Associazione Comasca Agenti d’Affari in Mediazione F.I.M.A.A. Co M o Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari
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Borsino Immobiliare Città di Como e Provincia
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Borsino Immobiliare 2024
riqualificazione del patrimonio immobiliare: ieri, oggi, domani
di calcolo del diritto di usufrutto
Il valore fiscale degli immobili
Coefficienti di rivalutazione
Agevolazioni prima casa - I requisiti e le tassazioni
Categorie catastali
L’agente immobiliare e le schede catastali
L’attestazione dei pagamenti rilasciata dall’Amministratore di Condominio
L’agente immobiliare e la firma digitale
Codice Deontologico F.I.M.A.A. Como
Contratti di locazione residenziali... Punti importanti
I contratti di locazione
Borsino delle locazioni
Osservatorio turistico di Como e Provincia
Tabella oneri accessori - Ripartizione fra locatore e conduttore
Guida alla lettura del Borsino 2024
Stradario centro Como
Cartina della Città di Como
Valori medi rilevati nella Città di Como
Provincia di Como - suddivisione territorio in Macro-Zone
Provincia di Como - elenco comuni
Macro-Zone Provincia di Como
La copertina del Borsino Immobiliare
Francesca Muratore
Opere degli studenti
Giuseppe Picardi - Sweet Waves
La tenuta del mercato
E nuove sfide (Intelligenza Artificiale)
L’andamento del mercato immobiliare nel 2023 ha mostrato una leggera flessione rispetto all’exploit registrato nel 2022, principalmente a causa dell’aumento dei tassi di interesse dei mutui e delle instabilità geopolitiche sia in Europa che in Medio Oriente. Tuttavia, nonostante queste sfide, il mercato ha mantenuto una certa stabilità, suggerendo speranze di dinamicità futura con la risoluzione dei conflitti e la diminuzione dei tassi di interesse.
Questo discorso vale per il mercato dell’usato, nel quale le vendite hanno mostrato resilienza nonostante le difficoltà, mantenendo un certo equilibrio. Per quanto riguarda invece le nuove costruzioni, si è registrato un incremento dei prezzi dovuto all’aumento dei costi delle materie prime e alla crescente richiesta di elevate prestazioni energetiche. Questo ha generato un incremento dei prezzi non necessariamente correlato alla domanda di mercato, ma piuttosto ai costi di produzione degli immobili.
F.I.M.A.A.
Formazione ed innovazione
Dopo i festeggiamenti dei 35 anni di F.I.M.A.A. Como, dei 30 anni del Borsino Immobiliare Comasco e, quest’anno, anche dei 70 anni di F.I.M.A.A. Nazionale, F.I.M.A.A. Como prosegue – grazie anche al sostegno della stessa F.I.M.A.A. Nazionale – il suo percorso di innovazione e formazione, distinguendosi come punto di riferimento nel settore immobiliare.
Già all’interno del Borsino troverete delle novità, non ancora sostanziali ma di innovazione dei valori di mercato, e stiamo lavorando intensamente per una modifica sostanziale in relazione alle fasce temporali.
Oltre a ciò, F.I.M.A.A. ha organizzato un concorso con gli studenti dell’Accademia Galli di Como per la realizzazione della prima pagina del Borsino: è stato un momento molto interessante, che ci ha permesso di comprendere la visione dei giovani nei confronti della nostra professione, e lo stesso può dirsi dei corsi organizzati con le classi quarta e quinta dell’Istituto Tecnico Industriale Statale “Magistri Cumacini” di Como, durante i quali sono stati affrontati argomenti riguardanti la nostra esperienza lavorativa, come la dinamica dell’andamento del mercato, l’uso del Borsino come strumen-
to nelle valutazioni immobiliari ed altri temi tuttora in corso di approfondimento, in sinergia con i professori dell’Istituto stesso.
F.I.M.A.A. ha inoltre organizzato corsi di aggiornamento e incontri con professionisti del nostro settore come Notai, Ingegneri, Architetti, Avvocati e Geometri al fine di consolidare il rapporto con queste categorie e discutere le tematiche immobiliari attuali. Iniziative come i corsi F.I.M.A.A. COMO INCONTRA, svolti presso la sede di Confcommercio, hanno offerto un’opportunità per scambiare conoscenze e approfondire le dinamiche del settore. Abbiamo inoltre incontrato i nostri Associati nelle varie sedi di Confcommercio per fornire aggiornamenti sulla modalità di lettura del Borsino Immobiliare.
Tutto ciò ha permesso di approfondire tematiche cruciali come la valutazione immobiliare, l’analisi delle tendenze di mercato e le normative legali. Questo scambio di conoscenze ha contribuito senza dubbio a migliorare la qualità dei servizi offerti dagli associati di F.I.M.A.A. Como e a rafforzare la loro reputazione nel settore. Desidero altresì ringraziare tutta la nuova Giunta, il nuovo Direttivo e i Vice-Presidenti, che si stanno adoperando per garantire il successo delle iniziative e far sì che tutto il lavoro organizzativo di supporto agli Associati venga concretizzato al meglio, anche con il prezioso contributo di Confcommercio Como di cui noi facciamo orgogliosamente parte. E, tra le nuove sfide che dovremo affrontare nei prossimi anni, ci sarà anche quella “tecnologica” dell’Intelligenza Artificiale. Sicuramente dovremo imparare ad usufruire delle possibilità offerte da questo nuovo strumento per innovare una parte del nostro lavoro quotidiano: l’Intelligenza Artificiale ci potrà agevolare nella stesura degli annunci, ci potrà indicare le problematiche di organizzazione delle nostre aziende ma – e di questo siamo più che certi – non potrà mai sostituire il rapporto di fiducia che si instaura con i nostri clienti, visto che la “casa” rappresenta ancora un punto fermo molto importante per tutte le famiglie ed è per esse una delle scelte più importanti della vita. Io stesso ho provato a scrivere questo articolo sfruttando l’Intelligenza Artificiale
Il Borsino Immobiliare
ma probabilmente, non conoscendo ancora bene questo mezzo tecnologico, ho dovuto riscontrare varie problematiche e quindi prenderne sì degli spunti ma inserire anche la componente “umana” e professionale per dare un senso completo a questo articolo.
Sicuramente con il tempo, così come abbiamo imparato ad usare computers e i cellulari, riusciremo a sfruttare le potenzialità di questo nuovo mezzo tecnologico, non al 100% ma in modo che ci possa sollevare dai tanti adempimenti, semplificando e velocizzando il nostro lavoro.
In definitiva, il 2023 è stato un anno di sfide e opportunità per il settore immobiliare, che ha dimostrato una notevole resilienza, e F.I.M.A.A. Como ha dimostrato di essere all’altezza delle sfide, continuando a lavorare per garantire il successo e la crescita dei propri associati e per contribuire allo sviluppo sostenibile del mercato immobiliare locale, rivestendo un ruolo di grande importanza nell’adattamento alle mutevoli esigenze del mercato e nel fornire supporto agli operatori del settore.
Ed è ciò che ci auguriamo anche per gli anni a venire.
Buon lavoro, F.I.M.A.A. Como..
Mirko Bargolini
Presidente F.I.M.A.A. Como
Quello immobiliare è un settore complesso e in continua evoluzione. Conoscere i valori degli immobili è fondamentale per diverse figure, dagli operatori del settore (agenzie immobiliari, costruttori, investitori) ai privati cittadini che desiderano acquistare o vendere una casa. Il Borsino Immobiliare di Como rappresenta da oltre 30 anni uno strumento prezioso di trasparenza e informazione.
Realizzato da F.I.M.A.A. Como, la Federazione Italiana Mediatori e Agenti d’Affari aderente a Confcommercio, il Borsino offre un quadro completo e aggiornato del mercato immobiliare della provincia di Como.
Rilevazione dei dati: La Commissione Borsino, composta da esperti del settore, si avvale della collaborazione di un network di agenti immobiliari associati a F.I.M.A.A. Como. Questi agenti, in qualità di Rilevatori (elenco a pag 10), raccolgono periodicamente le informazioni sulle compravendite immobiliari concluse nella loro zona di competenza.
Elaborazione dei dati: Le rilevazioni vengono poi elaborate per ottenere il trend del mercato e i valori medi di vendita per tipologia di immobile e per zona.
Gestione di dati mancanti o incompleti In alcuni casi, i dati raccolti possono essere mancanti o incompleti.
Per ovviare a questo problema, la Commissione Borsino utilizza diverse metodologie:
• transazioni reali: In alcuni casi, è possibile utilizzare dati di transazioni reali tratti da atti notarili ottenuti da banche dati indipendenti per aumentare l’affidabilità dei valori pubblicati.
• metodi indiretti di stima: analisi di dati di comuni analoghi o utilizzo di modelli statistici.
• confronto: comparazione e proiezione dei prezzi di immobili simili (tipologia, superficie, caratteristiche) in zone limitrofe o simili con dati di mercato disponibili.
I dati del mercato
Nel 2023 si è riscontrato un calo del numero di transazioni che probabilmente si attesterà poco sopra al 10%, dato significativo ma non allarmante perché segue un 2022 nel quale le compravendite avevano raggiunto la punta massima degli ultimi 15 anni. È facile prevedere che il 2024 sarà un anno di assestamento, ma quali sono
le prospettive a medio termine? Oggi la richiesta di immobili residenziali resta sostenuta, si ritiene che la riduzione dei tassi di interessi annunciata non potrà che giocare a favore del mercato immobiliare. Sul fronte dei prezzi gli immobili abitativi mostrano una crescita soprattutto per le nuove costruzioni, mentre per le abitazioni usate, i valori sono stati più stabili con crescita strettamente legata alla qualità dei beni venduti, come già rilevato in passato.
A partire dal 2010 il Borsino utilizza il parametro della classificazione energetica e la classe energetica è oggi un fattore importante e incisivo sul valore degli immobili. Ora L’Unione Europea sta adottando direttive ambiziose per raggiungere la neutralità climatica entro il 2050, obiettivo condivisibile ma che preoccupa non poco a causa dell’enorme numero di edifici da adeguare.
Già oggi la forbice tra il valore di immobili recenti, con migliore efficienza energetica e quelli più vecchi ed energivori sta ampliandosi oltre il normale deprezzamento per vetustà dei beni. Questa tendenza è destinata ad accentuarsi nel futuro, a seguito delle nuove normative e della crescente attenzione al consumo energetico da parte di acquirenti e inquilini.
Cosa cambia nel nuovo “Borsino”
A fronte dei cambiamenti in atto nel mercato immobiliare, la Commissione Borsino ha dovuto prestare la massima attenzione ai risultati delle rilevazioni dei prezzi. Analizzando i dati raccolti dai rilevatori e confrontandoli anche con le informazioni condivise da ANCE Como, la Commissione ha rilevato la necessità di adeguare al rialzo i valori delle nuove costruzioni e di revisionare la tabella di classificazione energetica (pagina 66), che riporta valori da utilizzare in base alla classe energetica.
Questa revisione non è stata dettata da mere fluttuazioni del mercato, bensì dall’aumento reale dei costi di costruzione e di ristrutturazione.
È stata insieme rilevata una maggior svalutazione rispetto al passato degli immobili più vecchi, non proporzionale ai coefficienti di vetustà sinora utilizzati, si è reso perciò necessario anche un aggiornamento della relativa tabella (pag. 66).
Gli immobili residenziali nuovi sono ora tutti quotati in classe A3 e abbiamo aggiunto la colonna che contem-
pla la nuova fascia temporale “appartamenti 2014 in classe A”. A seguito di tali aggiornamenti abbiamo appurato che il risultato comparativo che si ottiene applicando i nuovi coefficienti energetici e di vetustà rientra nella tolleranza usuale del 10% in più o in meno. Le Commissioni e i partner del Borsino
Il lavoro della Commissione Borsino è essenziale per la pubblicazione ma, come si può notare scorrendo questa e le passate edizioni, il Borsino non è un semplice listino di “prezzi”, è anche un “manuale” utile per la valutazione comparativa ma anche per l’aggiornamento normativo, è una vetrina per conoscere gli agenti immobiliari associati o per comprendere la realtà della nostra categoria professionale. La realizzazione di questa pubblicazione e dei suoi contenuti coinvolge insieme alla Commissione Borsino tutti gli organi di F.I.M.A.A. Como, le Commissioni Interna, Pubbliche Relazioni, Web e l’intero Consiglio direttivo, insieme ai rilevatori dei prezzi. Dietro al “Borsino” ci sono persone, professionisti, che agiscono principalmente per passione del loro lavoro, desiderio di condivisione e di crescita della categoria e, ci tengo a chiarirlo, sono tutte persone che offrono il loro impegno volontariamente e gratuitamente. Non dimentichiamo poi le Associazioni, Confcommercio Como, gli Enti, gli Ordini, i Media Partner e gli Sponsor che ci sostengono, che troverete citati nella seconda di copertina. Per questo il mio ringraziamento va a loro e in particolare a tutti coloro che hanno dedicato tempo ed energie, spesso dietro le quinte, per dare a Como una pubblicazione che ha superato trent’anni di vita e che rimane al passo con i tempi.
Claudio Zanetti
Direttore Responsabile Borsino Immobiliare
F.I.M.A.A. Como
Cariche sociali 2023 - 2027
Presidente
Vicepresidente
Vicepresidente-Vicario
Membro
Commissione Borsino Immobiliare
Commissione interna
Claudio Zanetti (Direttore Responsabile)
Luca Martinelli (Coordinatore)
Giovanni Barbaro
Giuseppina Feloi
Luca Marsiglia
Fabrizio Puglia
Fabio Rinaldi
Laura Oppo (Responsabile)
Daniela Camarata (Coordinatrice)
Alberto Vialardi (Coordinatore)
Alessandro Anzani
Davide Buratti
Luca Rascio
Commissione web
Marco Mangano (Responsabile)
Massimiliano Papa (Coordinatore Tecnico)
Monica Tilli (Coordinatrice Web)
Francesco D’Amico
Angelina Malerba
Commissione pubbliche relazioni
Davide Carnevali (Responsabile)
Samuele Brenna (Coordinatore)
Nicolò Giosuè Carboncini
Lorenzo Masocco
Consiglio direttivo
Daniela Cammarata
Membro Giunta
Marco Mangano
Davide Carnevali
Mirko Bargolini
Giunta
Claudio Zanetti
Consiglio direttivo
Luca Martinelli
Consiglio direttivo
Davide Buratti
Consiglio direttivo
Massimiliano Papa Consiglio direttivo
Fabrizio Puglia
Collegio Probiviri
Giovanni Barbaro Presidente
Damiano Caon
Revisori dei Conti
Anzani Alessandro
Laura Oppo
Referente Confcommercio
Pizzi Andrea
Laura Oppo Tesoriere
Consiglio direttivo
Tilli Monica
Consiglio direttivo
Alberto Vialardi
Consiglio direttivo
Angelina Malerba
Donatello De Maio Presidente
Luca Rascio
Marco Capoferri
I rilevatori prezzi
F.I.M.A.A. Como
Elenco degli Agenti Immobiliari
Associati F.I.M.A.A. Como che hanno contribuito alla rilevazione prezzi per l’edizione 2024 del Borsino Immobiliare
Nominativo Agenzia Comune
Nicola Alfano Riferimento Immobiliare Inverigo
Luigi Aliverti Sotheby’s International Realty Como
Anzani Alessandro 2A Immobiliare Erba
Simone Auguadra - Cantù
Giovanni Barbaro Margherita Immobiliare Appiano Gentile
Mirko Bargolini BB Studio Erba
Carlo Bergonzi Habitat Bellagio Bellagio
Francesco Bernacchi Ceresio Immobiliare Como
Monica Bidoggia Imobiliare Canturina Cantù
Samuele Brenna Brenna Immobiliare Sas Como
Davide Buratti Briancasa Snc Fino Mornasco
Fabio Butti Immobilfin Como
Daniela Cammarata Edil Casa Olgiate Comasco
Damiano Caon Caon Real Estate Binago
Marco Capoferri Capoferri Servizi Immobiliari Appiano Gentile
Davide Carnevali Il Polo Immobiliare Erba Erba
Federico Colombo Immobiliare Domus Como
Alessandro Esposito Selezionecasa Oltrona di San Mamete
Francesco D’Amico Immobiliare Galliano Cantù
Donatello De Maio Re/Max Essenza Casnate con Bernate
Giuseppina Feloi Studio Immobillario Domaso
Cristian Ferrario FC Studio Immobiliare Lurate Caccivio
Nicola Fogliaro - Beregazzo con Figliaro
Roberto Longoni LR Immobiliare Proserpio
Giuseppe Lorenzi Ellegi Studio Immobiliare Cernobbio
Giovanni Lussu G. L. Studio Immobiliare Cernobbio
Rosa Magni Immobiliare Magni Como
Alessandro Maiorano Alma Immobiliare Rovellasca
Luca Marsiglia Immobillario Domaso
Luca Martinelli Case&Oltre Srl Carimate
Lorenzo Masocco Lorenzo Masocco Immobiliare Cantù
Camilla Meroni Immobiliare Meroni Canzo
Massimo Morotti Immobilcomo Luisago
Debora Muzzu Martis Dmm Real Estate Menaggio
Laura Oppo Leader Immobiliare Como
Massimiliano Papa Soluzionecasa Limido Limido Comasco
Fabrizio Puglia iad Cantù
Luca Rascio Alius Casa Como
Marco Ratti Accastudio Snc Menaggio
Fabio Rinaldi Le Case del Lago Nesso
Aldo Riva CercoCasa Cassina Rizzardi
Fulvio Tettamanti Valore Aggiunto Como
Claudio Zanetti Agenzia Logicasa Como
Roberto Zocchi Studio Immobiliare Monterosa Guanzate
Città
F.I.M.A.A. Como - Confcommercio
Un mondo di servizi
F.I.M.A.A. Como
F.I.M.A.A. Como è una delle 100 associazioni F.I.M.A.A provinciali che insieme costituiscono la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, la prima associazione dell’intermediazione del nostro Paese, con oltre 14.000 imprenditori del settore iscritti tra agenzie immobiliari, mediatori creditizi e merceologici, agenti in attività finanziaria.
Confcommercio Como
F.I.M.A.A. Como è parte integrante di Confcommercio Como la più grande associazione di imprese in Italia, che aggrega le imprese del commercio, del turismo e dei servizi.
I servizi
per gli Associati sul
www.trovacasacomo.it
sito www.F.I.M.A.A.it
Modulistica editabile e multilingua Costantemente aggiornata per tutelare insieme al cliente anche la nostra attività professionale, è ora disponibile in pdf editabili e stampabili.
Antiriciclaggio, Privacy e Valutazione del Rischio Strumento indispensabili per l’agente immobiliare, è disponibile in formato cartaceo o telematico.
Convenzioni
Numerose convenzioni sono a disposizione dei soci di F.I.M.A.A. e Confcommercio Como.
Rilevazione prezzi e pubblicazioni F.I.M.A.A. Grazie alla Commissione Borsino e ai nostri soci rilevatori, dal 1993 F.I.M.A.A. Como pubblica il Borsino Immobiliare (cartaceo e on line), affiancato dal sondaggio annuale sull’andamento del mercato del nostro territorio. Un prodotto riconosciuto anche dal Tribunale grazie alla copertura territoriale e alla veridicità dei dati contenuti.
Convegni, riunioni, eventi
Diversi gli incontri durante l’anno: dall’assemblea annuale all’imperdibile presentazione dello ‘Scenario Immobiliare Comasco’.
Per l’assistenza on line di tutta la piattaforma
Il simbolo
La vetrina on line degli annunci degli Agenti Immobiliari F.I.M.A.A. Como: servizio gratuito per gli associati.
Assicurazione
Copertura assicurativa per RC professionale – obbligatoria per Legge - compresa nella quota associativa integrativa.
Libretto casa
Realizzato in collaborazione dell’ordine degli architetti, dei geometri, ingegneri e periti di Como per verificare lo stato degli immobili prima della messa in vendita.
Formazione
Percorso formativo curato sia a livello provinciale che nazionale (ad esempio il programma F.I.M.A.A Forma), con relatori d’eccezione e su varie tematiche: chi si ferma non si forma!
Consulenza legale, tributaria, fiscale e del lavoro
Un professionista per ogni necessità: in sede e nelle delegazioni il servizio di prima consulenza gratuito per gli associati. Inoltre assistenza in tutti gli adempimenti connessi alla tenuta della contabilità, sia semplificata che ordinaria, e nella presentazione delle dichiarazioni fiscali.
Il nostro simbolo, due mani che si stringono, richiama quello che era in passato il modo per suggellare l’affare, ma è anche un simbolo di amicizia, di contatto, di apertura e tale è la nostra filosofia associativa che vuole sviluppare e condividere le esperienze e le competenze sia per la crescita professionale degli associati, sia per comunicare e far conoscere all’esterno i valori e le capacità che essi possono esprimere.
Lo sportello Consulenze Immobiliari
Per poter meglio rappresentare la professionalità e la competenza degli operatori iscritti a F.I.M.A.A. Como e poter dare un supporto attivo e immediato agli utenti è stato attivato tale sportello presso la sede di Confcommercio Como e presso le delegazioni di Cantù, Erba, Mariano Comense, Menaggio e Bulgarograsso.
L’Agente Immobiliare è un professionista?
Associati
F.I.M.A.A., la distinzione tra chi lo è e chi no!
La definizione più diffusa di “professionista” è quella di colui che esercita una professione intellettuale, liberale o comunque un’attività per cui occorre un titolo di studio qualificato. In questa spiegazione sono racchiusi i concetti fondamentali: abilitazione con i requisiti necessari e di conseguenza il diritto al compenso. Per questo è plausibile che nessuno si affidi a persone che svolgono attività senza requisiti, ma soprattutto è difficile pensare che sia disposto a pagare i compensi a coloro che, seppur lavorino senza “creare danni”, non avrebbero alcun diritto a richiederlo.
Nello specifico per l’Agente Immobiliare il rilascio dell’abilitazione è condizione essenziale per l’esercizio dell’attività professionale. Infatti nel nostro caso in passato era necessario il superamento dell’esame (scritto e orale), il rilascio del patentino e (come previsto dalla Legge n. 39/89) l’iscrizione al Ruolo degli Agenti d’affari in mediazione presso la Camera di Commercio del luogo di residenza. Oggi invece è sufficiente, dopo aver sostenuto l’esame, a seguito della Direttiva Bolkestein per la liberalizzazione dei servizi all’interno dell’Unione Europea, effettuare l’iscrizione al REA sempre presso la Camera di commercio.
Chiunque eserciti l’attività di mediazione immobiliare in assenza dei requisiti previsti dalla Legge 39/89, è punito con la sanzione amministrativa da € 7.500,00 a € 15.000,00 ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite. Il diffuso abusivismo abbassa notevolmente il livello qualitativo atteso dai Clienti, danneggiando inesorabilmente l’immagine pubblica degli autentici Agenti Immobiliari. Chiedete sempre al professionista con cui vi interfacciate se è in possesso dei requisiti: è un vostro diritto!
Di conseguenza, non essendoci un vero e proprio albo professionale all’interno del quale verificare i requisiti, è importante far parte della realtà F.I.M.A.A – Federazione Italiana degli Agenti d’Affari in Mediazione perché rafforza l’adeguatezza dell’Agente Immobiliare in quanto l’iscrizione all’associazione di categoria comporta la verifica preliminare dei predetti requisiti.
Tutto ciò si traduce per la clientela nella consapevolezza di interfacciarsi con un professionista che risulta in possesso della polizza assicurativa professionale (obbligatoria per legge), ha a disposizione la modulistica aggiornata e può usufruire di adeguati percorsi formativi.
I 70 anni di F.I.M.A.A. Italia
1954-2024
“Nel 2024 abbiamo festeggiato l’importante traguardo dei 70 anni dalla fondazione della F.I.M.A.A. Italia, con un evento straordinario che si è tenuto a Napoli dal 14 al 16 marzo 2024. La celebrazione di questo importante anniversario rappresenta un momento per riflettere sui successi passati, un’occasione unica per proiettarci con entusiasmo verso il futuro della
In sostanza parliamo di reputazione, ossia la considerazione che gli altri hanno di noi agenti e far parte di F.I.M.A.A è sicuramente un buon sinonimo. Oggi nella nostra società è necessario poter disporre di punti di riferimento seri, affidabili, mentre spesso ci si trova a confrontarsi con ipotetici professionisti che in realtà non lo sono.
Se singolarmente si emerge come figure di qualità, immaginate cosa può rappresentare la più grande associazione del settore dell’intermediazione in Italia con oltre 14.000 imprese associate e più di 45.000 addetti!
A tal proposito, quest’anno F.I.M.A.A Italia compie 70 anni: auguri da tutti noi!!!
Davide Carnevali Commissione PR Vicepresidente F.I.M.A.A. Como
F.I.M.A.A. Como
Socialnetwork e comunicazione
F.I.M.A.A. Como è attiva sui principali social media -Facebook, Instagram e LinkedIn- dove condivide regolarmente contenuti informativi, aggiornamenti sul mercato immobiliare locale, incontri con altre categorie di professionisti che possono essere d’aiuto al lavoro dei mediatori, eventi e iniziative promosse dall’associazione, tra cui i numerosi corsi offerti agli associati.
Su Facebook e Instagram le pagine ufficiali F.I.M.A.A. Como sono un punto d’incontro per agenti immobiliari e appassionati del settore, dove vengono condivise notizie di interesse, proprietà in vendita, resoconti dei corsi e molto altro ancora. LinkedIn è il canale privilegiato per stabilire connessioni professionali e condividere contenuti più orientati al mondo degli affari e dell’imprenditoria immobiliare, includendo articoli di approfondimento e opportunità di collaborazione.
WhatsApp coadiuva il lavoro degli altri social grazie ad una lista broadcast dove vengono condivisi gli aggiorna-
menti principali direttamente sul cellulare degli associati.
La presenza online di F.I.M.A.A. Como continua sul sito trovacasacomo.it, portale dedicato ai soli immobili degli associati, sito dall’interfaccia semplice e intuitiva, sempre più in crescita sia come numero di proposte che di funzionalità. La pubblicazione sul portale è gratuita per tutti gli associati tramite il gestionale MioGest.
Il sito www.fimaacomo.it funge da sito istituzionale dell’associazione, dove vengono pubblicati gli inviti e i form di registrazione a corsi, incontri ed eventi, oltre ad informazioni sulla F.I.M.A.A. e una lista delle agenzie associate.
Fiore all’occhiello il Borsino Immobiliare, che ha il suo sito dedicato: www.borsino-immobiliare.com. Con una semplice registrazione al sito si ha accesso alla storia del mercato immobiliare di Como e Provincia in maniera completamente gratuita. Si ha la possibilità di consultare i valori degli ulti-
mi 10 anni ed è possibile leggere tutte le edizioni del Borsino Immobiliare a partire dal 1993 in versione sfogliabile di alta qualità. Dall’area riservata è possibile accedere a tante news esclusive per gli associati, ai webinar organizzati da F.I.M.A.A. Italia, modulistica, slide proiettate durante i corsi e tanto altro. Sono anche disponibili a tutti interessanti e utili articoli riguardanti il settore immobiliare. Seguici sui nostri social, ti aspettiamo sui nostri siti!
la vetrina degli agenti immobiliari comaschi
Federazione condividendo i traguardi raggiunti e costruendo insieme la visione che guiderà il nostro cammino nei prossimi anni, un'opportunità per rafforzare i legami che uniscono la nostra Federazione”.
Santino Taverna Presidente F.I.M.A.A. Italia
Francesco D’Amico Commissione web
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Formazione 2024
a cura della Commissione Interna F.I.M.A.A. Como
Percorso formativo riservato agli associati
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La tassazione negli acquisti immobiliari e la plusvalenza
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Valutare gli immobili con il Borsino F.I.M.A.A. Como
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Valutare gli immobili con il Borsino F.I.M.A.A. Como
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L’andamento del mercato del credito
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NO VEM BRE La realizzazione di video e virtual tour
Le sedi dei corsi ed i relatori verranno pubblicati sul sito www.fimaacomo.it e comunicati agli associati via mail
INCONTRA
A partire dall’anno scorso è iniziato il format “FIMAA COMO INCONTRA...” una serie di incontri organizzati dall’Associazione con lo scopo di confrontarsi con le associazioni e gli ordini professionali del territorio. Un momento di formazione, informazione e confronto: perchè anche noi Agenti Immobiliari siamo professionisti qualificati!
A cura della Commissione Pubbliche Relazioni
01 marzo 2024 Associati F.I.M.A.A. PROFESSIONISTI IN REGOLA
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Via S.M. Maddalena, 32 22060 Arosio cell. 351/9861876 daniele.agnelli@gmail.com
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Studio Immobiliare Monterosa Via Roma, 12 22070 Guanzate tel. 031/3529067 imm.monterosa@libero.it www.immobiliaremonterosa.it
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Il mercato della casa
A Como e Provincia
Commissione Borsino - Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como
Nel 2023 il numero di compravendite abitative è aumentato del 2,2% nella città di Como (raggiungendo i 1.406 scambi) e diminuito del 8,0% nei comuni minori della Provincia (riducendosi a 7.448). Il differente combinarsi di queste due tendenze contrapposte ha portato il numero di scambi in provincia ad attestarsi sulle 8.854 unità, in riduzione del 6,5% sul 2023 (dato migliorativo rispetto al dato calcolato per Italia che si attesta sui -9,7 punti percentuali; fig.1).
Il rapporto relativizzato tra le compravendite e lo stock abitativo dovrebbe essere salito al 2,89% nel Capoluogo (dal 2,83% disposto dall’Agenzia delle Entrate nel 2022) ma sceso al 2,36% nei Comuni minori (differenza col dato 2022: -0,21%; tav. 1).
La perdita di dinamicità assai contenuta nell’intera Provincia (-0,19%), testimonia che il mercato comasco non ha reagito in modo così negativo alle traballanti oscillazioni che la congiuntura economica dell’ultimo anno ha provocato sul tessuto economico e sociale.
Tremezzina,
* Preconsuntivi in base ai dati Provvisori calcolati per il 2021 su Comune Capoluogo e Comuni minori della Provincia aggregati. Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como su dati Agenzia delle Entrate.
Le variazioni percentuali annuali del numero di scambi abitativi nelle macroaree provinciali comasche calcolate a preconsuntivo nel 2023 rispetto al 2022 testimoniano una riduzione particolarmente negativa nell’Olgiatese (-17,1%) e nell’Erbese (-12,6%); mentre, all’opposto, si sarebbero manifesta-
ti ancora degli incrementi rispetto all’anno precedente nella macroarea di Bellagio (+3,5%) e nel Capoluogo +2,2%). Rispetto al 2016, la crescita media del numero di scambi abitativi provinciali si attesta sul +45,2%, con un incremento circoscritto al +13,6% per l’Olgiatese e, all’opposto, per la macroarea Bellagio, Tremezzina, Alto Lario (+121,3%: numero di scambi più che raddoppiato). Rispetto al 2008, invece, gli scambi sono cresciuti del 11,6% nell’intera Provincia e del 35,8% nel Comune Capoluogo (tav. 2).
In composizione percentuale, fatto 100 il numero totale di scambi di abitazioni in Provincia di Como, il peso del Capoluogo nel 2023 è in aumento rispetto all’anno precedente di 1,3 punti percentuali, dopo avere sfiorato nel 2019, il 16,5%. Dal 2019 al 2023, si evidenzia una riduzione del peso percentuale della Brianza canturina (-1,5%) e dell’Olgiatese (-1,7%), risultano in crescita le quote degli scambi sul totale provinciale delle macroaree “Bellagio, Tremezzina, Alto Lario” (+2,5% dal 2019) e degli “Altri Comuni” (+1,9%); resta pressoché stabile il peso percentuale delle altre macroaree (tav. 2).
to al 2021 si incrementava seppur di poco la quota venduta di monolocali, passati dal 8,6% degli scambi abitativi nel 2021, al 9,3% (erano comunque il 10,3% delle vendite su Como città nel 2016). Il numero di metri quadrati per ciascuna compravendita nel Capoluogo risultava pari nel 2022 a 98,8 mq, in lieve calo di 3.8 metri quadrati rispetto al corrispondente dato del 2021; mentre per i comuni minori della Provincia la dimensione media dell’appartamento scambiato nel 2022 era 110,5 metri quadrati (-0,1 metri quadrati sul 2021). In lieve riduzione in termini di peso percentuale gli acquisti di monolocali nei comuni minori della Provincia (7,1% del totale delle compravendite contro il 7,5% sul totale di tale tipologia di appartamenti venduti del 2021 (fig. 2).
I prezzi medi di vendita 2023, sono percepiti in rialzo per la città dello 0,4% ed una variazione più alta, per la prima volta dal 2020, per i comuni minori della Provincia (+0,7%). Nel 2022 i prezzi medi di vendita hanno fatto registrare, invece, a consuntivo, un incremento del 1% in città (i prezzi medi raggiungono così i 2.352 Euro al metro quadrato) e dello 0,2% nei comuni minori (attestandosi sui 1.430 Euro al metro quadro; fig. 3).
Commissione Borsino Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como
Le ultime statistiche del 2022 disposte dall’Agenzia delle Entrate, individuavano come tipologia prevalentemente compravenduta nel Capoluogo ancora le abitazioni tra 50 ed 85 metri quadri (36,5%), seguite da quelle di media superficie (da 85 a 115
quadrati; 29,2%). Rispet-
La congiuntura del mercato immobiliare
Nazionale residenziale
Nei primi 9 mesi del 2023 sono state scambiate in Italia quasi 70mila abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo del 2022 (-11,8%): le variazioni percentuali annue sono più negative nei comuni capoluogo del Paese (-23.132 scambi; -12,7%), ma subiscono una flessione anche nei non capoluogo (circa 45 mila abitazioni scambiate in meno; -11,5%).
Le variazioni percentuali trimestrali tendenziali, decrescenti dal II trimestre 2022, nel III trimestre 2023 sono calate in misura minore rispetto al trimestre precedente (sia nei comuni capoluogo che in quelli non capoluogo), probabilmente per un miglioramento delle aspettative economiche generali. Nel complesso italiano si attestano sul -10,4%; fig. 1).
Il miglioramento del mercato dal terzo trimestre dell’anno risulta confermato anche dalla percentuale di famiglie che hanno risposto “certamente sì” e “probabilmente sì” alla
consueta indagine mensile dell’Istat che monitora la fiducia dei consumatori: il dato di gennaio 2024 è 3,3%: la quota dei giudizi favorevoli all’acquisto nella prima rilevazione del 2024 aumenta del 13,8% rispetto ai dati di un anno fa (tav. 1).
I giudizi raccolti nell’indagine (fig. 1) sulla domanda per acquisto di abitazioni per il III quadrimestre del 2023 mostrano tre elementi in controtendenza rispetto alle opinioni precedentemente raccolte:
1. I giudizi di aumento, calanti dal III quadrimestre 2022, tornano a crescere e assumono una quota più elevata rispetto a quelli elaborati per il I ed il II quadrimestre 2023 (10,1%);
2. Analogamente ai giudizi di aumento, anche quelli di stabilità risultano in crescita e divengono la modalità più scelta dagli interpellati con una quota percentuale che si avvicina a quella massima calcolata nel primo quadrimestre 2022 (ultima rilevazione: 54,6%);
3. I giudizi di diminuzione sono calanti rispetto al II quadrimestre del 2023 (fig. 2).
La maggioranza del campione di operatori FIMAA intervistati, a consuntivo dell’ultimo quadrimestre del 2023, individua un mercato che rispetto al quadrimestre precedente si carat-
Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi F.I.M.A.A. Como su dati Agenzia delle Entrate.
terizza per una stabilità diffusa, con qualche elemento di pessimismo in più espresso sul numero di scambi. In base ai giudizi raccolti si segnalano situazioni differenti negli aggregati territoriali monitorati: il mercato appare più dinamico al Sud e nelle Isole, più negativo nel Nord e nel Centro. La minore dimensione demografica delle Province, poi, è correlata ad un mercato meno dinamico. Situazioni peggiori rispetto ai giudizi calcolati per l’Italia sono infatti riscontrabili in tutta la circoscrizione Nord e Centro del Paese e nelle Province Medie e Piccole.
Combinando i dati sui giudizi resi con i dati di statistica ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, emerge un possibile rallentamento negli scambi nel 2023 rispetto al 2022 del 10,6%, con un dato assoluto previsto di oltre 700 mila compravendite (dalle quasi 785 mila del 2022). Per i prezzi medi è invece attesa una variazione percentuale annua pari al +1,3% al lordo dell’inflazione (tav. 2).
Secondo i testimoni privilegiati interpellati, il mercato della compravendita attuale è influenzato principalmente dal mercato delle locazioni (58,4%). La difficoltà degli inquilini a trovare alloggi in affitto fa loro ricercare soluzioni di acquisto (tra le altre modalità espresse, il 3% del panel ritiene che la rata del mutuo, nonostante i rincari, sia più bassa rispetto ad un canone di locazione (specie nelle grandi città) oppure spinge chi ha liquidità ad acquistare abitazioni per investimento.
FIGURA 5 - Italia - Aspettative
FIGURA 4 Italia
d’Affari.
Tra i fattori positivi che caratterizzano l’attuale mercato della compravendita di abitazioni figura poi la dinamica inflattiva (22,9% di risposte) e la presenza di investitori istituzionali che approcciano finalmente anche la residenza come asset class (5,6%). Tra gli altri fattori il 6% di risposte riguarda i tassi sui mutui calanti. Come punti di debolezza che stanno influenzando il mercato della compravendita, ben il 44,7% degli operatori immobiliari accreditati FIMAA esprime preoccupazione per i costi di ristrutturazione che si mantengono elevati nonostante il ridursi delle misure del superbonus e del riassorbimento inflattivo (il dato tendenziale di gennaio 2024 è +0,8% contro oltre il 10,0% di 12 mesi or sono). Seguono
le preoccupazioni per il difficile momento per l’economia italiana ed europea (36,1%), i timori per gli aspetti regolamentativi e normativi imposti sul mercato (17,6%) ed altri fattori (1,7%), tra cui compaiono la plusvalenza su superbonus e i tassi sui mutui giudicati ancora troppo elevati. Secondo il 45,1% del campione la domanda per acquisto anche nel primo quadrimestre del 2024 non si dovrebbe modificare rispetto a quanto visto nel corso del 2023. Poco oltre il 27% degli intervistati esprime opinioni di miglioramento, ma quasi la stessa quota ipotizza una diminuzione. Anche i giudizi formulati sull’offerta in vendita testimoniano per il I quadrimestre in corso d’anno un mercato stabile: le percentuali di ottimisti, pari
al 20% del campione, controbilanciano una quota del 22,3% di pessimisti; mentre i giudizi di stabilità sono il 57,7%.
Rispetto alle aspettative formulate per il III quadrimestre 2023 sul numero di scambi, nel I quadrimestre 2024 calano i giudizi di diminuzione (passano dal 61,6% al 45,2%; differenza -16,3%) ed aumentano quelli di stabilità (differenza +7,3%) e, soprattutto, di aumento (+9,1%). I giudizi di diminuzione rimangono comunque predominanti nel campione (fig. 4).
Le aspettative sui prezzi di vendita sono improntate su ipotesi di riconferma delle stesse percentuali di crescita avute nel terzo quadrimestre dell’anno (fig. 5).
Tavola 1 - Italia - Intenzioni
stesso
numero
Prof. Stefano Stanzani
Studi F.I.M.A.A. Como
Fonte:
Orizzonte mutui 2024:
la fiducia e i suoi pilastri
Il panorama in cui si trovano oggi (febbraio 2024 ndr) le famiglie di consumatori che hanno intenzione di accendere un mutuo è finalmente assistito da segnali di ripresa tangibili, non solo percepiti.
I pilastri su cui poggia l’aumento della fiducia dell’intero comparto e delle conseguenti richieste (Credipass comunica un lusinghiero +55% -surroghe comprese- nel mese di gennaio 2024 rispetto allo stesso mese del ’23) sono facilmente intuibili, frutto anche di una forte componente psicologica finalmente positiva che spinge a sottoscrivere un prestito ipotecario con maggior serenità, esattamente come qualsiasi altro acquisto. Procedendo con ordine, è gioco facile ricordare il contesto in cui ci siamo trovati tutti noi, operatori o consumatori, dall’estate del 2022 a oggi.
Dopo la ripresa economica -anche di rimbalzo- dell’uscita della pandemia, ecco la breve storia triste: aumento del costo dell’energia-conflitto in Ucraina-aumento delle materie prime-aumento dell’inflazione-sfiducia dei mercati e del sistema bancarioaumento dei tassi-prezzi immobili ancora alti-conflitto israelo-palestinese. Un quadro tra l’altro già sfiancato dall’avvento Covid, che pur ci ha insegnato quanto siano labili le certezze economiche (e non) su cui confidiamo e che dopo anni di relativa tranquillità ci ha riportato fatalmente con i piedi per terra.
Già, perché pensare che il costo del denaro potesse rimanere per sempre vicino allo zero ha un po’ drogato la prospettiva del mercato e le aspettative dei consumatori, infilando il sistema mutui in un’altalena davvero difficile a governarsi.
Ora che, invece, si è tornati a livelli diremmo quasi normali di interscambio del denaro tra Istituti con un costo
conseguente tra il 2,5% e il 3,5% per il tasso fisso (l’anomalia del costo del tasso variabile più alto di un punto percentuale rimane, però), ecco che le previsioni tornano a essere più rosee e il pubblico, ma non solo, risponde di conseguenza come evidenziato dal dato Credipass.
In primis: si è verificata la frenata del rialzo dei tassi come previsto già a inizio ‘23 e il solo fatto che la tendenza sia stata confermata è un ottimo segnale, visto che i player di questo segmento cercano di vivere di certezze per programmare una politica efficace e redditizia. Un segnale di fiducia che ha innescato un circolo virtuoso più veloce del previsto: assistiamo oggi a promozioni di Istituti Bancari che fissano il tasso fisso al 2,55% per immobili ad alta efficienza energetica e durate fino a 25 anni.
Si può certo contestarne l’eccezionalità, essendo una promozione. Ricordiamoci, però, dei vantaggi della concorrenza: al primo Istituto che ha applicato questa misura, ne ha risposto un altro che in fotocopia ha pareggiato l’offerta.
C’è stato quindi chi ha rivolto intelligentemente l’attenzione agli Under 36 (ultimo trimestre ‘23=il 42% delle richieste), arrivando a offrire un tasso fisso finito al 2,95% per 25 anni con intervento al 95%, come chi ha invece risposto abbassando gli spread per finanziare gli immobili con classi energetiche virtuose.
Di qui tutte le altre banche che, pur non intervenendo con offerte particolari, hanno di fatto diminuito i tassi al pubblico per non perdere quote di mercato.
Ne beneficiano e ne beneficeranno i consumatori come di riflesso tutte le altre categorie della filiera: gli agenti immobiliari, le società di mediazione creditizia e assicurativa, quelle di co-
struzione, i proprietari degli immobili in vendita.
Il fatto stesso che la BCE al pari della FED dichiari comunque prudenza perché il fatidico limite dell’inflazione al 2% non è ancora stato raggiunto, mette il sistema al riparo da spinte iperliberiste che potrebbero minare la robustezza dell’impianto, facendo digerire certo con qualche fastidio politiche deflazionistiche in nome di una stabilità presente e futura sacra e inviolabile.
Va da sé che anche gli acquirenti di immobili traggano utilità dalla serietà delle due Banche Centrali, dato che più del 50% delle compravendite sono assistite da un mutuo. In ultimo: non potevano che ritornare prepotentemente le surroghe, stimolate dal combinato disposto tassi recenti alti vs. tassi attuali bassi.
Di fatto un mondo al contrario rispetto al biennio 22-23. La percezione è che il mercato sia effettivamente maturato dopo le cadute verticali del 2011: per quanto si sia assistito a pandemie inattese, conflitti improvvisi e durevoli, costi fuori controllo, inflazione imprevista, instabilità politica locale e globale, le Banche escono ancora al 2,55%. E questo, signori, non è poco.
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La riqualificazione del patrimonio
immobiliare: ieri, oggi, domani
Oggi ci troviamo al crocevia di tre transizioni: ambientale, digitale, demografica.
Il settore delle costruzioni riveste un ruolo fondamentale per tutti e tre questi ambiti: ha un impatto assai rilevante su consumi ed emissioni, sta attraversando un cambiamento radicale quanto a digitalizzazione e innovazione e anche l’aspetto demografico è strettamente legato all’edilizia, soprattutto perché i mutamenti della nostra società comportano anche mutamenti nella domanda abitativa.
Questi passaggi – che sono anche culturali – avvengono in anni complicati e molto “movimentati” per il mercato: dopo oltre dieci anni di crisi, il settore si stava lentamente riprendendo quando è arrivata la pandemia e, subito dopo, i bonus che hanno impresso una crescita impressionante al comparto che è stato molto in affanno per soddisfare una domanda alla quale non era più abituato. Ora, al di là della coda del 110%, c’è il rischio di una nuova frenata: l’ANCE Nazionale stima un calo di oltre il 7% degli investimenti in costruzione quest’anno.
Una cosa, però, è chiara: il futuro del nostro settore passa per la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente. Il nuovo avrà sempre meno spazio. Anche tutti i provvedimenti comunitari vanno in quella direzione e – nel momento in cui si scrive – manca poco all’approvazione definitiva dell’EPBD, la nuova direttiva UE sulle “case green” il cui obiettivo è proprio quello di stimolare la riqualificazione energetica di edifici in tutta Europa, al fine di ridurre i consumi e le emissioni di CO2. Step graduali dovrebbero consentire di migliorare l’attuale contesto secondo cui, in media, gli edifici rappresentano il 40% del consumo energetico e il 36% delle emissioni di gas nocivi. Lo scopo ultimo è raggiungere la neutralità climatica nel settore edilizio nel 2050.
Una volta completato l’iter, la nuova direttiva entrerà in vigore e dovrà, poi, essere recepita dagli Stati membri: sarà una fase fondamentale perché, definiti a livello comunitario gli obiettivi e la “cornice”, l’Italia dovrà stabilire le regole per un uso intelligente di incentivi – senza i quali gli interventi di riqualificazione non ci saranno – misurati, strutturali e di medio-lungo termine. Il recente epilogo del Superbonus è
stato complesso e faticoso: si è trattato di un provvedimento eccezionale che ha avuto il merito oggettivo di aver consentito tanti interventi. Nella nostra Provincia, solo considerando il Protocollo per la riqualificazione degli edifici che ANCE Como ha siglato con Acinque, sono stati attivati lavori per circa duecento milioni di euro!
Ma il 110% ha anche generato molti problemi, principalmente perché si è trattato di una disposizione pensata e disciplinata a termine, con una durata assai contenuta in rapporto ai tempi dell’edilizia: con una finestra temporale così breve da costringere i cittadini, i professionisti e le imprese a buttarcisi a capofitto per non perdere l’occasione.
Ci sono state molte criticità: accesso al mercato da parte di soggetti poco professionali, lavori spesso mal eseguiti, cessione dei crediti ingestibile, frodi milionarie, dumping sui prezzi di materiali e materie prime, costi alle stelle. Il tutto enfatizzato da una disciplina sclerotica che ha imposto decine di cambiamenti di normativa in circa due anni di tempo con conseguenze negative sull’attività delle imprese, sui comportamenti degli istituti di credito, etc.
In questo marasma, ci sono stati anche alcuni meriti oggettivi che pure bisogna riconoscere: la diffusa consapevolezza che un intervento edilizio complesso e ben progettato di efficientamento energetico di un edificio riduce i consumi; riduce le bollette; riduce l’emissione dei gas serra; migliora la qualità dell’aria; migliora la classe energetica; aumenta il valore dell’immobile. Le persone hanno capito che certi interventi vanno fatti non solo perché sono gratis. Questo è importante perché, abitualmente i cambiamenti culturali richiedono molto tempo: con la pandemia e i bonus, invece, c’è stata un’accelerazione inaspettata e se ne vedranno gli effetti nei prossimi anni.
Dall’esperienza del superbonus, dobbiamo cogliere dei suggerimenti e pensare che nel sistema degli incentivi utilizzati quali leve di una politica industriale vera e duratura si possano creare le condizioni perché gli interventi in edilizia rappresentino un esempio per il raggiungimento degli obiettivi da raggiungere. Può lo Stato Italiano ridurre l’emissione dei gas ser-
ra generati dalle case senza l’ausilio dei cittadini? Probabilmente no. Quindi i cittadini sono i protagonisti attraverso i quali raggiungere l’obiettivo di riduzione dei gas serra. Gli incentivi sono indispensabili.
La seconda domanda è: quanto tempo occorre, attraverso gli incentivi, per migliorare la qualità degli edifici e ridurre i loro consumi? La risposta è molto più complessa, ma, considerato il nostro patrimonio edilizio, ci vorranno decenni. È fondamentale definire un Piano pluridecennale nel quale lo Stato determini un incentivo, in una misura sostenibile sotto il profilo del bilancio pubblico e che restituisca, poi, un beneficio di costante e graduale riduzione dei gas serra e, contemporaneamente, miglioramento del patrimonio edilizio esistente, che, gradualmente, viene sottoposto a interventi di efficientamento energetico. Un piano trasparente, senza sorprese, senza continui cambiamenti di normative, aliquote, beneficiari…che non fanno altro che imporre accelerazioni e frenate ad un mercato che, invece, necessita di stabilità e misure strutturali, di poter programmare gli interventi, di diluirli nel tempo, facendo affidamento su criteri tecnici e procedure collaudati e possibilità di cessione del credito che non venga messa in discussione. Non un provvedimento spot di 18 mesi, ma un incentivo misurato che duri per decenni, che guardi lontano ad un risultato ambizioso.
All’abitudine a ragionare nel breve termine è necessario sostituire un metodo di programmazione di mediolungo periodo. L’industria edilizia, i professionisti, le imprese, sono portatori di conoscenza, conoscono nel dettaglio quali debbano essere i criteri per avviare, organizzare e realizzare interventi programmati, che, peraltro, nel nostro settore sono sempre mancati e lo hanno reso estremamente fragile. Incentivi e politica industriale sono la chiave del futuro dell’edilizia di oggi e di domani per avviare un grande Piano nazionale di cura, manutenzione, efficientamento, incremento di valore del patrimonio immobiliare pubblico e privato.
A.N.C.E. Como
Associazione Nazionale Costruttori Edili
ANCORA MOLTE OCCASIONI DA COGLIERE MA SOLO SE TI AFFIDI AD UN’ASSOCIAZIONE DI PROFESSIONISTI POTRAI RISTRUT TURARE ED ABBELLIRE CASA PER RIQUALIFICARE IL TUO IMMOBILE
Obbligo di registrazione delle scritture private
CONTRATTI DI LOCAZIONE – INFORMAZIONI GENERALI
Tutti i contratti di locazione di immobili che superino 30 giorni di durata, hanno l’obbligo della registrazione, indipendentemente da natura e importo. La registrazione telamatica è obbligatoria per chi possiede almeno 10 immobili (intesi come numero di unità accatastate sia di mappali ai fabbricati sia terreni), sia se effettuata da mediatori e agenti immobiliari. È obbligatorio inserire l’indicazione dei dati catastali, i dati di tutti proprietari e le relative quote, e la dicitura inerente la consegna della copia di ACE o APE (il conduttore dichiara di ricevere copia della certificazione energetica in base al comma 7 D.L. 145/2013 – senza obbligo di allegazione al contratto). Se nei contratti è indicata la possibilità di proroga (es. 4+4) in caso che la stessa non si verifichi non c’è obbligo di risoluzione del contratto. In caso di contratto tra privati non c’è l’obbligo di allegazione dello stesso. Se una delle parti è in partita IVA è obbligatorio allegare la copia del contratto.
CEDOLARE SECCA – INFORMAZIONI GENERALI
L’art. 3 del D.L.gs 23/2011 introduce la possibilità di scelta da parte del locatore, della cedolare secca sui contratti, solo privati e residenziali. La stessa consiste in una tassazione fissa in fase di dichiarazione dei redditi senza cumulo con redditi di altra natura per il calcolo delle tasse, in cambio di annullo versamento imposte per registrazione e risoluzione, delle marche da bollo anche sugli allegati, e della non possibilità di aumento del canone di locazione per la durata del contratto. Requisiti: solo unità abitative da A1 ad A11 (escluso A10 uffici) e pertinenze (massimo 3), solo privati (max 3 locatori o conduttori).
IMMOBILI STRuMENTALI
Se un immobile è di proprietà di un locatore che esercita in IVA, in caso di indicazione nel contratto del bene ad uso strumentale specificandolo (“si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali, pertanto il locatore ai sensi dell’art. 10 comma 1° n. 8 DPR 633/72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell’opzione per il regime di imponibilità IVA”) sconta la tassa di registro pari all’1%.
REGISTRAZIONE TELEMATICA
L’obbligo della registrazione telematica dei contratti di locazione agli agenti immobiliari, richiede i dati di accesso a Entratel o Fisconline per la registrazione o gli adempimenti successivi. Per contratti di locazione di uso NON abitativo è obbligatorio allegare il contratto scansionato. Il file supportato è di formato PDF/A oppure TIFF e il sito offre il convertitore di file per agevolare l’utente. Il calcolo delle imposte da versare, viene calcolato direttamente dal software in automatico una volta immesse tutte le informazioni, comprese le opzioni cedolare secca. L’addebito avviene direttamente sul conto corrente del locatore o dell’agente immobiliare tramite l’indicazione del codice Iban. Una volta registrato il contratto, le ricevute telematiche andranno scaricate tramite il software DESKTOP TELEMATICO scaricabile dal sito, avendo a disposizione l’ambiente di sicurezza precedentemente predisposto, il quale serve a codificare i file in versione leggibile .pdf
SPORTELLO INFORMAZIONI
Per informazioni chiamare gli uffici al numero 031/33781 oppure scrivere una mail a: dp.como.centrodicontatto@agenziaentrate.it
CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CEDOLARE SECCA IMMOBILI ABITATIVI
SCAD REGISTRAZIONE La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di decorrenza o, se antecedente, dalla data di stipula.
CODICI REGISTRAZIONI Si registra con la sola modulistica senza versamento di tasse alcune.
RISOLuZIONE ANTICIPATA Si presenta la sola modulistica senza pagamento alcuno.
PROROGA Presentazione nei termini dei 30 giorni del mod. RLI.
ALLEGATI E PIANTINE Esente da bolli.
TARDIVA REGISTRAZIONE Non sono previste sanzioni per ritardate proroghe o risoluzioni in cedolare.
TARDIVO RINNOVO
PROROGA O RISOLuZIONE Non sono previste sanzioni per ritardate proroghe o risoluzioni in cedolare.
MODuLISTICA Quella in vigore e scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate mod. RLI ed 69.
CONTRATTO DI LOCAZIONE
SCAD REGISTRAZIONE La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di decorrenza o, se antecedente, dalla data di stipula.
CODICI REGISTRAZIONI
Pagati con Mod. F24 elide entro 30 giorni dalla data codici * 1500 per la prima registrazione importo 2% sul canone annuo con un minimo di € 67,00 oppure 1% su beni strumentali; * 1501 per il rinnovo annuale; * 1504 per la proroga dei 4/6 anni.
RISOLuZIONE ANTICIPATA Codice 1503 importo € 67,00 pagato entro 30 giorni dalla risoluzione con modello F24 elide e consegna modulistica presso gli uffici.
ALLEGATI E PIANTINE
TARDIVA REGISTRAZIONE
TARDIVO RINNOVO, PROROGA O RISOLuZIONE
Marca da bollo da € 1,00 per estratti di mappa, piantine e planimetrie in genere, € 16,00 per gli altri allegati e scritture per ogni 100 righe scritte.
In caso di tardiva registrazione del contratto, si versa oltre all’imposta ordinaria una sanzione calcolata al 120% dell’imposta dovuta e calcolata sui canoni dell’intero periodo (4 o 6 anni), così ridotta: 1/10 dai 31 ai 90 giorni, 1/8 dai 90 giorni a 1 anno, 1/7 da 1 ai 2 anni e 1/6 oltre i due anni. Solo nei primi 30 giorni la sanzione viene calcolata al 60% e poi ridotta ad 1/10. Si utilizza il Mod. F24 Elide cod. 1507
In caso di ritardo negli adempimenti successivi di rinnovo o proroga, si versa oltre all’imposta ordinaria una sanzione calcolata al 30% dell’imposta dovuta così ridotta: 1/9 dai 31 ai 90 giorni, 1/8 dai 90 giorni a 1 anno, 1/7 da 1 ai 2 anni e 1/6 oltre i due anni. Nei primi 30 giorni la sanzione è calcolata al 15% e ridotta di 1/10. Si utilizza il Mod. F24 Elide cod. 1509
MODuLISTICA Quella in vigore e scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate mod. RLI ed RR.
CONTRATTO DI COMODATO D’uSO GRATuITO
SCAD REGISTRAZIONE La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di decorrenza o, se antecedente, dalla data di stipula.
CODICI REGISTRAZIONI Codice 1550 con Mod. F24 sezione erario.
IMPORTO REGISTRAZIONE Si sconta una tassa fissa pari ad € 200,00 una tantum.
TARDIVA REGISTRAZIONE
FINE CONTRATTO
In caso di ritardo nella registrazione nei termini previsti, bisogna aggiungere una sanzione nel versamento con codice 1507 – F24 calcolando il 120% dell’importo dovuto e poi ridotto ad 1/10 del dovuto se versato entro i 90 giorni, 1/8 entro l’anno.
Il comodato non ha obbligo di chiusura in caso vengano meno le condizioni che lo hanno generato e quindi non va comunicato. A meno che non ci siano motivi per i quali serve una data certa. In quel caso bisogna registrare una nuova scrittura per annullare la precedente, agli stessi costi.
MODuLISTICA Compilare i Mod. RR e 69.
REGISTRAZIONE TELEMATICA
A partire dal 20 dicembre 2022, è stata introdotta la possibilità di registrazione in telematico dei contratti di comodato d’uso gratuito – chiamato modello RAP (registrazione atti privati). Prevede l’obbligo di allegazione della scrittura privata firmata, scansionata in formato Pdf/A oppure Tiff. Vanno inserito tutti dati del contratto, le parti, i dati catastali dell’immobile, la durata, e per l’addebito inserito l’iban della parte richiedente la registrazione, o del mediatore che ne esegue la registrazione. Il sistema prevede di riconoscere i dati delle parti nella scansione inviata; infatti in caso che la stessa sia poco chiara e visibile, la registrazione viene scartata e bisogna ripresentare un nuovo modello. La registrazione calcola in automatico le eventuali sanzioni e le addebita unitamente alle imposte e ai bolli. Nell’apposita sezione è poi possibile trovare le ricevute di registrazione della scrittura.
SCRITTuRE PRIVATE
SCAD REGISTRAZIONE Entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza.
CODICI REGISTRAZIONI Pagate con Mod. F24 sezione erario Codice 1550
ALLEGATI E PIANTINE
TARDIVA REGISTRAZIONE
Marca da bollo da € 1,00 per estratti di mappa, piantine e planimetrie in genere, € 16,00 per gli altri allegati e scritture per ogni 100 righe scritte.
In caso di ritardo nella registrazione nei termini previsti, bisogna aggiungere una sanzione nel versamento con codice 1507 Mod. F24 calcolando il 120% dell’importo dovuto e poi ridotto ad 1/10 del dovuto se versato entro i 90 giorni, 1/8 entro l’anno.
MODuLISTICA Quella in vigore è scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate mod. R69 ed RR.
F.i.m.a.a. Como
Codice Deontologico
INTERESSI Su RITARDATA REGISTRAZIONE
PRELIMINARI DI VENDITA
F.I.M.A.A.
CONTRATTI DI LOCAZIONE
Como
Socialnetwork e comunicazione
Sono dovuti solo se di importo pari o maggiore a € 1,00 sull’importo tardivo (formula: importo x tasso x tempo/365). Contratto di locazione: versati con cod. 1508 per la prima registrazione e 1510 per il rinnovo e adempimenti successivi con Mod. F24 elide.
SERVIZI
COMODATI D’uSO GRATuITI
E SCRITTuRE PRIVATE
Principi Generali e Finalità
Sono dovuti solo se di importo pari o maggiore a € 1,00 sull’importo tardivo (formula: importo x tasso x tempo/365). Codice 1508 con mod. F24 sezione erario.
Note generali: tutte le scritture private di promessa di vendita vanno registrate entro 30 giorni dalla loro stipula. Vanno tassati tutti gli importi versati di qualsiasi natura, che intercorrono dalla data di stipula all’atto finale di trasferimento del bene, anche quelli non ancora versati. In caso l’atto finale non avvenisse, non è di interesse degli uffici avere informazione dell’annullo della scrittura da parte delle parti interessate.
SCADENZA
PAGHE • CONTABILITÀ • CORSI
Art. 1 - Codice Deontologico: princìpi generali
MARCHE DA BOLLO
intrapersonali migliori
COMODITÀ, SICUREZZA E TRASPARENZA
a) I princìpi ispiratori del presente Codice Deontologico sono correttezza, rispetto, trasparenza, professionalità e salvaguardia di tutti gli interessi coinvolti;
CONTABILITÀ E FISCO
CONTABILITÀ E FISCO
✓ Consulenza contabile e fiscale
PAGHE E AMMINISTRAZIONE
PAGHE E AMMINISTRAZIONE
✓ Assistenza per inizio attività
per essere sempre più vicini agli associati
I BOLLI Le marche da bollo recano la data di emissione. La stessa non deve essere superiore a quella di decorrenza o stipula del contratto, pena la sanzione.
✓ Consulenza contabile e fiscale
✓ Assistenza per inizio attiv tà,
b) Le regole di comportamento contenute nel presente Codice sono vincolanti per il Mediatore Associato; l’assoggettamento del Mediatore Associato al presente Codice avviene per effetto dell’iscrizione alla F.I.M.A.A. Como;
5. agire sempre con trasparenza, evitando ogni possibile equivoco nell’interesse delle parti ed evitando di creare pregiudizio alla dignità della professione; 6. astenersi dall’adottare forme di pubblicità scorretta e menzognera, ricordando che è illecito omettere di comunicare precisazioni e fatti necessari al Cliente per valutare correttamente un prodotto, un’attività o un ser vizio.
DEL PERSONALE
DEL PERSONALE
AuMENTO/RIDuZIONE DEL CANONE
✓ variazione e cessazione
✓ variazione e cessazione
✓ Gestione contabilità ordinaria
✓ Gestione contabilità ordinaria
✓ semplificata, professionisti e
✓ semplificata, pro essionisti e
✓ regimi agevolat
✓ regimi agevolati
(...) Art. 2 - Codice Deontologico: finalità
L’utilizzo de social network come Facebook, Instagram, Twitter e LinkedIn continuerà per aumentare le interazion tra l’associazione e gli associati facendo campagne informative dando i necessari chiarimenti normativi e fornendo tutte le istruz on operative per svolgere la nostra professione ma avrà anche il compito di incentivare la partecipazione attiva agli eventi organizzati dall’associazione
è a conoscenza delle leggi / norme / regolamenti o semplicemente dei parametri di valutazione per alcune tipologie particolari di prodotti, come attività commerciali, terreni, ecc.) a meno che non dichiari di avvalersi della collaborazione di altri Colleghi e/o professionisti di settore;
CORSI
E SERVIZI
CORSI E SERVIZI
SANZIONI La sanzione sull’errata marca da bollo, è pari al 100% del valore della stessa. La riduzione è pari a 1/10 se entro 30 giorni, 1/9 dai 31 ai 90 giorni, 1/8 dai 90 giorni all’anno, 1/7 entro 2 anni e 1/6 oltre. L’imposta di bollo può essere anche pagata con il Mod. F24 elide cod. 1505.
✓ Consulenza del lavoro ed ✓
✓ Consulenza del lavoro ed ✓
✓ elaborazione paghe
✓ elaborazione paghe
Art. 4 - Norme di comportamento: rapporti fra Mediatori (Impresa / Impresa) (...)
✓ Assunzioni, licenziament
✓ Assunzioni, licenziament
✓ Malattie, infortuni, maternità
✓ Malattie, in ortuni, maternità
✓ Dichiarativi periodic
✓ Dichiarativi periodici
✓ Corsi obbligatori in aula e on-line ✓
REGISTRAZIONE
Le scritture private di preliminari di vendita o compromessi, vanno registrati entro 30 giorni dalla data di stipula.
✓ Corsi obbligatori in aula e on-line ✓
Nel 2020/2021 abbiamo inaugurato l canale YouTube di F.I.M.A.A. Como dove abbiamo iniziato a caricare i video di corsi e dei convegni, per poter trovare sempre spunti e risposte del settore immobiliare.
✓ Corsi professionalizzant
✓ Corsi professionalizzant
✓ Corsi finanziati
✓ Corsi finanziati
✓ Adeguamento normativa D Lgs. 81/08
✓ Adeguamento normativa D Lgs. 81/08
✓ Adeguamento normativa
✓ Adeguamento normativa
Più capitare che per vari fattori, durante il periodo di locazione, le parti decidano di aumentare o diminuire il canone di locazione. Per segnalare agli uffici Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto, bisogna depositare copia della scrittura oppure utilizzare l’opzione nella sezione “adempimenti successivi” usando le credenziali Entratel/Fisconline. La registrazione della riduzione del canone non è soggetta ad imposta, mentre l’aumento del canone sconta una imposta di € 67,00 fissa.
✓ Assistenza e monitoraggio aziendale
✓ Assistenza e monitoraggio aziendale
✓ Compilazione ed invio telematico
✓ Compilazione ed invio telematico
✓ dichiarazione dei redditi, VA, IRAP e ISA
✓ dichiarazione dei redditi, IVA, RAP e ISA
c) È dovere del Mediatore qualificarsi sempre come tale, oltre che con i Clienti, anche con Colleghi in caso di trattative in cui siano interessati più Mediatori;
✓ Assistenza nelle controversie di lavoro
✓ Assistenza nelle controversie di lavoro
✓ Valutazione costo del personale
✓ Valutazione costo del personale
d) Per ogni incarico acquisito, preferibilmente in forma scritta, il Mediatore Associato deve reperire ogni documento ed altro elemento necessario e/o utile al corretto svolgimento della propria attività mediatoria;
✓ Reg. CE 852/04
✓ Reg. CE 852/04
Per essere sempre aggiornati seguirci sui nostri canali social, iscriver v ai siti www.fimaacomo.it e www borsino-immob l are.com
CODICI
REGISTRAZIONI
IMPORTI
VERSAMENTO
ALLEGATI
E PLANIMETRIE
Pagati con il Mod. F24 sezione erario codice 1550 che comprende sia la quota fissa, che la quota a percentuale di acconto prezzo o caparra confirmatoria.
La quota fissa sconta un importo pari ad € 200,00 – la caparra confirmatoria un importo calcolato pari allo 0,5% sulle somme versate a tale titolo – l’acconto prezzo un importo calcolato pari al 3% sulle somme versate a tale titolo. N.B. Nel caso nella scrittura venga indicato che le somme versate si riferiscano a caparra/acconto prezzo, la percentuale da usare è quella più elevata e quindi del 3%.
Marca da bollo da € 1,00 per estrati di mappa e planimetrie in genere, € 16,00 per gli altri allegati e scritture per ogni 100 righe scritte.
MODuLISTICA Si utilizza il Mod. 69 e RR scaricabili dal sito.
✓ Servizio campionamenti
✓ Servizio campionamenti
✓ legionellosi
✓ legionellosi
✓ Servizio coordinamento
✓ Servizio coordinamento
✓ Compilazione Mod 730 IMU e TASI
✓ Fatture elettroniche
✓ Fatture elettroniche
✓ Servizio SCIA
✓ Servizio SCIA
✓ Compilazione Mod 730, IMU e TAS
Uno degli obiett vi di F.I.M.A.A. Como per quest’anno è la ripresa consapevole della bellezza e dell’importanza di incontrare le persone, i colleghi ed i professionisti del settore immobiliare per potere scambiare esperienze pareri e reciproche competenze In questi due anni ci siamo abituati ad usare strument che non eravamo abituati ad utilizzare se non in casi eccezionali ed invece call, meeting on line sono diventati abitudine quotidiana quas Sicuramente social, la connett vità, le piattaforme sono e sono state in questi un elemento indispensabile per poter lavorare formarsi, “ ncontrarsi” ma ora come commissione pubbliche relazioni ci vogliamo impegnare a restituire la giusta importanza alla presenza alla partecipazione condivisa che implica maggiore impegno probabilmente e maggiore attenzione ma che sicuramente da risultati
a) Il Codice Deontologico della F.I.M.A.A. Como definisce delle regole e fornisce dei suggerimenti comportamentali al fine di improntare l’attività professionale del Mediatore Associato secondo i princìpi di correttezza, rispetto, professionalità e trasparenza a tutela del Consumatore, dei Mediatori Associati e più in generale della Categoria;
Il valore aggiunto di far parte di un’associazione di categoria è sicuramente la comunicazione diretta e condiv dere esperienze, dee opportunità, ser vzi e strumenti al ser vizio degli agenti immobiliar
✓ Aggiornamenti normativi e
CESSIONE E SuBENTRO AL CONTRATTO DI LOCAZIONE
✓ contrattuali
✓ Aggiornamenti normativi e ✓ contrattual
d) È vietata l’utilizzazione di mezzi che possano creare equivoci e confusione sul mercato
✓ Legislazione
✓ Legislazione
✓ Sorveglianza Sanitaria
✓ Sorveglianza Sanitaria
✓ Adeguamento normativa privacy
✓ Adeguamento normativa privacy
✓ RGPD 679/16
✓ RGPD 679/16
Può capitare che durante il periodo del contratto, per vari motivi, il contratto venga “ceduto” oppure che “subentri” un’altra persona. La cessione si riferisce al passaggio volontario da parte del locatore o del conduttore ad un’altra persona, diversamente si parla di subentro quando il passaggio avviene in modo “estraneo alla volontà” di uno delle due parti (es. in caso di decesso del locatore, oppure la vendita a terzi di un immobile già in affitto). Anche per quanto riguarda le imposte c’è differenza tra i due casi, infatti con la cessione volontaria, come per la risoluzione o la proroga del contratto è previsto il versamento di un’imposta di registro. Nel caso del subentro invece non sono dovute, è opportuno, però, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
e) Il Mediatore Associato deve informare il Cliente relativamente alle eventuali obiettive difficoltà che possano sorgere in merito all’affare oggetto della mediazione; f) Dopo aver stabilito le condizioni essenziali di una proposta di acquisto o di locazione, il Mediatore Associato è tenuto:
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b) Il Codice Deontologico inoltre determina parametri necessari alla F.I.M.A.A. Como per verificare la posizione dei propri iscritti
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e) In caso di affare concluso per inter vento di più Mediatori la suddivisione della provvigione deve essere preventivamente pattuita fra le parti, possibilmente in forma scritta; in mancanza di accordi le provvigioni verranno suddivise secondo quanto stabilito dal Codice Civile e dagli Usi e Consuetudini locali;
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1. in caso di ricevimento di una proposta perfettamente conforme all’incarico a non raccogliere altre proposte fino all’esito della predetta proposta;
Daniela Cammarata Comm ssione PR Vice Presidente F.I.M.A.A. Como
2. in caso di proposta inferiore a quanto previsto dall’incarico, ad informare il proponente che, qualora venissero raccolte altre proposte migliorative, è dovere del Media-
A partire dal 7 marzo 2023, è stata introdotta la possibilità di registrazione in telematico dei preliminari di vendita con il modello RAP (registrazione atti privati). Prevede l’obbligo di allegazione della scrittura, scansionata in formato Pdf/A oppure Tiff. Vanno inseriti tutti i dati del preliminare con le parti, i dati catastali dell’immobile, gli importi di vendita e gli acconti caparra e acconto prezzo, al fine del calcolo delle imposte per l’addebito, anche degli eventuali allegati presenti. Bisogna inserire l’iban della parte richiedente la registrazione, o del mediatore che ne esegue la registrazione. Il sistema prevede di riconoscere i dati delle parti nella scansione inviata; infatti in caso che la stessa sia poco chiara e visibile, la registrazione viene scartata e bisogna ripresentare un nuovo modello. La registrazione calcola in automatico le eventuali sanzioni e le addebita unitamente alle imposte e ai bolli, in base alle date inserite Nell’apposita sezione è poi possibile trovare le ricevute di registrazione della scrittura.
Preliminare con clausola sospensiva: nel caso in cui nel preliminare sia indicata una clausola sospensiva, ma vengano versati degli acconti nel periodo che intercorre tra la firma e il rogito, viene regolarmente versata la somma corrispondente alla caparra o acconto prezzo. Nel caso in cui invece non siano indicate cifre di acconto ma solo che al verificarsi della clausola l’immobile verrà regolarmente acquisito, la scrittura viene registrata con la sola tassa fissa, ed in seguito verrà redatta scrittura privata per il versamento delle somme che sarà registrata con il versamento delle relative tasse e con apposito Mod. 2 di avveramento condizione.
Preliminare soggetto IVA. In caso la vendita sia soggetta a IVA, l’imposta per la quota caparra si paga nella percentuale dello 0,5% sull’importo versato, mentre l’acconto prezzo si versa nella misura fissa di € 200,00
Sanzioni ritardata registrazione: in caso di ritardo nella registrazione del preliminare (30 giorni), la sanzione si calcola sull’imposta di registro dovuta (quota fissa e quota proporzionale), ed è da versare ai sensi dell’art. 69 D.P.R. n. 131/1986 nella misura del:
• 60% se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni;
• 120 % se la richiesta di registrazione è effettuata oltre 30 giorni.
La sanzione è ravvedibile ai sensi dell’art 13, D.Lgs n. 472/1997 ed è ridotta a:
• 1/10 se la richiesta di registrazione viene effettuata entro 30 gg con un minimo di 20 €;
• 1/10 se la richiesta viene effettuata entro 90 giorni;
• 1/8 se la richiesta è effettuata tra il 90° giorno ed entro 1 anno;
• 1/7 se la richiesta è effettuata oltre un anno ma entro due anni;
• 1/6 se la richiesta è effettuata oltre i due anni.
Verificato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate di Como e valevole fino al 06.03.2023 Eventuali modiche successive a tale data non sono indicate per motivi di stampa.
Laura Oppo Commissione Interna F.I.M.A.A. Como
Diritto di usufrutto
Metodo di calcolo del diritto di usufrutto
Coefficienti usufrutto e vitalizi
L’usufrutto (art. 978 e segg. Codice Civile) è il diritto reale di godimento gravante su cosa altrui (bene mobile o immobile), con obbligo di rispettarne la destinazione economica. La proprietà di un bene, disgiunta dall’usufrutto, viene denominata nuda proprietà.
L’usufrutto ha quale connotato essenziale la durata: l’usufrutto deve sempre essere costituito per un tempo determinato: se il titolo costitutivo non dispone al riguardo, l’usufrutto si intende costituito per la durata dell’usufruttuario. In ogni caso, la morte dell’usufruttuario determina l’estinzione dell’usufrutto nel caso in cui non sia scaduto il termine finale previsto al momento della costituzione del rapporto. L’usufrutto costituito a favore di persona giuridica non può essere di durata superiore a 30 anni.
Calcolo dell’usufrutto
L’usufrutto è determinato moltipli-
cando la rendita annua per il coefficiente indicato nella tabella seguente, in relazione all’età del beneficiario. La rendita annua si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà del bene gravato da usufrutto, per l’interesse legale per l’anno 2024 del 2,50 %
Il Decreto MEF 21.12.2023 pubblicato in GU 302 del 29.12.2023 ha aggiornato i coefficienti relativi al diritto di usufrutto che si applicheranno agli atti pubblici formati, alle scritture private autenticate e non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi e alle donazioni fatte a partire dall’1° gennaio 2024. L’aggiornamento fa seguito alla modifica del saggio legale di interesse sceso dal 5% al 2,5% a decorrere dal 1° gennaio 2024 (vedi Dal 1° gennaio 2024 interessi legali al 2,5%).
Viene quindi aggiornato il prospetto dei coefficienti allegati al Testo Unico dell’Imposta di Registro – D.P.R. 131/1986 – come da tabella riportata in
Tabella dei coefficienti per il calcolo dell'usufrutto 2023
Età usufruttuario (anni compiuti)
allegato al Decreto MEF. Esempio di calcolo
Valore della piena proprietà di un bene = € 100.000,00
Tasso di interesse legale = 2,50 % Età del beneficiario dell’usufrutto = 68
Nella tabella seguente si riportano i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse dello 2,50 %
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Il valore fiscale degli immobili
Il valore catastale o valore fiscale di un immobile, rappresenta la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte. Tale valore, solo nei casi di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), non soggetti a IVA, qualora l’acquisto sia effettuato da persone fisiche, può essere utilizzato anche ai fini del calcolo delle imposte sulle compravendite. Nel caso di cui sopra, per poterlo utilizzare, deve essere richiesta dalla Parte acquirente l’applicazione della normativa sul cosiddetto “prezzo-valore” [pagamento delle imposte sulla base del valore determinato ai sensi dell’art. 52 commi 4 e 5 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (valore catastale) indipendentemente dal corrispettivo pattuito] prevista dall’art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (“Legge Finanziaria 2006”).
Come si calcola il valore fiscale degli immobili per le compravendite Il primo dato da calcolare è la rendita
catastale che, per le categorie A e C, è ottenuta dal totale del numero di vani catastali (se l’immobile è ad uso abitativo) o dal totale dei mq. Catastali (se l’immobile è ad uso negozio, magazzino, laboratorio o box) moltiplicati per la tariffa di estimo a vano o a mq. La tariffa di estimo varia a seconda della zona catastale censuaria in cui l’immobile è ubicato, della categoria e della classe assegnata. Se l’immobile è già censito (accertamento da farsi presso l’Agenzia Del Territorio), gli saranno già stati attribuiti categoria, numero di vani o mq., classe e rendita catastale. In caso contrario ci si baserà su dati presunti attenendoci alle indicazioni di seguito elencate:
• numero dei vani: corrisponde al numero di locali utili (se trattasi di abitazione) considerando gli accessori (es. corridoi, bagni, ecc.) un terzo di vano ciascuno e l’ampiezza di un vano non superiore a 15/20 mq.;
• totale dei metri quadrati: (se trattasi di negozio, magazzino, laboratorio e box) si ottiene calcolando la superficie utile (per i vani accessori si applica una riduzione del 50%);
• categoria catastale: è desunta dalle tabelle in relazione all’uso al quale l’immobile è destinato (categoria A per abitazioni e uffici, categoria C per negozi, magazzini, laboratori, box);
• la classe è stabilita tra l’altro in funzione della ubicazione e delle caratteristiche dell’immobile: una volta ottenuta la Rendita Catastale, il valore fiscale dell’immobile per le compravendite si ottiene moltiplicando la rendita catastale per:
• moltiplicatore 126: nel caso di acquisto non agevolato;
• moltiplicatore 115,50: nel caso di acquisto di “prima casa” con relative pertinenze.
Coefficienti di rivalutazione
Coefficienti
di rivalutazione
ai fini del
valore
fiscale
(Atti soggetti ad imposta di registro)
A) Per gli immobili diversi dalla prima casa: Reddito dominicale x 112,50 terreni agricoli
Rendita catastale x 42,84 fabbricati classificati in categoria C/1 (negozi) e per gli immobili classificati in categoria E
Rendita catastale x 63 fabbricati classificati in categoria A/10 (uffici) e unità immobiliari classificate in categoria D (opifici)
Rendita catastale x 126 per tutti gli altri fabbricati
B) Per la prima casa:
Rendita catastale x 115,50 unità immobiliari ad uso abitativo con relative pertinenze
Agevolazioni prima casa
I requisiti e le tassazioni
Nel momento in cui si decide di comperare casa, una delle prime cose che si valuta, è se l’acquisto viene fatto come prima o some seconda casa. Ovviamente la differenza sostanziale, sono le imposte che si pagano sull’acquisto. La prima casa, come dice la parola stessa, è la prima che si compera o quella che si
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compera e che diventa la residenza abituale.
Le agevolazioni non valgono per le categorie catastali A/1 – A/8 e A/9.
Mentre la condizione è estesa per l’acquisto, anche in un secondo momento, degli accessori categorie
Operazioni non soggette ad IVA o esenti da IVA i.
C/2 cantine/solai – C/6 box e autorimesse e C/7 tettorie chiuse o aperte, considerando solo un bene per categoria.
Ma per poter accedere a queste agevolazioni, sono necessari per Legge dei requisiti e delle condizioni. Vediamo quali:
Compravendita
Compravendita
Compravendita
Compravendita
Abitazioni PRIMA CASA (sono escluse le abitazioni accatastate in categoria A/1, A/8 e A/9 (1)
Abitazioni no prima casa e altri fabbricati compresi i fabbricati strumentali per natura
Fabbricati strumentali per natura esenti I.V.A.
Compravendita Terreni edificabili e terreni diversi da quelli agricoli
Terreni agricoli con benefici fiscali per coltivatore diretto e I.A.P. iscritti alle gestione previdenziale.
Fondi rustici siti in territori montani trasferiti a scopi di arrotondamento o accorpamento di proprietà direttocoltivatrici singole o associate
Divisione Sulla massa (senza conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto)
Note: * per gli atti soggetti al 2%, al 9% e al 15% l’imposta non può essere inferiore ad € 1.000,00; detti atti e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 50,00.
Categorie catastali
GRuPPO A - (unità immobiliari per uso abitazioni o assimilabili)
A1 abitazioni di tipo signorile
A2 abitazioni di tipo civile
A3 abitazioni di tipo economico
A4 abitazioni di tipo popolare
A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
A6 abitazioni di tipo rurale
A7 abitazioni in villini
A8 abitazioni in ville
A9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A10 uffici e studi privati
A11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
GRuPPO B - (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi)
B2 case di cura e ospedali (compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e non rientrano pertanto nell’ art. 10 della L11/08/1939, diversamente ricadono nella cat. D/4)
B3 prigioni e riformatori
B4 uffici pubblici (soltanto le sedi degli uffici provinciali e comunali)
B5 scuole e laboratori scientifici
B6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della Categoria A9
B7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B8 magazzini sotterranei per depositi di derrate
GRuPPO C - (unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia)
C1 negozi e botteghe
C2 magazzini e locali di deposito
C3 laboratori per arti e mestieri
C4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (se non hanno fini di lucro altrimenti rientrano nella Categoria D6)
C5 stabilimenti balneari e di acque curative
C6 stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (quando non abbiano le caratteristiche per rientrare nell’art. 10 della Legge)
C7 tettoie chiuse o coperte
GRuPPO D - (immobili a destinazione speciale)
D1 opifici
D2 alberghi e pensioni
D3 teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
D4 case di cura ed ospedali (quando abbiano fini di lucro)
D5 istituti di credito, cambio ed assicurazione
D6 fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando abbiano fini di lucro)
D7 fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D8 fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D9 edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio
D10 fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
GRuPPO E - (immobili a destinazione particolare)
E/1 stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E
GRuPPO F - (entità urbane)
F/1 aree urbane
F/2 unità collabenti (ovvero quelle unità che non sono in grado di fornire un reddito, ad es. immobili fatiscenti e/o pericolanti)
F/3 unità in corso di costruzione
F/4 unità in corso di definizione
F/5 lastrici solari
F/6 procedimenti avanti alle commissioni tributarie
F/7 portico
F/9 unità proveniente dal catasto fondiario - da verificare
F/10 fabbricato ritenuto rurale
F/11 in attesa di classamento
Borsino
L’agente immobiliare
e le schede catastali
La raccolta della documentazione di provenienza e catastale, insieme alle pratiche edilizie e concessioni, assume oggi carattere fondamentale già nella fase iniziale della vendita di un immobile.
Il ruolo dell’agente immobiliare risulta determinante anche in questa occasione, fornendo la propria assistenza professionale al cliente attraverso l’accesso agli atti depositati presso il comune nel quale si trova l’immobile e finalmente oggi anche tramite l’accesso all’Agenzia del territorio – catasto - per l’estrazione delle schede rasterizzate.
La planimetria dell’immobile risulta il primo elemento necessario per una corretta valutazione della proprietà.
Questo importante documento consente la verifica della conformità dell’immobile fra lo stato di fatto in cui si trova e quanto depositato presso il catasto, per poi poter verificare la congruità con il progetto depositato in comune per la sua costruzione, al momento del permesso edilizio e
delle eventuali successive varianti che, pur non essendo probatorio, assume una funzione determinante per quanto riguarda l’aspetto fiscale dell’immobile.
Ma chi può ottenere copia delle schede catastali? In primis il proprietario dell’immobile. Infatti, accedendo alla propria area riservata di Fisconline (Agenzia delle Entrate), nell’apposita sezione fabbricati, è possibile recuperare autonomamente e gratuitamente, la scheda presente in catasto. La scheda che viene estratta, si dice rasterizzata, ovvero digitale e la si riconosce in quanto il foglio su cui è materialmente stampata, presenta un riquadro di colore blu con l’indicazione delle misure necessarie per il calcolo della superficie, rappresentata in scala 1:200 così che un centimetro equivalga a due metri nella realtà.
Dopo una lunga battaglia portata avanti da F.I.M.A.A Italia e le associazioni di categoria con gli organi competenti dello Stato, dal 2023 anche agli agenti immobiliari è stata data
finalmente la possibilità di accedere alle planimetrie catastali, accedendo alla propria area riservata di Entratel/ Fisconline, per conto dei propri clienti. Questo è un grande traguardo per la categoria, che fino ad oggi ha sempre dovuto rivolgersi al proprio tecnico di fiducia per poterla ottenere. L’iter per questo servizio consiste nel richiedere la delega compilata e firmata del proprietario dell’immobile (delega appositamente predisposta del catasto per agli agenti immobiliari), insieme ai documenti personali che, unitamente a quelli del professionista, vengono inseriti nell’area del sito dedicata. Successivamente alla lavorazione da parte dell’ufficio viene prodotto il documento richiesto. Per quanto riguarda La visura catastale contenente i dati dell’immobile compresa la rendita per determinare tasse ed imposte, per ottenerne copia è necessario accedere ad altra area tramite il portale Sister.
A questo punto, siamo pronti per poter fare la nostra valutazione con i corretti strumenti necessari insieme alle concessioni, come detto, e alla provenienza dell’immobile da cui possiamo estrapolare molti dettagli fondamentali per dare il corretto valore alla proprietà, come ad esempio convenzioni, servitù o altri dettagli che non vedremmo dall’altra documentazione.
Reperire tutta la corretta documentazione fa si che si dia un giusto valore al bene e aiuta il professionista a fare al meglio il suo lavoro, sapendo come affrontare in modo idoneo la trattativa e l’immobile senza spiacevoli sorprese in fase avanzata di trattativa che potrebbero allungare le tempistiche.
Daniela Cammarata Commissione Interna
PROGETTO MAGISTRI CUMACINI
ISTITUTO TECNICO INDUSTRALE STATALE
Nello spirito che contraddistingue i propri principi base, la F.I.M.A.A. Como è impegnata su più fronti nell’elevare la professionalità degli agenti. Un passaggio importante per raggiungere questo obiettivo è rivolgersi agli studenti che si collocheranno nei prossimi anni nel mondo del lavoro, aiutandoli a identificare in questa professione il suo valore sociale.
Ben lungi dall’essere un ripiego lavorativo per coloro che non hanno trovato altri sbocchi, la professione dell’agente immobiliare dev’essere percepita come un’importante attività che assiste il consumatore in un passaggio fondamentale della vita, per la quale già nel mondo scolastico è necessario acquisire delle competenze finalizzate.
F.I.M.A.A Como a tal proposito, in collaborazione con I.T.I.S. Magistri Cumacini di Como ha sviluppato un progetto che porta la professione dell’agente immobiliare sui banchi di scuola. Il programma consiste nello sviluppo da parte degli associati di lezioni sui seguenti argomenti:
1. Aprire un’Agenzia immobiliare
2. La valutazione degli immobili
3. L’incarico di vendita
4. Tecniche e strategie di vendita, uso dei Social
5. La Proposta di acquisto
6. Il Preliminare di Compravendita
7. Il Contratto di affitto
8. Il Mutuo immobiliare
Inoltre, nell’ottica di preparare lo studente e permettergli di fare la giusta scelta dell’indirizzo professionale si offre la possibilità di svolgere stage presso le agenzie dei nostri associati.
Infine, la F.I.M.A.A. Como intende premiare con una borsa di studio gli studenti che avranno ottenuto buoni risultati durante le lezioni tenute dagli Agenti immobiliari associati.
L’attestazione dei pagamenti
rilasciata dall’Amministratore di Condominio
Sono molti gli aspetti da considerare quando si acquista un immobile in condominio e certamente uno di questi sono le spese ordinarie ed eventualmente straordinarie a carico dell’unità compravenduta.L’Art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, al quarto comma, stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”; attenzione “a quello in corso ed all’anno precedente”, sì perché quelle antecedenti a detto periodo sono esigibili esclusivamente al venditore. Assume pertanto estrema rilevanza in fase di stipula del contratto di compravendita, quella che viene comunemente e non proprio correttamente chiamata “liberatoria condominiale”, ovvero il documento rilasciato dall’Amministratore della stabile nel quale si attestano i versamenti effettuati dal venditore, riferiti all’anno in corso ed a quello precedente.
Come sempre il codice civile fornisce i relativi riferimenti giuridici: l’art. 1130, Attribuzioni dell’Amministratore, dispone al n. 9 che quest’ultimo “ha l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali ed alle eventuali liti in corso”.A questo punto focalizziamo l’attenzione su due aspetti di questa dichiarazione:
Primo - la stipula dell’atto di com-
pravendita avviene quasi sempre ad esercizio in corso. Si rende quindi necessario chiedere all’Amministratore il frazionamento delle spese alla data precisa di stipula, al fine di calcolare l’esatto importo dovuto dal venditore per il periodo antecedente a tale data e quello invece dovuto dall’acquirente successivo alla data di stipula, fino alla data di chiusura dell’esercizio. Se viene effettuata ad esercizio in corso, sarà un’attestazione salvo conguaglio, perché bisognerà attendere la convocazione dell’Assemblea di condominio per l’approvazione del consuntivo d’esercizio, così da determinare l’esatto importo dovuto dall’unità immobiliare compravenduta.
Secondo - le spese straordinarie condominiali già deliberate. Anche qui facciamo molta attenzione in quanto possono assumere un peso economico non indifferente, trattandosi magari di grossi interventi, come il rifacimento delle facciate, della copertura, della centrale termica, ecc.
Proviamo a fare chiarezza! Se l’attestazione delle spese versate fornisce una situazione dei pagamenti alla data di rilascio della stessa è plausibile che l’Amministratore seguendo il principio di chiarezza e trasparenza, indichi la presenza di versamenti relativi alle spese ordinarie, a quelle straordinarie e magari a quelle che si riferiscono alla costituzione di fondi per interventi già deliberati oppure semplicemente in previsione. A questo punto sarà il venditore stesso che dovrà
riferire all’acquirente in merito alla presenza di lavori straordinari, non essendo detta dichiarazione di competenza dell’Amministratore, il quale potrebbe non farne menzione alcuna. Vi è poi un terzo aspetto certamente non meno rilevante e presente nella scrittura dell’Amministratore, ovvero l’indicazione di liti in corso da parte del condominio. Spesso si riferiscono a pratiche per il recupero delle spese condominiali non versate da condomini “morosi”. Certamente in questo caso occorre capire a che punto sia la pratica, per non rischiare di dover anticipare spese di altre unità immobiliari.Per concludere facciamo attenzione a quello che viene scritto nell’attestazione dell’Amministratore e prima di firmare chiediamo sempre spiegazioni per non incorrere in incomprensioni o dubbi che potrebbero spalancare le porte a successivi liti tra venditore ed acquirente!
Dott. Alberto Vialardi Commissione interna
L’agente immobiliare
E la firma digitale
La firma digitale è lo strumento che permette la firma di documenti a distanza con valore legale. Le principali norme che regolano questo tipo di servizio sono:
• D. Lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (c.d. Codice dell’Amministrazione digitale).
• Reg. UE n. 910 del 23.7.2014 (cd. Regolamento eIDAS).
• D.P.C.M. 22.02.2013 «Regole tecniche in materia di generazione, apposizione e verifica delle firme elettroniche avanzate, qualificate e digitali»
• LINEE GUIDA AGID «Regole tecniche per la sottoscrizione elettronica di documenti ai sensi dell’art. 20 del CAD»
A seconda del tipo di firma che si sceglie cambia il livello di sicurezza della firma stessa.
Esistono 5 tipi di firma digitale che si differenziano per sicurezza:
• Firma elettronica c.d semplice;
• Firma elettronica avanzata c.d. FEA;
• Firma elettronica qualificata c.d. FEQ
• Firma digitale
• SPID ossia firma elettronica ex art. 20 comma 1 bis, CAD
Firma elettronica semplice (c.d “semplice”)
Definita nell’art. 3, comma 1, n. 10 del Regolamento Europeo n. 910/2014 eIDAS come un insieme di “dati in forma elettronica, acclusi oppure connessi tramite associazione logica ad altri dati elettronici e utilizzati dal firmatario per firmare”.
DI DOCuMENTO
Incarico di mediazione per vendita immobiliare
Incarico di mediazione per locazione immobiliare
Incarico di mediazione per cessione azienda
Dichiarazione di riconoscimento provvigionale
Firma Elettronica Avanzata (c.d. “FEA”)
La Firma Elettronica Avanzata è definita all’art. 3, comma 1, n. 11 del Regolamento Europeo n. 910/2014 eIDAS come una firma elettronica che soddisfi i requisiti enunciati nell’art. 26 del medesimo Regolamento.
L’art. 26 prescrive che tale firma debba essere: “(a) connessa unicamente al firmatario, (b) idonea ad identificare quest’ultimo, (c) creata mediante dati per la creazione di una firma elettronica che il firmatario può, con un elevato livello di sicurezza, utilizzare sotto il proprio esclusivo controllo e (d) collegata ai dati sottoscritti in modo da consentire l’identificazione di ogni successiva modifica di tali dati”.
Le più diffuse tecniche di FEA sono la firma elettronica grafometrica e la firma elettronica avanzata tramite il sistema OTP (one time password).
Firma Elettronica qualificata (c.d. “FEq”)
La Firma Elettronica Qualificata è definita nell’art. 3, comma 1, n. 12 del Regolamento Europeo n. 910/2014
eIDAS come: “una firma elettronica avanzata creata da un dispositivo per la creazione di una firma elettronica qualificata e basata su un certificato qualificato per firme elettroniche”.
Firma Digitale
La Firma Digitale è definita nell’art. 1, comma 1, lettera s, del Codice dell’Amministrazione Digitale, ossia dal D. Lgs. n. 82 del 7 marzo 2005 (CAD), come un particolare tipo di fir-
ma qualificata “basata su un sistema di chiavi crittografiche, una pubblica e una privata, correlate tra loro, che consente al titolare di firma elettronica tramite la chiave privata e a un soggetto terzo tramite la chiave pubblica, rispettivamente, di rendere manifesta e di verificare la provenienza e l’integrità di un documento informatico o di un insieme di documenti informatici”.
Per poter apporre una Firma Digitale è necessario disporre di un dispositivo di firma che si presenta sotto forma di smart card, chiavetta USB o di software rilasciato da un’Autorità di certificazione.
SPID - firma elettronica ex art. 20, c.1 bis, CAD L’art. 20, comma 1bis del CAD prevede un’ulteriore tipologia di firma elettronica, formata “previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall’AGID ai sensi dell’art. 71 con modalità tali da garantire la sicurezza, integrità e immodificabilità del documento, e, in maniera manifesta ed inequivoca, la sua riconducibilità all’autore”.
Presenta tali caratteristiche la firma apposta mediante l’utilizzo dell’identità digitale SPID in conformità alle Linee Guida predisposte dall’AGID. Il valore del documento firmato elettronicamente, cambia in base alla tipo di firma utilizzata.
In particolare, il valore della firma elettronica semplice è liberamente
Contratto preliminare di compravendita immobiliare NO
Contratto preliminare di locazione ultranovennale NO
Contratto preliminare di locazione ad uso abitativo infranovennale NO
Contratto definitivo di locazione ad uso abitativo infranovennale
Contratto preliminare di locazione ad uso diverso infranovennale
Contratto definitvo di locazione ad uso diverso infranovennale
Contratto preliminare cessione azienda
apprezzato dal Giudice che ne verifica le caratteristiche ed il grado di sicurezza, integrità ed immodificabilità.
Il documento firmato con la firma elettronica avanzata o con lo SPID, invece, fa piena prova delle dichiarazioni in esso contenute, se il firmatario non la disconosce. In questo caso spetta a chi vuole avvalersi del documento dimostrarne l’autenticità.
La firma elettronica qualificata o digitale è la modalità di firma che offre la più alta garanzia, perché il documento si presume autentico e può esse-
re disconosciuto solo dal firmatario che deve provare di non essere stato lui ad apporre la firma (ad esempio in caso di furto dei codici di firma, o del sistema di apposizione, chiavetta USB o smartcard).
La comodità della firma digitale, in questo sistema sempre più smart, è la possibilità di poter “firmare e partecipare” ad un atto anche a distanze elevate.
Bisogna però tenere presente che la legge prevede alcune limitazioni all’utilizzo della firma elettronica, a
seconda della tipologia di atto o documento da sottoscrivere.
Nella tabella a pag. 48, sono indicate le varie tipologie dei documenti comunemente utilizzati dall’agente immobiliare nella sua attività ed il tipo di firma elettronica che può essere utilizzata per sottoscrivere ciascuno di essi.
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Estratto dal vigente codice deontologico. Il testo integrale disponibile su www.F.I.M.A.Acomo.it/codice-deontologico
fra le parti, possibilmente in forma scritta; in mancanza di accordi le provvigioni verranno suddivise secondo quanto stabilito dal Codice Civile e dagli Usi e Consuetudini locali;
assistenza fino all’effettiva conclusione del contratto (es.: nel settore immobiliare fino al rogito oppure alla registrazione del contratto di locazione);
Principi Generali e Finalità
Principi Generali e Finalità
Art. 1 - Codice Deontologico: princìpi generali
a) I princìpi ispiratori del presente Codice Deontologico sono correttezza, rispetto, trasparenza, professionalità e salvaguardia di tutti gli interessi coinvolti;
Deontologico sono correttezza, rispetto, tratutti gli interessi coinvolti;
b) Le regole di comportamento contenute nel presente Codice sono vincolanti per il Mediatore Associato; l’assoggettamento del Mediatore Associato al presente Codice avviene per effetto dell’iscrizione alla F.I.M.A.A. Como; (...) Art. 2 - Codice Deontologico: finalità
Como definisce delle regole e fornisce dei di improntare l’attività professionale del correttezza, rispetto, professionalità e tra-
a) Il Codice Deontologico della F.I.M.A.A. Como definisce delle regole e fornisce dei suggerimenti comportamentali al fine di improntare l’attività professionale del Mediatore Associato secondo princìpi di correttezza, rispetto, professionalità e trasparenza a tutela del Consumatore, dei Mediatori Associati e più in generale della Categoria;
b) Il Codice Deontologico inoltre determina parametri necessari alla F.I.M.A.A. Como per verificare la posizione dei propri iscritti rispetto a controversie, vertenze o contestazioni eventualmente insorte fra Media-
tori Associati e fra Mediatore Associato e Cliente, consentendo agli Organi preposti dell’Associazione di adottare eventuali provvedimenti disciplinari nei confronti del Mediatore Associato che avesse trasgredito a quanto previsto dalle Leggi vigenti e/o dal presente Codice - ai sensi e per effetto dello Statuto della F.I.M.A.A. Como. Norme di comportamento
Statuto della F.I.M.A.A. Como. Norme di comportamento
Art. 3 - Norme generali di comportamento
Il Mediatore Associato deve:
Il Mediatore Associato deve:
padre di famiglia, secondo princìpi morali sociazione che della Federazione Naziona-
1. agire con la diligenza e la cura del buon padre di famiglia, secondo princìpi morali di lealtà e di fedeltà nei confronti sia dell’Associazione che della Federazione Nazionale, rispettando le regole ed i canoni di correttezza e di professionalità;
2. agire sempre nel rispetto delle leggi in golarmente iscritto al Ruolo Mediatori e di
2. agire sempre nel rispetto delle leggi in generale ed in particolare di quelle che regolano la professione dando prova al Cliente che ne faccia richiesta di essere regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori e di aver depositato propri formulari presso la C.C.I.A.A.;
3. richiedere e rispettare rigorosamente il segreto professionale ed esigere che questo venga osservato anche da parte di Collaboratori, Dipendenti e Colleghi che lo coadiuvano nello svolgimento dell’attività,
3. richiedere e rispettare rigorosamen-
attenendosi anche a quanto previsto dalla
attenendosi anche a quanto previsto dalla Legge 196/2003 sulla Tutela dei Dati Personali (Privacy);
f) Nel caso di pluralità di Mediatori, con incarico in esclusiva conferito ad uno di essi, la titolarità dello stesso resta al Mediatore che ne è intestatario;
g) Nello svolgimento della propria attività professionale il Mediatore non deve compiere atti di concorrenza sleale; (...)
stazione professionale possa essere qualifi-
4. essere aggiornato costantemente (formazione permanente) affinché la propria prestazione professionale possa essere qualificata e competente;
c) Il Mediatore Associato deve astenersi dall’accettare incarichi che non possa svolgere con adeguata competenza (es.: se non è a conoscenza delle leggi / norme / regolamenti o semplicemente dei parametri di valutazione per alcune tipologie particolari di prodotti, come attività commerciali, terreni, ecc.) a meno che non dichiari di avvalersi della collaborazione di altri Colleghi e/o professionisti di settore;
dell’andamento delle trattative; g) Il Mediatore Associato non deve mai confondere il proprio compenso (provvigione) con il denaro ricevuto per conto terzi (caparra), ossia non deve mai incassare somme diverse dalle proprie spettanze; h) In caso di vendita diretta da parte di un Mediatore Associato di un bene proprio lo stesso Mediatore Associato dovrà dichiarare di essere in quel caso venditore e non intermediario.
Applicazione
5. agire sempre con trasparenza, evitando ogni possibile equivoco nell’interesse delle parti ed evitando di creare pregiudizio alla dignità della professione;
Art. 5 - Norme di comportamento: rapporti fra Mediatore e Cliente (Impresa / Consumatore)
dignità della professione;
6. astenersi dall’adottare forme di pubblicità scorretta e menzognera, ricordando che è illecito omettere di comunicare precisazioni e fatti necessari al Cliente per valutare correttamente un prodotto, un’attività o un servizio.
Art. 4 - Norme di comportamento: rapporti fra Mediatori (Impresa / Impresa) (...) c) È dovere del Mediatore qualificarsi sempre come tale, oltre che con Clienti, anche con i Colleghi in caso di trattative in cui siano interessati più Mediatori; d) È vietata l’utilizzazione di mezzi che possano creare equivoci e confusione sul mercato e) In caso di affare concluso per intervento di più Mediatori la suddivisione della provvigione deve essere preventivamente pattuita
tà scorretta e menzognera, ricordando che ti fra Mediatori (Impresa / Impresa cato e) In caso di affare concluso per intervento gione deve essere preventivamente pattuita
a) Il Mediatore Associato deve sempre agire nel rispetto di quanto stabilito dalla F.I.M.A.A. Como relativamente ai contenuti della propria modulistica, soprattutto in materia di durata degli incarichi, termini e durata dell’irrevocabilità, eventuale clausola d’esclusiva - ove ammissibile e sottoscritta, previa definizione della stessa con il Cliente, corretta individuazione del bene mediato, comunicazione di avvenuta o mancata accettazione delle proposte e restituzione somme; in particolare, per quanto concerne la modulistica, il Mediatore Associato deve utilizzare preferibilmente modelli contrattuali redatti dalla F.I.M.A.A., qualora si dotasse di formulari propri gli stessi devono essere redatti nel rispetto delle “Linee Guida” definite dalla C.C.I.A.A. di Como;
b) Il Mediatore Associato deve dare una corretta ed imparziale valutazione del bene mediato e - se richiesto - deve essere disponibile a prestare al Cliente servizio di
d) Per ogni incarico acquisito, preferibilmente in forma scritta, il Mediatore Associato deve reperire ogni documento ed altro elemento necessario e/o utile al corretto svolgimento della propria attività mediatoria;
e) Il Mediatore Associato deve informare il Cliente relativamente alle eventuali obiettive difficoltà che possano sorgere in merito all’affare oggetto della mediazione; f) Dopo aver stabilito le condizioni essenziali di una proposta di acquisto o di locazione, il Mediatore Associato è tenuto:
1. in caso di ricevimento di una proposta perfettamente conforme all’incarico a non raccogliere altre proposte fino all’esito della predetta proposta;
2. in caso di proposta inferiore a quanto previsto dall’incarico, ad informare il proponente che, qualora venissero raccolte altre proposte migliorative, è dovere del Mediatore sottoporre le stesse al venditore / locatore; in ogni caso il Mediatore Associato si obbliga a tenere le parti sempre al corrente
Art. 7 - Organi di controllo: definizione e composizione a) Gli Organi di controllo sono:
1. Il Consiglio Direttivo e, per delega, il Comitato Esecutivo (Giunta)
2. Il Collegio dei Probiviri
3. La Commissione Vertenze (...)
Art. 9 - (...) Commissione vertenze La Commissione Vertenze è uno degli Organi disciplinari dell’Associazione; è extragiudiziale ed opera a titolo gratuito. Svolge il proprio servizio di controllo sull’operato dei Mediatori Associati nei confronti dei Clienti. (...)
La Commissione Vertenze riceve gli esposti che vengono inoltrati all’Associazione da parte di Clienti nei confronti di Mediatori Associati; una volta esaminate preventivamente le pratiche pervenute, la Commissione Vertenze convoca le parti per un’audizione e svolge un’istruttoria, senza formalità di rito, in presenza del/i Consulente/ i Legale/i.
Fidicomtur Como, nata nel 1979 per volontà di Confcommercio Como, significa “Confidi Como” e “finanziamenti” per tutte le imprese del territorio che necessitano di accesso al credito agevolato, grazie a convenzioni con i principali Istituti bancari e la cooperazione con importanti istituzioni, tra cui il Fondo di Garanzia per le PMI.
fornisce consulenza, assistenza e garanzia per
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COMO
Via Carlo Porta, 8
Como via Ballarini, 12 telefono 031/300315 · mail: info@fidicomtur.it
AGENTE: FRANCESCO MASSERA cell. 335328619 francesco.massera@gruppoitas.it
Contratti di locazione residenziali...
Punti importanti
Punti indispensabili
Dati locatore: la norma prevede che. in presenza di più locatori (esempio eredi per successione. un proprietario che risiede all’estero... etc), si possa inserire nel contratto un solo nominativo. owero quello della persona che ha la disponibilità dell’immobile. In questo caso poi ogni proprietario indicherà nella sua dichiarazione dei redditi la propria quota di canone percepita. E nel caso la locazione sia stata fatta senza il consenso di tutti i comproprietari, sarà un problema tra vari intestatari, ma non sarà un problema per il conduttore che ha firmato il contratto e ricevuto il possesso dell’immobile. Mentre in fase di registrazione, il modello RLI prevede che vengano indicati tutti i proprietari, in quanto bisogna indicare le quote di proprietà. In caso di usufruttuari indicare solo loro, in quanto aventi diritto alla locazione.
Dati conduttore: si consiglia in caso di coinquilini, di indicare tutti i nominativi. Nel caso invece il conduttore sia composto da una famiglia, basta indicare anche il nominativo di una sola persona. in quanto la locazione si estende ai famigliari conviventi.
Dati immobile: indicare i dati catastali con le eventuali pertinenze. presenti in visura, compresa rendita, in quanto obbligatori per la registrazione.
Descrizione: indicare la descrizione immobile con indicazione di arredato/non arredato.
Tipologia contratto: indicare il tipo di contratto: residenza se 4+4 - 3+2 - non residenziale. con data di decorrenza del contratto e scadenza del primo periodo, con indicazione del rinnovo per lo stesso periodo. Il locatore non può recedere dal contratto se non nei casi tassativamente previsti per legge, mentre il conduttore può recedere per gravi motivi, con preawiso di 6 mesi. In caso di invio di disdetta da parte del conduttore, si precisa che
nel caso lo stesso cambi idea anche dopo solo pochi giorni, la disdetta ha validità. Si potrà eventualmente parlare con il locatore che, se concede l’annullo della disdetta, il contratto prosegue. Ma bisogna che sia concessa per iscritto affinchè abbia validità.
Canone: indicare il canone annuo e modalità di pagamento - mensile. trimestrale o altro.
Cauzione: la cauzione con indicazione dell’importo, viene versata alla firma ed è sempre fruttifera di interessi. Nel caso si indichi nel contratto che la stessa è infruttifera di interessi, non ha valore. Anche se sottoscritto dal conduttore, nel momento del rilascio non ne ha valore e quindi gli interessi sono dovuti. La cauzione va restituita alla riconsegna dell’immobile, salvo esistenza di eventuali danni. In nessun caso la cauzione può essere trattenuta a pagamento di canoni arretrati se non per espresso accordo tra le parti.
Oneri accessori: gli oneri accessorispese di condominio - vanno indicati come importo a preventivo con indicazione che in fase di rendiconto consuntivo, saranno eseguiti i conguagli. Non si possono forfettizzare le spese e dare un importo fisso di spese annue. Si indicherà un importo annuo, la modalità di pagamento in attesa di verifica del conguaglio.
Inadempimento canone e spese: la morosità scatta dopo una tolleranza di venti giorni di ritardo per legge. mentre gli interessi possono essere calcolati da prima. L’inadempimento deve essere grave per arrivare alla risoluzione del contratto. uso dell’immobile: indicare la tipologia di uso dell’immobile. Non potrà essere mutato l’uso del conduttore. Visite: in caso di disdetta, il conduttore deve autorizzare le visite nell’immobile ai futuri potenziali conduttori. Bisogna indicare nel contratto la disponibilità del conduttore alle future
visite, indicando giorni e orari o se non ancora gestibili. solamente segnando che verranno date delle disponibilità da concordare.
Modifiche: le eventuali modifiche al contratto valgono solo se scritte. In caso al conduttore venga concessa la sistemazione di una parte dell’immobile (ad esempio rifacimento bagno). al momento del rilascio anche se nuovo e ben fatto. il locatore ha la facoltà di richiedere il ripristino alle condizioni precedenti. Una sentenza della Cassazione, prevede che NON si possa richiedere il ripristino dell’imbiancatura al conduttore. al momento del rilascio. Questo perché si considera come normale deperimento d’uso. Nel caso fosse indicato in contratto. lo stesso non ha valore e al momento del rilascio il conduttore potrebbe opporsi avendone ragione. Spese registro: la normativa prevede che le spese di registro siano a carico delle parti in ugual misura. Mentre i bolli sono a carico del conduttore. Salvo che sul contratto di locazione non sia indicato diversamente; in quel caso, essendo un accordo sottoscritto, ha valore.
Punti da evitare
Articoli recanti penali. in quanto in fase di registrazione bisogna versare una tassa di € 200 - fissa - anche se la norma è interpretativa dai vari uffici agenzia entrate.
Contratti transitori
Nei contratti transitori. va indicata la motivazione specifica della transitorietà, chi la richiede, e che la stessa sia verificabile. Non vanno allegati documenti attestanti. Il conduttore deve mandare una raccomandata al locatore che dimostri la transitorietà del contratto.
Daniele Mammani
Consulente legale F.I.M.A.A. Italia
I contratti di locazione
I contratti di locazione brevi La legislatura italiana ha nella sua sfera della contrattualistica, diverse tipologie di contratti di locazioni e clausole. Una di queste tipologie di contratti, è quella per le locazioni brevi o turistiche.
Ma cosa sono nello specifico? Le locazioni brevi sono quei contratti dove la durata massima del rapporto di locazione è di 30 giorni, e nello specifico non necessita della registrazione. Infatti fino a tale durata, non c’è obbligo di registrazione alcuna.
L’Italia, con le sue innumerevoli città piene di monumenti e arte, con le migliaia di bellezze naturali delle sue montagne, spiagge, colline, vigne, laghi, negli ultimi anni è diventata una meta ambita per i turisti di tutto il mondo.
Anche Como ha avuto, grazie al suo bellissimo e caratteristico lago e alla sua cornice incantevole uno sviluppo turistico molto elevato.
La locazione turistica è incrementata notevolmente rendendo appetibile ormai, qualsiasi unità immobiliare in molte zone e paesi, anche senza la vicinanza o vista del lago. I turisti prenotano tramite più importanti portali della locazione turistica, le stanze e le unità abitative pronte alla locazione, dove c’è un ricambio, soprattutto dalla primavera all’autunno, molto elevato.
Di solito i turisti, a seconda della tipologia, si fermano nella stessa unità da un minimo di 3 giorni ad una settimana. Questo tipo di locazione, non implica la stesura e la registrazione di un classico contratto di affitto, per la brevità del suo arco temporale, bensì altre pratiche burocratiche da espletare per essere in regola con la normativa.
Locazione transitoria
Diversi invece, anche se similari agli altri, sono i contratti ad uso transitorio. Si tratta di quei contratti, dove il conduttore necessita dell’uso dell’immobile – al solo scopo abitativo – per un periodo che va dai 30 giorni ai 18 mesi massimo consecutivi. La caratteristica principale è che essendo transitorio, deve essene motivata la richiesta.
Quindi, per quale motivo si cerca una
casa per un periodo breve? Attenzione: la motivazione deve essere reale, dichiarata nell’atto e verificabile, altrimenti sarebbe troppo semplice dichiarare che serve per pochi mesi a causa di un contratto di lavoro a scadenza, o perché è stato indicato un trasferimento di lavoro non vero.
La motivazione, sia per il locatore che per il conduttore, deve essere vera e verificabile.
Trasferimento dichiarato dal datore di lavoro, oppure contratto a scadenza, oppure ragazzi che fanno stage scolastico per esempio, o una casa in ristrutturazione o ancora la nuova casa in costruzione dove ci sono dei tempi di ritardo nella consegna.
Il contratto deve essere redatto in forma scritta e con obbligo di registrazione.
Non è possibile il rinnovo per ugual periodo. In caso di necessità, bisogna redigere un nuovo contratto.
Dopo la scadenza, con il rinnovo diventa un contratto classico che segue la normativa dei 4 anni più 4. Per questo tipo di contratto è possibile per il locatore, usufruire delle agevolazioni fiscale della cedolare secca.
Locazione abitativa
Il contratto più conosciuto e usato nella maggior parte dei casi, è la locazione abitativa con contratto classico, dove la scelta del canone è libero.
Questo implica per le parti, una durata minima di 4 anni, che viene prorogato per la stessa durata alla scadenza (il più conosciuto è il 4+4).
Dopo il primo periodo di locazione (4 anni), nel quale il locatore deve prorogare lo stesso contratto con gli accordi contrattuali definiti al momento della firma, alla scadenza del secondo periodo, può decidere di non tenere lo stesso conduttore o di applicare nuove condizioni.
Quindi, alla scadenza del primo periodo, il locatore può non prorogare il contratto solo in caso di gravi e importanti motivi, quali ad esempio la necessità dell’uso della casa per se stesso, o per un figlio e parente diretto, o in caso di necessità di vendita. In altri casi deve necessariamente prorogare.
Anche per questa tipologia di contratto ovviamente, è possibile usufru-
ire della tassazione con la cedolare secca da parte del locatore, tenendo presente che non è possibile aumentare ed aggiornare con l’indice ISTAT il canone ogni anno o dopo i 4 anni. Questa è una delle caratteristiche della tassazione cedolare secca. Alcuni locatori, per cercare di ovviare a questa discriminante dell’aumento del canone, fanno i contratti senza possibilità di proroga per poter redigere un nuovo contratto ed eseguire un piccolo ritocco sulle condizioni economiche; si tenga presente che in caso di opposizione da parte del conduttore alla fine della locazione, se dovesse fare causa per il rinnovo e si andasse in causa, sarà il Giudice a decidere se attribuire in automatico a quel contratto, una durata di 4+4 anni.
Il modo per poter aumentare il canone in modo regolare, è decidere di rinunciare alle agevolazioni fiscali della cedolare secca e di passare alla tassazione ordinaria, mandando raccomandata al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dell’annualità. A quel punto il canone aumenta in base agli indici ISTAT. Quando nell’unità locata ad esempio, ci sono dei piccoli lavori necessari da eseguire, e le parti decidono in accordo che rimangono a carico del conduttore, possono anche decidere che per i primi 2 o più anni il canone sia inferiore per far si che il conduttore ammortizzi le spese di ristrutturazione sostenute; in questo caso il canone indicato nel contratto sarà a scaletta, ovvero avrà un importo per il primo anno, che aumenta nel successivo e nel terzo per andare a regime dal quarto anno (o in ogni caso in base agli accordi).
In questo caso, il canone iniziale da indicare è il canone a regime, ovvero il più alto e stabilito tra le parti, indicando che, per alcuni lavori da eseguire e per andare incontro alle spese, la parte locatrice concede una riduzione del canone nei primi anni indicando tali importi. In questo modo lo “sconto” è ben giustificato..
Borsino delle locazioni
Valori medi indicativi rilevati nel 2023
2023: Il mercato delle locazioni continua a rappresentare una elevata valenza economica e sociale e sostiene il mercato delle compravendite a scopo investimento.
Il fenomeno in atto da qualche anno, della scarsità di offerta di immobili residenziali in locazione destinati a contratti stabili (i classici 4+4 o agevolati 3+2), non riguarda solo il territorio comasco ma coinvolge buona parte del territorio italiano, soprattutto i capoluoghi e le zone con maggiore vocazione turistica.
Non è quindi un fenomeno esclusivamente locale, ma nel nostro territorio e soprattutto nella fascia di confine, si va a sommare alla forte richiesta di alloggi da parte dei lavoratori transfrontalieri.
La situazione del mercato anche nel 2023 ha manifestato una carenza di offerta rapportata alla richiesta elevata, con conseguente ulteriore incremento dei canoni con una crescita media stimata nella Provincia pari al 3% rispetto al 2022. La tabella a pag. 61 riporta i valori locativi per immobili di qualità e caratteristiche medie rilevati sul libero mercato per le principali tipologie in 16 comuni della provincia di Como.
I valori qui indicati per gli immobili a destinazione residenziale sono riferiti ai canoni mensili di abitazioni per contratti “liberi” di durata quadriennale rinnovabile mentre per le ville, fermo restando il tipo di contratto, sono riportati i valori a metro quadrato di superficie commerciale lorda.
La forbice tra minimo e massimo trova giustificazione, oltre che dalla qualità del singolo immobile, dalla presenza o meno degli arredi.
Oggi, infatti, il mercato richiede principalmente abitazioni che offrano almeno la cucina arredata e, per raggiungere i valori massimi pubblicati,
gli immobili devono essere completamente ammobiliati con arredi di adeguata qualità.
N.B.: per contratti agevolati occorre invece far riferimento ai canoni minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali, gli Agenti Immobiliari FIMAA possono offrire un adeguato supporto anche per tali forme contrattuali
I valori per gli immobili ad uso diverso sono espressi in Euro per metro quadro per anno. Si evidenzia che i valori qui espressi hanno carattere indicativo, possono quindi variare anche notevolmente, in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ogni singolo bene immobile.
Osservatorio turistico F.I.M.A.A. della provincia di como
In Italia la ripresa dei flussi turistici iniziata nel 2021 arriva, al termine del 2023, a recuperare a pieno le perdite rispetto al 2019, stagione pre-covid.
Nella Provincia di Como e nei Comuni del Lario già il 2022 aveva segnato il recupero delle posizioni perse e il 2023 ha confermato le aspettative, rafforzando l’attrattività del nostro territorio e del Lago di Como. Gli Affitti Turistici e gli affitti brevi in genere possono essere un’alternativa agli affitti tradizionali, vanno però affrontati senza sottovalutare l’impegno e gli adempimenti che comportano, seguendo le regole e le disposizioni di Legge.
La legislazione nazionale è intervenuta con la legge n. 191/2023 per meglio regolamentare gli affitti turistici, affiancatasi alla Legge Regionale 27/2015 che ha precorso i tempi, definendo regole più chiare, adempimenti e nuovi obblighi relativi alla sicurezza.
Se non si hanno le competenze necessarie o si abita lontano è difficile destreggiarsi tra norme, adempimenti e l’impegno necessario per seguire le diverse prenotazioni; rivolgersi ad un
agente immobiliare per la gestione è per molti proprietari una scelta che consente di affrontare serenamente anche questo genere di affitti.
È una opportunità che molti associati hanno colto affiancando agli affitti tradizionali quelli turistici e sviluppando una serie di servizi professionali di ottimo livello.
La rilevazione dei prezzi degli immobili turistici da parte dell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico FIMAA avviene da diversi anni e dalla scorsa edizione viene pubblicata anche nel Borsino Immobiliare della Provincia di Como.
Nella pagina che segue è riportata la Tabella dell’Osservatorio Turistico di Como e Provincia, con le quotazioni indicative relative alle Locazioni Turistiche di un appartamento standard composto da zona giorno con angolo cottura, camera e cameretta, bagno, avente 4 posti letto, per affitti turistici di durata settimanale.
La locazione turistica è intesa come affitto dell’alloggio, comprensivo dei consumi, con la sola pulizia iniziale, esclusa la fornitura di servizi complementari. (Sono escluse dalla quotazione le strutture ricettive extra alberghiere come Case Vacanze o Foresterie Lombarde, gestite in forma imprenditoriale, con fornitura di servizi complementari).
Le quotazioni sono puramente indicative dato che prezzi possono variare anche notevolmente in base alle caratteristiche degli alloggi, alla qualità delle finiture e alla loro posizione.
Commissione Borsino F.I.M.A.A. Como
Borsino delle locazioni
Negozi in posizione commerciale primaria
Osservatorio turistico di Como e Provincia
Tabella oneri accessori
Ripartizione fra locatore e conduttore
TABELLA ONERI ACCESSORI
Ripartizione fra locatore e conduttore - Concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat
Registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio Territoriale Roma 2, n.8455/3)
ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impianto Acquisti degli estintori
Manutenzione ordinaria Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLuSSI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
PARTI COMuNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
Consumo di acqua ed en. elettrica parti comuni
Installazione e sostituzione di serrature
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
Tassa occ. suolo pubbl. per passo carrabile Tassa occ. suolo pubbl. per lavori condominiali
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimentiregolamenti
Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario
Rifacimento di chiavi e serrature
Tinteggiatura di pareti
Sostituzione di vetri
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
PARTI INTERNE
ALL’APPARTAMENTO LOCATO
L C
Verniciatura di opere in legno e metallo
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi L 10% C 90% previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
Materiale per le pulizie
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.
Manutenzione ordinaria della guardiola
Manutenzione straordinaria della guardiola
PuLIZIA
Spese per l’assunzione dell’addetto
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta
Spese per le pulizie appaltate a ditta
Materiale per le pulizie
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori Sacchi per la preraccolta dei rifiuti
SGOMBERO NEVE
Spese relative al servizio, compresi materiali d’uso
PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI uSI LOCALI
LEGENDA
LOCATORE L
CONDuTTORE C
Si ringrazia l’Associazione della Proprietà Edilizia di Como www.confediliziacomo.it
Guida alla lettura
del Borsino 2024
Note, avvertenze e modalità di lettura
Commissione Borsino Immobiliare
Il Borsino Immobiliare Città di Como e Provincia è realizzato dal 1993 da FIMAA COMO, grazie al lavoro della Commissione Borsino la quale, avvalendosi del contributo dei numerosi Agenti Immobiliari associati presenti sul territorio comasco, elabora e pubblica annualmente i risultati delle rilevazioni dei valori immobiliari da questi ultimi effettuate.
Nei casi di dati insufficienti o mancanti, i risultati sono elaborati mediante comparazione e proiezione dei valori di tipologie, zone o località che abbiano caratteristiche di mercato equiparabili.
I risultati qui riportati sono i valori medi di mercato riferiti alle compravendite rilevate dallo 01/01/2023 al 31/12/2023.
Tali valori sono resi disponibili per tutti i comuni della provincia, mentre per le locazioni i dati pubblicati sono limitati ai 16 principali comuni.
Nell’elaborazione dei prezzi si è tenuto conto della media dei valori, scartando i dati relativi a particolari punte minime
o massime, non sono stati presi in considerazione i valori dei c.d. immobili di lusso.
Questa pubblicazione potrà servire da supporto indicativo per tutti gli operatori del settore immobiliare che invitiamo, al fine di una corretta interpretazione dei dati pubblicati, all’attenta lettura della presente guida e all’indispensabile utilizzo della nuova “Tabella Classificazione Energetica” (pag 66), insieme ai nuovi “coefficienti di vetustà 2024” e a tutti i coefficienti correttivi di seguito riportati.
Si evidenzia che tutte le indicazioni, tabelle e coefficienti che fanno parte della “Guida alla lettura 2024” devono essere applicati esclusivamente ai valori riportati in questa edizione del Borsino Immobiliare e che, onde evitare raffronti fuorvianti, non andranno applicati a dati ottenuti consultando altre banche dati, o elaborati con metodi diversi.
La determinazione del valore di vendita, per le peculiarità specifiche che
caratterizzano ogni singola unità immobiliare, necessita comunque delle conoscenze e dell’apporto professionale di un valutatore esperto, operante nel settore.
Di conseguenza, F.I.M.A.A. Como invita ad utilizzare il “Borsino” come puro ausilio informativo, consigliando agli utenti di rivolgersi, per ottenere una corretta valutazione, a un Agente Immobiliare regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio (da pagina 15 a pag. 31 è disponibile l’elenco degli Agenti Immobiliari associati a F.I.M.A.A. Como). Si ribadisce che, per poter correttamente interpretare i valori qui elencati è indispensabile utilizzare le indicazioni contenute in questa Guida al fine di ottenere un risultato che rispecchi il più possibile la realtà del mercato Ciò nonostante, le variegate specifiche degli immobili caratterizzano anche un’elevata variabilità nell’attribuzione del valore, che non consente una sua “meccanica” determinazione.
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Pertanto, è requisito basilare nell’eseguire una valutazione corretta l’esperienza e la sensibilità personale ed oggettiva di chi la esegue.
Suddivisione delle zone:
Città di Como: la rilevazione dei valori monitorati nel capoluogo avviene mediante la suddivisione del territorio in 24 diverse Zone; per individuare ogni singola zona si potrà consultare la mappa a pag. 72 mentre a pag. 70 si potrà consultare l’elenco delle vie all’interno della convalle con indicata la relativa zona di competenza.
Va tenuto sempre presente che all’interno di ciascuna zona i valori non sono assolutamente omogenei e che nelle vie di separazione si possono riscontrare le maggiori variazioni, resta sempre importante l’esperienza del valutatore per la comprensione dei valori da applicare.
Comuni della provincia: È stata migliorata la rappresentazione delle tabelle relative ai comuni della provincia di Como. A pagina 82 è visibile la rappresentazione grafica del territorio provinciale, nella quale sono state evidenziate con differenti colorazioni le 10 macro-zone nelle quali è stato suddiviso il territorio. A pag. 83 è consultabile la legenda in ordine alfabetico che consente di accedere rapidamente al comune di ricerca. All’interno di ogni macro-zona i comuni sono elencati in ordine alfabetico e i valori rilevati sono stati elaborati per le sole tipologie rappresentate nel territorio.
Pubblicazione dei dati
I dati raccolti sono strutturati per ogni singolo Comune, le tipologie esaminate sono, nell’ordine: Ville, Ville a Schiera, Appartamenti Nuovi / 2014 / 2007 / 1990 /1975, Uffici, Negozi, Capannoni/ Laboratori/Magazzini, Box.
Sono anche indicati: il Codice Catastale di ciascun comune, il C.A.P, il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) secondo i dati dell’Agenzia Delle Entrate dell’anno 2022 e il numero di abitanti.
Si evidenzia che gli immobili ristrutturati possono essere equiparati alle nuove costruzioni unicamente nei casi di riedificazione o ristrutturazione totale dell’intero edificio.
Calcolo della superficie
In fase di valutazione si utilizzerà la cosiddetta “superficie commerciale” dell’unità immobiliare, ossia quella rilevata con le indicazioni che seguono:
• la superficie lorda dell’unità immobiliare sarà calcolata includendo tutti muri divisori interni e la metà dei muri che separano l’immobile in oggetto da altri confinanti;
• sui lati in cui l’unità immobiliare non confina con altri, nel computo si terrà conto dell’intera superficie del muro perimetrale;
• la superficie degli elementi di collegamento verticale (scale, rampe, ascensori) se interni alle unità immobiliari, sarà computata in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati;
• al valore così ottenuto andranno sommate le superfici delle pertinenze previa applicazione dei “Coefficienti da applicare alle pertinenze” come da tabella a pag. 65.
Classificazione energetica degli edifici (applicabile ai soli immobili residenziali)
I prezzi delle unità immobiliari residenziali di nuova costruzione sono riferiti alla Classe Energetica A3 (riferita alla normativa 3868/2015), le altre fasce temporali riportano le relative classi energetiche di riferimento.
Per le variazioni delle classi energetiche, per i soli immobili residenziali, si dovrà tenere in considerazione la classe energetica di riferimento specificata nei diversi periodi temporali, la quale dovrà essere adeguata alla classe effettiva risultante dell’attestato energetico dell’immobile, applicando le variazioni di valore indicate nella nuova “Tabella Classificazione Energetica 2024” a pag. 66.
Valori e coefficienti di differenziazione
Per variare le quotazioni riportate nel Borsino Immobiliare degli immobili residenziali dovranno sempre essere applicate, nell’ordine, le eventuali variazioni risultanti dalla “Nuova tabella Classificazione Energetica” e successivamente i coefficienti che tengono conto della vetustà, del livello di piano e, se l’immobile risultasse locato al momento della valutazione, dei coefficienti per immobili locati. Si dovrà sempre aver cura di applicare anche i “coefficienti di qualità” (pag.67)
Per gli immobili a destinazione diversa dall’abitativa si potranno utilizzare i coefficienti disponibili per uffici, negozi, capannoni e laboratori/magazzini (pag 69) .
I coefficienti relativi a posti auto e box andranno applicati, se necessario, ai soli valori relativi ai comuni della provincia, escluso il capoluogo.
Locazioni
L’utente potrà trovare a pag. 61 la tabella contenente i valori medi rilevati per le locazioni, riferite alle località provinciali più significative, mentre a pagina 58 sono disponibili informazioni sintetiche riguardanti i contratti di locazione.
Borsino Immobiliare e web
I valori del Borsino Immobiliare saranno disponibili a partire dal mese di Ottobre anche online, semplicemente registrandosi sul portale www.borsino-immobiliare.com, dove sarà possibile accedere anche ai dati storici a partire dal 2003.
Per eventuali domande o dubbi interpretativi relativi alla presente Guida o al Borsino è a disposizione l’Help Center, scrivendo a help@fimaacomo.it .
a cura della Commissione Borsino
• Comune di Cantù
• Zona semicentro
• Appartamento con finiture superiori
• Anno di costruzione 2000
• Classe energetica C
Superficie commerciale m2 90
Superficie comm. Mq 90
Classe en. C – piano 3 con ascensore
Classe en. C – piano 3 con ascensore
Valore borsino anno 2007 € 1.700,00 (Classe B)
Valore borsino anno 2007 € 1.700,00 (Classe B)
Variazione da Classe en. B a C (- 80€) = 1700-80= 1620
Variazione da Classe en. B a C (- 80€) = 1700-80= 1620
Coefficienti Vetustà 0,916 – piano 1,05 – qualità 1,10
Coefficienti Vetustà 0,916 – piano 1,05 – qualità 1,10
Calcolo: (1700-80)x0,916x1,05x1,10=1.714 €/m2
Calcolo: (1700-80)x0,916x1,05x1,10=1.714 €/m2
Calcolo valore appartamento €1.714x90m2= € 154.260,00
Calcolo valore appartamento 1.714x90= 154.260,00
Coefficienti da applicare alle pertinenze (solo immobili residenziali) 2024
Giardino di proprietà o in uso esclusivo (fino a mq. 100)
0,10
Giardino di proprietà o in uso esclusivo eccedente mq. 100 da 0,02 a 0,05
Cantine e solai (altezza minima mt. 1,50)
0,25
Solai con possibilità di recupero abitativo da 0,30 a 0,40
Mansarda senza agibilità da h. min. mt. 1,80 ed idonee finiture
Mansarda con agibilità e soli lucernari da h. min. mt. 1,80 ed idonee finiture
Mansarda con requisiti abitativi, finestre ed idonee finiture da h. min. mt. 1,80
0,50 - 0,70
0,70 - 0,80
0,80 - 0,90
Soppalco non abitabile da 0,20 a 0,40
Soppalco abitabile (h. min. mt. 2,40 ed idonee finiture) da 0,60 a 0,80
Taverne seminterrate (con idonee finiture - h. min. mt. 2,40) da 0,40 a 0,50
Balconi da 0,30 a 0,50
Terrazze scoperte - fino a mq. 20 da 0,25 a 0,30
Terrazze scoperte eccedente mq. 20 da 0,15 a 0,25
Terrazze coperte e portici - fino a mq. 20 da 0,30 a 0,40
Terrazze coperte e portici eccedenti mq. 20
Loggiati
Verande
0,25 - 0,35
0,30 - 0,40
0,50 - 0,60
Davide Geom. Carnevali
Nuova tabella
Classificazione Energetica 2024
Coefficienti di qualità (solo immobili residenziali) 2024
Immobili residenziali di pregio architettonico da
Immobili residenziali con finiture di qualità superiori alla norma
Abitazione in residence o in contesto residenziale di pregio
Abitazioni con vista panoramica 1,10
Abitazioni con vista lago da 1,10 a 1,30
Abitazioni in contesti commerciali/produttivi da 0,70 a 0,80
Immobili di edilizia economica-popolare classi A4/A3 0,80 - 0,90
Edifici con struttura orizzontale costituita dalla orditura in legno originaria 0,85
Abitazioni con riscaldamento centralizzato senza contabilizzatori di calore 0,95
Abitazioni con riscaldamento a gasolio - gpl da 0,90 a 0,95
Abitazioni senza doppio servizio, con un minimo di 4 locali da 0,95 a 0,98
Abitazioni senza balconi, a partire dal primo piano da 0,85 a 0,95
Edifici provvisti di parcheggio condominiale (con almeno un posto per almeno ogni unità) 1,05
Edifici provvisti di parcheggio condominiale a rotazione 1,02
Edifici senza parcheggio condominiale da 0,98 a 1,00
Abitazioni non servite da strada carrabile o con scalinata da
Abitazioni in zone totalmente sprovviste di servizi e/o trasporti pubblici 0,95
nord 0,95
N.B. Utilizzare i valori €/mq per modificare le quotazioni di
dell’immobile oggetto di stima.
Foto e video professionali per far risaltare
Coefficienti per livello di piano (per appartamenti in condominio) 2024
A) Edifici con ascensore:
Piano terreno e rialzato senza giardino di proprietà 0,90 - 0,95
Piano terreno e rialzato con giardino di proprietà 0,95 - 1,00
Piano primo
B) Edifici senza ascensore:
Piano terreno e rialzato senza giardino di proprietà
- 0,95
Piano terreno e rialzato con giardino di proprietà 1,00 - 1,05
Piano primo 1,00
Piano secondo 0,95
Piano terzo
Piano quarto e piani superiori
Coefficienti per box ad uso autorimesse
Superficie netta minima mq. 12,50 (larghezza mt. 2,50 x lunghezza mt. 5,00)
- 0,80
Dimensione inferiore alla minima da 0,60 a 0,90
In vie totalmente prive di parcheggio pubblico (esclusa la Città di Como) da 1,10 a 1,20
Coefficienti per posti auto scoperti di proprietà (da applicare al valore dei box)
In vie prive di parcheggio pubblico (esclusa la Città di Como) da 0,50 a 0,60
In vie con disponibilità di parcheggio pubblico (esclusa la Città di Como) da 0,30 a 0,50
Posti auto coperti da 0,70 a 0,90
Coefficienti da applicare agli immobili locati
A) Immobili ad uso abitazione:
Abitazioni locate a canone libero con scadenza 4 anni o canone agevolato 0,70 - 0,80
Abitazioni locate con contratto transitorio 0,85 - 0,90
B) Immobili ad uso diverso dall’abitazione senza indennità avviamento commerciale:
Immobili locati o contratti rinnovati con scadenza 6 anni
C) Immobili ad uso diverso dall’abitazione con indennità avviamento commerciale:
Coefficienti per uffici
In centri storici e/o direzionali – zone di elevato interesse (esclusa la città di Como) da 1,05 a 1,20
Nei rimanenti casi 1,00
Uffici con accessibilità limitata per le persone disabili da 0,85 a 0,95
Coefficienti per negozi
Negozi ubicati in zone commerciali privilegiate (esclusa la Città di Como) da 1,20 a 1,40
Negozi ubicati in vie secondarie di scarso passaggio o fondo cieco da 0,70 a 0,80
Negozi con accessibilità limitata per le persone disabili da 0,80 a 0,90
Coefficienti per laboratori e magazzini compresi in edifici residenziali
A piano terreno o rialzato con accesso carraio 1,00
A piano terreno o rialzato senza accesso carraio 0,90
A piano seminterrato con accesso carraio 0,90
A piano seminterrato accessibile solo da scale 0,70
Con area di pertinenza 1,10
Coefficienti per capannoni
Piano terreno 1,00
Piano rialzato 0,85
Piano primo senza accesso carraio
Piano interrato 0,50
Senza accesso autoarticolati 0.80-0,90
Senza area di pertinenza 0,80
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0,70 - 0,80
Immobili locati o contratti rinnovati con scadenza 6 anni 0,70
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Stradario alfabetico
Di Como centro - Convalle
AAiroldi (via) 12
Albertolli G. (via) 1
Albricci M. (via) 8
Alciato A. (via) 10 - 12
Alighieri D. (via) 3B-5
Ambrosoli S. (via) 5-9
Amedeo Duca d’Aosta (p.le) 10
Amendola G. (piazza) 3A
Annunciata (via dell’) 1
Anzani F. (via) 10
Anzi M. (via) 3B
Auguadri (via) 9
BBalestra (via) 1
Ballerini F. (via) 1
Barelli V. (via) 7
Bari A. (via) 5
Battisti C. (via) 1-9
Bazzoni (vicolo) 3A
Bellini V. (via) 1
Bellinzona (via) 4-6
Benzi F. (via) 7
Bertacchi G. (via) 3A
Bertinelli V. (via) 1
Bianchi Giovini A. (via) 1
Bignanico (via) 13
Binda P. (via) 5
Bixio N. (via) 4
Boldoni P. (via) 1
Bonanomi F. (via) 1
Bonardi E. (via) 13
Bonola (vicolo) 3A
Bonomelli G. (via) 11
Borgo Vico (via) 2
Borsieri G. (via) 7
Bossi M.E. (via) 2
Brambilla G. (via) 3B
Brenna C. (via) 11
Briantea (via) 5
Bronzetti Fratelli (via) 4
Brunate (via per) 5-21
CCacciatori delle Alpi (piazza) 2-7-1
Cadorna (via) 9
Cairoli Fratelli (via) 1
Calderini A. (via) 10
Campo Garibaldi (via) 2
Cantoni S. (via) 2
Cantù C. (via) 1
Cappuccini (salita dei) 11
Carcano P. (via) 1
Cardina (via) 13-6
Carducci G. (via) 1
Carescione (salita) 3A
Carloni (via) 5
Caronti F. (via) 13
Carso (via) 11
Casletti G. (via) 3B
Castel Baradello (via) 12
Castellini (via) 12
Castelnuovo (via) 11
Cattaneo C. (viale) 1-9
Cavallotti F. (viale) 2
Cavour C. B. (piazza) 1
Celesia P. (via) 13
Cernobbio (via per) 13
Cetti F. (via) 5
Ciapparelli G. (via) 12
Ciceri T. (via) 5
Cigalini (via) 9
Cinque Giornate (via) 1
Col di Lana (via) 11
Collegio dei Dottori (via) 1
Coloniola (via) 3A
Coretta (via) 11
Corridoni F. (via) 2
Cosenz E. (via) 10
Crespi (via e vicolo) 3A
Cressoni A. (via) 12
Crispi F. (via) 3B
Croggi D. (piazza) 3A
D’Acquisto Salvo (via) 10-11
Dante Alighieri (via) 3B-5
De Cristoforis C. (via) 10
De Gasperi A. (piazza) 3A
De Orchi (piazzetta) 3A
Del Pero A. (via) 1
Dell’Orto A. (via) 4
Diaz A. (via) 1
Dionigi da Parravicino (via) 3A
Dottesio L. (via) 5
Duomo (piazza e vicolo) 1
EEl Alamein (via) 12
Einaudi 7
FFerrari Giuseppe (via) 3B
Fiammenghino (via) 3A
Fiume (via) 5
Fontana D. (via) 1
Fornace (via) 11
Foscolo Ugo (via) 3A
Frà Silvestro da Siena (via) 11
Fratelli Cairoli (via) 1
Fratelli Recchi (via) 2
Fratelli Rosselli (via) 2
Frigerio F. (via) 11
G
Gallio T. (via) 2
Garibaldi (campo) 2
Garibaldi G. (via) 1
Garovaglio S. (via) 3B
Gattoni G. (via) 11
Geno (viale) 3A
Gerbetto (piazzale) 9
Giovio (via) 1
Giulini G. (via) 9
Giulio Cesare (viale) 9
Gobetti P. (via) 1
Gorio G. (via) 3B
Gorizia (via) 5
Gramsci A. (via) 7
Grandi A. (via) 7-10
Grassi G. B. (via) 1
Grimoldi G. (piazza) 1
Grossi Tomaso (via) 5
Guaita I. (via) 12
Guanella L. (via) 5
IImbonati (via) 4
Indipendenza (via) 1
Innocenzo XI (viale) 7
Italia Libera (via) 7
j
Juvara F. (via) 1
LLambertenghi (via) 1
Lecco (via statale per) 11-20
Lecco (viale) 3B
Lega Insurrezionale (via) 3B
Leonardo da Vinci (via) 4
Leoni L. (via) 10
Leopardi G. (largo) 1
Lucini (via) 7
Luini B. (via) 1
MMacchi A. (via) 1
Madonnetta (via) 3A
Madruzza (via) 12
Maestri Comacini (via) 1
Magenta (via) 10
Manara L. (via) 10
Manzoni A. (via) 3B
Martinelli A. (via) 2
Masia M. (viale) 2
Matteotti G. (piazza) 3A
Mazzini G. (piazza) 1
Medaglie d’Oro Comasche (p.zza) 1
Mentana (via) 9
Miani San Gerolamo (via) 2
Milano (via) 9-10
Mille (via dei) 10
Minzoni Don Giovanni (via) 5
Mocchetti F. (via) 12
Mojana P. (piazza) 2
Mola G. (via) 3A
Monte Grappa (via) 11-12
Monte Nero (via) 11
Monte Santo (piazzale) 10
Montello (via) 11
Montelungo (via) 12
Monterotondo (via) 8
Monti Maurizio (via) 3B
Monti Santo (via) 3B
Morazzone (via) 9
Moro A. (viale) 9
Mugiasca (via) 9
Muralto F. (via) 1
Musa E. (via) 3B
Museo Giovio (via) 2
Napoleona (via) 12-18
Natta (via) 1
Nulli P. (via) 5
Odescalchi (via) 1
Olginati (via) 1
Oriani A. (via) 2
Ortelli L. (via) 3B
qQuarcino (salita) 3A
PPalestro (via) 10
Pannilani (via) 11-22
Panoramica S. Pietro (via) 13
Pantera P. (via) 1
Parini G. (via) 1
Partigiani (via dei) 3B
Passeri A. (via) 2
Passerini B. (via) 4
Pedemonte (via) 8
Peltrera (salita) 3A
Perlasca G. (via) 3B
Perpenti C. (via) 5
Perretta P.A. (piazza) 1
Perti T. (via) 1
Pessina E. (via) 3B
Petrarca F. (via) 5
Petrololo (via) 2
Piadeni F. (via) 5
Piave (via) 5
Pietro da Breggia (via) 2
Pinchetti P. (piazza) 1
Plinio Caio Secondo (via) 1
Popolo (piazza del) 3B
Porro G. (via) 5
Porta (via) 1
Prato Pasqueè (via) 2
Pretorio (via) 1
Prudenziana (via) 3A
Puecher G. (via) 1
RRaimondi (via) 1
Raschi F. (via) 2
Recchi Fratelli (via) 2
Regina Teodolinda (via) 8
Rezia J. (via) 9
Rezzonico (via) 3B
Rienti F. (via) 11
Rienza (via) 11-22
Rimoldi T. (via) 12
Rodari (via) 1
Roma (piazza) 1
Roosevelt F.D. (viale) 7-10
Rosales G. (via) 4
Rosselli Fratelli (viale) 2
Rota E. (via) 5
Rovelli G. (via) 1
Rubini G. (via) 1
Rusconi (via) 1
S
Sacco Luigi (via) 3B
San Fedele (piazza) 1
San Giuliano (via) 3B
San Martino (via) 5
San Rocco (piazza) 10
Sant’ Abbondio (via) 8
Sant’ Elia Antonio (via) 2
Sant’ Eutichio (via) 8
Santa Caterina (passaggio) 2
Santa Maria in Cristino (via) 13
Santa Marta (via) 8
Santa Teresa (piazzale) 2
Sauro N. (viale) 1
Scalini F. (via) 3B
Scarabota L. (via) 2
Selva Fiorita (via) 8
Silo G. (largo) 11-12
Simone da Locarno (via) 5
Sinigaglia G. (viale) 2
Sirtori G. (via) 9
Somaini F. (piazzale) 2
Spallino L. (viale) 9
Spluga (largo) 4
Sport (viale dello) 2
Statale per Lecco 11-20
Stoppani A. (via) 3A
Tatti P. (via) 1
Teodolinda Regina (via) 8
Terragni G. (piazzolo) 1
Tessitrice (piazza della) 9
Tokamachi (viale) 8
Torno (via) 3A
Torriani (via) 7
Trento (lungolago) 1
Tridi (via) 1
Trieste (lungolago) 1-3A
Vacchi A. (via) 2
Valleggio (via) 11
Varese (viale) 1-7
Venini C. e G. (via) 8
Venti Settembre (via) 9
Ventisette Maggio (via) 4
Verdi G. (Piazza) 1
Viganò F. (via) 10
Villini (via dei) 13
Vitani (via) 1
Vittoria (piazza) 9
Vittorio Emanuele II (via) 1
Vittorio Veneto (viale) 2
Vodice (via) 11
Volpi (via) 1
Volta A. (piazza) 1
Volta A. (via) 1
Zamenhof L. (via) 2
Zezio (via) 3B-5
Zucchi C. (passaggio) 9
Comune di Como
territorio in zone
Valori medi rilevati nel 2023
Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
La città di Como, è conosciuta in tutto il mondo per la bellezza del suo lago e per la lavorazione della seta. Il comparto della seta, la cui produzione e lavorazione ha caratterizzato l’economia comasca già dal XVI secolo, divenendo l’attività industriale e artigianale primaria, oggi mantiene la leadership nei prodotti di alta qualità, nei settori del lusso e dell’alta moda.
La posizione di Como e la sua vicinanza al confine svizzero la rendono una delle
città più attrattive del nord Italia. È infatti il turismo la nuova frontiera di Como, e la città, col suo centro storico che si specchia nelle acque del primo bacino del lago con le colline prealpine che ne delimitano la convalle, è meta sempre più richiesta dai viaggiatori di tutto il mondo e sta vivendo il fiorire di numerose attività ricettive e di quelle ad esse collegate.
Città murata
Zona 1
Valori medi rilevati nel 2023 Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Z ONA 3A
Z ONA 3B
Zona 2
Z ONA 4
valoreaggiunto.com V.le C. Cattaneo 1/A - Como tel. 031.272974
DELIMITATA
Lungo Lario Trento e Trieste, Viale Cavallotti, Viale Varese, Viale Cattaneo, Viale Battisti, Via Nazario Sauro, Via Manzoni, P.zza Amendola
DELIMITATA DA Via Prudenziana, Salita Peltrera, Via Torno, Viale Geno, Piazza Amendola
DELIMITATA DA Via Ortelli, Piazza Amendola, Via Manzoni, Viale Lecco, Via Tomaso Grossi
DELIMITATA DA
Bixio, Via XXVII Maggio, Via San Fermo, Via Rosales, Via Bellinzona
Valori medi rilevati nel 2023 Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Z ONA 5
Z ONA 6
Valori medi rilevati nel 2023 Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63). Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Sant’Abbondio
Z ONA 8
Z ONA 9
Z ONA 7
Giulio Cesare San Giuseppe
Z ONA 10
Viale Varese
DELIMITATA
Tomaso Grossi, linea F.N.M, Via Ambrosoli,
Piave, Via per Brunate
DELIMITATA
Innocenzo,
Grandi, Stazione F.S.,
Napoleone, Parco Spina Verde
DELIMITATA DA Viale Cattaneo, Via C. Battisti, Via Sirtori, Via A. Moro,
DELIMITATA
Grandi,
Claudio
Valori medi rilevati nel 2023 Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Z ONA 11
Valori medi rilevati nel 2023 Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Z ONA 14
Z ONA 12
Z ONA 13
Z ONA 15
Z ONA 16
Como Sole DELIMITATA DA Largo Silo, Via Monte Grappa, Via Cosenz, Via Viganò, Via Valleggio, Via Castelnuovo, Via Rienza
Madruzza
DELIMITATA
Via Oltrecolle, Largo Silo, Via Monte Grappa, Via Alciato, Piazza San Rocco, Via Rimoldi
Cardano
Sagnino
Tavernola
Valori medi rilevati nel 2023 Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Z ONA 17
Valori medi rilevati nel 2023 Città di Como
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Z ONA 20
Z ONA 18
Z ONA 19
Z ONA 21
Z ONA 22
Z ONA 23
Muggiò - Albate
Civiglio
Camnago Volta
Lora
Garzola
Provincia di Como
Elenco comuni
Como Capoluogo pag. 72
Albavilla Zona 3 pag. 88
Albese con Cassano Zona 3 pag. 88
Albiolo Zona 7 pag. 96
Alserio Zona 3 pag. 88
Alta Valle d’Intelvi Zona 8 pag. 98
Alzate Brianza Zona 3 pag. 88
Anzano del Parco Zona 3 pag. 88
Appiano Gentile Zona 6 pag. 94
Argegno Zona 9 pag. 100
Arosio Zona 4 pag. 90
Asso Zona 2 pag. 86
Barni Zona 2 pag. 86
Bellagio Zona 2 pag. 86
Bene Lario Zona 9 pag. 100
Beregazzo con Figliaro Zona 6 pag. 94
Binago Zona 7 pag. 96
Bizzarone Zona 7 pag. 96
Blessagno Zona 8 pag. 98
Blevio Zona 1 pag. 84
Bregnano Zona 5 pag. 92
Brenna Zona 4 pag. 90
Brienno Zona 1 pag. 84
Brunate Zona 1 pag. 84
Bulgarograsso Zona 6 pag. 94
Cabiate Zona 4 pag. 90
Cadorago Zona 5 pag. 92
Caglio Zona 2 pag. 86
Cagno Zona 7 pag. 96
Campione d’Italia Zona 8 pag. 98
Cantù Zona 4 pag. 90
Canzo Zona 3 pag. 88
Capiago Intimiano Zona 1 pag. 84
Carate urio Zona 1 pag. 84
Carbonate Zona 6 pag. 94
Carimate Zona 4 pag. 90
Carlazzo Zona 9 pag. 100
Carugo Zona 4 pag. 90
Caslino d’Erba Zona 3 pag. 88
Casnate con Bernate Zona 1 pag. 84
Cassina Rizzardi Zona 5 pag. 92
Castelmarte Zona 3 pag. 88
Castelnuovo Bozzente Zona 6 pag. 94
Cavargna Zona 9 pag. 100
Centro Valle d’Intelvi Zona 8 pag. 98
Cerano Intelvi Zona 8 pag. 98
Cermenate Zona 4 pag. 90
Cernobbio Zona 1 pag. 84
Cirimido Zona 6 pag. 94
Claino con Osteno Zona 8 pag. 98
Colonno Zona 9 pag. 100
Colverde Zona 7 pag. 96
Corrido Zona 9 pag. 100
Cremia Zona 10 pag. 102
Cucciago Zona 4 pag. 90
Cusino Zona 9 pag. 100
Dizzasco Zona 8 pag. 98
Domaso Zona 10 pag. 102
Dongo Zona 10 pag. 102
Dosso del Liro Zona 10 pag. 102
Erba Zona 3 pag. 88
Eupilio Zona 3 pag. 88
Faggeto Lario Zona 2 pag. 86
Faloppio Zona 7 pag. 96
Fenegrò Zona 6 pag. 94
Figino Serenza Zona 4 pag. 90
Fino Mornasco Zona 5 pag. 92
Garzeno Zona 10 pag. 102
Gera Lario Zona 10 pag. 102
Grandate Zona 1 pag. 84
Grandola ed uniti Zona 9 pag. 100
Gravedona ed uniti Zona 10 pag. 102
Griante Zona 9 pag. 100
Guanzate Zona 6 pag. 94
Inverigo Zona 3 pag. 88
Laglio Zona 1 pag. 84
Laino Zona 8 pag.
Provincia di Como Macro-Zona 1 COMO CINTuRA EST ED OVEST
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
La Macro-zona 1 raggruppa i comuni della Provincia di Como che circondando la città rappresentando la sua naturale estensione soprattutto per quanto riguarda il comparto immobiliare. A quelli confinanti con il capoluogo, sono aggiunte le località del primo bacino del lago, fino a Torno a Est e fino a Brienno a Ovest.
Tra questi comuni si distingue per importanza Cernobbio, che è una località nota in Italia e nel mondo.
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63). COMuNI COMO CINTuRA
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
Cernobbio
Torno
Primo bacino
Provincia di Como Macro-Zona 2 VALASSINA E S. PROVINCIALE LARIANA
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
Il Triangolo Lariano, compreso tra i due rami del Lago di Como, è un ambiente unico, un polmone di verde inserito in un contesto di originaria bellezza a contatto con la natura e la storia. La popolazione residente è di quasi 19.000 unità.
Chi frequenta la costa Lariana e la Valassina lo fa soprattutto per il fascino dei suoi borghi: le caratteristiche scalinate che portano al lago e alle rive sono perfettamente inserite nel panorama che si presenta anche a chi si avvicina in battello e l’Orrido ed il ponte romano a Nesso, l’antica chiesa di San Martino a Careno, il Torchio a Palanzo, l’Osservatorio al Pian del Tivano, le chiese romaniche a Caglio, Sormano e Rezzago sono alcuni esempi di quello che aspetta chi frequenta questo territorio.
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Nesso
Lezzeno
Nesso Costa Lariana
Provincia di Como Macro-Zona 3
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
Situata in posizione strategica tra le città di Como e Lecco, la macro-zona Erbese si trova ai piedi delle Prealpi lombarde, in Brianza. Include nel territorio parte delle sponde del Lago di Pusiano e del Lago di Alserio. Sul territorio sono presenti monumenti di interesse storico e religioso, oltre a monti che offrono una bella vista sulla Brianza. Il comune è inoltre sede di istituti scolastici superiori, dell’ospedale “Fatebenefratelli” e della stazione ferroviaria FNM che collega Asso e Milano.
COMuNI ERBESE Ville Ind. nuove €/mq (classe A3) Ville
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63). Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Erba
Inverigo
Provincia di Como Macro-Zona 4 CANTuRINA
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
La Brianza Canturina comprende i due principali comuni della provincia di Como non capoluogo, Cantù e Mariano Comense, e conta nel complesso oltre 120.000 abitanti.
L’economia è caratterizzata da numerosi insediamenti industriali e artigianali, ciò nonostante l’area resta caratterizzata, all’esterno dei centri urbanizzati, da zone ancora incontaminate e da una natura ancora a misura d’uomo
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Cantù
Mariano Comense
Carimate Cermenate
Provincia di Como Macro-Zona 5
BASSA COMASCA EST
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
I comuni considerati sono situati lungo l’asse ferroviario Milano - Como e in prossimità dei principali svincoli autostradali di Lomazzo e Fino Mornasco. Si tratta di Comuni ben collegati con il capoluogo, con la città Metropolitana di Milano e con La Svizzera. Gran parte del territorio è compreso nella zona cosiddetta “frontaliera”, quindi particolarmente interessante per i lavoratori italiani in Svizzera.
Il bacino ha una densità abitativa di circa 68.000 abitanti. La zona è ricca di bellezze naturali, come il parco del Lura e delle Groane, e nel contempo ben servita grazie alla presenza di numerosi Centri commerciali di medio-grandi dimensioni, impianti sportivi, ospedali. Presenti anche numerose scuole di alto livello come la prestigiosa Scuola Internazionale di Fino Mornasco.
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63). Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63). rusconihouse@tiscali.it
Fino Mornasco
Turate
Lomazzo
Rovellasca
Provincia di Como Macro-Zona 6 BASSA COMASCA OVEST
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
La porzione sud-occidentale della Provincia di Como, che comprende i comuni situati a sud-ovest della cintura urbana della Città di Como, è chiamata Bassa Comasca; viene spesso considerata a sua volta divisa in una zona nord-occidentale, l’Olgiatese, e in una sudorientale, la c.d. Brughiera Comasca.
Il profilo caratteristico è quella di un’area con elevato numero di piccoli centri urbani che comprendono circa 65.000 abitanti, il 10% della popolazione della Provincia, intercalati da aree agricole con interesse naturalistico come il Parco Pineta di Appiano Gentile.
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Appiano Gentile
Villa Raimondi Vertemate con M. Guanzate Veniano
VILLA
Provincia di Como Macro-Zona 7
OLGIATESE
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
L’olgiatese è la parte del territorio della Provincia di Como posta nella zona occidentale sino al confine con la Svizzera composta da n. 14 comuni ed una popolazione di poco più di 25.000 abitanti.
Il comune principale è Olgiate Comasco con circa 11.000 abitanti, è situato in una posizione strategica, in quanto dista circa 10 Km dal capoluogo Como e 8 Km dalla frontiera italo-svizzera.
Nella zona hanno sede diverse attività industriali, artigianali e commerciali, è ben collegata grazie alla presenza di importanti arterie stradali quali la statale Briantea e la strada provinciale Lomazzo-Bizzarone.
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Olgiate Comasco
uggiate Trevano
Lurate Caccivio Villa Guardia
Provincia di Como Macro-Zona 8
INTELVESE
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
La zona comprende tutto il territorio che da Argegno sul lago di Como arriva a Claino con Osteno sul lago di Lugano. Il Punto culminante della Valle d’Intelvi è la vetta della Sighignola a quota 1320 metri dalla quale si ha una splendida vista sulle Alpi Occidentali e sul lago di Lugano.
L’offerta di strutture ricettive e sportive è ampia e strutturata; si va dai centri di equitazione fino al Golf Club di Lanzo e per gli appassionati dello sci la Sighignola è un punto di riferimento. La valle d’Intelvi è sempre stata meta di vacanze da parte dei residenti dell’area comasca e milanese ed è ricca di interessanti manufatti architettonici dei primi anni del ‘900 oltre che di risorse naturali di innegabile bellezza.
- immobili ad uso diverso
A3)
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
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NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Campione d’Italia
Sighignola
Campione d’Italia San Fedele d’Intelvi
Provincia di Como Macro-Zona 9
LARIO CENTRALE
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
La zona comprende il territorio che da Argegno arriva a Menaggio e da qui si estende tramite una ampia vallata verso Porlezza, sul lago di Lugano. Di particolare pregio paesaggistico e architettonico è l’area della Tremezzina che comprende i comuni di Ossuccio, Lenno, Mezzegra, Tremezzo e che si differenzia dal resto del territorio per un microclima che permette la coltivazione di piante tipiche della macchia mediterranea. Con caratteristiche simili è anche la Valsolda, ultimo lembo d’Italia sul lago di Lugano, anch’essa celebre per l’architettura tipica delle zone di villeggiatura.
L
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63). Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla
(pag. 63).
Lenno (Villa Balbianello)
Sala Comacina
Menaggio Porlezza
Provincia di Como Macro-Zona 10 ALTO LAGO
Valori medi rilevati nel 2023 - immobili residenziali
L’Alto Lario, situato sulla sponda nord-occidentale del Lago di Como è una delle zone più affascinanti del territorio comasco dal punto di vista paesaggistico e ambientale. Situato tra lago e montagna, ricco di paesaggi incontaminati, dove l’architettura è in perfetta armonia con la natura circostante in cui si trova un ricco patrimonio storico, artistico e religioso. Sulle sponde dell’Alto lago si affacciano diversi paesi tra cui Domaso, Gravedona e Dongo, con le loro lunghe spiagge e la splendida passeggiata a lago, ininterrotta da Sorico a San Siro. Sono conosciuti a livello internazionale come meta turistica per la pratica di numerosi sport acquatici ed escursionistici.
ALTO LAGO
Ville Ind. nuove €/mq (classe A3)
Ville
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63). Per i soli immobili residenziali, in base all’età e alla classe energetica effettiva, devono essere prima considerate le variazioni della “Tabella Classificazione energetica” (pag. 66) e successivamente gli opportuni coefficienti.
- immobili ad uso diverso
NB: i prezzi esposti sono i valori medi rilevati nell’anno 2023, tali valori possono variare anche notevolmente in relazione allo stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’edificio. Si raccomanda per una corretta interpretazione di consultare la “Guida alla lettura” (pag. 63).
Domaso
Alto Lario Gravedona Dongo
La copertina del Borsino Immobiliare
Firmata dagli studenti dell’Accademia Aldo Galli IED Network di Como
Accademia Aldo Galli, ente di Alta formazione da cinquanta anni presente nella città di Como, nell’ottica di consolidare sempre di più il suo rapporto con l’imprenditoria del territorio e di trovare sempre più occasioni da offrire ai suoi studenti per intraprendere delle progettualità atte a valorizzare queste relazioni, partecipa a un progetto per il Borsino immobiliare, osservatorio del mercato immobiliare per le compravendite e le locazioni della città.
Il progetto, sviluppato da una selezione di studenti del corso di pittura e linguaggi visivi, attraverso l’arte come linguaggio capace di analisi e interpretazione di contenuti attraverso i diversi medium disponibili, si è focalizzato su l’illustrazione della copertina della rivista edita da F.I.M.A.A. Como.
Il progetto nasce da un briefing che gli studenti hanno ricevuto da parte di F.I.M.A.A. Como e dal quale sono partiti per una personale ricerca per l’elaborazione dell’opera. Gli studenti guidati dalla docente Francesca Muratore hanno lavorato tenendo come focus principale per il loro progetto artistico il territorio comasco con il suo ricco patrimonio fatto di storia, cultura, tradizione e natura.
Ogni studente ha poi presentato la propria opera davanti ad una commissione composta dagli esponenti della F.I.M.A.A. COMO, l’Associazione Comasca degli agenti immobiliari della provincia di Como. .
Particolarmente soddisfatto del progetto il presidente di F.I.M.A.A. ComoMirko Bargolini- “Sono veramente contento aver sostenuto questo contest, fortemente voluto dalla mia squadra, perché dopo anni di valorizzazione della nostra copertina attraverso la realizzazione di opere di prestigiosi artisti del nostro territorio e non, abbiamo unito l’arte con i giovani di un istituto della nostra città. A tal proposito ringrazio l’Accademia di Belle Arti Aldo Galli’ - IED Network per la collaborazione!”
“Progetti come questi sono momenti di forte crescita personale e professionale per i nostri studenti che hanno la possibilità di portare la loro ricerca artistica fuori dai laboratori dell’accademia e di interfacciarsi con un pubblico sempre più ampio e affrontare sfide atte a consolidare le loro capacità ”- Nicoletta Castellaneta, Direttrice dell’Accademia Aldo Galli- IED Network di Como.
Accademia Aldo Galli
L’Accademia di Belle Arti Aldo Galli di Como è una Accademia legalmente riconosciuta dal Ministero dell’Università e Ricerca (MUR) e fa parte del sistema AFAM. L’Accademia Aldo Galli, dal 1969, prende il nome del suo primo omonimo direttore, l’artista Aldo Galli, emblematico rappresentante dell’astrattismo comasco e cultore eclettico dell’arte in tutte le sue forme espressive. Ad oggi Accademia Aldo Galli mantiene la tradizione della scuola di restauro con due corsi quinquennali abilitanti alla professione di restauratore nei profili PFP1 e PFP2 attaverso i quali si sono a cui si aggiungono tre corsi triennali in Pittura e linguaggi visivi, fashion textile design e Product design.Completano l’offerta formativa Bienni specialistici, Master e corsi di formazione continua. Dal 2010 l’Accademia Aldo Galli fa parte del network IED - Istituto Europeo di Design. Oggi l’Accademia di Belle Arti ospita studenti italiani e stranieri nella sede storica di Via Petrarca a Como.
Nicoletta Castellaneta
Direttrice Accademia Aldo Galli IED Network
Francesca Muratore
Designer con una grande passione per la comunicazione visiva e la storia dell’arte e del design. Dopo aver studiato a Palermo, Lisbona e Venezia - dove ha conseguito la laurea magistrale nel 2014 presso l’Università IUAV - ha trascorso un anno tra la Polonia e la Germania lavorando come designer per eventi culturali internazionali. Dal 2016 vive e lavora a Milano come graphic designer freelancer e come insegnante di grafica e di arte. Collabora con l’Accademia Aldo Galli da tre anni in qualità di docente.
L’opera fotografica riprende la mia ricerca artistica che si basa sulla sospensione temporale, gli ambienti abbandonati e la natura. La fotografia scattate sulla rive del lago trae spunto dal poema The Lady of Shalott.
un posto felice Elettra Gobbi
Un paesaggio fantastico tra sogno e realtà. All’interno dell’opera confluiscono elementi immaginari come l’animale fantastico, e le colline colorate, ed elementi reali come il paesaggio del Monte Resegone, che diventa il punto di riferimento per lo spettatore.
Balena blu Maria jakobea Vavassori
L’opera mette in risalto l’allarmante cambiamento climatico e le sue conseguenze. Un momento per far riflettere lo spettatore su questo importante tema che riguarda anche il territorio comasco.
Illusion
Alessia Pedersini
L’opera rappresenta la piazza del Duomo di Como. Domina l’immagine uno squarcio con la forma del lago. “Illusion”, il titolo dell’opera, perché l’osservatore vede un’immagine in bianco e nero con al centro uno strappo che potrebbe sembrare reale, ma in realtà è tutto dipinto.
La morte del Carlisepp
Nicole Montagnoli
L’opera racconta un momento della tradizione carnevalesca cara alla provincia di Como. Nell’opera viene ritratto il momento più emozionante: il falò con la bruciatura del fantoccio che sancisce la fine della festa.
L’opera
a riflettere sui molti atti di omofobia e transfobia avvenuti negli ultimi anche in territorio comasco.
uomo che si mette il rossetto Alice Barcella
mette in risalto la libertà personale e la conoscenza di sé. Questa immagine vuole indurre lo spettatore
Giuseppe Picardi
Sweet Waves
Giuseppe Picardi nasce a Taranto l’01/11/2004. Si trasferisce a Lecco nel 2016 dove frequenta il liceo delle scienze umane Giovanni Bertacchi.
Fin da bambino appassionato al disegno, a 15 anni inizia a studiare da autodidatta disegno e pittura, e adesso frequenta l’Accademia Aldo Galli all’indirizzo di pittura e linguaggi visivi.
Essendo sempre stato legato nella propria vita all’acqua, prima con il mare e poi col lago, i suoi studi per la pittura lo hanno portato a sperimentare con la rappresentazione del moto delle onde, prima in maniera più realistica e man mano sempre più astratta.
Questa serie di studi ha portato alla realizzazione di “Sweet Waves”, un acrilico su cartone telato 20x30 cm, che rappresenta delle onde al tramonto.
La scelta di utilizzare solamente due colori puri, ossia l’arancio e il blu, privandoli delle sfumature e di altre tonalità, ha origine da varie fonti d’ispirazioni.
L’artista che ha principalmente ispirato lo stile di quest’opera è senza dubbio Gipi: fumettista, illustratore
e regista italiano che utilizza l’olio e l’acquerello, spesso rappresentando l’acqua in maniera sintetica sfruttando solamente il blu, le sue tonalità e il bianco del foglio stesso.
Altre ispirazioni nascono da “La grande onda di Kanagawa” di Hokusai, per la sua stilizzazione dell’elemento naturale, e le opere pittoriche di Atchugarry, artista contemporaneo lecchese, ora dedito alla scultura, che ha realizzato varie opere astratte dove il colore è così denso e vivo che sembra pesare sulla tela, come se stesse subendo l’effetto della gravità.
“Sweet Waves”, perciò, è una rielaborazione di queste basi, cercando di creare una doppia lettura: una in cui si può riconoscere l’elemento naturale delle onde e un’altra, più libera, in cui si invita lo spettatore a slegarsi dal dato naturale e ad immergersi nella visione dei colori puri, soffermandosi sulle emozioni che la loro relazione può scatenare.
Borsino Immobiliare
Città di Como e Provincia
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Finito di stampare nel mese di marzo 2024 PROPRIETà LETTERARIA RISERVATA
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