HVAD GØR UDLEJER...

Hvis han alligevel ikke ønsker at udleje lejemålet til en lejer? Hvornår er en lejeaftale bindende?

Udlejer har annonceret et ledigt lejemål. Der er kommet en henvendelse fra en mulig lejer, som også har været ude at se lejemålet. Lejer meddeler, at man gerne vil have lejemålet, og udlejer går i gang med at oprette en lejekontrakt. Alt er i skønneste orden. Men pludselig begynder lejer at komme med kritiske spørgsmål, og udlejer er ikke længere sikker på, at det er en god ide, at lejer får lejemålet. Hvad kan udlejer gøre?

Denne artikel ser nærmere på, hvad udlejers muligheder er, hvis der er tale om et lejemål, som er reguleret af lejeloven, og hvis udlejer alligevel ikke vil udleje til den lejer, man ellers havde dialog med.

Lejelovens Fravigelighed

Indledningsvist skal man huske, at lejelovens bestemmelser om indgåelse af lejekontrakter, jf. § 18, ikke kan fraviges til skade for lejere. Det betyder, at hvis der aftales et vilkår, som strider imod en ufravigelig bestemmelse i lejeloven, så kan vilkåret ikke fastholdes, hvis der opstår en tvist med lejer, og vilkåret bliver derfor ugyldigt.

Et ugyldigt vilkår kan også ved en konkret vurdering være en så væsentlig og uadskillelig del af lejeaftalen, at lejeaftalen i det hele er ugyldig. Det ses dog ikke så ofte.

Lejelovens beskyttelse af lejer betyder, at udlejer skal være opmærksom på, hvad der skrives i lejekontrakten, og selvfølgelig på, hvornår en lejeaftale anses for indgået, således at udlejer bliver underlagt lejelovens bestemmelser i forhold til lejer.

Lejelovens Krav Til Lejekontrakten

Det følger af lejelovens § 11, at lejekontrakter skal være skriftlige, hvis en af parterne kræver det. Det betyder omvendt, at det som udgangspunkt ikke er et krav, at aftalen skal udfærdiges skriftligt.

En lejeaftale kan også indgås mundtligt eller stiltiende. En stiltiende lejeaftale kan for eksempel være indgået ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver husleje fra lejer, som lejer betaler.

Fremsætter en af parterne krav om skriftlig lejeaftale, er begge parter forpligtet til at medvirke til udarbejdelse af en skriftlig lejeaftale indenfor rimelig tid. Der er ingen frist for, hvornår kravet om en skriftlig lejekontrakt kan fremsættes, så det kan også ske efter, at lejeforholdet egentlig er trådt i kraft.

Der er ingen sanktioner tilknyttet for misligholdelse af bestemmelsen i lejeloven om at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, hvis en part kræver det. Der kan dog være afledte konsekvenser, såsom erstatning for tab som følge af den manglende skriftlighed. Det kunne for eksempel være tab af offentlig støtte som boligstøtte, som lejeren ikke har fået i en periode som følge af den manglende skriftlige lejeaftale.

Forudsætningen for, at en part kan kræve udarbejdet en skriftlig lejekontrakt er dog, at der er indgået eller samtidig indgås aftale om leje af et lejemål.

HVORNÅR ER DER INDGÅET EN BINDENDE LEJEAFTALE?

En lejeaftale kan indgås stiltiende, mundtligt eller skriftligt.

Som anført i foranstående afsnit, kan en stiltiende lejeaftale for eksempel være indgået ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver husleje fra lejer. I så fald vil aftalen være kommet i stand på det tidspunkt, hvor udlejer overdrager nøglerne til lejer.

En mundtlig aftale indgås i princippet tilsvarende en skriftlig aftale med den undtagelse, at den ikke skrives ned, og den er lige så bindende for parterne. Forudsætningen for den mundtlige aftale er, at begge parter overholder det, der er aftalt. Det kan udlejer ikke på forhånd vide, om lejer er indstillet på, medmindre der er tale om en lejer, som udlejer kender og kender godt. Ellers er det netop den mundtlige aftales svaghed, at man ikke kan dokumentere, hvad der er aftalt.

Lejeloven regulerer ikke, hvornår en mundtlig eller skriftlig aftale anses for indgået. Det reguleres i stedet i aftaleloven.

Af aftalelovens §§ 1-9 følger, at en aftale kommer i stand ved et løfte fra den ene part, som accepteres af den anden part.

Det betyder, at hvis udlejer har fremsat tilbud til lejer om at leje lejemålet – enten mundtligt eller skriftligtog lejer accepterer på tilsvarende måde (mundtligt eller skriftligt), så er der indgået en lejeaftale.

Lejer er som udgangspunkt forpligtet til at meddele accept på samme måde, som man har modtaget et tilbud, så hvis tilbuddet er fremsat skriftligt, er udgangspunktet også, at der skal meddeles skriftlig accept.

Spørgsmålet bliver så, hvornår der er fremsat et bindende tilbud fra udlejer, som kan skabe en bindende lejeaftale ved lejers accept.

Der er 5 betingelser, som i henhold til aftaleloven skal være opfyldt, hvis udlejer skal anses for at have fremsat tilbud til lejer om lejemålet. De er: a. Tilkendegivelsen skal indebære, at udlejer påtager sig en byrde, som sædvanligvis vil være levering af lejemålet. b. Tilkendegivelsen skal i sit indhold være så bestemt, at Fortsættes s. 31

Hvad betyder det at have en konto i GI?