La congiuntura del mercato immobiliare nazionale residenziale I problemi strutturali dell’economia italiana sono evidenti dal confronto della crescita del PIL negli ultimi 14 anni, fino al 2019, con la media europea di 19 Paesi: quest’ultima è risultata sfiorare i 17 punti percentuali, quella italiana negativa, al -0,6%. In assenza di azioni, con la pandemia che ha infettato il mondo, il gap è destinato ad aumentare poiché ha allontanato la possibilità di realizzare investimenti in grado di rilanciare la nostra economia (fig. 1). Nei primi due trimestri dell’anno, infatti, le statistiche calcolate per l’Italia rilevano un tracollo degli investimenti fissi lordi rispettivamente nel primo e nel secondo trimestre del -7,2% e del -22,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, che inevitabilmente finirà per comprimere anche quelli in costruzioni, nonostante il lieve recupero del terzo trimestre (tav. 1).
Tavola 1
Tavola 2
Italia e Ue 19 - Tasso di crescita percentuale rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, destagionalizzato, degli investimenti fissi lordi a prezzi costanti (valori %)
Italia – Giudizi di intenzione di acquisto di un’abitazione entro i prossimi 12 mesi (valori %)
Trimestri
Italia
Ue 19
Trimestri
Certamente sì
Sì
Q1 2020
-7,2
1,1
Q1 2019
1,2
2,2
Q2 2020
-22,9
-20,4
Q2 2019
1,1
3,6
Q3-2020
0,7
-4,3
Q3 2019
1,2
2,3
Q4 2019
0,5
2,1
Q1 2020
0,3
2,5
Fonte: OECD.Stat, febbraio 2021.
si produttiva che influirà in negativo sul tasso di occupazione e, presumibilmente, vedrà accrescere i livelli di debito delle imprese operanti nell’economia reale e dell’intero settore pubblico.
Valori %
Gli investimenti del Mes dovrebbero aiutare anche il settore delle costruzioni, e quindi, anche il mercato immobiliare potrebbe beneficiarne: investimenti in sanità, strutture e servizi per gli over 65 anni, edilizia scolastica e, soprattutto, infrastrutture. Solo attraverso una intraprendente azione di investimenti l’economia immobiliare Le misure messe in atto dalla BCE che potrà ripartire e non venire utilizzata ci hanno permesso di “sopravvivere” solamente come bene rifugio, dato fino ad ora, risulteranno però insuffiche il livello di risparmio delle famicienti per sanare l’economia e si dovrà glie non ha finora seguito le sorti della fare ricorso agli investimenti del Mes restante parte dell’economia, come per superare la strutturalità di una crianche dimostrano i giudizi sulle possibilità future di risparmio dei FIGURA 1 - Italia e Ue 19 - Crescita percentuale consumatori che preannua del PIL a prezzi costanti (valori %) sentano un trend cre4,0 scente da marzo 2020 3,0 2,0 (fig. 2). 1,0 0,0 -1,0 -2,0 -3,0 -3,0 -4,0 -5,0 -6,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Anni
Unione Europea (19)
Italia
Fonte: OECD.Stat, febbraio 2021.
FIGURA 2 - Italia – Giudizi sulle possibilità future di risparmio (serie grezze; giudizi % di aumento al netto di quelli di calo) 5,0
Valori %
0,0 -5,0 -10,0 -15,0 -20,0 Mesi
Fonte: Istat, Fiducia dei Consumatori e delle Imprese, febbraio 2021.
36
Questa positiva aspettativa del risparmio non fa evidentemente tracollare i giudizi resi sulla volontà da parte dei consumatori ad acquistare una abitazione entro il prossimo anno: i giudizi “certamente sì” e “sì” si attestano, a gennaio 2021, insieme, sul 3,8% dei rispondenti all’indagine; erano il 2,8% un anno fa ed il 3,4% all’inizio del 2019 (tav 2). Solo in questo modo sembra possibile commentare i dati delle 65mila compravendite in meno in Italia nel I e II trimestre 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Infatti, già dal III trimestre si sono registrate
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Q2 2020’
§
§
Q3 2020
0,7
2,7
Q4 2020
1,1
1,5
Q1 2021
0,8
3,0
§ Mancata rilevazione, causa lockdown. Fonte: Istat, Fiducia dei Consumatori e delle Imprese, febbraio 2021. Tavola 3 Variazione % tendenziale annua del numero di scambi di abitazioni nel secondo e terzo trimestre 2020, per circoscrizione territoriale, capoluoghi e non capoluoghi (valori %)
Territori
Q2 2020 Q3 2020
Nord Ovest
-26,5%
3,1%
Nord Est
-21,5%
1,0%
Centro
-26,3%
-1,7%
Sud
-33,4%
9,6%
Isole
-34,2%
6,8%
Capoluoghi
-26,4%
-6,7%
Non Capoluoghi
-27,6%
8,1%
Italia
-27,2%
3,1%
Fonte: Agenzia delle Entrate Osservatorio del Mercato Immobiliare, dicembre 2020.
4.200 compravendite in più rispetto al III trimestre 2019. L’incremento non è stato generalizzato: per i capoluoghi persiste un dato ancora negativo (-6,7% rispetto allo stesso periodo 2019), mentre per i non capoluoghi la crescita raggiunge l’8,1%. Tra le circoscrizioni territoriali solo per il centro Italia la variazione si mantiene negativa anche nel terzo trimestre (tav. 3). Le variazioni percentuali tendenziali calcolate nei singoli mesi 2020 per l’Italia del numero di scambi abitativi denotano dati positivi per gennaio e febbraio (rispettivamente +0,6% e +3,4%), una perdita consistente nazionale che si protrae fino al mese di luglio (-5%); una forte crescita generalizzata nel mese di agosto (+25,2%) e una crescita più modesta nel mese di settembre, al +5,7% (fig. 3). Secondo i dati preliminari del terzo trimestre dell’anno diffusi dall’Istat il dicembre scorso, l’indice dei prezzi delle abitazioni in Italia è aumentato dell’1,0% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (era +3,3% nel secondo trimestre 2020). L’aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni è da attribuirsi soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che accelerano