Yiben Business Weekly Vol.288 by YIBEN Media

2025 VOL.288

Highgate的阳光序曲：

一座地中海风情宅邸的诗意生活

今年春天，这些力量改写了财产规则

建造新房很难，但它可能正在改变

“首次购房者狂潮”：六周内跃升 10万澳元

揭秘：价格飙升后，澳大利亚房屋现在的平均价值是多少

阿德莱德房地产：新数据显示市场发生意外变化

区域解读 Mitchell Park SA 5043

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Highgate的阳光序曲：

一座地中海风情宅邸的诗意生活

15a Church Street, Highgate, SA 5063

在阿德莱德声名卓著的城区Highgate，一条名为

Church Street的静谧街道上，坐落着一栋沐浴在南澳金色阳光下的白色双层宅邸。它的建筑语言简洁而有力，仿佛直接从地中海沿岸移植而来。纯粹的白色墙面是最好的画布，光影在此之上自由嬉戏，勾勒出一天中不同时刻的变幻。经典的几何线条与精致的黑色铁艺栏杆形成优雅的对比，从大门延伸至二楼的阳台，散发着一种毫不费力的从容与古典美。这栋始建于1999年的建筑，经过岁月的沉淀与精心的维护，如今正以一种融合了经典魅力与现代舒适的姿态，静候着懂得欣赏它的新主人。

它不仅仅是一处居所，更像是一篇关于悠闲与雅致生活的序言，等待被翻开。

这栋住宅的内在空间，远比其谦逊而优雅的外表所展示的更为广阔。在441平方米的土地之上，舒展着将近300平方米的奢阔生活区域。其内部布局巧妙地容纳了四间卧室（或三卧室加一间书房）、两间全新打造的卫浴、一个额外的客用卫生间以及一个安全的独立车库。这样的设计，为家庭生活的每一个场景都预留了充足的空间与无限可能。

步入室内，一场光与影的协奏曲便正式上演。阳光是这里最慷慨的常客，穿过高大的门窗，倾泻而

下，在温润的实木地板与挑高的空间中反复折射、流转，让整个家充满了温暖与生命力。这种对自然光的极致追求，正是地中海生活哲学的核心。

一楼的布局围绕着两个中央庭院展开，这两个如同罗马别墅中庭般的设计，是整个住宅的灵魂所在。它们不仅是建筑的采光核心，更是两个充满禅意的私密角落，将室外的天空与绿意引入室内，模糊了内与外的界限，让居住者时刻能感受到自然的呼吸。入口左侧的正式休息室（Lounge）是一个宁静的避风港，适合进行深度的交谈或独自沉思。旁边的第四间卧室，既可作为独立的书房，也可作为客房，其功能极具弹性。

家的核心，无疑是那个开阔、联通的家庭生活区。这里是日常故事上演的舞台，是家人情感交融的中心。全新定制的厨房以其时尚的饰面、顶级的电器和巧妙的储物设计，成为了这个空间的功能核心与视觉焦点，让烹饪从日常琐事升华为一种充满乐趣的创造。厨房与宽敞的家庭活动室（Family Room）自然过渡，并最终通过一整面墙的玻璃门窗，与室外的庭院天地无缝连接。这种一气呵成的流动感，完美诠释了地中海式的室内外一体化生活理念。家庭成员可以在此共享欢乐时光，视线可以毫无阻碍地从室内延伸至庭院，感受空间

的无限延伸。

后院实在令人惊喜——在寸土寸金的Highgate，拥有如此一片易于打理又面积可观的私人户外天地，实属难得。铺设平整的庭院为举办家庭烧烤、朋友聚会或仅仅是享受一个慵懒的下午茶提供了完美的场所。庭院中一座古典风格的喷泉，在阳光下泛着粼粼波光，潺潺的水声为这片宁静的绿洲增添了几分动态的诗意与清凉。无论是清晨迎着朝露做一场瑜伽，还是傍晚在落日余晖中与家人共进晚餐，这里都是一片能让人彻底放松身心、回归自然的私家桃源。

沿着楼梯向上，二楼是家庭成员的专属休憩领域，一个更加私密和安静的港湾。楼梯平台处的起居空间（Sitting Area）为楼上的生活增添了更多可能性，可以布置成一个舒适的阅读角，或是一片属于孩子们的游戏区。主人套房的设计堪称一处奢华的庇护所，宽敞的空间足以容纳各种尺寸的家具，并设有一个独立的步入式衣帽间。与之相连的套间浴室经过全新升级，顶级的卫浴设施和优雅的设计，共同营造出一个水疗中心般的放松氛围。其余两间卧室同样舒适明亮，共享着另一间全新装修的家庭主浴室，确保了每一位家庭成员都能享受到高品质

的居住体验。值得一提的是，楼上所有的窗户均采用了双层玻璃，这不仅带来了卓越的隔音效果，更保证了室内的冬暖夏凉，是对地中海建筑冬暖夏凉智慧的现代化诠释。

这栋宅邸的价值，不仅在于其建筑本身，更在于它所根植的Highgate生活方式。从家门口信步而出，便可轻松抵达繁华而充满格调的Unley Road，那里林立的咖啡馆、高级餐厅和设计师精品店，共同构成了阿德莱德最具活力的生活画卷之一。优越的地理位置意味着前往市中心CBD仅需几分钟车程，而步行可达的公共交通和周边公

园绿地，则让都市生活的便捷与自然的宁静在此完美交汇。

对于重视教育的家庭而言，这里更是一块不可多得的瑰宝。该物业被划入备受追捧的Highgate Primary School和Unley High School的招生范围内，同时，前往Concordia College、Scotch College、Mercedes College以及Walford Anglican School for Girls等一众顶尖私立学府的路途也极为便捷。除了优越的地理位置，这栋住宅还配备了一系列现代化的生活设施，包括覆盖全屋的管道式逆循环空调、能有效降低能源成本的6.6 千瓦太阳能系统，以及全新的室内涂装、地毯和 LED照明。所有这些细节，都确保了新主人可以毫无烦忧地即刻入住，开启梦想中的生活。

总而言之，位于15A Church Street的这处房产，它不仅仅是一栋拥有地中海风情的漂亮房子，它是一种生活方式的宣言。它将永恒的建筑美学、现代生活的舒适便捷以及顶级社区的无限机遇完美地融合在一起，为未来的居住者提供了一个既能享受宁静与私密，又能随时拥抱都市繁华的理想家园。

详细的住宅参数： -占地441平方米 -4间卧室

-2间浴室 -双车位 -厨房：全新定制 -浴室：浴缸；瓷砖通铺 -双中庭设计，引入充沛自然光 -后院：面积可观且易于打理 -配备6.6千瓦太阳能系统 -享Highgate Primary 与Unley High School入学资格 -紧邻Concordia College、 Scotch College、Mercedes College、 Walford Anglican School for Girls

有意请联系: Tim Gu：0405090969 Xavier Davey：0422001529

今年春天，

这些力量改写了财产规则

今年春天，澳大利亚的房地产市场正面临一场完美风暴。利率下降、卖方挂牌出售房产时挂牌量增加以及政府补贴的结合正在改写买家和卖家的规则，并创造了值得注意的机会。

澳大利亚的春季是销售季节，温暖的天气促使许多供应商挂牌出售他们的房产。更多的房产上市意味

着买家有更多的选择。“春季销售旺季即将成为一个重要的季节，”她说。“较低的利率已经提高了

借贷能力并重新点燃了买家信心，特别是对于首次购房者和首次投资者而言。“春季传统上是房地产一年中最繁忙的时间，随着市场势头的增强，我们预计会出现一波新房源和买家活动的增加。”

释放借贷能力

储备银行在 8 月份进行了今年第三次降息，自 2023 年 4 月以来首次将现金利率降至 3.6%。虽然这可能是本周期的最后一次降息，但这对市场来说是个好消息。Rethink Group 首席执行官

Scott O'Neill 补充道：“利率下降正在创造机会，但也在创造激烈的竞争，早期行动的买家在市场进一步升温之前处于最有利的受益地位。”

扩大居所担保计划

住房担保计划的扩大现在允许只有 5% 的人获得政府支持的贷款，这将首次将新买家带入市场。延长的计划取消了月初对政府担保数量的限制，让

所有澳大利亚首次购房者都有机会以低押金进入市场，而无需贷款人抵押贷款保险。该计划还取消了收入上限，并为偏远地区提供了更简单的参与该计划的机会。

投资者和移民争夺财产池

等待合适的跳槽机会的想成为房地产投资者也可能会受到春季较低利率的鼓舞，并且更有可能采取行动。澳大利亚去年年底还增加了超过 100 万新移民，超过了历史平均水平。奥尼尔说，这引发了人们对本已紧张的房地产市场压力的担忧，因为我们经历了自涌入以来的首次春季房产激增。虽然政府今年早些时候对外国购买已建成的房屋实施了为期两年的禁令，但新房和投资也有例外，可能会显着增加住房供应。

“在我们开始看到大量单元和房屋正在建设之前，市场上远没有足够的房产来容纳我们的人口，”奥尼尔争辩说。“投资者和移民都在争夺同一个可用住房列表池，这正在成为一个大问题。”“我们没有跟上进入市场的新供应，这就是为什么全国各地

都有人排起长队试图寻找基本出租物业的原因。”

房主以旧换新

更便宜的融资也促使现有业主扩大规模，从而在紧密持有的郊区创造新的营业额。另一方面，传统的换小规模者越来越多地留在全国各地较大的房屋中，从而缩小了成长型家庭的选择范围。虽然政府一直试图激励婴儿潮一代将他们的房产投放市场，但备用卧室税和印花税废料等选择的反响不一。

“由于还款额较低，许多买家现在的目标更高，但生活成本压力仍在缓和一些决定，”奥尼尔说。他预计，澳大利亚人通常一生中至少购买三处房产。

“第一个房产可能是一个单元，然后是一个家庭住宅，然后他们开始缩小规模，”他解释道。“鉴于融资更便宜，拥有较大家庭住宅的人可能最终会在今年春天搬家并挂牌出售他们的房产。”

出生率下降

由于进入房地产市场的成本不断上升，澳大利亚人

也一直在以一种结的速度搁置婴儿计划，这延伸到了竞争激烈的租赁市场。出生率下降对长期经济增长构成了真正的威胁，但随着该国某些地区的房地产价格在短短一年内飙升高达 66,000 澳元，许多人正在失去为生育做好充分准备的机会。

毕马威的研究表明，尽管过去一年略有反弹，但澳大利亚的出生率仍远低于大流行前的出生率。

数据显示，2024 年有 292,500 人出生，比 2023 年的数字增长 2.6%，但远低于 2019 年的 304,0009 人。

很难说这会对房地产市场产生什么影响。由于经济原因，美国仍然需要更高的出生率，目前的移民假设使得很难确定人们选择在哪里生家会如何影响房地产价格。澳大利亚去年经历的小规模反弹主要发生在首府城市以外，虽然价格较低，但对于需要在首都办公工作的年轻买家来说，这些城市通常不太适合。随着今年春季销售旺季的到来，在当今竞争激烈的市场中发挥作用的强大力量已经形成了一个与买家之前看到的截然不同的市场。

建造新房很难，但它可能正在改变

近年来，建造新房一直是一个挑战，这体现在我们在澳大利亚建造（或没有建造）的房屋数量上。建筑活动仍远远落后于在截至 2029 年的五年内建造 120 万套房屋的目标。澳大利亚统计局（ABS）的最新数据显示，几乎没有变化的迹象：我们每季度建造的房屋数量约为 43,000 至 44,000 套。

这一速度比我们实现政府在五年内建造 120 万套住房的目标所需的速度低了约 25-30%。但好消息是，住宅建设一直面临的一大阻力似乎正在减弱。

建造独立式住宅（包括联排别墅）所需的时间在大流行期间大幅增加后终于开始下降。

建造独立式住宅的平均时间——从第一次在现场开始工作到竣工——从大流行前十年非常稳定的 6.5 个月跃升至 2023/24 财年的 10.5 个月。这是由许多因素推动的，但其中关键因素包括原材料采购困难、成本迅速增加以及劳动力采购困难。

虽然这些问题并非全部得到解决，但情况似乎正朝着正确的方向发展，2024/25 财年的建设时间将缩短至 9.2 个月。它仍然高于大流行前，但我们正朝着正确的方向前进。

值得注意的是，建造公寓所需的时间并非如此，而且时间还在不断增加。

然而，与独立式住宅和联排别墅相比，建造公寓所需的时间更多地受到正在建造的项目类型的影响，这使得它有点难以解释。例如，较大的公寓项目应该需要更长的时间。

随着劳动力市场的宽松，许多大型国家基础设施项目开始逐步结束，建筑成本不再飙升，建筑业面临的许多挑战并不像以前那么严峻。这应该会在未来几年内建造房屋所需的时间继续下降到更正常的水平。

“首次购房者狂潮”：六周内跃升 10万澳元

自联邦政府扩大 1% 的押金计划以来，布里斯班的基本两居室单元价格已超过 1 万澳元，并在几周内上涨了 100,000 澳元——这是在首次购房者的狂热推动下。澳大利亚房地产买家代理协会（REBAA）报告称，自 10 月 1 日宣布扩大住房担保计划以来，“买家活动狂热”，一些单位的价格在短短六周内飙升了 100,000 澳元。当地的代理商报告说，人们对两居室一浴室公寓的兴趣和价格特别飙升，这些公寓曾经因不够大而被忽视。

位于新农场摩顿街的这栋综合体中的一个两居室单元于 1.001 月以 $1.001m 的价格售出。“如果你在 12 个月前对我说;我有一张两张床、一个浴室、一辆车，它值多少钱？'，我想说大概在 700,000 澳元左右，“Rissman Property 的 Ben Lobie 说。

在过去的几周里，他以 920,000 澳元的价格出售了新农场詹姆斯街的一套，肯特街的一套以

955,000 澳元的价格出售，最近又以 1.01 万澳元的价格出售了摩顿街的一套没有阳台且未经翻修的公寓。

“这是因为这些买家的类型现在发生了变化，”他说。“投资者购买......这是某人的家。你会看到看起来在詹姆斯街吃过早餐的年轻夫妇来开放房屋，他们现在是买家。该计划取消了地方和收入限制，并提高了房地产价格上限，使更多的首次购房者能够以 5% 的押金进入市场，并且没有贷方抵押贷款保险。

Lobie 先生表示，投资者现在正在抛售，意识到获利的机会，首次购房者正在扩大预算以进入市场。

“两年前，这些买家会说;没有第二个浴室不适合我们，“他说。“现在，是;我会接受这种生活方式，感谢，以后我有孩子后再担心这一点“。“这就像一个被打开的水龙头。他们充满信心地购买，但他们正在伸展。

REBAA 总裁梅琳达·詹尼森（Melinda

Jennison）表示，在过去六到八周内，布里斯班一些综合体的单位和联排别墅价格上涨了 100,000 万澳元，因为买家开始对该计划对更广泛市场的影响感到恐慌。

“我们的团队看到的价格让我们感到震惊，尤其是在单元和联排别墅市场，”詹尼森女士说。

“以前交易价格在 600,000 澳元左右的房产突然以 800,000 澳元的高额交易——这令人震惊。”

“这些是五年前没有人愿意购买的入门级公寓。”

詹尼森女士表示，自宣布扩大该计划以来，“价格迅速上涨”比预期的更令人惊讶，各种类型的买家涌入市场——而不仅仅是首次购房者。“而且，这不仅仅是一个随机买家伸手去购买，”她说。“这些房产的出售有时超过 15 到 20 个报价。”

詹尼森女士表示，买家需要“冷静下来，坚持预算，并向专业买家代理寻求专家建议”，以确保他们不会因为害怕错过而多付钱。

揭秘：价格飙升后，

澳大利亚房屋现在的平均价值是多少

澳大利亚房价再次飙升，现在的典型房屋价值比一年前高出近 65,000 澳元。PropTrack 的新数据暴露了今年三轮降息和首次购房者需求激增的惊人影响，10 月份全国房价上涨 0.6%，结束了过去一年 7.5% 的价格飙升。

达尔文和布里斯班在年度价格上涨方面处于领先地位，这两个城市的住宅价格平均上涨幅度略低于 13%。阿德莱德和珀斯的涨幅分别为 10.3% 和 11.8%。根据 PropTrack 房价指数，悉尼房价全年上涨 6.4%，而墨尔本（4.2%）和堪培拉（2.7%）涨幅最慢。

PropTrack 指出，全国增长“高于”年度住宅价格上涨的长期平均水平，这意味着购房者支付的价格在一年前是不可想象的。悉尼、布里斯班和墨尔

本这三个首府的房价中位数现在超过 1 万澳元，而堪培拉正处于加入同一俱乐部的边缘，房价中位数为 996,000 澳元。

珀斯也正在接近百万澳元的里程碑：PropTrack 透露，10 月底房价中位数达到 979,000 澳元。

从某种程度上看，悉尼仍然是最昂贵的首都。海港城的房价中位数在 1.6 月底首次突破 $1.62m，达到 $1.62m。

最近的井喷式增长意味着今年早些时候表达的许多担忧正在成真：储备银行旨在缓解生活成本和抵押贷款痛苦的降息反而刺激了买家需求，并助长了房价的再次飙升。REA 集团经济学家埃莉诺·克雷格（Eleanor Creagh）表示，今年三次降息的影响远远超出了买家借贷能力的改善。

Creagh 女士指出，较低的利息改善了市场情绪，并鼓励去年一直观望的买家重返市场。降息还给购房者灌输了对价格进一步上涨的恐惧，这促使许多人在价格上涨过快之前对房屋提出更大的报价，以更快地获得房屋。“买家预计价格会因降息而上涨，因此他们正在推迟他们的决定，这极大地促进了需求，”Creagh 女士说。

她补充说，今年春天上市的房屋数量没有跟上需求的增长。Creagh 女士说，挂牌量略有增加，但还

不足以与大量新买家相匹配，这有助于加剧竞争。该计划允许首次购房者以 2-5% 的押金购买房屋，而无需支付昂贵的贷方抵押贷款保险。两名红鞋抵押贷款经纪人丽贝卡·贾雷特-道尔顿（Rebecca Jarret-Dalton）表示，该计划正在推高整个市场的需求——而不仅仅是首次购房者的需求。

“即使是那些不参与的人也可以看到，没有任何增加供应的政策将推高房价，”她说。“非首次购房者的所有语言都是围绕避免价格上涨。”来自 Tallpopie 的房地产顾问 Darragh Heard 表示，该计划需要紧急审查。

“这个计划有一种 2007 年美国市场崩盘的气氛，”她说。“现在进入可能意味着长期被困。更高的抵押贷款还款额，更高的利息，如果房产价值下降怎么办？这需要受到严格监管，“她说。

Creagh 女士表示，首次购房者支出的增加伴随着其他买家，尤其是投资者的支出增加。“人口增长是另一个因素，”她说。“我们的人口增长率一直在放缓，但仍处于历史高位，新住房供应仍然面临挑战。”Creagh 女士表示，最近较高的通胀数据表明今年或明年初可能不会再次降息，这不会削弱房地产需求。“即使澳洲联储宣布不再降息，市场也很可能会继续强劲，因为人们认为我们已经接近（降息周期）的尾声。”

阿德莱德房地产：新数据显示市场发生意外变化

一位专家预测，阿德莱德的卖方市场似乎可能会持续整个春季和夏季，因为今年的一系列降息、人口流入和扩大的房屋担保计划提振了需求。REA

Group 高级经济学家 Eleanor Creagh 做出了这一预测，因为 PropTrack 今天发布的 11 月房价指数显示，阿德莱德综合住宅价格在过去一个月上涨了 1.2%，为全国最高，达到 880,000 澳元的

中位数。这是全国首府城市平均月增长率0.6%的两倍。

近年来一直是全国表现最出色的南澳地区增长率放缓，本月为 0.6%，与全国地区平均水平一致。

REA Group 高级经济学家兼报告作者 Eleanor Creagh 表示，借贷能力的增加、抵押贷款利率的

降低和情绪的改善正在加剧新的竞争，但增长模式正在发生变化。“在过去的一年里，达尔文、霍巴特、墨尔本和悉尼的年度涨幅加速最快，这些以前疲软的市场重新获得动力，”她说。

“相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯的年度增

长速度正在从早些时候的高点放缓，尽管价格仍处于创纪录水平并继续快速上涨。”“除维多利亚州偏远地区外，所有区域市场均已放缓，缩小了区域市场的优异表现。”

阿德莱德的房价仍处于历史高位——本月上涨 1.3% 至 957,000 澳元——而大都市单位在过去一个月上涨 0.32% 至 655,000 澳元。从地区来看，房价中位数为 486,000 澳元，单价中位数为 423,000 澳元。

过去五年，阿德莱德大都市的综合住宅价格上涨了 91.41%，而区域住宅上涨了 96.62%。

Creagh 女士表示，在全国范围内，年增长率已高于 30 年平均水平，但负担能力过大是增长的“手刹”，增长速度仍远低于过去繁荣时期 20% 至 30% 的速度。

“展望未来，今年的一系列降息、人口流入和扩大的 Home。””担保计划将继续提振需求，“她说。

“由于市场上的库存受到限制，新供应受到挑战，情况仍然向卖家倾斜。”“市场似乎将在整个春季和夏季进一步上涨。”

“由于市场上的库存受到限制，新供应受到挑战，需求侧刺激措施将加剧竞争。”

“房地产市场有望在整个春季进一步上涨，尽管随着势头的变化，不同城市的速度会有所不同。”根据该报告，该州内陆地区的房价在过去 12 个月中上涨了 13.28%，达到 347,000 澳元的中位数，而该州巴罗莎-约克-中北部地区的住宅上涨了 12.39%，达到 489,000 澳元的中位数。

Finder消费者研究主管格雷厄姆·库克（Graham Cooke）表示，希望在11月降息的房主可能会感到失望，在它调查的35名房地产专家中，有30 人预测澳大利亚储备银行在明天的会议上将现金利率维持在3.60%。

“上个月这个时候，人们对 11 月降息充满乐观情绪——这种乐观情绪基本上已经消失，”他说。“澳洲联储希望看到通胀率保持在 2% 到 3% 之间，而通胀率刚刚略高于最高门槛。”“澳洲联储希望看到这一数字再次呈下降趋势，然后再缓解更多的现金利率压力。”

区域解读

Urrbrae SA 5064

历史概况：

Urrbrae是南澳阿德莱德的郊区。19世纪50年代初，Robert Forsyth Macgeorge在该地区买了一块地，盖了一栋房子，并以Haugh of Urr命名这片庄园为Urrbrae ; brae这个词指的是山坡，尤指靠近河流或小溪的地方。著名的建筑师James Macgeorge曾居住在这里。

1.区域概况/概述

Urrbrae位于南澳州首府阿德莱德的东南部。常住人口为955（2016 Census）。Urrbrae的西部紧邻 Kingswood，北部面向Glen Osmond，东部紧邻Mount Osmond，南部面向Springfield。此区归Mitcham Council管辖。

2.学区情况/学校介绍

周边公立学校

Glen Osmond Primary School，Urrbrae 5064

公立小学，1-7年级，男女同校，368名在校生

Urrbrae Agricultural High School，Netherby 5062

公立中学，8-12年级，男女同校，1019名在校生 Highgate School，Highgate 5063

公立小学，1-7年级，男女同校，689名在校生

Glenunga International High School，Glenunga 5064

公立中学，8-12年级，男女同校，1756名在校生

Unley High School，Netherby 5062

公立中学，8-12年级，男女同校，1203名在校生

周边私立学校

Seymour College，Glen Osmond 5064

1-12年级，758名在校生

Mercedes College，Springfield 5062

1-12年级，男女同校，1185名在校生

Concordia College - St John's Campus

私立小学，男女同校

Sunrise Christian School Fullarton，Fullarton 5063

私立小学，1-12年级，男女同校，946名在校生

Concordia College，Highgate 5063

1-12年级，男女同校，1264名在校生

3.人口构成

Urrbrae的面积约为1.7平方公里。2011年，Urrbrae的人口为970人。到2016年，人口为955人，在此期间该地区的人口下降率为1.5%。Urrbrae的主要年龄组是50-59岁。Urrbrae的家庭主要是有孩子的夫妇，每月可能偿还1800至2399澳元的抵押贷款。一般来说，Urrbrae的人从事专业职业。2011年，Urrbrae有88% 的房屋是自住房屋，而2016年为86.7%。（资料来源：澳大利亚统计局）