Eiendomsmegleren nr. 1 2017 by Norges Eiendomsmeglerforbund

MSM EI

ENDOM

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ER L G E

NR 01-2017 / ÅRGANG 79

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Pimp opp hytta for salg SIDE 22 Tinglysing – billig forsikring SIDE 44 Alt eller ingenting om pris SIDE 46 Saker fra RfE 2016 SIDE 50

SEE YOU IN COURT

THE SECRET TO BEAUTIFUL SKIN? NEVER TOUCH ORDINARY PEOPLE! Advokathjelp for folk flest

help.no

M S M E GL

INNHOLD LEDELSEN 5 6 8

Eiendomsmeglere i media Boligpolitikk inn i stortingsvalgkampen Årsmøter i NEFs lokalforeninger 2017

VERDT Å VITE 10 12 14 16 18 20 22 26 30 32 34

Droner i eiendomsbransjen NEF-æresmedlem Øivind A. Tandberg 50 år Blues fra en boligjakt TEK17 på høring Månedens meglerprofil: Line Pettersen Ti tips til gode salgstekster Pimp opp hytta for salg Nå kan boligselgere få hjelp til å energimerke sin bolig! Gjennomfører oppgjørspraksis på 14 dager Teknologi for radonovervåking er i rask utvikling Slik pusser dere opp uten å krangle

FAGSTOFF 37 38 40 42 Utgiver: Norges Eiendomsmeglerforbund Ansvarlig redaktør: Carl O. Geving Redaktør: Svein Strømnes Parkveien 55, 0256 Oslo Telefon: 22 54 20 80 Telefaks: 22 55 31 06 Web: www.nef.no E-post: firmapost@nef.no 6 utgaver pr. år Opplag: 3500 ISSN 0803-7345 Forsidefoto: Shutterstock Abonnement: Medlemmer i NEF får bladet gratis. Abonnement kr. 900,-

Grafisk produksjon: Merkur Grafisk AS Stanseveien 9, Postboks 25 Kalbakken, 0901 Oslo Tlf: 23 33 92 00 Fax: 23 33 92 16 www.merkurgrafisk.no Annonsekontakt: Norges Eiendomsmeglerforbund v/markedssjef Peter Rånås, Parkveien 55, 0256 Oslo Tlf: 22 54 20 80 Mob: 907 68 100 Faks: 22 55 31 06 E-post: peter@nef.no Priser 2017: Helside (240x297 mm) Halvside (205x120 mm) 1/3 side (205x75 mm) Baksiden (240x242 mm) 2. og 3. omslag (240x297 mm) Midtsidene (480x297 mm)

44 46

NEF-kurs 2017 Er det krav til kundekontroll etter hvitvaskingsregelverket Eiendomsmeglers rolle ved formidling av kontraktsposisjoner Forkjøpsrett til bolig- eller fritidseiendom og andel til bolig- eller fritidseiendom Tinglysing – billig forsikring Alt eller ingenting om pris

STUDENTER 48

Et innblikk i studentlivet på Høyskolen i Innlandet

FRA RFE 50 11.500 ,8.700 ,6.800,16.600,13.500 ,24.500 ,-

Saker fra RFE 2016

MEDLEMMER 52 53

Vellykket julelunsj og juletrefest! Nytt om navn

EFFEKTIVT OG ENKELT Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag

EFFEKTIVT OG ENKELT Vi sørger for flyt og forutsigbarhet i meglerens hektiske hverdag

REGI

FOTO

DRONE

VIDEO

VISO

MEDIA

lagerREGI historien

forteller historien FOTO

løfter historien DRONE

skaper interesse VIDEO

viser boligen VISOpå mobil

finner kjøperen MEDIA

lager historien

forteller historien

løfter historien

skaper interesse

viser boligen på mobil

finner kjøperen

REGI

FOTO

DRONE

VIDEO

VISO

MEDIA

lager historien

forteller historien

løfter historien

skaper interesse

viser boligen på mobil

DET DIGITALE INNHOLDSBYRÅET FOR EIENDOMSMEGLERE

02223 02223

finner kjøperen Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no www.inviso.no Kongensgate 11, 0153 Oslo kundeservice@inviso.no

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STYRELEDEREN HAR ORDET

EIENDOMSMEGLERE I MEDIA

KURT F. BUCK

På godt og vondt er meglere til stadighet i media. Mye av dette er fagsaker, men vi ser også i stadig større utstrekning eiendomsmeglere i underholdningsprogram. I tillegg har man alt som skjer på nett. Facebook, Linkedin, Tweeter, Snap og Instagram for å nevne noe. Veldig mye av det vi ser i media er med på å bygge opp vår seriøse profil og styrke vårt positive omdømme. Flere av programmene på TV er informative og gir meglerne mulighet til å vise sin fagkunnskap. Men.....Det er en utfordring for bransjen at svært mange synes å gjøre hva som helst for litt gratis profilering. Noen strekker seg lengre og lengre for å få oppmerksomhet. Det grenser til tider over i det absurde. Noen vil hevde at all reklame er god reklame, men da tar man ikke hensyn til bransjens omdømme. Det er helt klart skadelig når man opptrer på en måte som undergraver eiendomsmeglernes troverdighet og er med på å bygge opp under fordommer mot bransjen. Spesielt ille er det når eiendomsmeglerne fremstår spekulative og faglig uvitende. Vår henstilling til medlemmer og foretak er at man tenker grundig over sin deltakelse i TV program. Det er ikke sikkert du vil kjenne igjen deg selv etter at programmet er ferdig klippet. Produsentene skal ha flest mulig seere, de bryr seg ikke om hva du egentlig mente. De klipper sammen alle spissformuleringene dine og setter

Du er alltid en representant for bransjen så lenge du titulerer deg som eiendomsmegler. Man representerer i folks øyne ikke bare seg selv, men en hel bransje. Useriøs opptreden treffer oss alle. KURT F. BUCK

dem sammen slik at det gjør mest mulig inntrykk. Ikke vær naiv! Du er alltid en representant for bransjen så lenge du titulerer deg som eiendomsmegler. Man representerer i folks øyne ikke bare seg selv, men en hel bransje. Useriøs opptreden treffer oss alle.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

CARL O. GEVING ADMINISTRERENDE DIREKTØR I NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

BOLIGPOLITIKK INN I STORTINGS VALGKAMPEN Den 11. september 2017 skal folket velge nytt Storting. Makten i norsk poltikk skal refordeles. Mye tyder på at boligpolitikk kommer høyt på dagsorden i valgkampen. Debatten om markedet har lenge vært het, og blir ikke svakere av en rekordsterk årsvekst på 23,3 prosent i Oslo. Venstresiden har allerede kommet med bolig politiske utspill, høyresiden har svart. Den lange valgkampen er i full gang. NEFs rolle er å opplyse politikerne om markedsmekanismene, og gi råd om løsninger basert på vår kunnskap om boligmarkedet. NEF er partipolitisk uavhengig, vi søker samarbeid på tvers av partiskiller. Siden medlemmenes lang siktige interesser i stor grad sammenfaller med forbrukernes interesser, kan vi tale relativt objektivt. Det styrker NEFs troverdighet i debatten. Derfor blir NEF lyttet til når vi forklarer bakgrunnen for de regionale markedsforskjellene, og argumenterer for virkemidler som tar hensyn til forskjellene. NEF var den eneste tydelige stemmen for å differensiere kravene i den nye utlånsforskriften, fordi vi var mer enn noen annen klar over hvilken konsekvenser det får om man strammer like hardt til i Stavanger som i Oslo. Finansministeren lyttet og landet på en regional modell som skiller mellom Oslo og

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

Det krever stor politisk vilje og handlekraft å sørge for tilstrekkelig boligbygging der folk vil bo. Og nettopp det er nødvendig for å sikre bærekraftige boligmarkeder CARL O. GEVING

resten av landet. Tydelig og kunnskapsbasert argumentasjon nytter! Boligmarkedene utfordres stadig sterkere av befolkningsvekst og urbanisering, og regionale forskjeller øker. Hovedproblemet er at ubalanser mellom tilbud og etterspørsel skaper usikkerhet i husholdningene, prissvingninger og økonomisk ustabilitet. NEF jobber for mer balanserte markeder som holder prisutviklingen i sjakk, og gir jevn og god aktivitet for våre medlemmer. Det er vinn vinn for forbrukere og meglere. NEF leverte innspill til stortingspartienes programkomiteer allerede i januar 2016, for å kunne påvirke partienes politiske programmer for stortingsperioden 2017-2021. Partiprogrammene vedtas på partienes landsmøter våren 2017, og danner utgangspunkt for alt politisk arbeid i regjering og opposisjon for de neste fire årene. I

valgkampen vil partiene løfte fram sine fanesaker, samtidig skal man ha et filter for «valgflesk». Det krever stor politisk vilje og handlekraft å sørge for tilstrekkelig boligbygging der folk vil bo. Og nettopp det er nødvendig for å sikre bærekraftige boligmarkeder. Historisk sett har norsk boligpolitikk vært kortsiktig, det er i for liten grad tatt høyde for befolkningsendringer over tid. Infrastruktur- og boligutvikling må gis høyere prioritet, og regler som begrenser mobiliteten må unngås. Økte skatter og redusert kredit gir ikke flere nye boliger. For å sikre at politikerne tar beslutninger på et informert grunnlag, har NEF oppfordret stortingspartiene til å sette boligpolitikk høyt på dagsorden i valgkampen, Arendalsuka i august markerer starten på innspurten av valgkampen. Her vil NEF ta en sentral stemme i boligdebatten.

– gir deg flere på visning!

98 % av alle som ser etter bolig på nett bruker FINN. FINN-annonser er effektive og har i snitt 3875 besøk. Men hva med de som ikke er innom FINN akkurat den uken du selger bolig? Basert på adferd på FINN målretter vi annonser mot relevante boligkjøpere utenfor FINN. Vi treffer de på Facebook, VG, Aftenposten, regionsavisene og e-post. Smart, enkelt og treffsikkert. Snakk med oss i FINN om den unike BLINK-teknologien! Den kan enkelt inkluderes i dine egne digitale pakker.

Mulighetenes marked

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

ÅRSMØTER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

LEDELSEN

ÅRSMØTER I NEFs LOKALFORENINGER 2017 Sørlandet Eiendomsmeglerforening Rogaland Eiendomsmeglerforening Møre og Romsdal Eiendomsmeglerforening Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening Nord-Norge Eiendomsmeglerforening

MER ENN 150 EIENDOMSMEGLERKONTORER ER KOBLET OPP!

OVER 5000 REGISTRERTE BRUKERE!

HVIS DU/DERE ER MNEF – REGISTRÉR DITT FORETAK GRATIS!

SAGT I PRESSEN: «Forbrukerrådet har ønsket en universell løsning for elektronisk budgivning. Og meglernes ferske bud-app er et godt og konstruktivt bidrag for å gjøre bolighandelen enklere for forbrukerne.» Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

Opprett bruker NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

NEF.NO

Registrer opplysninger

Gi bud

RGES

N E F ME

GLE

BUND

ENDOM

SIKKER OG RASK BUDGIVNING, HELT ENKELT

BUDRUNDER.NO

10. FEBRUAR 16. FEBRUAR 17. FEBRUAR 1. MARS Ikke årsmøte

26. JANUAR Hedmark og Oppland Eiendomsmeglerforening 2. FEBRUAR Vestlandet Eiendomsmeglerforening 2. FEBRUAR Trøndelag Eiendomsmeglerforening 9. FEBRUAR Østfold Eiendomsmeglerforening 10. FEBRUAR Telemark, Vestfold og Buskerud Eiendomsmeglerforening

BUDRUNDER

Vi styrker fagteamet vårt på eierskifte! Mange kjenner godt til Tommy Ravndal som vår fagansvarlige på eierskifte. Han har i flere år gjort en meget god jobb både internt og eksternt. Vi er opptatt av faglig kvalitet i alt vi leverer, og ønsker nå enda flere ressurser å spille på. Ravndal får derfor med seg kollega Stian Bones på laget, som nyoppnevnt fagsjef på eierskifte. Ambisjonen er å være det klart ledende skadeoppgjørsmiljøet i bransjen, som alltid er den foretrukne partner for enhver eiendomsmegler. Stian Bones (41) har jobbet som advokat i Protector Forsikring i 3 år – hovedsakelig med prosessoppdrag for domstolene. Han har tidligere jobbet som advokatfullmektig og dommerfullmektig, og har allsidig erfaring. Bones tar sikte på å foredle og videreutvikle den kompetanse og glød som allerede er trygt forankret i Protector, samt beholde og kultivere den unike relasjonen som allerede eksisterer mellom Protector og våre eiendomsmeglere.

Tommy Ravndal (39) har jobbet i Protector Forsikring med eierskifteforsikring siden 2007; som saksbehandler, advokatfullmektig, og siden 2009 som advokat. Ravndal har tidligere vært leder for prosessavdelingen, og er nå fagsjef med hovedvekt på megleransvar. Ravndal har prosedert et tresifret antall saker, både for ting- og lagmannsrett.

Får du mange spørsmål fra selger og kjøper om eierskifteforsikring? Protector lanserte før jul en helt ny side for spørsmål og svar. Du finner link til FAQ på våre hjemmesider, og løsningen fungerer både på desktop, nettbrett og mobil. Vår FAQ har spørsmål og svar for alle parter; eiendomsmegler, takstmann, boligselger og boligkjøper. Får du mange spørsmål fra kjøper og selger om eierskifteforsikringen? Henvis dem til vår nye side! Dersom du ser det er spørsmål eller temaer som mangler, send en mail til oss, så legger vi det inn. Siden utvikles hele tiden, og vi justerer innholdet basert på innspill og temaer det søkes mest på. Ta en titt i dag da vel! Du finner vår FAQ på www.protectorforsikring.no/faqesf

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Dronefoto av Gunnarsholmssundet i Kragerø

DRONER T I IM

K S E TH

E H T Y'S

i eiendomsbransjen

- men regelverket stiller krav til deg som megler

Foto: Blinck / Knut Neerland

De siste par årene har bruk av drone for å vise eiendom vokst kraftig. Dette er et redskap som fungerer svært godt til å vise en viss type eiendommer. Eiendommer som ligger i skråninger, i attraktive nabolag, ved sjøen eller som har elementer i nabolaget som bør fremheves kan og bør vises fra et perspektiv man ikke ser med bilder tatt fra bakken. AV ROBERT DREIER HOLAND, DRONEANSVARLIG I INVISO

HOLDNINGSENDRING BLANT FOLK FLEST

For tre år siden hadde bransjeorganisasjonen for droner (UAS Norway) en undersøkelse om hva folk tenker om droner. Den gang var 2-3 % positive til bruk av droner i et nabolag for å ta bilder av en eiendom. Da undersøkelsen ble gjort på nytt

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

i slutten av desember 2016 var over 30 % positive til dette. For å bevare denne utviklingen er det viktig å unngå uheldige hendelser, ulykker, eller at folk opplever å føle seg overvåket. Luftfartstilsynet har utviklet nye regler, og for tiden strammer de inn på hva som er lov og hvordan dette skal foregå.

Droneansvarlig i Inviso, Robert Dreier Holand

NY FORSKRIFT SETTER FØRINGER

Den nye forskriften, «Forskrift om luftfartøy som ikke har fører om bord mv.», trådte i kraft fra 1. januar 2016. Formålet er å gjøre det enklere å navigere både i regelverk og luftrom for eksisterende og potensielle dronepiloter.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

HVILKE KRAV / SPØRSMÅL MÅ EN MEGLER STILLE VED ET DRONEOPPDRAG: LEDELSEN

1. Har personen FAGSTOFF FRITID STUDENTER VERDT Å VITEsom skal fly dronesertifikat? 2. Hvilken kategori er firmaet registrert i hos Luftfartstilsynet? (se faktaboks) 3. Har firmaet godkjente nærflygingsprosedyrer? (kan fly i nabolag) 4. Har firmaet relevant forsikring? (dekker objektivt ansvar) 5. Hva koster oppdraget, hvilke produkter leveres og til hvilken kvalitet?

Foto: INVISO / Robert Dreier Holand

DEN OVERORDNEDE INSTRUKSEN FRA LUFTFARTSTILSYNET ER:

All flyging må skje på en hensynsfull måte som ikke utsetter luftfartøy, personer, fugler, dyr eller eiendom for risiko for skade eller for øvrig er til sjenanse for allmennheten. Utover dette er det kommet mange spesifikke tiltak for å sikre trygge flyginger med drone. Noe av det som påvirker eiendomsbransjen mest er forbudet om å fly nærmere enn 50 meter fra et objekt du ikke har kontroll på. Dette betyr at det i praksis nesten er umulig å ta bilder i et vanlig, norsk nabolag uten spesiell tillatelse fra Luftfartstilsynet (noe man kun får i klasse RO3 - se faktaboks).

man forsikrer, men konsekvensen av flygingen. Ved en ulykke vil de først og fremst se på lisenser og vurdere om ting er blitt gjort riktig i forkant av flyvingen. I en slik situasjon vil forsikringssaken gjelde megler og oppdragsgiver, ikke bare piloten. De forventer at megleren skal ha bestillings kompetanse, og megleren vil kunne stå ansvarlig ved slike hendelser. Hansen sammenligner dette med å la vaskehjelpen du har få svart betaling. I hvilken grad burde du vite at dette er ulovlig? Dersom bestiller visste eller burde forstå at pilot/ operatør ikke hadde den nødvendige godkjenning, kan bestiller bli medansvarlig ved et eventuelt uhell. KONSEKVENSER FOR DEG SOM MEGLER

BESTILLERKOMPETANSE

FAKTA: RO-KLASSIFISERINGER - HVA SOM SKAL TIL RO1 S elvdeklarasjon, kan ikke fly nærmere enn 50 m, drone under 2,5 kg. RO2 A lle piloter må ha dronesertifikat. Alle opera sjoner må godkjennes av Luftfartstilsynet. Kan ikke fly nærmere enn 50 m uten «aktiv godkjennelse» fra alle berørte parter (naboer). RO3 Alle piloter må ha dronesertifikat. Her kan det søkes om unntak fra bestemmelsene om å fly nærmere enn 50 m. Det forlanges større innsikt, tiltak og risikoanalyser, og må godkjennes av Luftfartstilsynet. Bør (men må ikke) informere berørte parter (naboer). Inviso er Norges største droneoperatør med 60 RO3-piloter

Mange meglere har tatt seg til rette uten å sette seg inn i reglene, og dette er svært lite gagnlig for bransjen som helhet. Det er viktig å bekjempe denne ukulturen før den gjør for mye skade på ryktet. Hvis man kommer ruslende inn hos Aftenposten eller Statnett med en flott drone og slenger en portefølje på bordet mens man begeistret roper: «Jeg kan fly!», så vil man umiddelbart måtte gjøre rede for i hvilken kategori (se faktaboks) og om den aktuelle flygingen er i henhold til Opera sjonsmanualen som er godkjent av Luftfartstilsynet. Det holder ikke lenger å regne med at en leverandør er etterrettelig og har orden i sakene. Du som bestiller har et ansvar for å vite dette med sikkerhet. Det er derfor viktig å bygge denne kompetansen, slik at man er trygg når man skal bestille droneflyging som megler. Det er du som må ta konsekvensen ved en ulykke eller uheldig hendelse. KUNNSKAP ER EN BILLIG FORSIKRING

Mona Hansen i WR Berkely, som forsikrer flest droner i Norge, sier at det er ikke selve dronen

Carsten Pihl i NEF ser for seg at det er to typer konsekvenser i forbindelse med et droneoppdrag. Den første er reaksjoner fra naboer, luftfartstil synet eller politiet. I en slik situasjon er konsekvensene ikke så alvorlige, selv om det ikke er bra med negativ medieomtale o.l. Den andre typen konsekvens kommer i de tilfeller der det skjer en uheldig hendelse, en drone ramler ned og skader noen eller noe. Da kommer vi opp i en situasjon som fort blir uoversiktlig, og det er usikkert hva de forskjellige forsikringene dekker. Det er denne konsekvensanalysen som bør gås nærmere etter i sømmene, for her er det mange synsinger og lite konkret. Som megler er man en profesjonell aktør, og da blir det enda viktigere å «holde sin sti ren» og ha sitt på det tørre, sier Carsten Pihl. Droner er et verktøy som gir flotte og infor mative bilder og er nok kommet for å bli. Vi tror også at måten droner brukes vil profesjonaliseres og reguleres, og det blir viktigere å ha alle «papirer» og sertifiseringer i orden. Dette vil gi en trygghet overfor kunden, naboer og myndighetene, men vil også gi en sikkerhet overfor megler om at ting blir gjort riktig.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NEF-ÆRESMEDLEM

ØIVIND A. TANDBERG 50 ÅR LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Øivind Andreas Tandberg ble hyllet som nytt æresmedlem i NEF i forbindelse med landsmøtet i Ålesund 2014. Med denne utnevnelsen føyet han seg inn i rekken av æresmedlemmer sammen med Per Nylander, Bård Bømark, Gunnar Krogsveen og Peder Normann Raknes. (Senere har også Sigrunn U. Stangeland blitt utnevnt til æresmedlem).Øivind tok eiendomsmeglereksamen i 1989 og deretter høyskolekandidatstudiet på BI. Han begynte å arbeide med eiendomsmegling i 1990 og hadde ulike posisjoner både i Oslo og på Ringerike frem til 2002. Øivind er og har vært sterkt engasjert i NEF, både som studieleder, nestformann og fra 2002 til 2008 var formann i NEF. I sin formannsperiode deltok Øivind blant annet aktivt i arbeidet i lovutvalget for ny eiendoms meglingslov og han hadde en sentral rolle i arbeidet med utformingen av denne. Utvalget ble nedsatt i 2004 og leverte sin rapport i januar 2006. Det var blant annet dette langvarige engasjementet som førte til at han ble utnevnt til æresmedlem. I forbindelse med at Øivind Tandberg nylig har rundet milepelen 50 år lurer vi på hvor han nå befinner seg.

Hva har du drevet med etter at du gikk av som leder i NEF? Jeg har drevet med boligutvikling og i årene fremover blir det mer fokus på utvikling innenfor fritid på Nesbyen. Ellers er jeg fortsatt distriktsleder i Huseiernes Landsforbund i Buskerud. Meldte meg inn i Høyre i 2008 og er leder i Nordre Aker Høyre samt vara til bystyret i Oslo. Hvordan er ditt engasjement for eiendomsmegling nå? Prøver å holde meg oppdatert på det som skjer, selv om engasjementet ikke er like stort som når jeg var formann. Hvilken betydning har NEF spilt for utviklingen av eiendomsmegling fram til der vi er i dag? Uten NEF hadde vi ikke hatt den kvalitet og profesjonalitet rundt meglertjenestene som vi har i dag. Kan du fortelle litt det om det du mener var den viktigste jobben NEF gjorde under din tid som leder? Det var helt klart jobben med ny lov om eiendomsmegling, hvor kravet til kompetanse for alle som jobber i bransjen var den store endringen. Det var på ingen måte noen selvfølge at det skulle bli resul-

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

tatet. Vi sto alene sammen med Forbrukerrådet og Barne- og familiedepartementet mot resten. Motkreftene var mildt sagt sterke, men Finansminister Kristin Halvorsen var tøff og skar igjennom og gikk imot bl.a. Kredittilsynet og sitt eget departement. Hvor mener du eiendoms meglingen står i dag? Eiendomsmeglerens rolle ved boligomsetningen står fortsatt sterkt blant alle som skal selge bolig. Kompetansekravet har også økt kvaliteten på meglertjenestene som igjen har styrket bransjens rennomé. Hva tror du om veien for eien domsmegling videre? Jeg tror ikke ting forandrer seg så mye som enkelte frykter. Bransjens død er sterkt overdrevet. Historisk sett har provisjonen i Norge ligget lavt i forhold til andre land. Videre gjennomfører eiendomsmegleren alt fra A-Å, mens i andre land må man trekke inn advokat for kontrakt og oppgjør. I tillegg er ansvaret som ligger på selger så stort at han kvier seg for å gjøre dette alene. Selg bolig selv løsninger har alltid vært der. Nå har PROPR kommet og profesjonalisert dette ytterligere,

og antall som velger slike løsninger vil nok øke noe. Men ikke så mye som enkelte tror. Hvordan ser hverdagen til en eiendomsmegler ut om 10 år? Tror ikke på de store endringene. Ser man 10 år tilbake så er det noen teknologiske skritt som er tatt. Samt mer fancy prospekter, men meglerens rolle er fortsatt mye den samme. Hva er de største utfordringene i dag og framover? Det må være at megleren distanserer seg mer fra kunden enn det som han/hun har gjort i dag. Eierskifteforsikring og kjøpeforsikring har gjort at meglerens rolle i forbindelse med mangler og konflikter er blitt helt borte. Tipper 95% av meglerne i bransjen aldri har meglet i en konflikt, og det er ikke bra. Som distriktsleder i Huseiernes Landsforbund får jeg henvendelser fra kjøpere og selgere som synes de ofte står veldig alene når problemer dukker opp i etterkant. Hvilken rolle bør NEF spille framover? Jeg tror NEF må ta innover seg at andelen av medlemmene som kun er ansatt i meglerforetaket bare øker og øker. Disse medlemmene er da

kun arbeidstakere og ønsker ofte som veldig mange andre arbeids takere muligheten til å organisere seg slik at deres interesser som arbeidstaker blir ivaretatt. Man har gjort noe delvis ved å arrangere kurs om temaet, men jeg tror mange av medlemmene ønsker seg noe mer. Dette er nok veldig kontroversielle tanker blant mange av våre mest taleføre medlemmer som har vært med i mange år. Likevel, det «tause flertall» tror jeg ønsker seg noe mer. I hvert fall tror jeg at man burde sagt som på «oljespråket», og besluttet å foreta ta en konsekvens utredning for å sjekke ut om dette er noe man savner. Spesielt blant alle de som ikke har valgt å melde seg inn i NEF. Håper også at alle som tok overgangseksamen i forbindelse med ny lov får anledning til å bruke tittelen eiendomsmegler. De har nå så lang fartstid samt etterutdanning, at de bør få den muligheten. Hvordan ble feiringen av 50-årsdagen? Ble stille og rolig med familien. Skikkelig fest blir det senere i år, man blir jo 50 bare en gang.

STUDENTER

NAUG & V E N N E R

5HQ NM¡UHJOHGH

PLUG-OUT. HELT NYE BMW 530e PLUG-IN HYBRID FRA KR 538.700,-*.

En kraftig Twin Power Turbo bensinmotor i kombinasjon med elmotor gir en samlet effekt på hele 252 Hk, og en ren elektrisk rekkevidde på inntil 50 km**. Plug-out og nyt kjøregleden med alt BMW har å by på av banebrytende teknologi. Helt nye BMW 530e lanseres april 2017. Forhåndsbestill prøvekjøring på bmw.no *Pris inkl frakt og lev. Oslo. **Elektrisk rekkevidde avhenger av kjørestil, veiforhold, utetemperatur, varme/klimaanlegg og forhåndstemperering. Drivstofforbruk 0,2 l/100 km ved blandet kjøring. CO2-utslipp 46 g/km. Bildet kan avvike fra tilbudt modell.

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Foto: Kim Ramberghaug

LEDELSEN

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Eirik Willyson ga ut «Meglers marked – poesi fra en boligjakt» november 2016. D en kom på fjerde plass på listen over mestselgende lyrikkbøker, til tross for den åpenbare ironien i tittelen og det faktum at forfatteren ikke har skrevet et eneste ord selv.

BLUES FRA EN BOLIGJAKT

Bildet viser utsikten fra Willysons første leilighet, som nylig ble lagt ut for salg til en prisantydning på 2 mill. for 21 m2.

Det begynte med et lite boliglån. Nei, vent. Det b egynte med at jeg ringte mamma. Jeg spurte om jeg kunne få litt forskudd på arv. Vær så snill! Hva skal jeg med de pengene når hun dør om 20–30 år? Da er boligprisene så høye at jeg bare kan glemme det uansett. Var det ikke på tide å tenke litt mer på meg? Jeg har vesentlig mer framtid enn henne. AV EIRIK WILLYSON

Etter en del om og men gikk hun med på det. Så gikk vi til banken, den lille lokalbanken i hjembygda, et lite trehus i sentrum, de har ikke skiftet gardiner siden jeg fikk min første sparegris der som guttunge. «Dætta skær vi få tel, Eirik», sa vår kontakt i banken.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

Så fant hun fram et apparat som skulle fange opp signaturen min elektronisk, noe liknende det man signerer på når man mottar en pakke. Apparatet lå oppi et slags trau. Det liknet på en bolle som er laget av ei rot, litt som innsiden

av skallet på ei valnøtt, bare større. Det er fordi noen av de eldre kundene synes det vingler litt fram og tilbake når de skal signere, sa bankrådgiveren, altså selgeren. Det har jo ikke noe å si, fortsatte hun, signaturen behøver ikke bli pen så

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

lenge det er din signatur, men mange vil gjøre salgs i Oslo, sorterte etter pris og fant ut at jeg delbar nærhet, i parker, på kafeer og restauranter, ting ordentlig, og det er noe eget ved å skrive sitt hadde råd til en garasjeplass eller kanskje en av i cocktailbarer og treningsstudioer, kanskje eget navn. Så da hadde de spikket et stødig trau de minste ettromsleilighetene. Greit! sammen med en kjæreste etter hvert, en som også de kunne legge apparet oppi. Jeg signerte, møySå begynte jeg å gå på visninger, men ikke uten hadde en ettroms, og med tida kunne vi selge sommelig, med armen lent mot dette trauet. å finlese annonsene først. Og det var da usikker- ettromsene våre, slå sammen kapitalen og få oss Jeg kunne ikke riktig tro det. Skulle jeg bli i heten inntraff. Jeg hadde ventet meg saklige en toroms, kanskje flytte kjøkkenet inn i stua og FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE areal og material besittelse av eiendom? Jeg? Min egen bolig, min LEDELSEN beskrivelser av romløsninger, lage et soveværelse til den lille som var på vei. STUDENTER leilighet, min himling og mine helt egne ytter- valg, men det var så mye annet! Da jeg studerte litteraturvitenskap, lærte jeg at vegger, som skulle skille meg fra resten av verden Ofte var bildetekstene i seg selv billedlige, a ltså språket og virkeligheten er to vidt forskjellige når det passet meg? språklige bilder, og jeg begynte å lure på om det ting, og mange av medstudentene mine lagde Jeg begynte å fantasere om å sprade naken var slik i denne sjangeren at det er bildet som er alltid hermetegn i lufta med fingrene når de sa rundt i leiligheten min. Sprade rundt og si dum- den egentlige bildeteksten, mens bildeteksten er ordet virkeligheten, noe som både forvirret og me ting som ikke var upassende fordi det ikke var bildet? Og hva innebærer dette i så tilfelle? Andre irriterte meg. Men nå skjønte jeg det. noen andre der som kunne høre dem. Bare jeg, tekster var derimot så virkelighetsnære at jeg ikke Men hvilken virkning hadde disse tekstene på alene, mellom ytterveggene, mens boligprisene forsto meningen med dem, kjensgjerninger som meg? De fremprovoserte en hel del vantro humsteg og steg på utsiden. Jakten kunne begynne. stuen har flere innredningsmuligheter og vindu- ring. Men ikke før etterpå, etter at jeg hadde klart Jeg tok bussen tilbake til Oslo. er slipper inn godt med lys. Atter andre bilde- å karre til meg en ettroms som ingen andre ville Men hvordan går man egentlig på boligjakt? tekster var i seg selv nøkterne konstateringer, men ha. Først da humret jeg. Skulle jeg ønske annonJeg åpnet en nettleser og fant raskt ut at man først forholdt seg veldig fritt til bildet, for eksempel setekstene var mer saklige? Ja. Men da hadde det må ha finansieringen i orden. Det hadde jeg, et ordet «Stue» under bildet av det som helt tydelig ikke blitt noen bok. papir hvor det sto at en bank var villig til å låne var en krok. meg penger mot at jeg betalte dem tilbake med Når det gjelder annonsetekstene, så var mange renter. Greit! av dem åpenbart forsøk på å appellere til boligSå måtte jeg finne riktig prisnivå slik at jeg drømmen, altså livet denne boligen ville gi meg kunne avgrense søket. Jeg søkte på boliger til muligheten til å leve, både inne i den og i umid-

Les mer på nef.no under «Fordelsprogram»

GLE

BUND

N E F

RGES

ENDOM

SJEKK UT DINE FORDELER OG BESPARELSER HOS NEFs SAMARBEIDSPARTNERE

NEF FORDELSPROGRAM

FORDELSPROGRAM

SMARTHOTEL OSLO

ZEEKI T - business in motion

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Ny byggteknisk forskrift, TEK17, høres veldig nytt og omfattende ut. FAGSTOFF VERDT Å VITE Den skal tre LEDELSEN i kraft 1.7.2017. En myte kan avlives her og nå. FRITID Dette er ikke store greiene.

STUDENTER

TEK17 PÅ HØRING AV GUSTAV PILLGRAM LARSEN

Det meste av byggeforskriften er som før, men mange små endringer gjør det mulig å spare penger både i boliger og i andre byggverk. Litt er nytt. Litt er klargjøring og litt er omstokking av bestemmelser. Og forenkles det i forskriftstekst, så er planen å forenkle i veiledningen også. En annen myte er at dette er «same shit, new wrapping». Det er det ikke. Det er langt mer, men også det. Her er litt om noen av endringene.

niversell utforming. Kravet faller nå bort. Om u du plasserer håndløperen 80 cm over trappetrinn eller rampe er det greit med én. Om du velger annen høyde må du ha to. Ditt valg. Er det krav om parkeringsplasser i planbestemmelser, har TEK17 krav om at et tilstrekkelig antall skal være egnet for forflytningshemmede. Krav om parkeringsplasser er fjernet fra TEK.

TILGJENGELIGHET

Utkastet har fjernet krav om utsikt fra soverom. Få ser på utsikten når de sover. Om soverommet i praksis også brukes til annet? Da er det nok sovefunksjonen som går foran. Forøvrig er det krav om utsyn fra alle rom for varig opphold.

UTSIKT FOR SOVENDE FALLER BORT

Det var store forventinger fra mange. Tiden er moden for å redusere snusirkelen fra 1,5 til 1,3 meter, trodde de. Forskerne fant ikke grunnlag for det. Vips så er kravet fortsatt 1,5 til snusirkel i boliger og andre bygninger. For boliger er det kommet et lite supplement. Sirkelen kan få kanter. Snurektangel på 1,3 x 1,8 meter kan brukes i stedet for sirkel. Noen steder kan det spare litt plass. Redusert snusirkel er nok ønsket, selv om forskerne ikke fant å kunne anbefale det. I studentboliger, og bare der, reduseres snusirkelkravet til 1,3 m. Er noe generelt på gang? Kanskje, men neppe nå. Trolig har hjelpemiddelsentralene og etablerte rullestolbrukere for mange gamle stoler i bruk. Har ungdom de nyeste stolene, de som snur lettere? Kanskje ja. Ved endringer i TEK10 ble krav til stigning på gangatkomst og ramper endret litt, men bare for boliger. Bakgrunnen var forskere som hadde testet rullestolbrukere på skråninger. Nå tar TEK17 skrittet fullt ut der det kreves tilgjengelighet og der det er krav om universell utforming. Krav til stigning blir maks 1/15 for alle bygningskategorier. Hvileplan kreves bare for hver meter høydeforskjell, i TEK10 er det 0,6 meter. Slik kan atkomst og ramper bli kortere. Litt mulighet for tilpasning til vanskelig terreng finnes fortsatt. TEK10 har krav om håndløper i to høyder i hovedtrapp for flere leiligheter og der det er

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

DAGSLYS

Tommelfingerregelen om 10% vindusareal i forhold til bruttoarelet i rommet innenfor, den kom til i en annen tid. Vinduene hadde hverken gass eller belegg som reduserte lysgjennomgangen. Det har de nå. I tillegg lager vi ting som reduserer lysinnfallet. Derfor foreslås en dagslysfaktor på 2 %. Nytt regnestykke blir det og litt forenkelt preakseptert ytelse for boliger. Lite brukte deler av rom kan ha mindre lys. INNVENDIG BOD OG SPORTSBOD

I boliger er det nok først og fremst at kravet til bod er blitt borte det som gir utslag. Det skal være egnet oppbevaringsplass for mat og klær. Høringsforslaget sier bare litt om hvordan. Kjøkkenet må ha plass til kjøleskap og mat (tørr mat som det kalles). Det må være oppbevaringsplass i boligen for dagligklær. I tillegg må det være sportsbod som før. Om boden lages inni eller utenfor leiligheten spiller ingen rolle. I boliger der det er krav om tilgjengelighet skal man kunne komme frem i rullestol. Her er det Kr 100.000 å spare. Det er budskapet fra kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore

Sanner, og det kan det nok være for den som bygger. Om det slår ut for boligkjøpere er av hengig om markedet er i balanse med tilbud og etterspørsel. Trolig vil liten boligproduksjon og beliggenhet ha langt mer å si for salgsprisen. For små leiligheter kan sportsbodarealet halveres. Da kan det spares 30.000 kroner til, hevder Sanner. Størst innsparing blir det i studentboliger. Der er det ikke forslått noe krav om sportsbod. Studentene kan klare seg med ryggsekken og mor og fars garasje i hjembygda. TAKTERRASSER

Tilbaketrukne toppetasjer har en utfordring når takflaten rundt skal bli til terrasse. Takflaten må isoleres og så blir det naturligvis to trinn opp til terrassen. Forskriften krever rullestoltilgjengelighet i dag. Forslaget myker opp litt. Der er det bare krav om tilgjengelighet for den som ligger på boligens inngangsplan og som er størst. BRANN

Det legges større vekt på nytten av sprinkler for å ivareta sikkerheten. Det gir litt mer frihet. Men det er foreslått en rekke konservative preaksepterte løsninger som nok vil styre løsningsmulighetene. Og begrense dem der brannvesenet blander seg i byggesaken. ENERGIKRAVENE

Energikravene endres ikke. De flyttes rett over slik de er. Men laftefolket har fått forlenget overgansperiodenfor dagens regler med ett år, til 1.1.2017. For alle andre er overgangsperioden slutt 1.1.2016. Stortinget har bedt om at reglene om direktevirkende elektrisitet skulle inntas i TEK igjen, arealgrensene på 500 og 1000 m2 ville de ha fortsatt. Det finnes det ikke spor av på denne høringen.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Det tar tid å prosjektere. Vil man ha gevinst av lempningene fort, LEDELSENseg inn i dem FAGSTOFF VERDTnå. Å VITEDet er søknadstidspunktet er det klokt å sette som bestemmer om nye eller gammel forskrift gjelder. Søker du etter juni har du valget.

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

GUSTAV PILLGRAM LARSEN

TEK17 TRER I KRAFT 1.7.2017

Det tar tid å prosjektere. Vil man ha gevinst av lempningene fort, er det klokt å sette seg inn i dem nå. Det er søknadstidspunktet som bestemmer om nye eller gammel forskrift gjelder. Søker du etter juni har du valget. Overgangsperioden er tenkt å være 1,5 år. I den tiden er det tiltakshaver som velger enten eller. Det er ikke åpnet for å plukke litt her og litt der.

Ødelegger Oslomarkedet for den norske boligmodellen?

KONFERANSEN FOR ALLE SOM ER INTERESSERT I EIENDOMSBRANSJEN

.100,PRIS KR 1ERS. P PR. LEM NEF-MEDIS ½ PR G BEVERTNIN

OSLO

KONSERTHUS

Carl O. Geving Adm. direktør NEF

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Kristin Aarland Forsker II NOVA

Øyvind Nilssen Nestleder Avdeling for bygg, industri og energi, Konkurransetilsynet

RGES

N E F ME

GLE

BOLIGMARKEDET

Du møter blant annet: Finansminister

SIV JENSEN

Se program på nef.no

Påmelding til firmapost@nef.no

ENDOM

22. MARS 2017 KL. 09.00 – 13.00

NEF BOLIGMARKEDET

BUND

OMFANGET AV ENDRINGER

Med smått og stort er endringene så omfattende i forskrift og preaksepterte ytelser at det er nok

stoff for en hel dags undervisning. Og selv da blir det knapt med tid.

og det får du om den lages etter Norsk Standard. Knallkorte regler. Hadde hele TEK17 vært laget etter samme lest, hadde det vært nok med en side om at bygninger skal være egnet for brukerne og at Norsk Standard gir løsningene. Det ville sett enkelt ut. Trolig for enkelt. Andre ville nok begynt å lage tekniske krav. Da ville oversikten blitt dårligere.

REDAKSJONELLE ENDRINGER

Noen steder ryddes det kraftig i formuleringer. Bestemmelser får dermed endret paragrafnummer. Og så må prosjekterende og andre endre sjekklistene sine. Kravene om dokumentasjon klar gjøres også. Konsekvensen er at klar bestemmelse etter klar bestemmelse kan føre til enda mer dokumentasjon. Det er ikke mange som bor i dokumenter. Det bare virker sånn. Nå kan det bli flere. Størst endring er lydkapitlet. Det kokes ned til at bygningen skal ha tilfredstillende lydforhold

Andre K. Anundsen Senior rådgiver Norges Bank

Øystein Dørum Sjeføkonom NHO

Rolf Røtnes Helga Pedersen Daglig leder Første nestleder Samfunnsøkonomisk i kommunal og analyse forvaltningskomiteen, Arbeiderpartiet

Terje Svabø Konferansier

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Månedens meglerprofil:

LINE PETTERSEN LEDELSEN

Navn? Line Pettersen. Arbeidssted? Eie Eiendomsmegling avd. Fredrikstad. Alder? 35. Sivilstatus, barn? Singel, tvillinggutter på 6 år og en jente på 8 år. Sist leste bok? «Vill ni åka mera?» av Selma Lønning Aarø. Favoritt TV-program? Er ikke ofte jeg har tid til å se på tv, så det blir gjerne serier som jeg kan se når det passer for meg. Har akkurat kommet meg a jour med «Suits» som jeg ble helt hekta på. Favorittmusikk? Jeg hører på mange forskjellige musikksjangere, og sjangeren varierer både ut i fra årstid og humør. Men artister som Karpe Diem, Sondre Justad, Ed Sheeran og Coldplay finner du garantert i min spilleliste. «Favoritt dings»? Er nok dessverre mobilen. Og den er jeg alt for avhengig av…. Kjører? VW Up. Hvor mange timer jobber du i uke? Varierer veldig ut i fra sesongen, men i snitt ca. 40-45 timer i uken. Hva gjør du for å koble av? Jeg tar meg gjerne en løpetur med musikk på øret når anledningen byr seg. Ellers går det i mye lek sammen med barna mine (legobygging/trampoline/klatring/etc). Hva er din beste idrettsprestasjon? Spilte «i min ungdom» håndball, så det er nok helt sikker en turnering vi vant en eller annen gang i løpet av den tiden som opplevdes som det viktigste i verden på den tiden. Etter en god middag; hva er ditt desserttips? Noe med sjokolade. Beste reisemål? Jeg må nok velge Nord-Norge og kanskje spesielt Vesterålen. Helt magisk og rå natur! Har du noen dårlige sider? Jeg kan nok være litt utålmodig i enkelte situasjoner. Også har jeg et nordnorsk temperament som jeg ikke alltid klarer å skjule… Hva er den beste avgjørelsen du har tatt? Karrieremessig er det å begynne hos Eie. For et fantastisk arbeidssted!!!

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Hvor mange ganger har du flyttet? I løpet av studietiden ble det mye flytting, så til sammen har det blitt 9 ganger. Men nå har jeg slått rot på Hvaler. Hvilken «floskel» irriterer deg i et prospekt? For mye bruk av detaljbilder! Vi skal selge bolig og ikke frukt, stearinlys eller vaser... Men ord delingsfeil og feilskrivning er hakket verre. Hva er dine personlige erfaringer med eiendomsmeglere? Jeg har ikke vært på selgersiden, kun vært på kjøper 1 gang. Husker prosessen som ryddig og uproblematisk. Megler var informativ og hadde kunnskap om eiendommen og salgsprosessen. Karrierevei fram til der du er i dag? Jeg har vært så heldig å ha fått vært innom flere ulike sider ved megling. Jeg har fått jobbet med brukt megling, prosjekt, tvangssalg og har fått vært med å starte opp et nytt meglerkontor. Jeg har også fått erfaring som faglig/daglig leder. I dag jobber jeg med å selge bruktboliger, prosjekt og tvangssalg. I tillegg er jeg faglig leder på kontoret. Med andre ord har jeg en svært allsidig jobb og stortrives med det! Hva er det viktigste eiendomsmegleren bidrar med i bolighandelen? Trygghet og kunnskap! Vi skaper trygghet for både kjøper og selger i en situasjon hvor de ofte er usikre og søker etter råd og veiledning.

Hvordan vil eiendomsmegling utvikle seg i de neste ti årene? Det tekniske vil nok endre seg drastisk på relativt kort tid. Det ser vi allerede i dag. Systemene er blitt bedre, mer effektiv, og ting går generelt raskere. Mye har skjedd bare på de 10 årene jeg har vært i bransjen. Profesjonell fotograf, styling og glossy p rospekter var jo så vidt på vei inn i bransjen da….. Vi eiendomsmeglere ønsker å være innovative og vise at vi følger med på utviklingen og gjerne ligger et steg foran våre konkurrenter. Men jeg tror at vi ikke må glemme viktigheten personlighet har når en selger skal velge den eiendomsmegleren som skal få hjelpe dem med å selge deres hjem. Og personlighet kan ikke det tekniske utkonkurrere. Hva er den største utfordringen til bransjen? Jeg syns at det via media har blitt et ennå større fokus på det å skulle selge boligen selv og at forbrukeren i tillegg «tjener penger» på å gjøre det. Vi som eiendomsmeglere må derfor være ennå flinkere til å vise både kjøper og selger merverdien vi bidrar med i en salgsprosess. Å kunne snakke med noen som kan bistå med både faglig kunnskap, kunnskap om markedet og generelt gode råd når man skal selge hjemmet sitt eller gjøre den største innvesteringen, burde jo være noe alle ønsker å benytte seg av. Hva kan gjøres for å bedre eiendomsmeglerens omdømme? Jeg syns mye ble gjort da kompe tansekravet for å kunne drive med eiendoms megling ble innført. De som jobber i bransjen i dag er folk som er engasjerte og brenner for yrket og som ønsker å utøve skikkelig eiendoms megling. Hvordan vil boligmarkedet utvikle seg framover? I mitt arbeidsområde vil vi nok fortsette å se en jevn økning de neste årene. Det har vært en fin økning både i antall omsetninger og salgspriser i Fredrikstad i flere år nå. Men man får fortsatt mye hus for pengene sine her vs. Oslo. I løpet av 2017 anslår jeg en prisvekst på ca. 7 % i Fredrikstad området. Jeg er spent på om/evt. hvilken effekt de nye låneregler for bankene vil ha på dagens boligmarked.

DRIVE EGET PROAKTIV-KONTOR? Har du en gründerspire i magen og drømmer om å drive ditt eget kontor? Vi er interessert i å åpne flere kontor sammen med dyktige mennesker som ønsker å skape verdier for kundene. VI SØKER FRANCHISETAKERE!

Å berike kundene våre er det vi til enhver tid jobber for. Vi skal oppnå best mulig pris, trygt og effektivt. Vi skal skape verdier for våre kunder, slik at de sitter igjen med mer enn om de hadde brukt en billigere megler eller om de hadde solgt selv. Det er målet i ethvert boligsalg. Det innebærer at vi må bruke litt mer tid på hvert salg, på hver kunde, alltid yte det lille ekstra. Vi skal være ydmyke, faglig kompetente, innovative og proaktive. Alltid tenke konsekvens før vi handler – tenke flere trekk frem i tid. Vi har en plan bak alt og overlater ingenting til tilfeldighetene. Det skal være lønnsomt å være franchisetaker i Proaktiv, og vi har som målsetting at kontorene i kjeden skal være de meste lønnsomme i Norge. P.t. har kjeden en gjennomsnittlig resultatgrad på 17,5 %. Hvis du kjenner deg igjen i dette vil vi veldig gjerne komme i kontakt med deg. Kontakt daglig leder: Vibeke Stavenes, e-post: vs@proaktiv.no, eller mobil 93 00 23 26. Alle henvendelser behandles selvsagt konfidensielt.

Proaktiv Eiendomsmegling er lokalisert i storbyområdene og er en utpreget kvalitetsmegler. Kundens beste er til enhver tid i fokus og vi vet at gode prestasjoner er noe som skapes gjennom stor kompetanse, høy motivasjon og gjennomtenkt strategi. Det er stort sett slik at de beste vinner. Slik er det også med eiendomsmegling. Flinke mennesker med det beste materiellet, de beste metodene og den riktige motivasjonen skaper alltid det beste resultatet for våre kunder.

proaktiv.no

proa.no

Proaktiv Småstrandgt. Tlf.: 55 36 40 40

Proaktiv Chr. Michelsensgt. Tlf.: 55 90 44 00

Proaktiv Sandviken Tlf.: 55 30 32 00

Proaktiv Voss Tlf.: 56 52 19 50

Proaktiv Fana Tlf.: 55 27 40 70

Proaktiv Askøy Tlf.: 99 21 68 03

Proa Jessheim Tlf.: 63 94 69 90

Proa Lørenskog Tlf.: 67 90 40 10

Proa Trondheim Tlf.: 73 99 22 55

Proaktiv Prosjekt Tlf.: 55 36 40 45

Proaktiv Stavanger Tlf.: 51 52 75 75

Proaktiv Asker Tlf.: 47 68 44 00

Proaktiv Briskeby Tlf.: 22 44 24 00

Proaktiv Bekkestua Tlf.: 67 11 12 30

Proaktiv Majorstuen Tlf.: 22 22 07 00

Proa Heimdal Tlf.: 72 59 92 40

Proa Moholt Tlf.: 73 20 26 50

Proa Lillestøm Tlf.: 63 80 59 90

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

TI TIPS TIL GODE SALGSTEKSTER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

I en hektisk hverdag kan det kanskje hjelpe å få en liten sjekkliste for skriving? Her er ti utvalgte råd fra foredraget mitt på NEF Salgskurs i desember. AV TEKSTDOKTOR CHRISTINE CALVERT

TENK GJENNOM HVA SOM ER UNIKT MED BOLIGEN

Har du dårlig tid, er det fort gjort å ende opp med ord som «fantastisk» og «spennende» i en annonse. Finnes det en spesiell historie? Er det noe særegent ved boligen? Utsikt? Nabolaget? Prisen? Er det få leiligheter igjen? Nærhet til noe uventet? Et spesielt rom? Gi kunden tid til å fortelle litt om hva hun falt for da hun kjøpte boligen sin. Kanskje det dukker opp noe «gull» du ikke har tenkt på? Fortell også kunden at det er en fordel om hun deler annonsen i sosiale medier. Ofte vil venner trå til og dele, de også.

Christine Calvert er Norges eneste tekstdoktor. Hun har jobbet med skriving og innholdsutvikling i over 25 år. Når hun ikke holder foredrag, kurs og verksteder i inn- og utland, underviser hun på Westerdals Oslo ACT på bachelor i Digital markedsføring. Christine har skrevet bøkene «Skriv så det selger» og «Skriv for nettet - kort og godt».

TENK GJENNOM HVEM DU SKRIVER TIL

Hvem er kjøperen av akkurat dette huset? Hvis du ser for deg ett m enneske, er det lettere å skrive slik at du treffer hans behov. Hva er det både kjøpere og selgere trenger? (Tips fra en som er midt i en salgsprosess - trygghet og profesjonalitet står høyt i kurs.)

BRUK AIDA- MODELLEN

A står for Attention. Du må vekke oppmerksomhet hos de som virkelig kan være interessert i å komme på visning. I står for Interest. Hvordan skal du hekte meg på kroken med aller første setning under t ittelen? D står for Desire. Hva skal til for at jeg får lyst nok til at jeg dropper å reise bort en maihelg fordi jeg må på visning? Den siste A-en står for Action. Husk at det er mer sannsynlig at vi gjør noe hvis du oppfordrer oss til å agere. Forskning viser at vi er ganske enkle, vi mennesker: Skriver du «Kom på visning» er det mer sannsynlig at folk kommer.

HUSK AT HVER SETNING SKAL DRA LASSET

Den viktigste jobben til en boligannonse er å få kunden opp fra sofaen og inn på visning. (På samme måte skal nettsidene dine få en megler ut av kontoret og inn på dørstokken min.) Hver eneste setning må bidra til dette en målet. Unngå slappe adjektiver og selvfølgeligheter («vinduene er lekkert plassert sentralt midt på veggen»).

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

HVILKE ORD KAN DU BRUKE FOR Å TRIGGE TIL ET SALG?

Velg ord som skaper glede. «Ord som «aktiv», «energi», «sterk» blir mer energiske og får større pågangsmot og utholdenhet i en vanskelig oppgave enn personer som blir eksponert for mer negativt ladede ord», skriver Linda Lai i BI Business Review. (https://www.bi.no/biz review/ artikler/ord-som-motiverer/) Men ordene og uttrykkene må også være realistiske. Hvis du bruker et uttrykk som «kjøper kan selv sette sitt preg på huset», skjønner de fleste av oss at dette betyr en svær opppussingsjobb. Si det som det er. Bruk gjerne synonymordboka på nett hvis du sliter med å finne gode ord og uttrykk (synonymer.no).

LEDELSEN

VERDT Å VITE

SKRIV ENKELT, KLART OG TYDELIG

HUSK AT HJERNEN IKKE FORSTÅR «IKKE» (ENDA JEG SKREV DET I FORRIGE AVSNITT)

Hvis det står at du «slipper å vente på det varme vannet», kan du gjette hva som sitter igjen i hjernene våre.

STUDENTER

CHRISTINE CALVERT

TING DU IKKE SKAL SKRIVE

LEDELSEN Bruker du uttrykk som «oppleves som» og «fremstår som», virker det som om det ikke er på ekte. Skriv at «leiligheten er lys» - da er vi helt sikre på hva du mener.

FRITID

Hvem er kjøperen av akkurat dette huset? Hvis du ser for deg ett menneske, er det lettere å skrive slik at du treffer hans behov.

Unngå unødvendige forkortelser. Jeg har sett både bl. batteri og enst-parkett. Og hva er forresten «gode» fellesutgifter?

FAGSTOFF

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

TIL SLUTT

På samme måte som denne artikkelen, synes jeg at salgs annonser fungerer best hvis de går fra stort til smått. D ette gjelder ikke minst fotoene i en annonse. De fleste av oss foretrekker å få det store bildet først, før vi ser detaljer som dørhåndtak eller (grøss!) stylistens vase, som ikke en gang følger med på kjøpet.

TENK SOSIALT OG DELBART

Drømmen for oss alle er å lage innhold som er så bra, at andre ønsker å dele det. Kan du bruke humor? Noe annet? Samtidig som du er s eriøs? (Nå holdt jeg faktisk på å skrive «fremstår som seriøs»!)

Lykke til med salgene! Dere meglere gjør en kjempejobb. Jeg snakker av erfaring. :-)

EN LITEN, MEN VIKTIG, DETALJ: HUSK KOMMA MELLOM LIKESTILTE A DJEKTIVER

Da slipper du å selge et «lite pent» soverom. Hvis sove rommet både er lite og pent, skal det være komma mellom adjektivene.

GLE

BUND

ENDOM

Møt solide bransjeleverandører på NEFs Vårkonferanse

N E F

EI S

RGES

BRANSJELEVERANDØRER

10. – 12. MAI 2017 I TRONDHEIM

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

PIMP OPP HYTTA FOR SALG Riktig boligstyling åpner egne og andres øyne for boligens fulle potensiale, og kan lønne seg både på kort og lang sikt. Det er intet unntak ved hyttesalg. AV KRISTIN BRATLAND

- Styling av hytter har definitivt samme effekt som styling av boliger, mener interiørkonsulent Marianne Hemmestad hos Hemsen Interiør i Hemsedal. Hun forteller om en økende respons de siste årene, en trend Hemmestad tror vil fortsette. Ikke bare for at temperaturen i hyttemarkedet er hett, men også fordi stadig flere ønsker profesjonelle råd eller hjelp i forbindelse med et salg.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

STYLING ER IKKE JÅLETE

- Riktig styling er et viktig virkemiddel i kampen om kjøperne. Enkelte vil kanskje synes det er litt i overkant jålete å få hjelp til styling for salg av hytte, men min erfaring tilsier at det har vært enklere å selge en pent presentert og stylet bolig, mener interiørkonsulenten. De fleste hyttesalg skjer på høsten, og gjerne i høstferien. Flere bruker

sommeren til å pusse opp og gjøre fritidsboligen sin klar, men det lønner seg sjeldent å gjøre omfattende oppussingsarbeid før et hyttesalg. - Det lønner seg sjeldent å gå i gang med kostbar og omfattende oppussing før en selger en brukt hytte. Det er viktigere å gjøre de tingene som ikke koster all verden. Hogge trær kan være smart, og legge inn vann og avløp vil normalt lønne

seg, samt overflate oppussing, forteller Bente Holen Bergseng, eiendomsmegler og fagansvarlig ved EiendomsMegler1 på Lillehammer. Eiendomsmegleren tror også styling av hytter er en trend som er kommet for å bli, og at det for enkelte er en god investering. Likevel mener hun selgere er svært bevisste og flinke til å rydde og style selv, i motsetning til for noen år tilbake.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

Foto: Pål Harald Uthus

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

FRITID

STUDENTER

Foto: Eiendomsmegler1

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

Petter Birkrem

Bente Holen Bergseng

Gjermund Svendsen Rosendal

Foto: Privatmegleren

Christian Haatuft Foto: Privatmegleren

SKAP DEN GODE HYTTEFØLELSEN

- Generelt er folk flinke til å rydde og fikse, men styling av hytta er absolutt lurt. Vi gjør det nok litt annerledes her enn i byen. Jeg tror ikke samme type innredning bør brukes hjemme og på hytta. Vi ønsker at det skal se ut som det har vært levd et hytteliv her, og det kan gjerne henge fremme bilder og diplomer fra påskerennet. Vi selger en drøm om å skape egne tradisjoner og opplevelser. Det gjelder å skape den gode hyttefølelsen, mener Christian Haatuft, eiendomsmegler ved EiendomsMegler1 på Geilo, med lang erfaring som hyttemegler.

Foto: Privatmegleren

Interiørkonsulent Hemmestad er enig i at den riktige hyttefølelsen er viktig, men man skal også innrede etter stilen på hytta. Det viktigste av alt, både ute og inne, er likevel at det er rent og ryddig. Hun mener man bør ta bort det mest personlige og gjør rommene lyse og luftige. Fjern gjerne gardinene for å få inn lyset, men også for å få naturen inn og fremheve eventuell utsikt.

- Allerede ute kan man fange opp stilen på hytta, og begynne med å sette fram en butt med granbar i, legge et skinn på en benk og fjerne rot og skrot. Inngangspartiet er jo det første som møter oss. Fjern eller fiks ting som kan trekke ned førsteinntrykket, og ta vare på det genuine og opprinnelige. Inne kan man fjerne ting og møbler, det skal være luftig og ikke overmøblert. På sove-

rommet trengs kanskje et nytt sengeteppe og noen nye puter, og på badet handklær og et duftlys, så er mye gjort. Er det mye furu anbefaler jeg å male i en nøytral farge, forklarer interiørkonsulenten fra Hemsedal. STILLER HØYERE KRAV

- Det kan lønne seg å bruke litt ekstra penger på oppussing før man selger, og spesielt i de hyttene som er svært furupreget. Er det eldre mennesker som selger og yngre som kjøper, må vi ofte bruke litt tid på å fortelle hvilke muligheter og potensiale som ligger foran dem. Kjøpere i dag stiller andre krav. Da det tidligere var deilig å legge fra seg telefonen hjemme,

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

Foto: Privatmegleren

DEN UVURDERLIGE BELIGGENHETEN

LEDELSEN

også når det gjelder beliggenhet. De unge er mer opptatt av det sosiale når de er på hytta og ønsker nærhet til spisesteder og de bruker mye de servicetilbudene hyttekommunen har å tilby. I tillegg er aktiviteter som toppturer og kiting noe som ikke var så etterspurt for en generasjon tilbake. Og mens den eldre generasjonen kjøper hytte til seg selv, barn og barnebarn, kjøper gjerne de yngre hytte til eget bruk og for utleie, forklarer Gjermund Svendsen-Rosendal, daglig leder hos EiendomsMegler1 i Hemsedal.

Utnytt medlemsfordelene dine Som medlem i NEF får du 10% rabatt på vår beste bilforsikring med unike fordeler  Ingen bonustap ved parkeringsskade  Egen ungdomsbonus for barn som kjører foreldrenes bil  Opptil 75% startbonus ved utvidelse av bilpark. Samler du forsikringene dine hos oss, kan du i tillegg få opptil 20% samlerabatt! Les mer på tryg.no eller ring oss på 04040

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

FAGSTOFF

Foto: Privatmegleren

kreves det i dag full internett dekning og bilvei helt frem, sier Petter Birkrem, megler og partner hos PrivatMegleren på Ullevål. Han støttes av Haatuft som kan fortelle at undersøkelser viser at hver tredje nordmann ikke har vært på ferie uten strøm. - Det var vel neppe tilfelle for en generasjon siden. Dagens kjøpere vil ha alle fasiliteter slik at man enkelt kan jobbe fra hytta, forteller han. - De yngre stiller flere krav, ikke bare når det gjelder fasiliteter, men

VERDT Å VITE

Flere av meglerne har egne hytter og alle er enige med Petter, som prioriterte beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet da han anskaffet seg sin fritidsbolig.FRITID Det er som Gjermund STUDENTER sier; beliggenhet kan man ikke bytte ut. Christian må gå syv kilometer innover Hardangervidda før han kan finne roen med rypejakt og fiske, men i Møre og Romsdal og Geiranger, som er hans egne fritidsboliger, har han enklere adkomst og bedre fasiliteter. - Begge de to sistnevnte stedene er kjøpt usett, noe jeg absolutt fraråder alle mine kunder å gjøre, men som jeg er herlig fornøyd med å ha gjort selv, avslutter Christian Haatuft.

Bilfor sik med u ring nik fordel e er

VI HJELPER BOLIGSELGERE OVER HELE NORGE MED ENERGIATTESTEN

Mer informasjon finner du på Energiattest.no.

FORDELER: • En ting mindre å tenke på • Utføres ved 2-3 min samtale med selger • Maks 24 timers leveringstid • Juridisk ansvar: Verdi Eiendomstakst AS • Oppleves trygt og troverdig • Oppgraderinger av boligen hensyntas • Mulig høyere teknisk verdi og salgspris

Energiattest.no/Verdi EiendomsTakst AS – 8601 Mo i Rana. Telefon 411 11 000, post@energiattest.no

www.spirendesign.no

Vi hjelper boligselgere over hele Norge med å utføre energimerkingen av deres bolig. Vi tar hensyn til oppgraderinger, som ofte gir en riktigere og høyere karakterer enn om eier gjør energimerkingen selv. Bedre karakter gir høyere teknisk verdi og kan også føre til høyere salgsverdi.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NÅ KAN BOLIGSELGERE FÅ HJELP TIL ENERGIMERKING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

I dag finnes det få alternativer til det å selv måtte energimerke sin bolig. Alternativet blir derfor ofte å spørre sin eiendomsmegler om hjelp. Dette har Verdi Eiendomstakst AS gjort noe med og tilbyr nå enkel hjelp til selgere over hele Norge. Selger finner også enkel informasjon på den nye nettsiden Energiattest.no. AV: EMELIE M. BREIVOLD, VERDI EIENDOMSTAKST AS

Takstmann Dag Ottar Mikalsen og hans medarbeidere i Verdi Eiendomstakst AS, har i flere år sett et sterkt behov blant boligselgere i det å få hjelp med energimerkingen. Selv om det er gratis å energimerke egen bolig, er det svært mange som gjerne ønsker bistand til denne jobben. En

b oligselger opplever normalt det å selge bolig som en ekstra stressfaktor i hverdagen. På lik linje med at selger ønsker profesjonell bistand av en eiendomsmegler til selve boligsalget, så opplever vi at hele 8 av 10 ønsker hjelp til energimerkingen, forteller Mikalsen.

HVA ER FORDELEN MED Å FÅ HJELP FREMFOR Å ENERGIMERKE BOLIGEN SELV?

For utenom at både selger og megler sparer tid, så er det å energimerke boligen faktisk ikke så enkelt som man tror. «Alt man kan er enkelt» er det noe som heter, og for oss i bransjen som har

– med fokus på den mobile megleren

I en hverdag med store endringer – økende tempo, nye brukermønster og pressede marginer blir kravet til meglersystem stadig viktigere. Derfor leverer vi nå Next som vår neste versjon. Next er webbasert og leveres som en skytjeneste. Dette gir optimal tilgang enten du vil jobbe fra din mobil, nettbrett eller PC/ Mac. Alt du trenger er en nettleser. Next er meglersystemet som støtter dagens mobile arbeidskrav, sanntids digital kommunikasjon, automatikk og full kundeinvolvering.

vitecsoftware.com/no

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

gjort dette hundrevis av ganger er det i og for seg samt ofte 1-3 karakterer bedre enn om eier selv VIL TJENESTEN VÆRE KOSTBAR ingen stor jobb. Men det er bare hvis man velger gjør den forenklede utgaven som i all hovedsak FOR LANDETS BOLIGSELGERE? «enkel registrering». Hvis man derimot ønsker å baserer seg på opprinnelig byggeår. Kostnaden Nei, en «enkel energiattest» vil koste 950 kroner. utføre «avansert registrering» så er dette en langt holdes samtidig på et lavt nivå i tråd med enkel Dette er i nedre sjikt av hva en slik tjeneste mer komplisert oppgave. Faktisk har vi kun to registrering. Det juridiske ansvaret plasseres dess- normalt koster om man ønsker faglig bistand. De ganger opplevd at en kunde har klart å komme i uten på Verdi Eiendomstakst AS og ikke på eier som ønsker en «justert energiattest» basert på de FAGSTOFF FRITID VERDT Å VITE– og kjøpere – oppmål med denne registreringen. Jeg tipper derfor LEDELSEN selv, noe mange boligselgere ulike oppgraderinger som er gjort etter byggeår, STUDENTER at 99 % gjør den «enkle varianten», men prob lever som både trygt og troverdig. vil få dette utført for 500 kroner ekstra. Alternalemet er da at de aller fleste får en feilaktig lav tivet ville her vært en «avansert energiattest» som energikarakter, forteller Mikalsen. KAN EN HØYERE ENERGIKARAKTER hos fagfolk ofte koster mange tusen kroner. PÅVIRKE SALGSPRISEN? HVA MENES MED «FEILAKTIG LAV ENERGIKARAKTER»?

Den «enkle varianten» tar ikke hensyn til opp graderinger som er gjort på boligen etter byggeår. De aller fleste bygårder, leilighetsbygg, eller eneboliger er derimot oppgradert etter byggeår med ulike energibesparende tiltak. Som profesjonell aktør kan vi hensynta oppgraderinger som eksempelvis utskiftning av vinduer og/eller dører, etterisolering av yttervegger og/eller kaldloft, tilbygg/påbygg utført etter byggeår iht. nyere tekniske forskrifter mv. Vi vil så kunne estimere et nyere byggeår i tråd med aktuelle forskriftskrav uten å måtte gjøre den «avanserte varianten». Boligens energikarakteren vil bli langt riktigere

Energikarakteren gjenspeiler hvor energieffektiv boligen er, og en best mulig energikarakter vil derfor kunne gi høyere salgspris. Statistikk fra Nederland viser at boliger med høyere energi karakter kan gi inntil 4 % høyere salgspris enn boliger med bare ett trinn dårligere karakter. I følge Norges Takseringsforbund vil også teknisk verdi øke med ca. 100 000 kroner for hver karakter man går opp på energimerkeskalaen. Dine Penger har også regnet ut at det er mye å spare på en bolig med høyere energikarakter kontra en bolig med lav energikarakter. Eksempelvis vil en C-enebolig koste om lag 50 000 kroner mindre per år i oppvarming kontra en F-enebolig.

HVA MÅ BOLIGSELGER KONKRET GJØRE FOR Å FÅ HJELP TIL ENERGIMERKINGEN?

Det eneste selger trenger å gjøre er å ringe oss, og så avsette to-tre hyggelige minutter på telefonen. Eventuelt kan kunden ta kontakt på vår hjemmeside Energiattest.no, for å så bli oppringt av oss. Etter samtalen utfører vi en best mulig energi attest på Enovas energimerkeportal Energi merking.no. Innen 24 timer – eventuelt to timer om det haster, vil både selger og deres eiendomsmegler få energiattesten på mail.

Vil du bli med på laget? – vi søker Key Account Manager Vi ønsker å styrke vårt kundefokus ytterligere, og søker KAM’er som kan hjelpe oss med det. Vi søker en eller to eiendomsmeglere som vil få et selvstendig ansvar for egen kundeportefølje. Du må kunne bygge gode, langsiktige relasjoner og vil inngå i et team. Du har eget ansvar for den delen av budsjettet som vedrører dine kunder. Du må ha gode kommunikasjonsferdigheter, være ryddig og nøyaktig. For å lykkes i stillingen må du være blid og omgjengelig, like å yte service og ha en egen drive! Du må like å bry deg – engasjement og involvering er egenskaper vi setter pris på. Gode samarbeidsevner er en selvfølgelighet for å kunne trives i vår uformelle, flate struktur. Info: Nina Krohg Jørgensen, direktør salg, konsulent og support Tlf. 982 66 656 / nina.jorgensen@vitecsoftware.com Se annonsen vår på finn.no/89395864.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

Nyhet! E-Klasse stasjonsvogn med kompromissløs firehjulsdrift. Testvinneren E-Klasse har blitt rost opp i skyene av norske motorjournalister. Nå kommer også stasjonsvognen med 4MATIC.

4MATIC firehjulsdrift Nå kun

9.900,-

Gjelder også til E-Klasse sedan

Klasseledende standardutstyr: • 9G-TRONIC automatgir • Kjørelysassistent • 3-eiket multifunksjonsratt • PRE-SAFE sikkerhetssystem • ECO start-stopp-funksjon • DYNAMIC SELECT kjøreprogrammer

• • • • • •

AGILITY CONTROL komfortunderstell ATTENTION ASSIST advarer føreren ved tretthet og uoppmerksomhet LED hovedlys Forberedelse for Garmin® MAP PILOT navigasjon Remote Online – fjernstyring av bil via app DAB+ digital radio

Les mer på kampanje.mercedes-benz.no. Forbruk blandet kjøring: 0,54-0,58 l/mil. CO2-utslipp: 126-135 g/km. Avbildet modell kan avvike fra tilbud. Importør: Bertel O. Steen AS. Tilbudet gjelder til 30. april 2016.

Kontakt din nĂŚrmeste Mercedes-Benz forhandler for et tilbud.

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

GJENNOMFØRER OPPGJØRSPRAKSIS PÅ 14 DAGER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Norges Eiendomsmeglerforbund har hatt 20 ivrige og flinke eiendomsmeglerfullmektiger på 14 dagers kurs i oppgjørspraksis. Her får hver deltaker sitt eget oppgjørsforetak og må gjennomføre 15 oppgjør i Vitec Software sitt datasystem. I tillegg er det teorispørsmål til hvert oppgjør. Innledningsvis er det tre dager teori, blant annet om regelverket rundt oppgjør etter avhendingslova og bustadoppføringslova, dokumentavgift og tinglysing, salg av overbeheftet eiendom, tilbakeholdsrett, tiltak mot hvitvasking og panterett. Deltakerne diskuterer utfordringer som kommer i oppgjørene med hverandre og får veiledning av erfarne oppgjørsmeglere MNEF.

OPPGJØRSPRAKSIS Hvis du eller en av dine kollegaer ønsker å gjennomføre dette kurset eller har spørsmål om kurset, så send en mail til firmapost@nef.no.

EiendomsMegler1 er for 7. året på rad Norges største eiendomsmegler. Vi har betydelige ambisjoner både på bruktsalg og prosjekt. Vi er sertifisert som en bra arbeidsplass av Great Place to Work, og har i dag ca. 150 ansatte, fordelt på 20 lokale salgsavdelinger i Oslo og Akershus.

Vi søker avdelingsleder til vår salgsavdeling på Grorud Vi søker en motivert avdelingsleder til vårt kontor på Grorud. Kontoret er veletablert og kan vise til jevnt gode salgsresultater gjennom en årrekke. Den riktige kandidaten evner og ønsker å lede og motivere andre i en hektisk hverdag. Du får i oppgave å bygge opp kontoret til å telle 8-10 meglere i fremtiden. Du har god erfaring som eiendomsmegler, og trigges av å lykkes sammen med andre. Du må også kunne identifisere deg med verdiene våre; begeistret, offensiv, lagånd og tillit. Vi tilbyr et meget sterkt merkenavn å jobbe under, samt konkurransedyktige betingelser. Spørsmål om stillingen kan rettes til Hans Anders Skjølberg: has@eiendomsmegler1.no. Søknad sendes: Søknadsfrist:

Senior HR rådgiver: kari.messel@sparebanken-hedmark.no 15. februar 2017

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

STUDENTER

GLE

BUND

ENDOM

N E F

EI S

RGES

KONFERANSE

DET BLIR A L LT I D S V Æ R T HYGGELIG

Program kommer til deg, og legges ut på nef.no

10. – 12. MAI 2017 ARRANGERES NEFs VÅRKONFERANSE i Trondheim

-BYEN FOR DE GODE OPPLEVELSENE!

KONFERANSIER ARE SENDE OSEN

Vær engasjert, bli med å påvirke din fremtid som eiendomsmegler! NEF og deg som eiendomsmegler bidrar sammen til trygg bolighandel!

CONOR

GLE

BUND

N E F

ENDOM

EMMA & THE DIAMONDS HEARTS

2017

GULL

E EN EGLR G R E

Det er viktig med et samlingspunkt for bransjen! En arena hvor vi kan utfordre hverandre, ta viktige diskusjoner, hvor kunnskap kan delesog få viktig faglig påfyll! To innspirerende dager med: Minglefest | «Get2gether» på ØX | 8 kurstimer | Bankettmiddag | Gullmeglerkåring | Premieutdeling NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

TEKNOLOGI FOR RADONOVERVÅKING ER I RASK UTVIKLING LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Større fokus på helsemessige effekter av radongass har gitt mer brukervennlige løsninger for måling og overvåking. AV HALVOR WØIEN, EMEA

Radongass tar rundt 300 liv hvert år i Norge, som er vesentlig høyere enn antallet som tilsammen dør av husbranner og i trafikken hvert år. I EU er er det mer enn 20.000 dødsfall årlig. Nasjonale lovgivninger og initiativ fra EU har de siste årene gitt større oppmerksomhet rundt mulige helsemessige konsekvenser av høyt radonnivå i inneluft. Dette er fulgt opp med ny måleteknologi og nye radonmålere i markedet. Tilbudet innen radonmåling har fram til nylig vært en fragmentert bransje med både seriøse og useriøse aktører. I enkelte områder har for eksempel ukyndige personer tilbudt sporfilm via dørsalg, og bidratt til å skape skepsis og usikkerhet rundt radonmåling. Idag er det bedre tilgang på seriøs informasjon om radon, og et bredere utbud av måleteknologi for folk flest. Spesielt har elektroniske radonmålere bidratt til å forenkle måling og overvåking. Det har også blitt enklere og raskere å vurdere effekten av tiltak. Det er ulike brukergrupper for radonmålere. Dette spenner fra ordinære boligeiere til bygningsforvaltere og profesjonelle radonfirmaer. Når en måler radon i boliger er det behov for annen teknologi enn når en måler komplekse bygninger med styrt ventilasjon. Mens folk oppholder seg i boliger både dag og natt, er det for skoler og arbeidsplasser primært behov for å forholde seg til de periodene av døgnet det er folk i bygningene. Dette krever programvare som kan analysere time for time data. Oslo-firmaet Airthings har utviklet en serie av batteridrevne radonmålere som dekker ulike behov i markedet. Senest ute - og i januar lansert på den store elektronikkmessen i Las Vegas - er et nytt målesystem for boliger; en radonmåler som gir forbrukerne informasjon om innendørs luftkvalitet på app. Airthings Wave gir en kombinasjon av sanntids radonmålinger og målinger over lang tid. Når Wave måler for høye radonnivåer i henhold til nasjonale retningslinjer, vil brukeren bli varslet og få an-

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

befalinger på hvordan de kan redusere radonnivået. For å gjøre radonovervåking enklest mulig for alle brukere er selve instrumentet utstyrt med en intuitiv lys-indikator som aktivieres når en vinker til instrumentet. Grønt betyr at luften er bra; gul er en advarsel om at radonnivået er i grenseland, og rødt betyr at nivået er for høyt. Airthings Wave kan kobles via Bluetooth til smarttelefon eller nettbrett og man kan i app’en se nåverdier, gjennomsnittsverdier, og variasjoner over de siste dagene, ukene, eller året. Airthings Wave inneholder også temperatur- og luftfuktighets-sensorer som er viktig for inneluften og bidrar til å øke nøyaktigheten i radonmålingen. Airthings første modell Canary (nåværende Corentium Home) har vært i markedet i drøye 5 år, og har bidratt til at Airthings på kort tid har blitt en ledende global leverandør av elektroniske radonmålere. Brukere tilbys gratis webbasert rapportløsning, som fungerer som godkjent rapportering om en måler i henhold til Statens stråleverns krav. I USA er det innført krav til måling og rapportering av radonnivået ved alle boligtransaksjoner. Måling må kunne gjennomføres på 48 timer, og blant annet settes det derfor krav til sensitivitet for målere som kan benyttes. Airthings Corentium Pro er en av målerne som er sertifisert til å kunne benyttes til denne type måling. For å øke sensitiviteten har instrumentet fire sensorer som jobber i paralell. Rapport kan genereres og sendes direkte fra app på mobil eller nettbrett. Den er dessuten utstyrt med sensorer for luftfuktighet, temperatur og lufttrykk. Markedet opplever nå et bredere spekter av teknologi og løsninger for radonmåling, med større grad av spesialisering for ulike oppgaver. Brukervennligheten har økt betydelig, og vil forhåpentligvis bidra til at radonmålere blir like vanlig som brannvarslere i bygninger.

Airthings Wave radonmåler

App for analyse av målinger

STUDENTER

MARKETING STUDIO

Nyhet i

WebM egler

PRØV VÅRT MODERNE, NETTBASERTE VERKTØY • 2-veis integrasjon med Webmegler • Maler for brukervennlig redigering

Bruker du mye tid på å lage annonser og trykksaker?

• Lag salgsoppgaver, annonser, DM, plakater, profileringsmateriell m.m. • Skreddersøm av design og layout • Online korrektur for selger • Bestilling mot trykkeri og avis

Websystemer AS | Alvøveien 132 | 5179 Bergen | Tel: 55 50 85 80 | E-post: post@websystemer.as

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

SLIK PUSSER DERE OPP UTEN Å KRANGLE LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

Det er fullt mulig å bevare forholdet når boligen skal pusses opp. – Gjør bare det du liker, og ikke heng deg opp i detaljer, sier Mette Dahl hos Nordsjö. TEKST: ROBERT WALMANN/IFI.NO FOTO: BORGE, JAN LILLEHAMRE/IFI.NO, JORDAN, NORDSJÖ, PRIVAT

I en fersk undersøkelse gjort av Ipsos for DNB Eiendom går det frem at 84 prosent av de spurte vil pusse opp hjemme i 2017. Det betyr at mange par snart vil ta sats inn i fornyelsesuniverset. For noen kan det hyggelige oppussingsprosjektet dessverre bli starten på slutten. Vi har spurt ekspertene om tips for å unngå de store kranglene.

Gjør det dere kan for å unngå at oppussingsprosjekter tærer på forholdet. (Foto: Nordsjö)

FREM MED TÅLMODIGHETEN

Birgit Torkildsby fra Borge mener kjærligheten bevares best når ting er planlagt. – Snakk mye om hva som skal skje og lag en realistisk plan. Husk at det koster alltid mer penger og tar som regel alltid lengre tid enn først antatt. Ha derfor en buffer på tid og penger. Kanskje må dere leve uten dusj eller strøm i noen dager. Da gjelder det å finne frem tålmodigheten i seg selv, sier hun. Hennes beste tips for å unngå konflikt er å la håndverkere gjøre de vanskelige jobbene. – Spar opp nok penger og sett bort de mest krevende tingene. Når håndverkeren jobber, drar dere på kjærestetur i egen by og overnatter på hotell, råder hun.

– Bruk tid på å tulle og tøyse. Mal hverandre i ansiktet og le mye. Det å pusse opp sammen kan være terapi for alle forhold. Det er en helt egen måte å bli kjent på. Husk også at det tar den tiden det tar. Og for all del: Ta ett rom av gangen. Hverdagene må gå smidig selv om huset står på hodet, sier hun.

GJØR DET DU LIKER

ÅPEN OG ÆRLIG

Mette Dahl hos Nordsjö mener også planlegging er viktig for å unngå de største sammenstøtene. – Det er lurt å kartlegge hvem som er god til hva. Er du slurvete med malerpenselen, så gi den til partneren. Gjør bare det du føler deg vel med. Resten setter du bort til håndverkere, sier hun.

Trine Huseby er samlivsterapeut ved Sundvolden Hotel og tilknyttet familievernkontoret på Ringerike. Hun driver bloggen trinehuseby.no. Hennes råd er å være åpne og ærlige med hverandre. – Start med en åpen samtale der dere vurderer begges motivasjon. Ulik motivasjon kan ha betydning for tempo; om man skal ta alt på en gang eller dele opp i prosjekter. Bli også enige om rekkefølge på prosjektet og hvilken standard dere skal legge dere på, før oppstart, sier hun.

LEI EN HÅNDVERKER

SUNT FOR FORHOLDET

Dahl mener også at humør og tålmodighet er avgjørende for suksess.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

STILL DE RIKTIGE SPØRSMÅLENE

Huseby mener det gjelder å stille de riktige spørsmålene, og bli enige på forhånd om prinsipper for valg av løsninger. – Hvis den ene er skikkelig pirkete, mens den andre ønsker å få jobben gjort – hvordan vil dere løse det? Eller om den ene er lidenskapelig opptatt av estetikk, mens den andre har fokus på funksjonalitet. Få svar på dette først, sier hun. KYSS OG KLEM

Ifølge terapeuten inneholder et vellykket prosjekt også mye skryt. – Hvis én blir motløs, bør den andre motivere, ikke kritisere. Gi hverandre anerkjennelse for innsats – «Så fint det ble!», «Så flink du har vært» og «Jeg er stolt av deg». Kjærtegn er også undervurdert. Gi en klem, et kyss, en hånd i korsryggen. Uansett stemning, kjør på med kjærtegn, råder hun.

STUDENTER

Trine Huseby er samlivs terapeut. Hun mener par som pusser opp bør minne hverandre på hva som kommer etterpå. – Se fram til innflyttingsfest og romantiske middager i ny stue, sier hun. (Foto: Privat)

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

– Spar opp penger og lei en håndverker. Så drar dere på hotell i egen by. Se på Netflix-serier og lev be kymringsfritt mens noen andre gjør jobben hjemme, sier Birgit Torkildsby hos Borge. (Foto: Borge)

– Ikke gap over for mye. Puss opp ett rom av gangen. Jobb som et team og ikke heng dere opp i detaljer, sier Mette Dahl hos malingsprodusenten Nordsjö. (Foto: Jan Lillehamre/ ifi.no)

– Spar opp nok penger og sett bort de mest krevende tingene. Når håndverkeren jobber, drar dere på kjærestetur i egen by og overnatter på hotell METTE DAHL

Det er viktig å ha det gøy når man pusser opp sammen. Bruk tid på å tulle og tøyse. (Foto: Jordan)

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

MNEF Pluss er en ny medlemstjeneste som inneholder kurs, juridisk bistand og advokatforsikring privat. MNEF Pluss gir deg tilgang til den beste servicen hele året! Tjenesten koster kun kr 5 000,- + mva pr. år. Med MNEF Pluss får du t ilgang til nyttige kurs under NEFs høstkonferanse, juridisk bistand til bruk i meglerhverdagen, og advokatforsikring for deg som privatperson.

NEF JURIDISK BISTAND

HELP ADVOKATFORSIKRING PRIVAT

Inkludert i pakken:  Kursdeltagelse NEFs Høstkonferanse  NEF juridisk bistand 5 timer  HELP Advokatforsikring Privat 10 timer Hvem kan kjøpe tjenesten MNEF Pluss? Alle som har et medlemskap i NEF, enten du er megler/eiendomsmegler, fagansvarlig, daglig leder, oppgjørsansvarlig, jurist e ller advokat, kan kjøpe tjenesten. Bestilling av MNEF Pluss: Tjenesten MNEF Pluss bestilles via nef.no eller ved henvendelse til firmapost@nef.no Årspris kr 5000,- + mva faktureres ved inngåelse. Varighet: MNEF Pluss gjelder pr. kalenderår. Avtalen må fornyes hvert år. Kontaktinformasjon: firmapost@nef.no Kursdeltagelse på NEFs Høstkonferanse NEF sin årlige høstkonferanse er en viktig arena for å samle bransjen til faglig d iskusjon, læring og meningsutveksling. Kursene går over 2 inspirerende dager. Ved deltagelse er det mulig å oppnå 6-8 godkjente etterutdanningstimer. Hvis høstkonferansen tilbyr parallellsesjoner, så velger du din sesjon. Ubenyttede kurstimer kan ikke overføres til neste år. Kursdeltagelse i NEF gir deg faglig trygghet og du møter forelesere som holder et høyt faglig nivå. Ring 24 11 59 99 - Oppgi ditt NEF medlemsnummer NEF Juridisk Bistand NEF Juridisk Bistand er tjenesten som gir deg svar på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomheten. Det er NEFs advokater som hjelper deg. Tjenesten inkluderer 5 timer juridisk rådgivning. Hvis du får behov utover dine 5 timer, kan du benytte deg av en ekstra rabattert timepris på kr 1.440,- + mva (ordinært kr 1600,- + mva). Det blir fakturert etter medgått tid basert på den rabatterte timeprisen. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 500,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig. HELP Advokatforsikring Privat HELP Advokatforsikring Privat er en medlemsfordel som gir deg rask tilgang til advokathjelp innen rettsområdene familierett og arverett for deg som privatperson. Ring 22 99 99 99 eller benytt post@help.no, oppgi ditt NEF medlemsnummer 1. R ettsområder: Familierett og arverett 2. Rådgivning: 10 timer pr. år. Det betyr at du kan rådføre deg om hva som helst innenfor rettsområdene f amilierett og arverett. 3. B istand ved tvist: Inntil NOK 1 mill. pr. sak. Ved en konflikt kan HELP Forsikring ta saken din hele veien gjennom rettssystemet. Du betaler ingen timepris. Du får advokatbistand for inntil 1 millioner kroner ved rettslig tvist. Forsikringen dekker også motpartens omkostninger hvis du taper saken i retten. Det tas forbehold om endringer av vilkår. NEF – kunnskap og erfaring som kommer deg til nytte! NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

MNEF PLUSS

En ny tjeneste for deg som allerede er MNEF

KURSDELTAGELSE PÅ NEFs HØSTKONFERANSE

GLE

BUND

ENDOM

MNEFPLUSS

N E F

NYHET 2017

RGES

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

NEF-KURS ALLE KURSENE ER FORHÅNDSGODKJENT AV FINANSTILSYNET

STUDENTER

F ULLSTENDIG KURSOVERSIKT OG PROGRAM FINNER DU PÅ NEF.NO

HAVNASEMINARET

10.-11. FEBRUAR 2017 TJØME

SEMINAR FOR NÆRINGSMEGLERE - 5 KURSTIMER SAMT ÅRSMØTE I FORUM FOR NÆRINGSMEGLERE

15. FEBRUAR 2017 OSLO

NEF 4 TIMER KURS I MØRE OG ROMSDAL SAMT ÅRSMØTE I LOKALFORENINGEN

17. FEBRUAR 2017 ÅLESUND

NEF 3 TIMER KURS I OSLO OG AKERSHUS SAMT ÅRSMØTE I LOKALFORENINGEN

1. MARS OSLO 2017 OSLO

HELDAGSKURS I PROSJEKTMEGLING

30. MARS 2017 LILLESTRØM

HELDAGSKURS I OPPGJØR

31. MARS 2017 LILLESTRØM

NEFs VÅRKONFERANSE

10.-12. MAI 2017 TRONDHEIM

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

MEDLEMMER

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ER DET KRAV TIL

KUNDEKONTROLL ETTER HVITVASKINGSREGELVERKET LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

NÅR EIENDOMSMEGLER BARE FORETAR VERDIVURDERING? Krav til kundekontroll følger av hvitvaskingsloven §§ 6 og 7 hvor det heter at «rapporteringspliktig» skal foreta kundekontroll ved etablering av kundeforholdet, og at kontrollen blant annet skal omfatte bekreftelse av kundens identitet ved fremleggelse av gyldig legitimasjon. AV ADVOKAT NINA FODSTAD SKUMSRUD, JURIDISK AVDELING I NEF

I Finanstilsynets rundskriv 8/2009 (nå opphevet) het det at «Hvitvaskingsloven med tilhørende forskrift gjelder for eiendomsmeglere og boligbyggelag når det drives med eiendomsmegling». (vår understrekning). Dette var en avskrift av lovens ordlyd i § 4 (2) nr. 4 som angir hvem som er rapporteringspliktig etter dette regelverket. I forlengelsen av dette fremgikk i dette rundskrivet at all eiendomsmeglingsvirksomhet som er omfattet av eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde faller inn under hvitvaskingsregelverket og motsatt; virksomhet som en megler utøver men som ikke er eiendomsmegling, faller ikke inn under dette regelverket. Juridisk avdeling i NEF stilte i 2014 spørsmål til Finanstilsynet om dette, da det her altså synes å fremgå at det kun er når en eiendomsmegler utøver eiendomsmeglingsvirksomhet at hun er underlagt regelverket. Som kjent er det strenge restriksjoner på om og i så fall hva en eiendomsmegler kan bedrive av annen virksomhet enn eiendomsmegling, men både eiendomsmeglingsloven og –forskriften gir eksempler på typer av annen virksomhet en megler kan drive. Et eksempel er å foreta verdi vurderinger av eiendommer som megler ikke har i oppdrag å selge. Dette er direkte hjemlet i eiendomsmeglings forskriften § 5-1 (1) bokstav b. Hvitvaskingslovens formål er å både «forebygge og avdekke transaksjoner» jf. § 1. Etter vår oppfatning ville det samsvare best med formålet om eiendomsmegler er underlaget regelverket når hun utfører oppgaver megler har lov til å utføre jf. lov og forskrift, og ikke kun når hun driver med det loven definerer som «eiendomsmegling». Dette støttes av også av ordlyden i innledningen til den nevnte § 4 (2) i hvitvaskingsloven, hvor det heter at «Loven gjelder for følgende juridiske og fysiske personer i utøvelsen av deres yrke: .... ».

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

Selv om det å gi en verdivurdering ikke er definert som «eiendomsmegling» så kommer en forespørsel om en verdi vurdering til megler i kraft av hans/hennes rolle som eiendomsmegler, og dette gjøres under utøvelsen av yrket. NEF Juridisk har som nevnt diskutert saken med Finanstilsynet, og tilsynet var enig i at uttalelsen i rundskrivet gjengitt ovenfor ikke var dekkende og at det ikke var grunnlag for å unnta de oppgaver en eiendomsmegler har lov til å utføre ved siden av den rene eiendomsmeglingen fra hvitvaskingsregelverket. Dette betyr at en eiendoms megler er underlagt regelverket når han utøver sitt yrke, og ikke kun når han utøver det som i spesiallovgivningen er definert som mellommannsvirksomhet. Når det gjelder det å avgi en verdivurdering har det, til tross for det ovennevnte, vært stilt spørsmål ved om megler er pålagt å foreta kundekontroll ved slike oppdrag. Grunnen til at dette spørsmålet er reist, er at noen synes å mene at det ved slike oppdrag ikke nødvendigvis anses etablert et kundeforhold mellom megler og boligeier. Hva som ligger i begrepet «etablere kundeforhold» er nærmere regulert i hvitvaskingsforskriften § 2. I § 2, 1. ledd heter det at «Kundeforhold skal anses etablert når kunden kan bruke den rapporteringspliktiges tjenester, for eksempel ved opprettelse av konto eller utstedelse av betalingskort.». I § 2, 4. ledd er der for eiendomsmeglere særlig angitt at eiendomsmeglere «anses for å ha etablert et kundeforhold med oppdragsgiver når de har påtatt seg et salgs- eller kjøpsoppdrag.». Slik vi leser bestemmelsen er dette et eksempel på når en eiendomsmegler helt klart anses for å ha etablert et kunde forhold, men det er ikke en uttømmende regulering. I lovens forarbeider (ot.prp. nr. 3 (20008-2009) er det skrevet at spørsmålet om det er etablert et kundeforhold må avgjøres ut fra «en konkret vurdering av momenter som

NINA FODSTAD SKUMSRUD

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Finanstilsynet har her konkludert med at eiendomsmegler også ved oppdrag som bare går ut på å avgi en verdivurdering er forpliktet til å foreta en kundekontroll som angitt i hvitvaskingsloven, og tilsynet har opplyst ovenfor NEF at dette gjelder uavhengig av om boligeier betaler for verdivurderingen eller ei. NINA FODSTAD SKUMSRUD

går under pkt. 4.2 at «Kundekontroll foretas ved etablering av kundeforhold, altså ved inngåelse av salgs-, oppgjørs-, kjøps-, utleie- eller leiesøksoppdrag jf. eiendomsmeglingslovens § 6-4, eller andre oppdrag megler påtar seg i forbindelse med in virksomhet, f.eks. verdivurderingsoppdrag eller forvaltningsoppdrag.» (vår understrekning). Finanstilsynet har her konkludert med at eiendoms megler også ved oppdrag som bare går ut på å avgi en verdivurdering er forpliktet til å foreta en kundekontroll som angitt i hvitvaskingsloven, og tilsynet har opplyst ovenfor NEF at dette gjelder uavhengig av om boligeier betaler for verdivurderingen eller ei.

ENDOM

N E F ME

GLE

BUND

RGES

forholdets art, varighet og formål.». I juridisk litteratur er det tatt til orde for at begrepet «kundeforhold» må tolkes snevrere for eiendomsmeglere enn for f.eks. banker, forhandlere og håndverkere – altså slik at det skal mindre til før det anses som om en eiendomsmegler har etablert et kundeforhold enn f.eks. en bank. Det å avgi en verdivurdering er ikke et salgs- eller kjøpsoppdrag, men etter vår oppfatning taler lovens formål og det faktum at et verdivurderingsoppdrag er noe megler påtar seg i kraft av sitt yrke i retning av at et slikt oppdrag vil kunne anses som et etablert kundeforhold. Dette selv om man eventuelt ikke tar betalt for slike oppdrag. Dette er også Finanstilsynets klare oppfatning. I det nye rundskriv 6/2016 om veiledning til etterlevelse av hvit vaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet, frem-

Medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund får 15% rabatt på overnatting på Hotel Continental, Oslo. Reservasjon kan gjøres på 22 82 40 40 eller booking@hotelcontinental.no Les mer på nef.no/fordelsprogram Hotel Continental | Stortingsgaten 24/26, Oslo | www.hotelcontinental.no www.facebook.com/hotelcontinentaloslo | #hotelcontinentaloslo

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

EIENDOMSMEGLERS ROLLE VED FORMIDLING AV KONTRAKTSPOSISJONER LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

1. juli 2015 trådte den nye § 1-5 i eiendomsmeglingsforskriften i kraft. Bestemmelsen regulerer eiendomsmeglers plikter i tilfeller hvor megleren formidler salg fra en forbruker av kjøpekontrakt til en bolig som ikke er ferdigstilt på tidspunktet for videresalg – såkalt formidling av kontraktsposisjoner. AV KITTIL ERIKSRUD BERGAN | SENIORADVOKAT, MNA, ADVOKATFIRMAET HAAVIND

AVGJØRENDE FOR OM REGELEN GJELDER ER OM VIDERESELGER ER FORBRUKER

Den nye forskriftsbestemmelsen gjelder bare for de tilfeller hvor videreselgeren – kjøper 1 - er å regne som forbruker etter den opprinnelige kjøpekontrakten. Dersom videreselgeren derimot er å anse som næringsdrivende kjøper i relasjon til den opprinnelige kontrakten, gjelder de alminnelige reglene i bustadoppføringslova for avtalen mellom videreselger og ny kjøper – kjøper 2 -, og den nye forskriftsbestemmelsen kommer ikke til anvendelse for megler. For å sikre at han opptrer i overensstemmelse med gjeldende regler må megler dermed selv ta stilling til om vedkommende videreselger er å anse som forbruker eller næringsdrivende i relasjon til den opprinnelige kjøpe kontrakten. Det finnes ingen nærmere regulering av når videreselger skal anses å være forbruker i relasjon til den opprinnelige kjøpekontrakten, men i Finanstilsynets rundskriv av 3. juni 2015 fremholdes det at forbrukerbegrepet må tolkes relativt strengt for å unngå at unødig mange videresalg til forbrukere går utenfor bustadoppførings lovens regler. Som hovedregel vil videreselger bare regnes som forbruker etter den opprinnelige kjøpekontrakten dersom hans opprinnelige formål med kjøpet var å skaffe bolig til seg selv eller sine familiemedlemmer. Megler må dermed aktivt undersøke hva videreselgers opprinnelige formål med kjøpet var, men han kan i henhold til nevnte rundskriv normalt stole på vedkommendes egenerklæring vedrørende formålet med kjøpet så fremt han ikke har grunn til å betvile opplysningene i egenerklæringen. MEGLERS PLIKTER I FORBINDELSE MED OPPDRAGSINNGÅELSE, JOURNALFØRING OG MARKEDSFØRING

På tilsvarende måte som at megler plikter å undersøke eierforholdene ved formidling av ferdigstilte boliger, plikter

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

megler ved formidling av kontraktsposisjoner å avklare om den opprinnelige avtalen sperrer for en overdragelse av kjøpekontrakten. De øvrige særlige plikter for eiendomsmegler i disse tilfellene er spesifikt opplistet i den nye forskrifts bestemmelsen. Bestemmelsens første ledd gjelder oppdragsavtalen, annet ledd knytter seg markedsføringen, tredje ledd gjelder opplysningsplikten i salgsoppgaven, fjerde og femte ledd gjelder journalføring og sjette og syvende ledd gjelder oppgjøret. Bakgrunnen for innfør ingen av bestemmelsen var et ønske om at det skulle komme tydeligere frem for kjøper at det var tale om salg av en kontraktsposisjon, ikke av en bolig, og det er dette som også søkes oppfylt gjennom de ulike oppregnede pliktene. I oppregningen er det særlig to ting megler bør merke seg. For det første kreves det etter bestemmelsens tredje ledd at det fremgår tydelig i all markedsføring at det er tale om salg av en kontraktsposisjon, ikke en bolig. Finans tilsynet har både i sitt høringsnotat til endringsforslaget og det etterfølgende rundskrivet presisert at all skriftlig presentasjon av salgsobjektet, enten dette er i papirform eller elektronisk, regnes som markedsføring i denne bestemmelsens forstand. For at kravet til tydelighet skal være oppfylt må opplysningene gis en fremtredende plass, fortrinnsvis i overskriftene. For det andre er det viktig at megler kjenner til inn holdet i plikten til å opplyse om den økonomiske risikoen knyttet til vederlaget for kontraktsposisjonen. Opplysning ene i salgsoppgaven må her differensieres ut fra om ny kjøper er forbruker eller næringsdrivende. Dersom kjøperen er næringsdrivende, vil han være forpliktet til å betale det fulle vederlaget til videreselger i ethvert tilfelle av mis lighold fra opprinnelig selger. Om kjøper er forbruker, faller hans plikt til å betale vederlaget til videreselger bort dersom opprinnelig selger ikke ferdigstiller boligen. Ved forsinkelser eller mangler for øvrig vil imidlertid også en forbruker være forpliktet til å betale hele vederlaget til

KITTIL ERIKSRUD BERGAN

MEDLEMMER

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

v idereselger, selv der forsinkelsene eller manglene er så vesentlige at de gir kjøper hevingsrett.

FAGSTOFF

FRITID KITTIL ERIKSRUD BERGAN

STUDENTER

MEDLEMMER

HAAVIND AS • Advokatfirmaet Haavind er et av Norges ledende advokatfirmaer med ca. 110 advokater. • Haavind er et fullservice advokatfirma som dekker hele spekteret av juridiske tjenester innen de fleste forretningsjuridiske og offentligrettslige områder, samt prosedyre bl.a for Høyesterett. • Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer. • Haavind har bred erfaring og kompetanse innen alle typer eiendomstransaksjoner og bistår både norske og utenlandske aktører i komplekse prosjekter. • Haavind har betydelig erfaring med eiendomsutviklingsprosjekter og bistår gjennom hele prosessen fra erverv av eiendommen, via utviklingsfase frem til utleie og eventuelt salg. www.haavind.no

ENDOM

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på bolig

SKATT PÅ BOLIG

NEF e-kurs Advokatfullmektig Joachim Johannessen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

RGES

BUND

Når det gjelder beløp som er innbetalt av kjøper 2 til å dekke forskudd som alt er innbetalt av kjøper 1, kan det avtales at dette kan disponeres til fordel for kjøper 2 så snart opprinnelig selger/entreprenøren har fått melding om overdragelsen og kjøper 2 har fått rettsvern.

MEDLEMMER

N E F ME

GLE

Ved slikt vidaresal til ein forbrukar, kan vidareseljaren likevel ikkje krevje utbetalt vederlag for retten som overstig kjøpe summen i det opphavlege avtaleforholdet med entreprenøren (meirverdi), før kjøparen har overteke bustaden og fått rettsvern for dette ervervet.

STUDENTER

For å sikre at han opptrer i overensstemmelse med gjeldende regler må megler dermed selv ta stilling til om vedkommende videreselger er å anse som forbruker eller næringsdrivende i relasjon til den opprinnelige kjøpekontrakten.

RETTSVERN OG OPPGJØR

Megleren skal i det økonomiske oppgjøret ta imot vederlaget for kontraktsposisjonen, etablere rettsvern for Å VITEfrigi kjøper 2 sitt erverv av LEDELSEN kontraktsposisjonen ogVERDT deretter vederlaget til kjøper 1. Dette vil si at megler ikke skal overføre vederlaget for kontraktsposisjonen til videreselger før kjøper 2 har overtatt og fått tinglyst hjemmelen til boligen på seg. Dette er ufravikelig ved forbrukerkjøp, jfr. Avhendingslova § 1-1 (4):

FRITID

LEDELSEN

Kurset har tre moduler à 1 time: NEF.NO • Skatt ved utleie av bolig/fritidsbolig • Skatt ved salg av bolig/fritidsbolig • Utleie og salg - grensen mot næringsvirksomhet Blir også litt om skattemessige konsekvenser ved bortfall av arveavgift, og skattemessige forhold ved formuesskatt • Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Joachim Johannessen er advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen og har hovedfokus på fast eiendom, aksjer og selvstendig næringsdrivende

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

FORKJØPSRETT

TIL BOLIG- ELLER FRITIDSEIENDOM OG ANDEL TIL BOLIG- ELLER FRITIDSEIENDOM

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

En forkjøpsrett til fast eiendom kan aktualiseres ikke bare når eiendommen selges, men også ved for eksempel tvangssalg. Hvem som er berettiget, når retten må utøves og hva som skal betales, kan variere. Slike rettigheter kan ha sitt grunnlag i lov, vedtekter eller avtale. Eiendomsmegleren må vite hvorvidt det er forkjøpsrett til eiendommen, hvilke regler som gjelder, og opplyse om dette. AV THORUNN FALKANGER, LÆRER BI NYDALEN

AVTALEFESTET FORKJØPSRETT Et typisk eksempel kan være A og B som arver en eiendom etter foreldrene (for eksempel en villaeiendom, en hytte eller en eierseksjon) og blir enige om at A skal få overta eiendommen, men at B skal ha forkjøpsrett. Forkjøpsretten får rettsvern ved tinglysing. Innholdet av forkjøpsretten er basert på en tolkning av avtalen. Ved uklarheter og der det ikke er avtalt noe nærmere, vil lov om løysingsrettar av 1994 (løysl.) komme til anvendelse. Enkelte av reglene i løysl. må følges. En forkjøpsrett har en lengstetid på 25 år ifølge løysl. § 6 som ikke kan fravikes – med visse unntak som ikke vil bli omhandlet her. En eiendomsmegler som skal selge en eiendom for A hvor det er tinglyst en forkjøpsrett i 1995 til fordel for B, må i henhold til god meglerskikk orientere A om at denne faller bort i 2020. A kan velge om han vil vente med å selge til 2020 for å unngå forkjøpsretten. Dersom A velger å selge, må det opplyses om forkjøpsretten i salgsoppgaven. Forkjøpsrett til boligeiendom kan ikke gjøres gjeldende ved overgang til den nærmeste familie. Denne bestemmelsen i løysl. § 8 kan heller ikke fravikes ved avtale. For å spare tid og utgifter har løysl. § 10 en ordning med forhåndstilbud. Når A ønsker å selge eiendommen, kan han rette et skriftlig tilbud til den forkjøpsberettigede B om å få kjøpe eiendommen til en bestemt pris. Svarer B ja, må eiendommen overdras til B i samsvar med tilbudet. Svarer B nei, kan forkjøpsretten ikke utøves dersom eiendommen i løpet av de første to år av hendes på minst like strenge vilkår som i tilbudet.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

Dersom forhåndstilbud ikke fremsettes, vil forkjøpsretten bli utløst når det foreligger bindende avtale, ved tvangssalg når stadfestelseskjennelsen er rettskraftig, og ved arv er det ved arvefallet. Ved tvangssalg kan en forkjøpsrett bli satt til side etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1992 § 11-21. Fristen å gjøre forkjøpsretten gjeldende, kan være avtalt. Dersom frist ikke er avtalt, er fristen 6 måneder fra den berettigede fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om for eksempel at det er inngått bindende avtale. Dersom den forkjøpsberettigede gis skriftlig varsel, kan fristen for kortes til 2 måneder. Dette følger av løysl. § 12. Dersom B ønsker å gjøre forkjøpsretten gjeldende, må det gjøres skriftlig. Hvilken pris B skal ha rett til å overta eien dommen for, kan fremgå av avtalen. I praksis vil det ofte være avtalt forkjøpsrett til samme pris som høystbydende. Dersom det ikke er avtalt noe om prisen, skal den fastsettes til «vanleg pris». Er forkjøpsretten utløst ved at eiendommen er solgt, vil det i utgangspunktet være salgssummen som er avgjørende, jfr. løysl. § 19. Disse reglene gjelder tilsvarende ved forkjøpsrett til en festerett og bygning på festet tomt. Når for eksempel foreldre gir barnet A festerett til hyttetomt, kan det inntas bestemmelse om at hvis A selger, skal foreldrene ha forkjøpsrett på første prioritet og datteren B forkjøpsrett på andre prioritet. Også her vil løysl. gjelde slik at hvis fester A overfører eiendommen til sitt barn, vil forkjøpsretten ikke kunne gjøres gjeldende, hverken av foreldre eller B.

THORUNN FALKANGER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LOVBESTEMT FORKJØPSRETT eiendommen i løpet av de første to år avhendes Når begjæring om oppdeling av eiendommen Når to eller flere eier en eiendom sammen, har på minst like strenge vilkår som i tilbudet. i eierseksjoner er tinglyst, vil ikke kommunen ha medeierne avtalefrihet om forkjøpsrett. De kan Hva som skal betales, blir som nevnt den forkjøpsrett. VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF forkjøpsrett. for eksempel avtale atLEDELSEN dersom en av medeierne samme som ved avtalefestet ønsker å selge sin part, skal eiendommen først ODEL seksjoneres og så selges. Er intet avtalt mellom SEKSJONERING I særlige tilfeller vil det som oppfattes som en partene, gjelder sameieloven av 1965 (saml.) I henhold til eierseksjonsloven av 1997 (eiersl.) bolig- eller fritidseiendom, være underlagt løs§ 11 når en sameiepart skifter eier. Flere av be- har den som leier en bolig i en eiendom som skal ningsreglene i odelsloven av 1974 (odl.). Retten stemmelsene i løysl. gjelder da tilsvarende. Et seksjoneres, forkjøpsrett. I Prop. 39 L (2016- til å innløse en eiendom som er på 25 dekar dyreksempel er A og B som har arvet en eiendom av 2017) er denne forkjøpsretten foreslått opphevet. ket mark eller 500 dekar produktiv skog, gjelder sine foreldre. Dersom A ønsker å selge sin sam- Det er viktig for en eiendomsmegler å vite at dersom eiendommen har vært eid 20 år av selgeren eieandel, vil B ha forkjøpsrett. B vil også ha for- denne retten snart antagelig vil falle bort eller av slektninger i rett oppadstigende linje til kjøpsrett dersom A gir bort sin andel i gave, eller selgeren. eiendomsovergang skjer ved arv og tvangssalg KOMMUNAL FORKJØPSRETT En bestemt krets av personer kan kreve å overta m.v. B har imidlertid ikke forkjøpsrett dersom TIL LEIEGÅRDER eiendommen til odelstakst. Skal man ha odelseiendomsovergangen fra A er til ektefelle, livs En kommune har forkjøpsrett når eiendommen rett, må mor eller far ha eiet eiendommen med arving, fosterbarn som står i samme stilling som til leiegård i kommunen blir overført til andre odelsrett eller besteforeldre ha vært siste eier av livsarving, eller noen som de siste to år har hørt enn staten eller den fylkeskommune der eien- eiendommen, jfr. odl. § 8. Hvem av de odels til samme husstand som den tidligere eieren, slik dommen ligger iflg. lov om kommunal forkjøps- berettigede som har best prioritet, følger av odl. som etter løysl. § 8. rett til leiegårder av 1977. Med leiegård menes § 12. Fristen for å gjøre odelsretten gjeldende er Regelen om forhåndstilbud i løysl. § 10 gjelder. utleieeiendom med minst fem boliger, hvor mer 6 måneder fra tinglysing av eiendomsovergangen, Sameier A som ønsker å selge, kan fremsette et enn halvparten av bruksarealet er innredet til be- jfr. odl. § 40. Også her er det en ordning med tilbud for sameier B. Blir tilbudet akseptert av B, boelse. forhåndstilbud. Hvorvidt et salg vil kunne utløse er A bundet. Blir tilbudet ikke akseptert, kan A Forkjøpsretten gjelder likevel ikke overføringer et odelskrav, kan i mange tilfeller være vanskelig selge, og forkjøpsretten kan ikke utøves dersom ved arv, skifte eller ekspropriasjon. å avgjøre. SAMEIE

VEDTEKTSFESTET FORKJØPSRETT BORETTSLAGSANDEL

I et borettslag vil det ofte være vedtektsfestet forkjøpsrett. Eiendomsmegleren må derfor sjekke vedtektene. Forkjøpsretten gir ofte medlemmer av borettslaget eller boligbyggelaget fortrinnsrett til å kjøpe andelen med tilknytte borett. De har rett til å tre inn i de samme kjøpsforpliktelsene som den opprinnelige kjøperen har avtalt. Gjennomføringen av forkjøpsretten kan fremgå av vedtektene. Dersom intet bestemt er sagt i vedtektene, er det reglene i borettslagsloven av 2003 (brl.) §§ 4-11 flg som gjelder. Forkjøpsretten utløses ved bindende avtale, tvangssalg eller arv. Bestemmelsen om unntak for forkjøpsretten hvor eiendommen overføres til nærmere angitte personer er ufravikelig, se brl. § 4-12. Et typisk tilfelle er at hvor eier A overfører borettslags

andelen til sønnen, vil B som har forkjøpsrett i henhold til vedtektene, ikke kunne gjøre denne gjeldende. Brl. § 4-15 sier at fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget fikk skriftlig melding om at andelen har skiftet eier med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er imidlertid 5 dager ved skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier dersom varselet er kommet til borettslaget minst 15 dager, men ikke mer enn 3 måneder før meldingen om at andelen har skiftet eier. EIERSEKSJON

I et eierseksjonssameie kan det være vedtektsfestet forkjøpsrett, jfr. eiersl. § 22 (2), men det er ikke så vanlig. De nærmere regler om utøvelsen og gjennomføringen av forkjøpsretten må fremgå av

vedtektene. Eventuell forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende ved overføring av boligseksjon fra stat, kommune, selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av staten med mer til leier av seksjonen, jfr. eiersl. § 22 (6). AKSJE

Fortsatt er det noen aksjeleiligheter, selv om det ikke er tillatt å opprette aksjeleiligheter mer. Etter aksjeloven av 1997 § 4-19 har aksjeeierne rett til å overta en aksje med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene. For selskaper stiftet før lovens ikrafttredelse som var 1. januar 1999, er hovedregelen derimot at de øvrige aksjeeiere ikke har forkjøpsrett, med mindre det står i vedtektene. De fleste (muligens alle) boligaksjeselskap er stiftet før 1999. Og det mest vanlige er at det ikke er fastsatt forkjøpsrett i vedtektene.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

TINGLYSING – BILLIG FORSIKRING Høyesterett har nylig avsagt en dom som illustrerer risikoen kjøper tar ved unnlatt tinglysing av en eiendomstransaksjon. Dommen klargjør FAGSTOFF at selv om overføringFRITID av en eiendom skjer som ledd i LEDELSEN VERDT Å VITE STUDENTER en s elskapsrettslig fisjon, må eiendomsoverføringen tinglyses for å oppnå vern mot konkurs hos hjemmelshaver. I tillegg klargjør dommen også at den som bevisst velger å ikke tinglyse et erverv, heller ikke vil kunne oppnå rettsvern mot konkurs ved å påberope seg reglene om hevd. AV CHRISTOPHER B. ERIKSEN, SENIORADVOKAT, HJORT

UTGANGSPUNKTER

Det rettslige utgangspunktet er som kjent at et konkursbo bare kan ta beslag i eiendeler som konkursdebitor reelt sett er eier av. Når det gjelder fast eiendom inneholder imidlertid ting lysingsloven § 23 første ledd første setning et viktig unntak fra dette prinsippet. Det heter her: «For at en rett som er stiftet ved avtale skal kunne stå seg overfor konkurs, må rettsstiftelsen (…) være innført i dagboken senest dagen før konkurs åpningen.» Denne regelen innebærer at den som ved avtale erverver eiendomsrett eller andre rettigheter knyttet til fast eiendom, må tinglyse ervervet for at rettigheten skal være sikret mot kreditorbeslag hvis avhenderen går konkurs. Tinglysing må skje senest dagen før konkursåpningen. Regelen er absolutt og gjelder selv om det er helt på det rene at den som slås konkurs ikke er reell eier av eiendommen, mest praktisk fordi den er solgt. Det spiller ingen rolle at ny eier kan dokumentere at eiendommen er overtatt og betalt, reglene åpner ikke for unntak selv om et kreditorbeslag kan virke sterkt urimelig mot en erverver som ikke har tinglyst sitt erverv. SAKSFORHOLDET I HØYESTERETTS DOM

Saken for Høyesterett gjaldt spørsmål om et konkursbo kunne ta beslag i fem eiendommer på et gammelt fabrikkområde på Forus i Stavanger. Selskapet som gikk konkurs, Sønnichsen AS, hadde på konkurstidspunktet grunnbokshjemmel til eiendommene. Det var imidlertid på det rene at selskapet ikke var reell eier av eiendommene. Eiendomsretten til eiendommene lå hos et annet selskap - Forusstranda Næringspark AS. Opprinnelig hadde selskapet som gikk konkurs, Sønnichsen AS, både vært reell eier og hatt grunnbokshjemmel til eiendommene. Eien-

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

domsretten til eiendommene hadde imidlertid for flere år tilbake blitt overført til nystiftede selskaper som ledd i selskapsrettslig fisjon. Senere ble eiendomsretten til eiendommene solgt fra disse selskapene til Forusstranda Næringspark AS, som skulle utvikle boliger på eiendommene. Grunnbokshjemmelen ble imidlertid hele tiden liggende i Sønnichsen AS. Bakgrunnen for dette var ønsket om å unngå dokumentavgift ved overføringen av eiendommene.

Høyesterett bemerket at faren for kreditorsvik ikke bare gjelder ved vanlig salg, men ved alle former for frivillige disposisjoner fra konkurs debitors side. Selskapsrettslig fisjon er en frivillig disposisjon. På den bakgrunn konkluderte Høyesterett med at overføring av eiendomsretten til eiendommene ved selskapsrettslig fisjon, var omfattet av begrepet «stiftet ved avtale» i tinglysingsloven § 23. Siden overføringene ikke var tinglyst, kunne konkursboet derfor ta beslag i eien dommene.

TINGLYSING SOM VILKÅR FOR Å OPPNÅ RETTSVERN GJELDER OGSÅ EIENDOM SOM OVERFØRES VED FISJON

RETTSVERN VED HEVD ER IKKE AKTUELT VED BEVISST UNNLATELSE AV TINGLYSING

Siden Sønnichsen AS hadde grunnbokshjemmel til eiendommene da selskapet ble slått konkurs, tok konkursboet beslag i eiendommene under henvisning til tinglysingsloven § 23. Selskapet som var reell eier av eiendommene, Forusstranda Næringspark AS, gjorde gjeldende at når eiendomsretten til en eiendom er overført til et nytt rettssubjekt som ledd i en selskapsrettslig fisjon, er rettigheten (eiendomsoverføringen) ikke stiftet «ved avtale» etter tinglysingsloven § 23. I så fall ville hovedregelen om at konkursboet bare kan ta beslag i eiendommer som konkursdebitor reelt sett eier, gjelde. Den reelle eier av eiendommene var som nevnt Forusstranda Næringspark AS. Anførselen førte ikke fram. Høyesterett la vekt på at formålet med regelen i tinglysingsloven § 23 er å hindre kreditorsvik. Det vil generelt sett være en risiko for at den som står i fare for å bli slått konkurs, forsøker å holde eiendeler utenfor konkursboets beslag ved uriktig å hevde at eiendelene er overdratt til en annen. Det er derfor nødvendig å kreve sikker dokumentasjon for de disposisjoner som er foretatt av konkursdebitor. Krav om tinglysing av et erverv ivaretar dette.

De alminnelige reglene om hevd innebærer at den som i god tro har besittet og brukt en eiendom som sin egen i 20 år, hevder eiendomsrett. Erverv av eiendomsrett ved hevd krever ikke tinglysing for å oppnå rettsvern mot konkurs hos hjemmelshaver. Hevd av eiendomsrett innebærer pr. definisjon at ervervet ikke ansees «stiftet ved avtale» etter tinglysingsloven § 23. I den konkrete saken var eiendomsretten til eiendommene ikke hevdet, men overført fra Sønnichsen AS ved fisjon og deretter ved salg til Forusstranda Næringspark AS. Selskapet gjorde for to av eiendommene gjeldende at siden det utfisjonerte selskapet og Forusstranda Næringspark AS til sammen hadde eid eiendommene i mer enn hevdstid (20 år), hadde Forusstranda Næringspark AS oppnådd rettsvern mot konkurs hos hjemmelshaver, Sønnichsen AS, gjennom hevdsreglene (såkalt rettsvernshevd). Heller ikke dette førte frem. Høyesterett viste til at både da eiendommene ble overført ved fisjon, og da Forusstranda Næringspark AS senere kjøpte eiendommene, hadde man med viten og vilje unnlatt å tinglyse ervervet for å slippe dokumentavgift. Begrunnelsen for unntaket fra kravet

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

om tinglysing ved hevd er at muligheten for å som konkursboet altså kunne realisere selv om hevde eiendomsrett i motsatt fall vil bli vanskelig det var helt på det rene at selskapet som gikk gjort. Høyesterett viste til at man vil fjerne seg konkurs ikke var reell eier av eiendommene. Også langt fra denne begrunnelsen for hevdsunntaket den verdiøkningen som evt. er tilført eiendomhvis rettsvern uten tinglysing skulle anses etablert men i form av utbygging vil gå tapt. i et tilfelle som det foreliggende, hvor erververen Høyesteretts dom klargjør videre at formuleLEDELSEN VERDT Å VITE STUDENTER FAGSTOFF av eiendommene «fullt bevisst av økonomiske ringen «stiftet ved avtale» i tinglysingsloven § 23,FRITID grunner har unnlatt å sørge for tinglysing av sitt omfatter alle former for frivillige disposisjoner avtaleerverv». Forusstranda Næringspark AS had- over fast eiendom. Det er bare de tvungne dispode således heller ikke på dette grunnlag oppnådd sisjoner som faller utenfor bestemmelsen og som rettsvern mot konkursen hos hjemmelshaver har rettsvern uten tinglysing ved konkurs. Dette CHRISTOPHER B. ERIKSEN Sønnichsen AS. omfatter for eksempel erverv ved tvangssalg, odelsløsning og ekspropriasjon. OPPSUMMERING På bakgrunn av den risiko som unnlatt ting HJORT Høyesteretts dom er en viktig påminnelse om den lysing representerer, er det avgjørende at eienAdvokatfirmaet Hjort har kontorer i Akersgata i Oslo, risiko en kjøper eksponeres for ved å unnlate domsmegler klart og tydelig gjør en kjøper oppog består av ca. 90 advokater. Firmaet dekker alle tinglysing av en eiendomstransaksjon. Det kan merksom på denne risikoen hvis tinglysing rettsområder, og bistår både næringsliv, det offentlige ofte være mye å spare i dokumentavgift ved å unnlates. Unnlates det å opplyse om denne unnlate tinglysing, for eksempel når eiendommen risikoen, vil megler kunne holdes erstatning og privatpersoner. Hjort er anerkjent som et av skal utvikles til boliger og senere overføres til sansvarlig for det tapet kjøper lider hvis Norges ledende prosedyrefirma, og firmaets advokater sluttkjøper. Men Høyesteretts dom illustrerer at hjemmelshaver går konkurs. Etter vår oppfatning prosederer mange hundre saker årlig. Hjort har til det tapet som materialiserer seg for kjøper hvis skal det mye til før unnlatt tinglysing kan anbe- enhver tid en stor oppdragsmengde knyttet til kjøp/ hjemmelshaver går konkurs, kan bli betydelig. fales – og hovedregelen bør være tinglysing, og at salg/utvikling av eiendom. Verdien av eiendommene i saken for Høyesterett dokumentavgiften ansees som en nødvendig www.hjort.no var antakeligvis flere titalls millioner - en verdi forsikringspremie.

ENDOM

SKATT PÅ FAST EIENDOM I NÆRING

NEF e-kurs Advokat Jan H. Bangen

KONTAKTINFORMASJON: firmapost@nef.no BESTILLING AV KURS: Kursene bestilles på www.nef.no og du

får tilsendt egen personlig sms-kode til din mobiltelefon for å få tilgang til valgte kurs. Nettkurset kan du ta når som helst via PC, mobil eller nettbrett. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Kurset har tre moduler à 1 time: • Grunnleggende skatteregler for fast eiendom i næring • Vedlikehold og påkostninger på næringseiendommer • Transaksjonskostnader og valg av selskapsform for eiendomsinvesteringer

N E F ME

GLE

EI S

RGES

BUND

E-kurs fra Norges Eiendomsmeglerforbund om skatt på næringseiendom

NEF.NO

• Hver modul avsluttes med spørsmål om temaet • Kurset gir 3 godkjente etterutdanningstimer • Kursavgift MNEF: kr 1.650,- pr. person • Kursavgift øvrige: kr 2.300,- pr. person

FOREDRAGSHOLDER:

Jan H. Bangen er advokat og fagsjef for kurs i Skattebetalerforeningen

NEF.NO

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

ALT ELLER INGENTING OM PRIS Solforhold, avstand til nærmeste barnehage, størrelse på balkong – mye er LEDELSEN viktig for forbrukere på jakt etter et nytt hjem. Det mest sentrale for de fleste er likevel: VERDT Å VITE FRITID STUDENTER FAGSTOFF Hva koster drømmeboligen? AV NORA WENNBERG, JURIDISK RÅDGIVER HOS FORBRUKEROMBUDET

Inntil nylig var Finn.no omtrent det eneste stedet hvor boliger ble markedsført. Nå ser vi at flere og flere bruker sosiale medier som Facebook, Instagram og Snapchat når objekter skal presenteres for potensielle kjøpere. Da er det viktig at du som megler husker på at markedsføringsloven og bransjenormen for markedsføring av bolig gjelder for all boligannonsering, uavhengig av flate. SIER DU A, MÅ DU SI BÅDE B OG C

Når en bolig markedsføres på Instagram eller Snapchat er bildet i fokus, og tekstplassen er begrenset. Forbrukerombudet ser at meglere flest prioriterer å få sagt noe om beliggenhet, antall kvadratmeter og visningstidspunkt. Mange skriver også hva prisantydningen på boligen er. Spørsmålet er om dette er tilstrekkelig prisinformasjon? Forbrukerne skal slippe å bruke travle hverdager og verdifull helgetid på visninger der boligene i realiteten ligger utenfor deres budsjett. Det er derfor helt sentralt at megler gir klare og fullstendige prisopplysninger i all markedsføring. Alle kjente kostnader og økonomiske forpliktelser ved kjøpet skal fremgå av prisopplysningene, dette følger av markedsføringsloven og bransjenormen. Prisantydningen alene gir nemlig ikke svaret på hva drømmeboligen koster. Opplysninger om fellesgjeld og månedlige felleskostnader er helt sentrale for at potensielle kjøpere skal kunne ta et informert valg. Hovedregelen er enkel: Sier du noe om pris, må du si alt. Du kan velge å ha med prisantydning, men det utløser en plikt til å ha fullstendige prisopplysninger. Du kan også velge å ikke si noe om pris i det hele tatt, og heller fokusere på boligens fortreffelighet. De som ønsker å vite mer om pris, kan på egnet måte bli sendt til en fullstendig annonse. Begge deler er lovlig. Det er mellomtingen som er problematisk. KAN DU EIE DIN EGEN BOLIG I OSLO SENTRUM FOR KUN 2.000 KR I MÅNEDEN?

«Kan du eie en 3-roms leilighet til ca kr 2.000 i mnd?» spurte et utbyggerselskap på Instagram da selskapet markedsførte et nytt leilighetsprosjektet våren 2016. De som valgte å gå inn på nettsiden til prosjektet, fikk vite at dette var nettokostnader. I den lave bokostnaden var det

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

tatt høyde for både potensiell avdragsfrihet og skattefradrag. Utbyggerselskapet hadde også lagt til grunn at potensielle kjøpere ønsket å leie ut et soverom. Forbruker ombudet konkluderte med at markedsføringen var ulovlig. Særlig i Oslo er det stor etterspørsel og få boliger til salgs. I et hett marked vil denne type markedsføring få det aktuelle prosjektet til å fremstår som svært gunstig for forbrukere på boligjakt. Er målgruppen unge mennesker, som har begrenset erfaring med kjøp av bolig, er det ekstra viktig at den næringsdrivende gir et korrekt og veiledende prisbilde. Eiendomsmegler kan ikke bruke netto bokostnader i markedsføringen uten å samtidig, og like tydelig, oppgi bruttostørrelsene - altså kostnadene før mulige skattefradrag og andre mulige fradrags- og inntektsposter er trukket fra. Månedlige bokostnader bør ikke presenteres på en mer fremtredende måte enn andre prisopplysninger. Dette følger av bransjenormen, som gir uttrykk for hvordan markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven skal forstås. Bolig er dyrt, og gjennomsnittsforbrukeren kjøper seg et nytt sted å bo bare et par ganger i livet. Ved å gi full stendige prisopplysninger - på alle flater - bidrar du som megler til å gjøre boligmarkedet både tryggere og mer oversiktlig for forbrukerne.

NORA WENNBERG

JUSSEN Etter mfl. § 7 første ledd bokstav d jf. § 6 er en handelspraksis urimelig og dermed ulovlig dersom den er egnet til å villede forbrukerne med hensyn til prisen på ytelsen eller hvordan prisen beregnes. Bransjenormen punkt 3.2.1: «I all markedsføring (for eks. salgsoppgaver, boligannonser på internett, boligannonser i aviser og andre trykte medier,) skal det gis klare og fullstendige prisopplysninger. Alle kjente kostnader og økonomiske forpliktelser ved kjøpet skal fremgå.» Bransjenormen punkt 3.2.5: «Det kan ikke opplyses om beregninger av netto bokostnader/månedskostnader uten at det samtidig og like tydelig oppgis bruttostørrelsene, altså kostnadene før mulige skattefradrag og andre mulige fradragsposter/inntektsposter er trukket fra.»

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

LEDELSEN

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

Ikke slik: I denne Facebookposten er pris og fellesgjeld oppgitt. Men dette holder ikke for å følge opp reglene. Det er for få detaljer til at man har gitt alle prisopplysninger slik man skal.

Ikke slik: Det er ikke lov å bare annonsere prisantydning i elektronisk annonsering – som for eksempel her på Instagram.

SLIK: Skal man først oppgi pris, må man oppgi alle prisopplysninger. Slik kan det for eksempel gjøres

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

VERDT Å VITE

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

ET INNBLIKK I STUDENTLIVET PÅ HØYSKOLEN I INNLANDET Bachelor i Eiendomsmegling er et relativt nytt studie på Høyskolen i Innlandet avdeling Rena, det første kullet med studenter startet høsten 2013. Rena er en forholdsvis liten plass i Åmot kommune med nærhet til litt større steder som Elverum og Hamar. AV SILJE JOHANSEN

Jeg begynte å studere Bachelor i eiendomsmegling på Rena i 2014. Som utvandret finnmarking på 26 år kom jeg til en ny plass hvor jeg ikke kjente noen. Det første jeg la merke til var det gode studentmiljøet. Siden Rena er en liten plass blir man mye mer sammensveiset, i tillegg er ikke klassene så store. Vår klasse var på 70 studenter ved studiestart, enkelte fag som deles med andre studier på campus har veldig store klasser, men faglærerne er flinke til å sette av tid til å hjelpe hver enkelt og man får et godt forhold til dem. Det er mange gode forelesere som er flinke til å lære fra seg, og da spesielt innenfor regnskaps- og økonomifagene. Studentene har ofte helt forskjellige utgangspunkt for læring og utvikling, men foreleserne løser dette godt ved å sørge for at studiematerialet ligger til gjengelig på studiesidene. Det kan være alt fra forelesningsnotater til streamer om oppgaveløsing. Slik kan man se utregninger av oppgaver flere ganger, og man kan stoppe opp for å lære i eget tempo. De største forskjellene ved å studere eiendomsmegling på Rena i forhold til andre steder tror jeg må være at man tar medhjelpereksamen allerede i første semester, hvilket gjør det mulig å jobbe som medhjelper tidlig i studiet. Selve utdanningsforløpet er veldig godt satt sammen. I tillegg til de ordinære eiendomsmeglerfagene har vi forskjellige økonomifag og flere spennende markedsføringsfag. I siste semester har vi et eget fag innenfor kamerateknikk som vil gi oss kunnskap om visuell kommunikasjon med blant annet digital fotografering og dronefotografering. Det er aldri et semester med bare økonomifag, som regel er det to økonomifag og to fag som er rene lesefag. Dette gjør at man enklere kan sette av litt mer tid til arbeid, tilleggsfag eller fritidsinteresser. Til tross at det er en mindre kommune finnes det mange fritidstilbud i nærområdet innenfor idrett, friluftsliv, fiske, golf, alpint og annen skisport.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

I faget praktisk eiendomsmegling har vi hatt mange inke og interessante gjesteforelesere fra blant annet fl Huseiernes landsforbund, DNB eiendom, Aktiv Oslo, Eiendomsmegler 1 Hedmark og OBOS. Gjennom deres kunnskap og erfaring har vi fått en bedre forståelse for faget fra flere vinkler. Ikke bare eiendomsmeglere, men også takstmenn, forbrukere og advokater. Det har blitt etablert et Eiendomsmeglerstyre som er en studentdreven organisasjon, bestående av studenter ved Bachelor i eiendomsmegling. Deres hovedoppgave er å være bindeleddet mellom studentene, avdelingen og eiendomsmeglerbransjen. De arrangerer faglige og sosiale arrangementer som karrieredager, fagdager og bedriftsbesøk. Karrieredagene har vært veldig viktige for å få et innblikk i de forskjellige eiendomsmeglerforetakene og muligheten til å skape kontakt med eiendomsmeglerne. Samtidig får man kjenne litt på konkurransen og presset fra de andre studentene som også vil vise seg frem. Nå i mitt siste semester har det blitt en del tanker rundt selve studiet, alt jeg har lært her på høyskolen og alle de gode vennene som jeg har fått. Det har blitt mye læring og mestring, diskusjoner og ren hjernetrim til tider, men det jeg gang på gang har fått bekreftet gjennom studietiden er at det er innen megleryrket jeg vil jobbe og utvikles. Nå er det bare drømmejobben som gjenstår.

Drømmer du om å starte din egen virksomhet innen eiendomsmegling?

RE/MAX er en av verdens ledende franchisedrevne eiendomsmeglingskjeder med over 100.000 meglere i nesten 100 land. Franchisetakeren drifter under RE/MAX navnet, som er et av de ledende merkevarene innen eiendomsmegling i verden. Vi har mer enn 40 år med suksess. RE/MAX Norge gir deg nå muligheten til å bygge og drive din egen virksomhet innen eiendomsmegling i Norge. Vi legger til rette for deg slik at du kan drive best mulig. En RE/MAX Norge franchisetaker setter sammen sitt eget team av eiendomsmeglere i et området som han har tilknytning til og ønsker å betjene selv. Med oss får du helt nye tjenester og et konsept tilpasset for Norge! Ønsker du å bli kjent med det nye konseptet #wintogether? Ved å etablere et eiendomsmeglerhus under merkevaren RE/MAX Norge, blir du en del av den verdensomspennende og suksessrike kjeden. Det er ikke uten grunn at RE/MAX har blitt kåret til det beste franchisebaserte eiendomsmeglersystemet i mange land, flere år på rad. Hvis dette er en del av dine mål og drømmer er vi en god match: • Å starte ditt eget selskap innen eiendomsmegling • Å være en del av en markedsledende kjede med kvalitet, pålitelighet og innovasjon • Å være best på markedsføring med en sterk merkevare og et helt nytt verktøy som bare RE/MAX Norge har

Kjenner du deg igjen? Da bør du ta kontakt med oss! Jon Zürcher, Administrerende direktør/ CEO

Mobil: 476 20 402

Epost: jon.zuercher@remax-norge.no

Adresse: RE/MAX Norge, Vestre Braarudgate 2, 3181 Horten

SAKER FRA

REKLAMASJONSNEMNDA FOR EIENDOMSMEGLINGSTJENESTER 2016 Nemnda behandler hvert år flere saker hvor eiendomsmeglerforetaket ikke får medhold, fordi foretaket ikke kan dokumentere at tilstrekkelig informasjon er gitt klageren eller at foretaket har gitt uriktige opplysninger. Her vil jeg nevne noen få eksempler. AV PER RACIN FOSMARK, LAGDOMMER, FORMANN REKLAMASJONSNEMNDA

RFE-2016-97

Fire klagere kjøpte nyoppførte eneboliger gjennom eiendomsmegler. Salgene foregikk i henhold til bustadopp føringsloven. Klagerne mente at m egleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved at det var manglende oppfølgning av klagernes interesser under kontrakt og byggeprosess, med spesielt fokus på forberedelse av overtagelsesforretninger. Nemnda ga enstemmig klagerne medhold og uttalte: «En megler har plikt til å informere kjøper i et slikt prosjekt - før overtagelse - om de rettigheter kjøperen har vedrørende reklamasjoner og tilbakehold av kjøpesummen m.m. Det fremgår ikke av den dokumentasjonen som er fremlagt for nemnda, at megleren har gitt fullgod informasjon om dette. Det er i strid med god meglerskikk at slik informasjon ikke ble gitt skriftlig. En megler må sørge for å sikre at informasjon om dette i ettertid kan frem legges. Det som fremgår av kjøpekontrakten, er i denne forbindelse ikke tilstrekkelig.» RFE-2016-74

Klagerne solgte en eiendom via eiendomsmegler. Kjøperen fikk imidlertid ikke finansiering, og det ble igangsatt dekningssalg som ikke lyktes. Klagerne mente at megleren ikke hadde overholdt sin omsorgsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda kom enstemmig til at megleren ikke i tilstrekkelig grad hadde informert om mulige konsekvenser av å akseptere et bud hvor kjøpers finansiering ikke var kontrollert. Nemnda uttalte: «Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd plikter eiendomsmegleren å opplyse selgeren om risikoen ved å akseptere et bud uten finansieringsbekreftelse», jfr. blant annet Tore Bråthen: Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave (2013) side 245. Innklagede har vist til akseptbrevet hvor det står følgende:

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

«Vi gjør oppmerksom på at eiendomsmegler ikke har fått kontrollert kjøpers finansiering, da kjøper ikke har kontaktet bank ennå. Kjøper opplyser at kjøpet skal finansieres med egenkapital som pr. d.d er bundet i eiendom og tomter. Vi har oppfordret kjøper om og ta kontakt med bank slik at mellomfinansiering er på plass før kontraktsignering. Kjøper opplyser at dette vil være på plass i neste uke.» […] Nemnda bemerker at det fremgår ikke - og er heller ikke anført fra innklagedes side - at megleren før selgerne aksepterte budet, informerte om risikoen ved å akseptere et bud hvor finansieringen ikke var kontrollert. Det er klart i strid med god meglerskikk, jf. Bråthen, Eiendoms meglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 245. Det som står i akseptbrevet om at kjøperens finansiering ikke er kontrollert, kan ikke føre til en annen vurdering.» Vederlaget utgjorde kr 63 900. Nemnda kom til at vederlaget ble redusert med kr 42 700 inkludert provisjonen og oppgjørshonoraret. Megleren hadde gjort seg skyldig i en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendoms meglingsloven § 7-7. RFE-2016-66

Klageren kjøpte en leilighet gjennom eiendomsmegler. I salgsoppgaven var det opplyst at byggeåret var 2007. Det viser seg imidlertid at byggeåret var 2004/2005. Nemnda kom enstemmig til at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk og uttalte: «Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 6 skal salgsoppgaven angi «bebyggelsens ... alder». I salgsoppgaven ble det gitt forskjellige opplysninger om byggeåret. Under punktet «Byggeår» står det 2007. Imidlertid er det opplyst under «Byggemåte» at boligblokken er fra 2005 og under «Beskrivelse av sameie» at bygningen

PER RACIN FOSMARK

ble ferdigstilt i 2005. I taksten er det opplyst at byggeåret var 2005, og i egenerklæringsskjemaet står det at byggeåret er 2004. Som det fremgår, har megleren operert med flere forskjellige byggeår i salgsoppgaven. Under «Nøkkelinfo» er det feilaktig angitt 2007 som byggeår. Dette er kritikk verdig og i strid med god meglerskikk. Slike opplysninger bør en megler kontrollere nøye.» Klageren erstatningskrav førte derimot ikke frem, da han ikke hadde dokumentert eller på noen annen måte sannsynliggjort at det forelå et økonomisk tap. RFE-2016-89

Klageren kjøpte en leilighet gjennom eiendomsmegler. Saken gjaldt feil opplysninger i salgsoppgaven om hva fellesutgiftene dekket. I salgsoppgaven stod det at kostnader til basispakke TV og internett var inkludert i fellesutgiftene. På en privat visning opplyste også selgeren at disse kostnad ene var inkludert. Dette viste seg imidlertid å være feil. Nemnda kom enstemmig til at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk og måtte erstatte klageren kr 22 878. Nemnda uttalte blant annet: «Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11 at oppdragstakeren før handel sluttes plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave med opplysninger som spesifiserer de faste løpende kostnadene. Dette vil til eks empel omfatte de månedlige fellesutgiftene. Oppdragstakeren må således sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker. Det fremgår av salgsoppgaven at felleskostnadene inkluderer blant annet «basispakke for TV og internett». Innklagede anfører at selgeren opplyste om at TV og internett var inkludert i fellesutgiftene, og at det ikke var spesifisert hva som var inkludert i fellesutgiftene i opplysningene som ble innhentet fra forretningsføreren. Innklagede hevder derfor at megleren ikke hadde grunn til å tvile på selgerens opplysninger. Klageren hevder imidlertid at innklagede burde undersøkt nærmere om TV og internett var inkludert. Det følger av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Selv om innhentede opplysninger fra forretningsføreren ikke inneholdt en spesifikasjon av fellesutgiftene, burde megleren kontaktet forretningsføreren for kontroll av selgerens opplysninger. Det anses å være i strid med god meglerskikk at inn klagede har formidlet feil opplysninger om at fellesutgifter dekket internett og basispakke TV under «Nøkkelinformasjon» i salgsoppgaven. Informasjonen fra forretnings fører sa ikke noe om det. Innklagede må derfor være erstatningsansvarlig. Det er vanlig praksis i nemnda å fast-

sette erstatningen til merutgifter i fem år neddiskontert til nåverdi. Dette beløpet utgjør kr 4 788 pr. år, som til sammen gir kr 21 928 basert på 3 % rente. I tillegg kommer kostnader til utstyr og installasjon på kr 950. Samlet erstatning utgjør kr 22 878.»

REKLAMASJONSNEMNDA BEHANDLER KLAGER VED TVANGSSALG VED MEDHJELPER I enkelte klagesaker har innklagede reist spørsmål om Reklamasjonsnemnda har mandat til å behandle saker hvor megleren har opptrådt som medhjelper ved tvangssalg. Nemndas kompetanse er regulert i «Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester» punkt 1.3, første ledd hvor det fremgår: «Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager på foretak eller advokat som driver eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven §2-1, jf. §2-10, om de objekter foretaket/advokaten formidler og om oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglings loven. En klage kan angå alle sider ved utøvelsen av virksomheten.» Tvangssalg reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven (1992), spesielt tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Nemnda har likevel i praksis kommet til at nemnda har kompetanse til å behandle klager som gjelder tvangssalg. Grunnen til dette er følgende: Når meglere og advokater oppnevnes som medhjelpere ved tvangssalg, driver de eiendomsmegling, jf. Finanstilsynets rundskriv 13/2010 punkt 3. Tvangssalg ved medhjelper skal gjennomføres mest mulig likt et ordinært salg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 første ledd og § 11-25 første ledd. Reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 6 om god meglerskikk, herunder omsorgsplikt og opplysnings- og undersøkelsesplikt gjelder fullt ut. Eiendomsmeglingsloven § 6-5 gjelder imidlertid ikke for tvangssalg, og det er derfor ikke noen lovbestemt lengste varighet på oppdraget. Annonsen skal utformes som ved et frivillig salg. Bransjenormens krav ved markedsføring av fast eiendom gjelder også ved annonsering i forbindelse med tvangssalg. Det skal imidlertid av hensyn til saksøkte og saksøktes familie ikke fremgå av annonsen at det er et tvangssalg. En annen sak er at nemnda i sin behandling av klager som gjelder tvangssalg, må hensynta de særlige forhold som gjelder tvangssalg. Viktig her er at selger og oppdragsgiver ved tvangssalg er ikke hjemmelshaver, men tingretten (i Oslo: Oslo byfogdembete). Dette får blant annet betydning overfor hvem eventuelle erstatningskrav skal rettes mot. Et annet viktig forhold er at eiendomsmeglingsloven kapittel 7 om meglers krav på vederlag ikke gjelder ved tvangssalg, men er regulert av forskrift 4. desember 1992 nr. 895 om tvangssalg ved medhjelper kapittel 3. Et annet forhold som skiller tvangssalg ved medhjelper fra vanlige frivillige salg, er at det ved tvangssalg ikke opprettes kjøpekontrakt. Budgivningsfasen skiller seg også fra ordinær budgivning. Hovedregelen er at bare bud som er bindende i seks uker, kan tas i betraktning, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-26 første ledd. Ved omsetning av adkomstdokumenter må budet være bindende i tre uker, jf. § 12-6 andre ledd. Se nærmere Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli, Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1, (3. utgave 2016) side 190 – 208.

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

VELLYKKET JULELUNSJ OG JULETREFEST! OAEF inviterte før jul til julelunsj og etter nyttår var det tid for juletrefest. Det var andre år det ble arrangert julelunsj, og også denne gang var det god stemning for de som kom til Bølgen & Moi på Briskeby. Juletrefesten hadde hovedfokus på lek, moro og nye vennskap for de over 100 små og store som var samlet på Hotell Continental. Vi fikk gått rundt juletreet, sunget julesanger, spist pølser, boller og jammen kom ikke nissen også! Vi ønsker store og små hjertelig velkomne igjen neste år! Hilsen Sabine & Anders

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

NEF.NO

GLE

BUND

N E F

ENDOM

Ta kontakt med Markedssjef Peter Rånås 907 68 100 peter@nef.no

i tidsskriftet Eiendomsmegleren eller på nef.no/ ledige-stillinger gjør deg synlig for en attraktiv spisset målgruppe i eiendomsmeglingsbransjen!

RGES

ANNONSERE

LEDIG STILLING

Kun kr 3.500,for ledig stilling på nef.no

FAGSTOFF

FRITID

STUDENTER

MEDLEMMER

MENINGER

SKIFTE AV STILLING, ARBEIDSSTED, ADRESSE, TELEFONNUMMER MV MADS FOSSMARK PrivatMegleren - Bergesen & Partnere AS Breigata 21, 4006 Stavanger 97 08 62 40 STUDENTER mads@privatmegleren.no MEDLEMMER

NINA BENEDICTE JOHANSEN DNB Eiendom Tromsø Postboks 6146, 9291 Tromsø 99 45 36 88 MENINGER nina.benedicte.johansen@dbneiendom.no

ESPEN FARI Kobolt Eiendom AS Strandgata 13 C, 2815 Gjøvik 97 57 00 92 espen@kobolteiendom.no

INGVILD AAS PrivatMegleren Ullevål Sognsveien 70 A 0855 Oslo95 23 62 02 ingvild.aas@privatmegleren.no

ISALINN LORENTSEN DOTSETH Aktiv Eiendomsmegling Grünerløkka og Torshov Postboks 4697 Nydalen, 0405 Oslo 40 80 04 43 isalinn@aktiv.no

PER-ERIK LARSEN EiendomsMegler 1 BV Storgt. 26/28, 3182 Horten 97 54 42 77 per-erik.larsen@em1.no

MARGRETHE C. STOKKE Boligbyggelaget Usbl Bakerikvartalet Hegsbroveien 60, 3403 Lier 95 77 96 42 margrethe.stokke@usbl.no

ALF HANSEN EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS Torget 6, 4370 Egersund alf.hansen@em1.no

STIAN LARSEN Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom avd Grimstad Storgaten 33, 4876 Grimstad stian.larsen@em1.no

SIMEN FOSTAD EiendomsMegler 1 Midt-Norge avd Valentinlyst Anders Estenstadveg 20, 7450 Trondheim 97 97 61 72 simen.fostad@em1.no

PÅL BECK Malling & Co Vågen AS Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger 92 80 6292 pal.beck@malling.no

OLE CHRISTIAN HALVORSEN DNB Eiendoms avd Lørenskog Solheimveien 112, 1473 Lørenskog 98 21 89 13 ole.halvorsen@dnbeiendom.no

NIELS CHRISTIAN HALD EiendomsmeglerA AS Haraldsgata 117, 5527 Haugesund 52 80 43 00 52 80 43 10 (faks) 92 80 64 10 niels@meglera.no

VIDAR WERGELAND (fagansvarlig) Sandia Megling AS Brynsalléen 4, 0603 Oslo vgwergeland@gmail.com

CATO ROJAHN (fagansvarlig) Nordvik & Partners Nydalen Sandakerveien 118, 0484 Oslo 41 47 40 69 cr@nordvikpartners.no GUNN RAMBERG Johansen & Partners Sandefjord Jernbanealleen 27, 3210 Sandefjord 91 00 70 10 gr@johansenpartners.no

70 ÅR Kåre M. Mæland med dagen 3. mars Svein H. Heller med dagen 31. mars

EIENDOMSMEGLEREN NR 01-2017

VANSKELIG

MIDDELS

60 ÅR Kjetil Thorsen med dagen 15. februar Inger Sædberg Birkenes med dagen 15. februar Karl-Johan Telstad med dagen 17. februar Geir Winther med dagen 19. mars Grethe Eriksen med dagen 19. mars

RUNE UGLAND Nordvik & Partners Bygdøy Allé Sophus Lies gate 10, 0264 Oslo 90 01 00 35 ugland@nordvikpartners.no

LØSNING FRA FORRIGE NUMMER

VI GRATULERER 50 ÅR Kjetil Borgersrud med dagen 2. februar Ingunn Melhus med dagen 3. februar Geir Inge R. Johannessen med dagen 7. mars Ketil Endresen med dagen 13. mars Eirik Jakobsen med dagen 23. mars Ingrid Berdal med dagen 28. mars Kristin Elisabeth Hempel med dagen 30. mars

KRISTIN GAMKINN SØRAKER Norhus Ringerike Hvervenmoeveien 49, 3511 Hønefoss 32 11 00 00 40 23 60 17 kristin.soraker@norhusnorge.no

SUDOKU

FAGSTOFF

TRINE PAULSEN (fagansvarlig) DNB Eiendom Ålesund Postboks 515 Sentrum, 6001 Ålesund 92 60 34 25 trine.paulsen@dnbeiendom.no FRITID

GLE

BUND

OR F

N E F

GULLMEGLER 2017

BUND

RGES

ENDOM

N E F

ENDOM

RGES

2017

PÅMELDINGSSKJEMA E EGL REN GULLMEGLEREN 2017 GULL

Gullmeglerkonkurransen for medlemmer i NEF ble etablert i 2003. Kategoriene har endret seg gjennom årene. I år har styret i NEF vedtatt følgende kategorier:

Beste markedsføring av brukt bolig Beste markedsføring av ny bolig/prosjekt Årets innovasjon innen eiendomsmegling Årets megleroppdrag Årets kollega

Bidrag til Gullmeglerkonkurransen sendes: Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, eventuelt på e-post til: elisabet@nef.no – merket «Gullmegleren 2017». Eventuelle spørsmål rettes til: elisabet@nef.no OBS! Dersom du sender inn flere bidrag i konkurransen, må du fylle ut ett skjema pr. bidrag.

PÅMELDINGSSKJEMA: Jeg er medlem i NEF og ønsker å delta i konkurransen (kryss av kategori under):

Ditt navn: ___________________________________________________________________________________________________ Foretak: ____________________________________________________________________________________________________ Adresse: ____________________________________________________________________________________________________ Navn på kollega MNEF du vil nominere: ___________________________________________________________________________

BESTE MARKEDSFØRING AV BRUKT BOLIG I denne kategorien vil all markedsføring av brukte boliger/fritidsboliger bli bedømt. Dette gjelder all type markedsføring, papirbasert, web, digitalt m.m. BESTE MARKEDSFØRING AV NY BOLIG/PROSJEKT I denne kategorien vil all markedsføring av nye boliger/prosjekterte boliger/fritidsboliger bli bedømt. Dette gjelder all type markedsføring, papirbasert, web, digitalt m.m. ÅRETS INNOVASJON INNEN EIENDOMSMEGLING I denne kategorien ser vi etter innovative tiltak vedrørende eiendomsmegling og trygg bolighandel i fremtiden, initiert av et medlem i NEF. ÅRETS MEGLEROPPDRAG I denne kategorien ser vi etter den beste historien om det mest spesielle eiendomsmeglingsoppdraget eller omstendigheter knyttet til oppdraget som gjør det interessant og fortjener å bli omtalt som «årets megleroppdrag». ÅRETS KOLLEGA I denne kategorien bedømmes meglere som har bidratt sterkt til et godt og velfungerende kollegafellesskap. Kandidaten bør ha utmerket seg ved sin evne til å skape samhold og lagånd som bidrar til gode resultater for fellesskapet. Alle stillingsgrupper kan delta i konkurransen. Begunnelse: Hvorfor mener du at dette bidraget/denne personen bør vinne konkurransen? Utdyp på eget ark. NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

gullmeglerskjema.indd 1

FORUTSETNINGER: • Kun medlemmer i NEF kan delta og/eller bli nominert i konkurransen. • Alle bidrag i konkurransen må ledsages av et utfylt skjema der det begrunnes hvorfor nettopp dette/ denne bør vinne. • Alle bidrag innen markedsføringsdelen til Gullmegleren 2017 må være i henhold til gjeldende lover, regler, bransjenorm osv.

Frist for innsendelse av bidrag til GULLMEGLEREN 2017 er:

20. mars 2017

NEF.NO

09.12.16 14.38

1. TIMEPRIS

2. ÅRSAVTALE

3. KJEDEAVTALE

(kun for MNEF)

1. TIMEPRIS: Alle medlemmer kan ringe NEFs juridiske svartelefon på tlf. 24 11 59 99 eller sende e-post til juridisk@nef.no og få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål av NEFs advokater. Andre enn medlemmer kan ikke benytte tjenesten, med mindre foretaket har tegnet Årsavtale. Minstepris pr. samtale eller e-post er kr 500,- + mva. Det blir fakturert etter medgått tid basert på timepris. Gjeldende timepris er kr 1.600,- + mva. Fakturering vil skje regelmessig til registrert arbeidsgiver dersom ikke annet er avtalt.

2. ÅRSAVTALE FOR KONTORET/FILIALEN: a) kontor/filial der fagansvarlig er medlem i NEF:

b) kontor/filial der fagansvarlig ikke er medlem i NEF:

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan r inge eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

Fri bruk for alle på kontoret – alle ansatte kan ringe eller sende e-post om juridiske og meglerfaglige spørsmål, uavhengig av om den ansatte er medlem selv. Avtalen gjelder pr. kontor.

PRISER:

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 15.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 25.000,- + mva • Årsavtale for 2017 faktureres ved tegning

• Inntil 5 ansatte: Årspris kr 35.000,- + mva • Over 5 ansatte: Årspris kr 45.000,- + mva • Årsavtale for 2017 faktureres ved tegning

3. KJEDEAVTALE FOR FORETAK MED FLERE KONTORER/FILIALER: VILKÅR OG PRISER: Kontakt markedssjef Peter Rånås peter@nef.no 907 68 100

Norges Eiendomsmeglerforbund, Parkveien 55, 0256 Oslo, www.nef.no NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

NEF.NO

GLE

BUND

ENDOM

Få veiledning på juridiske og meglerfaglige spørsmål knyttet til mellommannsvirksomhet

N E F

NEF JURIDISK BISTAND 2017

RGES

JURIDISK BISTAND

Returadresse Norges Eiendomsmeglerforbund Parkveien 55 0256 Oslo

AMBITA INFOLAND

DIGITALE MEGLERPAKKER MED ET TASTETRYKK

I samarbeid med eiendomsmeglerbransjen har Ambita satt sammen meglerpakker som inneholder all lovpålagt informasjon som kreves i forbindelse med salg av bolig. Meglere over hele landet bestiller daglig sine meglerpakker digitalt. Rask og enkel tilgang på informasjon gir en enklere og mer effektiv meglerhverdag. Du finner Meglerpakken på Ambita Infoland.

infoland.no