KØB AF FAST EJENDOM PÅ TVANGSAUKTION

Antallet af tvangsauktioner har i 2022 ligget på det laveste niveau siden 2006, og antallet af auktioner har siden 2012 med undtagelse af mindre stigninger i 2015 og 2018 været stødt faldende.

Ingen ved med sikkerhed hvad 2023 vil bringe, men mange forudser en stigning i antallet af tvangsauktioner grundet den stigende rente, de stigende energipriser og inflationen generelt.

Enfamilieshuse udgør mere end halvdelen af ejendommene som på tvangsauktion, men de øvrige ejendomme omfatter ejendomme med 2 eller flere lejligheder, landbrug, ejerlejligheder, sommerhuse mv.

Priserne på tvangsauktion er generelt væsentlig lavere end ved køb i fri handel, og der kan derfor være mulighed for at gøre en god handel. Som auktionskøber skal man dog være særlig opmærksom hvad det vil sige at købe en ejendom på tvangsauktion, da man som køber, ikke har samme rettigheder som ved køb i fri handel.

Forberedelse er det vigtigste element i processen. Det er vigtigt, at man inden man byder på ejendommen, har set denne og sat sig grundigt ind i de særlige forhold, som er gældende for netop denne ejendom.

De vigtigste oplysninger om ejendommen fremgår af salgsopstillingen, og som potentiel køber kan du også altid kontakte rekvirenten med konkrete spørgsmål. Generelt er det en rigtig god ide at kontakte rekvirenten herom forud for auktionen, da der ikke på selve auktionen vil være mulighed for at undersøge yderligere forhold end de som fremgår af salgsopstillingen.

Salgsopstillingen

Salgsopstillingen består af ’’købsnøglen’’, som udgør en sammenfatning af de faktuelle og de økonomiske oplysninger om ejendommen. Heraf fremgå blandt tid og sted for auktionen, oplysninger om rekvirenten, hvilken ejendom auktionen omhandler (matrikelnummer og adresse), oplysninger om den tinglyste pantegæld, størstebeløbet og sikkerhedsstillelse mv.

Herudover vil der være en kort beskrivelse af ejendommen udarbejdet af rekvirenten samt opgørelser fra de respektive panthavere af den tinglyste pantegæld opgjort pr. auktionsdagen.

Endelig vil salgsopstillingen indeholde de relevante bilag, som kan rekvireres via offentlige arkiver, som fx ejendomsdatarapport, tingbogsattest, herunder tinglyste servitutter, BBR-ejermeddelelse, jordforureningsattest mv.

Til tider – og afhængig af hvilke oplysninger, nuværende ejer eller lejer fremkommer med, kan der være kopi af tidligere tilstandsrapporter, lejekontrakter eller andre særlige oplysninger omkring ejendommen.

Hvad Skal Man V Re

OPMÆRKSOM PÅ?

Generelt skal man være opmærksom på ejendommens stand, rettigheder/forpligtelser, som påhviler ejendommen, særlige auktionsvilkår og omkostninger.

I forhold til forpligtelser påhvilende ejendommen indtræder du som ny ejer af ejendommen i disse, og det er derfor vigtigt at have klarhed om hvorvidt der påhviler ejendommen særlige forpligtelser i forhold til lejekontrakter, evt. gamle lejerkrav, tinglyste servitutter, lokalplan etc., som har betydning for anvendelsen af ejendommen eller som indebærer en økonomisk forpligtelse.

Ejendommen købes som beset, dvs. at det ikke er muligt at tegne en ejerskifteforsikring, ligesom det ikke er muligt at fremsætte krav om fejl og mangler mod tidligere ejer. Det er derfor altid en god ide, at man har besigtiget ejendommen forud for auktionen.

Hvis ejendommen står tom er det om vinteren vigtigt at få oplysninger om hvorvidt denne har været opvarmet eller vintersikret, således at der ikke er sket frostsprængninger.

Processen

Tvangsauktioner annonceres i Statstidende, og typisk også på flere boligportaler, f.eks. tvangsauktioner.dk og boligsiden.dk. På de fleste boligportaler er det muligt at downloade salgsopstillingen samt tilmelde sig besigtigelse af ejendommen.

Selve auktionen afholdes i den pågældende ret med fysisk fremmøde. Rekvirenten vil gennemgå særlige forhold ved ejendommen, ligesom ejendommens pantehæftelser og særlige auktionsvilkår gennemgås. Endelig vil størstebeløbet blive oplyst.

Retten vil fastsætte et minimumsbud, fx kr. 10.000. Første bud er frit, og kan fx udgøre kr. 1. Næste bud vil som minimum skulle udgøre kr. 10.001. Auktionen forsætter med afgivelse af bud indtil der efter 3. opråb fra dommeren ikke fremkommer højere bud.

Som bydende på en tvangsauktion er du bundet af dit bud i 6 uger, også selvom du ikke måtte blive højestbydende.

Når der ikke fremkommer yderligere bud meddeles foreløbigt hammerslag til højestbydende. Ejer eller enhver panthaver, som ikke har opnået fuld dækning, vil herefter kunne begære ny auktion (2. auktion) over ejendommen.

Ved ny auktion starter budrunden fra højeste bud ved 1. auktion. Der kan ikke på ny auktion begæres yderligere auktioner.

Som højestbydende skal man stille sikkerhed for sit bud. Sikkerhedsstillelsen beregnes ud fra budsummen, og den endelig sikkerhed kendes derfor ikke endelig før efter auktionen. I praksis er dette løst ved at auktionskøber kan stille ’’den lille sikkerhed’’, og herefter får en frist på 7 dage til at stille rest-sikkerheden, kaldet ’’den store sikkerhed’’.

Den lille sikkerhed varierer fra retskreds til retskreds, ligesom der kan være forskelle i hvorledes den lille sikkerhed kan stilles. Som hovedregel kan denne stilles ved mobilepay, kontanter eller advokatindeståelse.

Den lille sikkerhed skal stilles straks efter auktionen, hvilket skal forstås helt bogstaveligt. Sørg derfor altid at have styr på størrelsen af den lille sikkerhed, og hvorledes denne skal stilles, hvis du ønsker at afgive bud på en auktion.

Den store sikkerhed kan stilles ved kontant overførsel til Retten, ved bankgaranti eller ved advokatindeståelse. Generelt anbefales det at anvende en advokatindeståelse, da der likviditetsmæssigt ofte er en fordel herved.

Når der er meddelt endeligt hammerslag over ejendommen, enten ved 1. auktion eller ny auktion, får du råderet over ejendommen, når den fulde sikkerhed er behørigt stillet.

Du skal selv afholde udgiften til evt. udskiftning af låse.

Husk at auktionsmøder er offentlige retsmøder, og du har således altid mulighed for at deltage på en tvangsauktion. Så længe du ikke byder er deltagelse helt anonym.

Hammerslagsaftale

Det er ikke ualmindeligt at realkreditforeningen, som typisk er den største panthaver i ejendommen, begærer ny auktion med anmodning om hammerslagsaftale.

En hammerslagsaftale betyder, at højestbydende på auktionen og panthaver kan handle ejendommen mellem 1. auktion og ny auktion, ofte ved at man som auktionskøber giver et højere beløb.

Ejer eller en panthaver, som ikke har opnået fuld dækning, vil kunne fremsætte indsigelse til en hammerslagsaftale.

HVEM BYDER?

Hvis du byder på vegne af et selskab, skal du altid huske et fysisk print af aktuelt tegningsudskrift for selskabet. Hvis du ikke kan tegne selskabet alene, skal du tillige medbringe fuldmagt.

Ligeledes skal du huske at medbringe fuldmagt, såfremt du byder på andres vegne. Dette gælder også, hvis du fx byder på egne og ægtefælles/samlevers vegne, og vedkommende ikke er til stede på auktionen.

HVAD KOSTER EJENDOMMEN?

Når man køber en ejendom på tvangsauktion, er det ikke kun budsummen, som man ender med at betale. Udover budsummen skal der man betale størstebeløbet, en auktionsafgift på kr. 1.500 samt udgifter til tinglysning af skøde. Endelig kan auktionskøber komme til at betale evt. indefrosset grundskyld.

Størstebeløb udgør de fortrinsberettiget krav, som fx omkostningerne ved auktionen, skyldige ejendomsskatter, brandforsikringspræmie og lejekrav. Størstebeløbet fremgår af salgsopstillingen, men reguleres typisk på selve auktionen.

Auktionsafgiften opkræves af Fogedretten.