Markedsanalyse av næringseiendom i Østfold og Follo
Makroøkonomi
Transaksjonsmarkedet
Markedsområder
Verdivurdering
Vi ser mot 2025 med optimisme, fornyet energi og ambisjoner om vekst – en fremtid som byr på spennende muligheter for næringseiendom i vår region.
Signe Hesselberg og Odd Groth
Forord:
Kjære leser,
Det er med stor glede at vi kan presentere Metrarapporten for 2024 – en omfattende markedsoppdatering som speiler utviklingen i næringseiendomsmarkedet i Østfoldog Folloregionen. Årets rapport representerer en dyptgående analyse, støttet av lokalkunnskap, fagkompetanse, og ikke minst vårt samarbeid med viktige kunder og partnere. Deres bidrag har vært uvurderlig for å gjøre denne rapporten mulig, og summen av vår felles innsikt skaper verdifull forståelse.
Hvert år gjennomfører vi et omfattende arbeid med å innhente, gjennomgå og analysere markedsdata fra våre primærområder Østfold og Follo. Resultatet er en rapport som ikke bare gir oversikt, men som også fungerer som et verktøy for alle som jobber med, investerer i, eller har interesse for næringseiendom. Enten du er eiendomsutvikler, investor, eller følger markedets utvikling, håper vi rapporten gir deg både innsikt og inspirasjon. Vi ønsker å gi deg et solid grunnlag når du skal orientere deg i næringseiendomsmarkedet i vår region.
2023 var et år preget av betydelig usikkerhet og raske endringer, med høye renter, inflasjonspress og krevende finansieringsvilkår som sentrale temaer. Denne usikkerheten fortsatte gjennom de to første kvartalene av 2024, men nå begynner vi å se tydelige tegn på stabilisering i markedet. Etterspørselen har økt merkbart sammenlignet med fjoråret, og vi ser klare tegn til et næringseiendomsmarked som gradvis henter seg inn igjen, med finansieringsvilkår som begynner å normalisere seg.
Selv om vi ennå ikke har sett noen rentenedsettelser, er utsiktene for flere kutt stadig mer sannsynlige. Både rentemarkedene og Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) forventer flere kutt i løpet av 2025. For aktører i næringseiendom er en raskere nedgang i rentenivåene avgjørende, da dette skaper grobunn for økt markedsvekst og høyere transaksjonsvolum i året som kommer. Vi i Metra ser positivt på fremtiden – vi ser frem til en sterk avslutning på året og et nytt år med fornyet energi og nye muligheter.
Metra har klare ambisjoner om videre vekst etter en periode med redusert aktivitet. Vi planlegger å realisere denne veksten gjennom å styrke teamet med dyktige fagfolk som kan bidra til selskapets utvikling. Vi ser frem til spennende tider med nye muligheter og en positiv utvikling i markedet.
Riktig god lesning!
Signe Hesselberg Analyse / Næringsmegler
Odd Groth Daglig leder / Næringsmegler
LILLESTRØM
SANDVIKA
OSLO DRAMMEN
SKJØNHAUG
SPYDEBERG
ASKIM
HOLMESTRAND HORTEN
SANDEFJORD
TØNSBERG
MOSS
SARPSBORG
FREDRIKTSTAD
Makroøkonomi
Transaksjonsmarkedet
Utgitt av Metra Næringsmegling AS. Trykk: Møklegaards Trykkeri AS. Design og illustrasjoner: Ahlin Novateur
Yield
Yield-begrepet kan defineres på flere måter, men i eiendomsbransjen benyttes vanligvis netto yield. For å beregne netto yield tar man brutto leieinntekter, trekker fra direkte eierkostnader, og deler deretter resultatet på eiendommens verdi.
Metra ber om forståelse for at det i noen eiendomssegmenter og -områder er for lite data til å gi en fullstendig beskrivelse av situasjonen og utviklingen. Tallmaterialet som er brukt i rapporten, er nøye gjennomgått av Metras ansatte med høy kompetanse innen markedet.
Vi har gjort vårt ytterste for å sikre at all informasjon i rapporten er korrekt, men tar forbehold om mulige feil eller mangler.
Kopiering, sitering og bruk av data fra rapporten er tillatt, forutsatt at det gis en tydelig kildehenvisning.
Makroøkonomi
Makroøkonomi
Ved inngangen til 2024 var forventningene i rentemarkedet preget av optimisme, med spekulasjoner om opptil tre rentekutt i løpet av året. Disse kuttene har imidlertid uteblitt. Høy global inflasjon har ført til strammere pengepolitikk fra flere sentralbanker, og Norges Bank har holdt styringsrenten høy for å dempe inflasjonen og støtte opp om en svekket norsk krone. Inflasjonstallene har likevel falt betydelig gjennom året, og utviklingen viser en positiv trend med inflasjonen som gradvis nærmer seg målet på 2 %. Til tross for denne utviklingen, er forventningen at inflasjonen vil holde seg over målet en stund fremover.
En hovedbekymring er at en for tidlig rentenedsettelse kan føre til ytterligere svekkelse av kronen, noe som igjen ville signalisere manglende tillit til valutaen og påvirke norsk økonomi negativt. Kronen har allerede svekket seg betydelig mot både dollar og euro, delvis på grunn av den globale markedsuroen som har fått investorer til å søke tryggere havner. Dagens kronekurs ligger også under Norges Banks tidligere prognoser, noe som betyr at sentralbanksjefen må vurdere dette nøye i sine rentebeslutninger. Ser vi til vår nabo Sverige, har de gjennomført fem rentekutt siden mai, uten at dette har resultert i en svekkelse av den svenske kronen utover nivåene vi har sett for den norske kronen. Flere analytikere peker nå på at regjeringens uforutsigbare skattepolitikk kan være en større faktor enn tidligere antatt i vurderingen av kronekursen.
Formueskatten rammer næringseiendom spesielt hardt, særlig i dagens utfordrende økonomiske klima. Grunnlaget for formueskatteberegningen har over tid blitt justert opp til å ligge tett på eiendommens reelle markedsverdi, mens likviditeten ofte er begrenset. Typisk utgjør leieinntektene fra eiendommen kun 6-8 % av verdien, noe som gir lite rom for overskuddslikviditet etter at renter og driftskostnader er dekket. Med stigende renter blir det stadig vanskeligere å hente likvider fra selskapet for å dekke formueskatten, og eiere blir ofte tvunget til å ta ut utbytte i en periode med høye finansieringskostnader. Dette ytterligere reduserer selskapets finansielle fleksibilitet og evne til å møte nye utfordringer.
De lange statsrentene i både Norge og USA har i hovedsak vist en nedadgående trend i 2024, dog med en svak oppgang i senere tid. Den amerikanske 10-årsrenten fungerer som en global referanserente for lange renter og spiller en avgjørende rolle i å sette standarden for rentenivåer, påvirke kapitalstrømmer og valutakurser. Dette gir direkte konsekvenser for norsk økonomi og for Norges Banks rentebeslutninger.
På rentemøtet i november valgte Norges Bank, som forventet, å holde styringsrenten uendret på 4,5 %. Selv om utsiktene for rentenedsettelser synes å nærme seg, har Norges Bank antydet at renten vil forbli på dagens nivå ut året, med en gradvis nedgang fra første kvartal 2025. Rentemarkedet viser derimot en mer optimistisk holdning og forventer et mulig kutt allerede i desember, etterfulgt av et nytt kutt i mars.
Renter:
• Styringsrenten i Norge: 4,5%
• 5 års Swap-renter: I Q3 var 5-års swaprentene mellom 3,2% og 3,8%
• Internasjonal påvirkning: Den norske styringsrenten påvirkes sterkt av Federal Reserve (FED) og Den Europeiske Sentralbank (ECB), der endringer i deres politikk kan ha direkte konsekvenser for norske renter.
• Rentekutt globalt: I september 2024 kuttet FED styringsrenten med 0,5 prosentpoeng, det første kuttet på fire år. Videre kuttet de ytterligere 0,25 prosentpoeng i november. ECB har også redusert renten med 0,75 prosentpoeng siden mai.
KPI:
• Konsumprisindeks (KPI) og kjerneinflasjon (KPI-JAE): For oktober 2024 var konsumprisindeksen 2,6%, mens kjerneinflasjonen var 2,7%.
• Inflasjonsmål: Norges Bank sikter mot en stabil prisvekst nær 2%. Hvis prisveksten faller raskere enn ventet, kan det åpne for tidligere rentekutt.
• Prognoser for fremtiden: Inflasjonen forventes å synke gradvis de neste tre årene. SSB anslår en nedgang fra 5,5% i 2023 til 3,4% i 2024, og videre til 2,5% innen 2027.
Metrarapporten 4. utg. 2024 | Kilder: Kilde: SSB og Norges Bank
Transaksjonsmarkedet
I 2023 opplevde transaksjonsmarkedet en markant nedgang, med det laveste volumet på mange år. Denne tilbakegangen skyldtes i stor grad usikkerhet i finansmarkedene, preget av høy inflasjon og stigende renter både i Norge og internasjonalt. Finansieringsforholdene ble betydelig strammere, med økte krav til egenkapital og høyere marginpåslag, noe som også bidro til at yieldnivåene steg betraktelig. Transaksjonsvolumet i Norge for 2023 endte på 58,3 milliarder kroner, en markant reduksjon fra toppåret 2021, da volumet nådde 161,6 milliarder kroner.
Etter et utfordrende år ser vi nå klare tegn til bedring i næringseiendomsmarkedet, og et transaksjonsmarked som gradvis henter seg inn igjen. Etterspørselen har økt merkbart sammenlignet med fjoråret og finansieringsvilkårene begynner å normalisere seg. Kredittpåslagene har gått ned, og bankene er mer positive til utlån. Denne utviklingen kan tilskrives forventninger om kommende rentekutt både i Norge og blant våre handelspartnere, samt økt konkurranse i bankmarkedet som har presset marginene nedover. I tillegg ser vi at tapet for bankene sannsynligvis har blitt mindre enn de kalkulerte med for 1-2 år siden. Likevel er bankenes utlånspolitikk fortsatt selektiv; solide låntakere kan oppnå gunstigere betingelser, mens nykommere i markedet møter strammere vilkår og høyere kredittpåslag.
Selv om vi fortsatt ser et gap mellom kjøper- og selgerforventninger, er dette gapet i ferd med å minske, og flere aktører viser vilje til dialog. Antall transaksjoner har økt sammenlignet med fjoråret, noe som indikerer økt investoraktivitet. Transaksjonsmarkedet beveger seg i riktig retning, med stabiliserende verdier og økende
likviditet. For 2024 forventer vi at transaksjonsvolumet vil overstige fjorårets lave nivå med god margin, både nasjonalt og i Østfold- og Follo-regionen. Per oktober har transaksjonsvolumet nådd 56,2 milliarder kroner, med forventninger fra flere markedsanalytikere om at totalvolumet for 2024 vil lande rundt 80 milliarder kroner. Videre forventes det at volumet stabiliserer seg på et nivå mellom 100 og 110 milliarder kroner, tilsvarende før pandemien.
Prime yield for kontor i Metras markedsområde har holdt seg stabil gjennom året, med et gjennomsnitt på 6,5%. I Oslo sentrum (CBD) ligger prime yield for kontor på 4,7% per tredje kvartal, uten endring fra forrige kvartal. I følge Mallings Investor Yield & Sentimentundersøkelse peker prognosene mot en forventet reduksjon i yieldnivåene de neste 12 månedene, med en nedgang på 20 basispunkter.
Den sideveis utviklingen i yieldnivåene som vi har sett i 2024 er i tråd med de trendene vi ser i Oslo og andre større byer. Næringseiendom har vist seg som en aktivaklasse med robust beskyttelse mot inflasjon, der den høye konsumprisindeksen (KPI) har bidratt til økte leienivåer. Dette har igjen vært med på å dempe verdifallet, selv med de fortsatt høye yieldnivåene. I fjor var det bekymring for at stigende leiepriser kunne føre til konkurser blant leietakere, men vi er glade for å kunne konstatere at de fleste har klart seg gjennom de økonomiske utfordringene.
Yield-gapet mot Oslo lå opp mot 2% da rentene var på et historisk lavt nivå, men denne differansen har krympet i takt med markedsendringene. Eiendommer utenfor Oslo opplevde ikke den samme kraftige yield-kompen-
sasjonen som i hovedstaden, noe som har bidratt til mer stabile prisinger. I dagens marked ser vi et mer balansert bilde, hvor yield-gapet ligger rundt 1,5%. Dette reflekterer en mer korrekt verdsettelse av risikoen knyttet til investeringer i Metra sitt marked.
Eiendomsselskapene er fortsatt den største kjøpergruppen i transaksjonsmarkedet, mens selgere typisk er aktører som ønsker å avlaste balansen eller allokere kapitalen til andre investeringer. Syndikater og finansielle investorer har i stor grad vært tilbakeholdne også i år, noe som primært skyldes utfordrende finansieringsforhold i SPV-strukturen og et stramt kapitalmarked. Likevel ser vi en positiv utvikling fra fjoråret; flere syndikater har begynt å returnere til markedet ved å refinansiere eksisterende porteføljer, og enkelte nye syndikater har lykkes med å hente inn ny kapital.
Etterspørselen etter eiendommer med stabil kontantstrøm, som dagligvareeiendommer og andre eiendommer med lange leiekontrakter og solide motparter, har økt merkbart. Dette har resultert i flere gjennomførte transaksjoner innen disse segmentene. På den annen side er eiendommer med usikre leietakersammensetninger fortsatt vanskelige å omsette, noe som reflekterer investorenes preferanse for stabilitet i en periode med økonomisk usikkerhet.
Logistikkmarkedet er i en oppadgående trend med sterk etterspørsel og lav ledighet. Begrenset utbyggingspotensial og høye byggekostnader legger press på videre prisvekst, samtidig som avstanden til kontorprising krymper. Vi ser denne trenden internasjonalt, der logistikkprising i større europeiske byer nærmer seg kontornivåene. Dette gjenspeiles tydelig i Follo og Moss, hvor logistik-
keiendommer i Vestby og Moss i flere tilfeller ligger tett på kontorprisene i samme marked. Segmentet viser økt attraktivitet, og vi forventer at logistikkprising fremover vil skjerpes ytterligere, i tråd med trender fra større europeiske markeder.
I Østfold- og Folloregionen er markedet for eier-bruker-bygg fortsatt aktivt, hvor kjøpere benytter eiendommene til egen virksomhet. I fjor opplevde dette segmentet en nedgang som følge av krevende finansieringsvilkår, men vi ser nå en positiv oppgang. Det er spesielt mindre selskaper som investerer i produksjons- og lagerlokaler, noe som gjenspeiler en sunn etterspørsel etter tilpassede arealer for egen drift.
Med blikket rettet mot 2025, anslår Næringslivets
Hovedorganisasjon (NHO) at det kan komme opptil fire rentekutt i løpet av året. Ettersom Norges Bank gradvis reduserer rentenivået, forventer vi også at yielden vil følge en tilsvarende nedadgående trend. Den økte aktiviteten vi har observert den siste tiden kan delvis tilskrives muligheten til å binde renten på gunstigere nivåer sammenlignet med flytende rente i tredje kvartal. Dette gir et solid grunnlag for ytterligere vekst i aktiviteten og et høyere transaksjonsvolum i året som kommer, ettersom rentenedgangen fortsetter.
Utvalgte transaksjoner i 2024
Eiendom Kjøper Selger Verdi
Logistikkeiendom i Moss Næringspark
Logistikkeiendom i Våler Næringspark
Halden:
• Innbyggere: 31 935
• Befolkningsframskrivinger i %
2024-2050: 8,7%
• Antall bedrifter: 1 036
• Antall næringsbygg: 843
Næringsbygg
Topp 10 bransjer
Kilder: SSB og Nordeca Insight
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Halden
Kontormarkedet i Halden har vært preget av stabilitet det siste året, med lave ledighetstall og en solid gruppe av leietakere. Leieprisene for de mest attraktive kontorbyggene med høy standard ligger nå på nivå med prisene i nabobyene Sarpsborg, Fredrikstad og Moss. Derimot er leieprisen for eldre kontorbygg i randsonen av sentrum noe lavere enn tilsvarende arealer i de andre byene.
Søndre Østfold Tingrett har nå flyttet inn i nyrenoverte lokaler på Torvet i Halden, mens politiet har inngått en leiekontrakt for å flytte fra sine nåværende lokaler til et nybygg på Grønland i sentrum. Vi antar at disse relokaliseringene vil medføre en økning i kontorledigheten. Samtidig er det sannsynlig at den gamle tingrettsbygningen og politistasjonen vil bli re-utleid eller konvertert, gitt deres sentrale beliggenhet.
Det er verdt å merke seg at kontormarkedet i Halden er betydelig mindre enn i de øvrige byregionene i Østfold. Vi erfarer at selv en moderat økning i nybygging lett resulterer i økt ledighet i eksisterende bygg. Den generelle standarden på kontorlokalene i Halden er ikke spesielt høy, og i de eiendommene som holder høy standard er det lav eller ingen ledighet.
Eiendomsbesittere i Halden gir uttrykk for at tilbudet av attraktive kontorlokaler i sentrum er lavere enn etterspørselen og de ønsker flere tilgjengelige lokaler velkommen. Dette reflekterer også den lave ledigheten i området.
Vi merker en moderat økning i forespørslene etter moderne og effektive kontorlokaler i Halden. Til tross for dette har det ikke vært mye boligutvikling i Halden i de sentrumsnære områdene de siste årene, og en betydelig andel av innbyggerne i sentrum lever i lavinntektsfamilier. Det er avgjørende å få fart på boligbyggingen i Halden, og p.t. er det flere boligprosjekter under planlegging, noe som fremhever det eksisterende potensialet. Likevel er bygging kostbart og dette gjør det utfordrende å realisere prosjektene økonomisk.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
1250,-
GJENOMSNITTLIG
8-10%
Handel:
Halden byr på et mangfold av handelsmuligheter, preget av et desentralisert handelstilbud som strekker seg både innenfor sentrum og i de omkringliggende områdene. I sentrum finner vi Tistedalssenteret og Høvleriet som sammen skaper et variert tilbud med et bredt utvalg av butikker og tjenester. Utenfor sentrum er områdene Isebakke og Svinesundparken dominert av «big-box»-konsepter som primært henvender seg til bilbaserte kunder. Her har store, velkjente varehus etablert seg, og områdene tilbyr god parkeringsdekning som gjør dem svært tilgjengelige og attraktive for besøkende.
I mange andre byer med desentraliserte handelsområder ser vi at sentrum opplever utfordringer med å bevare kundemassen i konkurranse med den bilbaserte handelen. Imidlertid har Halden sentrum vist seg å være motstandsdyktig i denne konkurransen. Den opprinnelige gågata har karakteristiske områder med mindre, lokale forretninger og den sydlige delen ved Halden Torg anses som mer attraktiv enn nordsiden, som omfatter områdene rundt Busterudparken. Likevel er det aktivitet i de fleste lokalene også på nordsiden.
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Halden Metrarapporten
Prisnivået i Halden sentrum er moderat sammenlignet med andre byer i Nedre Glommaregionen. De høyeste leieprisene finnes primært på restauranter og serveringssteder langs Halden Brygge. Nordsiden har imidlertid fått et betydelig løft takket være kommunens investeringer i et nytt bibliotek og kino i Skofabrikken. I tillegg har private initiativ innen kultur og kreative yrker gjennom etableringen av Kulturhuset bidratt til økt aktivitet.
Den nylig åpnede idrettshallen og barneskolen på Os representerer ytterligere investeringer i området. Med den økte satsningen på nordsiden er det ventet at hele området vil oppleve et positivt løft. Vi tror denne utviklingen vil føre til økt aktivitet som på sikt vil resultere i høyere leiepriser og et enda mer livlig handelsmiljø i sentrum.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
1500,- 1500,-
4-6%
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Halden
Halden har opplevd en betydelig utvikling gjennom etableringer av moderne lager- og logistikkbygg, spesielt rundt Svinesundparken som ligger strategisk plasser ved E6. Likevel er mye av lager- og logistikkarealene fortsatt preget av eldre og mindre moderne bygninger. Leienivået for diss bygningene er sammenliknbare med tilsvarende eiendommer i nabobyene Fredrikstad og Sarpsborg.
Markedet for utleie av mindre lagerarealer viser seg imidlertid å være svært robust. Leietakerne består gjerne av små, lokale bedrifter eller privatpersoner som har behov for ekstra lagringsplass. Vår erfaring viser at etterspørselen etter denne typen lagerlokaler forblir høy i Halden og eiendomsbesittere rapporterer om leieforhold som signeres på gunstige betingelser, kombinert med lav ledighet.
På Sørliefeltet er markedet for lager- og verkstedlokaler sterk. Her er ledigheten nærmest ikke-eksisterende og eiendomsbesittere opplever at det er enkelt å leie ut slike lokaler her. Her står ofte leietakere stå i kø for tilgang til ledige lokaler. I dette området finner vi også de høyeste leieprisene. Utfordringen, som vi har observert også i de andre Østfold byene, er å leie ut kontordelene av disse bygningene, dette til tross for at leieprisene for disse kontorlokalene er betydelig lavere enn i sentrum.
Nexans Norway AS har nylig åpnet en ny fabrikk på Knivsø samt et nytt testsenter i Vestgårdveien. Denne utviklingen kan potensielt føre til økt lagerbehov, noe som vil kunne løses gjennom nybygg eller oppgradering og renovering av eldre lagerbygg i Isebakkeområdet.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE GJENNOMSNITT
Kontormarkedet i Halden opplever lav ledighet og økt etterspørsel etter moderne lokaler, med eiendomsbesittere som ser positivt på flere tilgjengelige sentrumsnære kontorbygg for å møte markedets behov.
Runar Haugland - Næringsmegler salg/utleie
Follo | Fredrikstad
Fredrikstad:
• Innbyggere: 85 230
• Befolkningsframskrivinger i %
2024-2050: 11,8%
• Antall bedrifter: 3 076
• Antall næringsbygg: 1 842
Næringsbygg
religion- og kulturbygg
helsebygg
Topp 10 bransjer
Varehandel
og anlegg
og serveringsvirksomheter
og kommunikasjon
virksomhet
og lagring
Kilder: SSB og Nordeca Insight
(3 %)
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Fredrikstad
Kontor:
Fredrikstad befester sin posisjon som en av de mest attraktive destinasjonene for kontorvirksomhet i regionen, med sentrum og Værste som de mest ettertraktede områdene for etableringer. Utleiemarkedet for kontorer i Fredrikstad sentrum har vist en kontinuerlig og positiv vekst over flere år, til tross for betydelig usikkerhet i markedet de siste årene. Den bemerkelsesverdige stabiliteten i leieprisene vitner om en sterk etterspørsel etter moderne kontorfasiliteter og et solid tillitsforhold til Fredrikstads næringsliv.
I løpet av det siste året har vi sett en ytterligere oppgang i leieprisene, noe som understreker den økende interessen for kvalitetslokaler i sentrum. Leietakere viser en betydelig vilje til å leie lokaler i det øvre prissegmentet, der nærheten til bylivet er en avgjørende faktor for mange. Dette mønsteret indikerer ikke bare en økonomisk interesse, men også et ønske om å være en del av det dynamiske bymiljøet og dra nytte av de fordelene som følger med å være nært sentrum.
Sammenlignet med områdene utenfor sentrum, for eksempel langs FV109 og Dikeveien, ser vi nå et klarere skille når det gjelder både leiepriser og attraktivitet for kontorvirksomhet. De høyeste leieprisene
finner vi fortsatt i sentrum og på Værsteområdet, mens det er mer utfordrende å leie ut kontorer i perifere områder.
Det har skjedd flere viktige endringer i kontormarkedet i Fredrikstad den siste tiden. Gjensidige har besluttet å flytte inn i nytt prosjektert kontorbygg i Gamle Beddingsvei 26 på Værste. Lokalet er på nær 5 000 kvadratmeter. Videre har Sparebank 1 etablert seg i Nygaardsgata 39, med et samlet areal på 850 kvadratmeter fordelt over tre etasjer. Denne sentrale beliggenheten i gågaten vil huse både bank og meglerkontor, med utadrettet virksomhet i første etasje og kontorer i de to øverste etasjene. Bygningen eies av Betongbygg og Metra har bistått i begge prosessene.
Videre har Fylkestannlegen valgt å samle sin virksomhet i Fredrikstad ved å flytte inn i nye lokaler under oppføring på Værstetorvet Nord. Dette prosjektet inkluderer 4 000 kvadratmeter handel og bevertning på gateplan, samt 8 000 kvadratmeter kontorer og leiligheter i de øvrige etasjene. Prosjektet vil utvilsomt bidra til å styrke områdets attraktivitet som et knutepunkt for både næringsliv og bolig.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
LEDIGHET
HØY LEIE GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Fredrikstad
Handel:
Årets mest betydningsfulle hendelse for handelslivet i Fredrikstad var åpningen av Værstetorvet i oktober. Dette moderne kjøpesenteret tilbyr hele 28 000 kvadratmeter handelsareal, i tillegg til 4 000 kvadratmeter med butikker på gateplan i Værstetorvet Nord, som p.t. er under bygging. Med 70 butikker og serveringssteder, inkludert en mathall med et unikt utvalg av mat- og delikatesseboder på 1 500 kvadratmeter, er Værstetorvet i ferd med å bli blant Norges mest moderne handlesenter. Kjøpesenteret har allerede en imponerende fyllingsgrad på over 95 %.
Fremtiden for Torvbyen er fortsatt usikker etter at deler av det gamle Stabburet-bygget gradvis måtte stenges og til slutt rives på grunn av setningsskader og strukturelle problemer. Denne nedstengningen har naturligvis svekket handelstilbudet i sentrum. Åpningen av Værstetorvet gir imidlertid muligheten til å revitalisere handelsmiljøet og kan supplere sentrum på en måte som Torvbyen ikke har kunnet gjøre i det siste.
Den nåværende situasjonen for Torvbyen og gågaten er spennende, ettersom Værsteområdet utvikler seg til en ny bydel med moderne handelsfasiliteter. Selv om det har vært bekymringer om mulige tomme lokaler i sentrum i forbindelse med åpningen av Værstetorvet,
har flere kjeder allerede valgt å opprettholde tilstedeværelsen sin ved å etablere butikker både i Værstetorvet og i gågaten/Torvbyen. I tillegg har sentrumssiden av elva et velutviklet tilbud av restauranter og kafeer som spiller en avgjørende rolle for lokalsamfunnet Fredrikstad, og som bidrar til å skape et livlig og attraktivt bymiljø.
Samtidig som Torvbyen stengte, har Fredrikstad sentrum måttet tilpasse seg nye handelsforhold, med mange butikker som har relokalisert seg til sentrum og gågaten, noe som har resultert i lav ledighet. Imidlertid kan åpningen av Værstetorvet øke ledighetsnivået.
Cewex-kvartalet representerer et annet spennende prosjekt i Fredrikstad sentrum. Opprinnelig var planen å bygge hotell med bar og restauranter på gateplan, og reguleringen for dette har allerede fått godkjenning. Imidlertid jobbes det nå også med en alternativ plan som fokuserer på utadrettet handel og bevertning og kontorer i de øvrige etasjene.
Handelsområdene langs FV109/Stabburveien og Dikeveien viser stabil vekst over flere år med lave ledighetsrater, selv om leieprisene er lavere enn i sentrum. Det er fortsatt en trend der større kjeder velger å etablere seg i mindre butikkarealer.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
FORVENTET LEIEUTVIKLING
HØY LEIE GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Fredrikstad
Lager
Borg Havn fungerer som et vitalt logistikknutepunkt i Fredrikstad og Nedre Glomma-regionen. Som en flerbrukshavn har den en betydelig rolle både lokalt, regionalt og i den nasjonale logistikkjeden. Havnen utgjør en viktig del av infrastrukturen som driver veksten i Øra industriområde, som stadig er i utvikling. Den lave ledigheten på Øra gjør imidlertid at det er utfordrende å finne arealer for nyetableringer.
Vi ser en tydelig tendens der flere lager- og logistikkområder er essensielle for moderne byer, samtidig som disse møter betydelige utfordringer som følge av økende urbanisering og byutvikling. Samtidig er behovet for lager og logistikk i stadig vekst. Det som er fordelaktig med Øra er områdets strategiske beliggenhet som gir betydelige fordeler, med god avstand til sentrum og øvrig bebyggelse. Logistikkhavner vil spille en avgjørende rolle for fremtiden, særlig med tanke på det grønne skiftet.
Borregaard har nylig inngått en leieavtale for 8 827 kvadratmeter i det tidligere Europris-bygget på Kortbølgen 4, hvor Metra har vært megler. Bygget, som eies av Dalema, har en total størrelse på 30 000 kvadratmeter, og er igjen 100 % utleid etter at Europris flyttet ut - Dalema benytter selv de resterende lokalene.
Viken Park er et ambisiøst utviklingsprosjekt på totalt 1 811 dekar, hvor 866 dekar er avsatt til byggeområder for næring og infrastruktur. Initiert av politikere, kombinerer prosjektet industriutvikling med det grønne skiftet for å stimulere vekst og skape arbeidsplasser i Østfold og Fredrikstad. Næringsparken har stort potensial for lager- og logistikkfasiliteter, og den strategiske beliggenheten gir god tilgang til både vei og sjø, avgjørende for effektive logistikkoperasjoner.
Samtidig finnes det en betydelig bekymring rundt prosjektet fra kritikere som påpeker at Viken Park ligger midt i et av de mest verdifulle områdene for kulturlandskap i Østfold. Kritikken bygger hovedsakelig på bekymring rundt prosjektets størrelse og påstander om at det ikke representerer bærekraftig utvikling. På den positive siden er det en sterk forpliktelse til prinsippene for sirkulærøkonomi i utviklingen av Viken Park, som vil fremme gjenvinning av materialer og ressurseffektivitet.
Til tross for den positive utviklingen i lager- og logistikkmarkedet, er det fortsatt en utfordring å leie ut kontordelene i lagerbygningene. Det har vist seg vanskelig å tiltrekke seg spesifikke kontorbrukere som ønsker å etablere seg i disse områdene, noe som fører til lengre ledighetsperioder for disse lokalene.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE
GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Moss:
• Innbyggere: 52 051
• Befolkningsframskrivinger i %
2024-2050: 16,7%
• Antall bedrifter: 2 002
• Antall næringsbygg:
Næringsbygg
Topp 10 bransjer
Kilder: SSB og Nordeca Insight
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Moss
Kontor:
Fra høsten 2023 til høsten 2024 har kontorutleiemarkedet i Moss vist en stabil utvikling, preget av en relativt flat etterspørsel. Denne utflatingen kan i stor grad tilskrives svakere økonomiske konjunkturer i Norge. Selv om det ikke har vært noen betydelig økning i etterspørselen etter kontorlokaler, har den høye inflasjonen ført til en moderat oppgang i leieprisene for eksisterende kontrakter. Økte byggekostnader for nybygg og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse underbygger også denne prisveksten. Økningen har også i en viss grad smittet over på ny utleie av kontorlokaler.
Fokuset på arbeidsmiljø, trivsel og energieffektivitet har økt betraktelig, hvilket har ført til at mange kontorlokaler må oppgraderes for å tilfredsstille kravene fra dagens leietakere. På tross av dette har det ikke blitt introdusert nye kontorlokaler av betydning i markedet, bortsett fra ett nytt kontorbygg som i skrivende stund er under planlegging. Det pågår imidlertid en konvertering av flere eldre industrilokaler til kontorlokaler i Møllebyen og på Verket, noe som vil bidra til å øke tilbudet i fremtiden.
Kontormarkedet i Moss domineres av 6-7 større aktører, og flere betydelige leieavtaler har blitt inngått det siste året, deriblant avtaler med DNB, Kongsberg-Gruppen, NAV, 1X Technonolies og Norsk Helsenett. Når det gjelder
geografiske preferanser er Møllebyen, Verket og Høyda/Varnaveien de mest ettertraktede områdene for kontorutleie. Den sterke befolkningsveksten i byen, kombinert med økningen av pendlere til Oslo, indikerer en sannsynlig utflytting av kontorarbeidsplasser fra Oslo mot Moss i tiden fremover. Den signifikante prisforskjellen på bolig mellom Oslo og Moss er en avgjørende driver av denne trenden.
Moss er også i ferd med å gjennomgå et omfattende samferdselsprosjekt der jernbanen legges i tunnel gjennom byen. Den nye jernbanestasjonen, som vil ligge et par hundre meter fra den nåværende stasjonen, i den sørlige delen av Moss sentrum, vil bli et sentralt knutepunkt. Moss kommune og Bane NOR har etablert et utviklingsselskap som planlegger boliger og kontorbygg i dette området, noe som vil skape en helt ny bydel. Denne sjønære beliggenheten, kombinert med nærhet til jernbane, buss, ferge og taxi, gir et ideelt grunnlag for attraktive kontorarbeidsplasser, selv om realiseringen av prosjektet ligger noen år frem i tid.
Det er også et økt fokus på beliggenhet nær kollektivknutepunkter, spesielt blant offentlige leietakere. Private aktører følger etter, selv om mange fortsatt prioriterer gode parkeringsmuligheter høyest.
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1650,-
5-8%
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Moss
Handel:
Moss er en by i endring, med sentrumskjernen som sentral drivkraft for fremtidig utvikling. Den nye sentrumsplanen som snart skal ut på høring er et omfattende dokument der det har vært jobbet intenst for å integrere nye utviklingsprosjekter med eksisterende bygningsmasse. Målet med planen er å skape de beste løsningene for byen i årene som kommer.
Vi ser fortsatt en positiv, dog flat utvikling i sentrumskjernen når det gjelder handel. Det er en tydeligere trend mot servicerettede virksomheter, som kafeer og restaurantkonsepter, med blant annet etableringen av O’Learys i gågaten. Amfi-senteret i sentrum opplever også god omsetning og har gjennomgått betydelige oppgraderinger i 2024, noe som ytterligere styrker handelsmiljøet i byen. Leieprisene for handelslokaler i sentrum har vært stabile, men gårdeiere må trolig investere mer i oppgradering og innovative konsepter for å tiltrekke seg leietakere. Det er viktig at disse prosjektene blir lønnsomme for eierne, samtidig som de hever kvantitet og kvalitet på sentrumstilbudet.
Utviklingen på Verket - som omfatter både boligutvikling, kontorplasser og ferdigstillelse av Hotel Riviera - er også en viktig driver for et styrket handels-, service- og serveringsseg-
ment i sentrum. I tillegg er utviklingen av Møllebyen, med tusenvis av kvadratmeter som transformeres til moderne kontorfasiliteter, avgjørende. Dette tiltrekker høyt utdannede mennesker som bruker byen på nye måter.
Varnaveien forblir imidlertid den dominerende handelsdestinasjonen. Big-box-konsepter, enkel biltilgang og gratis parkering gjør at kundene lett velger disse alternativene fremfor sentrum. Her kan man storhandle det man trenger på et begrenset område. Rygge Storsenter og Mosseporten Senter fortsetter å dominere omsetningen blant de tre sentrene i Moss, med stor og gratis parkeringsdekning, en viktig faktor for valg av handelssted.
Leieprisene i Varnaveien har også vært stabile, og det har ikke vært noen betydelige nyetableringer som har påvirket leienivåene i handelssegmentet det siste året. De fleste kjedene er allerede etablert i Mossedistriktet, noe som har resultert i lav etterspørsel etter nye handelslokaler i området, som igjen bidrar til utflating av leieprisene.
Vi ser med spenning på handelsutviklingen i Moss sentrum, samtidig som vi følger utviklingen i Varnaveien. Sistnevnte er særlig interessant med tanke på de ambisiøse planene for bygging av tusenvis av boliger i området.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Moss
Lager og logistikk:
I likhet med resten av landet har Moss vært gjennom en turbulent periode preget av markedsusikkerhet knyttet til rentehevinger, lav aktivitet innen bygg- og anleggssektoren samt en generell avmatning i konsumet. Dette har resultert i en nedgang i etterspørselen etter lager- og logistikkfasiliteter, særlig blant små og mellomstore bedrifter (SMB) som har måttet fokusere mer på kostnadsbesparelser og drift enn på vekst.
Nå som sommeren 2024 er over, og med et lysere makrobilde foran oss, er det imidlertid tegn til bedring. Den forventede rentebanen er mer forutsigbar, og risikoen for ytterligere renteøkninger er redusert. Vi er derfor optimistiske med hensyn til at etterspørselen etter lager- og logistikkfasiliteter i Mosseregionen vil forbli sterk fremover.
Mossedistriktet har gode forutsetninger for å bli et strategisk knutepunkt innen lager og logistikk, takket være nærhet til E6, Moss Havn og ferjeforbindelsen til Vestfold, samt kort avstand til både grensen i sør og Oslo i nord. Området har tiltrukket seg store nasjonale og internasjonale selskaper som har valgt å etablere seg her.
Det har i en årrekke vært et betydelig prispress på «nordaksen» (Oslo-Gardermoen), noe som har drevet mange aktører sørover.
Dette er en trend vi tror vil fortsette. Mange regulerte tomteområder er blitt solgt og utviklet for å kunne imøtekomme større logistikkaktørers krav. Dette har ført til knapphet på tilgjengelige tomtearealer og egnede bygg for mindre og mellomstore bedrifter.
Moss Næringspark (Innlandsterminalen) og Moss og Våler Næringspark har blitt godt etablerte logistikkparker, med store arealer tilrettelagt for plasskrevende virksomheter. Her har flere nasjonale og internasjonale aktører innen logistikk og lett produksjon funnet sine lokasjoner, gjerne med behov for 10 000 kvadratmeter eller mer. Det er fortsatt igjen noen områder i disse feltene som er godt egnet for plasskrevende virksomheter, men de blir stadig færre.
Til tross for at flere områder nå er under politisk behandling for videre utvikling og omregulering tror vi at etterspørselen etter lagerog logistikkfasiliteter i regionen vil overstige tilbudet av tomter og arealer i tiden fremover. Mossedistriktet har en sterk posisjon som knutepunkt for lager- og logistikksegmentet og vi forventer at ledigheten forblir lav.
Lav ledighet sammenholdt med økt etterspørsel borger for at man vil se økte leienivåer i segmentet også i tiden fremover.
GJENOMSNITTLIG
LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE
GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Lav ledighet og økende etterspørsel
peker mot en sterk fremtid for lager- og logistikkmarkedet i Mosseregionen, med potensial for økte leienivåer fremover
Marius Henriksen, Espen Pettersen og Øivind Slangsvold - Næringsmeglere salg/utleie
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Sarpsborg
Sarpsborg:
• Innbyggere: 59 771
• Befolkningsframskrivinger i %
2024-2050: 12%
• Antall bedrifter: 2 067
• Antall næringsbygg: 2 089
Næringsbygg
Antall kontorbygg 171
Antall handelsbygg 214
Antall industribygg 363
Antall terminal- og logistikkbygg 460
Antall service- og overnattingsbygg 133
Antall undervisningsbygg 189
Antall religion- og kulturhus 206 Antall helsebygg 49 Antall andre bygg 304
Topp 10 bransjer
og anlegg
og sosialtjenester
og kommunikasjon
og lagring
Kilder: SSB og Nordeca Insight
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Sarpsborg
Kontor:
Kontormarkedet i Sarpsborg er sterkt preget av en høy konsentrasjon av kontorbrukere på Grålum, som har vært det dominerende området for kontorvirksomhet i Sarpsborg i mange år. Grålum har en attraktiv beliggenhet nær E6, bare 3 km fra sentrum. Det er flere nye prosjekter under planlegging på Grålum, som forventes å inkludere omtrent 20 000 kvadratmeter med nybygg. Samtidig ser vi at sentrum gradvis tar markedsandeler, noe som eksempelvis blir tydeliggjort ved det faktum at Stjernebygget nå er 100% utleid. Kvartal 272 nærmer seg ferdigstillelse, men her er det fortsatt ledige arealer, noe som delvis kan skyldes utfordringer i markedet siden byggestart.
I forbindelse med oppdatering av sentrumsplanen ble deler av arealene rundt den planlagte nye jernbanestasjonen skjermet for detaljplanlegging med hensyn på høyde og volumer. Selv om planene for ny jernbanestasjon nå er fjernet fra Nasjonal Transportplan (NTP), har kommunen igangsatt detaljregulering av området. Dette vil på sikt legge til rette for større utbygging av kontorarealer i sentrum, inkludert potensielt høyere bygninger. Dette området er også aktuell plassering for de spenstige planene om Arena Sarpsborg i sentrum, noe som eventuelt vil være et fantastisk bidrag til ytterligere utvikling i sentrum.
Samtidig er det økende interesse for utvikling i sentrum, ettersom flere offentlige og private aktører ser muligheter for å etablere seg der. Det er viktig at det legges til rette for et velfungerende kollektivtilbud og gode parkeringsmuligheter for å trekke flere leietakere til sentrumsområdet.
I takt med at sentrum blir mer attraktivt, kan vi forvente at kontormarkedet vil fortsette å utvikle seg, og at etterspørselen etter kontorlokaler i Sarpsborg vil øke. Den positive trenden i sentrum, sammen med utviklingen på Grålum, gir et optimistisk bilde for kontormarkedet i Sarpsborg fremover.
Leieprisene i sentrum har tradisjonelt vært lavere enn på Grålum, men med den økende interessen for sentrum og flere nybyggprosjekter, observerer vi en økt betalingsvilje blant leietakere som ønsker å etablere seg her.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Handelstilbudet i Sarpsborg er preget av en stor andel bilbasert handel, særlig i tilknytning til E6, der «big box»-konseptene dominerer. Dette desentraliserte handelstilbudet har ført til en spredning av handelstilbudet utover sentrum.
Tunejordet representerer fortsatt et av de mest attraktive handelsområdene i regionen, og har vært et satsningsområde for nybygg og utvikling i lengre tid. Området skiller seg ut med de høyeste leieprisene og lav ledighet, noe som gjør området svært attraktivt for leietakere og investorer.
I sentrum av Sarpsborg har flere større gårdeiere de siste årene gjennomført omfattende renoveringer av bygårder og etablert serveringstilbud i byens gågate. Disse tiltakene har resultert i økt aktivitet i sentrum og skapt et bedre miljø for potensielle nye handelsvirksomheter som ønsker å etablere seg i Sarpsborg. Det er et klart mål å styrke sentrum og gjøre det mer attraktivt for både forbrukere og bedrifter.
Sentrumsområdet er i dag et satsningsområde med planer om betydelig boligbygging og etablering av flere kontorplasser. Vi opplever at gårdeiere fortsatt anser områdene rundt gågata som en fornuftig investering og at de
ser positivt på mulighetene for fremtidige investeringer. Eiendomsaktører påpeker at en økning i aktiviteten i sentrum krever modernisering og utvikling av bygningene, hovedsakelig for å heve standarden, forbedre arealutnyttelsen og tilby mer tidsriktige løsninger enn det som finnes i dag. Gågata huser de fleste av byens restauranter og utesteder og disse har vært avgjørende for å opprettholde liv og aktivitet i sentrum etter arbeidstid.
Det foreligger spennende visjoner for fremtidige prosjekter, inkludert Arena Sarpsborg, nytt hotell, en ny kommunal ishall med to flater samt utvikling av nærings- og handelsarealer. Selv om disse visjonene og planene befinner seg i en tidlig fase og kan ta tid å realisere, vil de med tiden bidra til å skape en mer livlig bykjerne, redusere det desentraliserte handelstilbudet og styrke handelsaktiviteten i sentrum.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE
GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Sarpsborg
Sarpsborg og Grålum nyter godt av en sentral beliggenhet i Østfold, med god infrastruktur og umiddelbar nærhet til E6, noe som gjør området attraktivt for lager- og logistikkselskaper. Etterspørselen etter mellomstore kombinasjonsbygg er fortsatt sterk og det er tydelig at leietakere er villige til å betale godt for lokaler som er tilpasset deres behov, noe som vitner om markedet robusthet. Vi ser fortsatt et prispress og økt etterspørsel i områder nord for Sarpsborg og mot Oslo. Dette fører til at flere leietakere blir nødt til å utvide sin geografiske horisont, noe som har positiv innvirkning på Sarpsborg og nærliggende områder.
Det finnes fortsatt ubebygde arealer i regionen og dette åpner for nye etableringer i fremtiden. Viken Park ligger riktignok i Fredrikstad, men helt på grensen til Sarpsborg, og vil av den grunn også ha stor betydning for Sarpsborg og være avgjørende for fremtidig plassering av nye virksomheter i begge byene. Imidlertid opplever Østfoldbyene generelt en utfordring med for lite areal avsatt til næringsformål og antallet ledige tomter blir stadig færre. Så langt har Viken Park vært det eneste satsningsområdet for Sarpsborg og Fredrikstad og reguleringen av området er ennå ikke fullført.
Sarpsborg kommune har imidlertid tatt initiativ til å utvikle nye områder gjennom et forslag til ny kommuneplan som inkluderer Kampenesmosen, et område på omtrent 260 dekar. Dette gir spennende muligheter for videre utvikling innen næringsgrupper som lager, logistikk og produksjon i Sarpsborg.
Et konkret eksempel på aktivitet i markedet er Loyds Industri AS som har valgt Sarpsborg som sitt satsningsområde. I 2023 kjøpte de tomtearealer av Sarpsborg kommune og har allerede igangsatt byggingen av et nytt anlegg på 4 000 kvadratmeter som planlegges ferdigstilt i høst. Loyds har ambisiøse planer for videre utvikling av sin produksjon i Sarpsborg, noe som ytterligere vil styrke lager- og logistikkmarkedet i regionen.
GJENOMSNITTLIG
LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Indre Østfold:
• Innbyggere: 47 006
• Befolkningsframskrivinger i % 2024-2050: 15%
• Antall bedrifter: 1 635
• Antall næringsbygg: 1 725
Næringsbygg
Topp 10 bransjer
Kilder: SSB og Nordeca Insight
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Indre Østfold
Kontor:
Kontorleiemarkedet i Indre Østfold har holdt en stabil kurs med moderate leiepriser og begrensede svingninger. Det domineres av lokale aktører, hovedsakelig offentlige institusjoner og tjenesteytende virksomheter. Mens regionen mangler den dynamikken som kjennetegner større byer, er forutsigbarheten en styrke for lokale etableringer.
Kontormassen består hovedsakelig av eldre bygg med lavere standard og det har vært få relokaliseringer og nyetableringer. Dette har ført til en situasjon hvor kvaliteten på kontorlokalene ikke har holdt tritt med moderne krav, noe som påvirker attraktiviteten for potensielle leietakere som ser etter mer oppdaterte fasiliteter.
Mysen er en by i sterk utvikling og Finanshuset i Mysen representerer en viktig oppgradering i markedet, med både finansielle og helserelaterte tjenester. Nabobygget skal også utvikles til ny helsestasjon med forventet overtakelse i 2025. Helsestasjonen vil betjene Indre Østfold kommune og vil være en del av et større samlokalisert helsemiljø.
Askim representerer det økonomiske tyngdepunktet i regionen, og sammen med Mysen har området videre vekstpotensial, med en nåværende lav kontorledighet. Regionens ambisjoner om vekst og utvikling blir drevet frem av et stort engasjement fra politikere, innbyggere og utbyggere.
I de øvrige tettstedene Spydeberg, Ørje og Rakkestad er det fortsatt ikke noe kontormarked av betydning.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Handel:
Handelsmarkedet i Indre Østfold har gjennomgått en transformasjon, der Askim nå har befestet sin posisjon som det ledende handelssenteret i regionen. Med flere butikker og kjøpesentre har Askim trukket til seg både mennesker og handelsaktivitet, mens Mysen, tidligere regionens handelshovedstad, har hatt en mer moderat utvikling. Overordnet sett har handelsaktiviteten i Indre Østfold vært stabil det siste året, med få nyetableringer.
Den økonomiske situasjonen, preget av økte kostnader, har imidlertid påvirket handelen. Mindre, lokalt drevne butikker har hatt større utfordringer, mens kjeder og veletablerte aktører har vist mer robusthet, delvis grunnet bedre evne til å tilpasse seg raskt og utnytte markedskreftene effektivt. Handelen i regionen er hovedsakelig konsentrert rundt sentrum i Askim, Mysen, og Spydeberg, med begrenset bigbox- og bilbasert handel, noe som skiller seg fra samtlige av byene i Nedre Glomma, hvor bilbasert handel dominerer.
Morenen Handelspark, strategisk beliggende mellom Askim og Mysen med enkel tilgang til E18, skiller seg ut som et unntak fra det generelle handelsmønsteret i Indre Østfold. Til tross for ombyggingen som ble gjennomført for et år siden, har ikke handelsparken klart å generere betydelig økt aktivitet. Dette skyldes delvis begrenset aktivitet i markedet.
Mysen har kommet lengst i byfornyelsen, med etableringen av Mysen Senter som er et veletablert kjøpesenter. Med sin sentrale plassering og enkel adkomst fra Smedgata, har dette området blitt et naturlig sted å handle for innbyggere i Mysen og omegn. Det gjennomføres også en rekke koordinerte, handelsfremmende aktiviteter gjennom året. Nye butikker i Mysen har rapportert resultater over budsjett, til tross for økonomiske utfordringer. Likevel ser vi at mindre, lokale aktører har problemer med å tilpasse seg, noe som kan føre til økt ledighet i butikklokaler fremover.
Parkering er en annen utfordring i Mysen. Butikker uten dedikerte parkeringsplasser risikerer å tape kunder til mer bilvennlige alternativer, noe som påvirker deres konkurranseevne negativt.
GJENOMSNITTLIG
GJENOMSNITTLIG
HØY LEIE
GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Indre Østfold
Lager og logistikk:
Lager- og logistikkmarkedet i Indre Østfold viser en positiv utvikling, støttet av regionens strategiske veiforbindelser. E18 går gjennom hele kommunen, og gir god tilgjengelighet til de fleste områder og tettsteder – noe som gjør regionen til et attraktivt alternativ for logistikk- og lageretableringer sammenlignet med områdene i Follo.
Det er en betydelig spredning av lager- og logistikkaktører langs hele E18-aksen, med mange som benytter E18 som hovedfartsåre for logistikktransport. Dette har gjort området attraktivt for aktører som kommer fra Ørjesiden og ønsker en mer sentral plassering.
Holteskogen Næringspark i Hobøl er i en fase med videre utvikling, med over 500 mål tomteareal hvor ledigheten gradvis synker, selv om enkelte tomter fortsatt er tilgjengelige. Parken er strategisk lokalisert ved innkjørselen til Spydeberg og viser sterk vekst. Dette området tiltrekker seg et bredt spekter av etableringsklare aktører – både lokale, nasjonale og internasjonale – som ønsker å dra nytte av den gunstige adkomsten til transportnettverket.
Askim næringspark, som har en sentrumsnær beliggenhet i Askim med nærhet til E18, står frem som et etablert industri- og logistikkområde med potensial for videre vekst. Ramstad næringspark i Mysen er også et viktig område for industrivirksomhet og har tomter under utvikling. Områder som Myrer Skog og Løvstad ved Spydeberg sentrum er også verdt å nevne som viktige lokasjoner for næringsvirksomhet.
Et fellestrekk for hele Indre Østfold er at andelen virksomheter som eier egne bygg er betydelig høyere enn andre områder sør for Oslo. Ledigheten i regionen er lav, og leieprisene har holdt seg relativt stabile.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE
Askim og Mysen viser solid vekstpotensial og lave kontorledighetstall, drevet av et stort engasjement fra politikere, innbyggere og lokale utbyggere.
Leiemarkedet | Østfold og Viken | Fredrikstad
Roy Hugo Øren – Næringsmegler salg/utleie
Follo | Indre Østfold
Med strategisk beliggenhet og godt utbygget veinett er næringsparkene i Vestby og Vinterbro svært ettertraktede, og Follo fremstår som et av landets mest attraktive logistikkregioner.
Torkil Krange - Næringsmegler salg/utleie
Follo:
• Innbyggere: 141 823
• Befolkningsframskrivinger i %
2024-2050: 19,3 %
• Antall bedrifter: 5 236
• Antall næringsbygg: 3 145
Næringsbygg
Antall kontorbygg 173
Antall handelsbygg 349
Antall industribygg 360
Antall terminal- og logistikkbygg 729
Antall service- og overnattingsbygg 149 Antall undervisningsbygg 549 Antall religion- og kulturbygg 316 Antall helsebygg 100 Antall andre 406
Topp 10 bransjer
Varehandel
Tjenesteyting
Bygg- og anlegg
Helse og sosialtjenester
Informasjon og kommunikasjon
Oms. Og drift av faste eiendommer
Overnattings- og serveringsvirksomheter
(24 %)
(21 %)
(15 %)
(10 %)
(5 %)
(4 %)
(4 %) Transport og lagring
(3 %) Undervisning
(3 %) Industri
(3%) Netto innflytning
Follo er et sammensatt tall av kommunene Vestby, Ås, Nordre Follo, Frogn og Nesodden.
Kilder: SSB og Nordeca Insight
Leiemarkedet | Østfold og Follo | Follo
Kontor:
Kontormarkedet i Follo preges av en betydelig konsentrasjon i Ski, som er det største og mest utviklede kontorområdet i området. Ski er et attraktivt knutepunkt for både næringsliv og befolkning, med sin strategiske beliggenhet og gode forbindelser, inkludert Follobanen som gir bare 11 minutters reisetid til Oslo. Denne sentrale beliggenheten har gitt Ski et stadig sterkere kontormarked, med et volum og en etterspørsel vi forventer vil øke ytterligere i tiden fremover.
Markedet for kontor i Follo har imidlertid vært relativt stabilt det sist året, uten store endringer siden i fjor. Leieprisene har holdt seg på et jevnt nivå, hvor de høyeste prisene finnes i Ski og områdene nord i Follo, mens prisene er lavere sørover i Vestby og Ås. Dette skyldes i hovedsak at Vestby domineres av aktører innen lager, logistikk og industri. Samtidig ser vi noe økt kontorledighet i regionen, hovedsakelig som følge av den usikre markedssituasjonen, med høye renter og generell økonomisk uro.
Til tross for stabiliteten i leieprisene har vi også sett at tiden det tar å fylle ledige arealer har økt, noe som kan tyde på en mer avventende holdning blant leietakere i dagens marked. Vi ser en reduksjon i antall nyetablerte selskaper. I tillegg ser vi en økende tendens til nedskalering av leieforhold, et mønster som
har vedvart siden pandemien. Mange bedrifter har tilpasset seg den nye arbeidshverdagen med økt bruk av hjemmekontor og ser derfor ikke lenger behovet for å opprettholde kontorplass til alle ansatte.
På Mastemyr har det skjedd en betydelig utvikling hvor tidligere enbrukereiendommer har blitt konvertert til flerbrukereiendommer. Dette har bidratt til en viss revitalisering av området. Rosenholm Campus og Mastemyr Bedriftssenter tilbyr moderne kontorfellesskap med fleksible løsninger og nødvendige fasiliteter for et effektivt arbeidsmiljø, inkludert gode møteromfasiliteter.
Samlet sett har kontormarkedet i Follo holdt seg relativt stabilt gjennom året, men usikkerhet i økonomien og endrede arbeidsmønstre har påvirket både leieforhold og utviklingen av nye kontorprosjekter. Som nevnt er Ski fortsatt det mest attraktive området, med de høyeste leieprisene og størst volum, noe som indikerer at interessen for Folloregionen som knutepunkt for næringsvirksomhet fremdeles er til stede.
Handelsmarkedet i Follo skiller seg tydelig fra Nedre Glomma-regionen gjennom et mer fragmentert handelsbilde, i hovedsak konsentrert rundt etablerte kjøpesentre som Ski Storsenter, Drøbak Amfi, Alti Vestby, Norwegian Outlet Oslo og Vinterbro. Ski Storsenter rangeres blant Norges ti største kjøpesentre målt i omsetning. I motsetning til Nedre Glomma-byene, er bigbox-handelen relativt begrenset i Follo, kun med noe aktivitet på Sofiemyr og i Vestby.
Det er svært lav ledighet for handelslokaler i Folloregionen og i Ski sentrum. Til tross for konkurranse fra Ski Storsenter og bilbasert handel har sistnevnte klart å opprettholde lav ledighet. Nybygget Vinkelgården er fullt utleid og har tiltrukket seg solide leietakere.
Det er lansert flere utviklingsplaner for Ski, men flere boligprosjekter med næringsarealer på gateplan har blitt utsatt. Et lyspunkt er imidlertid den vedtatte detaljreguleringsplanen for Trekanten-kvartalet, strategisk plassert midt i Ski sentrum. Denne ble nylig enstemmig godkjent av kommunestyret i Nordre Follo. Her planlegges det utvikling av 212 boliger med tilhørende næringsarealer på bygulvet,
et prosjekt som ledes av Ferd Eiendom og som forventes å bidra til ytterligere revitalisering av sentrum. Andre større prosjekter inkluderer utviklingen av Hotellkvartalet og Skolekvartalet, begge i regi av Vinkl Eiendom.
Ski sentrum er i en omfattende utviklingsfase med flere pågående og planlagte prosjekter for å oppgradere bygulvet. Tiltakene inkluderer etablering av en ny gågate og offentlige møteplasser, med forventet ferdigstillelse våren 2026. Målet er å styrke Ski som en levende møteplass og handelsdestinasjon, noe som vil bidra til revitalisering av sentrumshandelen. Tilrettelegging for restauranter, kaféer, kulturelle opplevelser og omgjøring av parkeringsarealer til torg vil styrke Ski sentrum som et attraktivt handelssted.
Follo markerer seg stadig som et av landets fremste logistikknutepunkter, og dette markedet viser en tydelig oppadgående trend med høy etterspørsel og svært lav ledighet. Næringsparkene ved Vestby og Vinterbro har de høyeste leieprisene i vårt markedsområde, drevet av begrenset utbyggingspotensial, mangel på tilgjengelige tomter samt høye byggekostnader. Disse områdene har med sin nærhet til et godt utbygget veinett blitt meget attraktive. Nybygg skjer primært gjennom fortetting på eksisterende tomter, noe som legger ytterligere press på leieprisene og bidrar til at avstanden i pris mellom logistikk- og kontor krymper.
Den økte attraktiviteten innen logistikksegmentet i Follo har skapt forventninger om en ytterligere økning i leieprisene fremover. Oslo Logistikkpark Drøbak (OLD) som utvikles av Fabritius, er et nøkkelprosjekt som understreker regionens strategiske betydning. Prosjektet omfatter et tomteareal på 550 mål, med et utviklingspotensial på 190 000 kvadratmeter. Denne moderne, energieffektive logistikkparken sør for Oslo er plassert ideelt for effektiv håndtering av gods langs E6, E18 og RV 23 og tilfredsstiller kravene til både små og store leietakere.
Andre store logistikkområder som Regnbuen, Fugleåsen og Berghagan er også tilnærmet fullt utnyttet og vi ser en trend der logistikkeiendommer konverteres til boligformål, for eksempel på Langbakken i Ås og på sikt også Ellingsrud i Ski. Dette reduserer tilbudet av logistikkarealer og forsterker prispresset ytterligere.
Det er et svært begrensede muligheter for utvikling av nye næringsarealer i Follo og man må se til Indre Østfold for å finne tomteområder som kan møte den voksende etterspørselen.
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
GJENOMSNITTLIG LEIEINNTEKT
HØY LEIE GJENNOMSNITT LEIE LAV LEIE
Verdivurdering:
Verdivurdering av næringseiendom handler om å fastsette eiendommens markedsverdi på et gitt tidspunkt, ofte i sammenheng med transaksjoner, utleie, finansiering eller finansiell rapportering. I tråd med internasjonale regnskaps- og finansstandarder er eiendomsaktører pålagt å utarbeide jevnlige verdivurderinger av sine porteføljer. På samme måte krever banker og finansinstitusjoner oppdaterte verdivurderinger for å sikre at verdien av deres utlånsporteføljer reflekterer reelle markedsforhold.
Kravene til verdivurdering har blitt betydelig skjerpet de siste årene, blant annet innen følgende områder:
• Uavhengighet og kvalifikasjoner: Verdivurderinger må utføres av en kvalifisert og uavhengig tredjepart. Mange finansinstitusjoner krever også at vurderingsaktørene er forhåndsgodkjente.
• Befaring: Det stilles nå krav om grundig befaring av eiendommen for å sikre at vurderingen er basert på reelle og oppdaterte forhold.
• Dokumentasjon: Kravene til dokumentasjon har blitt langt strengere, inkludert behov for innhenting av offentlige data, matrikkelutskrifter, skatte- og avgiftsopplysninger, regnskapsinformasjon, samt juridiske og tekniske forhold. Videre er det nødvendig med dokumentasjon knyttet til eierstruktur, leieavtaler, reguleringsstatus, samt miljømessige aspekter. Økte krav relatert til hvitvasking har i tillegg gjort prosessen mer omfattende.
Når befaring er gjennomført og all dokumentasjon er innhentet, må informasjonen organiseres og struktureres på en systematisk og forståelig måte. Deretter gjennomføres selve verdivurderingen, hvor hver eiendom vurderes gjennom en kombinasjon av markeds- og fagkompetanse.
Verdivurderingsrapporten er basert på en grundig økonomisk analyse. I Metra benytter vi en DCF-modell (diskontert kontantstrøm) som metodisk rammeverk i våre rapporter. Denne modellen er industristandard og ansett som den foretrukne tilnærmingen i eiendomsog finansmarkedet. Mange aktører stiller krav om at DCF-modellen benyttes som grunnlag for verdivurderingen.
Den økte kompleksiteten i kravene har ført til at verdivurderingsprosessen tar betydelig lenger tid enn tidligere. Samtidig sikrer dette at de estimerte verdiene er mer nøyaktige, oppdaterte og representative for det aktuelle markedet.
Økt etterspørsel etter våre verdivurderingstjenester har gjort dette produktet til en sentral del av vår meglerhverdag. Denne etterspørselen har gitt oss verdifull erfaring og kompetanse, noe som i sin tur styrker kvaliteten på våre leveranser.
Metra tilbyr i dag verdivurderingstjenester for alle typer næringseiendom – fra enkelteiendommer og tomter til store porteføljer. Vi er stolte over vår posisjon som en ledende leverandør av verdivurderingstjenester i vår region.
Med stadig strengere krav til uavhengighet, dokumentasjon og presisjon, er Metras verdivurderingstjenester blitt en sentral del av vår meglerhverdag, og vi er stolte over å være en ledende leverandør i regionen.
Den største næringsmegleren i Østfold og Follo
Metra Næringsmegling er et kompetent meglerhus for næringseiendom med kunder i hele regionen.
Vi sikrer høy faglig kompetanse, forankret i vår lokale tilhørighet, og vektlegger tett samarbeid i alle våre leveranser.
Med avdelinger i Follo, Moss og Fredrikstad har vi inngående kjennskap til regionens utbyggingsplaner, reguleringsbestemmelser og markedets behov.
Vår erfaring og ekspertise gjør oss i stand til å skape verdier både for våre oppdragsgivere og for utviklingen av byer og samfunn i Østfold og Follo.
Vi er her for å bistå med rådgivning og løsninger som gir resultater – for deg, for næringslivet og for regionen.
