DICTAMEN DOCTRINAL (del Abog. Julio César López Galea) www.drcondominio.com Caracas, Febrero del 2019
¿Como recuperar AREAS COMUNES en poder de terceros? ¿Cuáles son las facultades AUTÓNOMAS del ADMINISTRADOR?
Fijación de Intereses Artículo 91.- En las operaciones de ventas a créditos de cualquier tipo de bienes o servicios, y los financiamientos para esas operaciones no podrán obtenerse por concepto de intereses, comisiones, o recargos, ninguna cantidad que exceda los límites máximos fijados o permitidos por el Banco Central de Venezuela. A los intereses de financiamiento que generen dichas operaciones no se le podrán calcular intereses de mora debiendo en todo caso acumularse en forma independiente al capital adeudado. La violación de este Artículo se considerará delito de usura. De la Usura Genérica Artículo 126. - Quien por medio de un acuerdo o convenio, cualquiera que sea la forma utilizada para hacer constar la operación, ocultarla o disminuirla, obtenga para sí o para un tercero, directa o indirectamente, una prestación que implique una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte realiza, incurrirá en delito de usura y será sancionado con prisión de (1) a tres (3) años, y serán sancionados con multa de cien (100) a tres mil (3.000) Unidades Tributarias. En la misma pena incurrirá quien en operaciones de crédito o financiamiento obtenga a título de intereses, comisiones o recargos de servicio una cantidad por encima de las tasas máximas respectivas fijadas o permitidas por el Banco Central de Venezuela. De la Usura en las Operaciones De Financiamiento Artículo 128.- Quien en operaciones de venta a crédito de bienes o servicios o de
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Estos artículos no aplican en materia condominial o de Propiedad Horizontal, por el hecho de que la administración no es un acto de comercio ni siquiera aparece en el código de comercio la administradora como un comerciante. Los siguientes artículos e refieren a las ventas a crédito y operaciones de financiamiento, lo cual es incompatibles con la naturaleza del condominio cuyas operaciones son simple administración de bienes de un tercero, con su consentimiento y sin generar ganancia de esa actividad no mercantil:
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En materia de Condominio, por analogía se ha aplicado el Art. 1746 del Código Civil comparendo la administración condominial como un dinero prestado con garantía hipotecaria no podrá exceder del doce por ciento (12%) anual, el mismo artículo al consagrar que el interés convencional no tiene más límites que los que fueren designados por ley especial, sin embargo señala, “salvo que, no limitándolo la ley, excediere en una mitad al que probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención...”. Esta norma, que se sale de la regla más común de tasas fijas de intereses, responde a la realidad mercantil, al vincular el límite máximo de interés al corriente en el mercado.
SAPI - Reg. N°:3005 del 24-04-00
Las áreas comunes como dice su término, son áreas cuyos propietarios son toda la comunidad Ley está llamada a poner un límite a las conductas usurarias, pero cuando hay una situación inflacionaria inédita, no prevista por el mismo legislador, la analogía y el sentido común entra en juego, junto a la notoriedad de ese hecho inflacionario para equilibrar las condiciones de las partes.