AREALKRAVET I PARCELHUSREGLEN I EJENDOMSAVANCEBESKATNINGSLOVEN (EBL)

Vi har i foregående numre af ”Magasinet Danske Udlejere” behandlet både ”bopælskravet” og ”husstandskravet” i ”parcelhusreglen” i § 8 i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom - i daglig tale ”ejendomsavancebeskatningsloven” (i det følgende forkortet til EBL). Altså hvilke krav stilles der, for at en bolig har fungeret som skatteyderens eller dennes ”husstands” ”bopæl” med deraf følgende skattefrihed for eventuel avance opnået i forbindelse med et salg af boligen. Bopæls- og husstandskravene er imidlertid ikke de eneste krav i EBL § 8, der skal være opfyldt, for at skattefriheden kan opnås. Det er nemlig videre efter EBL § 8 et krav, at såfremt boligen udgøres af et en- eller tofamiliehus, skal den grund, hvorpå en- eller tofamiliehuset er beliggende som udgangspunkt have et m2-areal, der skal være mindre end 1.400 m2.

Som udgangspunkt kan det uden de store problemer fastslås, om et en- eller tofamiliehus eller et sommerhus er beliggende på en grund, der har et m2-areal, der er mindre end 1.400 m2. Dette kan umiddelbart afklares ved at søge ejendommen på www.tinglysning.dk, idet det fremgår, hvilket grundareal den enkelte ejendom er noteret med. Oplysningerne om arealstørrelsen modtages af tinglysningsretten fra Geodatastyrelsen, der igen har modtaget oplysningerne fra den landinspektør, der har forestået det matrikulære arbejde med ejendommen.

Selvfølgelig kan der opstå fejl i forbindelse med en opmåling, en registrering, eller hvor man nu har fantasi til at forestille sig, der bliver begået en fejl. Men det helt klare udgangspunkt er, at oplysninger registeret på www.tinglysning.dk uden videre kan lægges til grund, hvorfor ejendommens ejer med fordel kan starte sit afklarende arbejde der.

På www.tinglysning.dk kan ejeren tillige få afklaret, om det grundareal, der fremtræder som hørende til en- eller tofamiliehuset eller sommerhuset, udgør én samlet fast ejendom, eller om der er tale om to selvstændige faste ejendomme. Det er således ikke ganske sjældent, at det af ejeren af en- eller tofamiliehuset eller sommerhuset med en vis overraskelse kan konstateres, at den ”grund”, der fremtræder som hørende til eneller tofamiliehuset eller sommerhuset, viser sig at være to selvstændige faste ejendomme, hvoraf den ene ejendom ofte udgør et mindre grundareal, som ejeren i sin tid uden at hæfte sig nævneværdigt herved har erhvervet sammen med selve den grund, hvorpå boligen er opført. Ja, ofte sker det, at aktørerne i den handel, hvorved ejendommens aktuelle ejer har erhvervet ”boligen” eller sommerhuset, slet ikke har kæret sig herom.

Derfor er det vigtigt, at ejendommens ejer og den ejendomsmægler, som muligt er behjælpelig med et salg, kærer sig om, hvorvidt der er tale om én eller to selvstændige faste ejendommen, idet der i forbindelse med købsaftalens indgåelse, selvom ”boligen” nok handles under én købesum, skal foretages en fordeling af den samlede købesum mellem ”boligejendommen” og ”den ubebyggede parcel”. Den ubebyggede ejendom vil nemlig i tilfælde af en avance i forhold til anskaffelsessummen ikke vil kunne sælges skattefrit.

Det gør i den forbindelse ikke nogen forskel, om de to ejendomme i vurderingsmæssig henseende er samvurderet, idet det afgørende er, hvorledes ejendommene rent tingsretligt fremtræder matrikulært.

Dette spørgsmål har nogle gange været behandlet i retspraksis, blandt andet i dommen refereret i SKM 2014 597 B, hvor sælger, der var et dødsbo, påstod, at to ejendomme, der dels var samvurderet dels var pålagt en tinglyst deklaration, hvorefter ejendommene alene kunne sælges samlet som følge heraf, kunne sælges skattefrit. Under sagen var der enighed om, at den ene ejendom med en bolig kunne sælges skattefrit. Spørgsmålet alene var således, om den anden ejendom, der var et ubebygget grundstykke som følge af de førnævnte forhold med samvurdering og den tinglyste deklaration, hvorfra den påtaleberettigede i øvrigt ikke ville dispensere, også kunne sælges skattefrit. Retten var ganske klar i sin afgørelse og fastslog, at det afgørende alene var det tingsretlige ejendomsbegreb, således der ved én samlet fast ejendom skal forstås ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge noteringen i tingbogen skal holdes samlet.

Måtte en skatteyder, der er ejer af en ejendom, der ikke opfylder maksimumskravet til størrelsen af grundarealet, have mulighed for at udstykke ejendommen i to selvstændige ejendomme med den konsekvens, at den ene (eller muligt begge) ejendom(-me) herefter opfylder kravet om et grundareal på under 1.400 m2, skal skatteyderen være opmærksom på, at beboelseskravet efter udstykning skal være opfyldt for den ejendom, hvorom skattefrihed ønskes opnået, idet der efter gennemført udstykning i EBL’s forstand er tale om en ny ejendom.

Det vil f.eks. sige, at et dødsbo skal tænke sig godt om, før dødsboet kaster sig ud i at foretage matrikulære forandringer på en ejendom, hvor den nu afdøde tidligere ejer har opfyldt et bopælskrav for en ejendom, der kan sælges skattefrit, da et dødsbo pr. definition aldrig vil kunne opfylde et bopælskrav, hvorfor en skattefrihed af den grund for en nyskabt ejendom vil gå op i røg.

Måtte en skatteyders en- eller tofamiliehus eller et sommerhus være opført på en grund, der er 1.400m2 eller mere, er der dog stadigvæk hjælp at hente i EBL, idet skattefrihed alligevel vil kunne opnås, såfremt ”der ifølge bestemmelse fra offentlig myndighed ikke ville kunne udstykkes en grund til selvstændig bebyggelse”.

Dette kan skatteyderen som udgangspunkt selv afklare ved at gennemgå lokalplan eller tinglyste deklarationer, hvori der ofte vil være indeholdt bestemmelser om et mindste-m2-antal for en grund, for at der vil kunne opnås tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse. Imidlertid vil en kommunalbestyrelsen enten i medfør af en udtrykkelig hjemmel i en lokalplan eller i medfør af den almindelige adgang til kunne dispensere kunne meddele en dispensation for krav i en lokalplan, ligesom en myndighed som påtaleberettiget i henhold til en tinglyst deklaration vil kunne meddele, at retten i medfør af deklarationen ikke vil blive håndhævet.

Det er i den forbindelse vigtigt at holde sig for øje, at den deklaration, der måtte knæsætte et krav om et mindsteantal m2, skal være undergivet påtaleret fra en offentlig myndighed, således en privatretlig deklaration, hvor det er er en ikke-offentlig myndighed, der har påtaleretten, ikke kan danne grundlag for skattefrihed, selvom deklarationen rent faktisk er til hinder for, at der kan udstykkes en ny selvstændig grund, der måtte bringe den tilbageværende grund med en- eller to familiehuset eller sommerhuset ned under de 1400 m2. Dette er blandt andet fastslået i afgørelsen refereret i SKM 2015.460.LSR.

Men selvom skatteyderen også måtte løbe panden imod i en mur både i relation til arealstørrelsen og heller ikke vil kunne opnå afslag på en ansøgning om tilladelse til udstykning, skal skatteyderen ikke fortvivle, idet der er en sidste mulighed, der vil kunne medføre skattefrihed i forbindelse med et salg.

Skattefrihed vil således kunne opnås, såfremt skatteyderen fra SKAT vil kunne opnå en erklæring om, at en udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 % af enten restarealet eller den bestående bebyggelse.

Kravet om en værdiforringelse på eksakt mere end 20 % er blevet indsat i EBL for at bringe denne grænse i overensstemmelse med den tilsvarende 20 % grænse i ejendomsvurderingsloven (EVL), hvor der i 2018 er knæsat et princip om, at en ejendomsvurdering er ”korrekt”, såfremt den ligger inden for +/- 20 %. Altså at skatteyder alene kan få medhold i en klage over en ny meddelt ejendomsvurdering, såfremt skatteyderen kan opnå medhold i, at vurderingen er mere end 20 % ”forkert”. Tidligere var kravet, at værdiforringelsen skulle være ”væsentlig”, hvilket indebar et relativt skøn.

Afslag på en erklæring om værdiforringelse vil kunne påklages administrativt og endeligt indbringes for domstolene. Bevisbyrden for værdiforringelse på mere end 20 % vil kunne løftes ved afholdelse af syn- og skøn.