Markedsanalyse av næringseiendom i Follo og Østfold. 3. utgave 2023.
metra.no
Metrarapporten
3
Forord: Kjære leser! Vi er stolte av å kunne presentere Metrarapporten 2023. Etter å ha lagt ned et betydelig arbeid med innhenting, gjennomgang og analyse av markedsdata fra våre primærmarkeder; østsiden av Oslofjorden fra Oslo i nord til svenskegrensen i syd, har vi nå gleden av å presentere en rykende fersk markedsrapport for disse områdene. Det er vårt håp at rapporten blir en verdifull ressurs for våre kunder og for de mange ulike aktørene som jobber med, engasjerer seg i - og driver innenfor - næringseiendom i vår region. Kunnskap er nøkkelen til suksess i næringseiendomsmarkedet. Metrarapporten er et resultat av inngående forståelse for - og dyp kjennskap til – markedet. Dette hadde vi ikke klart uten tett samarbeid med aktører i bransjen. Metra ønsker med dette å rette en stor takk til alle våre engasjerte kunder og samarbeidspartnere som har vært uvurderlige i utarbeidelsen av rapporten. Deres bidrag har vært av stor betydning for å sikre rapportens kvalitet. Vi takker for samarbeidet! Vi har i noe tid nå vært vitne til et fallende næringseiendomsmarked, der aktiviteten ble ytterligere redusert mot slutten av 2022. Redusert aktivitet i finansmarkedet kan delvis tilskrives krigen i Ukraina, usikkerhet og derigjennom stigende renter. Renterisiko må man forvente også i 2024, men en gryende optimisme til at vi nærmer oss/har nådd rentetoppen, kan gi håp om at rentenivået kan falle noe raskere enn Norges Banks prognoser så langt har indikert.
Renteutviklingen har bidratt til å presse yield-nivåene oppover, og dette har dempet aktiviteten i transaksjonsmarkedet. Mange av endringene vi observerer sammenfaller med de nasjonale trendene i eiendomsmarkedet generelt, spesielt i Osloregionen. For øyeblikket opplever vi et roligere og mer selektivt «vente og se» transaksjonsmarked, preget av betydelig avstand mellom selgers og kjøpers prisforventning. Næringseiendomsbransjen må nok forberede seg på et krevende år også i 2024, preget av fortsatt høye renter og yield-nivåer. Til tross for dette er det vår overbevisning at man også i et slikt marked kan finne spennende investeringsmuligheter, ikke minst gjennom et marked med moderat prising. Til tross for et fallende marked har leienivået innenfor kontor, handel og lager/logistikk holdt seg bemerkelsesverdig stabilt i hele regionen. Noen har endog registrert en svakt stigende utvikling. Også «highend» kontorlokaler viser positiv utvikling. Dette er spesielt gledelig, ikke minst fordi flere prosjekter med slike lokaler, både nybygg og rehabiliteringsprosjekter, er igangsatt. Vi ser med spenning frem til å følge utviklingen gjennom 2024. Det er vårt håp at Metrarapporten blir brukt av – og er til nytte for – de bransjer og aktører som i sitt virke har behov for slike analyser som vi presenterer her. Riktig god lesning!
«Med et stadig skiftende næringseiendomsmarked er det essensielt å holde tritt med de nyeste trendene og utviklingen i markedet. Vår markedsrapport gir deg den markedsinnsikten du behøver om næringseiendomsmarkedet i Østfold og Follo» Christian Wehn, daglig leder, Metra Næringsmegling AS
« Vi ser for oss at 2024 kan bli året for spennende investeringsmuligheter, i et marked med mer tiltalende priser» Signe Hesselberg, analyse- og rapportansvarlig, Metra Næringsmegling AS
metra.no
OSLO
SANDVIKA
LILLESTRØM
KOLBOTN
DRAMMEN SKI DRØBAK ÅS
SPYDEBERG
VESTBY
SKJØNHAUG
ASKIM
MYSEN
HOLMESTRAND HORTEN 30 min.
ØRJE
MOSS RAKKESTAD RYGGE
RÅDE
SARPSBORG
TØNSBERG
FREDRIKSTAD SANDEFJORD HVALER
HALDEN
5
Innhold: 3
Forord
6
Transaksjonsmarkedet
Markedsområder
8
Halden
14
Fredrikstad
18
Moss
24
Sarpsborg
28
Indre Østfold og Viken
34
Follo
38
Verdivurdering
39
Avdelinger/kontakt
Yield Yield-begrepet kan presenteres i flere utgaver. I nærværende rapport benyttes ”netto yield”; Kort fortalt er dette ”brutto leieinntekter minus direkte eierkostnader, delt på markedsverdi”.
Metra ber om forståelse for at analysegrunnlaget i enkelte eiendomssegmenter/-områder er for lite til å kunne gi en fullverdig beskrivelse av situasjonen og utvikling i disse. I rapporten er det innhentede tallmaterialet kvalitetssikret av ansatte i Metra med høy markedskompetanse. Vi har gjort vårt ytterste for at all informasjon i rapporten er korrekt, men tar forbehold om feil eller mangler som kan forekomme.
Utgitt av Metra Næringsmegling AS. Trykk: Møklegaards Trykkeri AS. Design og illustrasjoner: Ahlin Novateur
Det er tillatt å kopiere, sitere og benytte data fra rapporten så lenge man har en tydelig kildehenvisning. © 2023 Metra Næringsmegling AS
metra.no
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsmarkedet:
6
Vi har, over tid, vært vitne til et robust transaksjonsmarked for næringseiendom, som har vist seg motstandsdyktig selv gjennom perioden med pandemi og hjemmekontor. Markedet begynte å falle sommeren 2022, og man opplevde en betydelig avmatning mot slutten av fjoråret. Den reduserte aktiviteten har vedvart i over et år nå. Usikkerheten i finansmarkedet er, blant annet, relatert til krigen i Ukraina, høy inflasjon og stigende renter i hele den vestlige verden. Samtidig har finansieringsforholdene blitt mer utfordrende, der det stilles strengere krav til egenkapital og økende marginpåslag, sammen med et økt fokus på verdivurderinger. Renteutviklingen har dempet aktiviteten i transaksjonsmarkedet kraftig og samtidig presset yield-nivåene oppover. Vi ser som konsekvens av dette, en økt avstand mellom prisforventningene til selger og kjøper, og utfordrende prisforhandlinger har vært en fremtredende faktor i markedet den siste tiden. Forventningsgapet og den økonomiske usikkerheten som følger med høyere renter og inflasjon, har skapt et utfordrende miljø i transaksjonsmarkedet for næringseiendom det siste året. Spesielt syndikater og finansielle investorer har vært passive i markedet det siste året. Dette skyldes i hovedsak utfordrende finansieringsforhold i SPV-strukturen samt et stramt kapitalmarked. Mange finansielle investorer sitter med kapital bundet opp i eksisterende prosjekter hvor man står i fare for å måtte allokere kapital for å opprettholde posisjoner. Likvid kapital må derfor benyttes til dette istedenfor å kunne plasseres i nye prosjekter. Det er også flere attraktive plasseringsalternativer i både aksje- og rentemarkedet som tidligere ikke har vært like aktuelle. Samtidig opplever vi at de mer finansielle aktørene har stor tro på vår region og derfor aktivt er på utkikk etter prosjekter i vårt marked. Vi opplever også at disse er
Metrarapporten 3. utg. 2023 | Kilder: Norges Bank, Akershus Eiendom
mer tilbøyelige til å se på lavere transaksjonsstørrelser enn tidligere. Prime yield på kontor i Metras markedsområde har beveget seg mot 6,5%, en økning på 150 basispunkter fra bunnivået på 5,0%. Til sammenlikning ligger prime yield på kontor i Oslo (CBD) på 4,75% per oktober. For at en eiendom skal oppnå prime yield er det mange kvalitetselementer som må være på plass, og andelen slike transaksjoner har blitt færre i takt med et roligere og mer selektivt transaksjonsmarked. Prime yield er likevel en god referanse for markedsutviklingen, til tross for at det utgjør en relativt liten del av markedet. Markedet utenfor de største byene, spesielt utenfor CBD i Oslo, opplevde ikke samme og sterke effekt av yield-kompresjon da Norges Bank reduserte renten kraftig under pandemien Dette skyldes et naturlig større yield-gap i vårt marked, som i sin tur gir økt soliditet i prosjektene. Denne mer «moderate» prisingen gjør at prosjektene gjerne er mer robuste en de man finner i «core»-markedene. Næringseiendom er en aktiva-klasse som er inflasjonsbeskyttet og høy KPI de to siste årene har ført til en vesentlig økning i leienivåene, noe som har dempet verdifallet til tross for yield-økningen. Vår analyse antyder at markedet har falt 10-15% siden våren 2022. Det er imidlertid viktig å si at disse tallene er usikre, da transaksjonsmarkedet i det norske markedet for næringseiendom er det laveste på flere år. Etterspørselen etter lager- og produksjonsarealer var frem mot sommeren 2023 relativ stabil, til tross for at næringseiendoms markedet for øvrig falt. Nå viser også dette eiendomssegmentet en synkende tendens. Vi observerer en trend der de mer oppside- og utviklingsintensive eiendommene er lettest omsettelige. Dette
7
forutsetter imidlertid at kjøperne har solid balanse og god likviditet. Fondsstrukturer med pre-kommitert (forhåndsforpliktet) kapital, spesielt i euro eller annen fremmed valuta, har vært aktive i markedet. Dette gjelder i særlig grad innen logistikksegmentet, hvor porteføljer med lang WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term/vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontrakter) og sterke internasjonale leietakere er ettertraktet. Eier-bruker-segmentet er noe begrenset av et utfordrende finansieringsklima, men dette avhenger selvfølgelig av bransje og driftsselskapets soliditet. Som følge av kraftig prisvekst i kjølvannet av pandemi og krig, har styringsrenten både i Norge og blant vestlige handelspartnere blitt hevet hurtig. Fra november 2021 til november 2023 har Norges Bank jevnlig hevet renten, samtidig som bankene har økt sin margin. Dette har ført rentenivået til sitt høyeste punkt siden før finanskrisen. Denne utviklingen har ført til at den effektive renten for aktører innen næringseiendom nærmest har tredoblet seg. Signaler fra sentralbankene, inkludert Federal Reserve (FED), Den europeiske sentralbank og Norges Bank peker nå i retning av at rentetoppen er nært forestående. Samtidig har 10-årsrenten vist en nedgang de siste ukene, noe som indikerer at markedet som helhet også antar at rentetoppen er nær. Dette er et svært positivt signal for markedet, med iboende potensial til å stabilisere – og på sikt bedre – markedet. Med en antatt stram økonomisk situasjon for aktørene i byggebransjen også i 2024, er det lov å håpe at renten kan falle raskere enn Norges Banks prognoser indikerer.
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Halden
Halden:
8
• Innbyggere: 31 836 • Antall bedrifter: 1 064 • Antall næringsbygg: 824 • Netto etablering bedrifter: 3 • Netto etablering næringsbygg: -1
Netto innflytning 17 71 200 200
150
100
50
0
2020 2021 2022 Næringsbygg Antall kontorbygg Antall handelsbygg Antall industribygg Antall terminal- og logistikkbygg Antall service- og overnattingsbygg Antall undervisningsbygg Antall religion- og kulturbygg Antall helsebygg Antall andre Topp 10 bransjer Varehandel Helse og sosialtjenester Tjenesteyting Bygg- og anlegg Transport og lagring Overnattings - og serveringsvirksomheter Oms. og drift av faste eiendommer Industri Informasjon og kommunikasjon Underviskning
Metrarapporten 3. utg. 2023 | Kilder: Nordeca Insight og SSB
68 130 166 132 62 84 71 30 81
213 (20,0%) 154 (14,5%) 158 (14,8%) 129 (12,1%) 65 (6,1%) 64 (6,0%) 55 (5,2%) 55 (5,2%) 40 (3,8%) 30 (2,8%)
Leiemarkedet |
9
Østfold og Viken | Halden
Kontor:
1750,-
1250,-
900,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Halden sentrum preges av et relativt stabilt kontorleiemarked. Leieprisene for de mest attraktive byggene med høy standard ligger på nivå med Sarpsborg, Fredrikstad og Moss. For eldre kontorbygg i utkanten av sentrum ligger leieprisene noe lavere enn nabobyene. Det er verdt å merke seg at kontormarkedet i Halden er betydelig mindre enn i de øvrige Østfoldbyene. Dette gjør markedet i Halden relativt følsomt, med risiko for økt ledighet ved tilførsel av nye arealer. Imidlertid opplever attraktive lokaler med høy standard vedvarende lav ledighet. Det er registrert en noe ledighet på nordsiden av sentrum, og det tar erfaringsvis noe tid å fylle disse områdene ved utflytting. På sydsiden forbereder Halden tingrett seg på å ta i bruk nye lokaler, mens politiet vurderer om man skal flytte til nye fasiliteter eller fortsette å leie eksisterende lokaler. En mulig flytting fra politiets side vil – på grunn av sin størrelse - kunne få noe innvirkning på kontormarkedet i sentrum. Imidlertid ligger en slik mulig effekt noe frem i tid, da en eventuell flytting av politiet medfører at deres nåværende lokaler vil måtte gjennomgå betydelig oppgradering og modernisering før de blir klare for ny utleie.
Gårdeiere i Halden ser nytten av å prioritere tilrettelagte lokaler fremfor kostnadsbesparelser. Det etableres og ferdigstilles i disse dager ny brannstasjon for Halden kommune ved «kunnskapsparken» på Remmen. Området har betydelige ubebygde arealer som kan utvikles innenfor en relativt kort tidshorisont. Vi mener dette området kan være attraktivt for andre offentlige leietakere som søker nærhet til Halden sentrum og omegn, samt E6. Det er også gunstig for leietakere med parkeringsbehov, noe som kan være mer utfordrende å imøtekomme i sentrum.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1200,- 1250,21/22
22/23
8-10% ↗ Ledighet
Forventet leieutvikling
22/23
2024
metra.no
Leiemarkedet |
10
Østfold og Viken | Halden
Handel:
2000,-
1500,-
800,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Over tid har Halden gjennomført betydelige investeringer i utviklingen av sine bilbaserte handelsområder, med etablering av «bigbox»-konsepter utenfor sentrumskjernen på Svinesundparken og Sørlifeltet. Til tross for satsningen på nye handelsdestinasjoner utenfor bykjernen har Halden maktet å opprettholde handelsaktiviteten i sentrum. I mange tilfeller ser vi at bilbasert handel utenfor sentrum truer handelsaktiviteten i sentrum. Haldens evne til å opprettholde god sentrumsaktivitet - ledet av Høvleriet handelsområde – er i så måte bemerkelsesverdig. Selv om Høvleriet fungerer som et handelsområde tilrettelagt for bilbasert aktivitet, befinner det seg i Halden sentrum. Gågaten i Halden preges hovedsakelig av små, lokaleide forretninger. Den sørlige delen av gågaten, ved Halden Torg, regnes som noe mer attraktivt enn nordsiden rundt Busterudparken. Prisnivået her ligger moderat til lavt sammenliknet med tilsvarende områder i nabobyene.
Når det gjelder serverings- og restaurantlokaler, anser vi sydsiden av sentrum som mest attraktivt, hvor flertallet av denne type virksomheter er lokalisert. Selv om det forekommer periodiske endringer i drift og konsepter, karakteriserer vi likevel leietakerne i området som stabile.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
1340,- 1500,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
3-5% 22/23
Metrarapporten 3. utg. 2023
Gjenomsnittlig leieinntekt
↗
Nordsiden har imidlertid opplevd en betydelig oppgradering gjennom kommunes investering i nytt bibliotek og kino i Skofabrikken.
En privat satsning på kultur og kreative yrker med Kulturhuset gir ytterligere positive impulser for hele nordsiden, med forventning om videre økt aktivitet og stigende leiepriser på sikt.
2024
metra.no
Leiemarkedet |
11
Østfold og Viken | Halden
Lager og logistikk:
900,-
650,-
500,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Moderne lager- og logistikkanlegg i Halden har over en lengre periode tatt form rundt Svinesundparken ved E6 og langs Svinesundveien/Sørlifeltet. I tillegg til disse finner vi ofte ombygde produksjonslokaler og eldre, noe utdaterte lagerfasiliteter spredt over hele kommunen. Leienivået for bygg i dette segmentet er generelt lavere sammenliknet med tilsvarende i nabobyene. I Halden er det fortsatt et betydelig marked for utleie av mindre lagerarealer, og vi ser at etterspørselen etter disse lokalene har holdt seg godt det siste året. Primært er det lokaleiede bedrifter som benytter seg av disse lokalene, ofte på grunn av økt lagringsbehov. Halden huser betydelige aktører som leier store lagerarealer, og disse regnes som svært stabile. En markant investering er gjort av Nexans Norway AS, og etter vår vurdering er det sannsynlig at deres behov for skreddersydde lager- og logistikkfasiliteter vil øke i tiden som kommer.
2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
550,-
Gjenomsnittlig leieinntekt
650,-
21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
1-3% 22/23
↗
Samtidig erkjenner vi mulige utfordringer knyttet til økt ledighet på korte og mellomlang sikt, særlig i tilfeller der andre store aktører velger å flytte eller avvikle sin virksomhet i Halden.
2500
2024
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Halden Fredrikstad
Flere større kontorbygg, med høy standard og umiddelbar nærhet til E6, har klart å tiltrekke seg solide og kjente leietakere til høye leiepriser Runar Haugland, Næringsmegler salg/utleie
Metrarapporten 3. 1 utg. utg.2020 2023
12
Leiemarkedet |
13
Østfold og Viken | Fredrikstad
Til tross for usikkerheten som ha preget markedet det siste året, har leieprisene vist seg å holde seg stabile i Fredrikstad, og det er til og med observert en oppadgående tendens Geir Hesselberg, Næringsmegler salg/utleie
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Fredrikstad
Fredrikstad:
14
Netto innflytning 699 575 424 800
700
• Innbyggere: 84 748 • Antall bedrifter: 3 125 • Antall næringsbygg: 1846 • Netto etablering bedrifter: -3 • Netto etablering næringsbygg: 14
600
800
700
600
500
400
2020
Næringsbygg Antall kontorbygg Antall handelsbygg Antall industribygg Antall terminal- og logistikkbygg Antall service- og overnattingsbygg Antall undervisningsbygg Antall religion- og kulturbygg Antall helsebygg Antall andre Topp 10 bransjer Varehandel Tjenesteyting Bygg- og anlegg Helse og sosialtjenester Industri Oms. og drift av faste eiendommer Overnattings- og serveringsvirksomheter Informasjon og kommunikasjon Transport og lagring Kulturell virksomhet
Metrarapporten 3. utg. 2023 | Kilder: Nordeca Insight og SSB
2021
199 331 396 383 107 170 80 54 126
695 (22,2%) 628 (20,1%) 425 (13,6%) 354 (11,3%) 183 (5,9%) 159 (5,1%) 158 (5,1%) 112 (3,6%) 109 (3,5%) 92 (2,9%)
2022
Leiemarkedet |
15
Østfold og Viken | Fredrikstad
Kontor:
2300,-
1700,-
1350,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Fredrikstad utmerker seg på kontormarkedet gjennom en kombinasjon av vellykkede restaureringsprosjekter og målrettet fokus på nybygging i sentrumskjernen. Dette har bidratt til å skape attraktive arbeidsmiljøer i historiske bygninger og et engasjement for å tilby moderne kontorfasiliteter. På denne måten opprettholdes Fredrikstad by som en ledende destinasjon for bedrifter og organisasjoner. Utleiemarkedet for kontor i Fredrikstad sentrum har opplevd en kontinuerlig og positiv vekst gjennom flere år. De høyeste leieprisene finner man hovedsakelig på nyoppførte og tilpassede kontorlokaler med umiddelbar nærhet til sentrum og elven, samt på Værste-området. Til tross for usikkerheten som har preget markedet det siste året, har leieprisene vist seg å være bemerkelsesverdige stabile i Fredrikstad, og det er til og med observert en oppadgående tendens. Denne robustheten i leieprisene understreker ikke bare etterspørselen etter moderne kontorfasiliteter, men reflekter også markedets tiltro til Fredrikstads næringsliv.
På bydel Værste satses det stort for å utvide sentrumsområdet sør for elverommet og gangbroa. I tiden frem mot 2026 er det planlagt oppført ytterligere 12.000 kvm kontor på Værestetorvet. Samspillet mellom utbygging av kontorer, boliger og et nytt handelssenter vil puste nytt liv inn i denne delen av sentrum. Leietakerne viser betydelig vilje til å leie lokaler i det øvre prissegmentet i sentrumskjernen. Den ønskede nærheten til det pulserende bylivet i Fredrikstad er nok en avgjørende faktor for mange. Tendensen reflekterer ikke bare et økonomisk engasjement, men også behovet for å være til stede «der det skjer» og nyte av fordelene nærhet til bylivet bringer. Området langs FV109 og i Dikeveien er også et attraktivt område for kontorlokaler, gjerne for brukere med behov for gode parkeringsmuligheter og nærhet til E6. Solid prosjekterer nye moderne kontorlokaler i Dikeveien (disse ligger allerede i markedet) og på Wilbergjordet er det planlagt tilbygg til eksisterende bygningsmasse.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1700,- 1700,21/22
Ledighet
4-6% 22/23
22/23
↗
Forventet leieutvikling
2024
metra.no
Leiemarkedet |
16
Østfold og Viken | Fredrikstad
Handel:
3000,-
1800,-
1200,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Siden forrige Metrarapport har det skjedd endringer som har påvirket handelslandskapet i Fredrikstad. Innledningsvis, som resultat av et usikkert marked med høyere risiko og økende renter, ble det observert en stigende trend av ledighet i butikklokaler på gateplan i sentrum. Samtidig med økende ledighet i sentrumsbutikkene, har kjøpesenteret Torvbyen måttet gjennomføre en gradvis nedstenging på grunn av setningsskader og bevegelser i bygget. Som en konsekvens måtte leietakerne i kjøpesenteret lete etter alternative lokaler i sentrum, noe som førte til en generell revitalisering av handelsaktiviteten i hele sentrum.
Forretning- og handelsområdet som strekker seg langs FV109/Stabburveien og Dikeveien, har gjennom flere år opplevet jevn vekst. Tendensen hvor de større kjedene søker mot mindre butikkarealer, har fortsatt. Ledighetsnivået har holdt seg på et stabilt lavt nivå, noe som understreker områdets fortsatte attraktivitet og bærekraftige forretningsmiljø. Leienivået i området er naturlig noe lavere enn i attraktive sentrums-områder.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1480,- 1800,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
1-3% 22/23
↗
Det må bemerkes at den nåværende situasjonen for Torvbyen forventes å bli langvarig, idet nødvendige tiltak viser seg å være mer omfattende enn først antatt. Det er derfor åpenbart at denne saken vil påvirke sentrumsutviklingen fremover*. Ledighetsratene for butikk- og bevertningslokaler på bygulvet er nå lave, noe som har resultert i en reprising av leienivåene. Ikke overraskende finner vi de høyeste leieprisene for handel i Fredrikstad sentrum, innenfor triangelet Torvet, vestre del av gågaten og Nygaardsplassen. Her er det primært kafe/bevertning og utelivskonsepter som står for de høyeste leienivåene.
Værstetorvet, et av de størst enkeltprosjektene i Fredrikstad i moderne tid, er i rask utvikling, og det nye handelssenteret planlegges åpnet ultimo 2024. Totalt omfatter prosjektet nær 30.000 kvm handelsareal, designet for å tiltrekke moderne butikkonsepter og komplettere eksisterende tilbud i Fredrikstad. Videre vil det bli bygget ytterligere 3.000 kvm på området mellom foten av gangbroa og det nye kjøpesenteret. Området - kalt Værstetorvet nord – vil bestå av tre bygningskropper inneholdende en kombinasjon av handel, tjenester, kontorer og boliger.
2024
*www.f-b.no/torvbyen-bygget-kan-forbli-stengt-i-flere-ar/s/5-59-3082549
Metrarapporten 3. utg. 2023
metra.no
Leiemarkedet |
17
Østfold og Viken | Fredrikstad
Lager og logistikk:
1050,-
800,-
600,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Med sin direkte tilknytning til Borg Havn, en av Østlandets mest trafikkerte havner og den største i volum mellom Oslo og Uddevalla, fremstår Øra industriområde som svært attraktivt. Området som dekker mer enn 2.000 da, har vært gjenstand for kontinuerlig utvikling gjennom mange år, og denne utviklinger ser ut til å vedvare. På Øra er ledighetsnivået generelt lavt, men man opplever utfordringer med eldre næringseiendommer der kontordelen er større enn det dagens marked etterspør. Disse kontorlokalene er utfordrende å leie ut, noe som resulterer lengre perioder med ledighet. Etter en viss tilbakegang i markedet fra Q3 2022 holdt likevel lager- og logistikkmarkedet seg på et godt nivå. Den gode aktiviteten i markedet fortsatte mot sommeren 2023, mens man nå opplever en svakere utvikling i etterspørselen.
Over en lenger periode har etterspørselen etter arealer til industri, lager og logistikk økt, mens tilgjengelige areal er tilsvarende redusert. Viken Park som etableres langs E6 i Fredrikstad, vil imøtekomme denne økende etterspørselen og bidra til å løse knappheten på tilgjengelige ubebygde tomter. Viken Park skal utvikles til et område på 200 da. i første byggetrinn, og i alt 750 da. gjennom fremtidige byggetrinn. Oppstart av første byggetrinn er planlagt i 2024. Tilsvarende er også Moum Næringspark på ca. 500 da. under utvikling.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
640,- 800,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
22/23
↗
1-3%
2024
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Moss
Moss:
18
• Innbyggere: 51 541 • Antall bedrifter: 2 016 • Antall næringsbygg: 1 522 • Netto etablering bedrifter: 10 • Netto etablering næringsbygg: 21
Netto innflytning 372 488 745 800 700 600 500 400 300
2020
Næringsbygg Antall kontorbygg Antall handelsbygg Antall industribygg Antall terminal- og logistikkbygg Antall service- og overnattingsbygg Antall undervisningsbygg Antall religion- og kulturhus Antall helsebygg Antall andre bygg Topp 10 bransjer Varehandel Tjenesteyting Helse og sosialtjenester Bygg- og anlegg Oms. og drift av faste eiendommer Overnattings- og serveringsvirksomheter Industri Informasjon og kommunikasjon Transport og lagring Undervisning
Metrarapporten 3. utg. 2023 | Kilder: Nordeca Insight og SSB
2021
112 205 153 291 88 107 110 40 416
526 (26,0%) 365 (18,0%) 223 (11,0%) 212 (10,5%) 138 (6,8%) 95 (4,7%) 84 (4,1%) 77 (3,8%) 73 (3,6%) 51 (2,5%)
2022
Leiemarkedet |
19
Østfold og Viken | Moss
Kontor:
2300,-
1600,-
1200,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Det er økende interesse for grønne kontorbygg blant solide aktører som vektlegger klimaprofil og høy standard, og denne tendensen ser ut til å forsterke seg ytterligere fremover. Disse egenskapene er svært attraktive og bidrar til lav ledighet i nybyggene. Kontorleiemarkedet i Moss har vist en svakt positiv vekst det siste året, og leieprisene har vært motstandsdyktige, til tross for betydelig markedsusikkerhet og risiko. Høyeste leiepriser observeres primært i sentrumsområdet, spesielt nybygg med moderne fasiliteter og høy standard. Kontorlokaler på industriområdene, uten tilknyttede lagerfasiliteter, har naturligvis en betydelig lavere leiepris og høyere ledighetsgrad. Til tross for nærhet til E6 og god infrastruktur er disse lokalene ikke like attraktive for ren kontorbruk. Beliggenhet forblir en avgjørende faktor ved valg av kontorlokaler i Moss og har således betydelig innvirkning på leietakerens beslutninger. Det har vært en viss økning i etterspørselen etter kontorlokaler det siste året, med flere bedrifter som viser økt interesse for sentrumslokalisering. Den sentrale plasseringen, med tilgang til transportinfrastruktur, fortrinnsvis nærhet til jernbane og bussterminal, har nå blitt en enda viktigere prioritet for potensielle leietakere. Ferdigstillelse av helt ny jernbane-
stasjon i Moss sentrum, med nytt dobbeltspor og langt hyppigere avganger, vil medføre at flere virksomheter ser i retning Moss. Det er også en økende etterspørsel blant leietakerne når det gjelder krav til estetikk, teknisk kvalitet- og standard for kontorlokaler. Dette er spesielt relevant i Moss, hvor attraktive kontorfasiliteter er blitt en nøkkelfaktor i rekrutteringsprosessen. Moderne, teknologisk avanserte fasiliteter som samsvarer med dagens forventninger til arbeidsmiljø, verdsettes høyt. Vi opplever at leietakere som ønsker å trekke ansatte fra Oslo-regionen, er villige til å investere ekstra i sine lokaler for å lokke denne type medarbeidere til Moss.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1490,- 1600,21/22
22/23
7-10% ↗ Ledighet
Forventet leieutvikling
22/23
2024
metra.no
Leiemarkedet |
20
Østfold og Viken | Moss
Handel:
2100,-
1600,-
1200,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Moss by er midt i en stor bymessig transformasjon, hvor en sentral del av utviklingen er en strategisk satsning på å skape et moderne bysentrum med urbane kvaliteter. En vesentlig del av denne satsningen er utviklingen av Møllebyen, som omfatter 50.000 kvadratmeter i bykjernen i Moss. Ambisjonen er å forme en helhetlig, bærekraftig og pulserende sentrumsbydel der folk skal oppleve, bo og jobbe. Utviklingen av boliger i Møllebyen og Høegh Eiendoms utvikling av Verket trekker flere mennesker til sentrum. Kombinasjonen av boliger, arbeidsplasser og rekreasjonsområder bidrar til å skape et levende sentrum, noe som er et viktig element i den pågående transformasjonen. Selv om utviklingen av sentrum er positiv, opplever vi for tiden lav etterspørsel etter handelslokaler her. Den begrensede etterspørselen retter seg hovedsakelig mot serveringssteder og opplevelsesnæringen. Dette skyldes i stor grad at tidligere nevnte transformasjon tar lang tid, kanskje 10-15 år, og at forholdene for leietakerne i denne perioden kan være utfordrende. Vi er likevel optimistiske og tror at etterspørselen i sentrum vil øke gradvis i takt med at byutviklingsprosjektene blir ferdigstilt i årene fremover.
Metrarapporten 3. utg. 2023
Leieprisene i Moss sentrum har holdt seg forholdsvis lave, men vi har sett en svak økning det siste året. Mange av lokalene i sentrum krever imidlertid betydelige oppgraderinger og tilpasninger for å oppnå ønsket attraktivitet og høyere leiepriser. Bilbasert handel dominerer fremdeles Moss’ handelslandskap. Vi observerer at større handelsområder og kjøpesentre med enkel tilkomst og gratis parkering foretrekkes. «Bigbox»-handelen ved Varnaveien (City Syd) forblir det mest populære stedet for hoveddelen av varehandelen. Dette området er det største og mest trafikkerte i distriktet og leieprisene forblir stabile, på linje med andre lignende handelsområder i Nedre Glomma/ Follo-regionen. I Varnaveien opprettholdes en lav ledighet, men det er tydelige tegn til metning. «Bigbox»-aktørene og plasskrevende handel ser nå ut til å utforske alternative lokasjoner i Moss, som Årvoll, Kambo og Solgaard Skog. Dette peker på en diversifisering av handelslokaler i Moss, med nye områder som vurderes for fremtidige etableringer for plasskrevende handel.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1460,- 1600,21/22
Ledighet
3-5% 22/23
22/23
↗
Forventet leieutvikling
2024
metra.no
Leiemarkedet |
21
Østfold og Viken | Moss
Lager og logistikk:
1200,-
900,-
600,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
På linje med utviklingen i de øvrige byene i Nedre Glomma-regionen, merkes også i Moss en viss nedgang i etterspørselen etter mellomstore lager- og kombinertlokaler. Til tross for denne reduksjonen opprettholdes en svært lav ledighet, og leieprisene holder seg forholdsvis høye. Det er verdt å merke seg at prisene på lager- og logistikkområder ofte stiger jo nærmere man kommer Oslo, og faller gradvis når man beveger seg sydover i Østfold. Etterspørselen etter næringstomter egnet for lager og logistikk har tidligere vært betydelig i distriktet, men vi observerer en nedgang det siste året. Tomteutviklere forsøker å maksimere fortjeneste ved å fokusere på salg av større tomter, noe som begrenser tilgangen til mindre og mellomstore tomter (1-10 dekar) for bygging av lager- og kombinertbygg. Dette har resultert i manglende tilbud for de som søker tomter i denne størrelsesordenen. Samtidig eldes eksisterende bygninger på steder som Solgaard, Årvoll, Rørskogen og Åvangen, og behovet for oppdatering og modernisering blir mer påtrengende.
Også i Moss er det blitt oppført og planlagt en betydelig mengde lagerseksjoner. Denne aktiviteten bidrar til å avlaste noe av etterspørselen etter lagerlokaler generelt, men likevel gjenstår en utfordring knyttet til tilgjengeligheten av mindre og mellomstore tomter.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
830,21/22
Ledighet
1-3% 22/23
Gjenomsnittlig leieinntekt
900,22/23
↗
Forventet leieutvikling
2024
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Moss
22
Det har vært en viss økning i etterspørselen etter kontorlokaler det siste året, med flere bedrifter som viser økt interesse for sentrumslokalisering. Espen Pettersen, Øivind Slangsvold og Marius Henriksen, Næringsmeglere salg/utleie
metra.no Metrarapporten 3. utg. 2023
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Sarpsborg
23
Sarpsborgs utbyggingsplaner retter oppmerksomheten mot sentrumsområdet, og vi ser en positiv utvikling med økende antall nybyggprosjekter Odd Groth, Næringsmegler salg/utleie
metra.no metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Sarpsborg
Sarpsborg:
24
• Innbyggere: 59 486
Netto innflytning 585 595 663 800
• Antall bedrifter: 2 087 • Antall næringsbygg: 2 076 • Netto etablering bedrifter: 8
700
• Netto etablering næringsbygg: 13
600
500
2020
Næringsbygg Antall kontorbygg Antall handelsbygg Antall industribygg Antall terminal- og logistikkbygg Antall service- og overnattingsbygg Antall undervisningsbygg Antall religion- og kulturbygg Antall helsebygg Antall andre Topp 10 bransjer Varehandel Tjenesteyting Bygg- og anlegg Helse og sosialtjenester Oms. og drift av faste eiendommer Overnatting- og serveringsvirksomheter Industri Undervisning Infromasjon og kommunikasjon Transport og lagring
Metrarapporten 3. utg. 2023 | Kilder: Nordeca Insight og SSB
2021
169 216 364 453 132 187 205 47 303
466 (22,3%) 382 (18,3%) 309 (14,8%) 24 (11,8%) 119 (5,7%) 96 (4,6%) 90 (4,3%) 84 (4,0%) 73 (3,5%) 73 (3,5%)
2022
Leiemarkedet |
25
Østfold og Viken | Sarpsborg
Kontor:
2100,-
1550,-
1100,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Kontormarkedet for Sarpsborg er spredt over store deler av kommunen. Bydelen Grålum har vært et satsningsområde for utviklerne den siste 10-årsperioden og dette området representerer i dag hovedvekten av kontorarbeidsplasser i Sarpsborg. Grålum har beliggenhet ca. 3 km utenfor sentrum, og naturlig attraktivitet med sin beliggenhet tett på E6. Området har over tid hatt lokalpolitisk aksept for videre utvikling og gjennomgått flere reguleringsprosesser i senere år, og dette har resultert i nybygg og nyetablering av kontorleietakere i kommunen. Den positive effekten av dette er selvfølgelig etablering av et vesentlig kontorarbeidsmiljø med mange spennende leietakere, men samtidig med konsekvenser for en ønsket utvikling av sentrumsområdet. Flere større kontorbygg med høy standard og umiddelbar nærhet til E6 har klart å tiltrekke seg solide, kjente og stabile leietakere til høye leiepriser. Området har relativt dårlig kollektivdekning, men desto bedre tilgjengelighet med bil. Dette er ikke i tråd med politiske ønsker, men en realitet i forhold til folks faktiske bosettingsmønster.
Planene for videre utbygging i Sarpsborg er store, og mulighetsstudier for større bydelsprosjekter, både på Hafslund, Grålum og ikke minst i Sarpsborg sentrum, er blitt presentert. Gjeldende nasjonale politiske retningslinjer setter sentrumsområdene i fokus og vi ser at antall nybyggprosjekter i sentrum endrer seg i positiv retning. Offentlige leietakere skal som utgangspunkt søke seg til sentrumsområdene og det bygges p.t. flere nye arealer til disse i sentrum, i større prosjekter som vil huse leietakere fra privat sektor i tillegg.
2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1510,- 1550,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
3-5% 22/23
↗
Leieprisnivået i sentrum har over tid representert lavere nivåer enn for Grålum, men økt aktivitet og flere nybyggprosjekter øker interessen blant leietakerne og betalingsviljen for sentrum. I en mellomstor by som Sarpsborg er det naturlig at arbeidskraften hentes fra store geografiske områder. For en vellykket utvikling av arbeidsplasser i sentrum kreves velfungerende løsninger kollektivtilbud og parkeringsdekning og kommunen jobber med flere planer for parkeringshus for sentrum. Det forventes større aktivitet og etablering av arbeidsplasser i sentrum i tiden som kommer.
2500
2024
metra.no
Leiemarkedet |
26
Østfold og Viken | Sarpsborg
Handel:
2100,-
1450,-
1100,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Sarpsborg, i likhet med andre sammenlignbare mellomstore byer, bærer preg av oppsamling av handelstilbud desentralisert fra sentrum og bilbasert handel med store og kjente varehus som etablerer seg nær E6 gjerne i bigbox-formater. Handels- og forretningsområdet «Tunejordet» har i lengre tid vært et satsingsområde for etableringer i nybygg og flere gårdeiere investerer betydelig i renovering av eksisterende handelseiendommer. Det er i dette området man ser distriktets høyeste leiepriser, noe som også viser seg gjennom lav ledighet. Sentrumsområdet og handel i bygatene bærer preg av desentralisering av større handelsområder samt byens kjøpesentre med oppsamling av handelstilbud.
Metrarapporten 3. utg. 2023
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1450,- 1450,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
1-3% 22/23
↗
Gårdeiere forteller om høyere ledighet, men samtidig at det i disse dager legges mye ressurser i arbeidet med å løfte aktivitetsnivået i bykjernen. Til tross for at vellykket handel i gågata har vist seg å være en hard nøtt å knekke, beskriver flere eiendomsbesittere sentrum som et fremtidig satsningsområde, da gjerne med utgangspunkt i boligbygging og i større grad etablering av kontorarbeidsplasser i sentrum.
Vi opplever jevnlig større transaksjoner som tyder på at gårdeiere fortsatt anser områdene rundt gågata som en fornuftig investering og at de ser positivt på mulighetene for fremtidig vekst i sentrumskjernen. Dette er et perspektiv Metra Næringsmegling deler. Aktører i eiendomsbransjen poengterer at økt aktivitet i sentrum fordrer oppgradering og utvikling av bygningsmassen, slik at man oppnår høyere standard, mer tilrettelagte arealer og flere tidsmessige løsninger enn man ser i dag. De fleste av byens restaurant- og utelivskonsepter er etablert i gågata, noe som lenge har bidratt til å holde liv i sentrum etter arbeidstid.
2024
metra.no
Leiemarkedet |
27
Østfold og Viken | Sarpsborg
Lager og logistikk:
1000,-
750,-
600,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Sarpsborgs best betalende leietagere på lager- og logistikkeiendom finner man i områdene rundt Bjørnstad og Grålum. Med umiddelbar nærhet til E6 og en svært sentral beliggenhet i Østfold, er dette naturlig. Gårdeiere forteller om økt etterspørsel etter mellomstore kombinasjonsbygg og at leietagere i dette segmentet betaler godt for tilrettelagte lokaler.
I likhet med lager- og logistikkmarkedet i Halden er også en stor andel av de største lagerbrukerne selv eiere av logistikkbygg som benyttes i egen virksomhet. Tendensen er sterkest på Kampenes som er et etablert industri- og lagerområde. Tilbudet her styrkes ytterligere ved at det nå er under planlegging og bygging et betydelig antall lagerseksjoner for salg til mindre aktører.
Etterspørsel og prispress i områder nord for Sarpsborg og nærmere Oslo tiltar i høyt tempo, og dette medfører at leietakerne utvider aktuelt geografisk nedslagsfelt, noe som får betydning for Sarpsborg og tilliggende områder.
Ledigheten i lager- og logistikksegmentet er svært lav og et resultat av den generelle tilgjengeligheten i dagens marked. Få nye områder forberedes for nybygging og det er heller ingen større planer for omreguleringer i Sarpsborg p.t.
Sarpsborg og Grålum har meget gode kvaliteter med tanke på sentral plassering i Østfold og god infrastruktur med E6. Området har fortsatt ubebygde arealer gjennom både eldre og nyere reguleringsplaner som gir muligheter for nyetableringer i tiden som kommer.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
650,- 750,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
22/23
↗
1-3%
2024
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Indre Østfold
Indre Østfold:
28
Netto innflytning • Innbyggere: 46 633 • Antall bedrifter: 1 708
282
342
320
2020
2021
2022
350
• Antall næringsbygg: 1 710 • Netto etablering bedrifter: 5 • Netto etablering næringsbygg: 9
300
250
Næringsbygg Antall kontorbygg Antall handelsbygg Antall industribygg Antall terminal- og logistikkbygg Antall service- og overnattingsbygg Antall undervisningsbygg Antall religion- og kulturbygg Antall helsebygg Antall andre Topp 10 bransjer Varehandel Bygg- og anlegg Tjenesteyting Helse og sosialtjenester Industri Transport og lagring Jordbruk, skogbruk, fiske Kulturell virksomhet Undervisning Overnattings- og serveringsvirksomheter
Metrarapporten 3. utg. 2023 | Kilder: Nordeca Insight og SSB
104 259 286 319 42 132 175 54 339
1156 (22,2%) 1128 (21,6%) 268 (14,7%) 569 (10,9%) 241 (4,6%) 225 (4,3%) 192 (3,7%) 167 ( 3,2%) 162 ( 3,1%) 145 (2,8%)
Leiemarkedet |
29
Østfold og Viken | Indre Østfold
Kontor:
1500,-
1200,-
900,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Indre Østfold opprettholder et stabilt kontormarked, hvor prisene viser seg å være relativt robuste og mindre påvirket av de volatile svingningene som andre regioner kan erfare. Kontormarkedet i Indre Østfold karakteriseres av en balanse mellom både begrenset tilgang på lokaler og tilfang av leietakere, noe som gir området stabilitet selv i perioder med økonomisk usikkerhet. Leietakerne består hovedsakelig av lokale bedrifter som ønsker lokal forankring, innenfor offentlige- og tjenesteytende næringer. Det har vært lite nybygging og minimal oppgradering av eksisterende bygninger i Indre Østfold den siste tiden. Dette, kombinert med en relativt lav ledighet, understreker at selv om tilbudet av lokaler er begrenset, opprettholder regionen likevel solid balanse mellom tilbud og etterspørsel, noe som reflekteres i prisstabiliteten.
I Mysen er det også planlagt utvikling av ny helsestasjon med forventet overtakelse i 2025. Helsestasjonen vil betjene Indre Østfold kommune og vil være en del av et større samlokalisert helsemiljø. I de øvrige tettstedene Spydeberg, Ørje og Rakkestad er det ikke noe kontormarked av betydning.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1100,- 1200,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
4-6% 22/23
↗
Askim fungerer som hovedsete for storkommunen og viser sammen med Mysen et betydelig potensial for vekst innenfor kontormarkedet. Det registreres lav ledighet i begge byene, og det er også her man registrerer de høyeste leieprisene i kommunen.
Indre Østfold er en vekstregion preget av fremtidige planer og mål for ny verdiskapning lokalt. En markant endring i det lokale kontormarkedet inkluderer ombyggingen av Bankbygget i Mysen, som skal transformeres til et moderne finanshus med plass til 100 kompetansearbeidsplasser. Utviklingen har tiltrukket flere kompetansebedrifter som er svært relevante for bedriftskunder i Indre Østfold.
2024
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Indre Østfold
30
Handel:
1500,-
1200,-
850,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Handelsaktiviteten i Indre Østfold sentreres hovedsakelig rundt bykjernene i Askim, Mysen og Spydeberg. Av disse har Mysen kommet lengst når det gjelder byfornyelse, med blant annet «Nye» Mysen Senter. Det er verdt å merke seg at i motsetning til andre byer i Nedre Glomma- og Follo-regionene, er det en tydelig reduksjon i bilbasert handel i Indre Østfold, og den gjenværende handelsaktiviteten er i hovedsak sentertilknyttet. Et unntak er Morenen i Slitu, beliggende mellom Askim og Mysen og dedikert «bigbox»-handel. Den umiddelbare nærheten til E18 øker attraktiviteten til denne handelsparken. Selv om det foreligger omfattende planer for utvikling av sentrumsområdene i Askim og Mysen, ser vi at byfornyelsesprosjektene ofte er blitt satt på vent, i tråd med lignende observasjoner andre steder. Samtidig står man overfor utfordringer med å tiltrekke seg leietakere til etablering i byene. Det planlegges varierte prosjekter som inkluderer boliger, handelslokaler og kontorer, og spennende tider venter når disse igangsettes.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
1200,- 1200,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
22/23
↗
2-4% Metrarapporten 3. utg. 2023
Gjenomsnittlig leieinntekt
2024
Leiemarkedet |
31
Østfold og Viken | Indre Østfold
Lager og logistikk:
900,-
750,-
500,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Indre Østfold, med sitt langstrakte veinett og E18 som krysser gjennom storkommunen, gir tilgjengelighet til de fleste tettsteder og områder som er velegnet for lager- og logistikkvirksomhet med gunstig nærhet til motorveien. Næringsparken på Holtskogen i Hobøl har med sine 560 mål blitt en vekstmotor i næringsutviklingen i Indre Østfold, og ledigheten synker stadig i parken. Området består i hovedsak av aktører som har kjøpt tomt og eier egne anlegg. Askim har også veletablerte industri- og logistikkområder, med sentrumsnær beliggenhet og kort avstand til E18, noe som ytterligere øker attraktiviteten for nyetableringer. Beveger vi oss mot Spydeberg sentrum, finner vi betydelige næringsområder på Myrer Skog og Løvstad. Ramstad Næringspark i Mysen er også et viktig handels- og industriområde i kommunen, også dette med umiddelbar nærhet til E18.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
650,- 750,21/22
Ledighet
1-3% 22/23
22/23
↗
Forventet leieutvikling
2024
metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Indre Fredrikstad Østfold
32
Indre Østfold er en vekstregion preget av fremtidige planer og mål for ny verdiskapning lokalt. Roy Hugo Øren, Næringsmegler salg/utleie
metra.no Metrarapporten 3. 1 utg. utg.2020 2023
Leiemarkedet |
33
Østfold og Viken | Follo Fredrikstad
Økt tilgjengelighet og forbedrede kommunikasjonsmuligheter gjør at flere virksomheter ser mot Ski som egnet beliggenhet for sine kontorlokaler. Torkil Krange, Næringsmegler salg/utleie
metra.no metra.no
Leiemarkedet |
Østfold og Viken | Follo
Follo:
34
Netto innflytning • Innbyggere: 140 045 • Antall bedrifter: 5 216
786
990
1433
2020
2021
2022
1500
• Antall næringsbygg: 3 127 1200
900
600
Næringsbygg Antall kontorbygg Antall handelsbygg Antall industribygg Antall terminal- og logistikkbygg Antall service- og overnattingsbygg Antall undervisningsbygg Antall religion- og kulturbygg Antall helsebygg Antall andre Topp 10 bransjer Varehandel Bygg- og anlegg Tjenesteyting Helse og sosialtjenester Industri Transport og lagring Jordbruk, skogbruk, fiske Kulturell virksomhet Undervisning Overnattings- og serveringsvirksomheter
173 349 360 729 149 549 316 100 406
361 (21,2%) 299 (17,5%) 276 (16,2%) 197 (11,5%) 100 (5,9%) 84 (4,9%) 78 (4,6%) 54 (3,2%) 50 (2,9%) 48 (2,8%)
Tallene viser områdene Ås, Vestby og Nordre Follo Metrarapporten 3. utg. 2023 | Kilder: Nordeca Insight og SSB
Leiemarkedet |
35
Østfold og Viken | Follo
Kontor:
2300,-
1800,-
1300,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Follo-regionen, med Ski som et fremtredende regionssenter, har ytterligere styrket sin posisjon, ikke minst på grunn av Follobanen som har redusert reisetiden til hovedstaden til kun 11 minutter. Dette prosjektet vil bidra til å gjøre Ski og de andre stasjonsbyene til enda mer sentrale og attraktive knutepunkter for næringsliv og befolkning. Ski, sammen med Kolbotn, skiller seg ut med de høyeste leieprisene for kontorlokaler i Follo-regionen. Økt tilgjengelighet og forbedrede kommunikasjonsmuligheter gjør at flere virksomheter ser mot Ski som egnet beliggenhet for sine kontorlokaler. Ambisjonen er å skape attraktive områder rundt Ski stasjon. Dette inkluderer hotell, flere boliger samt nye kontorarbeidsplasser. Denne planlagte utviklingen er et svar på et voksende behov for moderne og lett tilgjengelige kontorfasiliteter i nærheten av transportknutepunktene.
Leieprisene for kontorer i Follo sør, spesielt i områder som Ås og Vestby, er betydelig lavere enn i de nordlige delene. Dette skyldes hovedsakelig dominansen av aktører innen lager, logistikk og industri i dette området. Det foreligger betydelig planer for ytterligere utvikling av disse områdene.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1820,- 1800,21/22
22/23
Ledighet
Forventet leieutvikling
10-12% 22/23
↗
Til tross for positive trender opplever vi at kontorledigheten i Ski sentrum har vært noe økende den siste perioden. Dette skyldes flere faktorer, inkludert endring i arbeidsvaner og behov for oppgradering og tilpasning av eldre kontorlokaler. Vi ser også at flere igangsatte prosjekter har stoppet opp, en trend som er synlig i flere byer. I slike tilfeller er det ofte markedsusikkerhet kombinert med høye rentekostnader som bidrar til å bremse/stoppe prosjektfremdriften. Selv om utviklingen
ikke har skjedd like raskt som forventet, er vi overbevist om at Follobanen på sikt vil gi positive synergier for kontormarkedet i Ski. I Nordre Follo er det flere enbrukerbygg som er bygget om til store kontorfellesskap, inkludert Rosenholm Campus og Mastemyr bedriftssenter. Førstnevnte huser i dag over 160 bedrifter i attraktive kontorlokaler med alle tilhørende fasiliteter. Selv om det et noe ledighet i kontorlokalene i området rett sør for kommunegrensen mot Oslo, fortsetter dette å være et ettertraktet arbeidssted.
2024
metra.no
Leiemarkedet |
36
Østfold og Viken | Follo
Handel:
2000,-
1500,-
1200,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Follo-regionen preges fortsatt av en betydelig avhengighet av bilbasert handel og utbredt bruk av kjøpesentre i områdene rundt Vestby og Vinterbro. Denne utviklingstrenden utgjør en spesiell utfordring for byene i Follo med mer etablerte bykjerner og handlegater. Vi ser tydelig at aktiviteten i sentrumsområdene påvirkes negativt, og det blir stadig vanskeligere å tiltrekke seg kunder. For byer som Ski, som har ambisjoner om å oppnå bærekraftig vekst gjennom utvikling av stasjonsbyen, står gjennomføringen av planene imidlertid overfor forsinkelser. Dette kan delvis tilskrives den vedvarende aktiviteten knyttet til kjøpesentre og bilbasert handel. En annen grunn til at utviklingen av Ski har bremset opp er at eiendomsbransjen p.t. er avventende på grunn av dagens markedssituasjon. Dette til tross; nybygg som er ferdigstilt har evnet å tiltrekke seg gode leietakere – både Vinkelgården og Gildehagen er p.t. nærmest 100% fylt opp.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
1600,- 1500,21/22
Ledighet
2-4% 22/23
Metrarapporten 3. utg. 2023
Gjenomsnittlig leieinntekt
22/23
↗
Forventet leieutvikling
2024
metra.no
Leiemarkedet |
37
Østfold og Viken | Follo
Lager og logistikk:
1250,-
1100,-
800,-
Høy leie
Gjennomsnitt leie
Lav leie
3000
Follo forsvarer sin posisjon som et av landets fremste logistikknutepunkter. Næringsparkene ved Vestby og Vinterbro har i løpet av det siste året opprettholdt den lave ledigheten. Disse områdene har med nærhet til et godt utbygget veinett blitt meget attraktive. Leieprisene i området holder seg forholdsvis høye og stabile. Oslo Logistikkpark Drøbak (OLD), utvikles i regi av Fabritius, med 550 mål tomt og et utbyggingspotensialt på rundt 190 000 kvadratmeter. Dette skal bli den nærmeste logistikkparken sør for Oslo som tilfredsstiller alle krav til fleksibilitet og effektivitet for både små og store leietakere. Næringsparken har allerede signert avtaler med flere sentrale aktører, og med sin strategiske beliggenhet langs E6, E18 og E134 (RV 123) for godstransport, forventes den å tiltrekke seg et betydelig antall leietakere, øke aktiviteten og styrke områdets attraktivitet i tiden som kommer.
På lik linje med de øvrige byene i Østfold er tilgjengeligheten av ledige tomteområder svært begrenset i Follo. Imidlertid er det planlagt konvertering av næringsparker på Langbakken i Ås og Ellingsrud i Ski. I tillegg er det planlagt konvertering av næringsparkene på Langbakken i Ås og Ellingsrud i Ski til boligformål. Noe som som vil begrense tilgjengeligheten ytterligere.
2500 2000 1500 1000 500 0
Gjenomsnittlig leieinntekt
Gjenomsnittlig leieinntekt
1030,- 1100,21/22
Ledighet
6-8% 22/23
22/23
↗
Forventet leieutvikling
2024
metra.no
Verdivurdering
38
Verdivurdering: Verdivurdering av næringseiendom benyttes til å indikere en eiendoms markedsverdi på et gitt tidspunkt, gjerne i forbindelse med kjøp/salg, utleie, finansiering og/eller offentlig rapportering.
Etter grundig befaring og innhenting/innsamling av dokumentasjon, må denne registreres og struktureres på en slik måte at den fremstår systematisk, oversiktlig og forståelig for leseren.
Gjennom internasjonale regnskaps- og finansstandarder er aktører i markedet nå pålagt jevnlig å utarbeide verdivurderinger av sine eiendomsporteføljer. Tilsvarende er banker og finansieringsinstitusjoner pålagt å innhente verdivurderinger fortløpende, slik at verdien på deres finansieringsporteføljer til enhver tid reflekterer markedet.
Deretter starter selve verdivurderingsarbeidet. I og med at enhver eiendom er unik, kreves det her en kombinasjon av fag- og markedskunnskap.
Kravene til disse verdivurderingene er samtidig blitt strengere på en rekke måter, blant annet; • Verdivurdering skal gjøres av en kompetent, uavhengig instans. Mange banker har i tillegg interne krav om at verdivurderer skal være forhåndsgodkjent av dem selv. • Verdivurderer er, i motsetning til tidligere, pliktig å besiktige eiendommen grundig. • Kravene til – og mengden av – dokumentasjon om eiendommen er strammet inn; det være seg innhenting av offentlig informasjon, matrikkelutskrifter, skatte- og avgiftsrelaterte data, regnskaps- og driftsrelatert informasjon samt nødvendig juridisk dokumentasjon. I tillegg kommer informasjon om eier(e), leietaker(e), leieavtale(r), regulerings- og bruksmessig dokumentasjon samt teknisk- og miljømessige aspekter ved eiendommen. De siste årenes innstramninger med tanke på hvitvasking har også gjort arbeidet med verdivurdering mer omfattende.
Metrarapporten 3. utg. 2023
Verdivurderingsrapporten blir således resultatet av en grundig analyse, kombinert med bruk av økonomiske modeller. I Metra benyttes en DCF-modell (kontantstrømsmodell) som danner det finansielle grunnlaget for våre rapporter. Denne type modell er allment akseptert som den prefererte i eiendoms- og finansbransjen. Ovennevnte prosedyre medfører naturlig nok at utarbeidelse av en verdivurdering tar betydelig mer tid i dag enn tidligere. Men samtidig kan brukerne nå være tryggere på at den informasjon og den verdi de får presentert på eiendommen er mer fullstendig, korrekt og i tråd med det generelle markedet for eiendommen. I takt med en stadig økende etterspørsel etter verdivurderingstjenester fra våre kunder, er dette produktet blitt en viktig del av vår «megler-hverdag». Og med økt etterspørsel kommer også økt erfaring og kompetanse, noe som igjen kommer våre kunder til gode. I dag tilbyr Metra verdivurderinger for alle typer næringseiendom, fra enkelteiendommer til større porteføljer, og vi er stolte av vår posisjon som en ledende leverandør av verdivurderingstjenester i vår region.
39
Kontakt
Den største næringsmegleren i Østfold og Follo Metra Næringsmegling er et kompetent meglerhus for næringseiendom med kunder i hele regionen. Vi er opptatt av å sikre riktig kompetanse, forankret i vår lokale tilhørighet, og godt samspill tilknyttet alle våre leveranser. Vi har avdeling i Follo, Moss og Fredrikstad og har god oversikt over regionens utbyggingsplaner, reguleringer og preferanser i markedet. Med vår erfaring og kompetanse ønsker vi å skape verdier for oppdragsgivere, by og samfunn i Østfold og Follo.
Moss: Henrich Gerners gate 8, 1530 Moss Tlf: 69 27 89 00 E-post: moss@metra.no Fredrikstad: Storgata 5, 1606 Fredrikstad Tlf: 69 30 18 00 E-post: fredrikstad@metra.no Follo: Rosenholmveien 25, 1414 Trollåsen Tlf: 69 27 89 00 E-post: follo@metra.no metra.no
metra.no