1er dictamen doctrinal abog Julio C. López Galea

DICTAMEN DOCTRINAL del Abog. Julio César López Galea (La Dirección de Inquilinato no puede registrar ni sancionar Administradoras de Condominios)

CONSIDERANDO

Que el arrendamiento inmobiliario constituye una forma de consumo de vivienda, cuya regulación corresponde al Ministerio de Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, especialmente en lo relativo a las garantías que deba prestar el arrendatario y la regulación del canon de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 70 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat,

Y luego estampó en su último “CONSIDERANDO” lo siguiente: CONSIDERANDO

Que debido a las reestructuraciones de los extintos Ministerios de Infraestructura, de la Vivienda y Hábitat, y del también extinto Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en la actualidad la Dirección de Inquilinato se encuentra adscrita al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, cuando, por razones de competencia y afinidad con la materia, actualmente debería encontrarse adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat,

Y adicionalmente a esto, hay que señalar todas las atribuciones conferidas a la Directora de Inquilinato: Artículo 3.- La ciudadana CARMEN CECILIA MORANTES SANABRIA, en su carácter de Directora General de Inquilinato, tendrá las atribuciones que a continuación se indican: 1. Velar por la aplicación y cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias en materia de arrendamientos inmobiliarios.

2. Planificar, formular y regular la aplicación de políticas empleadas por el ejecutivo nacional en materia de arrendamientos inmobiliarios.

3. Delegar en los alcaldes, las funciones administrativas inquilinarias, velando por la aplicación y cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias.

4. Mantener informadas a las alcaldías del país, sobre su criterio de interpretación de la legislación especial de arrendamiento inmobiliario.

5. Instar a las partes en conflicto de origen inquilinario, para llegar acuerdos que satisfagan a los interesados Decidir la culminación de los procedimientos conciliatorios que resuelven los conflictos 6. suscitados entre las partes de la relación de arrendamientos inmobiliarios de vivienda.

7. Dar respuesta a las solicitudes de información requeridas por los Tribunales de la República, así como la remisión de los antecedentes administrativos contenidos en los expedientes que cursan en la Dirección General a su cargo.

8. Inspeccionar y Fiscalizar inmuebles destinados al alquiler de la vivienda.

9. Autorizar la práctica de Inspecciones Judiciales por los órganos correspondientes, en los expedientes cursantes por ante la Dirección General a su cargo, de conformidad con las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública.

10. Solicitar el registro obligatorio de administradoras inmobiliarias.

11. Llevar un Registro de Inmuebles destinados al alquiler de viviendas junto con el de las empresas dedicadas a la administración de los mismos.

12. Recibir y tramitar denuncias de IPC. 13. Recibir denuncias e imponer sanciones e infracciones a la Ley de Arrendamiento.

14. Firmar los documentos inherentes al ejercicio de las atribuciones antes indicadas.

15. Las demás funciones que le señalen las leyes, reglamentos y resoluciones.

Concluyéndose que por razones de competencia y afinidad con la materia, la dirección de Inquilinato no tiene competencia por la materia relacionada con la Ley especial de Propiedad

Copyright 2000-2011 Dr. Galea - SAPI – (Servicio Autónomo de la Propiedad

Del análisis de todo este instrumento oficial, se podrá apreciar que el legislador ventilaba exclusivamente la materia inquilinaria cuando dijo en su 2° “Considerando” lo siguiente:

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“10.- Solicitar el registro Obligatorio de las Administradoras Inmobiliarias”

Intelectual- Dirección Nacional de Derecho de Autor. N°:3005 del 24-04-00

Aunque en Gaceta Oficial N° 39.608 del 3/2/2011, diga textualmente en su numeral 10 del Artículo 3, lo siguiente sobre las atribuciones de la Directora de ese organismo:

Copyright 2000 -2011 Dr. Galea - SAPI – (Servicio Autónomo de la

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Por ello es absolutamente contradictorio, que la decisión de esa Dirección de Inquilinato solicite y menos aún con carácter obligatorio bajo la inminente aplicabilidad de sanciones que esa dirección jamás había tenido, los siguientes recaudos:

Son tan desacertadas las anteriores exigencias contra las Administradoras de Condominios que por ejemplo: - En cuanto a la exigencia de remitirle copia de la cédula de identidad de c/u de los propietarios con sus respectivas fe de vida, se requiere de la anuencia de aquellos propietarios que quieran dar esa información y un tiempo superior al que fue fijado para el trámite ante el registro subalterno del último propietario de cada inmueble, sin contar lo que demoraría el trámite de la fe de vida.

- En cuanto al Acta de Asamblea de la designación del representante legal NO EXISTE, ya que las asambleas designan Administradoras de Condominios (no sus representantes legales) y hay asambleas que deciden auto administrarse (entonces la figura sería la de una Junta-Administradora) y dejamos sin incluir en este punto, los casos donde las Administradoras no son designadas en Asambleas sino vía Carta- Consulta según la Ley de Propiedad Horizontal. (esto demuestra un amplio desconocimiento de la Ley especial en esta materia) - En cuanto al Registro de Información Fiscal (R.I.F.) ya el mismo Seniat ha emitido dictámenes que reconocen que los condominios no generan impuestos por no tener personalidad jurídica y esto ha sido una errada exigencia para poder simplemente tener cuentas bancarias.

- En cuanto a la exigencia del certificado como corredor inmobiliario, el mismo NO ES OBLIGATORIO estar adscrito a ninguna Cámara Inmobiliaria para que alguien opere como corredor inmobiliario, a menos que sea una publicidad gratuita de la Dirección

Propiedad Intelectual- Dirección Nacional de Derecho de Autor. N°:3005 del 2404-00

Horizontal ya que tiene su propia Ley. En consecuencia, el mencionado numeral 10, se refiere exclusivamente a que la Dirección de Inquilinato, crearía un registro obligatorio de administradoras de inmuebles destinados al arrendamiento y no a la Administración del Condominio, actividades absolutamente distintas, diferentes o contrapuestas por la materia.

H.- Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

En este punto está muy sobre entendida la existencia de “A instancia de parte” es decir, que tanto la obligación de presentar los informes como las cuentas anuales, es optativo, consensual y carácter privado de las administradoras de condominio. Es bien sabido que esta disposición en el mencionado artículo, operaba ante una Venezuela de los años 80, cuando la implementación de la tecnología de las computadoras no existía y los condominios eran llevados por libros contables llenados a mano. Hoy en día, la dirección de Inquilinato y sus asesores debería saber, que la emisión de los Recibos de Condominios en su presentación más simple, se han convertido en rendiciones de cuentas mensuales que contienen toda la información oportuna que hace innecesaria la elaboración de informes o cuentas anuales. Son las asambleas convocadas para las rendiciones de cuentas (si es que se convocan) y no siempre es al año (sino dentro de la libertad que tiene la relación Comunidad-Administradora) las únicas que por su Ley especial, pueden exigir (y no la dirección de inquilinato) el contenido de esa gestión condominial.

En Conclusión, es mi criterio profesional, que nada de esa comunicación pueda acatarse e insto con mi humilde aporte doctrinario, a que los organismos involucrados (públicos y privados), procuren unificar sus criterios en aras a no distorsionar la actividad condominial, que a la larga se traduce en daños a la propiedad privada.

Abog. Julio César López Galea www.drcondominio.com

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de Inquilinato a ese organismo privado. Algunas administradoras de condominios están adscritas en a la otra cámara llamada de Bienes Raíces (ANAI) y en ambas cámaras hay Administradoras de Condominios y Administradoras Inmobiliarias (dedicadas a la construcción, venta y arrendamiento de inmuebles) En cuanto al contrato de administración (en la mayoría de los casos no está notariado) por ser un documento privado se requiere de la anuencia de ambas partes para entregárselo a un tercero que por su materia está ajeno a su contenido, a menos que sea un contrato de administración de un inmueble con fines de arrendarlo. (por ejemplo los propietarios que no están en el país y dejan un inmueble en manos de un tercero para que se lo administre, lo conserve y lo arriende) Como en el caso anterior, a las administradoras de condominio no reciben el otorgamiento por parte de los propietarios de NINGÚN PODER para que los administre, su poder viene dado por la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20.

Y lo más absurdo y contradictorio aquí, es la exigencia de una Dirección de Inquilinato a las Administradoras de Condominios, del literal H del mencionado artículo 20 en el último punto de su requisitoria. Este literal viene acompañado de un parágrafo único no excluyente: