september

FOTO: ISTOCKPHOTO

dare som håller ett vakande öga på entreprenören för föreningens räkning. Då är det också föreningen som säljer bostadsrätten. – Bygger föreningen om i egen regi behöver styrelsen se till att byggentreprenören är införstådd med hur olika försörjningssystem till den nya bostaden ska lösas. Det bör också finnas ett tydligt förfrågningsunderlag inför upphandlingen. Styrelsen behöver också både kunskap och tid för att genomföra en så komplex ombyggnad som det handlar om. Efter ombyggnaden ska styrelsen sälja den nya bostaden, säger Alexander Pishkoohani.

Ett annat scenario är att föreningen säljer tvättstugan till en fastighetsutvecklare. Styrelsen slipper då allt extraarbete som det kan innebära att vara byggherre. Föreningen får då betalt för, lokalen av utvecklaren, som sedan står för hela ombyggnaden inklusive försäljning av den nya bostadsrätten.

– Om föreningen säljer sin tvättstuga till en fastighetsutvecklare bör styrelsen ställa krav på garantier och vara noga med att få ett avtal som minimerar föreningens risker. Det är också viktigt att granska fastighetsutvecklaren både när det gäller ekonomi och historik, förklarar Alexander Pishkoohani.

Det är också en god idé att anlita en konsult och gärna också en jurist vid upprättandet av avtalen, både vid försäljning till en utvecklare och vid ombyggnad i egen regi.

När lägenheten är såld blir den nya bostadsrättsinnehavaren medlem i föreningen och bidrar med sin avgift till föreningens samlade ekonomi.

Antingen man bygger om i egen regi eller säljer lokalen kan det vara en fördel att ha fått ett uttalande från Miljö- och bygglovsnämnden så man vet att det finns förutsättningar för ett bygglov. n

PERGOLA PRISMA TILLSAMMANS MED MÖBELSERIEN BOTAN

Här med integrerad LED-belysning

blidsbergs.se

FOTO: ISTOCKPHOTO

Balkongen - från fasadsmycke till oas

Numera är balkongen bostadens oas, rummet där vi umgås, odlar växer och kan vara utomhus utan att behöva lämna hemmet. Det är inte ovanligt att föreningar väljer att bygga ut balkonger. Läs mer om alla möjligheter och fallgropar som en balkongrenovering innebär. →

TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Intresset att bygga balkonger på befintliga flerfamiljshus har under de senaste tio åren varit stort. Det har även blivit vanligt att balkonger byggs ut och en stor del glasas samtidigt in.

Älskade balkong!

● – Användningen av balkongerna har förändrats över tid, säger Per Lönnheden Områdeschef Strategisk förvaltning på HSB. Idag bygger vi balkonger för att umgås. Men under 1900-talets första årtionden var det vanligt att det byggdes pisk- och vädringsbalkonger som låg i anslutning till trapphusen in mot gårdarna.

Balkongerna började byggas i Sverige i början av 1800-talet då var det vanligtvis en utsmyckning av fasaden. Under funkisperioden blir balkongen en del av lägenheten. – Men det är först i slutet av 1940 talet som den ses som en självklar del av lägenheten. Till skillnad från idag hade balkongen då en praktisk funktion. Den användes främst för vädring av kläder, filtar och mattor.

Numera är balkongen bostadens oas, rummet där vi umgås, odlar växter och kan vara utomhus utan att behöva lämna hemmet. Det är inte ovanligt att föreningar väljer att bygga ut balkonger. Något som är en bra lösning när det gäller små indragna balkonger, vilket är vanligt i fastigheter byggda under miljonprogrammet. – Det är bra att passa på att bygga ut balkongerna i samband med att det görs en balkongrenovering om det finns önskemål från de boende, säger Per Lönnheden. Men det är viktigt att styrelsen förbereder sig och tar fram ett bra förslag. – Ska balkongerna byggas ut är det en lång process som kan ta upp till två år. Ger inte alla sitt samtycke måste det tas upp i hyresnämnden på samma sätt som vid ett stambyte. Tänk på att kostnaderna bör fördelas så att de som får utbyggd balkong tar en del av kostnaderna. Det har dessutom visat sig att balkonger oavsett placering och storlek vanligtvis ökar värdet på bostadsrätten. Hur mycket styrs däremot av placering och storlek. – Bostadsköparna är ofta kräsna och har balkong på kravlistan eller åtminstone högt prioriterad på önskelistan, säger Håkan Lindén på Skandiamäklarna. Därför upplever vi att bostäder med balkonger ofta tenderar att få fler budgivare med mer aktivitet och högre slutpriser. I snitt säljs bostäder med balkong för mellan 5–10 procent mer.

Priset för att bygga en balkong kan vara mellan cirka 90 000 till 160 000 kronor beroende på exempelvis material, utformning, tillval eller annat. Men värdeökningen är ofta så pass hög att kostnaden för balkongen ganska omgående tjänas in.

Enligt Håkan Linden är det placering och storlek som främst är avgörande för hur mycket balkongen kan komma att påverka priset på en bostadsrätt. – Viktiga faktorer är främst var balkong-

"I snitt säljs bostäder med balkong för mellan 5–10 procent mer."

en vetter åt, säger han. Här kan skillnaden vara mycket stor om det exempelvis är mot vatten eller trafikerad gata. Väderstreck är av stor vikt då de flesta vill ha soliga lägen på balkongen vilket ger söder- och västvända balkonger fördel.

Oavsett var i vilken region en fastighet finns är oftast prisskillnaden mellan med eller utan balkong densamma. Det som påverkar är snarare var i den aktuella kommunen den ligger. – Det innebär såklart att skillnaden i pengar blir störst i attraktiva områden, säger, Håkan Linden.

Trenden att bygga balkonger på befintliga flerfamiljshus drog igång i slutet av 80-talet då tekniken började utvecklas. Enligt Håkan Färm på branschföretaget Fästeb, var fastighetsägare då inte så medvetna om vilka möjligheter det fanns att bygga balkonger på befintliga flerfamiljhus. Under åren som följt har intresset vuxit. Men det har också gjort att de estetiska kraven ökat när det gäller att kunna få bygglov beviljat. – Erfarenheten och kunskapen hos företaget som anlitas spelar stor roll under bygglovsprocessen, säger Håkan Färm. Vi ser ofta när vi tittar på olika projekt att det går att hitta lösningar. n

De byggde nya balkonger

Föreningen Laxöringen 15 på Östermalm i Stockholm är en av de föreningar som byggt balkonger på sin fastighet. För cirka sju år sedan väcktes idén och de första balkongerna byggdes på fasaden mot innergården.

● - Alla var positivt inställda när vi presenterade förslaget att bygga på innergården, säger Erik Rathsman, ledamot i Brf Laxöringen styrelse. Då byggde vi de fem första balkongerna.

Föreningen gjorde ett gediget förarbete. De valde också att ta in offerter från flera olika, väl etablerade erfarna branschföretag: - Offerterna var ganska lika, säger Erik Rathsman. Vi valde det företag som vi fick mest förtroende för, vilket visade sig vara ett bra val, säger han. De var proffsiga, trevliga på plats och svarade alltid snabbt på mail och telefon.

Projektet startade 2018 och då var fokus riktat på att bygga balkonger först och främst på innegården. När bygglovet var klart och beslut tagits på stämman gjordes noggranna mätningar av varje lägenhet. - Måtten kan variera en hel del mellan olika lägenheter, säger Håkan Färm på Fästeb. Men här var det inte så stora skillnader. Men eftersom det ofta kan vara stora skillnader, är det viktigt att alla lägenheter mäts där det ska byggas balkong.

Det gjordes även en hållfasthetsberäkning för varje enskild balkong eftersom förutsättningarna för hur mycket väggen kan bära varierar. - När det gäller balkongernas placering är det också viktigt att det finns en helhet och en symmetri. Placeringen kan variera beroende på vad huset har för förutsättningar.

När byggnadsställningarna var på plats startade arbetet med att det togs upp en öppning för varje fönsterdörr. Fönster och fönsterbröstningen togs bort och elementen monterades ned och ersattes med nya som placerades på en annan plats. Dörrkarm, fönsterdörrar och balkongfästen monterades. Därefter sattes balkongramen på plats och slutligen målades och färdigställdes insidan. Själva byggprocessen tog cirka tre veckor. - Allt fungerade smidiigt, säger Erik Rathsman. De boende som inte var hemma på dagarna lämnade bara sin nyckel.

De boende hade även möjlighet utöver standard att göra olika tillval och lämna önskemål. - Det fanns en del att välja mellan, säger Erik Rathsman. Jag valde exempelvis kulturglas, fasning på innerbågen, belysning och el. Vi fick balkongdörrar som går ned mot golvet. Det gjorde att det blev ljusare i lägenheten. Men det krävde ett särskilt bygglov.

En tid efter att balkongerna på innegården byggts kom det även önskemål från medlemmar att det skulle byggas balkonger på fasaden ut mot gatan. Där fanns det redan balkongdörrar eftersom det funnits balkonger tidigare, men som rivits.

Med hjälp av gamla fotografier från 60talet kunde de återskapa balkonger som liknade de ursprungliga.

"Utmaningen med balkongerna mot gatan var att få dessa att likna originalet,"

– Utmaningen med balkongerna mot gatan var att få dessa att likna originalet, säger Håkan Färm. Det gjorde vi med hjälp av gamla fotografier från 60-talet. Samtidigt så gällde det att uppfylla dagens krav och normer, exempelvis ska ett räcke numera vara 110 cm högt. Mot gatan har vi också beklätt insidan med glas för att uppfylla säkerhetskraven som gäller.

Även om det var på samma fastigheter som det byggdes balkonger blev arbetsprocessen annorlunda. Förarbetet innan byggprocessen tog längre tid men det vägdes upp av att fönsterdörrarna fanns kvar och var intakta. – Byggprojektet mot gatan gick väldigt snabbt eftersom de bara behövde bara sätta upp själva balkongerna, säger Erik Rathsman. Efteråt så har vi fått väldigt positiv respons från medlemmarna. Det blev också bättre än vi förväntat oss. n