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President
President / NMLS #6164 Mortgage Consultant
모기지 칼럼
Susie Bae
NMLS#178720 (917) 881-4211
e-mail : LOAN@SBMTGPRO.COM
SBN (라디오 1660 방송)
주택 가격은 여전히 사상 최고치를 기록하고 있으며 모
기지 금리는 다시 오르고 있습니다. 구매자, 안도감이 느
껴지나요? 잠재적으로. 주택 가격은 계속해서 기록을 경
신하고 있지만 재고 감소와 수요 부진으로 인해 상승 속도
가 느려지고 있으며 전문가들은 2025년에 가격 상승 둔
화가 더욱 둔화될 것으로 예상합니다.
한편, 많은 사람들이 주택 구매를 급락하기 전에 여전히
낮은 모기지 금리를 기다리고 있음에도 불구하고 보류 중
인 판매 데이터에 따르면 적어도 일부 잠재 구매자가 시
장에 발을 담그기 시작하고 있음을 나타냅니다. 실제로 전
문가들은 지금이야말로 구매자가 2025년의 잠재적인 수
요 급증에 대비할 수 있는 이상적인 시기일 수 있다고 말
합니다. 이로 인해 주택 가격이 다시 상승하고 일부 예비
주택 소유자가 주택구입에 어려움을 겪게 될 수 있습니다.
2008년도의 주택 붕괴와 이자가 낮아 질것이라고 희
망고문과 같이 기다리는 일부 주택구입자들이 있습니다.
예전 2005년도에는 거의 다운없이 주택을 구입하고, 모
게지 패이를 할때에도 원금에 이자가 쌓이는 패이먼트를
했기 때문에, 주택붕괴가 될수 있는 최적의 요건을 가겼
기 때문입니다. 집에 있는 에퀴티를 모두 뺀 상태에 집 가
있어야 하고,
미리 경험한 주택소유주 들이 거의 모든 소유의 부동산에 에퀴티를 가지고
는 것입니다.
Bluebird Lending의 사장 겸 COO인 Jess Schulman은
2025년 주택 시장 붕괴 가능성이 낮다는 점에 동의하며
모든 지표가 경제가 더욱 탄탄하다는 것을 시사하고 연준
의 추가 금리 인하가 준비되어 있다고 지적했습니다. 연준
은 9월에 기준 연방기금 금리를 50bp 인하했고, 11월에 는 25bp를 인하했습니다. 1 베이시스 포인트는 1/100% 포인트입니다.
Schulman은 "모기지 금리 인하로 인해 더 많은 거래가 발생하고 억눌린 수요로 인해 주택 가격이 상승할 수 있 습니다"라고 말합니다.
연준은 대출자가 주택담보대출에 대해 지불하는 이자 율을 설정하지 않지만 연준의 조치는 간접적인 영향을 미 칩니다. 결과적으로, 9월 연준의 첫 번째 금리 인하를 예 상하여 모기지 금리는 하락했지만 그 하락세는 오래 가 지 못했습니다.
9월까지 꾸준히 하락하여 6.08%로 끝난 후, 전국 평균
30년 모기지 금리는 10월에 상승하여 6% 중반대를 맴돌 며 주택 구매자들의 매매 가격보다 높은 오퍼를 해야 하는 것이 보통 주택구입의 기본 절차가 되었습니다.
앞으로 주택 복구가 이루어지려면 몇 가지 조건이 전
개되어야 합니다.
온라인 모기지 회사인 HSH.com의 부사장 Keith
Gumbinger는 "최상의 결과를 얻으려면 먼저 판매용 주
택 재고가 상당히 높아져야 합니다."라고 말합니다. "이
러한 추가 재고는 결국 주택 가격 상승 압력을 완화시
켜 주택 가격을 안정시키거나 정점 또는 정점에 가까
운 수준에서 어느 정도 안정을 취하는 데 도움이 될 것
입니다."
한편 모기지 금리는 2023년 10월 최고치인 7.79%보
다 훨씬 낮지만 6~7% 범위로 다시 상승했습니다. 전문
가들은 금리가 최고 수준에 이르렀을 수 있으며 내년에
는 반등할 것으로 기대하고 있습니다.
모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)
의 수석 이코노미스트이자 연구 및 사업 개발 수석 부사
장인 마이크 프라탄토니(Mike Fratantoni)는 보도 자료
에서 “우리는 2025년 봄 주택 시장에 대해 낙관적입니
다.”라고 말했습니다. "이 수준의 모기지 금리는 주택
구매자 수요를 지원하고 점차적으로 고정 효과를 줄여
기존 주택의 재고를 늘리고 2025년에 더 높은 구매량을
지원해야 합니다."
최근의 변동성에도 불구하고 많은 업계 전문가들은
모기지 금리가 2025년에 하락할 것으로 예상합니다. 그
러나 Gumbinger는 금리가 너무 빨리 냉각되기를 바라
지 않는다고 말합니다. 금리가 급격히 떨어지면 수요가
급증하여 재고 증가가 사라지고 주택 가격이 반등할 수
있습니다. 한편, 경제성이 개선되고 있다는 분명한 징후
가 있습니다. 예를 들어, 최신 NAR(전국부동산중개인
협회) 주택 경제성 지수는 7월 93.8에서 8월 예비 수치
98.6으로 상승했습니다. 전국 지수가 100 미만이라는
것은 중간 소득을 올리는 일반 가족이 중간 가격의 주택
을 구입할 수 없다는 것을 의미하므로 100이 눈앞에 있
습니다. 또한 Freddie Mac은 최신 경제, 주택 및 모기지
시장 전망에서 초기 주택 가격 상승이 다른
다. Gumbinger는 2025년에 주택 시장의 균형이 더 좋
아질지는 수많은 변수에 달려 있다고 말했습니다. 여기
에는 모기지 금리가 실제로 하락하는지, 얼마나 하락하
는지, 억눌린 수요가 폭발하는 가운데 주택 가격이 어떻
게 반응하는지 등이 포함됩니다.
Freddie Mac 보고서에 따르면 더 많은 재판매와 신규
주택 시장 진입에도 불구하고 매입을 위한 주택 리스팅
은 코로나 이전 평균보다 훨씬 낮은 수준으로 유지되고
있습니다. 일부 완화를 제공하는 신규 주택 건설 외에도
모기지 금리의 급격한 하락은 고정 효과를 완화하고 절
실히 필요한 주택 공급을 제공할 수 있습니다. 매매을 위 한 리스팅도 느리게 보충되고 있습니다.
건설업자의 새로운 건물, 주택건축은 적어도 현재로
서는 다시 상승 궤도에 오른 것 같습니다. 인플레이션과
모기지 금리가 완화되고 건축업자들이 이러한 상황을
더 많이 예상하고 있기 때문에 신규 건설에 대한 전망은
잠정적인 개선 조짐을 보이고 있습니다.
Zillow Home Loans의 선임 거시경제학자 Orphe Divounguy는 “다른 많은 시장과 마찬가지로 주택 시 장도 타이밍을 맞추는 것이 거의 불가능합니다.”라고 말합니다. "잠재 구매자에게 가장 좋은 시기는 자신이 좋아하고, 가족의 현재 및 예측 가능한 요구 사항을 충족 하고, 감당할 수 있는 시기가 바로 집을 찾을 때입니다."
Gumbinger는 주택 소유자가 될 사람에게 더 나은 조 건을 기다리라고 말하는 것이 어렵다는 데 동의합니다.
“집값이 일반적으로 계속 오르는 경우가 더 흔하기
때문에 계약금을 모으기 위한 목표가 계속 움직이고, 내 일의 상황이 전체적으로 오늘보다 훨씬 나아질 것이라
는 보장은 없습니다.” Divounguy는 "주거 사다리에 오
르는 것"이 자산과 순자산 구축을 시작하는 데 가치가 있다고 말합니다. 희망적인 구매자가 순위를 오르려면 2025년까지 기 다려야 할까요?
Divounguy는 집을 구입할 준비가 되었다면 지금이 가장 좋은 시기라고 말합니다. 맞습니다. 주택구입을 계 획한다면 지금부터 준비 하는게 가장 좋은 싯점입니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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47대 미국대통령 선거가 끝났다. 45대 대통령을 지냈
던 도날드 트럼프 전 대통령이 징검다리로 집권을 하게
되었다. 결과가 나오자마자 주식시장이 출렁거린다. 선
거 결과를 두고 여러 가지 의견들이 있지만 아마 큰 승리
의 요인은 경제 회복에 대한 기대감이 아닐까 싶다. 경제
통인 트럼프는 경제 성장과 일자리 창출을 강조하며 세금
감면과 에너지 생산 확대를 통한 경제 회복을 약속해 왔
다. 과연 새로운 집기 4년 동안 공약만큼 경제 성장을 잘
이루어 낼지 지켜보자. 올해도 이제 11월에 들어서서 2
달밖에 남지 않았다. 주택 시장에서 가장 큰 화두는 바로
주택모기지 이자였다. 7%까지 다다른 높은 모기지 이자
로 주택시장이 한참을 얼어 있었다. 하지만 지난달을 시
작으로 연방준비제도(Feb)에서 기준금리를 내리기 시작
했다. 그럼 주택 모기지 융자는 연준에서 내리는 이자로
바로 결정이 될까? 많은 고객들은 연준에서 이자를 내렸
는데 왜 아직 모기지 이자가 높냐고 원성이다. 그럼 이번
시간은 주택모기지 이자를 어떻게 움직이는지
프리미엄을 더해 모기지 이자율을 설정합니다. 그러 니 모기지 이자 올라 가는지 내려가는지 동향을 살피려 면 10년 만기 국채 수익률을 눈여겨봐야 한다.
2. 모기지 이자가 형성되는 각종 프리미엄
모기지 이자율은 앞서 기준 금리에 여러 가지 프리미 엄을 추가해 산출된다. 이 프리미엄들이 조합되어서 매 일마다 새로운 이자가 공시된다. 그럼 모기지 이자율에 추가되는 프리미엄들은 어떤 것들이 있는지 알아보자.
a. 신용 위험 프리미엄 (Credit Risk Premium): 고객 의 신용 점수와 재정 상황에 따라 달라지는 프리미엄이 다. 신용 점수가 높을수록 이 프리미엄은 낮고, 신용 점수 가 낮을수록 높아진다. 은행은 고객이 상환하지 못할 가
정하는 것보다 이자가 높다.
b. 유동성 프리미엄 (Liquidity Premium): 금융시장
의 유동성이 부족할 때는 이 프리미엄이 증가한다. 은행
들은 자금을 조달하는 데 비용이 더 많이 들거나 복잡해
질 경우, 이를 반영해 유동성 프리미엄을 더하게 된다. 쉽
게 말해 시장에 자금이 풍부하면 유동성 프리미엄이 낮
고 반대로 자금이 부족하게 되면 그만큼 이자는 높아진 다.
c. 시장 위험 프리미엄 (Market Risk Premium): 시
장의 불확실성과 경제 상황에 따라 달라지는 요소이다.
경제가 불안정하거나 변동성이 커지면 이 프리미엄이 증
가할 수 있다. 예전 서브프라임 사태처럼 모기지 시장이
큰 혼란을 겪을 때는 은행들은 대출을 꺼리며 그만큼 이
자가 높아지게 된다.
d. 운영 비용 프리미엄 (Operational Cost Premium):
대출기관의 운영 비용 및 관리 비용을 반영한 프리미엄
이다. 대출을 관리하고 처리하는 데 드는 비용이 포함된
다. 당연히 은행들이 대출을 해주기 위해선 이런저런 비
용들이 발생하고 프리미엄들로 작용된다.
e. 수익 마진 (Profit Margin): 대출기관이 얻는 순이
익을 보장하기 위해 부과하는 마진입니다. 당연히 은행
들은 고객에게 융자를 해주고 이를 통해 자체적인 수익
을 확보한다. 이것을 수익 마진이라 부른다.
3. 대출 유형과 기간에 따라서
모기지 이자율은 대출 유형에 따라서도 달라진다. 즉
상환기간을 얼마로 하는가에 따라 이자가 변동이 되는데
일반적으로 상환기간이 길어지면 이자가 높고 상환 기간
이 짧아질수록 이자가 낮다. 간혹 30년 고정모기지 프로
모션 상품이 나오면 30년 고정이자가 20년이나 15년 보
다 낮을 수도 있다. 그리고 모기지 이자를 고정하는 기간
에 따라서도 이자가 다르다. 30년 상환 중에 이자 고정기 간을 30년으로 하는 것이 10년이나 7년 5년으로 짧게 고
4. 구입 주택 용도에 따라서
주택을 구입할 때 구입 용도에 따라서도 이자가 달라 진다. 만약 주택을 구입해서 직접 주거용으로 한다면 이
자가 가장 좋고 만약에 세컨홈이나 투자용으로 구입을 한다고 할 경우에도 주거용 보다 이자는 높아진다. 또한 주택 형태에 따라서도 이자가 달라지는데 1 패밀리 주 택이 가장 이자가 낮고 2 패밀리 이상 다 주택 이아 콘 도나 코압을 구입할 때도 1 패밀리보다는 이자가 통상
적으로 높다.
5. LTV에 따라서
LTV (Loan to Value) 주택가격 대비 융자 금액을
하는데 LTV가 높으면 높을 수도 구입가격대비 융자 비
율이 높다는 의미로 그만큼 위험도다 크다는 것이며 당
연히 이자가 높다. 은행에서 40% 이상 다운을 할 경우 LTV가 60%이며 가장 우대 금리를 받을 수가 있다.
6. 융자 이유에 따라서
주택 모기지 융자는 주택 구입을 할 때와 재융자 할
때 이자가 다르다. 간혹 고객들이 인터넷으로 모기지 이
자를 보시고 재융자를 문의하시는 고객들이 계신데 주택
구입 이자가 재융자 보다 낮다. 그리고 재융자라고 하더
라도 기존 남아 있는 금액과 클로징 비용정도만 재융자 하는 것과 고객이 주택에서 자금을 더 꺼내는 캐쉬 아웃
재융자는 또 이자가 다르다 물로 캐쉬 아웃을 하는 경우 가 이자가 더 높다.
이처럼 모기지 이자는 아주 복잡한 요소들로 아주 다 양하게 결정이 된다. 가끔 고객이
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PLAINVIEW $549,800
아름답게 리노베이션된 콘도. 2 Bed, 1 Bath. 오픈 키친. 중앙냉방. 헬스장, 사우나, 수영장, 테니스/피클볼, 농구장, 놀이터를 갖춘 클럽하우스.
BAYSIDE
$349,000
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PLAINVIEW $999,950
Split. 3 Bed. 2.5 Baths. 70x100. 전체 마루바닥. 밝고 트인 실내. 넓은 거실. 업그레이드 된 주방. 중앙냉방. 꾸민 지하실 W/추가 생활 공간. 2 차고.
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신축! 현대식 럭셔리 Colonial. 5 Bed. 4 Baths. 0.33 Acre. 9Ft 천장. 맞춤형 고급 주방. Full
Renovated Ranch. 3 BRs. 1 Bath. 75x95. 새 욕실, 페인트, 전체 마루바닥, 페인트. Full 지하. 1 차고.
3 FAMILY
3
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ROSLYN HEIGHTS
$370,000
2017년에 완전히 새로 리노베이션된 코압 유닛.
2 BRs, 1 Bath. 관리비에
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HOWARD BEACH
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2패밀리 W/각각 넓은 침실 2개, 욕실 1.5개, 별도 출입구. Total 4 BRs. 2.55 Baths. Lot: 40x100. Zoning: R3-2. 워크 아웃 꾸민지하. 울타리로 둘러싸인 뒷마당.
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봄에 이사 준비 완료! Woodbury $2,750,000 COMING SOON
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We do not offer every plan available in your area. Any information we provide is limited to those plans we do offer in your area. Please contact Medicare.gov or 1-800-MEDICARE to get information on all of your options. For accommodation of persons with special needs at meetings call 711.
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