LEJERS MANGLENDE BETALING

Af en pligtig pengeydelse - f.eks. huslejen

På Danske Udlejeres hjemmeside – under: Hvad kan vi? + Formularer + Beløbsgrænser kan det læses, at påkravsgebyret for 2023 nu er kr. 314 for boliger og kr. 172 for erhvervsleje.

HVAD ER EN PLIGTIG PENGEYDELSE?

En pligtig pengeydelse er et beløb, som udspringer af lejeaftalen – eller direkte er beskrevet i selve lejekontrakten eller fremkommer af lejeloven (f.eks. et påkravsgebyr). Når en lejer ikke betaler det beløb, som udlejeren forventer, bør udlejeres altså nøje overveje, om ”det manglende beløb” reelt er en pligtig pengeydelse. Eksempler på pligtige pengeydelser:

• Depositum

• Husleje

• Senere reguleringer af depositum og forudbetalt leje

• Acontobetalinger vedr. vand, varme og el

• Efterbetaling for forbrug

• Antennebidrag

• Påkravsgebyr

• Dom som udlejer har erhvervet over lejeren som følge af erstatningskrav

HVAD GØR UDLEJER, HVIS LEJER IKKE HAR

BETALT EN PLIGTIG PENGEYDELSE?

Som tidligere beskrevet, lever udlejer af at få lejen ind. Altså: Hele lejen ind – hver måned.

Nogle gange modtager udlejer ikke lejen rettidigt. Andre gange modtager udlejer ikke hele det opkrævede beløb. I begge tilfælde bør førnævnte få alle udlejere til straks at igangsætte en restanceprocedure. Formålet med at igangsætte restanceproceduren er at gøre lejeren opmærksom på, at ”noget er galt” – og lejeren straks eller indenfor en given periode (14 dage) skal sørge for at få rettet fejlen. Restanceproceduren kan igangsættes 3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdato (typisk: d. 1. i måneden). Lejers manglende reaktion på modtagelsen af udlejers påkravsbrev (som SKAL være skriftligt – ikke mail/sms/elektronisk) kan ultimativt resultere i en ophævelse af lejemålet.

Danske Udlejere opfordrer alle udlejere til at følge denne procedure. Ikke for at skræmme eller genere lejeren, men for at signalere at hele lejen skal betales til tiden. En anden fordel ved at følge proceduren er, at såfremt lejeren ikke betaler efter påkravsperioden er udløbet, så vil en ophævelse være ”tættere på” – end hvis man har spildt tiden med at ringe og rykke for betaling – og først senere igangsætter den rigtige restanceprocedure.

På næste side vises et eksempel på et påkravsbrev –E1 fra formular samlingen:

Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by

Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev

Klik eller tryk her for at angive en dato.

Påkravsbrev

Vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse, etage, lejemålsnummer og postnr./by

Det er konstateret, at De er i restance med Klik eller tryk her for at skrive tekst, eks. husleje og aconto varme for Klik eller tryk her for at skrive måned og år

Det skyldige beløb inklusiv påkravsgebyr kan opgøres som følger:

Husleje Klik eller tryk her for at skrive måned og år Kr. Klik eller tryk her for at skrive beløb

Skyldig aconto varme for Klik her for at skrive måned/år Kr. Klik eller tryk her for at skrive beløb Påkravsgebyr

314,00

I alt pligtig pengeydelse Kr. Klik eller tryk her for at skrive beløb

Beløbet er pligtig pengeydelse i lejeforholdet og hermed gives påkrav om Deres betaling af beløbet senest 14 dage efter, at dette brev er kommet frem til Dem.

Betaling kan ske ved overførsel til reg.nr.Klik eller tryk her for at skrive nr., kontonr.: Klik eller tryk her for at skrive nr.

Såfremt beløbet ikke er betalt inden for den angivne frist, må De påregne, at udlejer vil ophæve Deres lejemål, jf. Lejeloven § 182 stk. 1 nr. 1 og stk. 2.

Med venlig hilsen

Klik eller tryk her for at skrive dit navn Klik eller tryk her for at skrive gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by

Restancebrev E1 udarbejdet af Danske Udlejere, jan/2023. Anvendelse sker på eget ansvar. Side af 1 1

HVORNÅR MÅ UDLEJER SENDE PÅKRAVSBREVET?

Se skema til sidst i denne artikel

HVAD GØR UDLEJER, NÅR LEJER IKKE BETALER INDENFOR DE 14 DAGE?

Påkravsbrevet ”giver” lejer en periode på 14 dage til at betale sin skyld. Sker dette ikke inden periodens udløb, kan udlejer sende ophævelsesbrevet – som er således ud:

Nedenfor vises E3 fra formularsamlingen:

Klik eller tryk her for at skrive lejers navn/navne Klik eller tryk her for at skrive lejemålets gade og nr. Klik eller tryk her for at skrive lejemålets postnr. og by

Brevet er både sendt som anbefalet quickbrev og som almindeligt brev

Klik eller tryk her for at angive en dato.

Ophævelse

Vedr. lejemålet: Klik eller tryk her for at skrive adresse, etage, lejemålsnummer og postnr./by Med henvisning til min påkravsskrivelse af den Klik eller tryk for at angive påkravets dato. har det desværre kunnet konstateres, at De ikke har indbetalt den skyldige restance på kr. Klik eller tryk her for at skrive beløbet.

På denne baggrund ophæves Deres lejemål hermed, jf. Lejeloven § 182 stk. 1 nr. 1 jf. stk. 2, hvorfor De anmodes om at fraflytte lejemålet straks og efterlade det i kontraktmæssig stand.

Hvis ikke lejemålet er fraflyttet inden Klik eller tryk for at angive dato - samme dato som fraflytningssynet, vil der uden yderligere varsel blive indgivet begæring til Fogedretten om Deres udsættelse af lejemålet med deraf følgende omkostninger for Dem.

Jeg skal for en god ordens skyld gøre Dem opmærksom på, at dette brev ikke fritager Dem for deres forpligtelser i henhold til lejekontrakten samt i henhold til Lejeloven.

De indkaldes hermed til fraflytningssyn i lejemålet Klik eller tryk her for at skrive datoen, der er 8 dage e5er ophævelsens ankomst ved lejer klokken Klik eller tryk her for at skrive klokkeslæt.

Med venlig hilsen

Klik eller tryk her for at skrive dit navn

Klik eller tryk her for at skrive gade og nr.

Klik eller tryk her for at skrive postnr. og by

Side af 1 1

HVORNÅR MÅ UDLEJER SENDE OPHÆVELSESBREVET?

Se skemaet:

Det antages i ovennævnte, at udlejer sender påkravsbrevet BÅDE som: Quick/anbefalet og som alm. post – altså 2 breve med samme indhold – men sendt på 2 forskellige måder

HVAD GØR UDLEJER, NÅR LEJER HAR MODTAGET OPHÆVELSESBREVET?

I ophævelsesbrevet er angivet, hvornår lejer senest skal være ude af lejemålet. I samme brev indkaldes der til fraflytningssyn. Udlejer kan nu vælge, om denne ”blot” vil møde op til fraflytningssynet – og håbe på, at lejeren reelt er flyttet – og nu er tilstede for at give udlejer adgang til lejemålet – og deltage i det indkaldte fraflytningssyn. Udlejer kan også kontakte lejeren telefonisk nogle dage før datoen for fraflytningen/fraflytningssynet for at høre, om lejeren er flyttet. Lyder det ikke som om lejeren agter (eller kan) flytte, kan udlejeren for at spare tid allerede inden fraflytningssynet (som skal afholdes – hvorfor udlejer er nødt til at møde op til dette) samle de dokumenter, som skal bruges, når udlejeren skal bede fogedretten om hjælp til udsættelse af lejeren. De dokumenter der skal bruges er:

• Lejekontrakten

• Påkravsbrevet

• Dokumentation for fremkomst af påkravsbrev (track and trace fra f.eks. PostNord)

• Ophævelsesbrevet

• Dokumentation for fremkomst af ophævelsesbrev (track and trace fra f.eks. PostNord)

• Rekvisition til fogedretten – formular G4 i formularsamlingen

Da fogedretterne arbejder forskelligt, kan det godt være, at rekvisitionen skal indsendes elektronisk.

Alternativ bør udlejer overveje, om selve udsættelsen skal varetages af en dygtig advokat. I mange tilfælde kan det godt betale sig at få hjælp til selve udsættelsen. En advokat kan ofte ”fremskynde” processen.

Hejm Vilsgaard Advokater rådgiver om alt inden for bolig- og erhvervslejeret

Rådgivningen omfatter bl.a. følgende:

• Udarbejdelse og gennemgang af lejekontrakter.

• Vilkårsforhandlinger herunder ved afståelse af erhvervslejemål.

• Sager om lejeforhøjelser og nedsættelser.

• Voldgifts- og retssagsbehandling inden for alle erhvervslejeretlige problemstillinger.

• Due diligence i forbindelse med køb/salg af udlejningsejendom.

• Sager om fraflytning.

• Foged- og udsættelsessager.

• Ejendomsadministration.