Metrarapporten 2022

Metrarapporten

Forord:

Kjære leser!

Vi er stolte av å kunne presentere Metrarapporten 2022

Etter omfattende arbeid med innhenting, gjennom gang og analyse av markedsdata for vårt fokusom råde – Østfold, Follo og områdene på østsiden av Oslofjorden – har vi nå gleden av å presentere en fersk markedsrapport for disse områdene. Vi håper og tror rapporten vil komme til nytte for de mange ulike aktørene som jobber med – og driver innenfor –næringseiendom i vår del av verden.

Det har vært en ressurskrevende, men spennende, vei frem mot det ferdige resultatet. I rapporten ser vi blant annet klare trender som viser at transaksjons prisene for næringseiendom er stigende* og at vårt markedsområde er mer attraktivt. Stadig flere av bransjens større aktører søker mot Østfold/Follo og vi observerer med glede at både interessen og beta lingsviljen innenfor ulike segmenter er økende.

Mange av endringene vi ser, sammenfaller med det nasjonale eiendomsmarkedet generelt, men spesielt Oslomarkedet. Et eksempel er større logistikkeien dommer og/eller ledige arealer for slike nær Oslo som er vanskelig å oppdrive, og de få som finnes blir uforholdsmessig dyre. Resultatet er at etterspørselen nærmest sprer seg som «ringer i vannet» ut fra Oslo og at virksomheter på utkikk etter denne type eien dom søker seg mot våre markeder.

En annen synlig trend er en økende interesse- og betalingsvilje for deler av kontormarkedet – som tradi sjonelt har vært relativt beskjedent i vårt marked.

For kontorer i high-end-segmentet har det de siste årene vært en positiv utvikling med en rekke spennen de prosjekter – både nybygg og rehabiliteringsobjek ter. Flere slike prosjekter er planlagt, særlig i Fredrik stad og Moss. Her er det tydelig økende betalingsvilje.

Det er naturlig nok store variasjoner innen størrelse, standard, beliggenhet og pris på næringeiendom i Metras markedsområde. Det er derfor naturlig å dele området i mindre, mer homogene delområder: Moss, Sarpsborg, Fredrikstad, Halden, Follo og Indre Østfold. Mindre markeder – eksempelvis Halden – har mer stabile priser, mens Fredrikstad og Moss der aktivite ten er betydelig større - har mer markante marked sendringer. Generelt er regelen at jo nærmere Oslo man kommer, jo høyere pris og prisutvikling ser man.

Vi håper rapporten kommer til nytte.

Vi ønsker dere god lesning!

*Tall og markedsbeskrivelse denne rapporten er tallenes tale for 2021. De siste månedene har vi opplevd betydelige endringer i verdensøkonomien noe som også påvirker vårt regionale eiendomsmarked negativt.

Christian Wehn, daglig leder, Metra Næringsmegling AS

metra.no

«Vi håper og tror rapporten vil komme til nytte for de mange ulike aktørene som jobber med – og driver innenfor – næringseiendom i vår del av verden.»

FREDRIKSTAD

Innhold:

Transaksjonsmarkedet

Utgitt av Metra Næringsmegling AS.

Trykk: Møklegaards Trykkeri AS.

Design og illustrasjoner: Novateur design og kommunikasjon

Verdivurdering

Avdelinger/kontakt

Yield

Yield-begrepet kan presenteres i flere utgaver. I nærværende rapport benyttes ”netto yield”; Kort fortalt er dette ”brutto leieinntekter minus direkte eiendomskostnader, delt på markedsverdi”.

Metra ber om forståelse for at analysegrunnlaget i enkelte eiendomsseg menter/-områder er for lite til å kunne gi en fullverdig beskrivelse av situa sjonen og utvikling i disse. I rapporten er det innhentede tallmaterialet kvalitetssikret av ansatte i Metra med høy markedskompetanse.

Vi har gjort vårt ytterste for at all informasjon i rapporten er korrekt, men tar forbehold om feil eller mangler som kan forekomme.

Det er tillatt å kopiere, sitere og benytte data fra rapporten så lenge man har en tydelig kildehenvisning.

© 2022 Metra Næringsmegling AS

Transaksjonsmarkedet:

Grovt anslått omsettes det årlig ca. 400 næringseien dommer i Metras handelsområde.

Her inngår alt - ubebygde tomter, tomme industribygg, delvis utleide kontorbygg, hele bygårder og langtidsutleide objekter. Det gir liten mening å oppgi en samlet gjennomsnittlig yield for dette. Det må deles opp. Erfaringsvis ligger yield-nivået generelt mellom 1 og 2 prosentpoeng høyere enn i Oslo.

Transaksjonsmarkedet

Prime yield i Metra-land er ned mot 5,0 %. For å oppnå prime yield må følgende være på plass:

• Høy verdi (>100 MNOK)

• God beliggenhet

• God teknisk standard

• Trygg og sikker leietaker

• Lang leieavtale 5 - 10 - 15 år

• At leien er markedstilpasset

• At eiendommen har et godt ettermarked både for videresalg og reutleie av evt. tomme lokaler

Det er foreløpig relativt få slike transaksjoner pr. år, men etterspørselen etter denne typen eiendom er stor, og antallet ventes å øke. En stadig større del av vår hverdag brukes til å lete opp kandidateiendommer for slike store transaksjoner, da de fleste av disse skjer off-market.

Kjøp og salg

Det store flertallet av handler er verken transaksjoner eller prime yield. Det er små og store enkelteiendommer med elementer som enten trekker ned eller opp verdien i forhold til bare å kapitalisere den faktiske kontantstrømmen, som yield-tallet egentlig er et uttrykk for. Hva er yielden på en eiendom som selges tom eller halvfull? Det kommer an på hvordan markedsleien vurderes for de tomme lokalene og når man tror at de kan gi leieinntekter.

Hva med merverdier?

• Underprisede leieavtaler

• Ekstra stor tomt

• Påbyggingsmulighet

• Alternativ bruk

Internasjonal og nasjonal økonomi teller inn også her – selvsagt. Men vi har også en del motkonjunkturelementer i vår region som gir grunn til å tro at:

• Norge vil klare seg bedre enn andre land

• Østfold/Akershus vil greie seg bedre enn øvrige Norge

Regionen har:

• Gode kommunikasjoner inn- og utland

• Nærhet til Oslo

• Populære boområder

• Korte avstander

• Stor befolkningstetthet

• Gunstig klima

• Allsidig næringsliv

Næringstomter

Frem til ganske nylig har mange som leter etter slike tomter hevdet at slike tomter i dette området ikke er attraktive nok i forhold til andre regioner. De siste par årene har denne holdningen endret seg radikalt, og det er nå stor etterspørsel, langt større enn det som kan dekkes. Prisen på næringstomter har gått rekordartet opp på kort tid. Det er nå svært vanskelig å finne slike tomter i byggeklar stand for under 1 500 kr/m2.

Halden

Sarpsborg

Fredrikstad

Follo

Indre

Metrarapporten 2. utg. 2022 | Kilder: SSB, Nordeca og Metra’s kunder

Tallene gir uttrykk for de relative forskjellene og er ikke statistiske korrekte

Området

Snitt

Selv om det nå ser ut til at markedet skal ned, er det grunn til å tro at Norge vil klare seg bedre enn andre land og at Østfold/Follo vil greie seg bedre enn øvrige Norge.

Øivind Slangsvold, Næringsmegler salg/utleie

Halden:

• Innbyggere: 31 459

• Antall bedrifter: 1 061

• Antall næringsbygg 2021: 825

• Netto etablering bedrifter 2021: 39

• Netto etablering næringsbygg 2021: 42

Næringsbygg

Antall kontorbygg 67

Antall handelsbygg 131

Antall industribygg 165

Antall terminal- og logistikkbygg 131

Antall servering- og overnattingsbygg 63

Antall undervisningsbygg 84

Antall religion- og kulturbygg 71

Antall helsebygg 33

Antall andre 80

Topp 10 bransjer

Varehandel 213 (20,1%)

Helse og sosialtjenester 154 (14,5%)

Tjenesteyting 157 (14,8%)

Bygg- og anlegg 130 (12,3%)

Transport og lagring 66 (6,1%)

Overnattings- og serveringsvirksomheter 65 (6,1%)

Oms. og drift av faste eiendommer 54 (5,1%)

Industri 54 (5,1%)

Informasjon og kommunikasjon 40 (3,8%)

Underviskning 30 (2,8%)

Halden sentrum har relativt stabile kontor leietakere og lav ledighet, og vi anser at leieprisene i de mest attraktive byggene med den høyeste standarden ligger på nivå med Sarpsborg, Fredrikstad og Moss. For eldre kontorbygg eller bygg som ligger i «randsonen» av sentrum virker leienivået å ligge noe under sammenlignbare arealer i nabobyene.

Volumet på kontormarkedet i Halden er imidlertid betydelig mindre enn de øvrige byregionene i Østfold, og vi tror at det skal relativt lite nybygging til før det vil slå ut i høyere ledighet i eksisterende bygg.

Gårdeiere med kontorarealer av høy standard bekrefter lav ledighet med solide leietakere.

Sistnevnte ser nytten av å prioritere tilrettelagte lokaler fremfor kostnadsbe sparelser. Dette er sammenlignbart med områder syd for Oslo.

Det skal etableres ny brannstasjon for Halden kommune ved «Kunnskapsparken» på Remmen. I dette området er det ledige tomter og arealer for næringsutvikling.

Vi tror at dette området vil bli mer attrak tivt og at det med tiden kommer flere kontorbygg her. Denne beliggenheten blir også mer attraktivt for nye leietakere, ettersom sentrumsparkering er i ferd med å bli vanskeligere.

I lang tid har det blitt satset på å utvikle bilbaserte handelsområder i Halden. Det er blitt etablert bigbox-konsepter utenfor sentrumskjernen på Svinesundsparken handelsområde, men man har også klart å bevare slik handel i sentrum. Her med Høvleriet handelsområde i spissen.

Gågaten i Halden består hovedsakelig av mindre, lokaleide forretninger. Den sydlige delen av gågaten ved Halden Torg anses som noe mer attraktiv enn nordsiden rundt Busterudparken.

Det er likevel aktivitet i de fleste lokalene på nordsiden, og vi mener at prisnivået ligger på et moderat til lavere nivå sam menlignet med byene i Nedre Glommaregionen.

Nordsiden har imidlertid fått et betydelig løft ved kommunens satsing på nytt bibliotek og kino i «Skofabrikken». Det er også igangsatt en privat satsing på kultur og kreative yrker med «Kulturhuset». Dette er positivt for hele nordsiden og vil føre til økt aktivitet og økte leiepriser på sikt.

Lager og

Det er etablert noen moderne lager- og logistikkbygg rundt Svinesundparken som ligger mot E6. Utover dette er arealene for lager og logistikk ofte eldre og litt umoderne. Byggene innenfor segmentet har lavere leienivå enn sammenlignbare bygg i nabobyene. Markedet for mindre lagerarealer er godt. Leietakerne er ofte mindre, lokaleide bedrifter eller privatpersoner som har behov for ekstra lagringsplass.

etter denne type arealer

stabilt god, og eiendomsbesittere som driver utleie i dette segmentet forteller om lav ledighet og gode leiebetingelser.

Utleiemarkedet i Fredrikstad sentrum har hatt en svært god og vedvarende utvikling i mange år, med velfungerende og voksende markeder. Geir Hesselberg, Næringsmegler salg/utleie

Fredrikstad

•

•

•

•

•

Næringsbygg

Antall

Antall

Antall

Antall

Antall

Antall

Antall

Antall

Kontor:

Vellykkede restaureringsprosjekter og fokus på nybygg i sentrumskjernen er i stor grad med på å sørge for at Fredrik stad er byen blant nabobyene som har de høyeste leieprisene på kontorer.

Utleiemarkedet i Fredrikstad sentrum har hatt en svært god og vedvarende utvik ling i mange år, med velfungerende og vosende markeder. Gjennomsnittlig leie for nye og tilpassede kontorlokaler ligger aller høyest ved bygg med nærhet til elven og på Værste-området.

Vi har de siste årene hatt en storsatsning på sentrumsutvikling, og nye kontorbygg har raskt blitt fylt opp. Frem til nå har markedet også absorbert lokalene som blir ledige når leietakere flytter i nye eller restaurerte bygg.

På Værste satses det stort og i tiden frem mot 2025 er det planlagt ytterligere 7.500 kvm kontorarealer, i tillegg til handel og bevertning på bygulvet.

Leietakere betaler relativt godt for lokaler i sentrumskjernen, også eldre lokaler, men av god standard. Ønske om å være nær det myldrende bylivet i Fredrikstad veier tungt.

Området langs FV109, fra Hassingen til og med Dikeveien, er også attraktivt for store kontorbrukere som gjerne er avhengige av gode parkeringsforhold og nærhet til E6.

Ikke overaskende finner vi de høyeste leieprisene for handel i Fredrikstad sentrum. Det er ingen tvil om at gårdeiere, med Cityplan i spissen, samt en velfungerende næringsforening, har gjort mye riktig når det gjelder sentrumsutvikling og byplanlegging.

De høyeste leieprisene finner man innen for triangelet Torvet, vestre del av gågaten og Nygaardsplassen, der kafé/bevertning og utelivskonsepter ofte står for det høy este leienivået.

Ledighetsratene for butikk og bevert ningslokaler på bygulvet i dette området har de siste årene vært lave og synkende, og det har resultert i en markant reprising av leienivåene.

På Værstetorvet er det under bygging kjøpesenter i kombinasjon med bolig, og det vil tilføres ytterligere 25 000 kvm handelsarealer i markedet høsten 2024.

Det meldes om høy forhåndsutleie i sen teret, og de følger planlagt takt som tilsier at alle lokaler er utleid ved åpning. Det blir spennende å se om dette medfører ledighet og mindre etterspørsel i Torvbyen og Dikeveien.

Nærings- og handelsområdet beliggende langs FV109/Stabburveien og Dikeveien har i mange år fortsatt å vokse. Vi ser i dag at flere av de store kjedene etterspør mindre butikkareal enn tidligere, men det har ikke medført økt ledighet.

Vi opplever også at fylket strammer inn og er mer restriktive for detaljhandel og peker på at det kun skal være salg av store varegrupper/kapitalvarer i dette området.

Med sin umiddelbare nærhet til Borg havn, en av Østlandets mest trafikkerte havner og den største havnen i volum mellom Oslo og Uddevalla, er det naturlig at Øra industriområde er attraktivt. Området er på over 2.000 da, og har vært under utvikling i en årrekke, noe som ser ut til å fortsette. På området er det ca. 180 bedrifter som samlet omsetter for ca. 10 milliarder kroner.

Vi ser en klar tendens til at interessen for typiske industrilokaler er økende, og flere ønsker å kjøpe lokaler til egen virksomhet. På logistikksiden konkurrerer området med beliggenheter langs E6 og nærhet til Oslo, men den umiddelbare nærhe ten til Borg havn gjør at attraktiviteten til området opprettholdes også i logistikk segmentet.

Det er generelt lav ledighet på Øra, men flere av de eldre byggene har en kontor andel som er større enn det markedet i

dag etterspør, og disse lokalene er vanskelig å leie ut og blir ofte stående ledig over tid.

Vi ser også at det er mye utleie av lager og industrilokaler i eldre industribygg i Fredrikstad, ofte oppdelt i mindre seksjo ner. Betalingsvilligheten for slike lokaler er mindre, noe som også kommer av at eiendomsmassen i dette segmentet ofte er av eldre og enklere standard.

Etterspørselen etter næringstomter er stor, men det er få ledige tomter i mar kedet. Det er derfor på sin plass at Viken Park, med nærhet til E6, blir ferdig regulert og kan tilby næringstomter i området.

Markedet for minilager og salg av næ ringsseksjoner er også i stor vekst og har absorbert eldre næringsbygg og næringstomter i sin vekst.

Kontor:

Siden forrige utgave av Metra-rapporten er status relativt uendret, hvor vi ser at mange av de ferdigstilte kontorbyggene har flere solide og store aktører både fra det offentlige og private. Hos disse selskapene står naturligvis krav om høy standard og klimaprofil i fokus. Disse egenskapene er ettertraktet og medvirker til lav ledighet i disse nybyggene. Dette er også en trend vi forventer vil opprettholdes, da leietakers krav til standard og klimaprofil er økende hos større leieaktører.

bedriftene mer attraktive for ansatte. Ferdigstillelsen av nye Moss stasjon med hyppigere avganger, vil forsterke denne effekten.

Kontorarealer på industriområdene, uten tilhørende lager, har fortsatt stor ledighet. Selv om nærhet til E6 og god infrastruktur er viktige punkter, så kommer dette oftest i annen rekke for rene kontorbrukere.

Prisene har holdt seg stabile mot økende. Eksisterende kontorarealer har ofte behov for oppgraderinger og tilpasninger. Dagens byggekostnad, gjør at leieprisene må økes for at lønnsomheten til gårdeierne skal opprettholdes.

Vi ser også at det er økende etterspørsel etter kontorareal i Moss sentrum. Etablering i sentrumskjernen med gangav stand til tog og bussterminal vil gjøre

Generelt sett har kontormarkedet i Moss fortsatt oppside, både med hensyn på leienivå og arealetterspørsel.

Det nye dobbeltsporet og under 30 minutters reisevei til Oslo, vil føre til at flere virksomheter vil vurdere lokalisering i Moss, med økt tilgang på arbeidskraft (pga stor tilflytning) og med kontorpriser godt under Oslo markedet.

Trenden viser en økt interesse for Moss sentrum og sentrumskjernen når det kommer til handel, service og serverings konsepter. Innflyttere fra Stor-Oslo som tidligere har drevet butikkvirksomhet eller serveringskonsepter, ser mot Moss sentrum. Den store satsningen til Höegh Eiendom på Verket og Fauna Eiendoms satsing i Møllebyen og sentrumskjernen, bidrar positivt til den økte interessen for etablering her. Det er også positivt for sentrum at utvikling av boliger ferdigstilles slik at innbyggerantallet i sentrum øker. Dette bidrar igjen til økt bruk av handelsog serveringstilbudet.

Det er fortsatt bilbasert handel som domi nerer handelen i Moss. To større kjøpesen tra utenfor sentrum med enkel tilkomst og gratis parkering trekker et stort publikum. Bigbox-handelen på Høyda er distriktets mest trafikkerte handelsområde og med høy arealomsetning. Leieprisene i området er tilsvarende – stabile og på nivå med øvrige bigbox-områder i Østfold/Follo.

Leieprisene som oppnås i sentrum er lave men stigende. For mange av sentrumslo kalene vil det kreve betydelige oppgrade ringer og tilpasninger for å oppnå høyere attraktivitet og leiepriser.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er sterkt voksende i distriktet. Flere større nasjonale og internasjonale aktørene er i ferd med å etablere seg i Mossedistriktet med vesentlige investeringer og lange kontrakter, noe som gjenspeiler troen på Moss som et strategisk logistikknutepunkt. Her oppnår man nærhet til Indre Østfold, Moss havn, riksgrensen og Oslo. Store næringsparker i Moss, Våler, Rygge og Råde er utsolgt i «rekordfart» og etterspørselen er betydelig høyere enn tilbudet.

Tomteprisene har mer enn fordoblet seg på kort tid, noe som igjen fører til et press på leieprisene på logistikkbygg. Moderne bygningsmasse i dette segmentet har tilnærmet null ledighet. Eldre bygnings masse har noe høyere, men fortsatt lav ledighet.

Marius Henriksen,

Odd Groth, Næringsmegler salg/utleie

Sarpsborg:

• Innbyggere: 58 327

• Antall bedrifter: 2 079

• Antall næringsbygg 2021: 2 063

• Netto etablering bedrifter 2021: 125

• Netto etablering næringsbygg 2021: -6

Næringsbygg

Antall kontorbygg 168

Antall handelsbygg 216

Antall industribygg 359

Antall terminal- og logistikkbygg 452

Antall servering- og overnattingsbygg 131

Antall undervisningsbygg 184

Antall religion- og kulturbygg 202

Antall helsebygg 48

Antall andre 303

Topp 10 bransjer Varehandel 466 (22,4%)

Tjenesteyting 378 (18,2%)

Bygg- og anlegg 309 (14,9%)

Helse og sosialtjenester 248 (11,9%)

Oms. og drift av faste eiendommer 121 (5,8%)

Overnatting- og serveringsvirksomheter 94 (4,5%) Industri 91 (4,4%)

Undervisning 82 (3,9%)

Infromasjon og kommunikasjon 73 (3,5%) Transport og lagring 70 (3,4%)

Kontormarkedet for Sarpsborg er spredt over store deler av kommunen. Bydelen Grålum har vært et satsningsområde for utviklerne den siste 10-årsperioden og det te området representerer i dag hovedvek ten av kontorarbeidsplasser i Sarpsborg. Grålum har beliggenhet ca. 3 km utenfor sentrum, og naturlig attraktivitet med sin beliggenhet tett på E6. Området har over tid hatt lokalpolitisk aksept for videre utvik ling og gjennomgått flere reguleringspro sesser i senere år, og dette har resultert i nybygg og nyetablering av kontorleietakere i kommunen.

Planene for videre utbygging i Sarpsborg er store og mulighetsstudier for større bydelsprosjekter både på Hafslund, Grålum og ikke minst i Sarpsborg sentrum er blitt presentert.

Den positive effekten av dette er selvfølge lig etablering av et vesentlig kontorarbeids miljø med mange spennende leietakere, men samtidig med konsekvenser for en ønsket utvikling av sentrumsområdet. Flere større kontorbygg med høy standard og umiddelbar nærhet til E6 har klart å tiltrek ke seg solide, kjente og stabile leietakere til høye leiepriser. Området har relativt dårlig kollektivdekning, men desto bedre tilgjen gelighet med bil. Dette er ikke i tråd med politiske ønsker, men en realitet i forhold til folks faktiske bosettingsmønster.

Gjeldende nasjonale politiske retningslinjer setter sentrumsområdene i fokus og vi ser at antall nybyggprosjekter i sentrum endrer seg i positiv retning. Offentlige leietake re skal som utgangspunkt søke seg til sentrumsområdene og det bygges p.t. flere nye arealer til disse i sentrum, i større prosjekter som vil huse leietakere fra privat sektor i tillegg. Leieprisnivået i sentrum har over tid representert lavere nivåer enn for Grålum, men økt aktivitet og flere nybyggprosjekter øker interessen blant leietakerne og betalingsviljen for sentrum.

I en mellomstor by som Sarpsborg er det naturlig at arbeidskraften hentes fra store geografiske områder. For en vellykket utvikling av arbeidsplasser i sentrum kreves velfungerende løsninger kollektivtilbud og parkeringsdekning og kommunen jobber med flere planer for parkeringshus for sentrum. Det forventes større aktivitet og etablering av arbeidsplasser i sentrum i tiden som kommer.

Sarpsborg, i likhet med andre sammen lignbare mellomstore byer, bærer preg av oppsamling av handelstilbud desentralisert fra sentrum og bilbasert handel med store og kjente varehus som etablerer seg nær E6 - gjerne i bigbox-formater. Handels- og forretningsområdet «Tunejor det» har i lengre tid vært et satsingsområ de for etableringer i nybygg og flere gård eiere investerer betydelig i renovering av eksisterende handelseiendommer. Det er i dette området man ser distriktets høyeste leiepriser, noe som også viser seg gjennom lav ledighet.

Sentrumsområdet og handel i bygatene bærer preg av desentralisering av større handelsområder samt byens kjøpesentre med oppsamling av handelstilbud. Gårdeiere forteller om høyere ledighet, men samtidig at det i disse dager legges mye ressurser i arbeidet med å løfte aktivitetsnivået i bykjernen. Til tross for at vellykket handel i gågata har vist seg å være en hard nøtt å knekke, beskriver

flere eiendomsbesittere sentrum som et fremtidig satsningsområde, da gjerne med utgangspunkt i boligbygging og i større grad etablering av kontorarbeidsplasser i sentrum.

Vi opplever jevnlig større transaksjoner som tyder på at gårdeiere fortsatt anser områdene rundt gågata som en fornuftig investering og at de ser positivt på mulighetene for fremtidig vekst i sentrumskjer nen. Dette er et perspektiv Metra Nærings megling deler. Aktører i eiendomsbransjen poengterer at økt aktivitet i sentrum fordrer oppgradering og utvikling av bygningsmas sen, slik at man oppnår høyere standard, mer tilrettelagte arealer og flere tidsmes sige løsninger enn man ser i dag. De fleste av byens restaurant- og utelivskonsepter er etablert i gågata, noe som lenge har bidratt til å holde liv i sentrum etter arbeidstid.

Sarpsborgs best betalende leietagere på lager- og logistikkeiendom finner man i områdene rundt Bjørnstad og Grålum.

Med umiddelbar nærhet til E6 og en svært sentral beliggenhet i Østfold, er dette naturlig. Gårdeiere forteller om økt etter spørsel etter mellomstore kombinasjons bygg og at leietagere i dette segmentet betaler godt for tilrettelagte lokaler.

Etterspørsel og prispress i områder nord for Sarpsborg og nærmere Oslo tiltar i høyt tempo, og dette medfører at leieta kerne utvider aktuelt geografisk nedslags felt, noe som får betydning for Sarpsborg og tilliggende områder.

Sarpsborg og Grålum har meget gode kvaliteter med tanke på sentral plassering i Østfold og god infrastruktur med E6. Området har fortsatt ubebygde arealer gjennom både eldre og nyere regulerings planer som gir muligheter for nyetablerin ger i tiden som kommer.

I likhet med lager- og logistikkmarkedet i Halden er også en stor andel av de største lagerbrukerne selv eiere av logistikkbygg som benyttes i egen virksomhet. Tenden sen er sterkest på Kampenes som er et etablert industri- og lagerområde. Tilbudet her styrkes ytterligere ved at det nå er under planlegging og bygging et betydelig antall lagerseksjoner for salg til mindre aktører.

Ledigheten i lager- og logistikksegmentet er svært lav og et resultat av den generelle tilgjengeligheten i dagens marked. Få nye områder forberedes for nybygging og det er heller ingen større planer for omregule ringer i Sarpsborg p.t.

Askim er hovedsete for storkommunen Indre Østfold og det forventes at det er der vi vil se vekst innenfor kontormarkedet fremover. I Mysen er det planer om at Eidsberg Sparebank skal føre opp et nytt kontorbygg og vil være sentral i sen trumsutviklingen som har kort avstand til kollektivknutepunkt i Mysen.

Askim og Mysen ligger veldig nær hver andre og har et bra potensial for vekst innenfor kontormarkedet. Ingen av byene har i dag noen kontorledighet av betyd ning. Leienivået for kontorer på nybygg vil vi anta vil ligge på Nok 1700-2000 per kvadratmeter.

Leietakerne er i hovedsak lokale bedrifter som ønsker lokalforankring, offentlige- og tjenesteytende næring.

I de øvrige tettstedene Spydeberg, Ørje og Rakkestad er det ikke noe kontormar ked av betydning. Kontormarkedet i Indre Østfold består hovedsakelig av offentlige og mindre lokale bedrifter.

Tidligere var Mysen handelssenteret i Indre Østfold. Mysen har kundegruppen sin fra alle bygdene rundt, og har hatt det gjennom mange år. Også Rakkestad-kunder reiser i en viss grad til Mysen eller Sarpsborg for å handle. I Mysen ligger også den videregåen de skolen og byen og bygdene har derfor knyttet nære bånd også innen handel.

er Morenen i Slitu et tydelig utviklings område for bigbox-handel. Morenen ligger mellom Mysen og Askim. Når det gjelder kjedene som ikke er i regionen fra før, ser vi at de ofte ønsker seg til Askim og på More nen. I Spydeberg, Askim og Mysen legges det planer for utviklingsprosjekter i sentrum, inneholdende både bolig-, handels- og kontorarealer.

Lager og logistikk:

går tvers igjennom Indre Østfold kom mune og de fleste tettsteder og områder

lager-/logistikkparker ligger relativt nær motorveien. Indre Østfold har mye industrihistorie og entreprenørskap.

på Holtskogen i Hobøl

sine drøye 500 mål er bygget ut i de senere årene. Askim har også betydelige industri- og logistikkområder både vest og øst for sentrum. Verd å nevne er også området Myrer Skog i Spydeberg.

leieutvikling

Follo

• Innbyggere: 100 858

• Antall bedrifter: 3 847

• Antall næringsbygg 2021: 2 246

• Netto etablering bedrifter 2021: 135

• Netto etablering næringsbygg 2021: 25

Netto

Næringsbygg

Antall kontorbygg 138

Antall handelsbygg 251

Antall industribygg 235

Antall terminal- og logistikkbygg 516

Antall servering- og overnattingsbygg 100

Antall undervisningsbygg 425

Antall religion- og kulturbygg 212

Antall helsebygg 77

Antall andre 292

Topp 10 bransjer

Varehandel 982 (25,53%)

Tjenesteyting 792 (20,59%)

Bygg- og anlegg 562 (14,61%)

Helse og sosialtjenester 403 (10,48%)

Oms. og drift av faste eiendommer 180 (4,42%)

Informasjon og kommunikasjon 174 (4,42%)

Overnattings- og serveringsvirksomheter 149 (3,87%)

Transport og lagring 133 (3,46%)

(3,02%)

(2,86%)

Tallene

Viken

Det er generelt lav kontorledighet i Follo, men med lokale forskjeller. Utbyggingen av stasjonsbyene er godt i gang. Ski befester posisjonen som regionsenter og har klart høyest snittleie. Dagens kontormarked, med gangavstand til kollektivknutepunkt, er begrenset, noe som resulterer i stort press fra aktører og økende leiepriser.

Transformasjon med vekt på boligutbyg ging gjør at trenden forventes å øke i tiden fremover. Planer for høykonsentrert kontorbebyggelse på vestsiden av nye Ski stasjon vil gi bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel.

Storsatsing på sentrumsutvikling og åpning av nye Follobanen i desember 2022 vil knytte byen enda nærmere hovedsta den. Kun 12 minutters reisetid vil gi Osloba serte bedrifter mulighet for å rette blikket sydover i større grad enn tidligere.

Tidligere enbrukerbygg på Mastemyr er konvertert til store kontorfellesskap. Ek sempelvis er IBM’s tidligere hovedkvarter nå fylt opp av 170 ulike leietakere. Proses sen er imidlertid ikke fullbyrdet og det er fortsatt ledige arealer i området rett syd for kommunegrensen mot Oslo.

Leiepriser for kontorer i Follo syd (Ås/ Vestby) ligger klart lavere enn i nord. Dette som resultat av at området domineres av aktører innen lager, logistikk og industri.

metra.no

Handel:

i Follo er fortsatt knyttet opp mot etablerte kjøpesentre, samt bilbasert handel rundt Vestby og Vinterbro. Dette har gitt negative konsekvenser for aktører i bykjernen. Handlegater i Drøbak, Ski og Ås har slitt med å tiltrekke seg kunder,

ting kan være i ferd med å snu.

forbindelse med storstilte utbyggingspla ner har kommunene i sentrumsplaner satt krav til utforming av aktive bygulv som kan vekke sentrum til live igjen. Tilrettelegging for restauranter, kaféer, møteplasser og kulturelle opplevelser og for parkeringsarealer som erstattes av torg, vil bidra til å revitalisere Follobyene.

leie Lav leie

Follo forsterker posisjonen som en av landets viktigste logistikkdestinasjoner. Næringsparkene ved Vestby og Vinterbro er i ferd med å fylles opp og det er svært begrenset med ledige tomteområder. Oslo Logistikkpark Drøbak med 550 mål tomt har et utviklingspotensial på rundt 190.000 kvm.

Næringsparken har landet flere store kontrakter og vil i løpet av få år gi et solid tilskudd til områdets attraktivitet. Plan lagt konvertering av næringsparker som Langbakken (Ås) og Ellingsrud (Ski) vil gi ytterligere press på eksisterende områ der. Nærhet til et godt utbygget veinett og knapphet på tilgjengelighet har gitt et stort løft i tomtebelastning.

Verdivurdering:

Vi tilbyr verdivurdering

•

Vurderer du å leie ut eller selge, reforhandle lånevilkår, refinansiering eller gjennomføre fusjon eller fisjon? Vi tilbyr verdivurdering og leievurdering av din eiendom eller utviklingstomter.

Våre oppdragsgivere for verdivurdering er både selgere og kjøpere av eiendom. Vi foretar verdivurdering av alle typer næringsbygg; handel, kontor, lager og logistikk, hotell, bygårder og tomter for utvikling.

Vi er godt orientert og kjenner markedet via både utleie og transaksjoner, og kan tilby bred ekspertise for at du skal sitte igjen med mest mulig verdi.

Først på verdivurdering i Østfold og Follo

Som hittil første aktør i vår region, har vi systematisk samlet inn data og analysert eiendomsmarkedet i Østfold og Follo. Gjennom dette arbeidet bygger vi opp unik kunnskap om leienivåer, ledighetstall, yield-nivåer, markedspriser og utviklingstrender.

Ta kontakt med én av våre meglere i dag for å avklare ditt behov.

Den største næringsmegleren

i Østfold og Follo

Moss: Henrich Gerners gate 8, 1530 Moss

Tlf: 69 27 89 00

E-post: moss@metra.no

Metra Næringsmegling er den største næringsmegleren i området. Vi har avdelinger i Follo, Moss og Fredrikstad og har god oversikt over regionens utbyggingsplaner, reguleringer og preferansene i markedet.

Med vår erfaring og kompetanse ønsker vi å hjelpe deg med å skape verdier i Østfold og Follo.

Fredrikstad: Gamle Beddingvei 28, 1671 Kråkerøy Tlf: 69 30 18 00

E-post: fredrikstad@metra.no

Follo: Rosenholmveien 25, 1414 Trollåsen

Tlf: 69 27 89 00

E-post: follo@metra.no metra.no

metra.no