Habiter 2023 |Hors-série Or Norme by Or Norme

L E M AG A Z I N E D ’ U N AU T R E R EG A R D S U R ST R AS BO U RG

Habiter

2023

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a OR NOR M E – HA B I TE R

ÉDITO 2023 Par Patrick Adler, directeur de publication

« Les hommes n’acceptent le changement que dans la nécessité et ils ne voient la nécessité que dans ET N N O M la crise. » JEAN 97 9 ) – 1 (1 8 8 8 I R ES O MÉM

ous sommes tous les témoins, depuis environ 18 mois, de ce que l’on qualifie de manière générale, de crise majeure du secteur de l’immobilier. Cette crise, à moins qu’il s’agisse cette fois-ci d’un changement de paradigme, comme le laissent entendre quelques éminents spécialistes qui s’expriment dans les pages de cette sixième édition annuelle du hors-série HABITER d’Or Norme, semble toutefois particulièrement soudaine et générant des conséquences telluriques sous bien des aspects.

Ce magazine vous aidera à mieux les appréhender, aussi bien d’un point de vue sociétal que social, écologique qu’économique. En page 22, Jean-Luc Fournier n’hésite pas à parler de « bombe à retardement » tant l’ensemble des indicateurs du secteur sont au rouge.

HORS-SÉRIE — 2022 — Habiter

Mais ce sont bien évidemment les conséquences de cette crise qui inquiètent terriblement : quasi-impossibilité pour les étudiants de se loger décemment, pour les jeunes couples d’accéder à un premier achat immobilier, pour beaucoup de propriétaires d’assumer les coûts de rénovations énergétiques... Et pour l’instant il ne semble pas que le gouvernement soit encore prêt à réagir. La table ronde que nous avons organisée et dont vous trouverez la restitution en page 6, s’attarde également sur la situation particulière de Strasbourg et de l’Eurométropole où le manque de logements est de plus en plus criant. Alors ? Est-ce que cette énième crise de l’immobilier sera celle d’un changement systémique devenu nécessaire ou faudra-t-il que la « bombe à retardement » finisse par exploser pour comprendre ?

SOMMAIRE H ABI TE R 2023

a Table ronde

6 Une crise jamais vue « Nous ne reviendrons pas à ce qui se passait hier… »

24-37

a Dossier

16 Performance thermique des logements Rénovation énergétique : Le grand bazar d’un si vaste chantier…

a Architecture

26 Hôtel des Postes Un nouveau quartier 30 Planétarium Direction les étoiles ! 32 CAUE d’Alsace Un acteur méconnu, pourtant essentiel 34 Paul le Quernec Architecte sans langue de bois 36 Denu Paradon Notre métier doit s’adapter

a Portfolio

38 Francesca Gariti Photographe

54-55 a Urbanisme

56 Bowling et restaurant de l’Orangerie Cap sur 2025 58 La ZAC des Deux-Rives Le nouveau Strasbourg 62 Le commerce à Strasbourg En pleine rotation 66 Le quartier du Wacken Poursuit sa mue 68 La Laiterie Continuer à habiter son quartier

a Habitat

70-71 a Design

72 Des Korês Audacieuses 74 Lullin architectes L’architecte d’extérieur n’existe pas ! 76 MadeIn Grand Est Trouver à l’angle de sa rue ce que l’on achète à l’autre bout de la planète 78 Edouard Genton De la petite porte à la place Vendôme en province 80 Klafs Chaque nouveau projet auquel il faut s’adapter est un apprentissage

82-100

a Or champ 102 Frank Maire

84 Caisse d’Épargne Grand Est Europe Constituer les projets en amont 88 ÉS Énergies Une réponse à la crise énergétique 90 Immoval La tendance du marché strasbourgeois 92 Joaquim Armindo Il faut garder confiance 94 KS aménagement Notre force vient de nos collaborateurs 96 Wienerberger Terre cuite d’hier et de demain 98 Nexity Il faut se transformer pour s’adapter 100 AMC Une année pour se démarquer HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Location Vente | Bureaux | Entrepôts | Locaux d'activités | Investissement

a TAB L E RON DE – L O GEMEN T Jean-Luc Fournier

Nicolas Rosès

UNE CRISE JAMAIS VUE « NOUS NE REVIENDRONS PAS À CE QUI SE PASSAIT HIER… » Face aux turbulences du marché immobilier que nous traversons, nous avons invité les spécialistes du secteur à décrypter la situation et à faire part de leurs projections.

Une fois de plus, le secteur du logement, de l’habitat et de l’immobilier vit une crise considérable qui, on peut l’imaginer, bouleverse votre quotidien, vos pratiques et qui, pour le moins, vous interroge. Le mieux est sans doute de vous donner préliminairement la parole pour que, chacun à votre tour, vous nous disiez comment cette crise se manifeste au quotidien et comment elle impacte votre secteur d’activité… Cécile Simonin : Cette crise ne nous a pas surpris. Depuis plus d’un an, notre directrice générale, Véronique Bédague, multiplie les alertes. Nexity a eu très tôt conscience de ce qui est en train d’arriver. D’ailleurs, on continue d’alerter sur la suite des événements, car nous pensons qu’on n’est de loin pas au bout de cette crise. C’est simple : on n’a plus d’acquéreurs et quand on ne vend plus de logements, on n’en produit plus… On peut avoir des chiffres, du moins un pourcentage sur cette baisse de la vente de logements ? Cécile Simonin : Je pense que, tous promoteurs confondus, cette baisse des

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« ON N’A PLUS D’ACQUÉREURS ET QUAND ON NE VEND PLUS Vous dites que vous aviez vu cette DE LOGEMENTS, crise arriver. Vous avez des indicaON N’EN PRODUIT teurs particuliers qui vous permettent d’anticiper ? PLUS… » Cécile Simonin : Bien sûr. C’est lié réservations est de l’ordre de 40 % sur l’année écoulée. En ce qui nous concerne particulièrement, c’est un peu moins, car on a compensé avec des ventes en blocs aux institutionnels. Mais la baisse est drastique en ce qui concerne les particuliers…

à notre statut de grand groupe puisque Nexity est le premier promoteur immobilier de France. Nous avons en permanence des remontées de terrain sur tout le territoire et nous bénéficions aussi de l’apport de nos filiales centralisées sur différents domaines. Avec nos branches syndic et gestion, on a des outils multiples qui nous permettent d’analyser les marchés et dès septembre/octobre 2022, nos indicateurs annonçaient ce que nous vivons aujourd’hui à plein. Il y a un an, la baisse des réservations était déjà entamée et la hausse des taux d’emprunt avait également débuté. Depuis, elle s’est emballée… HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Cécile Simonin

Les participants (de gauche à droite) : Cécile Simonin, directrice générale adjointe Développement – Nexity, Mathieu Schweyer, directeur général adjoint – SAS 3B, Pierre Aubert, directeur général – Groupe Vivialys, Christian Gautheron, directeur général – Groupe Immoval, Mikael Le Gall, membre du Directoire – Caisse d’Épargne Grand Est-Europe. Table ronde réalisée le 25 septembre dernier et animée par Jean-Luc Fournier, directeur de la rédaction du magazine Or Norme

Mathieu Schweyer : Je confirme évidemment tout ce que Cécile vient de dire. C’est l’ensemble de la profession de promoteur qui se trouve confrontée aux mêmes sujets. Nos clients n’ont plus les moyens, mais cette crise, il ne faut pas la réduire à son seul volet financier, ce n’est pas qu’un problème de montée des taux d’emprunt. Nous avons devant nous une crise technique, une crise réglementaire, car nous devons tenir compte de l’évolution a I MMOBIL I E R

de la réglementation énergétique c’est- fait croire aux gens que le pouvoir d’achat « CE QUI NOUS à-dire, l’ensemble des mesures prises n’avait plus de limites : on empruntait à pour l’avenir de la planète. L’application 25 ou 30 ans à 2 %, puis à 1,5 % jusqu’à MANQUE de ces mesures tombe d’ailleurs au pire moins de 1 % parfois ! Sans parler des dismoment qui soit, mais elle est indispen- positifs fiscaux qui se succédaient. C’est AUJOURD’HUI, sable, nécessaire et utile et ça, toute la la fin d’une époque, de ce côté-là aussi… C’EST LA profession le reconnait volontiers. Notre président de la République a parlé de En même temps, nous continuons retour à « un marché naturel » de l’immobiPOSSIBILITÉ à faire face à la désorganisation de la lier. Chez SAS 3B, cela nous réjouit plutôt. logistique due à la crise sanitaire, Même si nous savons que cela va prendre DE VENDRE À DES chaîne désorganisation renforcée par cette infla- beaucoup de temps : revenir à un marché considérable de nos coûts de pro- plus « naturel », c’est aussi penser davanINSTITUTIONNELS, tion duction. Sur le strict plan financier, il n’y a tage non seulement au logement, mais à donc pas que l’évolution des taux, il faut ceux qui vont l’habiter. En un mot, cela va C’EST À DIRE aussi faire face aux conditions d’octroi nous obliger à revenir sur terre, dans notre LES BAILLEURS des prêts par les banques. façon de nous adresser à nos clients… Enfin, il y a un sujet politique : un mouLOCAUX DANS vement a pris beaucoup d’ampleur, celui Pierre Aubert : Le chiffre de 40 % de tous ces élus qui estiment qu’il y a un de baisse des réservations évoqué tout LE CADRE DES problème de densité de l’habitat d’une part à l’heure est le bon au niveau national. et qu’il convient de retrouver des poumons Mais en Alsace, on est plus près de 50 % LOGEMENTS EN verts en ville, donc faire une pause dans le de baisse à fin août dernier et c’est le LOCATIF SOCIAL. » domaine des nouveaux bâtis. Si on ajoute Haut-Rhin qui fait pencher très fortement Pierre Aubret (ci-dessus)

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une offre de terrains en très forte baisse elle aussi, je dirais donc que cette crise était en quelque sorte attendue, d’autant que nous sortions d’une période de forte croissance très longue, favorisée par des taux extrêmement bas qui ont boosté considérablement la demande et qui ont

la balance du côté négatif. Au niveau du Groupe Vivialys, les derniers chiffres arrêtés fin août font apparaître une baisse de 20 à 25 % des réservations. Ce qui nous manque aujourd’hui, c’est la possibilité de vendre à des institutionnels, c’est à dire les bailleurs locaux dans

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

le cadre des logements en locatif social. Il faudrait dans ce cas faire fi d’une part de notre marge. Étant un groupe local, on ne peut pas se permettre de faire ainsi basculer des ventes, car notre marge est vitale pour notre développement. La crise, on l’a sentie arriver, mais pas de façon aussi nette que celle déjà évoquée par mes confrères. Nous, c’est l’inflation du foncier qui nous a alertés. Beaucoup d’entre nous ont continué à spéculer sur le prix du foncier, en surenchérissant. Est arrivée aussi la vague de la loi ZAN, la zéro artificialisation nette, qui a encore plus poussé à cette spéculation. Tout cela fait que nous avons aujourd’hui un stock important de biens à vendre à des prix que nous ne pouvons pas réviser à la baisse en raison du coût élevé du foncier sur lesquels ils sont implantés. Nous attendons des baisses de prix, mais rien ne vient… En un mot, certains promoteurs sont piégés… Pierre Aubert : En ce qui concerne Vivialys, nous avons la chance de ne pas avoir été trop agressifs les années passées en matière de foncier. Donc, j’emploierais une image simple : on voyage HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« LE CHIFFRE DE 2023 NOUS FERA REVENIR À CE QUI SE PASSAIT EN 2019, AVANT LA CRISE SANITAIRE. » « Les arbres ne grimpent jamais

léger, on n’a pas beaucoup de stock et donc, malgré cette crise, nous continuons à nous développer et à être bien présents sur le marché. Mais aujourd’hui, en entrant dans des abaques un peu plus sains sur les acquisitions foncières, de façon à proposer des prix de vente cohérents, contrairement aux prix de vente artificiels du passé récent qui n’avaient rien à voir avec le marché et qui relevaient de la pure spéculation…

jusqu’au ciel » comme le dit la sagesse populaire… Pierre Aubert : C’est exactement ça. Et ça s’applique particulièrement au secteur de l’immobilier…

Christian Gautheron (ci-dessus)

Christian Gautheron : Le Groupe Immoval est le régional de l’étape, si on peut dire, puisque l’ensemble de notre activité se concentre sur Strasbourg et l’Eurométropole. Nous ne sommes pas promoteurs, nous travaillons sur le résidentiel ancien. Nous aussi, nous avons connu un marché exponentiel ces dernières années. Mais je ne parlerais pas de crise, plutôt d’un retour à la normale. Le nombre national des transactions avait a I MMOBIL I E R

« LE DÉCLENCHEUR A SANS DOUTE ÉTÉ CETTE POUSSÉE INFLATIONNISTE SURVENUE À LA FIN 2021 QUI S’EST RENFORCÉE EN FÉVRIER 2022 PAR L’INVASION RUSSE DE L’UKRAINE. » Mikael Le Gall

atteint 1 200 000 en 2021. L’an passé c’était 1 100 000. Et les prévisions pour 2023 se cristallisent autour d’une fourchette entre 850 000 et 950 000 transactions. Nous avions anticipé cette baisse puisqu’à l’automne de l’an passé, nous avions construit un budget en baisse de 20 %. Le chiffre de 2023 nous fera revenir à ce qui se passait en 2019, avant la crise sanitaire. En ce qui me concerne, je ne parle que d’un réajustement du marché. Du côté des prix, ils n’ont pas réellement flanché à Strasbourg… Comment explique-t-on cela ? Christian Gautheron : Par un manque structurel de logements à Strasbourg. La politique de la Ville, c’est « on ne construit plus, on ne travaille que sur les friches industrielles ». Comme la loi exclut du champ des possibles les constructions sur toutes les terres perméables restantes, la demande est donc encore plus forte, car, à Strasbourg, on manque très sérieusement de logements… Pour preuve, il y a trois ans, le nombre de logements manquants avait été officiellement arrêté à 21 000. Il est devenu très difficile d’avoir des chiffres officiels, mais en multipliant les sources, nous avons chiffré entre 30 000 et 32 000 ce manque de logements aujourd’hui. Soit 50 % de plus en trois ans… Christian Gautheron : En raison du temps nécessaire pour livrer un projet de construction, deux ans au bas mot et c’est un minimum rarement observé, nous pensons qu’on n’est pas près de voir la situation s’inverser, de même qu’on n’est pas près de voir le prix du m2 s’effondrer, c’est une certitude. Cette politique-là visait pourtant à rendre du pouvoir d’achat en

a I M MOB I LI E R

faisant baisser le prix du m2. Ce ne sera pas le cas, au contraire : on continue à vendre des biens haut de gamme toujours très chers. C’est toute la classe moyenne qui souffre, avec l’augmentation rapide des taux : sur un bien qui s’achète entre 250 000 € et 300 000 €, je crois que la perte de pouvoir d’achat est de 60 000 € aujourd’hui, les spécialistes pourront le confirmer… Mais le vrai sujet, c’est le robinet du crédit qui s’est tari. On constate très fréquemment un resserrement de l’octroi des crédits, la banque demandant entre 5 % et 10 % d’apport personnel supplémentaire par rapport aux années passées. Il y a des gens qui ne peuvent pas vendre, car ils ont acheté cher et des gens qui voudraient acheter, mais à qui on ne prête pas d’argent. Le système se bloque… Ce qui nous conduit tout naturellement à prendre l’avis du seul banquier autour de cette table. Comment cette crise a-t-elle été abordée par les banques ? Mikael Le Gall : Le déclencheur a sans doute été cette poussée inflationniste survenue à la fin 2021 qui s’est renforcée en février 2022 par l’invasion russe de l’Ukraine. Après cette date, l’inflation est devenue un vrai problème pour les banques centrales qui, aux États-Unis d’abord, puis en Europe, ont augmenté leur taux de façon très importante. On est passé de -0,5 % à 4 %. L’impact sur les crédits proposés a bien sûr été direct. Début 2022, les taux étaient de 1,10 % ou 1,20 %, aujourd’hui ils ont aux alentours de 4,50 %. Mécaniquement, pour un emprunt de 200 000 €, il fallait rembourser mensuellement environ 930 € début 2022, aujourd’hui on en est à 1230 sur 20 ans. La baisse d’octroi des crédits est de 35 %

sur le Grand Est, on revient au niveau de production qu’on alignait en 2017-2018… Beaucoup d’entre vous parlent d’un « retour à la normale ». On a souvent entendu cette expression ces dernières décennies quand survenaient régulièrement ces crises impactant le secteur de l’immobilier. Immanquablement, on a l’impression que tout le monde s’euphorise entre deux crises, avant que des événements ou les autorités sifflent la fin de la récréation en quelque sorte… Cécile Simonin : En ce qui me concerne, je ne pense pas que nous soyons en situation de retour à la normale. Comme vous le dites, les différentes crises de l’immobilier étaient cycliques, mais là, selon moi, c’est un changement de paradigme dans plusieurs domaines, comme le soulignait Mathieu tout à l’heure. Chez Nexity, nous pensons que nous ne reviendrons pas à ce qui se passait hier… La réglementation évolue très vite. On applique la RE 2020 (Réglementation Environnementale – ndlr), mais la RE 2025 est déjà d’actualité. En ce qui concerne la ZAN, la zéro artificialisation nette des sols qu’évoquait Pierre, nous n’en sommes qu’au début et il signifie que le contexte politique a complètement changé : les maires-bâtisseurs, c’est quasiment fini ! On ne reviendra pas dans le monde d’avant. Mais il y a un manque criant de logements dans le neuf, alors il va falloir construire différemment, car la réhabilitation ne fera pas tout. Notre diagnostic n’est malheureusement pas partagé aujourd’hui par le gouvernement qui dit que nous n’avons pas besoin de logements neufs, du moins pas autant que nous l’annonçons. Peu importe

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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« IL FAUT OUBLIER LE TERME DE « SORTIE DE CRISE ». IL N’Y AURA PAS DE SORTIE DE CRISE, CAR ON EST EN TRAIN DE CHANGER COMPLÈTEMENT LE MODE DE PRODUCTION. » Mathieu Schweyer (ci-dessus)

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les chiffres divergents, on ne se passera pas du neuf ! Il va donc falloir nous réinventer. Concernant le foncier, je rejoins ce que dit Pierre, la course à l’échalote, ça suffit. Heureusement, on n’a pas trop de stocks, mais je sais qu’il y a des promoteurs qui continuent à proposer une fois et demie ou deux fois le prix du foncier, je ne sais pas comment ils assurent leur bilan ensuite. Concernant les coûts de construction, on n’a pas de baguette magique, mais on travaille plusieurs pistes : l’industrialisation, le horssite… Il est difficile d’abaisser nos prix de sortie, pour l’heure.

Chez SAS 3B, Mathieu Schweyer, on trouve donc plutôt sain ce retour à la normale, ce qui laisserait penser que votre société a quelques atouts à faire valoir… Mathieu Schweyer : Il faut oublier le terme de « sortie de crise ». Il n’y aura pas de sortie de crise, car on est en train de changer complètement le mode de production et cet état de fait doit être envisagé de façon très positive. 3B est une société qui voyage avec une petite structure qui est une maîtrise d’ouvrage légère qui fait appel à des équipes de maîtrises d’œuvres complexes, mais qui naissent à chaque fois à l’extérieur de 3B, en fonction

des terrains qu’on aborde. C’est au cœur de l’évolution de constructions de logements que nous imaginons et cela permettra de répondre aux évolutions de la réglementation, la réglementation énergétique, on l’a dit, mais aussi quelque chose qu’on mesure peu aujourd’hui, mais qui aura beaucoup d’incidence dans les prochaines années, l’analyse du cycle de vie des matériaux, notamment aux fins de réutilisation ultérieure, pour avoir le meilleur bilan carbone possible. On va ainsi être obligé de repenser tous nos modèles. Il y a plein de bonnes nouvelles dans tout ça. À commencer par l’inflation qui est une bonne nouvelle pour l’immobilier : acheter un bien à l’échelle 100 qui, à 5 % d’intérêts annuel deviendra 150 huit ans après, c’est très bien, surtout dans notre pays où on emprunte à taux fixe. Nous sommes dans une situation où cela prendra du temps avant que les gens admettent qu’il faut abaisser le niveau de leur projet immobilier en raison de la baisse de leurs possibilités financières. Mais dans deux ou trois ans, quand ce sera acquis, cela reprovoquera une demande, car nous aurons tous compris que nous ne pouvons plus accéder à un projet devenu plus cher, pour tout un tas de raisons… HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Mikael Le Gall

Pour me résumer, je pense que le marché ne redémarrera pas avant un minimum de douze ou dix-huit mois, dans le meilleur des cas. Ce sera lent et très progressif, et ça laissera le temps de jauger les choses quand on a suffisamment de fonds propres et pas trop d’engagements financiers comme cela a été souligné, afin de se permettre d’attendre en payant nos salaires, le foncier, et en assumant la couverture des charges qui augmentent elles aussi. L’enjeu pour nos entreprises est de tenir en termes de trésorerie, c’est pourquoi je pense que ce délai avant la reprise du marché va rebattre les cartes dans notre secteur… Pierre Aubert, vous partagez cette analyse ? Pierre Aubert : Complètement. Le nombre d’acteurs de notre secteur va se resserrer. Le métier d’aménageur foncier-lotisseur tel que nous le connaissons aujourd’hui risque de disparaître avec la loi Zéro artificialisation nette. Nous, les promoteurs, nous allons devoir penser de plus en plus à la construction hors site et à l’industrialisation et il va nous falloir aller très vite dans ce sens. En outre, un groupe local tel que le nôtre va devoir très vite aussi aller vers le secteur de la HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

réhabilitation des friches industrielles. En tout cas, je pense que 2024 va être un couperet pour certains… Nous évoquons par ailleurs dans ce magazine les immenses problématiques du secteur de la réhabilitation énergétique des logements anciens. Il y a tant à dire que c’est impossible d’analyser tout cela dans le temps imparti de cette table ronde. Les objectifs élevés en matière de rénovation énergétique imposent des solutions coûteuses. Qu’en disent vos clients, Christian Gautheron ? Christian Gautheron : Il y a un point important dans ce domaine. L’enfer est souvent pavé de bonnes intentions. Je pense qu’on veut toujours être les mieux-disants de la planète. L’Allemagne, par exemple, a décidé de remplacer le chauffage au gaz par les pompes à chaleur. Le coût global est de l’ordre de 20 milliards d’euros, je crois. La question qui se pose est de savoir si on ne va pas trop vite dans certains domaines… Je crois assez à l’innovation déconstructrice. À l’instar du secteur de l’automobile, les promoteurs immobiliers et les industriels se réinventeront, j’en suis certain. Pour ce qui est de notre cœur de cible chez Immoval, le secteur de l’ancien et

les particuliers, il y a des arbitrages qui sont en train d’être faits par les propriétaires sur les logements les plus énergivores. On constate alors des baisses assez extraordinaires, parce que les gens qui possèdent ce que l’on appelle des passoires énergétiques prennent peur et, pour s’en débarrasser, acceptent des offres qui, pour nous, n’ont pas de sens. Notre rôle, dans ce cas, est de tenter de les rassurer. J’ai un exemple réel en tête, un studio au cœur de la Petite France qui valait 100 000 € : les propriétaires étaient prêts à le lâcher pour 70 000 € ! Nous leur avons expliqué que moyennant quelques travaux parfaitement abordables, ils pouvaient gagner assez facilement une lettre sur l’échelle de la consommation énergétique des logements. Dans un marché orienté à la baisse, notre métier est de vendre au juste prix et dans ce contexte, notre capacité de conseil devient évidemment un facteur important… Cécile Simonin : Pour faire suite à ce qui vient d’être dit, je pense que cette fameuse lettre indiquant la catégorie en matière de performance énergétique va devenir le critère primordial de choix, à l’instar de la localisation par le passé. Chez Nexity, nous avons même anticipé pour aller davantage vers les dispositions a I MMOBIL I E R

« RIEN N’A ÉTÉ MIS SUR LA TABLE [PAR L’ÉTAT – NDLR] MALGRÉ CETTE RÉALITÉ SOCIALE QU’IL FAUDRA BIEN FINIR PAR PRENDRE EN COMPTE. » Cécile Simonin

qui seront édictées par la RE 25 ou même la RE 28, qui vont nous contraindre à présenter de nouvelles solutions pour mieux encore améliorer nos performances. Je voudrais revenir sur les fameuses incitations fiscales qui ont accompagné le secteur depuis des décennies. Vontelles complètement disparaître, allonsnous vers la fin de l’accompagnement des acquéreurs ? Mikael Le Gall : C’est toute la problématique qu’évoquait Mathieu Schweyer tout à l’heure. Pour moi, cela dépendra du rythme d’évolution de la reprise du marché. Nous sommes désormais dans une sortie de crise qui va être bien plus longue que lors des crises précédentes, car le niveau des taux va rester durablement élevé. Bien sûr que, le moment venu, un dispositif fiscal favorisant la reprise du marché pourrait s’avérer nécessaire, mais nous sommes là au plus haut niveau politique… Cela dit, on ne peut pas ne pas être attentif aux investisseurs privés. Alors, est-ce que ça passe par des dispositifs d’aides ou par une refonte de la fiscalité des revenus fonciers, ce sont des choses qui doivent être mises à l’étude sérieusement. Mais pour ceux qui peuvent encore investir, il ne faut pas trop d’effets repoussoirs, c’est évident… Cécile Simonin : C’est le chiffre des gens sans logement qui sera déterminant. S’il double de mois en mois, ce qui pour-

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rait parfaitement être une réalité, comme on le voit lors de cette rentrée scolaire avec le problème crucial des étudiants qui ne parviennent pas à se loger et qui, de ce fait, renoncent à leurs études, alors là il faudra bien trouver des solutions, il faudra agir et vite ! C’est ce que votre PDG, Véronique Bédague, répondait à une question dans une interview du journal Le Monde : « Il y a dans la sphère publique l’idée qu’en réalité, nous n’avons pas besoin de logements, compte tenu des projections démographiques et du nombre de logements vacants. » Elle ajoutait aussi : « Dans ce cas-là, soyons clairs et disons qu’on les interdit ! »… Cécile Simonin : Évidemment, cela masque un manque de moyens financiers au niveau de l’État pour aider le secteur de l’immobilier. L’inaction, pour moi, n’est pas une solution. Des choses ont déjà été avancées comme le zonage, par exemple, qui peut aider à produire du logement neuf. Mais rien ne s’est concrétisé, malgré les promesses, du moins à la date où nous parlons aujourd’hui. Rien n’a été mis sur la table, malgré cette réalité sociale qu’il faudra bien finir par prendre en compte. Mathieu Schweyer : Oui, c’est une réalité, il n’y a plus d’argent au niveau de l’État. Les grands dispositifs fiscaux, c’est terminé… C’est une bombe sociale,

car on oublie aussi que les promoteurs réalisaient des opérations qui, grâce aux aides publiques, comportaient 30 % de logements sociaux. Ils ne le font plus et les chiffres 2023, dans ce domaine, vont être très mauvais. Cependant, au niveau de l’État, mettre en place rapidement une baisse de la TVA sur le logement intermédiaire serait une mesure peu coûteuse et efficace qui permettrait de mettre sur le marché un stock de logements locatifs voire même en accession à la propriété pour les moins favorisés. Ça, c’est pour le niveau national. Au niveau local, il faudrait un choc de l’offre en remettant des terrains sur le marché. Je crois qu’à Strasbourg, nous avons désormais affaire à une municipalité qui a beaucoup mûri sur ces questions, avec également l’avis de la Préfète qui a déclaré qu’il n’y avait pas assez de logements et d’ouverture à la construction dans le PLU et qu’il fallait le modifier et l’améliorer… Cécile parlait des étudiants. Quand on se rend compte que beaucoup, auparavant, visaient Strasbourg parce que c’était un peu moins cher que d’aller faire ses études à Lyon ou à Bordeaux et qu’ils disent aujourd’hui qu’ils envisagent de revenir à d’autres choix de lieux d’études en raison des prix trop élevés à Strasbourg. Ce sont nos niveaux de qualité de notre université qui vont en subir les conséquences. Et ce n’est qu’un exemple, parmi plein d’autres… a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

a TA BL E RON DE – L O GEMEN T Barbara Romero

DES NOTAIRES PLUS MESURÉS QUE FONDAMENTALEMENT INQUIETS Deux fois par an, les chambres des notaires du Bas-Rhin et du Haut-Rhin font un état des lieux du marché immobilier dans l’ancien. En septembre, ils ont présenté les chiffres du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, avec de fortes disparités dans la région. Focus sur le Bas-Rhin, et plus particulièrement Strasbourg. i la baisse des ventes d’appartements et maisons dans l’ancien est plus mesurée que dans le neuf, le Bas-Rhin enregistre tout de même un recul de 25 % des ventes d’appartements sur un an, et de 20 % des maisons. Un repli qui se renforce au-delà du 30 juin 2023, date à laquelle s’arrête la collecte des données. « Il faut néanmoins relativiser ces chiffres, car nous sortons de deux années avec un volume d’activité record, soit 1,1 million de ventes en France, nuance Maître Gabriel Weyl, président de la chambre des notaires du Bas-Rhin. Aujourd’hui, nous revenons à un volume de ventes d’avant la crise COVID. Est-ce là une crise de l’immobilier ou un retour à la normale ? Mais il est clair que le besoin en logement en France étant plus que jamais présent, des ajustements des dispositifs en vigueur, voire de nouvelles mesures, au niveau national, devront se faire, pour que ce retour à la normale ne se transforme pas en une véritable “crise de l’immobilier”. » Strasbourg enregistre la plus forte baisse des ventes en Alsace sur les mai-

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Gabriel Weyl

Éric Ricou

sons anciennes (-10,9 %), avec un prix de vente médian le plus élevé (392 000 €). C’est aussi à Strasbourg que le prix médian au m2 des appartements anciens a le plus augmenté (+3,2 %, soit 3470 € au m2). « Au dernier semestre 2022, les prix étaient très forts et ont continué d’augmenter, avec une rapidité d’activité impressionnante : on a vu des maisons partir en quelques jours voire quelques heures, rappelle Maître Weyl. Nous avons connu une bascule début 2023, avec une diminution de cette fluidité du marché. La baisse du volume est causée par des personnes attentistes. Une offre faible entraîne une tension sur les prix. Avec cette flambée des prix à Strasbourg, les gens se dirigent vers des quartiers plus abordables. Et avec une capacité d’emprunt réduite, ils sont prêts à se déplacer hors de l’Eurométropole. »

des notaires d’Alsace-Moselle. Rappelons aussi que les frais de notaires qui correspondent aux droits de mutation allant aux collectivités, et s’élèvent à 22 milliards d’euros, vont baisser. C’est problématique. » Pour autant, ils tablent sur un ajustement, plus que sur un effondrement de l’immobilier. « On rencontre le même phénomène qu’en 2008 : aujourd’hui, le vendeur espère vendre au même prix, alors que l’acheteur négocie à nouveau. Si on accepte de vendre à un prix plus bas, la demande est toujours là. Les prix ne vont pas être bradés pour permettre un point de rencontre entre l’offre et la demande. » Autre enjeu considérable : « Plus de cinq millions de logements en France sont en dépassement énergétique, précise Maître Ricou. Tous les jours, on nous pose des questions dans nos études sur les classements. »

La demande en immobilier reste donc forte. « La problématique, c’est d’accéder au financement, constate Maître Éric Ricou, président du Conseil interrégional

Selon l’ADEME, 28,5 % des logements strasbourgeois étaient classés E-F ou G, en mars 2023. « Pourra-t-on tenir le calendrier ? », s’interrogent les experts. a a I MMOBIL I E R

a OR NORM E – HAB I TER DR

PE TH RFO DE ERM RM A S LO IQU NC E GE E ME NT S

Jean-Luc Fournier

RÉN ÉN OVAT E LE RGÉT ION D’U GRAN IQUE CH N SI V D BAZ : AN TIE ASTE AR R… Deux buts impératifs : atteindre la neutralité carbone en 2050 et éliminer la précarité énergétique. Et un plan ambitieux : la France s’est donné pour objectif de rénover 370 000 logements par an d’ici 2030 et 700 000 par an au-delà. Les premiers indicateurs prouvent néanmoins que le pays en est loin, avec moins de 100 000 rénovations globales en 2022. Pourtant, plus de huit milliards par an sont dépensés pour la rénovation énergétique. Petit tour d’horizon d’un chantier si vaste que son démarrage a été gâché par une pléthore de graves dysfonctionnements… c RÉNOVATION

c D O S S I E R — R ÉNOVATION es chiffres donnent quelque peu le tournis : à lui seul, le bâtiment représente 48 % de la consommation nationale d’énergie et 28 % de l’émission de gaz à effet de serre. La France compte environ 37 millions de logements dont plus de 80 % sont des résidences principales. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 5,2 millions (17 %) sont classés F et G (les trop fameuses « passoires énergétiques », déjà interdites à la location depuis le 1er janvier dernier).

Selon les estimations, entre 25 et 27 millions de logements, soit les deux tiers du parc, sont concernés par la rénovation énergétique. Le chantier est à l’évidence gigantesque !

Un premier bilan peu convaincant Une commission d’enquête sénatoriale s’est longuement penchée ces derniers

mois sur l’efficacité des politiques publiques en matière de rénovation énergétique. Son rapport souligne l’absolue nécessité de « redonner confiance – aux professionnels de la filière et aux citoyens – à travers les filières locales de rénovation ». Les rapporteurs notent le « risque de découragement face à l’instabilité, la complexité et un reste à charge qui reste trop élevé alors que la tâche est considérable… ». Le rapport pointe nettement d’importants et brutaux « changements de pied » comme l’abandon du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) d’une part, et les conditions des aides dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov qui ne cessent de changer. En illustration, le rapport souligne que le service d’accompagnement des particuliers à la rénovation énergétique a changé cinq fois de nom et deux fois de mode de financement dans les dernières années !

Les travaux d’isolation sont à la base même de la démarche de rénovation énergétique des bâtiments.

« 5,2 millions [de logements] sont classés F et G, les trop fameuses “passoires énergétiques”, déjà interdites à la location depuis le 1er janvier dernier. » C’est peut-être le dispositif MaPrimeRénov qui cumule le plus les tares : ce système entièrement dématérialisé est apparu très vite comme une véritable « usine à gaz » – sans jeu de mot, compte tenu du contexte : droit à l’erreur quasi nul, formulaire en ligne digne de Kafka… Ceux qui ont pu passer miraculeusement l’étape initiale ont ensuite eu affaire à une foultitude de demandes insatisfaites ou d’autres aboutissants à des aides aux montants moindres qu’espérés. En outre, les fraudeurs s’en sont donnés à cœur joie : la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes) a indiqué que plus de 10 000 plaintes étaient parvenues à sa plateforme SignalConso, la plupart concernant des escroqueries et des démarchages abusifs, y compris téléphoniques, de prétendus conseillers FranceRénov ou d’entreprises faussement labellisées RGE, tous appâtés par les budgets colossaux nécessaires à la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique. À l’évidence, le phénomène est minoré (tout le monde n’a pas jugé utile HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

de déposer une plainte) et tous les experts soulignent l’ampleur inédite de la présence des escrocs, en particulier sous la forme de publicités frauduleuses absolument pas régulées par les réseaux sociaux…

Que de défaillances ! Selon l’ONRE, en 2020, 2,1 millions de logements ont bénéficié d’au moins une des quatre principales aides pour leur rénovation énergétique : CITE, MPR, CEE ou TVA à 5,5 %. Un chiffre en trompe-l’œil, car beaucoup de ces rénovations ne sont que très partielles, voire même parfois contreproductives. En matière de sollicitations, MaPrimeRénov’ est un vrai succès avec plus de 650 000 demandes en 2021 et 2022, tout en permettant des gains énergétiques 40 % supérieurs au CITE. Problème : à peine 10 % seraient des rénovations globales. En dehors des dispositifs dédiés à ce type de rénovation, dans 72 % des cas, il s’agit d’un simple changement de mode de chauffage, généralement au profit d’une pompe à chaleur.

C’est positif en termes de décarbonation, mais cela ne contribue pas à faire disparaître les passoires thermiques ou à réduire la précarité énergétique, si rien n’est fait pour l’isolation du logement. Cela peut également être dangereux pour la stabilité du réseau électrique en accroissant la demande les jours de pointe ou en généralisant la climatisation. Il faut également souligner les défaillances du Diganostic de Performance Énergétique (DPE). C’est d’autant plus grave que le DPE a très vite été rendu opposable et est devenu l’instrument central de la politique de rénovation, avant même d’être réellement fiabilisé. À l’été 2021, le «nouveau» DPE, qui faisait apparaître un trop grand nombre de passoires thermiques, a dû être retiré et remplacé. Mais, un an plus tard, il n’est pas rare qu’un même logement reçoive une note différente selon le diagnostiqueur auteur de la procédure… Enfin, il faut ajouter qu’à ce stade, les mesures d’économie d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre restent théoriques. Un rapport de l’Ademe de 2020 pointait le fait que dans le cadre des Certificats d’Économie d’Énergie, les c RÉNOVATION

Les couleurs du Diagnostic de Performance Energétique sanctionnent la qualité globale du bâti.

gains réels ne représentaient vraisemblablement que 59 % des gains théoriques. Les résultats de l’étude lancée en début d’année 2023 par l’ONRE, qui exploite les données réelles des compteurs intelligents (Linky) d’un million de ménages, sont donc très attendus. Ils devraient être connus d’ici la fin de l’année…

On sait ce qu’il faut faire… Les objectifs à court et moyen terme sont donc très clairs. « La France a besoin d’une stratégie claire qui n’ait pas pour seul objectif de décarboner, mais aussi de rénover réellement, afin d’éliminer les passoires et la précarité énergétique » dit le rapport. « La sobriété et l’isolation sont au moins aussi importantes, car l’électrification totale du parc n’est sans doute pas supportable par le réseau et les capacités actuelles ou futures de production. Il faut donc conserver un mix énergétique équilibré et résilient, ouvert à plusieurs énergies et 20

c R É NOVAT ION

plusieurs technologies. La géothermie, les réseaux de chaleur et la biomasse doivent donc se développer… tout en favorisant systématiquement les rénovations efficaces, dans un parcours accompagné et cohérent, pour conduire à une rénovation globale. Tout doit concourir à rendre ces démarches plus avantageuses que le geste isolé et sans lendemain… »

professionnelle, accompagnée de contrôles. Cela passe également par une nouvelle réforme du calcul du DPE pour prendre en compte la réalité du bâti ancien, corriger les biais en défaveur des petites surfaces et intégrer le confort d’été à la note globale. Plus généralement, il y a là un véritable enjeu de formation, puisqu’on estime à 200 000 le nombre de professionnels qui doivent être formés, de l’ouvrier à l’architecte. Ce sont de nouvelles technologies, de nouveaux équipements, mais aussi de nouveaux matériaux qu’il faut apprendre à poser et utiliser, y compris biosourcés, ou des techniques propres aux bâtiments anciens et patrimoniaux.

À l’évidence, cette stratégie se doit d’être stabilisée en matière de volume financier des aides. Les sénateurs appellent à une « programmation budgétaire ». À l’heure où ces lignes sont écrites, la Loi de Finances 2024 n’est pas connue, il est donc impossible de savoir si ces préconisations, qui relèvent du bon sens absolu, vont être retenues et mises Côté financements, l’urgence est de favoriser les rénovations les plus efficaces. Le en application. rapport sénatorial propose de porter les Il faut en outre redonner confiance envers crédits de MaPrimeRénov’ à 4,5 milliards le DPE et en faire un outil enfin fiable. d’euros dès 2024 (+ 1,6 milliard), de tripler Cela passe par la formation et la profes- les aides à la rénovation globale pour les sionnalisation des diagnostiqueurs, notam- ménages les plus modestes en portant le ment à travers la délivrance d’une carte plafond d’aide à 45 000 euros. Pour ces HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

POUR VOUS Y RETROUVER : LES TRAVAUX QUI RENTRENT DANS LE CADRE DES DISPOSITIFS SUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

« Il n’est pas rare qu’un même logement reçoive une note différente selon le diagnostiqueur auteur de la procédure… » ménages, l’audit énergétique et l’accompagnement doivent pouvoir être gratuits.

fois l’enjeu vital proclamé : atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050. Pour l’heure, en France, le secteur du bâtiIl est ensuite proposé de déployer plus ment représente 48 % de la consommalargement l’éco-Prêt à taux zéro et le prêt tion nationale d’énergie et « seulement », « Avance rénovation » en levant les divers pour beaucoup grâce au nucléaire, 28 % blocages. Avec la hausse actuelle des taux, des émissions de gaz à effet de serre. Il l’éco-PTZ a retrouvé tout son intérêt. Il faut donc également juste se dire que le reste néanmoins trop complexe et ses pla- jeu en vaut… la chandelle. c fonds méritent d’être significativement rehaussés à 70 000 € pour accompagner les rénovations les plus efficaces. On sait ce qu’il faut faire, mais… cela serat-il fait ? C’est la question qui, pour l’instant, reste sans le moindre élément de réponse. Certes, les sommes d’argent à flécher sur ce seul secteur de la rénovation énergétique sont littéralement colossales. Leur ampleur dépasse très largement les petites « astuces » budgétaires habituelles visant à déporter certains budgets d’une ligne sur l’autre, « déshabiller Pierre pour habiller Paul » comme le commente la sagesse populaire. Il suffit juste de rappeler une nouvelle HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Sources : • Rapport de la Commission d’enquête sénatoriale rédigé par Guillaume Gontart (Écologiste, Sénateur du groupe Solidarité et Territoires) et Dominique Estrosi Sassone (présidente de la Commission, Sénatrice du groupe Les Républicains).

· L’isolation : parce qu’ils permettent de renforcer l’enveloppe thermique de votre maison et de limiter les pertes de chaleur, les travaux de rénovation énergétique les plus rentables concernent l’isolation. Plusieurs zones de votre habitation doivent être prises en compte en matière de travaux d’isolation (toiture, combles, murs, fenêtres et ouvrants, sols) L’isolation est donc LA PRIORITÉ DES PRIORITÉS. Il ne sert à rien de s’équiper d’un système de chauffage sobre et performant (la pompe à chaleur par exemple) si l’isolation de l’enveloppe globale du bâtiment n’est pas efficiente.

Il faut traiter le toit, puis les murs et les ouvertures, sans oublier le plancher bas et les éventuels planchers intermédiaires. La traque des ponts thermiques (par le biais, notamment, des caméras infrarouges dont le recours permet de tester efficacement l’isolation du bâti. Le plus on tend vers le rouge, le moins l’isolation est performante) doit particulièrement être réalisée de façon méticuleuse. Les spécialistes reconnus de l’isolation thermique du bâtiment estiment que le moindre euro investi judicieusement dans l’isolation globale du bâti est la base même des précieuses économies énergétiques et budgétaires espérées. · Le chauffage et la production d’eau chaude · La régulation du chauffage · La ventilation. Le site https://monexpert-renovationenergie.fr récapitule l’ensemble des problématiques de la rénovation énergétique des bâtiments, répertoriées après publication de la Loi de Finances 2023, établie il y a un an. Ces données seront réactualisées dès la publication prochaine de la Loi de Finances 2024. Tout y figure, des comparatifs des principaux produits isolants jusqu’au tableau exhaustif des aides liées à la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique. c RÉNOVATION

c D O S S I E R — RÉNOVATION Jean-Luc Fournier

COMMENTAIRE LE TIC-TAC DE LA BOMBE À RETARDEMENT… u’on se tourne de n’importe quel côté, tous les indicateurs sont au rouge et tout indique que le secteur du logement est au bord d’une explosion qui, si elle survient, sera une déflagration majeure non seulement dans le domaine économique, mais aussi, et même surtout, dans le domaine social… Si on adopte le focus national, les chiffres terrorisent, ou peu s’en faut. Le marché de l’immobilier apparait comme brutalement figé. À l’heure des comptes le 31 décembre prochain, le recul des transactions flirtera avec les 19 ou 20 %. La construction, elle, est déjà au ralenti avec une baisse des transactions voisine de 30 %. Les fédérations du secteur estiment que ce sont 300 000 emplois qui risquent de disparaître.

Même les Français de ce que l’on appelle la classe moyenne sont désormais touchés par ce qu’il faut bien nommer un cataclysme. C’est comme une double peine, en quelque sorte ; il leur est devenu dans une très grande majorité des cas impossible d’acheter en raison de la hausse brutale des taux d’intérêts bancaires (et de la baisse du nombre de logements neufs livrés). Et il est de plus en plus difficile de louer tant l’offre régresse, en ce domaine. De toutes parts, on signale le cas de ces propriétaires totalement excédés par ce que l’époque leur impose en rafale : encadrement des loyers, hausse de la taxe foncière, obligation de coûteux travaux d’économie d’énergie avec cette menace de l’impossibilité de louer leur bien (la menace sera effective dans quatorze mois, à partir du 1er janvier 2025)… En cette rentrée 2023, jamais les étudiants n’ont autant galéré pour se loger. Et selon la Fondation Abbé-Pierre, plus de quatre millions de Français sont victimes du mal-logement. Le phénomène porte des noms : précarité énergétique, vétusté, exiguïté, insalubrité… Face à l’ampleur de la rapidité de la dégradation du secteur du logement, l’État continue à tailler au sabre dans la politique du logement avec l’extinction des dispositifs fiscaux permettant l’acquisition de logements aux fins de location. Dans Or Champ, la tribune libre que vous trouverez à la fin de ce numéro, Frank Maire, le président du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment du Bas-Rhin en vient à espérer que « nos parlementaires puissent faire entendre à Bercy la voix de la raison, celle de familles aujourd’hui bien souvent désespérées »… Oui, qu’on se tourne de n’importe quel côté, tous les indicateurs sont au rouge et c’est désormais le tic-tac de la bombe à retardement du logement qui devient obsédant. Le mécanisme va-t-il inéluctablement fonctionner jusqu’à son terme et faire exploser tout le secteur ? Tant que le budget de l’État n’est pas voté, tout reste possible. Mais, franchement, entre l’exécutif, bloqué par l’impossibilité législative de légiférer comme il le souhaite, les caisses de l’État vides de chez vides, les parlementaires par avance terrorisés par une dissolution de l’Assemblée nationale qui ne leur garantirait rien de bon pour leur réélection, tout concourt pour que rien ne bouge. Et dans ce cas, le risque d’explosion de la bombe du logement deviendra majeur… voire inéluctable. c Jean-Luc Fournier 22

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

a OR NORM E – HAB I TER

ARCHITECTURE

a ARCH I T E CT U R E – HÔTEL DES P OST ES Barbara Romero

Sabrina Schwartz

UN NOUVEAU QUARTIER À L’ÉCHELLE DE L’HÔTEL DES POSTES Une brasserie, 98 logements, une résidence senior de 84 logements, des bureaux et un bâtiment neuf au centre de la cour accueillant un cabinet d’avocats : sur 20 000 m2, l’Hôtel des Postes a trouvé une seconde vie tel un nouveau quartier au cœur de la Neustadt.

Arnaud Berger, directeur opérationnel du projet.

a A RCH I T E CT U R E

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

émarrés en 2018, les travaux de réhabilitation de l’Hôtel des Postes viennent de s’achever. Un chantier colossal de 35 millions d’euros, porté par Bouygues Immobilier, et redonnant toute sa superbe à l’ensemble architectural inauguré en 1899.

« Notre volonté était de créer un lieu de vie avec une mixité fonctionnelle et sociale, entre patrimoine et modernité, en travaillant avec les Architectes des Bâtiments de France, les services de la collectivité, et le cabinet d’architecture strasbourgeois Weber & Keiling », précise Arnaud Berger, directeur opérationnel. Après la brasserie Chère Amie inaugurée fin mars, les derniers occupants ont pris leur quartier fin septembre dans HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« LORSQUE NOUS AVONS PU CONSERVER, NOUS L’AVONS FAIT, EN RÉPERTORIANT TOUS LES ÉLÉMENTS PATRIMONIAUX AVEC LES ARCHITECTES DES BÂTIMENTS DE FRANCE. »

l’édifice néo-gothique. Soit 400 nouvelles âmes qui font vivre ce nouveau lieu de vie de 20 000 m2, avec une mixité d’usages désormais importante. Cohabitent ainsi 18 logements sociaux gérés par Habitation Moderne, 60 appartements en accession, et 20 autres en démembrement. Côté avenue de la Marseillaise – dont un passage historique a été recréé pour ouvrir l’Hôtel des Postes sur la ville – s’enchaînent Chère amie, des bureaux, la résidence senior Les Jardins d’Arcadie abritant 84 appartements et un restaurant (ouvert à tous — ndlr).

Arnaud Berger

Au centre de la cour, un bâtiment en conception bioclimatique de 1800 m 2 tout de verre où se reflètent les façades du bâtiment historique, avec une toiture végétalisée. a ARCHI TECTU R E

Ce qui frappe surtout, c’est l’attention portée aux détails et la mise en valeur du patrimoine. « Lorsque nous avons pu conserver, nous l’avons fait, en répertoriant tous les éléments patrimoniaux avec les Architectes des Bâtiments de France », souligne Arnaud Berger. Rythme des fenêtres préservé, conservation des marches en sifflet dans l’entrée majestueuse côté avenue de la Liberté, préservation des voûtes de couleur, des toitures datant de 1896, des portes historiques, des biens patrimoniaux de l’Hôtel des Postes comme cette fresque de la cathédrale de 1899 ou ces miroirs tout en dorure. La tour des télécoms culminant à 43 mètres a également été réhabilitée en conservant sa volumétrie historique. Les façades extérieures ont simplement été restaurées puis nettoyées. Alors que le marché de l’immobilier est aujourd’hui en souffrance, l’édifice historique, au cœur de la Neustadt classée au patrimoine mondial de l’Unesco, n’a eu aucun mal à trouver preneur, malgré les 7 500 € à 8 500 € du m2. « Les logements en accession se sont vendus entre 2018 et 2019, précise Arnaud Berger. Alors que les Strasbourgeois ne connaissaient que l’extérieur du bâtiment, nous avons lancé la Biennale d’art contemporain avec un café éphémère, et ils ont pu se projeter dans cet édifice aux volumes remarquables. » Et remarqué. a

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

a ARCH I T E CT U R E – P L A N ÉTARIUM Marine Dumeny

Nicolas Rosès

PLANÉTARIUM DIRECTION LES ÉTOILES !

Le nouveau Planétarium de Strasbourg est ouvert. Drapé d’une enveloppe noire et tourné vers le ciel avec son cône tronqué, il dénote avec le quartier environnant de la Neustadt, classé au Patrimoine mondial de l’UNESCO. e moins que l’on puisse dire, c’est qu’il était attendu ! Ouvert au public depuis le 1er juillet, le nouveau Planétarium de Strasbourg fait déjà son petit effet dans le quartier de la Neustadt, classé au Patrimoine mondial de l’UNESCO pour son architecture allemande de la fin du XIXe siècle. Comme l’a rappelé Mathieu Schneider, vice-président culture, science-société et actions solidaires à l’Université de Strasbourg, ce Planétarium est unique. « Unique parce qu’il est le seul planétarium universitaire de France. Unique aussi, parce qu’il est pensé comme une expérience immersive totale, et qu’il inaugure un nouveau quartier culturel de la Neustadt. »

Tourné vers le ciel, et vers la ville, le nouveau planétarium s’offre une architecture sidérale !

La réalisation architecturale s’inscrit dans l’Opération Campus. Programme plurian-

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

nuel initié en 2009 et financé par l’État, il vise l’aménagement, l’embellissement et le développement des campus de l’Université de Strasbourg. La mission de l’œuvre ? Sensibiliser le grand public à l’astronomie et à la démarche scientifique.

des sciences, 25 entreprises se dont relayées sous la houlette des architectes de Frenak+Jullien, Cardin Julien et Mathieu Holdrinet (mplus architecture). Résultat : l’édifice renvoie à l’idée des instruments d’astronomie, comme l’astrolabe. La végétation est présente de l’organisation du UN PROJET jardin jusque dans le pin Douglas utilisé pour la façade extérieure de l’accueil. Ce HORS DU COMMUN dernier a par ailleurs été brûlé, afin d’asEt quoi de mieux pour ce faire que de mar- surer sa durabilité via le procédé de carquer les esprits. Incomparable dans son bonisation. Concernant le jardin, à terme, organisation intérieure, avec ses dispo- le béton architectonique bordant le mur sitifs numériques comme le simulateur ouest sera végétalisé afin de se fondre d’univers et son dôme de quinze mètres dans le décor. L’aluminium de la salle de offrant une projection à 360 degrés spectacle, touche finale à l’édifice, reflète immersive et stupéfiante, il l’est aussi doucement la lumière et le ciel… dans son architecture extérieure. Pour ce bâtiment en deux parties, la Le tout, tourné vers la Ville. Comme un appel salle de spectacle et l’accueil du Jardin à ses futurs visiteurs. a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« L’ÉDIFICE RENVOIE À L’IDÉE DES INSTRUMENTS D’ASTRONOMIE, COMME L’ASTROLABE. »

a ARCHI TECTU R E

a ARCH I T E CT U R E – CAUE Marine Dumény

Alban Hefti

LE CONSEIL D’ARCHITECTURE, D’URBANISME ET D’ENVIRONNEMENT (CAUE) D’ALSACE UN ACTEUR MÉCONNU, POURTANT ESSENTIEL

La visibilite du CAUE constitue le prochain gros projet de Carole Pezzoli, sa directrice.

Depuis octobre 2020, Carole Pezzoli occupe le poste de directrice au sein du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) d’Alsace, situé rue de Hannong à Strasbourg, au numéro 5. Elle apporte un éclairage sur le rôle crucial que joue cette institution dans la région.

vant de prendre la tête du CAUE, Carole Pezzoli a occupé plusieurs postes clés, dont celui de conservatrice régionale des monuments historiques, et d’architecte en profession libérale. Cette expérience variée lui a permis d’acquérir une solide connaissance du patrimoine architectural et de l’urbanisme en Alsace. « Le CAUE d’Alsace, qui a vu le jour en 1977, remplit une mission essentielle : servir particuliers, administrations et élus qui souhaitent entreprendre des projets architecturaux, qu’il s’agisse de réaménagement d’appartements, d’isolation thermique, d’extensions, de démolitions ou d’autres projets de construction », résume sa directrice.

UN SERVICE GRATUIT, QUI N’A PAS PIGNON SUR RUE L’une des particularités du CAUE d’Alsace est qu’il propose ses services gratuitement à tous les particuliers de la région. Ce service public d’architecture, d’urbanisme et d’environnement est malheureusement méconnu… En partie à cause de sa gratuité : « Après tout, ne dit-on pas “ Si c’est gratuit, c’est toi le produit ? ” », sourit Carole Pezzoli. La réalité financière derrière cette gratuité est un peu plus complexe : pour simplifier la chose, tout administré paye déjà ce service à travers son imposition. Aussi, afin de solliciter les services du CAUE, il suffit de prendre rendez-vous en ligne via leur site internet ou de contacter directement leur équipe par téléphone. Les plages horaires sont flexibles, « avec une préférence pour les mercredis et vendredis, pour faciliter la disponibilité des particuliers. » Parmi ses prérogatives, le HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« L’UNE DES PARTICULARITÉS DU CAUE D’ALSACE EST Carole Pezzoli souligne « l’importance de bien définir les besoins, de prendre en QU’IL PROPOSE compte les contraintes environnementales, et de sensibiliser les élus aux enjeux SES SERVICES de densité, d’étalement urbain, et d’infilGRATUITEMENT tration des eaux », entre autres. À TOUS LES SENSIBILISER, PARTICULIERS COMMUNIQUER, EXPOSER ET INFORMER DE LA RÉGION. » CAUE compte l’accompagnement des élus dans leur prise de décision, notamment lorsqu’ils agissent en qualité de maîtres d’ouvrage publics pour des projets de construction.

L’institution propose également des interventions en milieu scolaire pour sensibiliser les jeunes à l’architecture, à l’urbanisme, et à l’environnement. Ainsi que des formations sur diverses thématiques liées à l’architecture et à l’environnement. Derrière l’immense vitrine du 5 rue de Hannong, à Strasbourg, sont régulièrement installées des expositions, ouvertes à tous publics. Afin de gagner en visibilité, le CAUE est en période de travaux pour aménager son entrée via l’imposante porte cochère adjacente au 5 rue de Hannong. En novembre, le CAUE présentera l’exposition « Vue Imprenable », qui mettra en avant des caricatures sur le thème de l’architecture. « Ces caricatures, créées par Étienne Martin, visent à faire réfléchir sur la façon dont nous construisons et percevons notre environnement architectural », précise Carole Pezzoli. Quelques surprises sont à venir lors de cet évènement qui se tiendra du 15 novembre au 15 janvier. a a ARCHI TECTU R E

a ARCH I T E CT U R E – PAUL L E QUERNEC Barbara Romero

Nicolas Rosès

PAUL LE QUERNEC UN ARCHITECTE SANS LANGUE DE BOIS Installé à son compte depuis vingt ans à Strasbourg, Paul Le Quernec fait partie des architectes qui aiment casser les codes au service des besoins des usagers. Son concept emblématique qui a fait le tour du monde : une crèche tout en courbes pour offrir un sentiment de sécurité aux parents et au personnel. ue ce soit beau ou pas n’est pas le souci premier de Paul le Quernec. L’architecte de 46 ans s’est illustré en 2007 avec une idée de la crèche qui casse les codes établis jusqu’alors. Plutôt que de construire des endroits où tout est cloisonné, « et d’une tristesse confondante », Paul Le Quernec a conçu un lieu qui répond à l’objectif premier que doit offrir une crèche : le sentiment de sécurité. « On ne dépose pas son enfant à la crèche comme un colis à La Poste, rappelle-t-il. Les parents confient ce qu’ils ont de plus cher à un personnel qui, en miroir, se demande ce qu’il se passera s’il avale un Lego ! Quel adulte n’a pas rêvé d’avoir des yeux dans le dos ? »

Il imagine alors un espace tout en courbes, comme un donut, où tous les espaces sont en connexion directe avec l’îlot central pour une vue directe sur tout ce qu’il s’y passe. Avec une entrée et une sortie unique et une enceinte pour protéger les enfants des regards extérieurs et

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

éviter toute poudre d’escampette. C’est à Sarreguemines que sa première « Bulle enchantée » sort de terre.

UNE CRÈCHE QUI FAIT ÉCHO JUSQU’EN INDE « Cela a fait le tour du monde et été publié un peu partout, se souvient-il. Statistiquement, je suis retenu pour des bâtiments de la Petite enfance. » Une réputation qui le sauvera de la banqueroute en 2016. « Je venais de licencier mes deux derniers employés, et le téléphone sonne. Ma compagne décroche et un Indien lui dit qu’il veut parler à Paul Le Quernec. Elle pense à une blague et raccroche ! On s’est finalement vu le 1er janvier et l’histoire a duré cinq ans avec la création d’une crèche et d’une crèche-école en Inde. » Mais ce qui l’a avant tout sauvé, « c’est la persévérance. En allant au bureau tous les matins à 7h, en reprenant les affaires en cours. Aujourd’hui, nous sommes six, mais j’ai toujours l’impression d’être à bord d’un biplan à hélices... C’est le métier ! » HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« L’ARCHITECTE, C’EST L’EMMERDEUR AU MILIEU DE VINGT ENTREPRISES SUR UN CHANTIER ! »

Un métier passionnant, mais difficile. « Quand on sort de l’école, on est 90 % à rêver d’être indépendant, mais seuls 1/10e y parviennent. On sous-estime l’investissement des architectes, on fantasme ce métier, artistiquement, socialement il a bonne cote... Mais il faut bosser ! » Un métier de conflits aussi : « L’entreprise ne veut ni perdre de temps, ni d’argent, rappelle-t-il. L’architecte, c’est l’emmer- Paul Le Quernec, deur au milieu de vingt entreprises architecte spécialiste de la Petite enfance. sur un chantier ! » Un métier pas facile, mais qui fascine. Surtout quand on a en face de soi des architectes comme Paul Le Quernec, un brin barré, mais avec un vrai souci d’utiliser son coup de crayon pour rendre la vie plus douce. Comme pour ce projet de pouponnière en Normandie pour des enfants placés par la justice. Il l’a conçue la plus enveloppante, la plus douce possible, pour offrir un cocon, « à ces oiseaux blessés. » Respect. a

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depuis 1980 à DENU PARADON Installé Strasbourg, la notoriété du d’architectes Denu & ASSOCIÉS cabinet Paradon dépasse les frontières À Strasbourg, « NOTRE MÉTIER alsaciennes. on leur doit la rénovation Haras largement primée, DOIT S’ADAPTER des l’Agora du Conseil de l’Europe, Printemps, les Archives À L’ÉVOLUTION l’îlot municipales, la place de la Gare, autres projets publics ou DE L’HUMAIN » entre privés. Rencontre avec ses quatre nouveaux associés qui assurent la relève de Claude Denu et Christian Paradon... Dans la continuité. 36

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

a A RCH I T E CT UR E – DEN U PARAD ON Barbara Romero

Nicolas Rosès

alariés depuis des années au sein du cabinet d’architectes Denu Paradon, Jean-Marc Malvezin, Guy-Pierre Colin, Mario Manini et Catherine Weckmann ont repris l’agence l’an dernier. Si Claude Denu et Christian Paradon assurent encore la transition, la relève est assurée pour continuer selon les codes de l’agence fondée en 1980 : la maîtrise de l’impact de leurs projets sur l’environnement urbain, son histoire, ses perspectives, ses usages. Parmi leurs récentes réalisations, le siège social de Soprema, l’un des leaders mondiaux dans le domaine de l’étanchéité, au Port du Rhin. S’ils n’ont pas dessiné les plans, ils ont été choisis par la Maison Édouard François pour assurer la réalisation. Un chantier emblématique des enjeux d’aujourd’hui et de demain, selon son chef d’opération, Jean-Marc Malvezin : « Il exemplifie les enjeux de nos réflexions puisque d’un site industriel il s’est orienté vers plus de tertiaire. » Le nouveau siège de Soprema, ce sont 8000 m2 de plancher de bureau, un restaurant, une salle de fitness, mais aussi un terrain de paddle et de foot (voir notre portfolio pages 38-55– ndlr). « Aujourd’hui, il faut attirer les talents, rappelle Jean-Marc Malvezin. Ce qui était important aussi dans la concep-

De gauche à droite : Guy-Pierre Colin, Mario Manini, Catherine Weckmann et Jean-Marc Malvezin. denu-paradon.com

tion, c’est le carroyage, qui reprend l’axe des plans d’eaux. Il fallait marquer ce jeu de dames pour donner une trame au Port du Rhin. » Sans oublier l’exemplarité de la construction avec une importante végétalisation, l’utilisation de matériaux sourcés, comme le bois ou le grès des Vosges, et des essais de phytoépuration pour la récupération des eaux de pluie.

besoin de construire en tertiaire, pour au contraire construire des logements avec des espaces de télétravail, confient-ils. Nous sommes dans une période de mutation où des plateaux de bureaux à n’en plus finir vont se libérer. Cela préservera le foncier naturel et évitera le grignotage de l’espace libre. » Pour les quatre associés, qui œuvrent tant dans le privé que dans le public, LES ARCHITECTES tant dans l’industrie que la préservation et la valorisation du patrimoine, l’arFACE À UNE PÉRIODE chitecte doit s’adapter à l’évolution de DE MUTATION l’humain. « Nous sommes moins dans Soprema a réussi son pari de convertir une tendance où le grand geste compte, son site industriel historique en siège mais dans des choses plus simples », social. Tout l’enjeu des architectes estiment-ils. Sur le feu, néanmoins, un projet aujourd’hui. « On va de plus en plus récupérer des bâtiments, construire sur des d’envergure qui va modifier le paysage friches, on construira moins vite pour urbain du côté de la gare de Strasbourg : plus longtemps, on fera davantage par- la reconstruction du siège du Crédit ticiper les partenaires, les riverains. Ce Agricole. « Ce sont 14 000 m 2 tout en sont des réflexions à mener et des défis bois, des bureaux certifiés passifs, avec que nous sommes prêts à relever », sou- des exigences fonctionnelles de très haut lignent les associés. niveau, ce qui n’est pas courant dans Autres enjeux pour les architectes : la région », précisent-ils. La déconstructransformer des T2 en T4, selon les pré- tion est en cours depuis un an, la livraiconisations de l’Eurométropole, réno- son programmée en février 2026 pour ver des bâtiments qui ne sont plus aux accueillir les 400 collaborateurs du normes pour les transformer. « On a Crédit Agricole, mais aussi 300 logeété habitué au télétravail avec la crise ments locatifs. Un beau bébé qui ne pasCOVID, donc on aura de moins en moins sera pas inaperçu. a

« NOUS SOMMES DANS UNE PÉRIODE DE MUTATION OÙ DES PLATEAUX DE BUREAUX À N’EN PLUS FINIR VONT SE LIBÉRER. CELA PRÉSERVERA LE FONCIER NATUREL ET ÉVITERA LE GRIGNOTAGE DE L’ESPACE LIBRE. » Jean-Marc Malvezin

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a ARCHI TECTU R E

a P ORT FOLIO – FRANCES CA GARI T I

SOPREMA LE GRAND CHARLES Pendant plus de deux ans, Francesca Gariti a photographié le chantier du Grand Charles, nouveau siège social de SOPREMA à Strasbourg. Entre travail de documentation et d’archivage, la photographe a su poser son regard résolument artistique sur la maîtrise d’œuvre. Elle a réalisé ainsi plus de 30 000 photographies. C’est donc une sélection autant partielle que subjective, que nous vous invitons à découvrir dans ce portfolio.

Instagram : @des_racines_et_des_reves

a OR NORM E – HAB I TER

URBANISME

a U R B A N I SM E – B OWL ING Barbara Romero

Nicolas Rosès

LE BOWLING ET LE RESTAURANT DE L’ORANGERIE CAP SUR 2025 éjà à la tête des Jardins de l’OranFermé depuis fin décembre gerie pendant vingt ans, Richard en raison de la fin du bail Meyer vient de signer un nouveau emphytéotique, mais aussi de la bail emphytéotique de 50 ans avec la ville Strasbourg. Cette fois avec son fils vétusté du bâtiment, le bowling de Arnaud et un nouvel associé, Grégory Reich, de l’Orangerie se prépare à un actuel propriétaire de la Cuillère à Pot. À trois, ils mènent le projet un peu fou nouvel envol. Les travaux de de déconstruire et reconstruire l’actuel déconstruction-reconstruction bâtiment qui n’est plus aux normes, pour démarreront au printemps 2024, en faire un édifice neuf vertueux, offrant une performance thermique optimale avec une réouverture et accessible aux personnes à mobilité espérée un an plus tard. réduite. Investissement total : 10 millions

d’euros HT. « Ce bâtiment est une passoire thermique, avec de nombreuses infiltrations, précise Richard Meyer. Nous voulons en faire un immeuble peu gourmand en énergie, une cathédrale de verre et de bois, en utilisant la géothermie pour le chauffage et la climatisation. » À l’heure où nous écrivions ces lignes, les plans de l’architecte Jean-Michel Wolfrom étaient encore entre les mains des Architectes des bâtiments de France (ABF). « Le parc de l’Orangerie est classé aux monuments historiques, rappelle Richard Meyer. Les ABF nous accompagnent pour intégrer le bâtiment dans le parc, avec un habillement agréable, pérenne et abordable. »

a U R B A N I SM E

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L’intérieur en revanche est acté et n’aura plus rien à voir avec l’établissement que l’on connaît. L’espace bowling sera de plainpied, sans bar surélevé, avec 32 pistes contre 24 précédemment, pour pouvoir accueillir des compétitions internationales. Deux nouvelles salles de séminaires sont également prévues. En complément de la quarantaine de salariés qui seront employés entre le bowling, le restaurant, la brasserie et la salle de billard, des robots de livraison intelligents assureront le service. « C’est assez futuriste, sourit Arnaud Meyer. Ces robots sont programmés pour parler, servir, chanter joyeux anniversaire si on le souhaite. Les clients commandent sur une borne, les barmen préparent les boissons et le robot sert. Nous avons également des robots laveurs qui font gagner un temps fou à notre personnel, comme nous pouvons le constater sur nos autres établissements, à Dorlisheim, Phalsbourg et à Wittelsheim. » Côté restaurant, tout sera également modifié et imaginé par Richard Meyer himself, avec pour fil conducteur la nature, un toit ouvrant et des baies vitrées qui pourront être entièrement ouvertes à la belle saison. « Nous mettrons des murs végétaux tout autour, il n’y aura plus de terrasse, mais nous souhaitons donner HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

l’impression que le parc pénètre dans le De gauche à droite : Grégory Reich, restaurant : les clients ne sauront pas s’ils Arnaud et Richard Meyer. seront assis dehors ou dedans ! La vue sera encore plus belle que celle que nous avons actuellement », promet-il. Dans l’assiette, Grégory Reich prévoit une cuisine du marché et de saison, et fourmille déjà d’idées pour faire vivre le lieu. « Je vais voir avec la Ville si l’on peut imaginer des soirées guinguettes, des marches gourmandes dans le parc, confie-t-il. J’ai aussi envie de me lancer dans la création de produits typiques des Jardins de l’Orangerie, comme de proposer des plats sous vide, des oranges givrées à emporter, ou de créer des pâtes avec une farine régionale. » Grande nouveauté : une boutique dédiée aux produits locaux et bio sera également installée au niveau du restaurant. À 66 ans, Richard Meyer n’en est toujours pas à son dernier projet. « En 2025, nous allons construire une grande serre à Mutzig pour produire nos propres légumes en bio et proposer aux Jardins de l’Orangerie des produits de première fraîcheur. » Sans oublier un projet de bowling à Sélestat dans un multiplex. Initialement prévu d’ouvrir fin 2024, celui de l’Orangerie devrait sortir de terre Richard Meyer au printemps 2025. a

« LES ABF NOUS ACCOMPAGNENT POUR INTÉGRER LE BÂTIMENT DANS LE PARC, AVEC UN HABILLEMENT AGRÉABLE, PÉRENNE ET ABORDABLE. » a URBANI S ME

a U R B A N I SM E – DEUX- RIVES Barbara Romero

Jesus S. Baptista – Nicolas Rosès

LA ZAC DES DEUX-RIVES LE NOUVEAU STRASBOURG Citadelle, Starlette, COOP Rives et Port-du-Rhin... En mutation ou en construction, ces quatre quartiers strasbourgeois constituent le plus grand projet urbain depuis la Neustadt. Soit 74 hectares de friches portuaires entre Strasbourg et Kehl réinvesties, après avoir urbanisé la partie ouest des Deux-Rives du Heyritz à Danube. Éclairage.

éjà dans les années 1990, Catherine Trautmann souhaitait aménager ce territoire. Roland Ries a enclenché son développement en 2010, « avec un acte politique fort de faire passer une ligne de tram jusqu’à Kehl dans des zones non urbanisées », rappelle Éric Hartweg, directeur général de la SPL-Deux-Rives. Fait original en effet : l’urbanisation de la ZAC des Deux-Rives se développe autour de stations de tramway déjà créées, Citadelle, Star-Coop et Portdu-Rhin. Avec un défi de taille dès le démarrage du projet : comment faire cohabiter la ville productive, à savoir les activités du Port autonome, avec une logique de ville résidentielle et de loisirs. « C’est un vrai enjeu pour nos équipes, mais aujourd’hui nous avons de bonnes relations. Chacun essaie de comprendre les problématiques de l’autre. Ce qui n’a pas toujours été le cas », confie Éric Hartweg. Dégrossi par le groupement Reichen & Robert architectes et Alfred Peter paysagiste et associés en 2010, le projet a été confié à la SPL-Deux-Rives créée en 2014, un organisme de consultation qui a désigné l’urbaniste TER et Henri Bava pour concevoir le plan-guide Territoire qui incarne la dimension européenne du projet, l’agence bruxelloise 51n4E et le bureau d’étude local OTE. L’urbaniste Alexandre Chemetoff a lui été choisi pour reconvertir le quartier COOP. « Sous la mandature Ries, c’est surtout la COOP qui avait avancé, les autres chantiers n’avaient pas vraiment démarré, rappelle Éric Hartweg. En 2020, la nouvelle équipe a voulu revisiter l’opération avec trois axes forts. Le premier de savoir quelle ville nous voulons dans le cadre de la transition énergétique. Le deuxième était de proposer une ville plus inclusive et plus humaine. Enfin, de trouver comment intégrer les préoccupations des habitants dans la construction d’une ville. »

UN CHANTIER COLOSSAL DE 74 MILLIONS D’EUROS Une volonté politique qui s’est traduite par une révision du Plan local d’urbanisme (PLU), qui a morcelé les îlots à taille plus humaine que les 35 000 m2 initialement prévus et renforcé les équipements HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Éric Hartweg, avec vue sur le quartier Citadelle depuis le pont André-Bord

publics jugés insuffisants. « Certes des écoles étaient déjà programmées, mais pas de périscolaire, précise Éric Hartweg. Nous avons également ajouté une Maison de l’enfance, une médiathèque et une salle polyvalente, notamment pour offrir un signal positif aux habitants du Port du Rhin qui se sentaient délaissés et inquiets de l’arrivée d’une population plus aisée. » La Ville et l’Eurométropole ont également « redécouvert la “Ceinture verte” créée il y a 100 ans », poursuit Éric Hartweg. « Cela nous a conduits à travailler sur les coefficients de biotope, à savoir travailler pour plus de verdure, moins d’étanchéification des sols, ce qui induit de construire en hauteur, et de traiter les questions de mobilité et de stationnement. » Des choix, « qui se sont accompagnés d’un effort considérable de la Ville et de l’Eurométropole de l’ordre de 74 millions d’euros, dont 44,7 millions sous cette mandature », ajoute le directeur général. À titre d’exemple, par rapport à l’ancien calendrier, la réalisation du parc du petit Rhin a été accélérée. Soit 5,6 hectares entre Starlette, la Citadelle et le Port du Rhin, connectés au Jardin des Deux-

« LA VILLE ET L’EUROMÉTROPOLE ONT ÉGALEMENT REDÉCOUVERT LA “CEINTURE VERTE” CRÉÉE IL Y A 100 ANS. »

a URBANI S ME

« AUX PORTES DE L’ALLEMAGNE, CE PROJET COLOSSAL DESSINE DÉFINITIVEMENT UN NOUVEAU STRASBOURG. »

Rives, à la forêt du Neuhof et à la forêt de la Robertsau. L’idée ? Construire un couloir écologique, et associer les habitants à travers une consultation lancée cet automne. Avancée également, la construction d’une passerelle pour relier la Citadelle au quai des Belges, « pour faire de ce nouveau territoire un lieu que les Strasbourgeois s’approprient. »

litation du bâti. Starlette, c’est le quartier au fil de l’eau. Et la Citadelle, un témoin de la ville de demain : sa partie Nord a été sélectionnée par l’État pour devenir un quartier bas carbone. Actuellement en phase d’exploration, le projet prévoit deux bâtiments de six logements en autopromotion, et des logements à vocation sociale. À ceci près que la construction de logements reste QUATRE QUARTIERS, soumise à la conjoncture qui n’est pas très favorable actuellement, en particuQUATRE AMBIANCES : lier pour le neuf. De fait, sur Starlette, UN NOUVEAU les logements en autopromotion peinent STRASBOURG à trouver preneur, alors que l’accession Les quatre quartiers ont chacun leur sociale via le Bail réel solidaire fait un identité propre. Tout d’abord la COOP, carton. Kesako ? Un bail, soumis à placonçue comme un écosystème artis- fond de revenus, qui permet d’être à la tique, social et solidaire, avec ses ate- fois propriétaire et locataire de son logeliers d’artistes, le Kaléidoscope installé ment, avec un prix au m2 nettement infécet été, des cabinets d’architectes, une rieur – 5800-6000 €/m2 en accession salle polyvalente, des bureaux. Courant libre à Starlette, 2200-2300 €/m2 avec le 2024, Christophe Lasvigne du Théâtre du Bail réel solidaire, par exemple. La vente, vin, projette d’investir la salle des cuves en revanche, est indexée sur l’évolution pour une expérience immersive autour du des loyers. « Cet outil permet à beauvin. La ville va lancer un appel à projets coup de nos concitoyens de se loger, soupour un nouveau restaurant. La Maison ligne Éric Hartweg. Les deux tiers de ces Schutzenberger est en passe de deve- logements sont partis en trois mois. On nir une boulangerie-salon de thé sous pensait que les acquéreurs viendraient du parc social, mais ce n’est pas le cas. la houlette de Christian Urfer. Le Port du Rhin, vitrine de Strasbourg Nous voyons beaucoup de jeunes actifs à l’arrivée depuis l’Allemagne, se redes- qui se lancent. » Aux portes de l’Allemagne, ce projet sine pour davantage de mixité et de mieux vivre ensemble, grâce à l’installa- colossal dessine définitivement un noution d’équipements publics et la réhabi- veau Strasbourg. a

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LES DEUX-RIVES, PHASE 2, EN CHIFFRES • 74 hectares entre le parc de la Citadelle et les rives du Rhin • Plus de 20 hectares de nouveaux espaces verts et publics • Plus de 2000 arbres plantés • 3700 logements, dont 40 % de logements abordables • 130 000 m2 d’équipements publics et d’activités socioéconomiques et culturelles.

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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a U R B A N I SM E – C OMMERCES Barbara Romero

Sabrina Schwartz

LE COMMERCE À STRASBOURG EN PLEINE ROTATION Gilets jaunes, COVID, manifestations contre la réforme des retraites, inflation, émeutes, coût de l’énergie, montée en puissance du e-commerce... Les difficultés s’accumulent pour les commerces strasbourgeois depuis quelques années. Pour autant, le centre-ville tient bon avec un taux de vacance de l’ordre de 7 % et un phénomène de rotation des commerces. Décryptage. asser devant les vitrines vides de la rue de la Haute-Montée depuis feu le Printemps n’a rien de réjouissant. Voir des institutions comme la librairie Broglie, Frick-Lutz, ou Wolf Musique baisser le rideau, non plus. Des signaux négatifs qui ne sont que le reflet d’un mouvement de fond mondial. « Nous sommes dans une période où le commerce en général rencontre des difficultés entre les achats sur Internet, le COVID, les mouvements sociaux, les émeutes urbaines, même si Strasbourg a été relativement épargnée, rappelle Joël Steffen, adjoint en charge du commerce. Depuis quatre-cinq ans, il y a des manifs tous les samedis, et pendant la réforme des retraites, il y a certainement eu des baisses de chiffres d’affaires. Mais cela n’empêche pas un commerce de fonctionner : une manifestation passe, puis la vie reprend. » À cela s’ajoutent les liquidations judiciaires d’enseignes nationales et les fermetures de boutiques au niveau local telles Camaïeu, Burton, ou André, « qui ont un effet sur les commerces alentours, rappelle Laurent Maennel, manager du centre-ville. Sans oublier un chiffre d’af-

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faires de 150 milliards d’euros sur internet en 2022, alors qu’il était de zéro il y a quinze ans. Forcément, il y a un transfert. » Le commerçant constate une baisse de fréquentation dans sa rue, mais d’autres habitudes de consommation, en plus des achats sur Internet, en sont aussi la cause : d’un côté, la population vieillissante qui ne voit plus d’intérêt à faire du shopping. De l’autre les jeunes partagés entre la fast fashion et l’anti-conso. Dernier mouvement de fond bien visible ici comme ailleurs : les enseignes de burgers qui ouvrent à tous les coins de rue, « ce qui correspond à un phénomène de société entre Netflix, le fast food... Nous n’avons pas de levier là-dessus, les propriétaires sont libres de louer à qui ils le souhaitent », rappelle Laurent Maennel.

UN JEU DE CHAISES MUSICALES Et pourtant, le commerce strasbourgeois ne se porterait pas aussi mal qu’il en a l’air. Avant le COVID, le taux de vacance (les HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

commerces vides – ndlr) était de 5,4 %, soit le niveau le plus bas de la métropole. Aujourd’hui, il est de 7,4 %, contre 10-12 % dans des villes comparables comme Nantes, Rennes, ou Montpellier. « Le taux de vacance faible empêchait l’innovation en centre-ville, qui avait peut-être besoin d’un coup de peps, estime Joël Steffen. Aujourd’hui, le jeu des chaises musicales est enclenché. Cela peut paraître déstabilisant, mais finalement c’est positif. » Comme Footlocker qui a investi les locaux de la Brasserie Schutzenberger, vides depuis 14 ans, et laisse donc un bel espace rue du Vieux-Marché-aux-Vins. Hermès qui a déménagé place Broglie et offert une toute nouvelle dimension à ce coin du centre-ville. Habitat, qui a consolidé son positionnement place Kléber et libéré une place pour Boulanger. Quid du Printemps, des anciens locaux d’Hermès, de Kohler-Rehm, d’André ? Rien ne fuite pour l’heure. « Les gens focalisent sur cet axe Halles-Grandes-Arcades, où les loyers ne sont accessibles qu’aux grosses enseignes, mais les fermetures se jouent à l’échelle internationale », rappelle Laurent Maennel. « C’est un jeu de

Laurent Maennel (à gauche) et Joël Steffen sur la place du Temple-Neuf en pleine reconversion.

« AUJOURD’HUI, LE JEU DES CHAISES MUSICALES EST ENCLENCHÉ. CELA PEUT PARAÎTRE DÉSTABILISANT, MAIS FINALEMENT C’EST POSITIF. » a URBANI S ME

a U R B A N I SM E – C OMMERCES

« LES GENS ONT AUSSI ENVIE DE FLÂNER, DE PRENDRE UN VERRE, DE TROUVER PLUS DE CONVIVIALITÉ, PAS UNIQUEMENT DE REMPLIR LEURS PLACARDS. »

Monopoly qui nous dépasse, confirme Joël Steffen. Quand la Ville loue des locaux commerciaux, nous faisons attention à apporter de la diversité, comme récemment avec l’arrivée du Bonhomme de Bois, rue du 22-Novembre. Par rapport à ces jeux de propriétaires, nous n’avons pas beaucoup de prise. S’il devait y avoir un manque de réinvestissement des locaux, on se poserait la question d’une taxation de la vacance, comme d’autres villes l’ont déjà fait. Mais à Strasbourg, nous avons plutôt une rotation. »

AUSTERLITZ-BATELIERS, LE 6e SECTEUR URBAIN LE PLUS FRÉQUENTÉ DE FRANCE Si la Ville peut déjà préempter sur les murs, l’association France urbaine travaille actuellement sur le plafonnement des loyers commerciaux et la préemption des fonds de commerce : « L’idée est de permettre aux collectivités d’avoir une boîte à outils à disposition », précise Laurent Maennel. À ce jour, le loyer moyen est de 920 €/ m2 à Strasbourg. Il peut être deuxtrois-quatre fois plus cher sur certains secteurs. Moins élevé ailleurs. On mur-

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mure ainsi un loyer de 50 000 € mensuel pour Five Guys. Stratosphérique ! Celui de l’ancienne brasserie Schutzenberger est dans le même ordre d’idée. Quel indépendant pourrait s’y installer ? À l’inverse, d’autres propriétaires ont une autre vision du centre-ville, comme ceux de Kohler-Rehm, « qui ont refusé de louer leurs locaux à de la Junk Food, car ils ne souhaitent pas accompagner cette tendance », se félicite Laurent Maennel. D’autres au contraire innovent aussi dans des secteurs plus accessibles comme la Grand’Rue, les quais des Bateliers ou le secteur Austerlitz. « L’axe Bateliers-Austerlitz est le sixième secteur urbain le plus fréquenté de France, se réjouit Joël Steffen. Cela prouve la puissance de la reconstruction publique qui apporte de l’air à la fréquentation de la ville. Les gens ont aussi envie de flâner, de prendre un verre, de trouver plus de convivialité, pas uniquement de remplir leurs placards. » Strasbourg compte aujourd’hui 2600 commerçants, dont un tiers de restaurateurs. Si la ville manque de commerces indépendants, de concept-stores innovants, en termes de restauration ou de bars, rien à dire : Strasbourg est très vivante.

Reste la question du stationnement (ultra) payant, qui brûle toutes les lèvres. Sur ce point, l’adjoint à la maire est sans appel : « La réforme du stationnement date de 2018, ni le montant, ni la durée n’ont changé : les 35 € pour trois heures ne sont autres que la réforme nationale de dépénalisation du stationnement payant. » À ceci près qu’elle est désormais appliquée. Petit bonus pour les commerçants : un tarif « violet » à l’essai jusqu’à Noël : les places sont accessibles pour 1 heure à 1 euro, pour 1h15 à 2 €. Une fois atteinte la durée maximale d’1h30, l’usager s’expose à un forfait post-stationnement de 35 €. De quoi avaler son plat du jour fissa ! Mais de nouvelles habitudes seront à prendre estime Joël Steffen : « Il faut sortir de cette caricature du “No parking, no business”. Le volume global de visiteurs a augmenté de 20 % en 20 ans, alors que l’accessibilité en voitures a diminué de 20 % ! Notre ambition est d’encourager les mobilités alternatives, avec 500 millions d’euros engagés. La pratique du vélo augmente entre 20 et 40 % chaque année. Ce ne sont pas que des gens qui flânent. Ils ont un panier moyen mensuel supérieur à celui d’un automobiliste dans leur ville. Idem pour les piétons. » Une clientèle à chouchouter également. a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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a U R B A N I SM E – ARCHIP EL 2 Barbara Romero

Nicolas Rosès – DR

LE QUARTIER DU WACKEN POURSUIT SA MUE lus de logements, plus d’espaces Après la réalisation du quartier verts, une halle gourmande, une d’affaires international, la esplanade pour accueillir des transformation du quartier événements européens. Revisité par la écologiste à son arrivée aux du Wacken se poursuit avec municipalité manettes, le projet Archipel 2 a été lancé le lancement des travaux courant septembre. Au programme, quatre projets immod’Archipel 2, au nord du biliers laissant une part plus importante boulevard de Dresde, entre aux logements et aux espaces verts par le Maillon et la future SIG Arena, rapport aux lignes directrices de 2019. Dans le dossier initial, l’objectif n’était là où se situait l’ancien «pas de faire du logement, ni du social, or il parc des expositions. nous importe de répondre aux besoins en

Suzanne Brolly sur le chantier d’Archipel 2 lancé fin septembre.

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logement : avoir un toit est un besoin primaire, commente Suzanne Brolly, adjointe en charge de l’urbanisme. Strasbourg est une ville attractive, avec un seuil migratoire positif. » Dans le projet initial, 568 logements étaient programmés, contre 645 aujourd’hui. « C’est un petit écart en chiffres, mais les logements représentaient 33 % de la surface de plancher, contre 67 % aujourd’hui. » La part des logements aidés est passée de 26 % à 55 %. « L’Eurométropole compte 27 000 demandes de logements sociaux et intermédiaires », rappelle aussi Suzanne Brolly. 1500 habitants sont attendus dans le secteur. « C’est un site très attractif, l’un des joyaux de la ville, estime-t-elle. Nous réhabilitons une friche très bien reliée au centre-ville par les pistes cyclables et le tram, et à proximité des autoroutes. Notre objectif est de travailler sur l’économie circulaire et de créer un nouveau quartier de vie. »

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Le plan du quartier Archipel 2.

Cela se traduira par une mixité des usages avec, en plus des logements, la création d’une halle gourmande et d’un lieu de rencontres avec les institutions européennes, notamment, des lieux de promenades et de convivialité, des aires de jeux. Le tout dans un environnement verdoyant, avec un parc passant de 2,5 hectares à quatre hectares. « Nous souhaitons matérialiser une “coulée verte” de la place Adrien-Zeller aux berges généreuses des Rives de l’Aar au Nord et du canal de la Marne au Rhin à l’Est, » précise Suzanne Brolly. Avec deux passerelles à vélo qui seront construites pour relier depuis le quartier, les Rives de l’Aar et le Canal de la Marne au Rhin. Les plantations ont déjà commencé, « pour qu’il n’y ait pas “d’effet Danube” et que les habitants arrivent dans un cadre de vie sain », commente l’adjointe à la maire. Le chantier a démarré fin septembre, avec une livraison estimée au deuxième semestre 2025. On retrouHORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

vera « L’AvanScene », un lot de deux immeubles, dont un dédié à Habitation moderne, et un local en rez-de-chaussée dédié à une activité tertiaire, en plus d’un parking-silo de 251 places. Suivront les deux tours de 54 mètres de haut baptisées « Aart » et « La Serre sur le toit » qui abritera la halle gourmande. Sans oublier l’îlot A avec trois bâtiments de logements et un dédié au tertiaire, et « Les arbres habités », trois autres bâtiments de logements. Archipel 2 représente ainsi 70 000 m2 sur neuf hectares de terrain, avec une réalisation globale estimée à cinq ans. « C’est l’un des joyaux de la ceinture verte, appuie Suzanne Brolly. Notre objectif est d’en faire un quartier vivant où l’on travaille, dort et vit. » Encore en suspens cependant : le devenir de la SIG Arena. « Le projet n’est pas encore mûr, j’attends que les nouveaux partenaires financiers reviennent vers moi », conclut Suzanne Brolly. a

« STRASBOURG EST UNE VILLE ATTRACTIVE, AVEC UN SEUIL MIGRATOIRE POSITIF. » Suzanne Brolly

a URBANI S ME

a U R B A N I SM E – LA LAITERIE Marine Dumeny

Alban Hefti

CONTINUER À HABITER SON QUARTIER érée par l’association Artefact, Pour ses 30 ans, la Laiterie, dont Thierry Danet est l’un des emblématique salle de concerts trois piliers, la Laiterie a été inaustrasbourgeoise, fait peau neuve. gurée en 1994 et a vu passer plusieurs générations venues de tout le carrefour D’une capacité de 870 places, celle européen. « Avec une telle fréquentation, qui est l’une des plus petites salles la salle a vécu en trente années l’équivadu double ! Malgré les ajustements, européennes – et pourtant très lent nous n’étions plus aux normes. Nous fréquentée – se prépare à pouvoir devons nous adapter pour mieux accueilaccueillir 1164 personnes, à l’aube lir nos habitués, mais aussi ceux qui passent », explique Thierry Danet. Le du 1er trimestre 2026. Club, petite salle à l’arrière de la Laiterie,

doit être déplacé en lieu et place de l’Espace K, pour l’agrandissement de la salle principale, ce qui amènera inévitablement des réajustements.

UNE RESTRUCTURATION QUI COMPRENDRA LES ABORDS DE LA SALLE « Nous sommes en lien constant avec la municipalité, qui est maître d’ouvrage de ces travaux. Bien que parfois complexe, la communication est présente : on ne peut pas être d’accord sur tout ! », expose avec philosophie Thierry Danet. Car il n’y a pas que la Laiterie et son Club qui soient concernés par ces changements. Les salles alentours, comme l’Espace K, subiront également des évolutions logistiques du fait de ce projet à 11 300 000 euros. En effet, le Club, la petite salle de la Laiterie, devrait déménager à la place du Salon des curiosités, l’une des deux salles de l’Espace K, le théâtre situé en face.

a U R B A N I SM E

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Morceau de ville qui vibre au rythme du Molodoï, d’Artefact, de l’Espace K et du TAPS, le quartier était historiquement un no man’s land sous la régence germanique. Aujourd’hui vivifié par les associations, dont Construction, et plus ponctuellement par l’Ososphère, il n’est plus uniquement un lieu de passages ponctuels. « Il est important à nos yeux et pour le quartier autour de la rue Hohwald qu’il n’y ait pas de gentrification ou de renfermement. Nous ne souhaitons pas seulement une salle de concert entre des immeubles, nous voulons continuer à habiter le quartier ! », insiste Thierry Danet. Pour cela, il faut aussi penser aux abords et aux mobilités. Pour l’instant, la Ville de Strasbourg a annoncé des aménagements « culturels et initiatives » rue du Ban de la Roche, et « une zone de circulation apaisée ». Alors que les pistes cyclables sont en travaux dans les rues adjacentes et le boulevard de Lyon, il reste à repenser les transports en commun et leurs horaires, en entrée et sortie de concerts, mais aussi décider quelle sera la place de la voiture dans la zone… selon le désormais sacro-saint débat strasbourgeois du stationnement. « On était arrivé au bout de quelque chose, maintenant il faut se réinventer. Seulement, nous devons le faire en accord avec ce quartier multiculturel – qui est sans doute l’un des plus représentatifs de Strasbourg dans sa façon de mêler façades bourgeoises et logements sociaux. Et non pas à ses dépens », conclut en plaidoyer l’un des Thierry Danet, une des figures d’Artefact, tient dirigeants d’Artefact. a à l’inscription de la Laiterie dans son quartier.

« IL EST IMPORTANT À NOS YEUX ET POUR LE QUARTIER AUTOUR DE LA RUE HOHWALD QU’IL N’Y AIT PAS DE GENTRIFICATION OU DE RENFERMEMENT. »

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a URBANI S ME

a OR NORM E – HAB I TER

DESIGN

a DE S IG N – TA A K A BEER Barbara Romero

Nicolas Rosès – © Edouard.MK

AUDACIEUSES S DES KORÊS Amies avant d’être archis, Mathilde et Sibel ont créé leur cabinet d’architecture d’intérieur en plein confinement en 2020. Audacieuses dans leurs projets, elles ont décroché le Grand prix du jury du Commerce design 2022 pour la réalisation du Taaka Beer SPA.

e lancer en plein confinement était finalement une belle idée. « Les gens voyageaient moins, ils avaient envie d’améliorer leur intérieur, se souviennent Mathilde et Sibel. Nous avons eu envie de nous associer, car nous sommes, en plus d’être amies, très complémentaires dans notre travail. » Et surtout sur la même longueur d’onde. Des Korês, ce sont des projets, « graphiques, colorés, un peu foufous, alliés à la fonctionnalité et au budget, confient-elles. On aime jouer sur les matériaux, les coloris, les textures. Certains projets sont plus minimalistes, mais on se démarque sur ceux un peu singuliers. »

JOUER SUR LES MATÉRIAUX, LES COLORIS, LES TEXTURES La conception du Taaka Beer SPA à Strasbourg en est la parfaite illustration. « Le projet est original à la base, le concept vient de Prague et nos clients, Noémie et Paul, très ouverts à la discussion. C’était génial, on avait tout à découvrir, les différentes techniques, le côté bière, taverne. Le lieu s’y prêtait bien avec sa cave voûtée. » Un projet tout en courbes, conçu autour de l’univers de la bière, entre le bois de mélèze réchauffant l’ambiance, le cuivre, comme fil conducteur, faisant échos aux alambics de bière. Différents espaces chaleureux et réconfortants, de la salle des baignoires, à la salle de repos, ou le petit bar cosy et intimiste.

Sibel (à gauche) et Mathilde, les audacieuses Des Korês au Takaa Beer Spa.

Un projet remarqué et reconnu, puisqu’elles ont décroché le Grand prix du jury du Commerce design 2022 dans leur catégorie. « Cela nous a offert une belle visibilité, à Strasbourg et en France », constatent-elles. Une récompense de leur travail qui leur donne encore plus des ailes pour ce qu’elles apprécient particulièrement dans leur métier : l’aménagement intérieur d’établissement recevant du public (ERP). a Deskores.fr

a DE SIGN

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« C’ÉTAIT GÉNIAL, ON AVAIT TOUT À DÉCOUVRIR, LES DIFFÉRENTES TECHNIQUES, LE CÔTÉ BIÈRE, TAVERNE. LE LIEU S’Y PRÊTAIT BIEN AVEC SA CAVE VOÛTÉE. »

Le Taaka Beer Spa, un concept innovant à Strasbourg. HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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a DE S IG N – C ONSTANCE LUL L IN Barbara Romero

Nicolas Rosès

LULLIN ARCHITECTES « L’ARCHITECTE D’EXTÉRIEUR N’EXISTE PAS ! » Installée à son compte depuis cinq ans, l’architecte Constance Lullin aime varier les projets du particulier à l’industrie. Son mantra : rappeler que les architectes ne se contentent pas de gérer l’enveloppe d’un bâtiment, mais sont compétents tant en architecture, qu’en urbanisme et design d’espace ou d’objet. rès vite après sa sortie de l’école d’architecture de Strasbourg, Constance Lullin, 32 ans, décide de se lancer seule. « J’ai toujours eu envie de proposer mon architecture, ma manière d’aborder le client et le processus architectural. » Plutôt que de choisir un domaine d’activité de prédilection, Constance opte pour la pluridisciplinarité. « Tout le monde vit l’architecture : le particulier chez lui, l’industriel, le professionnel de santé, rappelle-t-elle. J’estime que chaque projet est intéressant, et c’est ce qui m’anime. Être spécialisé dans un seul domaine peut avoir tendance à enfermer dans un système architectural. » Une clinique vétérinaire à Rosheim, un cabinet de radiologie, les locaux administratifs des Galeries

Constance Lullin, architecte pluridisciplinaire. Lullin architectes. 4 rue de l’Arc-en-ciel, Strasbourg lullin.archi

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Lafayette, l’industriel AMF... Rien ne lui fait peur.

« TOUT EST ARCHITECTURE » Constance aime aussi accompagner les particuliers dans leurs projets immobiliers, que ce soit pour la création d’une nouvelle pièce pour l’arrivée de bébé ou une consultation en faisabilité avant l’achat d’un bien. « Souvent, c’est le budget d’une vie, on travaille avec quelque chose de précieux », confie Constance. Ce qu’elle aime avant tout, c’est accompagner un client de A à Z, en architecture, urbanisme et design... Les trois HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

domaines pour lesquels les architectes sont formés pendant six années. « Je suis toujours interloquée quand les gens pensent que les architectes ne s’occupent que de l’enveloppe d’un bâtiment, rapporte-t-elle. Cela vient souvent de la confusion avec le métier “d’architecte d’intérieur” qui en soi n’existe pas, au même titre que celui d’architecte d’extérieur ! Un architecte est formé à tout gérer, des plans au chantier jusqu’au dessin de la poignée de porte... Et c’est ce qui m’éclate ! »

« UN ARCHITECTE EST FORMÉ À TOUT GÉRER, DES PLANS AU CHANTIER JUSQU’AU DESSIN DE LA POIGNÉE DE PORTE... »

Un studio « couture » pour optimiser l’espace.

Et Constance de rappeler que l’architecte pense l’espace, les volumes et les habille... « Tout est architecture », sourit la jeune femme. a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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a DE S IG N – A S S O CIATION Barbara Romero

MADEiN GRAND EST « ON PEUT TROUVER À L’ANGLE DE SA RUE CE QUE L’ON ACHÈTE À L’AUTRE BOUT DE LA PLANÈTE » Fondée en 1992 à Liffol-le-Grand, l’association Pôle Ameublement lorrain est devenue MADEiN Grand Est en 2020 avec la création de la grande région. Un regroupement qui a permis aux professionnels de l’ameublement des trois anciennes régions de jouer plus collectif...

ADEiN Grand Est, ce sont 160 membres professionnels du meuble. Du designer travaillant en solo dans son atelier, aux PME employant plusieurs salariés. L’association est à la fois une vitrine où trouver le professionnel qui correspond à nos projets, mais aussi un soutien aux entreprises de l’ameublement. « Il y a plus de choses dans trois-quatre têtes que dans une, sourit Anne Gérard, sa présidente. Rejoindre un collectif, cela permet de sortir de son entreprise, de rencontrer des personnes qui ont les mêmes problématiques que vous. On évoque souvent la solitude de l’entrepreneur. Avec MADEiN, on offre des occasions d’en sortir. »

LE RÉSEAU EST ESSENTIEL

professionnels ou pour exposer, nous accompagnons les professionnels dans leur objectif de labélisation, pour leur communication aussi. » Se retrouver, permet aussi d’avoir des idées, comme Anne Gérard, à la tête de l’entreprise de sièges et meubles très haut de gamme, Counot-Blandin, a pu elle-même l’expérimenter lors de l’Assemblée générale de l’association en juin, à Strasbourg. « Ma société fabrique, vernis, tapisse. Lors de cette AG, j’ai rencontré des adhérents alsaciens, qui font de la finition à la feuille d’or. Se rencontrer est essentiel. » Le site internet de MADEiN Grand Est, ultra intuitif et bien renseigné, permet aux particuliers comme aux professionnels d’avoir un beau panorama de ce qui se fait en termes d’ameublement dans la région. « On peut trouver à l’angle de sa rue ce que l’on achète à l’autre bout de la planète », rappelle la présidente. Et acheter à l’autre bout du monde n’est définitivement pas 2023 ! a

L’association, soutenue par la Région Grand Est, organise une trentaine de manifestations chaque année. « MADEiN, c’est un réseau. L’objectif de chacun est de faire fonctionner son entreprise, souligne la présidente. Nous organisons des voyages pour assister à des salons MADEiN-grandest.fr

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« REJOINDRE UN COLLECTIF, CELA PERMET DE SORTIR DE SON ENTREPRISE, DE RENCONTRER DES PERSONNES QUI ONT LES MÊMES

PROBLÈMES QUE VOUS. »

Anne Gérard, présidente de l’association MADEiN Grand Est.

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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a DE S IG N – G E NTON Barbara Romero

Nicolas Rosès

EDOUARD GENTON DE LA PETITE PORTE À LA PLACE VENDÔME EN PROVINCE L’aventure entrepreneuriale d’Edouard Genton a démarré il y a 20 ans avec l’ouverture de sa première boutique de haute-horlogerie rue du Dôme. À la tête aujourd’hui de treize écrins luxueux, dont sept à Strasbourg, il partage avec nous le rêve d’un jeune étudiant de faire venir la place Vendôme en province. année 2023 marque, pour le couple Edouard et Melissa Genton, vingt ans d’entreprise et de mariage. Un charmant duo soucieux depuis deux décennies d’apporter à la province, et à Strasbourg en particulier, une sélection pointue des plus belles maisons de haute-horlogerie et joaillerie.

L’

Vingt ans d’entrepreneuriat motivés par une passion pour les montres qui remonte à la plus tendre enfance d’Edouard. « Cette obsession remonte à mes 5-6 ans, sans doute avec les FlickFlack et les Swatch, sourit-il. Mais surtout pour celles que collectionnait mon grand-père. J’ai très vite aimé l’objet et tout le savoir-faire de la filière. Je démontais les montres pour en découvrir le mécanisme, je les remontais... » En 1997, il commence à travailler ponctuellement dans une horlogerie nancéenne, découvre le milieu et se fait

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un réseau dans l’univers très select de la haute-horlogerie. « J’y passais mes samedis, mes vacances, j’ai commencé à prendre le crayon aussi. » Fraîchement diplômé, il ouvre en 2003 sa première boutique au 20 rue du Dôme à Strasbourg, où il a rencontré son épouse sur les bancs du lycée Kléber. « Mes beaux-parents m’ont beaucoup aidé pour le business plan, pour développer mon réseau dans une ville où j’avais certes passé mon bac, mais où je connaissais peu de monde », se souvient-il.

LE PRINCIPE D’EXCLUSIVITÉ, L’EXPÉRIENCE BOUTIQUE Sa lumineuse idée ? Se démarquer de la concurrence en proposant cinq marques de haute-horlogerie en exclusivité à Strasbourg. Un principe d’exclusivité qu’il conserve depuis vingt ans : « Nous pro-

posons une offre nouvelle dans chaque boutique que nous ouvrons, précisent-ils. Nous sommes par exemple les premiers en France à avoir dédié des corners à nos marques qui souhaitent davantage d’espace et de proximité avec la clientèle. Nous sommes de moins en moins nombreux à distribuer ces maisons dont la stratégie est désormais de vendre de la rareté et une expérience boutique. » À titre d’exemple, Vacheron Constantin, qui comptait 450 points de vente, n’en a conservé que deux en région, chez Genton et à Lyon. Les Genton sont aussi les premiers en région à avoir ouvert des boutiques exclusives Breitling, IWC, Tag Heuer, Panerai et, d’ici le printemps, Messika. « Nous sommes très respectueux du patrimoine strasbourgeois, nous faisons toujours réaliser les travaux intérieurs et de façade par des artisans locaux, nous créons des univers à chaque fois différents, HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

soucieux d’être en accord avec l’image de la marque, précise Melissa. À notre petit niveau, nous œuvrons pour le bien de notre ville, nous valorisons son patrimoine. Quand nous avons ouvert Tag Heuer, la marque a parlé de Strasbourg à l’échelle mondiale. C’est une chance pour Strasbourg. » Avec l’ouverture prochaine des boutiques Panerai et au printemps de Messika, Edouard Genton comptera huit boutiques à Strasbourg. Comment y parvenir ? « Grâce à des loyers modérés ! Nous avons la chance d’avoir pour bailleurs des institutions, précise Edouard. Quand je regarde aujourd’hui la rue de la Mésange qui est vide, je suis atterré. Deux propriétaires possèdent cette rue, il n’y a pas de concurrence. Nous sommes aux prémices d’une crise immobilière importante, nous ne pouvons plus accepter qu’un propriétaire se fiche de ses locataires qui prennent tous les risques. Derrière, il y a des emplois, rappelons-le. » HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Melissa et Edouard Genton, rue du Dôme, là où tout a commencé et où ils dirigent aujourd’hui cinq boutiques.

« STRASBOURG JOUIT TOUJOURS D’UNE BELLE ATTRACTIVITÉ, MAIS NOUS POUVONS FAIRE ENCORE MIEUX. »

Edouard et Melissa regrettent aussi le départ de Strasbourg de maisons prestigieuses comme Chanel, Gucci ou Cartier. « Strasbourg jouit toujours d’une belle attractivité, mais nous pouvons faire encore mieux ! Le luxe attire. Des marques comme les nôtres s’installent car elles y croient. Sur certaines, nous travaillons mieux que Marseille ou Lyon, car il existe une vraie culture locale de l’horlogerie. » Edouard Genton doit aussi son succès à une clientèle alsacienne fidèle et consciente de trouver un accueil privilégié et une offre pointue. « Nous avons la chance d’être dans un métier de plaisir, les gens viennent pour marquer de beaux moments. Il existe aussi un phénomène nouveau de collection d’horlogerie. Il y a vingt ans, nos parents avaient une belle montre. Aujourd’hui, certains clients en ont trente, soixante ! » De quoi réjouir ces collectionneurs d’avoir une place Vendôme à Strasbourg. a a DESIGN

Vanessa Lefakis apporte sa patte et son œil d’architecte à l’entreprise familiale.

KLAFS « CHAQUE NOUVEAU PROJET AUQUEL IL FAUT S’ADAPTER EST UN APPRENTISSAGE » 80

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

a DE S IG N – CL OS DES DÉL ICES Marine Dumény

Alban Hefti

Vanessa Lefakis a repris l’entreprise familiale il y a seize ans. Chez Klafs, elle travaille sur l’expansion du marché sauna, et ça marche ! Les projets s’enchaînent pour les particuliers, mais aussi les professionnels, notamment dans l’hôtellerie. Dernier en date ? La rénovation du sauna du Clos des Délices, à Ottrott. «

« LES SAUNAS ET SANARIUM En phase avec son époque, Vanessa Lefakis a choisi d’intégrer « des technoDE KLAFS logies de pointe dans [ses] produits pour améliorer l’expérience du sauna » : les systèmes de contrôle de la température et SONT PENSÉS La maison-mère des saunas Klafs, fondée de l’humidité permettent aux utilisateurs en 1928 par Ernst Klafs, a débuté comme de personnaliser leur séance de sauna et DANS UNE fabricant de meubles en bois de haute des fonctionnalités telles que l’éclairage qualité. Elle s’est rapidement diversifiée d’ambiance ajustable et les haut-parleurs STRATÉGIE DE pour se spécialiser dans la conception et intégrés offrent un confort supplémenla production de saunas. Klafs a su pré- taire. Parmi les innovations de la marque RÉDUCTION DE server son caractère familial, tout en évo- sous son impulsion : l’économie d’énerluant vers une entreprise internationale de gie. Les saunas et sanarium de Klafs sont renom. Elle est aujourd’hui dirigée par la pensés dans une stratégie de réduction CONSOMMATION troisième génération de la famille Klafs, de la consommation en énergie. « Nous et c’est à cette histoire et à ces valeurs prenons également soin de nous approvi- EN ÉNERGIE. » ous ne faisons pas que des saunas, nous apportons également un œil d’architecte, et c’est ce qui fait la différence : le conseil, l’adaptation au projet du client, à son budget, et à l’intérieur à aménager », développe Vanessa Lefakis, directrice de Klafs Sauna.

aux besoins et aux préférences individuelles des clients, ce qui garantit une expérience unique à chaque utilisateur.

familiales auxquelles Vanessa Lefakis est également attachée.

sionner intelligemment en bois durable », ajoute la cheffe d’entreprise.

INNOVER POUR DURER

La dernière opération de Klafs Sauna, avec le Clos des Délices, n’est pas le Les saunas Klafs sont réputés pour leur seul projet d’envergure de la marque : qualité et leur durabilité. La société pri- courant de l’automne, un hammam vilégie l’utilisation de matériaux naturels, doit voir le jour à la Chenéaudière, et notamment du bois massif, soigneuse- un sauna à Courchevel. Vanessa Lefakis ment sélectionnés pour leur résistance philosophe : « Chaque projet est un à l’humidité et leur esthétisme. Chaque apprentissage, et nous permet de faire sauna est conçu sur mesure pour répondre toujours mieux ». a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

a DESIGN

a OR NORM E – HAB I TER

HABITAT

a H A B I TAT – B ANQUE Marine Dumeny

CAISSE D’ÉPARGNE GRAND EST EUROPE LES PROJETS DOIVENT DÉSORMAIS SE CONSTITUER PLUS EN AMONT

Mikaël Le Gall, membre du directoire Caisse d’Épargne Grand Est Europe, veille aussi a la formation de ses collaborateurs pour un meilleur suivi des projets immobiliers de leur clientèle.

Troisième banque du Grand Est en termes de clients, la Caisse d’Épargne Grand Est Europe finance un projet sur neuf dans le territoire. Le ralentissement actuel du marché immobilier nécessite une adaptation pour les banques comme pour leurs clients. Mikaël Le Gall, membre du Directoire Caisse d’Épargne Grand Est Europe, recommande des changements de pratique.

a H A B I TAT

HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

NOUVELLE

CLIO E-TECH FULL HYBRID RÉSERVEZ UN ESSAI 0 gCO2/km

Gamme Clio: consommations mixtes min/max (l/100 km) (procédure WLTP) : 4,2/7,0. Émissions CO2 min/max (g/km) (procédure WLTP) : 95/121.

NOUVEAU

RENAULT AUSTRAL

prêt paràt ir

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RÉSERVEZ UN ESSAI 101 gCO2/km

Gamme Austral : consommations mixtes min/max (l/100 km) (procédure WLTP) : 4,6/6,5. Émissions CO2 min/max (g/km) (procédure WLTP) : 104/147. Distributeur multimarque automobile – Étude BVA – Viséo CI – Plus d’infos sur escda.fr

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a période « emprunt facile » est close. Les taux à 1,10 % n’existent plus, et ce n’est pas près d’évoluer. Mikaël Le Gall, de la Caisse d’Épargne Grand Est Europe, explique : « L’inflation post-Covid et l’inflation internationale due à l’agression russe en Ukraine ont amené les banques centrales à remonter leurs taux de façon importante. On a connu en l’espace d’un an et demi une forte hausse des taux d’intérêt et du marché. Aujourd’hui, nous sommes sur 4,20 % taux nominal pour les particuliers. Concrètement, pour quelqu’un qui emprunte 200 000 euros sur 20 ans, nous sommes sur des mensualités à 1230 euros, contre 930 € auparavant, soit une hausse de 32 %. » La démonstration n’a rien de réjouissant, et les prévisions des économistes visent des taux à 5 % d’ici à la fin de l’année.

DE NOUVELLES HABITUDES À PRENDRE POUR PRÉPARER SON PROJET Dans ces conditions, la stratégie consiste à s’y prendre tôt pour préparer un projet immobilier. Afin de mieux situer ce qui est entendu par « tôt » : l’âge moyen des emprunteurs se situe autour de 36 ans. « La responsabilité des conseillers Caisse d’Épargne consiste à amener nos clients vers une gestion de leur épargne et à prodiguer du conseil en immobilier. Le contexte nécessite aujourd’hui des apports personnels plus hauts pour un prêt, ce qui implique de constituer un projet davantage en amont. Nous entendons par là de préparer une épargne, avec un PEL (Plan Épargne Logement), et de minimiser ainsi la part de fonds touchée par ces forts taux d’intérêt. Avec un PEL, nos clients ont accès, après 4 ans, à un taux préférentiel sur leurs crédits immobiliers, à 3,20 % », détaille Mikaël le Gall. À vos PEL, donc ! La Caisse d’Épargne Grand Est Europe propose par ailleurs des webinaires et séminaires sur l’éducation financière, ouverts à leur clientèle.

a H A B I TAT

« ON A CONNU EN L’ESPACE D’UN AN ET DEMI UNE FORTE HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT ET DU MARCHÉ. » UN MARCHÉ QUI N’EST PAS SINISTRÉ Pour autant que les dispositions à prendre évoluent, la Caisse d’Épargne Grand Est Europe juge la situation similaire à « celle connue avant 2019 » : « L’an passé, nous avons octroyé 2,5 milliards d’euros sur des projets immobiliers dans le Grand Est. Nous avons 35 % de financements de moins sur 2023. Les transactions sont en baisse de 20 % ». Alors, comment bien investir une fois préparé ? « En 2023, pour préserver son patrimoine futur, il faut prévoir comment financer la mise à niveau énergétique en cas d’achat dans l’ancien. Nous orientons nos clients vers des organismes pour les aider, notamment Oktave, une structure régionale spécialisé en conseil et en bilan énergétique ou Cozynergy, expert en rénovation énergétique. En termes de crédits immobiliers, il est aussi possible de financer ces travaux, notamment avec le prêt “éco PTZ”, un prêt à taux zéro spécifique à la rénovation énergétique, ou de rénovation de façon générale. » a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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a H A B I TAT – É N ERGIES STRA S B OURG Marine Dumeny

Marine Dumeny

ÉS ÉNERGIES STRASBOURG UNE RÉPONSE À LA CRISE ÉNERGÉTIQUE L’année 2022 a été marquée par une série de défis liés à l’approvisionnement énergétique et à la préoccupation croissante concernant les coûts énergétiques. Dans ce contexte, ÉS Énergies Strasbourg a mis en place plusieurs initiatives visant à soutenir sa clientèle dans la gestion de ses dépenses énergétiques. Siège social de ÉS à Strasbourg.

ace à la crise immobilière, le coût de l’énergie devient une préoccupation majeure : investir correctement, c’est aussi choisir un logement à faible coût énergétique et fuir les passoires thermiques. À l’heure de la hausse des tarifs, ÉS s’est mobilisé pour informer ses clients sur les mesures successives mises en place par le gouvernement. « Une attention particulière a été accordée à la sobriété énergétique, avec la création d’une page dédiée “La sobriété énergétique” 1, et des actions de communication visant à promouvoir les outils en ligne disponibles pour aider les clients à gérer leur consommation d’énergie et à réaliser des économies ».

a H A B I TAT

LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE POUR CHANGER NOS HABITUDES ÉS Énergies Strasbourg a également maintenu son engagement envers la transition énergétique en proposant des offres d’énergie verte sur l’ensemble des marchés : « Cela inclut une offre de biogaz 100 % alsacien, ainsi qu’une offre d’électricité verte 100 % régionale, offrant aux consommateurs la possibilité de contribuer activement à la transition énergétique ». En septembre 2022, ÉS a lancé la marque « Planigy par ÉS », regroupant toutes les activités commerciales liées au HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

photovoltaïque, à la mobilité électrique, à l’efficacité énergétique et à la rénovation de l’habitat. Cette initiative vient compléter les efforts du fournisseur d’énergie en matière de transition énergétique et de décarbonation.

TOUJOURS PLUS DE COMMUNICATION SUR LES AIDES DISPONIBLES Le groupe propose diverses aides et services pour soutenir les ménages alsaciens dans leurs projets de rénovation énergétique et d’amélioration de l’habitat, « notamment une prime aux travaux HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

et une plateforme de mise en relation avec des artisans professionnels locaux », avec quelque 1100 clients déjà bénéficiaires du dispositif.

tant en place des mesures pour répondre aux besoins changeants de la société et contribuer à la construction d’un avenir énergétique plus durable. a

Enfin, en tant qu’acteur du service public, ÉS Énergies Strasbourg collabore avec les collectivités locales pour « prévenir la précarité énergétique et soutenir les clients les plus vulnérables ». Les équipes « Solidarité de l’entreprise continuent d’améliorer l’accueil et l’accompagnement des bénéficiaires du dispositif du chèque énergie ». Dans un contexte énergétique complexe, ÉS Énergies Strasbourg a maintenu son engagement envers ses clients et la transition énergétique, met-

1. https://groupe.es.fr/ La-sobriete-energetique

a HABI TAT

a H A B I TAT – CHRISTIA N GAUTHERON Barbara Romero

Nicolas Rosès

IMMOVAL « LA TENDANCE DU MARCHÉ STRASBOURGEOIS, C’EST LA GESTION LOCATIVE » Directeur général du groupe immobilier Immoval, qui regroupe également Scheuer et Chamar et le cabinet Elsaesser, Christian Gautheron décrypte l’état du marché strasbourgeois et détaille la stratégie du groupe.

ous avons quatre métiers : la gestion locative, le syndic de copropriété, l’administration de biens et la transaction immobilière », présente Christian Gautheron. Le directeur général du groupe constate sur ce dernier métier une « souffrance », en raison de la baisse générale des transactions depuis la fin de l’année précédente, à l’instar du marché immobilier dans son ensemble. Une situation qui – alors qu’elle pourrait susciter des inquiétudes – est relativisée de par sa connaissance du secteur.

« Le marché strasbourgeois manque structurellement de logements, de façon logique il y aura une reprise », explique Christian Gautheron. D’ailleurs, le groupe parie sur l’avenir : interrogé sur sa stratégie pour faire face à la situation actuelle, le directeur général mentionne « la volonté de prendre une part de marché plus importante en développant notre activité d’administration de biens ». Cette diversification est une tendance majeure ces dernières années, réduisant la dépendance à la transaction immobilière. Christian Gautheron, DG d’Immoval.

a I M MOB I LI E R

Christian Gautheron évoque les projets à venir du groupe : « Nous prévoyons l’acquisition de cabinets d’administration de biens pour renforcer nos portefeuilles en gestion et en syndic de copropriété. » Cette stratégie vise à maintenir notre présence et notre croissance sur le marché immobilier, malgré les défis actuels. Une prise de position qui permet au groupe d’enregistrer une croissance d’environ 10 % pour la gestion locative et le syndic de copropriété, pour l’exercice 2023. a HORS-SÉRIE — 2023 – Habiter

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Marc Swierskowski – DR

JOAQUIM ARMINDO SAS « LE MARCHÉ EST RALENTI, MAIS IL FAUT GARDER CONFIANCE » Fondée en 1988 par Armindo père, la société JOAQUIM ARMINDO SAS est aujourd’hui tenue par ses deux fils. Actrice du BTP alsacien, elle est essentiellement présente au nord de l’Alsace, et jusque dans le territoire belfortain et dans le Doubs. Elle ne s’interdit pas non plus quelques incursions à Paris, Saint-Tropez, Cannes ou l’île de Ré. Son secret, en cette période quelque peu troublée ? Joaquim Armindo nous éclaire. «

a rigueur alsacienne ! » Elle serait donc le secret de la stabilité. « Nous ne travaillons pas comme ailleurs en France. Que ce soit en termes de temps, de qualité ou encore de précision. Et puis nous nous positionnons de façon intelligente sur les prix que nous proposons », détaille Joaquim Armindo, codirigeant de JOAQUIM ARMINDO SAS.

UNE ENTREPRISE FAMILIALE SUR LE MARCHÉ NATIONAL

Joaquim Armindo

a H A B I TAT

Malgré les difficultés rencontrées durant les années de pandémie, la société JOAQUIM ARMINDO SAS et ses 75 employés se démarque de ses concurrents en Alsace en tant qu’entreprise locale accédant aux mêmes marchés que les grandes entreprises nationales. Joaquim Armindo prévoit une HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

année 2023 « plutôt positive, malgré la situation immobilière ». Et ce grâce à la diversification des activités de l’entreprise : la construction de logements, des projets tertiaires, la réhabilitation de bâtiments, et la promotion immobilière. Et surtout grâce à son orientation vers des projets de promotion immobilière haut de gamme. « Même si nous constatons un ralentissement, nous ne sommes pas défaitistes. Nous exploitons en ce moment des projets orientés “luxe”, qui ne sont pas soumis aux mêmes pressions financières, et nous avons traversé d’autres crises depuis la naissance de l’entreprise », relativise celui qui a une formation d’économiste. « La hausse des taux d’intérêt et les conditions actuelles du marché ainsi que le recul de l’âge moyen d’accès au logement sont certes des défis, mais nous poussent à nous adapter, ajouteHORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

Projet Bellis, situé au quartier sud à Colmar.

« LE FRANÇAIS EST DE NATURE FRILEUSE POUR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER. LE REBOND SE FERA, MÊME S’IL SERA LENT À VENIR. »

t-il. Notamment au niveau des jeunes acheteurs. » Et, pour ce faire, l’entreprise veille à proposer de façon régulière des logements moins coûteux. « Ils ont été moins aisément vendus sur l’année, rapporte-t-il. Cependant c’est important pour nous de continuer à proposer ce produit : nous sommes tous passés par ce premier achat. Il ne faut pas oublier d’où l’on vient ». En somme, pas de quoi s’alarmer : « Le Français est de nature frileuse pour l’investissement immobilier. Le rebond se fera, même s’il sera lent à venir. Nous restons optimistes et confiants dans l’avenir du secteur de la construction et de l’immobilier ». a

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a HA BI TAT – C ON STRUCTION Marine Dumeny

KS AMÉNAGEMENT « NOTRE FORCE VIENT DE NOS SALARIÉS, NOUS AVONS UNE GRANDE AGILITÉ » ée en 2014, et offrant un accomElle est l’une des cordes à l’arc de pagnement de A à Z sur les projets KS Group, spécialiste de la construction de ses clients, l’entité « KS améet de l’immobilier. KS Aménagement, filiale nagement » se veut être le tailleur parfait. Dans cette logique, la filiale se positionne spécialisée dans la rénovation et la décoration, sur le marché. Son cœur de cible ? De se démarque par sa vision d’ensemble des plus petits chantiers que les autres du groupe, chez des particuliers projets sur lesquels elle s’engage. Dans filiales ou privés à l’échelle d’ETI (Entreprise de le contexte immobilier actuel, sa capacité Taille Intermédiaire). d’innovation fait mouche. Entretien avec ADAPTATION, Lionel Streicher, son directeur. ÉMULATION,

ET FIDÉLISATION : LE TRIANGLE D’OR

« Notre force vient de nos collaborateurs : nous sommes une vingtaine de personnes, ce qui nous permet une plus grande agilité dans les prises de décision et dans nos propositions », explique Lionel Streicher, directeur de KS aménagement. Leur renommée se construit grâce au bouche-à-oreille, et ils fidélisent consciencieusement leur clientèle en avançant un interlocuteur unique et l’aspect « sur-mesure » de leurs réalisations. « Nous analysons le besoin de nos clients et composons une équipe pour y répondre au mieux », souligne le dirigeant. De l’open-space au cabinet médical, en passant par le particulier, chaque projet trouve ainsi son bonheur.

Lionel Streicher dirige la filiale aménagement de KS Group.

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Une nouveauté qui ne manque pas de séduire : KS aménagement réemploie au maximum les déchets de chantier, propose des réalisations de matériaux en coquillages recyclés comme des revêtements et limite sa consommation de matières premières non renouvelables. a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

FONDATION FORCE

VOTRE CONTRIBUTION COMPTE

Avec vous, la santé avance à pas de géant En ces temps où la santé occupe une place centrale dans nos vies, il est essentiel de soutenir des initiatives qui favorisent l’innovation, la recherche et l’amélioration des soins de santé. La Fondation Force, reconnue d’utilité publique depuis 1991, incarne cette mission avec dévouement. Depuis plus de trois décennies, la Fondation Force travaille sans relâche pour renforcer les collaborations au sein de la région alsacienne et faciliter l’accès aux nouvelles idées et aux innovations. Elle s’engage à soutenir des actions et des projets visant à promouvoir la recherche et l’innovation en santé, que ce soit en Alsace ou en collaboration avec les acteurs du secteur dans la région. UN ANCRAGE LOCAL À FORTE VALEUR AJOUTÉE La Fondation Force, au cœur de l’écosystème alsacien, accompagne les chercheurs, les innovateurs et les acteurs de la santé. Leur objectif est de favoriser l’émergence de nouvelles idées, de technologies innovantes, de traitements et de pratiques de soins au bénéfice des patients et des professionnels de la santé. La Fondation soutient de nombreux projets à forte valeur ajoutée, en mettant l’accent sur l’accompagnement des porteurs de projets issus de la recherche, qu’elle soit menée au sein d’établissements privés ou universitaires. Leur engagement repose sur la conviction que l’innovation en santé peut rapidement changer des vies.

DES AVANCÉES QUI ONT VU LE JOUR GRÂCE À LA FONDATION FORCE « J’ai mis au point un dispositif médical, non invasif et non destructif, qui permet aux personnes sourdes et malentendantes de recouvrer une audition performante : Sounduct. Avec l’accompagnement de la Fondation Force, j’ai pu voir mon projet aboutir et j’en suis très heureux. » Olivier Gauthier, porteur du projet SOUNDUCT MDS1 « Avec Johad Zallat et Christian Heinrich, enseignants-chercheurs à l’Université, nous travaillons sur le développement d’un dispositif dermatoscopique performant avec filtres polarisants. Il en résulte un merveilleux outil au diagnostic en dermatologie. L’expertise des équipes de la Fondation Force nous a permis d’aboutir à un prototype unique qui constitue la première étape déterminante de la finalisation de notre projet auquel nous sommes fortement attachés. »

Les membres de la Fondation croient en la puissance de la générosité des donateurs pour impulser un impact positif sur la recherche en santé. Votre soutien est une marque de confiance extraordinaire qui permet à la Fondation d’accroître ses efforts en faveur de l’avancée des connaissances et des innovations en santé. Ainsi, la Fondation Force fait appel à vous, particuliers et entreprises, pour vous joindre à elle dans cette noble mission. “Votre don peut contribuer de manière significative à l’amélioration de la qualité des soins, de la prise en charge des patients et au développement de traitements plus efficaces et moins invasifs”, souligne Lilla Merabet, déléguée générale de la Fondation Force. De plus, votre générosité peut être récompensée par des avantages fiscaux. Pour les particuliers, les dons à la Fondation Force sont déductibles de l’impôt sur le revenu à hauteur de 66%. Les entreprises, quant à elles, bénéficient de réductions d’impôts sur les sociétés à hauteur de 60% de leur don. “Avec vous à nos côtés, la santé avance véritablement à pas de géant. Votre soutien fait la différence.” conclut Lilla Merabet.

Soutenez la Fondation Force. Faites un don !

Loïc Poirier, porteur du projet POLADERME W W W. F O N D AT I O N - F O R C E . F R

a H A B I TAT – TE RRE CUITE Marine Dumeny

WIENERBERGER TERRE CUITE D’HIER ET DE DEMAIN Wienerberger, acteur mondial dans la production de solutions en terre cuite, constate une contraction du marché immobilier. Plutôt que d’adopter une attitude pessimiste, son directeur général, Frédéric Didier, annonce une prochaine acquisition pour le groupe.

La terre cuite retrouve un souffle avec les normes environnementales, chez Wienerberger et avec son directeur général : Frédéric Didier.

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iberschwanz », en « queue de castor » : la tuile emblématique de l’Alsace est en terre cuite. Et le groupe Wienerberger ne cesse d’innover autour de ce matériau revenu au goût du jour. Axé sur la durabilité, le groupe œuvre à répondre aux réglementations environnementales de réduction de la consommation énergétique et des émissions de CO2. Son objectif : les réduire de 26 % d’ici à 2025, par rapport à 2020.

LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE AU SERVICE DE LA PÉRENNITÉ DE L’ENTREPRISE « Pour cela, nous mobilisons nos efforts autour de trois axes : les matières premières, que l’on cherche à avoir, d’un point de vue géologique, les moins carbonées possibles ; le process, c’està-dire électrifier les processus et les modifier pour les optimiser et ainsi économiser ; et enfin, les énergies fossiles, puisque nous travaillons avec nos fournisseurs sur une alimentation en gaz vert via notamment la méthanisation, l’hydrogène vert, l’énergie photovoltaïque, etc. », détaille Frédéric Didier.

« NOUS TRAVAILLONS AVEC NOS FOURNISSEURS SUR UNE ALIMENTATION EN GAZ VERT VIA NOTAMMENT LA MÉTHANISATION, L’HYDROGÈNE VERT, L’ÉNERGIE PHOTOVOLTAÏQUE, ETC. »

Cette approche innovante maintient sa dynamique sur le marché et paye. Wienerberger finalise effectivement l’acquisition de Terreal, présent en majorité dans le sud-ouest de la France. De quoi lui permettre d’élargir son implantation géographique et son offre en matière de toiture. Frédéric Didier confirme sa confiance en l’avenir malgré les perturbations du marché, fort des 200 ans d’histoire du groupe. a

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a H A B I TAT – N EX ITY Marine Dumeny

Nicolas Rosès

ARNAUD FERRIÈRE IL FAUT SE TRANSFORMER POUR S’ADAPTER AU TOURNANT DU MARCHÉ 2023, année des défis. Arnaud Ferrière, directeur général de la Promotion Immobilière Résidentielle chez Nexity, fait le point sur l’actualité de l’entreprise, dans la conjoncture actuelle.

epuis sa prise de fonction en janvier 2018, Arnaud Ferrière a observé une évolution significative du secteur immobilier, passant d’une période de forte croissance à un environnement plus complexe et exigeant. Le directeur général de la promotion immobilière souligne : « Cette hausse rapide, sans ajustement correspondant des conditions d’emprunt, a réduit la capacité de financement des ménages, excluant ainsi une partie importante d’entre eux du marché immobilier ».

ou renoncer à l’achat de biens immobiliers. Cette tendance a pris de l’ampleur depuis début 2022, s’accélérant encore au cours du dernier trimestre. En l’état actuel des choses, comment se positionne Nexity ?

CHANGEMENT DE PARADIGME La rénovation énergétique est un pivot crucial. « Avec un besoin croissant de modernisation des bâtiments existants pour répondre aux normes environnementales. Nexity, travaille à trouver des solutions innovantes et à accompagner cette transition », explique Arnaud Ferrière.

En effet, cette hausse des taux a entraîné une diminution d’environ 25 % de la capacité de financement des acheteurs. Cela signifie que de nombreux acheteurs doivent désormais réduire Il enchaîne : « La politique d’artificialisaleurs attentes en termes de logement tion nette, visant à réduire la construc-

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HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

« LE MARCHÉ IMMOBILIER EN 2023 SE TROUVE Parmi les évolutions à observer, il s’agit également pour le groupe de rester À LA CROISÉE attentif à ce qui peut être pertinent à développer, comme l’immobilier partagé DES CHEMINS. » étudiants-séniors, les secteurs de quartion sur des terrains vierges, entraîne une réflexion sur la réhabilitation et la transformation des bâtiments existants. Cette approche, plus durable, est un domaine que nous explorons activement ».

Directeur général de la promotion immobilière chez Nexity, Arnaud Ferrière évoque un « changement de paradigme ».

tiers prioritaires ou le Bas Carbone. En somme, le marché immobilier français en 2023 se trouve à la croisée des chemins, avec des défis à relever à la fois conjoncturels et structurels. L’industrie immobilière s’adapte pour répondre à ces nouveaux défis et trouver des solutions innovantes pour les années à venir. a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

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a H A B I TAT – A MC Marine Dumeny

Nicolas Rosès

AURÉLIEN MOUSSAN UNE ANNÉE POUR SE DÉMARQUER Avec plusieurs chantiers dans les bacs, AMC et son gérant Aurélien Moussan envisagent positivement l’année à venir. tructurée en deux pôles : AMC habitat et MLD architectes, l’entreprise mise sur sa qualité de service et sa proximité avec le client. « Notre image de marque est notre meilleur atout, nous offrons à nos clients du sur-mesure jusqu’au plus infime détail de la réalisation », met en avant Aurélien Moussan, gérant de la société.

S’AJUSTER POUR SE DÉMARQUER

Aurélien Moussan

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« Nous avons en projet la rénovation d’une bâtisse du XVIe siècle, de 800 m2, ayant appartenu à l’ordre des chevaliers teutoniques. Sur ce contrat, nous nous substituons au client pour l’orchestration complète du chantier », présente le gérant d’AMC. L’entreprise travaille en parallèle sur des chantiers de rénovation énergétique, de surélévation de bâtisses et s’apprête – malgré le ralentissement du marché – à s’engager sur un complexe de bureaux et logements dans le quartier du Wacken, mais aussi dans le sud de l’Alsace. Dans un autre secteur, AMC développe un projet de pharmacie et travaille sur l’extension de la brasserie Licorne, à Saverne. Une année, « qui appelle certes une remise en question des pratiques et amène du challenge, mais permet surtout d’ajuster notre ligne directrice afin de mieux nous démarquer », estime Aurélien Moussan. a HORS-SÉRIE — 2023 — Habiter

PARC EXPO STRASBOURG

5 AVRIL 8 AVRIL 27ÈME ÉDITION

2024

DES INNOVATIONS… DU SOL AU PLAFOND !

Le salon du bien-être à la maison

salonhabitat-strasbourg.com

OR CHAMP Par FRANK MAIRE Cogérant Alcys Réalisations – Président du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment du Bas-Rhin Photo : Nicolas Rosès

LE LOGEMENT S’EFFONDRE ET BERCY SEMBLE REGARDER AILLEURS oilà plus d’un an que les professionnels de l’immobilier et du bâtiment alertent le Gouvernement sur l’effondrement brutal du pouvoir d’achat immobilier des familles et sur la hausse des prix et des loyers dans les aires métropolitaines.

Sans mesures fortes dans la Loi de finances 2024, l’accès à la propriété sera impossible pour la grande majorité des Français et le mal-logement gagnera chaque jour du terrain en s’immisçant toujours plus dans la vie des familles qui s’agrandissent, se séparent, sont mutées… Alors que le choc de l’offre de terrains à bâtir promis par le Président de la République en 2017 n’a pas eu lieu ; alors que la trajectoire française de Zéro Artificialisation Nette des sols va au contraire raréfier le foncier disponible ; alors que l’empilement normatif continue, voire s’accélère, avec pour effets de renchérir sans cesse le coût de la construction ; alors que le Bâtiment a subi une hausse de 20 % de ses prix de revient au cours des 18 derniers mois en raison de la hausse du coût des énergies, des matériaux et du travail ; alors que les ménages sont massivement désolvabilisés par une hausse brutale des taux d’intérêt qui rogne leur pouvoir d’achat immobilier ; alors que les

conditions d’octroi des crédits immobiliers imposées aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière reposent sur un mythe colporté par la Banque de France selon lequel le surendettement des ménages serait la conséquence du crédit immobilier… alors qu’il n’est que le seul fait du crédit à la consommation ; alors que 150 000 emplois sont menacés dans le Bâtiment à compter de 2025 en raison de l’assèchement attendu des carnets de commandes des entreprises et des artisans ; l’État fait le choix de supprimer et de restreindre considérablement ses mesures de soutien à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif. Au pire moment et sans alternatives. Une posture exclusivement budgétaire justifiée par deux mythes habilement entretenus : • Les aides au logement coûteraient trop cher : 38 milliards d’euros de dépenses consacrées au logement en 2021, soit 9 % du budget de l’État. Une somme à relativiser, sachant que parallèlement, la France est le pays dans lequel l’immobilier est le plus taxé (90 milliards d’euros de recettes directes et indirectes en 2021). En soutenant la construction de logements, l’État et les Collectivités locales perçoivent une manne de TVA, d’impôts, de droits divers, de taxes multiples…

• En construisant moins, les prix des logements vont baisser et les loyers vont suivre : la chute du nombre de ménages en capacité de devenir propriétaires peut entraîner une baisse momentanée des prix de vente des logements anciens dans les zones les moins prisées, mais cette baisse n’aura aucun effet ni sur les prix de vente des logements neufs, ni sur le montant des loyers. En réalité, la demande structurellement plus forte que l’offre de logements entretient sur le long terme la hausse des prix de l’immobilier et des loyers. Faut-il rappeler que 518 000 logements devraient être construits chaque année pour répondre aux besoins des familles d’après l’Union Sociale pour l’Habitat et que 2,4 millions de Français sont mal-logés d’après la Fondation Abbé Pierre. Seuls 300 000 logements seront construits en 2023 et probablement moins encore en 2024. Souhaitons que nos parlementaires puissent faire entendre à Bercy la voix de la raison, celle de familles aujourd’hui bien souvent désespérées. a Or Champ est une tribune libre confiée à une personnalité par la rédaction de Or Norme. Comme toute tribune libre, elle n’engage pas la responsabilité de la rédaction de la revue, mais la seule responsabilité de sa signataire. a OR CHAMP

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Couverture Illustration par Cercle Studio Portraits de l'équipe Illustrations par Paul Lannes www.paul-lannes.com

HORS-SÉRIE 2023 Directeur de la publication Patrick Adler 1 patrick@adler.fr Directeur de la rédaction Jean-Luc Fournier 2 jlf@ornorme.fr Rédaction en chef Barbara Romero 12 Photographie Franck Disegni 15 Alban Hefti 16 Vincent Muller 17 Caroline Paulus 18 Nicolas Rosès 19 Sabrina Schwartz Publicité Régis Pietronave 14 publicité@ornorme.fr

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Rédaction Alain Ancian 3 Eleina Angelowski 4 Isabelle Baladine Howald 5 Erika Chelly 6 Marine Dumeny 7 Jean-Luc Fournier 2 Jaja 8 Thierry Jobard 9 Véronique Leblanc 10 Jessica Ouellet 11 Barbara Romero 12 Benjamin Thomas 13 redaction@ornorme.fr Direction artistique et mise en page Cercle Studio Directrice Projet Lisa Haller 20

Or Norme Strasbourg est une publication éditée par Ornormedias 1 rue du Temple Neuf 67000 Strasbourg Dépôt légal : à parution N°ISSN : 2272-9461 Contact : contact@ornorme.fr Site web : www.ornorme.fr Suivez-nous sur les réseaux sociaux ! Facebook, Instagram, Twitter & Linkedin Typographie GT America par Grilli Type Freight Pro par J. Darden Impression Imprimé en CE

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