Bo bättre nr 2, 2022

Page 1

FOTO: ISTOCK

Fritidshusets nya roll Sidan 12

NR 2|2022 Pris 69:90 kr

BOSTADSRÄTTSTIDNINGEN MED DET STYRELSEN BEHÖVER VETA

Så ska unga kunna köpa en lägenhet

Ny utredning på remiss – vill ge lägenhetsköpare del av topplån: Sidan 9. F OTO: ISTOCKPHOTO

Ett helt liv i tvättstugan TEMA TVÄTTSTUGOR Sidan 21.

Så finansieras nya balkonger TEMA BALKONGER Sidan 30.

Bygg ett extrarum i lägenheten TEMA INGLASNING Sidan 41.

Ränteoro dämpar priserna Sidan 6.

Juristen:

Styrelseskolan:

Läsarfrågor:

Sidan 47.

Sidan 48.

Sidan 46.

Styrelsen är som regeringen

Var försiktig med ombyggnad

Vem står för skadorna efter inbrott?


För att både du och ditt boende ska må bra I över hundra år har vi hjälpt bostadsrättsföreningar över hela Sverige med allt från ekonomi till energi, juridik, ombyggnationer och daglig drift. Vi vet att en fastighet som sköts långsiktigt, hållbart och strukturerat blir billigare i drift, ökar i värde på sikt och ger ett tryggare och stabilare boende. Med all vår samlade erfarenhet är vi experter på det vi gör. Läs mer om hur vi kan hjälpa dig och din förening på sbc.se och se vår uppskattade webbserie på helthemma.sbc.se. 2 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2


20

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se

TEMA: Balkong

Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@etc.se

Intresset att bygga balkonger på befintliga flerfamiljshus har ökat senaste tiden.I snitt säljs bostäder med balkong för mellan 5–10 procent mer än utan. Det är även vanligt att balkonger byggs ut och en stor del glasas samtidigt in. Brf Laxöringen 15 har både återställt och byggt nya balkonger på sin fastighet.

Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson Jörn Liljeström Inger Evertsson Peter Forsman

Tryck V-TAB

FOTO: FREEPIK

Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se

41

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 644 94 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora styrelsepaketet 545 kr/år, fem utvalda styrelsemedlemmar får årsprenumeration. Prenumerationsärenden Flowy AB Box 3217 10364 Stockholm https://bobattre.prenservice.se/ Bo bättre är en genuin facktidning som riktar sig till en intresserad läsarkrets, trycks i 28 000 ex med TS-kontrollerad upplaga på 26 800 ex. TS är en opartisk kvalitetstämpel som visar att tidningen är en seriös aktör på mediemarknaden. Bo bättre delas även ut på valda mässor och evenemang i hela landet. Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt och används på gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt arvode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

TEMA: Tvättstuga Placera tvättstugan på gården. Då går det att tvätta dygnet runt. Stirra er inte blinda på inköpspriset. Räkna istället ut hur mycket energi er tvättutrustning i tvättstugan drar under sin livstid. Används inte tvättstugan? Undersök om det går att bygga om den till en lägenhet.

30

TEMA: Inglasning Nu har de ramfria vik-insystemen som i princip enbart består av glas börjat dominera marknaden. Det finns många fördelar med inglasning. Den skyddar också från väder och vind, och kan delvis fungera som bullerskydd samt sänka värme­ kostnaden. Hos Brf Klöverängen 2 i Mölndal kan alla medlemmar som vill glasa in balkongen.

Nytt förslag ska hjälpa förstagångsköpare

9

Bolånerapporten – behov av startlån och sänkt straffavgift för att lösa lån

18

Oanvänd tvättstuga kan bli lägenhet

28

Så finansieras balkongbygget

34

Planera din marknadsföring i Bo bättre 2022! Kontakta Mie Karlsson för att boka dina annonser. Kontakta Mie på: Resterande 08-410 644 94, utgivningar 070-725 66 77 Bo bättre 2022 mie@rectamedia.se 29 september 24 november Rak och tydlig kommunikation

RECTAMEDIA rectamedia Rak och tydlig kommunikation


Det gäller att tänka nytt och att tänka framåt!

N

u längtar de flesta efter soliga sommardagar och lite ledighet. Det är valår och det innebär att alla partier passar på att lansera idéer som kan locka väljare. En spännande nyhet är förslaget om att förstagångsköpare av bostäder ska kunna få statlig garanti för en del av topplånet. Det är ett förslag som säkert är efterlängtat av många unga som länge stått utanför den överhettade bostadsmarknaden. Det är också ett steg mot att det blir fler som väljer bostadsrätten som en möjlighet till ett första hem. Istället för att den enbart ses som en lukrativ investering. Något som ligger mer i linje med den ursprungliga idén kring boendeformen. Det finns dock en del kritik

FOTO: PETER ENGMALM

när det gäller risken för att öka skuldsättningen bland unga. Swedbank och Sparbankerna privatekonomiska expert Arturo Arques uttrycker en oro för att det är ett förslag som enbart gynnar höginkomsttagare. Han presenterar istället en intressant idé hur lånet skulle kunna utformas och använder studielånen som en lämplig modell. Något som enligt honom skulle kunna göra den föreslagna lånemodellen gynnsam för medel- och låginkomsttagare (s.9). Det återstår nu att se om förslaget kommer att resultera i ett konkret beslut eller om det återigen blir något som hamnar i riksdagens arkiv. Det är trots allt inte första gången som liknande förslag varit uppe på den politiska agendan. Fast vid dessa tillfällen hade de lite annorlunda utformning och det var förstås inte under ett valår. Att lyfta frågor som tidigare varit uppe för diskussion är ingen dum idé, inte minst i bostadsrättsföreningen! Det som verkat helt omöjligt går ibland efter några år plötsligt att lösa. Ett bra exempel är balkongbyggen. Även om den första ansökan om bygglov fått avslag så kan det ibland vara möjligt att hitta vägar till att få ett godkännande (s.30). Ett bra sätt att

4 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

lösa problemet är att ta hjälp av ett etablerat före­tag som är kunniga och bra på att hitta lösningar som stadsbyggnadskontoret kan acceptera. På så sätt går det kanske att göra det omöjliga möjligt. Finns det redan balkonger på föreningens fastigheter så är det hög tid att göra en besiktning av dessa och fasaden om det inte redan gjorts (s. 35). Finns det redan balkonger på föreningens fastigheter

så är det hög tid att göra en besiktning av dessa och fasaden om det inte redan gjorts (s. 38). En renovering som görs i god tid sparar ofta mycket pengar. Ska balkongerna glasas in då är det en regel utan undantag att det innan ett sådant projekt drar igång ska det göras besiktningar och åtgärder av skador (s.41). När renoveringar görs så är det bra att tänka långsiktigt oavsett typ av projekt. Det gäller också när det är dags att köpa in nya maskiner till tvättstugan(s.22). Det finns exempelvis torkskåp och torktumlare som är dyrare i inköp men drar avsevärt mindre energi än billigare alternativ. En investering som kan betala sig väl då den långsiktigt spar föreningen mycket pengar. Det gäller att våga tänka nytt och att tänka framåt! Ge plats för det intresse och engagemang som finns bland medlemmarna. Finns det en vana i styrelsen att avslå de motioner som dyker upp inför stämmorna, börja tänka nytt. Ta en extra stund på styrelsemötet och fundera istället över om de går att utveckla vidare eller förändra så att det går att genomföra delar av det som föreslås. En bra styrelse tar vara på engagemanget som finns hos medlemmarna. Det gör att fler blir intresserade av arbetet i föreningen. Jag brukar säga att min bästa källa till att få idéer om

vad vi ska skriva om är att titta på de läsarfrågor och synpunkter som kommer till redaktionen i form av mail och telefonsamtal. Det är bästa sättet att hitta inspiration i arbetet med att försöka skapa en tidning som kan vara ett gott verktyg i styrelsearbete. Ett verktyg för alla er som kämpar i styrelserna runt om i landet, trots att det tar tid från familjen, kräver tålamod och innebär en hel del arbete. Ert arbete är värdefullt och jag hoppas att era medlemmar förstår att uppskatta det arbete ni lägger ned! Förhoppningsvis har ni lite nytta av det vi bjuder på i detta nummer! Trevlig läsning! / red


Dörren som skyddar allt och alla. Daloc Säkerhetsdörr stoppar inte bara störande ljud. Den skyddar även mot eldsvådor och brandrök, tjuvar och påträngande dofter. Dörren har en unik design som gör att den håller väldigt länge utan att förlora sina skyddande egenskaper. En investering för livet. Och för grannsämjan. Läs mer om hur du skyddar ditt hem på daloc.se


– Snyggt! Och tätt. Vi utformar branschreglerna för våtrum. Du hittar de företag som följer reglerna hos oss.

gvk.se Alla auktoriserade företag. Här!

Mäklarpanelen: Ränteoro dämpar marknaden Fastighetsbyråns senaste Mäklarpanel visar att fördelen för säljarna på bostadsmarknaden minskat sedan i januari. Säljarna har fortfarande ett övertag, men det lägsta på nästan två år. Oro kring framför allt räntehöjningar ger en dämpande effekt på marknaden, enligt mäklarna.

Behöriga plattsättare och mattattsättare ochför mattläggare alla branschgodkända alla branschgodkända tätskikt på marknaden marknaden

I Mäklarpanelen från Fastighetsbyrån, Sveriges största mäklarföretag, har företagets mäklare Plastmatta som tät- och ytskikt eller tätskikt under keramik runt om i landet svarat Tätskiktsfolier och/eller vätskebaserade tätskikt som tätskikt Johan Engström, vd på under keramik på frågor om läget på Fastighetsbyrån. ät- och ytskikt eller tätskikt under keramik bostadsmarknaden. Både och (utökad auktorisation) ch/eller vätskebaserade tätskikt som tätskikt På frågan ”För vilka är GVK ställer krav på både företag och montörer att följa branschreglerna, bostadsmarknaden mest för att säkerställa fackmässiga våtrumsinstallationer. GVKs uppdaterade ad auktorisation) fördelaktig just nu” blev snittet 6,21 på en skala mellan 0 (köparna) s ä k r a vär å ten r ustiftelse m , ger både branschregler GVK (Golvbranschens VåtrumsKontroll) som mattläggare och plattsättare både företag och montörer attav följa branschreglerna, består nedanstående organisationer ochman företag. praktiska instruktioner för hur bygger våtrum på rätt sätt. och 10 (säljarna). Det kan jämföras med 6,76 när samma fråga ställkmässiga våtrumsinstallationer. uppdaterade Läs mer på omhur GVK www.gvk.se Där kan du ladda eller beställa GVK utformarGVKs branschregler ettpå tätt våtrum ska utfödes iner januari och 7,72 i april 2021. Fördelen för säljarna har inte varit a v å t r u m , ger både mattläggare och ras. Våra återkommande kontroller till att upprätthålla s äplattsättare kra v å t r u mbidrar och hitta GVK-auktoriserade företag. lägre sedan juni 2020 och den största minskningen är i Stor-Stocker för hur man bygger våtrum på rätt sätt. kvalitet i utförandet. en hög holm och i gruppen Större ort. på www.gvk.se Där kan du ladda ner eller beställa - Det vore onaturligt om inte kriget och dess följdeffekter skulle ch hitta GVK-auktoriserade företag. påverka. Framförallt får våra mäklare fler och fler frågor om räntehöjningar och märker av att det har en viss dämpande effekt. Både köpare och säljare har blivit lite mer avvaktande, säger Johan Engström, vd på Fastighetsbyrån. n 6 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2


Säkerhetsdörr Daloc S43

Vi gör säkra hembesök, boka ett videomöte.

Secor ingår i Dalockoncernen, Sveriges ledande tillverkare av säkra dörrar.

Mitt emellan Vänern och Vättern ligger Töreboda. Här tillverkas, sedan 35 år tillbaka, Daloc Säkerhetsdörr som inte bara skyddar dig mot inbrott, brand och ljud från trapphuset. Den stänger också ute giftiga brandgaser, kallt drag och oönskade dofter som matos. Men var noga med vem som installerar dörren. En felinstallerad dörr fungerar inte som den ska. Kontakta därför någon av våra certifierade installatörer. Secor är Daloc-koncernens rikstäckande sälj- och installationskedja för dörrar i flerbostadshus. Vi finns nära dig över hela Sverige, egentligen bara ett videomöte bort! Hitta din dörr och installatör på secor.se, ring oss på 020–440 450 eller boka ett videomöte. B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 7


ÖKA VÄRDET PÅ ER FASTIGHET Balkonger höjer livskvalitén för de boende och ökar värdet på lägenheter och fastigheter. Fästeb erbjuder totalentreprenad på nya balkonglösningar, renovering av äldre balkonger samt fasadrenoveringar vid behov. Ring oss på tel 08-744 00 07 info@fasteb.se | fasteb.se

8 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2


Aktuellt

Nytt förslag ska hjälpa förstagångsköpare Just nu ligger regeringens förslag om startlån för förstagångsköpare på bostadsmarknaden ute på remiss: – Ett startlån skulle kunna vara en lämplig åtgärd, säger bostadsminister Johan Danielsson som menar att det behövs möjligheter för att underlätta att komma in på både hyresmarknaden och att kunna köpa en egen bostad. Men förslaget får kritik för att inte vara tillräckligt långtgående för att få en verklig betydelse. TEXT GUNNAR WESSLÉN

● Utredningsförslaget som regeringen skickat ut på remiss betyder att förstagångsköpare av bostäder ska kunna få statlig garanti för en del av topplånet. Idag kan köpare få bolån på max 85 procent av köpesumman - de övriga 15 procenten måste de betala kontant eller låna på annat sätt. Med utredningsförslaget ska de kunna få låna 10 procent av topplånet - eller 15 procent för en ensamstående förälder. För en ensam köpare finns det en maxgräns på lånet på 250 000 kr. För två som köper bostad tillsammans och för en

ensamstående förälder med barn är maxsumman 500 000 kronor. Arturo Arques är privatekonom på Swedbank och Sparbankerna: – Tanken bakom förslaget är god, säger han till Bo bättre, men skillnaden blir inte så stor. En svag ekonomi hos de som ska köpa på bostadsmarknaden blir inte bättre av en högre skuldsättning. De som gynnas av det här förslaget är de som har goda inkomster. – Civilingenjörer, ekonomer, läkare och jurister får fördelarna eftersom de har eller

Arturo Arques

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 9


kommer att få en god ekonomi. Statliga garantier eller inte, räntan måste ändå betalas och garanteras. Arturo Arques skulle hellre vilja se en annan konstruktion på lånen: – Varför inte göra som man gör med studielån? Lägg upp lånen på samma sätt som Centrala Studiestödsnämnden, CSN, gör – statliga lån till låga räntor och förmånliga villkor – nu har man till och med haft nollränta på studielånen. En stor del av grunden till dagens problem menar Arturo Arques är att det byggts alldeles på tok för lite under alldeles för lång tid: – Lägger man ihop det med att vi har ombildat över 200 000 hyreslägenheter till bostadsrätter så förstår man varför det är så svårt för förstagångsköpare med en svag ekonomi att ta sig in på bostadsmarknaden. Allra svårast är det för par som skiljer sig och behöver två lägenheter, tillsammans med ensamma föräldrar. I en intervju med Bo bättre förra året slog den nye bostadsministern Johan Danielsson fast att en av de absolut viktigaste uppgifterna för honom är att ytterligare öka byggandet: – Vi har börjat beta av den historiska bostadsskulden, så han då. Ännu har vi mycket att göra. Bostadsrätternas vd Ulrika Blomqvist är i grunden positiv: – Allt som underlättar och ger fler människor möjligheter att kunna köpa sina bostäder är positivt, även om vi gärna också hade sett ett förslag om ett bosparande säger hon till Bo bättre. Eftersom Bostadsrätterna ännu inte

"En sjuksköterskas lön räcker kanske till en liten tvåa i en förort."

Ulrika Blomqvist

lämnat sitt remissvar på utredningen är inte Ulrika Blomqvist redo att närmare gå in på förslaget, men hon menar att det finns en hel del att göra så att de som vill också kan köpa sin bostad. Där handlar det på lång sikt om bosparande och på kort sikt att se över de nu gällande amorteringskraven och vi kan dessutom nu förvänta oss högre räntor. – En sjuksköterskas lön räcker kanske till en liten tvåa i en förort, säger Ulrika Blomqvist. De högre räntorna som håller på att slå

igenom på grund av en ökad inflation, delvis beroende på Rysslands invasion av Ukraina kommer att påverka bostadsmarknaden. Mycket talar för att räntorna om ett år kommer att minst ha fördubblats jämfört med dagens nivå. Detta kommer sannolikt att minska försäljningen av lägenheter och villor och möjligen sänka priserna något. Men det gör också att en bostadsköpare kommer att få svårare att få de lån han eller hon behöver samt att kostnaden blir allt högre. Amorteringskraven slår hårt, men det politiska kravet som förts fram på att sänka avdragsrätten för räntebetalningar kommer sannolikt inte att genomföras fullt ut. Arturo Arques på Swedbank och många undrar varför man inte minskar avdragsrätten för konsumentkrediter men behåller eller kanske till och med höjer den för bolån. n

HSB vidarekvalificerade att tävla om projekt i Brunnshög ● HSB har tillsammans med Liljevall, Sweco, Utopia Arkitekter och KAMOMA landskap gått vidare till nästa steg i markanvisningstävling för de två kvarteren, med en total yta om 22.500 kvm BTA, i centrala Brunnshög. Visionen är att stadsdelen ska bli en inspirerande livsmiljö där människor och idéer möts och en stadsdel som genomsyras 10 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

av hållbarhet, livskvalitet och ansvarstagande för kommande generationer. Den nya bebyggelsen ska inte bara vara hållbar, utan att det ska även synas att den är det, är ett av önskemålen från Lunds kommun. – Brunnshögs höga hållbarhetsambitioner, utan att ge avkall på god arkitektur, ligger helt i linje med HSBs, säger Susanne Klint, projektchef på HSB. n

FOTO ISTOCKPHOTO

F OTO: GUNILLA WELIN

Aktuellt


60% lägre driftskostnad Funderar ni på uppgradering av er tvättstuga? Vatten och el står för upptill 85 % av den totala kostnaden i en tvättstuga. Investera i torkskåp och torktumlare med lågenergiteknik och ni får en lägre livscykelkostnad; minst 80 000 kr – per maskin. Väljer ni dessutom en tvättmaskin med ClarusVibe som har integrerade viktceller kan ni undvika att det tvättas med över- eller underlastade maskiner. Resultatet är stora energibesparingar både i uppvärmning av vatten och vattenåtgång. Och inte minst - ClarusVibe är perfekt i bostäder med många nationaliteter då menysystemet är tillgängligt på 34 språk. Kontakta oss så berättar vi mer om hur ni kan spara pengar. electroluxprofessional.com

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 11


Aktuellt

F OTO: UNSPLASH

Fritidshusen har blivit svenskarnas andra hem Att pandemin förändrat synen på det egna boendet visar sig även på fritidshusmarknaden. Sommarstugor och lantställen har blivit mer än bara fritidshus – de ses nu som ett extra hem. ● Inför kommande fritidshussäsong kan ökade priser och hög efterfrågan göra att det känns svårt att hitta sin drömbostad. Men det finns områden där du fortfarande kan hitta ett prisvärt boende som uppfyller önskningarna om ett andra hem. Genom

att titta närmare på faktorer som avstånd, närområde, uppkoppling och andra bekvämligheter har SkandiaMäklarna listat några områden där du kan hitta ett extra hem för ett rimligt kvadratmeterpris. SkandiaMäklarnas har tagit fram en lista

över områden att hålla koll på för dig som planerar att köpa fritidshus. Prisstatistiken är från Svensk Mäklarstatistik och gäller områden där fler än tio fritidshus sålts under perioden februari 2021–februari 2022. n

VI TAR HAND OM ER FÖNSTERENTRENAD

Från tillverkning till installation Vi har tillverkat och installerat KOMMUN fönster och dörrar i mer Medelpris än 35 år.(kr/kvm) www.smartafonster.se

020-15 15 12 / 040-618 50 15 info@smartafonster.se

Fönsterfabriken annons [Bo Bättre] 185 x 67 mm.indd 1

12 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

Norrtälje Sundsvall Örnsköldsvik Malung-Sälen Härjedalen

43 134 27 062 28 838 45 310 40 897

Varberg Orust Nynäshamn Haninge Tjörn RIKET

Svensktillverkat sedan 1986

57 885 50 966 60 643 78 058 53 588 37 588

2022-02-03 09:46:05


En bättre brf kostar inget för våra kunder Med Boappa samlar ni hela brf:en på ett ställe. Det blir enkelt att hålla koll på dokument, dela viktig information, chatta med grannar och boka tvättstugan till exempel. Bättre både för styrelsen och resten av medlemmarna! Är er brf kund hos oss på SBAB? Då får ni Boappa kostnadsfritt*. Läs mer på boappa.se eller mejla till hej@boappa.se så berättar vi gärna mer.

Boappa är en del av SBAB:s trygga tjänster för bolån och boendeekonomi utan krångel. *Ordinarie pris 2 000 - 6 000 kr/år ex moms beroende på föreningens storlek. B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 13


Ta framtidens paketservice till ert bostadsområde • Bekvämt – dina paket levereras utanför dörren • Kostnadsfritt – PostNord står för installation, drift och underhåll • Hämta dina paket när du vill – öppet dygnet runt Representerar du en BRF eller är en mark- eller fastighetsägare som vill att vi placerar en av våra paketboxar på din mark? Scanna QR-koden eller gå in på postnord.se/brf och fyll i dina uppgifter, så kontaktar vi dig. Det är inte bindande. Anmäl ditt intresse så snart som möjligt, antalet paketboxar är begränsat.

KOSTNADSFRI HANTERING AV ÖVERGIVNA CYKLAR

Har ni övergivna cyklar som ska bort efter en cykelrensning? Låt Easy ReCycling sköta hanteringen av cyklarna helt kostnadsfritt! Vi kommer när ni önskar och transporterar bort alla cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Därefter rustar vi upp cyklarna och ser till att de kan återanvändas. En smidig, klimatsmart och kostnadsfri tjänst helt enkelt! Tjänsten är helt kostnadsfri, klimatsmart och smidig. Slipp dyra och onödiga avgifter för att skicka cyklar till skroten. Vi hämtar alla övergivna cyklar och cykeldelar, oavsett skick. Upp till 90% av alla insamlade övergivna cyklar kan återanvändas.

För bokning och mer information besök oss på www.easyrecycling.nu eller ring 08-400 259 77 Annons_BoBättre_Halvsida_Ny.indd 1

14 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

2018-04-26 13:24


Ny laddassistans­ försäkring räddar elbils­ ägaren vid akut elbrist Elbilar. Assistancekåren lanserar i sam-

Elbilsladdning – het fråga för bostadsrättsföreningen ● Antalet elbilar ökar snabbt. En undersökning av Norsk Elbilsförening visar att det näst största hindret för att köpa en elbil i Sverige är bristen på laddningsmöjligheter hemma, största hindret är fortfarande inköpspriset. Den bästa laddplatsen är bilens ordinarie par-

keringsplats som ofta finns i anslutning till hemmet. Många bostadsrättsföreningar och samfälligheter måste nu snabbt hittas, och etablera laddlösningar för att undvika en situation där de boende tar egna initiativ, något som kan bli både dyrt och problematiskt. n

band med eCarExpo Sveriges första försäkring för laddassistans till elbilar. Den nya försäkringen ”Laddassistans” bidrar till att öka tryggheten för elbilsägare att aldrig bli stående med en urladdad elbil. Vid behov av hjälp med en urladdad elbil kan elbilsägaren ringa ett telefonnummer dygnet runt. Positionering sker under samtalet och ankomsttid genereras i realtid. Den urladdade elbilen tas till närmsta laddplats, eller akutladdas på plats, oavsett var bilen befinner sig i landet eller vem som kör elbilen. – Vi ger alla Sveriges elbilsägare en möjlighet att försäkra sig om samma snabba hjälp dygnet runt om du blir stående med urladdad elbil, från Ystad till Kiruna, på landsbygd och i tätort. Med vår rikstäckande Laddassistans hoppas vi kunna bidra med en ännu snabbare omställning till elbilar för Sveriges bilägare, säger Mats Nilsson, vd på Assistancekåren Sweden AB. n

Unika läckageskydd för moderna Föreb v a ttens ygg vitvaror. med kador Tollc o

.

Nu lanserar vi marknadens enda vitvaruunderlägg som är anpassade för moderna kylar och frysar, som är djupare och har en framskjuten och tjockare dörrdesign. Om du använder ett vanligt underlägg finns risk att vatten rinner in under underlägget när dörren öppnas. Det kan leda till en vattenskada. KONTAKTA OSS SÅ BERÄTTAR VI MER.

TOLLCO AB Rubanksgatan 4, 741 71 Knivsta. Tel +46 18 34 90 10. info@tollco.se tollco.se


BILD PIX ABAY

Det här ska du ha koll på i årsredovisningen Föreningsliv. Snart är det hög tid för många

Nu börjar måsarnas häckningsperiod ● Nu börjar måsarnas häckningsperiod Fiskmåsen häckar i olika miljöer, i närheten av vatten men också i våra stadsmiljöer. Nu börjar häckningsperioden för måsarna, vilket gör att de kommer att bli alltmer synliga i våra stadsmiljöer. – Staden med hustak och parker är en perfekt miljö för måsarna att lägga sina ägg och föda upp sina ungar på. Förutom bra boplatser finns det gott om föda till ungarna. Bland annat är det gräsmattornas maskar som lockar. För mig är måsar i staden ett tecken på god biologisk mångfald och att sommaren är här, men jag förstår att inte alla uppskattar måsar som genom dykanfall försvarar sina ungar, säger Lars Johansson, styrelseledamot i Närkes Ornitologiska Förening. Fiskmåsar kan upplevas mycket störande särskilt under häckningsperioden mellan maj och juni. Kommunen ansvarar för en fungerande renhållning med städning och

16 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

tömning av papperskorgar för att det ska vara enkelt att själv ta ansvar för sitt skräp och försvåra för fåglarna att komma åt det. Tips till dig som är fastighetsägare: • Vänd dig till ett företag som arbetar med skadedjursbekämpning om du upplever att fåglar är ett problem omkring din fastighet. De har specialutbildad personal och specialutrustning för att kunna klättra på branta tak. • Informera de som bor i din fastighet om att all matning av småfåglar bör undvikas från balkonger och i närheten av huset, då det även lockar större fåglar. • Var noggrann med avfallshanteringen. Om det finns matrester tillgängliga för fåglarna drar det till sig måsar och kajor, men även råttor och möss. Var noggrann med avfallshanteringen. Om det finns matrester tillgängliga för fåglarna drar det till sig måsar och kajor, men även råttor och möss. n

av landets bostadsrättsföreningar att hålla sina årliga stämmor. I samband med detta förklarar SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum AB, årsredovisningens viktigaste delar och hur dessa ska tolkas. Årsredovisningen består av förvaltningsberättelse, resultat- och balansräkning och noter. Förvaltningsberättelsen ger en översikt kring utvecklingen av föreningens verksamhet och resultat. I resultaträkningen återges hur kostnader och intäkter skiljer sig från föregående år och balansräkningen visar vilka tillgångar och skulder som föreningen har. Noterna, som kommer sist, visar i detalj vad de olika posterna i resultat- och balansräkningen innehåller. En not som är extra viktig är den om föreningens lån. Där står vilka bindningstider föreningens lån har och till vilka räntesatser. En räntekostnad under 20 procent är bra. Är den däremot över 40 procent är det en varningsflagga. – Det är självklart viktigt att se över enskilda delar i en årsredovisning men man får inte glömma bort helheten. Det är exempelvis bra att se över föreningens belåning per kvadratmeter. Om den börjar närma sig 12 000 kronor/kvm kan det finnas anledning till att ifrågasätta föreningens stabilitet då den klassas som högt belånad, säger Markus Pålsson, Affärsområdeschef ekonomisk förvaltning på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB. n

Mäklare och köpare tror nu på lägre bostadspriser ● Boneos senaste undersökning om trender på bostadsmarknaden visar att fler än var tredje mäklare och bostadsköpare tror att bostadspriserna kommer sjunka under nästkommande tre månader. n


Rikshem byggstartar Grafikern i Gränby (Uppsala) med en första gjutning Nybygge. I Gränby utvecklar Rikshem

moderna och hållbara bostäder. Det ska byggas 162 nya bostäder i en byggnad med två torn på åtta respektive sexton våningar längs Bruno Liljeforsgatan. •G rafikern byggs enligt miljöbyggnad silver och byggnaden byggs med bättre energiprestanda än Boverkets krav, ett sätt att bidra till minskad energiförbrukning under byggnadens livslängd. Huset utrustas med solceller på taket som innehar batterilagring. Genom installationen kan man försörja fastigheten med el från solcellerna. • Bostäderna kommer att vara i varierande storlekar men främst 1 rum & kök och 2 rum & kök. n

Bolånerapporten – behov av startlån och sänkt straff­ avgift för att lösa lån med bunden ränta ● Finansinspektionen (FI) släppte nyligen sin årliga Bolånerapport, som beskriver belåningsgrad, skuldsättning, lånevillkor och återbetalningsförmåga hos svenska hushåll. Rapporten visar att hushållens skuldsättning ökat och att många tar lån utan säkerhet. Mäklarsamfundet är inte förvånade, och menar att det finns ett stort behov av att genomföra förslaget om statliga startlån för förstagångsköpare för att kunna minska den utbredda användningen av blancolån vid bostadsköp. – Att hushållens skuldsättning ökar när bostadspriserna stigit så mycket som de gjort var förväntat. Tyvärr ser vi också att

många tar blancolån för att klara kontantinsatsen. Det aktuella förslaget om statligt startlån för förstagångsköpare skulle minska andelen som tar blancolån och därmed stärka konsumentskyddet, säger Joakim Lusensky, Analys- och Kommunikationschef Mäklarsamfundet. Bolånerapporten visar även att allt fler bolånetagare än tidigare har bundit huvuddelen av sina lån på mer än ett år. Det är en trend som kan antas fortsätta och förstärkas på grund av tilltagande ränteoro och sannolikt upprepade höjningar av reporäntan framöver. n

Fastighetsägare utvecklar Eskilstuna centrum tillsammans med kommunen Eskilstuna. Ett tiotal fastighetsägare har

tillsammans med Eskilstuna kommun skrivit under en gemensam avsiktsförklaring och vill vara aktiva i arbetet med att utveckla Eskilstuna centrum. Avsiktsförklaringen innehåller en rad åtaganden både från fastighetsägarna och från Eskilstuna kommun. – Vi är glada över fastighetsägarnas engagemang för Eskilstuna centrum. Det ska vara en intressant och händelserik plats där såväl invånare som innovativa företag och besökare vill vara, säger Jimmy Jansson (S), kommunstyrelsens ordförande, Eskilstuna kommun. n

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 17


Minska värmekostnaden med 30-50 % Just nu!

gi- och Kostnadsfri ener ing n ventilationsrådgiv (värde 4.500 kr) Ring 08-756 69 69 .se orstensbolaget

info@sk

Värmeåtervinning sparar pengar och ger bra inneklimat Återvinn värmen i er frånluft med CleanAir24 FTX - marknadens smartaste val för självdragsfastigheter.

Så här ökar värmeeffektiviteten:

CleanAir24-FTX i korthet •

Konvertering från självdragsventilation till ventilation med värmeväxling Värmeväxlingen sker i befintliga kanaler så att inga skrymmande aggregat behövs Inga förstörande ingrepp i fastigheten - ingen håltagning eller nya schakt genom huset behöver göras Frisk luft från taket värms upp med hjälp av frånluften

Filtrerad och tempererad tilluft ger bra innemiljö

• • • • •

30-50 % lägre uppvärmningskostnad Minst 3 gånger renare, filtrerad och frisk luft Värme på vintern och frisvalka på sommaren Eliminerar matos, fukt och skadliga föroreningar Minskar risken för radon, fukt och mögel

• •

Självdragsventilation bygger på tillförsel av kall, smutsig tilluft från gatan som sedan måste värmas upp i bostaden.

Med CleanAir24-FTX tas den filtrerade tilluften från taket och värms upp av återvunnen värme innan den kommer in i bostaden.

”Tycker verkligen om konceptet som spar på naturresurser och ger bra inneklimat. Installerat Clean-Air24 FTX och är mycket nöjd med luftförbättringen och arbetet från Skorstensbolaget. Rekommenderar starkt systemet till alla som vill ha bättre och renare tilluft och inneklimat och samtidigt minska klimatpåverkan.” - Hugo Hofer, f.d. självdragshus, Östermalm

”Skorstensbolaget har gjort ett mycket bra jobb gällande glidgjutning av våra rökkanaler och renovering av kakelugnar. Projektet löst med hög kvalitet, utmärkt kommunikation, inga tillkommande kostnader, leveranstiden som hölls. Tack för mycket bra samarbete!” - Erik Hay, självdragshus med 23 kakelugnar, Södermalm

www.skorstensbolaget.se


Problem med matos i kök och bostadsrum? Från kolfilterfläkt till riktig ventilation Många fastigheter med självdragsventilation har otillräckliga kolfilterfläktar installerade i köken. Kök24 är lösningen! •

Konvertering av befintliga kolfilterfläktar till riktig, aktiv ventilation

OVK-godkänd, patenterad lösning

Frisk luft istället för matos, fukt och sotpartiklar

Offertförfrågningar: info@skorstensbolaget.se

ROT-avdrag kan utnyttjas vid debitering direkt till bostadsrättsinnehavarna.

Renovering av kanaler och kakelugnar Vi tätar och renoverar kakelugnar och skorstenskanaler med vår egen metod SafeSeal som möjliggör kanalrenovering utan smutsig och kostsam håltagning i bostadsutrymmen eller kakelugnar som behöver demonteras.

Före och efter renovering med SafeSeal

Renoverade kanaler ger också förutsättningar för bättre fungerande ventilation med bättre inomhusluft, lägre radonhalter, sänkta värmekostnader och frisvalka sommartid.

Vi gör rent efter oss! De enda spår vi lämnar efter oss i lägenheter och gemensamma utrymmen är ett väl utfört arbete! När vi är klara med det vi ska göra städar vi rent efter oss och ställer vi tillbaka det vi eventuellt behövt flytta på.

”Renoverat imkanaler & rökkanaler till 16 lägenheter , väldigt bra över förväntan. Väldigt prisvärda, seriös offert och enkla att ha göra med. Bra stöd genom hela vägen.” - RC, BRF Lägret 11, Riddargatan 49, Stockholm

• • • • • •

Ingen håltagning i lägenheter Infraljusfilmning vid besiktning Fräsning och rensning av kanaler 40 år utan reklamationer Gjutning av nya skiljeväggar Trygghetsgaranti

ROT-avdrag kan utnyttjas vid debitering direkt till bostadsrättsinnehavarna.

Kontakta oss för offert!

Ring 08-756 69 69 olaget.se info@skorstensb

”Hjälpt återställa samt täta 2 x rökkanaler till kakelugnar efter annan firma som gjutit stopp och fastnat med verktyg. Sannolikt en av de bästa leverantörerna jag har gjort affärer med. Utmärkt relation med kontaktpersonen, duktiga hantverkare som slutförde arbetet på ett mycket bra sätt. Betyget är tveklöst en femma!” - Roger, BRF Birger Jarlsgatan 100

info@skorstensbolaget.se


VAKA bokningssystem för tvättstugan. Digital informationstavla till trapphuset. Öka tryggheten och skapa ordning och reda med VAKA bokningssystem och digitala informationstavla. VAKA bokningssystem för tvättstuga VAKA bokningssystem är ett användarvänligt och anpassningsbart system som bl.a. erbjuder styrning av tvättmaskiner i tvättstugan för ett jämnare maskinslitage. Med bokningstavlans användarvänliga pekskärm bokar ni snabbt och enkelt lokaler som tvättstugan, bastun eller samlingslokalen, ni kan även boka via en valfri dator, surfplatta eller med mobilen.

Öka tryggheten på innerdörren med AX-Handle!

VAKA digital informationstavla för trapphus Med Axema VAKA digitala informationstavla kommunicerar ni snabbt, enkelt och säkert dagsaktuell information till boende. All info läggs enkelt in via en valfri dator, informationen kan även schemaläggas. Ni kan anpassa informationen för olika trapphus, samt välja att visa boenderegistret i alfabetisk ordning eller per våningsplan.

Nyhet!

AX-Handle är en fristående handtagsläsare som smälter in i dörrmiljön på ett smakfullt sätt med sin moderna och eleganta design i rostfritt stål. Den är enkel och snabb att installera och klarar ca 170 000 öppningar innan det är dags att byta batteri. Kontakta oss för ett kostnadsfritt projekteringbesök som vi utför tillsammans med en erfaren säkerhetsinstallatör: 20 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

info@axema.se • 08-722 34 40 • www.axema.se


Tema: Tvättstugor

Lev i tvättstugan En tvättstudio med generösa sociala ytor, som ett vardagsrum, kan bli en del i framtidens boende. Hos Brf Mariedahl i Mölndal är att framtidens tvättstuga redan på plats. Gör rätt i valet av utrustning låt inte priset vilseleda er! →

FOTO HSB

TEXT INGER EVERTSON

I Mölndal finns Brf Mariedahl, som har utrustats med en modern tvättstudio. Här kan de boende träffas antingen de bokat tvättid eller ej. B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 21


Tema: Tvättstugor

” Fokusera på kostnad över tid – inte på inköpspriset” ● – Stirra er inte blinda på inköpspriset utan räkna ut hur mycket energi er tvättutrustning i den gemensamma tvättstugan drar under sin livstid. Det säger Peter Sundquist på Electrolux Professional. Han hoppas också att den gemensamma tvättstugan i framtiden ska bli ett nav runt vilket olika funktioner i fastigheten kan samlas, till exempel gym och kontorsplatser. 22 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

Mycket energi går åt för att torka kläder i tvättstugan. Därför gäller det att köpa rätt torktumlare och torkskåp. – Det finns två tekniker i dag för att torka kläder. Den ena är evakuerande och den andra kondenserande, säger Peter Sundqvist, försäljningschef för tvättstugor i flerbostadshus på Electrolux Professional. Evakuerande torkutrustning kallas också

frånluftstork och den ventilerar ut den fuktiga luften genom en ventilationstrumma utanför huset. Kondenstorkning betyder att vattnet kondenseras och rinner ut från själva torktumlaren. Värmepumpstorktumlaren är egentligen en kondenstumlare, men den avfuktar luften så att den varma torra luften torkar kläderna.


FOTO ELECTROLUX PROFESSIONAL

Peter Sundqvist, försäljningschef på Electrolux Professional. Han menar att det är utrustningens livskostnad som är intressant och inte inköpspriset.

Kontorsplatser, gym och inomhuslekplats för barnen är några funktioner som skulle kunna finnas i det som kallas för First Floor Lounge. Tvättstugan blir då något av husets hjärta.

Vilken av dessa ska man då välja? – Värmepumpsmodellen, säger Peter Sundqvist tvärsäkert. Varför det? – Jo, den kräver betydligt mindre energi än både frånluftstumlaren och kondenstumlaren utan värmepump, förklarar han. Men faktum är att värmepumpsmodellerna kostar betydligt mer i inköp än de andra

båda modellerna. Men eftersom den drar mycket mindre energi kommer den under sin livstid att spara föreningen många sköna slantar som kan göra nytta någon annan stans. – Om man jämför energiåtgången under de 15 år som torktumlaren eller torkskåpet förväntas hålla så förbrukar frånluftstorktumlare (och torkskåp) hela 80 procent mer energi än en ny värmepumpstork-

tumlare. På mindre än tre år har man nått break-even och därefter har den nya blivit en riktigt bra investering. – Det kan faktiskt löna sig att byta ut äldre utrustning i förtid för att investera i torktumlare och torkskåp med värmepump. Speciellt eftersom elpriserna kommer att öka under överskådlig tid, säger Peter Sundqvist. Han säger också att man i styrelsen inte ska se till priset i första hand utan göra en kalkyl över vad maskinen kommer att kosta föreningen under cirka 15 år. Han menar också att det både lönar sig ekonomiskt och är helt avgörande för planetens framtid att energieffektivisera. Också på tvättmaskinsfronten har det hänt en hel del saker. Bland annat finns det att tillgå nya funktioner som ser till att tvättmaskinen inte har för mycket tvätt i sig och inte heller för lite. I inget av fallen startar tvättmaskinen. – Allt för tung last kan skada maskinen. Att tvätta enbart något enstaka plagg i en stor maskin drar alltför mycket energi i förhållande till prestation, förklarar Peter Sundqvist. Han slår också ett slag för delningsfunktioner. Den gemensamma tvättstugan är en sådan. Han hoppas på ett koncept där tvättstugan i framtiden ska bli hela föreningens hjärta, runt vilket man samlar olika gemensamma funktioner som till exempel gym, kontorsplatser som kan utnyttjas av de boende (co-workingplatser), rum för inomhuslek, cykelverkstad och ett stort vardagsrum för de boende att träffas i. Allt detta ska ligga i markplan, ingen ska i framtiden behöva gå ner i en mörk källare för att tvätta. Konceptet har fått namnet First Floor Lounge. n B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 23


Tema: Tvättstugor

Här finns ett extra vardagsrum i tvättstudion En tvättstudio med generösa sociala ytor, som ett vardagsrum, kan bli en del i framtidens boende. Men faktum är att framtiden redan är här, åtminstone hos Brf Mariedahl i Mölndal.

FOTO: HSB

Vatten och el debiteras de boende när de använder den gemensamma tvättstugan. Husen är miljöcertifierade med nivå silver och debiteringssystemet ingår i denna certifiering.

● Det är trivsamt att tvätta i tvättstudion i Brf Mariedahl i Mölndal. HSB Living Lab, en innovationsarena för boende, har gett inspiration till den nya tvättstudion. På bostadsrättsföreningens gård , i en del av en vinkel, ligger tvättstudion, ljust och centralt. En viktig aspekt är att tvättstudion har stora fönster och en helglasad dörr, något som ökar både trivsel och trygghet. – Ja, det är många som gärna tvättar i tvättstudion fastän alla lägenheter har tvättmöjligheter, säger Bertil Hallman, ordförande i bostadsrättsföreningens styrelse. Ren tvätt får man förstås i tvättstudion, men man har också möjlighet att stanna kvar för att umgås med grannen i tvättstudions blå soffgrupp, cykla på motionscy24 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

keln, titta på TV eller jobba ostört med sin dator. Bertil Hallman berättar att det finns ett automatiskt bokningssystem som debiterar de boende en summa för varje tvättmaskin som används. – Våra hus är miljöcertifierade med silver och debiteringssystemet ingår som en del i certifieringen, säger han. Fastigheten har Individuell mätning och debitering (IMD). El- varmvatten- och kallvattenmätare finns i varje lägenhet. Alla tvättmaskiner i tvättstudion har också samma typ av mätning. Alla tvättmaskiner är automatdoserande med extra miljövänligt tvättmedel för att säkra miljöanpassningen och certifieringen.

Mangel, ångstrykningsmaskin och bra torkmöjligheter gör att tvättstudion blir ett bra komplement till de tvättmaskiner och torktumlare som finns i varje lägenhet. Motion kan man också få under tiden som tvättmaskinen utför sitt jobb. Detta under förutsättning att man cyklar på den motionscykel som finns i tvättstudion. Har man saker som man inte länge behöver, till exempel urväxta barnkläder eller leksaker, kan man lägga dem i ett hyll- och skåpsystem så att någon annan av de boende kan få nytta av dem. Att umgås med sina grannar, kanske över en kopp kaffe är en av tankarna med tvättstudion i Brf Mariedahl. Husen färdigställdes under 2019 – 2020 och föreningen består av 116 lägenheter. n


Tema: Tvättstugor

ALLA BILDER: SIMAB

Torkutrustningens ventilation bör rengöras varje år Detta ventilationsrör behöver rengöras. Kontroll behöver göras varje år.

Ärligt – när rengjorde din förening ventilationskanalerna till torkskåp och torktumlare senast? Länge sedan? Då bör du läsa denna artikel. Rengöring av torkutrustningens ventilation är nämligen minst lika viktig som den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK).

● – Vår rekommendation är att ventilationstrummorna till torkskåp och torktumlare rengörs en gång per år, säger Richard Svensson, marknadsansvarig på SIMAB. Det är ett företag inom ventilation och sotning i södra Sverige. I tvättstugan finns två olika ventilationssystem. Det ena systemet ventilerar hela huset och dessa ventilationskanaler kontrolleras genom den lagstadgade Obligatoriska ventilationskontrollen (OVK). Men i tvättstugan finns också ventilationskanaler som är anslutna till torktumlare och torkskåp. Det är dessa kanaler som bör rengöras en gång per år. Detta är dock ingen lagstadgad åtgärd. Överhettningsskyddet kan lösa ut gång på gång om det blir för mycket beläggningar i ventilationskanalerna från torktumlare och torkskåp, något som kan göra att maskinerna går sönder. Tvättstugans maskinpark håller helt enkelt längre med en fungerande ventilation. – Det samlas oerhört mycket ludd i venti-

- när det gäller fastigheter -

Detta är Torktumlarteknik

Richard Svensson

lationskanalerna från maskinparken under ett år, förklarar Richard Svensson. I ventilationssystemet skapas undertryck vid rengöring. Systemet rensas genom att roterande borstar tar sig fram genom kanalerna. – Inom många föreningar är styrelsen medveten om att ventilationen från torkmaskinerna i tvättstugan måste rengöras med jämna mellanrum, säger han. Det är en god idé att skriva in i underhållsplanen att ventilation från torkmaskinerna i tvättstuga ska rengöras med en periodicitet på ett år. – Kostnaden för rengöring av dessa ventilationskanaler är liten, säger han. Han säger också att det är en god idé att föreningarna bör teckna avtal med ett ventilationsföretag och i kontraktet skriva in när torkmaskinernas ventilationskanaler ska göras rena och samtidigt skriva avtal om OVK. n

Det finns två olika tekniker och tre olika typer av torktumlare och torkskåp att välja mellan i dag. Vad är det som skiljer de olika utrustningarna åt? Frånluftstumlaren eller frånlufts­ torkskåpet värmer upp den luft som den suger in. Den varma luften torkar de fuktiga och våta kläderna. Genom en ventilationskanal leds den varma och fuktiga luften ut ur huset. Det krävs alltså en speciell ventilationskanal ut genom väggen. Kondenstumlaren eller kondenstorkskåpet suger in luft från omgivningen. Genom värmeväxling med hjälp av köldmedium omvandlas den fuktiga luften till kallt vatten, som rinner ut i en behållare eller i ett rör som ansluts till avloppet. Kondenstorken omvandlar alltså kall luft till varm, som den sedan torkar kläderna med. Luften släpps därefter ut i rummet, Så man måste sörja för god ventilation i tvättstugan. För denna typ av tork krävs ingen ventilationskanal. En värmepumpstumlare eller ett värme­pumpstorkskåp är också av kondenstyp, men den avfuktar luften och använder sedan den torra värmen till att torka.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 25


ALLA BILDER: RECAP MODULER

Tema: Tvättstugor

Boka tid dygnet runt i tvättstuga på gården

Återvunnen träfiber och plast är byggmaterialet i modulerna. Stugorna kan ha lite olika form, denna står i Norrköping.

Har ni tänkt på att placera en tvättstuga på gården, utanför bostadshuset?. Då går det också att tvätta dygnet runt, bra för den som skiftarbetar. ● – Många bostadsrättsföreningar vill frigöra ytor för att kunna bygga nya lägenheter i de forna tvättstugorna eller också hyra ut lokalen för affärsverksamhet, säger Hans Ericsson, försäljningschef på ReCap Moduler i Högsby. Företaget marknadsför moduler, ungefär så stora som friggebodar. De kan ha många användningsområden och togs först fram som studentbostäder.

Hans Ericsson

– Modulerna byggs av PolyPlank, byggprofiler som tillverkats av återvunnen plast och träfiber. Det gör att vi kan ge 30 års garanti mot röta. Isoleringsmaterialet är cellulosa, återvunnet tidningspapper, berättar Hans Ericsson. Modulerna tillverkas i företagets fabrik i Högsby och körs ut på lastbil eller trailer. Varje tvättmodul väger cirka 12 ton och har en yta på 25 kvadratmeter. En modul kan serva 40–45 hushåll, eftersom det finns möjlighet att tvätta dygnet runt. I tvättmodulerna finns mycket glasade 26 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

ytor, främst för säkerhetens skull. I modulen får det plats fyra tvättmaskiner, två torktumlare samt ett torkskåp. Det går också att sätta ihop flera moduler så att kapaciteten blir större. Det är kunden som bestämmer vilka vitvaror som ska finnas i modulen. Tvättstugan kommer helt färdiginredd. – Det är många som satsar på tvätt med avjoniserat vatten, en patenterad teknik,

" De som skiftarbetar uppskattar en fri­stående tvättstuga väldigt mycket, eftersom man kan boka tvättider dygnet runt." där man tvättar i kallt vatten utan tvättmedel. Det speciella vattnets egenskaper gör att smuts löses upp och försvinner ut med avloppet, berättar Hans Ericsson. Han säger också att kvalster och bakterier brukar försvinna i varma torktumlare eller torkskåp. – De som skiftarbetar uppskattar en fristående tvättstuga väldigt mycket, eftersom man kan boka tvättider dygnet runt, säger han. Det ställs nybyggnadskrav på modulerna och deras inredning. Tvättmaskinerna måste stå bredvid varandra, tvättpelare

tolereras inte på grund av tillgänglighetskraven. Tvättmodulerna kan placeras på så kallad prickad mark, eftersom de är flyttbara. – En del kunder köper sina moduler, men det går också att leasa dem under ett antal år och därefter ägs de av kunden. På så sätt blir tvättstugan administrativt en löpande utgift, förklarar Hans Ericsson. n

DIRO-systemet (till höger i bild) omvandlar vanligt kranvatten till avjoniserat vatten, som kan användas utan tvättmedel.

Friggebodsstora moduler blir en perfekt tvättstuga. Dessa båda små hus finns i Järna söder om Stockholm.

Garantin mot röta är på 30 år. I Slite på Gotland står detta lilla röda hus med vita knutar.


Dags att uppdatera tvättstugan? Då har du hamnat rätt. Miele Professional erbjuder marknadens mest hållbara tvättutrustning. En energisnål maskinpark med lång livslängd ger både högsta miljöhänsyn och bäst totalekonomi för föreningen.

Maximal driftsäkerhet och en uppskattad användarvänlighet skapar goda förutsättningar för smidigt tvättande och en nöjd BRF.

Miele Professional. Immer Besser.

Skanna QR-koden och hitta en Miele Professional partner nära dig för ett kostnadsfritt hembesök med offert. www.miele.se/professional B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 27


Oanvänd tvättstuga kan bli värdefull lägenhet Har er bostadsrättsförening en tvättstuga som inte används? Då kan det vara idé att undersöka om det går att bygga om den gamla stugan till lägenhet istället, en så kallad konvertering. Många föreningar väljer också att bygga separata tvättstugor på tomten och då frigörs tvättstugan inne i fastigheten, vilken kan bli en ny lägenhet. ● Vi tog kontakt med Alexander Pishkoohani på företaget VL Fastighetsutveckling AB. Han har under många år hjälpt bostadsrättsföreningar vid omvandling av olika typer av lokaler till lägenheter. Hur går man tillväga om man vill omvandla sin tvättstuga, eller för den delen en annan källarlokal, till lägenhet?

Ett första steg är att få medlemmarnas godkännande. – Det krävs i regel ett stämmobeslut som regleras utifrån hur stadgarna är utformade. Enkel majoritet är oftast kravet. Nästa steg i processen kan vara att begära ett preliminärt bygglov hos Miljö- och bygglovsnämnden i kommunen.

– För att ändra användning från lokal till bostad krävs alltid bygglov, förklarar Alexander Pishkoohani. Myndighetskraven regleras av Plan- och bygglagen och byggkraven för en bostad regleras av Boverkets byggregler. – När en bostad skapas utgår man från nybyggnadskraven. Det innebär att kraven för till exempel brand, ventilation och tillgänglighet måste uppfyllas. När det gäller ljusinsläpp kan man förenklat säga att det krävs minst tio procents glasad yta i förhållande till lägenhetens storlek. I en lägenhet på 60 kvadratmeters yta krävs minst sex kvadratmeter glasad yta. En annan fråga är vem som ska göra ombyggnaden. Föreningen kan göra den själv, i egen regi, genom att upphandla en entreprenör och gärna också en projektle-

Testa oss kostnadsfritt hela 2022

Vi hjälper din styrelse med stöd och rådgivning Genom ett medlemskap hos Bostadsrätterna får ni i styrelsen i bostadsrättsföreningen rådgivning inom juridik, teknik, ekonomi och tillgång till ett stort utbud av utbildningar samt en rad andra förmåner. Vårt uppdrag är att genom medlemskap stödja, hjälpa och utbilda de engagerade personer som valts till ett förtroendeuppdrag i en bostadsrättsförening. Vi hjälper idag över 9 000 medlemsföreningar och gör gärna detsamma för dig och din förening.

Bli medlem nu och testa vårt medlemskap kostnadsfritt hela 2022!

Teckna medlemskap på vår hemsida bostadsratterna.se/bli-medlem eller på telefon 0775-200 100

Annons 185 x 135 september 2022.indd 1

28 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

Skanna QR-koden med mobil eller surfplatta för att komma till anmälan.

2022-02-03 17:21


Tema: Tvättstugor

FOTO: ISTOCKPHOTO

dare som håller ett vakande öga på entreprenören för föreningens räkning. Då är det också föreningen som säljer bostadsrätten. – Bygger föreningen om i egen regi behöver styrelsen se till att byggentreprenören är införstådd med hur olika försörjningssystem till den nya bostaden ska lösas. Det bör också finnas ett tydligt förfrågningsunderlag inför upphandlingen. Styrelsen behöver också både kunskap och tid för att genomföra en så komplex ombyggnad

som det handlar om. Efter ombyggnaden ska styrelsen sälja den nya bostaden, säger Alexander Pishkoohani. Ett annat scenario är att föreningen säljer tvättstugan till en fastighetsutvecklare. Styrelsen slipper då allt extraarbete som det kan innebära att vara byggherre. Föreningen får då betalt för, lokalen av utvecklaren, som sedan står för hela ombyggnaden inklusive försäljning av den nya bostadsrätten.

– Om föreningen säljer sin tvättstuga till en fastighetsutvecklare bör styrelsen ställa krav på garantier och vara noga med att få ett avtal som minimerar föreningens risker. Det är också viktigt att granska fastighetsutvecklaren både när det gäller ekonomi och historik, förklarar Alexander Pishkoohani. Det är också en god idé att anlita en konsult och gärna också en jurist vid upprättandet av avtalen, både vid försäljning till en utvecklare och vid ombyggnad i egen regi. När lägenheten är såld blir den nya bostadsrättsinnehavaren medlem i föreningen och bidrar med sin avgift till föreningens samlade ekonomi. Antingen man bygger om i egen regi eller säljer lokalen kan det vara en fördel att ha fått ett uttalande från Miljö- och bygglovsnämnden så man vet att det finns förutsättningar för ett bygglov. n

PERGOLA PRISMA TILLSAMMANS MED MÖBELSERIEN BOTAN Här med integrerad LED-belysning

blidsbergs.se

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 29


FOTO: ISTOCKPHOTO

30 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2


Tema: Balkong

Balkongen - från fasadsmycke till oas Numera är balkongen bostadens oas, rummet där vi umgås, odlar växer och kan vara utomhus utan att behöva lämna hemmet. Det är inte ovanligt att föreningar väljer att bygga ut balkonger. Läs mer om alla möjligheter och fallgropar som en balkongrenovering innebär. → TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 31


Intresset att bygga balkonger på befintliga flerfamiljshus har under de senaste tio åren varit stort. Det har även blivit vanligt att balkonger byggs ut och en stor del glasas samtidigt in.

● – Användningen av balkongerna har förändrats över tid, säger Per Lönnheden Områdeschef Strategisk förvaltning på HSB. Idag bygger vi balkonger för att umgås. Men under 1900-talets första årtionden var det vanligt att det byggdes pisk- och vädringsbalkonger som låg i anslutning till trapphusen in mot gårdarna. Balkongerna började byggas i Sverige i början av 1800-talet då var det vanligtvis en utsmyckning av fasaden. Under funkisperioden blir balkongen en del av lägenheten. – Men det är först i slutet av 1940 talet som den ses som en självklar del av lägenheten. Till skillnad från idag hade balkongen då en praktisk funktion. Den användes främst för vädring av kläder, filtar och mattor. Numera är balkongen bostadens oas, rummet där vi umgås, odlar växter och kan vara utomhus utan att behöva lämna hemmet. Det är inte ovanligt att föreningar väljer att bygga ut balkonger. Något som är en bra lösning när det gäller små indragna balkonger, vilket är vanligt i fastigheter byggda under miljonprogrammet. – Det är bra att passa på att bygga ut balkongerna i samband med att det görs en balkongrenovering om det finns önskemål från de boende, säger Per Lönnheden. Men det är viktigt att styrelsen förbereder sig och tar fram ett bra förslag. – Ska balkongerna byggas ut är det en lång process som kan ta upp till två år. Ger 32 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

" I snitt säljs bostäder med balkong för mellan 5–10 procent mer." inte alla sitt samtycke måste det tas upp i hyresnämnden på samma sätt som vid ett stambyte. Tänk på att kostnaderna bör fördelas så att de som får utbyggd balkong tar en del av kostnaderna. Det har dessutom visat sig att balkonger oavsett placering och storlek vanligtvis ökar värdet på bostadsrätten. Hur mycket styrs däremot av placering och storlek. – Bostadsköparna är ofta kräsna och har balkong på kravlistan eller åtminstone högt prioriterad på önskelistan, säger Håkan Lindén på Skandiamäklarna. Därför upplever vi att bostäder med balkonger ofta tenderar att få fler budgivare med mer aktivitet och högre slutpriser. I snitt säljs bostäder med balkong för mellan 5–10 procent mer. Priset för att bygga en balkong kan vara mellan cirka 90 000 till 160 000 kronor beroende på exempelvis material, utformning, tillval eller annat. Men värdeökningen är ofta så pass hög att kostnaden för balkongen ganska omgående tjänas in. Enligt Håkan Linden är det placering och storlek som främst är avgörande för hur mycket balkongen kan komma att påverka priset på en bostadsrätt. – Viktiga faktorer är främst var balkong-

en vetter åt, säger han. Här kan skillnaden vara mycket stor om det exempelvis är mot vatten eller trafikerad gata. Väderstreck är av stor vikt då de flesta vill ha soliga lägen på balkongen vilket ger söder- och västvända balkonger fördel. Oavsett var i vilken region en fastighet finns är oftast prisskillnaden mellan med eller utan balkong densamma. Det som påverkar är snarare var i den aktuella kommunen den ligger. – Det innebär såklart att skillnaden i pengar blir störst i attraktiva områden, säger, Håkan Linden. Trenden att bygga balkonger på befintliga flerfamiljshus drog igång i slutet av 80-talet då tekniken började utvecklas. Enligt Håkan Färm på branschföretaget Fästeb, var fastighetsägare då inte så medvetna om vilka möjligheter det fanns att bygga balkonger på befintliga flerfamiljhus. Under åren som följt har intresset vuxit. Men det har också gjort att de estetiska kraven ökat när det gäller att kunna få bygglov beviljat. – Erfarenheten och kunskapen hos företaget som anlitas spelar stor roll under bygglovsprocessen, säger Håkan Färm. Vi ser ofta när vi tittar på olika projekt att det går att hitta lösningar. n

FOTO: ISTOCKPHOTO

Älskade balkong!


Tema: Balkong

De byggde nya balkonger FOTO FÄSTEB

Föreningen Laxöringen 15 på Östermalm i Stockholm är en av de föreningar som byggt balkonger på sin fastighet. För cirka sju år sedan väcktes idén och de första balkongerna byggdes på fasaden mot innergården. ● - Alla var positivt inställda när vi presenterade förslaget att bygga på innergården, säger Erik Rathsman, ledamot i Brf Laxöringen styrelse. Då byggde vi de fem första balkongerna. Föreningen gjorde ett gediget förarbete. De valde också att ta in offerter från flera olika, väl etablerade erfarna branschföretag: - Offerterna var ganska lika, säger Erik Rathsman. Vi valde det företag som vi fick mest förtroende för, vilket visade sig vara ett bra val, säger han. De var proffsiga, trevliga på plats och svarade alltid snabbt på mail och telefon. Projektet startade 2018 och då var fokus riktat på att bygga balkonger först och främst på innegården. När bygglovet var klart och beslut tagits på stämman gjordes noggranna mätningar av varje lägenhet. - Måtten kan variera en hel del mellan olika lägenheter, säger Håkan Färm på Fästeb. Men här var det inte så stora skillnader. Men eftersom det ofta kan vara stora skillnader, är det viktigt att alla lägenheter mäts där det ska byggas balkong. Det gjordes även en hållfasthetsberäkning för varje enskild balkong eftersom förutsättningarna för hur mycket väggen kan bära varierar. - När det gäller balkongernas placering är det också viktigt att det finns en helhet och en symmetri. Placeringen kan variera beroende på vad huset har för förutsättningar. När byggnadsställningarna var på plats startade arbetet med att det togs upp en öppning för varje fönsterdörr. Fönster och fönsterbröstningen togs bort och elementen monterades ned och ersattes med nya som placerades på en annan plats. Dörrkarm, fönsterdörrar och balkongfästen monterades. Därefter sattes balkongramen på plats och slutligen målades och färdigställdes insidan.

Med hjälp av gamla fotografier från 60-talet kunde de återskapa balkonger som liknade de ursprungliga.

" Utmaningen med balkongerna mot gatan var att få dessa att likna originalet," Själva byggprocessen tog cirka tre veckor. - Allt fungerade smidiigt, säger Erik Rathsman. De boende som inte var hemma på dagarna lämnade bara sin nyckel. De boende hade även möjlighet utöver standard att göra olika tillval och lämna önskemål. - Det fanns en del att välja mellan, säger Erik Rathsman. Jag valde exempelvis kultur­glas, fasning på innerbågen, belysning och el. Vi fick balkongdörrar som går ned mot golvet. Det gjorde att det blev ljusare i lägenheten. Men det krävde ett särskilt bygglov. En tid efter att balkongerna på innegården byggts kom det även önskemål från medlemmar att det skulle byggas balkonger på fasaden ut mot gatan. Där fanns det redan balkongdörrar eftersom det funnits balkonger tidigare, men som rivits.

– Utmaningen med balkongerna mot gatan var att få dessa att likna originalet, säger Håkan Färm. Det gjorde vi med hjälp av gamla fotografier från 60-talet. Samtidigt så gällde det att uppfylla dagens krav och normer, exempelvis ska ett räcke numera vara 110 cm högt. Mot gatan har vi också beklätt insidan med glas för att uppfylla säkerhetskraven som gäller. Även om det var på samma fastigheter som det byggdes balkonger blev arbetsprocessen annorlunda. Förarbetet innan byggprocessen tog längre tid men det vägdes upp av att fönster­dörrarna fanns kvar och var intakta. – Byggprojektet mot gatan gick väldigt snabbt eftersom de bara behövde bara sätta upp själva balkongerna, säger Erik Rathsman. Efteråt så har vi fått väldigt positiv respons från medlemmarna. Det blev också bättre än vi förväntat oss. n B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 33


Så finansieras balkongbygget!

FOTO ISTOCKPHOTO

När det byggs balkonger på en bostadsrätts­ förenings befintliga fastigheter finns det flera olika typer av finansiella lösningar att välja mellan. ● - Har föreningen gjort upphandlingen då brukar vi rekommendera att man tar en delbetalning från bostadsrättshavaren, säger Ulrika Blomqvist, vd på Bostadsrätterna. Vissa bostadsföreningar står för hela kostnaden vid ett balkongbygge då ekonomin är mycket god. Det lämpar sig i första hand om alla boende får en balkong. Det finns även exempel där föreningen bestämmer att varje medlem få stå för antingen hela eller en del av kostnaden själva. - Oavsett hur finansieringen av balkongbygget ska gå till är det viktigt att det upprättas ett avtal mellan föreningen och de bostadsrättshavare som ska ha balkong, säger Ulrica Blomqvist. Där bör det regleras hur den boende ska betala sin del av byggandets eventuella merkostnader, skadeståndsanspråk med mera Det är inte ovanligt att föreningen 34 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

handlar upp ett ram­avtal sedan kan bostadrättshavaren själv ha ett avtal med byggföretaget. De flesta Ulrica Blomqvist företagen vill helst ha avtalet med föreningen, då det innebär att de har en part, det blir förstås enklare, säger Ulrica Blomqvist. En del bostadsrättsföreningar väljer att gå in och låna ut pengar till boende som behöver det och sedan göra en avbetalningsplan med fördelaktig ränta. Men det medför förstås alltid en risk. Eftersom om någon krånglar med betalningen drabbar det alla medlemmar. - Det viktiga är att hitta en lösning som

fungerar och att föreningen säkerställer att de får in betalningar som täcker kostnaden, säger Ulrica Blomqvist. Det gäller också att se till att finansiera kommande underhåll. Enligt bostadsrättslagen ansvarar föreningen för det yttre och bostadsrättshavaren för det inre underhållet av balkongerna. För att föreningen ska kunna finansiera sitt underhållsansvar för balkongerna kan en stadgeändring göras så att balkongsinnehavarna betalar en förhöjd årsavgift. - Får alla balkonger och alla betalar samma avgift då behöver föreningen inte göra särskilt mycket förändringar, säger Ulrica Blomqvist. Men om bara vissa får balkong då måste föreningen fundera på om andelstalen ska justeras. I en del föreningar betalar de som får balkong ett balkongtillägg som ska täcka kostnader och kommande underhåll. En del väljer att inrätta en balkongfond där pengar sätts av för att finansiera framtida underhåll. De medlemmar som byggt balkong betalar sedan varje månad in en summa till fonden. Storleken på insättningen kan bestämmas av styrelsen. n


Tema: Balkong

FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

" Besikta balkongerna med en sakkunnig person vart femte år."

Då är det dags att renovera När bitar av puts och betong trillar ner då har balkongens ”bäst före datum” för länge sedan passerat. ● – Vår rekommendation är att en besiktning av balkongerna ska utföras av en sakkunnig person vart femte år, säger Fredrik Hall Johansson på Balkongföreningen i Norden. Minst vartannat år ska det göras en översyn exempelvis med förvaltaren och detta även gäller nyare balkonger. Rost och sprickor och betongbitar som faller ned är tecken på skador och de ska alltid undersökas av en sakkunnig besiktningsman. – Vi har tagit fram en folder som är en guide till balkongbesiktning som vi rekommenderar, säger Fredrik Hall Johansson. Den kan man beställa genom att skicka ett mail till oss. Förra året rasade en balkong ned i Väners­borg men enligt Fredrik Hall Johansson är det numera inte särskilt vanligt:

– Det är inte vanligt alls som tur är, men varje gång det sker är det en tragisk och allvarlig händelse, säger han. Som branschförening försöker vi följa upp varje tillfälle. – Många gånger beror det på att balkongerna inte genomgått någon besiktning för att upptäcka eventuella brister. Men vid något fall har det väl även varit så att belastningen på balkongplattan har varit alldeles för hög. Det förekommer även att betongen vittrar sönder och bitar ramlar ner. Det är ofta skador som är viktiga att omgående följa upp. – Det kan få till följd att armering och stålkonstruktioner blir blottade och att man får rostangrepp på dessa delar, vilket kan bli riktigt fel, säger Fredrik Hall Johansson. När skador uppstått och det visat sig att

balkongerna måste renoveras finns det en del som är viktigt att tänka på. - Det bör det finnas dokumentation på vad som skall göras och varför. Det Fredrik Hall Johansson ska även finnas beräkningar på dimensioneringen så det framgår hur mycket en balkong kan belastas. Vanligtvis krävs det inget bygglov för att renovera balkonger såvida det inte ska göras någon typ av förändring utifrån originalet. Om det råder osäkerhet är det alltid viktigt att kontrollera med stadsbyggnadskontoret i den egna kommunen om vad som gäller innan projektet dras igång. n

Fönsterbyte? www.enomic.se

Anlita Enomic, en av Sveriges ledande entreprenörer på fönsterbyte. Egen tillverkning av fönster och entrépartier. ENOMIC FÖNSTER SVERIGE AB • info@enomic.se Grusgropsvägen 7, 702 36 Örebro • Tel: 019-603 24 40

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 35


Vi tar han om hela processen från A-Ö Drömmer du om ljus, luft och det härliga balkonglivet? Vi kan hantera allt från en balkong till projekt med flera hundra. Varje år monterar vi mer än 2.500 balkonger i Sverige och Danmark och det har vi gjort sedan 2006. Vi är därför experter, inte bara på själva montaget utan även i hela processen. Vi besiktar din fastighet, tar hand om hela kontakten med kommunen, och monterar balkongen. På www.altandk.se kan du läsa mer om hur din balkongdröm kan bli till verklighet, och du kan även göra en bokning med en av våra säljare om ett besök hos just dig. Det kommer alltid att finnas en Altan.dk-balkong som passar just din fastighet perfekt. Att få en balkong från Altan.dk är som att få en ny skräddarsydd möbel till lägenheten. 36 | B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2


VI ÄR VÄGEN

till ditt livs balkong Offert Överväger ni balkonger i bostadsrättsföreningen? Altan kommer på besök för ett förutsättningslöst första möte. Altan har hjälpt hundratals bostadsrättsföreningar med balkonger, och en sak är säker: Det finns aldrig två projekt som är desamma. Här är en liten guide till hur du och din bostadsrättsförening kan ta balkongprocessen vidare tillsammans med Altan. Projektering Du och din bostadsrättsförening behöver inte fundera på varken planering och regelverk. Vi tar hand om allt det praktiska arbetet i samband med bygglovet. Det innebär också att vi på Altan ansvarar för att förbereda ritningarna och göra de beräkningar som ligger till grund för att få tillstånd. Balkongproduktion När det kommer till hur själva produktionen går till är det bra att känna till att en balkong består av fyra huvuddelar: räcke, botten, dörrdel och det stödjande stålet som ska införlivas i murverket. Lägg också till alternativ som golvbeläggning och eventuellt golv och räcke. Trädelar från oss är i FSCgodkänt lövträ, och våra stålproducenter är CE-certifierade. Montage När bygglovet är klart och balkongerna producerade är vi redo för själva balkonginstallationen. Arbetet sker från en plattform som är flyttbar upp och ner i fastigheten, vilket säkerställer att våra balkonginstallatörer hela tiden har rätt arbetshöjd för montaget. Du slipper den traditionella byggnadsställningen, som ofta stör din utsikt under flera veckor i följd. Leverans Tack för den här tiden och grattis till din nya balkong! Våra balkonginstallatörer levererar din balkong till dig, monterad och redo att börja använda.

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 37


De gamla balkongplattorna bilats ned och det gjuts sedan nya på plats.

De renoverar både fasad och balkonger Hos bostadsrättsföreningen Söderby i Handen pågår det en renovering av balkonger och fasad. Arbetet drog igång i mars och beräknas ta cirka tre månader. TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Vi ville ha det klart under våren men det gick inte på grund av vädret, säger ordförande Tommy Ekman. Det inte får vara för kallt när det ska gjutas. Föreningens fastigheter som byggdes på 60-talet består av 42 lägenheter och två lokaler. Renoveringen av balkongerna är något föreningen haft med i sin underhållsplan. Men det var först när det gjordes en ingående besiktning som det stod klart att det behövdes göras mer omfattande åtgärder. – Besiktningen visade att det hade trängt in en hel del vatten i betongplattan vilket gjort att armeringen börjat rosta, säger projektledaren Kenneth Larsson på Frakka. 38 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

När armeringsstål rostar ökar dess volym. Det leder till att det bildas sprickor från insidan och betongbitar kan lossna, vilket det hade gjort här. Vid den renovering som nu görs rivs bland annat balkongräckena och de gamla balkongplattorna bilas ned. Det gjuts sedan nya. Med undantag för 28 balkonger på första våningen. Där tas endast räckena och framkanten på balkongplattan bort. De nya balkongräckena i smide kommer istället att fästas i framkanten på balkongplattan. Eftersom de är av rostfritt syrafast stål kommer de att vara betydligt hållbarare än de ursprungliga. Balkongerna kommer även att förses

med vattenavvisande kantlister som utformas från fasaden och cirka 15 centimeter utefter balkongen. För avledning av regnvatten. – De gamla balkongräckena var ingjutna i balkongplattan, vilket är ganska ovanligt och ingen bra lösning, säger Kenneth Larsson. Det är vanligt att balkonger byggs ut och glasas in i samband med renovering. Men för Brf Söderby var ingen av dessa åtgärder möjliga. – Våra fastigheter är kulturmärkta, säger Tommy Ekman. Vi fick reda på det för fem år sedan. Att de blivit kulturmärkta var det ingen som visste, vi hade aldrig blivit meddelade om detta. Men bor man i en äld-


Tema: Balkong

Våra fastigheter är k-märkta, säger Tommy Ekman. Sådant bör man kolla upp innan ett projekt startas. Särskilt om det finns önskemål om inglasning eller utbyggnad av balkongerna.

re fastighet är det bra att kolla upp sådant innan man drar igång ett balkongprojekt. Framför allt om det finns önskemål om inglasning eller utbyggnad av balkongerna. Utöver balkongerna kommer föreningen samtidigt att renovera fasaderna. Inför fasadrenoveringen har färgsättningen säkerställts genom att det tagits färgprover från putsen. På så sätt har det gått att få fram originalkulören. – K-märkningen gör att vi måste följa färgsättningen, säger Tommy Ekman.

När en putsad fasad renoveras brukar putsen knackas bort om det finns en tegelstomme. Men då föreningens fastigheter består av element i lättbetong används en annan mer varsam metod. – Vi använder ett system som innebär att man nätar på den gamla putsen, säger Kenneth Larsson. Sedan lägger vi på en kalkputs med glimmer. Det är lite annorlunda än vad man brukar göra. I augusti beräknas samtliga balkonger och fasader vara klara, vilket innebär att de

" Vi använder ett system som innebär att man nätar på den gamla putsen. Sedan lägger vi på en kalkputs med glimmer." boende kommer att kunna njuta en del av sommaren ostört. – Allt har gått enligt plan så här långt och det har inte uppstått några oväntade problem, säger Tommy Ekman. Vår projektledare kommer från ett företag som vi anlitat i samband med andra projekt. När vi såg att de även projektleder fasad- och balkongrenovering valde vi att använda dem igen, eftersom det fungerat väldigt bra tidigare. Hittills är vi väldigt nöjda både med honom och med byggföretaget. n

Balkongprojekt? Ska Ni utföra en balkongentreprenad på er fastighet? Ett stort ansvar åligger fastighetsägaren i ett sådant byggprojekt avseende tekniska lösningar, arbetsmiljö, projektledning och ekonomi. Genom att låta PROJECTMA hjälpa Er med detta säkerställer Ni ett bra resultat. Vi på PROJECTMA har 20 års erfarenhet av balkongentreprenader och hjälper er genom hela processen. Statusbesiktning av befintliga balkonger. Beställarombud / projekt- och byggledning i det löpande byggprojektet. Kontrollansvarig enligt plan- och bygglagen. Entreprenadbesiktning. PROJECTMA rekommenderas av Balkongföreningen i Norden. Nicklas Ottosson 070-557 25 55 nicklas@projectma.se

Johan Ericsson 070-819 51 02 johan@projectma.se

Projektledning. Kontrollansvar. Besiktning. www.projectma.se B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 39


KONOVALENKO

sunparadise.se

DET GLASKLARA VALET FÖR SOMMAR ÅRET OM

Funderar du på att glasa in din balkong – eller föreslå att hela föreningen gör det? Fatta inget beslut förrän du har pratat med någon av våra återförsäljare. Sunparadise är de svenskägda inglasningsspecialisterna som tidigare hette Windoor. Sedan 1985 har vi glasat in balkonger – först i Sverige, sedan i övriga Skandinavien, Europa och vidare ut i världen. Skälet är enkelt: hos oss får du skräddarsydd skandinavisk toppkvalitet till rimliga priser. Vilket kanske förklarar varför Sunparadise har vunnit HBV:s upphandling för allmännyttan nio år i rad.

40 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2


Tema: Inglasning

Inglasning – balkongens osynliga fasad Inglasade balkonger har blivit allt vanligare. Nu när de ramfria vik-in-systemen som i princip enbart består av glas börjat dominera marknaden är det ingen som längre använder det skämtsamma uttrycket ”pensionärs-kuvöser”, som myntades på 1980-talet. TEXT OCH FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● I Sverige började balkonger att glasas in i början av 1980-talet. Det första modellerna fungerade som enkla väderskydd. Systemen har sedan utvecklats och blivit mer integrerade och betydligt lättare att öppna och stänga och blivit smidigare. Modellerna med de stora aluminiumramarna har nästan försvunnit. Det finns många fördelar med ing-

lasning utöver att balkongen i betydligt större utsträckning även kan användas som sällskapsyta även under hela året. Den skyddar också fasaden, balkong och fönster från väder och vind och kan till viss del fungera som bullerskydd och sänka värmekostnaden. Tittar man på nackdelar så är det svårt att hitta något konkret. Tidigare brukade det

vara att det kunde bli väldigt varmt under sommaren på balkongen, att det inte blev samma luftgenomströmning till lägenheten och att det var svårt att putsa de stora rutorna. Men med de nya modellerna som nu finns på marknaden har dessa problem i princip försvunnit. De flesta inglasningar som nu finns går enkelt att öppna upp helt eller delvis och är lätta att putsa. n

En modern kommunikationsplattform för din brf Snygg och lättskött hemsida

Följer GDPR

Fungerar på dator och mobil

Smidigt medlemsregister

Smarta verktyg för styrelsen

Enkel medlemskommunikation

Regis brf på trera din egran n Hems idan ä ar.se r igån på mi g ndre ä n 15 m in!

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort” Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Över 400 föreningar i hela Sverige använder www.egrannar.se

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 41


Tema: Inglasning

De glasar in balkongerna Hos Brf Klöverängen 2 i Mölndal kan alla medlemmar som vill glasa in balkongen. TEXT & FOTO KARIN URBINA RUTSTRÖM

● – Frågan blev aktuell för några år sedan då den togs upp i en motion på årsstämman, säger Oskar Löf, ledamot i Brf Klöverängens styrelse. När beslutet tagits gjorde vi en upphandling av leverantör så att vi skulle få samma typ av inglasning i hela området. Brf Klöverängen 2 fastigheter byggdes 1968. Det är en ganska stor förening med totalt 231 lägenheter. När projektet startade under hösten och medlemmarna kunde börja beställa inglasning av sina balkonger var det inledningsvis 47 boende som direkt anmälde intresse. – Vi ser att fler och fler beställer inglasning nu när de ser hur det blir, säger Oskar Löf. Enligt Rikard Vestre, försäljningschef på Lumon, är det ganska vanligt att cirka 30 procent direkt beställer från början när ett projekt startat. Sedan ökar antalet med tiden. – En del har svårt i början att föreställa sig hur det kommer att se ut när det är klart, säger han. Det är vanligt och inga problem eftersom bygglovet är öppet i fem år. – En del föreningar väljer också att 42 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2

förnya bygglovet för att kunna fortsätta att erbjuda den här möjligheten till även nya bostadsrättshavare som flyttar in. En viktig del utöver att det krävs ett stäm-

mobeslut och bygglov innan balkonger kan börja glasas in är att det bör göras besiktningar av balkongerna. Finns skador är det en stor fördel om dessa åtgärdas innan inglasningen sätts på plats. – Vi gav vår tekniska förvaltare i uppdrag att besiktiga alla balkonger innan vi drog igång, säger Oskar Löf. Det var för att slippa montera ned inglasningen i efterhand för att göra reparationer. – Det upptäcktes en del mindre ytliga skador på en del balkonger, som vi nu åtgärdar. Tyvärr gick det inte att göra

reparationerna under vintern på grund av frostrisken. Så det pågår nu, men så fort det är klart kommer även de att få sina balkonger inglasade. Det finns olika sätt att finansiera den här typen av projekt. Det vanligaste är att föreningen väljer en leverantör och en modell. Sedan är det bostadsrättshavarna själva som beställer och tecknar avtal med företaget. – Vi har olika betalningslösningar som vi kan erbjuda de boende, säger Rikard Vestre. För de som inte kan eller vill betala hela kostnaden på en gång finns det en möjlighet att göra delbetalningar istället. Det är räntefritt om man betalar det inom 36 månader. Det går även att betala av kostnaden på längre tid. – För att kunna erbjuda den här lösningen har vi ett samarbete med ett finansbolag.

" En viktig del är att det bör göras besiktningar av balkongerna innan inglasningen sätts på plats."


Bekymmersfritt hissägande Vi är specialister på service, underhåll & modernisering

– Vi har valt en ramlös inglasning, säger Oskar Löf. Det blev bättre än vi trodde och fler och fler beställer nu när de ser inglasningen på plats.

Vissa väljer att betala en del av summan själva och sedan betala av resten. En viktig del som också bör lösas innan inglasningen sätts på plats är att se till att det skrivs ett avtal om ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren. - Det måste vara tydligt när det gäller vem som ansvarar exempelvis för demonteringen om inglasningen skulle behövas tas ned i samband med renoveringar, säger Rikard Vestre. - Det här är något som vi egentligen inte är inblandade i. Men för att göra det smidigt både för föreningen och bostadsrättshavaren har vi tagit fram en mall för hur ett avtal hur kan utformas som föreningen kan använda sig av. Det finns olika typer av inglasning. Den som monteras upp hos

Klöverängen 2 är en populär diskret modell som är ram-fri med ett infällbart vik-in-system. Modellen är konstruerad så att det enkelt går att dra ihop glasskivorna och öppna upp delar eller hela balkongen. Konstruktionen gör också att det är enkelt att putsa glasen. – När vi valde modell gick vi framför allt på estetik och funktion, säger Oskar Löf. Det var också viktigt för oss att företaget har en långsiktigt stabil verksamhet så de kan leverera längre fram om det tillkommer de som vill beställa eller om det finns behov av att byta ut delar. Det här är något som är viktigt att tänka på när man tar in offerter. En fråga som ofta kommer upp på en stämma när frågan om att glasa in balkongerna väckts är vad det kostar. Det kan vara bra att tänka på att priset kan variera beroende på om det tillkommer andra åtgärder i samband med installationen. Men normalt kan det kosta från 50 000 upp till 85 000 kronor. - Ibland kan det exempelvis vara så att det måste byggas ut en liten takdel och då blir det lite dyrare, säger Rikard Vestre. Men slår man ut kostnaden per kvadratmeter blir det trots allt en ganska låg kostnad. n

Rikstäckande – vi finns i hela landet Reservdelar för alla hissfabrikat Service dygnet runt, året runt Öppna lösningar för lägsta driftkostnad Vi är ett svenskt företag med egen konstruktion och tillverkning av hissar. Vi installerar nästan en hiss om dagen och vi har avtal för service och förebyggande underhåll av över 10 000 hissar runt om i landet. Vi erbjuder öppna styrsystem i våra hissar, vilket håller nere kostnaden och låser inte upp er i dyra lösningar. Hör av er till info@alt.se eller ring för att boka ett kostnadsfritt besök om era hissar! Resultatet har blivit förbaskat bra! ”Hissarna går väldigt mjukt och fint.”

Thommy Ekman, i Brf. Skansens styrelse och ansvarig för moderniseringen av föreningens åtta hissar.

Läs om vad våpåra kunder säger alt.se/cases 0472-390 700 | alt.se

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 43


Du sparar

435  kr

(ord.pris 980 kr)

– : 5 4 5

till r å / r n 4 lsee r y t s 5 mar m e l d e m

Prenumerera på Bo bättre till alla i styrelsen! Beställ din prenumeration på - order.flowy.se/bobattre/ eller mejla - bobattre@flowyinfo.se Du kan också ringa 08-52218319 vardagar mellan kl 08:00 – 18:00


Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag & Rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. I nbrott via balkongen – vem ska betala skadorna? Åtgärder utanför lägenheterna bör alltid göras i föreningens regi! Vem ska betala avstängning av vattnet?

B O B ÄT T R E 4 / 2 0 2 1 | 45


Inbrott via balkongen – vem ska betala skadorna? Hej! Vi har haft inbrott via balkongen på andra våningen. Vi måste ha en ny dörr och dörrkarm. Föreningens stadgar är normalstadgar samma som HSB och Riksbyggen tillämpar. Vem ska stå för kostnaden?Det verkar vara någon form av delat ansvar. Vårt försäkringsbolag säger att de inte ska ersätta kostnaden utan det är föreningens ansvar. Vad är det som är praxis?

medlem vill göra en större förändring som påverkar huset eller marken krävs därför föreningsstämmans tillstånd – det räcker alltså inte med styrelsens. Normalt ska det upprättas ett avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren när det gäller ansvarsfördelningen. I det fall bostadsrätten säljs tar köparen över ansvaret. Karin Urbina Rutström

Föreningen ansvarar för dörr­karmen. Precis som du i regel ansvarar för fönstrens karm. Men normalt är det bostadsrättshavaren som ansvarar för ytterdörrarna till lägenheten, förutom målning av utsidan. Balkongdörren är en ytterdörr och är alltså ditt ansvar om ni i föreningen har normala stadgar. Jörn Liljeström

Installerat tak utan bygglov

Reparation av inglasning vem ansvarar Hej! Två av innehavarna ville på egen bekostnad glasa in sina balkonger, vilket styrelsen godkände. Bygglov godkändes och balkongerna glasades in på ett snyggt sätt utan kostnad för föreningen. Innehavarna skrev ett intyg till föreningen att eventuella reparationer på inglasningen står de för själva. Vår fråga är nu: om lägenheterna säljes, går ansvaret för eventuella reparationer över till ny ägare eller måste föreningen ta över ansvaret? Föreningen bestämmer över allt som finns utanför lägenheten. Det gäller i regel även för föreningens mark. Om en

Hej! En bostadsrättsinnehavare, som har en balkong ovanför en inbyggd balkong, satte på eget bevåg upp ett tak över sin balkong och lade tegelpannor på det lilla taket. Detta utan att fråga föreningen eller söka bygglov. Lägenheten skulle sedan säljas, men då fick han som ultimatum att bygglov måste sökas. Detta har beviljats i efterhand, men föreningen har formellt ännu inte godkänt tillbyggnaden. Även denna innehavare har skrivit ett intyg att han åtar sig att stå för alla eventuella skador. Nu har en ny innehavare övertagit lägenheten, men vem åtar sig ansvaret för tillbyggnaden? Bostadsrättshavaren får inte vidta åtgärder utanför sin lägenhet. Föreningen bestämmer som fastighetsägare över allt yttre. För att genomföra åtgärd i form av ett tak eller annan åtgärd utanför lägenheten kräver styrelsens tillstånd. Rådet till varje styrelse är att alltid neka bostadsrättshavares åtgärder utanför sin lägenhet. Om något behöver göras bör det ske i förening-

ens regi. Styrelsen får inte ge tillstånd till större förändring av huset utan föregående stämmobeslut. Det räcker inte enbart med tillstånd från styrelsen. Nu när taket redan är byggt kan och bör föreningen se till att det rivs. Vid bristande samtycke från bostadsrättshavaren kan rättsliga åtgärder krävas. Alternativet är möjligen att träffa avtal innebärande att bostadsrättshavaren står för underhållsansvaret och åtar sig att riva taket eller tillse att ny bostadsrättshavare tar över ansvaret i samband med ägarskifte. Jag avråder från sådana avtal. Jörn Liljeström

Kostnad för vatten­ avstängning Hej ! Jag bad min bostadsförening om vattenavstängning för att renovera i badrummet. Jag hade inte bestämt någon tid utan jag skulle rätta mig efter dem. Efter ett tag fick jag en faktura på cirka 1 500 kr. Har de rätt att göra så ? De meddelade mig inte att det kostar så mycket. Sam Det är svårt att förstå vad du menar. Det framgår inte om vattnets stängdes av och du därefter blev debiterad. Men allmänt kan man säga att föreningen inte är skyldig att bekosta en avstängning av vattnet då det gäller önskemål från en enskild medlem. Begär du en sådan tjänst och det innebär en kostnad då har föreningen rätt att debitera dig för vad det kostar. Jörn Liljeström

Bo bättres kunniga ex­perter svarar på dina bostadsrättsfrågor

Jörn Liljeström Advokat

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Göran Olsson Jurist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till bbfraga@bobattre.se.


Juristen reder ut

Politik i föreningen Stämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. På liknande sätt såsom Riksdagen är Sveriges högsta beslutande organ. Om vi fortsätter jämförelsen är styrelsen föreningens regering.

F

inns det inte partipolitik i föreningen fungerar det ofta på ett sakligt sätt där klara och tydliga förslag med sakliga skäl vägs mot varandra. Sedan röstar man efter sitt bästa omdöme, för föreningens bästa. I de föreningarna är det ett rent nöje att vara styrelseledamot. I många föreningar finns en minoritet som siktar på att utöva mer inflytande än de har röster till. Ibland för att driva ett särintresse varför politik i sin mest ursprungliga form finns och behöver beaktas i föreningsarbetet. Om vi tar extremfallet med en minoritet som har särintressen snarare än föreningsintressen som de vill driva så finns vissa mönster. En sådan minoritet arbetar sällan genom att ta fram ett rakt sakligt förslag med sakliga skäl. Orsaken är att intressen som inte är helt förenliga med föreningens bästa sällan övertygar andra när innehållet i agendan är klart och sakskälen granskas. Istället används trick, finter och ”fula” politiska metoder för chans till majoritet. Minoriteten försöker ofta underminera de personer som starkast kan motsätta sig det egna särintresset; den krets av personer som försöker driva allmänintresset. Styrelsen måste försvagas. För att underminera en styrelse är första steget att påstå att man fått för lite information. Det är något som kan få gehör hos andra, bland annat för att det i många fall faktiskt finns eller i vart fall ser ut som att det finns för lite information. Det är även en bra grogrund för att splittra och sprida misstänksamhet då det kan antydas att det finns en avsikt bakom påstådd informationsbrist, kanske rentav ett samarbete för att dölja vad som är viktigt för medlemmarna. En konspiration! För den som själv drivs av egenintresse är det rimligt att påstå att andra endast drivs av egenintresse. Andra steget är att ytterligare misstänkliggöra styrelsen som grupp eller enskilda ledamöter och påstå att de inte är skickliga, pålitliga eller rentav motarbetar medlemsintresset. Tredje steget är att splittra övriga medlemmar, exempelvis genom att hitta någon fråga som fler stöder som kan sättas emot det man vill stoppa. En ofta framgångsrik metod är att skapa sidodiskussioner där olika medlemmar har olika uppfattning. Utrymmet på stämman är begränsat till obligatoriska punkter och vad som angivits i motioner men öppnar vid de

obligatoriska punkterna upp för ifrågasättande av särintressena. Det kan vara fråga om vilka olika ekonomiska prioriteringar som gjorts, som en del av frågerätten vid årsredovisningens dragning. Frågor kan även avse alltifrån hur tvättstugan sköts, om förvaltningen är prisvärd, om hur mycket pengar som avsätts för underhåll, om inte årsavgiften ska sänkas till frågor om man ska prioritera rabatter eller lekplatser. Fjärde steget är att i vart fall skjuta upp beslutet. Om särintresset lyckats få medlemmarna att tro att information undanhållits, om styrelsen underminerats och om mycket tid har gått åt annat på stämman och medlemmarna är splittrade i flera frågor så kan en viktig omröstning undvikas genom att peka på att frågan inte hunnit diskuteras, borde ha beretts bättre och att viktig information saknats. I kortform kan det sammanfattas så här: ”Visst är det viktigt med fasadrenovering, men vi har inte fått tillräcklig information om olika alternativ. Styrelsens arbete är under all kritik, det finns för starka band till föreslagen entreprenör för att det ska kännas riktigt bra. Varför vann inte annat bolag upphandlingen? Det finns inga läckage genom fasaden. Det går att göra punktvisa insatser med målare, mycket billigare. Det finns viktigare frågor för föreningen. Flera medlemmar har observerat sprickor i innertak. Det kan finnas rasrisk. Varför har inte styrelsen prioriterat det? Det är inte tillräckligt utrett om takfasadrenoveringen kan förvärra rasrisken. Avgifterna kanske måste höjas. Styrelsen driver bara sin egen agenda, vi på stämman måste tänka på helheten. I vart fall måste beslutet övervägas bättre och jag yrkar att frågan ajourneras tills styrelsen återkommer med en bättre utredning.” Exemplet är orealistiskt men ger en bra bild av mönstret, hur en slipsten kan dras helt utan någon form av saklighet eller uppriktighet. Agendan är att tillfälligt stoppa ett takbyte för att medlemmen med uteplats ska kunna sälja sin lägenhet innan byggställningar sätts upp som gör lägenheten mörk och svårsåld. För att nå agendan används misstänkliggöranden, svepskäl och skenargument. Föreningspolitik i en liten ask. Styrelsen måste ibland ha stort tålamod och arbeta intensivt med information och förankring för att få igenom sådant som är föreningsnyttigt. n

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2 | 47


Styrelseskolan

Riv inte en bärande idé Rätten att ändra kom till i början av 2000-talet. Tyvärr blev det inte riktigt som det var tänkt. Det härjas rätt fritt både inom och utanför lägenheten ofta utan att ens prata med föreningen.

J

ag läste en notis för ett par år sedan om ett hus i Rom som rasat ihop därför att de boende rivit bärande väggar. Kan det vara idén om en öppen planlösning som ligger bakom detta? Utan att vara expert vågar jag påstå att risken finns även i Sverige. Det bilas nämligen lite överallt i föreningarnas hus. Vi tycks alla vara stöpta i samma form och skapa öppna planlösningar genom att riva bärande väggar. Föreningen äger huset och i princip allt inne i huset inklusive fast inredning. Föreningen har dock i allmänhet delegerat det löpande och periodiska underhållet inne i lägenheten på medlemmen. Det finns dessutom en rätt att ändra i lägenheten vilket bygger på särskilda regler. Det bakomliggande skälet till rätten att göra vissa ändringar är att medlemmarna oftast är de stora risktagarna i föreningen och därför bör ha en rimlig rätt att utöva sin äganderätt och kunna göra anpassningar i sitt boende. Det är dock inte tänkt att övervältra problem som hotar husets goda bestånd på föreningen och dess medlemmar. Rätten att ändra kom till i början av 2000-talet. Tyvärr blev det inte riktigt som det var tänkt. Det härjas rätt fritt både inom och utanför lägenheten ofta utan att ens prata med föreningen. Rättsfall från senare tid ger dessutom signaler att det som sker utanför lägenhetens inre gränssnitt landar i knät på föreningen och övriga medlemmar om det uppstår fel oavsett om föreningen gett tillstånd eller ej. Justerade lagregler kommer att börja gälla från 1 januari 2023 vilka förhoppningsvis ger föreningarna bra verktyg att motverka åtgärder som man inte vill ha. En medlems rätt att ändra i lägenheten kvarstår. Observera att reglerna alltid enbart gällt rätten att ändra inne i lägenheten. Bostadsrättshavaren kan aldrig mot föreningens vilja, tillskansa sig rätten att dra rör i trossbotten. En medlem som vill göra ändringar i lägenheten ska liksom nu alltid fråga föreningen om tillstånd om arbetena innebär ändring av bland annat

bärande väggar, rör- och ventilationsledningar och kulturhistoriska värden. Föreningen kan säga nej om en åtgärd är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen och dess medlemmar. Ett tillstånd kan förenas med villkor. Många medlemmar har helt sonika struntat i att fråga föreningen på inrådan av lagkloka. Föreningen har inte kunnat göra någonting annat än att vidta omfattande rättsliga åtgärder under åberopande av osäkra grunder och med osäkert utfall. En medlem som fått nej av styrelsen till en åtgärd har varit hänvisad till att stämma föreningen vid tingsrätt – en dyr och långdragen hantering. Nu införs i stället möjligheten för medlemmen att vända sig till hyresnämnden som avgör frågan. Detta är ett betydligt snabbare och i allmänhet kostnadseffektivt förfarande. Dessutom införs en ny förverkandegrund som gör det möjligt att säga upp en bostadsrättshavare som trots anmodan om rättelse fortsätter ombyggnaden utan tillstånd. Senare avgöranden i domstol har dessutom gjort klart att medlemmen innan föreningen tar ställning till en åtgärd måste förse föreningen med erforderligt underlag för bedömningen exempelvis statiska beräkningar vid rivning av bärande vägg. Frågan är nu om dessa nya möjligheter för föreningen att agera förbättrar situationen. Jag tycker förslagen är bra. Det är lätt att glömma att det faktiskt är föreningen som äger fastigheten och ändå måste ha det slutliga avgörandet vid större ingrepp. Det kan aldrig accepteras att tekniska system störs eller att medlemmarna tvingas till annat sätt att leva på grund av förändrade sätt att nyttja lägenheten. Samtidigt bibehålls i lagstiftningen respekten för medlemmarnas rimliga förfogande över sin bostad. Medlemmarnas skyddas från övergrepp från en styrelse som utan motiv säger nej därför man är emot ombyggnader i största allmänhet. Genom förfarandet i hyresnämnden kan förhoppningsvis tiderna kortas ned jämfört med de mycket långa prövningstider som en tingsrättsprocess innebär. n

Göran Olsson tidigare Vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

48 |

B O B ÄT T R E 2 / 2 0 2 2



FOTO: UNSPLASH

Nästa nummer utkommer den 28 september 2022 Tema: Stammar & Vattenskador

Tema: Säkerhet & Trygghet

Tema: IT

l Den senaste vattenskaderap-

lD et finns olika sätt att höja

l Minska förbrukningen och

porten visar att sönderrostade ledningar står för majoriteten av vattenskadorna i svenska hem. Det går att förlänga livslängden på stammarna med hjälp av relining. Går det inte så är det nödvändigt med ett stambyte. Läs mer om olika metoder och hur föreningen kan förbereda sig för ett stambyte.

säkerheten och öka tryggheten i bostadsrättsföreningens fastigheter och kvarter. Att välja rätt typ av låssystem är ett första steg. Det går att komplettera med kameraövervakning, belysning och grannsamverkan.

kostnaderna för el och värme med bra val. Med IMD finns det olika system att välja mellan beroende på hur mycket föreningen vill sköta. Fastighetsstyrning är ett bra redskap för att hitta brister som driver upp kostnader. Vi tittar närmare på bredbandsleverantörer och vad de kan erbjuda.

Vill du marknadsföra dina produkter/tjänster mot styrelsen i Brf För annonsbokning kontakta Mie Karlsson tel.08-410 644 94 / 070-725 66 77 eller maila mie@rectamedia.se Välkommen som annonsör!

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Styrelseguiden En avdelning för bostadsrättsförening med nyttofunktioner, dokument och dokumentmallar.

l Nyhetsartiklar som gäller bostadsrätten inom, ekonomi, energi, lag och Rätt, miljö och nya bostadsrättsprojakt. l Våra experter svarar på dina frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss på www.bobattre.se l Bo bättre finns även på Facebook / Gilla oss på Facebook


Trivsel i tvättstugan - ett framgångskoncept Med vår hjälp kan du förändra den gemensamma tvättstugan till en trivsam tvättstuga i toppklass. Vi har alla kvalitetsprodukter som krävs; professionella tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Med specialistkompetens och engagerad service gör vi den gemensamma tvättstugan mer ekonomisk, hållbar och trivsam. Hos Brf Steglitsen, som vann vår jubileumstävling, kan du se hur vi med enkla och smarta lösningar förvandlade en traditionell tvättstuga till en drömtvättstuga.

Nu kan du få specialisthjälp på plats. Vi kommer till er gemensamma tvättstuga, rekommenderar vilken utrustning som behövs och hjälper er till rätt lösning. Boka kostnadsfri rådgivning på www.podab.se eller ring 031-752 01 55. För att du ska känna dig extra trygg har vi Supernöjd Kundgaranti på våra produkter. Är du inte supernöjd får du helt enkelt pengarna tillbaka. Drömtvättstugan finns i verkligheten. Skanna koden för att se hur drömmen blev sann eller besök www.podab.se/drom2

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945


Bo bättre

c/o Flowy AB Box 3217 10364 Stockholm

Vi arbetar för att ge dig Stockholms bästa fastighetsförsäkring. Det har vi gjort sedan 1746. I snart 300 år har vi hjälpt Stockholms fastighetsägare att sova gott om nätterna med vetskapen att om något händer så har de stans bästa fastighetsförsäkring i ryggen. Vår Fastighetsförsäkring för BRF är speciellt framtagen för bostadsrättsföreningar och ger ett komplett skydd mot allt från brand och stöld till skadegörelse och vattenläckor. Finslipad under årens lopp för att alltid ge er rätt skydd i rätt tid.

Erbjudande till Bostadsrättsföreningar i Stockholm

Nu kan alla Stockholms BRF:er beställa hem ”Fastighetsvård – för säkerhets skull”, helt utan kostnad - en guide med konkreta tips och checklistor som hjälper er att ta hand om er BRF och minimera risken att något händer. Beställ på brandkontoret.se/brf eller ring 08-545 286 00