Bo bättre nr 4, 2022

Framtidssäkra föreningens elbilsladdning! Sidan 41

Räkna med stora avgiftshöjningar

Dystra prognoser; Swedbank: minst 10 procent, Finansrådgivare: 35 procent i höjningar. Sidan 9.

Nya möjligheter: Både trygghet och värme i trapphuset

TEMA TRAPPHUS

Sidan 20.

Solceller och värmepump: Så minskar du kostnaderna

TEMA ENERGI

Sidan 31.

Modernisera

hissarna – innan det blir för sent

TEMA HISS

Sidan 25.

Juristen:

Många sätt att klara ekonomin

Sidan 47.

Styrelseskolan:

Så ändras borättlagen i januari

Sidan 48.

Läsarfrågor:

Vem får veta vad

Borätten kostade?

Sidan 46.

För att både du och ditt boende ska må bra

I över hundra år har vi hjälpt bostadsrättsföreningar över hela Sverige med allt från ekonomi till energi, juridik, ombyggnationer och daglig drift. Vi vet att en fastighet som sköts långsiktigt, hållbart och strukturerat blir billigare i drift, ökar i värde på sikt och ger ett tryggare och stabilare boende. Med SBC som förvaltare får du tid över till annat. Låt oss sätta ihop ett paket med tjänster som passar just din förening. Det är enkelt att byta till SBC, kontakta oss på www.sbc.se så berättar vi mer.

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

www.bobattre.se

Chefredaktör och ansvarig utgivare

Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se

Redaktör Karin Urbina Rutström

08­556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@etc.se

Redigering och layout ETC Kommunikation

Fasta medarbetare

Göran Olsson

Jörn Liljeström

Inger Evertsson

Peter Forsman

Produktion Mediabolaget AB

Swedenborgsgatan 7

118 48 Stockholm red@bobattre.se

Tryck V­TAB

Annonser

Recta Media AB

www.rectamedia.se

Säljare Mie Karlsson 08­410 644 94 mie@rectamedia.se

Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration.

Prenumerationsärenden

Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm https://bobattre.prenservice.se/

Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS­kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet.

Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering.

Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

TEMA: Hiss

Hissen måste regelbundet kontrolleras och vara godkänd om den ska få vara i bruk. Det finns möjligheter att ansöka om ekonomiskt stöd i samband med ett byte eller en modernisering av hissen som gör att tillgängligheten ökar. Upp till 200 000 kronor per hiss.

När trapphuset renoveras står ofta säkerhetsdörr på många av medlemmarnas önskelista. Något som ökar tryggheten och kan ge minskade värmekostnader. En intressant åtgärd för bostadsrättsföreningar som funderar på ett dörrbyte och långsiktigt även vill minska sina kostnader.

TEMA: Energi

HSB Brf Tanto har en av de största solcellsanläggningarna. Frånluftsåtervinning är nästa steg i föreningens besparingsplaner. Ett FX­system ska installeras. En anläggning utnyttjar energin ur frånluftsventilationen för att producera värme, vilket kan ge en besparing på 4000 kWh per år.

Planera din marknadsföring i Bo bättre 2023! Kontakta Mie Karlsson för att boka dina

2023

Kontakta Mie på: 08­410 644 94, 070­725 66 77 mie@rectamedia.se

RECTAMEDIA

Rak och tydlig kommunikation

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

Bråda tider men lösningar finns!

våra tider säger experterna om det ekonomiska läget. Det är nog ingen som har en motsatt åsikt. Personligen tycker jag att det skulle vara skönt med lite lugn och ro efter de senaste årens ständiga berg- och dalbanor med pandemi och andra oroshärdar. Men så blir det inte eftersom vi hamnat i en energikris.

För många som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse kan det bli skarpt läge när det gäller föreningens ekonomi. Det kärva läget beror enligt ekonomerna på stora prisökningar inom tre områden som är viktiga för bostadsrättsföreningarna. Det handlar om ökningen av räntekostnaderna, om energipriser och om kostnadsökningar inom områden som exempelvis avfallshantering, vatten och service. För att klara situationen finns ett antal åtgärder som rekommenderas. För en del föreningar kan det innebära att avgifterna måste höjas. Men det finns även andra åtgärder som är lämpliga. Vi berättar mer om detta på vår nyhetssida (s.9) där vi redovisar råd och tips vi fått från en del av experterna inom dessa områden.

En bov i dramat är de ökande energikostnaderna. De föreningar som satsat på att energieffektivisera har mindre bekymmer än de som valt att avvakta. Men läget innebär att det kommer fortsatt att löna sig att satsa på att investera för att få ned dessa kostnader. Intresset för solceller har naturligtvis ökat. I en tid då energikostnaderna rusar i höjden är det lönsamt att installera solceller, såklart.  Men det är bra att passa på att göra flera åtgärder inte minst då väntetiden just nu på ligger på mellan sex och nio månader för installation av solceller. För att inte låta tid gå till spillo är det lämpligt att se över vad mer som går att göra för att sänka energiförbrukningen innan vinterkylan drar i gång på allvar.

Det finns en hel del åtgärder som både lång- och kortsiktigt kan ge effekt. Injustering av värme- och ventilationssystemet är två viktiga åtgärder. Värmeåtervinning en annan. I temat energieffektivisering berättar vi mer om detta (s.31) Där tar vi också upp exempel på en bostadsrättsförening som lagt fokus på att arbeta med en rad åtgärder och lyckats få ned sina kostnader.

Ibland är det svårt att tänka sig att det finns så många delar i en fastighet där det faktiskt går att minska kostnaderna när det gäller förbrukning. Många gånger handlar det om saker som ligger i underhållsplanen. Ofta kan det vara så att om man utför en underhållsåtgärd så går det att energieffektivisera på samma gång. Vid exempelvis ett byte till säkerhetsdörrar är det vanliga att det blir varmare i lägenheterna, vilket gör att värmen kan sänkas både i lägenheter och trapphus. Effekten uppstår eftersom det blir tätt mellan karm och dörr. Då kan även värmen sänkas i trapphuset eftersom det då inte påverkar inomhustemperaturen hos de boende (s.20).

När det gäller hissar så finns det även där möjlighet att minska energiåtgången med upp till 70 procent vid en modernisering eller en ombyggnad (s.25). Allt handlar om att bredda perspektivet och se till att frågan om energieffektivisering alltid finns med när underhållsåtgärder planeras. Kanske har man inte tänkt tidigare på det när en åtgärd planeras och en upphandling dras igång. Men nu är det mer aktuellt än någonsin och det bör vara en självklar del på krav-specen när det är dags att ta in anbud. Det finns inget att förlora på att utöka kraven om syftet är att ge föreningen långsiktigt bättre ekonomisk trygghet. Förutom detta så kommer det även miljövinster på köpet, vilket höjer värdet på föreningen.

Utöver massor av tips kring energieffektivisering bjuder vi som vanligt även på lite matnyttigt i våra juridiska experters krönikor. I Styrelseskolan tar exempelvis Göran Olsson upp viktiga lagändringar som gäller bostadsrätten. Missa inte det!

Detta och mycket annat bjuder vi på i årets sista nummer av Bo bättre!

Trevlig läsning! / red

Dörren som skyddar det viktiga här i livet.

Daloc Säkerhetsdörr stoppar inte bara klåfingriga tjuvar. Den skyddar även mot oväsen och eldsvådor, matos och brandrök. Dörren har en unik design som gör att den håller väldigt länge utan att förlora sina skyddande egenskaper. En investering för livet. Och för grannsämjan.

Läs mer om hur du skyddar ditt hem på daloc.se

Aktuellt

Företag, Brf och lantbrukare:

Gemensam solcellslösning kan bli möjlig

Det senaste årets höga elpriser har gjort att allt fler företag, bostadsrättsföreningar och lantbrukare vill producera sin egen el. För att möta den höga efterfrågan har elbolaget Bixia ingått avtal med solcellsföretaget EnergiEngagemang, Sveriges ledande solcellsinstallatörer, specialiserade mot lantbruk, industri och fastighetsinstallationer.

Tillsammans erbjuder de nu en helhetslösning där kunderna får hjälp med allt från installation till ett förmånligt elavtal som

tryggar framtida elkostnader.   – Genom att producera sin egen el med solceller blir man mindre känslig för elmarknadens svängningar. Samtidigt har solcellerna blivit både effektivare och billigare att producera vilket gör att det kan bli en

riktigt lönsam affär, säger Stefan Takac, affärsenhetschef på Bixia.

Bixia har sedan länge haft ett nära samarbete med många av landets lantbrukare som producerar sin egen el ofta via vindkraftverk och som sedan säljer sin överskottsel till elbolaget. Mer än 60 procent av den el som Bixia säljer kommer från lokala producenter som dessa. Nu hoppas man att samarbetet med EnergiEngagemang ska göra att den lokalt producerade elen ska öka ännu mer. n

Och tätt.

Vi utformar branschreglerna för våtrum. Du hittar de företag som följer reglerna hos oss.

Behöriga plattsättare och mattläggare för alla branschgodkända tätskikt på marknaden

Plastmatta som tät- och ytskikt eller tätskikt under keramik

Tätskiktsfolier och/eller vätskebaserade tätskikt som tätskikt under keramik

Både och (utökad auktorisation)

GVK ställer krav på både företag och montörer att följa branschreglerna, för att säkerställa fackmässiga våtrumsinstallationer. GVKs uppdaterade branschregler säkravåtrum , ger både mattläggare och plattsättare praktiska instruktioner för hur man bygger våtrum på rätt sätt.

GVK (Golvbranschens VåtrumsKontroll) är en stiftelse som består av nedanstående organisationer och företag.

Läs mer om GVK på www.gvk.se Där kan du ladda ner eller beställa säkravåtrum och hitta GVK-auktoriserade företag.

GVK utformar branschregler på hur ett tätt våtrum ska utföras. Våra återkommande kontroller bidrar till att upprätthålla en hög kvalitet i utförandet.

Stefan Takac, affärsenhetschef på Bixia.

Föreningen sänkte elförbrukningen med hjälp av

säkerhetsdörrar.

Säkerhetsdörrar är inte bara bra för ökat brand- och inbrottsskydd, de kan även bidra till sänkt uppvärmningskostnad – så blev det för BRF Solhöjden.

av hela föreningen för att motverka avgiftshöjningar. Dessutom innebär det att säkerhetsdörrarna betalar av sig själva.

– Dörrarna vi köpte var medvetet dyrare för vi valde med spegelutförande precis som originaldörrarna. Men i och med vi nu kan kallställa både källare och trapphus blir det en oväntat bra återbetalning på dem i form av minskade uppvärmningskostnader i minst 50 år framåt, säger Emil Edström.

Ville ha en specialist Bostadsrättsföreningen Solhöjden är den äldsta HSB-föreningen i Skellefteå. Fastigheten är ett tvåvåningshus som består av tre trappuppgångar med sex lägenheter i varje trapphus samt en stor källare.

Bostadsrättsföreningen Solhöjden i Skellefteå huserar i en fastighet byggd 1936. När de bytte till säkerhetsdörrar hade de haft originaldörrarna på plats i över 85 år, och dessa var både otäta och osäkra. Orsaken till bytet var att man ville höja brandsäkerheten och slippa buller från trapphuset inne i lägenheterna, men en oväntad följd blev att man även sänkte uppvärmningskostnaden.

– Säkerhetsdörrarna är täta så att när vi satte in dem blev vi tvungna att sänka temperaturen i lägenheterna för det blev plötsligt för varmt. Det var för att det inte längre kom in kalluft från trapphuset. Tidigare har vi behövt ha trapphusen uppvärmda eftersom luften tog sig in i lägenheterna vilket har varit ett kostsamt problem speciellt på vintern, men nu kan vi sänka temperaturen främst i trapphusen och källaren, men också i lägenheterna, säger Emil Edström som är ordförande i bostadsrättsföreningen.

De beräknar att de har sparat drygt 10 procent på uppvärmningskostnaden i och med bytet till säkerhetsdörrar. Efter den injustering de nu även ska göra av värmesystemet – för att jämna ut temperaturen mellan lägenheterna – beräknar man spara ytterligare cirka 10 procent. Det innebär att dörrbytet och injusteringen tillsammans ger en besparing på 20 procent per år.

I tider av höga räntor och elpriser är detta något som uppskattas

Secor fick uppdraget att installera säkerhetsdörrarna. Arbetet tog cirka två veckor.

– Vi aviserade med fullmakter, sedan tog de en trappuppgång i taget. Alla var väldigt nöjda efteråt, säger Emil.

I upphandlingen var inte Secor billigast. En byggfirma var snäppet billigare, men föreningen valde ändå Secor. Anledningarna var främst två: Dels på grund av att det var stora, tunga dörrar på grund av spegelkonstruktionen, då kändes det tryggt att ta in en firma som är specialister på just dörrbyten och slippa risken för skador i trapphusen. Dels ville man ha speglarna på plats ifrån fabrik. Hade man valt den andra firman så hade inte kvaliteten på dörrarna kunnat garanteras på samma sätt, då de skulle ha hemmasnickrat utseendet och lackerat på egen hand.

– Den lilla prisskillnaden spelade inte så stor roll för det kändes mycket bättre att välja ett företag som jobbar med detta dagligen och slippa eventuella kostsamma åtgärder i framtiden. Det kändes tryggare med Secor och vi sparade tid, säger Emil Edström.

Hitta din dörr och installatör på secor.se, ring oss på 020-440 450 eller boka ett videomöte.

Emil Edström.

Bostadsrättsföreningen Solhöjden i Skellefteå.

SÄNK DIN ELKOSTNAD!

INFRAPANELER + PROGRAMMERBAR TERMOSTAT SÄNKER DIN UPPVÄRMNINGSKOSTNAD

Sänker din uppvärmningskostnad.

Infravärme lagras i alla ytor, ger varma golv.

Tål fuktiga miljöer med IP54.

Monteras enkelt i undertak eller på vägg.

Förebygger fukt och mögelskador.

20% RABATT

PÅ HELA SORTIMENTET!

ANGE RABATTKOD: SÄNKELKOSTNADEN

www.infracenter.se

Ger hälsosam värme, avslappnande effekt på muskler.

Ger golvärme och förbättrad luftkvalitet.

Stilren/tidlös design, tillverkad i Tyskland.

INFRAPANELER GER GOLVVÄRME I BADRUM

ENERGIEFFEKTIV UPPVÄRMNING

DARK HEATER 1800W

Tyska försäkringsbolag rekommenderar alla att ha infrapaneler i sina badrum för att förebygga fukt- och mögelskador.

Har du frågor? Ring: 0771-22 55 00

Infravärme för inomhusbruk. Svart även i drift. Utvecklad av ingenjörer på Enzo

Ferrari-avdelningen i Italien. Tål vatten med IP65.

Maila: info@infracenter.se www.infracenter.se

En tung tid väntar för många bostadsrättsföreningar

Avgifterna inom nyproduktionen i storstadsområdena kommer att kunna öka med 50 procent, säger Hans Arén, vd för Finopti, ett konsultbolag som arbetar med finansiell rådgivning för bostadsrättsföreningar.

– Räkna med i snitt 10 procentiga avgiftsökningar för bostadsrätter, menar Carl Nilsson, makroekonom på Swedbank.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● Bakom det kärva läget ligger stora prisökningar inom tre för bostadsrättsföreningarna mycket viktiga områden:

#1. Kraftig ökning av räntorna på lån.

#2. Kraftigt ökade energipriser.

#3. Stora inflationsdrivna kostnadsökningar på exempelvis avfallshantering, vatten och service inom en rad områden.

Samtidigt sjunker priserna på bostadsrätter i hela landet:

– Sedan februari har priserna på bostadsrätter minskat med 10 procent, säger Carl Nilsson på Swedbank. Den nedgången kan mycket väl fortsätta till 15 procent.

Carl Nilsson menar att många bostadsrättsföreningar inte genomfört avgiftshöjningar och går in i den nya situationen utan marginaler:

– Då slår kostnadshöjningarna hårt och om det kombineras med villkorsändringar på lån så blir det svårt för vissa föreningar.

Hans Arén, vd för Finopti .

Hans Arén är vd för Finopti som ger finansiell rådgivning:

– Det är ett väldigt stort intresse för våra tjänster nu, det är många föreningar som kontaktar oss.

Finoptik har i sin rådgivning utgångspunkt på lånen och de räntor som erbjuds idag:

– Upphandlingen av lån är särskilt viktigt. Villkoren för lån är olika på olika banker och det gäller att se vilka som är bäst för den specifika föreningen. Man får inte glömma att det är nytt ränteläge som gäller nu, räkna med en kalkylränta på mellan 3,5 och 4 procent framöver, säger Hans Arén.

Själv tror Hans Arén att det kan krävas 35 till 40 procents avgiftshöjningar för många föreningar:

– Värst drabbas nyproduktionen i storstadsområdena, där det kan bli frågan om 50 procentiga avgiftshöjningar.

Om föreningen förhandlar nya lån idag så rekommenderar Hans Arén att inte ta bundna lån eftersom han menar att bankerna där har tagit höjd för fortsatta räntehöjningar från Riksbanken, därför kan det vara klokt att vänta ett tag innan man binder lånen:

– Men på sikt kan det vara vettigt att göra en uppdelning, kanske en tredjedel med rörlig ränta och två tredjedelar bundna.

Han menar också att föreningar med en stor överskottslikviditet bör sträva efter att göra tillgångarna inflationssäkra.

Hans Arén tror att ett nytt krisområde

kan komma att uppstå i den del av nyproduktionen som bara är delvis finansierad och inte slutfinansierad.

– Det kan betyda att de ekonomiska planerna är felaktiga och måste korrigeras, vilket ställer till stora problem både för byggarna och de som planerat köpa lägenheterna.

Frågan är om många av affärerna överhuvudtaget kan genomföras.

Det är också bråda tider för företag som arbetar med konverteringar av fastigheter

samt energibolag och konsulter. Det är lång väntetid och höjda kostnader för föreningar som planerar att installera solpaneler.

Linus Ottosson på Gleipnergruppen som hjälper föreningar att utveckla sina fastigheter menar dock att föreningarna inte bör hetsa fram nya lösningar:

– Det viktigaste är att göra en grundlig utvärdering, i nuvarande läge är det mycket viktigt att tänka långsiktigt. Det är dock oftast lönsamt att bygga om då man utökar den användbara ytan och samtidigt kan energieffektivisera.

Hans kollega på VL Fastigheter Alexander Pishkoohani märker ett rekordstort intresse för företagets tjänster:

– Det gäller för föreningarna att hålla tungan rätt i mun. Att konvertera vindar till bostadsyta ger inte bara en större yta utan det kan också användas till att isolera taken och minska uppvärmningskostnaderna. Det gäller också att se över underhållsplaner.

– Föreningarna bör också titta på möjliga hyreshöjningar för sina lokaler. n

En modern kommunikationsplattform för din brf

Snygg och lättskött hemsida

Fungerar på dator och mobil

Smarta verktyg för styrelsen

Följer GDPR

Smidigt medlemsregister

Enkel medlemskommunikation

Registrera din brf på egrannar.seHemsidan är igång på mindre än 15 min!

" Värst drabbas

ny produktionen i storstadsområdena, där det kan bli frågan om 50 procentiga avgiftshöjningar."

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort” Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

60% lägre driftskostnad

Funderar ni på uppgradering av er tvättstuga? Vatten och el står för upptill 85 % av den totala kostnaden i en tvättstuga. Investera i torkskåp och torktumlare med lågenergiteknik och ni får en lägre livscykelkostnad; minst 80 000 kr – per maskin.

Väljer ni dessutom en tvättmaskin med ClarusVibe som har integrerade viktceller kan ni undvika att det tvättas med över- eller underlastade maskiner. Resultatet är stora energibesparingar både i uppvärmning av vatten och vattenåtgång. Och inte minst - ClarusVibe är perfekt i bostäder med många nationaliteter då menysystemet är tillgängligt på 34 språk.

Kontakta oss så berättar vi mer om hur ni kan spara pengar.

electroluxprofessional.com

Ägarbyte av fjärrvärmeverksamheter utreds

Vattenfall Värme och Tekniska verken i Linköping har kommit överens om att undersöka förutsättningar för att sinsemellan byta fjärrvärmeverksamheterna i Motala/Askersund respektive Katrineholm.

● Båda företagen bedömer att en möjlig affär kan bidra till att stärka fjärrvärmen i respektive region.

– En stark fjärrvärmebransch är en förutsättning för att vi ska klara samhällets elektrifiering. Vi vill leda energiomställningen i regionen och genom denna affär ser vi stora möjligheter att fortsätta att utveckla energi-

systemet i regionen i nära samarbete med våra kunder, säger Michael Fahlström, chef för Värme och kyla på Tekniska verken i Linköping.

Fjärrvärmeverksamheterna i Motala/ Askersund och i Katrineholm producerar och säljer jämförbara värmevolymer. Parterna räknar med att en affär kan genomföras under 2023. n

VENTILERA INTE BORT VÄRMEN

Är din OVK godkänd?

Infodra dina ventilationskanaler. Det lönar sig snabbt.

Materialet vi jobbar med är flexibelt, brandsäkert och lufttätt. Det härdas på plats i ventilationskanalerna för att garantera god vidhäftning och klarar alla typer av rör samt direkta övergångar, S-kurvor och T-kors mellan dessa.

Energiåtgången för uppvärmning minskas drastiskt och du är på god väg till att få din OVK godkänd. Läs mer på repipe.se

Bättre inomhusklimat

Leder till godkänd OVK

Miljövänligt

Betalar sig själv på ca 5 år

Michael Fahlström

Minskade värmekostnader

En säker affär.

Öppna dörren till en förenklad vardag. Med skalbara passersystem investerar er bostadsrättsförening i trygghet på lång sikt.

Skydda hela fastigheten och uppgradera med fler funktioner efter behov.

VAKA® bäst i klassen på passersystem.

» Flexibelt och framtidssäkert

» Tryggt och tillgänglighetsanpassat

» Användarvänligt

» Inga löpande kostnader

Kontakta oss för en offert. Vi utför kostnadsfria besök, då vi går igenom era behov ihop med en erfaren säkerhetstekniker. Därefter ger vi ett så exakt kostnadsförslag som möjligt.

Ring oss på 08-722 34 40 eller mejla till offert@axema.se

KOSTNADSFRI HANTERING AV ÖVERGIVNA CYKLAR

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning?

Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt! Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig.

Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten.

Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

Emilio Doussang, Underhållsingenjör

När världen utanför blir mer osäker, känns fjärrvärmen bara ännu mer stabil. Ett utbyggt system under hela staden som förser stockholmarna med värme som till 98 % är återvunnen eller förnybar. Värmen kommer från vårt gemensamma hushållsavfall, återvunnen värme från avloppsvatten, överskottsvärme från datacenters och livsmedelsbutikers kyldiskar samt resterna från skogs­ och sågverksindustrin. Vi levererar värme tryggt och säkert till oss som bor här. Det är en av de stora fördelarna med att värma varandra med gemensam kraft. Läs mer om vår historia, hur vi värmer Stockholm, producerar el och bidrar till att skapa en hållbar stad på stockholmexergi.se eller scanna QR­koden.

”Vår strategi i dessa oroliga tider; att fortsätta leverera värmen till stockholmarna på samma trygga och stabila sätt som vi gjort sedan 1954.”

Marknaden efterfrågar klarhet – om amorteringskrav och elpriser

● Höstens siffror från Svensk Mäklarstatistik visar fortsatta prisnedgångar över hela landet. Höga elpriser och ränteökningar har bromsat bostadsmarknaden rejält. Priserna för bostadsrätter har gått ner i stora delar av landet i september. Störst är minskningen i centrala Göteborg där priserna har gått ner tre procent. Bland övriga storstäder är stor-Stockholm ensamt om oförändrad

prisnivå under september månad. – Höga elpriser och rekordhöjning av styrräntan innebär rätt naturligt ett avvaktande och osäkert marknadsläge. Vi märker även att många väntar på besked om hur det blir med el-subventioner och lättade amorteringskrav, vilket en riksdagsmajoritet flaggade för i valet, säger Andreas Moritz, vd på SkandiaMäklarna. n

Bostadsbyggandet minskar markant

Bostadsbyggande. Boverkets reviderade byggprognos visar att förutsättningarna på bostadsmarknaden har försämrats snabbt under 2022. Med kraftigt stigande räntor och energipriser. Hushållens köpkraft har försvagats avsevärt. I år lämnas enligt prognosen startbesked för påbörjande av 60 000 bostäder, varav 57 000 genom nybyggnad. Det är 14 procent färre än toppåret 2021. Under 2023 är bedömningen att cirka 45 000 bostäder påbörjas, en minskning med 25 procent jämfört med 2022.

– På sikt ser vi möjligheter till en viss vändning uppåt av byggtakten. Ett förväntat starkare konjunkturläge 2024 med markant stigande realinkomster och något fallande byggpriser kan bidra till utvecklingen. En minskad osäkerhet kring boendeutgifternas utveckling, inte minst vad gäller energi, kan möjligen stärka bostadsmarknaden något redan på kort sikt säger Hans-Åke Palmgren nationalekonom och analytiker på Boverket. n

Dags att se över ventilationen?

Vi är experter på allt inom ventilation, värme och kyla, så oavsett om ni behöver hjälp med att välja ventilationssystem eller att underhålla befintliga system så är vi alternativen för er. Hos oss får ni en skräddarsydd helhetslösning som passar just er bostadsrättsförening!

Vi har gedigen erfarenhet inom följande områden:

• FTX Aggregat & FTX System

• Energioptimering/effektivisering av ventilationssystem

• Underhåll, modernisering och reparationer för BRF:er

• Ventilationsrengöring & service

• Felsökning och åtgärdsplan

• Byte av frånluftsfläktar, stora som små

Vi startade verksamheten 2015 och har idag ett av branschens högsta kundnöjdhet. Detta beror på att varje projekt behandlas individuellt och vi lägger stor vikt i detaljer för att möta varje enskilt behov.: Snabb och pålitlig service, dedikerad projektledare och ett proffsigt bemötande. Vi håller alltid vad vi lovar och erbjuder anpassade lösningar.

Hans-Åke Palmgren

Minska värmekostnaden med 30-50 %

Just nu!

Kostnadsfri energi- och ventilationsrådgivning

(värde 4.500 kr)

Ring 08-756 69 69 info@skorstensbolaget.se

Värmeåtervinning sparar pengar och ger bra inneklimat

Återvinn värmen i er frånluft med CleanAir24 FTX - marknadens smartaste val för självdragsfastigheter.

Så här ökar värmeeffektiviteten:

CleanAir24-FTX i korthet

• Konvertering från självdragsventilation till ventilation med värmeväxling

• Värmeväxlingen sker i befintliga kanaler så att inga skrymmande aggregat behövs

• Inga förstörande ingrepp i fastigheten - ingen håltagning eller nya schakt genom huset behöver göras

• Frisk luft från taket värms upp med hjälp av frånluften

• Filtrerad och tempererad tilluft ger bra innemiljö

• 30-50 %lägre uppvärmningskostnad

Självdragsventilation bygger på tillförsel av kall, smutsig tilluft från gatan som sedan måste värmas upp i bostaden.

Med CleanAir24-FTX tas den filtrerade tilluften från taket och värms upp av återvunnen värme innan den kommer in i bostaden.

”Tycker verkligen om konceptet som spar på naturresurser och ger bra inneklimat. Installerat Clean-Air24 FTX och är mycket nöjd med luftförbättringen och arbetet från Skorstensbolaget. Rekommenderar starkt systemet till alla som vill ha bättre och renare tilluft och inneklimat och samtidigt minska klimatpåverkan.”

- Hugo Hofer, f.d. självdragshus, Östermalm

• Minst 3 gånger renare, filtrerad och frisk luft

• Värme på vintern och frisvalka på sommaren

• Eliminerar matos, fukt och skadliga föroreningar

• Minskar risken för radon, fukt och mögel

”Skorstensbolaget har gjort ett mycket bra jobb gällande glidgjutning av våra rökkanaler och renovering av kakelugnar. Projektet löst med hög kvalitet, utmärkt kommunikation, inga tillkommande kostnader, leveranstiden som hölls. Tack för mycket bra samarbete!”

- Erik Hay, självdragshus med 23 kakelugnar, Södermalm

www.skorstensbolaget.se

Problem med matos i kök och bostadsrum?

Från kolfilterfläkt till riktig ventilation

Många fastigheter med självdragsventilation har otillräckliga kolfilterfläktar installerade i köken. Kök24 är lösningen!

• Konvertering av befintliga kolfilterfläktar till riktig, aktiv ventilation

• OVK-godkänd, patenterad lösning

• Frisk luft istället för matos, fukt och sotpartiklar

Offertförfrågningar: info@skorstensbolaget.se

ROT-avdrag kan utnyttjas vid debitering direkt till bostadsrättsinnehavarna.

Renovering av kanaler och kakelugnar

Vi tätar och renoverar kakelugnar och skorstenskanaler med vår egen metod SafeSeal som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen eller kakelugnar som behöver demonteras.

• Ingen håltagning i lägenheter

• Infraljusfilmning vid besiktning

• Fräsning och rensning av kanaler

• 40 år utan reklamationer

• Gjutning av nya skiljeväggar

• Trygghetsgaranti

ROT-avdrag kan utnyttjas vid debitering direkt till bostadsrättsinnehavarna.

Före och efter renovering med SafeSeal

Renoverade kanaler ger också förutsättningar för bättre fungerande ventilation med bättre inomhusluft, lägre radonhalter, sänkta värmekostnader och frisvalka sommartid.

Vi gör rent efter

oss!

De enda spår vi lämnar efter oss i lägenheter och gemensamma utrymmen är ett väl utfört arbete! När vi är klara med det vi ska göra städar vi rent efter oss och ställer vi tillbaka det vi eventuellt behövt flytta på.

”Renoverat imkanaler & rökkanaler till 16 lägenheter , väldigt bra över förväntan. Väldigt prisvärda, seriös offert och enkla att ha göra med. Bra stöd genom hela vägen.”

- RC, BRF Lägret 11, Riddargatan 49, Stockholm

Kontakta oss!

Ring 08-756 69 69 info@skorstensbolaget.se

Läs mer på hemsidan!

Skanna koden med mobilens kamera.

”Hjälpt återställa samt täta 2 x rökkanaler till kakelugnar efter annan firma som gjutit stopp och fastnat med verktyg. Sannolikt en av de bästa leverantörerna jag har gjort affärer med. Utmärkt relation med kontaktpersonen, duktiga hantverkare som slutförde arbetet på ett mycket bra sätt. Betyget är tveklöst en femma!”

- Roger, BRF Birger Jarlsgatan 100

info@skorstensbolaget.se

Vill er bostadsrättsförening också spara tryggt med ränta och schyssta villkor? Då är det läge att öppna ett SBAB-konto för brf!

Avgifter Bindningstider Begränsade uttag Sparkonto med ränta!

Det är enkelt att komma igång!

Skanna QR-koden eller gå in på sbab.se/sbab-konto. Där ser ni också sparräntan just nu.

Kontot omfattas av den statliga insättningsgarantin enligt beslut av Riksgälden. Insättningsgarantin innebär att om SBAB försätts i konkurs eller om Finansinspektionen beslutat att garantin ska träda in, garanteras varje kund ersättning för sin sammanlagda behållning i SBAB med ett belopp om högst 1 050 000 kronor. Utöver detta belopp kan kunden få ersättning för insättningar från vissa särskilt angivna händelser t.ex. försäkringsersättning samt ersättning för skada till följd av brott, felaktig dom eller fel eller försummelse vid myndighetsutövning med högst 5 miljoner kronor. Ersättningen betalas ut av den myndighet som hanterar garantin inom sju arbetsdagar från den dag SBAB försattes i konkurs eller från Finansinspektionens beslut enligt ovan. Garantimyndigheten har rätt att i vissa fall skjuta upp utbetalningen. För ytterligare information, se www. riksgalden.se/sv/insattningsgarantin/ Följande kontohavare kan inte få ersättning enligt garantin: En bank, ett kreditmarknadsföretag, ett värdepappersbolag, ett försäkringsföretag, ett återförsäkringsföretag, en understödsförening, ett finansiellt institut enligt lag (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, en värdepappersfond eller en alternativ investeringsfond, en pensionsfond, en region, en kommun eller en statlig myndighet.

Smartare trapphus

När trapphuset renoveras står ofta säkerhetsdörr på många av medlemmarnas önskelista. Utöver att det kan öka tryggheten kan en installation även ge minskade värmekostnader. Något som kan göra det extra intressant för bostadsrättsföreningar som långsiktigt vill minska sina kostnader. →

Tema: Trapphus

Dörrbyte kan minska värmekostnaderna

En renovering av trapphuset kan omfatta en hel del. Utöver målning av väggar och tak kan det vara allt, från port till byte av armatur, låssystem och säkerhetsdörrar.

● Det primära syftet med säkerhetsdörrar är vanligtvis att öka brandsäkerheten och minska inbrottsrisken samt buller från trapphuset. Något som också är ett plus är att ett byte till säkerhetsdörrar kan göra att energiförbrukningen i fastigheten minskar.

– Vi hade nu senast en förening i Skellefteå som gjorde ett dörrbyte för att öka brandsäkerheten och slippa buller från trapphuset,

Tema: Trapphus

säger Evert Tillman, marknadsansvarig på Secor. När dörrbytet gjordes ledde det även till att värmekostnaderna minskade, så det blev förstås en oväntad bonus för föreningen.

Det visade sig ganska snabbt att det blev betydligt varmare i lägenheterna efter dörrbytet, vilket gjorde att föreningen ganska omgående fick sänka värmen. Det blev även möjligt att sänka temperaturen på radiatorerna i trapphus och i källaren.

Eftersom säkerhetsdörrar är täta om de är rätt monterade påverkas inte inomhustemperaturen om värmen i trapphuset sänks. Nästa steg blir att göra en injustering av värmesystemet för att jämna ut temperaturen mellan lägenheterna. Det beräknas ge ytterligare cirka 10 procent i minskade värmekostnader. Totalt kommer dörrbytet att kunna ge föreningen en besparing på cirka 20 procent per år.

– Det är viktigt att tänka på alla delar

när ett projekt startar, säger Evert Tillman. Om exempelvis entrédörren nere i porten i en fastighet är gammal och otät kan även det påverka värmeförbrukningen, säger Evert Tillman. Då kan det vara lämpligt att även den bytts ut. Samma sak gäller dörrar som går ned i källare eller tvättstugor. Alla de här ytorna har uppvärmda kvadratmeter. Går det att sänka temperaturen där påverkar det så klart också värmekostnaderna.

Men även om inte det primära syftet med en installation av säkerhetsdörrar är att spara energi. Innebär det en stor fördel eftersom det på sikt kan betala hela eller delar av åtgärden. n

Karmen måste drevas så det blir tätt.

"Om exempelvis entrédörren nere i porten i en fastighet är gammal och otät kan även det påverka värmeförbrukningen."

Tema: Trapphus

Modeller för dörrbyte

Det finns olika sätt att hantera ett dörrbyte. En variant är att föreningen genomför bytet av dörrar och tar kostnaden. Alternativt upprättas ett ramavtal med en leverantör. De medlemmar som vill kan sedan göra en beställning men får själva stå för kostnaden.

● – I storstäder i innerstan som exempelvis Stockholm, Göteborg och Malmö är det ett mer etablerat beteende med ramavtal och att det byts en dörr för en kund i taget, säger Evert Tillman på Secor. Medan i andra delar av landet är det ofta självklart att föreningen står för dörrbytet.

Ska bostadsrättshavaren själv beställa dörr och stå för kostnaden är det viktigt att det görs ett ramavtal och där en dörrstandard fastställs. Eftersom det garanterar att det inte installeras olika modeller av dörrar i olika färger och stil i trapphusen i föreningens fastigheter.

– Gäller det en liten förening vars fastighet är q-märkt finns det dessutom krav på vad som får göras och hur det ska vara utformat, säger Evert Tillman. Det går inte att sätta dit vad som helst enbart för att det är billigare.

Det krävs inget stämmobeslut i en bostadsrättsförening för att installera säkerhetsdörrar. Och väljer styrelsen att ta upp frågan på en stämma räcker det med enkel majoritet för att förslaget ska gå igenom.

Vid upphandlingen är det viktigt att noga kontrollera att den säkerhetsdörr som väljs har typgodkännandebevis och certifikat

för olika klassningar. Exempelvis när det gäller inbrott- och brandsäkerhet, brandgas och ljud. samt att tillverkningskontroller genomförs hos tillverkaren. n

FOTO: SECOR

"Det krävs inget stämmobeslut i en bostadsrättsförening för att installera säkerhetsdörrar."

Dörrens typgodkännande, enligt boverkets regler ”Gaffeln”, ska finnas synligt på dörren.

Befintlig dörrkarm, tröskel och dörr avlägsnas innan den nya säkerhetsdörren med stålkarm sätt på plats.

Funderar er förening på att sälja råvind, lokaler eller byggrätter?

Kontakta oss så berättar vi mer om hur föreningen kan gå tillväga för att göra en trygg och lönsam affär.

Vi förmedlar årligen över 15 000 kvm råvindar, lokaler och byggrätter åt bostadsrättföreningar i Stockholm och Göteborg.

www.gleipnergruppen.se 08-121 487 77

Dyr julklapp till pensionärerna

– december kan slå hårt mot plånboken

Bensin, mat- och elpriser skjuter i höjden samtidigt som bolåneräntorna fortsätter stiga. En ny dyrare verklighet blir alltmer kännbar för många pensionärer som redan har små marginaler. Länsförsäkringar har räknat på hur de ökade kostnaderna kan slå mot par och ensamboende pensionärer i december i olika delar av landet.

– I våra uträkningar har vi jämfört pensionärers utgifter i december 2020 jämfört med kommande december 2022. Ett pensionärspar boendes i villa i Malmö kan räkna med att behöva leva på drygt 14 000 kronor mindre varje månad, vilket är mer än många klarar av, säger Trifa Chireh, pensionsekonom på Länsförsäkringar.

Skillnaderna är däremot stora beroende på var i Sverige man bor. Ett par i Sundsvall kan i stället räkna med att leva på knappt 4 500 kronor mindre. Men även för ensamboende i bostadsrätt slår både räntekostnader och elpriser hårt. n

Tips för att minska utgifterna som pensionär:

• Gå in på Energimyndighetens hemsida och ta del av tips på hur du kan minska din energiförbrukning. Varje kommun har en kostnadsfri och opartisk energi­ och klimatrådgivare som kan ge tips på energisparande åtgärder.

• Ansök om pensionärsintyg hos Pensionsmyndigheten för att ta del av pensionärsrabatter i exempelvis kollektivtrafiken.

• Ansök om bostadstillägg och äldreförsörjningsstöd hos Pensionsmyndigheten om du fyllt 65 år och har låg pension.

• Omvärdera din bostad om du ägt den i över fem år. På så sätt kan du sänka eller slippa amorteringen och det kan frigöra tusenlappar för att möta de stigande boräntorna.

• Hyr ut rum i bostaden eller en stuga som ingen använder längre för att få in en extra inkomstkälla.

Bekymmersfritt hissägande

Vi är specialister på service, underhåll & modernisering

Rikstäckande – vi finns i hela landet Reservdelar för alla hissfabrikat Service dygnet runt, året runt Öppna lösningar för lägsta driftkostnad

Serviceavtal anpassade till era behov

Boka ett kostnadsfritt besök om service, modernisering eller energieffektivisering av era hissar!

Hör av er till info@alt.se eller ring 0472-390 700

” Resultatet har blivit förbaskat bra! Hissarna går väldigt mjukt och fint.”

Thommy Ekman, i Brf. Skansens styrelse och ansvarig för moderniseringen av föreningens åtta hissar.

Läs om vad våra kunder säger på alt.se/cases

0472-390 700 | alt.se

Tema: Hiss

Sätt status på hissen!

Om en hiss är äldre än 20–25 år eller krånglar lite ibland kan det vara dags att göra en statusbesiktning. Den kan visa om det är lämpligt att göra en modernisering eller ett byte. Något som kan leda till att hissen blir säkrare, mer tillgänglig och att energiförbrukningen minskar rejält.

● Eftersom Sverige har ett av världens äldsta hissbestånd är ett vanligt problem att det inte längre finns reservdelar när olika delar behöver bytas ut. Gamla hissdörrar är det som krånglar mest och är den vanligaste orsaken till olyckor, enligt Boverket.

Även om en hiss är mycket gammal brukar ingen reagera förrän den slutar att fungera. Visar det sig sedan att det saknas reservdelar då kommer det att ta lång tid innan ordningen är återställd i huset. Därför kan det vara en god idé att göra en statusbesiktning i god tid och se över om hela eller delar av hissen behöver moderniseras eller bytas ut.

– Det finns många olika komponenter som kan göra att en hiss behöver repareras och moderniseras, säger Alexander Atessis teknisk rådgivare på hissföretaget Kone. Och det kan vara stor skillnad mellan hissar beroende på vilken typ av fastighet det är och hur många resor hissen gör per dag.

En modernisering av hissen kan innebära många fördelar. Om hisskorgen kan bytas

till en större, kan det upplevas som en stor förbättring för de boende. Särskilt äldre som använder rollator. Det brukar även vara uppskattat av barnfamiljer med små barn.

- Vid en modernisering sätter man vanligtvis in automatiska dörrar, säger Alexander Atessis. Eftersom vanliga hissdörrar med handtag kan, för äldre och personer med funktionshinder vara tunga, svåra att öppna samt att hålla upp när de ska ta sig in eller ut ur hissen.

- Vid en modernisering installeras det även en nödtelefon. Den går direkt till en larmcentral. När någon ringer ser de direkt vilken adress larmet kommer ifrån.

Det finns olika typer av hissar. Äldre hydraulhissar, till skillnad mot nyare modeller, kräver exempelvis ofta ett stort utrymme där tanken för hydrauloljan förvaras. Utrymmet varierar beroende på storlek.

– Byter man ut en gammal hydraulhiss mot en elektrisk maskinrumslös hiss då frigörs en hel del yta, säger Alexander Atessis.

Där kan föreningen exempelvis bygga förråd som går att hyra ut till de boende och på så sätt även tjäna en slant. En elektisk hiss drar dessutom betydligt mindre energi än en gammal hydraulhiss, vilket också ger en liten vinst.

Äldre hissar har vanligtvis belysningen på dygnet runt. Till skillnad mot moderna där belysning och signalisering släcks ned när hissen inte används. Det påverkar också energiförbrukningen. En modernisering eller ett komplett byte av den befintliga hissen brukar vanligtvis göra att det går att minska energiförbrukningen, i vissa fall upp till 70 procent.

– Exakt hur mycket energiförbrukningen minskas kan variera, säger Alexander Atessis. Det som påverkar hur stor minskningen blir beror bland annat på hur många plan som hissen går och hur ofta den nvänds. n

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Alexander Atessis

Tema: Hiss

Utan besiktning – ingen hiss

Hissen är en viktig del som tillhör trapphuset och enligt lagen måste den regelbundet kontrolleras och vara godkänd om den ska få vara i bruk. Det är förbjudet att använda en hiss om den inte är besiktigad i enlighet med lagkraven.

● Det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för hissen i ett trapphus. Besiktningen ska ske en gång per år och utföras av ett ackrediterat besiktningsorgan. Företag som besiktigar och kontrollerar hissar ska vara ackrediterade av Swedac.

I varje hiss ska det sitta ett besiktningsmärke där det anges om och när hissen ska besiktigas. Undantaget är nya hissar som inte behöver ha någon skylt förrän efter den första besiktningen. Bostadsrättsföreningen är i egenskap av fastighetsägare ansvarig för att hissen besiktigas årligen. Ansvaret för att det görs går inte att lägga över på ett serviceföretag.

Vid en besiktning görs en noggrann genomgång av alla viktiga säkerhetsfunktioner, exempelvis nödstopp, klämskydd eller att bärlinor är i gott skick, med mera. Upptäcks en allvarlig brist meddelas kommunen.

Det finns två olika typer av anmärkningar. Den ena har en allvarlighetsgrad som innebär att hissen inte får användas förrän felet åtgärdats och godkänts vid en ombesiktning. Mindre allvarliga brister ska åtgärdas inom 30 dagar. I besiktningsprotokollet som upprättas vid besiktningen framgår det tydligt vilken typ av allvarlighetsgrad som gäller för de anmärkningar hissen fått vid besiktningen.

- när det gäller fastigheter - Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

FOTO: SHUTTERSTOCK

Slutar hissen att fungera och det saknas reservdelar kan det ta lång tid innan den är igång.

Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

Välkommen till specialistbyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

Om det upptäckts att besiktningen inte utförts och hissen används kan föreningen bli belagd med en byggsanktionsavgift. Fastighetsägaren ansvarar även för skötseln av hissen och ska se till att det görs regelbundna servicebesök av ett företag med kompetens. Antalet årliga servicebe-

sök anpassas efter hissens användningsområde.

Det är viktigt att det företag som utför skötsel och underhåll av hissen kan uppvisa rutiner för hur de dokumenterar brister och avvikelser. Allt utfört underhåll ska journalföras av företaget. Underhållsinstruktionen

Tema: Hiss

och hissens servicebok ska alltid finnas tillgänglig vid hissen.

När det händer olyckor kopplade till hissen är det fastighetsägaren som ska anmäla det till byggnadsnämnden i kommunen. n

PERGOLA PRISMA TILLSAMMANS MED MÖBELSERIEN BOTAN

Här med integrerad LED-belysning blidsbergs.se

"Olyckor kopplade till hissen ska fastighetsägaren anmäla till byggnadsnämnden i kommunen."

På äldre hissar är belysning och signalisering på dygnet runt.

Statligt stöd 200 000 per hiss

Det finns möjligheter att ansöka om ekonomiskt stöd i samband med ett byte eller en modernisering av hissen som gör att tillgängligheten ökar. Stödet kan även ansökas för en installation av en hiss i hisslöst hus.

● Det är inte ovanligt att gamla hissar är trånga och har tunga dörrar. Vid ett hissbyte går det ofta att förbättra tillgängligheten avsevärt liksom säkerheten.

Ansökningsblanketter finns på Boverkets hemsida och ansökan ska skickas till länsstyrelsen i det län där fastigheten finns.

Om föreningen har flera fastigheter med hissar som renoveras söks stöd för varje enskild hiss separat. Det är möjligt att kunna få upp till 200 000 kronor per hiss. n

Det går att ansöka om ekonomiskt stöd i samband med ett byte eller en modernisering av hissen som gör att tillgängligheten ökar.

Testa oss kostnadsfritt hela 2022

Vi hjälper din styrelse med stöd och rådgivning

Genom ett medlemskap hos Bostadsrätterna får ni i styrelsen i bostadsrättsföreningen rådgivning inom juridik, teknik, ekonomi och tillgång till ett stort utbud av utbildningar samt en rad andra förmåner.

Vårt uppdrag är att genom medlemskap stödja, hjälpa och utbilda de engagerade personer som valts till ett förtroendeuppdrag i en bostadsrättsförening. Vi hjälper idag över 9 000 medlemsföreningar och gör gärna detsamma för dig och din förening.

Bli medlem nu och testa vårt medlemskap kostnadsfritt hela 2022!

Teckna medlemskap på vår hemsida bostadsratterna.se/bli-medlem eller på telefon 0775-200 100

Skanna QR-koden med mobil eller surfplatta för att komma till anmälan.

Tema: Energi

Nu är det slutslösat

Hur kan bostadsrättsförening sänka energikostnaderna? HSB Brf Tanto satsade på solceller och har nu en av de största anläggningarna. Frånluftsåtervinning är nästa steg i föreningens besparingsplaner, om prognosen stämmer, spar de 4000 kWh per år. →

TEXT INGER EVERTSON

Dags att uppdatera tvättstugan?

Då har du hamnat rätt.

Miele Professional erbjuder marknadens mest hållbara tvättutrustning. En energisnål maskinpark med lång livslängd ger både högsta miljöhänsyn och bäst totalekonomi för föreningen.

Miele Professional. Immer Besser.

Maximal driftsäkerhet och en uppskattad användarvänlighet skapar goda förutsättningar för smidigt tvättande och en nöjd BRF.

Skanna QR-koden och hitta en Miele Professional partner nära dig för ett kostnadsfritt hembesök med offert.

Stor Brf i Stockholm satsar på solceller och

värmeåtervinning

Brf Tanto i Stockholm är en förening som investerar i både solceller och frånluftsåtervinning (FX). Solcellsanläggningen är redan klar och FX-anläggningen kommer att vara i bruk inom kort.

● Det är en framsynt styrelse med en speciell energiansvarig som gör att Brf Tanto kommer att producera mycket el och värme på egen hand.

I Stockholms stad är solcellsanläggningen hos HSB Brf Tanto på Södermalm, med sina 376 kWp (kilowattpeak), en av de största anläggningarna.

Flera åtgärder, som har varit energibesparande och miljöfrämjande, har tidigare genomförts av Brf Tanto. Installation av frånluftsåtervinning pågår just nu.

Husen är byggda på 1960-talet och bostadsrättsföreningen är en av Stockholms största med 729 lägenheter i fem höga och böjda hus ner mot Årstaviken. Under de senaste 20 åren har man minskat sin energianvändning med cirka 40 procent och Miljöarbetet fortsätter inom föreningen.

Den kulturhistoriska klassificeringen av byggnaderna är hög, men bygglovet kunde ändå godkännas och solcellsanläggningen på fastigheternas fem tak kunde driftsättas i vintras.

– Anledningen till att vi satsat så mycket på bland annat solcellsanläggningen är att vi vill minska vår energiförbrukning, säger Inger Lindberg Bruce, ordförande i föreningen.

Just solceller blev en bättre affär än vad

man hade kunnat tänka sig från början.

– Vi hade räknat med att investeringen skulle vara lönsam efter cirka 10 år, men med de elpriser som vi har nu kommer den tiden troligen att halveras med det statliga investeringsstödet för solcellsanläggningar medräknat, säger hon.

Brf Tanto har tagit lån för att finansiera sina energisparåtgärder.

– Vi har en miljöplan som vi följer. När vi

ser att det är lönsamt att investera, så gör vi det. Investeringsstödet till solcellerna var ett incitament som gjorde att vi satsade på det, säger hon.

Notan för energin blir lägre, så Inger Lindberg Bruce ser en stor vinst i de satsningar som gjorts i föreningen. Dessutom har räntan varit låg under lång tid, vilket ökat incitamentet för att verkställa olika energisparande åtgärder.

Ventilationen i fastigheten får en del av sin el via solcellerna och detsamma gäller gemensamma utrymmen som trapphus, tvättstugor samt förråd. n

Anläggningen, som producerar solel på Brf Tangos tak, är en av de största i Stockholm. Här en vy från ett av taken med solcellerna i förgrunden.

Inger Lindberg Bruce

De kan spara 4000 kWh årligen med FX

Frånluftsåtervinning är nu nästa steg i föreningens besparingsplaner, då ett FX-system ska installeras. Varje år skulle föreningen, om prognosen håller, kunna spara 4000 kWh.

● – En FX-anläggning utnyttjar energin ur frånluftsventilationen för att producera värme till värmesystemet i huset, förklarar Jessica Torssell, avdelningschef på Energi och Design hos företaget Enstar, som genomfört energiprojektet hos Brf Tanto.

I bostadsrättsföreningar är det vanligt att ha ett så kallat F-system där frånluften drivs ut direkt med fläktar.

– Men med ett F-system kan man inte ta vara på den värme som kommer från lägen-

heterna. Installerar man däremot ett återvinningsbatteri i frånluften kan man med hjälp av värmepumpslösning återvinna och återföra värmen till huset genom värmesystemet via elementen, förklarar hon.

Jessica Torssell säger också att det alltid är värt att titta på möjligheten att återvinna frånluften för den förening som har ett F-system.

– Det är mycket positivt att intresset för energisparaktiviteter i bostadsrättsföreningar ökar. Fastighetsbranschen står för närmare en tredjedel av den totala energi-

användningen i Sverige, berättar hon. – Eftersom vi i Brf Tanto köper mindre och mindre fjärrvärme, så kan priset per köpt kWh bli högre, men för oss blir det ändå en stor vinst att vi blir mindre beroende av inhandlad värme. Dessutom blir det miljömässiga fördelar som inte kan värderas i pengar, säger ordföranden, Inger Lindberg Bruce.

Snålspolande toaletter och kranar är något som Brf Tanto tidigare satsat på, men man har också investerat i temperaturgivare

"Fastighetsbranschen står för nästan en tredjedel av den totala energianvändningen i Sverige."

i lägenheterna, injustering av radiatorer, rörelsestyrd LED-belysning samt laddstolpar. Föreningen köper dessutom grön el.

– Nästa projekt är att utöka antalet laddstolpar. Exakt hur detta kommer att göras har vi inte beslutat ännu. Dessutom renoverar vi våra fasader, det har vi gjort under ganska lång tid nu. Vi har faktiskt alltid något på gång.

Föreningen har också tagit beslut om gemensam el med installation av IMD (Individuell mätning och debitering).

Förutom alla energisparande åtgärder har Brf Tanto också nyligen avslutat ett stort stambyte.

– Vi gör kontinuerlig översyn av våra byggnader. Stambytet hade vi funderat på länge. Till slut kommer man till en punkt när man bestämmer sig att det är dags, säger Inger Lindberg Bruce.

Brf Tanto har en speciell energiansvarig i styrelsen, vilken bevakar energisektorn.

– Vi har kompetens inom energiområdet i styrelsen, men vi köper ändå in experter

och konsulter. Fördelen är att vår energiansvarige kan tala samma ”teknikspråk” som de experter som vi samarbetar med, säger Inger Lindberg Bruce.

Brf Tanto är en HSB-förening och Inger Lindberg Bruce säger att föreningen har haft stor nytta av HSB, bland annat för projektledning. Dessutom använder föreningen sig av HSB som förvaltare.

I en förening med ständiga projekt på gång skulle man kunna tro att de boende är lika engagerade som styrelsen är. Kommer alla boende till årsmötena?

– O, nej. Det är få som kommer till våra

möten. Men det är inte bara bostadsrättsföreningar som råkar ut för detta. De flesta föreningar i samhället har samma problem. Vi skulle ju gärna se att fler engagerade sig i sitt boende, för det är ju oftast den största investeringarna som familjerna gör, säger Inger Lindberg Bruce avslutningsvis. n

"Dessutom blir det miljömässiga fördelar som inte kan värderas i pengar."

Helt på egenhand kommer Brf Tanto att kunna producera mycket el och värme. Husen ligger vackert intill Årstaviken.

Ett FX-system bygger på principen att man i så stor utsträckning som möjligt tar till vara på värmeenergin i den luft som ventileras ut från bygnaden.

Vad gör ni när energipriset går upp?

Sticker ni huvudet i sanden när energipriserna skenar eller stressar ni över åtgärder som att sänka värmen, höja hyran och investera i nya värmesystem?

Genom att tilläggsisolera vinden kan vi hjälpa er bostadsrättsförening att sänka kostnaderna för uppvärmning och dessutom få en bättre boendemiljö. Ni slipper hyreshöjningar, får lägre driftskostnader och ökar värdet på fastigheten och bostadsrätterna.

En tilläggsisolering på vinden ger:

• Direkt sänkta uppvärmningskostnader.

• Behagligare lägenhetsklimat.

• Lägre energiförbrukning som ger mindre miljöbelastning.

• Mycket god ljudisolering.

• Snabbast återbetalningstid av olika energisparåtgärder.

• Fortsatt besparing år efter år efter år.

Se vårt webbinarium.kostnadsfria

Kontakta oss för besiktning, besparingskalkyl och en bekymmersfri entreprenad.

Vi är certifierade och kvalitetskontrollerade lösullsinstallatörer enligt systemet ”Behörig Lösull”.

Trimma värmeutrustningen – sänk energikostnaden

Att energikostnaderna håller på att skena har väl inte undgått någon. Hur kan bostadsrättsföreningar sänka energikostnaderna? Vi tog kontakt med Mats Bjelkevik, Indoor Energy AB. Hans främsta råd är att serva det värmesystem man redan har. Det kan ge lägre uppvärmningskostnader och jämnare värme.

● Att spara energi har fått hög prioritet för många bostadsrättsföreningar. I den nyutkomna upplagan av Energihandboken duggar spartipsen tätt. Det är sjunde gången som boken ges ut. I fastigheter av alla de

slag finns det en potential att spara energi, något som framkommer i boken. Alla kan ta till sig råden, boken är inte skriven för tekniker eller ingenjörer.

Under vintermånaderna stiger ofta priserna på el. Då är prissättningen högre, klimatet är kallare och vi förbrukar också mer el. Elpriset påverkas av flera faktorer, men omvärlden styr till stor del elpriset också i Sverige. Vad ska man då göra för att kunna minska energiförbrukningen?

Som bostadsrättsförening kan man göra en hel del.

Vi tog kontakt med Mats Bjelkevik, vd för Indoor Energy AB och även utgivare av Energihandboken.

– Det allra viktigaste är att värmesystemet är injusterat. Elementvattnet (systemvätskan) är inte sällan fyllt med syre eller luft. Då får man inte ut värmen på ett optimalt sätt i elementen, vilket ofta leder till att man höjer värmekurvan.

Han säger också att föreningen bör anlita en kunnig servicetekniker, som kan hjälpa till med injustering av värmesystemet. Fastighetsskötaren har oftast inte den kompetens som behövs.

På Indoor Energy AB råder man sina kunder att se över sin utrustning och att anlita en kunnig servicetekniker.

"Gamla pumpar, som är över 12 år, bör också bytas ut. Det kan föreningen tjäna in på bara några få år, eftersom nya pumpar är väldigt mycket effektivare än gamla."

– Regelbunden översyn av fastighetens tekniska system är viktigt, det bör göras ett par gånger per år. Det är en billig åtgärd och styrelsen kan vara säker på att systemet fungerar optimalt.

Han menar också att det finns många slantar att tjäna på regelbunden översyn, eftersom energiförbrukningen då kan sänkas.

Men Mats Bjelkevik säger också att ett 25 år gammalt system är ineffektivt med dagens mått mätt. Han menar att det är helt klart lönsamt att byta ut ett så gammalt värmesystem.

– I dag är fastighetssystemen digitala, vilket gör att styr- och reglerutrustningen styrs av datorer.

– Gamla pumpar, som är över 12 år, bör också bytas ut. Det kan föreningen tjäna in på bara några få år, eftersom nya pumpar är väldigt mycket effektivare än gamla.

– De flesta bostadsrättföreningar har en underhållsplan, men det är faktiskt lika viktigt med en energiplan. Det bör vara en långsiktig plan för vad man ska göra för att kunna sänka sin energiförbrukning så mycket som möjligt.

Mats Bjelkevik säger också att för en förening, som har låga energikostnader, blir lägenheterna ofta mer värda.

En annan sak som Mats Bjelkevik slår ett slag för är ventilationen.

– Många fastigheter har i dag värmeväxlare. Men även dessa behöver tillsyn. Framför allt kan de behöva rengöras.

Vad kan styrelsen vinna på att göra alla dessa åtgärder?

– Jo, lägre elförbrukning, billigare drift,

jämnare värme, nöjdare bostadsrättsinnehavare och kanske ökat värde på fastigheten och därmed på lägenheterna, förklarar Mats Bjelkevik.

Tilläggas kan att den tidigare omnämnda Energihandboken kan beställas utan kostnad på Indoors hemsida. n

Mats Bjelkevik, vd för Indoor Energy AB

Tema: Energi

Kan samspelet människa–dator lösa energikrisen?

● Kan människans beteende i datorvärlden få energianvändningen att sjunka?

Den frågan ställde sig professor Cristian Bogdan på KTH. Han startade för några år sedan ett forskningsprojekt, där han inbjöd bostadsrättsföreningar att ingå i ett virtuellt nätverk, där de fick lista de energisparåtgärder som de vidtagit. Nu är dessa föreningars sparåtgärder tillgängliga för alla föreningar.

Antalet bostadsrättsföreningar i Sverige är cirka 30 000. Man borde kunna knyta ihop dem i ett virtuellt nätverk för att föreningarna ska kunna lära av varandra när det gäller energibesparing. Så resonerade i alla fall Cristian Bogdan, lektor och docent

på KTH. För några år sedan startade han ett forskningsprojekt inom sitt eget forskningsområde, som är Människa–datorinteraktion. Han ville undersöka hur social, virtuell samverkan kan leda till minskad energiförbrukning i bostadsrättsföreningar.

– När vi startade projektet var det framför allt föreningar i Hammarby Sjöstad som blev intresserade. Ett 30-tal brf-er har registrerat sig på sidan BRF Energi, säger Cristian Bogdan.

Att man valt just bostadsrätter beror på att dessa har möjlighet att vidta åtgärder som de anser gynna dem själva. Just fenomenet bostadsrättsförening är ovanligt i övriga världen.

– Sparåtgärder kräver både tid och kunskap, något som många föreningsstyrelser saknar. Genom att få kontakt med andra föreningar, som har gjort olika energisparande åtgärder, kan både föreningen och hela samhället spara både energi och pengar, säger Christian Bogdan. Han genomför

” Sparåtgärder kräver både tid och kunskap, något som många föreningsstyrelser saknar.”

Tema: Energi

sitt forskningsprojekt tillsammans med Hanna Hasselqvist och Omar Shafqat.

Han säger också att insatser, som är långsiktiga, ofta lämnas därhän för kortsiktigare åtgärder. Men han menar att man inte ska underskatta de små åtgärderna. De bidrar de också.

– Energiåtgärder tar ofta lång tid, styrelsen kan behöva hjälp och inspiration för att identifiera dem och dessutom behöver man i vissa fall övertala bostadsrättsinnehavarna att vidta vissa energieffektiviseringsåtgärder själva.

Då kan förslag på hur andra föreningar gjort för att nå sina mål bli en ögonöppnare för många styrelser, vilket har varit målsättningen med webbsystemet, som fått namnet BRF Energi.

– Projektet är slutrapporterat till Energimyndighetens E2B2-program, säger Cristian Bogdan, men han tillägger att det skulle behövas mer finansiering .

Inloggningssystemet är till exempel just

nu ur funktion, men det går att ta del av de uppgifter som de medverkande brf:erna har lagt upp på sidan.

På webbsystemet har bostadsrättsföreningar lagt upp de projekt som man har gjort under de senaste åren. På så sätt kan andra föreningar, som går in på siten, få inspiration och kanske även ta kontakt med de föreningar som har gjort intressanta projekt. Projekten går att ta del av genom en interaktiv karta. I vissa fall kan man också se hur mycket energi som föreningarna har sparat på olika åtgärder. Ventilationssystemets typ och prestanda är en av uppgifterna som varje förening har fått lämna, liksom husens byggnadsår.

Någon förening har lagt upp så många som 19 olika sparåtgärder som gjorts under de senaste 10 åren.

Energi är ju möjlig att spara hos de flesta föreningar och minskad energianvändning är förstås målet, speciellt i tider som dessa med skenande elpriser.

Vad lär man sig då av detta? Jo, att det är fördelaktigt och lönsamt för alla bostadsrättsföreningar att skapa nätverk för att lära av varandra.

Tilläggas kan att av de cirka 355 TWh som Sverige använder per år härrörde, enligt Energimyndigheten, cirka 140 TWh från hela bostadssektorn, något mer än hela industrisektorn.

Siffrorna är från 2020. n

”Det är fördelaktigt och lönsamt för alla bostadsrättsföreningar att skapa nätverk för att lära av varandra.”

På KTH har professor Cristian Bogdan undersökt hur bostadsrättsföreningar i ett virtuellt nätverk skulle kunna hjälpa varandra att spara energi. En av föreningarna installerade solceller och halverade sin elförbrukning, räknat i kilowattimmar per kvadratmeter.

Tema: Energi

Grönt elbolag ger sina bästa tips på sparåtgärder

Det finns många knep för att spara energi i en bostadsrättsförening. Elhandelsbolaget Nordic Green Energy har i ett pressmeddelande listat tio av dem och de flesta kan brf:er göra utan att kostnaderna blir alltför höga. Här är bolagets bästa tips:

● Se över bostadsrättsföreningens elavtal. Jämför de olika elhandelsbolagens priser.

● Gå igenom föreningens energideklaration. Den visar hur mycket energi som går åt i fastigheten och hur ni kan energioptimera.

● Vad har ni för värmekälla? Värmepumpar som tar vara på värmen från vatten, luft, jord eller berg är fördelaktigt för både miljön och ekonomin. Kolla att det centrala värmesystemet är rätt justerat.

● Drar det från fönster och ytterdörrar? Täta eventuella springor med tätningslister.

● Se över lokalernas isolering för att behålla mer värme.

● Använd timers eller sensorer i trapphus och gemensamma utrymmen.

● Håll koll på ventilationen. En stor del av värmeförlusterna i större byggnader sker genom ventilationen. Se över ventilation och fläktar regelbundet.

● Byt ut alla glödlampor mot LED.

● Informera bostadsrättsföreningens boende om elsparande.

● Införskaffa Individuell mätning av el och värme. Då kan respektive hushåll påverka sin förbrukning och elkostnad.

Elhandelsbolaget har också gjort en enkät bland sina cirka 1400 företags- och brf-kunder. Det visade sig då att de allra flesta, 87 procent, hade gjort någon form av energibesparande åtgärder inför den stundande vintern. Många bostadsrättsföreningars styrelser är oroliga för att vintern ska innebära höga energipriser och många är också bekymrade över inflationen och räntehöjningarna. n

En bostadsrättsförening kan göra en hel del för att spara el. Till exempel att byta ut alla gamla glödlampor mot energisnål LED-belysning

FOTO:

Gerox projekterar och installerar värmeanläggningar som är baserade på förnybar energi i form av bergvärme och/eller frånluftsåtervinning, ofta i kombination med fjärrvärme.

Gerox-metoden är väl beprövad.

sänkt uppvärmningskostnaderna och vårt unika erbjudande rörande digital driftövervakning uppskattas.

Vi har under 10 år installerat driftsäkra och miljövänliga anläggningar i ca 200 nöjda bostadsrättföreningar. Geoenergilösningarna har också kraftigt sänkt uppvärmningskostnaderna och vårt unika erbjudande rörande digital driftövervakning uppskattas.

Vattenläckan täcktesppu tack vare egen läsningav

Gerox erbjuder en kostnadsfri förstudie innehållande:

• Besparingskalkyl

• Teknisk lösning

• Driftövervakning

BRF

Gerox erbjuder en kostnadsfri förstudie innehållande:

Gerox erbjuder en kostnadsfri innehållande:

• Besparingskalkyl

• Servicealternativ

• Teknisk lösning

• Teknisk lösning

Riksbyggen, Brf Gävlehus 20 i Gävle har 98 lägenheter och är en av de föreningar som numera har mätning av el, vatten och värme. – För några år sedan kom frågan om att installera IMD upp, säger Thomas

• Driftövervakning

• Servicealternativ

Godin ordförande för Riksbyggen Brf Gävlehus 20. Vi hade gemensamt elavtal men det tog mycket tid att gå runt i fastigheterna och läsa av mätarna.

Nu läser vi av allt digitalt. Det är enkelt och går snabbt. Medlemmarna har också en egen inloggning så de kan gå in och kolla den egna avläsningen.

bostadsrättsföreningar halverar sina uppvärmningskostnader Gerox-metoden”

– Läckan fanns i rören i marken utanför en fastighet, säger smao Go gjorde av med cirka

uppvärmningskostnader med Gerox-metoden”

● Med nidet rha byggenksRi fBr Gävlehus kattöu stemet,IMD-sy aernum rngåi även värme, m-var och n.allvattek rNä tde lerälg värenm sgör det gaturmätninerreferenstemp i aall asder lägenheter.

W fastighetsvär. I installationen ingick även ng.

Hos Brf Tallkronan har Gerox nyligen installerat 300 kW fastighetsvärärrvärme. I installationen ingick även vår smartbox som möjliggjorde digital driftövervakning.

kan ni se alla våra referenser.

– Det hade nog u snabbt kunde r ngFöreni

eferenser.

BRF TALLKRONAN Hos Brf Tallkronan har Gerox nyligen installerat 300 kW -värfastighets mepumpar i kombination med ärrvärme. I installationen ingick även vår smartbox som möjliggjorde digital driftövervakning. På vår hemsida www.gerox.se kan ni se alla våra referenser.

kalen på inkommande vatten. Uppstår ett läckage då stängs vattnet automatiskt av.

– Det är också något som är otroligt bra, säger smao Godin.

Jag skulle tluabso råda andra att satsa på det här. lemmarnaedM har varit otroligt nöjda. Vi har inte fått några negativa reaktioner. n

– De boende kan själva se på avierna exempelvis hur mycket vatten de gör av med, säger omas din.Go Man inser själv snabbt om man förbrukar onödigt mycket. Sedan det infördes har förbrukningen minskat.

Avläsning av vatten gör det även lättare att täckappu eller hitta pågående vattenläckor i rsystemetrö utanför fastigheten. smao dinGo berättar att när man tänktessmi att det fanns en vattenläcka på grund av att förbrukningen var stor gick det snabbt att hitta den.

KONTAKTA OSS

Ring direkt till Per 0705-38 02 98 eller maila till per@gerox.se

www.gerox.se | 010 - 130 72 00

till Per 0705-38 02 98 eller maila per@gerox.se www.gerox.se -

”Kostnadsfritt erbjudande till er bostadsrättsförening”

”Många bostadsrättsföreningar halverar sina

”Kostna d sfr i tt erbju d ande till e r

bostadsrättsförening”

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

”Kostnadsfritt erbjudande till er bostadsrättsförening”

”Många bostadsrättsföreningar halverar sina kostnaderuppvärmnings med Gerox-metoden”

Så kan fastighetsägare framtidssäkra elbilsladdning

Många fastighetsägare står inför valet att installera elbilsladdning i anslutning till fastigheter för att tillmötesgå en kraftigt ökad efterfrågan på laddning kring kommersiella byggnader.

● Laddexperterna på ChargeNode har satt samman 6 tips för hur fastighetsägare kan tänka för att få ut så mycket som möjligt av investeringen.

● Satsa på fler uttag än ni behöver just nu, då antalet elbilar och elhybrider ökar i rekordfart

värmeanläggningar som bergvä i k

Gerox projekterar och installerar

värmeanläggningar som är baserade på förnybar energi i form av bergvärme och/eller frånluftsåtervinning, ofta i kombination med fjärrvärme.

● Ta hänsyn till hur mycket effekt ni har i fastigheten och vad som passar bäst estetiskt när ni väljer lösning

● Välj en lösning som är anpassad för vårt nordiska klimat och där alla komponenter sitter väl skyddade från väder och vind.

● Välj en miljövänlig lösning, exempelvis där utrustningen bygger på återanvända material.

● Välj en seriös leverantör för problemfri installation och support.

● Välj en lösning med intelligent mjukvara för optimering av laddning. n

Gerox-metoden är väl beprövad. Vi har under 10 år installerat driftsäkra och miljövänliga anläggningar i ca 200 nöjda bostadsrättföreningar. Geoenergilösningarna har också kraftigt sänkt uppvärmningskostnaderna och vårt unika erbjudande rörande digital driftövervakning uppskattas.

Vattenläckan upptäcktes

BRF

”Många bostadsrättsföreningar halverar sina uppvärmnings

omas Godin. Vi gick in och kollade förbrukningen, såg att man

– Det hade nog upptäckts förr eller senare men IMD gjorde att vi

”Må

Alla BRF:er behöver jobba med 100 % förnybar kraft

Alla BRF:er behöver jobba med 100 % förnybar kraft

Föreningen har även satt in mätare i tvättstugan och kvarterslokalen på inkommande vatten. Uppstår ett läckage då stängs vattnet

omas Godin.

Jag skulle absolut råda andra att satsa på det här. Medlemmarna har

Men det vet du säkert redan. En bostadsrättsförening som drivs av 100 % förnybar el är en bostadsrättsförening som håller för framtiden. Och inte är det krångligt heller.

Vi hjälper dig! Kom igång och driv omställningen med oss på skekraft.se/brf

Ny studie visar: Fastighetsbranschen måste fokusera mer på social hållbarhet

● Fastighetsbranschen har under lång tid varit engagerad i arbetet med klimatomställningen. Nu riktas blickarna även allt mer mot branschens arbete med social hållbarhet, och det finns många fördelar med det här nya synsättet.

I PwC:s rapport som främst inkluderar välrenommerade bolag med stora inslag av hyres- och samhällsfastigheter identifieras en grupp som ligger långt framme. De här bolagen får nu agera draglok till övriga delar av branschen, bland annat till den tredjedel som fortfarande avstår från att rapportera enligt FN:s mål för social hållbarhet. n

Stor oro för ökade villabränder i höst och vinter

● Enligt försäkringsbolaget Folksam kommer den ökande kylan i kombination med rusande elpriser göra att allt fler kommer i större utsträckning att elda för att hålla nere elkostnaderna. Något som kan leda till att antalet villabränder ökar markant i höst och vinter.

Under 2021 rapporterade svenska försäkringsbolag in drygt 200 brandskador till följd av eldning i hemmet.

– Det bästa tipset vi kan ge är att läsa på om vad man bör tänka på när man tänker elda i större utsträckning, men också att anlita en sotare som gör en ordentlig service av eldplatsen. Ju mer frekvent man eldar desto oftare behöver man sota, säger Erik Arvidsson skadeförebyggare på Folksam.

Genom att följa några enkla råd kan man undvika brand:

• Anlita en sotare för att säkerställa rökkanalerna

• Elda med torr ved

• Använd inte för mycket ved – max 3 kg ved i timmen

• Glödrester kan finnas kvar i askan i flera dygn – var uppmärksam

• Golvytan under eldstaden måste vara av brandhärdigt material

• Använd ett gnistgaller som skyddar mot hoppande gnistor

• Vilotiden för eldstaden ska vara minst lika lång som eldningstiden

• Säkerställ att du har fungerande brandvarnare. n

Tydlig avmattning på bostadsmarknaden

Mäklarpanelen Spanien. Den senaste Mäklarpanelen från Fastighetsbyrån i Spanien visar på en tydlig avmattning på bostadsmarknaden. Prisökningen har avstannat, övertaget för säljarna är borta och efterfrågan från svenskar har minskat. Den skakiga omvärlden fick inte lika snabba effekter som i Sverige, men syns nu tydligt även i Spanien, kommenterar Martin Posch, affärsområdeschef för Fastighetsbyrån utland. n

BILD PIXABAY

Nu ska ödehus i Norrbotten komma till liv

● I Råne och Vitå älvdalar finns drygt 550 hus som står tomma, enligt en inventering som utfördes 2021. Nu kan ödehusen få nytt liv. Bodens kommun har beviljats medel för att fortsätta projektet och aktivera husen tillsammans med lokala krafter och Luleå kommun. Målet är att 10 procent av fastigheterna ska ha lagts ut till försäljning eller börjat renoveras innan projekttidens slut.

– En del av husen är faktiskt redan sålda. Människor som har hört om projektet har ringt oss och frågat och så har vi kopplat samman dem med fastighetsägare som vi visste kunde tänka sig att sälja. Men den stora massan med fastighetsägare har vi

ännu inte kommit i kontakt med, säger Jenny Engström verksamhetsledare på RÅEK, som arbetat med inventeringen.

Två år efter avslutat projekt ska ytterligare fem procent av fastigheterna varit föremål för någon insats och fem år efter projektets slut ska minst 60 personer bo i fastigheterna. Syftet med projektet är att öka inflyttningen i kommunerna och bidra till en levande landsbygd. Det finns ett stort bostadsbehov utanför tätort i både Boden och Luleå kommun och bristen förväntas bara öka i och med inflyttningen kopplad till den pågående gröna samhällsomställningen. Det problemet ska detta projekt bidra till att lösa. n

Två av tre är positiva till återbruksrenovering

Återbruk. Begreppet återbrukslägenhet kan vara nytt för många, men är redan idag en välkänd renoveringsprincip. En nyligen genomförd undersökning av Origo Group visar att två av tre vill se sina hyreslägenheter renoveras enligt denna klimatsmarta metod. Undersökningen beställdes av Återbruksnätverket som består av företrädare från Hyresgästföreningen, privata och kommunala fastighetsföretag.

Lundbergs Fastigheter är ett exempel på en aktör som tillämpat återbruksprincipen när en tvåa i Norrköping skulle renoveras. Vid renoveringen användes näst intill enbart återbrukade material och produkter. Till exempel lackerades befintliga dörrar om, vitvaror och badrumsinteriör togs från förvaltningens lager och befintliga köksluckor fick en uppfräschning. Klimatavtrycket blev 75 procent lägre jämfört med en vanlig renovering.

– Hela fastighetsbranschen behöver arbeta för att i första hand bevara och återbruka framför att ta nya resurser i anspråk så att vi minimerar vår klimatpåverkan. För att nå dit behöver vi utveckla nya arbetssätt och samverkansformer som stödjer ett ökat återbruk. Det arbetet ser vi fram emot att driva vidare tillsammans med andra aktörer. Det är också glädjande att se att en så stor andel av de tillfrågade hyresgästerna signalerar att det är rätt väg att gå, säger Malin Ribbenhed, hållbarhetschef på Stångåstaden. n

Rätt att kräva information om försäljningspriset på lägenhet som säljs?

Har en medlem i föreningen rätt att kräva information om försäljningspriset på lägenhet som säljs i föreningen? Alltså om en annan medlem säljer sin lägenhet och styrelsen får kopia av avtalet som bifogas lägenhetsregistret. Då vill ”grannen” veta priset och menar att det skall styrelsen lämna ut till honom.

Mvh – Anna

Den enda som har rätt att begära ut ett utdrag ur lägenhetsförteckningen är lägenhetsinnehavaren. Annan medlem kan således inte begära att utfå uppgifter om annan lägenhet i föreningen. Detsamma gäller vid försäljning av medlems lägenhet. Föreningen ska skydda sina medlemmars integritet och inte utge information om inte föreningen är tvungen till det enligt lag. Det är däremot möjligt för nyfikna att använda offentliga källor som Booli och Hemnet för att se slutpriser med mera.

Jörn Liljeström

Krav för medlemskap

När det kommer en ny köpare till brf, (för att godkännas för medlemskap) vilka frågor ska då ställas till denne och vilka undersökningar BÖR eller SKA göras. Det har tidigare inte funnits några klara regler och vi vill nu göra det så att det blir helt rätt. Ser tacksamt emot ett svar från er.

En medlemskapsansökan får nekas på grund av ekonomiska skäl om föreningens stadgar inte säger annat. Frågor kan därmed ställas avseende lön, anställningssituation samt betalningsanmärkningar.

Andra skäl som kan framgå av lag och stadgar är krav på att avsikten är att bo permanent i lägenheten. Då kan frågor ställas avseende personens avsikt att bo i lägenheten samt personens övriga innehav av fastigheter eller lägenheter. Mindre ofta förekommer att sökande kan förväntas brista i att följa vad som gäller i föreningen, exempelvis om någon flyttar in innan medlemskap beviljats och kraftigt missköter tvättstugan eller liknande.

Vissa föreningar har även krav på viss ålder för medlemskap, så kallat seniorboende, sådana villkor kan dock kritiseras. Då det finns fog för att det utgör diskriminering baserat på ålder bör sådant användas med försiktighet och eftertänksamhet baserat på att faktiska förutsättningar kräver sådan inriktning.

Jörn Liljeström

Uterum utanför altanen

Vi har boende som vill ha uterum och de har jobbat ihop med styrelsen under en längre tid. Vi har kommit så långt i processen att det är dags att ta fram underlag med utseende, ansvarsbitar som får behandlas på stämma för godkännande. Men nu har problem uppstått eftersom uterummet delvis hamnar utanför altanen. Kan man då upplåta utanför marken med bostadsrätt och reglera ansvarsbitar i stadgar? Plus att skriva ett tillägg på befintligt upplåtelseavtal för den delen av uterummet som hamnar på altanen? Då borde väl avtalet följa med till köparen av bostadsrätten om det klargörs i tilläggsavtalet?

Mvh / Conny

Frågan är något för komplex för svarsutrymmet. Det finns vissa tumregler. En bostadsrättshavare har aldrig rätt att

utföra åtgärder utanför själva bostadsrättslägenheten och en förening är aldrig skyldig att säga ja till åtgärd utanför en bostadsrättslägenhet. Om föreningen tänker ge sig in på att acceptera vad någon vill göra utanför sin lägenhet, som att uppföra uterum, så ska man vara medveten om att det av nödvändighet uppstår följdproblem under en mycket lång tid framöver. Bland annat vad avser underhåll och lika behandling av medlemmar.

Jörn Liljeström

Andrahandsuthyrning

Vi har en medlem som har två boende, i vår förening och på annan ort. Medlemmen har provat att hyra ut i andrahand ett flertal tillfällen. Men fått avslag på grund av ej godtagbara skäl av styrelsen. Nu har det flyttat in en familj som medlemmen kallar inneboende, och påstår att medlemmen också skall bo där, som vi förstår, så bor de inneboende själva i lägenheten. Regler och stadgar är förklarade för medlemmen. Så ord står mot ord om boendet. Vi använder bostadsrätternas mönsterstadgar. Så vår fråga är hur löser vi detta läge?

MVH Styrelse i BRF

Om anmodan inte efterföljs så kan föreningen säga upp medlemmens bostadsrätt för förverkande. Föreningen kan också välja att anta en generös policy för andrahandsupplåtelse.

Vad gäller rättelseanmodan och uppsägning så bör ni inte försöka er på att hantera sådant själv eller genom er förvaltning. När rättsliga åtgärder kan behöva vidtas behöver ni blanda in en skicklig processförare det vill säga en sakkunnig jurist redan från början.  Jörn Liljeström

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat?

Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till bbfraga@bobattre.se.

Jörn Liljeström Advokat Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist Göran Olsson Jurist Johan Ehrenberg Miljö­ och energiexpert

Bo bättres kunniga experter svarar på dina bostadsrättsfrågor

Inflation och höjda elpriser

Många bostadsrättsföreningar upplever just nu ett ansträngt ekonomiskt läge på grund av den höga inflationen, höjda räntekostnader till följd av riksbankens höjningar samt höga elpriser.

Alla drabbas av de ekonomiska biverkningar som Rysslands krig mot Ukraina orsakat. Många föreningar känner att det är dags att agera.

Vi har sett föreningar som börjar smått. Debiterar medlemmar enskilda kostnader för exempelvis användning av tvättmaskin. Sådant ger övervaknings/kontrollkostnader och innebär en administrativ börda för styrelsen.

Vi har även sett föreningar som tänker stort och övergripande som tänker höja avgiften 10 procent, 15 procent eller mer. Räntorna fördubblas. Kostnaderna för förvaltningen ökar drastiskt. Energipriserna ökar drastiskt. Kostnaden för uppvärmning och fastighetsel har gått genom taket. Likaså kostar underhållsåtgärder mycket mer. Kostnader för vatten och avlopp ökar.

Om inte föreningens ekonomi ska gå med underskott så ser årsavgiftshöjning nästa år ut att var helt nödvändigt.

Det kommer göra ekonomiskt ont och sätta hårt pressade bostadsrättshavare som brottas med egna ekonomiska bekymmer i ett svårt läge. Särskilt de som nyss har köpt och har hög skuldsättning och som själva har dubblade kostnader.

Men behöver föreningen höja avgiften egentligen?

Kontrollera er senaste årsredovisning. Om ni har försökt hålla ett nollresultat så finns möjlighet att gå med underskott och därmed låta bli att påverka avgiftsnivån. Föreningen kan gå med underskott med lika stort belopp som fastighetsavskrivningarna är.

Orsaken till att ni kan gå med underskott ur ett ekonomiskt perspektiv är att avskrivningen av fastighetens värde är helt fiktiv och verklighetsfrämmande när man jämför med fastighetens marknadsvärde.

När föreningens fastighet/er är väsentligt mer värd än vad som anges i föreningens årsredovisning saknas reella skäl för nedskrivning till ännu lägre nivå på bokfört värde. Det finns ingen rationell anledning att göra avsteg från de verkliga värdena på fastigheterna. Föreningar har en vana att göra avskrivningar långt under marknadsvärde på grund av ”god redovisningssed” och revisors rekommendation.

Men eftersom föreningen inte är tvungen att presentera ett nollresultat så kan avskrivningarna göras och föreningen kan gå med motsvarande underskott.

När det finns en tillfällig kostnadschock i samband med krig i Europa så är det inte heller fel att tillfälligt låna mer om det skulle behövas, eftersom fastighetens värde varar i ett långsiktigt perspektiv och inflationen äter upp lånen. Rådet är att omgående anlita det mest välrenommerade konsultbolaget för att hitta energieffektiviseringar. Bidra till att spara energi och gör de investeringar som krävs.

Sammantaget behöver föreningen inte orsaka föreningens medlemmar smärta genom avgiftshöjning. Lösningen är istället att föreningen går med underskott. Om er revisor inte håller med om detta så talar ni med oss. Låt oss se över er situationen och hjälpa er med en bra plan som håller juridiskt och skonar medlemmarna från onödig avgiftschock.

Sänk inte heller värdet på lägenheterna extra mycket genom att höja avgifterna. Det räcker med den prispress som redan uppstår på grund av andra faktorer, såsom exempelvis höjda räntor, mindre disponibel inkomst på grund av inflation och annat som har med krisen att göra.

Vi vill väl inte välta bostadsmarknaden, eller hur? n

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

Styrelseskolan

Nya ändringar i bostadsrättslagen

Riksdagen har fattat beslut om förändringar i bland annat bostadsrättslagen och årsredovisningslagen. Det främsta syftet

är att stärka konsumentskyddet vid köp av bostadsrätt i nyproduktion.

Men en del lagändringar berör befintliga föreningar. Många föreningar undrar nu om man måste ge sig in i arbetet med att ändra stadgarna. De lagändringar som berör befintliga föreningar träder i kraft 1 januari 2023.

I dag är sättet att bestämma rösträtten i en bostadsrättsförening mer eller mindre fritt. Nästan alla föreningar följer dock huvudregeln en medlem/en röst. Det innebär att innehar någon flera bostadsrätter i föreningen eller äger några en bostadsrätt ihop så har dessa ändå bara en röst. Denna huvudregel blir nu tvingande för alla föreningar oavsett vad som står i stadgarna. En del föreningar har garageplatser med bostadsrätt vilka ägs av medlemmar som inte bor i huset. Dessa ”garagemedlemmar” kan även i fortsättningen ha begränsad rösträtt. Däremot får fritidsföreningar med så kallade andelsveckor med olika rösträttsregler inte tillämpa dessa efter 1 januari 2023. De här föreningarna bör därför ändra sina stadgar så att dessa återspeglar de nya reglerna.

En annan angelägen förändring rör medlemmars rätt att ändra i lägenheten. Det förtydligas att ingrepp i bärande konstruktion, installation och ändring av ledningar för avlopp, värme, gas, ventilation, eldstad och rökkanal kräver styrelsens tillstånd. Även andra väsentliga förändringar omfattas av tillståndsplikten såsom lägenheter med bland annat särskilda kulturhistoriska eller konstnärliga värden om dessa värden påverkas. Hyresnämnden och i sista hand hovrätten kan, på begäran av medlem som blir nekad att genomföra en viss ombyggnad, pröva frågan om medlemmen trots styrelsens nej ändå ska ha rätt att bygga om. Dessutom införs en ny förverkandebestämmelse som gäller ändringar i lägenheten som görs utan att först ha inhämtat styrelsens

medgivande. Tidigare har det varit nästan omöjligt att komma åt sådana ombyggnader. Nu införs ett system som ansluter till bostadsrättslagens övriga bestämmelser om förverkande och där medlemmen riskerar att förlora sin bostadsrätt. Beroende på stadgeskrivning i dag kan det vara aktuellt att uppdatera stadgarna.

Specifika regler för bostadsrättsföreningar införs i årsredovisningslagen. Syftet är att öka jämförbarheten mellan olika föreningar. Det införs krav på att olika nyckeltal ska redovisas. Många har det redan i dag beroende på att förvaltarna har det som standard. De uppgifter som måste vara med är; årsavgift per kvadratmeter bostadsrättsyta, skuldsättning per kvm, sparande/kvm energikostnad/kvm samt räntekänslighet. Dessutom kommer bokföringsnämnden att utforma närmare bestämmelser om hur en obligatorisk kassaflödesanalys ska utformas. Om föreningen har ett negativt rörelseresultat vilket är fallet i många föreningar efter avskrivningar ska förklaring lämnas vad förlusten innebär för föreningens möjligheter att finansiera framtida ekonomiska åtaganden. Detta torde vara den största utmaningen i de ändringar som införs i redovisningsreglerna. Det ska bli intressant att se hur dessa förklaringar kommer att utformas. Reglerna som ska tillämpas för det räkenskapsår som inleds närmast efter 2022 skapar inget behov av stadgeändring.

I nyproduktion införs en regel om att en 50-årig underhållsplan ska upprättas. Även om detta inte gäller befintliga föreningar bör man i dessa föreningar överväga ett motsvarande tidsperspektiv. Man kan givetvis ifrågasätta värdet av uppgifter som sträcker sin 50 år framåt i tiden. Men genom att regeln införs för nya föreningar så kommer detta på något sätt att bli stilbildande för även befintliga

n

föreningar.

Göran Olsson tidigare Vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Nästa nummer

utkommer den 16 mars 2023

Tema: Fönster

l Det finns olika delar att ta hänsyn till vid ett fönsterbyte. Det finns också en hel del produkter och typer av byte att välja mellan. Det kan vara så att det räcker med att byta en del och renovera en del. Ta hjälp av Bo bättres fönsterguide.

Tema: Tak och fasad

lVäder och vind sliter på tak och fasad särskilt vintertid. Dags för den årliga besiktningen. Vi tar upp de vanligaste skadorna och lämpliga åtgärder. Dags att planera för solceller – detta bör du tänka på!

Tema: Ventilation

l Sköt värmekostnaderna i taket under vintern? Värmeåtervinning med FX är ett bra sätt att långsiktigt sänka kostnaderna. OVK ska göras regelbundet var 3­6 år enligt lagen. Så ska det gå till! Dra nytta av OVKbesiktningen.

i Brf

Har styrelsen frågor?

Finn svaren på bobattre.se

Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare.

l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar.

l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt.

l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se

l Bo bättre finns även på Facebook / Gilla oss på Facebook

Spara energi och pengar med rätt produkter i tvättstugan

Sänk kostnaderna i den gemensamma tvättstugan med mer än 50 % bara genom att välja vatten- och energisnåla produkter. Med vår smarta energikalkyl räknar vi ut exakt hur mycket du sparar med ny jämfört med gammal tvättstugeutrustning. Den största energiboven är torkningen och därför erbjuder vi extra energisnåla torktumlare och torkskåp med värmepump. Vi har alla kvalitetsprodukter som krävs för att göra den gemensamma tvättstugan mer ekonomisk, hållbar och trivsam!

Vill du ha energispartips anpassade för din gemensamma tvättstuga? Nu kan du få specialisthjälp på plats. Boka kostnadsfri rådgivning på www.podab.se eller ring 031-752 01 55 så berättar vi mer om hur ni sänker era driftskostnader och sparar energi.

Drömtvättstugan finns i verkligheten. Skanna koden för att se hur drömmen blev sann eller besök www.podab.se/drom2

Bo bättre

c/o Flowy AB

Box 3217

10364 Stockholm

Vi arbetar för att ge dig Stockholms bästa fastighetsförsäkring.

Det har vi gjort sedan 1746.

I snart 300 år har vi hjälpt Stockholms fastighetsägare att sova gott om nätterna med vetskapen att om något händer så har de stans bästa fastighetsförsäkring i ryggen. Vår Fastighetsförsäkring för BRF är speciellt framtagen för bostadsrättsföreningar och ger ett komplett skydd mot allt från brand och stöld till skadegörelse och vattenläckor. Finslipad under årens lopp för att alltid ge er rätt skydd i rätt tid.

Erbjudande till Bostadsrättsföreningar i Stockholm

Nu kan alla Stockholms BRF:er beställa hem ”Fastighetsvård – för säkerhets skull”, helt utan kostnad - en guide med konkreta tips och checklistor som hjälper er att ta hand om er BRF och minimera risken att något händer.

Beställ på brandkontoret.se/brf eller ring 08-545 286 00