En tung tid väntar för många bostadsrättsföreningar

Avgifterna inom nyproduktionen i storstadsområdena kommer att kunna öka med 50 procent, säger Hans Arén, vd för Finopti, ett konsultbolag som arbetar med finansiell rådgivning för bostadsrättsföreningar.

– Räkna med i snitt 10 procentiga avgiftsökningar för bostadsrätter, menar Carl Nilsson, makroekonom på Swedbank.

TEXT GUNNAR WESSLÉN

● Bakom det kärva läget ligger stora prisökningar inom tre för bostadsrättsföreningarna mycket viktiga områden:

#1. Kraftig ökning av räntorna på lån.

#2. Kraftigt ökade energipriser.

#3. Stora inflationsdrivna kostnadsökningar på exempelvis avfallshantering, vatten och service inom en rad områden.

Samtidigt sjunker priserna på bostadsrätter i hela landet:

– Sedan februari har priserna på bostadsrätter minskat med 10 procent, säger Carl Nilsson på Swedbank. Den nedgången kan mycket väl fortsätta till 15 procent.

Carl Nilsson menar att många bostadsrättsföreningar inte genomfört avgiftshöjningar och går in i den nya situationen utan marginaler:

– Då slår kostnadshöjningarna hårt och om det kombineras med villkorsändringar på lån så blir det svårt för vissa föreningar.

Hans Arén är vd för Finopti som ger finansiell rådgivning:

– Det är ett väldigt stort intresse för våra tjänster nu, det är många föreningar som kontaktar oss.

Finoptik har i sin rådgivning utgångspunkt på lånen och de räntor som erbjuds idag:

– Upphandlingen av lån är särskilt viktigt. Villkoren för lån är olika på olika banker och det gäller att se vilka som är bäst för den specifika föreningen. Man får inte glömma att det är nytt ränteläge som gäller nu, räkna med en kalkylränta på mellan 3,5 och 4 procent framöver, säger Hans Arén.

Själv tror Hans Arén att det kan krävas 35 till 40 procents avgiftshöjningar för många föreningar:

– Värst drabbas nyproduktionen i storstadsområdena, där det kan bli frågan om 50 procentiga avgiftshöjningar.

Om föreningen förhandlar nya lån idag så rekommenderar Hans Arén att inte ta bundna lån eftersom han menar att bankerna där har tagit höjd för fortsatta räntehöjningar från Riksbanken, därför kan det vara klokt att vänta ett tag innan man binder lånen:

– Men på sikt kan det vara vettigt att göra en uppdelning, kanske en tredjedel med rörlig ränta och två tredjedelar bundna.

Han menar också att föreningar med en stor överskottslikviditet bör sträva efter att göra tillgångarna inflationssäkra.

Hans Arén tror att ett nytt krisområde kan komma att uppstå i den del av nyproduktionen som bara är delvis finansierad och inte slutfinansierad.

– Det kan betyda att de ekonomiska planerna är felaktiga och måste korrigeras, vilket ställer till stora problem både för byggarna och de som planerat köpa lägenheterna.

Frågan är om många av affärerna överhuvudtaget kan genomföras.

Det är också bråda tider för företag som arbetar med konverteringar av fastigheter samt energibolag och konsulter. Det är lång väntetid och höjda kostnader för föreningar som planerar att installera solpaneler.

Linus Ottosson på Gleipnergruppen som hjälper föreningar att utveckla sina fastigheter menar dock att föreningarna inte bör hetsa fram nya lösningar:

– Det viktigaste är att göra en grundlig utvärdering, i nuvarande läge är det mycket viktigt att tänka långsiktigt. Det är dock oftast lönsamt att bygga om då man utökar den användbara ytan och samtidigt kan energieffektivisera.

Hans kollega på VL Fastigheter Alexander Pishkoohani märker ett rekordstort intresse för företagets tjänster:

– Det gäller för föreningarna att hålla tungan rätt i mun. Att konvertera vindar till bostadsyta ger inte bara en större yta utan det kan också användas till att isolera taken och minska uppvärmningskostnaderna. Det gäller också att se över underhållsplaner.

– Föreningarna bör också titta på möjliga hyreshöjningar för sina lokaler. n