DER ER INDGÅET EN LEJEAFTALE

Men, noget går galt. Hvordan skal udlejer sikre sig?

De fleste udlejere kender situationen. Man har fremvist et lejemål. Lejeren virker som et ordentligt menneske med styr på økonomien. Udlejers primære interesse må nemlig være at finde en lejer, som betaler sin husleje til tiden og i øvrigt opfører sig ordentligt overfor naboerne, udlejeren og dennes personale. Under fremvisningen har udlejer gentagne gange fortalt lejeren, hvad det i alt koster at komme ind i lejemålet (depositum/forudbetalt leje/første måneds leje og forbrug). I dette tænkte eksempel (men ofte forekommet i virkeligheden) ligger overdragelsesdatoen 3 måneder frem i fremtiden. Udlejer har i heldigste fald fortalt lejeren, at summen af førnævnte beløb skal betales straks ved aftales indgåelse.

LEJEKONTRAKTEN UDFÆRDIGES

I tiltro til lejers accept, får udlejer nu udfærdiget lejekontrakten. I lejekontraktens § 11 anføres følgende klausul:

AD § 2 LEJEFORHOLDETS BEGYNDELSE OG OPHØR

”Lejemålet begynder på den i kontraktens § 2 nævnte dato. Lejemålet overdrages til lejer mandag d. 1. maj 2023 / kl. 12:00, hvor der samtidig afholdes indflytningssyn, hvortil lejer hermed er indkaldt, og hvor der udarbejdes indflytningsrapport. Overdragelsen, herunder udlevering af nøgler, forudsætter, at lejer har indbetalt depositum mv. i overensstemmelse med kontraktens § 4 (totalbeløbet)”

Fredensgade 30

8000 Aarhus C

Børge Jensen

Odensegade 1

1000 København V

Vedr.: Lejemålet: Aarhusvej 2, 2. tv. 8000 Aarhus C 1. februar 2023

Kære Børge,

UDLEJER SENDER LEJEKONTRAKTEN MED POST TIL LEJEREN.

I FØLGEBREVET STÅR DENNE TEKST:

Iflg. aDale af 30. januar 2023 fremsendes hermed lejekontrakt gældende for ovennævnte lejemål. Denne lejekontrakt fremsendes uden forbindtlighed Il lejer, for at denne kan underskrive og returnere kontrakten Il udlejer. Det understreges, at lejea4alen først anses for indgået, når udlejer har underskrevet lejekontrakten – og hele det i § 4 anførte totalbeløb er indbetalt <l udlejer. Underskrevet lejekontrakt og indbetaling af beløb anført i § 4 skal være udlejer i hænde senest 10. februar 2023.

Førnævnte beløb skal betales Il udlejer, idet denne straks eDer aDalen om lejeforholdet har standset sine udlejningsbestræbelser af lejemålet.

Mvh

Ulrik Ulriksen

Udlejer

Bilag: Lejekontrakt + vejledning + kopi af energimærke + orientering om udlejers behandling og opbevaring af personhenførbare oplysninger i den udleverede privatlivspoliIk

Sandhedens Time

Resultatet af ovennævnte fremsendelse af følgebrev og lejekontrakt kan være:

1) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. Godkender den – underskriver og returnerer til udlejer. Samtidig overføres til udlejers konto det i § 4 anførte totalbeløb. Det hele sker indenfor den ”aftalte” tidshorisont.

Udlejers reaktion: Alt er ok.

2) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. Godkender den – underskriver og returnerer til udlejer. Samtidig overføres til udlejers konto: Første måneds leje og forbrug. Det sker indenfor den ”aftalte” tidshorisont.

Udlejers reaktion: Udlejer meddeler STRAKS, at lejer ikke har overholdt den indgåede aftale – og derfor STRAKS og senest d. ??.??.??? skal indbetale differencen mellem det indbetalte beløb og totalbeløbet fra § 4 i lejekontrakten. Sker dette ikke, vil lejeaftalen være bortfaldet pga. manglende betaling. I tilfælde af, at førnævnte manglende beløb ikke kommer til tiden, skal udlejer meddele lejeren (sørg for at kunne bevise dette), at lejemålet forsøges udlejet til anden side, men at lejer som udgangspunkt hæfter for 3 måneders leje.

3) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. Godkender den – underskriver og returnerer til udlejer. Der overføres ingen penge til udlejers konto.

Udlejers reaktion: Udlejer meddeler STRAKS, at lejer ikke har overholdt den indgåede aftale – og derfor IKKE kan leje det pågældende lejemål. Med andre ord: Lejeaftalen er bortfaldet pga. manglende betaling.

I dette konkrete tilfælde, er der ”lang tid” til overtagelsen. Derfor må det antages, at udlejeren kan nå at udleje lejemålet til anden side.

I princippet er der indgået en aftale, og udlejer kan vælge den konfrontatoriske vej og kræve, at lejer overholder sin lejeaftale – dvs. opsiger denne pr. 1. maj 2023 – og hæfter for 3 måneders leje. Men – kan dette betale sig?

4) Lejer modtager den fremsendte lejekontrakt. I følgebrevet står der ikke noget om ”uden forbindtlighed”. I lejekontraktens § 11 er heller ikke nævnt noget krav om indbetaling af beløb fra § 4. Det eneste sted der står noget om ”senest betalingsdato”, er i § 4 i lejekontrakten. Lejer underskriver og returnerer kontrakten til udlejer – intet andet.

Udlejers reaktion: Der er indgået en lejeaftale, og udlejer kan ikke nægte lejer adgang til lejemålet. Udlejer må følge den normale restanceprocedure – dvs. sende et restancebrev / vente 14 dage / sende et ophævelsesbrev / evt. få lejer ud med fogedens hjælp.

Den sidste situation skal naturligvis undgås. Det kan blive en meget dyr affære for udlejer, hvis en lejer kommer ind i et lejemål – og fra starten hverken har betalt første måneds leje – eller depositum – eller forudbetalt leje.

Altså: Hvis ikke lejeren kan betale depositum, forudbetalt leje og første måneds leje og forbrug – allerede ved indgåelsen af en lejeaftale – bør udlejer overveje, om ikke man skal forsøge at finde en anden lejer. Dette er ikke for at være ekstraordinær hård overfor lejeren ”uden penge”, men det nytter ikke noget at sætte en lejer ind i et lejemål, som denne måske alligevel ikke kan betale. Det kunne være at gøre lejeren en bjørnetjeneste ☹