Eiendomsmegleren nr. 5 2019 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSMEG EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

LER

NR 05-2019 / ÅRGANG 81

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Revidering av eiendomsmeglingsloven SIDE 5 • Hvorfor selger ikke meglere proptech? SIDE 8 • Ulovlige boenheter SIDE 34

8 av 10 boligkjøpere har noe til felles. Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er boligkjøperne dine sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre.

Kjøp trygt. Bo trygt. Les mer på help.no/8av10

*Opinion for HELP

M S M E GL

INNHOLD

4 5 6 8 10 12 16 17 18 19 20 22 24

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.unsplash.com/Aaron Burden Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 930,-

26 28 30 32 34 36 37 38

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2019: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

40 42 46

12.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

LEDELSEN Minneord Tormod Boldvik Revidering av eiendomsmeglingsloven Boligmarkedets betydning

VERDT Å VITE Hvorfor selger ikke meglere proptech? For oss er ikke lovens krav til etterutdanning godt nok nivå vY + Voice = sant Syv teknologitrender du må merke deg NEFs forbrukerrådgiver Linda Klokk har ordet Studentjubel på fotballturnering Har du sjekket takrenna? Det er en billig forsikring Prognosesenteret blir del av Ambita Det lille sorte inntar badet Månedens meglerprofil: Alex Modahl

FAGSTOFF Proptech – hva, hvorfor og hvordan? Om eiendomsmegleres ansvar Kjøpers tilbakehold og deponering av kjøpesummen Nytt eller gammelt bygg? Hvilke regler er det som gjelder? «Ulovlige boenheter» Spionasje fra luften Videresalg av bolig og endring av skjøte NEF-kurs

STUDENTER Fremtidens eiendomsmeglere

ETTER ARBEID Alternativ fredagstaco

MEDLEMMER Nytt om navn

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MINNEORD

TORMOD BOLDVIK LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Tormod Boldvik var gjennom mange år en svært sentral person for en hel yrkesgruppe, og budskapet om hans bortgang er mottatt med stor sorg av eiendomsmeglere over hele landet.

Tormods enorme engasjement og smittende entusiasme for eien domsmeglingsprofesjonen har hatt stor betydning for bransjens omdømme og positive utvikling de senere år. Tormod utdannet seg til eien domsmegler på BI i Oslo og tok eiendomsmeglereksamen i 1997. Allerede under studietiden jobbet han i bransjen hos en lokal eien domsmegler i Drammen. Han har senere jobbet hos Eiendomsmegler Krogsveen i Drammen, med et kort opphold i takstbransjen i 2011, før han kom tilbake til Krogsveen hvor han har hatt sitt arbeidssted til det siste. Han ble valgt inn som styre medlem i Norges Eiendoms meglerforbund i 2008 og ble nest leder i 2010. I 2012 ble han valgt til styrets leder, der han satt i to perioder frem til våren 2016. På landsmøtet i 2016 mottok han Norges Eiendomsmeglerforbunds hederstegn for sin fortjenestefulle innsats for forbundet. I hans første periode som styre leder tok saker som budprosesser og omdømmearbeid mye av styrets tid, mens det i den siste perioden fra 2014-2016 handlet mye om å initiere endringer i bransjen. Tormod var en visjonær med høy yrkesetisk standard. Han så behov for endringer som ikke bare ivaretar eiendomsmeglernes yrkesinteresser,

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

men som virker til forbrukernes beste. Etter at han gikk av som styreleder ble han derfor oppnevnt som leder for innovasjonsutvalget som fremla sin rapport våren 2017. Et viktig arbeid for å inspi rerer til mulighetstenkning og for bedring av bransjen. Han var sterkt engasjert i arbeidet for at eiendomsmeglere skal kunne stå i en livslang karriere i bransjen. Tormod påtok seg også verv i lokalforeningen TVB, og satt som styreleder fram til februar 2019. Omtanken for andre enn seg selv gjennomsyret mye av tankegangen og engasjementet til Tormod. - En bransje som skal bygge et sterkt omdømme må ha forståelse for at de vi virkelig skal ta vare på ikke er oss selv, men de vi er gitt i oppgave å ta vare på - nemlig for brukerne. Vi skal ikke bare gjøre jobben vår ut ifra jussen. Om dømme bygges ikke i grenseland mot hva som er lovlig, men innen for hva som oppfattes anstendig, sa Tormod til medlemsbladet Eien domsmegleren. Hans praktiske erfaring fra eiendomsmegling og politiske engasjement gjorde ham i stand til å balansere hensynet til eien domsmeglernes rammevilkår mot hensynet til forbrukernes behov for trygge og gode tjenester. Med sin joviale, men også kunn skapsrike tilnærming, nøt Tormod

stor respektert blant medlemmer, politikere og ledere i andre organi sasjoner. - Det har vært spennende, ut fordrende og lærerikt. Det er fan tastisk morsomt å få representere eiendomsmeglerne og i enda større grad bli kjent med dyktigheten og fortreffeligheten ved bransjen, oppsummerte Tormod årene som styreleder i NEF. Tormod var humørfylt, raus, omgjengelig og en tvers igjennom solid type som du kunne stole hundre prosent på. Og selv da han ble svært alvorlig syk klarte han å dele sine tanker og refleksjoner på en måte som har rørt alle som kjente ham, gjennom sine mange oppdateringer på sosiale medier. Tormod var i tillegg til sitt enga sjement for eiendomsmeglerne opptatt av sykling og å leve det gode liv. Han var svært stolt av sin

familie. Stine og jentene var det viktigste i livet hans. Våre tanker og dypeste medfølelse går til dem. Tormod Boldvik vil bli stående som en svært viktig person i Norges Eiendomsmeglerforbunds historie. I takknemlighet, På vegne av medlemmer og administrasjon i Norges Eiendomsmeglerforbund Kurt F. Buck, styreleder Carl O. Geving, administrerende direktør

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

REVIDERING AV EIENDOMS MEGLINGSLOVEN

KURT F. BUCK, STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Dette blir definitivt den viktigste saken på forbundets agenda fremover. Utfallet av denne saken vil bestemme hverdagen og rammebetingelsene for hele bransjen. Den vil også berøre livene til alle som skal kjøpe og selge eiendom i dette landet.

Styret fremmet fire kandidater til lovutvalget, alle med tung juridisk erfaring og kompetanse innen eien domsmeglingsfaget. Jeg er trygg på at Terje Bergem, som ble oppnevnt som vår representant vil gjøre en god jobb for å trygge eiendomsmeglernes plass som sentrale mellommenn i bolighandelen og garantist for den trygge bolighandelen. Noen vil kanskje stille spørsmål ved hvorfor det ikke er en eneste eiendomsmegler med praktisk erfaring i utvalget. Det burde det selvsagt vært, men ettersom vi bare fikk en representant ble juridisk ekspertise vektlagt. For å sikre at praktisk erfaring hensyntas, og for å gi Terje støtte i arbeidet med ny lov, vil styret sette ned en «lovkomité» med representan ter fra ulike deler av bransjen og med støtte fra administrasjonen. Komitéen skal konsekvensutrede, gi råd og være bindeleddet mellom styret og Terje. Vi skal selvsagt gjøre

det vi kan for at medlemmenes interesser ivaretas best mulig, samtidig som vi sikrer forbrukerne hensiktsmessig vern og trygghet gjennom ny lov. En lov som for håpentligvis vil styrke eiendoms megleren som mellommann og den profesjonelle part i bolighandelen. Med de føringer og krav som ligger i ny Lov om Avhending til den informasjonen som skal inn hentes, kontrolleres og formidles er det ingen grunn til å tro at eien domsmeglerens rolle blir noe mindre, eller at kravene til det fag lige blir svakere. Samtidig må vi ta inn over oss at verden er i endring og at nye løsninger kan bidra til å forbedre våre leveranser. Som styreleder i NEF vil jeg jobbe for eiendomsmeglernes selv sagte posisjon som den sentrale pro fesjonelle aktøren i bolighandelen. Vi er buffer og garantist mellom kjøper og selger i deres livs viktigste

«Jeg ser på ny lov som en mulighet til å styrke vår posisjon, ved at kravene til skikkelig eiendomsmegling blir styrket» KURT F. BUCK

handel. Skikkelig eiendomsmegling er verdiskapning. For de flere hundretusen som bruker oss hvert år, for samfunnet i form av effektiv og trygg bolighandel, og for fore takene vi representerer. Norske eiendomsmeglere skaper en mer effektiv og tryggere bolig handel enn noen andre eiendoms meglere i verden, og det skal vi fort sette med. Jeg ser på ny lov som en mulighet til å styrke vår posisjon, ved at krav ene til skikkelig eiendomsmegling blir styrket.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE LEDELSEN

VERDT FAGSTOFF Å VITE

BOLIGMARKEDETS BETYDNING LEDELSEN

VERDT Å VITE LEDELSEN

VERDT FAGSTOFF Å VITE

FRITID FAGSTOFF

STUDENTER FRITID

FRITID FAGSTOFF

STUDENTER FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Boligmarkedet har stor betydning for norsk økonomi, og markedet påvirkes av politiske beslutninger. Det er bred politisk konsensus om eierlinjen i den norske boligmodellen, men hvordan står det til i praksis? En ny undersøkelse fra SSB viser at unge i Norge flytter hjemmefra tidligere enn i andre europeiske land og eier i større grad egen bolig. Like fullt har andelen unge eiere sunket etter finanskrisen (undersøk elsen omfatter perioden 20172016). Det er tydeligst for dem som jobber deltid, har lave inntekter og bor i de største byene. Det står dårligst til i Oslo. Utviklingen kan ses i sammenheng med at boligpris veksten var sterk fram til 2017 (særlig i Oslo), og innstramminger i bankenes utlånspraksis i perioden. Vi kan konkludere med at selv om den norske eierlinjen står sterkt politisk, settes den under press av høye boligpriser. Etter korreksjonen i 2017, som ble utløst av boliglånsforskriften, har vi hatt en lang sammenheng ende periode med moderat bolig prisvekst. Balansen mellom tilbud og etterspørsel har lenge vært svært god. Dette har bremset den negative trenden. Analyser gjort av NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk analyse viser at førstegangskjøperne gjør comeback fra 2018, det blir stadig flere av dem, og utslaget er størst i Oslo hvor prisene falt mest. Dette er kanskje selvsagte sammen henger, men like fullt viktige obser

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

vasjoner. Tilbud og etterspørsel fungerer, vel og merke korrigert av boliglånsforskriften som dempet kjøpekraften da styringsrenten falt til historisk lave nivåer. Og gjelds veksten til husholdningene er nå ifølge SSBs kredittindikator på det laveste nivået siden november 1996. Samfunnsøkonomisk analyse har i sin siste langtidsprognose varslet tre nye år med svært beskjeden pris vekst. Det er isolert sett gode nyheter for eierlinjen, men kan vi regne med en så balansert utvikling eller må vi ta høyde for større utslag? Finanstilsynet har foreslått en vesentlig innstramming i kravet til maksimal gjeldsgrad og i fleksibili tetskvoten i boliglånsforskriften. Dersom Finansdepartementet følger Finanstilsynets råd, vil det trolig føre til en ny boligpriskorreksjon, og det vil også ha negative ringvirk ninger for realøkonomien. En inn stramming av boliglånsforskriften vil være risikabel når økonomien i utgangspunktet står overfor en internasjonal konjunkturnedgang, kredittpolitikken allerede virker, rentene har økt og boligprisveksten i utgangspunktet er lav. Boliginvesteringene kan bli sterkt berørt av en kredittinnstramming. For tiden bygges det nok i store

eler av landet, med unntak for å sende boligmarkedet på en ny d Oslo hvor byggetakten allerede er nedtur. lav. I Oslo ble det regulert 810 nye NEF har gitt Finansdepartementet osloboliger mot en befolkningsvekst et klart råd om å videreføre på 7598 personer, og 2019 tegner boliglånsforskriften med dagens ikke vesentlig bedre. Det betyr at regionale profil i to nye år. I tillegg det kan oppstå tilbudsunderskudd har NEF foreslått at det innføres en og ny prisoppgang i dette markedet ny bestemmelse som åpner for at om et par år. førstegangs låntakere med solid NEFs største bekymring er imid betjeningsevne og beskyttelse mot lertid den regionale effekten av renteøkning f.eks. i form av rente Finanstilsynets forslag om å fjerne binding på lengre sikt, kan innvilges særreglene i Oslo, for å stramme inn lån med lavere egenkapitalgrad enn like sterkt over hele landet. Ytter forskriftens hovedregel. punktene i markedene er store, og I dagens situasjon er det ikke NEF frykter at endringene kan slå usannsynlig at Finansdepartementet beina under regionale markeder ser bort fra Finanstilsynets råd, og som endelig har kommet i balanse unngår for sterke innstramminger i etter ringvirkningene av oljeprisfallet boliglånsforskriften. fra 2014. Den negative egenkapital Kredittregulering er i sin natur et utviklingen i deler av landet har en midlertidig virkemiddel. Den lang innlåsingseffekt som kan virke be siktige løsningen for boligmarkedet grensende på mobiliteten i arbeids ligger i en boligpolitikk som bidrar styrken. Denne effekten vil bli for til at tilbud møter etterspørsel. Store sterket dersom boliglånsforskriften svingninger i boligproduksjonen skjerpes og bankenes fleksibilitet til kan utløse store svingninger i bolig å utøve skjønn begrenses ytterligere. prisene. For å motvirke nye ubalanser På Vestlandet ventes det i pressområdene må storby et markant fall i oljekommunene, i godt sam Denne saken investeringene i 2020. spill med boligutviklerne, er et sammendrag Skulle man samtidig føre en aktiv reguler av innlegget på få innstramming i ingspolitikksom sikrer Boligmarkedboliglånsforskriften, et tilstrekkelig bolig konferansen kan det ha potensial til tilbud over tid. 17. oktober.

Boligfoto handler om å fortelle en historie. Ved å løfte det visuelle inntrykket og fremheve det unike ved boligen, gir vi et innblikk i hvordan det er å leve akkurat her. Vi gir liv til boligdrømmen.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVORFOR SELGER IKKE MEGLERE PROPTECH? Fasader er i ferd med å bli mindre viktige enn teknologien bak dem. Det glemmer mange næringsmeglere. AV THOMAS WEEDEN, REGUS OG SPACES

En bølge av ny teknologi holder på å snu opp-ned på alle sidene ved den tradisjonelle eiendomsbransjen. Flere får øynene opp for at det ikke holder med moderne og nyoppussede bygg for å vinne konkurransen i morgen dagens eiendomsmarked. Du må også ha høyteknologi i veggene. Dessverre kan det virke som om mange næringsmeglere ikke har

fulgt med i timen. Det kan virke som om noen fortsatt tror at «proptech» er et moteord og at den viktigste innovasjonen er at mer kan styres via en app. De viktigste bygningsteknologi ene finner du ikke på telefoner, men i og rundt bygg. Det er sensorer og kontroller, sendere og kabler til å koble dem sammen, og tjenere og

datamaskiner til å samle og finne mønstre i data. Det lar gårdeiere overvåke, automatisere og effektivi sere alle deler av driften, fra å minimere strømforbruket til å løse problemer før kunder rekker å legge merke til dem. Teknologi kan ikke bare senke driftskostnadene, men også øke verdien av eksisterende og nye bygg.

Spaces åpnet nylig et nytt kontorlokale i Apotekergata. Norges Eiendomsmeglerforbund er fra nyttår blant leietakerne.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

Det kan dreie seg om smarte algoritmer for å koble sammen riktig utleier og leietaker. Eller om selskaper som Spacemaker, som bruker kunstig intelligens til å analysere alt fra demografi til sol forhold for å finne bedre måter å utnytte en tomt på. Proptech skaper verdiøkninger og kostnadskutt langs hele verdikjeden.

LEDELSEN

Overskuddet bør ikke bare komme gårdeiere til gode, men også kunder, i form av lavere pris og bedre produkter og tjenester. Det opplever jeg ikke at det gjør i dag. Det blir i hvert fall ikke synliggjort for meg som kunde. Regus er Norges største utleier av fleksible kontorløsninger. Vi er en tung bruker av ny teknologi. Vi bygger løsninger for at det å bestille kontorplass skal bli like raskt, enkelt og fleksibelt som å bestille hotell rom. Vi bruker teknologi til å over våke og analysere hvordan kundene bruker arealene, slik at vi kan gi

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

orge, fordelt på 21 leiekontrakter. N Jeg har ennå ikke opplevd at tekno logi har blitt brukt som salgsargu ment overfor meg som kunde. Jeg vet ikke engang hvilken teknologi som finnes i byggene. LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITEJo, vi har balansert ventilasjon, temperaturstyring, og bevegelses sensorer til å styre lyset. Men det har alle moderne bygg. Hvor er teknologien som gjør en forskjell for meg som kunde? Hvor er tekno logien som lar meg overvåke energiforbruket eller fjernstyre varmeanlegget? Hvorfor må jeg fortsatt ringe vaktmesteren hvis noe går i stykker? Selv om teknologien finnes, blir den ikke gjort aktuell for kunden. Her kan næringsmeglere gjøre en «Jeg har ennå ikke langt bedre jobb. opplevd at teknologi Det er næringsmeglernes rolle å har blitt brukt som bygge over kunnskapsgapet mellom salgsargument overfor gårdeiere og kunder. Derfor er næringsmeglerne kanskje den meg som kunde» gruppen som trenger mest kunn dem tilpassede tilbud, og utvikle skap om proptech. De må kunne bedre løsninger når vi bygger nye formidle til kundene hva den nye sentre. Denne informasjonen får teknologien betyr for dem, og også kundene tilgang til, slik at de samtidig formidle til gårdeierne hva kan tilpasse kundeforholdet etter kunden etterspør. hva de faktisk trenger. På kundesiden er det to viktige Men Regus er også en stor leie faktorer: hvordan teknologien taker. Vi leier i dag 55 000 kvadrat påvirker kunden og boforholdet meter med næringseiendom i direkte, og hvordan det påvirker

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Thomas Weeden er norgessjef for Regus og Spaces

kostnadene. Næringsmegleren må kunne gi gode svar på begge deler. På gårdeiersiden må nærings megleren kunne hjelpe gårdeieren å videreutvikle eiendommen ved hjelp av teknologi, basert på hva kunden etterspør. Norge er ikke noen teknologisinke. Det virker ikke som om norske gårdeiere er noe dårligere til å ta i bruk ny teknologi enn andre. Men når det gjelder å omsette teknologien til virkelighet for kunden, har vi en lang vei å gå.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

FOR OSS ER IKKE LOVENS KRAV TIL ETTERUTDANNING GODT NOK NIVÅ LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

EIE eiendomsmegling ville ta et ekstra grep for å styrke den faglige kompetansen hos sine eiendomsmeglere og innførte derfor krav om at alle må ha doble etterutdanningtimer. Nå to år etter kan de se tydelige gevinster av dette. AV SVEIN STRØMNES

For mange eiendomsmeglere og eiedomsmeglerkjeder kan det være utfordrende nok å oppfylle etter utdanningskravet på 15 timer i løpet av en toårsperiode. Vi stilte derfor juridisk direktør Ina Anett Grunnvåg og kvalitetssjef Mariell Hernandez Berg på Eie Franchise noen spørsmål om hvordan de har gått fram når de gikk drastisk til verks og innførte dobbelt så høyt krav til sine ansatte når det gjelder etterutdanning. De har også gjort seg noen refleksjoner rundt effektene av dette både internt og eksternt. Hvorfor innførte dere krav til dobbel etterutdanning? Hver dag gir vi råd til kundene våre om boligsalg. Råd de tror på og som de fatter beslutninger på bakgrunn av. Det er åpenbart at rådene vi gir må være riktige og av høy kvalitet. Kundene i Eie betaler for ekspertise og det krever igjen at vi kontinuerlig styrke vår kompetanse. Bare slik kan vi sikre at vi leverer bistand som både vi og kundene er fornøyde med. For oss er ikke lovens krav til etter utdanning godt nok nivå. Det kreves mer av en Eie-megler. Derfor innførte vi doble etterutdannings timer. Hvordan ble dette tatt imot internt? Vi luftet ideen med fagansvarlige våren 2017 og forslaget ble godt mottatt. Ikke lenge etter vedtok de

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

daglige lederne dette. Tiltaket ble faktisk applaudert og jeg opplever at de så verdien i å innføre høye krav til kompetanse. Det var kanskje ikke så overraskende, da Eie av kundene i alle år assosieres sterkest med nett opp kompetanse. Har det blitt et økt fokus på kompe tanse, eller sees det på som ekstra belastning i en ellers hektisk hverdag? Det er selvfølgelig alltid utfordrende å sette av tid til å gjennomføre, men med god hjelp fra fagansvarlig og de andre ved kontoret har vi klart det. Mange megler tar kursene digitalt, enten på en stille visning, eller de arrangerer samlinger på kontoret i rolige perioder. Det handler ikke egentlig om tid, men forståelsen for hvor essensielt dette er for businessen. Vi har faktisk avdekket en signifi kant sammenheng mellom salg og

I tillegg ser jeg at problemstilling ene jeg diskuterer med meglerne er mer kompliserte enn tidligere. Alt i alt sitter vi med et inntrykk av at kompetansen til meglerne blir stadig høyere. Om innføringen av doble etterut danningspoeng har resultert i flere salg er vanskelig å dokumentere, men noe riktig må vi gjøre da Eie er en av de mestvoksende kjedene i landet. Vi rekrutterer både unge og erfarne meglere og mange bemerker det høye faglige nivået. Neste skritt kvalitet; det er ofte de mestomset er å synliggjøre dette enda mer for tende kontorene som raskest klarer våre kunder. å gjennomføre etterutdanningen. Er kost nytte slik at dere vil fortsette Hvordan følges dette opp på de med dette? enkelte kontorene? Det er mer et spørsmål om man tør Fagansvarlig følger opp sine meglere, la være. Vi lever i et informasjons dette gjøres løpende. I tillegg sjekker samfunn hvor kundene kan google vi status to ganger i året. Dette blir alt de lurer på. Om ikke vi fortsatt også jevnlig tatt opp på samlinger, blir oppfattet som boligeksperten samt at det ligger som et vilkår at kan kunden like godt selge boligen man har gjennomført doble etterut selv. danningstimer for å kvalifisere seg Bruker kundene en Eie-megler til konkurranser. skal de forventer at vi har inngående Hvilke effekter har det hatt? kjennskap til jussen relatert til - Tenker da på markedsføring, eiendomstransaksjoner. Det er kompetanseheving, attraktivitet som derfor naturlig å satse videre på arbeidsgiver, flere salg, mv.? doble etterutdanningstimer. Vi vil Vi har sett effekt på flere områder. fortsette å investere i oppfølging og Resultatet på kundetilfredshets tilrettelegge for kursing internt og undersøkelsene våre blir stadig bedre, via den digitale læringsportalen. De og vi ser også en positiv utvikling i pengene er en investering ikke en klagestatistikken. kostnad.

STUDENTER

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Ekstra krefter når du trenger det. Nye C-Klasse stv. plug-in hybrid i salg nå! Det er kanskje en klisjé, men nye C-Klasse plug-in hybrid er faktisk det beste fra to verdener. Her får du opptil 53 km elektrisk rekkevidde, samtidig som du har kreftene og fremkommeligheten du forbinder med en tradisjonell drivlinje. Sportslig design og topp komfort er like selvfølgelig som du er vant til fra Mercedes-Benz. Nye C-Klasse plug-in hybrid stasjonsvogn fra kr 477.900,-.

Pris inkl. frakt og levering Oslo. Alle priser inkl. mva. Årsavgift kommer i tillegg. Forbruksverdier C 300de: Forbruk blandet kjøring 0,13-0,16 l/mil. CO2-utslipp 34-42 g/km. Forbruksverdier er oppgitt iht. foreskrevet måleprosedyre NEDC 2.0. Vi tar forbehold om trykkfeil. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. kampanje.mercedes-benz.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

VY + VOICE = SANT Etter mange år på hver sin tue har vY og Voice, to av Norges ledende reklamebyråer for LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE nybygg- og boligprosjekter, slått seg sammen. Her forteller Fredrik Rommen og Chris Vonholm litt om bakgrunn, tanker om fremtid og mulighetene som venter rundt neste hushjørne.

STUDENTER

AV HOLGER FANGEL, vY

Fredrik Rommen tar opp ballen «I motsetning til Voice har vi jobbet med eiendom fra dag én,» forteller han. «Først var vi en avdeling i Inviso, som er spesialister på bolig foto og 3D, hvor vi henvendte oss mot nybygg-markedet. Etter hvert ble vi skilt ut, først som Inviso Nybygg og Næring, deretter etablerte vi vY i 2015. Hva vi skal

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

Foto: Holger Fangel

«Dette er starten på noe svært spennende,» innleder Chris. «Vi kommer på sett og vis fra helt ulike verdener, til tross for at vi lenge har jobbet i samme fagfelt. Voice reklamebyrå var i utgangspunktet et tradisjonelt reklamebyrå. Det første boligprosjektet kom for 20 år siden, drivende på en fjøl. Siden har det ballet på seg, uten at dette har vært et bevisst valg fra vår side. I fjor ut gjorde boligprosjekter 95% av alt vi holdt på med, mye takket være tyske Justus Ettemeyer. Han er en av verdens aller beste til å produsere 3D illustrasjoner. Han har et unikt blikk. Han jobbet en stund hos oss i Norge, men da vi så at han var i ferd med å jobbe seg ihjel ble vi enige om at han skulle flytte hjem til Berlin. Der leder han EVE Images, et selskap vi to startet sammen, og som i dag teller over 50 personer i Berlin og 15 i Budapest. Med denne 3D kapasiteten i ryggen har vi hatt mange spennende og morsomme oppdrag.»

hete nå er ikke godt å si; før vi visste ordet av det var det en betydelig aktør i en helt annen virksomhet som het det samme.» Fredrik unner seg en dramatisk kunstpause og fortsetter «Behovet for å kunne levere et høyt volum med førsteklasses 3D illustra sjoner har bare økt og derav kom det naturlige oppkjøpet av BRICK i Budapest i 2015. En del av jobben er at vi hele tiden må vurdere

k onkurransesituasjonen, og vi var selvsagt fullstendig klar over kvalitetene EVE Images kunne til by. Vi kom med en høflig fore spørsel om å få kjøpe EVE-illustra sjoner av dem, men det lå ikke i kortene. Naturlig nok. På ett eller annet tidspunkt for snaue to år siden slo det oss at en sammenslåing kunne være smart. Tanken grodde seg fast, og nå sitter vi her.» Fredrik og Chris lener seg tilbake og veksler et smil. Det virker som om de sitter godt

«For oss har det alltid vært viktig å være en one-stop-shop,» forklarer Chris. «Det er uhyre viktig å kunne levere alt innomhus. Kombinert med kompetansen vY har på utvikling av kommunikasjonsplattformer, idé utvikling og strategi vil dette styrkes ytterligere. Ved å k ombinere talent ene til BRICK med EVE Images, får vi også en svært spennende bredde på det visuelle produktet. BRICK henvender seg mye til arkitekter og har en visjonær tilnærming, EVE Images skaper fotorealistiske illustra sjoner rettet mot utviklere. Når vi sitter på kompetanse på begge feltene, dekker vi alt.»

Alle foto: Eve Images / Skanska Bolig

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Vår oppgave er å fylle listene med relevante interessenter ved salgsstart og hjelpe kundene våre med å selge de siste leilighetene de sitter på» FREDRIK ROMMEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Det handler om å være trygg

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

«Begge selskapene tar med seg sin egen høyt spesialiserte kompetanse,» fortsetter Chris. «Voice og EVE Images har flyttet grenser rent visuelt, vY er skreddersydd for markedet de beveger seg i, salg av nye boliger er et svært spesialisert

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

fag vY behersker til fingerspissene. Vi er begge selskaper med stor kapasitet, solid innsikt og god forståelse for markedet. Etter sammenslåingen får vi økt bredde på kompetansen vår. Vi blir i stand til å håndtere større oppgaver, vi får flere muligheter sammen enn hver for oss. Markedet er i ferd med å endre seg, det blir stadig flere store prosjekter. Nå har vi kapasitet til å håndtere de aller største, og ikke minst - kanskje det mest spennende med denne sammenslåingen; å

selv drive endringen i markedet med nye løsninger og flytte grensene videre.» «Vår oppgave er å fylle listene med relevante interessenter ved salgsstart,» avslutter Fredrik, «og hjelpe kundene våre med å selge de siste leilighetene de sitter på. Det er i de siste 20% at fortjenesten til kundene våre ligger. Sammen har Voice og vY et betydelig antall boliger for salg gjennom våre kanaler. Her ligger et stort potensial for læring som vi ønsker å bruke til

å forstå markedet bedre og drive bransjen fremover.» Totalt teller selskapene vY og EVE Images rett i underkant av 90 personer som jobber dedikert med markedsføring av nye bolig prosjekter.

Alle foto: Eve Images / Skanska Bolig

På spørsmål om hvordan sammen slåingen vil styrke produktet, har gutta svaret klart

LEDELSEN

VI SØKER NYE MEGLERE FRA SOMMERJOBB TIL PARTNER! I Notar legges alt til rette for personlig utvikling, det er gode rammebetingelser og et godt og inkluderende miljø, der trivsel står sentralt. Det er også hovedårsaken til at jeg er like motivert nå som da jeg begynte i Notar og at jeg faktisk leverer bedre for hvert år som går. Så lenge man vil nok, er det kun pågangsmotet og gjennomføringsevnen som setter begrensinger i Notar. Her blir man løftet frem og satset på. Og så lenge man viser seg verdig, er mulighetene uendelige.

Eiendomsmegler og partner Anders Havneraas.

* Årets megler 2017 * Årets megler 2018

Hos oss blir du en del av en kjede med høy kompetanse, lang erfaring og en offensiv salgskultur. Vi dyrker lagånd, trivsel, personlig utvikling og engasjement. Med fokus på muligheter og resultater lykkes vi sammen. For oss er det helt naturlig at gode resultat og god innsats skal belønnes med unike muligheter! Vi søker nye eiendomsmeglere, eiendomsmeglerfullmektige og meglerstudenter.

Går du med et ønske om å lykkes? Kontakt salgssjef Bjørnar Hoel på tlf 92 80 62 48 eller hoel@notar.no Alle henvendelser behandles konfidensielt.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

SYV TEKNOLOGITRENDER DU MÅ MERKE DEG

7trender LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Under NEFs Høstkonferanse i 2017 snakket høyskolelektor Tor Haugnes om digitalisering i eiendomsmeglerbransjen. Et mørklagt bilde med en svak lysstråle fra et fyrtårn ble brukt til å illustrere et veldig godt poeng, nemlig at digitaliseringen «foregår i mørket». Det skjer ufattelig mye i bransjen vår, men de fleste endringer er ikke så synlig. Først når man ser tilbake, merker man hvilken enorm utvikling bransjen har hatt. AV ANDERS KLØVNING, NEF UNG

I FRONT

Eiendomsmeglerbransjen i Norge har egentlig vært svært tilpasnings dyktig. Vi er et av de få landene i verden som både har styrket utdan nelsen, innført strengere lovverk og samtidig tatt oss mindre betalt for tjenesten. Dette er antakeligvis mye av grunnen til at selge selv-produkt ene aldri har slått gjennom i Norge. Vi har (uten å overdrive) verdens mest kompetente eiendomsmeglere. I TEKNOLOGIENS VERDEN ER ALT LOV

De fleste kjenner til Virtual Reality (VR), og har stor tro på at dette vil revolusjonere fremtidenes boligvis ninger. At du basically kan dra på visning så mange ganger du vil, hjemme fra lenestolen din, høres komfortabelt ut. Men dette er så vidt begynnelsen. I utgangspunktet er det sammensetningen av tekno logi som er spennende. Overordnet er formålet å forenkle og delauto matisere tjenester med ambisjon om en friksjonsfri hverdag. La oss be gynne i en ende; Smarte byer krever smart boligbygging, eller ConTech om du vil. Gjennom algoritmer som ser på alt fra utnyttelsesgrad, fortetning, solforhold, byggekost nader etc. kan man på sekunder kalkulere ideelle byggeprosjekter og presentere en avart som mikser

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

• PROPTECH • CONTECH

• SMART HOUSE-TEKNOLOGI • FINTECH • AI

• BLOCKCHAIN • VR OG AR

irtual Reality (VR) og virkelig V heten, såkalt Augmented reality (AR). ConTech skaper nøyaktighet, lønnsomhet og perfekt utnyttelse i byggenæringen. Boligene som bygges må således være utstyrt med Smart House-teknologi. Kanskje blir det nettopp sensorene fra Disruptive Technologies som varsler når temperaturen stiger i sikrings skapet – eller i stikkontaktene dine, slik at brann kan unngås. Eiendoms teknologien bak IT-løsningene som skal hjelpe oss med å forske, kjøpe, selge og forvalte disse boligene, kalles PropTech. Innenfor en rekke bransjer, deriblant eiendoms megling vil kunstig intelligens (AI) overta alle rutinemessige og admi nistrative oppgaver. Tenk for eks empel på hvordan Blockchain-

teknologi vil endre dagens bruk av protokoller, register og regneark. Teknologier som skal forbedre eller erstatte dagens produkt og tjenester innen bank – og finansnæringen kalles FinTech. Her ser vi allerede eksempler på robotisering av manu elle kunde- og hvitvaskingsvurde ringer (KYC og AML), oppgaver som i meglingen fortsatt gjøres ma nuelt. - I ÅR TIKKET DET INN 584 SØKNADER TIL BACHELORSTUDIET EIENDOMSMEGLING, DETTE TILSVARER EN ØKNING PÅ 25 PROSENT MOT 2018.

I NEF Ung bikket vi 300 med lemmer i oktober 2019, knappe et år etter at prosjektet ble vedtatt.

rket er populært og engasjementet Y øker. Sannheten er at den kommende meglergenerasjonen har lite tro på at yrket vil «digitaliseres bort», som en del eksperter har advart mot tidligere. At teknologien er kommet for å bli, er vi alle enige om, men yrket er ikke truet av den grunn. Det er vi som er de digitale inn byggerne i meglerbransjen, da må vi ta del i den digitale reisen og bidra til bransjens utvikling.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEFs FORBRUKERRÅDGIVER FOR BOLIGHANDELEN

LINDA KLOKK HAR ORDET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Forbrukerrådgiveren for bolighandelen gir gratis rådgivning i spørsmål fra kjøpere og selgere. Jeg har besvart ca 300 henvendelser fra august og frem til dette nummer av Eiendomsmegleren produseres. Tjenesten er som nevnt gratis og er et tilbud som NEF i sin tid opprettet for å kunne tilby objektiv og faglig informasjon direkte til partene i en salgsprosess. Tjenesten er tilgjengelig på telefon: 40 00 01 02 og mail: forbruker@nef.no, og har en egen nettside hvor det publiseres bolig relaterte artikler. Se mer på www.bolig360.no. Tilbakemelding ene er jevnt over svært gode fra de som tar kontakt. LITT OM DE SISTE MÅNEDERS HENVENDELSER:

1. Frustrerte selgere Boligkjøp og salg kan for flere være overveldende prosesser med høyt spenningsnivå, og det kan til tider oppstå gnisninger mellom den pro fesjonelle megleren og forbrukeren.

Mange av henvendelsene dreier seg om selgere som ikke får nok oppfølging og tilbakemelding fra megleren sin, og som derfor føler at han eller hun ikke jobber tilstrekke lig for deres salg. Et godt tips her er at alle tilbakemeldinger er bra, selv om det ikke alltid er så mye å melde. Da vet kunden at du jobber med oppdraget og tålmodigheten strekkes. I en tid hvor det meste leveres digitalt er det lett å sluntre unna det mest essensielle i et megleroppdrag, kommunikasjonen med oppdragsgiver. Gå igjennom kostnadene ved oppsigelse av oppdrag på befaring slik at selger er klar over at han eller hun må betale dersom oppdraget sies opp, selv om det er avtalt «no cure no pay».

THE 3 TOURING

2. Hva skal følge med boligen? Den siste tiden har det vært spørs mål om spesielle innretninger som delvis er fastmonterte og gir et rom en særskilt karakter. I nevnte tilfeller har utstyret ikke vært tematisert i salgsoppgaven. Jeg vil anbefale å si noe om dette der for eksempel garasjen er gjort om til snekkerverk sted med fastmonterte benker, ventilasjonssystem for støv etc, eller der deler av den integrerte garasjen er gjort om til slakteri med slakte benk, minikjøkken og kjølerom og fastmonterte taljer i taket, at utsty ret ikke medfølger, eventuelt kan medfølge etter egen avtale med selger. Snakk med selger allerede på befaringen og merk deg spesielle ting som kan være i grenseland og bør nevnes i salgsoppgaven.

3. Budgivning Hva kan megler si og ikke si i budrunden? Mange budgivere føler seg forledet av megler der det ikke er samsvar mellom det som er kommunisert og de faktiske for holdene og dette avdekkes under veis eller i etterkant. En budrunde gir megleren mulighet til å briljere, men også til å miste tilliten fra interessentene der det oppleves at det gis misvisende, uklare eller også for lite opplysninger. Det er rom for misforståelser fordi tiden er knapp. Ta deg tid til en analyse i etterkant av runden og rydd opp i eventuelle misforståelser som kan ha oppstått. Dette er tillitsvekkende til deg som megler spesielt og bransjens om dømme generelt.

5HQ NM¡UHJOHGH

Helt nye BMW 3-serie Touring. Forbruk for blandet kjøring i henhold til den nye WLTP kjøresyklusen 0,53-0,77 l/mil, CO2-utslipp 138-186 g/km. Forbruk og utslippsverdier beregnes for alle motoralternativer i standard design og kan endres avhengig av utstyrsnivå. For mer informasjon, besøk bmw.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTJUBEL PÅ FOTBALLTURNERING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Studentlaget kunne til slutt heve trofeet som et bevis på at de var vinnere av Oslo og Akershus eiendomsmeglerforening (OAEF) årlige cageballturnering. AV SVEIN STRØMNES

Deltagelsen i årets turnering i Nydalen var rekordstor, og presti sjen og kampen for å vinne ble enda større enn tidligere år. I til legg til at de aller fleste foretakene i hovedstaden var representert, var det også lag fra bransje leverandører og NEF-administra sjonen som kjempet om seieren i turneringen. Etter en fartsfylt og jevn finale mot BN-bolig kunne Student laget til slutt juble for seieren.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HAR DU SJEKKET TAKRENNA? Det er en billig forsikring LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Barnåler, løv og skitt fra takrennene kan tette igjen nedløpsrøret. Det kan bli dyrt. AV SINTEF

Når vinteren kommer, fryser vannet og røret sprekker, ifølge SINTEF. Å skifte et ødelagt takrennesystem koster tusenvis av kroner. Men gjør du det ikke med en gang, kan prisen mangedobles: – Vann fra ødelagte takrenner eller et nedløp vil med tiden trenge inn i husveggen og forårsake vann skader. I verste fall må hele veggen byttes ut. Da mangedobles prisen på skaden, sier Johan Gåsbak i SINTEF Byggforsk. – Men husk risikoen for at det kan være glatt, så vær forsiktig med å bruke stiger og å gå på takflater som kan være isete. Ta en sikkerhets vurdering før man forlater bakken, oppfordrer seniorrådgiveren.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

PROGNOSESENTERET BLIR DEL AV AMBITA LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

9. september ble det offisielt: Ambita AS kjøper 51 % av aksjene i 4CastGroup/Prognosesenteret AS. Ambita står bak tjenester som brukes i 9 av 10 bolighandler i Norge, og med oppkjøpet av Prognosesenteret vil Ambita kunne levere en enda bredere og mer sammensatt portefølje til markedet. AV MARIT LUND, AMBITA

Sammen med Prognosesenteret vil Ambita kunne levere eiendomsinformasjon, data- og analysetjenester som bidrar til effektivisering og økt kvalitet i beslutninger hos brukerne. – Ambita sitter på Norges største eiendomsdatabase, og disse dataene er motoren i mange av tjenestene som skapes i eiendomsmarkedet for tiden. Dette oppkjøpet bidrar til at Ambita får et økt tilfang av data og kan bli enda mer datadrevet i det vi gjør, forklarer adm. dir. i Ambita, Stig W. Seljeseth. Eiendomsmeglerne bruker daglig tjenester fra Ambita gjennom bestil ling av meglerpakker og ulike typer eiendomsinformasjon, samt digital tinglysing. Ambitas ambisjon er å bidra med løsninger som sikrer et åpent, sikkert og smidig eien

domsmarked for alle – og selskapet leverer på denne ambisjonen gjen nom flere sentrale tjenester, blant dem Infoland, Boligmappa.no og Byggesøknaden.no Med oppkjøpet av 4CastGroup vil Ambita ha et styrket tjeneste spekter inn mot nye og eksisterende vekstmarkeder, spesielt innen bygganlegg og eiendomsutvikling. Sam tidig har allerede 4CastGroupkon sernet flere løsninger til de ledende aktørene innen eiendomsmegling. – 4CastGroup/Prognosesenteret AS har en datadreven vekststrategi,

Stig W. Seljeseth

Bjørn M. Birkeland

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

der uavhengig beslutningstøtte, innsikt og analyse «as a service» er nøkkelkomponenter mot bedrifts markedet. Denne domenekunnska pen er komplementerende til Am bitas tjenester, forklarer Bjørn M. Birkeland, adm. dir. i Prognosesen teret. Han trekker også frem at sel skapet fortsatt vil være en objektiv og nøytral leverandør av mar kedsanalyser av høy kvalitet, og at selskapet vil fortsette som i dag med dagens ledelse og aktiviteter ut mot markedet. – Ambita er et teknologiselskap som jobber med forenkling og digi talisering med bruk av eiendoms data. Våre informasjonstjenester skal skape verdier for kundene våre og forenkle arbeidsdagen. Det er det dette dreier seg om. Det kan være å

digitalisere byggesøknader eller hjel pe våre kunder med å finne tomter som egner seg for eiendomsutvik ling, eller å skaffe kundene våre inn sikt til å ta de rette beslutningene. Mulighetsrommet er stort når man har en datastrategi i bunn. Med 4CastGroup / Prognosesenteret med oss på laget, står vi godt rustet for å kunne levere enda bedre tje nester også i årene som kommer, avslutter Seljeseth. I 2018 før oppkjøpet omsatte Ambita totalt for 394 MNOK, og består av 98 ansatte hvorav 80 er tilknyttet Ambita AS. Selskapet eier også 92,3 % av Boligmappa AS og 68,8 % av Alva Technologies AS (døtre). Etter kjøpet vil total omset ning runde 500 MNOK og selska pet vil ha 150 ansatte i gruppen.

STUDENTER

Nå kan du annonsere prosjekter på FINN før salgsstart «Kommer for salg»-annonser er nå lansert! Produktet er utviklet i samarbeid med et utvalg av våre kunder.

! Tidslinjen gir deg mulighet til å beskrive viktige milepæler i prosjektet.

For mer info, ta kontakt med din regionale kundekontakt i FINN eller Schibsted, eller send e-post til nybygg@finn.no

! Nøkkelinfo kan fremheves - selv om ikke alt er klart ennå.

Det er viktig å komme ut tidlig med et prosjekt for å få bygget opp en interessentbase før selve lanseringen. Vi har nå prøvd «kommer for salg» på flere prosjekter og fått veldig god respons.

Vi er veldig fornøyd med produktet!

Geir Nyland Prosjektmegler, Eiendomsmegler1

Kjøpere som er interesserte kan melde seg på liste for oppdatering.

! Kart og utfyllende Nabolagsprofil gir god info til potensielle beboere om sitt nye nabolag.

Mulighetenes marked

Det lille sorte inntar badet LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Nå skal kraner og dusjløsninger på badet være sort. Sluket skal også passe inn i helheten som lekker detalj. TEKST: BJØRG OWREN/ IFI.NO FOTO: NORFLOOR, GEBERIT, RØRKJØP/CORAM, RØRKJØP/VIKINGBAD

Det nye sluket ligger som en smal rist langs veggen. Lekker å se på og enkel å holde ren. Dette er Clean Line 60 fra Geberit. (Foto: Geberit)

Ønsket om mer personlig uttrykk i interiørmoten slår også ut i måten vi innreder badet på. Trenden går mot mindre sterile bad og større mangfold i materialer og farger. Midt i mangfoldet står de sorte detaljene fram som beviset på at «det svartner» på badet fram mot 2020. – Sorte detaljer gir badet et sofistikert og stilrent uttrykk. De siste årene har dette vært en trend med sterkt oppsving. Nå velger mange dusjløsninger, detaljer og blande batterier i sort, uavhengig av stil. Sort og krom er også en populær kombinasjon, sier Cecilie Bjørnerud Knap i rørleggerkjeden Rørkjøp. Sort blir ofte forbundet med maskulinitet og har i stor grad vært

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

forbigått når damene har valgt inn redning til badet. I Rørkjøp opplever de at damene nå går foran og velger sort til badet. – Sorte servanter, sorte designsluk og nå også sorte toaletter, ser vi mer av. Runde speil og sorte elementer – gjerne i kombinasjon med runde, organiske former på vaskeservanter og blandebatterier er også svært aktuelt, ifølge Bjørnerud Knap. DET LEKRE SLUKET

– Se også opp for sluket, det er en interiørdetalj som setter prikken over i-en i et nytt bad. Stadig flere bruker mer tid på å velge et design sluk som matcher resten av detaljene på baderommet, forteller Bjørnerud Knap.

Sort armatur er ikke forbeholdt det maskuline badet. Nå passer det inn også på et mer femint bad. Armatur fra Vikingbad/Rørkjøp. (Foto: Rørkjøp/Vikingbad)

LEDELSEN

Hun anbefaler å kjøpe sluk via rørlegger, for de vet best hva som egner seg best i praksis. – Med designsluk får du funksjo nalitet og stilmessig fint uttrykk også på gulvet. Hvis du ikke har pusset opp bad på noen år, så anbe fales det å avtale befaring med rør leggeren for å diskutere løsninger og muligheter før oppussingsjobben starter, sier hun. LITT SORT TIL TOALETTET

– Lekre og rengjøringsvennlige gulv- og veggsluk for dusjsonen er viktige detaljer for folk som bygger nytt eller pusser opp bad i dag, bekrefter Katharina Sølvberg hos Geberit. Hun bekrefter også etter

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

spørselen etter de sorte detaljene. LITE SORT TIL GULV OG VEGG – Mange vil ha sort og det skal Sort har i liten grad inntatt gulv og være matt. Noe av det siste til toa vegger, ifølge Dino Carobbio hos lettet er betjeningsplate for vegg Norfloor. hengte toalett i matt sort. Dette er – Koksgrå, derimot, har begynt en liten detalj som du faktisk kan å bli populært. Sort er mest for LEDELSEN VERDT Å VITE montere selv, forteller hun. detaljer. Årsaken erFAGSTOFF at sort er Hun opplever at folk er opptatt av upraktisk på gulvet, støv og smuss velvære, de tør mer og er nysgjerrige vises lett, sier han. på detaljer og finesser. En nyhet Carobbio forteller at betongsom ikke synes, men likevel gjør «look» er en favoritt, gjerne i kom stor forskjell, er en innretning som binasjon med materialer som gir et fjerner vond lukt fra toalettet. mykere uttrykk. – Dette er en modul som kan Trenden går i retning av at vi monteres på eksisterende toalett, og bruker flere materialer på badet. fungerer slik at luften trekkes gjen nom et keramisk filter og renses, forklarer Sølvberg. – Sjekk det ut med rørleggeren din, anbefaler hun.

«Alt er lov på badet nå, og folkets favorittbad er ikke ensartet, men egenartet. Bare fantasien setter grenser! Men husk at det er bare fagfolk som bør pusse opp badet » CECILIE BJØRNERUD KNAP

FRITID

STUDENTER

Tre, glass, betong, fliser og kompo sittmaterialer og marmor er aktuelt. Fliser i hexagon og fiskebensmøn ster på badegulvene ser vi også mer av. – Når det gjelder flisformater, så FRITIDmot storformater fra STUDENTER går utviklingen 60x60 og oppover, sier Carobbio. – Alt er lov på badet nå, og folkets favorittbad er ikke ensartet, men egenartet. Bare fantasien setter grenser! Men husk at det er bare fagfolk som bør pusse opp badet, avslutter Cecilie Bjørnerud Knap i Rørkjøp. Det er ofte de små detalj ene som utgjør forskjellen. Her er betjeningsplaten til det vegghengte toalettet i matt sort og chrome. Betjeninsplate Sigma20 fra Geberit. (Foto: Geberit)

Vi mikser materialer og mykner opp uttrykket, og innreder badet slik at det passer stilen i resten av huset. Flisene er Betontech Ambient Grey fra Norfloor. (Foto: Norfloor)

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

ALEX MODAHL LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Navn? Alex Modahl

Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Det er mye, så mye at vi kan skrive en bok om det, men nøkkelord er Trygghet for selger og kjøper, gode kunderåd og ansvaret vi har med å forvalte kundenes verdier.

Arbeidssted? Bor og jobber på palmekysten i Kristiansand, daglig leder for avdelingene i Vågsbygd og Lund i DNB eiendom. Alder? 42 år en liten stund til.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det er stort fokus på den digitale utviklingen, men gode kunderåd går aldri av moten, og den medmenneskelige kunnskapen eiendomsmeglerne besitter kan vanskelig erstattes av en robot. Min spådom er at det vil bli prøvet og feilet i stor grad fremover med digitale løsninger, men godt håndverk vil bestå. Heier veldig på at mennesker skal snakke sammen for å finne løsningene.

Sivilstatus, barn? Samboer med Karianne, 3 barn på 7, 9 og 20 år Sist leste bok? Omgitt av idioter, kan anbefales. Favoritt TV-program? Lindmo er en favoritt Favorittmusikk? Hører på alt mulig, tilpasses dagsform og anledning. «Favorittdings»? Mobiltelefonen er unnværlig. Kjører? Passert 40 år og da ble det Volvo V90 T8 Hybrid stasjonsvogn. Hvor mange timer jobber du i uke? Måler sjeldent antall timer, vi er på jobb selv om vi ikke er på jobb – meglerlivet det. Hva gjør du for å koble av? Det beste jeg gjør når jeg skal koble av er å kjøre alpint, dessverre ikke så ofte det er tid til det, men i hverdagen blir tur med hunden og barnas aktiviteter avkobling av beste sort. Hva er din beste idrettsprestasjon? Topp 10 plassering i Junior NM Alpint i slalom og Norges mester i Super-G veteran NM på Stranda. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Uten tvil er favoritten Crème brûlée Beste reisemål? Blitt utrolig glad i USA, et spennende land å besøke. Har du noen dårlige sider? Burde trent mer, liker å løpe men det skjer alt for sjeldent.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? I arbeids livet er jeg utrolig stolt av at jeg torde å starte for meg selv tilbake i 2006 og drev eget megler selskap frem til 2015. Det var en flott erfaring og hyggelig reise på alle måter. Privat er det mange ting, men av nylige avgjørelser må jeg si kjøp av nytt hus vi skal renovere. Spennende prosjekt for alle i familien. Hvor mange ganger har du flyttet? Flyttet første gang hjemmenfra som 15 åring og reiste på Hovden skigymnas, tøft, men lærerike år, i voksen alder har vi flyttet 4 ganger. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? Sjøgløtt Hva er dine personlige erfaringer med eiendoms meglere? Udelt positive erfaringer og opplever mine kollegaer som har hjulpet oss med tidligere salg som svært dyktige og engasjerte. Karrierevei fram til der du er i dag? Startet i arbeidslivet som postbud i Bergen by, en tur innom pølsemakeri, montør i kontorbransjen, byggebransjen og tilslutt eiendomsmegler. Allsidighet med andre ord.

- Hva er den største utfordringen til bransjen? De store blir større, bransjen er nesten uten unntak eid av banker på godt og vondt. Og at vi er i ferd med å skape et kunstig behov for å digitalisere alt. Når det er sagt ser jeg positivt på at det er behov for endring og effektivisering, men kundene våre har også behov for noe annet en datamaskin å snakke med. - Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Det handler om stolthet til yrket sitt, gjøre det beste du kan i alle situasjoner, for kundene, for arbeidsgiver og for deg selv. E ngasjer deg i bransjens utvikling. - Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? Sørlandet har hatt et meget stabilt boligmarked de siste 10 år med en prisvekst på ca 2 %. I frem tiden tror jeg vi kan få større svingninger og justeringer enn vi er vant med. Det bygges mye nytt i vår region og spørsmålet blir om vi har nok netto tilflytting og om vi bygger de rette objektene. Alle kan ikke flytte i leiligheter…

Vi går for fulle seil – bli en del av vinnerlaget!

Aktiv Eiendomsmegling er en fremoverlent kjede som dyrker felleskap, samhold og hverandres suksess. Nok en gang troner vi øverst på Norsk Kundebarometer med landets mest fornøyde boligkunder. Og det er god butikk! Vi har nesten 80 kontorer i Norge og vil åpne 8 nye i løpet av 2019. Nå skal vi bli enda flere. Drømmer du om å bli franchisetaker eller ønsker å høre mer om partnermuligheter ved ett av våre kontorer, hører vi gjerne fra deg.

Nysgjerrig på hvordan vi kan ta deg videre? Ta kontakt med adm. dir. Karsten Onsrud på telefon: 908 40 279 eller karsten.onsrud@aktiv.no

Hos oss får du jobbe i en veldrevet kjede med et godt støtteapparat med høy faglig kompetanse, struktur og systemer, slik at du kan fokusere på å være en god rådgiver for våre kunder.

aktiv.no

Tar deg videre

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

PROPTECH – HVA, HVORFOR OG HVORDAN? Eiendomsbransjen gjennomgår en digital transformasjon. I to artikler, en i dette og en i neste nummer av Eiendomsmegleren belyser vi hvordan proptech kan redusere kostnadene og gi økt kundetilfredshet for eiendomsaktørene i de ulike fasene av eiendommens levetid. I denne artikkelen tar vi for oss noen grunnleggende trekk samt proptech knyttet til kjøp og salg av næringseiendom. I vår neste artikkel vil vi se på proptech knyttet opp mot eiendomsutvikling og drift av eiendom. AV ADVOKAT HELENE FLØLO, PARTNER/ADVOKAT EIRIK RIDDERVOLD, SENIORADVOKAT DAN SØRENSEN OG PARTNER/ADVOKAT TRUDE GRAN MELBYE, ADVOKATFIRMAET SELMER

HVA OG HVORFOR?

Matching av kjøper og selger

For å være konkurransedyktige må eiendomsaktørene ha stort fokus på kostnadseffektivitet, brukervennlighet og moderne løsninger, gjerne ispedd tilleggstjenester. For leietakerne handler eiendom om arealbehov, men i økende grad også om en helhetsopplevelse. Eiendomsaktører som tør å satse på teknologiske hjelpemidler, vil kunne få betydelige konkurransefortrinn. I sum vil denne informasjonsteknologien få enorm betydning i alle bransjer. Hva gjelder eiendomsbransjen presser teknologien seg inn i alle faser i eiendommens livsløp, og i omgivelsene og infrastrukturen rundt eiendommen helt opp til byutvikling. De ulike aktørene som tilbyr teknologiske hjelpemidler til eiendomsbransjen, blir gjerne omtalt som «proptech- selskaper». Helt overordnet kan «proptech» (property technology) defineres som all bruk av informasjonstekno logi i eiendomsbransjen. Når det snakkes om «proptech» siktes det imidlertid først og fremst til oppstartsbedrifter som tilbyr teknologiske nyvinninger eller nye forretnings modeller for eiendomsbransjen.

I motsetning til boligeiendommer, blir mange nærings eiendommer aldri markedsført offentlig for salg. I stedet kommer handelen i stand via for eksempel direkte kontakt mellom partene, søkemegler eller rettede henvendelser fra selger. Vi ser flere plattformer under utvikling som tilbyr diskrete måter å kople selger og kjøper på. For eksempel tilbyr det svenske selskapet Propstreet en løsning hvor investorer og meglere kan tegne medlemskap og på den måten få tilgang til konfidensiell informasjon om henholdsvis kjøpsobjekter og kjøpere som matcher deres kriterier.

PROPTECH VED KJØP OG SALG AV NÆRINGSEIENDOM

Kjøp og salg av næringseiendom er normalt en omfattende prosess. Når kjøper omsider har funnet en eiendom som møter forventningene til lokasjon, størrelse, kontantstrøm/ avkastning og pris, begynner arbeidet med å verifisere de økonomiske forutsetningene og eiendommens potensial (due diligence). Både søke- og verifikasjonsprosessen kan være tid- og kostnadskrevende. Proptech-selskaper som tilbyr tjenester eller plattformer som forenkler og effektiviserer prosessen med kjøp og salg av eiendom, er i stor vekst. Hjelpemid lene kan gjøre det enklere for kjøper å finne «riktig» eien dom til vesentlig reduserte transaksjonskostnader.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

Markedsinformasjon

Ved vurderingen av eiendommens inntektspotensial, vil informasjon om kundegrunnlaget kunne være verdi fullt. Det finnes flere proptech-selskaper som har spesiali sert seg på å fremskaffe informasjon om aktiviteten rundt eiendommer basert på ulike teknologier. Disse selskapene kan, via mobildata eller apper på mobiltelefoner, hente ut informasjon om hvor mange og «hvilke» mennesker som passerer en gitt adresse per dag. Det er blant annet mulig å få informasjon om de besøkendes/forbipasserendes kjønn, alder, interesser og jobb. Ett eksempel er Telia Crowd Insight, som tilbyr automatisert kundetelling basert på mobilbruk. Det er viktig å være oppmerksom på at bruk av tjenester som behandler og analyserer personopplysninger til et særskilt formål, eller kjøpers egen innsamling av personopplysninger for å analysere markedspotensial, medfører at regelverket for behandling av personopp lysninger (som inkluderer GDPR) må følges. Regelverket stiller blant a nnet tydelige krav til begrensning av hva opplysningene kan brukes til, internkontroll, risikovurderinger, informasjonssikkerhet og databehandleravtaler.

SELMER Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadvokat firmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med trans aksjoner, eiendomsutvikling og entreprise. Teamet består av åtte partnere og mer enn 30 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledende aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktise ring av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. En totalleverandør for eiendomsak tørene. www.selmer.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

«Når det snakkes om «proptech» siktes det først og fremst til oppstartsbedrifter som tilbyr teknologiske nyvinninger eller nye forretningsmodeller for eiendomsbransjen»

Hvis datagrunnlaget kun består av anonymiserte opplysninger, gjelder derimot ikke dette regelverket. Effektivisering av due diligence-gjennomgangen

De siste årene har vi blitt introdusert for mange digitale verktøy som effektiviserer due diligence-gjennomgangen. Som et eksempel kan nevnes Leverton, som blant annet tilbyr en plattform for elektronisk gjennomgang av leie kontrakter basert på kunstig intelligens. Også Google sikter seg inn på dette. Videre bygger flere aktører løsninger for å samle all offentlig tilgjengelig informasjon om blant annet å få informasjon om hjemmelshaver, leietakere, kulturminner, forurensing og regulering, i tillegg til markedsdata som nye leiekontrakter, transaksjoner og prosjekter i nærområdet.

HELENE FLØLO

EIRIK RIDDERVOLD

DAN SØRENSEN

TRUDE GRAN MELBYE

Teknologi som baserer seg på maskinbasert læring/ kunstig intelligens trenger mye trening før potensialet kan utnyttes fullt ut. Slike verktøy vil som regel bli trenet på et svært begrenset området. Støter teknologien på ukjente problemstillinger, er det ikke sikkert at disse fanges opp eller løses på en akseptabel måte. Den raske utviklingen gjør imidlertid at vi forventer at vi i nær fremtid kan overlate en rekke rutinepregede/ repetitive oppgaver forbundet med due diligence- gjennomgangen til disse verktøyene. Dette vil bidra til en betydelig reduksjon av transaksjonskostnadene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AVGJØRELSER FRA DOMSTOLENE OG REKLAMASJONSNEMNDA OM EIENDOMSMEGLERES ANSVAR LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

– MEGLERS OPPLYSNINGSPLIKT OM INTERESSENTER OG TERSKEL FOR KRAV OM ERSTATNING OG VEDERLAGSREDUKSJON AV CHRISS BJORØY - ADVOKAT/PARTNER, ADVOKATFIRMAET RIISA

I lys av at det jevnlig avsies avgjørelser ved domstolene og av Reklamasjonsnemnda som omhandler eiendomsmegleres erstatningsansvar og overholdelse av reglene om god meglerskikk, fremkommer det til stadighet uttalelser om eiendomsmegleres ansvar og plikter som kan være nyttig for meglerbransjen å kjenne til. I denne saken, vil vi ta for oss Høyesteretts dom av 26. juni 2018 som gjaldt spørsmål om eiendomsmeglers ansvar for å opplyse om interessenter til e iendommen under bud givningen, samt terskelen for krav om erstatning og vederlagsreduksjon. KORT OM FAKTUM

Faktum i saken som var til behandling for Høyesterett var som følger: To søsken ønsket å selge en sentralt beliggende bygård i Trondheim. Det ble inngått oppdragsavtale med megler om salg, og markedsverdi ble estimert til kr. 2530.000.000,-. Det ble utarbeidet salgsprospekt fra megler med pris antydning kr. 20.000.000,-. Avviket fra markedsvurderingen hadde sammenheng med en boligsalgsrapport som påpekte en rekke bygningsmessige svakheter ved eiendommen. Etter visning hadde 11 interessenter meldt seg. Når budgivningen startet kom det etter hvert et bud fra den som ble endelig kjøper på kr. 20.000.000,-. Mens akseptfristen for budet løp, ble megler kontaktet av en annen interessent som signaliserte ønske om å kjøpe eiendommen. Interessenten gav imidlertid utrykk for at en trengte mer tid. Ved akseptfristens utløp var det ikke kommet noe bud fra denne interessenten, men megler orienterte heller ikke selgerne om at interessenten hadde tatt kontakt. Selgerne aksepterte derfor budet fra budgiver på kr. 20.000.000,-.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

Etter at budet var akseptert tok interessenten kontakt for å høre om kjøper ville selge eiendommen videre for en høyere sum. Det ble inngitt bud opp til kr. 23.200.000,som ikke ble akseptert. Etter at selgerne ble kjent med dette fremmet de erstat ningskrav mot megler som følge av at de mente at salget ville skjedd til høyere pris om megler hadde gitt opplys ninger om interessenten. Det ble også fremmet krav om vederlagsreduksjon. Megler ble frifunnet i både ting- og lagmannsrett. I ankesaken i Høyesterett var hovedanførslene fra selgerne knyttet til meglers overholdelse av eiendomsmeglingsloven og forskriftens regler om meglers gjennomføring av budrunden. HØYESTERETTS VURDERING AV MEGLERS ANSVAR

Høyesterett tok for meglers ansvar utg.pkt i den sentrale dommen i Rt. 1995 s. 1350 hvor det fremgår at meglers ansvar er et profesjonsansvar1, og således et strengt uaktsomhetsansvar. Dog presiserer Høyesterett at ikke enhver feil fra megler kan lede til erstatningsansvar2. Som i en rekke tidligere Høyesterettsdommer om megleransvar bemerker Høyesterett at et sentralt moment ved ansvarsvurderingen vil være om megler har opptrådt i samsvar med eller i strid med god meglerskikk, herunder om megler har brutt konkrete bestemmelser i eien domsmeglingsloven og/eller forskriften. Sentralt er imidlertid at Høyesterett også legger til grunn at ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696, selv om brudd på lov, forskrift eller bransjenorm vil være et vesentlig moment ved ansvarsvurderingen. Når det gjelder den konkrete vurderingen av saken legger Høyesterett til grunn at megler ikke opptrådte i

CHRISS BJORØY

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

samsvar med bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 hvor det fremgår at megler skal gi oppdragsgiver «råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne» Hovedbegrunnelsen til Høyesterett for dette var at me gler ikke orienterte selgerne om interessenten som ønsket LEDELSEN VERDT Å VITE mer tid. Imidlertid kom Høyesterett likevel, under tvil, til at megler ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det sentrale for Høyesterett var at det i den foreliggende situasjonen var høyst usikkert om det var noen reell mulighet for at interessenten ville avgi et høyere bud enn det som allerede var kommet fra kjøper. Det var da forståelig at megleren valgte å konsentrere oppmerksomheten om det budet som forelå. Høyesterett fant derfor at selv om megler hadde gjort feil, så lå feilen innenfor det spillerom som foreligger ved uaktsomhetsvurderingen, jf. også Rt. 1995 s. 1350. Etter dette ble megler frifunnet for erstatningskravet fra selgerne. Høysterett tok også stilling til om vederlaget til megler skulle nedsettes, blant annet med bakgrunn i at megler hadde opptrådt i strid med § 6-3. Av eiendomsmeglings loven § 7-7 fremgår det i den sammenheng blant annet at «Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at veder laget settes ned eller faller bort»

FAGSTOFF

FRITID

Høyesterett kom imidlertid til at selv om det ikke er et vilkår at megleren har opptrådt uaktsomt for at vederlaget skal kunne settes ned, så kunne Høyesterett ikke se at det forelå noen pliktforsømmelse av en slik karakter at den ble rammet av bestemmelsen. Kravet om vederlagsnedsettelse ble derfor avvist. Dommen var enstemmig. FAGSTOFF

FRITID

OPPSUMMERING

Høyesteretts avgjørelse er konkret i den forstand at den tar stilling til meglers eventuelle ansvar ut i fra det gitte faktum. Av prinsipiell interesse er imidlertid at Høyesterett ved dommen gir et konkret eksempel på at det ikke er tilstrekkelig for å konstatere erstatningsansvar at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglerloven og god meglerskikk. Således eksemplifiseres det spillerommet som Høyesterett i Rt. 1995 s. 1350 mente en megler (og andre profesjonsutøvere) måtte ha før en feil måtte lede til erstatningsansvar. Av interesse er også at Høyesterett samtidig gir utrykk for at heller ikke i forhold til krav om vederlagsnedsettelse er det tilstrekkelig å konstatere opptreden i strid med eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk. Det finnes derfor også for krav om vederlagsreduksjon et spillerom for megler før feil må anses å utgjøre «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

i møter av og til på anførselen om at det er profesjonsansvaret som er ansvarsgrunnlaget overfor megler. Profesjonsansvaret er V imidlertid ikke et eget ansvarsgrunnlag. Ansvarsgrunnlaget er det alminnelige culpa/uaktsomhetsansvaret, men profesjonsansvaret tilsier en levere terskel for når en profesjonsutøver vil være ansvarlig etter culpaansvaret contra en som ikke er profesjonsutøver.

Dette er også gjentatt i senere rettspraksis.

STUDENTER

MEDLEMMER

RIISA Advokatfirmaet Riisa ble etablert i 1988 og består i dag av 33 advokater og advokatfullmektiger fordelt på kontorer i Oslo, Bergen STUDENTER og Trondheim. Firmaet har siden 90-tallet arbeidet innenfor fag feltet fast eiendoms rettsforhold. Vi har særlig arbeidet med ulike problemstillinger knyttet til blant annet: · megler- og takstmannansvar · bygg- og entrepriserett · avhendingsloven · bustadoppføringsloven · håndverkstjenesteloven www.riisa.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KJØPERS TILBAKEHOLD OG DEPONERING AV KJØPESUMMEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

– EN OVERSIKT FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Retten til tilbakehold av (deler av) kjøpesummen er et praktisk viktig redskap for boligkjøpere som mener å ha et krav mot selger. Kjøpers rett til tilbakehold følger av både avhendingslova og bustadoppføringslova. I denne artikkelen kommenterer vi noen praktiske spørsmål i forbindelse med kjøpers tilbakehold. AV ANNA AURORA ORLIN, ADVOKAT OG KRISTIAN KORSRUD, PARTNER/ADVOKAT, ADVOKATFIRMAET HJORT

HVA ER TILBAKEHOLD, OG HVEM KAN TILBAKEHOLDE?

Både kjøper og selger har rett til å tilbakeholde sin ytelse når den andre part ikke presterer sin ytelse. Kjøper kan holde tilbake (deler av) kjøpesummen til sikkerhet for sitt krav mot selger, typisk krav som følge av mangler eller et dagmulktkrav. Tilsvarende kan selger holde tilbake eien dommen hvis kjøper ikke betaler kjøpesummen i tide. Tema for denne artikkelen er kjøpers tilbakehold. Kjøpers rett til tilbakehold følger av avhendingslova §§ 4-6 (forsinkelse) og 4-15 (mangel) og bustadoppføringslova §§ 24 (forsinkelse) og 31 (mangel). Tilbakeholdsretten er begrunnet i sikkerhetsaspektet (kjøper skal ikke måtte gi usikret kreditt), og skal skape et oppfyllelsespress for selger, ved at selger får et incentiv til for eksempel å utbedre mangler.

og dette blir nedfelt i overtakelsesprotokollen. Hvorvidt dette er å anse som deponering i lovens forstand, er etter det vi kan se uavklart – dog slik at det i praksis aksepteres. Forskjellen på tilbakehold og deponering er at ved deponering regnes betaling for å ha skjedd. Det innebærer at selger ikke kan holde tilbake sin ytelse (nekte å over levere eiendommen) selv om kjøpers underliggende krav er uberettiget. Kjøpers valg av å deponere er imidlertid ikke helt uten konsekvenser. Viser det seg at det underliggende kravet er uberettiget, må kjøper betale forsinkelsesrenter av deponert beløp – dvs. av den delen av deponeringen som anses uberettiget – inntil det frigjøres til selger. Deponering er derfor et viktig redskap hvor kjøper ønsker å sikre sine krav mot selger, og samtidig vil være sikker på å få overta boligen.

ANNA AURORA ORLIN

HVOR MYE KAN KJØPER TILBAKEHOLDE?

Vilkåret for kjøpers rett til tilbakehold er etter begge lover at kjøper har et berettiget krav mot selger som grunnlag for tilbakeholdet. Kjøper bærer risikoen for at det under liggende kravet er berettiget. Hvis kravet ikke er berettiget, har kjøper ikke tilbakeholdsrett, og tilbakeholdet vil utgjøre mislighold av plikten til å betale kjøpesummen. Videre kreves at partenes krav er konnekse, dvs. at de springer ut av samme rettsforhold. Kjøper kan for eksempel ikke utøve tilbakehold mot selger til sikkerhet for et krav kjøper har mot selger i en annen kontrakt.

På tidspunktet for tilbakeholdet vet kjøper normalt ikke hvor stort det endelige kravet mot selger blir. Kjøperen har derfor rett til å holde tilbake en så stor andel av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre sitt krav som følge av selgers mislighold. I rettspraksis er det lagt til grunn at kjøper har «et visst slingringsmonn» - hvilket normalt innebærer at det er tilstrekkelig at kjøper kan vise til et relevant grunn lag for sitt tilbakehold. Holdes det tilbake et større beløp enn nødvendig, må kjøper betale forsinkelsesrenter av det overskytende. Det er derfor ikke uten risiko for kjøper å spekulere i et for høyt tilbakehold.

DEPONERING SOM ALTERNATIV ETTER BUSTADOPPFØRINGSLOVA

HVA ER SISTE FRIST FOR TILBAKEHOLD/ DEPONERING?

Etter bustadoppføringslova kan kjøper («forbrukaren») velge å deponere beløpet i stedet for å utøve tilbakehold (§ 49). Deponering innebærer at omtvistet beløp settes på en sperret konto, som kun kan disponeres av partene i fellesskap eller etter rettskraftig dom. I praksis blir partene gjerne enige om å tilbakeholde et beløp på meglers konto,

Etter avhendingslova er overtakelsestidspunktet siste frist for kjøpers tilbakehold. I praksis skjer tilbakehold som regel ved at megler i overtakelsesprotokollen instrueres om til bakehold av et bestemt beløp på oppgjørskonto. Når over takelsesprotokollen er signert, har kjøper ikke lenger a dgang til å instruere megler om tilbakehold av kjøpesummen.

VILKÅR FOR KJØPERS RETT TIL TILBAKEHOLD

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

KRISTIAN KORSRUD

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Bustadoppføringslova § 46 angir at selger («entrepren øren») kun kan kreve betaling mot hjemmelsoverføring (tinglysing av skjøte). I mange tilfeller skjer tinglysingen en tid etter overtakelse. I denne mellomperioden har kjøper fremdeles instruksjonsrett til oppgjøret på meglers konto, jf. Rt. 2013 s. 1541. Det innebærer at kjøper kan Å VITE deponere et eventueltLEDELSEN omtvistet beløp fremVERDT til tinglysing finner sted. Selger kan ikke nekte overskjøting under henvisning til at omtvistet beløp er deponert. Hvorvidt kjøper i samme periode har rett til å tilbakeholde deler av kjøpesummen, er rettslig sett usikkert. Kjøper er i denne fasen uansett normalt tjent med å velge deponering frem for tilbakehold. Etter overskjøting sitter megler med oppgjøret på selgers vegne. NÅR MÅ KJØPER FRIGJØRE TILBAKEHOLDT/ DEPONERT BELØP?

Kjøper plikter å frigjøre tilbakeholdt/deponert beløp når grunnlaget for tilbakeholdet er bortfalt, for eksempel når selger har utbedret manglene som ga grunnlag for det underliggende kravet. Hvis partene ikke blir enige, må selger ta ut søksmål for å få utbetalt tilbakeholdt beløp. Ved deponering etter bustadoppføringslova må begge parter samtykke til at beløpet frigjøres. Blir ikke partene enige, må den av partene som krever beløpet utbetalt til seg, ta ut søksmål. HVA BØR UTBYGGERE/SELGERE GJØRE VED TILBAKEHOLD?

Vår erfaring er at mange utbyggere/selgere undervurderer betydningen av den muligheten kjøpere har til å deponere/ tilbakeholde deler av kjøpesummen. Dette er imidlertid en rettighet kjøperne utvilsomt har, og fokus bør normalt ikke være å bestride det rettslige grunnlaget for tilbakeholdet/

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

HJORT Advokatfirmaet Hjort har høy anseelse og solid kompetanse innenfor alle forhold som gjelder fast eiendom. Våre advokater har omfattende erfaring med bistand innenfor kjøp/salg, utvikling, utleie og forvaltning av eiendom, og vi har ekspertise innenfor plan- og bygningsrett, tomtefeste, løsningsretter STUDENTER og servitutterFAGSTOFF mv. Vi kjenner utviklingen og harFRITID meget god bransjeforståelse. I tillegg til næringslivet og sentrale eiendomsaktører bistår vi det offentlige, eierseksjonssameier, borettslag og privatpersoner med alle typer eiendomsspørsmål. Hjort er anerkjent som et av Norges ledende prosedyrefirma og vi prosederer flere hundre saker hvert år. www.hjort.no

deponeringen eller størrelsen på beløpet, men heller sørge for at de forhold som gir grunnlag for kravet utbedres – dersom det er hold i kravene. I denne relasjon er god dialog, realistisk fremdrift og fagmessig utbedring avgjør ende for at et tilbakehold ikke skal eskalere til en tvist. For utbygger/selger er det normalt mest hensiktsmessig å gjøre eventuelle utbedringer skikkelig en gang, i stedet for å forsøke «lettvinte» løsninger. Også der det ikke er grunn lag for kjøpers krav er det viktig med god dialog for å unngå at tvistenivået blir høyere enn nødvendig, selv om tvist i noen tilfeller er uunngåelig. Selv om et urettmessig tilbakehold vil påføre utbygger/selger en likviditetsbelast ning, vil forsinkelsesrenten gi en god avkastning og ut bygger/selger påføres normalt ikke et tap. Dersom deponering/tilbakehold blir langvarig bør begge parter ha et bevisst forhold til foreldelsesreglene. Følger ikke selger/utbygger opp et tilbakehold han mener er urett messig innen foreldelsesfristen på 3 år, kan kravet gå tapt – selv om det står på meglers konto.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NYTT ELLER GAMMELT BYGG? HVILKE REGLER ER DET SOM GJELDER? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Som oftest er det enkelt å dra grensen mellom hvilke tilfeller som reguleres av avhendingslova og hvilke tilfeller som reguleres av bustadoppføringslova. For mange kan også skillet mellom de to lovene se ut til å være av underordnet betydning, da de i stor grad er bygd opp etter samme mal og med de samme reglene. Selv om lovene har mange fellestrekk, er det likevel noen sentrale forskjeller som kan få store praktiske konsekvenser for de involverte partene. I denne artikkelen vil vi derfor forsøke å belyse noen av problemstillingene som kan oppstå ved grensedragningen mellom de to lovene. AV INE OSLAND, ADVOKATFULLMEKTIG, ADVOKATFIRMAET WIKBORG REIN

DET KLARE UTGANGSPUNKTET

Utgangspunktet er ganske enkelt: Avhendingslova gjelder «avhending av fast eigedom» og avgrenser eksplisitt mot de tilfellene som er omfattet av bustadoppføringslova, mens sistnevnte lov gjelder avtaler mellom forbruker og entreprenør om «oppføring av ny bustad». En viktig presisering er at bustadoppføringslova også gjelder avtaler om rett til ny bolig når arbeidene til entreprenøren enda ikke er fullført på avtaletidspunktet. Enkelt forklart, vil det avgjørende spørsmålet i de fleste tilfeller være hvorvidt avtalen gjelder en eiendom med et ferdigstilt bygg eller ikke – noe som tilsynelatende utgjør en enkel grense dragning. I praksis er det dessverre ikke alltid helt enkelt å dra grensen mellom de to lovene. SAMMENSATTE AVTALER

Noen ganger kan det være inngått sammensatte avtaler, for eksempel at deler av avtalen gjelder avhendelse av en eien dom og deler av avtalen gjelder oppføring av et bygg. I slike tilfeller vil avhendingslova gjelde for selve av hendingsdelen, mens bustadoppføringslova gjelder for selve oppføringen – selv om begge forhold er regulert av samme avtale. Dette følger av avhendingslova § 1-1 tredje ledd. Dersom tillegget til avhendelsen bare utgjør en uvesentlig del av hele avtalen, gjelder avhendingslova så langt den passer for hele avtalen jf. avhendingslova § 1-1 tredje ledd, andre setning. Ved denne vurderingen foretar man en sammenligning av den økonomiske verdien av de to av taledelene. Er det snakk om bare helt små tilleggsytelser til boligsalget, som for eksempel reparasjoner eller at for

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

brukeren har rett til å påvirke hvilken farge stuen skal ales i, vil hele avtalen falle inn under avhendingslovas m regler. OMBYGGING AV GAMMELT BYGG

I dag er det vanlig at mange pusser opp boligen eller foretar en totalrenovering før de selger boligen videre. I praksis ser vi at slike tilfeller kan medføre utfordringer ved avgjørelsen av hvilken lov som kommer til anvendelse. Tar man lovens ordlyd på ordet, er det avhendingslova som gjelder i de tilfellene hvor boligen totalrenoveres – avtalen gjelder jo ikke oppføring av ny bolig. I forarbeid ene er det imidlertid uttalelser som tyder på at dette beror på en mer sammensatt vurdering. Er det foretatt en full ombygging av et eksisterende bygg, kan man i noen tilfeller havne i bustadoppføringslova i stedet for avhendingslova. Forarbeidene viser nemlig til at «gjennomgripande om bygging» skal likestilles med nybygg. Begrunnelsen er at det i realiteten er et nybygg som blir solgt, og at kjøper dermed med rette kan ha slike forventninger som man normalt ville hatt til et nybygg. Hvorvidt ombyggingen er så gjennomgripende at boligen må likestilles med et nybygg må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. I forarbeidene nevnes tilfellene hvor det er «ny inndeling av brukseiningar, utskifting av inn vendige vegger, golv og himlingar (og kanskje etasjeskilje), fornying av vindauge, dører og trappeoppgangar, utskifting av røyropplegg og straumforsyning osv». Uttalelsen tyder på at det i praksis er de tilfellene hvor nærmest hele boligen blir skiftet ut, og bare skallet står igjen, som blir omfattet av bustadoppføringslova. Mer overflatisk oppussing, som

INE OSLAND

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

nye fliser, ny maling, nytt kjøkken eller flytting av lett vegger, vil ikke kunne likestilles med nybygg. I Lovavdelingens uttalelse av 25. mars 2019, etter fore spørsel fra Norges Eiendomsmeglerforbund, er det vist til at full ombygging trolig må likestilles med nybygg også etter avhendingslova § 2-11. Bestemmelsen er ny i 2019 LEDELSEN VERDT Å VITE og slår fast at en selger må stille garanti etter bustadopp føringslova § 12 dersom boligen er en «ny eigarbustad» som blir solgt innen seks måneder etter fullføringen, såfremt selgeren har gjort salget som ledd i nærings virksomhet og kjøperen er forbruker. Som begrunnelse, viser Lovavdelingen til at formålet med den nye § 2-11 er å unngå at skillet mellom bustadoppføringslova og avhen dingslova skal gi tilfeldige utslag med hensyn til garanti reglene. Er man i tvil om ombyggingen er så gjennomgripende at boligen kan likestilles med nybygg, kan det være hensiktsmessig å se på hensynene som begrunner skillet mellom de to lovene, samt hvilke forventninger en kjøper vil ha til bygget som selges. Det skal mye til for at en ombygging likestilles med nybygg, da utgangspunktet er at bustadoppføringslova gjelder avtaler om oppføring av boliger og avtaler om nye boliger som enda ikke er ferdig stilt. BETYDNINGEN AV SKILLET

Skillet mellom de to lovene har flere konsekvenser. For det første, vil forbrukerens stilling være bedre vernet etter bustadoppføringslova dersom det skulle oppstå en forsink else. Etter bustadoppføringslova kan forbrukeren kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, samt erstatning for det økonomiske tapet som overstiger dagmulkten.

FAGSTOFF

FRITID

Dersom ikke annet er avtalt, skal dagmulkten være 1 promille av entreprenørens vederlag. Denne dagmulkten har forbrukeren automatisk krav på ved forsinkelse. Etter avhendingslova kan forbrukeren ikke kreve dagmulkt, men i stedet kreve erstatning. Da må forbrukeren kunne påvise et økonomisk tap samt årsakssammenheng mellom tapet FRITID FAGSTOFF og forsinkelsen. For det andre, kan forbrukeren i større grad påvirke det endelige produktet etter bustadoppføringslova, da forbruk eren kan kreve at det utføres tilleggs- og endringsarbeider etter bustadoppføringslova § 9. Noen tilsvarende rett har ikke forbrukeren etter avhendingslova. Selv om ikke entreprenøren kan bli pålagt å utføre ethvert endringsellers tilleggsarbeid, og noe av det også må dekkes av forbrukeren, kan denne endringsretten være ressurs krevende for entreprenøren. I tillegg har skillet betydning for om det må stilles garanti eller ikke for boligen. Ettersom garantien skal dekke en sum som tilsvarer minst ti prosent av vederlaget, er dette en kostnad som entreprenøren må være oppmerk som på. Etter at avhendingslova § 2-11 trådte i kraft i 2019, har skillet mellom de to lovene fått mindre betyd ning med hensyn til garantispørsmålet, men som vist oven for kan det fremdeles oppstå vanskelige grensedragninger ved avgjørelsen av om garanti skal stilles. Hvilken lov som kommer til anvendelse, kan dermed ha praktiske så vel som økonomiske konsekvenser for både selgeren/entreprenøren og forbrukeren. Som eiendoms megler bør man derfor være oppmerksom på skillet mellom avhendingslova og bustadoppføringslova, samt opplyse om betydningen av dette i salgsprosessen.

STUDENTER

MEDLEMMER

WIKBORG REIN Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består STUDENTER av 20 advokater med spiss kompetanse innenfor eiendoms transaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører. Leder for Næringseiendoms teamet er partner Ingrid K. Høstmælingen, e-post: ikh@wr.no og tlf 22 82 75 15. www.wr.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

«ULOVLIGE BOENHETER» - Koblingsregel ble innført for eierseksjoner som er søkt seksjonert/ reseksjonert etter 01.01.18, men det er ingen tilsvarende kontroll ved opprettelse av borettsalgsandeler. LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV SILJE NESTENG ANDRESEN, ADVOKAT/FAGSJEF BOLIGKJØPERFORSIKRING – HELP FORSIKRING

NYVINNINGEN «KOBLINGSREGEL» I EIERSEKSJONSLOVEN AV 2017

I den nye eierseksjonsloven (Esl 17), som trådte i kraft 01.01.18, ble det innført en såkalt «koblingsregel» som kommer til anvendelse ved seksjonering og reseksjonering av boligseksjoner. Denne koblingsregelen er tatt inn i eierseksjonsloven § 7 3. ledd som lyder: «Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningslovenog har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette gjelder likevel ikke for bolig seksjoner som skal inngå i en samleseksjon, eller som skal brukes til fritidsbolig». Dette innebærer at eierseksjonsloven som først og fremst og historisk sett er av privatrettslig art, har fått en ny side til offentligrettslige regler. Det er nå et vilkår at boenheter som skal seksjoneres må være lovlig etablert etter reglene i plan- og bygningsloven. Er de ikke det, kan man ikke kreve å få godkjent seksjoneringssøknaden. Risikoen for at noen lykkes med å seksjonere – og deretter selge – boligseksjoner som ikke er godkjent som bolig, er betydelig redusert etter regelendringen. Regelens intensjon og rekkevidde er grundig omtalt i proposisjonen, Prop. 39L (2016-2017), kap.9 pkt 9.6 og i kap. 27 som merknad til § 7.3. ledd SEKSJONERINGER SOM ER GJORT MED HJEMMEL I TIDLIGERE LOVER TOK IKKE HENSYN TIL OM BOENHETENE VAR LOVLIG ETABLERT

Tidligere var det er et to-sporet system, hvor vilkårene for seksjonering som (både før og nå) fremgår av eier seksjonsloven, ikke tok hensyn til om seksjonene var lovlig etablert som boenheter med hjemmel i plan – og bygnings loven. Konsekvensen av at seksjonering var ansett som et privatrettslig forhold, uten at det var et vilkår at bolig seksjonen var godkjent som en boenhet, var at seksjoner ingsmyndigheten (kommunen) ikke hadde hjemmel til å nekte seksjonering selv om det forelå avvik fra offentlig rettslige krav, lovlighetsavvik.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

Typiske eksempler på lovlighetsavvik er at seksjonene ikke er godkjent til boligformål. (For eksempel i butikk/ kontorlokale innredet som leilighet, boder på loft/ kjellere innredet som leilighet). Eller at det fysisk sett finnes flere enheter i bygget enn hva som er godkjent (For eksempel store eneboliger som er ominnredet og oppdelt til to, tre, fire mindre leiligheter). At det er godkjent boliger, men med annen oppdeling (For eksempel deler av tidligere, godkjente boenheter er innlemmet i naboleilighet, leilighet er utvidet til fellesareal som for eksempel trappeløp). Det er viktig å ha klart for seg at seksjonering heller ikke før innebar noen tillatelse utover selve seksjoneringssaken. Før «koblingsregelen» i Esl 17 var den underliggende ulov ligheten imidlertid forutsatt fulgt opp med hjemmel i plan- og bygningsloven kap 32 om ulovlighetsoppfølgning dersom den ble oppdaget. Siden lovlighet ikke var noe vilkår for seksjonering, ble det nok også i liten grad avdekket ulovligheter ved behandling av seksjoneringsbegjæringer etter tidligere lov. Uansett er det lite tvil om at saksbehand lingen ved ulovlighetsoppfølgning stort sett går mye saktere enn saksbehandlingen ved seksjonering. Formålet ved seksjonering/ reseksjonering av bestående bygg er ofte salg, og ved tinglyst seksjonering ligger det til rette for salg til tredjemann dersom megler ikke avdekker ulovligheten igjennom dokumentkontroll, befaring og annen informa sjonsinnhenting før salg. KRYSNINGSPUNKTET MELLOM PLAN- OG BYGNINGSLOVEN OG EIENDOMSMEGLINGSLOVEN

Oppdeling og sammenføying av boenheter er definert som «tiltak» i plan- og bygningsloven § 20-1 g). Når noe er et «tiltak», gjelder både plan- og bygningslovens materielle regler, og som den store hovedregel også saksbehandlingsreglene (bl.a. søknadsplikt). Tiltak i form av oppdeling eller sammen føying av boenheter er naturligvis gjenstand for søknadsplikt, jf. pbl. § 20-2. Det igjen innebærer at tiltaket skal avsluttes med ferdigattest, jf. pbl. § 21-10 1. ledd, 1. setning: «Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig slutt dokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker».

SILJE NESTENG ANDRESEN

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 2. ledd nr 8 pålegger eiendomsmegler – som en minimumsplikt - å undersøke hvorvidt det foreligger ferdigattest eller midlertidig bruks tillatelse. Hovedregelen om meglers opplysningsplikt følger av samme paragrafs første ledd. Oppfyllelse av minimums pliktene i annet ledd, kan lett lede til ytterligere undersøk LEDELSEN VERDT Åman VITE får elsesplikt etter 1. ledd dersom informasjonen åpner for muligheten for lovlighetsavvik. Dersom megler kjenner til, eller bør kjenne til at det er gjort «tiltak» som er omfattet av plan- og bygningslovens virkeområde, og som derfor skulle ha ledet til ferdigattest/ brukstillatelse dersom reglene var fulgt, bør det utløse ytterligere under søkelser fra meglers side. Det kan sies at det ligger mer markedsrelevant informasjon i de ferdigattestene/ brukstil latelsene som ikke finnes, enn de som finnes. Ved å under søke byggesaksarkivet for eiendommen vil man ofte finne årsaken til manglende ferdigattest. Det er selvsagt av interesse om et tiltak f eks: 1) er søkt, godkjent, og (tilsynelatende) gjennomført i henhold til tillatelsen, men mangler kun sluttdokumentet, eller 2) er søkt, fått avslag og bygget likevel, eller 3) er søkt, gitt tillatelse, men utført avvikende (slik at ansvarlig søker ikke har kunnet/ villet begjære ferdigattest, eller 4) ikke er søkt i det hele tatt

og loftet. Det er markedsført gode utleieinntekter. Begge etasjer har alle boligfunksjoner (§ 2-2 a)), egen inngang fra utvendig fasade (b), samt ingen innvendig gjennomgang (c). Den fysiske utformingen tilsier at dette er en eiendom med tre boenheter, og ikke to som det fremgår av andre kilder – og for så vidt av markedsføringen. Foranlediget av FAGSTOFF tilsyn fra feieren – som telte seg frem tilFRITID at det her faktisk sett var tre boenheter – viste det seg at oppdelingen var ulovlig, og at loftet heller ikke var omsøkt fra tilleggsdel til hoveddel. Bruken av leiligheten på loftet måtte opphøre. Den gunstige leieinntekten er borte, og eier kan bare bruke halve arealet tilhørende seksjonen som boligareal ettersom loftet ikke er godkjent som beboelsesrom.

OPPDELING AV BOENHET – HVA UTLØSER SØKNADSPLIKT OG DERMED EN FORVENTNING (HOS MEGLER) OM FERDIGATTEST?

Det finnes en rekke eksempler på at andelsleiligheter, solgt som alminnelige, forutsetningsvis selvstendige boenheter, ikke er godkjent som boenheter. Det er de samme lovlig hetsavvikene som går igjen her som vi finner i seksjons sameier, forskjellen er bare organisering av eierformen som seksjonssameie eller som borettslag. Det er først og fremst i mindre borettslag stiftet i nyere tid av private investorer, og hvor bygningsmassen som er overdratt til borettslaget er av eldre dato, at vi ser denne type lovlighetsavvik i borettslag. I meglerbransjen har det har vært mye og godt fokus på «ulovlige seksjoner» de senere år, og i mange tilfeller er det nettopp megler som avdekker ulovligheten ved forberedel se til neste salg. Det er grunn til å minne om at den samme risikoen for «ulovlige boenheter» også eksisterer i borettslag. Siden det nå er blitt en viss kontroll med lovlighet i forbindelse med seksjonering/ reseksjonering, vil jeg også påpekte muligheten for at noen aktører nå vil velge borettslagsformen for å ikke bli utsatt for den lovlighets kontrollen som koblingsregelen har medført ved seksjonering.

I byggesaksforskriften, SAK10 § 2-2 ble det den 01.01.16 gitt en ny bestemmelse som presiserer når det oppstår søknadspliktig oppdeling av boenheter, jf. pbl. § 20-1 g): «Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, b) har egen inngang og c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter.» Det er viktig for megler å ha kunnskap om denne bestemmelsen. Dersom man formidler en seksjon eller en andel som f eks har innvendig dør til andre seksjoner/ andeler og derfor ikke er fysisk adskilt, jf. § 2-2 c), er det betydelig grunn til å mistenke at objektet ikke er godkjent som en selvstendig boenhet. På den annen side, dersom vilkårene om fysisk ut forming i § 2-2 er oppfylt, bør dette reflekteres av at det foreligger ferdigattester for et tilsvarende antall boenheter. Jeg trekker frem et eksempel fra en pågående sak (hevingskrav) hvor en eierseksjon er solgt som én seksjon i en tomannsbolig. Seksjonen går over to plan, annen etasje

«ULOVLIGE BOENHETER» ER EN KJEMPERISIKO

Kjøp av en boligseksjon, eller andelsleilighet som senere viser seg å ikke være godkjent som bolig, må være defini sjonen på «katta i sekken». Våre erfaringer tyder på at det er denne situasjonen som leder til flest hevingsoppgjør etter boligkjøp. Imidlertid er det gjerne tilfeldig om slike mangler avdekkes innenfor avhendingslovens reklama sjonsfrister. Den økonomiske risikoen for både kjøpere, selgere og for eiendomsmegler er betydelig. ANDELSLEILIGHETER – INGEN KONTROLL TILSVARENDE DEN SOM FØLGER AV «KOBLINGSREGELEN» I ESL. 17 § 7

STUDENTER

MEDLEMMER

HELP HELPs boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers eierskifteforsikring. Tegner du boligkjøperforsikring hjelper våre STUDENTER spesialiserte advokater deg, blant annet med klagehåndtering. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for f oretak, nærings bygg eller bolig til utleie. Bolig-kjøperforsikring kan kun kjøpes i sammenheng med boligkjøpet, gjennom eiendomsmegleren som foretar salget. HELP Forsikring har mer enn 100 advokater og jurister fordelt på kontor i Oslo, Stockholm og København. Hovedkontor og administrasjon ligger i Oslo. www.help.no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

SPIONASJE FRA LUFTEN Norge er et mål for andre lands etterretning. Slik etterretning finner sted i en rekke ulike LEDELSEN VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF sammenhenger og det benyttes mange forskjellige metoder og teknikker. Felles for alle er at de søker å samle inn informasjon som bidrar til å kartlegge kapasiteter og sårbarheter.

Rundt om i Norge finnes det en rekke områder som kan inneholde detaljer og sensitiv informasjon som man ikke ønsker å dele med andre lands etterretningstjenester. Mange slike har derfor forbud mot bruk av sensorer fra luften – herunder fotografering og filming. Selv om man ikke driver med spionasje gjelder de s amme reglene. Det er ikke så vanskelig å se for seg at man faktisk kan bidra til å forenkle jobben for etterretningstjenestene dersom man offentliggjør informasjon fra slike områder i åpne kilder. Eiendomsbransjen benytter i økende grad fotomateriale fra droner og andre eleverte løsninger for å markedsføre eiendommer for salg. Ved flere anledninger har dette medført brudd på bestemmelsene, gjennom at det er benyttet drone for innhenting av bilder som berører publiserte, sensitive områder. Det er viktig å være klar over at det er straffbart både å innhente og på annen måte bruke informasjon om forbudsområdene. Bruk av droner omfattes av mange ulike regelverk, og det kan være krevende å navigere riktig blant alle bestemmelsene. I kartløsningen fra Nasjonal sikkerhets myndighet (NSM), med oversikt over forbudsområdene, kan man derfor også velge å synliggjøre kartlag fra Avinor (droneforbudsområder rundt flyplasser) og miljøvernom råder og nasjonalparker fra Miljøverndirektoratet. De publiserte forbudsområdene kan man finne på https://nsm.stat.no/

Bruk av droner og regelverket rundt forbudssoner, vil bli belyst under NEFs Høstkonferanse i november!

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

Forbudsområdeoversikt

VISSTE DU AT… Tidligere ble sensitive områder retusjert bort fra flyfoto og kart, og man benektet eksistensen av anleggene. Med øket tilgjengelighet av satellittbilder, og introduksjonen av droner – som har gjort sensorbruk fra luften til alle mannseie – har beskyttelsen av slike o mråder endret karakter de senere årene. For ca. ti år siden gikk man bort fra retusjering, og begynte i stedet å beskytte detaljer ved å redusere opp løsning av bilder innenfor sensitive områder. Dette kan man se på Google Maps og andre karttjenester. Infor masjonen fra forbudsområdene er innsamlet og bear beidet av spesielt godkjente selskaper som er underlagt sikkerhetsloven og er under tilsyn av NSM. I dag er områdene, hvor det er forbudt å fotografere og filme, offentliggjort. Av sikkerhetsmessige hensyn kan ikke alle sensitive områder offentliggjøres. Derfor er det krav om varsling dersom man ønsker å benytte andre sensorsystemer, enn foto/video, fra luften utenfor forbudsområdene.

Bruk av droner er underlagt ulikt regelverk, f.eks. luftfartsloven, GDPR og forsvarsregelverk. Dersom man som eiendoms megler ønsker å ta dronebilder til en salgsoppgave, er det av vesentlig betydning at megler er kjent med regelverket og ikke minst forsikrer seg om at de fotografer man benytter, både har kunnskap om og forholder seg til dette mangfoldige regelverket. «Både det å ta foto i sensitive områder og det å bruke slike bilder, f.eks. i en salgsoppgave kan belegges med straffeansvar, så her er det viktig at både megler og fotograf opptrer korrekt,» sier fagsjef i NEF, Nina Fodstad Skumsrud.

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

VIDERESALG AV BOLIG OG ENDRING AV SKJØTE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Reklamasjonsnemnda får en rekke forskjellige klagesaker, og sak RFE-2019-053 er et eksempel på hvilke problemer som kan oppstå. Fakta i korthet: Klageren solgte i 2018 en bolig for 3,2 millioner kroner. Kort tid etter overtagelsen videresolgte kjøperen boligen for 3,5 millioner kroner til et selskap som driver med boligutleie, og innklagede, som opprinnelig hadde solgt boligen, påtok seg oppdraget med å forestå oppgjøret. Selskapet hadde også under budrunden gitt et hemmelig bud på 3,1 millioner kroner. Den opprinnelige selgeren oppdaget i lokalavisen at boligen kort tid etter var videresolgt for 300 000 kroner mer. Det viste seg at en saksbehandler hos innklagede hadde endret skjøtet uten klageren samtykke, slik at klageren stod formelt sett som selger. Klageren klaget meglerforetaket inn for nemden, og anførte at megleren på tre punkter hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, Det gjaldt budrunden med det hemmelig budet, videresalget og overskjøtingen. Inn klagede betred at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemndens syn: Klagen førte delvis frem. Når det gjelder endringen av skjøtet, så nemnden alvorlig på dette og ut talte: «Det er på det rene at angivelig en «saksbehandler» hos innklagede endret skjøtet uten å ta kontakt med klageren

(selger) og fikk innhentet samtykke fra klageren før en eventuell endring ble gjennomført. Nemnda ser alvorlig på fremgangsmåten her, og det er klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ansvarlig megler som her har ansvaret, og det er uten betydning hvem hos innklagede som foretok den fysiske endringen på skjøtet. Endring av skjøte på denne måten kan også ha skattemessige konsekvenser for kjøper nr. 1, og man unngår dokumentavgift i et ledd. Nemnda finner det også klart at megleren, som ansvarlig megler for oppdraget, har utvist en «ikke ubetydelig plikt forsømmelse» som gjør at vederlaget kan falle bort eller nedsettes, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda mener ut fra sakens alvorlighetsgrad at veder laget, kr 122 000, her bør falle bort i sin helhet.» Klageren hadde i tillegg krevd 300 000 kroner i erstat ning, som utgjorde differansen mellom salgssummen og det beløpet som skjøtet ble endret til. Nemnda mente at megler hadde utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, slik at ansvarsgrunnlag forelå. Det var imidlertid ikke sann synliggjort at klageren hadde lidt noe økonomisk tap, og erstatningskravet kunne derfor ikke føre frem.

AV PER RACIN FOSMARK, LEDER FOR KLAGENEMDA I REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGS- TJENESTER

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF-KURS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

STUDENTER

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT STUDENTER OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF 6-TIMER NÆRINGSMEGLING

14. NOVEMBER, OSLO

NEFS HØSTKONFERANSE

21.-22. NOVEMBER, OSLO

NEF 6 TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

25. NOVEMBER, TRONDHEIM

NEF 2 TIMER - AKTUELLE ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN OG AVHENDINGSLOVEN

28. NOVEMBER, DRAMMEN

OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

2. – 13. DESEMBER, OSLO

NEF 3-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER

4. DESEMBER, STAVANGER

NEF 6-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

5. DESEMBER, HAMAR

NEF 6-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

12. DESEMBER, KRISTIANSAND

NEF 6-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

13. DESEMBER, OSLO

NEF PROSJEKTMEGLINGSKURS

22.-24. JANUAR, LILLESTRØM

SE OGSÅ E-KURS PÅ NEF.NO

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

MEDLEMMER

proaktiv.no

FRA ANSATT TIL Å EIE EGEN SUKSESS! Denne trioen har realisert drømmen: De har startet sin egen meglervirksomhet under vingene til Proaktiv. Det betyr full frihet til å skape egen suksess med et trygt fundament og all den støtte du trenger. Allerede etter kort tid var det hyggelige tall i regnskapet!

Torbjørn, Bjarne og Øyvind jobbet alle tre i en banktilknyttet meglerkjede i Sandnes. «Vi følte at jobben dreide seg mer om å skape volum enn å gjøre det vi kunne aller best – selve den spennende meglerfunksjonen med god planlegging, rådgivning og nær kontakt både med kjøper og selger.» De hadde et felles ønske om å kunne forme en meglervirksomhet i forhold til de kravene de selv ville satt som kunder. Sammen fant de fort ut at det kunne være praktisk og trygt å ha en meglerkjede i ryggen. De gjorde undersøkelser og var i dialog med flere aktører. Valget falt på Proaktiv. «Proaktiv har ganske så sammenfallende tanker om hvilke kvaliteter og arbeidsmetoder som kjennetegner en god meglerjobb. De er også fremoverlente når det gjelder teknologiske løsninger og nyskapning som preger bransjen i stadig større grad.» «I en oppstartsfase føler man seg

selvsagt litt sårbar, men vi stolte på vår egen erfaring, kompetanse og nettverk. Selve driftsbiten var vi nysgjerrig på hvordan vi skulle gripe an, men det var jo nettopp her fordelene med å ha Proaktiv i ryggen kom til sin rett. Vi fikk hjelp til alt fra å finne kontorer og lage fasadeskilt til markedsføring. Allerede etter 4–5 måneder begynte vi å levere sterke tall resultatmessig. Vi har nå ansatt en ny medarbeider og planlegger å få inn ytterligere en så fort som mulig!» Kjenner du deg igjen – kunne du tenke deg en ny, lønnsom fremtid med frihet til å skape din egen suksess? Hva venter du på?

Proaktiv er en av Norges ledende meglerkjeder som har 20 kontorer i og omkring de største byene i landet. Som franchisetaker i kjeden har vi lagt alt til rette for at du raskt skal kunne ta del i vår suksess. Nå søker vi dyktige eiendomsmeglere som ønsker å eie og drive eget.

Skap din egen suksess hos Proaktiv. Kontakt daglig leder Vibeke Stavenes på e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil: 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles konfidensielt.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FREMTIDENS EIENDOMSMEGLERE De siste ukene har NEF i samarbeid med lokalforeningene vært innom alle BI skolene og hilst på nye studenter. I tillegg har vi besøkt Høgskulen på Vestlandet (Sogndal) og fått besøk av 2 års studentene fra Høgskolen i Innlandet (Rena). For mange er faget og bransjen ny, men felles for alle skolene er at majoriteten av studentene har meldt seg inn i NEF. Ambisjonene er høye og nysgjerrigheten er stor. NEF heier Besøk hos NEF fra på fremtidens Høgskolen eiendomsmeglere i Innlandet og ser frem til å følge dere fremover.

BI Trondheim

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

BI Stavanger

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Høgskulen på Vestlandet, Campus Sogndal

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

BI Bergen

EN SIKKER SAMARBEIDSPARTNER FOR Å MØTE MORGENDAGENS BEHOV Webmegler er Norges ledende fagsystem innen eiendomsmegling, med egne integrerte løsninger innen grafisk produskjon, boligportal app, visningsapplikasjon og CRM.

ET SELSKAP I

Websystemer AS | Telefon 55 50 85 80 | www.websystemer.as

1/2 Annonse 205mm x 120mm.indd 1

03.09.2019 10:14

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FREDAGS T ACO

MENINGER

ALTERNATIV

Tex Mex-kulturen har børstet av seg støvet og har et solid fotfeste i den moderne norske livsstilen. Nordmenn topper nemlig statistikkene og setter til livs mer Tex Mex-mat enn noe annet land i Europa. AV EVEN NORDAHL, MATPRAT

Hva er vel en fredag uten taco? Vel, denne setningen har vi hørt alle mann, gang på gang. Tex Mex er en genial og mangfoldig matkultur som begeistrer oss både når det gjelder smak, kombinasjoner og kreativitet. Selve begrepet Tex-Mex-mat er av relativt ny dato. Først i 1973 ble ordet brukt av en avis til å beskrive mat. Før denne tid ble ordet brukt

om dem som bodde i Texas og som hadde Mexicanske aner. Det er mange av Mexicansk herkomst som bor i Texas. Grunnen er at Texas var en del av Mexico i over 200 år (1600-1836). Opprinnelsen til Tex Mex finner man altså i grenselandet mellom Texas og Mexico, men i dag regner man også California, Arizona og

New Mexico som «The home of Tex Mex». Mange retter som chili con carne, nachos og taco blir ofte oppfattet som typisk mexicanske, men egent lig er de tex-mex. Tacoskjell, som faktisk er ukjente i Mexico, brukes i stort omfang i Tex-Mex-kjøkkenet. Burritos, fajitas og quesedillas er også typiske tex-mex-retter.

Taco er ikke bare taco. Taco kan serveres med utallige smaker, kryddere, friske urter, grønnsaker og tilbehør. Salsa og tacokrydder lager du enkelt selv, lag gjerne en stor porsjon når du først er i gang. Fyll krydderet på glass med tett lokk, og frys inn tacosaus i passe por sjoner.

NACHOS INGREDIENSER TIL 4 PORSJONER • 400 g kjøttdeig /karbonadedeig • ½ stk rød løk • 1 pose tacokrydder + vann etter anvisning på posen. • 1 pose tortillachips á 200 g • 1 boks hermetiske brune bønner, á 285 g • 2 dl revet hvitost TOPPING: • 1 boks salsa • 1 stk avokado , i terninger • 2 stk grønn chili , i skiver • ½ potte frisk koriander SLIK GJØR DU 1. Fres kjøttdeig og finhakket løk i en varm panne. 2. Tilsett tacokrydder, vann og bønner. La sausen småkoke i ca. 5 minutter. 3. Legg tortillachipsen på et ildfast fat og fordel kjøttdeigblaningen utover chipsene. Topp med ost. 4. Gratiner i stekeovn på 225° C i ca. 5 minutter. Topp nachosen med salsa, avokado, chili og koriander ved servering.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEKSIKANSKE KYLLINGFAJITAS

LEDELSEN

VERDT Å VITE

INGREDIENSER TIL 4 PORSJONER • 4 stk kyllingfilet i strimler • 1 stk gul paprika • 1 stk grønn paprika • 1 stk rød paprika • 1½ stk rødløk

FAGSTOFF

STUDENTER

FRITID

MARINADE: • 1 ts finhakket jalapeno eller grønn chili • 2 båter hvitløk • 2 ss finhakket frisk koriander • 1 dl solsikkeolje • 2 ss soyasaus • 2 ss worchestershiresaus (kan sløyfes) • saft av ½ stk lime • saft av 1 stk appelsin

GUACAMOLE: • 2 stk avokado • ca. 1 ss limesaft • 1 båt revet hvitløk • 2 ss finhakket frisk koriander • 8 stk hvetetortilla • ½ stk granateple (kan sløyfes) • 2 ss finhakket frisk koriander • 1 stk lime i båter

TACOSALAT INGREDIENSER TIL 4 PORSJONER • 400 g karbonadedeig eller kyllingkjøttdeig • 3 båt hakket hvitløk • 2 ss olje til steking • 1 pose tacokrydder • 1½ dl vann • 1 boks hermetiske røde bønner • 1 stk rødløk

• • • • • •

saft av ½ stk sitron 2 stk hjertesalat 1 pakke nachos chips eller tortillachips 4 stk vårløk 2 stk jalapeño 1 potte frisk koriander

MEDLEMMER

MENINGER

SLIK GJØR DU 1. Rens jalapeño for frø, og finhakk den til marinaden. Riv hvitløk og finhakk koriander. Bland alt sammen med de øvrige ingrediensene i marinaden. MEDLEMMER MENINGER 2. Skjær kyllingfilet i strimler og legg dem i marinaden. Mariner gjerne i en pose slik at marinaden fordeler seg godt rundt strimlene. Mariner i minimum 2 timer, gjerne lengre. 3. Del avokado i to. Hakk forsiktig kniven i avokadosteinen, vri kniven til siden og ta ut steinen. Mos avokado med en gaffel og press over limesaft. Vend inn finhakket koriander, og smak eventuelt til med salt og pepper. 4. Rens paprika, og skjær dem i strimler. Skjær rødløk i båter. 5. Stek kyllingstrimler i flere omganger i en stor, varm stekepanne med litt olje til de har fått en gyllen farge på alle sider. Sett kjøttet til side, og stek paprikastrimler og løkbåter til grønnsakene er så vidt møre. Ha kjøttet tilbake i pannen sammen med grønnsakene og la alt surre til kyllingen er gjennomstekt, 2-3 minutter. 6. Varm hvetetortilla etter anvisning på pakken. 7. Legg guacamole, stekte kylling strimler og grønnsaker på varme hvetetortillas. Pynt eventuelt med friske granateplekjerner, jalapeño/ chili og finhakket koriander. Server gjerne lime i båter til.

SLIK GJØR DU 1. Fres karbonadedeig og finhakket hvitløk i en varm panne. Tilsett tacokrydder, vann og bønner. La sausen småkoke i ca. 5 minutter. For å redusere på salt kan du bytte ut tacokrydderet med 1 ts malt spisskummen og ½ ts malt chili eller du kan eksperimentere med dine favorittkryddere! 2. Skjær rødløk i tynne skiver og legg i en bolle med sitronsaft i 5 minutter. 3. Fordel salaten, nachochips og karbonadedeigblandingen på tallerkener og topp med hakket vårløk, jalapeño i skiver og koriander. Server gjerne med litt salsa, rømme og lime.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MEDLEMMER

MENINGER

BURRITOS MED KJØTTDEIG AV SVIN

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

INGREDIENSER TIL 6 PORSJONER • 400 g kjøttdeig av svin FRITID• 2 ss margarin ellerSTUDENTER olje til steking • 1 glass tacosaus (lite) • 1 boks hermetiske maiskorn, liten boks • 2 stk finkuttet vårløk • 1 dl revet hvitost • 6 stk hvetetortilla

SLIK GJØR DU 1. Stek kjøttdeig i en stekepanne med margarin/olje. Tilsett tacosaus og vårløk. Kok i noen minutter og tilsett mais. Smak til med salt og pepper. 2. Dryss litt revet ost og legg noen skjeer av kjøttdeigblandingen på hver tortilla. Rull sammen. Brett inn endene, slik at du får en tett rull. 3. Legg to og to burritos med skjøten ned i en stekepanne og stek dem til de er gyllenbrune på alle kanter. Legg dem på en skjærfjøl og del dem i to. Server burritos varme, gjerne med litt lime og guacamole.

QUESEDILLAS MED GRØNNKÅL OG GRESSKAR INGREDIENSER TIL 4 PORSJONER • 500 g gresskar • 6 ss vann • 200 g grønnkål • 2 stk vårløk • 1 ts rapsolje • 1 boks hermetiske sorte bønner ca 290g • ½ glass tacosaus eller salsa • ½ ts salt • ¼ ts kvernet pepper • 4 stk store hvetetortilla • 150 g ferdigrevet ost • 2 ss hakket frisk gressløk • 1 stk lime SLIK GJØR DU 1. Skjær gresskar i 1x1 cm store terninger og kok dem møre i vann, dette tar ca. 10.minutter. Avkjøl dem. 2. Fjern den grove stilken på grønnkålen og grovhakk bladene. Finhakk vårløk og stek den sammen med grønnkål i en varm stekepanne med olje til det er mykt, krydre med salt. 3. Skyll bønner, la dem renne godt av seg og bland dem med grønnkål, gresskar og svarte bønner. Ha i tacosaus, salt og pepper. 4. Fordel blandingen på halvparten av tortillalefsene. Dryss over ost og legg på de andre lefsene. 5. Varm en stekepanne til middels varme. Ha de fylte lefsene forsiktig over i stekepannen (bruk for eksempel en skjærefjøl å løfte dem med). 6. Stek quesadillas i 2-3 minutter på hver side, til de er gylne og osten har smeltet. Klem dem litt sammen under stekingen, så de «setter» seg ordentlig. 7. Del quesadillas i «snipper» dryss over hakket gressløk. Server med lime og litt ekstra tacosaus.

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

MEKSIKANSK SALSA INGREDIENSER TIL 4 PORSJONER • 3 stk tørket chipotle chili LEDELSEN • 10 stk tomat VERDT Å VITE • 2 dl vann • 2 ss sukker • 2 ss eplecidereddik • 2 ts salt

FAGSTOFF

SLIK GJØR DU 1. Legg chipotle chili i en kjele og hell på litt vann. Kok opp, senk varmen og la den trekke i ca 20 minutter. Hell av vannet og avkjøl til de kan håndteres. Kutt i grove biter. Fjern frøene om du ønsker en litt mildere saus. 2. Skyll tomatene og del dem i to. Varm en stekepanne og stek tomatene med snittsiden ned til de er helt svarte. Hell i vann og kok kraftig i 2 minutter. 3. Hell tomatblandingen i en kjele og tilsett de grovkuttede chipotlene. Bruk en stavmikser til sausen er helt glatt. Kok opp, senk varmen og la sausen småkoke i ca 20 minutter eller til den tykner. 4. Smak til med sukker, eplesidereddik og salt. 5. Oppbevar sausen i tett glass i kjøleskapet. Sausen er holdbar i ca 10 dager.

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

MANGOSALSA

TACOKRYDDER

INGREDIENSER TIL 4 PORSJONER • 1 stk rødløk STUDENTER • FRITID 1 stk tomat • 1 stk rød chili • ½ potte frisk koriander • 1 ss nøytral matolje • ½ ts salt • ½ ts kvernet pepper • 1 stk saften av lime

INGREDIENSER • 3 ss chilipulver MEDLEMMER • 2½ ts malt chilipepper, helst chiliflakMENINGER • 2½ ts tørket oregano • 2 ss malt spisskummen • 2 ss paprikapulver • 2½ ts hvitløkspulver • 1 ss havsalt • 2 ts sort pepper • ¼ ts malt anis

SLIK GJØR DU 1. Skrell mango og skjær i tynne skiver som igjen blir finhakket. 2. Finhakk løk, tomat, chili og koriander og bland med den finhakkede mangoen. 3. Smak til med olje, salt, pepper og lime. 4. Oppbevar kaldt til servering.

SLIK GJØR DU 1. Bland sammen alle ingrediensene i en bolle. Ønsker du en litt mer hot variant, kan du tilsette 1/2 ts cayennepepper i blandingen. 2. Ha krydderblandingen på et rent glass med tett lokk. Bruk ca. 2 ss av krydderblandingen og 1 dl vann til 400 g kjøttdeig eller kjøtt i strimler.

Next 4.0

– nå lanserer vi Next Oppgjør! Next Oppgjør effektiviserer hverdagen og optimaliserer dine prosesser. Du oppnår et fortrinn inn i fremtidens digitale eiendomsmegling med en standardisert løsning, inkludert fleksible verktøy som sikrer egne arbeids- og kontrollrutiner. Next Oppgjør er tilrettelagt for optimalisering av de digitale prosessene som er ønsket av bransjen og nødvendig for den fremtidsrettede Eiendomsmegler. Les mer på hjelp.vitecnext.no Kontaktpersoner Pia Sørhaug, KAM - Eiendomsmegler, 928 81 526 Camilla B. Axelsson, KAM - Leder Salg, 930 63 921 vitecsoftware.com/no

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER RENATE EVENSEN Advokatfirmaet SGB Storløkken AS Postboks 2004 Vika, 0125 Oslo 22542090 46461269 re@storlokken.no

DINA THERESE DAHL EiendomsMegler 1 Vestby/Son Postboks 166, 1540 Vestby 64953333 45278781 d.dahl@em1vestby.com

KNUT ERIK SCHJØTT Proaktiv Eiendom Fana Nestunveien 94, 5221 Nesttun 93002324 kes@proaktiv.no

ANN-CHRISTIN FOSSE Strilamegleren AS Postboks 103, HTB-bygget, 5291 Valestrandsfossen 56390003 99100144 acf@strilamegleren.no

SIVERT SEVERINSEN PrivatMegleren Nord Åsmyrane 271, 5131 Nyborg 90058855 severinsen@privatmegleren.no ANNA UNDÉN PrivatMegleren Excellence Thorvald Meyers gate 28, 0555 Oslo 41226058 anna.unden@privatmegleren.no MARIANNE SÆTHER EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS Postboks 130 Sentrum, 1501 Moss 91854046 m.saether@em1moss.com

ANITA EIDEM KRISTIANSEN Trondheim kommune Eierskapsenheten Postboks 2300 Torgarden, 7004 Trondheim 93036706 anita.eidem.kristiansen@trondheim.kommune.no LINE ERICHA STRANDLI Næringsmegleren Sædberg & Hodne AS Postboks 629, 4665 Kristiansand 48113338 line@naringsmegleren.no

HENRIK MYREN RIKSFJORD Eiendomsmegler1 Midt-Norge AS Ålesund Korsegata 4B, 6002 Ålesund 98642256 henrik.riksfjord@em1.no PÅL A. BECK Seabrokers Eiendom AS Forusbeen 78, 4033 Stavanger 92806292 pal.beck@seabrokers.no MARIA SÖDER RUUD DNB Eiendom AS Kolbotn Postboks 1025, 1418 Kolbotn 96922001 maria.helly.soeder.ruud@dnbeiendom.no CATHRINE MASTRUP (fagansvarlig) Aktiv Nedre Eiker Stasjonsgata 1, 3050 Mjøndalen 97728666 cathrine.mastrup@aktiv.no

INE BREDHOLT Kniplefjellet Eiendom AS Storgaten 37, 1607 Fredrikstad 91155707 ine@kniplefellet.no

VI GRATULERER 50 ÅR Tor-Inge Betten med dagen 2. november Edward Vautier med dagen 4. november Tone Kristin Ween Fredriksen med dagen 14. november Jo Heiki Støve med dagen 26. november Petter Bjerke med dagen 10. desember Bjørn Madsen med dagen 17. desember Jørn Mosebekk Larsen med dagen 28. desember Bente Børud med dagen 30. desember

EIENDOMSMEGLEREN NR 05-2019

60 ÅR Mari-Britt Wagner Fægri med dagen 1. november Lars-Ole Frøland med dagen 19. november Brith Ladsten Breivik med dagen 27. november Morten Otto Hellenes med dagen 25. desember Stein Aksnes med dagen 28. desember 70 ÅR Arne Kristiansen med dagen 3. desember

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.800,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 17.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 27.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 37.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 47.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2019

RGES

JURIDISK BISTAND

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

NYHET! NYHET! XX Meglerpakke Meglerpakke flefle ENEN NY NY OG OG SMARTERE SMARTERE MEGLERPAKKE MEGLERPAKKE HAR HAR KOMMET KOMMET TILTIL INFOLAND INFOLAND Vi har Vigjort har gjort det enda det enda enklere enklere å bestille å bestille meglerpakken. meglerpakken. Meglerpakke Meglerpakke fleX er fleX enerstandardisert en standardisert meglerpakke meglerpakke som som gir deg gir nøyaktig deg nøyaktig det du dettrenger du trenger - og fleksibiliteten - og fleksibiliteten til å til å bestille bestille mer mer informasjon informasjon ved behov. ved behov. Meglerpakke Meglerpakke fleX er fleX utviklet er utviklet i samarbeid i samarbeid med med sentrale sentrale bransjeaktører, bransjeaktører, NEF NEF og Eiendom og Eiendom Norge, Norge, og skal og skal sikresikre at at du som du som megler megler ivaretar ivaretar god meglerskikk. god meglerskikk. Meglerpakke Meglerpakke fleX bestilles fleX bestilles direkte direkte i ditt ifagsystem ditt fagsystem ellereller på Infoland.no på Infoland.no - Norges - Norges største største og viktigste og viktigste portal portal for for eiendomsinformasjon. eiendomsinformasjon.

Velg Velg smart. smart. Velg Velg fleX.fleX.

AmbitaAmbita AS I AS Henrik I Henrik IbsensIbsens gate 100 gate I100 Postboks I Postboks 2923 Solli 2923 Solli I 0230I Oslo 0230 Oslo I Tlf 24 I 13 Tlf 35 24 00 13 35 I 00 support@ambita.com I support@ambita.com