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2021년 2월 9일 (화) TUE.
코로나로 도시 탈출...美 집값 급등 현상은 교외지역이 원인 임대료 체납, 주택담보대출 연체가 급증하면서 버블 붕괴론도 제기 바이든의 1조 9천억불 코로나 부양책, 이민확대 정책 등 호재 많아 미국의 주택시장이 뜨겁게 불붙 고 있다. 버블이란 논란도 거세지 고 있다. 작년 미국의 기존 주택 거래량이 전년보다 5.6% 늘어났고, 기존 주 택의 중간가격은 약 31만달러로 전 년보다 13%나 올랐다. 미국의 집값 은 왜 올랐고, 올해는 과연 어떻게 될까? 첫째, 사상 유례없는 저금리와 유 동성 덕분이다. 코로나로 인한 경기 침체를 막기 위한 미국 정부는 무제 한 양적 완화, 4차례에 걸쳐 총 2.7 조 달러 규모의 경기부양책을 시행 했다. 30년 고정 모기지가 2.67%로, 2년 전의 절반 정도로 떨어졌다. 둘째, 코로나로 인한 주택 가치의 재발견이 새로운 수요를 폭발시켰 다. 재택근무, 재택 교육이 일반화 되면서 쾌적한 환경에 더 넓은 집 으로 이사하는 수요가 만들어졌다. 이른바 ‘코로나 도심 엑소더스(대 탈출)’가 발생하면서 뉴욕, 샌프란 시스코 등 대도시 도심 주택은 가 격이 하락하는 대신 지방 중소도시 와 교외 지역이 집값 상승을 주도 했다. 반면 뉴욕, 샌프란시스코, 보 스톤 등의 임대료가 20% 이상 하
미국의 주택시장이 뜨겁게 불붙고 있다. 버블이란 논란도 거세지고 있다. 락했다. 셋째, 코로나 양극화와 경기 회복 에 대한 기대감이다. 실업율은 빠른 속도로 정상화되고 있다. 주가와 집 값이 급등하면서 중상류층은 자산 이 늘어나고 있다. 넷째, 지난해 평균 나이가 32세가 된 밀레니얼 세대가 본격적으로 내 집 마련에 나서고 있다. 1980년 초부 터 2000년 초반에 출생한 미국의 밀 레니얼 세대는 7210만 명에 달한다. 한 설문조사에서 이들의 60%가 주
택구매의사가 있다고 답했다. 다섯째. 주택 공급 감소와 재고 부 족이 근본원인이다. 2006년 부동산 호황기에는 연간 227만 가구가 공 급됐지만, 2009년~2019년은 연간 50 만~120만 가구로 절대 공급규모가 줄었다. 미국모기지회사 페니매는 250만 가구의 주택이 부족한 상태 라고 분석했다. 여섯째, 미국 정부의 주택 관련 각 종 지원책이 주택시장을 지지하고 있다. 리먼 쇼크로 인한 주택시장
붕괴와 금융위기를 경험했던 미국 정부는 주택가격 하락, 담보 가치 상실, 가계 부도, 금융부실의 악순 환을 방치하면 경기침체가 장기화 될 수 있다고 보고 각종 긴급 조치 들을 도입했다. 또 바이든 정부는 트럼프 정부와 달리 이민 규제를 완화하고 있는데, 이는 결국 주택 수요를 늘릴 수 있 다. 물론 집값이 계속 오를 수만은 없 다는 비관론도 만만치 않다. 버블 론의 근거는 치솟는 주택 임대료 연 체율이다. 1월 미국에서 집세 연체 자가 1000만명이 넘고, 1인당 5600 달러의 집세가 밀려 총 연체금은 573억 달러에 달한다. 모기지를 상환하지 못하는 사람 들도 급증하고 있다. 미국 모기지 연체율이 8%를 넘어섰다. 21년만 에 최고치이다. 그런데도 시장이 평 온한 것은 미국 정부가 도입한 모기 지 납부유예제도 덕분이다. 비관론 자들은 납부유예 조치가 끝나면 결 국 버블 붕괴의 뇌관이 될 것이라고 주장한다. 또 경기가 회복되면 금리 가 올라서 결국 주택시장이 붕괴될 수 있다고 주장한다.
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