de andre Oslo-bydelene. I andre globale storbyer er mange av disse «gyldne ghettoene» ofte inn gjerdede nabolag med eget vakthold – såkalte «gated communities». Dette er et fenomen som brer om seg med stor hastighet. I 2008 kom det første inngjerdede nabolaget i Malmø i Sverige, og mange mener dette snart kommer til Norge, hvor de aller rikeste gjerder seg inne. Det er imidlertid stor politisk motstand mot å godta slike inngjerd inger, som kan oppfattes som å beskytte seg mot «bermen» og skape ytterligere segregering. Segregeringen i Oslo er imidlertid ikke så dunkel som vi stadig hører. I følge InsightOnes flyttedata, flytter stadig flere ressurssterke mennesker til Oslos indre øst enn tidligere. En av årsakene til dette er den økende tilflyttingen til de sentrumsnære områdene.

Carl Christian Mathiesen jobber som analytiker i analysebyrået InsightOne. Carl Christian er spesialisert innen geodemografisk analyse, handel, politisk velgersegmentering og forbrukeratferd carl@insightone.no

Ikke alle er fornøyd med gentrifiseringen av Grønland i Oslo Foto: Irene Blackfield

Vi leser nesten daglig om boliger i Oslo som går rekordhøyt over takst, om lokkepriser og om hvilke bydeler som har hatt høyest vekst. Vi leser imidlertid ikke like ofte om hvorfor vi flytter til de områdene vi flytter til. Det er mange faktorer som påvirker valg av boligområde, men det er to grunnleggende drivere: Økonomisk kapital - hvor mye penger du har og ønsker å bruke på bolig, og sosial aspirasjon - hvilke mennesker du ønsker å omgås (i ditt nabolag). Det er en kjensgjerning at ikke-vestlige innvandrere som flytter til Oslo, som regel flytter til rimelige områder. Dette skyldes hovedsakelig økonomiske ressurser, men også på grunn av sosial og kulturell tilhørighet: Det viser seg nemlig at ikke-vestlige innvandrere med god utdanning og høy inntekt heller preferer å bosette seg på Oslo øst fordi de føler en sterkere tilknyt ning til naboene. Etniske norske Oslo-borgere har som regel et aspirasjonskompass som peker vestover: Drømmen om det gode liv på Oslo vest lever fortsatt i beste velgående. De som flytter inn til Oslo fra en annen kommune, bosetter seg ofte i de sentrumsnære bydelene. St. Hanshaugen, Frogner og Grüner løkka er de tre bydelene som har høyest andel tilflyttere fra andre kommuner enn Oslo (hhv. 34 %, 33 % og 32 %), mens Stovner, Østensjø og Grorud er de bydelene med lavest andel (alle 20 %). Dette har selvsagt mye med sentralitet å gjøre, da mange unge flytter til Oslo for å studere og ønsker å bo nære utdanningsinstitusjonene. Hele 62 % av de som flytter til Oslo fra en annen kommune er nemlig under 30 år. Denne gruppen er godt vant da 52 % av de flytter fra en enebolig, mens kun 7 % av de flytter til en enebolig i Oslo. 79 % av disse flytter inn i leiligheter, noe som for øvrig speiler boligmassestrukturen i Oslo. Oslo-borgere som bor i sentrale områder har en relativt lav bofasthet (den tiden vi bor i en bolig). Denne bofastheten øker ved avtakende sentralitet, og er langt høyere i Oslo øst enn indre Oslo. Inn tektseliten i Oslo bor og flytter nesten utelukkende

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

GENTRIFISERING – STORBYPARADOKSET

Som et resultat av denne økende tilflyttingen til indre Oslo, har flere bydeler blitt gentrifisert. Gentrifisering er et kulturelt og økonomisk fenomen som innebærer at sentrumsnære arbeiderklasseområder forvandles til områder for mer ressurssterke befolkningsgrupper. Personer fra høyere sosiale lag, som akademikere og kunst nere, flytter inn og påvirker området i positiv retning. Det er ofte i forbindelse med kommunale vedtak om å «ruste opp bydelen» som gjør at de opprinnelige beboerne får høyere leie, og blir presset ut i mindre attraktive områder hvor leien er lavere. Et eksempel er Grünerløkka som tidligere var en bydel for arbeidsklassen, som snart er «gjennomgentrifisert» med primært unge og ny etablerte par med høy utdanning. Tøyen er i dag inne i en gentrifiseringsprosess, der bydelen har endret sin demografiske sammensetning og fått høyere boligpriser de siste årene. I dag fremstår Tøyen som noe helt annet enn for bare 10-15 år siden. Det finnes mange meninger om hvorvidt denne gentrifiseringen av Oslo er heldig eller uheldig. Det er alltid positivt at områder investeres i og utvikles for fremtiden: En rekke studier viser blant annet at kriminaliteten reduseres for det aktuelle området, og bygninger bevares og for valtes på en helt annen måte. I en rekke tiår hadde Oslo en svak befolkningsvekst, men da bydel Grünerløkka fikk en endret demografisk sammensetning på 1990-tallet, ble Oslo en langt mer attraktiv by å bo i enn tidligere. Andelen av innvandrere fra ikke-vestlige land ble sterkt redusert i indre by, men økte betydelig i den østlige Oslo-bydelen Grorud og i Oslos nabo kommuner. For familiene som presses ut er dette selvfølgelig lite heldig – men dette er markeds liberalismens mekanismer, hvor etterspørsels overskuddet k ontrollerer prisene. For å oppsummere, vil et åpenbart gentri fiseringstilfelle øke boligetterspørselen i det aktu elle området, endre den demografiske sammen setningen og oppgradere bygning- og kulturmassen i området. ET MER URBANT NORGE

Urbaniseringen av Norge har de siste årene vært betydelig. I dag er det ca. 81 % av befolkningen som bor i et tettsted – til sammenligning var det 70 % i 1990, 58 % i 1965 og kun 12 % i 1845 (SSB). Denne urbaniseringen skyldes blant annet et større arbeidsmarked i byene, færre arbeids plasser i primærnæringene, høy innvandring og en forbedret infrastruktur i Norge. Hvis vi skal se i verden for øvrig, bor ca. halv parten av verdens befolkning i byer i dag, og i 2050 er det spådd at ca. 70 % vil gjøre det samme. Dette er også en betydelig vekst. I følge den svenske økonomen Kjell A. Nord ström, som har skrevet boken «Urban Express», vil Norge bli enda mer urbant enn i dag. Han

InsightOne har delt inn Norges befolkning i 13 forbrukersegmenter basert på statistiske data

mener det er to hovedfaktorer som leder oss til byene: Den ene er at vi mennesker er avhengig av nærhet til andre, og den andre er at vi er langt mer kunnskapstørste i dag enn tidligere. Nord ström mener videre at jordbrukssubsidiene og andre statlige tiltak, som har begrenset den norske urbaniseringen, ikke kan vare evig. Det er ingen grunn til å utsette urbaniseringen, påpeker han. En av de største utfordringene vil være å få de unge høyt utdannede menneskene til å bosette seg utenfor byene. Tidligere var det slik at de som bodde i utkant-Norge fikk flere barn enn de som bodde i Oslo, men dette har nå jevnet seg ut. Dermed blir bygdene både tappet av utflytting, og av tap av antall fødte barn. Trendene viser at stadig færre distriktsfødte Oslo-borgere flytter tilbake til hjemstedet, og flere velger å bli boende med barn – iallfall frem til de trenger mer plass. Da flytter de som regel til en Akershus-kommune hvor boligprisene er lavere. «FUGLER AV SAMME FJÆR FLYR SAMMEN»

Vi ser altså en sterk tendens til at vi flytter til byene – vi klynger oss sammen med de vi kan identifisere oss med. Et kinesisk ordtak fra 1500-tallet heter «birds of a feather flock together» - fugler av samme fjær flyr sammen. I følge evo lusjonsvitenskapen holder de ikke bare sammen, men de får også gradvis likere atferd. Disse antag elsene kan overføres til oss mennesker, hvor vi (iallfall de fleste av oss) aspirerer mot å bli godtatt og likt i gruppen vi ønsker å tilhøre. Det at vi nettopp klynger oss sammen med likesinnede legger til rette for geodemografiske analyseverktøy. BEFOLKNINGSSEGMENTERING

InsightOne har enerett på det geodemografiske segmenteringssystemet Mosaic i Norden. Dette systemet er primært et nabolagverktøy, som beskriver hvilke typer mennesker som utgjør et

bestemt nabolag, og hva som kjennetegner disse. Hver eneste boligadresse og hver eneste person er klassifisert med ett av 44 segmenter. Hvilket seg ment du er klassifisert som, avhenger blant annet av hvilken bolig du bor i, og hvordan den demo grafiske sammensetningen i nabolaget ditt ser ut. I fjorårets november-utgave (2015) av «Eien domsmegleren» ble hele medlemsbasen til Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) klassifisert med Mosaic, basert på medlemmenes bostedsadresser. InsightOne kunne da avsløre at 23 % av NEFs medlemmer bodde på en adresse som var klassi fisert som «Solsiden», som er det mest ressursster ke segmentet og bor på de beste adressene i- og rundt byene. 18 % av medlemmene kunne kalle seg for en «Nybygger», som ofte er store familier i etableringsfasen, og som bor i nye eneboliger litt utenfor de største byene. 10 % av medlem mene levde et hektisk liv som «Storbypuls», og bodde i nabolag med et høyt utdanningsnivå i en av de største byene. I tillegg var det en overre presentasjon i segmentet «Grått gull», hvor det befinner seg en høy andel ressurssterke arbeids takere som snart skal inn i en romslig pensjonist tilværelse. NY FLYTTERAPPORT

Med segmenteringssystemet til InsightOne, kan eiendomsmeglere og boligutviklere få mer «myk innsikt» om de som bor- og flytter til et bestemt område. Innsikten blir blant annet kapitalisert gjennom InsightOnes nye flytterapport som også har til hensikt å gi uttømmende innsikt om de som bor i et bestemt område, og de som har flyttet til dette området de siste fem årene. Rapporten vil avdekke hvor tilflytterne flyttet fra, hvilken bolig de bodde i tidligere, hvor gamle de var når de flyttet, hvor lenge de bodde i forrige bolig og en rekke andre interessante fakta om tilflytterne. For mer informasjon om rapporten, ta kontakt med InsightOne i Norge. EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

DEN DIGITALE

UTVIKLINGEN VIL ALDRI GÅ SÅ SAKTE SOM DEN GJØR NÅ

Dette var hovedpoenget til konsernsjef i Schibsted, Rolv Erik Ryssdal, da han nylig åpnet konferansen Schibsted Next i Folketeatret. På konferansen delte vi i Schibsted innsikt, tanker og planer rundt vår virksomhet. Samme uke fikk jeg anledning til å møte produkt ansvarlige for Eiendom fra alle våre europeiske markeder, og høre deres tanker rundt utviklingen, og ikke minst samarbeidet de har med bransjen i sine hjemmemarkeder. AV JOHAN FREDRIK HØVÅS, FINN.NO

SCHIBSTED HAR TRO PÅ MEGLERROLLEN – OGSÅ I EN DIGITAL FREMTID

I Schibsted har vi tro på megleren, forutsatt at også megleren utvikler sine tjenester i tråd med forbrukerens ønsker og mulighetene teknologien gir. Norge skiller seg ut med høy andel salg som er gjennom megler, 98%, men også på flere andre områder. En beskyttet tittel, eksklusive oppdrag, flere salg per eiendomsmegler, antagelig betydelig mer tid brukt per oppdrag, og en kostnad som likevel er på nivå med hva forbruker betaler i de landene vi har sammenlignet med (Sverige, Finland, Spania, Frankrike, Italia, Østerrike, Ungarn). Selv om kvaliteten på meglertjenesten er lavere i flere av landene vi sammenlignet med, velger likevel de fleste forbrukerne å bruke en megler 24

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

når de selger (Italia og Ungarn litt under 50%, over i alle de andre). I Schibsted har vi derfor ingen intensjon om å «disrupte» eller overta meglerrollen. Vi ønsker i stedet å se hvordan vi kan utvikle våre tjenester så de er tilpasset profesjonelle, og bidra der vi kan for at megleren også kan utvikle sine tjenester for å møte morgendagens forbrukerkrav. DIGITALISERING GIR BÅDE UTFORDRINGER OG MULIGHETER FOR AKTØRENE I VERDIKJEDEN

I den nye digitale forbrukerreisen, fra et hjem til et nytt, er vi alle i teorien tilgjengelig for for brukeren hele veien. Det skaper både nye samar beidsmuligheter og potensielle konkurranseflater oss imellom - vi i FINN med våre kolleger i

Schibsted, og eiendomsbransjen. Vi ønsker der for å gjøre vårt for at vi har en god og åpen dialog med bransjen og aktørene, for å sikre at vi sammen kan utnytte mulighetene og samtidig redusere usikkerhet og konflikter. Som medieaktør ser vi det som vår rolle å hjelpe forbrukeren med kvalitetssikret informasjon og oversikt, slik vi har gjort gjennom avisene i 175 år. Vår rolle, og forretningsmodell, er også å skaffe interessenter til det våre annonsører tilbyr. TRAFIKKVEKST I FINN SAMTIDIG SOM VI ER PLATTFORM FOR Å TREFFE BOLIG KJØPERNE DER DE ER

I FINN ser vi at mobilen bidrar til fortsatt vekst i trafikken til FINN.no. Vi er nær 7 millioner besøk på tjenesten i enkelte uker. I løpet av et år

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

forbrukeren, skaper vi det bes te resultatet. I samarbeid med VG har vi utviklet en slik an nonseplassering, og ser at re sultatet gir betydelig bedre ef fekt enn vi hadde på Facebook. Johan Fredrik Høvås

er 2,2 millioner nordmenn innom eiendoms sidene våre. At vi er tilgjengelig i enhver situasjon, og stadig utvikler tjenesten, øker bruken. Over halvparten av brukerne våre er innlogget, ikke minst drevet av økende bruk av appen vår, hvor nær alle er innlogget. Selv om det stadig er flere eiendommer som også markedsføres via Facebook og andre kanaler, er det fortsatt slik at de fleste finner sitt nye hjem på FINN.no. Når det er sagt, bruker også vi i FINN Face book på vegne av våre eiendomskunder. Forbru kerens behov for å sikre seg at man har gjort alt man kan for å finne alle potensielle interessenter til boligen hun skal selge, har lenge vært den viktigste grunnen til fortsatt å annonsere i avis. Ved hjelp av de store mengdene data vi samler om brukernes ønsker kan vi nå målrette annon sering i nye digitale kanaler. Facebook er en god kanal for dette, men ikke den eneste. Vi benytter også Schibsteds nettsteder, og andre trygge norske nettaviser og nettsteder. En stor fordel vi har i Schibsted er at vi både har data om hva forbruker ønsker via FINN, og stedene å nå forbrukeren. Når vi utvikler både vår teknologi og algoritmer i FINN, og samtidig kan utvikle stedet vi når

VI HAR TATT ET LITE STEG, MEN HAR SÅ VIDT BEGYNT Å UTNYTTE MULIGHETENE VI HAR

Fremtidens markedsplass er der forbrukeren er, og det er ikke bare på ett nettsted. Hverken FINN, Facebook eller VG er tilstrekkelig. Det er heller ikke slik at alle nettsteder fungerer like bra for alle eiendommer eller alle potensielle kjøpere. Effekten vil variere, også over tid og basert på andre faktorer. Vår visjon er å utvikle verktøy for dere som bruker våre tjenester slik at du kan følge effekten av annonsene dine, få anbefalinger om endringer du kan gjøre som vil øke effekten, og enkelt la deg gjøre disse endringene. Et lite, første steg på denne veien er annonse statistikken du har fått tilgang til. Her ser du utviklingen dag for dag på eiendommene du leg ger ut. Hvor mange visninger annonsen har fått, hvor mange har sett den mer enn en gang, lagret, delt også videre. Du vil også kunne se hvor mye ekstra trafikk som drives til annonsen fra andre nettsteder om du benytter vår BLINK-teknologi eller Ukens Bolig. Statistikken kan du også enkelt dele med boligselger for å dokumentere effekten av markedsføringen av deres bolig. HVORDAN SKAL EIENDOMSMEGLEREN MØTE FORBRUKER I EN DIGITAL VERDEN?

Markedsføring er en viktig del, men kun en del av det en eiendomsmegler hjelper boligselger og kjøper med. Vi tror det er kritisk at meglerens fokus rettes i like stor grad mot de øvrige delene av tjenesten dere tilbyr.

TRANSPARENS, DOKUMENTASJON OG EFFEKTIVISERING KAN VÆRE STIKKORD

Det virker å være en kjerneutfordring for eien domsmeglerne at forbruker i liten grad ser og verdsetter jobben som gjøres. Det kan gi en opp levelse av at tjenestene er dyre og at megleren bidrar lite i prosessen. Hvordan ser dagens kundereise ut hos deg? Kan forbruker følge pro sessen fra oppdrag frem til salg, oppgjør og over tagelse via mobilen? Deler du informasjon, letter prosessen og skaper opplevelser for kunden din underveis? Klarer du å dokumentere det du sier om deg selv på befaring? Er alle prosessene i bakkant så effektive de kan være, slik at du kan benytte all din tid der du virkelig kan gjøre en forskjell, og som ikke en datamaskin kan håndtere? DISRUPTIV INNOVASJON ER NÅR AKTØRER ENDRER SPILLEREGLENE SLIK AT FOR BRUKEREN VELGER AV NYE GRUNNER

Mobilen tok plassen til fotoapparatet fordi det var enklere, ikke fordi kvaliteten var høyere. Enkelhet har også vært en viktig driver for konkurransen vi i FINN har fått fra Facebook på Torget. Hva forbrukeren sier er viktig, og forandrer seg fort. Før ønsket forbrukerne at vi måtte lage enda flere kategorier. Det var ikke bare sport, sykkel, sykkeltype som stod på ønskelisten, men også merke, modell og størrelse for å nevne noe. Kvaliteten økte, men å legge inn annonser tok lenger tid. Gruppene på Facebook mangler alle kvalitetene til FINN-torget. Likevel har Facebook fått et stort volum, fordi det er enklere. Kriteriene for valg av løsning har med andre ord endret seg. Nå har Facebook lansert Marketplace. Det representerer selvsagt en potensiell konkurrent for FINN og Schibsted som vi følger nøye. Hva vil den bety for eiendomsmegleren, og viktigere; for boligselgere- og kjøpere?

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Vi har tenkt på alt. Også hvis det skulle smelle. I nye E-Klasse stasjonsvogn finner du teknologi og innovasjoner du aldri har sett maken til. Slik som for eksempel PRE-SAFE® Impulse Side*. I øyeblikket før en sidekollisjon vil det intelligente setet dytte fører eller frontpassasjer vekk fra kollisjonspunktet slik at risikoen for alvorlige skader reduseres. Pris fra kr 594.900,Nye E-Klasse stasjonsvogn. Kanskje den mest avanserte bilen noensinne.

*Tilleggsutstyr. Pris er inkl. mva. og levering Oslo. Drivstofforbruk blandet kjøring 0,42-0,66 liter pr. mil. CO2-utslipp: 109-149 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudte modeller. Importør: Bertel O. Steen AS. www.mercedes-benz.no

Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

HVITVASKINGSLOVEN OG EIENDOMSMEGLERE AV JENNY MARIE DØLI OG PEDER OLSBØ, VINNERE AV NEF-HELP-STIPENDET 2015

Økonomisk kriminalitet utgjør en stor trussel mot samfunnet, finanssystemets integritet, øko nomiens virkeområde og rettstaten, og er i v inden som aldri før. Vi har i vår avhandling sett nærmere på hvitvaskingsloven og hvordan denne dekker eiendomsmeglere, samt deres holdninger til undersøkelses- og rapporteringsplikten. Opp gaven har også kartlagt eiendomsmegleres forstå else av hvitvasking som fenomen og i hvilke former det kan forekomme. Videre belyser vi forskjeller mellom praksis hos meglere og foretak på tvers av banktilknytning, markedet de operer i og regioner. Vi reiste rundt i Norge og intervjuet nøkkel personer i bransjen for å høre deres synspunkter av hvitvasking i eiendomsmeglingsbransjen. Gjennom disse intervjuene fikk vi et innblikk i

hvordan hvitvasking oppfattes av meglere, fore komsten av fenomenet i bransjen og hvordan en eiendomsmegler kan bli utnyttet i en hvit vaskingsprosess. På bakgrunn av dybdeintervju ene lagde vi en større anonym spørreundersøkel se som ble sendt ut til alle NEF sine medlemmer. Svarene fra undersøkelsen ble behandlet i Excel og statistikkprogrammet Stata, slik at vi kunne trekke ut viktige observasjoner.

Resultatene og observasjonene fra intervjuene og spørreundersøkelsen er svært interessante, og viser flere elementer vi mener det burde fokuseres på i bransjen. Forskjellene mellom interne retningslinjer og rutiner fremstår som store på tvers av selskaper. Eiendomsmegleres kunnskap om hvitvasking og hvordan de kan bli utnyttet oppfattes som lavere enn ønsket. I følge våre undersøkelser er det flere eiendomsmeglere som ikke vet hva begrepet betyr og hvordan det kan forekomme i deres bransje. Vi mener bransjen har behov for økt kunnskap om hvitvasking og bevisstgjøring av eiendoms meglers rolle i en potensiell hvitvaskingsprosess. Vi håper at oppgaven og presentasjonen vil kunne skape et godt grunnlag for diskusjon og et felles økt fokus på hvitvasking for eiendoms meglere.

BUDRUNDER.NO SIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT MER ENN 150 EIENDOMSMEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

OVER 5000 REGISTRERTE BRUKERE!

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolighandelen enklere for forbrukerne.» Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

Opprett bruker NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

NEF.NO

Registrer opplysninger

BUDRUNDER

Gi bud

I DN finner du de kjĂ¸pesterke leserne

Hver dag leses DN av 537.000 personer pĂĽ papir, nett og/eller mobil. Kilde: TNS-Gallup, Forbruker & Media â&#x20AC;&#x2122;15/2

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

Denne artikkelen om «Lokkepris» følger opp en artikkel om det samme temaet i Eiendomsmegleren nr. 6 2016. Det kan også være greit å gjøre oppmerksom på at begge artiklene er skrevet før Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge hadde bransjemøte om situasjonen i Oslo-markedet 21. september, noe som videre resulterte i flere grep fra bransjen for å få bukt med den uheldige praksisen med underprising. Resultatet av dette har vært et langt bedre samsvar mellom prisantydning og solgtpris i Oslo.

Del 2: «Lokkeprisens» virkninger for eiendomsmeglerens omdømme og posisjon som fagmann i en eiendomstransaksjon

«LOKKEPRIS» AV LARS HALVOR OVA JOHNSEN, HØGSKOLELEKTOR HSN

«LOKKEPRISENS» VIRKNINGER OG BETYDNINGEN FOR OMDØMME

KUNDENS OPPLEVELSE OG MEGLERS ANSVAR FOR Å GI REALISTISKE FORVENTNINGER

OM FORFATTEREN:

Virkningene av bruk av «lokkepriser», og betydningen for omdømme, kan være mange. Det skrives mye om bruk av «lokkepriser» i media. Omtalen styrker ikke eiendoms meglingsbransjens omdømme. Medias kritiske vinkling forsterkes av at forbrukerorganisasjonene bidrar til å gi kritikken tyngde og autoritet. Selv om det i juridisk for stand ikke alltid er dokumentert bruk av «lokkepris», og selv om uklare og ulike definisjoner innebærer at tilfeller som ikke er «lokkepris», omtales som «lokkepris», så er den negative omtalen klart skadelig for bransjens omdømme. I det følgende vil jeg trekke frem noen utvalgte situasjoner, der bruk av «lokkepris» kan være uheldig for bransjens omdømme, og skadelig for meglernes posisjon som en nødvendig fagmann i en eiendomstransaksjon.

Å gi kundene realistiske forventninger i forhold til salgs sum er sentralt i meglerfunksjonen. Bruk av «lokkepriser» skaper et kunstig prisnivå i markedet. Det kan gi meglere utfordringer i forhold til å gi kundegruppen realistiske forventninger. Mange selgere vil være fornøyd med et salg over prisan tydning. Men dette er nok ikke unntaksfritt. I et marked der selger forventer salg over prisantydning, er det ikke gitt at selger synes salgsprisen er høyt nok over. Siden «lokke priser» er ulovlig, må en anta at mange meglere er varsomme med å gi konkret rådgivning om bruk av «lokkepris». Det er derfor ikke gitt at selger har realistiske forventninger med tanke på pris. Prisantydningen kan også gjøre disse forventningene for lave. Dette kan bl.a. gi selger en opplevelse av mangelfull rådgivning. Tilsvarende må en anta gjelder i forhold til kjøper gruppen. Noen kjøpere forventer å betale over prisan tydning. Andre oppfatter meglers prising som «feil». Meglers troverdighet kan svekkes dersom megler samtidig yter rådgivning som går ut på at bud må legges inn høyt over prisantydning. Dersom megler gjentatte ganger må forklare at selger ikke aksepterer bud på prisantydning med at selger har ombestemt seg, kan dette oppfattes som mangel på kommunikasjon mellom megler og selger. Dette kan igjen oppfattes som dårlig håndtering av salget og dårlig rådgivning. Den øvrige publikumsgruppen stiller seg tidvis også undrende til at megler kan bomme så mye med prisan tydningene. For den delen av befolkningen som ikke tar

Høyskolelektor og fagansvarlig for eiendomsmeglerstudiet ved Høgskolen i Sørøst-Norge. Johnsen underviser i flere emner ved eiendomsmeglerstudiet. Han har også bakgrunn som advokat og forvaltningsrevisor.

«LOKKEPRIS» ER UETISK, I STRID MEG GOD MEGLERSKIKK OG ULOVLIG ETTER MARKEDS FØRINGSLOVEN

Bruk av «lokkepris» er uetisk, i strid meg god meglerskikk og ulovlig etter markedsføringsloven. Bruk av «lokkepriser» bidrar til et bilde av en bransje som er villige til å sette lover og regler til side for økt profitt. Dette er ikke bare skadelig for bransjens omdømme, men kan true bransjens eksistens. De meglerne som bevisst setter «lokkepriser», gir ikke bare et inntrykk av en useriøs bransje, de representerer den useriøse delen av bransjen. De opptrer uetisk og ulovlig. For den seriøse delen av meglerbransjen er dette svært uheldig og trist. 30

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

OM HØGSKOLEN I SØRØST-NORGE: Høgskolen i Sørøst-Norge (HSN) er landets nest største statlige høyskole, målt i totalt antall studenter. HSN har om lag 19.500 studenter og 1500 ansatte, og består av åtte studiesteder: Drammen, Vestfold, Kongsberg, Ringerike, Bø, Notodden, Porsgrunn og Rauland. HSN tilbyr bl.a. bachelor i eiendomsmegling ved studiested Bø.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

aktivt del i eiendomshandelen, vil feilprising kunne fortone seg som mangel på fagkunnskap. FORHOLDET TIL TAKST

I en del tilfeller er det innhentet verditakst som fastsetter en forventet omsetningsverdi. I tillegg til meglers prisan tydning. Det er ikke uvanlig at disse avviker noe fra hver andre i pris. I Eiendomsmegleren nr. 7 fra 2015 uttaler Anders Skjærholt at 58,4 % av meglerne ofte velger en prisantydning som er lavere enn verditakst.1 Skjærholt ut taler videre at i mindre enn 1 promille av salgene, ble boligen lagt ut i markedet med en prisantydning som lå høyere enn verditakst. Forfatteren henter tallene fra Eiendomsverdi og tallene refererer tidspunktet 1.1.2006-31.12.2013. Tallene gjenspeiler derfor ikke nød vendigvis forholdene i 2016. Om det er representativt for markedet i dag, vil megler undergrave egen posisjon som den fagpersonen som er best til å vurdere markedsprisen, om eiendommen selges over prisantydning. Bransjen flagger selv at eiendomsmegleren er best til å vurdere eien dommens markedsverdi. Ønsker meglerbransjen tro verdighet på dette, er det uheldig om megleren i sin pris antydning i majoriteten av tilfellene bommer mer på endelig markedspris enn takstmannen. Etter mitt skjønn bidrar bransjen da til å undergrave egen faglighet. Bruk av «lokkepriser» vil kunne forsterke dette inntrykket ytterligere. FORHOLDET TIL FINANSIERINGSINSTITUSJONER

Mange benytter meglers verdivurderinger av egen bolig for å reforhandle lånevilkårene. Rene verdivurderinger må kunden normalt kjøpe. Det er uheldig om det dannes et bilde av at megler ikke treffer på prisvurderingene. Er objektene mer verdt enn prisantydning anslår, innebærer det en ekstra sikkerhet for panthaver. For personen som benytter meglers verdivurdering til å søke rimeligere lån, kan konsekvensen være at han/hun betaler for dyrere lån enn nødvendig. Dersom verdivurderingens troverdighet ikke er god nok til at låneinstitusjonene legger tilstrekkelig vekt på den, kjøper kunden en meglertjeneste som ikke innfrir sitt formål for kunden. Verdien av tjenesten er da ikke-eksisterende. Situasjonen kan også være at megleren bommer andre veien. I en avsagt dom i Oslo Tingrett uttaler retten om verdivurderinger som er gitt gratis i markedsføringshensikt, at slike «normalt ikke kan gi grunnlag for sterke forvent ninger hos låneinstitusjonen».2 En slik oppfatning er på generelt grunnlag svært uheldig for meglerbransjen. Opp fatningen av bransjens seriøsitet og kompetanse settes da under sterkt press. «LOKKEPRISENS» INNVIRKNING PÅ KJØPESUMMEN

Det eksisterer trolig en generell oppfatning om at «lokke priser» fører til en høyere salgspris. Anders Skjærholt‘s mastergradsavhandling utfordrer denne oppfatningen. I artikkel publisert i Eiendomsmegleren hevder han at for hver krone man setter prisantydningen lavere enn verdi taksten, vil man oppnå en lavere endelig salgspris på mellom 81 og 93 øre, sammenlignet med tilsvarende bolig med lik verditakst.3 Så vidt meg bekjent er det ikke gjort annen forskning på effekten av «lokkepris» i Norge. En svensk undersøkelse uført ved Kungliga Tekniska Hög skolan i Sverige skal trekke i samme retning.4 Jeg kjenner

ikke detaljene i masteroppgaven og den svenske under søkelsen, og kan ikke konkludere på effekten av «lokke pris». Indikasjonene på at man oppnår en lavere salgssum, må tas på alvor. «Lokkepris» vil da være i strid med opp dragsgivers interesser. Bruk av «lokkepris» innebære i så fall at man ikke oppnår høyest mulig pris.5 «Lokkepris» synes heller å ha en effekt for å oppnå et hurtig salg. Dette vil ofte være i meglers interesse. Et hur tig salg innebærer færre arbeidstimer per oppdrag. Volum er nok vel så viktig for megleren, enn at han oppnår litt høyere pris i det enkelte tilfellet. I denne situasjonen får man dermed inn et uheldig element av «meglerinteresse» ved bruk av «lokkepris», som meglerbransjen ikke kan være bekjent av. «KUPPING»

Dersom megler, uten selgers kunnskap, har markedsført eiendommen med «lokkepris», kan selger settes i en vanskelig situasjon ved «kupping». Dersom «kuppebudet» er 200.000,- over prisantydning, kan selger akseptere dette, uvitende om at megler forventer en salgspris 400.000,over prisantydning. Megler har ikke full kontroll over bud runden ved «kupping», så det er ikke gitt at megler får «avverget» aksepten. En kan også stille spørsmål ved om «lokkepriser» også bidrar til «kupping». «Kupping» har til hensikt å skaffe et attraktivt objekt, og helst rimeligere enn hva en forventer ved budrunde. Dersom markedet forventer en budrunde høyt over prisantydning, kan dette friste flere til å forsøke bud direkte til selger. Særlig dersom man antar at man ikke makter å vinne budrunden. Eksemplene innebærer et visst element av spekulasjon. Men megler må være oppmerksom på at strategier som bryter med de alminnelige faglige standardene, kan få utilsiktede og uheldige konsekvenser for flere av partene i handelen. OPPSUMMERING

I sum bidrar alle disse elementene til å skade megler bransjens omdømme. Alle små eller store elementer som skader bransjens omdømme, bidrar samtidig til å undergrave meglers posisjon som en nødvendig fagmann i en eiendomstransaksjon. I verste fall kan bruk av «lokkepris» bidra til at kundegruppen oppfatter megler som overflødig. Kanskje er bl.a. tjenester som Propr et resultat av slike holdninger i kundegruppen. Dette er svært skadelig for bransjen. For omdømmet til en megler, er det etter mitt skjønn et kvalitetstegn å sette prisantydningen tilnærmet likt det som blir endelig salgssum. Det viser en megler som evner å lese markedet, og vurdere salgsobjektets egenskaper og attrak tivitet. Å angi en prisantydning er som nevnt ikke noe som alltid kan gjøres med eksakt presisjon, men å bidra til å undergrave bransjens faglighet ved å benytte «lokkepriser», blir for meg meningsløst. For en bransje som må tilpasse seg konkurranse fra flere hold, bør meglerne mer enn noen gang vise seg som kunnskapsrike fagfolk.

1 2 3 4 5

«Prisdesign i Oslos boligmarked» av Anders Skjærholt, Eiendomsmegleren nr. 7 2015 side 22-23. Dommen er så vidt jeg vet ikke rettskraftig eller publisert «Prisdesign i Oslos boligmarked» av Anders Skjærholt, Eiendomsmegleren nr. 7 2015 side 22-23 http://www.dn.no/privat/eiendom/bolig/2003/11/27/ikke-lonnsomt-med-lokkepriser-pa-bolig Falkangerutvalget NOU 1987:14 side 63-64. Se også Lærebok i praktisk eiendomsmegling, Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli, side 26

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

MÅNEDENS MEGLERPROFIL:

PÅL SCHEI

Navn? Pål Schei

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Rådgivning! Det er ingen som besitter tilsvarende sum av kompetanse på de viktige områdene innenfor relevant jus, forhandlinger og markedsføring.

Arbeidssted? Meglerhuset Nylander AS (megler / avdelingsleder / partner) Alder? 41 (42 i november) Sivilstatus, barn? Samboer, 2 barn på hhv 11 og 16 (og to vinterfôrede rådyr i hagen).

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Vår kjernekompetanse vil bli tydeligere, mens de generiske oppgavene ifbm boligsalg vil bli digitalisert. Rådgivning og menneskelig kontakt i de kritiske fasene til kundene vil derfor bli enda viktigere.

Sist leste bok? Hammerkoden, Øyvind Hammer (om hvordan nå dine mål) og Sønnen av Jo Nesbø (lettfordøyelig krim) Favoritt TV-program? 71 grader nord og gode dokumentarer (liker generelt frilufts programmer) samt en og annen god serie jeg tilfeldigvis kommer over (Breaking Bad for eksempel, uovertruffent bra og avhengighetsskapende!) Favorittmusikk? I fare for å virke gammel, Bruce Springsteen (energisk type!) «Favorittdings»? Iphone, styrer mye av livet mitt (alt fra kunder og oversikt over barnas timeplan til styring av lyd, lys og varme i hjemmet mm) Kjører? Audi Q5 (fritid) Audi A3 (jobb) Hvor mange timer jobber du i uke? Akkurat nok til å nå mine mål (budsjett) samt litt til for å overgå forventningene (mine). Hva gjør du for å koble av? Familie og sosial omgang med venner samt trening (som det selvsagt blir for lite av). Ledig tid i helger går med på toppturer (særlig vinter / vår) Hva er din beste idrettsprestasjon? Sølv i NM for rulleskøyter (In-line) samt kretsmester i langrenn (stafett). Hang for øvrig i rygg på Ole Einar Bjørndalen i et par hundre meter under junior NM (samme årsklasse). Nevnes bør også at jeg i Birken for et par år siden slo en god kollega med 10 sekunder (og han var iht. seg selv en meget habil skiløper). 32

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Ovnsbakt banan med brunsukker og is, etter en gammel oppskrift fra en sukkerhungrig kollega (spiser dog sjelden dessert da jeg ofte går rett over på brygget) Beste reisemål? Balkan (kultur, historie og vakker natur). Undervurderte land som en lett kan bli betatt av. Reiser derfor tilbake. Har du noen dårlige sider? Nei (eller kanskje; utålmodig) Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Tar stort sett bare gode avgjørelser (iht. mine kollegaer) – men, skulle jeg velge en må det være å forbli ved min lest i samme meglerfore tak siden jeg startet som megler for 12 år siden. Hvor mange ganger har du flyttet? En (fra leid leilighet til selvbygd hus for 12 år siden) Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Overdreven god beskrivelse av åpenbart dårlig objekt Hva er dine personlige erfaringer med eien domsmeglere? Utelukkende positiv (herlig rase!) Karrierevei fram til der du er i dag? Eiendoms forvalter og rådgiver.

Hva er den største utfordringen til bransjen? Den største utfordringen er å få alle i bransjen til å dra i samme retning, til tross for intern konkurranse. Vi havner lett i en fangens dilemma situasjon om man ikke evner å ha forbrukeren i fokus, hvilket vil gi negative ringvirkninger totalt for bransjen. Det gjelder i saker om alt fra prissetting av eiendom, meglerprovisjon, mediehåndtering og generell kundehåndtering. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Å fortsette fokus på stadig bedre rådgivning og kundeopplevelser. Samtidig må vi i større grad være smarte i vår medie håndtering, og unngå situasjoner hvor man kan sette spørsmålstegn til vår samfunnsnytte. - Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Det er sannsynlig at markedet vil fortsette med store regionale forskjeller. Det er all grunn til å tro at vi fortsatt vil oppleve en prisstigning, og det er bekymringsverdig om det ikke blir iverksatt tiltak for å bedre tilbuds siden i Osloregionen. I verste fall vil vi få statlige virkemidler som kan ødelegge for markedene i andre regioner.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUD

Fra Forbrukerrådgiveren:

HUSK TYDELIG INFORMASJONEN HVIS DET BLIR DEKNINGSSALG De uvanlige situasjonene krever at eiendomsmeglere tar seg av selgere og kjøpere på en ekstra god måte. AV CARSTEN PIHL, NEFs FORBRUKERRÅDGIVER FOR BOLIGHANDELEN

Dekningssalg er heldigvis noe som skjer ganske sjelden. Men dessverre forekommer det. Og da er det viktig at eiendomsmegleren sørger for å gi selgerne god informasjon om hva som skjer, hva som kommer til å skje og hva selger kan forvente. SAVNER INFORMASJON

Jeg har i høst hatt en del forbrukere som har ringt med spørsmål knyttet til dekningssalg. Felles for alle som ringer inn til Forbrukerrådgiveren er at de savner informasjon fra eiendomsmegleren sin om hva som nå kommer til å skje. Det er naturlig at ikke alle har rutinene for dekningssalg fremme i panne brasken. Men når man først står der med en kjøper som ikke vil eller kan betale, er det viktig at selgeren får den omsorgen hun eller han har krav på. Da må eiendomsmegler, og gjerne fagansvarlig og eventuelt kjedens eget apparat kunne hjelpe selgerne. SVAR PÅ SELGERENS SPØRSMÅL – FØR DE STILLES!

Selgeren skal jo i utgangspunktet få erstattet eventuell negativ prisdifferanse og ekstrautgifter de har hatt. Men veldig mange av spørsmålene jeg får er knyttet til det praktiske arbeidet og ikke minst hvor lang tid det nye salget vil ta. Dette er de vanligste spørsmålene som eiendomsmegleren bør kunne svare på: n Kjøperen kan ikke/vil ikke betale - hva skjer nå? n Hvor fort kan boligen eventuelt selges igjen? n Får selgeren dekket ekstrakostnadene? n Hvor mye vil eiendomsmeglerkontoret hjelpe til med å få tilbake pengene? n De som allerede har kjøpt ny bolig, og er i en mellomfinansieringssituasjon lurer selvfølgelig også på om de kan få dekket de ekstra finansieringskostnadene. Rådet er dermed klart: Vær tydelig på hva som nå skjer, hva selgeren kan forvente av hjelp fra eiendomsmegler, og hva selgeren eventuelt må håndtere på egenhånd. HUSK FINANSIERINGSSJEKKEN!

Hvorfor kjøperen ikke kan eller vil overta boligen de har kjøpt varierer. Men ut fra det jeg blir fortalt, ville nok flere av forholdene vært unngått med en vanlig sjekk av kjøpers finansiering. Eller et klart og tydelig råd til selger om at man ikke hadde rukket å sjekke finanseringen, og at dette gir en risiko. Derfor er det også et klart råd å være nøye med sjekk av finanseringen!

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

RITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

RITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

STORE MEGLERKJEDER

tatt for lokkeprising slår imot oss

AV GUNNAR KROGSVEEN, EIENDOMSMEGLER MNEF , ÆRESMEDLEM I NEF PS - PENSJONERT, UTEN BINDINGER TIL NOE FORETAK I BRANSJEN

Det ropes om både straff, og inn på teppet til selveste Raymond, hva nå han måtte ha for en rolle i dette. Finanstilsynet, Forbrukerombudet og Forbrukerrådet har pekefingeren oppe. Det er visstnok et Osloproblem dette. At meglerne ser ut til å treffe bra ellers i landet, som representerer ca. 70 % av antall boligsalg, går selvsagt upåaktet hen. Igjen er det eiendomsmeglerne som stemples som skurker. Og media går i takt, som den ulveflokken de vanligvis er. Akkurat som da Therese fra Dalsbygda ble tatt i doping. Eller ble hun nå egentlig det? Eller verdens beste langrennsløper fra Røa litt tidligere fikk himmelen i sitt hode etter å ha benyttet en lovlig astmamedisin. Begge er korsfestet, og sær lig i de landene som de senere år har utøvere som er slått sønder og sammen av disse to. Finnes det ikke lenger noen fargenyanser mellom helt hvitt, og helt svart? For i virkelig hetens verden befinner det meste seg der, mellom det hvite og svarte. Eller hva om du ble tatt for «fyllekjøring» etter å drukket en lettøl? Det lukter øl av deg, javisst. Og blodprøven vil vise en bitteliten promille. Men milevis unna grensen for fyllekjøring. Det er sikkert lett å raljere med mitt resonne ment, særlig om du er fundamentalist i forhold til alskens regelverk, og farvesvak…. LA DET VÆRE KJEMPEKLART;

Jeg forsvarer ikke bevisst lokkeprising som et element for å få flere interessenter på en eiendom med derav heite budrunder. Det er uredelig, ulovlig, kjempedumt, og veldig uprofft. Og bør straffes. Akkurat som doping skal straffes i idretten. Dytte i seg medikamenter som er 34

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

lovlige, med formål å bedre sine prestasjoner er u juks og fanteri. Og skal straffes. Situasjonen på et boligmarked som er preget av sterke svingninger, stiller betydelige krav til meglerne i forhold til å sette mest mulig riktig markedspris. Det er meglere med solid lokal kunnskap, og som jobber i selskaper med store salgsvolumer, som vil ha de beste forutsetninger for å treffe. Og de må være proffe i rådgiverrollen overfor selger av boligen, når riktigst mulig pris skal settes. «Smarte» oppdragsgivere som har hørt at det blir høyest salgspris av å gå ut veldig lavt, må megler ikke la seg lede av.

Jeg synes publikum burde kreve av «sin» megler, at megleren har en selvstendig oppfatning av hva sannsynlig oppnåelig markedspris bør være. Det begrepet heter «Meglers prisvurdering». Og den må være tuftet på bred erfaring med salg av tilsvarende eiendommer, og godt kollegialt sam arbeid internt på meglerkontoret. Selvsagt også sjekket opp mot tilgjengelige statistikker på nettet. Eiendomsmeglere uten lokalkunnskap, bommer som kjent så dugelig, at det går en TVserie med gode seertall vedrørende temaet. Og markedet er svært selektivt, med store prisforskjeller over små geografiske avstander. Det er ikke av nyere dato… Min oppfordring er at det kjøpende publikum i større grad bør forvente at megleren har en selv stendig, velbegrunnet oppfatning av sannsynlig markedspris. Og flagger det i markedsføringen. Er du som kjøper usikker på hvor mye du bør by, bør en oppegående megler kunne gi deg sin ærlige og faglig begrunnede vurdering. Men til syvende og sist er det kjøperen som setter verdien på objektet. Og med 0,3% innskuddsrente, noe stigende inflasjon, og formueskatt – for de med penger på bok. Og lånerente under 3 og ubalanse mellom tilbud og etterspørsel- for «alle de andre», er det faktisk forbrukerne selv som hyper prisene til nivåer ikke engang garvede meglere ville trodd var mulig. Og det er ikke lokkeprising, men en under vurdering av markedskreftene. Akkurat som sårsalven til Therese bør plasseres i filen for slurv, og ikke doping… Og Raymond bør bruke tiden sin på å heie frem og legge til rette for økt boligbygging. Meglerne har nok andre tepper å bli kalt inn på….

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

«NEFs HØSTKONFERANSE»

17.-18. NOVEMBER OSLO

«NEF 6-TIMER»

1. DESEMBER KRISTIANSAND

BYGGTEKNISK KURS

1. DESEMBER STAVANGER

3 KURSTIMER

REKLAMASJONSNEMDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER

1. DESEMBER SANDEFJORD

2 KURSTIMER

«NEF 6-TIMER»

8. DESEMBER HAMAR

OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSFULLMEKTIGER

9-20. JANUAR 2017 OSLO

«NEF 6-TIMER» INNEHOLDER FØLGENDE TEMAER DENNE HØSTEN  Tomtefesteloven, en praktisk gjennomgang  Plan- og bygningsloven, nye regler  Hva betyr ord og utrykk i taksten?

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MVA-REGULERINGEN I STANDARD LEIEAVTALER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV ADVOKAT CAMILLA HAMMER SOLHEIM, ADVOKATFIRMAET BA-HR DA

1. INNLEDNING NEF/FFN har tidligere i år, i samarbeid med HL og NE, publisert nye utgaver av standard leieavtaler for nærings bygg og –lokaler. Også mva-bestemmelsen er oppdatert ved revisjonen I denne artikkelen gis det i punkt 2 først en kort redegjørelse for mva-reglene som gjelder for utleie av fast

eiendom, som også er bakgrunnen for at standard leieavtale inneholder en forholdsvis omfattende regulering av temaet. I punkt 3 gis det deretter en oversikt over og forklaring av mva-bestemmelsens ulike deler.

CAMILLA HAMMER SOLHEIM

2. LOVENS UTGANGSPUNKT – BAKGRUNNEN FOR MVA-BESTEMMELSEN Merverdiavgiftslovens utgangspunkt er at utleie av fast eiendom er unntatt fra mva. På denne bakgrunn er utgangspunktet også at en utleier av fast eiendom ikke har fradragsrett for inngående mva på sine kostnader til oppføring, drift, vedlikehold mv. av bygget. En mva-pliktig/kompensasjonsberettiget virksomhet har imidlertid rett til fradrag/kompensasjon for mva på anskaffelser til bruk i virksomheten. Dette gjelder også oppføring, drift og vedlikehold av bygg. For å likestille utleie av eiendom med eie er det innført regler om frivillig registrering av utleiere som leier ut til mva-pliktig virksomhet eller til kommuner/fylkes kommuner som driver virksomhet som er kompensasjons berettiget etter kompensasjonsloven. Gjennom den fri villige registreringen kan utleier oppnå fradragsrett i samme utstrekning som leietakeren ville hatt dersom denne selv hadde eid bygget/lokalene. Samtidig med fradragsretten får utleier plikt til å legge utgående mva på leien for arealer som omfattes av den frivillige registreringen. Utleier trenger derfor en avtale forankring av leietakers plikt til å betale merverdiavgiften, samtidig som leietaker trenger en beskyttelse mot at leien tillegges mva i større utstrekning enn det som er avtalt. Tidligere var det krav om en egen frivillig registrering for utleie av eiendom, også for virksomheter som var registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen mva-pliktig virksomhet. Fra og med 1. juli 2014 er det imidlertid inn ført nye regler som innebærer at virksomheter som allerede er registrert ikke trenger en egen frivillig registrering. For slike virksomheter er det tilstrekkelig at det «tilkjennegis» 36

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

i leieavtalen at leieforholdet skal behandles som mva- pliktig, samt at leieforholdet faktisk håndteres som mva-pliktig ved at leien faktureres med mva og bokføres som mva-pliktig omsetning. Ved fremleie må det foreligge en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleieren og den som bruker arealene i registrert/kompensasjonsberettiget virksomhet, ellers mister utleieren fradragsretten sin. Utleier må derfor kunne pålegge leietaker slik frivillig registrering ved fremleie. En frivillig registrering stiller krav til dokumentasjon av bruken av leieobjektet i mva-pliktig virksomhet. For at utleier skal kunne oppfylle dokumentasjonskravene er det nødvendig med leietakers medvirkning, og en slik plikt til å medvirke bør derfor nedfelles i leieavtalen. Justeringsreglene for merverdiavgift medfører at leie takers eventuelle justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på leieobjektet overføres til utleier ved leie forholdets opphør, dersom annet ikke avtales. Selv om et leieforhold gir utleier rett til frivillig registre ring og fradragsrett ved inngåelse av leieavtalen, er det ikke gitt at fradraget opprettholdes i hele leieperioden. Det kan inntre omstendigheter som gjør at utleiers løpende fradragsrett reduseres eller bortfaller, og at allerede fra dragsført mva må tilbakebetales/nedjusteres. Utleier trenger derfor bestemmelser som sikrer at leietaker ikke foretar disposisjoner som kan ha konsekvenser for utleiers fra dragsretts og – dersom leietaker likevel skulle foreta slike disposisjoner – at leietaker blir erstatningsansvarlig for utleiers tap. I det følgende redegjøres det nærmere for hvordan oven nevnte hensyn er ivaretatt i standard leieavtaler.

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

3. OVERSIKT OVER OG FORKLARING AV MVA-BESTEMMELSEN I STANDARD LEIEAVTALER 3.1 FØRSTE OG ANDRE AVSNITT - AREAL SOM OMFATTES AV FRIVILLIG REGISTRERING

I mva-bestemmelsens første avsnitt skal det angis hvor stor andel av leieobjektet partene per kontraktssignering har forutsatt skal omfattes av utleiers frivillige registrering. Det er viktig at dette angis nøyaktig, da det danner ut gangspunktet både for utleiers fradragsrett og hvor mye av leien som skal faktureres med utgående mva. For at et areal skal kunne omfattes av utleiers frivillige registrering, må arealet brukes i mva-registrert eller kom pensasjonsberettiget virksomhet. Arealer som leies ut til private kompensasjonsberettigede virksomheter; eksem pelvis private barnehager, kan imidlertid ikke omfattes av utleiers registrering. Det samme gjelder arealer som leietaker skal benytte til å dekke bolig- eller velferdsbehov, eksempelvis boliger til ansatte og trimrom. Dersom et areal samtidig brukes til formål som oppfyl ler vilkårene for å omfattes av utleiers registrering og til formål som ikke kan omfattes, såkalte «myldrearealer», kan arealet som utgangspunkt omfattes av utleiers registrering, hvis ikke «ubetydelighetsregelen» (mindre enn 5 % mvapliktig omsetning) kommer til anvendelse. Hvis bare deler av leieobjektet skal omfattes, må målsatte tegninger og opplysninger om størrelsen på arealet som omfattes på grunn av utleiers dokumentasjonskrav vedlegges leieavtalen. Angivelsen av hvor stor del av leieobjektet som forutsettes omfattet av utleiers registrering per kontraktssignering danner utgangspunktet for hvilken avgiftsmessig status leietaker innestår for at leieobjektet skal ha gjennom leieperioden. Avvik fra den forutsatte avgiftsmessige statusen er som hovedregel leietakers ansvar, jf. syvende avsnitt. 3.2 TREDJE AVSNITT – MVA PÅ LEIEN

Bestemmelsen innebærer at utleier har rett til å legge mva på leie for de arealer som partene har forutsatt skal omfattes av utleiers frivillige registrering i henhold til avsnitt (1). For arealer som er forutsatt holdt utenfor registreringen kan utleier ikke ensidig beslutte å legge mva på leien, selv om arealene oppfyller vilkårene for å omfattes. Dette gjelder både i det tilfelle at arealene oppfylte vilkårene allerede ved kontraktssigneringen (men likevel ble besluttet holdt uten for) og i det tilfelle at arealene endrer mva-status i løpet av leieperioden. Det eneste unntaket fra dette gjelder ved lovendring. Bestemmelsen innebærer en endring fra tidligere utgaver av standardavtalene, der det var opp til utleier å beslutte om arealer som oppfylte vilkårene skulle omfattes av registreringen. Endringen hindrer at en leietaker som går over fra å drive unntatt virksomhet til å få en liten andel mva-pliktig virksomhet, får mva på leien, men samtidig kun har begrenset fradragsrett. Dette er rimelig siden unntatte leietakere gjerne betaler mva-kompensasjon til utleier som følge av utleiers manglende fradragsrett

3.3 FJERDE AVSNITT - FREMLEIE

I fjerde avsnitt er det tatt inn en plikt for leietaker til å søke om frivillig registrering ved fremleie. De nye reglene for frivillig registrering er fanget opp ved at det for virksomhet som allerede er registrert for annen mvapliktig virksomhet, er tilstrekkelig å innta en bestemmelse i fremleieavtalen om at fremleieforholdet skal behandles som mva-pliktig, og behandler det slik. 3.4 FEMTE AVSNITT – LEIETAKERS OPPLYSNINGSPLIKT

Siden leietakers bruk av leieobjektet styrer utleiers fradrags rett er det essensielt for utleier å få kjennskap til forhold som kan medføre en endring i leieobjektets mva-status. Leietaker skal derfor umiddelbart gi utleier opplysninger om slike forhold, slik at utleier kan gjøre korrigeringer av sin mva-behandling og dermed unngå etterberegning. Ved utgangen av hvert år skal det foreligge en oversikt over bruken av lokalene gjennom året. For at utleier skal kunne oppfylle disse dokumentasjonskravene er leietaker gitt plikt til å besvare utleiers årlige leietakererklæringer, samt å innhente tilsvarende dokumentasjon fra eventuelle fremleietakere. 3.5 SJETTE AVSNITT – JUSTERINGSFORPLIKTELSER

Siden leietakers justeringsforpliktelser overføres til utleier ved leieforholdets opphør kan utleier få plikt til å tilbake betale mva til staten som leietaker har fradragsført. Å over ta leietakers justeringsplikt gir dermed utleier redusert fleksibilitet mht. den videre bruken av leieobjektet. Det er derfor tatt inn en bestemmelse at leietaker og eventuelle fremleietakere skal beholde egne justeringsforpliktelser.

BA-HR BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjons bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

3.6 SYVENDE AVSNITT – ERSTATNING

Ved inngåelse av en leieavtale, særlig for nyoppførte bygg, er størrelsen på utleiers fradrag for mva en sentral del av de kalkyler som ligger til grunn for beregningen av leien. En omdisponering av leieobjektet kan medføre at disse forutsetningene brister. I de tilfellene der omdisponeringen kan relateres til leietakers virksomhet og/eller handlinger, er det ansett som rimelig at leietaker må erstatte det tapet utleier lider som følge av omdisponeringen. Syvende avsnitt fastslår derfor at leietaker skal holde ut leier skadesløs for tap som følge av regelverksendringer for leietakers bruk/virksomhet eller leietakers bruksendring, fremleie, selskapsmessige/organisatoriske endringer, for melle mangler eller forsømmelser o.l. Ved beregningen av utleiers tap skal det tas hensyn til skattemessige konsekvenser for utleier ved det reduserte fradraget. 3.7 ÅTTENDE AVSNITT – FORFALLSTIDSPUNKT

Åttende avsnitt fastslår at eventuelle krav som følge av mva-bestemmelsen forfaller til betaling ved påkrav. For anskaffelser som er omfattet av justeringsreglene er det imidlertid en særbestemmelse. Krav som følge av ut leiers plikt til tilbakeføring/nedjustering av fradragsført inngående mva forfaller først til betaling tidligst 14 dager før forfall for utleiers betalingsplikt til staten. EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

REGULERINGSPLAN - MEGLERS ANSVAR Vi ser i økende grad at det oppstår spørsmål om meglers ansvar for opplysninger om reguleringsplan, særlig i tilknytning til eiendommens lovlige bruk og utviklingspotensial. Selv om megler i de fleste tilfeller gir god og korrekt informasjon både om muligheter og begrensninger som følger av reguleringsplan, ser vi stadig oftere tilfeller der det s ynes å ha blitt lagt for liten vekt på å sette seg inn i og formidle innhold av reguleringsplan ved salg. AV ADVOKAT KRISTIAN KORSRUD, ADVOKATFIRMAET HJORT

Reguleringsplanen er helt sentral for hvordan en eiendom kan utnyttes. Reguleringsplanen griper ikke inn i eksisterende lovlig bruk, men utgjør sammen med de øvrige bestemmelsene som fremgår av lov og forskrift en bindende ramme for både ny bruk og utvikling gjennom utbygging, eiendomsdeling osv. Det følger av plan- og bygningsloven § 21-4 at kommunen må gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven – herunder reguleringsplan. Motstykket er at kommunen i utgangs punktet skal avslå søknader om tiltak som strider mot reguleringsplan, dog slik at det likevel kan gis tillatelse dersom det søkes om og gis dispensasjon. Dispensasjon er forutsatt ikke å skulle være kurant å få, hvilket betyr at innholdet i reguleringsplanen normalt er avgjørende for eiendommens utnytting og verdi. Det rettslige utgangspunktet for meglers ansvar for opp lysninger om reguleringsplan antar vi er kjent. Det minnes likevel om at eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd fastsetter at kjøper skal orienteres om alle forhold som kan få betydning for avtalen. Innholdet i denne undersøkelsesog opplysningsplikten er spesifisert i bestemmelsens andre ledd nr. 10, som innebærer at megler i forbindelse med salgsoppgaven skal innhente, undersøke og formidle opp lysninger om «forholdet til endelige offentlige planer.». Det nærmere innholdet i denne forpliktelsen følger av Finans tilsynet i brev av 6. oktober 2011: «Det er ikke tilstrekkelig å innta reguleringskart- og bestemmelser som vedlegg til salgsoppgaven og kun opplyse i salgsoppgaveteksten om reguleringen i området. Det skal gis konkrete opplysninger om reguleringsforholdene til eiendommen eller rettigheten som formidles. For eksempel vil opplysninger om hva som er lovlig utnyttelse og eventuell utnyttelsesgrad av ubebygde arealer være sentralt. Likeså vil det være påkrevet å gi opplysninger om særlige forhold som vil kunne begrense den normale utnyttelsen av eiendommen.» Normen for hva som forventes er altså nokså omfattende og streng. Det er likevel slik at oppfyllelsen av dette i de fleste tilfeller i praksis vil være løst ved å gjenta og vise til sentrale bestemmelser i reguleringsbestemmelsene. I mange situasjoner er det imidlertid vanskelig å fastslå betydningen av en reguleringsplan – enten fordi planen er 38

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

komplisert og/eller omfattende eller fordi den er gammel og tar i bruk utdaterte begreper osv. I tilfeller hvor inn holdet i reguleringsplanen er vanskelig å fastslå vil megler i realiteten kunne anses å ha en utvidet undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder for eksempel ved å innhente en ekstern vurdering. Det vises for dette til at det avslut ningsvis i ovennevnte uttalelse fra Finanstilsynet fremgår: «Generelt er det slik at meglerforetaket – om nødvendig – må innhente tilstrekkelig ekspertise utenfra for å oppfylle sin undersøkelses- og opplysningsplikt.» KRISTIAN KORSRUD

Et alternativ i en slik situasjon er å forelegge spørsmål om tolking av reguleringsplanen for kommunen, som i mange tilfeller kan komme med avklarende informasjon – hvor kommunes praksis ofte er særlig relevant. Et annet alternativ er selvsagt å forelegge spørsmålet for en ekstern rådgiver som er spesialist på plan- og bygningsrett. Ved større transaksjoner/næringsmegling skjer under søkelse av både reguleringsplaner og andre sentrale spørs mål normalt som del av kjøpers DD-prosess. Vår opp fatning er at slik grundig kontroll av reguleringsplaner burde vært gjennomført av megler også ved ordinær boligmegling i større grad enn det vi oppfatter at er tilfellet – særlig gjelder dette ved salg av eiendom med utbyggings potensial og selvbyggertomter. Nedenfor kommenteres noen typetilfeller som er egnet til å belyse vanlige utfordringer knyttet til fastlegging av innholdet i reguleringsplan. En vanlig situasjon er at man står overfor en eldre reguleringsplan. Gamle reguleringsplaner er ofte lite detaljerte. I noen tilfeller finnes det ikke egne trykte/ verbale reguleringsbestemmelser, slik at aktuelle bestem melser fremkommer av plankartet. Et eksempel kan være at plankartet i tillegg til byggegrense, er gitt påtegning «Tomt for bolig, maks 3 etasjer og U-grad = maks 0,3». En slik regulering gir stor frihet ved utvikling av eien dommen, og man vil ha krav på byggetillatelse så lenge man holder seg innenfor begrensningene som følger av lov og forskrift, herunder reguleringsplanen, jf. ovenfor. Hva nevnte reguleringsplan åpner for er likevel ikke nød vendigvis enkelt å fastlegge. Bakgrunnen er at innholdet og definisjon av avgjørende begreper har endret seg over tid. Det vil derfor være nødvendig å se hen til bygge

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

«Det er avgjørende at megler sørger for at den informasjonen som gis om reguleringsplanens innhold er korrekt og ikke går for langt mht. utnyttelsesgrad, tillatt bruk osv» KRISTIAN KORSRUD

forskriften og standarden som gjaldt da reguleringsplanen ble vedtatt. Som eksempel på det ovennevnte kan det vises til at «etasje» over tid er definert forskjellig, hvilket har stor betydning for tillatt utnyttelse. Før 1979 fulgte det i byggeforskriften følgende om etasjer: «Etasje hvor himling er høyere enn 2,0 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med til etasjetallet. Kjeller og loft regnes hver for seg med i etasjetallet når det er innredet rom til varig og kortvarig opphold, og disse rom har en større utstrekning enn 1/3-del av bygningens grunnflate.» For reguleringsplaner vedtatt i perioden 1985-1987 gjaldt andre regler. For disse reguleringsplanene fulgte det at: «Kjeller regnes med i etasjetallet når underkant dekke/ himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen…. Loft regnes med i etasjetallet når det er innredet med oppholds- eller soverom der med samlet bruttoareal større enn 1/3-del av underliggende etasjers bruttoareal». Forskjellen mellom de to beregningsreglene er tilsyne latende ikke stor, men det vises til at både himlingshøyden over ferdig terreng er redusert og at kravene til rommenes bruk er endret. Med dagens tomtepriser vil en feilvurde ring av disse reglene kunne ha svært stort betydning for eiendommens verdi. Et annet eksempel er reguleringsplaner med rekkefølge krav gitt i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Ofte vil det være laget planer for oppfyllelse av rekke følgekrav før salg er aktuelt, gjerne ved at det er inngått en utbyggingsavtale med kommunen som regulerer dette. Selv om dette oftest er uproblematisk oppstår det ikke sjelden situasjoner der den som har påtatt seg å oppfylle rekke følgekravene får økonomiske problemer og likevel ikke makter å gjennomføre avtalen. Dersom utbyggingsavtalen ikke har bestemmelser med garantier osv. som flytter ansvaret over på kommunen eller andre, vil dette kunne føre til at rekkefølgekrav ikke oppfylles og at eiendommene ikke kan bebygges eller at utbygd eiendom ikke får

rukstillatelse. Opplysning om slik aktuell risiko ligger b etter vår vurdering trolig innenfor meglers ansvar etter eiendomsmeglingsloven. Dette til tross for at det i mange tilfeller vil være vanskelig å avklare risikoen for megler. Tilsvarende vil gjelde ved vurdering av om det er vedtatt aktuelle rekkefølgekrav som ikke er løst gjennom en ut byggingsavtale. Selv om dette som oftest er avklart ser vi regelmessig eksempler på salgsoppgaver hvor usikkerhet omkring disse forholdene ikke er reflektert. Ytterligere vises til at fastlegging av hva som etter regu leringsplanen er lovlig bruk kan være vanskelig. Et illus trerende eksempel er regulering til forretning, men hvor det følger av reguleringsplanen at eiendommen kun kan nyttes til «….forretning for varegrupper med større areal behov (trelast, bilforretninger, planteskoler osv.). Det tillates ikke dagligvareforretning.». Slike reguleringer oppstod flere steder som følge av at det for noen år siden ble innført begrensninger for opprettelse av nye kjøpesentre. En slik regulering innebærer at eiendommen ikke lovlig kan unyt tes til ordinær detaljhandel, men må begrenses til handel med «plasskrevende varer». Heller ikke annen næringsvirk somhet vil være tillatt, verken etablering av kontor, treningsstudio, legesenter e.l. Begrensningen som følger av en slik reguleringsplan har selvsagt stor betydning for eiendomsverdien. De fleste eiendomsmeglere er påpasselige og gir god informasjon om reguleringsplaners betydning for eien dommen, herunder også om aktuell usikkerhet. Det er likevel som nevnt vår erfaring at mange vier denne delen av oppdraget for liten oppmerksomhet, antakelig fordi man har mest fokus på å gjennomføre salg eller fordi man mangler kunnskap. Som vist innledningsvis har Finans tilsynet trukket opp en streng norm. En feil her vil med dagens eiendomspriser kunne få store konsekvenser. Det er avgjørende at megler sørger for at den informasjonen som gis om reguleringsplanens innhold er korrekt og ikke går for langt mht. utnyttelsesgrad, tillatt bruk osv. Der det er behov bør det innhentes vurderinger fra ekstern ekspertise eller i det minste sørge for at det eksplisitt opp lyses om hva aktuell usikkerhet består i – selv om dette er et alternativ som bør benyttes med varsomhet.

HJORT Advokatfirmaet Hjort har kontorer i Akersgata i Oslo, og består av ca. 90 advokater. Firmaet dekker alle rettsområder, og bistår både næringsliv, det offentlige og privatpersoner. Hjort er anerkjent som et av Norges ledende prosedyrefirma, og firmaets advokater prosederer mange hundre saker årlig. Hjort har til enhver tid en stor oppdragsmengde knyttet til kjøp/salg/utvikling av eiendom. www.hjort.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

MEGLERS ROLLE DER DET OPPSTÅR KONFLIKT MELLOM SELGER OG KJØPER UNDER OVERTAKELSEN ELLER I ETTERKANT AV MARIANNE LANGRIND KVANVIK, ADVOKAT OG FAGSJEF, LEGAL24 ADVOKATFIRMA AS

Det er ikke hjemmel i eiendomsmeglingsloven å kreve at megler er til stede ved overtakelsen, og det er heller ingen uttrykkelige bestemmelser om meglers rolle i denne situa sjonen. Megler kan likevel etter emgl.§6-3(1) og kravet til god meglerskikk ha en slik plikt etter en konkret vurder ing. Det kan være forhold hos kjøper og/eller selger som tilsier meglers deltakelse, for eksempel høy alder, spesielle behov, uerfaren boligkjøper m.m. Type bolig kan også begrunne meglers deltakelse. Om det i forkant av over takelsen allerede har oppstått en konfliktsituasjon mellom kjøper og selger kan meglers tilstedeværelse avhjelpe situasjonen og gjennomføringen av overtakelsesforretningen. I noen tilfeller kan det være inngått avtaler eller tatt for behold om utbedringer som skal være ferdigstilt ved over takelsen, og megler kan ved å delta kunne verifisere om avtalen er oppfylt eller ikke. Megler kan ha forpliktet seg ved avtale å delta på over takelsen som en del av «salgspakken». Uansett vil det alltid være en fordel at megler er til stede uavhengig av plikt eller ikke for å sørge for notoriet rundt overtakelsen. Megler er heller ikke pålagt noen særskilte plikter etter eiendomsmeglingsloven i tiden etter at handelen er gjennomført, med noen mindre unntak. Disse unntakene sier ikke noe om meglers rolle der hvor det oppstår konflikt mellom kjøper og selger etter overtakelsen. Unntakene følger av Eiendomsmeglingsforskriften og omhandler blant annet meglerforetakets plikt til å sende oppgjørsoppstilling til partene straks oppgjøret er gjennomført jf. §3-13, og plikt til å sende oversikt over dokumenter som er til oppbevaring (depotjournal) §3-13(2)2.pkt. jf.§3-6 og regler om arkivering av kontrakter og dokumenter jf. §3-7. Om megler har noen plikter utover dette må vurderes etter kravet til god meglerskikk, jf. Emgl §6-3. Kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk gjelder ikke bare frem til kontraktsslutningen, men så lenge det foreligger et virksomt oppdrag. KONFLIKT PÅ OVERTAKELSEN

Ikke sjelden avdekkes det forhold under overtakelses forretningen som skaper konflikt mellom partene. På d ette tidspunktet er boligen tom og skjulte skader kan lettere avdekkes. Ofte vil meglers tilstedeværelse avhjelpe, eventuelt forhindre en konflikt, sørge for ryddighet i prosessen, avklare situasjonen m.m. Er det mindre forhold som avdekkes, slik som dårlig vask og rydding av eien dommen, punktert vindusglass etc. så bør megler etter min mening forsøke å bidra til å finne en løsning. 40

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Er det derimot større forhold, og kanskje mer kompli sert, så bør megler bidra med å klargjøre uenigheten, veilede og eventuelt gi råd om hvordan partene skal for holde seg og hvilke muligheter partene har. Megler plikter blant annet å informere kjøper om retten til å holde tilbake deler av kjøpesummen. Det følger blant annet av LB-2010-160565, RfE-2009-6 og RfE-2007152. Megler skal ikke realitetsbehandle tvisten mellom kjøper og selger, men gi veiledning og informasjon. Megler kan i en viss grad gi uttrykk for sitt syn på saken, og hvil ke konsekvenser et uriktig tilbakehold kan medføre for kjøper. Holder kjøper uberettiget penger tilbake, vil det innebære betalingsmislighold og det påløper forsinkelses rente. Dernest bør det avklare om det er ensidig tilbake hold eller om det er gjensidig tilbakehold knyttet til for eksempel en avtale. Her er det ulike ordninger i megler foretakenes overtakelsesprotokoller. Et ensidig tilbakehold fra kjøper innebærer at kjøper fortsatt har instruksjons retten over beløpet. Megler må også informere kjøper at forholdet det tvistes om nedfelles i overtakelsesprotokollen. Hvis kjøper ikke gjør anmerkninger eller tar forbehold, og i tillegg utbetaler hele kjøpesummen (uforbeholden overtakelse) kan kjøper bli ansett for å ha tapt sin reklamasjonsrett. Se Rt-19661327 hvor det ikke tatt var tatt forbehold og kjøper betalte kjøpesummen fullt ut etter råd fra megler. Her ble kjøper ansett for å ha akseptert forholdet og mistet sin reklama sjonsrett. Megler bør bistå med å skape klarhet i forholdet - hva er det kjøper mener er avvik? Og deretter bistå slik at ord lyden i forbeholdet er så tydelig at det ikke skaper tolk ningstvil i etterkant. Dersom selger og kjøper velger å inngå avtale så bør megler sørge for at partene har en felles forståelse av av talens innhold. Min erfaring er at det ofte ikke er sammen fallende hva kjøper og selger legger i avtalens innhold. Videre bør megler avklare avtalens konsekvenser, og gi bistand til utformingen av avtalen. Megler må selvsagt være klar over sin rolle som mellom mann og ikke ta parti med en part. Ikke sjelden dukker det opp avtaler som inngås i forkant av/under overtakelsen, og som pålegger selger en plikt som ikke følger av den inngåtte kjøpsavtalen. Et eksempel er bolig solgt med opplysninger om at det ikke foreligger ferdigattest, men hvor kjøper likevel i etterkant får selger til å påta seg å fremskaffe dette. Dette kan være en om fattende, kostbar og ikke minst vanskelig prosess for selger

MARIANNE LANGRIND KVANVIK

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

«Erfaringen og utviklingen viser at mange meglere gjør det til automatikk å be partene henvende seg til de respektive f orsikringsordningene, og ikke selv bidra i situasjonen» MARIANNE LANGRIND KVANVIK

å få til, og det oppstår konflikt om noe som kjøper hadde akseptert ved sitt kjøp. Megler bør veilede og bistå partene i utformingen av slike avtaler, og megler må synliggjøre for selger hvilke konsekvenser dette kan ha. Herunder at slike avtaler faller utenfor eierskifteforsikringens dekningsområde. MEGLERS PLIKTER ETTER AT HANDELEN ER GJENNOMFØRT

Megler kan i den enkelte sak bli ansett å være forpliktet til å yte en viss bistand etter et gjennomført oppdrag. Megler er nærmest til å bringe på det rene hva som er blitt avtalt eller sagt om eiendommen. Ikke sjelden oppstår det tvister om hva som skal ha blitt sagt under en visning, og megler vil kunne bidra med oppklaring. Det kan ikke kreves at megler bidrar med juridiske vurderinger etc, men henvise partene å søke juridisk bistand. Dersom megler likevel begir seg inn på forhold han ikke er forpliktet til blir han vurdert etter normen for god meglerskikk – altså som profesjonell mellommann og rådgiver.

egler kan opplyse at behovet for å holde tilbake penger M er mindre når selger har en forsikring, men ikke knytte en anbefaling til dette. Megler må være klar over og i en viss utstrekning avklare om forholdet som er oppdaget faller utenfor forsikringsdekningen. Er det et forhold som ikke dekkes av forsikringen så vil det være større grunn for kjøper å holde tilbake penger, for eksempel selgerforplikt elser som nevnt ovenfor. Har kjøper tegnet boligkjøperforsikring så er dette kun en rettshjelpsforsikring, og megler kan anbefale å ta kontakt med selskapet for å få juridisk bistand og råd. Selv om selger har tegnet eierskifteforsikring så kan ikke megler overlate sine plikter etter emgl.§6-3 til eierskifte forsikringen. Forsikringsselskapet er part i saken på selgers side, mens megler skal være en nøytral part. Også der hvor kjøper har tegnet en boligkjøperforsikring bør megler yte en viss innsats dersom megler ut fra sin kjennskap til eien dommen og handelen kan bidra til å klargjøre forhold i tilknytning til den oppståtte tvisten. Erfaringen og utviklingen viser at mange meglere gjør det til automatikk å be partene henvende seg til de respek tive forsikringsordningene, og ikke selv bidra i situasjonen.

LEGAL24 ADVOKATFIRMA AS Legal24 Advokatfirma AS er et selvstendig advokatfirma som leverer juridiske tjenester innenfor alle privatrettslige områder. Firmaet består i dag av flere partnere, ansvarlige advokater, advokatfullmektiger og administrasjon. www.legal24.no

FORHOLDET TIL FORSIKRINGSORDNINGER

Selgers eierskifteforsikring har ingen rettslig betydning for kjøpers tilbakeholdsrett eller for mangelsvurderingen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

BRUKERVEILEDNING FOR MEGLERSTANDARDENE Brukerveiledning for meglerstandardene

Av advokatene Camilla Hammer Solheim og Ole Andreas Dimmen, advokatfirmaet BA-HR. AV ADVOKATENE CAMILLA HAMMER SOLHEIM OG OLE ANDREAS DIMMEN, ADVOKATFIRMAET BA-HR.

Norges Eiendomsmeglerforbund har en rekke standarder for næringskontrakter som er tilgjengelige for medlemmer. Nedenfor følger en oversikt som skal gjøre det lettere å finne ut hvilken standard man skal ta utgangspunkt i ved en eiendomstransaksjon, både hva gjelder kjøp og leie.

Kjøpekontrakter

1.1 Innledning Norges Eiendomsmeglerforbund har en rekke standarder eiendomsselskap som eier en eiendom, andeler i annen Detforførste som må som avklares, er hva er salgsobjektet. Salgsobjektet kanunder være eiendommen næringskontrakter er tilgjengelige forsom medlemmer. type selskapsform eller eiendom oppføring (såkalt direkte, aksjene i et eiendomsselskap som eier en eiendom, andeler i annen type selskapsform eller Nedenfor følger en oversikt som skal gjøre det lettere å «forward-salg», se nærmere nedenfor). Mange av kontrak finne ut under hvilken oppføring standard man(såkalt skal ta utgangspunkt i ved se tene har store likhetstrekk,Mange hovedforskjellen er hvordan eiendom "forward-salg", nærmere nedenfor). av kontraktene har en eiendomstransaksjon, både hva gjelder kjøp og leie. salgsobjektet er organisert. Men det er viktig at en megler store likhetstrekk, hovedforskjellen er hvordan salgsobjektet er organisert. Men det er viktig at en megler hjelper partene med å velge riktig kontrakt. hjelper partene med å velge riktig kontrakt. 1. KJØPEKONTRAKTER 1.1 INNLEDNING

1.2 ILLUSTRASJON

1.2 Illustrasjon Det første som må avklares, er hva som er salgsobjektet. I modellen nedenfor følger det en oversikt over de ulike I modellen nedenfor det endirekte, oversikt overi et de ulike kjøpekontraktene. Salgsobjektet kan værefølger eiendommen aksjene kjøpekontraktene. CAMILLA HAMMER SOLHEIM

Kjøp av eiendom

Meglerstandard okt. 2015 EIENDOM

Meglerstandard okt. 2015 AS

Meglerstandard okt. 2015 ANS

Kjøpekontrakter

Meglerstandard okt. 2015 KS

Meglerstandard okt. 2015 IS

Meglerstandard okt. 2015 AS med garantiforsikring

Se punkt 1.3

Kjøp av aksjer (eiendomsselskap) Se punkt 1.4

Se punkt 1.2 Kjøp av andeler i ansvarlig selskap eller DA Se punkt 1.5

OLE ANDREAS DIMMEN

Kjøp av andeler/aksjer i kommandittselskap /kompl. Se punkt 1.6

Kjøp av andeler i indre selskap og aksjer hovedm. Se punkt 1.7

Kjøp av aksjer (eiendomsselskap) der kjøper tegner garantiforsikring Se punkt 1.8

Meglerstandard nr. 1 11/12 "Egentlig forward" (umiddelbar overtakelse)

Kjøp av aksjer (eiendomsselskap)

Meglerstandard nr. 1 11/12 "Uegentlig forward" (utsatt overtakelse)

Kjøp av aksjer (eiendomsselskap)

Se punkt 2.1

Se punkt 2.2

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

#6725440/2

1 (6)

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MED

1.3 MEGLERSTANDARD (OKT. 2015) EIENDOM

Standardkontrakten for Eiendom skal benyttes når det er tale om et rent eiendomssalg, hvor salgsobjektet er selve eiendommen ([adresse] med gnr.[xx] bnr.[xx] i [xx] kommune). 1.4 MEGLERSTANDARD (OKT. 2015) AS

Standardkontrakten for AS (aksjeselskap) skal brukes når selger eier aksjene i et selskap hvor selskapets hoved aktivum er eiendommen som skal selges. Kjøper blir da eier av aksjene i selskapet som eier eiendommen. 1.5 MEGLERSTANDARD (OKT. 2015) ANS

Standardkontrakten for ANS brukes når man står ovenfor et salg av andeler i ansvarlig selskap hvor selskapets hovedaktivum er eiendommen. Kontrakten for ANS skal også brukes når man skal selge et selskap av typen DA (ansvarlig selskap med delt ansvar). 1.6 MEGLERSTANDARD (OKT. 2015) KS

Standardkontrakten for KS gjelder salg av andeler/aksjer i et kommandittselskap som eier eiendom, med tilhørende komplementarselskap. 1.7 MEGLERSTANDARD (OKT. 2015) IS

Denne standardkontrakten benyttes ved salg av indre sel skap med tilhørende hovedmann (som igjen eier eiendom). Her eier for eksempel selger 99 % av andelene i det indre selskapet, og 100 % av aksjene i hovedmannen (og hoved mannen eier igjen den siste 1 % av andelene i det indre selskapet). 1.8 MEGLERSTANDARD (OKT. 2015) AS MED GARANTIFORSIKRING

Det er nå også utarbeidet en standardkontrakt for salg av aksjeselskap hvor kjøperen tegner en såkalt garantiforsik ring som dekker kjøpers tap som følge av brudd på selgers garantier i kjøpekontrakten. 2. SÆRLIG OM FORWARD-KONTRAKTER 2.1 GENERELT

Med begrepet «forward-salg» menes salg av eiendoms selskap med bygg under oppføring. Det klassiske utgangs punktet for et forward-salg er at selger eier aksjene i et selskap som eier en tomt. Selskapet har inngått leieavtale(r) med leietaker(e), inngått totalentreprisekontrakt med entreprenør og skal oppføre et bygg på tomten hvor leie takerne skal flytte inn når bygget er ferdigstilt. Selger kan gjerne ønske å selge eiendomsselskapet før eiendommen er ferdigstilt, for eksempel for å hente ut salgsgevinst tidlig. Kjøper kan gjerne ønske å kjøpe eiendommen før oppfø ring for å låse markedsverdien, fremfor å legge inn bud ved ferdigstillelse. Man avregner uansett de faktiske bygge kostnadene i kjøpesummen etter ferdigstillelse, så selger beholder risikoen for hva det koster å ferdigstille eiendom men. Når vi innledningsvis sa at meglerstandardene har store likhetstrekk, gjelder et viktig unntak for forward kontraktene. Det er planlagt oppdatering av forward kontraktene innen kort tid.

2.2 MEGLERSTANDARD NR. 1 11/12 – UMIDDELBAR AKSJEOVERDRAGELSE

BA-HR

Denne forward-kontrakten (såkalt «egentlig forward») for utsetter at eiendomsselskapet selges og overtas av kjøper i byggeperioden, altså at både kontraktsinngåelse og over takelse finner sted før ferdigstillelse. Hvis selger ønsker å motta eventuell salgsgevinst så tidlig som mulig, er det denne kontrakten som bør benyttes.

BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjons bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tvisteløsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.)

2.3 MEGLERSTANDARD NR. 1 11/12 – UTSATT AKSJEOVERDRAGELSE

Forward-kontrakt med utsatt aksjeoverdragelse (såkalt «uegentlig forward») innebærer at kjøpekontrakten inngås i byggeperioden, men at kjøper først overtar eiendomssel skapet når nybygget er ferdig oppført, leietaker har flyttet inn mv. For begge modeller gjelder at kjøpesummen for eien domsselskapet normalt bestemmes ut fra en eiendomsverdi som om nybygget var ferdig oppført og leietaker allerede hadde overtatt nybygget etter leiekontrakten. Man «yielder» altså på leien, selv om leiebetalinger ikke finner sted før leietaker flytter inn. Ved forward med umiddelbar aksjeoverdragelse innebærer dette at man per overtakelse betaler full pris for eiendomsselskapet, selv om selskapet ikke har leieinntekter. I kjøpesumsberegningen gjøres det derfor et fradrag lik verdien av manglende leieinntekter i byggeperioden. En viktig forskjell mellom de to forwardmodellene er knyttet til finansieringen av byggekostnaden. Ved forward med umiddelbar aksjeoverdragelse finansieres byggekost naden av kjøper, mens selger finansierer byggekostnaden ved forward med utsatt aksjeoverdragelse. Forwardkontrakter er et utgangspunkt for skreddersøm og forutsetter at partene har bistand av rådgivere. Det er uunngåelig med en del variabler i så komplekse kontrakter, og standardene er ikke ment benyttet i uendret form. Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerer jevnlig kurs om de ulike standardkontraktene.

Kontaktpersoner: Stig L. Bech: slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

3. OPPGJØRSMODELL

Kjøpekontraktene har tilhørende oppgjørsavtaler som vedlegg. Det første man må avklare ved valg av oppgjørs modell, er om oppgjøret skal skje med eller uten opp gjørsansvarlig. Kjøpekontraktene har oppgjørsvedlegg for begge varianter, og dette fremgår av toppteksten i kjøpe kontrakten. 4. LEIEAVTALER 4.1 INNLEDNING

Når det gjelder leieavtaler er det første som må identifiseres hvorvidt det er snakk om utleie av lokaler (deler av et bygg) eller om det er hele bygget som skal leies ut. Videre må det identifiseres om leieforholdet gjelder et brukt eller nytt/ rehabilitert leieobjekt . Brukte lokaler/bygg overtas i den stand de var i ved forutgående besiktigelse. Nye lokaler/ bygg overtas ikke etter befaring, men i henhold til avtalt kravspesifikasjon som er bilag til kontrakten.

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

om leieforholdet gjelder et brukt eller nytt/rehabilitert leieobjekt . Brukte lokaler/bygg overtas i den stand de var i ved forutgående besiktigelse. overtas ikke etter befaring, LEDELSEN VERDT Å VITE Nye lokaler/bygg FAGSTOFF FRITIDmen i henhold til avtalt kravspesifikasjon som er bilag til kontrakten. 4.2

MED

STUDENTER

MED

Illustrasjon

I modellen nedenfor følger enVERDT oversiktÅover LEDELSEN VITEde ulike leieavtalene. FAGSTOFF

Standard leieavtale for næringslokaler. 5. utgave 2016 (brukte/"som de er") Standard leieavtale for næringslokaler. 5. utgave 2016 (nye/rehabiliterte) (nye/rehabiliterte lokaler) Standard leieavtale for næringsbygg. 5. utgave 2016 (brukt/«som det er»)

Leieavtaler

(brukte/"som de er" bfygg) Standard leieavtale or næringsbygg. 5. utgave 2016 (nytt/rehabilitert)

FRITID

! Lokaler ! Lokalene er brukte og overtas i den stand de var i ved forutgående besiktigelse

! Lokaler ! Lokalene er nye/rehabiliterte og overtas i henhold til avtalt kravspesifikasjon ! Helt bygg ! Bygget er brukt og overtas i den stand det var i ved forutgående besiktigelse ! Helt bygg ! Bygget er nytt/rehabilitert og overtas i henhold til avtalt kravspesifikasjon

(nytt/rehabilitert bygg) Standard «bare-‐house» leieavtale for næringsbygg. 5. utgave 2016 (brukt/«som det er») Utvidet standard leieavtale for (brukte/"som de er" bygg) næringsbygg, 3. utgave 2016 (nytt/rehabilitert)

4.2 ILLUSTRASJON

I modellen over følger en oversikt over de ulike leieavtalene. 4.3 STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGS LOKALER (BRUKTE/«SOM DE ER» LOKALER)

Denne kontrakten skal anvendes når leietaker leier brukte lokaler i et bygg, hvor lokalene overtas i den stand de var i ved leietagers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider. Kontrakten har felleskostnads regulering. 4.4 STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGS #6725440/2 LOKALER (NYE/REHABILITERTE LOKALER)

Denne kontrakten skal anvendes i de tilfeller hvor leietaker leier nye/rehabiliterte lokaler i et bygg, og der lokalene overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon. Kontrakten har felleskostnadsregulering. 4.5 STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSBYGG (BRUKT/«SOM DET ER» BYGG)

Kontrakten brukes hvor leietaker leier et helt, brukt bygg, og der bygget overtas i den stand det var ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endrings arbeider. Kontrakten inneholder ikke felleskostnads regulering, men leietaker dekker alle kostnader som nor malt er felleskostnader i næringsbygg med flere leietakere. 4.6 STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSBYGG (NYTT/REHABILITERT BYGG)

Kontrakten anvendes der leietaker leier et helt, nytt bygg, og der bygget overtas i henhold til en avtalt kravspesifika sjon. Kontrakten inneholder ikke felleskostnadsregulering, men leietaker dekker alle kostnader som normalt er felles kostnader i næringsbygg med flere leietakere. 44

STUDENTER

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

! Helt, brukt bygg ! Leietaker har ansvar for: -‐vedlikehold og utskiftninger -‐betaling av evt. eiendomsskatt og forsikring ! Helt bygg ! Utvidet versjon av standarden for nytt bygg ! Særtrekk er dagbøter og endringsadgang

4.7 STANDARD «BARE-HOUSE» LEIEAVTALE FOR NÆRINGSBYGG (BRUKT/«SOM DET ER» BYGG)

Anvendes der leietaker skal ha ansvaret for og dekke kost nadene ved alt av vedlikehold og utskiftninger (både utvending og innvendig). Videre er leietaker ansvarlig for alle øvrige kostnader knyttet til bygget, herunder drift, forsikring og eiendomsskatt. «Bare-house» leieavtaler benyttes gjerne på enbruker bygg, hvor leietaker selv har kompetanse til å drifte bygget og ønsker å behandle det «som sitt eget». Det kan være grunn til å være oppmerksom på skatte rettslige forhold ved bruk av «bare house»-leiekontrakter. 4 (6)

4.8 UTVIDET STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSBYGG (NYTT/REHABILITERT BYGG)

Denne kontrakten er basert på kontrakten for nytt/re habilitert bygg, men dette er en utvidet versjon med noen forskjeller. De viktigste forskjellene er den inneholder be stemmelser om utleiers og leietakers adgang til å gjøre endringer eller tillegg i kravspesifikasjonen, at det er lagt opp til å dagbot ved forsinkelse og at gjeninnflyttingsplikt for leietaker ved brann/destruksjon er tatt inn som en del av selve kontraktsteksten (og ikke som tilvalgstekst). Kontrakten brukes gjerne i forbindelse med større ny byggprosjekter, hvor leietaker gjerne har behov for en del endringsbestillinger i byggeperioden. Standarden forutsetter at det foreligger en forholdsvis presis og detaljert krav spesifikajon. 5. SÆRLIG OM BRUK AV STANDARDER

Vi presiserer at det ofte er behov for å gjøre individuelle tilpasninger av standardentil den aktuelle transaksjonen eller leieforholdet. Det bør derfor i hvert enkelt tilfelle vurderes om det er behov for slike tilpasninger.

NEF e-kurs

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

N E F GLE

NYHET!

BUND

RGES

NEF.NO

SKATT PÅ BOLIG

Kurset har tre moduler à 1 time: • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt

Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no

og du får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett.

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende

ekurs_halvside_joachim.indd 1

18.08.16 14.50

GLE

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på næringseiendom

N E F

NYHET!

RGES

BUND

NEF.NO

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING NEF e-kurs

Advokat Jan H. Bangen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no

og du får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. ekurs_halvside_joachim.indd 2

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen 18.08.16 14.50

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

NEF MØTER EIENDOMSMEGLERSTUDENTER LANDET RUNDT FAGSTOFF

FRITID

Norges Eiendomsmeglerforbund har i høst holdt foredrag for eiendomsmeglerstudentene på BI i Nydalen, Stavanger, Bergen og høyskolen i Bø. Dette er viktige arenaer for NEF for å fortelle studentene hva forbundet jobber med i forhold til studiet, og for å forbedrede de framtidige eien domsmeglerfullmektigene på hva som venter dem når de kommer ut i arbeid. På reisen rundt om i landet treffer vi engasjerte og positive studenter, noe som gir forsterket tro på at eiendomsmegleren også kommer til å s pille en viktige rolle i bolighandelen i mange år fram over.

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

OFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SUDOKU

SKIFTE FRITID AV STILLING, ARBEIDSSTED, MV STUDENTERADRESSE, TELEFONNUMMER MEDLEMMER MENINGER FRIDE LYNGSTAD Eiendomsmegler Krogsveen Stavanger Øst Kvitsøygata 15 4014 Stavanger 92 03 66 64 fride.lyngstad@krogsveen.no

JØRGEN BRAUN DNB Eiendom Trondheim Vegamot 8 C 7049 Trondheim 97 00 89 84 jorgen.braun@dnbeiendom.no

LIV HEGE MATHIASSEN HANSEN EiendomsMegler 1 avd Mjøndalen Strandveien 39 3050 Mjøndalen 97 59 61 91 liv.hege@em1mjondalen.no

TONE SELFORS EKELAND Meglergaarden Storgata 8 1531 Moss 69 20 25 55 40 22 38 40 ekeland@meglergaarden.no

RAGNAR KILLINGSTAD (fagansvarlig) EiendomsMegler 1 avd Mjøndalen Strandveien 39 3050 Mjøndalen 90 58 15 56 ragnar@em1mjondalen.no

- LØSNING I NESTE NUMMER

MIDDELS 1

4 4

8 6

6 5

4 2

7 5

6 6

1 5

VI GRATULERER 50 ÅR Anca Skovdahl Buberg med dagen 3. desember Hanne Holmberg med dagen 5. desember Noomi Westli med dagen 8. desember Erik Nickelsen med dagen 11. desember Trond Hammer med dagen 15. desember Vegard Antonsen med dagen 18. desember Lars Erik Guttulsrød med dagen 23. desember Beate Ellingsen med dagen 24. desember Tone Selfors Ekeland med dagen 28. desember Caspar Christie med dagen 31. desember

VANSKELIG 7

5 1

4 7 1

LØSNING FRA FORRIGE NUMMER 8

ØNSKER DU Å ANNONSERE LEDIG STILLING PÅ NEF.NO

Kontakt peter@nef.no

VANSKELIG

MIDDELS

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

DRØMMER DU OM SOL OG SAND MELLOM TÆRNE I VINTER?

NK A L I SR

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

- HER ER VINTERENS HOTTESTE REISEMÅL MEDLEMMER

AV NORA ASPENGREN, TUI

FOR MER INFORMASJON SE W W W.TUI.NO 48

MEDLEMMER

Sri Lanka er kjempehot om dagen og er nok den reisenyheten som er mest populær i vinter. Jeg tror det er kombinasjonen av at det er noe ganske nytt (vi nordmenn reiser jo veldig mye og har sett det meste) det er eksotisk og tilbudet er variert som gjør Sri Lanka så interessant. Du kan gå fra idyllisk solferie en dag til tempelbesøk, surfing og safarier den neste. Vi tilbyr totalt 14 hoteller på Sri Lanka.

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

Foto: Fritidsresor/StarTour/ Finnmatkat

Foto: Torleif Svensson

Foto: Fritidsresor/StarTour/ Finnmatkat

HOTELLTIPS FOR PAR OG VENNER: RIU Sri Lanka SSSS+ Foto: Torleif Svensson

Foto: Fritidsresor/StarTour/ Finnmatkat

HOTELLTIPS FOR BARNEFAMILIER: Club Dolphin SSS+ EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

KO K O R MA Fotos: Fritidsresor/StarTour/ Finnmatkat

Marokko er en fargerik mosaikk av lange strender, shopping i basarer og fransk-arabisk matkultur. Alt til priser som gjør at du får mye ferie for pengene. Velg mellom sol og HOTELLTIPS FOR PAR OG VENNER: RIU Palace Tikida Agadir SSSSS bad i den moderne feriebyen Agadir eller den magiske a tmosfæren i Marrakech. HOTELLTIPS FOR BARNEFAMILIER: Clubhotel RIU Tikida Palmeraie SSSS

K APP E VERD Sal - Kapp Verdes endeløse strender og solsikre klima passer for deg som vil koble av og «bare være» på ferie. Du kan spasere i timevis langs lyse strender, lese feriebøkene under en parasoll, windsurfe, spise dagferske skalldyr og bli med på spennende utflukter på land og til havs. 50

EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

ELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENIN

GRAN IA R CANA Kanariøyene – Gran Canaria har vært på topplisten helt siden det ble lansert i 1973. Her finnes noe for absolutt alle og de aller fleste har gode ferieminner herfra. Dette er nok en av få destinasjoner som har vært tilgjengelig fra norge helt siden det ble lansert for første gang.

Fotos: Fritidsresor/StarTour/ Johan Persson

HOTELLTIPS FOR PAR/ VENNER: RIU Palace Meloneras Resort SSSSS HOTELLTIPS FOR BARNEFAMILIER: Family Life Tres Vidas

Fotos: Shutterstock

HOTELLTIPS FOR PAR/ VENNER: TUI Sensimar Cabo Verde Resort HOTELLTIPS FOR BARNEFAMILIER: Blue Star Oasis Salinas Sea EIENDOMSMEGLEREN NR 07-2016

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

Spesialisten på eiendomsinformasjon Ambita har samlet all viktig informasjon om norske eiendommer på ett sted. Meglere, bank og finans, arkitekter, utbyggere og takstmenn henter informasjon gjennom våre løsninger hver dag. Vi jobber tett med innovatørene i bransjen for å digitalisere og automatisere prosessene rundt eiendomsinformasjon slik at våre kunder skal få en enklere arbeidshverdag.

Ambita Infoland I Meglerpakker I Kartdata I Analysetjenester I Elektronisk tinglysing I Eiendomsregisteret

.com