CROWDFUNDING INMOBILIARIO ENTREVISTA A: GERMÁN JARAMILLO, FOUNDER & CEO DE INVERTI

CROWDFUNDING INMOBILIARIO

ENTREVISTA A: GERMÁN JARAMILLO FOUNDER & CEO DE INVERTI

¿Cuál es para usted la defnición de crowdfunding inmobiliario en una frase? “El crowdfunding inmobiliario, es economía colaborativa aplicada a los servicios fnancieros para invertir en bienes raíces. Es la economía del bien común.”

¿De qué forma coinciden el crowdfunding y los bienes raíces?

Es ampliamente conocido que la industria inmobiliaria es una de las más grandes del mundo, así mismo, la inversión en activos inmobiliarios es considerada una inversión sólida, estable y la rentabilidad que genera en el mediano y largo plazo es normalmente mayor que la esperada con instrumentos tradicionales de deuda y capital. Sin embargo, las barreras de entrada para invertir suelen ser altas, es acá donde radica la importancia del crowdfunding en que hace más accesible la inversión en activos inmobiliarios, permitiendo que más personas puedan benefciarse de los retornos fnancieros de la inversión en inmuebles, que produce como resultado la democratización de las inversiones en bienes raíces.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario conectan inversionistas con oportunidades de inversión inmobiliarias con tickets pequeños, abriendo paso también a la diversifcación.

Además del acceso que traen estas plataformas también suelen ofrecer herramientas de análisis, monitoreo y predicción, que permiten a los nuevos inversionistas comprender las oportunidades y riesgos asociados de la inversión.

Del mismo modo, los benefcios al acceso de fnanciamiento por parte de los desarrolladores inmobiliarios van desde una rápida obtención de fnanciamiento alternativo o complementario al crédito constructor que otorgan los bancos hasta una mayor visibilidad y promoción de sus proyectos.

Háblenos sobre la regulación que dio origen al crowdfunding en Colombia y las características que debe tener una fntech que se dedique a esta actividad?

El crowdfunding o Financiación colaborativa es una actividad fnanciera, está defnida por el Decreto 1357 de 2018 como aquella desarrollada por entidades autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia (en adelante, SFC) a través de plataformas tecnológicas que ponen en contacto a un número plural de aportantes con receptores, para levantar recursos con destino a un proyecto inmobiliario.

Dicha actividad de fnanciación se realiza por medio de “valores representativos de fnanciación colaborativa”, sólo podrá ser realizada por la Bolsa de Valores y por sociedades anónimas de dedicación exclusiva, vigilada por la SFC, inscribirse en el Registro Nacional de Agentes del Mercado de Valores (RNAMV), presentar para aprobación el reglamento de inversión ante la SFC, entre otras obligaciones que las entidades fnancieras deben cumplir, incluyendo cumplir con todos los requisitos establecidos en el estatuto Orgánico Financiero.

Según esto, ¿cuántas empresas existen actualmente en Colombia que pueden desarrollar la actividad fnanciera del crowdfunding?

Actualmente sólo se encuentran autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia para desarrollar la actividad fnanciera de crowdfunding: la plataforma a2censo de la Bolsa de Valores de Colombia y en cuanto a la fntech inverti, se recibió autorización por parte de la SFC para constituirse como Sociedad de Financiacion Colaborativa y una vez cumpla con los requisitos pueda iniciar operación. ¿Cómo impacta el decreto 1235 del 2020 al crowdfunding?

Si bien el crowdfunding en Colombia surgió con el decreto 1357 de 2018 el impulso a este tipo de modelos lo dio el decreto 1235 de 2020; el impacto que ha generado este decreto con las modifcaciones que tiene, es lograr una ampliación de emisores de valores, en el entendido que el crowdfunding permite a las empresas realizar una emisión de valores representativos de fnanciación colaborativa alterno al mercado público de valores.

Logramos pasar de poder fnanciar un máximo de $9,000 millones de pesos, tope establecido en el decreto 1357 de 2018, a cerca de los $50,000 millones de pesos, por proyecto inmobiliario; esto equivale a multiplicar por más de 5,5 veces la capacidad de fnanciación por proyecto. Con la incorporación de estas nuevas reglas nace lo que yo he llamado el “Crowdfunding 2.0” que se convierte en una opción real de fnanciación alternativa para las empresas y en una locomotora que como complemento al sector fnanciero colombiano va a jalonar la reactivación económica.

En Colombia las plataformas de crowdfunding deben operar por medio de una Sociedad de Financiación Colaborativa (Sofco) o la Bolsa de Valores y contar con una autorización por parte de la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC), lo que genera seguridad y tranquilidad para los inversionistas.

Ahora, teniendo clara la regulación y el tipo de sociedades que pueden desarrollar la actividad fnanciera del crowdfunding, explíquenos ¿qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding viene de dos palabras en inglés que son: “crowd” multitud y “funding” fnanciamiento, haciendo una traducción al español podemos llamarlo “fnanciación colaborativa” que no es otra cosa que un modelo de economía colaborativa a través del cual un grupo de personas proporcionan el capital para fnanciar un proyecto inmobiliario determinado, en resumen es inversión en bienes raíces.

El crowdfunding inmobiliario es una opción de inversión para que las personas puedan destinar pequeños montos de su capital en proyectos inmobiliarios permitiendo aproximarse al mercado inmobiliario. Una de las ventajas de plataformas de crowdfunding es que permite fnanciar proyectos inmobiliarios entre varios inversionistas, de esta forma facilita el acceso a invertir en bienes raíces con montos pequeños, abriendo el mercado inmobiliario que hasta ahora estaba destinado sólo a un reducido número de inversionistas capaces de aportar grandes sumas de forma individual. Gracias a factores como la valorización y el buen retorno de la inversión, el sector inmobiliario es muy atractivo para las personas al cual antes les era imposible acceder; con este modelo de fnanciamiento cualquier persona puede invertir en bienes raíces desde cifras alrededor de un millón de pesos de una forma fácil, rápida y segura por medio de una plataforma tecnológica que permite en menos de 10 clicks, hacer el proceso de registro, facilitando unir el dinero de los inversionistas a los mejores proyectos inmobiliarios. Esta nueva forma de invertir en bienes raíces, “democratiza” las inversiones ofreciendo nuevas alternativas a inversionistas con bajos montos y permitiéndoles acceder al mercado de activos inmobiliarios que históricamente ha estado reservado a grandes capitales.

Sintetíceme lo anterior en una frase

“El crowdfunding inmobiliario permite realizar inversiones en bienes raíces desde bajos montos, por medio de una plataforma tecnológica vigilada por la Superfnanciera, de una forma segura, fácil y rápida.”

En el mercado existen otras opciones de inversión en bienes raíces como son los derechos fduciarios conocidos como Fidis y los Fic’s: Fondos de Inversión Colectivo; ¿de qué se tratan, cómo funcionan?

En los derechos fduciarios lo más común es que los inversionistas se vinculan mediante un contrato de adhesión y la recolección del dinero se hace por medio de una fduciaria, en muchos casos no hay un tercero independiente haciendo un análisis específco del proyecto y normalmente no existe un término o plazo pre-

determinado y generalmente la inversión está atada al resultado del proyecto. Con los Fidis hay un caso muy conocido de una torre emblemática ubicada en Bogotá, proyecto que aún no se termina y tras cerca de 4 años de atrasos sumados a los 3 años que aproximadamente faltan para su terminación.

Los Fondos de inversión colectiva: FIC’s, recogen el dinero de los inversionistas para sumar un monto importante de recursos e invertirlos en activos inmobiliarios que normalmente ya están construídos, para ponerlos en renta o alquiler y entregar los rendimientos que se alcanzan por este concepto a los inversionistas, previo descuento de comisiones y servicios de administración del fondo y del mantenimiento de los activos.

En este caso se ha presentado una concentración importante de inversión por parte de algunos FIC’s en locales comerciales y ofcinas que se ven afectados ante la alta vacancia que se presenta actualmente en este tipo de inmuebles; la inversión que se hace por este tipo de productos está atada, en algunos casos a la rentabilidad y/o valorización de los activos. Adicionalmente en algunos casos tiene barreras de entrada por los montos mínimos que se exigen y los largos plazos de inversión.

¿Cuáles son las diferencias más importantes entre los Fidis o derechos fduciarios y Fic’s con el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding permite que la sociedad de fnanciación colaborativa actúe de forma independiente, realice un proceso de búsqueda, análisis, selección y publicación de los proyectos inmobiliarios, con objetividad y procedimientos establecidos, al ser entidades vigiladas por la Superfnanciera; esto permite poner a consideración de los inversionistas los proyectos con muy buenas características teniendo en cuenta diferentes aspectos para hacer una debida diligencia, fltrado y selección de los mejores proyectos inmobiliarios.

En cuanto a la recolección del dinero de los inversionistas, este se hace por medio de un patrimonio autónomo que garantiza la segregación patrimonial de los recursos de los inversionistas, donde el dinero de estos solo tiene dos opciones: ó regresa a la cuenta origen del inversionista, ó se traslada a la Fiducia del proyecto inmobiliario. Con el crowdfunding se tienen diferentes garantías, adicional a lo anterior, si el plazo se prolonga, se generan intereses moratorios, el dinero del inversionista siempre está produciendo rentabilidad.

Lo he escuchado en otra oportunidad referirse con mucho entusiasmo sobre la Equidad Financiera, háblenos de esto y ¿cómo el crowdfunding aporta al respecto?

La equidad fnanciera de los colombianos es lo que me apasiona y es el motivo por el que me levanto todas las mañanas para dar el mil por ciento. Se habla mucho de equidad de género, equidad social, equidad entre la Colombia urbana y la rural, equidad tributaria pero muy poco sobre la “Equidad Financiera”, que es una defnición más amplia de inclusión y profundización fnanciera, con la llegada de las plataformas de Crowdfunding inmobiliario al mercado, se acelera el camino de la equidad fnanciera de los colombianos, tanto para los inversionistas como para los desarrolladores inmobiliarios.