DE LANGE RENTER FALDER

dermed er der også en top for afkastkravet

Mikkel Høegh Boligøkonom i Jyske Bank/Jyske Realkredit

Det går op og ned i showbusiness. Det har jeg selv måtte sande, da forudsigelsen om stigende realkreditrente og jeg har fejret kobberbryllup før rentestigningen blev til virkelighed. På et tidspunkt føltes det næsten som om, at når man sagde at renten skulle op, så faldt den blot yderligere. Ja, det kræver brede skuldre at mene noget en gang imellem. Sådan er det.

Fantasien i forhold til pengepolitiske eksperimenter i nyere tid havde ingen grænser. Jeg må se ind ad og sande, at jeg i hvert fald ikke i min fantasi har været kreativ nok i forhold til, hvad centralbankerne kunne finde på. Det er på trods af, at jeg som barn i hvert fald ofte har fået at vide, at jeg havde en livlig fantasi. Centralbankfolk har ellers et ry for at være kedelige og falde i med gardinerne. Deres eksperimenter siden finanskrisen har dog på ingen måde været kedelige. Og sandheden i forhold til forventninger og prognoser? Her må læren være den, at hvis bare man siger det samme længe nok, så får man ret på et tidspunkt.

Aktuelt er narrativet så det, at alting stiger og stiger. Det er imidlertid en sandhed med modifikation. Tag nu bare renten, den er faktisk faldet ganske meget det sidste stykke tid. I hvert fald når vi taler om den lange rente. Årsagen skal findes i balancen mellem nyheder om inflation og recession. En lidt simpel tommelfingerregel er, at de lange renter stiger og falder på forventninger til økonomien. De korte renter påvirkes mere af pengepolitisk handling.

I de sidste par uger har nyheder omkring inflation og recession trukket i en retning, nemlig lavere inflation og større sandsynlighed for recession. Det rimer på lavere renter på trods af, at centralbankerne næppe er færdige med at forhøje de pengepolitiske renter og bringe inflationen under kontrol. De lange renter, eller det man kan kalde den faste 30-årige gammeldags realkredit er faktisk faldet med tredjedel siden toppen. Det sker altså på forventningen om, at centralbankerne en dag vil begynde at sætte renten ned igen for at stimulere økonomien. Det går faktisk hurtigt. Kort før jul havde jeg fornøjelse af at medvirke i en podcast om renter i anledningen af, at vores lån med 6 pct. i rente var åbent for tilbud. I denne uge havde jeg fornøjelsen af at medvirke i samme program og kunne fortælle om at 4 pct. lånet nu igen er i en attraktiv kurs. Ja, det går hurtigt op og ned i showbusiness.

Et andet marked, hvor tingene ikke bare stiger og stiger, er markedet for udlejningsboliger. Her har markedet lige skulle finde sig selv oven på den nye virkelighed med høj inflation, højere renter mv. Det har i sig selv givet anledning til få transaktioner og bestemt også til forventninger om, at afkastkravene på ejendomme skal op. Når alternativt til at købe ejendom nemlig obligationer giver et højere afkast, jamen så må ejendomme også give et højere afkast synes logikken at være. Alternativt vil kapitalen bare søge over mod obligationer. Så langt så godt.

Obligationsmarkedet er som ovenfor beskrevet lidt hurtigere til at tilpasse sig virkeligheden end ejendomsmarkedet. En stor del af de rentestigninger vi har set er således af mere eller mindre midlertidig karakter, derfor slår de heller ikke ”en til en” igennem på ejendomsmarkedet. Derfor er der også en top for, hvor meget afkastet skal handles op. Som sagt er den lange realkredit rente nu faldet med en tredjedel, og der er ingen garanti for at renten bliver der, men på den anden side skal renten næppe blive i de højere luftlag.

Det som er ankeret i renterne og gør, at jeg er forholdsvis fortrøstningsfuld om, hvor det hele skal hen på sigt er, den demografiske udvikling. Dels bliver vi flere mennesker. De mennesker skal have et sted at bo, der bliver således mangel på boliger igen i de større byer. Dels bliver vi ældre og ældre. Det sidste er faktisk et fænomen i hele den vestlige verden, hvilket medfører, at der er store opsparende pensionsformuer, der skal placeres relativt kortsigtet. Det giver efterspørgsel efter obligationer og vil rent strukturelt holde rente nede i niveau. Det betyder også, at vi næppe i moderne tid kommer til at opleve, at renten brager igennem 20 pct. som vi har oplevet historisk. Tværtimod synes en lang rente på 3-4 pct. at være mere rimelig.

Logikken her betyder således også, at det er svært at forestille sig, at boligudlejningsejendomme over en bred kam skal give et afkast, der er meget mere end 0,5 -1 procentpoint højere end niveauet, da renten var på sit laveste.