Eiendomsmegleren nr. 4 2019 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSMEG EI ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

LER

NR 04-2019 / ÅRGANG 81

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

• Nye konsepter - keiserens nye klær? SIDE 5 • Eiendomsmegleren er mulighetenes forvalter SIDE 14 • Mangelskrav etter kjøp av bolig SIDE 30

8 av 10 meglere burde lese dette. Hele 8 av 10 spurte* oppgir at de kunne trengt en advokat i løpet av de siste fem årene. Med HELP Boligkjøperforsikring PLUSS er boligkjøperne dine sikret advokathjelp – nær uansett hva som måtte dukke opp i kjølvannet av boligkjøpet. Dette sørger for at du som megler slipper å være mellommann i tvister mellom kjøper, selger, naboer, håndverkere og andre.

Kjøp trygt. Bo trygt. Les mer på help.no/8av10

*Opinion for HELP

M S M E GL

INNHOLD 4 6 8 10 12 14 16 18 19 20 22 24 26

Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: www.unsplash.com/Philippe Bourhis Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis Abonnement kr. 930,-

30 32 34 36 38 39 40 42 45

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 90 04 55 57 E-post: kine@nef.no Priser 2019: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) Midtsidene (480x297 mm) Innvendig omslag (240x297 mm) Content artikkel, fra Prisene er eks. fremstilling og mva.

12.000 ,8.900 ,6.900,17.000,24.500 ,13.500 ,9.500,-

46 48 50 54

LEDELSEN Nye konsepter - keiserens nye klær? Arendalsuka 2019

VERDT Å VITE Digital eiendomsinformasjon Proptech på agendaen Proptech, forbrukerne og digital tillitt Eiendomsmegleren er mulighetenes forvalter Disruptive Technologies Mer tid til kundene med automatisering Fjeldheim er første dosent i eiendomsmeglingsfag i Norge Fullmektigperioden Smart Boliganalyse - for en tryggere bolighandel Vant gullmegler med små midler 8 av 10 kunne trengt en advokat

FAGSTOFF Eiendomsmegleren«snappet» boligen! Co-working og merverdiavgift Kan man kreve inn forskudd ? Mangelskrav etter kjøp av bolig Oppgjørsmeglerens kontroll av betingelsene for oppgjør Fra RFE: Forskudd ved betaling av kjøpesummen Tomteutvikling - skattefeller ved bruk av opsjonsavtaler Bolig og fritidshus på festet tomt NEF-kurs

STUDENTER Velkommen til studiestart! «Høyt engasjement blant nye studenter»

ETTER ARBEID Forleng sommeren med spennende storbyferier

MEDLEMMER Nytt om navn

Foto: Øyvind Hjelmen, Inviso AS

Stemningsskapende kveldsbilder... Gode kveldsbilder fanger den magiske stemningen når solen har gått ned. Kveldsbilder er derfor et viktig supplement til dagfoto, og har blitt svært populært i 2019! Inviso er markedsledende innenfor boligfoto i Norge, og kan tilby fotograftjenester over hele landet. Ring 210 80 500 for mer informasjon.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

NYE KONSEPTER - KEISERENS NYE KLÆR?

De senere årene har det skjedd mye spennende i bransjen og det har vært høyt fokus på teknologi og innovasjon. I NEF er vi alltid positive til nye ideer og jeg følger proptech- miljøet i Norge tett. Det skjer utrolig mye spennende innen stordata, IOT, kunstig intelligens, sensorer og andre spennende teknologier. De siste par årene er det flere selskaper som har gått høyt ut med lovnader om å revolusjonere eien domshandelen. Man har solgt inn nye teknologiske fortrinn disse løs ningene skulle bringe til markedet. Teknologi skulle gi forbedrede prosesser og store effektivitetsge vinster. Både store og små selskaper har kappes om å lansere produkter. Vel, det er kanskje på tide å stoppe opp og gjøre opp status for hvordan det har gått så langt. Noen av de som har prøvd seg med selgeselv- og lightmegler løsninger er Propr, Marton, BN- Bolig, Himla og Webmegling. I tillegg kommer det noen ferske initiativer fra DNB Eiendom (Samsolgt) og Eiendomsmegler 1 BV (Lettsolgt). Jeg skal selvsagt ikke avskrive dem, men ser man på utviklingen i disse selskapene så har de noen likhets trekk som burde få mange i bran sjen vår til å tenke seg om en gang til før de legger alle eggene i denne hatten. Det har ikke stått på kapital, innsats eller markedsføring. Selv med

mange dyktige folk fra vår egen bransje bak mange av disse selskap ene, er status omtrent som følger:  Ingen av dem har så langt klart å ta noen nevneverdig posisjon i markedet  Ingen av dem tjener nevneverdig med penger. (Tre av dem har til nå tapt 24, 54 og 73 millioner kroner og et fjerde er på jakt etter mer risikovillig kapital.)  Flere av dem har allerede lagt ned eller forlatt opprinnelig forretningsmodell og heller lagt seg tett opp mot tradisjonell eiendomsmegling. Når man går disse selskapene etter i sømmene så er det påfallende hvor lite unik teknologi som ligger bak. Så langt jeg kan se er det nesten ikke noen ny teknologi i det hele tatt. Det er kun konsepter. Pent pakket inn, men like fullt konsepter og ikke teknologi. Det er jeg egentlig litt skuffet over, hvis jeg skal være helt ærlig. Som teknologioptimist skulle jeg egentlig ønske at vi som bransje var kommet lengre. Jeg

«Fokus på skikkelig eiendomsmegling har aldri vært viktigere» skulle ønske det var utviklet mer teknologi som økte kvaliteten på eiendomsmeglingen og ga enda bedre kundeopplevelser. Fellesnevneren i konseptene som er lansert til nå er å legge prisen litt lavere, få kundene til å gjøre litt selv, be om signert oppdrag før befaring, og boligselger holder visningen selv. Jeg skal innrømme at det ligger en bra effektiviseringsgevinst i de to siste punktene, men det er tydeligvis ikke nok til å skape lønnsomhet. Med de samme rammebetingelsene for både lightmegling og tradisjonell eiendomsmegling, så er det faktisk vanskelig å se hvor man skal kunne spare nok til å gjøre disse konseptene lønnsomme. Man kan jo spekulere i om mot ivasjonen bak konseptene faktisk ikke er å tjene penger, men å sikre

KURT F. BUCK, STYRELEDER I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

seg en kanal for å prøve å selge lån eller andre produkter. Det er i så fall en utvikling jeg synes at vi ikke skal applaudere. Da er ikke målet å modernisere eiendomsmegling, men enklest mulig å få tilgang til kunde strømmen i boligmarkedet. En slik motivasjon for å drive med eien domsmegling tror jeg ikke forbruk erne er tjent med. På sikt vil det kunne undergrave den trygge bolig handelen. Myndighetene bør frem over vurdere hvilke hovedmotiver for å drive eiendomsmegling som er ønskelig i et kundeperspektiv. Finanstilsynet bør også bekymre seg for en eiendomsmeglerbransje med manglende økonomisk evne til å stå på egne ben. I andre land er myndighetene mye mer bevisst på viktigheten av eiendomsmegler bransjens uavhengighet. Det er det gode grunner til. Eiendomsmegling skal av hensyn til forbrukerne alltid skje uavhengig av andre hensyn enn å skaffe opprdragsgiver et best mulig resultat. Fokus på skikkelig eiendoms megling har aldri vært viktigere.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ARENDALSUKA 2019

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Arendalsuka 2019 samlet 75.500 mennesker rundt 1261 arrangementer. Dette var 8. gang aktører fra politikk, samfunns- og næringsliv møttes til det som har blitt den største og viktigste politiske møteplassen i Norge. Hele Arendal fylles av engasjerte og interesserte mennesker, hotellkapasiteten sprenges og det store flertallet av oss må bo privat gjennom Airbnb eller andre løsninger.

NEF deltok for 5. gang. Styreleder Kurt Buck, kommunikasjonssjef Svein Strømnes, Markedssjef Kine Morud Aarum og undertegnede representerte NEF sentralt gjennom uken, og hele styret i SEF med lokalforeningsleder Alex Modahl i spissen representerte våre lokale medlemmer fra Agder-fylkene. For målet med deltakelsen var å møte aktuelle politikere, næringslivsledere, samarbeidspartnere og ikke minst eiendomsmeglere, under om stendigheter som innbyr til å utvikle

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

gode relasjoner og bedre forståelse for bransjens rolle og interesser. For NEF som eiendomsmeglernes inte resseorganisasjon var det også viktig å være synlig som eiendomsmeglernes stemme i debatten om boligpolitikk og bolighandel. Arendalsuka er et imponerende arrangement mettet med dialog, debatt, samarbeid, møter, sosialt samvær, inspirasjon, læring og litt sirkus. Hvor vellykket oppholdet blir avhenger av hvor godt man planlegger og hvordan man har

osisjonert seg i forhold til aktuelle p debatter, media og samarbeidspart nere. Påvirkningsmulighetene er store siden de fleste beslutningstakerne er aktive gjennom Arendalsuka. NEF deltok i 5 ulike debatter, samt en rekke uformelle arrange menter. NEF, NBBL og HL samarbeidet om å arrangere boligdebatt på Cafe Victor innerst i Pollen i Arendal. Det ble lagt opp til en bred bolig debatt med utgangspunkt i ut fordringer og løsninger for å sikre

den norske boligmodellen. Debatt antene bestod av rikspolitikere fra regjering og opposisjonspartier, i tillegg til representanter for NEF, NBBL og HL. Arrangementet trakk fullt hus og ble gjennomført med engasjement og godt humør. Sammen med Ambita arrangerte NEF en debatt med utgangspunkt i en fersk analyse av markedet for førstegangskjøpere og sekundær boliger i alle kommuner og fylkes kommuner. Samfunnsøkonomisk analyse presenterte rapporten og

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

«Arendalsuka er et imponerende arrangement mettet medFRITID dialog, debatt, samarbeid, møter, sosialt samvær, inspirasjon, læring og litt sirkus»

STUDENTER

CARL O. GEVING

debattantene bestod av sentrale og lokale politikere, bransjeaktører og analytikere. Debatten ble interessant og god, og rapporten vil bli tillagt vekt når boliglånsforskriften skal evalueres i høst. NEF deltok i en debatt om trygg bolighandel i regi av Boligmappa. Deltakerne var ulike interesseorga nisasjoner. Temperaturen var tidvis høy før debatten etterhvert ble run det av med en framtidsrettet hold ning og konsensus om å samarbeide bedre om tiltakene som skal gjøre bolighandelen tryggere. NEF deltok i tillegg i en debatt om proptech i regi av Ambita. Debatten samlet ulike selskaper og interesseaktører fra ulike segmenter av eiendoms markedet til interessante betrakt

ninger om utvikling og digitalise ring innenfor eiendomsbransjen. NEF deltok med utgangspunkt i NEFs proptceh-kart og den nye proptech-konferansen, som samler hele bredden av eiendomsteknologi selskaper og etablerte bransjeaktører rundt felles interesser. NEF deltok også i en debatt om fremtidens bolighandel i regi av Norsk Takst, hvor arbeidet med gjennomføring av endringer i av hendingsloven med forskrifter og effekter for forbrukere, bygnings sakkyndige og eiendomsmeglere ble belyst og diskutert. I tillegg ble eiendomsmeglerens rolle debattert. Det var konsensus i panelet om at eiendomsmeglernes rolle som råd giver for både selgere og kjøpere blir

enda viktigere som følge av endringene i avhendingsloven. Det er stor kamp om oppmerk somheten rundt Arendalsuka. De politiske partiene vil markere sin politikk foran kommunevalget og interesseorganisasjonene vil synlig gjøre sine saker, sitt engasjement og sitt brand. Medienes nåløye er ek stra trangt denne uken. NEF lykkes godt med sin mediestrategi. Det resulterte i 7 unike saker i fordelt på sentrale riksmedier gjennom uken, knyttet opp mot temaer vi debatterte i Arendal, som boligbygging, boliglånsforskrift, proptech, sekun dærboligmarkedet og situasjonen for førstegangskjøpere. Et viktig bidrag til oppmerksomheten var de nye analysene av førstegangskjøpere og

sekundærboliger som NEF og Am bita publiserte under Arendalsuka. I løpet av fire hektiske døgn møtte vi en lang rekke medlemmer, sam arbeidspartnere, kollegaer, konkur renter, ledere, journalister, forret ningsfolk, forbrukere, interesseorganisasjoner og politikere. Det hele ble avrundet med en hyggelig fest i samarbeid mellom SEF, Ambita og NEF Ung som inviterte lokale eiendomsmeglere ut på restaurant Nonno etter jobb torsdag. Kort sagt er Arendalsuka en veldig god ramme for uformelle møter med gamle og nye samarbeidspartnere, og fungerer som en brobygger mellom NEF og sentrale aktører inn mot det daglige arbeidet for å påvirke våre medlemmers rammevilkår.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

DIGITAL EIENDOMSINFORMASJON er viktige byggeklosser for fremtidens eiendomsmarked

Digitaliseringen av eiendomsmarkedet bygger i stor grad på hvordan vi håndterer våre nasjonale eiendomsdata innenfor trygge, regulerte rammer. Ambita har vært en del av Norges digitaliseringshistorie helt siden oppstarten i 1987. AV FREDRIK HALMØY WISLØFF, TEKNOLOGIDIREKTØR I AMBITA

Frem til 1987 var eiendomsinfor masjon hovedsakelig løkkeskrift i bøker hos Sorenskriverembetene i Norge. Tinglysingsdata AS (nå Ambita AS) ble opprettet for å digi talisere og tilgjengeliggjøre denne informasjonen. I 2018 gikk det over 200 millioner API-kall til Ambita for å innhente eiendomsdata. En viktig del av et moderne vel ferdssamfunn er et velfungerende og digitalt eiendomsmarked. Ifølge Verdensbanken er «sikre rettigheter til eiendom og effektive eiendoms register en nøkkelstein i enhver moderne økonomi». Det gir en sikker mulighet for individer og for retninger til å investere i eiendom, og gjør det mulig å låne ut penger med sikkerhet i eiendommen - for igjen å kunne skape nye arbeids plasser. Det gir også myndighetene mulighet til å samle inn eiendoms skatt, som er nødvendig for å finan siere infrastruktur og tjenester til befolkningen. I Norge sikrer vi dette blant annet med tinglysing, som er under kon

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

tinuerlig digitalisering. Fram til 2017 var det kun mulig å tinglyse refinansiering av boliglån digitalt, all annen tinglysing ble sendt med fysisk post til Kartverket. Fra 2017 ble det også mulig å tinglyse bolig handler digitalt, og det ble estimert samfunnsøkonomisk effektiviser ingsgevinst på om lag 1,3 milliarder kroner. Dette ble godt mottatt. I 2018 ble over 437 000 tinglysinger sendt inn digitalt via Ambita. Allikevel har Kartverket fortsatt over en million manuelle tinglysinger i året, så her er det mer å hente! DATA I BOLIGLÅNSPROSESSEN

Eiendomsdata brukes også aktivt av bank- og finansbransjen. I dag har vi heldigitale prosesser knyttet til boliglån og en rekke andre tjenester. Sbanken er et selskap som var tidlig ute med digitale tjenester. Som kunde av Ambita har de i lang tid brukt eiendomsdata for å forenkle og e ffektivisere sine tjenester: «Tidligere måtte mange kunder skrive ut lånedokumentene, signere for

«En viktig del av et moderne velferdssamfunn er et velfungerende og digitalt eiendomsmarked» FREDRIK HALMØY WISLØFF

EIENDOMSDATA GIR MULIGHETER Eiendomsdata brukes ikke bare av eiendomsmeglere. Ambita leverer eiendomsdata som tas i bruk i en rekke bransjer og for ulike formål. Gjennom åpen og trygg dataflyt er vi med å skape muligheter for PropTech sel skaper og bransjen generelt: • Banker og kredittinstitusjoner henter data fra grunnboken som sier noe om din bolighis torikk og din betjeningsevne. Et godt datagrunnlag vil bi dra til riktig kredittvurdering ved søknad om lån eller kre ditt. Nye tjenester bygger vi dere på denne datatilgangen. • Landmålere bruker matrik kelinformasjon i instrumen tene sine for å gjøre målinger. • Eiendomsdata brukes i kart løsninger, 3D visualiseringer og er byggeklosser i løsninger som tar i bruk maskinlæring og kunstig intelligens. • Data fra Ambita brukes i en rekke interaktive kart, for ek sempel DN Boligbasen - DN. no/boligbasen • Data fra Infoland kan brukes til å søke om landingstillatel se av for eksempel helikopter piloter.

LEDELSEN

hånd, og sende dokumentene med posten. […] Ofte opplevde vi at kunden ikke hadde signert papirene riktig. Dermed måtte vi sende lånepapirene tilbake til kunden i posten, be kunden signere på nytt og vente på å få papir ene tilbake. Dette kunne ta mange dager. Nå er det gjort i løpet av sekunder, noe som gjør hverdagen enklere for både kunden og oss», ut taler Ida Kristin Meland, produkt spesialist i Sbanken. NYE TJENESTER FOR EIENDOMSUTVIKLERE

Eiendomsdata er også avgjørende for de som skal bygge eller jobber med eiendomsutvikling. Det kan blant annet være utfordrende å finne egnede tomter for utbygging. Flere selskap har blant annet egne

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

ansatte som kjører rundt og leter hente ut enda mer eiendomsin etter aktuelle tomter. Her kan eien formasjon, som vi også vil gjøre domsinformasjon gjøre letingen tilgjengelig via våre tjenester. enklere. Derfor utvikler Ambita nå tjenesten Tomtesøk - som gjør det ØKOSYSTEM FOR LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITE mulig å søke etter ubebygde tomter EIENDOMSMARKEDET der du måtte ønske. Når du finner Ambita bidrar til et velfungerende en aktuell tomt kan du også søke økosystem av gode tjenester innen opp direkte hvem som eier tomten. eiendomsmarkedet, eller «PropTech» En annen ny tjeneste rettet mot som det gjerne kalles. Derfor tilbyr eiendomsutviklere er Byggesøk vi gratis tilgang til enkelte av våre naden.no - hvor du både kan nabo standardtjenester til startups, varsle og sende inn byggesøknaden entreprenører eller andre som digitalt. ønsker å teste ut ideer de har (se Begge disse tjenestene er under ambita.com/proptech). utvikling og lanseres i løpet av Sammen med eksisterende og nye høsten 2019. aktører ønsker vi å bidra til et åpent, I fremtidens eiendomsmarked sikkert og smidig eiendomsmarked blir eiendomsdata bare viktigere. for alle. Derfor jobber vi også med maskin læring og kunstig intelligens for å

FRITID

STUDENTER

FRITID STUDENTER «Sammen med eksisterende og nye aktører ønsker vi å bidra til et åpent, sikkert og smidig eiendomsmarked for alle.»

FREDRIK HALMØY WISLØFF

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

PROPTECH PÅ AGENDAEN På proptech-konferansen i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund LEDELSEN FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE og Forum for Næringsmeglere, fikk tilhørerne nye kunnskaper om hva som skjer av teknologisk utvikling på det norske eiendomsmarkedet. AV SVEIN STRØMNES

Dagen var sammensatt av en rekke foredrag av ledere i selskaper som i det daglige jobber med løsninger for å endre eiendomsmarkedet i Norge til det bedre for både private og pro fesjonelle aktører. Vi fikk blant annet et innblikk i hvordan det har blitt jobbet i start up-selskaper slik at de nå har opp nådd internasjonal anerkjennelse og økonomisk suksess, og hvordan

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

e iendomsbransjen ønsker å tilpasse seg ny teknologi for å være mer bærekraftig, men også mer tilpasset framtidens ønsker og behov. Til hørerne i salen fikk også kjennskap til ny norsk teknologi, som allerede i dag er i bruk i det norske eien domsmarkedet. Dagen ga også innsikt i hvordan investorer tenker i forhold til tekno logiutvikling i eiendomsmarkedet i

Norge, og hvilke tilpasninger eien domsmeglingsbransjen må gjennom for å være tilpasset kundenes krav til nytenkning. NYTT PROPTECH-KART

NEF presenterte en revidert utgave av det norske #proptech-kartet. Her hadde det blitt gjort store endringer for å vise en større bredde i det som har skjedd av teknologisk utvikling

i eiendomsmarkedet i Norge. For å få et så godt og omfattende kart som mulig har NEF satt ned et ut valg med eksterne a ktører. Se kartet på nef.no/proptech

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

SE KARTET PÅ NEF.NO/PROPTECH

FOREDRAGSHOLDERE PÅ KONFERANSEN

MOREL ARKWRIGHT X

KROGSVEEN

AVO CONSULTING NORDVIK

SCHIBSTED AMBITA

AIRTHINGS

PRIVATMEGLEREN

DISRUPTIVE TECHNOLOGIES

IMERSO

NEF UNLOC

FUTURE HOME

VEIDEKKE EIENDOM NEF

DIMESION10

SPACEMAKER NOTAR

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

PROPTECH, FORBRUKERNE OG DIGITAL TILLITT LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Proptech er kommet for å bli, og kan gi fantastiske muligheter for både forbrukerne og de profesjonelle aktørene i bolighandelen. Utviklingen skyter fart, og da er det viktig å huske på både forbruker- og personvernet. AV TONJE HOVDE SKJELBOSTAD, AVDELINGSDIREKTØR I FORBRUKERTILSYNET

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

handelen avhengig av forbrukernes tillit, tillit til at de har forbrukernes behov i fokus, i hele prosessen. Manglende tillit fra forbrukerne kan oppstå når vi ikke blir presentert for eller forstår hvordan tjenestene fungerer. Gratistjenester er et godt eksempel: Det er noe grunnleggende i oss som responderer hvis vi blir tilbudt noe gratis – vi føler at vi gjør et kupp. Det er en grunn til at det er en svartelistet og totalforbudt handelspraksis å kalle noe gratis dersom man ender opp med å måtte betale noe likevel – fordi det øde legger gjennomsnittsforbrukernes mulighet til å ta et informert og klokt valg. Fra SIFOs undersøkelse fra 2018 om «Tillit og sårbarhet på nett» fant SIFO at kun 39 % hadde tillit til at nettbutikker behandler opplys ninger om oss på en god måte. For Snapchat og Facebook sank dette tallet til 29 %. For Facebook hadde 41 % lite eller ingen tillit til dette. For tjenester som bruker forbrukerdata kommersielt er det ofte utfordrende for forbrukere å få et klart bilde av hva man gir fra seg, fordi det er lettere å kvantifisere penger enn personopplysninger. Da vinner de tjenestene som kapitaliserer på data lett konkurransen. Vi ser ofte at digitale tjenester blir solgt inn med at de bruker data om oss for å levere noe vi som forbrukere etterspør, og for å gjøre tjenester så gode som

Foto: Kimm Saatvedt

Mange av mulighetene Proptech kan gi ble lagt frem på NEF’s «Proptech-konferanse» i juni. Blant annet digitale verktøy for optimal utnyttelse av tomteareal for utbyggere, ulik smarthusteknologi, sensorer for redusert energibruk, og oppdatert VR- og AR-teknologi som gir muligheten til å «oppleve» modeller i planlagte bygg. For å nevne noe. Mye er mest relevant i B2B- markedet. Men allerede, og i økende grad vil dette også rettes mot for brukerne. Tjenestene kan være helt fantast iske. Hvor mye bedre er det ikke å kunne «oppleve» en bolig i VR på prosjektstadiet heller enn å kikke på endimensjonale skisser? Eller å ha «full» kontroll på bla. energiforbruket i egen bolig? Regjeringas stortingsmelding «Framtidas forbrukar – grøn, smart og digital» retter mye av oppmerk somheten på forbrukerrettigheter, personvern og konkurranse i den digitale økonomien. Her trekkes de nye mulighetene digitalisering skaper for forbrukerne frem, samtidig som det også gjøres oppmerksom på at nye forbrukerutfordringer følger i kjølvannet av utviklingen. Felles for mange av deltagerne på Proptech-konferansen var at de hadde «sluttbruker» og forbrukernes behov i fokus ved utviklingen av sine produkter og tjenester. I en digital hverdag er aktørene i bolig

mulig. Men er det alltid hele sann heten? Personopplysninger kan brukes for å bedre forstå våre interesser og handlingsmønster, og har derfor stor kommersiell verdi – særlig ved markedsføring. Et nødvendig skritt på veien til tillit er å operere med åpen og balansert informasjon om tjenestene. At man er gjennomsiktig i hvordan tjenestene behandler personopplys ninger, og at det skjer på en sikker og rettferdig måte. For at digitale løsninger skal være bærekraftige, må forbrukerne gis reell kontroll, og kunne ta informerte valg om de ønsker å bruke tjenesten eller ikke. Ikke markedsfør tjenesten som «gratis», uten at du samtidig gir tydelig informasjon dersom forret ningsmodellen din er å tjene penger på forbrukerens personopplysninger.

Konkurrer på åpenhet og person vern, og sørg for at avtalevilkårene er klare og forståelige. Næringsdrivende er forpliktet til å være åpne og gjennomsiktige med hvordan tjenestene behandler personopplysninger gjennom personopp lysningsloven og markedsførings loven, og det er stadig mer samarbeid mellom Datatilsynet og Forbruker tilsynet i disse spørsmålene. Jeg er også veldig opptatt av at det å følge disse forpliktelsene også er i bransjens egeninteresse, fordi det skaper en velfungerende bolighandel hvor forbrukere har tillit og ønsker å ta del i mulighetene smarte, digi tale løsninger gir. Derfor bør alle i verdikjeden ha et bevisst og aktivt forhold til både forbruker- og personvernreglene i den videre ut viklingen av Proptech.

VI SØKER NYE PARTNERE! Går du med et ønske om å drive og eie eget meglerforetak? Har ikke stigen flere trinn der du er i dag, men du kjenner på ønsket om å ta ett nytt steg? Da hører vi gjerne fra deg! Hos oss er det svært lav risiko og store muligheter for å kunne bli medeier og drive for seg selv. Vi ser på muligheter i hele landet.

Nysgjerrig og vil vite mer? Kontakt salgssjef Bjørnar Hoel på tlf 92 80 62 48 eller hoel@notar.no Alle henvendelser behandles konfidensielt.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

EIENDOMSMEGLEREN ER MULIGHETENES FORVALTER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Boligkjøpet er blant de største beslutningene i menneskers liv. For mange er det slik at boligdrømmen trumfer alt – på godt og vondt. Den er et hovedelement i drømmen om fremtiden. Dette må være bakteppet når prospektet skal utarbeides. AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR, RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

I Eiendomsmegleren nr. 4/2018 hevdet jeg at eiendomsmeglernes kompetanse ikke utnyttes godt nok. De har detaljert kunnskap om spesifikke markeder og vet hva som selger – på godt og på vondt. Pga. sin nære kontakt med boligkjøperne registrerer de svingninger i markedet før de fleste andre. Trendutvikling, smaksendring, prisfølsomhet osv. kommer tydelig til uttrykk på visning og i annen kundekontakt. Til tross for stor detaljkunnskap er boligprospektene forbausende standardiserte. Sett fra et kunde synspunkt må målet alltid være todelt: Prospektet skal forenkle boligkjøpet, og det skal gi mer verdi til boligkjøperne. Dette krever en viss grad av skreddersøm. DEN ALLER STØRSTE MANGELEN

Potensielle boligkjøpere leser bolig annonsene med ett hovedspørsmål i tankene: Kan dette bli mitt nye hjem? De må enkelt kunne danne seg et bilde av salgsobjektets potensial. Et informativt prospekt må derfor gi svar på en rekke spørsmål. Det kan for eksempel gjelde møblering, muligheten for å la soverom og kjøkken bytte plass eller ønsket om

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

STUDENTER

LEDELSEN

å slå sammen rom. Alt dette forut setter at prospektet inneholder nøyaktige, målsatte tegninger og teknisk informasjon, for eksempel om røropplegg og om hvilke vegger som er henholdsvis lettvegger og bærevegger. De fleste prospekter kommer dessverre til kort på dette punktet. Årsakene er nok flere, først og fremst at meglerne er engstelige for å bli stilt til ansvar for feil. I dag er dette er en unødvendig bekymring, for teknologien er det jeg kaller demokratisert og lett tilgjengelig: Lasermålere og tegneprogrammer gjør det enkelt å visualisere salgs objektets potensial og å gjøre bolig markedet til mulighetenes marked i langt høyere grad enn i dag. HVEM PASSER OBJEKTET FOR?

Det er ikke slik at alle kjøper alt, og ingen har større kunnskap om dette enn eiendomsmeglerne. De vet hvilke grupper som vil ha mange soverom, og de vet hvem som vil omgjøre soverom til bibliotek eller hjemme kontor. Det vet også hva som appellerer til kjøpere i ulike bydeler, og de vet hvilke kjøpere som kan tenke seg å flytte ut av sentrum eller inn til sentrum. All denne kunn skapen må brukes til skreddersøm slik at den potensielle boligkjøperen

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

føler at prospektet henvender seg til akkurat ham eller henne. For selgeren og megleren er selvsagt alle potensielle kjøpere interessante, men det er likevel ingen god idé å la dem kjempe seg FAGSTOFF VERDT gjennom LEDELSEN en jungel av tilbud for å Å VITE finne det som treffer deres smak og behov. Når det gjelder bil og ferie reiser, henvender tilbyderne seg målrettet til spesielle markeds segmenter. Boligkjøpet er langt viktigere, men der fisker man ofte med bredmasket nett fremfor å bruke den sluken som skal til for å få de riktige interessentene til å komme på visning. Man tar ikke høyde for at potensielle kjøpere rett og slett kan gå lei av å lete. dag og på lengre sikt. Dersom noen føler seg lurt, slår det tilbake på TRANSPARENS leverandøren. Tilliten svekkes, og negative opplevelser rammer hele OG GRUNDIGHET Som interiørarkitekt har jeg lang bransjers omdømme. For meg er erfaring med å se boligmarkedet fra stikkordet transparens. Digitalise kjøpernes side og har mange ganger ring og krav til forbrukerbeskyttelse møtt kunder i boliger som de nett (ref. forslag til nye regler for tryggere opp har overtatt. ”Så det er sånn det bolighandel) gjør at stadig mer ser ut her,” hører jeg ofte. Kjøpspro informasjon blir tilgjengelig. Dette sessen har foregått i raskeste laget, treffer alle næringer. Når det gjelder og det betyr mange små eller store boligmarkedet, kan vi legge til en overraskelser. Heldigvis opplever jeg vedvarende og sterk interesse for sjelden at kjøpet må omgjøres, men innredning, interiør og boligspørs det forekommer. mål i sin alminnelighet – dyrket I de fleste salgssituasjoner er målet frem bl.a. av mediene. Mange at kunden skal være fornøyd både i objekter kjøpes med sikte på end

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

ring og ombygging, og det er derfor fornuftig å inkludere så mye som mulig i prospektet – ikke minst vedtekter og husordensregler der dette er aktuelt. Det finnes ingen steder å gjemme seg; den iherdige kan grave frem informasjonen uansett. Bevisst bruk av eiendomsmegler nes kompetanse kombinert med bedre og mer informative prospekter vil gi flere fornøyde boligkjøpere, men også bety et løft for hele bransjen. Dagens boligkjøpere kjøper muligheter. Disse må synlig gjøres og formidles av mulighetenes forvaltere - eiendomsmeglerne.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

DISRUPTIVE TECHNOLOGIES Hvor godt vet du hva som egentlig skjer i bygningen din? Disruptive Technologies unike sensor-til-sky løsning levererLEDELSEN innsikt gjennom 4 millioner datapunkter hver eneste FAGSTOFF FRITID VERDT Ånærmere VITE dag. Med over 40 000 sensorer i markedet, bidrar det norske teknologi firmaet til å skape en tryggere, mer effektiv og mer bærekraftig bygget verden. AV PATRICIA AUSETH, DISRUPTIVE TECHNOLOGIES

Disruptive utvikler verdens minste, fullt integrerte trådløse sensor løsning. Sensorene har innebygd prosessering, radiokommunikasjon og et batteri med en varighet på opptil 15 år. Ledende organisasjoner innen eiendom, energi og helse bygger i dag sine smarte løsninger basert på denne sensorteknologien. Ved hjelp av et bredt partnernett verk, i Norge gjennom firmaer som ATEA, Webstep, IWMAC, Datec, Areo, S5, Noova mm, tilbyr Dis ruptive Technologies skreddersydde sensorløsninger til brukere innen eiendom, helse, og smart industri. Sensoren er på størrelse med et frimerke og måler i dag temperatur, bevegelse og berøring. Disruptive har annonsert at de lanserer en stor bredde av nye løsninger i løpet av sommeren og høsten 2019. Sensor-til-sky løsningen endrer måten beslutningene fattes på, og bidrar til økt effektivitet, bærekraft og velferd. - 40 prosent av verdens energiforbruk skjer gjennom næringseien dom. Verden har en stor utfordring med energieffektivisering og man søker nå måter å redusere forbruket på. I en av verdens største tjeneste leverandører til eiendom sikrer man nå at leietakere er komfortable med temperaturovervåkning, og opp lever en betydelig reduksjon i for bruket. Disruptive Technologies jobber tett med ISS for å se på løs ninger som optimaliserer bygget og reduserer kostnader for tjeneste levrandører. Løsninger for optima lisering av rengjøring, appklika

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

sjoner for kundetilfredshet, måling av hvilke pulter som er i bruk/ledige er blant de løsningene som er mest interessante ved siden av legionella overvåkning. - Nasjonale og lokale foretak med ansvar for å utvikle, eie og drive strømnettet bruker sensorene til å oppdage og forebygge kritiske feil på transformatorstasjoner. En drastisk økning i verdens energiforbruk resulterer i en dramatisk økning av feiltilfeller på nettet. Disruptive Tech nologies sensorløsning forebygger dette og sikrer et tryggere og mer stabilt nett. Energiselskapene opp lever dramatiske forbedringer med enkel installasjon av sensorteknologi. I samarbeid med Hafslund og Geo Data/ESRI har man utviklet smartere løsninger som bidrar til enorm effektivisering av det norske el-nettet.

- Store avvik i temperatur o bserveres i frys og kjøl. I et av Stor britannias ledende helseforetak, som betjener over 1 million pasienter, er man avhengig av Disruptive Technologies sensorer som sikrer at vaksiner og medisiner befinner seg innenfor gitte temperaturer slik at de trygt kan brukes og ikke må returneres for destruksjon. Denne løsningen redusere svinn betraktelig, men sørger også for at helsepersonell har mere tid til pasientomsorg. Forbedringen er massiv med over 10% bedre utnytt else av tid, og millioner spart i svinn. - Kampen mot matsvinn og ferske matvarer er viktig for alle de store dagligvarekjedene. I en av de største dagligvarekjedene i Europa for venter man å oppnå flere millioner kroner i besparelser ved hjelp av Disruptive Technologies sensorer

OM DISRUPTIVE TECHNOLOGIES Disruptive Technologies ble etablert i 2013 og har 44 ansatte på kontorer i Bergen, Oslo, Trondheim, Volda, Århus, London, Paris og München. Selskapets hovedkontor er på Kokstad i Bergen. Største aksjonærer er Frøysli, Ubon Partners, Firda, Andenes, Ferd, TD Veen, Norselab og Nysnø. som beskytter temperaturfølsom mat. Mindre mat kastes og kostna der reduseres drastisk. Disruptive Technologies plan legger videre ekspansjon på det amerikanske markedet i løpet andre halvår 2019. Selskapet har allerede utviklet smarte løsninger med led ende leverandører innen energi effektivisering av bygg i New York.

STUDENTER

Nå kan du annonsere prosjekter på FINN før salgsstart «Kommer for salg»-annonser er nå lansert! Produktet er utviklet i samarbeid med et utvalg av våre kunder. For mer info, ta kontakt med din regionale kundekontakt i FINN eller Schibsted, eller send e-post til nybygg@finn.no

! Tidslinjen gir deg mulighet til å beskrive viktige milepæler i prosjektet.

! Nøkkelinfo kan fremheves - selv om ikke alt er klart ennå.

! Kjøpere som er interesserte kan melde seg på liste for oppdatering.

! Kart og utfyllende Nabolagsprofil gir god info til potensielle beboere om sitt nye nabolag.

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MER TID TIL KUNDENE

med automatisering av ditt markedsmateriell LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Merkur Grafisk har lang erfaring med digitale løsninger som gjør det enkelt for meglere å lage de grafiske produktene de trenger. AV ELIN SCOTT

Den digitale utviklingen tar stadig større plass i hverdagen, og design og gode systemer blir viktig for å skille seg ut fra mengden. Merkur Grafisk har lang erfaring både på design og produksjon av trykksaker/ markedsmateriell til og for meglere. De aller fleste ønsker seg en effektiv hverdag med mindre fokus på administrativt arbeid. Med et tids riktig og sømløst system er dette mulig. Nå kan du bruke tiden din på det som er viktig, få mindre stress i hverdagen og mer fornøyde kunder. SMIDIG LØSNING FOR TRYKK AV MARKEDSMATERIELL

Se for deg at du er ute i siste liten til en visning, og du trenger både skilt og nye visittkort. Vanligvis må du kontakte en sentral markedsavdeling, avhengig av hvor du jobber. Det krever en manuell prosess å få bestilt og trykket opp det du trenger av markedsmateriell, og det er lite kontroll og sikkerhet rundt både kvalitet og det grafiske uttrykket. Dette gjør det vanskelig å sikre at merkevareprofilen blir ivaretatt. Det er også en tidkrevende prosess siden du må gå gjennom flere ledd. Nå kan både bestilling og trykk av markedsmateriell gå smidig og sømløst for seg gjennom Merkur

Grafisks markedsportal. Portalen har få begrensninger, og du kan blant annet få trykksaker som plakater, flyers, foldere og visittkort. Den er godt egnet for eiendomsmeglerbransjen, den har meglerhusets design og innhold, og den kan inte greres med de fleste systemer som brukes av meglere i dag. Dette sparer megleren for mye tid, og systemet er effektivt, fleksibelt og sikkert. Vi legger stor vekt på kvalitet i alle ledd, samtidig er vi opptatt av at ditt kontor får riktig profil på materiellet sitt. Vi hjelper deg uansett om det gjelder prospekt eller markedsmateriell, og hvert enkelt kontor kan enkelt bestille sitt eget tilpassede uttrykk.

«Uten den nøyaktighet og effektivitet de leverer på, hadde vi ikke nådd våre mål og så fornøyde sluttkunder. Vi kan virkelig anbefale Merkur Grafisk» MARIANNE ØDEGAARD, MARKEDS-OG UTVIKLINGSSJEF OBOS EIENDOMSMEGLERE

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

Merkur Grafisk trykker og leverer i dag samtlige av OBOS Eiendoms megleres salgsoppgaver og bolig til salgs-plakater. - Uten den nøyaktighet og effekt ivitet de leverer på, hadde vi ikke nådd våre mål og så for nøyde sluttkunder. Vi kan virkelig anbefale Merkur Grafisk, sier Marianne Ødegaard, markeds-og utviklingssjef i OBOS Eiendoms meglere. FLEKSIBELT SYSTEM

Det fleksible systemet byr på mange muligheter med tanke på uttrykk og design, og siden vi er opptatt av effektivitet, er portalen både intuitiv og enkel i bruk, med spesialtil passede maler. Vi tilpasser oss dine behov, og kan integrere oss med de systemene dere bruker i dag. La oss hjelpe deg med å få mer tid til det som betyr noe: kundene dine.

 Hos Merkur Grafisk får dere tilgang til et bredt produktspekter: Magasiner, kataloger, brosjyrer, bøker, informa sjonsmateriell, messeutstyr og kampanjemateriell.  Merkur Grafisk er stolt over å være en svanemerket bedrift, og miljø prosessene i bedriften er noe vi jobber med kontinuerlig, slik at vi hele tiden ligger i forkant av miljøkravene som stilles.  Merkur Grafisk produserer på tids riktige maskiner, noe som gir den beste kvaliteten på alle typer produksjoner.  Ved bruk av Merkurs markedsportal sikrer du mindre svinn og unødvendige kostnader til trykk.  Vi er stolt leverandør av fagtids skriftet Eiendomsmegleren, som både designes og produseres hos oss.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FJELDHEIM ER FØRSTE DOSENT I EIENDOMS MEGLINGSFAG I NORGE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Paul Henning Fjeldheim ble den 18. juni 2019 gitt opprykk til dosent i eiendomsmeglingsfag / Teaching Professor ved Handelshøyskolen BI. Dette er første gang noen gis opprykk til dosent innen fagområdet eiendomsmegling i Norge. Eiendomsmeglingsfaget har gjennom dette oppnådd en anerkjennelse som profesjon.

Fjeldheim er kompetansevurdert av to sakkyndige komiteer som begge kom til at «Paul Henning Fjeldheim uten tvil er kvalifisert for opprykk til dosent». Følgende er hentet fra rapport fra sistnevnte sakkyndige komite: Fjeldheim har en omfattende utdanning innen først og fremst juridiske emner samt eiendoms meglingsfag. Han er cand. jur. og cand. mag. fra Universitetet i Oslo, har spesialfag boligrett fra Universi tetet i Oslo, er bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen BI, har offentlig eiendomsmeglereksamen, og utdan ning for politireserven fra Politi skolen (!) Fjeldheim innehar advo katbevilling og eiendomsmeglerbrev. Paul Henning Fjeldheim har en omfattende praksis, både fra akademia og næringslivet. Ved Handelshøyskolen BI har han hatt fagansvar for en rekke bachelorkurs innen eiendomsmeglingsfag, og fra 2017 er han faglig leder (associate dean) for bachelorprogrammet i eiendomsmegling. Han har også sittet i en rekke råd, utvalg og styrer og arbeidet med eiendoms meglerelaterte problemstillinger. I det norske universitets- og høg skolesystemet har man to faste

stillingskategorier for kombinerte undervisnings- og forskerstillinger: førsteamanuensis og professor. I tillegg finnes det tre stillingskatego rier for faste undervisnings- og veilederstillinger: universitets-/høg skolelektor, førstelektor og dosent. I Universitets- og høyskolerådets veiledning av 20. juni 2007 blir det fastslått at dosentstillingen skal være likestilt med professor, men repre senterer en alternativ karrierevei hvor kandidatens meritter retter seg mot yrkesutøvelse og utvikling av denne. Paul Henning Fjeldheim har en særdeles omfattende undervisnings praksis fra Handelshøyskolen BI og andre læresteder. Han har publisert en rekke vitenskapelige arbeider og bidratt til omfattende pedagogisk utviklingsarbeid og annen peda gogisk virksomhet av høy kvalitet. Fjeldheim har sammen med andre eller alene publisert flere læreverk innen eiendomsmegling for bruk ved høyere utdanning. Paul Henning Fjeldheim har også hatt et svært omfattende samarbeid med nærings- og samfunnsliv innen eiendomsmeglerfaget. Dette samar beidet har tatt mange former. Blant annet har han vært aktiv i en rekke

styrer og utvalg. Han har også vært sakkyndig for NOKUT for vurde ring av eiendomsmeglerstudier ved andre læresteder. Fjeldheim har også ført saker for domstolene innen ei endomsrett, og han har vært sakkyndig vitne for domstolene. Han har også innehatt styreverv i eiendomsselskaper. Fjeldheim har også utviklet kurs for utøvende eiendomsmeglere i samarbeid med blant annet Norges Eiendomsmeglerforbund.

Norges Eiendoms- meglerforbund gratulerer med utnevnelsen!

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FULLMEKTIGPERIODEN Et nytt kull med hundrevis av nyutdannede fullmektiger er i full sving med den hektiske LEDELSEN FAGSTOFF FRITID Å VITEog konkurranseinstinktet meglerhverdagen. Forventningene erVERDT store er skjerpet. AV ANDERS KLØVNING, LEDER NEF UNG

Etter tre år på skolebenken, kanskje også som medhjelper, er forberedel sene gjort mot den nye hverdagen. NEF Ung ønsker å være til stede for de nye tilskuddene i bransjen. Vi ønsker at alle skal møtes med opp læring, inspirasjon og mulighet for å lykkes. Det er vi som bransje som må sørge for at anstendige arbeids vilkår, oppfølging og ivaretakelsen av de unge alltid er et stort fokus. OPPTURER OG NEDTURER

Fullmektigperioden er et tøft løp. De fleste foretak har høy «turnover» blant nyutdannede, og særlig i løpet av de tre-seks første månedene er det mange som faller fra. De fleste møter en arbeidshverdag med stort ansvar for egen inntjening, knalltøff konkurranse og lange arbeidsdager. Realiteten er at yrket er mer som en livsstil. De fleste kjenner på noen oppturer og nedturer i løpet av full mektigperioden, og da er man av hengig av trygge omgivelser og en god arbeidskultur. Det er tross alt en opplæringsperiode man begir seg ut på.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

«NEF Ung tror at det alltid vil være behov for eiendomsmeglere. Vi ønsker bransjens nye tilskudd velkommen og håper med dette at alle opplever en god start på meglerkarrieren»

FULLMEKTIGER SKAL IKKE STÅ I STORMEN ALENE

Det er ingen hemmelighet at mediene liker å fortelle om meglernes små og store feilgrep. Den største feilen er uansett å la nyutdannede fullmektiger ta støyten alene. Vi ser dessverre noen eksempler på dette, og her er NEF Ung veldig tydelig på hva vi mener; Mediehåndtering av uheldige saker

er noe talspersoner for det enkelte foretak må håndtere profesjonelt, ikke ty til ansvarsfraskriving. Alle fullmektiger har dessuten en ansvar lig megler. Økt fokus på fag, kvalitet og trygge rammer er noe vi heier på! FANTASTISK YRKE

På tross av at NEF Ung liker å belyse forbedringspotensialer, er det ingen

tvil om at vårt hjerte hører til i meglerbransjen. Eiendomsmegling er et fantastisk yrke. Alle har et for hold til boligmarkedet, og dette er kanskje noe av grunnen til at jobben vår er så viktig. Det snakkes mye om innovasjon, teknologi og hvor anner ledes alt kommer til å bli i fremtiden. Det er nok ingen tvil om at informa sjon kan lagres, måles og hentes ut i digitale løsninger. Meglerens rolle vil helt sikkert bli annerledes, og disse små tilpasningene skjer hver eneste dag. I sentrum har du megleren, som i dag skoleres gjennom en fem-årig utdannelse, er underlagt et strengt regulert lovverk, er forsikret, objektiv og har et utvidet ansvar. Dette er kvalitet, og noe å være stolt av. NEF Ung tror at det alltid vil være behov for eiendomsmeglere. Vi ønsker bransjens nye tilskudd velkommen og håper med dette at alle opplever en god start på meglerkarrieren.

STUDENTER

Kontakt din nærmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

Ekstra krefter når du trenger det. Nye C-Klasse stv. plug-in hybrid i salg nå! Det er kanskje en klisjé, men nye C-Klasse plug-in hybrid er faktisk det beste fra to verdener. Her får du opptil 53 km elektrisk rekkevidde, samtidig som du har kreftene og fremkommeligheten du forbinder med en tradisjonell drivlinje. Sportslig design og topp komfort er like selvfølgelig som du er vant til fra Mercedes-Benz. Nye C-Klasse plug-in hybrid stasjonsvogn fra kr 477.900,-.

Pris inkl. frakt og levering Oslo. Alle priser inkl. mva. Årsavgift kommer i tillegg. Forbruksverdier C 300de: Forbruk blandet kjøring 0,13-0,16 l/mil. CO2-utslipp 34-42 g/km. Forbruksverdier er oppgitt iht. foreskrevet måleprosedyre NEDC 2.0. Vi tar forbehold om trykkfeil. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. kampanje.mercedes-benz.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

SMART BOLIGANALYSE - for en tryggere bolighandel LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Gjennom mange år som leder for DNB Eiendom og styreleder i Eiendom Norge var det frustrerende å oppleve at så mange boligomsetninger havnet i konflikt. Ofte fordi mange boligkjøpere ikke hadde satt seg inn i informasjonen om boligens tilstand, sier Terje Halvorsen. AV VENDU

Da jeg kom i kontakt med teknologibedriften Vendu, som ønsket å gjøre noe med det, ble jeg interessert. I dag er jeg partner og arbeidende styreleder i selskapet. Vi har nå en digital løsning som heter Smart Boliganalyse (SBA) som på en bedre måte sikrer at kjøper ivaretar sin undersøkelsesplikt og selger sin opplysningsplikt, forteller Halvorsen. Det er ingen tvil om at det er mange tvister som oppstår i kjøl vannet av et boligsalg, selv om antall tvistesaker varierer noe etter hvem som presenterer tallene. Uavhengig av hvordan begrepet tvist tolkes viser alle undersøkelser at det er høye tall, altfor høye. Årsaken er ofte at boligkjøper ikke har satt seg godt nok inn i boligens tilstand i forbindelse med et boligkjøp. Dette skyldes at tilstandsinformasjon kommer sammen med mye annet informasjon, og at det kan være vanskelig å forstå språkbruken skre vet av fagfolk. Smart Boliganalyse har som for mål å få flere til å lese og forstå inn holdet i tilstandsrapporten. Bolig kjøpere med innsikt om boligens tilstand blir tryggere og har høyere sannsynlighet for å by på boligen. Vendu har i samarbeid med Norsk Takst, Eiendom Norge, Søderberg & Partner og Aktiv Eien domsmegling utviklet en ny digital

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

«Uavhengig av hvordan begrepet tvist tolkes viser alle undersøkelser at det er høye tall, altfor høye» TERJE HALVORSEN

tjeneste, Smart Boliganalyse (SBA), som vil være et supplement til til standsrapporten. TJENESTEN LEVERER FØLGENDE OPPLYSNINGER OM BOLIGEN:

- Forbrukervennlig tilstandsanalyse av boligen - Utbedrings analyse som hjelper boligkjøper å forstå hva tilstanden betyr for dem - Oversikt over boligens faste bo kostnader Arbeidet startet som et forsknings prosjekt, hvor Vendu nå har fått bevilget betydelige midler fra Norges Forskningsråd for videre-utvikling og kommersialisering. Målsetting er å redusere antall konflikter med opptil 70 prosent. Vendu benytter flere ulike datakilder (bl a grunnbok og tilstandsrapporter) og maskin læring for å videreutvikle tjenesten.

Smart Boliganalyse har også blitt presentert for Forbrukerrådet og NEF, som begge uttaler seg svært positivt til en slik forbrukervennlig tjeneste som har til hensikt å ivareta både selger og kjøper i en boligom setning. I en innledende fase har tjenesten blitt testet og pilotert gjennom Aktiv Eiendomsmegling med svært gode tilbakemeldinger fra selgere, kjøpere og øvrige interessenter til en bolig. Eiendomsmeglere som har benyttet tjenesten er også svært positive, og ser bl a verdien i å bruke Smart Boliganalyse i sine forbere delser for å bli bedre rådgivere.

Tjenesten understøtter godt for målet med endringene i Avhend ingslova som Stortinget vedtok 16. mai i år, som også har til hensikt å trygge bolighandelen i Norge. Smart Boliganalyse er helautoma tisk og fullintegrert hos meglere.

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Eivind Braastad, Leder/Eiendomsmegler Aktiv Eiendomsmegling:

Øyvind Müller Famstad, Leder Eiendom Söderberg & Partner:

«Aktiv Eiendomsmegling er svært opptatt av trygghet og høy kvalitet i handelen. Vi jobber hele tiden med å sikre tryggere løsninger for både kjøper og selger. Aktiv har inngått et samarbeid med Vendu for blant annet å nå dette målet. Smart Boliganalyse er et nyttig verktøy for boligkjøpere, da de raskt kan sette seg inn i boligens tilstand. Det samme gjelder for oss meglere. Dette er et enkelt verktøy som vi kan bruke før og under visning. Tjenesten er helautomatisk og fullintegrert i våre systemer så dette er ingen ekstra jobb for oss som meglere»

«Söderberg & Partners ønsker å bidra til en tryggere bolighandel. Gjennom samarbeidet med Vendu og tjenesten Smart Boliganalyse har vi stor tro på at informasjonen om brukte boliger både blir enklere, bedre og lettere tilgjengelig for alle parter. Dette vil bety redusert konfliktnivå.» «Smart Boliganalyse vil i tillegg være svært godt tilpasset nye regler i forskrifter som kommer med ny avhendringslov. Eiendomsmeglere vil også sette stor pris på Smart Boliganalyse for presentasjon av boligene på en enda bedre og mer effektiv måte. Sist, men ikke minst syntes vi Smart Boliganalyse er en god og innovativ måte å presentere boligens tilstand på for fremtiden».

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

VANT GULLMEGLER MED SMÅ MIDLER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Selv med et relativt beskjedent budsjett sikret Boligmegleren Marcussen Horgen seg en av gullmeglerprisene på årets vårkonferanse i Molde. AV SVEIN STRØMNES

Boligmegleren Marcussen Horgen ble etablert 01.01.2018. De var da to meglere som i lengre tid hadde drømt om en ny utfordring enn å være «vanlige» ansatte. - Det er nok mange som leker med tanken, men som aldri realiserer drømmen. Når avgjørelsen imidlertid ble tatt, var det ingen vei tilbake. Vi skiltes som «gode venner» med vår forrige arbeidsgiver – Sørmegleren – og har ikke angret et sekund på avgjørelsen, sier eien domsmegler MNEF Lasse Marcus sen til Eiendomsmegleren. Det ferske selskapet valgte også å tenke litt «utenfor boksen» da de skulle markedsføre sine tjenester.

salgsoppdrag. Kampanjen gikk ut på at en tilfeldig oppdragsgiver skulle få en Barcelonatur ved overtagelse mens vi rengjorde boligen rett i forkant av overtagelse. I utgangspunktet var ikke dette en veldig nyskapende kampanjeidé, men måten vi formidlet det på, ble veldig godt mottatt. Ettersom vi hverken hadde tid eller budsjett til å reise til Barcelona selv for å spille inn videosnutten, «faket» vi lokasjon for opptaket, nemlig Bystranda en kald marsdag i 2018. Vi måtte skuffe snø for å få

som rekvisitt, 2000,- for å legge på tekst på filmen og 3000,- i sponset FB annonse som tilslutt ga over 20.000 visninger.

frem sanden og dattera til min kollega på 10 år var den som filmet. Jeg tror ikke jeg underdriver hvis jeg sier at fra begynnelse til slutt brukte i underkant av to timer totalt på kampanjen. Filmfotograf var dattera til kollegaen min på 10 år!!! Kostnad; en jokkapalme til 249,-

Hvordan opplevde dere å vinne Gullmegleren i Molde? - NEF markedsfører GULLmegle ren som meglernes Oscar-utdeling, og det var nok slik vi også opplevde det. Som sindig sørlending, eller falsk beskjeden sørlending om du vil, var det nesten litt flaut å vinne

Hvordan var responsen/effekten av kampanjen? - Responsen var overveldende. Mange synes det var gøy at vi gjorde noe helt annerledes, og uten å være ekspert på området, er det vel det å få budskapet til å bli en «snakkis», noe av det markedsføring handler om.

med så «made in a hurry» bidrag. Jeg tror riktignok at det var dette som juryen likte. Har det gitt noen effekt for dere å være Gullmegler-vinnere? - Ja, det vil jeg absolutt si. Lokal avisen Fædrelandsvennen lagde redaksjonell omtale samt at alle vinnerne i hver kategori, ble slått opp i DN. Det er selvfølgelig vanskelig å si noe konkret om dette i antall oppdrag, men vi har i hvert fall ikke fått noe mindre. Gjennom

Hvordan kom ideen Barcelonakampanjen? - Fra første stund har vi hatt en vel dig god oppdragsmengde, men etter to tre måneder i drift, tenkte vi «Vi kan jo ikke starte en ny meglerbutikk uten å markedsføre oss», sier Marcussen. Hvordan var prosessen fra start til ferdig produkt? (utvikling av ide, produksjon, tidsbruk, kostnad mv.) - Vi tror kanskje at folk generelt, opp fatter bank-/meglerbransjen som litt sedate, og vi ønsket derfor å lage noe som både var annerledes og lite selv høytidelig. Men med et mye å gjøre i oppstarte av firmaet og et relativt lite markedsføringsbudsjett, måtte vi ten ke kreativt for å lage en kampanje for å komme i gang med å skaffe oss

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

gangsmelodien har vært at det er både gøy og imponerende at vi vant over store, nasjonale meglerkjeder, avslutter Lasse Marcussen.

STUDENTER

Samarbeid mellom Websystemer og NEF Websystemer har etablert et samarbeid med NEF om faglig innhold i Webmegler. Kvalitetssjef i Websystemer, Espen Wesbty, mener dette vil gi svært god effekt for eiendomsmeglerne.

På spørsmål om hvorfor dette er viktig, svarer Espen “NEF bruker årlig betydelige ressurser for å sørge for at dokumentmaler er oppdatert. Nå kombineres dette med god metode for autoutfylling i Webmegler, i tillegg til å danne grunnlag for mer optimale arbeidsprosesser. Avtalen med NEF betyr at Websystemer er enda bedre rustet til kontinuerlig å holde faglig takt med endringer som påvirker bransjen, og vi kan på et tidlig tidspunkt planlegge implementeringer i fagsystemet”.

Avtalen med NEF betyr at Websystemer er enda bedre rustet til kontinuerlig å holde faglig takt med endringer som påvirker bransjen

Han understreker at kontraktsmaler spesielt har en “konfliktdempende” effekt i eiendomshandelen, og at vi som systemleverandør har et ansvar for å tilrettelegge dette på best mulig måte. Espen sier videre at “Kunder som har egne malsett og sjekklister kan selvsagt fortsatt ha dette, men vi tror mastermaler og oppsett vil være et gunstig alternativ for flere fremover. Vi vil fremdeles være avhengig av innspill fra våre kunder, slik at vi har et bredt grunnlag for å lage enda mer optimale arbeidsprosesser i Webmegler.”

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: post@websystemer.as

LEDELSEN

VERDT Å VITE

8 10 LEDELSEN

FAGSTOFF

FRITID

KUNNE TRENGT EN ADVOKAT

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Analysebyrået Opinion spurte for en tid tilbake hvor mange nordmenn som har vært i situasjoner de siste årene der juridisk kunnskap gir et overtak. Det var mange!

AV DAG ARE BØRRESEN, KOMMUNIKASJONSDIREKTØR/ADVOKAT MNA, HELP FORSIKRING,

Undersøkelsen ble utført på opp drag fra HELP, og svarene vi fikk, endret advokattilbudet vårt. Godt over 800 av de rundt 1 000 person ene som deltok, opplyste at de hadde vært i én eller flere situasjo ner de siste 4-5 årene der juridisk kunnskap kunne ha gitt fordeler. Eksempler på slike situasjoner er konflikt med utleier eller leietaker, diskusjon om hvordan et testament skal formuleres eller arv fordeles, åpen eller potensiell konflikt om veirett eller parkering, usikkerhet om rettigheter knyttet til tomte feste, kjøp eller salg av bil, eller oppussing, for å nevne noe. BOLIGEIERE HAR MANGE SPØRSMÅL

Helt konkret svarte for eksempel 33 prosent av de spurte at de hadde pusset opp. Dette representerer mer enn én million mennesker. Like mange hadde heldigvis ikke vært i konflikt med håndverkeren, men om du noensinne har benyttet håndverker selv, er jeg ganske sikker på at du har stilt spørsmål ved hvor sterkt du står i tilfelle konflikt.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

STUDENTER

LEDELSEN

ette kan gjelde hva avtalen egent D lig omfatter, om prisen er bindende eller bare veiledende, og om det får noen konsekvenser hvis arbeidene trekker ut i tid. Enda flere, 59 prosent, hadde kjøpt eller solgt bil. Dette tilsvarer flere enn 1.8 millioner nordmenn. Mange bilkjøp eller -salg skjer også i forbindelse med flytting fordi be hovet endrer seg. Også her gikk heldigvis flertallet av handlene bra, men det er nok av eksempler der enten kjøper, selger eller begge opp lever en form for misnøye etter at bilen har skiftet eier. For eksempel kan det være påstander om villedende eller ufullstendige opplysninger om bilens tilstand, eller forsinkelser, som kan bety advokatmat i større eller mindre munnfuller. 15 prosent, som tilsvarer mer enn 450 000 mennesker, hadde opplevd feil i forbindelse med kjøp av varer, og 11 prosent, mer enn 300 000 nordmenn, hadde noe uoppgjort med naboen. 8 AV 10

I snitt hadde hver person opplevd mellom og 2 og 3 «juridiske» hend elser som beskrevet ovenfor i løpet

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

av femårsperioden. Bare 13 %, eller FRA KONFLIKTLØSER færre enn 2 av 10, hadde aldri vært TIL -FOREBYGGER i noen slike situasjoner. Derfor Advokatene våre brukes som råd LEDELSEN FAGSTOFF VERDT Å VITE konkluderte vi med at 8 av 10 kunne givere i mange slags saker. Dette kan trengt en advokat, og dette var gjelde arvespørsmål, plan- og starten på Boligkjøperforsikring bygningsrett, husleierett, eller PLUSS, der kjøper i tillegg til bolig annet. Det er neppe noen i landet kjøperforsikring også får Advokat som skriver flere testamenter enn forsikring for boligeiere. Det var HELPs advokater, og på Min side med andre ord tid for å overføre kan man også skrive testament, kunnskapen HELPs advokater har samboeravtale, husleiekontrakt, for opparbeidet seg gjennom 10 år med å nevne noe, ved hjelp av våre digi saker for medlemmer av i alt 14 tale maler. Avtalene er interaktive. LO-forbund, til boligeiere. Dess For eksempel foreslår samboer uten har vi mange tiårs erfaring avtalen eierbrøken i felles bolig, med rettshjelpsforsikring i ryggen basert på hva du legger inn av egen gjennom vår tyske eier ARAG, et av kapital og gjeldsansvar. verdens ledende forsikringsselskap på området. MIN SIDE I motsetning til de fleste forsik VIKTIGSTE MØTEPLASS ringer oppfordrer vi kundene til å Det er også verdt å nevne at hver bruke den. Advokater kan forebygge dag mottar vi mer enn 200 henvendkonflikter gjennom gode avtaler, og elser via Min side. Dette er like det kan være mange penger å spare mange som antall telefoner til inn på å rådføre seg med advokat før til kundesenteret. Pålogging skjer man feller treet, kjøper bilen, hever med BankID, og dokumenter kan kjøpet, eller annet. Fra vårt ståsted derfor trygt lastes opp, uten risiko er det gjerne mer effektivt å hjelpe for at personopplysninger kommer kundene å unngå problemer, enn å på avveie. Utviklingen er interes komme inn i saken når konflikten sant, og viser at en økende andel av er et faktum. kundene ønsker å kommunisere digitalt med advokaten sin, fremfor

FRITID

STUDENTER

over telefon. Og de ønsker å ordne avtalene sine på egen hånd. Det legger vi derfor til rette for. FRITID

STUDENTER

ADVOKATROLLEN I ENDRING

Å bruke advokaten som rådgiver er en annerledes måte å dra nytte av advokaten sin på, og også boligeiere må vende seg til tanken på at advo kater like gjerne kan brukes for å se om problemer kan unngås, som til å rydde opp når det har gått galt. Dette er tidkrevende, og her har naturligvis en anbefaling fra deg som eiendomsmegler stor betyd ning. Og gjennom de forskjellige meglerkjedene ser vi at salget av PLUSS-forsikringen med et bredere advokattilbud enn den tradisjonelle boligkjøperforsikringen øker mot målet på 30 prosent av salget. For vi vet at behovet er stort. Siden starten i 2005 har HELP løst mer enn 150 000 saker. Selv om mer enn halvparten er boligsaker, er behovet stort også innen andre rettsområder. Dette kan være verdt å nevne for de av kundene dine som ikke har erfaring med å bruke advokat. Og det gjelder de fleste!

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

THE 3

Helt nye BMW 330e Plug-in hybrid. Elektrisk rekkevidde 51-59 km etter gjeldene WLTP. Drivstofforbruk 0,14-0,18 l/mil ved blandet kjĂ¸ring. CO2-utslipp 31 - 41 g/km. Avbildet modell kan avvike fra standard.

5HQ NMยกUHJOHGH

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

EIENDOMSMEGLEREN «SNAPPET» BOLIGEN! En eiendomsmegler kjøpte en sveitservilla i Drammen, som han hadde fått i oppdrag å selge. I dom av mai i år konkluderte Oslo tingrett med at en megler ikke nødvendigvis anses uegnet til å være eiendomsmegler selv om det foreligger et grovt brudd på forbudet mot egenhandel. AV ADVOKAT/PARTNER JARLE EDLER, BING HODNELAND ADVOKATSELSKAP DA

KRAV TIL EIENDOMSMEGLERE

EGENHANDELSFORBUDET

Eiendomsmegling er mellommannsvirksomhet ved utleie og omsetning av fast eiendom, og er regulert i eien domsmeglingsloven og overvåkes av Finanstilsynet. Eien domsmegleren skal legge til rette for at kjøp og salg av eiendommer skjer på en trygg og effektiv måte, og i samsvar med lov og god meglerskikk.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 5-3 at eiendomsmeglere ikke kan kjøpe eiendom «som den aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle». Det er klart at meglerens kjøp av sveitservillaen var et klart brudd på egenhandelsforbudet. Kjøpet rammes klart av bestemmelsens ordlyd, megleren – som tidligere ansvar lig megler på oppdraget – faller innenfor den person kretsen som er dekket av bestemmelsen. Og det selv om oppdraget ble avsluttet.

MEGLERS KJØP AV LUKSUSVILLA

Eiendomsmegleren påtok seg oppdrag med salg av en stor sveitservilla med utsikt over Drammen. Prisantydning var kr 12,9 millioner og det var flere interesserte på visninger. Den 21. oktober ga selger et bud til gjenværende budgiver på kr 11 millioner inkludert gardiner og lamper. Budet ble avslått. Senere avslo selger bud fra budgiver på kr 11 millioner inkludert ytterligere diverse inventar/ møbler. Eiendomsmegleren ble selv interessert i boligen og var på befaring mandag 23. oktober. Selger ble gjort oppmerksom på meglerens egen interesse om å kjøpe til en pris selger hadde tilbudt budgiver. Etter interne avklaringer, ble selger informert om at selger måtte si opp oppdraget med eiendomsmeglingsforetaket, og selv ta salgsprosessen videre dersom det var aktuelt å selge til megleren. Eiendomsmeglingsforetaket mottok selgers oppsigelse av meglingsoppdraget den 24. oktober, og samme kveld ble megler og selger enige om kjøp av boligen for 11 000 000 kroner – inkludert gardiner og oppheng. Budgiver klagde på håndteringen av oppdraget, og finanstilsynet ble involvert i saken. VIDERESALG AV BOLIGEN

Etter at megleren hadde erkjent at egenhandelsforbudet var overtrådt, ble megleren – etter forhandlinger – enige om videresalg av boligen til den aktuelle budgiveren på de samme vilkårene megleren hadde kjøpt boligen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

JARLE EDLER

TILBAKEKALLELSE AV EIENDOMSMEGLERTILLATELSE

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 8-4 fattet Finans departementet vedtak om tilbakekallelse av tillatelse til å være ansvarlig eiendomsmegler. Dette ettersom loven tilsier at tillatelsen «kan» trekkes tilbake dersom inne haveren «anses uegnet» fordi vedkommende «grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrift». ER BRUDD PÅ EGENHANDELSFORBUDET «GROVT»?

Lovens ordlyd tilsier at det skal mye til før et brudd anses som «grovt». Mer dagligdagse pliktbrudd faller ikke inn under ordlyden. Ved vurderingen vil flere momenter være relevante, blant annet arten og betydningen av pliktover tredelsen. Forhold av mer subjektiv art vil også vektlegges.

Dommen – og finanstilsynets vedtak – er imidlertid en klar påminnelse om at meglere må gjøre en konkret vurdering og at det stilles strenge krav til både egenhandel og utøvelse av meglerprofesjonen

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BING HODNELAND

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Vår avdeling for fast eiendom og entreprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk b istand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsdrivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en STUDENTER FAGSTOFF del av vår kjernevirksomhet. Innen entrepriseFRITID bistår vi entreprenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med k ontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og entreprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører. www.binghodneland.no

Til tross for at megler fremhevet at hensynet til selgeren hele tiden hadde blitt ivaretatt, konkluderte tingretten med at brudd på egenhandelsforbudet var grovt. Tingretten la særlig vekt på allmennpreventive hensyn: «Likevel skal egenhandelsforbudet ivareta bredere sam funnshensyn enn kun hensynet til selgeren. Også potensielle kjøpere og allmennheten skal ha tillit til at oppdraget er utført med den faglige uavhengigheten som loven oppstiller krav om. Slik egenhandelen her fant sted, hvor det var svært kort tid mellom selgeren sa opp oppdraget og den som var ansvarlig megler kjøpte boligen, ivaretas ikke disse hensynene.»

STRENGT UAKTSOMHETSANSVAR

Eiendomsmeglere skal alltid utføre eiendomsmegler oppdrag i samsvar med etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket – god meglerskikk. Og eiendomsmeglere vil alltid bli betraktet som profesjonelle. Det klare utgangspunktet er at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Dommen presiserer betydningen av bredere samfunns messige hensyn og at allmennheten må kunne ha tillitt til meglerens utførelse av oppdraget. DOMMENS REKKEVIDDE

UEGNET SOM MEGLER?

Uegnethetsvurderingen av meglere skal være fremtidsrettet, konkret og skjønnsmessig. Det følger også av forarbeidene at den aktuelle bestemmelsen ikke er ment å være en sank sjon, men skal ivareta samfunnsbeskyttende formål og være «fremoverrettet» - altså meglerens evne og vilje til å fungere som eiendomsmegler fremover. Det sentrale i saken var hovedsakelig bruddets grovhet og hvilket signal manglende tilbakekall vil sende. Ting retten la vekt på formålet med tilbakekallsbestemmelsen og at denne er ment å beskytte samfunnet mot fremtidige overtredelser. Tingretten konkluderte med at megler – til tross for bruddets grovhet – var egnet som eiendomsmegler. «Retten har i vurderingen lagt avgjørende vekt på at XXX har jobbet fra 1998 til 2016, uten at det har vært noe å utsette på eiendomsmeglerjobben han har utført. Den lange perioden tilsier at han har både evne og vilje til å utføre eiendomsmegleroppdrag på en forsvarlig måte frem over. Når det gjelder viljen til å innrette seg etter reglene i fremtiden, viser retten også til at XXX ikke begikk bruddet på egenhandelsforbudet med hensikt noe som fremgår av at han på forhånd tok kontakt med fagansvarlig i foretaket for å avklare lovligheten.»

I den aktuelle saken ble det lagt vekt på de konkrete faktiske forhold, og at den aktuelle megleren hadde lang erfaring, uten at det har vært noe å utsette på eiendoms meglerjobben han har utført tidligere. Det hadde nok også betydning for resultatet at selgeren var fornøyd med avtalen med megler, og at boligen ble videresolgt til budgiveren som hadde følt seg forbigått. Resultatet ville nok blitt noe annet om selger ikke hadde vært fornøyd med håndteringen eller prisen, eller om megleren hadde videresolgt med fortjeneste. Dommen – og finanstilsynets vedtak – er imidlertid en klar påminnelse om at meglere må gjøre en konkret vurdering og at det stilles strenge krav til både egenhandel og utøvelse av meglerprofesjonen.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

CO-WORKING OG MERVERDIAVGIFT – VIKTIGE AVKLARINGER FRA SKATTEDIREKTORATET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF/FFN har i samarbeid med Norsk Eiendom bidratt til viktige avklaringer av det merverdiavgiftsrettslige leiebegrepet og betydningen dette får for co-workingkonsepter. Avklaringen kommer i kjølvannet av at organisasjonene i januar 2019 lanserte en ny standard avtale for co-working. AV ADVOKAT CAMILLA HAMMER SOLHEIM, ADVOKATFIRMAET BAHR AS

På bakgrunn av at det har vært sprikende praksis hos av giftsmyndighetene vedrørende den mva.-messige klassifi seringen av de ytelser som typisk tilbys av en co-working aktør, tok organisasjonen initiativ til å innhente en prinsipputtalelse fra Skattedirektoratet (SKD). Co-working er et begrep som brukes om ulike konsepter der brukerne gis tilgang til et fellesskap/nettverk for sam handling med andre brukere innenfor ulike virksomhets områder. Begrepet favner således over alt fra tradisjonelle kontorhoteller på den ene siden til såkalte «business lounges» på den andre siden. Det typiske co-workingsenter vil kunne bestå av en lounge med sofaer/sittegrupper, faste kontorpulter og/eller fleksible kontorpulter i åpent landskap og eksklusive kontorer, samt møterom som kan bookes ved behov. Den mva.-messige klassifiseringen av de tjenestene som tilbys i et co-workingsenter kan sjelden vurderes under ett for hele senteret, da det ofte tilbys flere typer tjenester/ medlemskap i hvert enkelt senter. Det må derfor foretas en individuell vurdering av de ulike arealene i senteret, der mva.-håndteringen vil kunne variere alt etter hva som tilbys. Hvordan de tjenestene som tilbys i et co-workingsenter klassifiseres mva.-messig får ikke bare betydning for co-workingaktørens egen mva.-håndtering. Klassifiseringen vil også være avgjørende for en eventuell utleier til coworkingaktøren sin mulighet til å være frivillig registrert for leieforholdet og få rett til fradrag for inngående mva. på sine kostnader. Samtidig har avgiftsmyndighetenes vurdering av relativt like konsepter vært sprikende. Dette gjelder særlig for co-workingsentre som tilbyr fleksible kontorpunkter (såkalte «hot desks») i åpent landskap. Slike konsepter har i praksis fra ulike skattekontor blitt vurdert som henholds vis utleie av fast eiendom, mva.-pliktige tjenesteytelser og bruksrett til fast eiendom, noe som får helt forskjellige mva.-konsekvenser for co-workingaktøren og en eventuell utleier til denne. Hvis det anses som avgiftspliktige tjenesteytelser, vil co-workingaktøren og utleier få fullt fradrag for inngående mva., og anses det som utleie av fast eiendom, vil det være fradragsrett i den utstrekning leietaker skal bruke arealet i mva.-pliktig virksomhet. Anses det derimot

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

som omsetning av en bruksrett til fast eiendom, er dette mva. -unntatt virksomhet som ikke gir rett til fradrag, uavhengig av om sluttbrukeren driver mva.-pliktig virksomhet eller ikke. DET MVA.-MESSIGE LEIEBEGREPET

Utleie av fast eiendom blir i mva.-sammenheng ofte beskrevet som at leietaker overtar den totale bruksrettig heten til leieobjektet, slik at eksklusiv rådighet midlertidig overføres fra eier til leietaker. Dette har av enkelte skatte kontor blitt tolket slik at en enkelt leietaker må ha eksklusiv rådighet, og at det ikke foreligger utleie dersom to eller flere brukere disponerer samme leieobjekt. Dette har igjen medført at tilgang til fleksible kontorplasser er blitt vurdert som enten avgiftspliktige tjenesteytelser eller unntatt bruksrett, og ikke utleie av fast eiendom. I sin prinsipputtalelse av 7. juni 2019 legger SKD til grunn at det som kjennetegner leie er at leietaker har en likeverdig bruk/besittelse av den faste eiendom som eier(ne) for den perioden leien gjelder. Likeverdig bruk/besittelse utelukker etter SKDs oppfatning ikke at flere kan leie sammen. Bruksrett innebærer på sin side en mer begrenset bruk enn ved leie, ved at bruksrettshaver ikke har besittelse over eiendommen. Basert på ovennevnte utgangspunkt vurderer SKD enkelte typetilfeller av tjenester som tilbys i et co-workingsenter - Tilgang til eget kontor og/eller møterom pluss andre ytelser SKD viser til at tilgang til eget kontor og/eller møterom isolert sett er utleie av fast eiendom. Dette gjelder selv om det i tillegg til kontor eksempelvis gis tilgang til kontor møbler, trådløst bredbånd, tekniske hjelpemidler som skriver/kopimaskin, sentralbordtjenester etc. Slike tjenester anses å leveres som ledd i utleien, og skal avgiftsbehandles på samme måte som denne. - Tilgang til en bestemt kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser Besittelse av en bestemt arbeidsplass må etter SKDs syn vurderes på samme måte som besittelse av arbeidsplass i form av kontor. Leiebegrepet er altså slik SKD ser det ikke til hinder for at flere brukere kan leie/besitte hver sin del i et landskap. Tilleggstjenester må da også bedømmes på samme måte som ved utleie av eget kontor, jf. ovenfor.

CAMILLA HAMMER SOLHEIM

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

- Tilgang til en ubestemt, men garantert kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser Dette gjelder tilfeller der brukerne ikke får besittelse av en bestemt kontorplass, og må rydde plassen etter endt arbeidsdag. Siden brukeren likevel er garantert arbeidsplass i kontorlandskapet, mener SKD at løsningene må bli den VERDT VITE samme som for tilgangLEDELSEN til en bestemt kontorplass, jf.Åovenfor. Det vil si at det er snakk om utleie av fast eiendom, og at eventuelle tilleggsytelser følger avgiftsbehandlingen av leien. - Tilgang til kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser, men ikke garantert plass SKD legger til grunn at ved et konsept hvor det bare er adgang for en del av medlemsmassen til en kontorplass i kontorlandskap, vil bruker samtidig betale for tilgang til trådløst bredbånd, teknisk utstyr, sekretærtjenester, lounge mv. som da nødvendigvis fremstår å ha en selvstendig interesse uavhengig av eventuell tilgang til kontorplass i kontorlandskap. Tjenestene med trådløst bredbånd, teknisk utstyr mv. blir overordnet, mens hvorfra/hvordan utnyttelsen av disse tjenestene skjer da kommer i bakgrunnen. SKD mener derfor at det her er mest naturlig å anse at det ytes en samlet merverdiavgiftspliktig tjeneste. - Tilgang til verken kontor eller kontorplasser i kontorland skap, men til andre arealer SKD legger til grunn at løsninger der bruker ikke har tilgang til verken kontor eller kontorplasser i kontorland skap, men til andre arealer (f.eks. lounge, kafeteria, nett verk mv.), vil være fullt ut avgiftspliktige. Dette fordi den tilgang som gis til slike arealer først og fremst kjennetegnes av verdien av å få ta del i tilbudet som gis der. TIDSPUNKTET FOR UTLEIERS FRADRAGSRETT VED KONTORHOTELL-/MØTEROMSVIRKSOMHET

I tilfeller der co-workingaktører som driver kontorhotell-/ møteromsvirksomhet (som anses som utleie av fast eien dom) leier lokalene fra en gårdeier, har det også vært usikkert når gårdeiers fradragsrett oppstår. I ordinære fremleietilfeller kreves det at fremleieavtale er inngått med mva.-pliktig sluttbruker for at gårdeier skal få fradrag. Kontorhotell-/møteromsvirksomhet skiller seg imidlertid fra ordinær fremleie ved at avtale med sluttbruker inngås kort tid før leieforholdet starter opp, ofte samme dag. Videre ved at leieforholdene er av kort varighet og at det er hyppig utskifting av brukere. Organisasjonene anførte derfor at gårdeiers fradragsrett må kunne utledes av det konseptet leietaker/co-working aktøren skal drive i lokalene (kontorhotell-/møteromsvirk somhet med hyppig utskifting av brukere), og at det således er tilstrekkelig at det er inngått leiekontrakt med en co-workingaktør som skal drive slik virksomhet. Dette var ikke SKD enig i. SKD legger til grunn at co-workingaktøren, på samme måte som i ordinære frem leietilfeller, må ha inngått avtale med sluttbruker for at gårdeieren skal kunne oppnå frivillig registrering og fra

FAGSTOFF

FRITID

dragsrett. Dette innebærer at gårdeier ikke ville kunne gjøre fradrag i en eventuell byggeperiode før slike avtaler inngås, noe som medfører en likviditetsmessig ulempe. En god nyhet er imidlertid at første brukers mva.-status ikke er avgjørende for utleiers rett til tilbakegående avgifts oppgjør. SKD legger til grunn at et møterom eller kontor FRITID på timesbasis FAGSTOFF som etter ferdigstillelse leies ut om hverandre til både ikke-avgiftspliktig bruk og avgiftspliktig bruk, må anses for å være tatt delvis til bruk i avgiftspliktig virksomhet allerede ved oppstart av driften i co-workingvirksomheten. At møtelokalet eksempelvis de første to timer brukes av ikke-avgiftspliktig leietaker har i denne sammenheng ingen betydning. Gårdeieren vil altså her etter ferdigstillelsen kunne kreve fullt fradrag for arealer som tas delvis til bruk i registrert utleievirksomhet, mens co-workingaktøren (leietaker) vil måtte fordele merverdiavgiften på leieveder laget til gårdeieren basert på leiemassens bruk av lokalet henholdsvis innenfor og utenfor merverdiavgiftsloven. Der hvor co-workingaktøren overfor sine kunder vil inngå avtaler som ikke kan anses som utleie, men alminnelig avgiftspliktig omsetning av varer og tjenester, antar SKD at det foreligger adgang til frivillig registrering for gårdeieren (utleier) dersom det fremstår som overveiende sannsynlig at registreringsvilkårene for leietakeren (co-workingaktøren) vil oppfylles innen kort tid etter overtakelsen av lokalene. I slike tilfeller kan altså gårdeier gjøre fradrag fortløpende i byggeperioden. SKD tok heller ikke stilling til et tilfelle der det tilbys servering i lokalene, noe som ofte er tilfelle for møte romsvirksomhet. En slik serveringsvirksomhet kan føre til at utleier oppnår fradrag allerede fra det tidspunktet leie avtale inngås med co-workingaktøren, jf. forrige avsnitt.

STUDENTER

MEDLEMMER

BA-HR AS BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. Bistanden omfatter både transaksjons STUDENTER bistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, entreprise og ikke minst tviste løsning. I de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingspro sjekter. BA-HR har en ledende posisjon blant rådgiverne i eien domsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virk somhet og løpende medvirkning ved utforming av de standard avtaler som er mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.) Kontaktpersoner: Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no og Sam E. Harris: seh@bahr.no www.bahr.no

LEIETAKERERKLÆRINGER

Frivillig registrerte utleiere må dokumentere bruken av lokalene i avgiftspliktig virksomhet gjennom året ved å innhente årlige erklæringer fra leietakerne. For co-workingaktører som gjerne leier ut på timesbasis eller dagsbasis er dette imidlertid en upraktisk og adminis trativt krevende måte å dokumentere bruken på. Organi sasjonene anførte derfor at selve co-workingavtalen måtte være tilstrekkelig dokumentasjon for bruken, forutsatt at det fremgår av avtalen hvilket areal den gjelder og hvorvidt kunden er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og skal bruke de aktuelle arealene/kontorplassen i merverdiavgiftspliktig virksomhet. Standard avtale om co-working er lagt opp slik at disse opplysningene skal fremgå. SKD sa seg enig i at ved kortidsutleieavtaler på timeseller døgnbasis, hvor leietakers bruk er tilkjennegitt i selve leieavtalen, og som er dokumentasjon for at leieforholdet skal faktureres med merverdiavgift, anses selve leieavtalen i tilstrekkelig grad å dokumentere bruken av utleiearealene. Det er derfor ikke behov for å innhente leietakererklærin ger i slike tilfeller.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

KAN MAN KREVE INN FORSKUDD DER DET ER AVTALT UTSATT GARANTISTILELLSE ETTER BUSTADOPPFØRINGSLOVEN § 12? LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I prosjektsalg er det ikke uvanlig at det kreves innbetalt forskudd fra kjøperne. Slike forskudd skal – dersom de skal kunne disponeres til fordel for selger og således være et reelt forskudd – sikres med en garanti etter bustadoppføringsloven (buofl.) § 47. AV NINA FODSTAD SKUMSRUD, FAGSJEF NEF – ADVOKAT MNA

I prosjektsalg er det videre krav om at det skal stilles en entreprenørgaranti. Reglene om dette er inntatt i buofl. § 12. Tidligere var det krav til at denne garantien skulle stilles straks etter at avtale var inngått, og det var sikker rett at eiendomsmegler ikke skulle verken kreve inn eller ta imot betaling fra kjøper før denne garantien var på plass. Det fulgte nemlig av buofl. § 12 at kjøper hadde rett til å holde tilbake alt vederlag dersom garantien ikke ble stilt som avtalt. Med virkning fra 1. januar 2017 ble denne bestemmel sen endret og det ble åpnet for at entreprenør ved å ta nærmere angitte forbehold, kunne utsette garantistillelsen til et senere tidspunkt. Samtidig med denne endringen ble det også innført en hevingsrett for kjøper; dersom det var avtalt utsatt garantistillelse men garantien – når tidspunktet inntrådte – ble forsinket eller uteble, hadde forbruker rett til å heve avtalen. Buofl. § 12 ble så endret igjen med virking fra 1. januar 2019. Det er fremdeles mulig for entreprenør å ta forbehold slik at tidspunktet for når garantien skal stilles utsettes, men den nevnte hevings retten er fjernet. Den sanksjonsmulighet en kjøper etter denne siste endringen har mot en forsinket eller manglende garanti er nå å holde tilbake vederlag. Disse endringene har også betydning for om og i så fall når entreprenør – og eiendomsmegler på entreprenørenes vegne – har rett til å kreve inn forskudd. I perioden før 2017 var det som nevnt ovenfor ikke lov å kreve inn et forskudd fra kjøper før garanti etter buofl. § 12 forelå. I perioden 1. januar 2017 – 31. desember 2018 var det – som en følge av endringen og innføringen av hevingsrett beskrevet ovenfor – tillatt å kreve i et forskudd i perioden mellom avtaleinngåelse og utsatt garantistillelse. Dette forutsatt at det ble stilt sikkerhet for forskuddet i form av garant etter buofl. § 47. Når det gjelder avtaler som er inngått etter 1. januar 2019, er tilbakeholdsrett den eneste sanksjon en kjøper har mot manglende garantistillelse fra entreprenør. I forlengelsen av dette oppstår spørsmål om entreprenør har rett til å kreve inn et forskudd før en

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

g aranti etter § 12 er stilt – uavhengig av om det er avtalt at garantien skal foreligge straks etter avtaleinngåelse eller om det er avtalt en utsatt garantistillelse. Etter en nærmere vurdering og en gjennomgang av lov forarbeider er svaret på spørsmålet «nei». Entreprenør – og heller ikke eiendomsmegler på vegne av sin oppdragsgiver – kan ikke kreve inn et forskudd fra kjøper før garanti etter buofl. § 12 er stilt. FINANSTILSYNET HAR I BREV AV 1. JULI 2019 UTTALT SEG OM DETTE:

«Spørsmålet gjelder forståelsen av boligoppføringsloven (buoffl.) § 12, og om entreprenør (selger) har rett til å kreve inn betaling til meglers klientkonto i et tilfelle hvor det er tatt forbehold etter buoffl. § 12 annet ledd annet punktum, og hvor entreprenøren ikke ennå har stilt garanti. Det gjøres oppmerksom på at kopi av dette brevet også er sendt til fagansvarlig i [eiendomsmeglingsforetaket]. Utgangspunktet er at entreprenøren skal stille § 12garanti straks etter avtaleinngåelse. Reglene om garanti plikt har imidlertid blitt endret to ganger de senere årene: Først ble den endret med virkning for avtaler inngått etter 1. januar 2017. Entreprenøren ble her gitt rett til å vente med å stille garanti dersom det var tatt forbehold om åpning av byggelån, salg av et bestemt antall enheter eller igangsettingstillatelse. Plikten til å stille garanti ble da ut satt til forbeholdene var bortfalt, og senest til byggearbeid ene startet. I disse tilfellene hadde entreprenøren likevel adgang til å kreve innbetaling fra boligkjøper, typisk til meglers klientkonto, selv om garanti etter boligoppførings loven § 12 ikke var stilt. Boligkjøper ble til gjengjeld gitt en hevingsrett for det tilfellet at garanti ikke ble stilt ved bortfall av forbeholdene. Entreprenøren måtte som før stille sikkerhet etter boligoppføringsloven § 47 før forskuddet kunne disponeres til fordel for entreprenøren. Bestemmelsen ble endret på ny, med virkning for avtaler som er inngått etter 1. januar 2019. Bestemmelsen om hevingsrett som tidligere sto i boligoppføringsloven § 12

NINA FODSTAD SKUMSRUD

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

niende ledd ble fjernet, og bestemmelsen lyder i dag som følger: Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag. LEDELSEN

VERDT Å VITE

I LOVENS FORARBEIDER (PROP. 27 L (2017-2018) SIDE 22) UTTALER DEPARTEMENTET:

Hovedregelen er at entreprenøren plikter å stille garanti «straks» etter avtaleinngåelsen, jf. bustadoppføringslova § 12 annet ledd første punktum. For disse tilfellene er departemen tet enig med utvalget i at det er hensiktsmessig at forbrukeren har tilbakeholdsrett for vederlaget inntil entreprenøren kan dokumentere at garantien er stilt. Dette er også løsningen etter gjeldende rett, jf. bustadoppføringslova § 12 niende ledd første punktum. Spørsmålet om tilbakeholdsrett slik utvalget har foreslått, er mer komplisert i tilfeller hvor entreprenøren kan utsette garantistillelsen fordi det er tatt forbehold som nevnt i bustadoppføringslova § 12 annet ledd annet punktum. Utvalgets forslag vil kunne føre til at entreprenøren, dersom han vil kreve forskuddsbetaling, må stille garanti på et tidli gere tidspunkt enn det bustadoppføringslova § 12 annet ledd annet punktum krever. Ønsket om å legge til rette for forskuddsbetaling er bakgrunnen for at bustadoppføringslova § 12 niende ledd annet og tredje punktum, i stedet for en tilbakeholdsrett, gir forbrukeren en særskilt hevingsrett på nærmere vilkår i tilfeller hvor entreprenøren kan utsette

«Den sanksjonsmulighet en kjøper etter denne siste endringen har mot enFRITID forsinket eller manglende garanti STUDENTER FAGSTOFF er nå å holde tilbake vederlag»

MEDLEMMER

NINA FODSTAD SKUMSRUD

garantistillelsen, jf. Prop.108 L (2015–2016) punkt 3.4. Etter departementets oppfatning har denne løsningen fortsatt en del for seg. Departementet legger imidlertid avgjørende vekt på at samtlige høringsinstanser som har uttalt seg om spørs målet, ønsker å erstatte dagens regel om særskilt hevingsrett med en regel om tilbakeholdsrett […] Departementet foreslår derfor i tråd med utvalgets forslag at regelen om særskilt hevingsrett i niende ledd annet og tredje punktum erstattes av en regel om tilbakeholdsrett. Dette innebærer at regelen om tilbakeholdsrett i niende ledd første punktum gjelder uav hengig av hvilken frist i § 12 annet ledd som gjelder for entreprenørens plikt til å stille garanti. For avtaler som er inngått etter 1. januar 2019 kan d erfor ikke entreprenøren kreve innbetaling fra kjøper uten at § 12-garanti er stilt, heller ikke når det er tatt forbehold etter § 12 annet ledd annet punktum.»

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MANGELSKRAV ETTER KJØP AV BOLIG – FRISTER FOR REKLAMASJON OG FORELDELSE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Avtaler om kjøp av bolig reguleres enten av bustadoppføringslova eller avhendingslova, avhengig av om boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet. I begge lover oppstilles det reklamasjonsfrister som kjøper må overholde for å beholde et mangelskrav mot selger. Parallelt med reklamasjonsfristene må kjøper forholde seg til reglene i foreldelsesloven, som oppstiller et sett med frister som gjelder uavhengig av reklamasjonsfristene. Nedenfor gis en generell oversikt over reklamasjons- og foreldelsesreglene som gjelder for mangelskrav etter boligkjøp. I tillegg gis noen tips for hvordan fristene avbrytes.

MEDLEMMER

AV ADVOKATFULLMEKTIG LINN RUSTAD RUI OG ADVOKAT JOHAN HENRIK VISTER, BEGGE FRA ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

av hvilke avvik som er oppdaget, og at disse avvikene gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dersom det er uvisst hva slags mangel det er snakk om, er det tilstrekkelig å gjengi hvilke symptomer det reklameres over; for eksempel fuktmerker på veggene. Av bevishensyn bør reklamasjonen sendes skriftlig.

Foto: Erik Burås /STUDIO B13

REKLAMASJON

Reglene om reklamasjon fremgår av avhendingslova § 4-19 og bustadoppføringslova § 30. Begge innebærer at kjøper taper retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til selger «innen rimelig tid» etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dette omtales som den relative reklamasjonsfristen. Hva som er «rimelig tid» er ikke klart definert i loven, og må avgjøres konkret ut ifra omstendighetene i hver enkelt sak. På bakgrunn av rettspraksis antas det på gene relt grunnlag at grensen for «rimelig tid» er ca. 2 måneder ved kjøp etter avhendingslova, og mellom 2-3 måneder ved kjøp etter bustadoppføringslova. Konkrete omstendig heter vil imidlertid kunne gi rom for avvik i fristens lengde, både i form av kortere og lengre frist. Det er domstolene som avgjør i det enkelte tilfelle. Det sikreste er derfor å reklamere så snart man får anledning. I tillegg til den relative reklamasjonsfristen, gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år fra kjøper overtok boligen. Det betyr at selger ikke er ansvarlig for mangler som kjøperen reklamerer over senere enn 5 år etter over takelsen, uavhengig av om kjøperen har reklamert i rimelig tid. Den absolutte reklamasjonsfristen representerer således en grense for hvor lenge kjøper kan holde selger ansvarlig for mangler ved boligen. Det gjelder et unntak fra den absolutte 5-års fristen dersom selger har opptrådt «grovt uaktsomt» eller for øvrig «i strid med god tro». Rettspraksis viser at det skal mye til for at selger kan sies å ha opptrådt på en slik måte at unn taksregelen kommer til anvendelse. Dersom unntaks regelen kommer til anvendelse beholder kjøperen sitt krav til tross for at det er gått mer enn 5 år fra overtakelsen. Kravet til reklamasjon innen «rimelig tid» gjelder imidler tid også i disse tilfellene. For å avbryte reklamasjonsfristen er det tilstrekkelig å avgi en såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si en beskrivelse

FORELDELSE

Reglene om foreldelse gjelder uavhengig av reklamasjons reglene. Det vil si at et krav kan være foreldet selv om både den relative og absolutte reklamasjonsfristen er overholdt. Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Fristen starter å løpe ved over takelse av boligen, hvilket betyr at mangelskrav i utgangs punktet foreldes tre år etter overtakelsesdatoen. For skjulte mangler gjelder det imidlertid en tilleggsfrist på ett år fra tidspunktet hvor kjøperen fikk eller burde fått kunnskap om mangelen, jf. foreldelsesloven § 10. Dersom kjøper oppdager en skjult mangel ved boligen etter f.eks. fire år, står i utgangspunktet ikke foreldelses reglene i veien for fremsette kravet mot selger. Det er imid lertid viktig å huske på at foreldelsesfristen må avbrytes i tide. Foreldelsesfristen avbrytes ikke like lett som reklama sjonsfristen, og det er ikke tilstrekkelig å sende et skriftlig varsel til selger. For å avbryte foreldelsesfristen må kjøper enten ta rettslige skritt i form av forliksklage eller stevning, eller alternativt få selger til å vedta at foreldelsesfristen ut settes. Det kan ikke legges til grunn at selger uten videre vil gå med på å vedta en slik utsettelse, og avklaring bør skje skriftlig – i god tid før fristens utløp. Et eksempel på konsekvensene av de ulike reglene for fristavbrytelse er følgende: Kjøper oppdager en mangel ved boligen 3 år etter over takelse. Kjøper reklamerer umiddelbart, og avbryter der med både den relative og absolutte reklamasjonsfristen.

LINN RUSTAD RUI

JOHAN HENRIK VISTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FØYEN TORKILDSEN AS

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

«Dersom kjøper oppdager en skjult mangel ved boligen etter f.eks. fire år, står i utgangspunktet ikke foreldelsesreglene i veien for fremsette kravet mot selger. Det er imidlertid viktig å huske på at foreldelsesfristen må avbrytes i tide»

Selger er tvilende til kravet, og det igangsettes nærmere undersøkelser for å kartlegge mangels- og ansvarsforhold ene. Dette tar tid. Kanskje innledes også en forbeholden dialog om mulige løsningsalternativer. Plutselig er det gått ett år fra kjøperen oppdaget mangelen, og foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 10 er utløpt. Dersom mangelskravet foreldes, mister kjøperen sitt krav, jf. foreldelsesloven § 24. For å unngå at kravet bortfaller på denne måten bør kjøper notere seg tidspunktet for utløp av foreldelsesfris ten, samt forberede seg på å ta ut rettslige skritt i god tid før fristens utløp. Merk også at kjøper i visse tilfeller kan ha rett til å b ruke et foreldet krav som ledd i motregning. Regelen følger av foreldelsesloven § 26, og vilkåret er at motkravet må springe ut av samme rettsforhold som det foreldede kravet.

Dette kan for eksempel være tilfellet dersom kjøper har tilbakeholdt en del av kjøpesummen til dekning for mangler ved boligen. Kjøper kan i så fall motregne det foreldede mangelskravet i selgers krav på betaling av ute stående kjøpesum.

Føyen Torkildsen består av dedikerte og engasjerte juridiske spesialister med bred kompetanse STUDENTER innenfor Eiendom, IKT Media, Arbeidsliv og Corporate. Våre medarbeidere har fokus på samspillet med våre oppdrags givere og bistår med inngående kommersiell forståelse. Sammen med deg som kunde har vi som mål å skape verdiøkende løsninger og muligheter som sikrer dere gode resultater på kort og lang sikt. www.foyentorkildsen.no

KRAV MOT SELGERS FORSIKRINGSSELSKAP ELLER GARANTIST

Hvis mangelskrav kan følges opp overfor selgers for sikringsselskap eller garantist, er det viktig å påse at de blir informert om reklamasjonskravet og sørge for at krav heller ikke foreldes overfor dem.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

OPPGJØRSMEGLERENS KONTROLL AV BETINGELSENE FOR OPPGJØR LEDELSEN

VERDT Å VITE

FRITID

FAGSTOFF

STUDENTER

Skal oppgjørsmegleren kontrollere om kjøpsavtalens betingelser for gjennomføring av avtalen er oppfylt ved oppgjør av næringseiendom? AV ANDREAS FUGLESANG, PARTER, ADVOKATFIRMAET SANDS

Salg av næringseiendom skjer normalt basert på megler standardens utkast til kjøpekontrakt. Dette gjelder enten salget skjer som overdragelse av eiendom eller – mer praktisk – som eiendom i aksjeselskap eller ansvarlig selskap. 1. VILKÅRENE FOR GJENNOMFØRING AV OPPGJØR

Meglerstandarden inneholder et vedlegg med utkast til «oppgjørsavtale med oppgjørsansvarlig», og denne legges ofte til grunn i oppgjøret mellom kjøper og selger. (For enkelhets skyld tar vi her utgangspunkt i utkastet for aksjeselskap, men problemstillingen gjelder også de andre utkastene.) Oppgjørsavtalens punkt 4 presiserer hva opp gjørsansvarlig skal foreta seg av oppgjørshandlinger ved overtakelse når alle vilkårene etter punkt 3 er oppfylt eller frafalt. Vilkårene etter punkt 3 viser både til oppgjørsav talens forpliktelser, samt betingelsene for gjennomføring av avtalen i aksjekjøpsavtalen punkt 4. Det er altså to sett med vilkår som må være oppfylt for at oppgjørsansvarlig skal utføre oppgjør. Det er utvilsomt at oppgjørsansvarlig skal kontrollere at forpliktelsene etter oppgjørsavtalen er oppfylt, men spørsmålet her er hvem som er ansvarlig for å kontrollere at betingelsene for gjennomføring av avtalen i aksjekjøpsavtalen også er oppfylt. Vi har erfart diskusjoner om dette i praksis. 2. AKSJEKJØPSAVTALENS BETINGELSER FOR OPPGJØR

Partene vil normalt være mest aktive ved forhandlingene av aksjekjøpsavtalen, mens oppgjørsavtalen ofte ses på som et mer standardisert dokument som oppgjørsansvarlig tar seg av og tilpasser salget. Aksjekjøpsavtalens punkt 4 gis normalt oppmerksomhet fordi punkt 4.1 og 4.2 oppstiller henholdsvis kjøpers og selgers betingelser for gjennom føring. Kjøpers betingelser kan f. eks. være forbehold om at selger ikke vesentlig skal ha brutt avtalen, forbehold om styrets samtykke eller finansiering, eller mer praktiske betingelser slik som at ferdigattest for eiendommen skal foreligge eller at eiendommen skal være fisjonert over til eiendomsselskapet som selges. Dersom en betingelse ikke

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

er oppfylt på oppgjørstidspunktet, kan kjøper velge mellom å nekte gjennomføring eller å frafalle betingelsen. Tilsvarende gjelder for de betingelser som selger har inn tatt. Spørsmålet er så hvem som kontrollerer at betingelsene er oppfylt på oppgjørstidspunktet. Dersom ingen f. eks. kontrollerer at styret har godkjent avtalen, at et langsiktig lån blir videreført, eller at en fisjon er selskapsrettslig gjennomført, vil oppgjør kunne skje i strid med aksje kjøpsavtalen. Det kan igjen medføre konsekvenser som krav om heving eller erstatning.

ANDREAS FUGLESANG

3. KONTROLL AV AKSJEKJØPSAVTALENS BETINGELSER FOR OPPGJØR

Det er partene som skal oppfylle aksjekjøpsavtalens og oppgjørsavtalens betingelser for oppgjør. Når det gjelder hvem som skal kontrollere at betingelsene er oppfylt, følger ikke det i klartekst av oppgjørsavtalen. Oppgjørsavtalen bestemmer bare at megler skal «bistå med gjennom føringen av oppgjøret som beskrevet under», og stiller forutsetninger for at oppgjørsansvarlig skal gjennomføre oppgjøret. I praksis er det klart at oppgjørsansvarlig skal kontrollere vilkårene som eksplisitt er inntatt i oppgjørsavtalen, slik som signert skjøte, signerte aksjeeierbøker, mottatt kjøpe sum, etc. Spørsmålet er om det samme gjelder aksje kjøpsavtalens betingelser for oppgjør, som bare er henvist til. Dersom oppgjørsansvarlig ikke er ansvarlig for kontroll av om aksjekjøpsavtalens betingelser for gjennomføring,

«Det er utvilsomt at oppgjørsansvarlig skal kontrollere at forpliktelsene etter oppgjørsavtalen er oppfylt, men spørsmålet her er hvem som er ansvarlig for å kontrollere at betingelsene for gjennomføring av avtalen i aksjekjøpsavtalen også er oppfylt» ANDREAS FUGLESANG

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

SANDS SANDS er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor fast eiendom- og næringseiendom. Som et av Norges ledende juridiske miljøer på feltet bistår vi eiendomsbesittere, utviklere, investorer, syndikater, LEDELSEN VERDT Å VITE offentlige myndigheter, meglerhus, sameier og inter nasjonale aktører. www.sands.no

vil det innebære at oppgjørsansvarlig kan gjennomføre oppgjøret selv om betingelsene i aksjekjøpsavtalen ikke er oppfylt. En slik forståelse innebærer en risiko for selger og kjøper. Hver av partene vil i så fall ha risikoen for uopp fordret å melde fra om brutte betingelser i aksjekjøpsavtalen til oppgjørsansvarlig. Dersom kjøper eller selger glemmer dette, eller ikke er i stand til å vite om forbe holdet er oppfylt fordi den andre parten ikke svarer på henvendelser, risikerer kjøper/selger at oppgjøret uansett gjennomføres. Det følger av Norsk Lovkommentar til eiendomsmegler loven § 6-9 at «[oppgjørsansvarlig] skal sørge for et korrekt oppgjør og sikre at ingen av partene utsettes for økonomisk risiko i forbindelse med oppgjøret. I tillegg kommer de generelle kravene til god meglerskikk i § 6-3. Oppgjørsansvarlig bør være ansvarlig for å kontrollere om betingelsene for oppgjør i aksjekjøpsavtalen er oppfylt. Oppgjørsansvarlig behøver nødvendigvis ikke innhente kopi av de enkelte dokumenter som viser at de enkelte betingelsene er oppfylt. Oppgjørsansvarlig kan i stedet be om en skriftlig bekreftelse fra selger og kjøper på at beting elsen for gjennomføring av avtalen er tilstede. En slik bekreftelse kan være et enkelt dokument i tillegg til de andre dokumentene som partene skal levere oppgjørs ansvarlig. Vi tror også at partene normalt forutsetter at oppgjørsansvarlig foretar denne kontrollen. Vi har i praksis erfart uenighet m.h.t. om oppgjørs ansvarlig er ansvarlig for å kontrollere om betingelsene for gjennomføring i aksjekjøpsavtalen er oppfylt. Vi har også erfart at betingelsene rett og slett uteglemmes av både parter og oppgjørsansvarlig. Det kan derfor være et behov for i oppgjørsavtalen å presisere hvem som skal kontrollere aksjekjøpsavtalen betingelser. Det foregår nå et arbeid for å oppdatere malene til meglerstandarden som eventuelt kan imøtekomme dette behovet. I mellomtiden kan partene selv gjøre dette ved å innta en bestemmelse om oppgjørsansvarliges ansvar i punkt 4 i oppgjørsavtalen. Uansett bør oppgjørsansvarlig på eget initiativ innhente bekreftelse fra partene på at betingelsene for gjennom føring av avtalen er tilstede.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FRA REKLAMASJONSNEMNDA:

FORSKUDD VED BETALING AV KJØPESUMMEN FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

AV PER RACIN MEDLEMMER FOSMARK, LEDER FOR KLAGENEMDA I REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGS- TJENESTER

Reklamasjonsnemnda har erfart at det i eiendomsmeglings bransjen kanskje kan være noe uklart i hvilken grad det er anledning til å avtale forskuddsbetaling. Langt på vei kan nok dette være et terminologisk spørsmål, det vil si hva mener man med forskuddsbetaling. Nemndens sak – RFE-2019-45 – kan være illustrerende her. Klageren (selgeren) inngikk et oppgjørsoppdrag med eiendomsmeglingsforetaket i forbindelse med salg av en landbrukseiendom. Selgeren og kjøper hadde i forkant blitt enige om rammene for kjøpsavtalen, herunder kjøpesum, overtagelsesdato, samt innbetaling av et forskudd tilsvarende 10% av kjøpesummen ved kontraktsignering. Megleren aksepterte ikke forskuddsinnbetalingen, og viste til at dette ikke praktiseres lenger. Det ble gjennom signering av kontrakten avtalt at fullt oppgjør skulle skje i forbindelse med overtagelsen, avtalt til den 1. november 2018. Det oppstod forsinkelse i forbindelse med kjøpers innbetaling av oppgjøret, som først ble foretatt den 10. desember 2018. Klageren (selgeren) hevdet at kjøpers forsinkede betaling kunne vært unngått om megleren hadde inntatt partenes avtale om forskuddsbetaling i kontrakten, og krevde erstatning. Nemnden kom til at klagen ikke førte frem. Det sentrale spørsmålet i saken var det forhold at selger (klager) og kjøper hadde avtalt at ti prosent av kjøpesummen, 200 000 kroner, skulle betales i «forskudd», men at megler motsatte seg dette da det ble opplyst at forskudds betaling ikke praktiseres. NEMNDEN UTTALTE:

«I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 «Kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsvirksomhet» punkt 3.1 heter det: «Bestemmelsen [eiendomsmeglingsloven § 6-9] innebærer at megler ved salg etter avhendingsloven ikke kan legge til rette for vilkår om at k jøper skal betale forskudd på kjøpesummen.» Nemnda forstår dette slik at megler ikke kan bidra til at kjøper skal betale forskudd, hvis man med det mener at selger skal kunne få forskuddsbeløpet til disposisjon før megler har etablert rettsvern og kan disponere kjøpesummen. Nemnda forstår saken slik at selger og kjøper hadde blitt enige om at kjøper skulle betale forskudd kr 200 000 d irekte til selger (klager), og at megler skulle gjennomføre resten av oppgjørsoppdraget. En slik løsning kan ikke m egler være med på, da det ville vært i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-9 og det siterte fra rundskrivet over. Nemnda bemerker at det siterte fra rundskrivet, ikke kan være til hinder for at selger og kjøper avtaler at kjøper skal betale ti prosent av kjøpesummen, her kr 200 000, senest ved kontraktsunderskrift, og at resten av kjøpesummen innen overtagelse. Forutsetningen må i så fall være at beløpet som betales ved kontraktsunderskrift, s ettes inn på meglers klientkonto, og ikke kan disponeres før rettsvernet er bragt i orden overfor kjøper.»

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

TOMTEUTVIKLING - SKATTEFELLER VED BRUK AV OPSJONSAVTALER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FRITID

FAGSTOFF

STUDENTER

Opsjonsavtaler brukes ofte ved overdragelse av fast eiendom i utbyggingsprosjekter, og fungerer ofte som et alternativ til en kjøpekontrakt. En kjøpsopsjon til fast eiendom gir rett, men ikke plikt til senere å kjøpe en eiendom, og innebærer at en potensiell kjøper reserverer en eiendom mot betaling i en periode. Kjøpesummen for selve eiendomssalget har partene ofte avtalt på forhånd. For grunneier vil slike avtaleforhold kunne være en skattemessig fallgruve. AV LINE NILSEN, PARTNER / ADVOKAT, ADVOKATFIRMAET KYRRE

Man kan tenke seg en tidslinje i en tomteutvikling på denne måten. Spørsmålet er hvorledes og på hvilket tidspunkt opsjonspremien og vederlaget for eiendommen skal beskattes på selgers hånd?

År 1

År 5

År 6

År 7

År 8

Opsjonsavtale

Regulering

Bygging

Betaling av tomt

Ferdigstillelse

Opsjonspremie

Innløsning av opsjonen Salgsavtale

FORDELER OG ULEMPER MED OPSJONSAVTALER

En profesjonell utbygger ønsker ofte å avklare muligheter for omregulering av et tomteområde før et eventuelt eien domskjøp. Ved bruk av opsjonsavtaler sikrer en utbygger seg muligheten til senere å kunne kjøpe en eiendom, uten at han på forhånd påtar seg en for stor økonomisk risiko. Grunneier på sin side har gjerne et tomte-område som per i dag er verdiløst, og som det kreves kunnskap og ressurser for å kunne utvikle. Utbygger ønsker f. eks å teste ut om et LNF-område kan omreguleres til bebyggelse, eller om et område som er regulert til næring kan omreguleres til bolig. Ved å la en utbygger kjøre en reguleringsprosess overfor kommunen før et mulig eiendomskjøp, blir eien domspotensialet og den økonomiske risikoen ved et kjøp avklart på forhånd. SKATTEEFFEKTEN AV OPSJONSAVTALER – FALLGRUVE FOR GRUNNEIER

For en utbygger vil det som regel være økonomisk gunstig å inngå en opsjonsavtale mens det ofte kan være en skattemessig fallgruve for grunneier. Dersom opsjonsavtalen reelt sett innebærer at utbygger er forpliktet til å kjøpe eiendommen, foreligger det ikke en opsjonsavtale i egentlig forstand, men en endelig salgs

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

avtale. Da kan avtaleinngåelsen i seg selv utløse skatteplikt for grunneier også for eiendomssalget det året avtalen inngås. Ofte er dette en skatterisiko som grunneier ikke har hatt høyde for og som kommer som en ubehagelig overraskelse. Dersom avtalekomplekset derimot innebærer at det fore ligge en reell opsjonsavtale og en salgsavtale som signeres i opsjonsperioden, f. eks når reguleringsforholdene er av klart, er utgangspunktet at det kun er opsjonsavtalen som blir beskattet det året opsjonsavtalen inngås. Selve eien domssalget blir beskattet når eiendommen blir overdratt med endelig virkning til utbygger. Skatteplikt i samme år som avtalen inngås blir resultatet selv om selger først mottar salgssummen på et senere tids punkt, f. eks i år 3 i avtaleperioden. For grunneier vil d ette kunne skape store likviditetsmessige utfordringer da han gjerne ikke har frie midler til å betale skatteregningen på dette tidspunktet. SKATTEPLIKT FOR OPSJONSPREMIEN

For grunneier vil opsjonspremien være skattepliktig som kapitalinntekt. Skatteregningen på 22 % av opsjonspremien utlignes når grunneier har oppfylt sine forpliktelser iht. avtalen, normalt samme år som opsjonsavtalen inngås. Dette innebærer at skatten må betales senest ved skatte

LINE NILSEN

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

oppgjøret det påfølgende år, altså i år 2. For å unngå rest skatt og forsinkelsesrenter vil dette i praksis si at skatteregn ingen for opsjonspremien må betales innen 31. mai i år 2. Dersom opsjonen faller bort fordi en utbygger velger å ikke benytte opsjonen i opsjonstiden, ofte fordi utbygger i opsjonsperioden har kommet til at tomteområdet ikke LEDELSEN VERDT til Å VITE kan omreguleres til tenkt formål, f. eks fra LNF bolig bebyggelse, skjer det ingen ytterligere skattlegging på grunneiers hånd. For det tilfelle at utbygger derimot påkaller opsjonen og dermed kjøper eiendommen, skal grunneiers eventuelle gevinst eller tap ved selve eiendomssalget fastsettes uten at det tas hensyn til opsjonspremien. Grunneier får altså ikke økt inngangsverdi og dermed ikke redusert skattegrunnlag og skatteregning fordi han har mottatt opsjonspremien. Dette innebærer at skatten skal beregnes på samme måte som ved et eiendomssalg uten opsjon. SKATTEPLIKTIG REALISASJON I ÅR 1 DERSOM OPSJONSAVTALEN I REALITETEN INNEBÆRER ET EIENDOMSSALG

I noen tilfeller kan det stilles spørsmål ved om en opsjons avtale i realiteten utgjør et eiendomssalg. Dersom dette er tilfelle, vil det innebære at skatteregningen både for op sjonspremien og eiendomssalget blir utskrevet for det året opsjonsavtalen (den egentlige salgsavtalen) er inngått og grunneier har oppfylt sine forpliktelser iht. avtalen. Tomte salg beskattes som kapitalinntekt med 22 % av gevinsten, på lik linje med selve opsjonspremien.

FAGSTOFF

FRITID

dette utløse skatteplikt i år 1 både for opsjonspremien og for eiendomssalget. Et annet forhold som kan medføre skatteplikt for begge avtaleforhold i år 1, er om de vesentlige av vilkårene for at erververen kan kreve eiendommen avstått til seg, er fastlagt. FRITID FAGSTOFF HØY OPSJONSPREMIE KAN MEDFØRE SKATTEPLIKT OGSÅ FOR EIENDOMSSALGET I ÅR 1

Av og til ser vi at partene i opsjonsavtaler har avtalt en høy opsjonspremie. Det kan da stilles spørsmål ved om opsjonspremien er så høy at det ikke knytter seg tvil til hvorvidt opsjonshaver faktisk vil benytte kjøpsopsjonen. Utbygger vil i realiteten da ha en kjøpsplikt. I så fall opp står skatteplikten i samme år som opsjonsavtalen inngås, altså i år 1. I en bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet i 2008 var det blant annet spørsmål om den skattemessige behandlingen ved høy opsjonspremie. Saken gjaldt avtalt kjøpesum på MNOK 33 for et rå-tomteområde og en opsjonspremie på MNOK 7,5 (18 % av kontrakts summen). Etter en samlet vurdering fant Skattedirektora tet at det ikke var grunnlag for skatteplikt i samme år som inngåelse av opsjonsavtalen. Skatteplikten for eiendoms salget inntraff derfor ikke i år 1, men senere. Hvorvidt det vil bli skatteplikt i år 1 i slike tilfeller vil alltid bero på en konkret helhetsvurdering, men jo større andel av total kjøpesum som tilordnes opsjonsavtalen, dess større risiko er det for at hele skatteregningen blir periodisert til år 1.

STUDENTER

MEDLEMMER

KYRRE ANS Advokatfirmaet Kyrre ANS bistår innen alle rettsområder som gjelder fast eiendom. Flere av advokatene har omfattende STUDENTER erfaring med å prosedere tvister for domstolene vedrørende mangler ved kjøp av fast eien dom. I tillegg har vi bred erfaring med forskjellige typer avtaler vedrørende utvikling og kjøp av eiendom, herunder opsjonsav taler, utbyggingsavtaler og andre type prosjektavtaler. Flere av firmaets klienter står bak store utbyggingsprosjekter i Bergen og omegn. Vi bistår flere meglerfirmaer i kontraktsutfor ming, forhandlinger og gjennom føring av økonomisk oppgjør ved salg av eiendomsselskaper. For øvrig har firmaet spisskompe tanse innenfor husleie, eien domsmegling, ekspropriasjon, eierseksjonslovgivning, boretts lag, naborett og tingsrett.

UTSATT BETALING GIR IKKE UTSATT SKATTEPLIKT

Eksempel Vederlag Opsjonspremien MNOK 5 Eiendomssalg MNOK 30

Gevinst Skatt MNOK 5 MNOK 1,1 MNOK 25* MNOK 5,5

Total skatteregning i år 1 *ved inngangsverdi på MNOK 5

MNOK 6,6

Ved at grunneier mottar opsjonspremien i år 1 på MNOK 5 vil han ha mulighet for å betale skatteregningen for opsjonspremien på MNOK 1,1 ved skatteoppgjøret på følgende år. Dersom avtalekomplekset derimot innebærer at også skatten for eiendomssalget skal betales dette året, mens vederlaget for selve eiendomssalget ikke skal erlegges av grunneier før senere, vil skatteregningen bli høyere enn opsjonspremien som grunneier har mottatt og som kanskje er hans eneste frie midler. Dette vil kunne innebære at grunneier ikke har midler til å kunne betale skatteregningen på dette tidspunktet. Et moment i denne vurderingen vil være hvorledes av talen er formulert. Hvis avtalen er utformet slik at det oppstår en bindende og endelig avtale om avståelse av eiendommen i samme år som opsjonsavtalen inngås, vil

Det hender at partene i en opsjons- eller salgsavtale avtaler at opsjonspremien eller kjøpesummen først skal betales på et senere tidspunkt, f. eks at kjøpesummen først skal betales to år etter at bindende avtale er inngått. Dette medfører ikke at skatteplikten utsettes til det senere avtalte betalings tidspunktet eller til betaling faktisk finner sted. I mellom tiden kommer skatteregningen. Verken kreditt eller forskuddsbetaling påvirker tidspunktet for når skatten skal erlegges. På det tidspunkt grunneier har oppfylt sine forpliktelser iht. avtalen og dermed får et endelig og ubetinget krav, f. eks ved å gi utbygger fullmakt til å starte reguleringsprosess for eiendommen, skal skatten erlegges. For grunneier er det viktig å være klar over at skatten skal betales på det tidspunkt det oppstår en ubetinget rett. Som regel vil dette være tidspunktet for avtaleinngåelsen.

www.kyrre-bergen.no

VIKTIG Å HUSKE PÅ

Når eiendomsmeglere bistår ved transaksjoner hvor opsjonsavtaler benyttes, er det viktig å informere om skatterisikoen. Hvorvidt det er skatteplikt for salgsavtalen alle rede i år 1, vil bero på en konkret vurdering av hele avtale forholdet. At du har opplyst om skatterisikoen bør også dokumenteres. Glemmer du dette kan du i verste fall komme i et ansvar og i alle fall få en misfornøyd kunde.

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

BOLIG OG FRITIDSHUS PÅ FESTET TOMT – HVOR LAV FESTEAVGIFT MÅ BORTFESTER TÅLE?

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

I en dom avsagt 24. juni i år kom Høyesterett til at en festeavgift som ga bortfester en årlig avkastning på tomten på 0,6 % av tomteverdien, ikke var et konvensjonsstridig brudd på grunneiers eiendomsvern. Det trekkes imidlertid ingen nedre grense for hvor lav festeavgift bortfester må tåle som følge av restriksjonene i tomtefestelovgivningen. Dette gir økt risiko for uenighet og søksmål mot fester om oppregulering av festeavgift. AV BASTIAN SUNDLING, ADVOKATFULLMEKTIG, ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM

I en bratt skråning ned mot Mærradalen på Øvre Ullern i Oslo ligger seks terrasseblokker med til sammen 54 leilig heter. Leilighetene varierer i størrelse fra 155 m² til 412 m², pluss terrasse og annet areal, og sto ferdige i 1964. Leilig hetene står på festet tomt, og de fleste har en markedsverdi på mellom 11 og 13 millioner kroner. Den årlige festeavgiften som festerne i dag betaler til grunneier, er 658.225 kroner. Dette tilsvarer ca. 0,6 % av tomtens verdi (110 millioner kroner) per år. Gjennom snittlig betales i dag ca. 12.200 kroner per leilighet. Grunneier har siden 2006 gått rettens vei for å få økt festeavgiften. Etter fem runder i ulike instanser, herunder to behandlinger i Høyesterett, kom det endelige svaret fra Høyesterett i juni i år: Grunneier får ikke øke festeavgiften. Festekontrakten og evigvarende forlengelsesadgang Ved kjøpet av leilighetene på Øvre Ullern terrasse ble det inngått likelydende festeavtaler med en varighet på 50 år regnet fra 1956. Festeavgiften skulle regulers hvert femte år etter endringer i engrosprisindeksen frem til utløpet av festetiden i 2006. Ved utløp hadde grunneier valget mellom å forlenge festeavtalen for 50 nye år eller å la fester innløse tomten til full verdi på innløsningstiden. I 2004 – to år før festeavtalen løp ut – ble imidlertid tomtefestelovgivningen endret. Festere av tomt til bolig og fritidshus kunne nå kreve en potensielt evigvarende forlengelse av festeavtalen på uendrede vilkår ved avtalens utløpstid. Loven endret dermed de økonomiske betingels ene for fortsatt leie når avtalt festetid er omme. Leilighetseierne i Øvre Ullern terrasse benyttet seg av denne forlengelsesmuligheten, og hver leilighetseier kunne dermed fortsette å betale kun ca. 9.000 kroner i årlig festeavgift når festeavtalen ble forlenget i 2006. Grunneier på Øvre Ullern terrasse var – som mange andre grunneiere – misfornøyd med ikke å få justere feste

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

avgiften i tråd med den sterke prisveksten på tomter i Osloområdet de siste 40-50 årene. Det ble derfor anlagt sak for domstolen. Resultatet ble en høyesterettsavgjørelse i 2007 , som fastslo at tomtefestelovgivningen verken var i strid med vernet mot tilbakevirkende lovgivning i Grunn loven eller eiendomsrettsvernet i Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). NORGE DØMT I LINDHEIM-SAKEN

Høyesterett behandlet samtidig med Øvre Ullern-dommen to andre tomtefestesaker der bortfester krevde oppregule ring av festeavgift. Heller ikke her vant bortfester frem. En av sakene var den såkalte Rollag-saken. Bortfester i dette sakskomplekset, Berit Mogan Lindheim, klaget av gjørelsen inn til Den europeiske menneskerettsdomstol (EMD) for brudd på EMK P1-1 om vern av eiendomsret ten. Fem andre bortfestere sluttet seg til klagen, men grunneier på Øvre Ullern terrasse var ikke blant disse. Resultatet i EMD gikk i grunneiernes favør. EMD kom ved dom av 12. juni 2012 (Lindheim-dommen) til at Norge hadde brutt sine folkerettslige forpliktelser etter EMK P1-1. Kort fortalt var begrunnelsen at festers evig varende forlengelsesrett på samme vilkår, som medførte at alle bortfesterne som deltok i klagen mottok festeavgift på under 0,25 % av tomteverdi per år, representerte et ufor holdsmessig inngrep i grunneiernes eiendomsrett. DAGENS TOMTEFESTELOVGIVNING

Lovgiver ble etter Lindheim-dommen sendt tilbake til tegnebrettet med et mål om å vedta lovgivning som stiller grunneier som bortfester tomt til bolig- og fritidshus i en mer gunstig posisjon. Ved lov av 19. juni 2015 nr. 63 ble tomtefesteloven § 15 og § 33 endret for avtaler som for lenges etter tomtefesteloven § 33. Festeforholdet fortsetter

BASTIAN SUNDLING

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

i utgangspunktet på samme vilkår, men bortfester får etter lovendringen som hovedregel oppregulere festeavgiften til 2 % av råtomtverdi ved forlengelsen. Oppreguleringsad gangen er imidlertid begrenset til et høyestebeløp på 9.000 kroner per mål tomt. Høyestebeløpet gjelder også der tomten er mindre enn ett mål og beløpet er indeksjustert VERDT Å VITE hvert år fra 1. januar LEDELSEN 2002. I 2019 innebærer dette et tak for oppregulering av festeavgift på 12.669 kroner per mål. For alle tomter med råtomtverdi på over 633.450 kroner per mål vil høyestebeløpet stenge for oppregulering til 2 % av tomteverdien. Slike tomtepriser er svært vanlig i pressområdene, og det må antas at oppregulering til høyestebeløpet her vil bli den praktiske hovedregelen. For å hindre mulige fremtidige krenkelser av bortfesters eiendomsrettsvern vedtok lovgiver i tillegg en sikkerhets ventil i tomtefesteloven § 15 niende ledd. Bestemmelsen gir en begrenset adgang til å oppregulere festeavgiften ut over lovens maksimalbeløp, men bare i tilfeller der det er «naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen [EMK] fyrste til leggsprotokoll artikkel 1». Spørsmålet blir dermed hva som skal til etter EMK for at bortfester kan kreve oppregulering av festeavgiften ut over høyestebeløpet på 12.669 kroner per mål. Sagt med andre ord: Hvor lav festeavgift må bortfester tåle? HØYESTERETT ANGIR INGEN NEDRE GRENSE

For grunneier på Øvre Ullern terrasse ville lovens nye hovedregel om oppregulering til 2 % utgjort en økning i festeavgift fra 658.225 kroner til 2,2 millioner kroner. Dette ble imidlertid ikke aktuelt ettersom festeavgiften allerede var 2,7 ganger høyere enn lovens høyestebeløp (31.817 kroner per mål). Grunneier anla derfor på nytt sak for domstolen med krav om oppregulering i kraft av ovennevnte sikkerhetsventil i tomtefesteloven § 15 niende ledd. Både tingretten og lagmannsretten konkluderte med at festeavgiften ikke var så lav at EMK var krenket. Saken ble deretter anket inn til Høyesterett, som igjen ga festerne medhold. Høyesterett anerkjente at de økonomiske konsekvensene for bortfester på Øvre Ullern terrasse var store, men vektla tungt at reglene var et utslag av en grundig avveining fra lovgiver og et bevisst valg om å tilgodese sosiale hensyn på festersiden. Dette saksforholdet, der festeavgiften utgjorde 0,6 % av råtomtverdien, ble dermed ikke ansett å være tilstrekkelig inngripende overfor bort fester til at høyestebeløpet måtte overstiges. Sikkerhetsven tilen i tomtefesteloven § 15 kom derfor ikke bortfester til unnsetning. At det går en nedre grense for hvor lav festeavgift bort fester må tåle, er likevel åpenbart. Høyesterett gir imidler tid få indikasjoner på akkurat hvor grensen går, utover at 0,6 % av råtomtverdi var tilstrekkelig (i alle fall i denne saken). Det kan nevnes i denne forbindelse at det i to

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

andre dommer fra Oslo tingrett fra juni 2018 og februar 2019 er konstatert at festeavgifter på mellom 0,13 og 0,24 % var for lavt i disse sakene. Festeavgiften ble oppjustert til henholdsvis 0,4 % og 0,44 % av råtomtverdi. Domme ne er egnet til å illustrere et avkastningsintervall der grunn eier muligens begynner å få en god sak, men dommer fra FRITID FAGSTOFF tingretten har begrenset rettskildevekt og overføringsverdi til andre saker. Spørsmålet om den nedre grense for festeavgift kompli seres ytterligere av at de konkrete saksforholdene og den aktuelle festeavtalen vil ha betydning i helhetsvurderingen av om høyestebeløpet skal overstiges. For eksempel kan det tenkes at bortfestere med festetomt til bolig må tåle større inngrep en der tomten bortfestes til hytte. Dette fordi man kan hevde at festere har sterkere behov for vern av sin bolig enn sitt fritidshus.

Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. STUDENTER Wiersholm dekker hele nærings livets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverr faglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.

EKSEMPEL MED ATTRAKTIV BORETTSLAGSTOMT

www.wiersholm.no

WIERSHOLM

I et annet eksempel kan vi se for oss en bortfester av en attraktiv borettslagstomt på fire dekar med råtomtverdi på 20 millioner kroner. Festeavtalen hjemler regulering til 4 % av tomteverdien ved forlengelse, og bortfester ville etter avtalen fått 800.000 kroner i årlig festeavgift. I 2019, da festeavtalen skal forlenges, vil imidlertid høyestebeløpet i § 15 fjerde ledd komme til anvendelse. Festeavgiften blir da begrenset til fire ganger høyestebeløpet, altså 50.676 kroner. Avviket fra avtalebasert festeavgift er her om lag 750.000 kroner (femten ganger lavere). Fortjenesten er videre begrenset til 0,24 % av tomteverdien. I lys av Lindheim-saken og uttalelser fra lovgiver kan det tenkes at domstolen ville konkludert med at dette utgjør et brudd på grunneiers eiendomsrettsvern, men dette er langt fra sikkert. VERDSETTELSESPRINSIPPER FOR TOMTEN KAN BLI AVGJØRENDE

Hovedregelen i tomtefesteloven er som nevnt oppregulering til 2 % av tomteverdien. For å avgjøre hva prosentsatsen utgjør i årlig festeavgift, må tomten verdsettes. Verdsettelsen blir også viktig som et mål på hvor lav årlig avkastning grunneier mottar, målt i prosent. Tomtefesteloven § 15 fjerde ledd angir her tvingende prinsipper som skal brukes i verdsettelsen. For det første skal tomten verdsettes med «frådrag for verdauke» som festerne selv har tilført tomten med egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Begrun nelsen er at bortfester ikke skal tjene på festers investeringer ved beregning av festeavgiften. Eksempelvis kan fester ha bidratt til opparbeidelse av vei eller tomt (utfylling, sikrings- og grunnarbeider) eller anleggelse av kloakk, vann og elektrisitet. Høyesterett fastslo i dommen fra juni i år at slike kostnader skal trekkes fra i verdivurdering også der grunneier har forestått investeringene og skjøvet kostnaden over på fester. I Øvre Ullern-saken hadde grunneier dekket

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

inn investeringer til blant annet opparbeidelse av vei og tomt gjennom salgsprisen på leilighetene. For det andre skal verdivurderingen av tomten ta ut gangspunkt i at det bare er tillatt å oppføre «det huset eller dei husa som er på tomta». Dette betyr at tomten skal vurderes under forutsetning av at påregnelig utnyttelse LEDELSEN Er det oppført VERDT tilsvarer den faktisk oppførte. treÅ VITE hus på tomten, skal det ses bort fra om oppføring av seks hus er mulig, og at dette ville økt omsetningsverdien. I Øvre Ullern-saken var det uenighet mellom partene om verd settelsen kunne benytte en mer «tidsriktig» utnyttelse av bygningsmassen enn den faktiske. Mer konkret la bort festers takster til grunn at det kunne oppføres 132 mindre leiligheter innenfor dagens bygningsmasse, istedenfor de 54 relativt store enhetene som faktisk er der. Dette med førte en langt høyere tomteverdi. Høyesterett kom imid lertid til at det var riktig å se bort fra bortfesters takster fordi de ikke var forenelige med lovens verdsettelses prinsipp. HVA SKJER VIDERE?

I Norge finnes det om lag 170.000 festeforhold der det festes tomt til bolig- og fritidshusformål. En del av disse festekontraktene vil løpe ut i årene som kommer og auto matisk fornyes i kraft av tomtefesteloven § 33. Der råtomtverdien er tilstrekkelig høy, vil det være risiko for tvist om festeavgiften skal oppreguleres utover lovens høy estebeløp. Frem til en endelig avklaring fra Høyesterett foreligger, er det grunn til å tro at usikkerheten vil påvirke omsetningen av eiendommer som prismessig befinner seg i risikosonen. Turbulens og medieomtale kan imidlertid også få betyd ning for salg av hus på festet grunn som ikke omfattes av reglene omtalt i denne artikkelen. Årsaken er at reglene er

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

FAGSTOFF

FRITID

kompliserte og vanskelig tilgjengelig for folk flest, og det kan tenkes at en del skyr unna festetomter fullstendig av denne grunn. Eksempler på tilfeller som faller utenfor de nye reglene, er evigvarende festeavtaler der regulerings mekanismen for festeavgiften er knyttet til pengeverdien (konsumprisindeksen). Det samme gjelder evigvarende FRITID festeavtalerFAGSTOFF inngått før 26. mai 1983 som inneholder be stemmelser om regulering etter markedspris, og der bort fester allerede (etter 2001) har foretatt et såkalt «engangs løft». Siste ord er muligens heller ikke sagt i forbindelse med saken på Øvre Ullern terasse. I et intervju i Finansavisen 27. juni uttalte grunneiers advokat at det ikke er usann synlig at bortfester vil klage Norge inn til EMD for brudd på eiendomsrettsvernet. Dette blir i så fall en sak mellom bortfester og den norske stat. TRE SPØRSMÅL EIENDOMSMEGLERE BØR VURDERE

For eiendomsmeglere med oppdrag knyttet til festetomter er det flere viktig forhold å vurdere. Basert på redegjørelsen ovenfor kan det nevnes noen eksempler: Er festekontrakten tidsbegrenset? I så fall vil festeavtalen løpe videre på samme vilkår som før ved utløp, men likevel slik at bortfester kan kreve oppregulering til 2 % av råtomtverdi. Betaler fester allerede over 12.669 kroner per mål i feste avgift? Høyestebeløpet vil i slike tilfeller stenge for opp regulering ved forlengelse av festeavtalen. Er det sannsynlig at festetomten har en råtomtverdi på godt over 3 millioner kroner per mål? I så fall vil høyeste beløpet begrense bortfesters årlige avkastning såpass mye at eiendomsrettsvernet kan trues, og oppregulering utover lovens høyestebeløp vil kunne være aktuelt.

STUDENTER

MEDLEMMER

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF-KURS LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

STUDENTER

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT STUDENTER OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

NEF FROKOSTSEMINAR FOR UTLEIEMEGLERE

17. SEPTEMBER, OSLO

NEF 4-TIMER, ENDRINGER I AVHENDINGSLOVEN OG EIERSEKSJONSLOVEN, OVERTAKELSE OG TILBAKEHOLD

19. SEPTEMBER, TRONDHEIM

OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

14. -25. OKTOBER, OSLO

NEF 6-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

17. OKTOBER, MOSS

BOLIGMARKEDET 2019

17. OKTOBER, OSLO

NEF 6-TIMER NÆRINGSMEGLING

14. NOVEMBER, OSLO

NEFS HØSTKONFERANSE

21.-22. NOVEMBER, OSLO

NEF 6 TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

25. NOVEMBER, TRONDHEIM

NEF 2 TIMER - AKTUELLE ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN OG AVHENDINGSLOVEN

28. NOVEMBER, DRAMMEN

OPPGJØRSPRAKSISKURS FOR EIENDOMSMEGLERFULLMEKTIGER

2. – 13. DESEMBER, OSLO

NEF 3-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER

4. DESEMBER, STAVANGER

NEF 6-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

5. DESEMBER, HAMAR

NEF 6-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

12. DESEMBER, KRISTIANSAND

NEF 6-TIMER, LOVLIGHETSMANGLER OG EIENDOMSMEGLING RETT OG SLETT

13. DESEMBER, OSLO

SE OGSÅ E-KURS PÅ NEF.NO NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

MEDLEMMER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VELKOMMEN TIL STUDIESTART! Late dager, sene kvelder og sommerferien er over. Nå er tiden inne for å ta fatt på et nytt skoleår og ikke minst et nytt inntak til Handelshøyskolen BI, Oslo. Dette året var det rett under 600 søkere til Eiendomsmeglerstudiet og dørene ble åpnet for 160 heldige og fremoverlente studenter. Vi gleder oss ekstremt mye til å følge dere i en dynamisk og spennende tid fremover i studiet. AV BETTINA K. ENEBAKK, LEDER EMS, BI NYDALEN

«Studiestart kan oppleves skummelt, krevende og nytt- men vi i Eiendomsmeglerstyret vil gjøre det vi kan for å bistå dere i å knytte kontakt med bransjen»

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Tirsdag 13. august møtte studentene spente og noe sjenerte opp i klasse rommet for første gang. Stillheten forsvant dog fort etter at diverse aktiviteter ble satt i gang av Eien domsmeglerstyret for å bryte isen VERDT Å VITE mellom de nye klassekameratene. FAGSTOFF Det ble gjennomført leker som opp fordret studentene til å prate med hverandre og løse diverse problem stillinger. Eiendomsmeglerstyret ønsker å bidra til at de nye studentene skal få best mulig nytte av studiestarten og studietiden i løpet av den tiden de er studenter ved Handelshøyskolen BI, Oslo. I den forbindelse ønsker vi å være ganske klare på hvor stor fordel man kan ha ved å søke på relevante medhjelperstillinger. Når det kommer til relevante medhjelperstillinger er dette natur ligvis noe Eiendomsmeglerstyret ønsker å legge ekstra vekt på. En trainee er en medhjelper i et meglerforetak hvor vedkommende blant annet forventes å tilegne seg kunnskap om; markedet, kunne orientere seg innen foretakets systemer, innhente opplysninger om eiendommen, forberede til kontraktsmøte og sende inn dokumentasjon til oppgjørsavdelingen. Studenten skal også vite hvordan foretakets system fungerer, hva kontorkultur innebærer, generell menneskekunn

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

skap, avholde visninger og være Det å gi studentene større kunn med på befaringer- for nettopp å skap og bredde har over flere år vært sikre at studenten får den kunn viktig for BI og for oss som studenter. skapen og erfaringen som kreves for Vi ønsker å støtte opp under flere å kunne møte arbeidshverdagen tidligere uttalelser og arbeid for å etter fullført bachelorgrad. fremme studentenes muligheter med FRITID MEDLEMMER og STUDENTER På denne måten føler vi som styre en Bachelor i Eiendomsmegling oss sikre på at man finner ut av om i den forbindelse får bransjen hver dette yrket er noe for en eller ikke. sin dag under ett og samme konsept. Dette vil også kunne bidra til at man Etter studiet kan studenten jobbe lettere kan sette seg inn i studiet, med alt fra eiendomsmegling til kursenes innhold og kunnskapsmål eiendomsutvikling til saksbehandler fordi man kan relatere seg til det i plan- og bygning innen kommunen. foreleserne snakker om. Dette er Formålet med «Eiendomsdagene» noe vi ønsker å legge press på hos har for oss vært å gi studentene et meglerforetakene – nemlig at stud større innblikk i eiendomsbransjen enten faktisk gjør relevant arbeid. og mulighetene som finnes her. Dette fører oss til «Eiendoms I år vil 3. års studentene være det meglerdagen» som i år arrangeres første kullet som har eiendoms 24. og 25. oktober. Her får eien utvikling som et eget fag under studiet. domsmeglerforetakene den 24. okt Kurset vil belyse temaer som sam ober mulighet til å fortelle om seg funnsutvikling, miljøhensyn i hen selv og hva de står for. På denne hold til utvikling av byer og så klart måten vil studentene få et inntrykk de finansielle sidene ved utvikling. av hvor de eventuelt ønsker å Vi i dette årets Eiendomsmegler dedikere sin fremtid og karriere hos. styre har besluttet at vi vil være med Dog er det en liten forandring i år. på endringene som skjer og intro Tidligere har «Eiendomsmegler dusere praktiske eksempler på de dagen» vært arrangert over én dag ulike aspektene som eiendoms og bare inkluderende eiendoms bransjen har å tilby. I tillegg til meglerforetak. Dette arrangementet eiendomsutvikling vil Eiendoms døper vi om til «Eiendomsdagene». dagene også inkludere besøk av I år ønsker vi å ikke bare få inn næringsmeglere. eiendomsmeglerforetak, men også Vi ser at studiemodellen åpner eiendomsutviklere og nærings dører for masterstudie innen eien meglere som får innpass 25. oktober. domsutvikling. Samtidig er det ikke

MENINGER

noe ukjent fenomen at gjennom et individs karriere kan endringer fore komme, både ved valg av arbeids sted, og type jobb. Det er en haug av muligheter der ute, endringer skjer konstant og vi vil derfor gjøre MENINGER det vi kan for å ivareta våre studen ters interesse på best mulig måte. Relevante medhjelperstillinger og nettverksbygging fortsetter den 7. november på «Meglerbar». Dette er et arrangement i regi av Eien domsmeglerstyret og er en gylden mulighet for alle studenter til å komme i kontakt med bransjen ansikt til ansikt i en profesjonell men likevel avslappende atmosfære. Arrangementet avholdes i år på Sesto Steen og Strøm. Under arrangementet vil studentene få mulighet til å bli bedre kjent med de ulike aktør ene i eiendomsmeglerbransjen, hvor de står fritt til å blant annet stille spørsmål. Arrangementet har vist seg å være suksessfullt for både eien domsmeglerforetakene og studentene år etter år og derfor ønsker både vi og foretakene å gjenta dette også i år. Studiestart kan oppleves skummelt, krevende og nytt- men vi i Eien domsmeglerstyret vil gjøre det vi kan for å bistå dere i å knytte kontakt med bransjen. Lykke til med studiet og vi sees!

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

«HØYT ENGASJEMENT BLANT NYE STUDENTER»

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Onsdag 14. august deltok NEF på Academic day på BI Oslo. Her møtte vi nye studenter på eiendomsmeglerstudiet, hvor NEF, OAEF og NEF Ung var representert. Nærmere 150 personer har startet på studiet i Oslo. En økning på 40% fra i fjor. AV KINE MORUD AARUM

Gøy å se at engasjementet rundt NEF var stort og at nesten samtlige studenter meldte seg inn i for bundet. Det har også vært en økning av studenter på de andre skolene. I Stavanger er det en økning på 50% fra i fjor. Vi ønsker alle nye eiendoms meglerstudenter velkommen i bransjen og ser frem til videre sam arbeid!

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

Skaff deg et forsprang - bli med på Aktiv Meglerskole Noen ting læres best ved å erfare selv. Derfor har vi laget Aktiv Meglerskole. Her får du som er eiendomsmeglerstudent komme tett på og prøve deg på meglerlivet i løpet av 4 dager sammen med erfarne meglere. Kanskje får du også nettverket som hjelper deg til drømmejobben senere. «En morsom uke fylt av praktiske øvelser i befaring, visning, budrunde og utarbeidelse av prospekt. Dette lærer du rett og slett ikke på skolebenken. Under meglerskolen blir man aktivt veiledet av dyktig fagpersonell som virkelig brenner for det de gjør. Dette er noe man absolutt ikke burde gå glipp av.» - Aslak Gundersen Holth, Aktiv Meglerskole 2018 «Jeg anbefaler alle å søke Aktiv Meglerskole! Det har vært en helt fantastisk uke. Man får virkelig et innblikk i en meglers hverdag.» - Ida Emilie Tollefsen Sande, Aktiv Meglerskole 2017 Vi gjentar suksessen og gjennomfører høstens mest inspirerende uke også i 2019. Søk nå eller innen 28. september 2019 for Aktiv Meglerskole i Oslo eller Trondheim. Søk her: aktiv.no/aktiv-meglerskole Vi gleder oss til å ha deg på laget vårt i høst!

aktiv.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

Forleng sommeren med

SPENNENDE STORBYFERIER Vi spurte kommunikasjonssjef i TUI, Nora Aspengren, om hun kunne foreslå noen destinasjoner hvor man kombinere storbyfølelse og behagelige temperaturer. - Høsten er jo en perfekt tid å reise på og vi har mange spennende storbydestinasjoner å tilby. Her er noen av mine høstfavoritter som er populære, de tilbyr noe litt utenom det vanlige og de har fin temperatur så du kan forlenge sommerfølelsen litt, sier Nora Aspengren.

Se mer om de spennende storbyferiene til TUI på tui.no/feriereiser

MARRAKECH Gå inn i en verden som vibrerer av folkeliv, dufter og farger. I Marrakech kan du drikke myntete og handle keramikkfat, spise godt og se utover Djemaa el Fnaa-toget fra en takterrasse i solnedgangen. Kombiner shopping og opp levelser med avkobling på hotell med fine bassengområder. Du kan fly direk te med TUI til eventyrbyen. Marrakech kalles «den rosa eventyrbyen» takket være de pudderrosa murene av sandstein som innrammer den. Byen ble grunnlagt allerede på 1000-tallet av ørkenfolket berberne og ligger et stykke inn i ørkene, ved foten av den mektige fjellkjeden Atlas. DET BESTE MED MARRAKECH:

• • • •

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

Her går det direktefly i hele høst Best temperatur i oktober, november, desember Veldig instagramvennlig destinasjon Her får du både bassengliv og storbyopplevelser

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

PALMA I Palma de Mallorca finner du alt fra middelaldergater og adelspalasser til det absolutt siste innen mote og design. Her kan du velge og vrake blant trendy restauranter, tapasbarer og nattklubber. Palma passer like bra for en LEDELSEN VERDT weekendreise som for ÅenVITE lengre reise. Du kanFAGSTOFF bo enkelt eller luksuriøst. FRITID Sammen med byens rundt 400 000 innbyggere skaper de utallige turist ene et fargerikt gatebilde. Her opplever du det mallorcanske hverdagslivet side om side med handel, kafékultur, gateartister og turistenes vandring mellom severdigheter og tapasbarer. SHOPPING OG MUSEER

Du kan vandre langs strandpromenaden og inn i shoppingkvartalene rundt Via Sindicato, Borne og Plaza Mayor. Den kunstinteresserte kan ta en gallerirunde og besøke interessante museer som Es Baluard vid Paseo Mallorca eller Museu d’Art Espanyol Contemporani med verk av Picasso, Dali og Miró. DET BESTE MED PALMA:

• Undervurdert storbydestinasjon som flere og flere har fått øynene opp for • Her får du alt det en storby har å tilby + palmer og strandliv • Best temperatur i september, oktober, november • Perfekt til venninneturen

ISTANBUL Istanbuls 8500 år gamle historie har gjort at byen er formet av tidens tann, fylt med oppturer og nedturer. Den fantastiske Blå moskéen og Topkapi- palasset, glødende solnedganger ved Bosporos, kule barer og utsøkte baklavas er bare noen av grunnene til dens popularitet. Med sin unike beliggenhet mellom to kontinenter, Europa og Asia, vest og øst, har den i årtusener vært både et skille og en smeltedigel for utallige mennesker, religioner, kulturer og hendelser. «Hvis jorden var én nasjon, ville Konstantinopel være hovedstaden». Det sa en gang den franske keiseren Napoleon Bonaparte om det som i dag kalles Istanbul. Det sier mye om byens rike historie, kultur og mangfold. Selv om han ikke var hverken reiseleder eller historiker, hadde han mange sjømil bak seg og en del byer å sammen ligne med. DET BESTE MED ISTANBUL:

• En «ny» stjerne på storbyhimmelen • Nyhet hos oss og en destinasjon som vokser i popularitet, rik på kultur og historie • Best temperatur i august, september, oktober • Passer for alle vil jeg si

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

ATHEN LEDELSEN

VERDT Å VITE

I Athen kombineres antikk og moderne historie med et variert kulturliv, museer i verdensklasse, trendy shopping, et stort utvalg av spisesteder og utendørskonserter om sommeren. Athen passer like bra for en weekendreise når du vil kombinere storbypuls med strand liv, som utgangspunkt når du vil begi deg ut i den greske øyverdenen. DET BESTE MED ATHEN:

• Best temperatur i september, oktober, november • Blir stadig mer populært

Se mer om de spennende storbyferiene til TUI på tui.no/feriereiser

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

proaktiv.no

FRA ANSATT TIL Å EIE EGEN SUKSESS! Denne trioen har realisert drømmen: De har startet sin egen meglervirksomhet under vingene til Proaktiv. Det betyr full frihet til å skape egen suksess med et trygt fundament og all den støtte du trenger. Allerede etter kort tid var det hyggelige tall i regnskapet!

Torbjørn, Bjarne og Øyvind jobbet alle tre i en banktilknyttet meglerkjede i Sandnes. «Vi følte at jobben dreide seg mer om å skape volum enn å gjøre det vi kunne aller best – selve den spennende meglerfunksjonen med god planlegging, rådgivning og nær kontakt både med kjøper og selger.» De hadde et felles ønske om å kunne forme en meglervirksomhet i forhold til de kravene de selv ville satt som kunder. Sammen fant de fort ut at det kunne være praktisk og trygt å ha en meglerkjede i ryggen. De gjorde undersøkelser og var i dialog med flere aktører. Valget falt på Proaktiv. «Proaktiv har ganske så sammenfallende tanker om hvilke kvaliteter og arbeidsmetoder som kjennetegner en god meglerjobb. De er også fremoverlente når det gjelder teknologiske løsninger og nyskapning som preger bransjen i stadig større grad.» «I en oppstartsfase føler man seg

selvsagt litt sårbar, men vi stolte på vår egen erfaring, kompetanse og nettverk. Selve driftsbiten var vi nysgjerrig på hvordan vi skulle gripe an, men det var jo nettopp her fordelene med å ha Proaktiv i ryggen kom til sin rett. Vi fikk hjelp til alt fra å finne kontorer og lage fasadeskilt til markedsføring. Allerede etter 4–5 måneder begynte vi å levere sterke tall resultatmessig. Vi har nå ansatt en ny medarbeider og planlegger å få inn ytterligere en så fort som mulig!» Kjenner du deg igjen – kunne du tenke deg en ny, lønnsom fremtid med frihet til å skape din egen suksess? Hva venter du på?

Proaktiv er en av Norges ledende meglerkjeder som har 20 kontorer i og omkring de største byene i landet. Som franchisetaker i kjeden har vi lagt alt til rette for at du raskt skal kunne ta del i vår suksess. Nå søker vi dyktige eiendomsmeglere som ønsker å eie og drive eget.

Skap din egen suksess hos Proaktiv. Kontakt daglig leder Vibeke Stavenes på e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil: 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles konfidensielt.

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MED MER JAN ERIK LARSEN Eiendomsmegler Krogsveen Christian Michelsensgate 6B 5012 Bergen 98 22 06 01 jel@krogsveen.no

RAGNHILD LARSEN-NYHUS HAANING Haaning Styre- og Lederkompetanse AS Bergstien 47 3016 Drammen 91 33 92 23 ragnhild@haaning.no

DANIEL BJØRN Skanska Eiendomsutvikling AS Postboks 1175 Sentrum 0107 Oslo 40 00 64 00 92 69 50 90 daniel.bjorn@skanska.no

BARBARA MITREVSKA Megleroppgjør AS Postboks 6666 St. Olavs Plass 0129 Oslo barbara.mitrevska@megleroppgjor.no

HENRIK A. BERG Sem & Johnsen Eiendomsmegling Vika Postboks 1613 Vika 0119 Oslo 48 13 06 15 henrik.berg@sem-johnsen.no JENS LEXERØD Söderberg & Partners Postboks 324 1326 Lysaker 47 81 54 39 jens.lexerød@soderbergpartners.no

PEDER CHRISTIAN SELMER DNB Eiendom Nybygg Dronning Eufemiasgate 30 0021 Oslo peder.christian.selmer@dnbeiendom.no KARL NGUYEN PrivatMegleren Lillestrøm Jernbanegata 8 2004 Lillestrøm 41 21 67 03 karl.nguyen@privatmegleren.no

VI GRATULERER 50 ÅR Karsten A. Anfinsen med dagen 12. september Magnar Steen med dagen 13. september Fredrik Berner Tøsdal med dagen 19. september Siw Bleikvassli med dagen 23. september Anne-Lill Larsen med dagen 27. september Tom Roger Blåsberg med dagen 28. september Øivind Hansen med dagen 29. september Børge Finneid med dagen 8. oktober Sigurd Eivind Wilhelmsen med dagen 8. oktober Morten Harborg Thorn med dagen 12. oktober Ruth Elise Eskeland med dagen 14. oktober Raymond Abrahamsen med dagen 15. oktober Tonje Adolphson med dagen 16. oktober

EIENDOMSMEGLEREN NR 04-2019

60 ÅR Heidi Spildrejordet med dagen 16. september Torleiv Lægreid med dagen 30. oktober 70 ÅR Berthe Efraimsen med dagen 22. september Hans Richard Huse med dagen 27. oktober

CATHRINE EINHAUG EiendomsMegler 1 Oslo AS, avd Sandvika Claude Monets Allé 14 1338 Sandvika cei@eiendomsmegler1.no NORUNN AARNES Eie Eiendomsmegling Sandnes Eidsvollgata 47 4307 Sandnes norunn.aarnes@gmail.com ØYSTEIN VESTRE EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS Haugesund Sørhauggata 150 5527 Haugesund 90 68 36 33 oystein.vestre@em1sr.no LISE KJELLE Block Watne Agder Sagvannsveien 54 Stoa Vest 4848 Arendal 91 15 53 44 lise.kjelle@blockwatne.no

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 600,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.800,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 17.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 27.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 37.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 47.000,- + mva • Årsavtale for 2019 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Ta kontakt med Salgs- og markedssjef Kine Morud Aarum kine@nef.no | 90 04 55 57 Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2019

RGES

JURIDISK BISTAND

‘

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo Lampe montert av autorisert elektriker i 2017 Hilsen Boligmappa Lampe montert av autorisert elektriker i 2017 Hilsen Boligmappa

Sentralfyr inkludert i fellesutgifter Hilsen forretningsfører Sentralfyr inkludert i fellesutgifter Hilsen forretningsfører ‘

‘

Sov godt! Brannvarslingsanlegg installert i fjor. Protokoll generalforsamling Sov godt! Brannvarslingsanlegg installert i fjor. Protokoll generalforsamling

Ekteparet under har bodd her i 25 år #godenaboer Hentet fra grunnboken Ekteparet under har bodd her i 25 år #godenaboer Hentet fra grunnboken

Infoland har det du trenger til boligsalget Infoland samler alt om boligen på ett sted

Infoland er Norges største handelsportal for eiendomsinformasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill Infoland er Norges største handelsportal for eiendomsdirekte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt fagsystem. informasjon. Her finner du alltid oppdatert informasjon fra kommuner, offentlige etater, borettslag og sameier. Bestill direkte på infoland.ambita.com eller gjennom ditt fagsystem.

Ambita AS, Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo I E-mail info@ambita.com I Telefon 24 13 35 50