南澳地产开发前瞻论坛
跨领域共议效率重构与未来增长
阿德莱德哪个郊区引领住房贷款预批热潮？
澳大利亚人如何利用“先试后买”来体验居住房屋？
阿德莱德拍卖热点：哪些郊区引领春季热潮？
揭秘：房贷预批激增的郊区
首府重新分区将导致建筑高度“飙升”
区域解读 Mitchell Park SA 5043
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南澳地产开发前瞻论坛
跨领域共议效率重构与未来增长
在土地稀缺、审批周期漫长与政策环境持续调整 的背景下，地产开发的“效率”正成为南澳行业 的核心议题。10月29日下午，由DDDI集团联 合Lynch Meyer Lawyers（领旗美亚律师事务 所）、DW Johns & Co及Ignition Research共 同主办的“南澳地产开发前瞻论坛”在阿德莱德 Rydges South Park酒店举行。论坛汇聚了来自 政策研究、法律、财税与企业管理等领域的专业人 士，共同探讨如何在结构性挑战中提升地产开发 的系统效率。
论坛以闭门形式进行，四位嘉宾分别从规划审批数
据、法律策略、财税架构与企业创新四个维度出 发，剖析了开发环节中的瓶颈与潜能。
从政府审批的制度化改革，到融资与预售的法律边 界；从土地投资的税务筹划，到企业如何通过研发 激励提升竞争力，多维度的对话构成了一幅南澳地 产开发的现实图景，也折射出行业对“效率重构与 可持续增长”的共同期待。
当政策红利与结构转型并行，南澳的开发者们正 面临一次关于‘时间、成本与创新’的全新平衡 考验。
【DDDI集团/赛博瑞项目管理ICT商业分析师张豫鹏（Percy Zhang）】
破解住房危机下的建设瓶颈 ——以数据挖掘洞察南澳规划审批流程
[DDDI集团/赛博瑞项目管理ICT商业分析师张豫 鹏（Percy Zhang）]
在澳大利亚持续的住房危机中，“效率”已成为贯 穿政策与产业讨论的关键词。
根据《国家住房协定》，澳大利亚计划在2024年 至2029年间新建120万套住房——这意味着平均 每年要完成约24万套。但现实情况却是：目前全 国住房竣工量仅能勉强达到目标的一半。
在这样的结构性矛盾下，南澳的开发审批流程成 为众矢之的。
来自DDDI集团/赛博瑞项目管理的ICT商业分析 师张豫鹏（Percy Zhang）带来了一个以数据挖掘 为核心的研究视角，试图揭开隐藏在审批流程背后 的制度性瓶颈。
“审批环节的延误，是影响住房供应最关键的瓶颈 之一。”张豫鹏指出。
数据揭示：流程复杂性是最大变量
DDDI集团/赛博瑞项目管理的团队，对南澳政府
数字化审批平台的25万条审批数据进行了清洗与 筛选，最终选取331个具有代表性的样本进行深入 建模分析。
他们采用自然语言处理（NLP）与多变量回归等方 法，从流程复杂性、提案特征与制度背景三个维 度，系统评估了审批周期的决定性因素。
研究结果出乎许多业内人士的预期：
审批时间长短与项目本身（例如是否砍伐树木、 是否包含可负担住房）并无显著相关，而是与审 批路径的复杂程度密切相关。尤其是“核验周期 （Verification Cycle）”与“多部门转介（Referral）”成为造成审批延误的两大主因；而公众
通知与评估路径也在模型中显示出显著影响。
“换句话说，决定审批快慢的关键，不在于项目是 什么，而在于流程怎么走。”张豫鹏强调。
这一工具不仅提升了项目的可预测性，也让开发流 程更加透明。“我们希望让数据‘自己说话’。”
他说，“通过AI文本挖掘与系统动力学模型，我 们能在政策讨论中减少人为偏差，用实证结果推 动改进。”
法务前置与风险控制：从“合规”走向“协同”
[Lynch Meyer Lawyers（领旗美亚律师事务所） 合伙人林家纬（Kyle Lawson）律师]
在房地产开发领域，法律不仅仅是合规的底线， 更是风险控制与策略制定的核心。Lynch Meyer Lawyers（领旗美亚律师事务所）合伙人林家纬 （Kyle Lawson）律师，在活动现场以丰富的实 务经验，系统梳理了房地产开发项目从买地、审 批到融资、预售的关键法律要点。他指出，开发商 只有在法律框架下精准规划，才能将潜在风险转化 为竞争优势。
房地产开发流程中的关键法律环节 林家纬指出，从尽职调查到预售合同，房地产项目 的每一步都充满法律风险。
尽职调查（Due Diligence）他强调，无论买地还 是启动项目，开发商都应超越法定披露范围（如 Form 1 disclosure statement），主动调查地块 信息，包括产权类型（Torrens、Strata、Community）、LMA土地管理协议、规划分区、以及 encumbrance（小区规范）等内容。
冷静期与拍卖风险林佳伟以互动形式提醒现场 开发商，冷静期为两个工作日（full business days），且拍卖（auction）交易为“无条件合 同”，买家无法撤销或延迟履约，“举牌的那一 刻，法律关系已经生效。”
土地管理协议与政府征用风险（LMA与Crown Acquisition）LMA（Land Management Agreement）是开发项目中被频繁忽视但风险巨大的部 分。若地块涉及affordable housing政策，开发商 需让利15%左右作为保障房比例。“买地之前一 定要查title上是否注册了LMA条款。”
他补充提到，近年来因道路扩建导致的大量政府强 制征用（force acquisition）案例，提醒开发商务 必在规划阶段评估政府基建计划的潜在影响。
规划审批与环保考量
林家纬指出，南澳近年来的开发审批体系已由传 统的Council流程转向统一的Planning & Design Code模式。普通项目遵循Code Assessed流程即 可，而大型项目则需Performance Assessed人 工审核。
“提前介入规划师、建筑师团队非常重要，千万别 等到最后才发现方案无法过审。”
他还特别强调环保与古建保护两类风险：
比如，土壤污染与石棉（asbestos）拆除成本高 昂，务必查阅Asbestos Register；被列入heritage list的历史建筑，不得擅自拆改。
融资与建筑合同中的隐藏风险
谈及开发融资时，林家纬提醒开发商要严格把控个 人担保（Personal Guarantee）与现金流风险。
建筑合同则是最容易引发纠纷的环节，尤其是变 更条款（Variation）。“Fixed price并不等于固 定总价，Variation条款允许Builder在特定情况 下加价，很多业主结账时才发现项目总成本远超 预期。”
此外，他提醒开发商注意建筑方破产风险及一次性 付款的违法性：
“根据《Building Contractors Act》，Builder 不能一次性收取全部工程款，否则即构成违法行 为，而不仅是违约。”
最新判例警示：合同终止的边界与开发商责任 在论坛现场，林家纬律师还特别分享了一个2024 年南澳地区法院最新判决案例，提醒开发商与购房 者都应警惕合同条款中的法律风险。
“最近有一个新的判决，和我们今天讨论的问题非 常相关。”他说道，“很多开发商在签订楼花合 同（off-the-plan contract）后，会在几年后因为
市场上涨或其他商业考量，试图以‘日落条款’ （sunset clause）或合同中的模糊条款为由，单 方面终止合同。”
林家纬解释，近年南澳也出现多起类似情况，比如 买家三五年前签约、以较低价格购入公寓单元， 而随着房价上涨，开发商希望重新出售以获取更 大利润，便以各种理由通知买家合同无效，只愿 退回定金。
“合同条款是否允许开发商单方面或双方面终止？ 这是关键所在。”
在他提及的这起2024年判决（SADCWSL 1161） 中，法院首次对开发商“单方面终止楼花合同” 的合法性作出了明确界定。案件背景是：开发商 与买家数年前签订合约，却在项目后期以商业原 因发出终止通知，并提出退还定金。然而，法院 认定其行为构成不正当终止（unlawful termination），判决合同仍具法律效力 （contract still on foot）。
“这是一个非常新的案例，”林家纬指出，“法院 明确了开发商终止合同必须具备正当法律依据，不 能仅凭商业考虑。这对南澳未来的楼花项目和开发 合同管理都有示范意义。”
从合同细节到政策解读，林家纬律师的分享为开发 商揭示了房地产项目的“法律底盘”。他强调，法 律不是障碍，而是项目成功的策略工具，只有在充 分理解风险的基础上，开发才能真正稳健可持续。
财税合规与企业优化：效率的隐性成本
[DW Jones & Co Director李红星（Rex）]
在地产投资与开发的复杂体系中，财税结构往往是 决定项目成败的隐形力量。论坛现场，拥有近二十 年澳洲财税实务经验的DW Jones & Co Director 李红星（Rex）以“干货满满”的风格，为与会者 系统梳理了地产项目的主要税务架构与规划策略， 从企业结构选择到土地税改革、再到信托与养老金 的运用，揭示出“效率的隐性成本”背后的逻辑。 李红星首先指出，没有一套放之四海而皆准的“ 完美税务架构”。“税务筹划一定要基于每个家 庭、每个企业的具体情况去定制。”他强调，持有 身份（公民、永久居民或海外投资者）、投资方
【DW Jones & Co Director李红星（Rex）】
式（个人、公司或信托）都会直接影响项目的最 终税务结果。
他以一组简明的测算说明了结构优化的重要性： 同样是20万元的地产投资收益，若全部计入个人 名下，税额可能高达6万元；若由夫妻二人分别持 有，可降至约4万元；而通过信托、公司与养老金 的综合架构优化，整体税负甚至可降至3万元左 右。“没有做更多投资，仅仅通过结构调整，就能 节省约50%的税负。”
在谈到不同持有架构的优劣时，李红星强调了家 庭信托（Family Trust）的灵活性上。“分配 灵活性使家庭信托成为地产投资中最具弹性的载 体。”与此同时，李红星提醒，在澳洲税务体系 中，养老金（Superannuation）也是一种低税 率但有限制的资产池。“养老金账户的收益税率 仅15%，退休后甚至可降为零。”他表示，自营 养老金（SMSF）可以参与地产投资，但须遵守 严格的比例、贷款及监管要求。
随后，他以2021年南澳土地税改革（Land Tax Reform）为例，详细解析了不同持有方式的土地 税差异。改革前，土地价值按个人或信托分别计
算；改革后，税务机关会将家庭或关联公司的土 地价值合并计算。“现在的政策更倾向于‘看整 体’，所以买地前一定要让律师、会计师提前介 入，否则一个过户决定，可能让你每年多交上万 元的土地税。”李红星提醒。
李红星还解释了家庭信托与公司的不同影响：信托 间的土地不会累加，但需额外缴纳0.5%的附加税 率；公司名下则无需加收，但若存在股权或董事 关联，多家公司仍可能被合并计算。他指出，“ 现在我们更常建议合作项目使用单元信托（Unit Trust），虽然土地税略高，但能避免合并风险， 保障各家庭的独立性。”
最后，李红星以开发项目的税务属性作结。他指 出，税局会根据投资行为的性质，将地产收益划 分为“资产增值型”（Capital Gain）与“经营 型”（Trading Income）。前者属于投资收益， 持有超过12个月可享受50%的资本利得折扣；后 者则被视为经营所得，需按普通所得税率全额征 税。“区分的关键在于你是否参与了主动开发。如 果只是分地或轻度装修，仍可能属于资本增值；但 一旦涉及重建、翻新或连续操作，就要做好按开发 利润征税的准备。”
【Ignition Research Director房星悦（Joy）】
李红星提醒，“在地产投资里，我们最怕的就是中 途改主意。原来说是这么想的，后来又改主意了， 它会造成很多后续的税务调整。”不同税务认定会 直接影响所得税与商品及服务税（GST）的计算 方式，也决定了项目的最终回报。“合理的结构与 合规的操作，不仅是省税，更是风险控制。”
从创新到激励：企业如何把问题转化为研究成果
[Ignition Research Director房星悦（Joy）]
在活动现场，Ignition Research Director房星悦 （Joy）带来了一个对企业主颇具启发性的主题分 享——如何将实际业务挑战转化为创新研究项目， 从而获得政府的研发税收激励（RDTI）支持。
“我希望今天能为大家打开一个新的视角，”Joy 开场说道，“去思考企业是否有可能通过创新，获 得政府的财政支持。”
她指出，澳大利亚的研发税收激励（R&D Tax
Incentive, 简称RDTI）是目前全球最“现金友 好”的创新政策之一，由联邦政府主导，对符合 条件的研发活动给予税务减免或现金返还。以年
营业额低于2000万澳元的小型企业为例，若年 度合格研发支出为40万澳元，企业可获得高达 43.5%的返还额度，约17.4万澳元现金或同额的 抵税额度。
据澳大利亚工业部和税务局联合发布的最新报 告，2021-2022财年，全国仅有约11545万家企 业申报RDTI，其中小型企业占近半数，平均申报 额度为39万澳元。
Joy指出，这一数字在澳洲企业总量中比例极 低，“意味着还有大量企业尚未意识到自己其实有 资格获得政府支持。”
在她看来，建筑与开发行业同样存在巨大的创新空 间。她举了几个真实案例：
○ 一位建筑开发商因施工期间频繁遭遇居民投诉 噪音和粉尘问题，Ignition Research帮助其将“ 现场污染预测与识别系统”的开发转化为合格的 研发项目；
○ 另一位开发商在审批流程中苦于不同地方政府 的反馈差异，项目团队则将这一痛点转化为“基于
机器视觉与大语言模型的图纸预审平台”；
○ 还有企业希望探索预制房（Modular Housing）的市场潜力，团队协助其立项为“澳洲市场 对预制房接受度与盈利潜力的系统研究”。
“创新并不一定要有实验室或工程师，”Joy强 调，“只要企业在系统地解决一个未知问题，探索 新的方法，就可能被认定为合格的研发活动。”
她也提醒，企业在申报前需充分评估可行性，包 括如何识别合格的研发支出、如何准备材料应对 未来审计等。“我们常说从‘能否创新’到‘会 创新’，再到‘持续创新’，这才是研发激励机
制真正的价值所在。”
跨界协同，重塑南澳开发“效率曲线”
在住房供给压力与市场结构调整的背景下，嘉宾们 从不同角度指向同一个核心命题——效率，正成为 南澳地产行业新的竞争坐标。
未来的开发竞争力，将不再仅取决于土地与资本的 规模，而取决于制度的协同力与执行的确定性。 当政策、法律、财税与创新机制能够形成正向循 环，南澳的城市增长故事，也将从“速度竞争” 走向“系统竞争”，以更高的效率回应未来的城 市需求。
阿德莱德哪个郊区 引领住房贷款预批热潮？
一个受欢迎的东北郊区经历了以这里为家的有希 望的买家数量激增，住房贷款预先批准数量出现 惊人增长。根据贷款市场集团的数据，在7月至
9月至少批准了5笔住房贷款的郊区中，与去年 同期相比，有3个郊区的住房贷款预批数量至少 增加了一倍。
以高达 160% 的增幅领先的是阿德莱德东北郊区
的莫德伯里。Glenelg 也不甘落后，预先批准的 数量比去年同期的批准数量增长了 128%。位于 阿德莱德北郊的Mawson Lakes在批准前增长方 面排名第三，恰好翻了一番，即 100% 的增长。
佩纳姆南和沃克维尔的贷款预批额均增长了 44%，并列第四和第五。Ray White Grange 经纪人 Connor Karkafiris 正在出售莫德伯里
Vinall Road 22A（今天将拍卖）表示，在莫德 伯里，许多年轻买家已经购买了房屋和土地套餐， 有一两个孩子，现在希望在同一郊区进行升级。
“现在它可能是离中央商务区最近的地方，你仍 然可以在那里找到物有所值的地方，”他说。“那 些在那里买过的人已经爱上了它，现在正在莫德 伯里积极寻找更大的房子。”
Karkafiris先生表示，最近的降息以及再次降息 的希望给了人们信心，这促使全州预先批准激增。
“它增加了人们的借贷能力，让他们有信心走得 更远，尤其是在拍卖中，”他说。
“重要的是，人们要有条理，这样他们就不会在 找到自己喜欢的地方时发现自己处于不利地位并 手忙脚乱，这就是预先批准的用武之地——它可 以让你在看到某样东西的那一刻就扑向它。”
阿德莱德东北部的 Hillcrest、内南部的 Parkside
和 Riverland 的 Renmark 在榜单上并列第六、 第七和第八位，各增长了 33%。阿德莱德内南部 的安利以 29% 的预批准增长排名第九，而阿德莱 德西部的西湖以 17% 的涨幅跻身前 10 名。
Loan Market 首席执行官 David McQueen 表 示，现在的市场与去年春天有很大不同。“与去 年的春季购买季相比，买家看到了不同的情况， 这要归功于澳洲联储今年将现金利率下调了 75 个百分点，”他说。“情绪和竞争发生了明显的 转变，越来越多的人参加开放房屋，更多的房产 在拍卖会上落槌出售。
“我们还看到，随着澳大利亚政府 5% 的存款 计划本月生效，首次购房者有更大的机会进入市 场。”“自 7 月以来，Loan Market 记录了与经 纪人联系的人数激增，在开始寻找房产之前获得 预先批准——他们正在竞争激烈的市场中寻找关 键优势。”
澳大利亚人如何利用“先试
后买”来体验居住房屋？
购买房产通常是生活中最艰巨和最具决定性的决定 之一——但如果您可以先体验您的梦想家园呢？各 种“先试后买”计划可帮助潜在买家在承诺终身购 买之前沉浸在房屋或社区中，无论是过夜还是短期。
Ray White经济学家Nerida Conisbee表示，在 澳大利亚，先试后买隔夜计划在澳大利亚并不像海 外那样普遍，但在房地产市场较慢的情况下，这是
卖家让潜在买家体验房屋居住体验的一种方式。“你 确实可以更好地了解房子在晚上的情况，例如噪音 等，以及更广泛地了解当你住在房子里的时间长一 点时的感觉，而不是快速浏览公开检查，”她说。
Conisbee 女士说，更有可能包含在隔夜产品中的 房屋是那些需要更长时间才能出售或以其他方式容 易向公众提供的房屋。“这在澳大利亚并不常见，
因为房屋销售速度非常快，但对于可能有点不寻常 的房屋来说，这可能是非常好的，或者人们可能很 容易过夜，”她说。“一个很好的例子是，如果房 屋已经在 Airbnb 上并且已经为房客设置，那么它 可能是另一种类型的卖家可以使用它。”
如果没有机会住在房子里，买家可能会在购买前寻 求在郊区租房。“这是一个好主意，因为你会感受 到当地的社区，”康尼斯比女士说。“同样，你可 以在晚上看到这个社区是什么样子，而不是在白天 只是为了快速参观而看到它，所以这是你购买计划 之前的尝试。”“另一件事也是，作为租房者，你 不会被锁定太多，特别是如果你想获得短期租金， 你也有可能这样做，而一旦你买了，你就拥有了买 房带来的所有交易成本等。”
经过多年的频繁搬家和租金上涨，西蒙·格林 （Simon Green） 的公寓让他有信心在同一社区 内购买房屋，从而摆脱了租赁周期。格林先生在威 洛比的 Mirvac's NINE 购买了一套两居室公寓， 在他已经热爱的社区每周减少 300 澳元的住房成 本。“我正在寻找海港大桥以北的任何地方购买， 这几乎是在这里轻松的催化剂，已经让这个过程变 得容易得多，”他说。“你厌倦了每周六出去看房 产，这变得有点苦差事，你希望你的生活恢复，尤
其是如果这是你一周中唯一的休息日。”
格林先生说，在他的搜索中，没有任何东西与他已 经居住的地方的质量和水准相匹配。“我已经知道 标准了，不会有隐藏的陷阱或购买陷阱，”他说。
格林先生说，在查看了北岸的房产后，这是一个立 竿见影的决定，因为他已经了解这座建筑和社区。
“这与我的第一次购买体验截然相反，”他说。 “我第一次买房是在 20 多岁的时候，这是你做出 的这个重大决定，获得抵押贷款并步入成年生活， 你最多有两到五分钟的时间来查看你将要搬进去的 房产。“想到你离开了，然后你有六周的时间在期 待和恐惧中等待，如果你做出了正确的决定，这真 是太可怕了。“你搬进来，你开始看到所有的楼层 和所有的问题，你会想我做了什么。”
格林先生说，他不必担心他是否会喜欢这个郊区或 其他问题。“担心它是否正确建造，我能听到邻居 吵闹的声音，出行是否容易，是否有停车位，所有 这些都被移除了，”他说。“出售房产和购买房产 是你一生中做出的两个最大的决定。“在这个过程 中，我没有觉得自己做出了错误的决定，也没有觉 得自己感到焦虑或紧张。”
阿德莱德拍卖热点：
哪些郊区引领春季热潮？
阿德莱德正在为一个丰收的拍卖周末做准备，
PropTrack 数据显示，即将落槌的拍卖数量比前 几周大幅增加。根据其数据，到周末结束时，有 207 处房产计划进入拍卖区。这比上周的 132 人、
前一周的 103 人和前一周的 124 人有所增加。尽 管如此，它仍然比去年同一周计划拍卖的房产数量 下降了 5%。
细分来看，本周的拍卖中有 200 场将在阿德莱德
大都市举行，而另外 7 场则在南澳大利亚偏远地 区举行。下周南澳大利亚州有 192 场拍卖会，然 后在下周坠落悬崖，只有 54 场计划进行拍卖。
阿德莱德以北 8 公里处的阿德莱德港恩菲尔德 市的 Clearview 和阿德莱德东北 10 公里处的坎 贝尔敦市和阿德莱德山议会的 Rostrevor 是该州 顶级拍卖郊区，各有 6 场预定拍卖，紧随其后 的是阿德莱德东部的 Magill 和阿德莱德北部的
Prospect，各有 5 场。
Hillcrest 以四场预定拍卖进入前五名。阿德莱德 的丰收拍卖周反映了全国其他重磅拍卖周，包括维 多利亚州，那里有 1812 处房产将进入拍卖区， 以及新南威尔士州的 1071 处房产。
Universal Buyers Agents 总监 Darren Piper 表 示，春天为市场带来了大量优质房屋，但自然只有 一个人可以获胜，让许多人错过了。那么，如何才 能最大限度地提高获胜机会呢？ 他说，这里有一些内幕提示，可以帮助您像专业人 士一样出价。
1. 了解拍卖清仓率
他说，拍卖清仓率是市场温度的一个很好的快照。
“70% 以上的利率通常意味着买家信心高，竞争 激烈，”他说。“40% 至 50% 左右的较低利率 可能为精明的买家带来更多机会。”
2. 做好功课
“在你考虑投标之前，先让你的财务获得预先批 准，”他说。“参加一些拍卖会，看看专业人士是 如何做到的。“研究最近的可比销售情况，这样你 就知道公平价格到底是什么样子。”
“信心来自准备——卖家可以感受到它。”
3. 不要执着于底价
派珀先生说，人们很容易关注卖家可能接受的东西， 但底价可能会在拍卖日之前发生变化。“相反，根 据事实而不是情感来设定自己的步行价格，”他说。
“如果出价超出了你的极限，退后一步，微笑—— 合适的家还在等着你。”
4. 利用肢体语言发挥你的优势
“投射自信，即使你的心跳加速，”他说。“在储 备附近以强势出价开盘，快速出价，不要犹豫。” 犹豫表明软弱——快速、自信的出价通常会吓到你 的竞争对手提前停止。
5. 如果房产经过，请保持冷静
如果没有人达到储备金，出价最高的人将获得第一 时间进行谈判，“他说。“这就是情绪高涨的地方， 有一位专业的谈判代表站在你身边可以为你节省数 千澳元。”
6. 不要让 FOMO 驱动你的决定
Piper 先生说，害怕错过是买家犯的最昂贵的错误 之一。“如果你输掉了拍卖，请将其视为信息，而 不是失败。”“合适的房产很快就会出现，你的准 备会得到回报。”
揭秘：房贷预批激增的郊区
澳大利亚的房地产市场正式达到白热化的程度，绝 望的购房者将谨慎抛诸脑后，并从报价中剥夺了关 键条件，以期获得房屋。
Loan Market Group 令人震惊的新数据显示，全 国抵押贷款预先批准已飙升至前所未有的水平，助 长了买家提出无条件报价的残酷环境，使自己面临 巨大的财务风险。
数据显示，预批数量惊人激增，其中墨尔本东郊
林伍德（Ringwood）领跑，与2025年第三季度 相比，飙升了惊人的500%。布里斯班的毅力谷 （Fortitude Valley） 的涨幅在全国排名第二，增 长了 373%，而黄金海岸的冲浪者天堂 （Surfers Paradise） 则以 330% 的涨幅位居第三。
墨尔本的 Box Hill 的预批率也大幅增长了 267%，悉尼的 Hurstville 以 220% 的增幅跻身 前五名。这种激增是普遍的，阿德莱德的莫德伯里 增长了 160%，达尔文增长了 171%，霍巴特的
新南威尔士州前 1O 预批准郊区
南澳前1O预批郊区
帕克格罗夫增长了 71%。
这种前所未有的需求主要归因于房地产价值上涨、 澳大利亚储备银行大幅降息（今年大幅降息 75 个 基点）以及澳大利亚政府本月开始的首次购房者 5% 存款计划的强劲组合。Loan Market 首席执 行官 David McQueen 表示，这些因素推动了市 场的发展，让银行和贷款机构因大量热切的买家而 不堪重负。“情绪和竞争发生了明显的转变，越来 越多的人参加开放房屋，更多的房产在拍卖会上落 槌出售，”他说。
“自 7 月以来，Loan Market 记录了与经纪人 联系的人数激增，在开始寻找房产之前获得预先
批准——他们正在竞争激烈的市场中寻找关键优 势。”“在一些市场，获得预先批准的人数同比增 加了一倍多。准确了解您可以借款和还款多少有助 于您确定价格范围内的郊区，并自信地决定额外的 卧室或浴室是否在您的预算范围内。”“正如我们 的数据所显示的那样，从内城到外郊的预先批准正 在获得，这突显了许多市场日益增长的兴趣。”
Loan Market Group 执行主席 Sam White 对名 单上多样化的郊区表示惊讶。“我对名单上的一些 郊区感到惊讶，”怀特先生说。“有些价值很高， 而另一些则处于边缘或偏远地区。例如，在维多利 亚州，有内城区和边缘郊区，都在经历增长。每个 州似乎都有不同的模式。
这会是澳大利亚的下一个摩天大楼城市吗？作为新 提案的一部分，阿德莱德的一个地区目前建筑物的 高度上限为三层，可以预先批准高达六倍的高度的 开发项目。
州政府正在进行一项大规模的重新分区工作，称这 将“永远改变阿德莱德的天际线，使建筑高度飙升”。
此举针对首都中央商务区，政府打算重新划分建筑 高度，以便预先批准比当前高度上限高 10 至 15 层的开发项目。例如，城市最西侧的西台建筑目前 需要特别批准才能建造三层以上的建筑。根据政府 对《城市建筑高度法规》的拟议修正案，20 层的 建筑将获得预先批准。
阿德莱德机场正在合作开展该倡议，以确保在不影 响位于市中心以西的主要交通枢纽安全运营的情况 下进行更改。由于机场靠近中央商务区，任何希望 超过该市相对较低高度上限的开发项目都必须提交 批准，批准是根据具体情况确定的，从而增加了开 发过程的时间。
拟议的高度变化将涵盖几乎所有中央商务区， 从 Angas Street 到 North Terrace，从 West Terrace 到 Hutt Street。城市的西南角和东南角 不是高度增加的目标，因为它们主要是成熟的住 宅区。
根据新提议的高度限制，建筑物仍然可以通过审批
程序超过更高的上限。州政府和机场也提议简化这 一流程，以减少等待时间。尽管这些变化适用于商 业和住宅建筑，但政府表示，它希望此举可能会特 别刺激公寓建设，因为阿德莱德与全国其他地区一 样，正在努力解决住房短缺问题。“更高的高度意 味着更多的公寓和更多的地方，让南澳大利亚人称 之为家，”住房部长尼克·钱皮恩说。
在宣布这一消息之前，州长彼得·马利诺斯卡斯承 诺，如果工党在 2026 年 3 月大选后再次当选执 政，他的政党将制定一项公寓建设预售担保计划， 类似于今年在新南威尔士州推出的计划。
政府将承诺成为符合条件的期房开发项目中多达 50% 的住宅的担保人，每个项目的上限为 3000 万澳元。
综合来看，这两项举措可能会对阿德莱德的市中心 公寓市场产生重大影响。Malinauskas先生表示， 他相信高度的变化将“以前所未有的方式鼓励整个 中央商务区的增长”。尽管他也承认，追求修正案 并非没有挑战。
“几十年来，复杂的规划系统与机场限制相结合， 减缓了阿德莱德中央商务区的发展。各国政府选择 维持现状，而不是进行艰难的改革。现在不行了。”
该法规修正案最终将以南澳大利亚住房和城市发展 部对该计划的深入调查为依据，该部将作为该过程 的一部分进行社区和利益相关者咨询。这一消息受 到了南澳大利亚房地产委员会的欢迎，执行董事布 鲁斯·吉特 （Bruce Djite） 将阿德莱德的中央 商务区描述为“充满潜力”和“该国最大的填充地”。
区域 解读
Mitchell Park SA 5043
历史概况：
Mitchell Park是南澳大利亚阿德莱德Marion市的西南郊区，距离阿德莱德市中心约8公里(5英里)。它毗 邻Ascot Par、Edwardstown、South Plympton、Mitchell Park、Clovelly Park、Glengowrie、Morphettville和 Oaklands Park。
1.区域概况/概述
Mitchell Park位于南澳州首府阿德莱德的西南方向，常住人口为5474人（2016 Census）。Mitchell Park的 西部紧邻Marion，东部紧邻Colvelly Park，北部与Park Holme接壤。此区归Marion Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Marion Primary School，Marion 5043
公立小学，1-7年级，男女同校，191名在校生
Clovelly Park Primary School，Clovelly Park 5042
公立小学，1-7年级，男女同校，341名在校生
Hamilton Secondary College，Mitchell Park 5043
公立中学，8-12年级，男女同校，785名在校生
Australian Science and Mathematics School，Bedford Park 5042
公立中学，10-12年级，男女同校，368名在校生
Kilparrin Teaching and Assessment School and Services，Park Holme 5043
男女同校，25名在校生
周边私立学校
Suneden Specialist School，Mitchell Park 5043
男女同校，68名在校生
Sunrise Christian School Marion，Marion 5043
男女同校
Westminster School，Marion 5043
1-12年级，男女同校，1119名在校生
St Bernadette's School，St Marys 5042
私立小学，1-5年级，男女同校，93名在校生
Sacred Heart College - Middle School Campus
男女同校
3.人口构成
Mitchell Park的大小约为2.1平方公里。2011年Mitchell Park的人口为5206人。到2016年，人口为5747人，在此 期间该地区的人口增长率为5.1%。Mitchell Park的主要年龄组是20-29岁。Mitchell Park的家庭主要是无子女 的夫妇，每月可能偿还1800-2399澳元的抵押贷款还款。一般来说，Mitchell Park的居民从事专业职业。2011 年，Mitchell Park 49.3%的房屋是自有住房，而2016年为47%。（资料来源：澳大利亚统计局）
4.配套设施
Mitchell Park区内公共配套设施齐全，满足日常生活 需求。有学校、购物商店、公园等。
Mitchell Park区附近有学校、风味餐馆、车站、购物 中心等。
Mitchell Park距离Adelaide市中心约11.4公里，开车需 18分钟即可到达市中心。公交线路围绕整个Mitchell Park，公共交通十分便利。
5.行情观察
独栋房屋
在过去的12个月里，Mitchell Park已经卖出了82套独栋房屋，售价中位数为$678K，同比增加6.1%。平均 需要29天即可售出，房东减价为2.2%。
单元房
在过去的12个月里，Mitchell Park已经卖出了28套单元房，售价中位数为$438K，同比增长25.9%，平均需 要24天即可售出，房东减价为4.2%。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/mitchell%20park-5043-sa
