Jaarverslag 2021 Woonstichting Stek

Jaarverslag 2021 Woonstichting Stek

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

Inhoud Volkshuisvestelijk en Bestuursverslag ......................................... 4 1 Jaarverslag in een oogopslag: kerncijfers ........................... 5 2 Voorwoord van de bestuurder .......................................... 7 3 Context, ambities en toekomst ......................................... 9 Externe ontwikkelingen ............................................................................. 9 Het interne speelveld van Stek ................................................................. 11 Onze ambities en toekomst ..................................................................... 12 Lokale verankering en samenwerking ....................................................... 15 Prestatieafspraken .................................................................................. 17

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Maatschappelijke prestaties ........................................... 19 Beschikbaarheid huisvesting primaire doelgroep ......................................... 19 Beschikbaarheid huisvesting voor diverse doelgroepen ................................ 20 Betaalbaarheid ....................................................................................... 21 Zichtbaar in de wijk ................................................................................ 22 Dienstverlening ...................................................................................... 24 Mutatie- en reparatieonderhoud, vervangingen BKT’s en serviceabonnement 25 Woonfraude ........................................................................................... 25 Huurachterstand, betalingsregelingen en vroeghulp .................................... 26 Bezwaren (huurverhoging, -bevriezing, -verlaging) en klachten ................... 26 Ontruimingen......................................................................................... 27 Overlast ................................................................................................ 27 Aankoop en koopgarant .......................................................................... 27 Verkoop en liberalisatie ........................................................................... 28 Woningvoorraad ..................................................................................... 28 Nieuwbouw- en herstructureringsprojecten ................................................ 29 Sloop- en ontwikkelbesluiten (BD2) .......................................................... 32 Duurzaamheid ....................................................................................... 32 Planmatig onderhoud .............................................................................. 35

Randvoorwaarden .......................................................... 36 Inrichting en ontwikkeling organisatie .......................................................

Cultuur en verbinding .............................................................................

Huisvesting organisatie ...........................................................................

Verhouding m/v .....................................................................................

Ziekteverzuim ........................................................................................

Communicatie, intern en extern ...............................................................

Facilitaire zaken .....................................................................................

Informatisering en automatisering ............................................................

Jaarverslag 2021 Ondernemingsraad ........................................................

36 36 37 37 37 37 39 40 43

2

5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17 5.18 5.19 5.20 5.21

Rapportage structuur .............................................................................. 44 Financiële continuïteit ............................................................................. 45 Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten ..................................... 48 Financieel beleid ..................................................................................... 49 Financieel beheer ................................................................................... 49 Streefwaarden en prestatie-indicatoren ..................................................... 50 Vermogensbeheer .................................................................................. 50 Risicobeheersing .................................................................................... 55 Governance ........................................................................................... 57 Beoordeling Autoriteit woningcorporaties ................................................... 58 Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw ....................................... 58 Verslag Corporatieraad 2021 ................................................................... 58

Verslag Raad van Commissarissen............................................. 61 6 Jaarverslag 2021 van de Raad van Commissarissen.......... 62 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15

Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen ......................... 62 Over toezicht en besturen ....................................................................... 64 Invulling toezicht .................................................................................... 64 Invulling van de werkgeversrol ................................................................ 65 Invulling van de adviesrol en klankbordfunctie ........................................... 66 Zelfevaluatie RvC ................................................................................... 66 Samenstelling RvC per 31-12-2021, personalia en relevante (neven)functies . 66 Nascholingsverplichting ........................................................................... 68 Bezoldiging RvC ..................................................................................... 68 Auditcommissie ...................................................................................... 69 Selectie- en remuneratiecommissie .......................................................... 69 Projectencommissie ................................................................................ 70 Beoordeling bestuurder ........................................................................... 70 Slotverklaring ........................................................................................ 70 Verklaring van de RvC ............................................................................ 71

Jaarrekening 2021 .................................................................... 73 7 Jaarrekening 2021…………………………………………………………..74 8 Overige gegevens…………………………………………………………..118 Toelichtingen en definities ........................................................ 129

3

Volkshuisvestelijk en Bestuursverslag

4

1 Jaarverslag in een oogopslag: kerncijfers

5

6

2 Voorwoord van de bestuurder 2020, twee fusies, nieuw automatiseringssysteem, bestaande collega’s naar andere functies en nieuwe collega’s om leeggekomen plekken in te vullen, thuis werken juist als je bij elkaar in de buurt wilt zijn en natuurlijk ook de corona-gerelateerde spanningen bij de collega’s thuis. Het was goed te zien aan de waardering van de dienstverlening bij onze huurders. En terecht, als je je werk niet goed doet, dan is het goed als je daar op gewezen wordt. Maar mooi is dan om te zien hoe we ook steun vonden bij elkaar en hoe de huurder in beeld gebleven is. De waardering was eind 2020 weer op het oude niveau en er is hard gewerkt om deze verder omhoog te brengen.

2021, meer corona, meer thuiswerken, nieuwe collega’s inwerken, automatiseringssysteem bijna helemaal uitgerold, de waardering van de dienstverlening iets boven niveau van voor de fusies, gebouwd, gerenoveerd, verduurzaamd, bijna al ons beleid gesynchroniseerd en onze processen beschreven. Én, de aankoop van een kantoorpand in Hillegom als nieuwe huisvesting voor Stek. De achterstand zit ‘m vooral nog in de uitvoering van renovaties en reparaties bij huurders. Door coronamaatregelen hebben we alleen de urgente meldingen kunnen oplossen. Hoewel een organisatie nooit af is en een uitbraak van een pandemie onvoorspelbaar is, zijn we er klaar voor om onze versterkte investeringskracht te laten gelden in de Bollenstreek. En dat is nodig. Onze maatschappelijke opgave wordt steeds groter.

Met de vaststelling van het nieuwe ondernemingsplan zetten we een eerste stap om deze maatschappelijke opgave op te pakken. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van kwalitatief goede woningen voor mensen met een klein inkomen blijven belangrijk voor een woningcorporatie. Maar een groeiende aandacht voor leefbaarheid en duurzaamheid is noodzakelijk. Een gestructureerde en oplossingsgerichte werkwijze is nodig om het toenemende vraagstuk van overlast, onaangepast gedrag, eenzaamheid, beperkte vaardigheden voor communicatie, armoede en dergelijke in buurten en wijken, aan te pakken. Nauwe samenwerking met andere sociaal-maatschappelijke organisaties is nodig, waarbij een ieder over de grenzen van het eigen denken en werken heen moet stappen.

Daar waar het over bouwen gaat, is het samen met zorg-gerelateerde organisaties bouwen fors toegenomen. Stek werkt op meerdere locaties samen met onder andere Philadelphia, Rivierduinen en Marente aan specifieke vormen van wonen. Deze woonvormen zijn geschikter voor mensen die directe begeleiding of ondersteuning nodig hebben.

Het zicht er op diende zich al eerder aan, maar het afschaffen van de verhuurderheffing kan en zal als een extra impuls gaan werken om meer te investeren in nieuwe woningen, duurzaamheid en betaalbaarheid.

Eind 2021 hebben wij een onderzoeks- en adviesbureau opdracht gegeven om met onze belangrijkste relaties te spreken en, geheel onafhankelijk, een zogeheten visitatie uit te voeren. Ondanks dat we onze samenwerkingspartners vaak spreken, is het toch altijd een beetje spannend om te horen hoe onze belangrijke relaties naar onze maatschappelijke prestaties kijken. Het eindrapport van de visitatiecommissie zal er vlak voor de zomer 2022 zijn.

Na bijna twee jaar van thuiswerken en video-vergaderen dringt de vraag zich op of dit ook in de periode ná corona tot het nieuwe normaal moet worden gerekend. Net als vele andere organisaties gaan ook wij ervan uit dat een aantal aspecten van het ‘nieuwe werken’ niet meer wordt teruggedraaid. Maar op dit moment is de behoefte om elkaar weer te zien op kantoor groot. Dit kan binnenkort weer. Eerst nog in onze twee kantoren in Noordwijk en Lisse. Vervolgens, naar verwachting eind 2022, in ons nieuwe kantoor in Hillegom. Met z’n allen onder 1 dak, verder werken aan onze gezamenlijke mores en ambities. En zonder mij.

7

Dit is mijn 17e en tevens laatste voorwoord van het jaarverslag van Stek. In 2022 gaat Stek verder met een nieuwe bestuurder en ga ik met pensioen.

Lisse, 22 maart 2022 Hans Al Bestuurder

8

3 Context, ambities en toekomst Externe ontwikkelingen Woningbehoefte Het aantal ingeschreven woningzoekenden groeit. Datzelfde geldt voor het aantal reacties per aangeboden woning en de gemiddelde inschrijfduur. Actuele woningbehoefteramingen geven aan dat er in de werkregio van Stek voor de periode 2021-2035 een netto uitbreidingsbehoefte is van ongeveer 2300 sociale huurwoningen. En dat is bovenop het huidige tekort.

Met de fusies in 2019 en 2020 is de omvang van ons werkgebied vergroot, waardoor er meer kansen zijn tot vergroting van de woningvoorraad. Die kansen gaan we benutten. In het in 2021 vastgestelde ondernemingsplan en in het strategisch voorraadbeleid (SVB) is onze ambitie opgenomen om de sociale huurvoorraad tot 2030 jaarlijks met ongeveer 300 woningen uit te breiden. De kritische succesfactor daarbij is de beschikbaarheid van voldoende bouwlocaties. Op dat punt is Stek in hoge mate afhankelijk van de gemeenten. Hier ligt dus een belangrijke gezamenlijke opgave voor de gemeenten in ons werkgebied en Stek.

Uitbreiding van onze woningvoorraad doen we niet alleen door middel van nieuwbouw. We gaan ook minder verkopen en liberaliseren en bestaande woningen splitsen en/of transformeren tot meer wooneenheden.

Maatschappelijke ontwikkelingen Naast een kwantitatieve, ligt er ook een kwalitatieve opgave. Sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen, zoals vergrijzing, gezinsverdunning, extramuralisering en instroom van statushouders, leiden ertoe dat er in de nabije toekomst andere woningen worden gevraagd dan nu. De behoefte aan andere woonvormen meer zorg gerelateerd en kleiner - groeit hierdoor de komende jaren snel. Tijdelijke woonvormen gaan daarbij een rol spelen. We zijn in gesprek met de gemeenten in ons werkgebied om deze kwalitatieve opgave in kaart te brengen en om onze (nieuwbouw)plannen daarop te baseren.

Het sociaal beheer van onze woningen vraagt meer aandacht als gevolg van de instroom van andere doelgroepen en de beperkte uitstroom. Eenzaamheid, vervuiling, overlast en GGZ-problematiek nemen toe. Gestructureerde samenwerking met gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en politie is nodig. Dat zien zij ook. In 2022 komen we tot een gebiedsgerichte aanpak voor tenminste die wooncomplexen waar we de problemen zien toenemen.

Coalitieakkoord 2022-2025 In het coalitieakkoord 2022-2025 van het nieuwe kabinet is afgesproken dat de verhuurderheffing in 2023 wordt afgeschaft. Daarvoor al werd in de rijksbegroting voor 2022 besloten de heffing in 2022 te verlagen met 500 miljoen. De verlaging en toekomstige afschaffing zorgen bij corporaties voor extra investeringsruimte van 8,6 miljard euro tot 2035. De Tweede Kamer sprak uit dat de verlaging moet worden gekoppeld aan afspraken over woningbouw en verduurzaming. Daar maakten onze branchevereniging Aedes en minister Ollongren prestatieafspraken over. Om deze prestaties te leveren is veel nodig van corporaties, maar ook van anderen. Dat geldt bijvoorbeeld voor gemeenten (bouwlocaties, vergunningverlening), maar ook voor het nieuwe kabinet (uitwerking coalitieakkoord). Ook moeten oplossingen worden gevonden voor de stijging van de bouwkosten. Deze afhankelijkheden zijn benoemd in de afspraken.

9

Elke corporatie integreert deze landelijke afspraken in de lokale of regionale prestatieafspraken die zij maken met gemeenten en huurdersorganisaties. Zo hebben wij nu (begin 2022) globaal in beeld hoe deze afspraken zich verhouden tot ons ondernemingsplan 2022 t/m 2025 en hoe we ze gaan verwerken in het Stek-bod voor 2023. Een eerste ruwe analyse: 1. Verhogen bouwproductie.

Een eerste globale analyse heeft opgeleverd dat onze portefeuillestrategie goed aansluit bij de prestatieafspraken tussen Aedes en BZK. Hier moet wel de kanttekening worden gemaakt dat ons meerjarenprogramma bestaat uit harde en zachte plannen. Voor een deel van de plannen is daarnaast ook de planning nog onzeker. Zoals gezegd, ligt hier een belangrijke gezamenlijke opgave voor de gemeenten in ons werkgebied en Stek.

2. Versnellen realisatie van landelijk 50.000 geclusterde ouderenwoningen met gemeenschappelijke ruimte.

Deze woningen moeten al in 2030 gerealiseerd zijn in plaats van in 2035. Omgerekend naar het marktaandeel van Stek, moeten wij uiterlijk 2030 in totaal ongeveer 250-500 van deze geclusterde ouderenwoningen met een gemeenschappelijke ruimte opleveren. Dit is een ruwe indicatie. Er is momenteel namelijk nog geen goed beeld van de huidige situatie van vraag en aanbod in ons werkgebied.

Dit zijn we samen met de gemeenten in kaart aan het brengen.

3. Corporaties investeren de komende vijf jaar 500 miljoen euro extra in transformatie.

Uitgaande van een evenredige prestatie op basis van ons marktaandeel zou Stek de komende vijf jaar € 2,5 miljoen moeten investeren in transformatieprojecten. In ons portefeuilleplan wordt voor de komende vijf jaar uitgegaan van een totale investering van ruim € 5 miljoen (ruwe schatting). Wat nog onduidelijk is, is of we dit kunnen beschouwen als “extra investeringen”.

4. Corporaties gaan in de periode 2022-2026 minimaal 20.000 flexwoningen plaatsen.

De corporaties hadden zich al gecommitteerd aan het plaatsen van 10.000 flexwoningen in deze periode, waardoor met deze afspraak nog eens 10.000 extra flexwoningen geplaatst gaan worden. Voor Stek komt dit uit op 100-200 flexwoningen. Met de bestaande plannen voor De Nes (Noordwijk) en Teydelijk (Teylingen) zijn we dan al een aardig eind op weg.

5. De sector heeft uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector laten verdwijnen (ongeveer 250.000 woningen).

Het aantal F- en G-labels dat Stek nog overhoudt als we onze ‘Stek Routekaart CO2-neutraal’ voor de komende vier jaar uitrollen is zeer beperkt en heeft grotendeels betrekking op sloopcomplexen en huurders van eengezinswoningen die niet mee willen doen met een verduurzamingsaanpak. Nieuw in de afspraak met BZK is dat nu ook de E-labels moeten verdwijnen. Daar maken wij begin 2022 een nadere analyse voor.

6. Corporaties investeren t/m 2025 in totaal 500 miljoen euro extra in zonnepanelen en hybride warmtepompen in woningen met een D-label of beter.

Een evenredige prestatie op dit punt zou betekenen dat Stek t/m 2025 in totaal € 2,5 miljoen extra investeert in zonnepanelen en hybride warmtepompen. Uitgaande van alleen zonnepanelen, zou dat neerkomen op ongeveer 1.000 woningen extra. Op dit moment zijn ongeveer 3.000 van onze woningen voorzien van zonnepanelen. Hoewel niet alle woningen geschikt zijn voor zonnepanelen, lijkt dit een haalbare target.

10

7. In het kader van leefbaarheid zijn er na 2026 geen slechte of zeer slecht onderhouden woningen (conditiescore 5 of 6).

Stek heeft geen woningen in bezit met dergelijke conditiescores.

8. Bevordering van veilig wonen. Hiertoe investeert de sector jaarlijks € 100 miljoen extra in onderhoud en verbetering.

De focus van deze investeringen moet gericht zijn op schimmelproblematiek als gevolg van gebrekkige kwaliteit van de woning, brandveiligheid en loden leidingen. Een evenredige prestatie op dit punt betekent dat Stek jaarlijks € 0,5 miljoen extra investeert in de genoemde zaken. Ook hier is relevant wat op deze punten de uitgangssituatie is in de woningvoorraad van Stek en hoe we de formulering “extra investering” moeten uitleggen. Dat onderzoeken wij momenteel (begin 2022).

9. Voor woningen met label E, F en G die na 2028 nog niet zijn verduurzaamd wordt een (tijdelijke) huurkorting afgesproken.

Aedes en BZK gaan gezamenlijk een regeling uitwerken waarbij huurders die een woning huren met een E-, F- of G-label en waar de verbetering van de woningen nog niet tot stand is gekomen, vanaf 2028 een compensatie ontvangen. Een compensatie in de vorm van een tijdelijke huurkorting. Ook wordt er bekeken of er rekening kan worden gehouden met het inkomen van de huurder. De financiële consequenties van deze prestatieafspraak kunnen pas worden bepaald nadat Aedes en BZK de regeling hebben uitgewerkt. De mate waarin dit binnen Stek gaat spelen moet blijken uit een nog te maken inventarisatie, waarbij aanpassing van onze ‘Stek Routekaart CO2-neutraal’ een optie is.

Het interne speelveld van Stek Woonstichting Vooruitgang, Woonstichting Stek en de Noordwijkse Woningstichting hebben er in respectievelijk 2019 en 2020 voor gekozen om te fuseren. De inrichting en omvang van de individuele corporaties boden onvoldoende basis voor de grote opgaven op de gebieden van beschikbaarheid en duurzaamheid in de toekomst. Daarnaast waren er lokaal achterstanden in het ontwikkelen en onderhouden van sociale huurwoningen.

Naast ons “gewone” werk hebben we de afgelopen twee jaar onze gefuseerde basis ingericht om de gezamenlijke ambities waar te maken. De organisaties zijn in elkaar geschoven, afdelingen verplaatst, er is een digitaal landschap met een nieuw ERP-systeem geïntroduceerd, een compleet nieuwe huisstijl ingevoerd, een website en kennisbank in de lucht gebracht, nieuwe medewerkers aangenomen en er zijn nog heel veel andere dingen gedaan die van drie fusiepartners één woningcorporatie maken. Versterkt door de coronamaatregelen ging daarbij niet alles voorspoedig. Nog steeds is niet alles optimaal. Er liggen op verschillende terreinen nog uitdagingen en verlangens, zoals een gemeenschappelijk kantoor voor onze mensen. Dat realiseren we in 2022. We hebben in 2021 een bestaand kantoorpand in Hillegom gekocht dat wordt aangepast aan onze wensen. Een feit is dat een organisatie nooit af is. Maar de basis is voor een groot deel gelegd.

Door gebruik te maken van onze grotere investerings- en ontwikkelkracht dragen wij in belangrijke mate bij aan de volkshuisvestelijke opgave in de Bollenstreek. Wij zijn ons maatschappelijk presteren daadwerkelijk aan het vergroten. Achterstanden in onderhoud en bouwopgaven zijn we aan het oplossen.

We bouwen, verduurzamen, onderhouden en ontwikkelen nieuwe bouwplannen, verbeteren onze dienstverlening en werken steeds meer volgens actueel, gesynchroniseerd beleid.

11

Onze missie Goed kunnen wonen is een belangrijke voorwaarde voor een duurzame samenleving, waarin alle mensen een goede plek hebben. Door financiële of sociale omstandigheden kan niet iedereen hiervoor zelf op ‘de markt’ terecht. Voor die mensen zijn wij er in eerste instantie om zo goed mogelijk te zorgen voor beschikbare en betaalbare woningen. En Stek heeft de ambitie om de woningvoorraad voor 2050 CO2neutraal te maken.

Er is meer dan onze woningen en gebouwen. Het gaat ook om onze dienstverlening en activiteiten op het gebied van sociaal beheer en leefbaarheid én onze persoonlijke maatschappelijke betrokkenheid bij de mensen die in de Bollenstreek (willen) wonen. Onze missie is dan ook: IEDEREEN IN DE BOLLENSTREEK MOET GOED KUNNEN WONEN. WIJ ZIJN ER VOORAL VOOR DE MENSEN DIE DAT MOEILIJK ZELF KUNNEN REALISEREN. Waarde en waarden We zijn er voor onze huurders, woningzoekenden en partners in de Bollenstreek. Voor hen moeten onze waarde én waarden herkenbaar zijn. Onze waarden beschrijven waar we voor staan in overtuiging, houding en gedrag. Onze waarden zijn: gewoon bijzonder – dichtbij – open – verantwoordelijk – nieuw. De betekenis van deze waarden in de dagdagelijkse uitvoering van ons werk is nader uitgewerkt.

Aandachtsgebieden van Stek In ons ondernemingsplan 2022 t/m 2025 hebben we ambities en doelen vastgesteld op negen gebieden.

Deze zijn gekozen op basis van de Woningwet 2015, het Burgerlijk Wetboek, prioriteiten van het Rijk, woonvisies van de gemeenten in ons werkgebied, eigen bevindingen, gemaakte analyses en opgehaalde meningen voor en na de fusies in 2019 en 2020.

Onze ambities en toekomst Zoals gezegd, is het hoofddoel van de fusies in 2019 en 2020 dat we gebruik gaan maken van onze grotere investeringskracht, de (efficiency)voordelen van een grotere organisatie en een sterkere strategische positie in de regio. Dat blijkt ook uit ons nieuwe ondernemingsplan. We zetten in op betaalbaarheid en beschikbaarheid als de twee belangrijkste aandachtsgebieden. We houden vast aan de kern. Dat betekent zeker niet dat andere aandachtsgebieden als duurzaamheid, leefbaarheid en sociaal beheer minder belangrijk zijn. Het betekent wel dat deze in dienst staan van betaalbaarheid en beschikbaarheid.

12

Beschikbaarheid De nu bekende (harde en zachte) nieuwbouwplannen van Stek voor de periode 2021-2035 tellen op naar de bouw van in totaal ruim 2.000 sociale huurwoningen. Met name de eerstkomende vijf jaar is ons nieuwbouwprogramma fors. In de jaren daarna is het planaanbod vooralsnog beperkter en nog niet toereikend om aan de uitbreidingsopgave tot 2035 te voldoen. Laat staan om het huidige tekort aan sociale huurwoningen te verkleinen.

In ons in 2021 vastgestelde strategisch voorraadbeleid (SVB) is dan ook de ambitie opgenomen om onze sociale huurvoorraad tot 2030 jaarlijks met ongeveer 300 woningen uit te breiden. De kritische succesfactor daarbij is de beschikbaarheid van voldoende bouwlocaties. Hier ligt een belangrijke gezamenlijke opgave voor de gemeenten in ons werkgebied en Stek.

Een deel van onze nieuwbouw is geprogrammeerd op de plek van oude complexen die bouwtechnisch en/of woontechnisch op zijn. Voordat we hier kunnen bouwen, moeten deze complexen dus eerst worden gesloopt. Daarnaast worden er ook sociale huurwoningen verkocht en geliberaliseerd. Ons beleid voorzag in een verkoopprogramma van ongeveer 40 woningen per jaar, dus 600 tot 2035. We hebben deze verkoopplannen teruggedraaid tot een te verkopen hoeveelheid van 450 tot 2035. De komende 15 jaar zouden we een kleine 300 sociale huurwoningen gaan doorverhuren als vrije sector woning. Dat voornemen hebben wij ingeperkt tot een liberalisatievolume van 150 woningen tot 2035.

Kwalitatief: meer compacte, zorggeschikte appartementen Vergrijzing, gezinsverdunning, extramuralisering, instroom statushouders, etcetera, leiden ertoe dat er in de toekomst andere woningen worden gevraagd dan nu. Daar komt bij dat de maatschappij (werk, relaties) en daarmee ook de woningvraag steeds dynamischer wordt. Wij gaan ons meer richten op het bieden van huisvesting aan alleenstaanden, senioren, starters, instromers en kwetsbaren. Dit heeft gevolgen voor zowel de nieuwbouwprogrammering als voor de bestaande woningvoorraad. In de nieuwbouw zal het accent liggen op het toevoegen van compacte, zorggeschikte (levensloopbestendige) appartementen. Daarnaast gaan wij in 2022 de (on)mogelijkheden onderzoeken om bestaande woningen te transformeren tot toekomstbestendige woningen. Bijvoorbeeld door grote eengezinswoningen horizontaal of verticaal te splitsen. De uitkomsten van dat onderzoek verwerken wij in ons portefeuilleplan.

Flexibele schil Vanwege onzekerheid over de vraagontwikkeling op langere termijn na 2035 zijn we, naast reguliere nieuwbouw, ook aan het investeren in een flexibele schil binnen de sociale huurvoorraad. Dit in de vorm van tijdelijke woningen, die met name interessant zijn voor jongeren, starters en spoedzoekers. We zijn hierover met meerdere gemeenten in ons werkgebied in gesprek.

Betaalbaarheid Gematigde woonlasten en een gelijkwaardige slaagkans voor onze doelgroepen naar inkomen en huishoudengrootte zijn onze doelstellingen.

Gelijkwaardige slaagkansen realiseren wij door: - Minstens 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren < hoogste aftoppingsgrens; - Minstens 60% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren < laagste aftoppingsgrens; - Bij maximaal 10% van de verhuringen (gelabelde jongeren-woningen) een tijdelijke huurkorting aan te bieden wanneer dat noodzakelijk is vanwege de leeftijd en het inkomen van de kandidaathuurder.

13

Bij verduurzaming in bewoonde staat wordt de bijbehorende huurverhoging berekend op basis van de vergoedingentabel uit het sociaal Huurakkoord. In veel gevallen leidt dit per saldo tot een financieel voordeel voor de huurder; de zogenaamde woonlastenbenadering.

Duurzaamheid en kwaliteit Onze doelstelling is een duurzame, goed onderhouden, veilige en gezonde woningvoorraad.

De komende jaren maakt onze situationele aanpak plaats voor een systematische aanpak richting CO 2neutraal in 2050. Daartoe hebben wij de Stek Routekaart CO2-neutraal vastgesteld, waarin per complex mogelijke maatregelen en bijbehorende kosten in beeld zijn gebracht. In het strategisch voorraadbeleid worden beleidskeuzes over verduurzaming afgestemd op en afgewogen tegen beleidskeuzes op het gebied van beschikbaarheid en betaalbaarheid. Dit gebeurt zowel op voorraadniveau (portefeuilleplan) als op complexniveau (assetmanagement).

In onderhoudsprojecten gaat het vrijwel altijd om een combinatie van renovatie/groot onderhoud en energetische maatregelen. Voorgenomen projecten op het gebied van groot onderhoud, voorraadbeheer en verduurzaming voor de jaren 2022-2025 zijn concreet in beeld.

Leefbaarheid en sociaal beheer Ook in onze werkregio staat de veerkracht van een aantal buurten onder druk. We zien in de gemeenten in ons werkgebied een toename van (complexe) problemen op het gebied van leefbaarheid als gevolg van langer thuis wonen, extramuralisering, integratie van statushouders en arbeidsmigranten, etcetera.

Wij zijn verantwoordelijkheid voor het bieden van een ongestoord woongenot aan onze huurders.

Daarnaast zitten er ook zakelijke en financiële kanten aan de toename van problemen voor en achter de voordeuren van onze huurders. Nu niet investeren in leefbaarheid en sociaal beheer is in ons nadeel. Niet of te laat ingrijpen betekent bijvoorbeeld dat we extra tijd en geld moeten uittrekken voor het herstellen van verwaarloosde en beschadigde woningen, maar houdt ook in: huurderving door leegstand, waardedaling van ons woningbezit, kosten die gemoeid gaan met de behandeling van klachten van ontevreden huurders, de tijd die we kwijt zijn aan rechtszaken, etcetera.

We laten buurten niet afglijden. De huidige vrijblijvendheid en bureaucratie in de samenwerking moeten eraf. Op uitvoerend niveau zullen niet-vrijblijvende werkafspraken worden vastgelegd, met eenduidige aansturing, budgetten en vrijheid in het treffen van maatregelen.

Bijzondere en kwetsbare doelgroepen De gemeenten in de Duin- en Bollenstreek bereiden zich voor op een overheveling van de organisatie en financiering van de maatschappelijke zorg vanuit de centrumgemeente Leiden. Wij verwachten dat de gemeenten binnen ons werkgebied zelf voor voldoende huisvesting en opvang zullen zorgen. Wij zijn bereid de gemeenten daarbij te ondersteunen en/of te investeren in specifieke maatwerkoplossingen. Net zoals we dat in 2021 al hebben gedaan bij bijvoorbeeld het project “Skaeve Huse” in Hillegom, “Beschermd wonen light” in Lisse, het Thuishuis in Noordwijk en woningen bestemd voor crisisopvang via De Binnenvest.

Ook blijven wij bevorderen dat onze huurders contact met elkaar kunnen maken, bijvoorbeeld door ontmoetingsruimtes te creëren in nieuwe en bestaande seniorencomplexen.

14

Het Convenant Voorkomen Huisuitzetting wordt in 2022 geëvalueerd. Wat ons betreft zetten we het Convenant voort, maar wel met een meer slagvaardige samenwerking met de andere betrokken organisaties. Daar is de huurder bij gebaat.

Dienstverlening Wij leveren wat is afgesproken en wat de huurders en woningzoekenden verwachten te krijgen.

Dat doen wij als volgt: dichtbij blijven, afspraak = afspraak, echt goed helpen en first time fixed: gebreken aan woningen of klantvragen worden in 80 % van de situaties in één keer opgelost.

Niet iedereen binnen onze doelgroep is gebaat bij verdergaande digitalisering van onze dienstverlening. In 2022 gaan we experimenteren met het leveren van dienstverlening aan huis, ten minste in één buurt per gemeente.

Vanaf 2022 gaan we aan de slag met het bieden van duidelijkheid en transparantie door nog vaker het gesprek aan te gaan door bijv. klantreizen te organiseren, vaker te luisteren, duidelijk uit te leggen wat onze afwegingen zijn en meer aan huurders zelf over te laten. En vanaf 2022 maken wij bijvoorbeeld blogs en vlogs over de uitvoering van het Ondernemingsplan 2022 t/m 2025. Ook bieden we vanaf 2022 intensievere nazorg bij alle klantcontacten. Proactief benaderen we huurders en woningzoekenden die contact met ons hebben gehad. Zo spelen we snel in op mogelijke en gewenste verbeteringen.

Onze huurderstevredenheidsscore was eind september 2021 een 7,6 en dat gaan we de komende jaren verder verbeteren naar een 7,8. Daarmee willen wij het tot nu toe jaarlijks verkregen KWH-label ruimschoots blijven verdienen. Begin 2022 voeren we een uitgebreid woonbelevingsonderzoek uit onder al onze huurders.

Lokale verankering en samenwerking Wij spelen een belangrijke rol in de Bollenstreek in het realiseren van goede, duurzame en betaalbare huurwoningen en fijne woonomgevingen. We zijn ons er terdege van bewust dat we dat niet alleen doen.

Ook andere (maatschappelijke) partners hebben hierin hun verantwoordelijkheden, soms zelfs verdergaand dan die van ons. Op hun beurt kunnen zij die weer niet zonder ons uitvoeren. Samenwerking tussen de gemeenten in ons werkgebied, de twee huurdersorganisaties HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) en de Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN), de zorg- en welzijnsorganisaties, politie en Stek is essentieel. Dat was al zo, maar alle belanghebbenden zien in dat de ontwikkelingen vragen om meer en anders. Vooral op operationeel niveau moet de samenwerking niet-vrijblijvend en adequater worden en daartoe gefaciliteerd worden op bestuurlijk niveau. Bij het in 2021 gezamenlijk gemaakte nieuwe ondernemingsplan van Stek is duidelijk geworden dat zij dat ook zien.

Op basis van het inmiddels vastgestelde ondernemingsplan gaan wij begin 2022 concreet, consequent en doelgericht de vormgeving en uitvoering van belanghoudermanagement oppakken. We bepalen bij welke doelen binnen onze volkshuisvestelijke opgave we de samenwerking met belanghouders gaan uitbreiden en versterken en meer operationeel maken. We zijn ons ervan bewust dat het in zo’n hechte samenwerkingsrelatie geven en nemen is.

Natuurlijk komen er onderhandelingen en concessies bij kijken om gedragen samenwerkingsafspraken te maken. Wij zijn bereid om die gesprekken te voeren en na overeenstemming te komen tot een slagvaardige gezamenlijke uitvoering van taken. Wat ons betreft kan het inleveren van een stukje van onze autonomie daar bij horen.

15

Verder wordt de opgave van verduurzaming van de woningvoorraad steeds nadrukkelijker. Eenvoudige oplossingen zijn niet voorhanden. Hierbij neemt ook de technische complexiteit van de systemen en van het beheer toe. Het gaat ook een fors beslag leggen op onze ontwikkel- en investeringscapaciteit, in nauwe samenwerking met gespecialiseerde organisaties.

Belanghouders Primaire belanghouders Een deel van de belanghouders is voor elke corporatie hetzelfde. Het zijn de primaire belanghouders: de gemeenten in het werkgebied en de huurdersbelangenorganisaties. Voor Stek zijn dat: - gemeente Hillegom; - gemeente Lisse; - gemeente Noordwijk; - gemeente Teylingen; - HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB); - Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN).

Gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen Stek voert op alle niveaus regelmatig en gestructureerd overleg met de wethouders en de ambtenaren van de vier gemeenten waarin wij actief zijn. De onderwerpen zijn divers. Bijvoorbeeld de gemeentelijke woonvisie, de beschikbaarheid van grondposities voor sociale huurwoningen, de programmering van projecten en het verlenen van sloopvergunningen. Ook maatschappelijke ontwikkelingen als toenemende kwetsbaarheid van wijken, armoede, woonoverlast en vergrijzing zijn regelmatig onderwerp van gesprek.

Huurdersorganisaties Stek heeft twee huurdersorganisaties, HBVB en SHN. In de samenwerking tussen de huurdersorganisaties en Stek zijn de doelen het optimaliseren van de kwaliteit van wonen, het bevorderen van een goede relatie tussen de huurders en Stek, het laten aansluiten van het beleid van Stek op de behoefte van (toekomstige) huurders en het bevorderen van een goede verhouding tussen de hoogte van de huur en de kwaliteit van de woning.

Stek ondersteunt de huurdersorganisaties financieel met een vastgestelde bijdrage.

Beide huurdersorganisaties hadden in 2021 een bijeenkomst met de leden van de Raad van Commissarissen. Ook hebben beide huurdersorganisaties input geleverd voor het nieuwe Ondernemingsplan 2022 t/m 2025.

In 2021 is meerdere keren apart overleg gevoerd met SHN en HBVB. Sinds de fusie staat dit aparte overleg in het teken van lokale aangelegenheden. In 2021 is met SHN en HBVB apart overleg gevoerd over onder andere de voortgang van lopende bouwprojecten, het meerjarenaanbod van nieuwe bouwlocaties, de lokale prestatieafspraken en de lokale samenwerking met organisaties op het gebied van zorg en welzijn.

Ook zijn zaken besproken die spelen in bepaalde complexen (leefbaarheid, beheer en toezicht).

De huurdersorganisaties participeerden bij het opstellen van de prestatieafspraken: SHN met gemeente Noordwijk en Stek en Woningstichting St. Antonius van Padua en HBVB met gemeenten Hillegom, Lisse, Teylingen en Stek. In paragraaf 3.5 gaan we hier verder op in.

SHN kende een wijziging in het bestuur. De heer H. Bakker legde de functie van voorzitter neer. Mevrouw D. van der Aart-Koelewyn trad toe als nieuwe voorzitter voor SHN. 16

Secundaire belanghouders, zoals de Corporatieraad van Stek Met secundaire belanghouders heeft Stek een incidentele of een structurele verbinding. De contacten zijn soms formeel en soms informeel. Op projectmatige basis, of op thema’s, wordt met hen samengewerkt.

Stek informeert hen over werkzaamheden en nodigt hen bijvoorbeeld incidenteel uit om mee te denken over plannen. Er vindt overleg plaats als een van beide partijen daar behoefte aan heeft.

Onze secundaire belanghouders zijn: - de Corporatieraad van Stek*; - Holland Rijnland Wonen; - welzijnsorganisaties (bijvoorbeeld Kwadraad, GGZ, GGD, Jeugd- en jongerenwerk); - zorgorganisaties (bijvoorbeeld ActiVite, GGD); - bewonerscommissies; - gemeenteraadsleden/politieke partijen; - collega-corporaties in de gemeenten waar Stek actief is (Woningstichting St. Antonius van Padua) of in gemeenten waar verhuisstromen mee zijn (bijvoorbeeld Meerlanden); - belangenorganisaties (bijvoorbeeld senioren, gehandicapten, milieu-activistische organisaties, scholen); - politie. * De Corporatieraad. De legitimatie bij bepaalde belanghoudergroepen is ook in 2021 weer verder versterkt door ons oor te luisteren te leggen bij onze Corporatieraad. Deze Raad bestaat uit mensen die vanuit hun eigen dagelijkse praktijk de werkelijkheid bij Stek binnenbrengen. In de Raad zitten mensen die niet dagelijks in de sociale huursector werken. De Corporatieraad doet in paragraaf 5.21 verslag over het jaar 2021.

Overige relaties Naast belanghouders kent Stek nog een groot aantal andere partijen/organisaties met wie relaties worden onderhouden. Dit zijn bijvoorbeeld: - pers; - marktpartijen; - partijen die in opdracht van Stek werken (aannemers, ontwikkelaars, leveranciers, accountant, enzovoort); - organisaties die een (deels) toezichthoudende rol vervullen (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Autoriteit Wonen, enzovoort).

Prestatieafspraken In 2021 zijn prestatieafspraken gemaakt voor het jaar 2022, met een doorkijk naar een periode van vijf jaar. Stek deed dat met vier gemeenten (Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk) en twee huurdersorganisaties (HBVB en SHN). Voor de prestatieafspraken met Noordwijk geldt dat Woningstichting St. Antonius van Padua ook is aangesloten.

Inhoudelijk zijn de afspraken gebaseerd op het Stek-bod en de vier in 2020 vastgestelde gemeentelijke woonvisies. Alle vier de gemeenten hebben een evenwichtigere woningmarkt als doelstelling opgenomen in hun woonvisies. Door het toevoegen van de juiste woningen wordt gewerkt aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en voldoende betaalbaar en passend aanbod voor alle doelgroepen.

17

De afspraken met de gemeenten en huurdersorganisaties in de Bollenstreek zijn vastgelegd in een overkoepelend deel, dat voor alle vier de gemeenten gelijk is, en twee lokale documenten, een voor Noordwijk en een voor Hillegom, Lisse en Teylingen. Daarin staan bijvoorbeeld de concrete bouwplannen en ook renovatieplannen voor de komende periode genoemd.

De HBVB en de SHN zijn beide betrokken geweest bij de totstandkoming van de overstijgende afspraken.

De HBVB had daarnaast haar inbreng bij de afspraken voor Hillegom, Lisse en Teylingen, de SHN bij de afspraken voor Noordwijk. De SHN heeft, in tegenstelling tot de twee voorgaande jaren, gelukkig besloten de prestatieafspraken 2022 met de gemeente Noordwijk te ondertekenen. Deze huurdersorganisatie was in de voorgaande jaren ontevreden over de inspanningen die de gemeente Noordwijk verrichtte om voldoende sociale huurwoningen te bouwen. De prestatieafspraken met alle vier de gemeenten in ons werkgebied zijn dan ook eind 2021 ondertekend door beide huurdersorganisaties, de gemeenten en Stek.

Lokaal Maatwerk wordt ingezet voor het oplossen van lokale volkshuisvestelijke knelpunten. Het maximum aantal woningen dat voor lokaal maatwerk ingezet kan worden is bepaald op 25 % van het gemiddeld aantal verhuringen per jaar van sociale huurwoningen per gemeente in de voorgaande drie jaar. Daarover is in de prestatieafspraken opgenomen dat Stek ouderen die een eengezinswoning van Stek achterlaten voorrang geeft bij de toewijzing van bestaande woningen die gelabeld zijn voor senioren.

Lokaal maatwerk bij nieuwbouw wordt per locatie besproken door de drie partijen (corporatie, gemeente en huurdersorganisatie).

Op basis van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 (artikel 14) is specifieke woonruimte voor jongeren gelabeld. Stek kan voorrang bij toewijzing van specifiek gelabelde woningen bieden aan jongeren uit de vier gemeenten in ons werkgebied. Verder zet Stek de mogelijkheid in om jongeren met voorrang een voor die doelgroep gelabelde woning toe te wijzen met een tijdelijk huurcontract en met behoud van inschrijfduur.

18

4 Maatschappelijke prestaties 4.1 Beschikbaarheid huisvesting primaire doelgroep Stek werkt voor de toewijzing van haar woningen - ook de vrije sector woningen - met het woonruimte verdeelsysteem van Holland Rijnland Wonen. Vanaf 2019 worden de woningen aangeboden via hureninhollandrijnland.nl. Leegkomende woningen uit de dertien deelnemende gemeenten worden digitaal aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen een eigen profiel aanmaken en hiermee het voor hun geschikte aanbod filteren en per e-mail ontvangen.

Hillegom

Lisse

Noordwijk

Teylingen

145,7

158,7

382,1

157,0

Aantal actief woningzoekenden in 2021 afkomstig uit

928

925

1869

1418

Aantal actief woningzoekenden in 2021, zoekend in/bij (unieke reageerders)

5111

6399

10761

7520

Gemiddelde inschrijftijd in jaren in 2021

5,6

6,4

5,8

5,6

Gemiddelde zoektijd in jaren in 2021

1,9

2,3

2,6

2,6

Gemiddeld aantal reacties in 2021

Onderstaande tabel geeft inzicht in de zoektijd in maanden van een woningzoekende. De zoektijd is de tijd die men gemiddeld actief op zoek geweest is naar een woning.

Hillegom

2018 13,9

2019 19,9

2020 24,5

2021 22,7

Lisse

16,3

21,8

22,1

27,7

Noordwijk

20,7

23,0

28,1

31,2

Teylingen

19,4

20.6

27,4

31,0

ZOEKTIJD STEK

17,4

21,0

25,7

28,7

3%-regeling Binnen de Huisvestingsverordening bestaat verder nog de mogelijkheid om een klein deel van de verhuringen (maximaal 3%) buiten het woonruimte verdeelsysteem om te laten plaatsvinden, de 3%regeling. Stek heeft hier in 2021 bij zes verhuringen gebruik van gemaakt, vanwege bijzondere omstandigheden. Vijf daarvan hebben plaatsgevonden in verband met een brand in Sassenheim in een van onze complexen; vijf woningen waren onbewoonbaar geworden. De huurders hebben een andere woning aangeboden gekregen.

Stand van zaken actualisatie woonruimte verdeelsysteem In opdracht van Holland Rijnland heeft bureau Companen in 2021 de woningmarkt en de woonruimteverdeling van Holland Rijnland geanalyseerd. Deze analyse is in maart 2022 ter informatie aangeboden aan het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland. Na de gemeenteraadsverkiezingen zullen deze analyses uitgewerkt worden tot een regionale woonagenda en een nieuwe huisvestingsverordening.

De planning is om de nieuwe huisvestingsverordening op 1 januari 2023 in te laten gaan.

19

Enige belangrijke punten uit de analyses: Om het tekort aan sociale huurwoningen in te lopen en om te voorzien in de behoefte als gevolg van demografische ontwikkelingen zijn tot en met 2030 9.150 extra sociale huurwoningen in het gebied van Holland Rijnland nodig. Dit komt neer op 30% van het bouwprogramma. Holland Rijnland bestaat uit 13 gemeenten, waaronder de 4 gemeenten in ons werkgebied.

- Er is ook een grote behoefte aan middenhuur tot € 1000 of betaalbare koop (tot 250.000). Nog eens 20% van het bouwprogramma moet van deze prijsklasse zijn.

- Een andere manier van volgorde bepalen zal het woningtekort niet oplossen. In de nieuwe huisvestingsverordening blijft inschrijfduur het uitgangspunt. Lokale en regionale maatregelen die de doorstroming bevorderen zullen een rol spelen in de discussie over de nieuwe verordening.

- Voor de moeilijk af te bakenen groep van spoedzoekers komen geen nieuwe regelingen. Een deel van deze groep zal zijn weg vinden door de urgentieregels een beetje ruimer te maken, een deel wellicht door uitbreiding van de contingentenregeling.

4.2 Beschikbaarheid huisvesting voor diverse doelgroepen Statushouders Stek heeft in 2021 149 statushouders gehuisvest in de vier gemeenten in ons werkgebied. De taakstelling lag op 139.

Als gevolg van het plaatsen van na-reizigers heeft Stek in alle vier gemeenten in ons werkgebied het jaar 2021 afgesloten met een lichte voorstand in het verstrekken van woonruimte aan statushouders. Nareizigers zijn gezinsleden die later komen en gaan inwonen bij een al bemiddelde en geplaatste statushouder. De voorstand gaat mee naar het volgende jaar en wordt verrekend met de taakstelling van de eerste helft van dat jaar van die betreffende gemeente.

Er wordt door Stek nog altijd een aantal woningen beheerd voor statushouders in de gemeente Noordwijk. De gemeente is eigenaar van deze woningen.

Contingentenregeling voor bijzondere doelgroepen Deelnemers aan het woonruimte verdeelsysteem van Holland Rijnland Wonen hebben afgesproken jaarlijks een bepaald aantal woningen met voorrang toe te wijzen aan uitstromende cliënten van de diverse deelnemende zorginstellingen en de daklozenopvang (de zogenaamde contingentenregeling).

Er zijn in 2021 34 woningen aangeboden in het kader van deze regeling. Hiermee heeft Stek voldaan aan haar aandeel van 33 woningen voor 2021. Overigens zijn drie aangeboden woningen geweigerd en hebben dus niet tot een verhuring geleid aan een kandidaat. Deze woningen tellen wel mee in de taakstelling.

Doorstroming Er zijn in 2021 30 niet-DAEB woningen verhuurd, waarvan 12 aan Stek-doorstromers. De meeste nietDAEB woningen worden verhuurd aan huurders met een hoog inkomen, hoger dan € 47.500,- euro per jaar.

Lokaal maatwerk, seniorenbeleid en jongerenbeleid Het is mogelijk om een groep woningzoekenden voorrang te geven. Dit noemen wij lokaal maatwerk. De werkwijze van lokaal maatwerk is vastgelegd in de regionale Huisvestingsverordening van Holland Rijnland Wonen. Samen met de vier gemeenten in ons werkgebied en huurdersorganisaties overleggen wij of we woningzoekenden voorrang geven bij een nieuwbouwproject.

20

In de gemeenten in ons werkgebied is in 2021 ‘Lokaal Maatwerk bestaande bouw’ toegepast in het kader van ons seniorenbeleid bij 33 woningen, waarvan 7 in Hillegom, 10 in Lisse en 16 in Teylingen. In Noordwijk is het lokale maatwerk iets anders ingericht en loopt de voorrang voor senioren die een woning achterlaten via de algemene labeling van woningen met Lokaal Maatwerk bestaande bouw. Onder de vlag van het seniorenbeleid van Stek krijgen seniorenhuurders die een eengezinswoning achterlaten voorrang op een seniorenappartement. Indien noodzakelijk toppen we de huur af naar de eerste aftoppingsgrens om ook AOW-inkomens passend te kunnen toewijzen bij verhuur van deze appartementen.

Ook in het kader van ons jongerenbeleid zijn woningen met voorrang toegewezen aan jongeren in alle vier gemeenten in ons werkgebied. Jongeren t/m 27 jaar kunnen voorrang krijgen op gelabelde jongerenwoningen in hun gemeente. Ze ontvangen dan een tijdelijk huurcontract van vijf jaar en behouden hun inschrijfduur. Woningen worden met loting toegewezen aan deze kandidaten, om zo ook de toegang voor 18-jarigen met nog een beperkte inschrijfduur mogelijk te maken.

Daar waar in Lisse, Hillegom en Teylingen Lokaal Maatwerk bestaande bouw alleen ingezet wordt voor voorrang op vrijkomende woningen voor de doelgroepen senioren en jongeren, wordt in Noordwijk gestreefd naar een maximale inzet van Lokaal Maatwerk bestaande bouw. Dit is 25% van het gemiddelde aantal verhuringen van de afgelopen drie jaar in Noordwijk. In 2021 waren dat ongeveer 25 verhuringen.

In 2021 heeft Stek 22 woningen met Lokaal Maatwerk bestaande bouw verhuurd aan doorstromende inwoners van Noordwijk.

Tot slot is ‘Lokaal Maatwerk nieuwbouw’ in Noordwijk succesvol ingezet bij het toewijzen en verhuren van de nieuwbouwwoningen en appartementen van het project Nortgho. Het aantal verhuringen onder de vlag van Lokaal Maatwerk nieuwbouw is niet gelimiteerd, omdat het tot doorstroming leidt.

Mutatiegraad De gemiddelde mutatiegraad van Stek komt in 2021 uit op 6,2%, iets hoger dan onze vooraf gestelde norm van 6%. Met name in de tweede helft van 2021 zijn de verhuizingen weer op gang gekomen, na een stagnatie in het eerste deel van 2021, hoofdzakelijk als gevolg van corona. De gerealiseerde doorstroom bij de toewijzing van onze nieuwbouwwoningen in Noordwijk (project Northgo) hebben ook bijgedragen aan een hogere mutatiegraad.

4.3 Betaalbaarheid Passend toewijzen Stek heeft haar woningen in 2021 voor 99,38% passend toegewezen. Daarmee hebben we ruim voldaan aan de norm van 95%.

Betaalbare woningen % nieuwe verhuringen woningen goedkoop (<= € 442,46) % nieuwe verhuringen woningen goedkoop/betaalbaar (<= € 678,66) % nieuwe verhuringen woningen goedkoop/betaalbaar (<= € 633,25) Gemiddelde % huurprijs van maximaal redelijk DAEB

Norm 2021

Per 31-12-2021

10%

13%

80%

85%

60%

69%

71%

66%

21

% passend toewijzen op inkomen Woningwet % toewijzing aan inkomens boven € 40.024 % toewijzing aan inkomens boven € 44.655 % toewijzing niet-DAEB woningen aan huurders die een huurwoning van Stek achterlaten

>=95%

99,38%

<10%

1,55%

<10%

0,56%

>50%

40%

In 2021 is 13% van onze (sociale) verhuringen gerealiseerd in het goedkope segment (<= € 442,46). De norm ligt op 10%. Als gevolg van onze herstructuringsprojecten, o.a. in Hillegom, is er wat meer verhuurd aan Interveste voor tijdelijke, goedkope verhuur in afwachting van de sloop van de woningen.

Van de sociale verhuringen in 2021 is 69% verhuurd in de huurprijsklasse onder de eerste aftoppingsgrens van € 633,25. Dit voldoet ruimschoots aan onze norm van 60% van de verhuringen in deze huurprijsklassen. Dat geldt ook voor het percentage van 85% van alle sociale verhuringen onder de tweede aftoppingsgrens van € 678,66. Het spreekt voor zich dat daarmee het aantal verhuringen in 2021 in de huurprijsklasse van € 678,66 – € 752,33 lager was.

Jaarlijkse huurverhoging De overheid heeft bepaald dat in 2021 de huur voor sociale huurwoningen niet mocht wordt verhoogd.

Ook werd een inkomensafhankelijke huurverhoging niet toegestaan. Stek heeft dan ook geen huurverhoging en ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast in 2021.

De vrije sector huurwoningen (niet-DAEB/vrijesectorwoningen > € 752,33) hebben per 1 juli 2021 wel een huurverhoging ontvangen van 1,4%, inflatievolgend.

Verder heeft Stek uitvoering gegeven aan de Wet Eenmalige Huurverlaging. Diverse individuele verzoeken van huurders hiertoe zijn tijdens het jaar 2021 in behandeling genomen en toegekend.

4.4 Zichtbaar in de wijk Sociaal beheer Het zijn vooral onze woonconsulenten en wijkbeheerders die het sociaal beheer van onze wijken en buurten uitvoeren. Maar ook onze vaklieden kunnen zaken achter de voordeur signaleren die zorg en aandacht vergen. Zij geven deze signalen dan door aan de woonconsulent voor verdere opvolging.

Helaas is ook 2021 opnieuw getekend door beperkingen in contacten met huurders, overleggen met bewonerscommissies en activiteiten in de wijk en buurt. Wel zijn speeddates georganiseerd door onze woonconsulenten op diverse complexen. Met inachtneming van de juiste afstand in de algemene ruimtes zijn waardevolle gesprekken gevoerd met bewoners. Met daarin vooral aandacht voor vragen als: hoe gaat het met u, wat heeft u nodig in deze tijd en kan Stek daarin iets betekenen? Ook zijn in het najaar de eerste wijkschouwen weer gestart. In alle vier gemeenten zijn schouwen gehouden met vertegenwoordigers van diverse welzijns- en zorgorganisaties, huurders en huurdersorganisaties, wijkagenten en ook de vier wethouders van de gemeenten. Deze schouwen waren een groot succes en hebben al weer veel verbinding gebracht. Er is naar aanleiding van een van de schouwen onder andere afgesproken met Stichting Welzijn Teylingen dat er voortaan wekelijks spreekuur wordt gehouden in een van onze wijken vanuit een gezamenlijke ruimte.

22

Leefbaarheid Jaarlijks bepaalt Stek een budget voor leefbaarheidsmaatregelen. Hieruit worden voornamelijk fysieke en ook sociale activiteiten bekostigd om een buurt of wijk prettiger te maken en de sociale binding tussen onze huurders te ondersteunen. Het initiatief om aanspraak te maken op dit budget kan zowel vanuit Stek als van anderen komen. Het gaat altijd om de bekostiging van activiteiten die niet zijn voorzien in de reguliere onderhoudsbegroting of in het contractonderhoud.

In 2021 werd € 182.000 begroot en circa € 155.000,- besteed. Dit is exclusief de loonkosten van de medewerkers die met leefbaarheid te maken hebben, onder wie wijkbeheerders en woonconsulenten. De belangrijkste oorzaak van onderbesteding zijn de coronamaatregelen die ontmoetingen beperkten.

Alle huurders hebben in 2021 een attentie ontvangen van Stek als hart onder de riem in deze lastige tijd.

In 2021 is ingezet op extra schoonmaakactiviteiten. Diverse complexen zijn verfraaid met een bijdrage aan gemeenschappelijke ruimtes, zoals nieuwe deurmatten. En er is gereedschap aangeschaft dat door bewonerscommissies of huurders kan worden gebruikt om de tuin te onderhouden. Ook is een project energydisplays gestart. Met deze displays kunnen huurders hun gebruik van energie in de woningen op de diverse apparaten volgen. Leden van onze huurdersorganisaties zijn getraind en opgeleid om uitleg over de displays te geven. Het project is goed ontvangen en zeker van waarde in deze tijd van zo snel stijgende energielasten.

Tot slot heeft Stek bijgedragen aan de Burendag in september van 2021. Met koffie-tuk tuks en echte barista’s hebben we voor diverse woongebouwen en in de wijk onze huurders getrakteerd op koffie en koek en zijn er prettige gesprekken gevoerd.

Maatschappelijke meerwaarde Stek Stek biedt betaalbare, goede en duurzame woningen. Daarnaast vult Stek op veel manieren maatschappelijke meerwaarde in voor haar huurders, partners en overige relaties: - We werken samen en/of verhuren of ontwikkelen vastgoed aan en met allerlei maatschappelijke instellingen zoals Raamwerk, Binnenvest, Thomashuizen, HOZO, de welzijnsorganisaties in de gemeenten, Marente, Activite, ’s Heeren Loo, ISD, CJG, GGZ Rivierduinen, Philadelphia en nog vele andere.

- In 2021 zijn we begonnen met een project Beschermd Wonen Light in Lisse, in samenwerking met de Binnenvest en Prodeba. Drie jongeren wonen in een eengezinswoning samen en worden in maximaal twee jaar begeleid om zelfstandig te wonen.

- We zijn actief geïnteresseerd en betrokken bij de vorming van het integrale toegangsloket voor alle vier de gemeenten in ons werkgebied: VoorIeder1. Stek hecht aan een goede vertegenwoordiging en participatie in de sociale teams en de netwerken achter het loket Voorieder1. Dit is bedoeld om lastige situaties te bespreken en de juiste hulp te kunnen inschakelen als dat nodig is.

- Samen met de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen is een subsidie aangevraagd en gehonoreerd voor een wijk GGD ’er in elk van deze gemeenten. Deze verbindingsofficier tussen wonen en zorg stellen we in 2022 aan. We gaan goede resultaten boeken in het oplossen van problemen in een samenleving die steeds complexer wordt en waar steeds meer druk op de hulpdiensten komt te staan.

- We continueren ons trouwe huurdersbeleid.

- We breiden ons project van energydisplays uit, gericht op het bewust omgaan met het gebruik van energie in woningen.

- We ondersteunen onze bewonerscommissies met een jaarlijkse bijdrage voor activiteiten voor het complex en faciliteren waar we kunnen.

23

-

We zetten in op doorstroming met ons seniorenbeleid en Lokaal Maatwerk bij nieuwbouw. Dit brengt verhuisketens op gang en maakt het mogelijk dat huurders nog geschikter gaan wonen.

Bijvoorbeeld als gevolg van een verminderde mobiliteit, of omdat het huishouden kleiner is geworden.

4.5 Dienstverlening Verder professionaliseren van de dienstverlening Als gevolg van de fusies in 2019 en 2020 werkten we de afgelopen jaren met veel partijen samen voor dagelijks- en mutatieonderhoud. Er was niet goed meer te sturen op een efficiënt en effectief verloop van die samenwerking. In 2021 is voorbereid dat we vanaf 1 januari 2022 voor dagelijks- en mutatieonderhoud samenwerken met vier aannemers die een groot deel van de opdrachten uitvoeren.

Daar hebben we normen mee afgesproken over klanttevredenheid, prijzen en kwaliteit. Dit leidt voor deze onderdelen tot meer (zicht op de) kwaliteit van onze dienstverlening, meer zicht op verbeterpunten en minder administratie. Specialistisch werk blijft uiteraard bij specialisten.

Kwaliteit van onze dienstverlening We weten continu hoe tevreden onze huurders zijn. Stek is al vele jaren aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH meet het hele jaar door de klanttevredenheid, zodat eventueel noodzakelijke directe bijsturing mogelijk is.

Tevredenheid huurders

Score per 31-12-2021

Dienstverlening algemeen

7,0

Woning zoeken

7,6

Nieuwe woning

7,5

Huur opzeggen

7,9

Reparaties

7,9

Onderhoud

7,3

Totaal

7,6

Ondanks het lastige jaar hebben wij toch onze dienstverlening in stand kunnen houden. Dit zien we gelukkig ook terug in de KWH-scores. Deze zijn beter dan in 2020, wat ook een lastig jaar was door twee fusies en coronamaatregelen. Vlak na de fusie zakten de KHW scores, maar we hebben ons goed weten te herpakken en scoren nu goed.

In 2022 gaat er veel veranderen in het KWH-onderzoek. Vanaf januari 2022 gaan wij werken met compleet vernieuwde vragenlijsten. Deze zijn korter en toegankelijker opgesteld. Met deze aanpassingen hopen wij op nog meer respons en duidelijke feedback.

Aedes Benchmark De behaalde scores in ons huurderstevredenheidsonderzoek resulteren in een Huurdersoordeel B (= gemiddeld) in de benchmark van Aedes. Er zijn geen noemenswaardige verschillen gebleken tussen Stek en de andere corporaties binnen de regio.

24

4.6 Mutatieonderhoud, reparatieonderhoud, vervangingen BKT’s en serviceabonnementen Mutatieonderhoud We hebben in 2021 woningen, na soms lange verhuurperiodes, weer een kwaliteitsimpuls gegeven voor onze (nieuwe) huurders. De duurste mutaties betreffen woningen waarvan het huurcontract langer dan 45 jaar was. De woningen zijn weer gemoderniseerd voor een nieuwe verhuurperiode. Dit heeft ons meer gekost dan was begroot, namelijk € 3,9 miljoen in plaats van € 3,0 miljoen. Dit bedrag is exclusief de vervangingen van badkamers, keukens en toiletten, maar inclusief bijvoorbeeld asbestsanering.

Reparatieonderhoud Voor reparatieonderhoud werd in 2021 € 3.3 miljoen begroot. We gaven € 4.3 miljoen uit. In dit bedrag zijn echter uitgaven opgenomen voor cv-ketelvervangingen die in 2021 nog volgens de systematiek van een van de fusiepartners als dagelijks onderhoud waren geregistreerd. Vanaf 2022 worden alle ketelvervangingen op planmatig onderhoud geboekt.

Vervangingen BKT’s In 2021 hebben we bijna € 3.8 miljoen besteed aan het vervangen van badkamers, keukens en toiletten (BKT’s, of binnen pakketten). We hadden in onze begroting rekening gehouden met ruim € 2 miljoen. In het bijzonder zijn veel kosten gemaakt voor het vervangen van BKT’s in de gemeenten Noordwijk en Teylingen. In de begroting 2022 is beter ingespeeld op de nu grotere kennis van de staat van de binnen pakketten in bepaalde complexen.

Serviceabonnementen Voor mensen die zelf niet kunnen of willen klussen heeft Stek een abonnement Service & Onderhoud. Met dit abonnement garanderen wij aan ongeveer 7.000 huurders dat deze klussen door Stek worden uitgevoerd. De reguliere bijdrage voor dit abonnement was € 3,94 per maand. In 2021 is per 1 juli voor de rest van het jaar een korting van € 1,- per maand gegeven aan abonnementhouders. Om tijdens de coronacrisis contacten zoveel mogelijk te vermijden is in bepaalde periodes in 2021 minder onderhoud gepleegd voor verzoeken die onder het abonnement vallen. Toen het weer mogelijk was, is dit weer ingehaald.

4.7 Woonfraude In 2021 hebben we met zo’n tien situaties van woonfraude of vermeende woonfraude te maken gehad.

Daar hebben we uiteraard op geacteerd. Ook voor dit verslagjaar geldt dat de coronamaatregelen het wat lastiger maakten om goed onderzoek te doen naar de vermoedens en meldingen van woonfraude. De meeste meldingen gingen over het vermoeden dat er andere bewoners op een adres wonen dan de officiële huurders, of dat de woning niet meer bewoond is. Bijvoorbeeld omdat een brievenbus niet meer wordt geleegd of gordijnen altijd dicht blijven. Ook vermoedens van hennepteelt in een woning komen bij ons binnen. In 2021 is om deze reden een woning leeg gekomen. Vermoedens van woonfraude kunnen komen van omwonenden en/of huurders, maar ook van onze eigen wijkbeheerders die dagelijks in de wijk lopen. In 2021 ging het onder andere om oneigenlijk gebruik van een woning na overlijden van de huurder en om oneigenlijk gebruik vanwege illegale commerciële praktijken die vanuit de woning werden ondernomen.

25

4.8 Huurachterstand, betalingsregelingen en vroeghulp Huurachterstand We hebben 2021 afgesloten met een huurachterstand van € 915.000,- (1,1%). Het gaat hier om de totale huurachterstand ten opzichte van de totale jaarhuur, zowel DAEB als niet-DAEB, en inclusief overige debiteuren en zakelijke relaties.

Huurverlaging Op grond van de Wet Eenmalige Huurverlaging is begin 2021 een mailing gestuurd naar huurders die op basis van gegevens van de Belastingdienst een in verhouding te laag inkomen hadden ten opzichte van hun huidige huurprijs. Aan deze huurders is volgens de wettelijke verplichting een huurverlaging tot aan de aftoppingsgrenzen aangeboden.

Betalingsregelingen Eind van het jaar 2021 waren er 159 betalingsregelingen actief (op 31 december 2020 waren dat er 181).

Eenvoudige betalingsregelingen kunnen door huurders via ons Klantcontactcentrum (KCC) worden aangegaan. Zo maken we het nog laagdrempeliger voor onze huurders om tijdig tot een regeling te komen en daarmee het oplopen van de huurschuld te voorkomen.

De impact van corona op eventueel hogere huurachterstanden van onze huurders is meegevallen. Wel heeft Stek een beperkt aantal regelingen getroffen met huurders van kleine bedrijfspanden, voornamelijk bij contactberoepen. Zij kwamen in de problemen doordat ze tijdens de lockdown moesten stoppen met hun werkzaamheden.

Vroeg signalering De regeling Vroeg Eropaf levert nog steeds een belangrijke bijdrage aan het aanpakken van betalingsachterstanden en het daarmee voorkomen van huisuitzettingen. Stek heeft ook in 2021 weer goed gebruik kunnen maken van het aanmelden van huishoudens voor Vroeg Eropaf in alle vier gemeenten van Stek. Ter vervanging van de eerdere pilots Vroeg erop Af en Vroeghulp (in Noordwijk) is in 2021 door de ISD en Stek het Landelijk Convenant Vroegsignalering getekend. Dit is nu de juridische grondlegger voor onze activiteiten in alle vier gemeenten van Stek op het gebied van het vroegtijdig signaleren en aanpakken van een huurachterstand.

4.9 Bezwaren (huurverhoging, -bevriezing, -verlaging) en klachten Het rijksbeleid volgend, hebben wij in 2021 geen huurverhoging doorgevoerd voor onze sociale huurwoningen. Hierover zijn dan ook geen reacties en/of bezwaren binnengekomen.

Huurcommissie Bij de Huurcommissie werden in 2021 drie zaken aangekaart. Deze zaken zijn in 2021 niet afgerond. Door corona hebben veel zaken bij de Huurcommissie een langere doorlooptijd, omdat huisbezoeken door de commissieleden een gedeelte van het jaar niet mogelijk waren. Zittingen worden in 2022 verwacht. Het gaat in alle drie de gevallen om onderhoudskwesties.

Klachtencommissie In 2021 zijn in totaal 61 klachten binnengekomen. Hiervan zijn 11 klachten via de Klachtencommissie aangemeld. Eén klacht heeft geleid tot een zitting, waarbij Stek in het gelijk is gesteld. Van vijf klachten loopt de behandeling nog.

26

4.10 Ontruimingen Wij gaan alleen over tot ontruiming als het echt niet anders kan en alle pogingen tot bemiddeling of betalingsachterstandsregelingen zijn gestrand. Ontruimingen vinden plaats bij ernstige huurachterstand en/of als er sprake is van ernstige overlast of grensoverschrijdend gedrag.

In april 2020 is er vanuit het Rijk een dringende oproep gedaan om tijdens de coronacrisis geen ontruimingen uit te voeren. Ook Aedes heeft zich hier achter geschaard. Daar zijn twee uitzonderingen bij benoemd: criminele activiteiten en bovenmatige overlast.

In 2021 heeft Stek zes (in 2019 waren dat er elf en in 2020 twee) woningen ontruimd. Stek heeft geen uitzettingen gedaan in 2021 op grond van huurachterstand.

4.11 Overlast Overlast wordt vooral veroorzaakt door geluid en verschil in leefstijl van buren en bewoners in het algemeen. Ook het (gebrek aan) tuinonderhoud of rommel in de tuin bij omwonenden is voor een deel van onze huurders een ergernis. Het aantal meldingen van (grote) overlast is in 2021 toegenomen, waarschijnlijk als gevolg van de coronamaatregelen. Ook onze huurders hebben meer binnenshuis moeten leven, waardoor het veroorzaken en het ervaren van overlast zijn toegenomen. Meestal gaat het bij overlastmeldingen over leef geluiden en is de overlast door gesprekken of buurtbemiddeling opgelost.

De complexiteit en de zwaarte van de overlast nemen toe. Meer huurders hebben eigenlijk zwaardere zorg nodig dan wordt geboden en een deel van onze huurders kan eigenlijk niet of nauwelijks (meer) zelfstandig wonen. Het gaat hier dan niet alleen om ouderen, maar ook om mensen in psychische of sociale nood.

Stek neemt deel in de bestaande zorgnetwerken en zorgteams in ons werkgebied. In 2021 is het integrale loket VoorIeder1 opgericht. Dit loket werkt in alle gemeenten waar Stek werkzaam is. In de tweede helft van 2021 is de samenwerking tussen Stek, de bestaande sociale teams en VoorIeder1 verder ontwikkeld.

Ook in 2021 hebben we onze sociale partners opgezocht om samen op te trekken in het bestrijden van overlast. Deze overleggen hebben meestal online plaatsgevonden. In de prestatieafspraken zijn afspraken gemaakt met alle vier gemeenten in ons werkgebied over het bestrijden van overlast, de inzet van buurtbemiddeling, het belang van buurtkamers en ontmoetingsplekken en de inzet van een wijk GGD ‘er.

Als gevolg van de fusies (drie systemen) bleek de registratie van overlastmeldingen in 2020 en 2021 niet juist te zijn verlopen. De wijze van registreren is in 2021 verbeterd. Vanaf 2022 zal worden gerapporteerd over het aantal binnengekomen overlastmeldingen per gemeente in ons werkgebied.

4.12 Aankoop en koopgarant Er zijn in 2021 vijf woningen (door-)verkocht na terugkoop door Stek in verband met de uitwerking van de koopgarantregeling; de terugkoopverplichting. Stek verkoopt deze teruggekochte woningen direct weer door zonder voorwaarden en niet meer onder ‘’Koopgarant’’.

27

In 2021 is één Maatschappelijk Gebonden Eigendom-woning (MGE) die al eerder was aangekocht door Stek weer doorverkocht. Ook is één bedrijfspand en zijn twee garages verkocht.

Begin 2021 is de verkoop van het complex Sassembourg in Teylingen definitief afgerond.

4.13 Verkoop en liberalisatie In 2021 zijn door Stek 30 woningen verkocht uit de zogenoemde verkoopvijver. Vier hiervan werden verkocht aan zogenaamde zittende huurders (huurder koopt de eigen huurwoning). De verkochte woningen zijn hoofdzakelijk vrije sector-woningen uit het niet-DAEB segment. De gerealiseerde opbrengsten van de verkochte woningen lagen hoger dan de gemiddelde taxatiewaarde van de woningen.

In 2021 bedraagt de geliberaliseerde voorraad in totaal 356 woningen.

4.14

Woningvoorraad

Samenstelling woningvoorraad Hieronder staan tabellen die informatie geven over onze voorraad verhuureenheden.

Voorraad Stek per 31-12-2021

Woningen Hillegom

Ultimo 2021

Ultimo 2020

2.367

2.372

Woningen Lisse

2.795

2.847

Woningen Noordwijk

2.318

2.260

Woningen Teylingen

3.538

3.558

Woningen totaal

11.018

11.037

Standplaatsen Lisse

1

1

Bedrijfsruimten Hillegom

25

25

Bedrijfsruimten Lisse

6

7

Bedrijfsruimten Noordwijk

23

23

Bedrijfsruimten Teylingen

24

24

Parkeerplaatsen Hillegom

77

79

Parkeerplaatsen Lisse

200

231

Parkeerplaatsen Noordwijk

170

170

Parkeerplaatsen Teylingen

233

234

Overige eenheden Totaal

143

143

11.920

11.974

In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen. De overige verhuureenheden bestaan uit o.a. erfpachtovereenkomsten en bergruimten/gemeenschappelijke ruimtes/scooterstallingen. De eenheden zoals hier boven genoemd wijken door definitieverschillen af van de eenheden in de jaarrekening.

28

Eenheden in beheer, niet zijnde reguliere voorraad per 31-12-2021 Ultimo 2021

Ultimo 2020

1

1

5

5

2

2

Dorpsstraat 38 in Warmond Onzelfstandige woonruimte beheer in Noordwijk Eigen kantoorpand-units

Sociale huursector per 31-12-2021 Huurklasse op basis van kale huur

in %

Goedkoop/ betaalbaar t/m 678,66 (2020: € 663,40) Duur tot huurtoeslag € 678,66 t/m € 752,33 (2020: € 663,40 t/m € 737,14) Duur vanaf huurtoeslag € 752,33 (2020: € 737,14)

80 13 7

Totaal

100

Financiële gegevens over voorraad 2021 Gegevens over voorraad

2021

2020

De gemiddelde WOZ-waarde

€ 235.673 € 217.317

De gemiddelde maximale huurprijs

€ 887,17

€ 850,67

De gemiddelde netto huurprijs

€ 600,24

€ 600,60

68%

71%

Het percentage netto huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijs

Gemiddelde huur 2021 Locatie

Gemiddelde netto huur

Gemiddelde maximale huur

2021

2020

2021

2020

Hillegom

€ 603,29

€ 605,43

€ 852,83

Lisse

€ 589,24

€ 585,93

€ 889,67

Noordwijk

€ 608,78

€ 607,67

Teylingen

€ 601,49

€ 604,86

In % 2021

2020

€ 814,50

71%

74%

€ 852,83

66%

69%

€ 915,75

€ 882,92

66%

69%

€ 889,33

€ 852,33

68%

71%

4.15 Nieuwbouw- en herstructureringsprojecten Het credo “bouwen, bouwen en nog eens bouwen!” is in 2021 vaak gebruikt als belangrijkste oplossing voor de crisis op de woningmarkt in Nederland. Maar met schaarste aan geschikte locaties, bouwmaterialen en personeel in een markt met scherp stijgende prijzen is dat makkelijker gezegd dan gedaan. Toch is de uitbreiding en verbetering van de sociale woningvoorraad in ons werkgebied een opgave waar we vol voor gaan.

29

In het afgelopen jaar brachten we meerdere projecten tot vergunningsaanvraag, aannemingsovereenkomst en uitvoering. Een kleine 100 woningen namen we in aanbouw en voor 275 nieuwe woningen het investeringsbesluit. Het doel is om de komende jaren de nieuwbouwproductie met ongeveer 300 woningen per jaar te verhogen.

2021 werd gekenmerkt door ongekende prijsstijgingen en slechte leverbaarheid van allerlei bouwmaterialen; van isolatiemateriaal tot staal, hout en installaties. De bouw aan het Karel Doormanplein in Hillegom was al vertraagd van start gegaan door een tekort aan personeel bij de bouwer. Nadat de bouw goed en wel was begonnen moest deze weer worden stilgelegd door vertraagde levering van de gevelpuien. Aannemers worden regelmatig onaangenaam getroffen door de sterke prijsstijgingen bij hun leveranciers en onderaannemers en durven daardoor met ons geen vaste prijzen voor een langere termijn meer af te spreken. Vertragingen in procedures door bijvoorbeeld bezwaarmakers zijn daardoor kostbaarder dan ooit.

De sterke prijsstijgingen in de bouw, gecombineerd met verzwaring van de eisen op het gebied van energietransitie en CO2-reductie, zet de haalbaarheid van projecten onder druk. Het vraagt van ons als opdrachtgever om continu te zoeken naar manieren hoe de realisatie van woningen slimmer en efficiënter kan, om het wonen betaalbaar te houden en om over tien jaar nog onze taken te kunnen uitvoeren. Zo zijn we in onze projecten onder andere bezig met volumebundeling (via samenwerking), vergaande prefabricatie en het op een andere manier inrichten van de bouwkolom. Het is prettig een steun in de rug te krijgen door provinciale subsidie die in het verslagjaar is toegewezen voor zes projecten in de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen.

Opgeleverde projecten per 31-12-2021 Het opgeleverde project Northgo in Noordwijk heeft een gedifferentieerd programma van 61 sociale huurwoningen voor eenpersoonshuishoudens en gezinnen, voor jong en oud.

Het verduurzamen en moderniseren van ruim 600 woningen en appartementen was voor de bewoners een zwaar proces. Nu de werkzaamheden zijn afgerond keert de rust terug en zijn hun woningen veel energiezuiniger en comfortabeler.

Opgeleverde projecten per 31-12-2021 Nieuwbouw

Gemeente

Type project

Northgo

Noordwijk

Uitbreiding, nieuwe locatie

Verduurzaming/groot onderhoud Verduurzaming Sassenheim Ruijsdael/Ooievaar # Kruidhof/van der Mortelstraat Totaal

Gemeente

Type complex

Teylingen Lisse Noordwijk

rijwoningen galerijflats portiekflats

Eengezinswoning 7

Appartement

Eengezinswoning 337

Appartement

337

54

246 32 278

# Woningen opgeleverd; gemeenschappelijk ruimten (entreehallen, liften e.d.) volgen in Q1 2022

30

Projecten in uitvoering per 31-12-2021 Nieuwbouw

Gemeente

Type project

Karel Doormanplein Offem Zuid fase 1 Scheef Huisje Totaal Verduurzaming/groot onderhoud Verduurzaming Sassenheim Meerzicht Wilhelmina-/Rembrandt-/Jan Steenlaan, Voorhout # Totaal

Hillegom Noordwijk Hillegom

herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie

Gemeente

Type complex

Teylingen Lisse Teylingen

rijwoningen rijwoningen rijwoningen

Eengezinswoning

1 tiny house 1 Eengezinswoning 26 35 16

Appartement 27 70 97 Appartement

77

# werkzaamheden liggen stil tot verkrijging ‘ontheffing flora & fauna’

Projecten in ontwikkeling per 31-12-2021 Nieuwbouw

Gemeente

Type complex/locatie

Hooghkamer fase 3 Waterkanten fase 3 Offem Zuid fase 2 Graaf Janlaan Goed Wonen fase 2 Rembrandtschool Lockhorstlaan Klein Sassembourg Charbonlaan Arend Verkleijstraat Julianahof Patrimonium Savio locatie Bloementuin Hortusplein De Nes (flexwonen) Teydelijk (flexwonen) De Waaier Van Panhuijsstraat Julianalaan C2021 Bronsgeest Nieuw Boekhorst Geestwater Totaal

Teylingen Lisse Noordwijk Hillegom Hillegom Lisse Teylingen Teylingen Teylingen Teylingen Noordwijk Hillegom Hillegom Teylingen Teylingen Noordwijk Teylingen Teylingen Noordwijk Teylingen Noordwijk Teylingen Lisse

Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Transformatie, uitbreiding Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Grondpositie, uitbreiding

Eengezinswoning

58

Appartement 56 72 72 125 46 50

3 10 4 19

ntb 22 92 45 254

22 24 68 6 39 30 48 87 40 15 24 ntb 88 183 45 1103

31

Verduurzaming/groot onderhoud C3001 Koningstraat C3111/2 Witte de Withstraat C4081 Irenestraat C4101 Julianastraat C4141 v. Duvenvoordestraat C4142/4152 v.d. Woudestraat C4161 v.d. Woudestraat C2011 Julianalaan C5007 Concordiastraat C5010 Sporthoflaan C5011 Julianalaan C5012 Wilgenlaan C5014 Acacialaan Totaal

Gemeente

Type complex

Lisse Lisse Warmond, Teylingen Warmond, Teylingen Warmond, Teylingen Warmond, Teylingen

rijwoningen rijwoningen rijwoningen rijwoningen rijwoningen portiekwoning en rijwoningen rijwoningen rijwoningen rijwoningen rijwoningen rijwoningen rijwoningen

Warmond, Teylingen Voorhout, Teylingen Sassenheim, Teylingen Sassenheim, Teylingen Sassenheim, Teylingen Sassenheim, Teylingen Sassenheim, Teylingen

Eengezinswoning 47 140 22 9 31

Appartement

60 23 30 7 41 10 5 5 370

60

Investeringsbesluiten (BD4) per 31-12-2021 In 2021 hebben we voor de nieuwbouwprojecten Hooghkamer fase 3 in Voorhout, Woontoren Waterkanten in Lisse, Klein Sassembourg in Teylingen en Graaf Janlaan in Hillegom investeringsbesluiten genomen. Voor de eerste twee genoemde projecten hebben we eind 2021 ook de aanneemovereenkomsten getekend. Voor de overige twee projecten maken we deze begin 2022 rond.

Voor de verduurzaming in combinatie met groot onderhoud van de complexen Julianastraat (C4101) en Van den Woudestraat (C4161) in Warmond is eveneens het investeringsbesluit vastgesteld.

4.16 Sloop- en ontwikkelbesluiten (BD2) Om vervangende nieuwbouw mogelijk te maken zijn in 2021 sloop- en ontwikkelbesluiten genomen voor projecten Charbonlaan in Teylingen en Mauritslaan in Hillegom.

Goedkeuring was er ook voor de ontwikkeling van projecten Locatie Rembrandtschool in Lisse, De Waaier in Warmond (Teylingen) en Offem Zuid Campri fasen 1 en 2 in Noordwijk.

4.17 Duurzaamheid Verduurzaming is een verzamelbegrip. Het grootste thema in de gebouwde omgeving is de reductie van de CO2-uitstoot door vermindering van het energiegebruik en de transitie van fossiele brandstoffen naar duurzame, hernieuwbare energie. Op dit thema zijn de afgelopen jaren de meeste inspanningen van Stek gericht. Ook hebben we in een aantal projecten circulair bouwen vergaand doorgevoerd. Daarnaast hebben we, in nauwe samenwerking met de gemeente en een ontwikkelaar, klimaatadaptatie als een van de belangrijke ontwerpuitgangspunten gekozen voor de gebiedsontwikkeling Geestwater in Lisse.

Het behoud van kwetsbare ecosystemen, onder andere door bescherming van leef- en paargebieden van beschermde diersoorten, is een thema dat van grote invloed is bij de verbetering van onze bestaande woningvoorraad.

32

CO2-reductie/ energie Stek draagt bij aan het wereldwijde doel om het gebruik van fossiele brandstoffen uit te bannen en de CO2-uitstoot te verlagen naar nul in uiterlijk 2050. In het verslagjaar hebben we onderzocht wat die opgave betekent, afgezet tegen onze woningvoorraad. We hebben scenario’s opgesteld en getoetst op financiële, technische en procesmatige haalbaarheid. Op basis hiervan hebben we een CO 2-routekaart opgesteld; een richtinggevend kader voor onze weg naar een CO2-neutrale woningvoorraad. Hierin opgenomen zijn beleidsuitgangspunten, strategie, maatregelpakketten, planningen en financiële doorrekeningen. De routekaart zal - afhankelijk van de ontwikkeling van de techniek, wijzigingen van regelgeving, de snelheid van realisatie en dergelijke - regelmatig worden aangepast.

Deze opgave heeft een directe en sterke relatie met het betaalbaar houden van het wonen. Dat werd in de tweede helft van 2021 voor iedereen duidelijk toen de energieprijzen ineens meer dan verdubbelden.

Vanaf 1 januari 2021 is er een nieuwe rekenmethode geïntroduceerd voor de energieprestatie van woningen. De EIW (energie index woning) is niet meer de rekeneenheid. Daarvoor in de plaats is de EP2 gekomen, ook onderdeel van het Bouwbesluit. Daarmee zijn voortaan de eisen die gesteld worden aan de energieprestatie van nieuwbouw op dezelfde methodiek gebaseerd als de waardering van de energieprestatie van bestaande bouw. In het tweede tertiaal van 2021 is onze database van de energieprestatie omgezet naar deze nieuwe methodiek (conform de NTA 8800). De laatste stand van de EIW die we kunnen rapporteren is 1,40. Vanaf nu gaan we verder met het sturen en rapporteren op de gemiddelde waarde EP2 (196,3 KWh/m² per 31-12-2021) van de woningvoorraad en op de gemiddelde CO2-uitstoot per woning (2887 Kg/jr per 31-12-2021). In deze cijfers en onderstaande labeling zijn de renovatie- en verduurzamingswerkzaamheden aan complex Kruidhof in Noordwijk (opgeleverd in het eerste tertiaal) verwerkt.

Nog niet in de cijfers verwerkt zijn de werkzaamheden aan de flatgebouwen Grote Ooievaar en Ruysdaelplein in Lisse. Bij elkaar zijn hierbij 246 woningen verbeterd naar energielabel A+ en van het gas gehaald. Ook de grootschalige verduurzamingswerkzaamheden aan tien complexen in Sassenheim met in totaal 337 woningen zijn nog niet doorgerekend in de cijfers.

In de nieuwe methodiek zijn de energie labels gehandhaafd. Wel zijn de grenzen aangepast en is het Alabel verder gedifferentieerd (A+++ en A++++). De verdeling van onze voorraad in labels is daardoor ook veranderd.

33

In het kader van de energietransitie zijn 246 woningen in de flats Grote Ooievaar en Ruysdaelplein in Lisse voor hun warmtevoorziening niet langer afhankelijk van gas. Hiervoor is een duurzame bron in de plaats gekomen. Bij de renovatie van beide flats zijn ook alle huisaansluitingen op aardgas verwijderd en koken de bewoners elektrisch.

Verder zijn er in 2021 127 woningen aangesloten op PV-panelen met een totaal vermogen van meer dan 258.000Wp. In uitvoering is de aanleg van zonnepanelen op de daken van zes appartementengebouwen met in totaal 360 appartementen. De duurzaam opgewekte energie verlaagt, behalve de CO2-uitstoot, ook de woonlasten van de deelnemende bewoners.

Circulariteit Stek werkt mee aan een initiatief van Era-Contour om een eengezinswoning te ontwikkelen die grotendeels circulair is. Door toepassing van voornamelijk ‘biobased’ en het opnieuw gebruiken van materialen (veelal hout) en verwerkingsmethoden die hergebruik in de toekomst mogelijk maken, moet de impact van het bouwen op onze aarde worden verkleind. Stek heeft deze woningen in een pilotproject opgenomen en uitgewerkt tot een aanvraag omgevingsvergunning. Het afwijken van het bekende beeld de toepassing van hout als gevelafwerking - wijkt qua voorkomen af van de omliggende bebouwing. Dit was in 2021 een obstakel voor het afgeven van deze vergunning.

Voor de gestapelde bouw zijn we continu op zoek naar bouwmethoden die aan de ene kant het bouwen betaalbaar moeten houden en aan de andere kant de belasting op het milieu verkleinen. Het project Klein Sassembourg in Teylingen is daarvan een voorbeeld. Het is uitontwikkeld met toepassing van lichte, in de fabriek gebouwde, modules. De 22 (zorg)woningen worden in 2022 geproduceerd en op de bouwplaats gemonteerd.

34

Flora en Fauna Activiteiten op het ene aspect van verduurzaming kunnen soms strijdig zijn met andere aspecten binnen deze opgave. Het isoleren van woningen (het dichtstoppen van alle mogelijke warmtelekken) kan leiden tot het verwijderen van nestmogelijkheden van beschermde diersoorten. Wij onderschrijven het doel om kwetsbare ecosystemen en diersoorten te beschermen en te behouden. Hieraan bijdragen en tegelijkertijd de bestaande woningvoorraad energiezuiniger maken, is een grote uitdaging. De hiervoor vastgestelde wet- en regelgeving en procedures zijn complex, de capaciteit bij de controlerende en vergunningverlenende overheidsinstanties beperkt en de natuur niet statisch.

Dit heeft er onder andere toe geleid dat dit verslagjaar bij meerdere herstructureringsprojecten de ROprocedures zijn vertraagd. Werkzaamheden aan verduurzamingstrajecten (in voorbereiding en in uitvoering) liggen regelmatig stil om nieuwe onderzoeken en aanvragen voor vrijstelling in te dienen. Om vervolgens veel langer dan de wettelijke beslistermijnen te moeten wachten op verlening van de vrijstelling. Door dit aspect nog zorgvuldiger in de voorbereiding van projecten mee te nemen en afstemming te zoeken met adviseurs en Omgevingsdienst proberen we de impact op de voortgang van projecten te verkleinen.

4.18 Planmatig onderhoud Onder begeleiding van een externe deskundige is begin 2021 een eenduidige werkwijze voor het begroten en uitvoeren van planmatig onderhoud ingevoerd. Het nieuwe team planmatig onderhoud is verder ondersteund en getraind in het efficiënt plannen van de werkzaamheden en het effectief samenwerken.

Monitoring via maandrapportages geeft sneller inzicht in de stand van zaken en maakt bijsturing mogelijk.

Onderhoudsbeleid We voeren onderhoud en verbeteringen aan ons bezit doelgericht uit. Daardoor kunnen we nu en in de toekomst huisvesting blijven bieden die tegemoet komt aan de woonwensen van onze huurders en de woningzoekenden in ons werkgebied. We meten voortdurend de conditie van de woningen om vast te stellen waar technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen nodig zijn. Het onderhoud wordt vervolgens zoveel mogelijk gebundeld om efficiënt in te kopen en de overlast voor huurders te beperken.

We investeren terughoudend in complexen die op de nominatie staan om op korte termijn gesloopt of grondig gerenoveerd te worden. Wel houden we ook deze woningen schoon, heel en veilig.

Uitvoering planmatig onderhoud In 2021 is aan planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud en onderhoud aan technische installaties en VVE-onderhoud) in totaal € 10,2 miljoen uitgegeven. Hierbij ging het om 2/3 deel planmatig onderhoud en 1/3 deel service- en contractonderhoud.

De uitvoering van het planmatig onderhoud kwam pas in de tweede helft van het jaar goed op gang. Net als bij nieuwbouw merkten we ook bij onderhoud dat leveringsproblemen de planningen beïnvloedden.

Vooral de levering van glas (voor glasvervanging in combinatie met schilderbeurten) en liftonderdelen leidden tot vertragingen. Uiteindelijk zijn alle noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd of in uitvoering, met een kleine uitloop in 2022.

35

5 Randvoorwaarden 5.1 Inrichting en ontwikkeling organisatie De organisatie heeft in 2021 de formatie- en inrichtingsplannen voortgezet voor de afdelingen Wonen, Vastgoed, Strategie & Beleid en Control. Voor de afdelingen Financiën en Staf is gekozen voor een andere inrichting. Door het vertrek van een directeur-bestuurder per 1 juli 2021 (conform afspraak bij de fusies) is er een herinrichting geweest van de afdeling Staf. De omvang werd voor de achterblijvende directeurbestuurder te groot. We hebben onderzocht hoe in onze branche stafafdelingen zijn ingericht en zijn tot de inrichting gekomen van de afdeling Financiën & Bedrijfsvoering. De staf sluit hierdoor aan bij de onderdelen informatisering en automatisering (ICT) en het organisatie-secretariaat. De onderdelen bestuurssecretariaat, personeel & organisatie (P&O) en communicatie vallen rechtstreeks onder de directeur-bestuurder.

In 2021 hebben wij meebewogen met de coronamaatregelen en is het thuiswerken voor veel van onze collega’s gemeengoed geworden. Dit is een relevante ontwikkeling voor Stek en haar medewerkers. Wij hebben inmiddels samen de hybride vorm (deel op kantoor, deel thuis) omarmt.

Een nadeel is dat wij door het vele thuiswerken minder ver zijn gekomen dan gewenst met een aantal organisatieontwikkelingspunten. Bijvoorbeeld de implementatie van een strategische personeelsplanning, het project ‘Stek naar de toekomst’, de oprichting van Jong Stek en het structureel aanbieden van traineeships hebben vertraging opgelopen. Simpelweg omdat we elkaar hiervoor juist wel moesten ontmoeten.

De OR is aan de voorkant van planvorming onze (sparring) partner en samen komen wij tot gedragen voorstellen om onze organisatie verder te ontwikkelen. Uitgangspunt voor die verdere ontwikkeling is dat al onze collega’s eigenaar zijn van hun eigen verantwoordelijkheden en regie hebben over hun eigen loopbaan. Die vrijheid is een groot goed en wordt daadwerkelijk gegeven. Wij verwachten ook aandacht en een actieve houding van het management. Zij zijn de verbinder op de afdeling, zij zorgen voor vertrouwen, zij inspireren, motiveren en faciliteren.

Wij bieden onze collega’s ontwikkelmogelijkheden en opleiding aan. Duurzame inzetbaarheid is ons motto. Met deze arbeidsvoorwaarde willen we een inspirerende organisatie zijn die medewerkers aantrekt en vasthoudt, ook in deze krappe arbeidsmarkt.

In 2022 gaan we persoonlijk en talentgericht werken. Hierdoor kunnen wij de stap maken naar strategische personeelsplanning. Samen buigen wij ons over ieders ontwikkeling. We kijken welke talenten we in huis hebben, hoe deze het beste tot hun recht komen en welke we aanvullend nog naar binnen willen halen. We leren met z’n allen hoe we daar de goede gesprekken over gaan voeren.

5.2 Cultuur en verbinding Na de fusies en de coronaperiode en als gevolg daarvan het thuiswerken, hebben wij nog niet genoeg betekenis kunnen geven aan onze kernwaarden en kerncompetenties. Van een organisch proces is hierdoor nog nauwelijks sprake geweest. Cultuur maak je samen als groep. Hoe we dit in een hybride werksituatie gaan vormgeven wordt begin 2022 met het managementteam onderzocht. We zijn aan het bepalen hoe we samenwerkingsverbanden aangaan, omgangsvormen, gewoonten, waarden en normen zichtbaar maken in ons gedrag. We zijn ons ervan bewust dat dit voor een groot deel ons succes bepaalt.

36

Onderlinge communicatie, zowel intern als extern, speelt hierbij een grote rol. Met het alleen beschikbar stellen van de juiste communicatiemiddelen zijn we er niet. Veranderen kan niet met zevenmijlslaarzen.

We nemen in 2022 de tijd om de cultuur samen verder te ontwikkelen.

5.3

Huisvesting organisatie

In 2021 hebben we de knoop doorgehakt en een pand in Hillegom aangekocht. Van daaruit gaan we in de tweede helft van 2022 met z’n allen werken. Exploitatiekosten, duurzaamheid, energieprestatie, circulariteit en gezondheid zijn uitgangspunten voor de verbouwing van ons nieuwe kantoor. Maar natuurlijk ook de mogelijkheden voor de verhuur of verkoop van beide bestaande kantoorlocaties in Noordwijk en Lisse. Het nieuwe gebouw moet naast functioneel zijn, ook een ontmoetingsplaats worden voor de medewerkers en andere manieren van samenwerken faciliteren, ook met externe relaties.

Natuurlijk moeten we onze weg vinden in de nieuwe huisvesting. Dit gaat van ons een andere houding en ander gedrag vragen dan de huidige, wat gesloten kantooromgevingen.

5.4 Verhouding m/v De verhouding tussen het aantal mannelijke en vrouwelijke collega’s is nagenoeg 50%-50% bij Stek. In het bestuur en Managementteam is die evenredigheid er niet. Bij de werving en selectie was dat in 2021 een aandachtspunt en dat zal het in 2022 ook nog zijn.

5.5 Ziekteverzuim Op 31 december 2021 was het ziekteverzuimpercentage 5,86%. Veel hoger dan de norm die wij hanteren, namelijk 4%. Dit ligt onder het landelijk percentage. De toename van het ziekteverzuim is een gevolg van de coronapandemie. De meldingsfrequentie van 0,85% lag onder het landelijk gemiddelde en onder de norm van 1%. Er waren in 2021 ongeveer 55 ziekmeldingen. Het verzuim is evenredig verdeeld over onze mannelijke en vrouwelijke collega’s. Het merendeel van de ziekteverzuimdagen is toe te rekenen aan de leeftijdsgroep tussen de 56 en 65 jaar.

5.6 Communicatie, intern en extern ‘Bouwen aan een sterk merk’ is de lange-termijndoelstelling in ons Meerjarencommunicatiebeleidsplan voor de periode 2020-2025. Bij Stek weten we voldoende van bouwen om daarbij te zorgen voor een stevig fundament. In het tweede jaar van het ‘nieuwe Stek’ stond voor Communicatie de focus dan ook op ‘De basis op orde’. Concreet komt dit neer op het standaardiseren van middelen en processen, doen wat je zegt, monitoren wat werkt (en wat niet) en het bevorderen van planmatig werken. Als het gaat om de inhoud was het doel om onze kernwaarden ‘Dichtbij en Open’ extra onder de aandacht te brengen, een rode draad in al onze uitingen.

Slagvaardig werken Met een klein en hecht team kent Communicatie in de praktijk twee ‘meewerkende voorlieden’. Zij adviseren gevraagd en ongevraagd, maar steken ook zelf graag de handen uit de mouwen. We maken onze middelen zoveel mogelijk in eigen huis, wat het snel schakelen met afdelingen en medewerkers bevordert. Bij het ontwikkelen en inrichten van programma’s om binnen onze huisstijl professionele producten af te leveren, staan ons verschillende externe partners ten dienst. Een goed voorbeeld daarvan is Docufiller, dat het afgelopen jaar hun vormgevingsprogramma zo heeft ingericht dat Communicatie op eenvoudige wijze zelf folders, flyers, posters, bouwdoeken, bureaubladen en digitale nieuwsbrieven kan 37

maken, zonder dat daarbij steeds de hulp van een reclame- of ontwerpbureau hoeft te worden ingeschakeld.

Verder ontwikkelen website De basis op orde betekent ook dat we hebben gewerkt aan het verder ontwikkelen van onze website, waar steeds meer diensten digitaal worden aangeboden. Daarvoor is in 2021 onder meer een formulierenserver ingericht, waar onze huurders eenvoudig hun wensen kenbaar kunnen maken.

Hetzelfde geldt voor het afhandelen van contactformulieren door ‘Robbie de Robot’, waarmee de stroom e-mails richting de organisatie beter kan worden gestroomlijnd. Een andere verbetering is het op onze website aanbieden van het Stek-woningaanbod op ‘Huren in Holland Rijnland’. Deze bestanden zijn nu automatisch gekoppeld zodat we onze bezoekers steeds het meest actuele aanbod kunnen laten zien. Ook bij de doorontwikkeling van het Klantportaal – waar huurders hun zaken zelf digitaal kunnen regelen – zijn in 2021 stappen gemaakt, al waren er ook functionaliteiten die maar niet willen werken. In 2021 zijn verschillende gerichte acties geweest voor werving van nieuwe gebruikers van het portaal.

Corona maakt ook inventief Net zoals bij andere afdelingen in onze organisatie heeft corona ook voor Communicatie nogal wat hinderpalen geslagen. Het fysiek ontmoeten van elkaar en onze huurders werd in sterke mate bemoeilijk door allerlei beperkende maatregelen. De uitdrukkelijke wens om de organisatie met een cursus Schrijven op B1-niveau communicatievaardiger te maken, strandde daar bijvoorbeeld op. Maar alles is al wel in de steigers gezet om daarmee een begin te maken zodra de pandemie is afgezwakt. ‘Corona’ leidde wel tot creatieve en inventieve methoden om ondanks de beperkende maatregelen toch onze dienstverlening op niveau te houden. Bij de oplevering van nieuwe woningen in het project Northgo in Noordwijk zijn van elk type woning 3D-filmpjes gemaakt, waardoor het voor potentiële huurders mogelijk was om achter de eigen computer door de nieuwe woningen te ‘lopen’. De 13 video’s zijn ruim 7.000 keer bekeken.

Mediapalet Om zoveel mogelijk huurders, partners, woningzoekenden en andere doelgroepen te bereiken, maakt Communicatie gebruik van een divers mediapalet. Als je uitgaven op papier als ‘traditionele media’ beschouwt, rekenen wij daartoe ons bewonersblad Binnen (dat deels ook vanuit de optiek van de huurder wordt gemaakt). Maar ook de Stek-pagina’s in de Weekendkrant (waarmee we elk kwartaal alle inwoners van de Bollenstreek bereiken) en het glossy kwartaalblad Leef!, dat huis-aan-huis in de gemeente Noordwijk wordt verspreid. Voor onze digitale uitingen is in de allereerste plaats onze website het aangewezen medium, maar zijn we ook actief op social media als Facebook, Twitter en LinkedIn. Op al deze platforms stijgt het aantal actieve volgers, maar is het werkelijke bereik veel groter dan dat. Met LinkedIn bouwen we vooral aan ons relatienetwerk: het afgelopen jaar hebben we gerichter onze berichten voor dit medium gekozen. Het aantal uitingen hebben we omlaag gebracht, maar ook hier stijgt het aantal volgers gestaag. In 2021 zijn verder voorbereidingen getroffen om in 2022 een maandelijkse digitale nieuwsbrief naar onze huurders (en belangstellenden die zich daarvoor via de website kunnen aanmelden) te sturen en is er apparatuur aangeschaft om podcasts en vlogs te maken. Met deze populaire ‘nieuwe’ media brengen we Stek over een nog breder voetlicht.

Stek en de pers We berichten over onszelf, maar er wórdt ook over ons bericht. Ons maatschappelijk handelen ligt vaak onder een vergrootglas en is ook interessant voor de media. Er zijn goede contacten met de lokale en regionale pers, die ons met vragen en verzoeken van uiteenlopende aard weten te weten. Daarnaast is het streven om jaarlijks verschillende informele ‘persuurtjes’ te organiseren, waarin de bestuurder alle mogelijke vragen over het beleid van Stek beantwoordt. Dat is in 2021 – ondanks de coronabeperkingen twee keer gelukt.

38

In de categorie ‘media-ophef’ was in 2021 de uitzetting van een veel overlast veroorzakende huurder aanleiding tot veel media-aandacht, net als de door een huurder veroorzaakte gasexplosie in de Westerstraat in Sassenheim. Ook de uitzetting van een overlast veroorzakende Hillegommer en de nog steeds voortdurende, bedreigende nasleep haalde de pers. Positieve aandacht genereerden met name onze bouwplannen in de streek.

Fysiek contact met huurders en partners De coronamaatregelen maakten het ons niet gemakkelijk, maar het is in 2021 toch verscheidene keren gelukt om onze huurders en partners fysiek te ontmoeten. Dat gebeurde nog op zekere afstand in januari, toen er – als hart onder de riem – bij alle huurders een presentje door de brievenbus ging. Maar ook de Burendag in september zorgde voor mooie contacten. Stek heeft met koffie-tuk tuks in al onze gemeenten ontmoetingen georganiseerd. Ook de wijkschouwen die in oktober en november in Noordwijk, Teylingen, Lisse en Hillegom werden gehouden hebben resultaten opgeleverd. In de aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen lukte het in november om in Noordwijk een politiek café te houden met alle politieke partijen, wethouders en partners van Stek. Dit initiatief krijgt begin 2022 een vervolg in de andere gemeenten in ons werkgebied.

Interne communicatie Bij de interne communicatie neemt de betekenis (en populariteit) van Steknet nog steeds toe. Ons eigen intranet is een bonte mix van persoonlijke en organisatiegerichte berichten, waarop collega’s direct (en veelvuldig) kunnen reageren. Voor Communicatie is het een belangrijk middel, maar we zien het ook als onze taak om te stimuleren dat zoveel mogelijk uitingen van de ‘werkvloer’ zelf komen. Dat bevordert – zeker in een periode van gedwongen thuiswerken – de betrokkenheid en saamhorigheid van een fusieorganisatie waarin collega’s weinig fysiek hebben kunnen samenwerken. Berichtgeving vanuit het Managementteam wordt door Communicatie verzorgd door een geregeld verschijnende MT-nieuwsflits.

Communicatie werkt mee aan ‘publieksversies’ van beleidsplannen en -notities en beoogt ook anderszins een steun en toeverlaat te zijn voor collega’s die intern of extern een boodschap willen uitdragen.

Analytics social media 2021 Peildatum: 30 december 2021 Kanaal Website (nieuws) Facebook

Aantal berichten 64

Weergaven

Reacties/vermeldingen bericht

61

71.617 +12% 44.391 -37% 32.218 -0%

10.930 kliks (foto, inhoud, ‘meer info’) 1.693 kliks

LinkedIn

35

Twitter

47

215 vermeldingen

Volgers 2021

Volgers 2020

Volgers 2019

Volgers 2018

1.618

1.537

1.306

1.216

1.311

1.135

707

570

129

102

65

36

5.7 Facilitaire zaken Het team Facilitair binnen de afdeling Financiën & Bedrijfsvoering is verantwoordelijk voor ondersteunende en organisatorische taken op het gebied van facilitaire dienstverlening, waaronder kantoorbeheer, kantinewerkzaamheden, schoonmaak, beveiliging en controle op de leveringsafspraken.

39

Het verwerken van de inkomende post is een belangrijke taak van Facilitaire Zaken. Zowel de fysieke post die wordt bezorgd op de kantoren in Lisse en Noordwijk als de 80 tot 100 e-mails van huurders die elke dag binnenkomen in de algemene mailbox.

Naast het uitvoeren van de reguliere taken op het gebied van facilitaire dienstverlening, is team Facilitair in 2021 begonnen met de voorbereidingen van de verhuizing naar het nieuwe kantoor in Hillegom. Deze verhuizing is eind 2022 gepland.

Om te voorkomen dat er documenten worden meeverhuisd waarvan de bewaartermijn is verlopen, is in 2021 begonnen met het opschonen van de fysieke archieven van onze huidige kantoren in Lisse en Noordwijk. Verder zijn de facilitaire contracten en abonnementen met de bijbehorende opzegtermijnen in kaart gebracht en is er met een aantal bedrijven overleg geweest over de komende verhuizing.

Gesprekken zijn gevoerd met partijen zoals verhuisbedrijven, kantoormeubelleveranciers, groenonderhoudsbedrijven, beveiligings- en schoonmaakbedrijven. Dit ter voorbereiding van het aanbestedingsproces, met als doel in het eerste halfjaar 2022 de leveranciers te selecteren voor het beheer van en verhuizing naar het nieuwe kantoor.

Het vervangen van de huidige auto’s door elektrische auto’s zou worden uitgesteld tot na de verhuizing, omdat er niet voldoende laadpalen beschikbaar zijn in Lisse. Omdat er eind 2021 drie auto’s werden afgekeurd wegens ouderdom, zijn er drie nieuwe auto’s besteld ter vervanging.

Het kantoor van voormalig Woonstichting Vooruitgang in Sassenheim was nog gehuurd tot 1 februari 2021. Het team Facilitair heeft gezorgd dat het kantoor tijdig leeg en schoon is overgedragen aan de nieuwe eigenaar.

5.8 Informatisering en automatisering Het jaar 2021 heeft, na een dip in 2020 door de fusies, verdere stabilisering in de dienstverlening laten zien. Het aantal grote incidenten is gedaald, al zijn wij nog niet op het gewenste niveau. We zijn hierover in gesprek met onze leveranciers. De druk op onze collega’s van functioneel beheer blijft groot. Er wordt constant gewerkt aan de verdere professionalisering van het team om zo invulling te kunnen geven aan de uitdagingen die voor ons liggen.

Verder zijn de eerste resultaten van de digitaliseringsvisie 2025 terug te zien, waarbij robotisering een voorname rol heeft.

Verbetering inrichting binnen Tobias AX Het afgelopen jaar is gewerkt aan de verdere verbetering van de inrichting van ons primaire systeem. Een aantal processen zoals Verhuurmutatie, Dagelijks onderhoud en het Klant Contact Centrum zijn hierbij projectmatig onder handen genomen. Hierbij zijn onder andere verbeteringen gerealiseerd in het verhuurmutatielint, de beslisboom en het planbord. De verbeteringen zijn nog niet compleet. Verdere verbetering heeft in 2022 prioriteit.

Hiernaast heeft de laatste periode van het jaar in het teken gestaan van de implementatie van het ‘project co-makers’. Dit project heeft als doel om het aantal leveranciers aanzienlijk te verminderen. Het bracht een behoorlijke aanpassing in de processen en systemen met zich mee. De ambitieuze planning heeft veel capaciteit van de afdeling gevraagd, maar de kritische tijdlijnen zijn met goed resultaten gehaald.

40

Informatiebeveiliging Het afgelopen jaar hebben wij ons aan verschillende toetsen op het gebied van informatiebeveiliging onderworpen. Naast onze interne audits hebben wij kunnen werken aan de uitkomsten van de IT-audit van onze voormalige accountant (Deloitte) van het afgelopen jaar. Maar ook aan de IT-audit die de nieuwe accountant (BDO) heeft uitgevoerd. Het geeft vertrouwen om te zien dat de bevindingen van de vorige audit niet meer zijn teruggekomen in de audit van 2021.

Naast de IT-audit hebben wij ook een partij een penetratietest of ‘PEN-test’ laten uitvoeren op onze ITomgeving, Wifi en klantportaal. De uitkomsten zijn bemoedigend.

Ook heeft het afgelopen jaar een Phishing-test plaatsgevonden. In vergelijking met de Nederlandse benchmark scoorden wij aanzienlijk beter. Wij blijven inzetten op bewustzijn.

Professionalisering Functioneel Beheer Het team van Functioneel Beheer is cruciaal voor verschillende processen binnen onze organisatie. Het afgelopen jaar heeft er een wisseling plaatsgevonden in de teambezetting. Dit heeft aanzienlijke impact gehad op het team. Nu het team weer compleet is kijken wij met vertrouwen naar 2022. Een jaar waarin verder wordt gewerkt aan de professionalisering van het team.

Robotisering Binnen de digitaliseringsvisie 2025 is een voorname rol weggelegd voor robotisering. De eerste resultaten op dit vlak zijn nu zichtbaar geworden. In samenwerking met onze partner op dit gebied zijn wij begonnen met een pilot ‘robot’, om een aantal werkzaamheden te automatiseren, zoals de formulierafhandeling van de website. De eerste indrukken zijn veelbelovend en de inzet is om dit komende tijd verder uit te bouwen en een centrale plek te geven in de dienstverlening.

Datakwaliteit en rapportages De ontwikkelingen van het afgelopen jaar, waarbij drie organisaties zijn samengevoegd, hebben ook positieve impact gehad op de kwaliteit van de data binnen de informatiesystemen. Deze data wordt gebruikt voor de operationele aansturing, maar ook voor de verantwoording in bijvoorbeeld de tertiaalrapportages.

Het werken aan datakwaliteit moet een vanzelfsprekendheid worden bij Stek. Het stappenplan van Aedes helpt ons in de praktijk bij het verbeteren en behouden van onze datakwaliteit. Dit stappenplan is onderdeel van een breder programma. Onder dit programma vallen ook initiatieven als SBR (Standaard Business Reporting), RGS (Referentie Grootboek Schema), Cora en Vera en DWS (regiegroep Data Standaarden Woningcorporaties).

In opdracht van de stuurgroep Digitalisering is een project gestart om de datakwaliteit verder te waarborgen. Door middel van gerichte interventies, rapportages en aanvullend beleid wordt de komende tijd extra aandacht besteed aan dit thema. Er is samen met de afdelingen hard gewerkt om structureel datasets op te schonen. Daarnaast wordt de ‘voorkant’ direct getraind om nieuwe vervuiling te voorkomen en zijn rapportages ingericht om hier actief op te kunnen sturen.

Stek heeft momenteel de eerste stappen gemaakt en bevindt zich nu in fase 3.

41

Tot slot heeft team ICT gewerkt aan de verbetering van de sturingsrapportages (KPI’s-dashboards). Deze worden steeds verder geautomatiseerd, zodat er zo min mogelijk handmatig werk aan te pas hoeft te komen. In het 1e kwartaal 2022 zijn deze rapportages gereed en kunnen ze gebruikt worden als sturingsinformatie voor budgethouders, Managementteam en Raad van Commissarissen.

42

5.9 Jaarverslag 2021 Ondernemingsraad Overleg In 2021 waren er negen officiële overlegvergaderingen tussen de Ondernemingsraad en de bestuurder.

Naast de officiële overlegvergaderingen hebben we ook regelmatig op informele basis met de bestuurder(s) gesproken. De vergadering van maart was een overdrachtsvergadering; met het vertrek van bestuurder Willem van Duijn heeft de OR voortaan het overleg met bestuurder Hans Al. Op 4 maart 2021 hadden de Raad van Commissarissen en OR overleg. Voor de nieuwe OR van Stek en de RvC was dit tevens de eerste kennismaking. Op 18 december 2021 heeft er een tweede overleg met de RvC plaatsgevonden.

Samenstelling van de Ondernemingsraad Simon Togni, Rien Rolvink en Irma Vlahovljak hebben Stek en de OR dit jaar verlaten. Gerrit Lohuis en Daisy Maarschalk zijn dit jaar toegetreden tot de Ondernemingsraad. Er is nog een positie binnen de OR vacant.

Advisering/Instemming  De OR deed het voorstel om 26 april, 14 mei en 24 december als verplichte vrije dagen voor 2021 aan te wijzen, wat door het bestuur is overgenomen.  De OR adviseerde over het beleid ziekteverzuim. Een deel van het advies werd niet overgenomen: het deel om de ziekmelding bij P&O vanaf 7.30 uur te doen, waardoor de (eerste) afspraken met klanten tijdig verplaatst kunnen worden.  De OR adviseerde positief, onder negen voorwaarden, over het Arbobeleid en Agressieprotocol.

Op verzoek van de OR is er een Formulier fouten en bijna-ongevallen voor Stek gemaakt en gepubliceerd op Steknet.  De OR adviseerde positief over het beleid Ontwikkeling & Opleiding, met negen (aandachts)punten. Die zijn overgenomen. Het beleid biedt medewerkers volop kansen om zich te ontwikkelen, een belangrijk punt voor de OR.  De OR adviseerde ongevraagd om een zogenaamde exit strategie voor de coronamaatregelen op te stellen voor terugkomst naar kantoor. De OR vindt het wenselijk om een plan klaar te hebben liggen voordat de overheid verruiming afkondigt, zodat er niet per afdeling verschillend mee wordt omgegaan.  De OR kreeg eind juni 2021 de adviesaanvraag Organisatorische wijziging per 1 april 2021. De wijziging was al door het MT in uitvoering gebracht voordat de OR het advies kon uitbrengen. Het bestuur heeft zich daarmee niet gehouden aan de Wet op de Ondernemingsraden, artikel 25, lid 2: het advies moet op een zodanig tijdstip aan de OR worden gevraagd, dat het van wezenlijke invloed kan zijn op het te nemen besluit. De OR heeft een schriftelijke reactie afgegeven.  Op de adviesaanvraag voor de voorgenomen verhuizing van de organisatie naar Hillegom adviseerde de OR negatief. Voorafgaand aan dat advies organiseerde de OR een enquête en een achterbanraadpleging. Het was een moeilijke en zorgvuldige afweging van de OR, die het meest recht deed aan de (kleine) meerderheid van het personeel dat tegen een verhuizing naar Hillegom is.

Het bestuur besloot gemotiveerd af te wijken van het advies van de OR en toch goedkeuring te vragen aan de RvC voor de aankoop van en investering in het kantoorpand in Hillegom.

Na uitgebreid beraad heeft de OR besloten niet naar de Ondernemingskamer te gaan. De OR heeft het bestuur wel verzocht nog in 2021 plannen uit te werken voor acht knelpunten die de OR ziet en om te voldoen aan drie voorwaarden. Dit werd door het bestuur toegezegd.

43

 













De OR vroeg het bestuur meerdere malen om tijdig de besluiten te communiceren naar aanleiding van aankondigingen van de overheid over coronarichtlijnen.

Aan de OR zou advies worden gevraagd over de aan te stellen projectleider. Het Managementteam vond slechts één kandidaat geschikt, waarna de OR niet meer om advies werd gevraagd. De OR heeft een kennismakingsgesprek belegd met de projectleider. De procedure is niet goed gevolgd, maar het kennismakingsgesprek werd door de OR als positief ervaren. Eén ORlid heeft zitting in de werkgroep huisvesting.

Onder andere door de krapte op de arbeidsmarkt adviseerde de OR ongevraagd om de procedure van werving en selectie aan te passen voor een proefperiode van een jaar. De OR adviseerde om de interne en externe vacature tegelijk uit te zetten, waarbij een interne kandidaat altijd voorgaat en diens sollicitatie voldoende afgehandeld moet zijn voordat er cv’s van externe kandidaten worden gedeeld. Dit advies werd overgenomen.

De OR drong meermaals aan op nieuw beleid voor de beoordelingssystematiek. In december kreeg de OR een herziene instemmingsaanvraag voor de gesprekscyclus Het Goede Gesprek. De OR stemde onder een aantal voorwaarden in met een pilotjaar. Een afzonderlijke instemmingsaanvraag voor beloningsbeleid volgt in 2022.

De OR kreeg de instemmingsaanvraag thuiswerkbeleid en verruiming kantoortijden. In de aanvraag wordt uitgegaan van een gemiddelde van 75% op kantoor werken en 25% thuis werken.

Gezien de coronamaatregelen ligt het gemiddelde thuiswerkpercentage bij Stek al bijna twee jaar hoger dan 25%. De OR vroeg de bestuurder een enquête te houden over het thuiswerken, op afdelingsniveau. De bestuurder heeft gehoor gegeven aan dit verzoek. De termijn voor het invullen van de enquête is door P&O op 31-01-2022 gesteld. De OR neemt de resultaten van de achterban mee in het begin 2022 uit te brengen advies.

De OR kreeg de adviesaanvraag voor het voorgenomen besluit om het Sociaal Plan niet integraal te verlengen en ging hiermee akkoord, met vermelding van een aantal aandachtspunten. Daarbij werd afgesproken dat de OR als toehoorder aanwezig zal zijn bij het evaluatiegesprek van de vakbonden en Stek over het Sociaal Plan.

De wervingsprocedure voor een nieuwe bestuurder is begonnen. Op verzoek van de RvC heeft de OR een profiel voor de te werven nieuwe bestuurder opgesteld. De OR heeft zijn profiel toegelicht aan de door de RvC aangetrokken externe adviseur. De voorzitter van de OR zal begin 2022 zitting nemen in de sollicitatiecommissie.

Als verplichte vrije dagen voor 2022 stelde de OR 27 mei, 23 december en 30 december voor. Dit voorstel werd door de bestuurder overgenomen.

Andere onderwerpen van gesprek tussen bestuur en OR waren de tertiaalrapportages, huisvesting, de zorg van de OR over het (hoge) ziekteverzuim, het houden van verbinding in coronatijd en signalen vanuit de achterban over de wijze van communicatie door de arbodienst. De OR drong meerdere malen aan op het snel opstellen van een nieuwe beoordelingssystematiek voor de fusieorganisatie en op aandacht voor het personeelsverloop bij Stek.

5.10

Rapportage structuur

Een goede voortgangsrapportage is essentieel om te beoordelen of de organisatie binnen de afgesproken bandbreedtes opereert en of zij nog op het goede spoor zit wat betreft gewenste of in gang gezette ontwikkelingen. In het MT en de RvC zijn afspraken gemaakt over de rapportagestructuur en KPI ’s (definities, normering en bandbreedte). In 2021 zijn er drie tertiaalrapportages uitgebracht. Ook zijn er afspraken gemaakt over de oplegnotitie voor het aanbieden van voorstellen aan de Raad van Commissarissen. Daarnaast beschikt Stek ook over tweemaandelijkse rapportages met sturingsinformatie voor het MT. 44

5.11

Financiële continuïteit

Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe formuleerden we in het beleid financiële kaders over de minimale vermogenspositie en sturen we op een positieve ontwikkeling van de kasstromen. Stek kan zo altijd aan haar financiële verplichtingen voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Dit Reglement is voor Stek begin 2020 vastgesteld en door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd (zie ook paragraaf 5.12).

Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde, omdat herwaarderingen niet door het management te beïnvloeden zijn.

Jaarresultaat en begroting 2021 Woonstichting Stek had een negatief nettoresultaat voor 2021 begroot van circa € -2 mln. Het gerealiseerde jaarresultaat 2021 bedraagt circa € 169 mln. positief, circa € 171 mln. hoger dan begroot.

Dit hogere resultaat wordt in grote lijnen veroorzaakt door: Resultaat door hogere marktwaarde vastgoed en overige waardeveranderingen: Minder investeringen nieuwbouw/renovatie: Minder verhuurdersheffing en saneringsheffing: Meer personeelskosten: Saldo van diverse verschillen:

+ 152 mln. + 20 mln. + 3 mln.

- 1 mln.

- 3 mln. € 171 mln.

Hieronder worden de belangrijkste posten nader toegelicht.

Waardering op marktwaarde De richtlijnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie in het resultaat van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt in 2021 circa € 168 mln. positief.

Deze waarde mutatie was in de begroting voor € 16 mln. positief opgenomen.

Minder investeringen nieuwbouw/renovatie In 2021 zijn er minder investeringsbesluiten voor nieuwbouw- en renovatieprojecten genomen dan begroot, door vertraging in de ontwikkelingsfase van deze projecten. Hierdoor is er voor circa € 20 mln. minder aan projectonrendabels in het jaarresultaat gerealiseerd.

Minder verhuurdersheffing en saneringsheffing Door een lager tarief is de verhuurderheffing lager uitgevallen dan begroot. Daarnaast is de begrote saneringsheffing ter hoogte van € 0,8 mln. in 2021 niet opgelegd.

Hogere personeelskosten De personeelskosten zijn in 2021 hoger uitgevallen, voornamelijk als gevolg van hoge inleenkosten. Deze extra inleenkrachten waren nodig in verband met een capaciteitstekort bij het KCC, langdurig uitval van een aantal medewerkers en het oplossen van ICT-issues door de nasleep van de implementatie van het nieuwe ERP-systeem (Tobias AX).

45

Toelichting waardering op marktwaarde Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Validatie van het Handboek 2020 vond al plaats. Het Handboek 2021 moet nog gevalideerd worden.

De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het Handboek. Alleen het commerciële bedrijfsonroerendgoed (BOG) en het maatschappelijk onroerend goed (MOG) zijn gewaardeerd op basis van de full versie variant van het Handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur. Stek gebruikt het softwareprogramma van FLUX om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. FLUX heeft het Handboek 2021 in haar software opgenomen. Door een externe accountant is een COS3000 verklaring afgegeven ten aanzien van de betrouwbare werking van dit rekenpakket.

De waardering op marktwaarde volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ heeft gevolgen voor het vermogen en het resultaat van Woonstichting Stek. De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en niet-DAEB) steeg in 2021 van € 2.059 mln. naar € 2.239 mln. Het eigen vermogen van Stek ging in 2021 van € 1.714 mln. naar € 1.883 mln.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2021 kenmerkt zich door een sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2020. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Stek zorgde dit voor een stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 180 mln. gegroeid naar een waarde van € 2.239 mln., hetgeen een waardegroei is van circa 9%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had een neerwaartse invloed op de waardeontwikkeling. Dit komt enerzijds door de huurbevriezing in 2021 en anderzijds door de doorgevoerde huurverlaging in 2021 van een groot aantal woningen op basis van de “Wet Eenmalige Huurverlaging”. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) besloten op grond van het integraal toezichtkader om met ingang van het boekjaar 2018 de gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waarde begrip, de beleidswaarde. Dit is in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645) aangepast. Woningcorporaties vermelden de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, zoals hiervoor is toegelicht. De reden hiervoor is dat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

46

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en het WSW. In 2020 is hier een definitief normenkader voor vastgesteld. Het WSW en de Aw hebben aangegeven dat de definitieve norm voor de LTV 85% is, voor de ICR 1,4 is en voor de solvabiliteit 20%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse keuzes en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt het voor het bepalen van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Tevens betreft dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en het beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie. Dit in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed - en daarmee van het corresponderende deel van het vermogen - dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Ontwikkeling beleidswaarde 2021 De beleidswaarde is in 2021 met circa € 247 mln. gestegen ten opzichte van 2020, van € 954 mln. (2020) naar € 1.201 mln. (2021).

De beleidswaarde wordt afgeleid uit de marktwaarde. Ontwikkelingen in de marktwaarde hebben dus direct effect op de hoogte van de beleidswaarde. De stijging van de marktwaarde is dan ook de belangrijkste reden dat de beleidswaarde is gestegen. De stijging in beleidswaarde wordt onder andere veroorzaakt door het lager ingerekende verhuurderheffingstarief dan die voor 2020 werd gehanteerd.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit bedraagt in totaal circa € 1.038 mln. Dat impliceert dat circa 55% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen: (B bedragen x € 1.000, -) marktwaarde verhuurde staat beschikbaarheid (doorexploiteren) betaalbaarheid (huren) kwaliteit (onderhoud) beheer (beheerkosten) subtotaal Beleidswaarde

€ € € € €

€2.238.882 +191.204 -918.451 -272.070 -38.515 1.037.832 € 1.201.050

47

De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht: Toeslag wegens beschikbaarheid (doorexploitatiescenario) Deze afslag geeft inzicht in het effect van het doorexploiteren van woningen uit de woningportefeuille die in de marktwaarde worden uitgepond bij mutatie. Volgens het beleid van Stek worden woningen bij mutatie niet verkocht, maar zullen deze opnieuw worden verhuurd. De toeslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal € 191 mln.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) Bij deze afslag wordt van de woningportefeuille de markthuur vervangen door de streefhuur conform het beleid van Stek. Deze streefhuur bedraagt gemiddeld 77% van de markthuur (korting = 23%). Deze korting wordt in de huurprijs doorgevoerd om de huren betaalbaar te houden voor onze doelgroep. Stek heeft namelijk het beleid om 80% van de vrijkomende sociale woningen onder de tweede aftoppingsgrens (€ 679) te verhuren, waarvan tevens 75% onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633) worden verhuurd. Dit in het kader van het passend toewijzen. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 918 mln.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) Deze afslag geeft inzicht in het onderhoud dat Stek extra uitvoert bij de woningportefeuille ten opzichte van wat er in de marktwaarde wordt ingerekend. Stek hanteert bij haar onderhoudsbeleid een basiskwaliteitsniveau dat gemiddeld genomen hoger ligt dan in de commerciële markt gebruikelijk is. Dit wordt met name veroorzaakt doordat Stek uitgaat van een doorgaande exploitatieduur en daardoor meer en eerder onderhoud uitvoert dan in de commerciële markt gebeurt. Daarnaast vindt Stek het van belang dat het bezit er esthetisch goed uit blijft zien. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 272 mln.

Afslag wegens beheer (beheerskosten) De beheerlasten bij Stek zijn hoger dan in de marktwaarde als beheernorm wordt ingerekend.

Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerlasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon. Stek heeft hogere beheerskosten dan een commerciële verhuurder, doordat Stek meer tijd en kosten besteedt aan bijvoorbeeld leefbaarheid, bewonersbegeleiding en overlastzaken. Dit is het sociale gezicht van Stek om onze volkshuisvestelijke doelen beter te kunnen realiseren. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal circa € 39 mln.

5.12

Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten

Reglement financieel beleid en beheer Op 1 juli 2015 trad de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking. In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (artikel 55a lid 2 Woningwet).

Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld.

Deze is door de financiële toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), in 2020 goedgekeurd.

48

Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleid en beheer binnen de toegelaten instelling en haar verbonden ondernemingen. Conform BTIV zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd.

De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan en daarbij verantwoording af te leggen in het kader van het ondernemingsplan van Stek en de geldende wet- en regelgeving. In het ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële continuïteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties. Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het meest belangrijk en is het hebben van vermogen een middel en geen doel op zich. De financiële positie is echter wel essentieel voor Stek, aangezien een gezonde financiële positie nodig is voor het in stand houden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico’s. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continuïteit op de korte en lange termijn.

5.13

Financieel beleid

Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën staat namelijk niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven.

Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) doelverwezenlijking, maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten.

Het financieel beleid hangt samen met het risicomanagement van Stek.

Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuïteit van de woonstichting.

In dit verband heeft Stek haar financiële beleidsdoelstellingen, voor de lange termijn, op de volgende gebieden geformuleerd: 1.

Liquiditeit 2.

Vermogen 3.

Rendement Voor een nadere toelichting op deze begrippen: zie Toelichtingen en definities achter in dit jaarverslag.

5.14

Financieel beheer

Financieel beheer en financieel beleid kennen beide een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer daarentegen kent een tijdlijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafsluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol.

Om de (financiële) doelstellingen op lange termijn te realiseren, is het belangrijk dat tussentijds de realisatie van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen.

Hiertoe wordt jaarlijks een jaarbegroting opgesteld waarin de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar zijn opgenomen.

49

Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het ondernemingsplan en erop gericht om in de toekomst de nagestreefde normen daadwerkelijk te realiseren. Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet, is binnen Stek een planning- en control cyclus ingericht.

5.15

Streefwaarden en prestatie-indicatoren

Hieronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in vergelijking met de streefwaarden over het boekjaar 2021. De minimale streefwaarden sluiten aan bij die van het WSW en de Aw. De ontwikkeling van de financiële kengetallen is als volgt: ICR

*

Solvabiliteit Loan to value* Dekkingsratio *

31-12-2021 3,1 64% 31% 20%

31-12-2020 2,3 58% 37% 23%

Norm Min 1,4 Min 20 % Max 85% Max 50%

o.b.v. beleidswaarde

De gerealiseerde percentages over 2021 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.

Uit de meerjarenbegroting van Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit, Loan to value als de ICR in de komende jaren ruimschoots boven de gestelde financiële normen blijven.

Op 28 april 2020 hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in het kader van het traject Verticaal Toezicht de ratio’s en grenswaarden vastgesteld. De belangrijkste wijzigingen zijn dat de grenswaarde van de Loan to Value (LTV) stijgt naar 85% voor het DAEB bezit en de definitie van de dekkingsratio is veranderd. De gevolgen van deze veranderingen leiden niet tot een andere beoordeling van de financiële positie van Stek. Bij de LTV wordt deze juist verruimd.

5.16

Vermogensbeheer

Treasurystatuut, treasuryscan en Treasurycommissie Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasurycommissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur.

Ook in 2021 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. Eind 2021 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2022 vast.

Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het lening bedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek.

50

De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt.

De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2021 2,1 % en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 32.000 per woning. De ‘Loan to value’ op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2021 31%, ruim onder de gestelde norm van 85%.

Achtervang leningen Vanaf 2021 staan alle gemeenten waarin Stek woningen bezit in de achtervang voor de leningenportefeuille van Stek. Het deel van de leningen waarvoor de gemeente in de achtervang staat wordt bepaald op basis van de hoogte van de marktwaarde van het bezit in desbetreffende gemeente ten opzichte van de totale marktwaarde van het bezit van Stek. Dit geldt voor de nieuwe leningen die Stek afsluit.

Kredietfaciliteit De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 3 mln. op basis van de Euriborrente, verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Daarnaast zal er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald. De faciliteit mag alleen worden benut voor investeringen in WSW borgbare activa.

Borgingsplafond WSW en financieringen In 2021 beoordeelde het WSW Woonstichting Stek financieel en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging.

Het door het WSW ter beschikking gestelde borgingsplafond voor de periode 2021-2023 wordt in de volgende tabel weergegeven: Jaar 2021 2022 2023

Hoogte borgingsplafond 392 mln.

423 mln.

423 mln.

Ultimo 2021 bedraagt de totale leningenschuld circa € 364 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren.

Gebruik derivaten Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 31-12-2021.

Begroting 2022 en scenario-analyse In november 2021 is de meerjarenbegroting over de periode 2022-2036 vastgesteld, waarin de ambities en doelstellingen van het nieuwe ondernemingsplan financieel zijn doorgerekend. In deze meerjarenbegroting ontwikkelen de financiële kengetallen zich positief ten opzichte van de gestelde normgrenzen.

Het coronavirus raakt de bedrijfsvoering van Stek. Op basis van de huidige inzichten zullen de begrote cijfers worden beïnvloed. Onduidelijk is nu nog wat die impact zal zijn. Op basis van huidige inschattingen zullen met name de waarde van het vastgoed, de verkopen en de condities waartegen kan worden gefinancierd worden beïnvloed.

51

In de meerjarenbegroting 2022-2036 heeft Stek al een uitgebreide risicoanalyse gedaan. In deze risicoanalyse heeft Stek een aantal “slecht weer“ scenario’s doorgerekend om te beoordelen wat de impact hiervan is op de financiële kengetallen (ICR, Solvabiliteit en LTV).

De volgende “slecht weer” varianten zijn doorgerekend: V1

Verkoopvariant: In deze variant worden er geen verkopen ingerekend gedurende de begrotingsperiode.

V2

Rentevariant (negatief): In deze variant wordt een hogere rente doorgerekend met een opslag van een 0,75% bovenop de voorgeschreven percentages vanuit de externe toezichthouders.

V3

Vastgoedvariant (negatief): In deze variant wordt alle nieuwbouw stichtingskosten met € 20.000,- verhoogd t.o.v. de begroting. Daarnaast wordt de bouwkostenontwikkeling doorgerekend met een opslag van een 0,5% bovenop de voorgeschreven rentepercentages vanuit de externe toezichthouders.

V4

Huurvariant: In deze variant wordt er voor de jaren 2022 tot en met 2026 75% van het inflatiepercentage als huurverhoging ingerekend. De kosten worden echter wel volgens normen geïndexeerd.

V5

Combivariant: V2 en V3 samen met de toelichting dat de huurstijging hetzelfde blijft.

52

De financiële resultaten van deze varianten op totaalniveau zijn hieronder weergegeven (in %).

De ontwikkeling van de ICR (in %).

Ontwikkeling ICR 6,00 5,75 5,50 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

MJB 2022/basisvariant

Norm ICR

V1 Verkoopscenario

V2 Rentescenario

V3 Vastgoedscenario

V4 Huurverhogingsscenario

2031

V5 Rente en Vastgoedscenario

De ontwikkeling van de solvabiliteit (in %).

Ontwikkeling Solvabiliteit op Beleidswaarde 55,00% 50,00% 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

MJB 2022/basisvariant

Norm Solvabiliteit

V1 Verkoopscenario

V2 Rentescenario

V3 Vastgoedscenario

V4 Huurverhogingsscenario

2030

2031

V5 Rente en Vastgoedscenario

53

De ontwikkeling van de Loan to value (LTV) (in %).

Ontwikkeling LTV op Beleidswaarde 90,00% 85,00% 80,00% 75,00% 70,00% 65,00% 60,00% 55,00% 50,00% 45,00% 40,00% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

MJB 2022/basisvariant

Norm LTV

V1 Verkoopscenario

V2 Rentescenario

V3 Vastgoedscenario

V4 Huurverhogingsscenario

2030

2031

V5 Rente en Vastgoedscenario

Conclusie scenario analyse: Uit de scenarioanalyse blijkt dat een hogere renteontwikkeling de meeste impact heeft op de ICRontwikkeling. Het scenario zonder verkopen heeft weer de meeste impact op zowel de LTV als de solvabiliteit. De algehele conclusie is wel dat geen enkel scenario de financiële continuïteit van Stek in gevaar brengt. Ook de gecombineerde variant, waarin zowel de bouwkosten als de rente stijgen, kan Stek financieel opvangen.

Hieronder worden de instrumenten benoemd die Stek kan inzetten om financieel bij te sturen indien dit nodig is.

Instrumenten om financieel bij te sturen Stek heeft de komende jaren een aantal mogelijkheden om financieel bij te sturen als de financiële ondergrenzen in zicht komen. Stek kan de volgende instrumenten inzetten.

Nieuwbouwprojecten Het managementteam heeft het begrote nieuwbouwprogramma doorgenomen en er is nog een (groot) aantal projecten waarbij nog geen financiële verplichtingen zijn aangegaan. Stek kan besluiten om deze projecten te annuleren of uit te stellen als de financiële situatie daarom vraagt. In het basisscenario is ermee gerekend dat alle projecten 100% doorgaan.

Verduurzamingsprojecten In de MJB-begroting is doorgerekend dat circa 3.100 woningen in de komende vijftien jaar een verduurzamingsingreep krijgen. Stek kan ervoor kiezen om bepaalde projecten niet uit te voeren of op een lager niveau te verduurzamen. Hierdoor zal het onrendabel dalen en de kasstromen positief worden beïnvloed.

54

Verkoopprogramma uitbreiden In deze MJB rekent Stek met een verkoopvijver van circa 600 woningen. We kunnen deze vijver in de toekomst nog verder uitbreiden als daar de financiële noodzaak voor is.

Huurbeleid Stek heeft in haar ondernemingsplan o.a. betaalbaarheid van de voorraad als ambitie opgenomen. Stek is van mening dat het huurbeleid niet het eerste instrument moet zijn waarmee bijgestuurd moet worden om de financiële positie te verbeteren. Ons bezit bevindt zich echter wel in een schaarste gebied, waarbij veel vraag naar onze huurwoningen is en naar verwachting ook blijft. Als het financieel noodzakelijk is, kan Stek het huurbeleid aanpassen om daarmee meer inkomsten te genereren. Het huurbeleid kan ook neerwaarts worden bijgesteld als de financiële positie van Stek de komende jaren sterk verbetert.

Conclusie financiële sturing Geconcludeerd kan worden dat, als de situatie daarom vraagt, Stek over voldoende instrumenten beschikt om tijdig bij te sturen.

5.17

Risicobeheersing

Beschrijving risicomanagementsysteem Het systeem van risicomanagement is beschreven in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement (Risk) en Compliance’. De taken en verantwoordelijkheden rondom risicomanagement worden in dit beleidskader nader toegelicht. Stek hanteert de uitgangspunten van de ‘Three Lines Model’-gedachte in de organisatiestructuur en de invulling van de rollen ten aanzien van risicomanagement.

In het beleidskader staat beschreven welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico’s van Stek te identificeren. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor frauderisico’s. De geïdentificeerde risico’s kunnen een bedreiging vormen voor, of een nadelig effect hebben op, de realisatie van de doelstellingen van Stek.

Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het benoemen van de risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen. De belangrijkste primaire en secundaire processen zijn beschreven.

Relevante risico’s en de belangrijkste beheersmaatregelen zijn hierin opgenomen.

Risicohouding De basis risicohouding van Stek komt voort uit het ondernemingsplan 2022-2025 waarin staat een verantwoord vernieuwer te zijn. Deze risicohouding staat ook in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement en Compliance’ van Stek.

Risicoprofiel De belangrijkste risico’s en de getroffen risicobeperkende maatregelen voor Stek in 2021 staan in deze paragraaf.

De wereld was vanaf maart 2020 in de greep van COVID-19. Gecombineerd met de integratie van drie organisaties tot één heeft dat impact gehad op het presteren van Stek. De impact van COVID-19 blijft een risico voor Stek. Bijvoorbeeld ten aanzien van de gezondheid van onze huurders en medewerkers en de bediening van onze huurders in de breedste zin van het woord. Maar ook op aspecten van organisatiecultuur en binding tussen collega’s van een nieuwe organisatie.

55

Het tekort aan bouwlocaties om onze ambitie te verwezenlijken en te voldoen aan de grote vraag naar (sociale huur)woningen in ons werkgebied zien wij als een belangrijk risico.

Striktere regelgeving rondom bouwen en het aanhoudende hoge prijsniveau hebben als effect dat projectontwikkeling voor Stek moeizaam gaat. Stichtingskosten worden (te) hoog en door volle projectportefeuilles haken bouwbedrijven soms vroegtijdig af bij aanbestedingstrajecten.

Bijdragen aan de energietransitie door het realiseren van energiebesparende maatregelen in ons bezit vragen forse investeringen, waardoor de betaalbaarheid in het geding kan komen. Daarnaast wordt hierbij soms gekozen voor nieuwe technieken waarvan de lange termijn gevolgen niet altijd te overzien zijn als het gaat om onderhoud of technische levensduur.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Stek loopt geen valutarisico, omdat de inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden. De risico’s doen zich vooral voor bij renteherzieningen en herfinanciering. Het renterisico wordt bij Stek beperkt door een diversiteit in looptijden en rentepercentages. Dit zorgt voor een gelijkmatige vervalkalender in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt eind 2021 circa 2,1%.

Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Stek brengt de liquiditeitspositie maandelijks in beeld. Om te waarborgen dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen heeft zij onder andere een rekening-courantkredietfaciliteit van € 3 mln. bij de Rabobank. Daarnaast worden langlopende leningen aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft direct opeisbaar zijn.

Kredietrisico Het kredietrisico van Stek bestaat uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek besteedt nadrukkelijk aandacht aan haar incassobeleid en werkt daarin samen met o.a. verschillende deurwaarders om de huurachterstanden te minimaliseren.

Waarderingsrisico Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag.

De marktwaardebepaling hanteert uitgangspunten waarbij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. In de praktijk is een uitpondscenario normaliter niet de doelstelling van Stek. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen vermogen. Dat staat niet gelijk aan meer beschikbaar geld voor de sociale sector, omdat dit vermogen net als voorheen vastzit in stenen. Het risico is dat de omgeving meer van ons verwacht dan dat de financiële positie toelaat.

De marktwaardebepaling brengt tevens een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt gebruik van de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het schattingsgevoeligheidsrisico wordt hierdoor zeer beperkt, omdat de basisversie geen vrijheidsgraden kent. Voor de niet-DAEB portefeuille wordt de schattingsgevoeligheid beperkt door de inschakeling van een externe taxateur voor bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG).

56

Frauderisico De werkzaamheden van Stek gaan gepaard met financiële kasstromen, inkoop van grote trajecten en de verdeling van schaars goed zoals het passend toewijzen van woningen. Dit maakt een woningcorporatie kwetsbaar voor fraude, zowel vanuit de woningcorporatie zelf als daarbuiten. Stek richt zich daarbij als eerste op gedrag en bewustwording, waarbij een veilige werkomgeving en kennisontwikkeling voorop staan. Dit verlaagt de drempel om eventuele onjuistheden vroegtijdig te melden. Daarnaast is er aandacht voor het besluitvormingsproces waarbij gestreefd wordt naar transparantie en controleerbaarheid.

Daarnaast worden fraudegevoelige processen gemonitord. Op het gebied van wet en regelgeving wordt in het risicobeheersingssysteem inzicht gegeven in mogelijk fraudegevoelige processen.

Hierbij is aandacht voor de ‘soft controls’ binnen de organisatie. Afdeling Control heeft een beleidsnotitie over de ‘soft controls’ geschreven, waarin richtlijnen zijn aangegeven om hierop te monitoren.

Voor 2022 zal verder gekeken worden naar beheersmaatregelen voor het frauderisico door onder andere de aanbevelingen vanuit de NBA op het gebied van ‘fraude en continuïteit’ te verkennen.

Kwantificering risico’s Stek kijkt als het om financiële continuïteit gaat vijftien jaar vooruit. In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de economische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend. Stek houdt in deze calculaties ook rekening met ˮslecht weerˮ-varianten. Hierbij wordt verwezen naar paragraaf 5.16. Daarin is onderbouwd dat de verschillende varianten aantonen dat er impact is op de financiële ontwikkeling, wanneer een scenario zich daadwerkelijk zou voordoen. De effecten op de financiële parameters blijven echter zodanig beperkt dat deze binnen de geldende normen blijven. Stek heeft daarnaast voldoende instrumenten om tijdig bij te sturen.

5.18

Governance

Goed ondernemingsbestuur, transparante, juiste en volledige verantwoording naar belanghebbenden, dat is waar governance voor staat. De vereisten voor governance liggen vast in de (Woning)wet en de Governancecode woningcorporaties.

Structuur Stek kent een governancestructuur met een intern toezichthouder in de vorm van een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken bij Stek. Tevens vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het bestuur met raad terzijde.

Het bestuur van Stek is verantwoordelijk voor het: - het formuleren van het beleid en de te volgen strategie; - de realisatie van de doelstellingen van Stek; - de financiering; - de resultaatontwikkeling.

Het managementteam, bestaande uit een bestuurder en vier MT -leden, zorgt voor de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie.

Stek onderschrijft de Governancecode woningcorporaties en ook de noodzaak om transparant te besturen, toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders. We beschikken over de in de Governancecode genoemde reglementen en statuten die onderdeel vormen van de governance van Stek.

57

Naar de zienswijze van Stek zijn er geen punten waar wij afwijken van de Governancecode woningcorporaties.

Permanente Educatie bestuurders Corporatiebestuurders zijn vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Bestuurders moeten daarom vanaf de invoering in een periode van 3 jaar tenminste 108 PE-punten (108 studiebelastingsuren) halen.

Over de periode 2019 t/m 2021 bedroeg het totale aantal studiebelastingsuren (-punten) van de bestuurder 115,5. Daarmee is voldaan aan de verplichting.

5.19 Beoordeling Autoriteit woningcorporaties De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft in 2021 een beoordeling gedaan op de rechtmatigheidsvereisten over het verslagjaar 2020. Het betreft de beoordeling van de rechtmatigheid op het gebied van: - passend toewijzen; - de huursombenadering; - de Wet Normering Topinkomens (Wnt); - de toetsing verlicht regime; - overcompensatie (over verslagjaar 2019 en verslagjaar 2020); - voorlopige bevinding aflossingsschema interne lening; - de naleving van specifieke wettelijke bepalingen (hoofdstuk 5.1, dVi 2020).

De conclusie is dat Stek voldoet aan alle rechtmatigheidstoetsen. De Aw vraagt wel aandacht voor de datakwaliteit van de aangeleverde verantwoordingscijfers over 2020 (dVi). Stek heeft hierop geacteerd en heeft de interne controle op dit punt verstevigd.

5.20

Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het WSW maakt, onder andere op basis van de door Stek ingediende prognoses (dPi2020) voor de jaren 2021 tot en met 2023, een beoordeling van de financiële positie. Op basis daarvan verklaarde het WSW dat Stek voldoet aan de eisen. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruik maken van de faciliteiten van het WSW als aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het vrijgegeven borgingsplafond voor de jaren 2021 en 2022 komt uit op respectievelijk € 392 mln. en € 423 mln.

Stek heeft voldoende borgingsruimte om de voorgenomen investeringen in 2022 te kunnen financieren.

5.21

Verslag Corporatieraad 2021

Sinds 2015 heeft Stek een Corporatieraad. Met deze Raad haalt Stek de buitenwereld naar binnen en de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap worden op de bestuurstafel neergelegd en besproken. De Corporatieraad stelt vragen over bestaande producten en diensten die Stek levert en signaleert (lokale) maatschappelijke problemen die nauw verbonden zijn aan de werkzaamheden van Stek. Over verschillende thema’s adviseert de Corporatieraad het bestuur. Het is aan Stek om deze (gekwalificeerde) adviezen al dan niet op te volgen.

58

De samenstelling en werkwijze van de Corporatieraad Ook in 2021 bestond de Corporatieraad uit leden die uit diverse maatschappelijke geledingen komen, zoals zorg en welzijn, maatschappelijk werk, huisarts, vluchtelingenwerk, wijksamenwerkingsverband, ISD en Voedselbank. In 2021 zijn er vijf leden toegetreden en zijn twee leden afgetreden, waardoor de raad ultimo 2021 uit 15 leden bestond. Er is ook een lid toegetreden vanuit Noordwijk. Stek is in 2019 en 2020 gefuseerd met respectievelijk Woonstichting Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting, waardoor het werkgebied is vergroot.

In 2021 is de Corporatieraad vier keer bij elkaar gekomen, door de coronamaatregelen helaas maar één keer op het kantoor van Stek. De andere vergaderingen vonden digitaal plaats. De vergaderingen van de Corporatieraad worden voorbereid door de voorzitter, de ambtelijk secretaris en de bestuurder. Bij alle vergaderingen was de bestuurder aanwezig. In een enkel geval waren er ook medewerkers van Stek aanwezig en externen, zoals medewerkers van Schuldhulpmaatje en de bestuurder van een collegacorporatie uit de Bollenstreek.

Besproken onderwerpen in 2021 De raad bespreekt met name onderwerpen die voortkomen uit het thema “bijzondere doelgroepen” en in het verslagjaar is veel aandacht besteed aan schuldenproblematiek. Veelomvattende thema’s die veel andere maatschappelijke onderwerpen raken en daarmee ook de dagelijkse werkzaamheden van Stek.

Hieronder worden in vogelvlucht de in 2021 belangrijkste besproken thema’s geduid.

Net als in 2020 is ook in 2021 gesproken over Stek ten tijde van de coronacrisis. De coronacrisis heeft veel gevolgen, niet alleen financieel-economisch maar ook als het gaat om maatschappelijke, psychologische en sociale problemen. Huisuitzettingen door huurschuld moeten worden voorkomen. Geconcludeerd werd dat samenwerking is geboden tussen vele maatschappelijke partners om met name huisvestingsproblemen nu en in de toekomst het hoofd te bieden.

Medewerkers van Schuldhulpmaatje (SHM) hebben een toelichting gegeven op wat SHM doet. De maatschappelijke (en psychische) schade van schuldenproblematiek is groot. Ook hier is het belangrijk om samen te werken met maatschappelijke instanties en woningcorporaties.

Uitgebreid heeft de Corporatieraad stilgestaan bij de vraag over wat wordt verstaan onder een inclusieve samenleving. De grote problemen die nu al worden geconstateerd zijn bijvoorbeeld eenzaamheid, psychische- en somatische problemen. Wat moet je met elkaar doen om mensen niet uit de boot te laten vallen? Het is van belang dat er verbindingen en nieuwe koppelingen ontstaan tussen sectoren, dat we innovatief zijn en elkaar steunen. Deze discussie wordt in 2022 vervolgd.

In het verslagjaar is ook uitgebreid gediscussieerd over de toekomst van de woningmarkt. Vraag hierbij was of er snel gebouwd zou moeten worden en/of er ook nagedacht moet worden over een beter gebruik van de beschikbare woonruimte. Gesproken is over de positie van Stek in het maatschappelijk veld, wat ook het thema is van het nieuwe Ondernemingsplan 2022 t/m 2025 van Stek. De Corporatieraad is van mening dat er aandacht dient te zijn voor de vertegenwoordiging van Stek in de sociale teams in de hele Bollenstreek. De Corporatieraad heeft Stek geadviseerd om na te denken over de zogenaamde voordeurdelersregeling en over het verder uitdiepen van het principe van groot naar klein.

De toekomst van de woningmarkt zal een terugkerend onderwerp zijn op de agenda van de Corporatieraad.

59

Vervolg Zowel de bestuurder als de leden van de Corporatieraad waren ook in 2021 van mening dat door middel van de Corporatieraad Stek een beter inzicht krijgt in verschillende maatschappelijke thema’s die spelen in de Bollenstreek. Thema’s die raken aan of rechtstreeks te maken hebben met de werkzaamheden van Stek en die ook in 2022 door de leden van de Corporatieraad op de agenda zullen worden geplaatst. De Corporatieraad levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke legitimatie van Stek.

De Corporatieraad heeft er alle vertrouwen in dat ook in 2022 het overleg met Stek op een zeer constructieve – en niet te vergeten plezierige - wijze plaats zal vinden.

René Roodzant Voorzitter Corporatieraad

60

Verslag Raad van Commissarissen

61

6 Jaarverslag 2021 van de Raad van Commissarissen 6.1 Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen Voor iedereen, ook voor Stek, was 2021 een veelbewogen jaar. Het stond in het teken van Covid-19, het virus dat de hele wereld in zijn greep hield. Op de dagelijkse gang van zaken van de RvC hebben de coronamaatregelen en het virus zelf grote impact gehad.

Normaal gesproken vindt iedere vergadering van de RvC op het kantoor van Stek in Lisse plaats. Mede ingegeven door de coronamaatregelen vergaderen we, indien voorgeschreven, digitaal. De RvC heeft in 2021 negen vergaderingen gehouden.

Het was een jaar van aanpassen en doorzetten voor iedereen: de huurders van Stek, de huurdersorganisaties, de gemeenten, de medewerkers en de samenwerkingspartners met wie we projecten deden of die onderhoudswerkzaamheden aan woningen van Stek verrichtten.

Na de fusies met Woonstichting Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting en Stek (eind 2019 en medio 2020) is er in de organisatie in 2021 nog veel gedaan om de basis verder in te richten en om tegelijkertijd met volle kracht vooruit te gaan en te laten zien dat wij ons maatschappelijke presteren daadwerkelijk aan het vergroten zijn.

Stek wil werken aan de binding met wijken en buurten en het versterken van het sociale gezicht. Het bestuur heeft opdracht gekregen van de RvC om deze ambitie uit te werken. In het kader van een stage voor de VTW-opleiding “De aankomende commissaris” heeft een stagiaire onderzocht wie de belanghouders van Stek zijn en welke informatie de RvC nodig heeft van en over deze belanghouders.

In een digitale bijeenkomst op 1 juli 2021 hebben we samen met ongeveer 30 belanghouders van Stek (gemeentebestuurders, ambtenaren, bestuursleden van huurdersorganisaties, mensen van zorg- en welzijnsinstellingen) gesproken over het toen in de maak zijnde ondernemingsplan 2022 tot en met 2025.

Op 14 oktober 2021 hebben wij dat ondernemingsplan goedgekeurd in de RvC. Het plan geeft de koers van Stek aan voor de komende vier jaar. Hoe recent het plan ook is, het nieuwe regeerakkoord dat op 15 december 2021 is gepresenteerd laat zien dat externe ontwikkelingen steeds tot aanpassingen zullen leiden. Onder andere de gefaseerde afschaffing van de verhuurderheffing biedt kansen en verplichtingen op de gebieden van woningbouw en verduurzaming.

Een onderwerp van gesprek in de RvC is het uitvoeren van projecten en de rendementen die Stek daarop behaalt. Stek heeft betaalbaarheid en beschikbaarheid hoog in het vaandel staan. In het ondernemingsplan voor de komende vier jaar is opgenomen dat Stek een woningaanbod wil hebben dat past bij de inkomens van de actief woningzoekenden. Dat uitgangspunt strookt vaak maar net met de rendementen voor de midden- en lange termijn die Stek moét behalen. Bij elk project maken we de afweging tussen een financieel rendement en een sociaal-volkshuisvestelijk rendement. De RvC ziet er strikt op toe dat de financiële continuïteit van Stek niet in gevaar komt.

De positie van ICT in de bedrijfsvoering neemt een steeds bepalendere rol in. Het heeft de bijzondere aandacht van de RvC, waarbij zij toeziet op de voortgang van de verbetering.

De RvC ziet toe op het verbeteren van de prestaties van de planning en realisatie bij nieuwbouw, onderhoud en verkoop.

62

Er is ook gesproken over de verwachte kostenbesparing als gevolg van de fusies. Geconstateerd is dat die niet gerealiseerd wordt zoals verwacht. De RvC heeft er begrip voor dat dit het gevolg is van omstandigheden als corona en automatisering.

De RvC en het Bestuur hebben in enkele gesprekken aandacht besteed aan de Visie op Toezicht en Bestuur. In goede samenspraak is hier een notitie over uitgewerkt en op 26 januari 2022 vastgesteld.

De RvC en het Bestuur hebben eind 2021 opdracht gegeven aan een onderzoeks- en adviesbureau om met onze belangrijkste relaties te spreken en, geheel onafhankelijk, een zogeheten visitatie uit te voeren. Het eindrapport van de visitatiecommissie zal er vlak voor de zomer 2022 zijn.

In mijn bericht in het jaarverslag 2020 gaf ik aan dat na de fusies de bestuurders van de Noordwijkse Woningstichting en Stek samen het Bestuur vormen. In december 2020 is een overeenkomst gesloten met Willem van Duijn. Op 1 juli 2021 heeft hij zijn rol als bestuurder neergelegd. De RvC heeft zichzelf de vraag gesteld welke gevolgen dit heeft voor het Bestuur van Stek en heeft besloten verder te gaan met Hans Al als enige bestuurder.

Hans Al gaat medio 2022 met pensioen. De RvC heeft in overleg met de huurdersorganisaties, het Managementteam en de Ondernemingsraad van Stek het profiel samengesteld voor de nieuw te benoemen bestuurder. Wij verwachten dat de nieuwe bestuurder medio 2022 bij Stek zal beginnen.

Sinds lange tijd heeft de RvC een excursie gehouden. Deze heeft plaatsgevonden op 7 en 8 oktober 2021.

In Nijmegen is een bezoek gebracht aan een vorm van huisvesting voor mensen met een grote zorgvraag (voornamelijk dementie) en is een toelichting gegeven op de nauwe samenwerking tussen woningcorporaties en sociaal-maatschappelijke organisaties bij het aanpakken en oplossen van leefbaarheids- en woonvraagstukken. In het tweede deel van de excursie is een filosofische denktraining gevolgd om meerdere visies te ontwikkelen op begrippen zoals rechtvaardigheid. Dit ondersteunt de gesprekken over onderwerpen als “Leveren we wel genoeg volkshuisvestelijke prestaties?” of “Wat is eerlijk bij woonruimteverdeling? Wie mag voor wie?”.

Vlak voor het einde van het jaar hebben gemeenten, Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) en Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN) en Stek overeenstemming bereikt over nieuwe prestatieafspraken voor het komende jaar. De RvC is er tevreden over dat er prestatieafspraken gemaakt zijn en dat SHN deze ook weer heeft ondertekend. De twee jaren hieraan voorafgaand heeft de SHN de prestatieafspraken niet ondertekend. De RvC heeft de afspraken geaccordeerd.

Tweemaal heeft een afvaardiging van de RvC een overleg gehad met de huurdersorganisaties HBVB en SHN. Een delegatie van de RvC heeft tweemaal met de Ondernemingsraad van Stek gesproken.

De RvC legt met dit verslag verantwoording af over het verslagjaar 2021.

63

6.2 Over toezicht en besturen De RvC houdt toezicht op het beleid en de algemene gang van zaken van Stek. Ook vervult de RvC de rol van werkgever en houdt toezicht op het functioneren van de statutaire bestuurder van Stek. De RvC adviseert daarnaast de bestuurder gevraagd en ongevraagd. De vastgestelde Visie op Toezicht en Bestuur is hiervoor de basis.

De RvC past de principes van de Governancecode toe. Er zijn geen afwijkingen geconstateerd bij de toepassing van deze code in 2021.

6.3 Invulling toezicht De Auditcommissie, de Selectie- en remuneratiecommissie en de Projectencommissie van de RvC bereiden de te nemen besluiten in de RvC voor. De verslagen van deze commissies komen in de RvC, ter informatie, aan de orde. Het is in 2021 niet voorgekomen dat de RvC een advies van een commissie niet heeft overgenomen.

In 2021 zijn de KPI’s van de tertiaalrapportage in lijn gebracht met de doelstellingen van het Ondernemingsplan 2022 - 2025. Vanaf 2022 werken we met de aangepaste KPI ’s; elk tertiaal wordt over de voortgang van de doelstellingen en ambities uit het ondernemingsplan gerapporteerd, inclusief de beheersing van de risico’s.

Evaluatie externe accountant Met de controle van de jaarrekening 2020 is de opdracht aan Deloitte afgelopen. De RvC heeft het functioneren van de accountant in de afgelopen vier jaar beoordeeld. Hierbij is gekeken naar dezelfde criteria als bij de aanbesteding destijds. Uit de beoordeling is gebleken dat de samenwerking met Deloitte als prettig en deskundig werd ervaren.

Na de offerteaanvraag is een overeenkomst voor vier jaar aangegaan met BDO. De belangrijkste onderwerpen van gesprek in de vergaderingen van de RvC in 2021 waren: - investeringsstatuut; - accountantskeuze; - tertiaalrapportages, incl. risicobeheersingsoverzicht; - visie op Toezicht en Bestuur; - jaarstukken; - (meerjaren-) begroting; - managementletter; - treasuryjaarplan 2022; - bestuursreglement; - besluitdocumenten sloop, nieuwbouw, groot onderhoud, renovatie; - bod gemeenten 2022; - prestatieafspraken gemeenten2022; - Ondernemingsplan 2022 - 2025; - Portefeuilleplan.

64

Governance Stek werkt conform de Governancecode voor woningcorporaties. Naast de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Wet Normering Topinkomens beschikte Stek in 2021 over de volgende eigen governance documenten: - statuten; - bestuursreglement; - reglement van de RvC; - reglementen van de commissies van de RvC; - reglement financieel beleid en beheer; - treasury- en beleggingsstatuut; - integriteitscode en klokkenluidersregeling; - investeringsstatuut en verbindingenstatuut.

Besturingskader - ondernemingsplan; - jaarplan; - prestatieafspraken met de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen; - portefeuilleplan.

Beheersingskader - begroting en meerjarenbegroting; - jaarverslag en jaarrekening; - tertiaalrapportages.

6.4 Invulling van de werkgeversrol Goed werkgeverschap voor de bestuurder is een taak van de RvC. De RvC dient deze taak zodanig uit te voeren, dat de corporatie over een goed functionerende bestuurder beschikt, de bestuurder zijn competenties volledig ten dienste van de corporatie kan inzetten en de RvC haar toezichtrol volledig kan vervullen.

Er is regelmatig bilateraal overleg tussen de bestuurder en de voorzitter van de RvC over actuele zaken en mogelijke aandachtspunten. Verder bereiden zij samen de vergaderingen van de RvC voor.

De Selectie- en remuneratiecommissie geeft verdere invulling aan de werkgeversrol, waaronder het jaarlijkse evaluatiegesprek met de bestuurder.

De geldende wet- en regelgeving over de bezoldiging van de bestuurder is leidend bij het bezoldigingsbeleid. Het totale vaste jaarinkomen van de bestuurder is bepaald binnen het regime van de Wet Normering Topinkomens (WNT). Van overschrijding, afbouw of terugbetalingsverplichtingen is geen sprake. De bezoldiging van de bestuurder van Stek bestond in 2021 uit de volgende bestanddelen: een vast salaris, een auto (eigendom van Stek) en pensioenafspraken (niet afwijkend). In de jaarrekening zijn de concrete bedragen opgenomen, afgezet tegen de WNT-normering.

De bestuurder heeft geen betaalde nevenfuncties. Vanuit zijn functie verrichte Hans Al de volgende onbezoldigde nevenfuncties: voorzitter Holland Rijnland Wonen (regionaal samenwerkingsverband corporaties Holland Rijnland) en secretaris-penningmeester Stichting Fuma 56 (netwerkgroep voor bestuurders).

65

6.5 Invulling van de adviesrol en klankbordfunctie Een andere rol van de RvC is die van adviseur en klankbord voor de bestuurder. Ieder jaar wordt dit onderwerp besproken in onder andere het evaluatiegesprek en tijdens de zelfevaluatie.

Inlevingsvermogen, het bewaren van de juiste afstand en overzicht over de grote lijnen zonder hierbij de relevante details uit het oog te verliezen zijn hierbij van belang. Beide partijen zijn tevreden over de manier waarop deze rol vormgegeven wordt. De RvC ziet haar adviesrol in de vorm van het inbrengen van haar eigen ervaring ter ondersteuning van de bestuurder en de werkorganisatie bij verschillende onderwerpen.

6.6 Zelfevaluatie RvC Op 2 maart 2021 heeft de jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC plaatsgevonden. Naast de evaluatie van de interne samenwerking is stilgestaan bij de impact van de diverse gebeurtenissen, het geven van invulling aan de toezichtrol en de verbeterpunten uit de vorige evaluatie. Er is een verslag gemaakt van de zelfevaluatie.

Als RvC kijken we met een positieve blik terug op 2021. De organisatie en de RvC zijn goed blijven functioneren en we zijn elkaar op de noodzakelijke momenten blijven opzoeken. Er was voldoende vertrouwen en de RvC kon de eigen taken uitvoeren.

6.7 Samenstelling RvC per 31 december 2021, personalia en relevante (neven)functies De Woningwet bepaalt dat minstens een derde van de RvC moet bestaan uit commissarissen die rechtstreeks zijn voorgedragen door de huurders. Bij Stek zijn de commissarissen T. Kuné en mw. S.E. van Tol benoemd op voordracht van de huurders.

Voorafgaand aan een RvC vergadering, houdt de RvC een vooroverleg. De aandachtspunten die tijdens het vooroverleg naar voren komen worden besproken met de bestuurder.

De RvC is van oordeel dat zij goed functioneert en dat er toereikende informatie beschikbaar is om goed toezicht te kunnen uitoefenen.

In de statuten van Stek is vastgelegd dat een lid van de RvC wordt benoemd voor een periode vier jaar, met een mogelijkheid tot herbenoeming voor vier jaar. Alle commissarissen zijn onafhankelijk volgens de criteria van artikel III.2.2 van de Governancecode. Er zijn geen belangenverstrengelingen geconstateerd.

Op één dossier zou belangenverstrengeling hebben kunnen optreden, namelijk de leningenruil met Vestia.

De voorzitter van de RvC van Stek was ook voorzitter van de RvC van Vestia. De voorzitter van Stek heeft, ter voorkoming van belangenverstrengeling, niet deelgenomen aan de beraadslagingen en de besluitvorming over de leningenruil met Vestia.

Ieder lid van de RvC heeft zijn/haar eigen expertise; de commissarissen vullen elkaar goed aan en vormen een goed team.

In 2021 hebben twee herbenoemingen plaatsgevonden op 1 mei 2021, namelijk de heer L.W. Bartelse en mevrouw S.E. van Tol. Als gevolg van persoonlijke omstandigheden en het rooster van aftreden moeten in 2022 drie nieuwe commissarissen worden geworven.

66

Naam, geboortejaar, functie

Functie/nevenfuncties

Inhoudelijke portefeuilles

Datum benoeming/ aftreden

De heer drs. L.J. Wijngaarden, 1947

 Tot 1 oktober 2021 Voorzitter RvC Vestia

 Voorzitter  HRM

Eerste benoeming: 1 oktober 2016

 voorzitter RvC  lid Selectie- en remuneratiecommissie

Herbenoemd: 1 oktober 2020 Beoogde einddatum: 1 oktober 2023

De heer L.W. Bartelse BA, 1952

 Bedrijfsvoering  ICT  Governance

 vicevoorzitter RvC  lid Selectie- en remuneratiecommissie

Eerste benoeming: 15 februari 2020 Herbenoemd: 1 mei 2021 Beoogde einddatum: 1 mei 2024

 Volkshuisvesting

De heer drs. T. Kuné, 1950  lid RvC (op voordracht huurdersorganisaties)  voorzitter Selectie- en remuneratiecommissie  lid Projectencommissie De heer drs. C. Smilde, 1954  lid RvC  lid Auditcommissie  voorzitter Projectencommissie

Eerste benoeming: 1 januari 2017 Herbenoemd: 1 januari 2021 Beoogde einddatum: 1 januari 2023

 Voorzitter Stichting vrienden van Podium voor Architectuur Haarlemmermeer en Schiphol  Voorzitter Zang- en Oratoriumvereniging Cantarella Delft Eigenaar Keessmilde/Case Begeleiding, Coaching en Begeleiding

 Vastgoedontwikkeling en -beheer

Eerste benoeming: 9 september 2014 Herbenoemd: 9 september 2018 Beoogde einddatum: 9 september 2022

67

Mevrouw drs. S.E. van Tol RA, 1966

Financiën en control

 lid RvC (op voordracht huurdersorganisaties)  voorzitter Auditcommissie

Eerste benoeming: 15 februari 2020 Herbenoemd: 1 mei 2021 Beoogde einddatum: 1 mei 2025

6.8 Nascholingsverplichting De leden van de RvC hebben voldaan aan de nascholingsverplichting van vijf permanente educatiepunten in 2021, naar rato van de benoemingsperiode. Als er meer punten zijn behaald dan nodig in een jaar, kan het overschot, met een maximum van vijf punten, worden meegenomen naar het volgende jaar.

Overzicht PE-punten RvC in 2020 en 2021 Naam

PE-punten 2020

PE-punten 2021 (incl. overschot uit 2020)

Dhr. L.J. Wijngaarden

6

10

Dhr. L.W. Bartelse

3

5

Dhr. T. Kuné

11

25

Dhr. C. Smilde

9,5

10,5

7

7

Mw. S.E. van Tol

6.9 Bezoldiging RvC Bezoldiging RvC De regeling Bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting regelt de bezoldigingsklassen van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is G (uitgangspunt na de fusies).

Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden dat ligt tussen de 10.001 en 25.000. Daarnaast is het inwoneraantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is van belang.

De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) adviseert de vergoedingen te maximaliseren op 7,5% (leden) en 11,5% (voorzitter) van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurders. De WNT-norm gaat uit van 10% voor leden en 15% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum. De honorering van de RvC is gebaseerd op het VTW-advies.

68

In 2021 was de honorering als volgt: Naam

2021

Dhr. L.J. Wijngaarden

€ 22.750

Dhr. L.W. Bartelse

€ 15.200

Dhr. T. Kuné

€ 15.200

Dhr. C. Smilde

€ 15.200

Mw. S.E. van Tol

€ 15.200

Eventuele mogelijkheden van terugvorderen worden niet benut. De vergoedingen blijven daarmee onder de maximaal toegestane bedragen van de VTW-norm. In de jaarrekening is de verantwoording ten aanzien van de WNT opgenomen.

6.10

Auditcommissie

De voorzitter is mevrouw S.E. van Tol en de heer C. Smilde is commissielid. De besluitdocumenten die in de RvC aan de orde komen, worden in de Auditcommissie besproken en van een advies aan de RvC voorzien.

De Auditcommissie vergaderde in 2021 zeven keer. In de regel ongeveer veertien dagen voorafgaand aan een RvC-vergadering. Tweemaal was de accountant bij (een deel van) de vergadering aanwezig. De interne controller woont de vergaderingen van deze commissie op uitnodiging bij.

Belangrijkste onderwerpen in 2021: - auditplan 2021; - jaarplan 2021; - tertiaalrapportages; - jaarverslag en jaarrekening 2020; - (meerjaren) begroting; - werkzaamheden en bevindingen accountant (o.a. managementletter en controle verslag); - governance-agenda; - investeringsstatuut; - (voortgang) auditresultaten; - controleplan 2021; - risicomanagement, governance en compliance; - leningenruil Vestia.

In 2021 is een zelfevaluatie van de Auditcommissie uitgevoerd.

6.11

Selectie- en remuneratiecommissie

De voorzitter is de heer T. Kuné, de heren L.W Bartelse en L.J. Wijngaarden zijn de leden.

Voor de herbenoeming van de heer L.W. Bartelse en mevrouw S.E. van Tol is een positieve zienswijze van de Autoriteit woningcorporaties ontvangen. De huurdersorganisaties hebben positief gereageerd op de herbenoeming van mevrouw Van Tol; zij heeft zitting in de RvC op huurdersvoordracht.

69

De Selectie- en remuneratiecommissie heeft in 2021 vijf vergaderingen gehouden.

Enkele belangrijke gespreksonderwerpen waren: - herbenoeming in de RvC van de heer L.W. Bartelse en mevrouw S.E. van Tol per 21 mei 2021; - beoordeling bestuurder 2020 en maken prestatieafspraken met bestuurder 2021; - opstarten wervings- en selectie nieuwe bestuurder per medio 2022; - tussentijdse beoordeling bestuurder 2021; - voorbereiding zelfevaluatie RvC 2021; - voorbereiding werving commissaris per september 2022, in verband met het aftreden van de heer C. Smilde wegens bereiken einde termijn.

6.12

Projectencommissie

Voorzitter is de heer C. Smilde, commissielid is de heer T. Kuné. In de vergaderingen van de Projectencommissie is ruimte om uitgebreid stil te staan bij voorgelegde investeringsbesluiten. Per besluit wordt een advies gegeven aan de RvC. In drie bijeenkomsten heeft de Projectencommissie van de RvC geadviseerd over vier BD besluiten: - BD4 Hooghkamer fase 3, Voorhout, - BD2 Offem Zuid Campri, Noordwijk, - BD4 Woontoren Waterkanten, Lisse en - BD4 Klein Sassembourg, Teylingen.

6.13

Beoordeling bestuurder

Op 4 maart 2021 heeft het jaarlijkse evaluatiegesprek met bestuurder Hans Al plaatsgevonden. In dit gesprek vond de beoordeling over 2020 plaats en zijn er prestatieafspraken gemaakt voor 2021. Namens de RvC waren de heren Kuné en Wijngaarden aanwezig.

De samenwerking met de RvC is goed en transparant. De RvC is tevreden over de prestaties en de organisatieontwikkeling van Stek. Aandacht wordt gevraagd voor de beheersing van de onderhoudsuitgaven en de bedrijfskosten. De bestuurder vult zijn voortrekkersrol goed in, zowel in- als extern, waardoor binnen het werkgebied van Stek betekenisvolle resultaten worden geboekt. Ook heeft hij daadwerkelijk grip op de organisatie. 2021 is al met al een moeilijk, maar goed jaar voor Stek geweest en de bestuurder heeft daaraan passend bijgedragen.

6.14

Slotverklaring

Het Bestuur heeft het jaarverslag over 2021 opgesteld met daarin opgenomen de jaarrekening. De accountant heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring.

De RvC kan zich verenigen met het jaarverslag van het Bestuur en keurt het jaarverslag goed en stelt de jaarrekening vast.

De middelen van Stek zijn uitsluitend ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting, duurzaamheid en leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van Stek. De wooneenheden liggen binnen het statutaire werkgebied.

70

Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RvC en zijn individuele leden verklaren integer en onafhankelijk te hebben gehandeld.

Vooruitkijkend naar het jaar 2022 ziet de RvC de volgende uitdagingen voor Stek: - het uitwerken van de consequenties van het nieuwe regeerakkoord; - het toevoegen van woningen: projecten in uitvoering brengen, opleveren en nieuwe acquisitie tot stand brengen; - de verhuizing naar het gezamenlijke kantoorpand in Hillegom en - de benoeming van de nieuwe bestuurder.

6.15

Verklaring van de RvC

Op 19 mei 2022 besprak de RvC het jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening met de accountant. Ook stemde de RvC in met de uitgebrachte verklaring over de jaarrekening van accountant BDO. De RvC keurde het jaarverslag van de bestuurder goed en stelde de jaarrekening over 2021 op 19 mei 2022 vast.

Ludo Wijngaarden voorzitter RvC

71

72

Jaarrekening 2021

73

Woonstichting Stek, Lisse

7.

Jaarrekening 2021

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

74

Woonstichting Stek, Lisse 7.0

INHOUDSOPGAVE

7.1

Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2021

7.2

Winst- en verliesrekening over het jaar 2021

7.3

Kasstroomoverzicht 2021

7.4

Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening

7.5

Toelichting op de balans

7.6

Toelichting op de winst- en verliesrekening

7.7

Balansen DAEB en niet-DAEB per 31 december 2021

7.8

Winst- en verliesrekeningen DAEB en niet-DAEB over het jaar 2021

7.9

Kasstroomoverzichten DAEB en niet-DAEB 2021

7.10

Toelichting individuele posten DAEB / niet-DAEB 2021

7.11

Ondertekening van de jaarrekening

8

Overige gegevens

75

Woonstichting Stek, Lisse 7.1

BALANS VOOR VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PER 31-12-2021 ACTIVA

Toelichting

VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen

EUR

1.940.451.294 298.430.819 38.601.389 4.337.688 2.281.821.190

1.774.620.862 284.119.215 33.921.279 4.898.113 2.097.559.469

7.689.379 2.289.510.569

4.466.326 2.102.025.796

2.568 219.020 221.588

2.568 197.016 4.000.000 4.199.584

364.762 11.489.742 11.854.504

296.505 7.223.447 7.519.952

7.5.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa

31-12-2020

EUR 7.5.1

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Materiële vaste activa

31-12-2021

7.5.2

Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

7.5.3

Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

Vorderingen

7.5.4

Huurdebiteuren Overheid Belastingen en premies van sociale verzekering Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

7.5.5

476.100

1.000.603

714.704 4.451.899 288.579 8.148.733 14.080.013

76.856 4.235.078 501.458 85.698 5.899.694

9.783.860

11.675.744

2.325.450.533

2.131.320.769

76

Woonstichting Stek, Lisse BALANS VOOR VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PER 31-12-2021 PASSIVA Eigen vermogen

Toelichting 7.5.6

31-12-2021

31-12-2020

EUR

EUR

Overige reserve Resultaat Herwaarderingsreserve Overige reserves Resultaat na belastingen van het boekjaar

Voorzieningen

Langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan banken Schulden aan leveranciers en handelskredieten Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

1.348.470.636 191.175.898 173.983.505 1.713.630.039

16.459.337 345.766 16.805.103

14.988.477 330.989 15.319.465

2.509.902 342.514.068 37.429.304 382.453.274

4.137.519 319.974.923 31.772.912 355.885.354

176.437 21.270.226 11.388.739 3.673.994 1.000.011 5.637.242 43.146.649

223.074 31.076.348 4.736.477 4.049.492 291.787 6.108.733 46.485.911

2.325.450.533

2.131.320.769

7.5.7

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

Schulden aan overheid Schulden aan banken Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

1.504.061.637 209.568.402 169.415.467 1.883.045.505

7.5.8

7.5.9

7.5.10

77

Woonstichting Stek, Lisse 7.2

WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2021 Omschrijving

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Totaal netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

Toelichting

7.6.1 7.6.2 7.6.3 7.6.4 7.6.5 7.6.6

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Totaal nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

7.6.7 7.6.7 7.6.7

2021

2020

EUR 81.954.768 3.527.437 -3.082.918 -5.752.467 -25.484.406 -14.344.858 36.817.557 11.484.973 -118.295 -7.842.048 3.524.630

EUR 81.837.028 3.632.058 -3.066.056 -5.966.055 -23.854.152 -15.699.244 36.883.579

-16.739.310 168.217.621 -753.433 150.724.877 175.106 -179.173 -4.067

-4.900.175 159.580.334 1.598.448 156.278.607

-6.270.202 -481.337

1.409.580 -1.253.949 155.631 47.418.308 -526.185 -44.682.765 2.209.357

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarde Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Totaal waardeveranderingen vastgoedportefeuille

7.6.8 7.6.9 7.6.10

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Totaal netto resultaat overige activiteiten

7.6.11 7.6.12

Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

7.6.13 7.6.14

-9.800.863 -557.844 180.704.291

7.6.15 7.6.15

434.547 -9.071.276 -8.636.729 172.067.561

178.723.444

7.6.16

-2.568.916

-4.372.553

-83.179

-367.386

169.415.467

173.983.505

Bedrijfsresultaat Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal van financiële baten en lasten

Totaal resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat uit deelnemingen

Totaal resultaat na belasting

74.206 -214.215 -140.010

188.635.626 394.549 -10.306.730 -9.912.181

78

Woonstichting Stek, Lisse 7.3

KASSTROOMOVERZICHT 2021 (volgens de directe methode) Omschrijving

2021

2020

Operationele activiteiten

EUR

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Ontvangen interest

81.934.857 1.233.398 700.302 179.847

81.526.747 3.199.031

Saldo ingaande kasstromen

84.048.404

85.016.731

Uitgaven: Erfpacht Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

58.449 8.717.816 21.986.404 10.815.263 8.679.501 37.117 10.895.646 60.512 4.274.407

58.131 8.152.632 21.496.069 16.336.390 10.489.960 11.700.175 96.981 3.090.739

Saldo uitgaande kasstromen

65.525.116

71.421.078

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten

18.523.288

13.595.653

MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) Verkoopontvangsten grond (Des)investeringsontvangsten overig

11.363.224 1.055.896 1.517.713

46.018.979 1.728.077 1.386.747 -

Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding materiele vaste activa

13.936.834

49.133.803

MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur Verbeteringsuitgaven Aankoop Nieuwbouw verkoop Sloopuitgaven Investeringen overig

18.516.230 20.092.398 923.029 3.988.088

4.143.667 12.047.202 1.428.291

Totaal van verwervingen van materiele vaste activa

43.519.745

17.816.534

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

-29.582.911

31.317.269

Financiële Vaste Activa Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

4.000.000 -270.000 3.730.000

-90.000 -90.000

-25.852.911

31.227.269

29.117.852

5.000.000

90.057 200.895

(Des)investeringsactiviteiten

Totaal van kasstoom uit investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen

Uitgaand: Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen

Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten

197.375

29.117.852

5.000.000

23.680.114 23.680.114

46.764.978 110.944 46.875.922

5.437.738

-41.875.922

Toename (afname) van geldmiddelen

-1.891.885

2.947.000

Geldmiddelen aan het begin van de periode Geldmiddelen aan het einde van de periode

11.675.745 9.783.860

8.728.745 11.675.745

79

Woonstichting Stek, Lisse 7.4 7.4.1

ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN TOELICHTING OP DE JAARREKENING Algemeen Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijk, Katwijk, Kaag en Braassem, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude, Alphen aan den Rijn en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

De vestigingsplaats is Lisse en staat ingeschreven in het handelsregister onder nummer 28023790.

De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Cijfers uit voorgaand boekjaar kunnen vanwege vergelijkingsdoeleinden zijn aangepast.

Stelselwijziging Met ingang van 1 januari 2021 heeft als gevolg van een wijziging van wet- en regelgeving een stelselwijziging plaats gevonden. Op basis van RJ645.212 en 217 is de regelgeving op het punt van de verwerking van (investeringen in) “vastgoed in exploitatie” respectievelijk “vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie“ verduidelijkt. Tevens zijn de bepalingen van RJ645.218 voor het treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen uitgebreid.

In de gewijzigde regelgeving wordt al het vastgoed als vastgoed in exploitatie verantwoord zolang sprake is van een duurzame exploitatie en geen sprake is van ontwikkeling of vervaardiging van een nieuw actief. Dit betekent dat alle (na)investeringen eveneens onder “vastgoed in exploitatie” opgenomen dienen te worden tegen initieel de verkrijgings- dan wel vervaardigingsprijs.

Dit leidt tot een herrubricering in de jaarrekening voor renovatie-, duurzaamheidsprojecten en bijkomende investeringen. Als gevolg van de gewijzigde regelgeving vindt in de jaarrekening 2021 een herrubricering van vastgoed in ontwikkeling naar resp. DAEB- en niet DAEB vastgoed in exploitatie plaats.

Daarnaast dient voor zowel investeringen in nieuwbouwprojecten als bestaande complexen een voorziening voor onrendabele investeringen worden gevormd. Aangezien deze verwerkingswijze door Stek al in voorgaande jaren is toegepast heeft dit geen effect op de jaarrekening 2021.

Vanwege de beperkte impact op het eigen vermogen heeft Stek om praktische reden gekozen de vergelijkende cijfers tekstueel toe te lichten en geen aanpassing van de vergelijkende cijfers door te voeren.

7.4.2

Regelgeving De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen.

Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.

Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.

Stek maakt gebruik van de vrijstelling voor consilidatie voor de entiteiten die te verwaarlozen betekenis zijn op het geheel zoals veschreven in artikel 407 van Boek 2BW. De jaarrekening 2021 is opgemaakt op 19 mei 2022 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse.

80

Woonstichting Stek, Lisse 7.4.3

Continuiteit van de activiteiten / impact coronavirus Begin 2020 werd Stek, net als onze huurders, leveranciers en de rest van de wereld, geconfronteerd met de gevolgen van het coronavirus. Het virus en daardoor ontstane impact raakt huurders van Stek, de medewerkers, leveranciers en dus ook de organisatie en financiën.

Er is bij Stek direct een crisisteam opgericht die periodiek bij elkaar komt en de volgende maatregelen zijn door het team reeds doorgevoerd: - Circa 80% van de medewerkers zijn gaan thuiswerken, waarbij door ICT de thuiswerkplekken worden gefaciliteerd (via o.a. Microsoft ‘teams’).

- Op kantoor Lisse is een minimale bezetting aanwezig om de noodzakelijke werkzaamheden door te laten gaan. Hierbij wordt de 1,5 meter afstandsgrens in acht genomen.

Kantoor Noordwijk is eind 2021 volledig gesloten in verband met de nieuwe lockdown die door de overheid was ingesteld.

- De verhuur- en verkoopprocessen zijn doorgegaan.

- Aan de binnenkant van de woningen worden alleen nog spoedeisende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.

- Het planmatig onderhoud aan de buitenkant van de woningen is doorgegaan in overleg met de aannemers.

- De nieuwbouwprojecten zijn doorgegaan na afstemming aannemers.

- Enkele renovatieprojecten zijn in overleg met de aannemer tijdelijk stilgelegd. Dit betreft projecten waar ook aan de binnenkant van de woningen werkzaamheden dienen plaats te vinden.

Een voorbeeld hiervan betreft het renovatieproject Grote Ooievaar, waarvan de warme opnames in de woningen tijdelijk zijn gestaakt.

Stek hanteert het beleid om in principe geen ontruimingen gedurende de crisis meer te doen (volgens de landelijke richtlijn), tenzij er sprake is van criminele activiteiten of extreme overlast.

Daarnaast gaat Stek soepeler om bij het verstrekken van betalingsregelingen aan huurders.

Stek hanteert bij het huurbeleid, dat huurders verzoeken kunnen indienen van huurbevriezing of huurverlaging, mits de huurder kan aantonen dat zij hiervoor in aanmerking komt.

Dit is maatwerkbeleid voor Stek.

Bij hoge uitzondering kunnen huurachterstanden worden kwijtgescholden.

Risico’s door Coronacrisis In het kader van de coronacrisis heeft Stek een impact analyse gemaakt van de belangrijkste risico’s. Hierbij wordt opgemerkt dat deze is gebaseerd op de inzichten die nu bestaan.

De onzekerheid en onduidelijkheid over een aantal zaken blijft en valt dan ook niet volledig in te schatten.

De analyse heeft zich gericht op de volgende risico’s: Risico’s in het kader van verhuur en beheer van het bezit Risico’s voor de organisatie en de medewerkers Risico in het kader van beheer, het onderhouden, het renoveren en bouwen van vastgoed En tot slot financiële risico’s.

De impact per risicocategorie wordt hierna op hoofdlijnen weergegeven: Risico’s in het kader van verhuur en beheer van het bezit: Huurders worden geconfronteerd met onzekere tijden. Het verlies van baan en/of inkomen zal zijn weerslag hebben op de volwaardigheid van huurvorderingen.

Wel heeft de overheid met de NOW regeling maatregelen genomen, die dit risico zou moeten opvangen.

Door deze regeling zou het inkomen van huurders en de continuïteit van hun werkgevers moeten worden ondersteund.

Ondanks deze maatregelen bestaat nog steeds de kans dat huurders een terugval ervaren in hun inkomen, waardoor huurachterstanden kunnen oplopen.

Stek heeft als maatregel ingezet om in principe geen ontruimingen te doen. Huurachterstanden worden vroegtijdig gesignaleerd en daarbij wordt er soepeler omgegaan met het verstrekken van betalingsregelingen aan huurders.

Op dit moment ziet Stek nog geen grote toename van de huurachterstanden en valt het aantal afgesloten betalingsregelingen nog mee.

De huurachterstand van de woningen ultimo 2021 bedraagt circa 1,1%.

Voor BOG verhuur geldt dat een aantal huurders financiële problemen hebben; kappers en overige contactberoepen. We houden deze ontwikkelingen scherp in de gaten.

In 2021 heeft het kabinet besloten om de huurverhoging voor gereguleerde woningen te bevriezen.

De aanleiding van deze huurbevriezing was om huurders van sociale woningen een financiele tegemoetkoming te geven als gevolg van het coronoavirus.

Voor Stek zijn de gevolgen hiervan doorberekend en dit kost Stek over een periode van 15 jaar circa 10 mln euro aan lagere huuropbrengsten.

Het kabinet heeft aangegeven de woningcorporaties hierin financieel te compenseren door een lagere verhuurdersheffing van in totaal 200 mln op sectorniveau. In de nieuwe kabinetsplannen is deze afspraak bevestigd.

Ook onze leveranciers worden geconfronteerd met de coronacrisis en nemen net als Stek maatregelen.

Een verhoogd omval risico bij bedrijven mag, gegeven de berichten, worden verondersteld en kan leiden tot additionele kosten.

Verder zullen als gevolg van de getroffen maatregelen mogelijk niet alle geplande activiteiten een doorgang kunnen vinden.

Dit betekent uitstel van opdrachten en gunningen. Hierbij kan worden gedacht aan contracten in het kader van investeringen en renovatie.

Stek heeft een analyse uitgevoerd op dit risico en acht hier op basis van deze analyse nog geen aanleiding toe.

Het planmatig onderhoud aan de woningen gaat vooralsnog gewoon door en een groot deel van de aannemers zijn nog steeds actief om werkzaamheden voor Stek uit te voeren aan de nieuwbouwprojecten.

Risico’s voor de organisatie en de medewerkers: Stek heeft een corona crisisteam ingesteld die op regelmatige basis overlegt en maatregelen neemt.

Tijdens deze overleggen wordt beoordeeld in hoeverre activiteiten kunnen doorgaan en/of aanvullende maatregelen nodig zijn.

Hierbij worden de adviezen van het RIVM opgevolgd door Stek.

Stek werkt nu met een minimale bezetting op kantoor, waarbij de meeste medewerkers thuis werken.

Medewerkers worden ook geconfronteerd met de impact van de maatregelen. Denk aan het begeleiden van kinderen thuis bij het schoolwerk. Dit kan leiden tot minder productiviteit.

Bij Stek is een aantal medewerkers uitgevallen met coronaklachten (positief getest). Stek heeft in deze situaties direct adequate maatregelen getroffen conform de richtlijnen van het RIVM. Het ziekteverzuim is in 2021 iets hoger dan gemiddeld. Eind 2021 bedraagt het ziekteverzuim bij Stek 5,5%. Hier wijkt Stek niet veel af van het landelijke beeld.

Mocht deze piek in het ziekteverzuim alsnog optreden dan heeft Stek de beschikking over een flexibele schil aan ervaren uitzendkrachten om tijdig extra capaciteit aan te trekken.

Risico inzake van beheer, onderhouden, renoveren en bouwen van vastgoed: De maatregelen die genomen zijn raken de planning en uitvoering van onderhoudsopdrachten.

Dit mede als gevolg van het protocol ingevoerd in de bouw en de generieke maatregelen genomen door de overheid.

Voor wat betreft het vastgoed zal de impact voor wat het beheer betreft beperkt zijn.

Zoals al eerder aangegeven gaat het planmatig onderhoud en nieuwbouwplannen en -uitvoering vooralsnog door.

Hetzelfde geldt voor mutatie-onderhoud, waarbij de woning leeg staat. Met de aannemers zijn hier afspraken over gemaakt.

Alleen het reguliere en renovatie-onderhoud aan de binnenkant van de woningen is stopgezet. Alleen spoedeisend onderhoud wordt nog binnen de woningen uitgevoerd. Er zijn bij Stek over lopende opdrachten vooralsnog geen claims binnengekomen.

De aannemers respecteren de genomen maatregelen en deze zijn in lijn met de voorgeschreven richtlijnen in de bouw.

Voor de leveranciers geldt wel een verhoogd omval risico. Dit zal moeten worden bewaakt.

Stek hanteert hierbij het beleid om met meerdere aannemers te werken en de omzet over deze aannemers te spreiden.

Vanaf 1 januari 2022 gaat Stek werken met 4 vaste comakers voor het dagelijks onderhoud.

Hierdoor zal het omvalrisico van één aannemer kunnen worden opgevangen door de andere aannemers.

Financiële risico’s: De financiële positie van Stek is gezond. Dit blijkt ook uit de positieve kengetallen bij de jaarrekening 2021 en de opgestelde meerjarenbegroting 2022-2036.

Wel onderkennen wij de volgende risico’s die zijn weerslag kunnen hebben als gevolg van de Coronacrisis.

81

Woonstichting Stek, Lisse Waarde vastgoed en verkopen: De waarde van het vastgoed wordt jaarlijks bepaald op basis van een voorgeschreven waarderingsmethode.

Belangrijk onderdeel is hierbij de WOZ-waarde. Deze is gebaseerd op de verkopen in de markt.

Aangenomen mag worden dat de waarde op de markt mogelijk onder druk komt te staan door mogelijk hogere hypotheekrentes en de toegenomen onzekerheid. Deze ontwikkeling is echter in 2021 nog niet waarneembaar. De woningprijzen zijn in 2021 namelijk wederom fors gestegen.

De financiële positie zal beïnvloed worden door de daling van de waarde van het vastgoed. De impact hiervan valt moeilijk in te schatten.

In 2008 daalde de waarde van het vastgoed met circa 18% (leegwaarde). Dit betekent een waardedaling van circa 13% in de waarde in verhuurde staat, rekening houdend met de huidige verhouding tussen de verkoopwaarde leeg en in verhuurde staat. Dit raakt de Loan to Value.

Op basis van de huidige financiële positie kan Stek dit opvangen.Wel kan een significante verslechtering mogelijk leiden tot aanpassingen in het voorgenomen beleid. Hier staat tegenover dat het woningtekort de vraag niet zal wegnemen naar woningen.

Daarnaast zal een waardedaling effect hebben op de verkoop van woningen, waardoor deze mogelijk zal dalen.

De operationele kasstroom zal hier niet door worden beïnvloed. Wel kan een waardedaling impact hebben op de te realiseren opbrengsten uit verkoop van bezit. In de meerjarenbegroting heeft Stek de gevolgen van een scenario doorgerekend waarbij de verkopen op nul zijn gezet.

Door de sterke financiële positie van Stek kan dit risico goed worden opgevangen en is Stek niet afhankelijk van de verkoop van bezit.

Over 2021 heeft Stek 32 verhuur eenheden verkocht, tegen een hogere gemiddelde verkoopprijs dan begroot.

De eventuele negatieve effecten van de Coronoacrisis op de verkoop van woningen is daarom (nog) niet zichtbaar.

Financiering: De operationele kasstroom van Stek is goed, maar kan en zal door de crisis worden beïnvloed.

De impact van de crisis en de stappen die worden ondernomen in de wereldeconomie leiden mogelijk tot hogere rentelasten.

Dit als gevolg van de grote vraag naar geld vanuit overheden. Al is dit onduidelijk en onzeker.

Stek wordt in hoofdzaak door de BNG en de Waterschapsbank gefinancierd, die een gezonde financiële positie kennen.

Op basis van de huidige inzichten mag worden verwacht dat STEK wordt geraakt, maar de impact de continuïteit niet raakt.

Door de sterke financiële positie van Stek kan dit risico goed worden opgevangen.

In de meerjarenbegroting heeft Stek de gevolgen van een rentescenario doorgerekend. In het volkshuisvestelijk verslag wordt dit nader toegelicht.

Overige risico’s: Naast een verhoogd omval risico bij leveranciers kan de corporatie worden geconfronteerd met contracten, die als gevolg van de crisis niet of niet op tijd kunnen worden nageleefd.

Dit kan mogelijk leiden boetes en/of claims. Hierbij kan worden gedacht aan contracten in het kader van onderhoud, investeringen en renovatie.

Stek heeft een analyse uitgevoerd op dit risico en acht hier op basis van deze analyse nog geen aanleiding toe, zoals bij de aanvragen van NOW en andere ondersteunende maatregelen getroffen door de overheid.

Tot slot heeft de overheid in generieke termen aandacht gevraagd voor naleving en misbruik van regelingen.

Ze heeft hierbij aan organisaties gevraagd hier aandacht voor te hebben. STEK doet dit.

7.4.4

Oordelen en schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie.

De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaarrekening van Woonstichting Stek.

De marktwaarde is als volgt te definiëren: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daarnaast de verhuur gericht is op de sociale sector zal de waarde van het vastgoed in exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden.

T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt en de externe communicatie heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

7.4.5

Waardering activa en passiva De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

82

Woonstichting Stek, Lisse 7.4.6

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de "Grondslagen voor de waardering van activa en passiva".

Hedge accounting Woonstichting Stek past geen hedge accounting toe.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonstichting Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting.

Afgescheiden embedded derivaten Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.

- er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract; - een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en - het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.

Woonstichting Stek heeft geen embedded derivaten geïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.

7.4.7

Algemene grondslagen gescheiden overzichten DAEB / Niet-DAEB In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2021, balans Niet-DAEB per 31 december 2021, Winst- en verliesrekening DAEB over 2021, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB over 2021, kasstroomoverzicht DAEB over 2021 en kasstroomoverzicht Niet-DAEB over 2020. Tevens zijn de vergelijkende cijfers van 2020 van alle overzichten vermeld met ingang van dit verslagjaar.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de daeb- dan wel aan de niet-daeb activiteiten toegerekend, tenzij in de tussentijd een herclassificatie heeft plaatsgevonden. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet: Grondslag voor scheiding Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.

Posten in gescheiden verantwoording Balans: - Vastgoedbeleggingen - Voorziening onrendabele investeringen - Terugkoopverplichting VoV - Belastinglatenties Winst- en verliesrekening: - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Verkoopopbrengsten en -lasten - Verhuurderheffing

Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en nietDAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.

Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.

Kasstroomoverzicht: - Ontvangsten verhuur en servicecontracten - Desinvesteringskasstromen Winst-en-verliesrekening: - Lasten servicecontracten - Lasten onderhoudsactiviteiten - Overige directe lasten exploitatie bezit Kasstroomoverzicht: - Uitgaven servicecontracten - Uitgaven onderhoud - Investeringskasstromen Balans: - Schulden/leningen kredietinstellingen - Schulden/leningen overheid Winst-en-verliesrekening: - Rentebaten en rentelasten

Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB. De hierbij gehanteerde verdeling daeb/ niet-daeb is: 87,81%/12,19%.

Kasstroomoverzicht: - Financieringskasstroom Winst-en-verliesrekening: - Lasten verhuur en beheeractiviteiten - Opbrengsten en kosten overige activiteiten - Toegerekende organisatiekosten - Leefbaarheid Kasstroomoverzicht: - Personeelsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven

83

Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA ACTIVA VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen 7.4.8

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie De classificatie daeb/niet-daeb is conform het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. Daeb-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens kan door individuele huurstijging voorbij die grens stijgen. Deze woning blijft dan een daeb-woning.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”).

Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde, afstotingen of buitengebruikstellingen van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

Woonstichting Stek hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-versie toegepast.

Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. Bij toepassing van de full-versie is sprake van een aannemelijke waarde op complexniveau.

De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

Inzet van een taxateur is bij toepassing van de basisversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeelte van haar vastgoedportefeuille waarvoor verplicht de full-versie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed volgens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zijn gekomen.

Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve.

Uitzonderingen hierop vormen financiele instrumenten en andere beleggingen die worden gewaardeerd tegen actuele waarde Waardevermeerderingen van die activa worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd hetzij ten laste van de resultaatbestemming/overige reserves.

Bij het bepalen van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs wordt uitgegaan van de initiele verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevemindering.

De verwerking van uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

7.4.9

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

7.4.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de lagere marktwaarde in verhuurde staat (RJ 645 209) De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. In dien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waarde veranderingen'.

Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waarderingsverminderingen.

De herwaardering wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaardering betrekkening heeft.

84

Woonstichting Stek, Lisse Materiële vaste activa 7.4.11 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde.

Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde.

Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

Kosten voor periodiek (groot) onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

De verwerking van uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

Financiële vaste activa 7.4.12 Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

7.4.13 Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen, die naar verwachting binnen afzienbare termijn worden gerealiseerd, tussen de commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Voor het bezit zonder specifieke (verkoop) bestemming vindt geen fiscale afwikkeling plaats.

Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva.

Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en ‑vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

De contante waarde wordt bepaald tegen de "netto-rente" (vennootschapsbelasting tarief minus effectieve waarde).

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.

7.4.14 Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 7.4.15 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop.

Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.

7.4.16 Overige voorraden Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als voorraad.

De grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

7.4.17 Huurdebiteuren en overige vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

7.4.18 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

85

Woonstichting Stek, Lisse PASSIVA 7.4.19 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit.

Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

7.4.20 Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten.

De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen contante waarde.

Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

7.4.21 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebrachtt op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen, dit geldt ook voor vastgoed i.e. (uit hoofde van stelselwijziging).

De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

7.4.22 Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief.

De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 7.4.14 Latente belastingvorderingen.

7.4.23 Overige voorzieningen Voorziening pensioenen Stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regeling wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voorziening.

De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen.

Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.

Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Ultimo 2021 (en 2020) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.

De pensioenregeling van Stek wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Stek valt.

De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2021 volgens opgave van het fonds 126,0% (2020: 109,3%).

Op termijn moet een dekkingsgraad van minimaa 125% gerealiseerd worden, welke eind 2021 reeds is betaald.

SPW heeft hiertoe een herstelplan ingediend dat voorziet in een herstel over een periode van circa 10 jaren.

Op basis van het uitvoeringsreglement heeft Stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

De beleidsdekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2021 volgens opgave van het fonds 118,8 % (2020: 103,1%).

Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

Voorziening loopbaanontwikkeling De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.

De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.

7.4.24 Langlopende schulden Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Woonstichting Stek heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten.

Leningruil Vestia Overeenkomstig de waarderinggrondslag van woningcorporaties voor (langlopende) schulden, worden deze bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reele waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de zogenaamde effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interest verwerkt.

7.4.25 Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgingsof vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

86

Woonstichting Stek, Lisse

Grondslagen voor bepaling van het resultaat 7.4.26 Resultaatbepaling Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

7.4.27 Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2021 bedroeg dit maximumpercentage 2,4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten.

7.4.28 Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

7.4.29 Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten Service & Advies De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.30 Lasten onderhoudsactiviteiten Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

7.4.31 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. Gedacht kan worden aan: - onroerendezaakbelasting; - verzekeringskosten; - verhuurderheffing: De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.32 Omzet en lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de omzet verkochte grond en ontwikkelposities en de boekwaarde van deze verkochte grond- en ontwikkelposities. Verkoopopbrengsten uit de verkoop van grond- en ontwikkelposities worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico's en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermede verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende management betrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico's en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

7.4.33 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).

7.4.34 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door: - de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs; - de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; - afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities; - afboeking van eerder geactiveerde projectkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

87

Woonstichting Stek, Lisse 7.4.35 Opbrengsten en kosten overige activiteiten Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de niet-primaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed.

Voorbeelden van overige activiteiten zijn de bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie, het beheer (van VvE’s) voor derden, kosten zonnepanelen, opbrengsten en kosten van VoV-activiteiten, de opbrengsten en kosten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten.

7.4.36 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten" 7.4.37 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.38 Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.39 Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

7.4.40 Kosten omtrent leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.

7.4.41 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

7.4.42 Belastingen De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd.

Woonstichting Stek heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Woonstichting Stek heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2021 en het fiscale resultaat 2021 bepaald.

Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

7.4.43 Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonstichting Stek geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

7.4.44 Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat.

Voor de personeelskosten en de overige bedrijfskosten worden verschillende verdeelsleutels gebruikt.

De personeelskosten worden verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers.

De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van de aantallen werknemers werkzaam op de afdelingen.

De activiteiten hebben betrekking op zowel de daeb-administratie als de niet-daeb-administratie.

Niet-daeb activiteiten zijn vooral huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en regulier onderhoud. D.m.v. het VHE-nummer als kostenplaats komen deze opbrengsten en kosten direct in de niet-daeb-administratie.

De verdeling van de baten en lasten met andere kostenplaatsen, dan VHE-nummer, naar de daeb-administratie en niet-daeb-administratie gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Hierbij worden alle baten en lasten met kostenplaats (sub)complex naar rato evenredig verdeeld naar de onderliggende VHE's.

Alle baten en lasten met algemene kostenplaatsen, zoals afdelingscodes, worden procentueel verdeeld. De bepaling van het percentage niet-daeb is gebaseerd op de verhouding totaal niet-daeb bezit t.o.v. het totale bezit.

88

Woonstichting Stek, Lisse 7.4.45 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

89

Woonstichting Stek, Lisse 7.5

7.5.1

TOELICHTING OP DE BALANS (x €1) ACTIVA Vastgoedbeleggingen 2021 DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2020

1.940.451.294 298.430.819 38.601.389 4.337.688

1.774.620.862 284.119.215 33.921.279 4.898.113

2.281.821.190

2.097.559.469

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

DAEB vastgoed in exploitatie

2021

Stand per 1 januari: Opleveringen nieuwbouw Aankopen Waardeverandering Investeringen initiele verkrijgingen Verkopen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Sloop Herclassificatie daeb -> niet-daeb Herclassificatie niet-daeb -> daeb Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Aanpassingen marktwaarde Overige mutaties

Totaal van de mutaties

Stand 31 december Historische kostprijs Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering Boekwaarde 31 december

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

2020

2021

2020

1.774.620.862

1.636.420.456

10.652.012 183.460 -2.955.608 12.122.565 -1.665.405

8.627.056

1.545.410 -14.799.638

-207.078 -192.742 647.222

-691.408 2.017.429

147.246.006

141.501.557

165.830.432

138.200.406

14.311.604

-11.775.513

1.940.451.294

1.774.620.862

298.430.819

284.119.215

648.821.643

613.988.639

110.121.003

112.592.274

1.291.629.651 1.940.451.294

1.160.632.223 1.774.620.862

188.309.816 298.430.819

171.526.941 284.119.215

284.119.215

295.894.728

464.249 -6.176.642

40.704 -28.559.717

-493.136 192.742 -647.222

-9.256 691.408 -2.017.429

20.971.613

18.078.777

Per 31 december 2021 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaardering € 1.479.939.467 (31 december 2020: € 1.322.159.164).

Deze heeft voor € 1.291.629.551 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 188.309.816 op het niet-DAEB-vastgoed. De herwaarderingsreserve van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2021 € 1.496.861.676 en is hoger, omdat bij de cumulatieve herwaardering ook rekening is gehouden met eventuele negatieve herwaarderingen en bij de herwaarderingsreserve niet.

De toename van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een aantal factoren.

Deze factoren voor de aanpassing in de marktwaarde bestaan voor het jaar 2021 uit: Aanpassing normatieve uitgangspunten Aanpassing van rekenregels Mutaties in dynamische objectgegevens (zoals contracthuren, mutatiegraden en nieuwe WOZ) Mutaties in het bezit (aankoop, verkoop, sloop en nieuwbouw) Totaal verklaring aanpassingen marktwaarde

x €1.000 -46.361 174.572 49.244 2.687 180.142

Herclassificatie van vastgoed in exploitatie en/of onroerende zaken verkocht onder voorwaarden geschiedt slechts, indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door: * daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van vastgoed die meer in exploitatie zijn * verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie, waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie * terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop.

Daeb vastgoed in exploitatie en niet-Daeb vastgoed in exploitatie Marktwaarde Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV).

Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van de waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.

90

Woonstichting Stek, Lisse Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden 2021 Prijsinflatie 1,90% Looninflatie 2,00% Bouwkostenstijging 4,00% Leegwaardestijging (Zuid-Holland) 12,10% OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom 0,0962% OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse 0,1088% OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk 0,0923% OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen 0,0880% zakelijke lasten 0,07% (% van de WOZ) Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,526% Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar onzelfstandige eenheden Huurderving (% van de huursom) 1,00% Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,20% Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2017-2021) Mutatiekans bij uitponden (op basis van het gemiddelde over 2017-2021) Disconteringsvoet doorexploiteren Disconteringsvoet uitponden Instandhoudingsonderhoud Instandhoudingsonderhoud per Instandhoudingsonderhoud per Instandhoudingsonderhoud per

2022 1,80% 2,20% 3,20% 7,10% 0,0962% 0,1088% 0,0923% 0,0880% 0,07%

2023 1,90% 2,10% 2,10% 2,00% 0,0962% 0,1088% 0,0923% 0,0880% 0,07%

2024 / 2025 1,90% 2,30% 2,30% 2,00% 0,0962% 0,1088% 0,0923% 0,0880% 0,07%

0,332% 1,000%

0,306% 1,000%

0,000%

0,000%

1,00% 1,20% Variërend Variërend Variërend Variërend

2026

2027 e.v.

2,00% 2,40% 2,40% 2,00% 0,0962% 0,1088% 0,0923% 0,0880% 0,07%

2,00% 2,50% 2,50% 2,00% 0,0962% 0,1088% 0,0923% 0,0880% 0,07%

0,307% 1% / 0,5%

0,307% 0,500%

0,307% 0,500%

0,000%

0,000%

0,000%

1,00% 1,00% 1,00% 1,20% 1,20% 1,20% tussen 4,0% en 37,78%, gemiddeld 6,05% tussen 4,0% en 37,78%, gemiddeld 7,0% tussen 5,13 % en 5,55% tussen 5,75 % en 6,17%

1,00% 1,20%

doorexploiteren vhe -EGW vhe - MGW vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

Per jaar: € 1.287 - € 1.806 € 1.156 - € 1.918 € 1.052 - € 1.976

Instandhoudingsonderhoud uitponden Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW

€ 770 - € 1.083 € 712 - € 1.182

Mutatieonderhoud Met ingang van het Handboek 2019 geldt dat het mutatie onderhoud in de normen voor het instandhoudingsonderhoud is meegenomen.

Daarmee vervalt de afzonderlijke kasstroom mutatie onderhoud.

Beheerskosten Beheerkosten per vhe - EGW Beheerkosten per vhe - MGW Beheerkosten per vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

Per jaar: € € €

467 459 423

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 555 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG (exclusief btw) Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG (inclusief btw) Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo ZOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo BOG (exclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo MOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo ZOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (marketing) als % van de jaarhuur Beheerkosten % van de markthuur - BOG Beheerkosten % van de markthuur - MOG Beheerkosten % van de markthuur - ZOG Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) BOG en MOG Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) ZOG Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

2021

2022

6,00 7,30 9,70 10,10 12,20 12,20 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1738% 0,12 0,33

2023

6,00 7,30 9,70 10,10 12,20 12,20 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1738% 0,12 0,33

2024

6,00 7,30 9,70 10,10 12,20 12,20 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1738% 0,12 0,33

2025 e.v.

6,00 7,30 9,70 10,10 12,20 12,20 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1738% 0,12 0,33

6,00 7,30 9,70 10,10 12,20 12,20 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1738% 0,12 0,33

Variërend tussen 8,40% en 9,31%

Door taxateur gehanteerde vrijheidsgraden Een aantal bedrijfspanden is getaxeerd conform de full versie van het handboek. Bij de taxatie heeft de taxateur enkele vrijheidsgraden toegepast.

Op deze parameters wordt afgeweken ten opzichte van de basisversie van het handboek marktwaarde. Deze zijn: - Bij de exit yield is de hoogste bijstelling van 7,84% naar 16% (8,16%) en de laagste bijstelling van 7,68% naar 8% (0,32%).

- Disconteringsvoet. Naar beneden bijgesteld met gemiddeld 0,37%.

Parameters parkeerplaatsen Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats Instandhoudingsonderhoud – garagebox Beheerkosten – parkeerplaats Beheerkosten – garagebox Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

2021 € € € €

56,00 187,00 29,00 40,00 0,22%

2022 € € € €

56,00 187,00 29,00 40,00 0,22%

€ € € €

2023 56,00 187,00 29,00 40,00 0,22%

2024 € € € €

56,00 187,00 29,00 40,00 0,22%

2025 e.v. € € € €

56,00 187,00 29,00 40,00 0,22%

Variërend tussen 6,26% en 6,35%

91

Woonstichting Stek, Lisse Toepassing full variant: Inschakeling taxateur Eens in de drie jaar wordt het bedrijfsmatig onroerend goed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur.

Het taxatierapport en taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen t.o.v. de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Woonstichting Stek en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties.

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancieerd niet hypothecair bezwaard.

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op balansdatum.

In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 10.162 (2020: 10.156) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed zijn 1.812 (2020: 1.872) verhuureenheden opgenomen.

Bepaling beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Stek en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stek. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonstichting Stek hanteert in haar beleid een streefhuur van 77% van de maximaal redelijke huur.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonstichting Stek hanteert hierbij haar meerjarenonderhoudsbegroting, vermeerderd met een toerekening van personeels- en overige organisatiekosten. Daarnaast wordt een gedeelte van renovatiekosten toegerekend aan het onderhoud.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerslasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Woonstichting Stek heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Gemiddelde streefhuur per maand Gemiddelde beheerlasten per jaar Gemiddelde onderhoudsl. per jaar Discontovoet

DAEB 644 900 2.206 5,40%

€ € €

€ € €

2021 Niet-DAEB 947 900 2.287 5,32%

€ € €

Totaal 675 900 2.214 5,39%

DAEB € € €

626 799 2.219 5,62%

€ € €

2020 Niet-DAEB 914 799 2.508 5,51%

Totaal € € €

656 799 2.249 5,61%

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Woonstichting Stek heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: 2021 Gemiddelde streefhuur per maand Gemiddelde beheerlasten per jaar Gemiddelde onderhouds. per jaar Discontovoet

€ € €

675 900 2.214 5,39%

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde: Beleidswaarde Woningen beheer €100,- meer Woningen beheer €100,- minder Woningen onderhoud €100,- meer Woningen onderhoud €100,- minder Woningen streefhuur €25,- meer Woningen streefhuur €25,- minder

Bedrag 1.107.376.992 1.185.483.780 1.107.191.470 1.185.669.302 1.239.663.885 1.082.192.365

Impact -39.053.394 39.053.394 -39.238.916 39.238.916 93.233.499 -64.238.021

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden.

92

Woonstichting Stek, Lisse Vastgoed in exploitatie De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2021 € 980,3 mln (31 december 2020: € 766,8 mln).

De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2021 € 220,8 mln (31 december 2020: € 187,5 mln).

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen: DAEB 10.162 1.940.451.294

Aantal eenheden Netto marktwaarde Afslag beschikbaarheid (doorexploitatie) Afslag betaalbaarheid (huur) Afslag kwaliteit (onderhoud) Afslag beheer (beheerkosten Beleidswaarde

-

164.448.636 841.875.029 245.242.754 37.533.612 980.248.535

Niet-DAEB 1.812 298.430.819

-

26.755.297 76.575.946 26.826.957 981.472 220.801.742

Totaal 11.974 2.238.882.113

-

191.203.934 918.450.975 272.069.711 38.515.083 1.201.050.277

Ultimo 2020 bestond het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde uit de volgende onderdelen: DAEB 10.156 1.774.620.862

Aantal eenheden Netto marktwaarde Afslag beschikbaarheid (doorexploitatie) Afslag betaalbaarheid (huur) Afslag kwaliteit (onderhoud) Afslag beheer (beheerkosten Beleidswaarde

-

69.677.598 831.696.515 237.586.758 8.208.113 766.807.074

Niet-DAEB 1.872 284.119.215

-

21.792.186 86.595.552 34.011.876 2.213.227 187.517.200

Totaal 12.028 2.058.740.077

-

91.469.784 918.292.066 271.598.634 5.994.886 954.324.274

Eigen vermogen Per 31 december 2021 is in totaal € 1.508 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2020: € 1.348 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.038 miljoen (2020: € 1.104 mln) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Stek. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2021

2020

Stand per 1 januari:

33.921.279

31.761.127

Mutaties: Opleveringen nieuwbouw Aankopen Desinvesteringen Aanpassingen reële waarde

-1.893.803 6.573.913

-1.914.074 4.074.226

Totaal van de mutaties

Stand 31 december

4.680.110

2.160.152

38.601.389

33.921.279

Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 30%.

Daarnaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 15% en 50% voor zowel 2021 en 2020.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de verkopen van woningen in de buurt en op basis van taxatierapporten, opgesteld door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur, van de twee teruggekochte objecten.

Het aantal woningen in de VOV-portefeuille bedraagt 116 stuks (2020: 122).

93

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.1

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2021 Stand per 1 januari: Opleveringen nieuwbouw Investeringen initiele verkrijgingen Overboeking naar voorziening Overige mutaties

Totaal van de mutaties Stand 31 december

2020

4.898.114

6.659.818

-10.652.012 28.665.878 -18.489.433 -84.859

-8.627.056 17.532.147 -10.666.795 -

-560.426

-1.761.704

4.337.688

4.898.114

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie.

De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

Materiële vaste activa Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2021

2020

EUR

EUR

Stand 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Totaal van de mutaties: Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde

16.362.175 11.895.848 4.466.327

16.282.447 11.203.131 5.079.316

3.975.259 -45.772 41.050 -747.485 3.223.052

953.963 -874.235 51.896 -744.613 -612.989

20.291.662

16.362.175

12.602.283 7.689.379

11.895.848 4.466.327

94

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.2

Financiële vaste activa

2021

2020

EUR Andere deelnemingen Deelneming in Woningnet N.V. (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland) Totaal

EUR 2.568 2.568

Lening u/g De vervaldatum van de lening is 30 juni 2021. In 2020 is de lening volledig voldaan.

-

2.568 2.568 4.000.000

Latente belastingvorderingen Actieve belastinglatentie 1 januari

197.016

102.645

Vastgoed in exploitatie Verliezen uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie Mutatie vennootschapsbelasting Boekwaarde per 31 december

22.004 219.020

94.371 197.016

De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen zijn als volgt samengesteld: Waardering in jaarrekening EUR Leningen Vastgoed in exploitatie

366.470.634 2.238.882.113

Fiscale waardering EUR 370.397.273 1.373.155.878

Verschil

Latentie tegen nominale waarde

Latentie tegen contante waarde

EUR

EUR

EUR

3.926.639 -865.726.235

-

981.660 216.431.559

933.723 -

933.723 Verwacht wordt dat van de latente belastingvorderingen op balansdatum een bedrag van € 714.704 (2020: € 76.856) binnen een jaar worden gerealiseerd. Het langlopende deel van de latente belastingvordering op balansdatum een bedrag van € 219.020 (2020: € 197.016) zal pas in het jaar 2047 worden gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 981.660 (2020: € 324.402).

Vlottende activa

7.5.3

2021

2020

Voorraden

EUR

EUR

Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

364.762 11.489.742

296.505 7.223.447

11.854.504

7.519.952

Onderhanden projecten Vastgoed bestemd voor verkoop

-

In totaal is er per ultimo 2021 1 (2020: 1) woning verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop.

Overige voorraden Grondposities Onderhoudsmaterialen

11.465.000 24.742

7.199.595 23.852

11.489.742

7.223.447

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde.

Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

95

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.4

Vorderingen

2021

2020

Huurdebiteuren

EUR

EUR

De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal 2021 1.

2.

3.

4.

van 1 - 2 maanden van 2 - 3 maanden vanaf 3 maanden Subtotaal (*)

aantal 2020

256 0 382 638

660 42 250 952

341.881 572.765 914.646

919.137 14.782 321.086 1.255.005

(*) De achterstand bedroeg 1,12% (2020: 1,48%) van de brutojaarhuur.

Overige vorderingen op huurders correctie gemeente e.d.

Vooruitbetaalde huur korter dan een jaar Voorziening wegens oninbaarheid

-

Totaal huurdebiteuren

-10.492

-438.546

-243.912

476.100

1.000.601

714.704

76.856

Latente belasting vorderingen Latente belastingvordering (kortlopende deel)

Overheid

7.5.5

-

Liquide middelen

-

9.783.860

11.675.744

Liquide middelen zijn ter vrije beschikking.

PASSIVA 7.5.6

Eigen vermogen

2021

2020

Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:

EUR

EUR

Overige reserves (voor resultaat boekjaar) Herwaarderingsreserve Resultaat na belastingen van het boekjaar

209.568.402 1.504.061.637 169.415.467

191.175.898 1.348.470.636 173.983.505

1.883.045.505

1.713.630.039

191.175.898 173.983.505 -139.064.058 -19.859.310 -1.891.621 5.223.988

209.903.205 131.029.072 -141.901.228 -14.369.118 -1.200.073 7.714.040

209.568.402

191.175.898

Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand 1 januari Resultaat voorgaand boekjaar Overboeking naar herwaarderingsreserve DAEB vastgoed in exploitatie Overboeking naar herwaarderingsreserve niet DAEB vastgoed in exploitatie Overboeking naar herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Realisatie uit herwaarderingsreserve Stand 31 december

Herwaarderingsreserve Herwaarderingsreserve DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve niet DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Stand per 1 januari 2021 Realisatie uit hoofde van sloop Realisatie uit hoofde van verkoop Overboeking van overige reserves

1.164.241.694 -871.584 139.064.058

178.920.602 -390.632 -3.961.772 19.859.310

5.308.340 1.891.621

Stand per 31 december 2021

1.302.434.168

194.427.508

7.199.961

Totaal

-

1.348.470.636 390.632 4.833.356 160.814.989 1.504.061.637

De herwaarderingsreserve Daeb en niet-Daeb in exploitatie betreft het positief verschil tussen de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

96

Woonstichting Stek, Lisse Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2021 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2021 ten bedrage van € 169.415.467 ten gunste van de reserves te brengen.

Het resultaat wordt als volgt verdeeld: Toevoeging aan overige reserves

169.415.467

Totaal verdeling

169.415.467

Dit voorstel is niet in de jaarrekening verwerkt.

7.5.7

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen

Stand 1 januari 2021 Dotaties Overboeking van vastgoed in ontwikkeling Vrijval

2021

2020

EUR

EUR

14.988.477 20.489.158 -18.489.433 -528.864

21.061.112 6.792.833 -10.666.795 -2.198.673

16.459.337

14.988.477

330.989

296.171

-10.511 41.818 -16.530

-14.817 67.300 -17.665

345.766

330.989

-

330.989

Voorziening belastinglatentie 1 januari Mutatie vennootschapsbelasting

-

1.813.169 1.813.169-

Stand per 31 december

-

Stand per 31 december 2021

Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering van het daeb vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2021 toegelicht onder 7.4.21. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter.

Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen LOB conform CAO Opbouw LOB conform CAO Vrijval door beëindiging dienstverband Stand per 31 december De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2017-2018.

De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt.

De voorziening loopbaanontwikkeling is overwegend langlopend.

Totaal overige voorzieningen Passieve belastinglatentie

-

97

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.8

Langlopende schulden

Schulden aan overheid Schulden aan banken Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2021

2020

EUR

EUR

2.509.902 342.514.068 37.429.303

Totaal langlopende schulden

4.137.519 319.974.923 31.772.912

382.453.274

355.885.353

4.137.519 223.074 4.360.593

4.359.356 216.650 4.576.005

-1.674.253 2.686.340 -176.437

-215.413 4.360.593 -223.074

Stand per 31 december

2.509.902

4.137.519

Marktwaarde per 31 december

3.224.816

5.176.796

319.976.078 31.076.348 351.052.426

361.791.874 31.022.930 392.814.804

Af: aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar

33.117.852 5.621.033 -26.007.017 363.784.294 -21.270.226

-46.762.378 351.052.426 -31.076.348

Stand per 31 december

342.514.068

319.976.078

Marktwaarde per 31 december

445.824.987

470.005.747

De kortlopende aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden en zijn derhalve niet begrepen in bovengenoemde bedragen.

Schulden aan overheid Langlopend deel per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Stand per 1 januari Mutaties: Aflossingen Af: aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar

Schulden aan banken Langlopend deel per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Stand per 1 januari Mutaties: Ontvangen leningen Agio Vestia lening Aflossingen

5.000.000

Marktwaarde De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven gebaseerd op de 6-maands Euribor. De marktwaarde per 31 december 2021 bedraagt € 449.049.803 (31 december 2020: € 475.182.543).

Rente- en kasstroomrisico Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, renteherzieningsperiode en naar resterende looptijd: Rentepercentage

€

Renteherzieningsperio de

8.617.852

Van 1 tot 6 maanden

0% - 1%

73.723.633

Van 6 maanden tot 1 jaar

1% - 2%

115.126.526

2% - 3% 3% 4% 5% 6%

Roll over

-

4% 5% 6% 7%

-

Resterende looptijd < 1 jaar (kortlopend)

21.446.663

-

€

€

Van 1 tot 5 jaar

87.979.748

Van 1 tot 5 jaar

40.274.310

Van 5 tot 10 jaar

79.595.220

35.769.213

Van 5 tot 10 jaar

89.089.756

Van 10 tot 15 jaar

65.901.099

62.557.865 64.776.172 5.900.000 -

> 10 jaar

237.107.194

Van 15 tot 20 jaar > 20 jaar

40.721.855 70.826.674

366.471.261

366.471.261

366.471.261

Borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 366.471 (in duizendtallen, 2020 € 355.412) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Woonstichting Stek.

Naast deze leningen is ultimo 2021 geen financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2022.

Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf "7.5.11 Financiële Instrumenten".

In het bedrag van de lang lopende schulden is het bedrag van de leningruil met Vestia verwerkt.

In een financiele bijsluiter (opgesteld door Aedes) is beschreven hoe dit in de jaarrekening is verwerkt.

Achterstelling Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen.

Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden.

De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2021 2,13%.

Per 31-12-2020 was dit 2,5%.

De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 11,6 jaar.

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt verwezen naar de toelichting op kredietinstellingen.

98

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.9

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van vastgoed en specifieke contractvoorwaarden met derden.

2021

2020

EUR

EUR

Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

31.772.912

31.143.833

Boekwaarde per 1 januari

31.772.912

31.143.833

-1.670.954 7.327.346 5.656.392

-1.846.699 2.475.778 629.079

37.429.303

31.772.912

382.453.274

355.886.508

Aflossingsverplichting binnen 1 jaar leningen overheid Aflossingsverplichting binnen 1 jaar leningen banken

176.437 21.270.226

223.074 31.076.348

Totaal schulden aan overheid en banken

21.446.663

31.299.422

Schulden aan leveranciers en handelskredieten

Mutaties: Verkoopopbrengsten incl. korting uit voorraad Teruggekochte woningen Onttrekking / toevoeging ongerealiseerde waardeverandering VOV Herclassificatie naar voorraad

Saldo per 31 december Gedurende 2021 zijn 6 woningen (2020: 7) onder een VoV-regeling overgedragen aan derden.

De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt €1.670.954 (2020: € 1.846.699).

Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 20,5%, stijgt de terugkoopverplichting in 2021 met € 5.656.392 Totaal langlopende schulden 7.5.10 Kortlopende schulden

11.388.739

4.736.476

Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - omzetbelasting - vennootschapsbelasting

191.948 2.666.919 815.127

324.403 1.772.717 1.952.372

Totaal schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen

3.673.994

4.049.492

4.646.505 936.177 54.560 1.000.011

4.907.058 1.150.591 51.085 291.787

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Transitorische rente Overige transitoria Ontvangen waarborgsommen Overige schulden Totaal overige overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

6.637.253

6.400.520

43.146.649

46.485.911

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

99

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.11 Niet in de balans opgenomen rechten, informatie en verplichtingen Voorwaardelijke verplichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden. De obligoverplichting bestaat vanaf 1 juli 2021 uit een Jaarlijks en Gecommitteerd Obligo.

Voor het (eventueel) innen van het jaarlijks obligo ontvangt elke deelnemer van het WSW een factuur.

Het gecommitteerde obligo is vastgesteld op 2,6% van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar.

De beschikbaarheid hiervan is zekergesteld door het aantrekken van een z.g. obligolening met de volgende modaliteiten.

Maximale hoofdsom 9.448.000 Aanvangsdatum 30 november 2021 Rente 6 maands euribor Renteopslag t/m 30-11-2022 0,30% Rentevervaldata 30 november en 31 mei Beschikbaarheidsprovisie t/m 30-11-2022 0,17% Opgenomen per 31-12-2021 € 0,00 Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Voorwaardelijke rechten Meerjarige financiële verplichtingen Investeringsverplichtingen In verband met sloop/nieuwbouw daeb-vastgoed zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 35,0 mln. incl. BTW. Bankgaranties Voormalig Vooruitgang nu Stek heeft zich garant gesteld voor de betaling van rente en aflossing van de lening die is verstrekt door de Rabobank voor de financiering van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West CV. De garantie geldt voor 20% van de verstrekte leningen met een maximum van € 3,2 miljoen en daarnaast voor de verschuldigde renten, vergoedingen, boeten, provisies en kosten tot een bedrag van maximaal € 1,12 miljoen (35% van de € 3,2 miljoen). Voor relevante ontwikkelingen in 2022 wordt verwezen naar de paragraaf gebeurtenissen na balansdatum.

Leaseverplichtingen kantoorinventaris De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 47.165 Hiervan heeft € 32.772 een looptijd korter dan één jaar. De verplichtingen komen naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 2 jaar.

Leaseverplichting accu's Jaarlijks betaald oud NWS leasekosten voor de accu's van elekrische auto's de kosten voor de komende 3 jaar zijn € 5.048.

De verplichting korter dan een jaar is € 3.029.

Erfpachtverplichting Oud NWS is als lessee erfcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan ter zake van grond waarop een deel van het DAEB vastgoed in exploitatie is gebouwd. De jaarlijks te betalen erfpachtcanons (prijspijl 2021) zijn alsvolgt te specificeren: Complex: Wilhelminahofje St Jeroen Albertus van Velzenstraat

€ € € €

10.983 17.317 13.813 42.113

Kredietfaciliteit Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 3.000.000. Op 31 december 2021 was hiervan niets opgenomen.

Leningen Er zijn in 2021 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2022.

Informatie Vertrek bestuurder Stek De huidige directeur-bestuurder bereikt in mei 2022 de pensioengerchtigde leeftijd en vertrekt per 1 juli 2022.

Inmiddels is door de RVC een wervingsprocedure opgestart.

7.5.12 Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico).

Het beleid van Stek om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen.

De financiële instellingen dienen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).

Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.

Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen.

Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stek, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst.

Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn.

Valutarisico Stek loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico (kasstroomrisico’s) Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de groep te beperken en daarmee tevens de netto rentelasten te optimaliseren.

De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op drie- of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een marktconforme liquiditeitsopslag.

Het renterisico van de roll-over leningen is niet afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps).

Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

100

Woonstichting Stek, Lisse Reële waarden Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Stek het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico).

Tevens doet Stek uitsluitend zaken met financiële instellingen met een hoge kredietwaardigheid. Op balansdatum waren er geen significante concentraties van kredietrisico.

Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Stek luidt als volgt:

In de balans opgenomen: Financiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen Langlopende schulden Kortlopende schulden

Boekwaarde 31-12-2021 221.588 14.080.013 9.783.860 366.470.634 20.699.975

Reële waarde 31-12-2021 221.588 14.080.013 9.783.860 449.049.802 20.699.975

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden.

De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.

Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2021.

Hedges Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treedt hierbij in de praktijk terughoudend op.

7.5.13 Gebeurtenissen na balansdatum Geen

101

Woonstichting Stek, Lisse 7.6

7.6.1

TOELICHTING OP WINST- EN VERLIESREKENING Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

2021

2020

Huuropbrengsten

EUR

EUR

Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

70.201.659 1.566.227 71.767.885 -939.018 70.828.867

69.797.879 1.452.142 71.250.022 -912.951 70.337.070

Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

10.276.814 1.018.269 11.295.082 -169.181 11.125.901

10.465.066 1.314.684 11.779.751 -279.793 11.499.958

Totaal huuropbrengsten

81.954.768

81.837.028

249.865 3.326.304 -48.733

149.505 3.548.784 -66.231

3.527.437

3.632.058

Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten

3.082.918

3.066.056

Totaal

3.082.918

3.066.056

Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

7.6.2

Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen service-abonnementen Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Leegstand/oninbaarheid leveringen en diensten

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.

7.6.3

Lasten servicecontracten

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.

Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

7.6.4

Lasten verhuur en beheeractiviteiten Toegerekende lonen en salarissen Toegerekende sociale lasten Toegerekende pensioenpremies Geactiveerde produktie ten behoeve van het eigen bedrijf Afschrijvingen materiele vaste activa Overig

-

Totaal

3.583.631 433.474 365.187 663.739 375.063 1.658.850 5.752.467

3.909.975 435.481 492.649 -498.818 365.302 1.261.465 5.966.055

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat.

Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

Lonen en salarissen De totale lasten betreffende lonen en salarissen voor Stek betreffen: Salarissen Uitzendkrachten Sociale lasten Pensioenen Overige personeelskosten

5.200.037 995.724 953.799 784.524 607.469

Totaal

8.541.552

4.807.008 1.807.342 888.013 1.004.585 562.078 9.069.026

Het aantal werkzame werknemers en berekend op fulltime basis ultimo en gemiddeld per boekjaar, bedroeg:

Bestuur Financiën & ICT Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Wonen Stafafdelingen Totaal

FTE's gemiddeld in boekjaar 1,5 16,8 41,4 7,1 27,3 17,4 111,5

2021 FTE's ultimo boekjaar 1,0 16,6 42,9 7,0 28,9 16,6 113,0

2020 Aantallen ultimo boekjaar 1 19 46 7 34 19 126

FTE's gemiddeld in boekjaar 2,2 15,9 36,2 8,1 22,3 18,1 102,7

FTE's ultimo boekjaar 2,0 16,4 39,2 8,1 25,5 18,6 109,9

Aantallen ultimo boekjaar 2 19 42 9 30 22 124

Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.

102

Woonstichting Stek, Lisse

7.6.5

7.6.6

Lasten onderhoudsactiviteiten

2021

2020

EUR

EUR

Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten Toegerekende personeelskosten Toegerekende organisatiekosten

12.217.109 9.414.922 90.841 813.867 2.052.175 895.491

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

25.484.406

23.854.152

Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Verhuurderheffing Erfpacht Overige directe kosten

3.100.597 209.308 10.825.518 58.449 150.986

2.591.421 366.073 11.770.277 58.131 913.342

Totaal

14.344.858

15.699.244

-

10.347.403 10.795.283 265.173 90.185 2.062.529 823.925

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoop opbrengsten grond- en ontwikkelposities Boekwaarde grond-en ontwikkelingsposities

-

Totaal 7.6.7

1.409.580 -1.253.949 0

155.631

11.650.074 7.842.048 165.100 118.295

47.418.308 -44.682.765 -393.050 -133.135

3.524.630

2.209.357

Terugname ORT Dotatie ORT Sloop Waarde verandering grondposities Overige waardeveranderingen

-528.864 20.489.158 700.214 -3.921.197 -

-2.198.673 6.792.833 9.256 229.008 67.751

Totaal

16.739.310

4.900.175

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Voor het verkochte Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo voorgaand boekjaar.

Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt: Verkoop huurwoningen (Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: marktwaarde Af: verkoopkosten Af: toegerekende organisatie- en personeelskosten

-

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoopopbrengst betreft 30 verkochte woningen (2020: 87 woningen).

Daarnaast heeft Stek ook 1 (2020: 94) bedrijfspand en 1 (2020: 108) garage verkocht.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 7.6.8

7.6.9

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen niet-Daeb vastgoed in exploitatie

147.246.007 20.971.614

Totaal

168.217.621

141.501.557 18.078.777 159.580.334

7.6.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed verkocht onder voorwaarden

-

6.573.913 7.327.346

Totaal

-

753.433

4.074.226 -2.475.778 1.598.448

103

Woonstichting Stek, Lisse Netto resultaat overige activiteiten 7.6.11 Opbrengsten overige activiteiten Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening

Totaal

2021

2020

EUR

EUR

175.106

74.206

175.106

74.206

7.6.12 Kosten overige activiteiten Kosten uit hoofde van overige dienstverlening Overige kosten Totaal

179.173

214.215 -

179.173

214.215

1.488.216 329.362 170.840 143.927 108.981 5.621.033 41.515 1.896.990

1.483.498 375.744 165.703 187.456 98.362

7.6.13 Overige organisatiekosten Toegerekende lonen en salarissen Toegerekende overige personeelskosten Toegerekende sociale lasten Toegerekende pensioenlasten Afschrijvingskosten zaken ten dienste van de exploitatie Agio Vestia lening Huisvestingskosten Overige Totaal overige organisatiekosten

9.800.863

42.125 3.917.314 6.270.202

In 2021 heeft een leningruil met wonincorporatie Vestia plaatsgevonden. Het agio (verschil tussen nominale en reele waard) van € 5,6 miljoen is als eenmalige jaarlast in de winst en verliesrekening over 2021 verantwoord als overige organisatiekosten.

Accountantshonoraria Accountantshonoraria 2021 Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Totaal accountantshonoraria 2021

BDO 135.581 15.663 151.244 Deloitte

Totaal accountantshonoraria 2020 Controle van de jaarrekening en andere controle werkzaameden Totaal accountantshonoraria 2020

206.910 206.910

Onder de post andere controlewerkzaamheden zijn de kosten voor de controle van de DVI opgenomen.

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.

De honoraria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht.

7.6.14 Leefbaarheid

2021

2020

EUR

EUR

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten Toegerekende organisatie- en personeelskosten

6.268 148.384 403.192

Totaal

557.844

8.203 115.407 357.727 481.337

7.6.15 Saldo financiële baten en lasten Geactiveerde rente Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal

344.463 90.083 -9.071.276 -8.636.729

214.548 180.001 -10.306.730 -9.912.181

104

Woonstichting Stek, Lisse 2021

2020

EUR

EUR

7.6.16 Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting op het resultaat van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Acute vennootschapsbelasting voorgaande boekjaren Latente vennootschapsbelasting

-3.228.767 0 659.851 -2.568.916

-4.472.205 -1.824.840 1.924.492 -4.372.553 2021

Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Correctie fiscaal resultaat Af: correctie op resultaten uit verkoop Opwaardering WOZ correctie op onderhoudslasten rentelasten toegerekend aan projecten correctie vestia lening fiscale afwaardering grondposities

21.259.505 -3.642.926 400.911 -10.608.198 -305.360 2.810.517 -172.232 -11.517.287

Bij: fiscale opwaardering vastgoed in exploitatie Minder rente aftrek als gevolg van ATAD wetgeving

-1.222.474 4.395.325 3.172.851

Belastbaar bedrag 2021 voor verliesverrekening

12.915.069

Toepassen verliesverrekening Vooruitgang (voorvoegingsverliezen)

-

Belastbaar bedrag 2021 na verliesverrekening

12.915.069

Winstbelasting (25%) over het belastbaar bedrag van € 12.915.069 (acute belastingplicht)

3.228.767

Verliesverrekening Ultimo 2021 geen verrekenbare verliezen Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 15% van € 0 tot € 200.000 en 25% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie.

De effectieve belastingdruk (2021: 1,82% en 2020: 2,45%) wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van de eventuele fiscale verliescompensatie.

7.6.17 Resultaat deelnemingen

2021

2020

EUR

EUR

Resultaat Duynstede Holding BV

-83.179

-367.386

Totaal

-83.179

-367.386

105

Woonstichting Stek, Lisse 7.6.18 WNT-verantwoording 2021 Woonstichting Stek De WNT is van toepassing op Woonstichting Stek. Het voor Woonstichting Stek toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2021 € 197.000. (het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporatie, Klasse G).

1. Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1) Dhr J.C.M. Al Directeurbestuurder

Dhr W. van Duijn Directeurbestuurder

01/01 - 31/12 1 ja

01/01 - 30/6 1 ja

Gegevens 2021 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar Omvang dienstverband (in fte) Dienstbetrekking Bezoldiging Beloning en belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum

175.460 18.301

75.095 9.125

193.761

84.220

197.000

97.690

Dhr J.C.M. Al Directeurbestuurder

Dhr W. van Duijn Directeurbestuurder

Dhr W. van Duijn Directeurbestuurder

01/01 - 31/12 1 ja

01/01 - 14/02 1 ja

15/02 -31/12 1 ja

Gegevens 2020 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar Omvang dienstverband (in fte) Dienstbetrekking Bezoldiging Beloning en belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum

153.742 23.058

11.728 2.433

105.947 17.470

176.800

14.161

123.417

186.418

15.615

165.762

Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1) Gegevens 2021 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

De heer L.J. Wijngaarden Voorzitter RvC

De heer T. Kuné Lid RvC

De heer C. Smilde Lid RvC

De heer L.W. Bartelse Lid RvC

Mevrouw S.E. van Tol Lid RvC

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Totale bezoldiging

22.750

15.200

15.200

15.200

18.394

Individueel WNT-maximum

29.550

19.700

19.700

19.700

19.700

Gegevens 2020 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

De heer L.J. Wijngaarden Voorzitter RvC

De heer T. Kuné Lid RvC

De heer C. Smilde Lid RvC

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

De heer L.W. Bartelse Lid RvC

De heer L.W. Bartelse Voorzitter RvC

Mevrouw S.E. van Tol Lid RvC

15-02 - 31-12

1-1 - 14-02

15-02 - 31-12

Mevrouw S.E. van Tol Lid RvC 1-1 - 14-02

Totale bezoldiging

18.180

12.593

12.593

11.179

1.653

7.994

1.106

Individueel WNT-maximum

27.962

18.641

18.641

16.570

2.349

16.570

1.566

2. Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen

Gegevens 2021 Functie(s) bij beëindiging dienstverband

Omvang dienstverband (in fte) Jaar waarin diensverband is beeindigd Uitkering wegens beëindiging van het dienstverband: Overeengekomen uitkeringen wegens beëindiging Individueel toepasselijk maximum Totaal uitkeringen wegens beëindiging van het Waarvan betaald in 2021

Dhr W. van Duijn Directeurbestuurder 1 2021 47.000 75.000 47.000 47.000

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2021 een bezoldiging boven het individueel toepassselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

106

Woonstichting Stek, Lisse 7.6.19 Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek.

Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Holding B.V. 100,00% Nee -3.907.297 0 18.000 0

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van overige verbindingen.

Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Projecten B.V. 100,00% Nee -3.509.689 0 18.000 0

nominaal

Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Vooruitgang, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen.

Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Duurzame Energie B.V. 100,00% Nee 18.000 0 18.000 0

Activiteiten van de vennootschap: Het ontwikkelen, installeren, beheren en exploiteren van systemen ten behoeve van duurzame energie.

Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West Beheer B.V. 20,00% Nee 61.645 25.000 3.600 0

Activiteiten van de vennootschap: Ontwikkeling locatie Haarlemmermeer Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V. 20,00% Nee 21.861.131 43.314 4.406.290 0

Activiteiten van de vennootschap: Ontwikkeling locatie Haarlemmermeer Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Woningnet N.V. 0,01% Nee 4.491.000 12.888.000 449 0

nominaal

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van Woningnet.

Risicoprofiel: Laag risico

107

Woonstichting Stek, Lisse 7.7

BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2021 ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2021

31-12-2020

EUR

EUR

Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.940.451.294 4.337.688

1.774.620.862 4.898.113

7.689.379 1.952.478.361

4.466.326 1.783.985.302

47.868.106 267.293.835 2.568 219.020 315.383.529

54.187.553 253.397.506 2.568 197.016 4.000.000 311.784.642

540.000 540.000

510.000 510.000

Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaarschappijen Overige vorderingen Belastingen en premies van sociale verzekering Overlopende activa

399.924 219.654 242.406 714.704 6.844.962 8.421.650

878.630 440.331 76.856 74.651 1.470.467

Liquide middelen

8.469.134

5.654.942

2.285.292.674

2.103.405.354

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Vorderingen op groepsmaatschappijen Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Overige voorraden

Vorderingen

TOTAAL

108

Woonstichting Stek, Lisse BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2021 PASSIVA Eigen vermogen Herwaarderingsreserve Overige reserve Resultaat na belastingen van het boekjaar

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan banken Overige schulden

Kortlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan banken Schulden aan leveranciers en handelskredieten Schulden aan groepsmaatschappijen Schulden aan rechtspersonen en vennootschappen die een deelneming hebben in de rechtspersoon of waarin de rechtspersoon een deelneming heeft Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

31-12-2021 EUR

31-12-2020 EUR

1.504.061.637 209.568.402 169.415.467

1.348.470.636 191.175.898 173.983.505

1.883.045.505

1.713.630.038

16.459.337 345.766 16.805.104

14.988.477 330.979 15.319.456

2.509.902 342.514.068 345.023.970

4.137.519 319.974.923 324.112.442

176.437 21.270.226 9.566.541 3.086.155 840.009 5.478.727 40.418.095

223.074 31.076.348 4.159.100 5.110.562 3.555.859 256.218 5.962.257 50.343.418

2.285.292.674

2.103.405.354

109

Woonstichting Stek, Lisse BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2021 ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2021

31-12-2020

EUR

EUR

Vastgoedbeleggingen Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden

298.430.819 38.601.389

284.119.215 33.921.279

337.032.208

318.040.494

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Leningen U/G

-

-

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

364.762 10.949.742 11.314.504

296.505 6.713.447 7.009.952

Huurdebiteuren Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vordering op groepsmaatschappijen Belastingen en premies van sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa

76.176 4.451.899 46.173 1.303.797 5.878.045

121.974 5.110.562 4.235.078 61.128 10.446 9.539.187

Liquide middelen

1.314.726

6.021.802

355.539.482

340.611.435

Vorderingen

TOTAAL

110

Woonstichting Stek, Lisse BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2021 PASSIVA Eigen vermogen Herwaarderingsreserve Overige reserve Resultaat na belastingen van het boekjaar

Voorzieningen Latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

31-12-2021

31-12-2020

EUR

EUR

201.627.469 39.030.026 26.636.341

184.228.942 40.692.706 28.475.858

267.293.835

253.397.506

-

-

-

-

47.868.106 37.429.304 85.297.410

54.187.553 31.772.912 85.960.465

1.822.198 587.839 219.654 160.002 158.545 2.948.238

577.376 493.633 35.569 146.886 1.253.464

355.539.483

340.611.435

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen Schulden aan groepsmaatschappijen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

111

Woonstichting Stek, Lisse 7.8

WINST- EN VERLIESREKENING DAEB OVER HET JAAR 2021 Omschrijving

2021

2020

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

EUR 70.828.867 3.287.716 -2.689.144 -4.945.561 -22.917.409 -12.484.360 31.080.109

EUR 70.337.070 3.359.772 -2.835.380 -5.229.332 -22.011.264 -15.517.763 28.103.103

2.296.344 -101.477 -1.665.405 529.462

13.784.069 -192.170 -14.606.408 -1.014.508

-16.739.310 147.246.006

-4.517.901 141.501.557

130.506.695

136.983.656

146.898 -163.111 -16.213

61.768 -202.736 -140.968

-9.200.122 -486.689

-5.526.132 -437.598

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Totaal van netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

Bedrijfsresultaat Waarde van financiële vaste activa en van de effecten die tot vlottende activa behoren Opbrengsten van andere effecten en vorderingen, die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal van financiële baten en lasten

Totaal resultaat voor belastingen

152.413.243

157.967.553

434.631 -7.910.861 -7.476.230

1.686.346 -10.306.713 -8.620.367

144.937.013

149.347.186

Belastingen

-2.157.889

-3.839.539

Resultaat uit deelneming

26.636.341

28.475.858

169.415.465

173.983.505

Totaal resultaat na belasting

112

Woonstichting Stek, Lisse WINST- EN VERLIESREKENING NIET-DAEB OVER HET JAAR 2021 Omschrijving

2021

2020

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

EUR 11.125.901 239.720 -393.773 -806.906 -2.566.997 -1.860.497 5.737.448

EUR 11.499.958 272.286 -230.676 -736.723 -1.842.888 -181.480 8.780.476

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Totaal van netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Totaal netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

Bedrijfsresultaat Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

-

1.409.580 -1.253.949 155.631

9.188.629 -16.818 -6.176.642 2.995.169

36.343.075 -334.015 -32.785.194 3.223.865

20.971.613 -753.433

-382.274 18.078.777 1.598.448

20.218.180

19.294.951

28.208 -16.062 12.146

12.437 -11.479 958

-600.741 -71.155

-744.070 -43.739

28.291.046 -84 -1.160.415

30.668.073 -323 -1.291.492

Totaal van financiële baten en lasten

-1.160.499

-1.291.815

Totaal van resultaat voor belastingen

27.130.547

29.376.258

-411.027

-533.014

Belastingen Resultaat deelneming

Totaal van resultaat na belastingen

-83.179

-367.386

26.636.341

28.475.858

113

Woonstichting Stek, Lisse 7.9

KASSTROOMOVERZICHT DAEB OVER 2021 (volgens de directe methode) Omschrijving

2021

2020

Operationele activiteiten

EUR

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Ontvangen interest

70.775.755 1.039.913 683.096 1.339.988

71.203.364 2.821.689 79.343 1.492.537

Saldo ingaande kasstromen

73.838.751

75.596.934

Uitgaven: Erfpacht Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

58.449 7.396.860 19.796.539 9.303.473 8.679.501 37.117 10.895.646 59.138 4.274.407

58.131 7.287.492 20.267.231 14.687.313 10.489.960 10.267.253 95.024 2.552.741

Saldo uitgaande kasstromen

60.501.131

65.705.146

Totaal kasstroom uit operationele activiteiten

13.337.620

9.891.788

2.098.556 93.469 110.528 2.302.553

15.590.408

18.516.230 19.155.819 923.029

4.143.667 12.047.202 2.017.429

(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur Verkoopontvangsten grond (Des)investeringsontvangsten overig Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiele vaste activa MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur Verbeteruitgaven Aankoop Sloopuitgaven Investeringen overig

15.590.408

3.988.088

197.375

42.583.166

18.405.672

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

-40.280.613

-2.815.264

FVA: Ontvangsten overig Ontvangsten verbindingen

4.000.000 20.319.447

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

24.319.447

41.319.447 41.319.447

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten

-15.961.166

38.504.183

29.117.852

5.000.000

Totaal van verwervingen van materiele vaste activa

Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Uitgaand: Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) van geldmiddelen Geldmiddelen aan het begin van de periode Geldmiddelen aan het eind van de periode

29.117.852

5.000.000

23.680.114 23.680.114

46.764.978 110.944 46.875.922

5.437.738

-41.875.922

2.814.192 5.654.942 8.469.134

6.520.048 -865.106 5.654.942

114

Woonstichting Stek, Lisse KASSTROOMOVERZICHT NIET-DAEB OVER 2021 (volgens de directe methode) Omschrijving

2021

2020

Operationele activiteiten

EUR

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Ontvangen interest

11.159.102 193.485 17.206 -43

10.323.383 377.342 10.714 -168

Saldo ingaande kasstromen

11.369.750

10.711.271

Uitgaven: Erfpacht Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

1.320.956 2.189.865 1.512.789 1.160.098 1.374

865.140 1.228.838 1.648.077 1.291.474 1.432.922 1.957 537.997

Saldo uitgaande kasstromen

6.185.082

7.006.406

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten

5.184.669

3.704.865

MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) Verkoopontvangsten nieuwbouw Verkoopontvangsten grond

9.264.669 962.427 1.407.185

33.137.408 1.728.077 1.386.747

Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiele vaste activa

11.634.281

36.252.232

(Des)investeringsactiviteiten

MVA uitgaande kasstroom Verbeteruitgaven Aankoop Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Investeringen overig Totaal van verwervingen van materiele vaste activa Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA: Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Uitgaand: Aflossing leningen Aflossing ongeborgde leningen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) van geldmiddelen Geldmiddelen aan het begin van de periode Geldmiddelen aan het eind van de periode

936.579 894.033 1.225.666

936.579

2.119.699

10.697.702

34.132.533

-14.000.000 -270.000 -14.270.000 -3.572.298

-35.000.000 -90.000 -35.090.000 -957.467

-

-

6.319.447 6.319.447

6.319.447 6.319.447

-6.319.447

-6.319.447

-4.707.076 6.021.802 1.314.726

-3.572.049 9.593.851 6.021.802

115

Woonstichting Stek, Lisse 7.10

TOELICHTING INDIVIDUELE POSTEN DAEB / NIET-DAEB

7.10.1 Nettovermogenswaarde niet-daeb De niet-daeb-tak is te beschouwen als eigendom van de daeb-tak. Daarom wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb op de balans van de daeb gewaardeerd. Het resultaat van de niet-daeb ad. € 26.636.341 is toegevoegd aan het eigen vermogen van de niet-daeb. Ultimo boekjaar bedraagt de nettovermogenswaarde € 267 miljoen.

7.10.2 Interne startlening van DAEB aan niet-DAEB Bij scheiding heeft de niet-daeb, om te voldoen aan de minimale vermogenseisen, een interne lening meegekregen van de daeb.

De interne lening in opgebouwd uit de drie leningen van de afzonderlijk fusiepartners.

Voor STEK bedroeg deze lening 1 januari 2017 € 37,5 miljoen en wordt in hetzelfde tempo als de geborgde leningenportefeuille afgelost.

In lijn met de daarvoor door de Aw afgegeven richtlijnen bedraagt het rentetarief 2% De lening loopt t/m 2030.

T/m 2020 is reeds een bedrag van € 10,6 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2020 nog € 26,9 miljoen bedroeg.

In 2021 is een bedrag van € 2.689.364 afgelost, waardoor de lening ultimo 2021 € 24.204.273 bedraagt.

Voor Vooruitgang geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 42,4 miljoen bedroeg.

De rente bedraagt 1,83% en de lening loopt t/m 2027.

T/m 2020 is reeds een bedrag van € 20,3 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2020 nog € 22,1miljoen bedroeg.

In 2021 is een bedrag van € 3.159.250 afgelost, waardoor de lening ultimo 2021 € 18.955.500 bedraagt.

Voor NWS geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 7,5 miljoen bedroeg.

De rente bedraagt 4,2% en de lening loopt t/m 2031.

T/m 2020 is reeds een bedrag van € 2,3 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2020 nog € 5,2 miljoen bedroeg.

In 2021 is een bedrag van € 470.833, waardoor de lening ultimo 2020 € 4.708.333 bedraagt.

Het totale bedrag van der interne lening is op 31-12-2021: € 47.868.106.

7.10.3 Interne lening van niet-DAEB aan DAEB De kasstroom uit exploitatie van de niet-daeb-tak is groter dan nodig om de startlening af te lossen. Zolang de startlening niet is afgelost mag de nietdaeb geen dividenduitkeringen aan de daeb doen. Daardoor ontstaan overtollige liquide middelen in de niet-daeb. De overtollige liquide middelen zullen in de (nabije) toekomst worden gebruikt om de interne lening vervroegd af te lossen.

7.10.4 Nadere toelichting op de aard van de niet-DAEB-activiteiten In de niet-daeb-tak exploiteren we 1.113 woningen, waarvan 539 woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en 574 woningen met een huurprijs die nog onder de liberalisatiegrens ligt. Deze 574 woningen zullen eveneens marktconform verhuurd worden als de huidige huurder de woning verlaat. Van de 539 geliberaliseerde woningen zijn er nog 101 woningen aangemerkt om na mutatie over te gaan naar de daeb-tak.

Daarnaast verhuren we in de niet-daeb-tak 650 parkeergelegenheden en 42 bedrijfsmatige eenheden.

116

Woonstichting Stek, Lisse ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING 7.11 De jaarrekening 2021 van Woonstichting Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van commissarissen op 19 mei 2022 te Lisse.

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

De heer J.C.M Al

De heer L.J. Wijngaarden, voorzitter

Mevrouw S.E. van Tol

De heer C. Smilde, lid

de heer T. Kuné, lid

117

Woonstichting Stek, Lisse 8

8.1

OVERIGE GEGEVENS

Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 3 van de statuten).

Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting.

8.2

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2021 afgegeven door BDO Accountants.

118

T: +31 (0)30 284 98 00 E: utrecht@bdo.nl www.bdo.nl

BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 4053, 3502 HB Utrecht Van Deventerlaan 101, 3528 AG Utrecht Nederland

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Woonstichting Stek

A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2021 Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2021 van Woonstichting Stek te Lisse gecontroleerd.

WIJ CONTROLEERDEN De jaarrekening bestaande uit: 1. de balans per 31 december 2021; 2. de winst-en-verliesrekening over 2021; en 3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen.

ONS OORDEEL Naar ons oordeel geeft de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonstichting Stek op 31 december 2021 en van het resultaat over 2021 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT).

De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Woonstichting Stek zoals vereist in de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Statutair gevestigd te Eindhoven en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17171186.

BDO Audit & Assurance B.V. is lid van BDO International Ltd, een rechtspersoon naar Engels recht met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam “BDO” optreden.

BDO is de merknaam die wordt gebruikt ter aanduiding van het BDO netwerk en van elk van de BDO Member Firms.

B. Informatie ter ondersteuning van ons oordeel Wij hebben onze controlewerkzaamheden bepaald in het kader van de controle van de jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover. Onderstaande informatie ter onderbouwing van ons oordeel en onze bevindingen moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen of conclusies.

Materialiteit Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel bepaald op € 40.695.000. De materialiteit is gebaseerd op 1,75% van de totale activa.

Op basis van onze professionele oordeelsvorming hanteren wij een lager materialiteitsniveau dan voor de jaarrekening als geheel voor de in de jaarrekening verantwoorde (operationele) transactiestromen, inclusief hun hoedanigheid van zowel resultaatstromen als kasstromen, waarbij sprake is van een onderliggende ingaande dan wel uitgaande kasstroom.

Dit lagere materialiteitsniveau is vastgesteld op € 1.699.000 hetgeen gebaseerd is op 1,75% van het (genormaliseerd) totaal van huuropbrengsten, opbrengsten service contracten en verkoopopbrengsten.

Voor de controle van de in de jaarrekening opgenomen WNT-informatie hebben wij de materialiteitsvoorschriften gehanteerd zoals vastgelegd in het Controleprotocol WNT 2021.

Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn.

Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle geconstateerde afwijkingen boven € 2.034.000 rapporteren, alsmede afwijkingen qua transactiestromen boven de € 85.000 en kleinere afwijkingen die naar onze mening om kwalitatieve of WNT-redenen relevant zijn.

Controleaanpak continuïteit Het bestuur van Woonstichting Stek heeft een beoordeling gemaakt van de mogelijkheid van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven. Hiertoe heeft het bestuur onder andere beoordeeld of op basis van de jaarrekening 2021 aan de geldende ratio’s van de toezichthouder wordt voldaan en heeft het bestuur een begroting opgesteld voor de komende vijf jaar (de prospectieve informatie). Op basis hiervan concludeert het bestuur dat de continuïteit van de stichting is gewaarborgd.

Wij hebben de volgende werkzaamheden verricht om de risico’s met betrekking tot de continuïteit te identificeren en in te schatten en om vast te stellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is.

• Wij hebben kennis genomen van de ratio’s zoals gepresenteerd in het bestuursverslag en hebben vastgesteld dat deze juist berekend zijn en dat deze voldoen aan de normen zoals bepaald door de toezichthouder.

• Wij hebben kennis genomen van de opgestelde begroting en hebben vastgesteld dat op basis van de in de begroting gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten ook op lange termijn voldaan wordt aan de normen zoals bepaald door de toezichthouder.

2 | nieuwe perspectieven

•

•

Verder hebben wij kennis genomen van de borgingsbrief van het WSW op basis waarvan wij hebben vastgesteld dat de borgingsruimte – op basis van de kasstromen volgens de meerjarenbegroting – toereikend is.

Tot slot hebben wij de continuïteitsveronderstelling en onderliggende uitgangspunten besproken met het bestuur en de raad van commissarissen.

Op basis van onze werkzaamheden concluderen wij dat de mate waarin het bestuur in haar beoordeling van de continuïteitsveronderstelling rekening heeft gehouden met de thans beschikbare informatie en de toelichtingen daaromtrent in de jaarrekening, passend zijn in de omstandigheden en in overeenstemming met het genoemde verslaggevingsstelsel.

Wij hebben geen onzekerheid van materieel belang omtrent de continuïteit geïdentificeerd.

Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen evenwel van invloed zijn op de continuïteit van de toegelaten instelling.

Controleaanpak frauderisico’s Wij hebben risico’s geïdentificeerd en ingeschat op een afwijking van materieel belang in de jaarrekening van Woonstichting Stek die het gevolg is van fraude. Wij hebben tijdens onze controle inzicht verkregen in de stichting en haar omgeving, de componenten van het interne beheersingssysteem, waaronder het risico-inschattingsproces en de wijze waarop het bestuur inspeelt op frauderisico’s en het interne beheersingssysteem monitort en de wijze waarop de raad van commissarissen toezicht uitoefent, alsmede de uitkomsten daarvan.

Wij verwijzen naar paragraaf 5.17 van het jaarverslag, waarin het bestuur zijn frauderisicoanalyse heeft opgenomen.

Wij hebben de opzet en de relevante aspecten van het interne beheersingssysteem en in het bijzonder de frauderisicoanalyse geëvalueerd alsook bijvoorbeeld de gedragscode, klokkenluidersregeling en de incidentenregistratie. Wij hebben de opzet en het bestaan geëvalueerd, en voor zover wij noodzakelijk achten, de werking getoetst van interne beheersmaatregelen gericht op het mitigeren van frauderisico’s.

Als onderdeel van ons proces voor het identificeren van risico’s op een afwijking van materieel belang in de jaarrekening die het gevolg is van fraude, hebben wij frauderisicofactoren overwogen met betrekking tot frauduleuze financiële verslaggeving, oneigenlijke toe-eigening van activa en omkoping en corruptie Wij hebben geëvalueerd of deze factoren een indicatie vormden voor de aanwezigheid van het risico op afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude.

De door ons geïdentificeerde frauderisico’s zien toe op vastgoed gerelateerde transacties, processen rondom vanwege de verwerking van (incidentele) schattingsposten in de jaarrekening en de mogelijkheid tot het doorbreken van interne beheersingsmaatregelen door het management. Op grond van onze beroepsregels gaan wij uit van een verondersteld frauderisico ten aanzien van de opbrengstenverantwoording. Bij Woonstichting Stek bestaan de opbrengsten met name uit huren en bestaat inherent het risico op het onvolledig verantwoorden van die opbrengsten. Wij hebben dit risico als laag ingeschat en daardoor geen materieel frauderisico onderkend in de opbrengstverantwoording.

3 | nieuwe perspectieven

Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden hebben wij inzicht verkregen in processen van de stichting met betrekking tot vastgoed gerelateerde transacties, de verwerking van (incidentele) schattingsposten in de jaarrekening alsmede de mogelijkheid tot het doorbreken van interne beheersingsmaatregelen door het management hierin en hebben wij vastgesteld dat deze processen zijn ingericht op het identificeren van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude, corruptie en/of andere non-compliance.

Daarvoor hebben wij de minimaal vereiste functiescheidingen rondom deze processen getoetst. Tevens beoordeelden wij risico’s rondom (betalings)bevoegdheden van medewerkers van Woonstichting Stek alsmede de inrichting daarvan in de aanwezige IT-systemen. Door middel van een steekproef (gegevensgerichte werkzaamheden) hebben wij inkopen geanalyseerd op een mogelijk verhoogd risico terzake prijsvorming, alsmede journaalposten met een verhoogd risico of van ongebruikelijke aard. Voorts hebben wij door het bestuur gemaakte (significante) schattingen gecontroleerd, inclusief een retrospectieve toetsing daarop.

In onze controle bouwen wij een element in van onvoorspelbaarheid. Ook hebben wij de uitkomst van andere controlewerkzaamheden beoordeeld en overwogen of er bevindingen zijn die aanwijzing geven voor fraude of het niet-naleven van wet- en regelgeving.

Wij hebben kennis genomen van de beschikbare informatie en om inlichtingen gevraagd bij het bestuur, het management en de raad van commissarissen.

Hieruit volgden geen signalen van fraude die kunnen leiden tot een afwijking van materieel belang.

De kernpunten van onze controle In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij met de raad van commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is besproken.

Wij hebben onze controlewerkzaamheden met betrekking tot deze kernpunten bepaald in het kader van de jaarrekeningcontrole als geheel. Onze bevindingen ten aanzien van de individuele kernpunten moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen over deze kernpunten.

4 | nieuwe perspectieven

WAARDERING VASTGOED IN EXPLOITATIE OP MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT GEBASEERD OP DE BASISVERSIE

ONZE CONTROLEAANPAK EN OBSERVATIES

Het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2021 € 2.238 miljoen wat neerkomt op 96,2% van het balanstotaal van Woonstichting Stek.

Het vastgoed in exploitatie moet volgens de Woningwet worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Woonstichting Stek past hierbij de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ toe als toegelicht in de waarderingsgrondslagen van de jaarrekening. De basisversie is een modelmatige waardebepaling zonder directe betrokkenheid van een taxateur, waarbij de validatie van het handboek van voorgaand jaar belangrijk is om te waarborgen dat deze op portefeuilleniveau toepasbaar is gegeven de specifieke kenmerken van het bezit van de woningcorporatie.

Aangezien in de modelmatige aanpak van de basisversie van het handboek geen directe vergelijking wordt gemaakt met gerealiseerde transacties, bestaat een risico dat de waardering volgens de basisversie niet leidt tot een acceptabele waardering van het vastgoed in exploitatie.

Dit punt is geïdentificeerd als kernpunt in de controle als gevolg van de inschattingen die samenhangen met de toepasbaarheid van de basisversie en inschattingen die worden gemaakt ten aanzien van de gehanteerde invoerparameters, in combinatie met de significante omvang van de post.

Wij hebbende de opzet en het bestaan van de administratieve organisatie en de interne beheersingsmaatregelen voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld.

5 | nieuwe perspectieven

Controle input Onze controlewerkzaamheden bestonden onder meer uit het vaststellen van de naleving van de bepalingen uit het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, peildatum 31 december 2021. Wij hebben de juistheid van de objectgegevens die ten grondslag liggen aan de berekening van de waardering (‘input in het rekenmodel’) gecontroleerd.

Controle throughput Wij hebben vastgesteld dat de marktwaarde in verhuurde staat is berekend middels een gecertificeerd rekenmodel (verificatie van de ‘throughput’). Wij hebben vastgesteld dat Woonstichting Stek aanvullend interne beheersingsmaatregelen heeft doorgevoerd om te komen tot een betrouwbare uitkomst van de marktwaarde uit dit model.

Controle output De uitkomsten van de waardering hebben wij getoetst, onder andere aan de hand van onderliggende documentatie en marktontwikkelingen.

Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de toelichting op het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening toereikend is. Hierbij is vastgesteld dat de schattingsonzekerheid adequaat door het bestuur uiteengezet is.

Observaties Op basis van de door ons uitgevoerde controlewerkzaamheden hebben wij bij de waardering van het vastgoed in exploitatie geen materiële afwijkingen geconstateerd.

BEPALING EN TOELICHTING BELEIDSWAARDE VASTGOED IN EXPLOITATIE Volgens RJ645 moet in de toelichting de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie worden vermeld. In paragraaf 7.5.1 van de jaarrekening is deze beleidswaarde toegelicht.

De beleidswaarde is een belangrijke parameter voor de bepaling van financiële ratio’s van Woonstichting Stek gebaseerd op de Aw/WSWnormen, en deze vormt daarmee een uitgangspunt voor de beoordeling van de financiële positie (inclusief de continuïteitsveronderstelling) in de jaarrekening.

De beleidswaarde wordt bepaald door vier uitgangspunten in de marktwaardebepaling aan te passen naar het feitelijke beleid van de woningcorporatie, conform voorgeschreven veronderstellingen.

Bij de bepaling van de beleidswaarde heeft het bestuur een aantal significante schattingen moeten maken, wat significante effecten heeft op de waardering en daaruit voortvloeiende financiële ratio’s. Derhalve hebben wij de beleidswaarde in exploitatie als kernpunt in onze controle aangemerkt.

ONZE CONTROLEAANPAK EN OBSERVATIES

Wij hebbende de opzet en het bestaan van de administratieve organisatie en de interne beheersingsmaatregelen voor de bepaling van de beleidswaarde vastgesteld.

Wij hebben vastgesteld dat het startpunt van de berekening van de beleidswaarde aansluit op de marktwaarde in verhuurde staat, alsmede dat voor het bepalen van de beleidswaarde gebruik is gemaakt van een gecertificeerd rekenmodel.

Voorts hebben wij vastgesteld dat: • De bepaling van de beleidswaarde is gebaseerd op het doorexploitatie scenario; • Streefhuren en huurverhogingen zijn gebaseerd op het eigen beleid; • De marktnormen voor onderhoud vervangen zijn door meerjarige onderhoudsnormen gebaseerd op het eigen beleid; • De beheernormen vervangen zijn door meerjarige beheernormen gebaseerd op het eigen beleid.

Wij hebben gecontroleerd of voornoemd eigen beleid overeenkomst met onderliggende documentatie en beleidsdocumenten.

Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de toelichting op de beleidswaarde in de jaarrekening toereikend is. Hierbij is vastgesteld dat de gevoeligheid in relatie tot de realiseerbaarheid van de uitkomsten adequaat door het bestuur is uiteengezet.

Observaties Wij hebben vastgesteld dat de gehanteerde veronderstellingen voor het bepalen van de beleidswaarde aanvaardbaar zijn.

6 | nieuwe perspectieven

Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2021 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub n en o Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

C. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:  Bestuursverslag, inclusief het Volkshuisvestelijk verslag;  Verslag van de raad van commissarissen;  Overige gegevens.

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:  met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;  alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag, het volkshuisvestelijk verslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36 en 36a van de Woningwet.

D. Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten Benoeming Wij zijn door de raad van commissarissen benoemd als accountant van Woonstichting Stek vanaf de controle van het boekjaar 2021 en zijn sinds dat boekjaar de externe accountant.

Geen verboden diensten Wij hebben geen verboden diensten als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang geleverd.

7 | nieuwe perspectieven

E. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de WNT. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is.

Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

8 | nieuwe perspectieven

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen.

Onze controle bestond onder andere uit:  het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controleinformatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten.

Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;  het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden.

Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap;  het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan;  het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen.

Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven;  het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en  het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een verklaring aan het auditcomité op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang.

De in die aanvullende verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze controleverklaring.

9 | nieuwe perspectieven

Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.

Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de raad van commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is.

Utrecht, 19 mei 2022 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g.

drs. G.J. Verwoert RA

10 | nieuwe perspectieven

Toelichtingen en definities Liquiditeit Om de liquiditeitsontwikkeling te toetsten hanteert Stek de Interest Coverage Ratio (ICR).

Interest Coverage Ratio (ICR) De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) wordt gehanteerd om vast te stellen in hoeverre Stek in staat is (geweest) aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het is een maatstaf voor de mate waarin het resultaat voor interest en belasting kan terugvallen, zonder dat Stek direct in financiële moeilijkheden komt. Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar renteverplichting niet kan nakomen.

Vermogen Met betrekking tot de vermogenspositie van Stek zijn drie prestatie-indicatoren benoemd die periodiek worden gemonitord. Het gaat hier om de ‘solvabiliteit’, de ‘Loan to value’ en de ‘dekkingsratio’. Deze begrippen worden hierna toegelicht.

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. De solvabiliteit wordt gehanteerd om inzicht te krijgen in het vermogen en de financiële gezondheid van Stek op de langere termijn. De waarde van het vastgoed in exploitatie wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’.

Loan to value De Loan to value meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de vastgoedportefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de ‘beleidswaarde’ of ‘marktwaarde’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.

Dekkingsratio De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuldpositie en de waarde van het onderpand weer.

De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie.

Rendement Stek stelt eisen aan het rendement van een investering in vastgoed.

Deze rendementseisen worden berekend op basis van de investerings- en exploitatiekasstromen conform het investeringsstatuut van Stek.

129