NE0318 by Estate Media

• LOGISTIKK I SENTRUM | LILLESTRØM | CO-WORKING •

LEDIGE LOKALER PÅ LYSAKER PHILIP PEDERSENSVEI 20, LYSAKER

Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift. Eiendommen rehabiliteres og vil bli et moderne og effektivt kontorbygg. Rikelig med parkeringsplasser. Les mer på pp20.no

Ledige lokaler i toppetasjene 3. etasje 2.000 m2 4. etasje 2.000 m2

Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Siri Jordfald 918 89 225 siri.jordfald@dnb.no

NO R G E S F I NE ST E AD R E SSE En eiendom som er både representativ, inspirerende og topp moderne. 203 – 2.047 KVM // SKØYEN

K O N TA K T

Ole-Jacob Leirskar SENIORRÅDGIVER,AKERSHUS EIENDOM

934 07 161 / ojl@akershuseiendom.no W W W. S E L VA A G E I E N D O M . N O

Kontor pĂĽ Lysakerlokket til leie

Lysaker torg 6–12 430 – 1.400 m2 Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. • • • • • • • •

1. etasje: 430 m2 BTA – kontor/showroom/butikk 2. etasje: 434 m2 BTA 5. etasje: 415-1 400 m2 Kantine og god parkeringsdekning innendørs Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m. • Enkel adkomst til E18

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Det er mange måter å skape trivsel på

Vi tror på vår Nemlig å legge alt til rette for en effektiv og hyggelig arbeidsdag. Med enkel parkering, sentralbord, kaffebarer, deilig lunsjbuffé, møterom, gratis lån av el-bil, treningsrom, gamecenter, klatresenter, marka og mye mer. I Skullerud Park jobber vi aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg. Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet. Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Andrea Ansnes for en uforpliktende visning. T: 419 22 471 andrea@aoe.no

En del av Opsahl Gruppen

KINNARPS GIR DEG PERSONLIG HJELP TIL Å FINNE ERGONOMISKE OG BÆREKRAFTIGE DESIGNLØSNINGER TILPASSET DEG OG DIN BEDRIFT. Se våre løsninger på www.kinnarps.no

KANALPIREN 500 – 5.000 KVM KONTOR LOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning. Kontorene består av celler og åpent landskap. Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

5.500 KVM UTLEID TIL BOUVET OG OLAVSTOPPEN MED INNFLYTTING MAI 2018

KONTAKT Kristian Ur Megler, Eiendomsmegler 1

E: kristian.ur@em1.no T: 971 11 162

I WWW.OSLOAREAL.NO

info

TOG Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS

BIL OG PARKERING

SHOPPING

SYKKEL

Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

• Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

HasleLinje, Oslo

50–34.000 kvm ledige lokaler

Et område med en rik historie og en spennende fremtid

Kontakt

Vi bygger et nabolag der folk kan leve og jobbe side om side. Vi kaller det balanse. Til nå er 200 boliger ferdige, og Aller Media, Bymiljøetaten, Cowi og Securitas har fått sine hovedkontorer her. Atea flytter hit 2020. Fremtidens arbeidsplass finner du på HasleLinje.

Christian Geelmuyden M: 930 96 855 E: crg@hoegheiendom.no

Oslo

600–5.500 kvm ledige lokaler

Mange muligheter i spennende bygg

Kontakt

I Oslo har vi flere eiendommer, alle med sine unike særtrekk og høye kvalitet. Eiendommene består blant annet av Indekshuset, Wergelandsveien 7, Sørkedalsveien 150 og Parkveien 53–55.

Hans Olav Johannessen M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Verket, Moss

44–5.000 kvm ledige lokaler

Med byfjorden og marka som nærmeste nabo, og kort vei til alt

Kontakt

Verket utvikles nå fra et gammelt industriområde til et urbant bymiljø. Det er allerede stor aktivitet på Verket og mange har sitt daglige virke her, men vi har plass til flere. M:6 er ett av de gamle byggene etter fabrikktiden på Verket og her skal det bl.a. bli moderne co-working lokaler.

Steinar Løvdal M: 458 38 078 E: stl@hoegheiendom.no

Drømtorp, Ski Næringspark

35–2.100 kvm ledige lokaler

Fleksibilitet, muligheter og langsiktighet

Et sted å vokse

Kontakt

Midt i hjertet av Ski finner du den grønne og veletablerte næringsparken på Drømtorp. Drømtorp gir nye fremtidsrettede perspektiv og baner vei for nye drømmer. Å tilrettelegge for din virksomhets nåværende og fremtidige behov er vår ambisjon. Du – og bedriften din – kan vokse på Drømtorp.

Vi skaper levende steder som begeistrer! Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

Carsten Rudolph Solberg M: 418 07 320 E: crs@hoegheiendom.no

24 HOVEDSAK En forening av futurisme og skandinaviske linjer.

88 PORTALEN TIL LILLESTRØM OBOS i suksess med å leie ut Portalen åpnet øynene til Ragnar Eggen.

114 INTERIØR Et mekka for fremtids rettet design.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

INNHOLD #03 2018

18 Leder: Dessertgenerasjonens bortskjemte avkom

24 Hovedsak: Et skandinavisk romskip

40 Posthallen gjenopplives

52 Skal gi en bedre reiseopplevelse

58 Hva skjer når Amazon kommer?

66 Dag-Jørgen har ordet

68 Lite lager tilgjengelig i Oslo

72 Få setter bort lageret

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

74 Dette må du passe på når du skal leie lager 78 Markedspuls: Logistikk-markedet

84 Har troen på Lillestrøm

88 OBOS-suksess ble Portalen til Lillestrøm

90 Vaterland kan bli neste byfornyelsesprosjekt

94 Prosjektene som skal løfte Grønland

102 Oversikt nybygg 106 Leiepriser

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no

100 Neste sentrumsløft

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no

LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no

MARKED

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 info@estatemedia.no

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no

FASTE SPALTER

Ken Arne Lerpold Tlf: 419 16 983 kal@facilius.no

36 Morgendagens medarbeidere: Marthe Diskerud

46 Utleier har ordet: Erik Thrygg

108 Tradisjonelle kontorløsninger svekker norske bedrifters konkurranseevne

114 Interiør: Salone del Mobile Milano

118 Juss: Co-workingkonsepter

128 Slik finner du nye lokaler

FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Lasse Fløde NESTE UTGAVE: August 2018

AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

DESSERT GENERASJONENS BORTSKJEMTE AVKOM

StudentTorget.no har en interessant artikkel om millennials, og omtaler dem som dessertgenerasjonens bortskjemte avkom. Generasjonen som kommer til dekket bord, der verden er en lekeplass fremfor arbeidsplass. De blir beskrevet som historiens mest utdannede, selvsikre, utleverende og svært åpne for forandringer. I artikkelen stilles det spørsmål til hvordan det blir for disse å møte arbeidslivet. Jeg tilhører denne generasjonen, og tillater meg derfor å kaste stein i glasshus. For dette er noe jeg har tenkt mye på, særlig i møte med nyutdannede. Min oppfattelse er at mange har urealistiske forventninger til arbeidslivet og særlig sin nærmeste leder. De ønsker å bli sett, anerkjent og hørt, og blir sjokkert når de ikke får opplæringen de forventer. Analytiker i Markup Insight, Ove Kvalsvik, som er én av de som uttaler seg i artikkelen sier: «Mange forventer det samme fra denne generasjonen som seg selv; at de er selvgående, jobber systematisk mellom 8-16 og er tålmodige. Dette er derimot en gruppe som gjerne vil ha en skulder å støtte seg til, og som helst vil bestemme hva de jobber med og når de jobber, og som absolutt ikke er tålmodige.» I et samfunn der alt effektiviseres og det stadig stilles krav til høyere tempo er man avhengig av å stå på egne bein. Hvorfor er det ingen som forklarer millennials

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEDER

vordan arbeidslivet egentlig er? I jakten på de «smarteste» h hodene kjører bedriftene enda flere selvtillitskampanjer som booster generasjonens ego til å tro at vi er unnværlige i arbeidslivet. Henrik Øhrn i HR Norge, uttaler i samme artikkel at de fleste unge har liten arbeidserfaring og liten innsikt i hvordan det er å jobbe, hvilke forventninger som stilles til dem og hva de kan forvente tilbake: «Hvis de er vant til å få feedback for hver eneste lille barnetegning – «ja se, han har jo sånt enormt talent» – så er det klart at det vil bli en brå overgang til et arbeidsliv der autonomi, selvstendighet og fjernledelse er de nye mantraene.» Mange bedrifter i dag, slik jeg opplever det, enten de er private eller kommunale har begrenset tid til opplæring og coaching. Arbeidslivet kan være tøft, det er opp til den enkelte å lykkes, og stort sett, uansett hvor bra utdannelse eller hvor flinke de er – må de jobbe hardt. Å melde seg inn i et coworking space og bli gründer så fort motgangen melder seg, er heller ikke for alle. Derimot tror jeg mange bedrifter vil få mer ut av sine nyutdannede ved å styre forventingene i en mer moderat retning, i kombinasjon med å følge dem bedre opp. I arbeidslivet nå er det fire ulike generasjoner, med svært forskjellige behov. For å få det beste ut av den enkelte – bør ingen behandles likt.

DRAMMEN N Y E N E D R E S T O R G AT E 1 5 - 1 7 N e d r e To r g g a t e 1 8

Nedre Storgate 15-17 Nedre Torggate 18

Kontorlokaler og butikklokaler

Kontor fra 150 kvm til 2.000 kvm

Illustrasjon: B&B

Illustrasjonen kan avvike fra ferdig rehabilitert fasade

MODERNE INNGANGSPORTAL til Drammens gågate.

Butikk fra 170 kvm til 430 kvm

2 min. til buss 6 min. til tog

Ønsker du å bli en del av det sentrale bybildet i Drammen? Våre butikk- og kontorlokaler i Nedre Storgate 15-17 og Nedre Torggate 18 vil, etter en planlagt fasaderehabilitering og sammen med nybygget Nedre Storgate 19, utgjøre en tydelig markering av inngangsportalen til gågata. Med sentral beliggenhet på Bragernes, modernisert fasade, egen sykkelparkering og store muligheter for tilpasning av lokaler blir Nedre Storgate 15-17 og Nedre Torggate 18 et betydningsfullt bygg for en by i utvikling.

KONTAKTINFORMASJON: Linn Hege Aas, Utleiesjef Mobil: +47 452 24 330 Mail: laa@oxer.no

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager Vi bygger om deler av indre gård i Kongensgate 2, og vil til høsten få for utleie ﬂere mindre seksjoner på ca. 120 kvm. Seksjonene vil i stor grad ha åpne løsninger som passer for kontorlandskap, showroom etc. Hver seksjon får nytt inngangsparti, eget kjøkken og eget toalett. Seksjonene får også direkte tilgang med heis.

71-120 KVM

Lokalene forventes å være klare for nye leietakere november / desember 2017. Vi kan også tilby noen mindre lagerlokaler i kjelleretasjen i størrelse fra 25 – 71 kvm. Finnkode: 10 98 43 663

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontorer til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Ledige arealer: Vi har ledig ca. 650 kvm gode kontorlokaler beliggende i 2. og 3. etasje. Lokalene kan deles i mindre enheter fra ca. 35 kvm til 650 kvm.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kontor

Arealene er ledige pr. d.d. og vil kunne tilpasses leietakers ønsker mht. planløsning og standard. Finnkode: 11 83 74 459 NE-nummer: 37076

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Ledig areal utgjør 600 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsﬁlm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 11 99 12 232

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: Ha r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

L I L L E A K E R V E I E N 31 Kontor Ledige arealer: Toppetasje ca. 417 kvm. 2. etasje: Ca. 270 kvm. Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og ﬂott atmosfære. Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc. Oﬀentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen. Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet. Finnkode: 12 13 09 496

417 KVM

M O D E R N E T O P P E TA S J E M E D PA N O R A M A U T S I K T

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S Ă¸k

Konta k t: Ha r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a hn @ fo r tu n a.n o

Kontorene til det digitale byrået, Bakken & Bæck er en forening av futurisme og skandinaviske linjer. AV: SILJE RØNNE | FOTO: LASSE FLØDE | STYLIST: THEA WOLFF

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | ET SKANDI NAVI SK ROMSKI P

RUNDE FORMER Putene og madrassene er i stoffer fra Kvadrat, sydd av Kvistad.

BILDE 1 OG 2 4. etasje blir også brukt til å holde eventer. De har en bar og scene til eventene.

det nokså tradisjonelle kontorbygget i Trondheimsveien 135, har Bakken & Bæck med hjelp av interiørstudioet Kvistad klart å forvandle det i utgangspunktet trauste lokalet til noe helt unikt. Et kontor som gir deg wow-følelse i det du setter foten innenfor. Farge kombinasjonen med asurblå og lakse rosa, fra gulv til tak – gir rommene en friskhet og særegenhet du sjeldent opplever. Tobias Bæck, daglig leder i Bakken & Bæck, startet selskapet i 2011, sammen med Johan Bakken. I dag er de 34 på hovedkontoret i Oslo, 12 i Amsterdam og 12 på kontoret i Bonn i Tyskland. – Den gangen vi startet jobbet de fl este digitale byråer med reklame. Vi ønsket å fokusere på produkter og tjenester. Planen var kun å være oss to, men slik ble det ikke, sier Bæck, og forteller at deres første kontor var i den gamle stallen til direktørboligen i Ringnes Bryggeri på Sagene. De var ti ansatte da de flyttet til Trondheimsveien 135 i 2013. – Først leide vi kun 5. etasje her, og da vi flyttet hit pusset vi opp slik vi ønsket å ha det da. Da vi overtok var det cellekontor, vanlige vegger og tak. Det første vi gjorde var å rive tak og støpe betonggulv, og det ble en forholdvis omfattende oppussing. Den gang hadde vi en litt grov fabrikkstil, forklarer han og ler, før han legger til at det var slik alle New York kontor så ut på den tiden.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | ET SKANDI NAVI SK ROMSKI P

I fjor overtok selskapet etasjen under, og satte i gang med oppussing nummer to, der Kvistad har stått for det meste. – Bjarne som jobber hos oss, har startet Kvistad sammen med sin kone, samt søsteren og mannen hennes, derfor kjente han veldig godt til hva vi ønsket og trengte. De har holdt i oppussingen, og tegnet alt, forklarer Bæck. LAVTERSKEL FOR ENDRINGER – Vi har endret en del underveis, noe vi g jorde første gang vi flyttet inn også. Det har vært en lav terskel for å gjøre endringer i bygge prosjektet. I det vi ser at ting ikke fungerer, eller at vi får nye ideer, forandrer vi på det med en gang. Litt sånn som vi jobber med prosjekter. Det gjør både at byggeprosjektet tar en del lenger tid og koster mer enn man trodde, men samtidig blir det veldig bra og funger godt for oss, sier Bæck, som er veldig fornøyd med resultatet. Akkurat nå sliter de med plassmangel, og de vokser raskt. Siden de startet selskapet har de hatt 40 p rosent vekst i året. Samtidig holder de på å pusse opp kontorene i Amsterdam og Bonn. – De blir i samme stil som her i Oslo, men de får et eget design med et litt annen fargepalett. Vi har lakserosa og blå, og de får grønt og gult.

I det vi ser at ting ikke fungerer, eller at vi får nye ideer, forandrer vi på det med en gang.

SKANDINAVISK ROMSKIP Kvistad har kalt interiørkonseptet «Scandinavian Spaceship».

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | ET SKANDI NAVI SK ROMSKI P

Det er dratt ut på et litt ekstremt nivå, både når vi pusset opp første og andre gang måtte vi snakke med huseieren for å få lov. TOBIAS BÆCK, om konseptet «Scandinavian Spaceship».

Det blir i samme familie, slik at du ser at det er likt med samme type møbler med farger på stoffet og løsninger, forklarer han og understreker at han tror det blir bra når alle kontorene er ferdige. – Kvistad kaller interiørkonseptet for «Scandinavian Spaceship», og det følger vi på alle de tre kontorene. Det er dratt ut på et litt ekstremt nivå, både når vi pusset opp første og andre gang måtte vi snakke med huseieren for å få lov. De synes kanskje ikke det var en god idé å rive taket og ha synlig ventilasjon, eller støpe betonggulv. Det er det samme nå når vi spør om få lov til å spraymale tak, ventilasjon, ledninger, gulv og vegger i samme farge, sier han. Bæck er mest overrasket over hvor lyst det har blitt, han trodde de hadde lyse lokaler fra før, men forandringen var stor etter de malte alt. Nå virker det også mer åpent. Samtidig som det er mer praktisk, ettersom de har muligheten for å stenge av de ulike etasjene. TRENGER MER PLASS 5. etasje består av et kjøkken, arbeidsplasser i form av et åpent kontorlandskap, to møterom, som går under navnene: «Space cave» og badstuen, samt et avslapningsrom. Sistnevnte var i utgangspunktet et møterom, men de ansatte savnet et sted der de kunne slappe av, derfor fikk de satt inn en sofa. – I utgangspunktet skal alle sitte oppe å jobbe i det åpne landskapet, men nå har vi vokst litt og noen sitter nede også. Der har vi en bar og scene til arrangementer og vi har en lab til å eksperi mentere med hardware, et stort møterom og sofaseksjon, beskriver han. Bakken & Bæck har også fått lov til å bygge ut takterrassen og dekke hele taket. I dag dekker de cirka 1/3, og dette prosjektet vurderer de igang settelse på til neste år.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | ET SKANDI NAVI SK ROMSKI P

– Egentlig skulle vi få tatt over resten av 4. e tasje. Det går i en stor «u», men så ligger det et rom i veien som vi ikke vil få tilgang på, derfor må vi mest sannsynlig gå over eller under, eventuelt at vi tar en del i tredjeetasje. Det som er sikkert er at vi trenger mer plass, fremhever han. Fine lokaler har alltid vært viktig for selskapet. Til og med da de kun var to ansatte i den gamle stallen på Sagene prioriterte de interiøret. – Vi bruker nok mer tid og penger på stedet vi jobber enn det som er vanlig. Det er flere g runner til det: De ansatte bruker mye tid på arbeids plassen og det er viktig å skape et godt miljø og ha omgivelser man trives i, samtidig som vi har en del ulike a rrangementer, sier han og forklarer at etter de fikk opp glassveggen i 5. etasje slipper de å rydde kontoret hver gang de har et arrangement, de kan stenge av slik at gjestene kun er i 4. etasje og på takterrassen. – IKKE VERDENS NAVLE På spørsmål om de vurderer å flytte er svaret nei. Ettersom de tok en runde internt før oppussingen der de vurderte ulike kontor rundt i Oslo, og de ansatte var veldig fornøyd med beliggenheten. – Carl Berner er et litt «odd» sted, det er ikke v erdens navle, men allikevel veldig s entralt med trikk, buss og T-bane, samt parkering – det er lett å komme seg hit. Og vi har jo tak terrassen som gjør det lyst og med fin utsikt. Jeg har j obbet nede i sentrum tidligere, og det er litt slitsomt der, og v anskelig å kjøre dit, sier han og fortsetter:

OLE DEVIKS VEI 2 408-2 475 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk. Hva får du: • Heis • Sykkelparkering. • Dusj/garderobe i kjeller • Parkeringsplasser ute og inne • Gjesteparkering • Mulighet for tilknytning til lunsjservering/kantine • Mulighet for lagerplass i kjeller

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Vi bruker nok mer tid og penger på stedet vi jobber enn det som er vanlig.

– Egentlig synes jeg det er deilig å være litt utenom kjernen. Da vi så at vi trengte mer plass så vi på mange fine lokaler på Torshov og «Løkka», men ingen ville flytte dit. De ville heller bli her. Derfor bygde vi heller nedover. Bæck forteller at de også har mange kunder som kommer og jobber tett med dem. Det er noe av det de bruker 4. etasje til, kundeworkshops som gjerne varer en uke. – Det er noe vi ser vi trenger mer plass til, at de kan ha egne rom, og at tingene vi henger på veggen kan bli der én uke elle én måned, uten at man må ta det ned, sier han. Dersom de skulle gjort noe annerledes i oppussingen hadde det vært og flyttet ut av kontorene. De ansatte flyttet ned da det ble pusset opp i 5. etasje og motsatt. – Ting tar lenger tid enn du tror og det tar lenger tid når håndverkerne må forholde seg til at du sitter og jobber der. Derfor tror jeg det

hadde gått raskere og vært mindre frustrasjon om vi hadde leid noe annet i en mellomperiode. Vi skulle vel egentlig vært ferdig i januar men det ble ikke ferdig før til sommeren. Det tok i hvert fall fem ganger så lang tid, ler han. En annen bommert var pultene. De har gått for store fellesbord, og i etterkant ser Bæck at det hadde vært bedre med individuelle p ulter, slik at de som ønsket hev og senk kunne fått det. Han tror også at han hadde gått for flere større møterom, med mulighetene til å kunne stenge av på midten. Utover det er han veldig fornøyd. GRØNN OASE – Vi har ikke noe mål om å vokse for å vokse, det er mer om vi finner riktige folk, og det er ikke usannsynlig at selv om vi ikke kommer til å vokse like mye som vi har gjort, at vi blir flere. Planen her er å finne en løsning som fungerer, og det tror jeg vi gjør, sier han.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | ET SKANDI NAVI SK ROMSKI P

Bæck drømmer også om å skape en grønn oase på takterrassen. De er allerede godt i gang med planter og bikuber, men de har fått en landskapsarkitekt til å tegne en helt unik utehage. – Vi har lyst til å lage en grønn oase der du gjennom en glassvegg kan se både bikuber og et insektshotell. Gårdeierne er positiv, men på grunn av konstruksjonene må vi søke Plan- og bygningsetaten, samt at vi trenger en branntrapp og et gjerde, for klarer han. Bakken & Bæck har allerede tre bikuber på taket, og alle de ansatte har gått på birøkterkurs. – Vi jobber mye stillesittende foran skjerm hele gjengen og da er det fint med litt fysisk aktivitet. Vi har oppdaget en helt ny og fascinerende verden etter at vi satt i gang med dette, avslutter Bæck.

OLE DEVIKS VEI 6 1 247 – 2 771 KVM

Tveten Park er en næringspark beståede av 4 bygg, henholdsvis Ole Deviks vei 2, 4, 6A og 6 B/C. Området rundt Tveten Park er primært et område for næringsbygg, hvor flere store og velkjente selskaper holder til. Det er svært enkel adkomst med bil fra både E6 og Ring 3. I umiddelbar nærhet er det buss direkte til Helsfyr, hvor det er et rikelig tilbud av offentlig kommunikasjon, og kort avstand til byens sentrum, E6 mot Gardermoen, flybuss, taxi og kollektivtrafikk. Hva får du: • Areal i 2. etasje (1 525 kvm) + areal i 3. etasje (1 247 kvm) – samlet 2 771 kvm ved bruk av egen interntrapp • Fremtidsrettede arbeidsplasser • Fleksible løsninger • Et spennende og attraktivt totalmiljø for ansatte og kunder • Store og gode vindusflater • Flott kantine • Stor takterrasse • Garderobe og dusjfasiliteter • Parkering med muligheter for el-lading • Sykkelparkering inne og ute Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

FAMILIEN KVISTAD FÅR ORDET Det begynte å bli trangt rundt langbordet når formiddagsmaten skulle inntas hos Bakken & Bæck. Om man ikke var rask på foten, risikerte man å bli s tående i kø halve lunsjen, samtidig som man stod i veien for de som allerede hadde forsynt seg. Kvistad hadde fått sitt første lille oppdrag: ommøblere spiseområdet slik at bespisningen gikk mer på skinner og ingen skulle føle seg utenfor med tallerkenen sin. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SILJE RØNNE

Før oppgraderingen hos Bakken & Bæck ble gjennomført, var det en industriell stil som regjerte. Svarte vegger, synlige metallfarget ventilasjonsrør, umalt kryssfinér, børstet stål og betonggulv. Mange grønne planter frisket opp det hele. Det var et hyggelig kontor, men bar preg av tilfeldigheter og hjemmesnekrede løsninger. Den industrielle kjøkkenbenken i betong var fin å se på, men et mareritt å rengjøre. Oppvaskmaskinen, som var beregnet til hjemmebruk, var altfor treg. Åpne hyller og lite benkeplass gjorde det vanskelig å holde kjøkkenet oversiktlig og ryddig. På det første møtet med Tobias kom idéen om å ikke bare ommøblere, men å flytte og

utvide kjøkkenet for å løse utfordringene og utnytte arealet. Siden det skulle bygges et nytt kjøkken, burde ikke veggene males også? Hva med printerrommet, burde ikke det heller være et grovkjøkken? Og når vi først var i gang, hadde Kvistad lyst til å være med å planlegge underetasjen som snart skulle overtas? Ommøbleringen av spisesonen ble starten på den totale oppgraderingen av de nesten 600 kvadratmeter store lokalene i murbygget på Carl Berner. Det ble også starten for designstudioet Familien Kvistad. Selve inngangspartiet på gateplan til bygget B&B holder til, avslører ikke mye om hva som venter i fjerde og femte etasje. Når døren fra

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | ET SKANDI NAVI SK ROMSKI P

det litt dunkle heisrommet åpnes til kontoret, nærmest slår lyset og den friske blåfargen mot deg. Med store vinduer langs tre av fire vegger, en takterrasse og utsikt over hele Oslo, er det en oppløftende atmosfære å stige inn i. Vi ønsket å renske opp i det litt rotete inntrykket av lokalet, ved å gjøre alt sømløst. En kjøkkenbenk med integrert vask i komposittmateriale ble et naturlig valg. Da vi tegnet kjøkkenet, kom vi over materialprøven i den delikate fargen Azur. Valget av akkurat denne blåfargen, var helt avgjørende for retningen selve konseptet tok. Det ble raskt bestemt at både skuffefronter og vegger måtte bli i samme farge. Vi ønsket et lett og nærmest gjennom-

FAMILIEN KVISTAD Familien Kvistad er Miriam fra Drammen og Ziemowit fra Gdansk, samt ektefellene deres, et søskenpar fra Førde, Bjarne og Astrid. Vi bor i Hurdal med våre til sammen fire barn. Alle i Familien Kvistad har erfaring fra ulike designfelt; interiør, mote, grafisk og digital design, illustrasjon, maskinstrikk, foto, møbelsnekring og trearbeid.

siktig uttrykk. Ventilasjonssystemet i metall i det åpne taket og det grove gulvet forstyrret, –ville det ikke vært gøy å male alt i samme farge? Som om en boks med maling hadde eksplodert i rommet? «Kjør på», sa Tobias. Vi opplevde mye kunstnerisk frihet. Her skulle bli monokromt. Det ble nærmest en besettelse å farge alt i samme blåfarge. Vi kom over et pulverlakkeringsverksted i Eidsvoll, der vi sendte alle detaljer i stål eller a luminium. Tilbake kom dørhåndtak og ventilasjonslister som hadde fått en matt, lyseblå overflate og materialet opplevdes mykere. Det gikk etter hvert opp for oss at romskip ala «2001: En

romoddysè» var referansen vi kretset rundt. Derfra ble det enkelt å begrunne valgene som allerede var tatt, med teppegulv som strakte seg oppover veggene, de runde formene, de nakne lysrørene, og hvordan ventilasjons rørene nå opplevdes som om de var dratt ut og formet av massen taket var laget i. Scenen i underetasjen og trappen mellom etasjene har mørkeblått teppe, mellom trinnene er det malt i Azur. Grep som dette og mengder med hengeplanter fra taket skal gi et inntrykk av vektløshet. Vi har vært svært strenge med konseptet og ingen detaljer har blitt overlatt til tilfeldig hetene. Malerne var nærmest rystet når vi

åpekte at hvert skruehode måtte dekkes i p riktig farge. Vi syns likevel at det er viktig å bryte med stilen og overraske. Det er derfor vi valgte å henge opp både neonskiltet over baren og de litt humoristiske veggteppene i ull, begge designet av Kvistad, i samme rom. Vi har kalt prosjektet Skandinavian Spaceship. I dette legger vi rene linjer og bruk av naturlige materialer som ull og tre. Vi har prøvd å holde oss unna hvitmaling, som kanskje ville vært naturlig i det nordiske interiør uttrykket. Hvitt fikk kun komme til uttrykk der vi ikke hadde mulighet til å pulverlakkere. Mulig vi kan kalle det en fargerik minimalisme.

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Marthe Diskerud. Hun er 27 år og studerer livsstils endring og folkehelse på Høyskolen Kristiania. AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

PROFIL NAVN: Marthe Diskerud ALDER: 27 OM: Studerer livsstilsendring og folkehelse pĂĽ HĂ¸yskolen Kristiania

«Jeg håper det vil være flere lavterskeltilbud for mennesker som sliter med å komme seg ut i jobb og tilbake fra blant annet langtidssykemeldinger.» MARTHE DISKERUD

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h vorfor? – Jeg har ingen spesifikk arbeidsgiver jeg drømmer om å jobbe for, men det er viktig for meg at arbeidsgiveren er en som ser alle ansatte og ser at alle mennesker er forskjellige, slik at kommunikasjon må rettes deretter. Arbeidsgiveren bør være god til å kommunisere og at man som arbeidstaker alltid kan komme til arbeidsgiveren hvis man har noe på hjertet. Arbeidsgiveren bør være en som lar arbeidstakerne ta del i diskusjoner, planlegging og anerkjenner arbeidet som blir gjort både med konstruktive og positive tilbakemeldinger. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Jeg ønsker at jeg som arbeidstaker har frihet i a rbeidet mitt og at det skal være takhøyde for å kunne ytre egne m eninger på en god og saklig måte. Gode kollegaer og godt samarbeid er veldig viktig for at jeg skal trives på arbeidsplassen.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Jeg ser ikke for meg at jeg er ei som passer til å sitte på et kontor. Det å kunne være ute «i felten» og jobbe med mennesker er noe som vil gi meg motivasjon til å yte ekstra på arbeidsplassen. Det å kunne jobbe med fysisk fostring i arbeidstiden er noe jeg også ser på som svært positivt, viktig og ikke minst at det vil bidra til at arbeidsoppgaver gjøres enda bedre. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Det er vanskelig å se for seg, men jeg tror ikke arbeids livet vil se så veldig annerledes ut. Jeg håper det vil være flere lavterskeltilbud for mennesker som sliter med å komme seg ut i jobb og tilbake fra blant annet langtidssyke meldinger.

FREMTIDENS KONTORLOKALER TORSDAG 6. SEPTEMBER | EDDA DIAGONALE PÅ BJØRVIKA FREDAG 7. SEPTEMBER | PIER X PÅ AKER BRYGGE Vil du vite mer om morgendagens kunder og fremtidens kontorlokaler? Vet du hvilke grep du bør ta for å foredle din kundeinnsikt og attraktivitet? FREMTIDENS KONTORLOKALER vil inspirere og informere deg om de mest fremtidsrettede og velfungerende konseptene på kontormarkedet. Dag 2 av Fremtidens kontorlokaler byr på presentasjon av utvalgte prosjekter, og vil gi deg tips og inspirasjon om prosjektering og utforming av bygg med særpreg og identitet. Kontorer som signaliserer tilhørighet, tilfredsstiller nye arbeidsmønstre og tiltrekker seg de mest attraktive leietakerne og de skarpeste hodene, vil bli grundig presentert. Program og påmelding på www.estatekunnskap.no

FOTO: CHARLOTTE BERG / CARUCEL EIENDOM

POSTHALLEN GJENOPPLIVES I Posthallen står nordisk og bærekraftig design i fokus, med m oderne matkonsepter og internasjonal stemning. AV: SILJE RØNNE

Etter at Carucel Eiendom overtok Posthallen i fjor har de satset på nordisk og bærekraftig design. – Vi har troen på bærekraftige konsepter som speiler spesielt millennials verdier. Vi ser på utenlandske trender og kunders preferanser og ønsker å gi et spennende tilbud i Posthallen, sier Caroline Krefting, investeringsdirektør i Carucel Eiendom. Derfor har de siden i høst signert avtaler med blant annet aktører som Rode Bjer, en svensk designer, og Just Fashion, som er grunnlagt av norske Marte Djupesdal i 2014. Andre etablerte aktører er Mette Møller og Epilogue. – Det er også det vi ønsker å brande oss som, nordisk og bærekraftig. Det tror vi er fremtiden. Spesielt med så mange unge og kreative som etablerer seg og jobber i Kvadraturen er dette god timing for nye og interessante tilbud, sier Krefting. Epilogue har nå tatt steget i en annen retning og kombinerer atelier og butikk. Både Eva Emanuelsen og Mette Møller har gått fra å ha rene showroom til en kombinasjon av showroom og butikk, hvor kundene kan komme

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | POSTHALLEN GJ ENOPPLI VES

inn. I kombinasjon med det som skjer i resten av Prinsens gate, ønsker de å skape en retail hub i Posthallen. Carucel Eiendom har som hensikt å gjøre Posthallen til en retaildestinasjon med opplevelser. Noe Krefting mener de nysignerte aktørene gjør. – Du kan gå inn på Epilogue å møte designeren, som kan fortelle deg om inspirasjonen bak plagget, m aterialer og inspirasjon. Du får en helt annen følelse og k unnskap knyttet til merket. Det mener vi disse aktørene representerer. Det samme gjelder Just Fashion, Marte står selv i butikken og lever og ånder for dette. Og hvis du som kunde ønsker en slik opplevelse hvor du får et ordentlig innblikk bak visjonen og tanken bak merkevaren, da er dette riktig sted å dra, mener Krefting. Hos Just Fashion vil det også være ulike utstillinger og kurs i butikken for å skape liv. De har også snakket med flere av leietakerne om mulige samarbeid med kunstnere, gjerne nordiske, slik at de kan ha utstillinger i Posthallen.

POSTHALLEN Borggården er en av de flotteste bak gårdene i Norge, mener Carl Erik Krefting.

FOTO: PEXELS / UNSPLASH

BÆREKRAFTIG Posthallen blir en ny destinasjon for bære kraftig retail.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | POSTHALLEN GJ ENOPPLI VES

– I tillegg ønsker vi et skikkelig solid cocktailkonsept – det hadde Kvadraturen hatt godt av. CAROLINE KREFTING, investeringsdirektør i Carucel Eiendom

– Vi ønsker også å bygge videre på noe av det som er der, og hjelpe disse aktørene til å leve bedre, legger Krefting til. SHOPPING, MAT OG DRIKKE – Vi har også fått inn to nye matkonsepter som åpner d ørene i løpet av 2018. Det ene vil tilby veganske retter ettersom dette er en voksende trend i utlandet og vi har troen på at det er flere som ønsker det mattilbudet. Hanna Borg henter med seg inspirasjon fra Manhattan når hun åpner dørene til Nordic Food Print i august. Det andre konseptet er kjeden Rice Bowl som etablerer seg i Tollbugata, sier hun. Krefting er også i ferd med å inngå en leiekontrakt med et danskt restaurant konsept som skal åpne i 2019. Til videre utvikling ønsker eiendomsaktøren at det skal komme flere gode mattilbud i Posthallen. Ettersom det er et kreativt miljø som jobber og bor der, ønsker de at dette skal bli en destinasjon som folk kan dra til etter jobb. – Vi har lyst å få til afterwork, i tillegg til at det skal være hyggelige spisesteder her. Når du har vært på shopping enten i Prinsens gate eller i Nedre Slottsgate skal du kunne gå hit og ta deg et glass vin og en matbit mellom slagene og fortsette reisen. Litt mer som vi nordmenn gjør i utlandet. Der går vi og shopper så tar vi oss et godt måltid og fort setter, forklarer hun. Akkurat nå er Carucel Eiendom på jakt etter spennende aktører innen mat og drikke. – Konsepter som både kan

være lunsj- og middagskonsepter. I tillegg ønsker vi et skikkelig solid cocktailkonsept – det hadde Kvadraturen hatt godt av. Men, gjerne aktører som også får til brunch og afterwork. Vi har en flott borggård, og vi ønsker å få uteserveringen oppe og stå, og utnytte borggården i enda større grad, sier hun. DEN FLOTTESTE I NORGE – Borggården er den flotteste bakgården i Norge. Du får den internasjonale følelsen. Du ser turister som går opp og ned gaten der i dag, og stopper opp for å gå inn i borggården. Vi skal ha flere serveringsteder, og flere små og kule butikker i borggården, sier Carl Erik Krefting, administrerende direktør i Carucel Eiendom, og legger til at det skal bli et internasjonalt preg over det hele. Trikken stopper også utenfor, noe som gir folk mulighet til å ta et glass vin og enkelt kunne ta offentlig kommunikasjon hjem. I Posthallen bygget bor det mer enn 250 mennesker, og mange av leilighetene er små og flere bor alene. Av den grunn tror Krefting det er behov for flere små bespisningssteder. – I Prinsens gate har skjedd ekstremt mye på kort tid, det har kommet ti nye butikker, og får vi til det vi ønsker med å lage Posthallen til et kreativt sted med små spisteder

FOTO: JAN-ANDRÉ GRANHEIM

– Vi ser på utenlandske trender og kunders preferanser og ønsker å gi et spennende tilbud i Posthallen.

PROFIL NAVN: Caroline Krefting STILLING: Investerings direktør i Carucel Eiendom

og butikker, kan det trekke mer liv inn i den delen av Kvadraturen, noe som er veldig viktig. Så snart Munch museet kommer blir dette det stedet i Norge med flest turister. Jeg tror det er flere turister som kommer til å gå her enn i Karl Johan, sier han igjen og peker på Prinsens gate. Det er den naturlige gaten å gå når du skal til og fra Munch museet, Deicmanske og Operaen. SØNDAGSÅPNE BUTIKKER Krefting mener også at søndagsåpne butikker er avgjørende for å skape liv i området. – Kommunen ser ut til å være positive til å få søndags åpne butikker i dette området, Det er en dispensasjons adgang man kan få på steder som har mye turisme, men

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | POSTHALLEN GJ ENOPPLI VES

det er kommunen som først må vedta det, og så få sam tykke fra fylkesmannen. Det er ingen sted i Norge hvor det er mer turister enn her. Hvis man får til det, får man liv i Kvadraturen, sier han. – Kvadraturen kommer tilbake, det har jeg sagt i m ange år. En hoved grunn til det er at Bjørvika og Sørenga k ommer til å dra byen oppover. Når vi sitter i Prinsens gate om et par år, vil det se helt annerledes ut. Vi ønsker å gjenskape historien og få den frem i større grad og samtidig skape liv, understreker han og avslutter: – Prinsens gate er på vei opp med masse spennende tilbud – med Posthallens plassering midt i hjertet av Prinsens gate skal vi fortsette å skape en spennende destinasjon sammen med inspirerende leietakere!

Akersgata49 49 Akersgata TILHØRENDECITYPASSASJEN CITYPASSASJEN TILHØRENDE Midti byen i byen med tilgjengelig Midt med altalt tilgjengelig

CA.8671.1002.130 KVM BTA CA. 1.897 KVM BTA 1.1002.130 KVM BTA

LysakerTorg Torg45 45 Lysaker LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET LYSAKERS BESTE BELIGGENHET LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET Lysakerstasjon stasjonligger liggervis visaavis, vis,god godparkeringsdekning parkeringsdekning Lysaker

CA. CA. 490 960- -6.202 6.202KVM KVMBTA BTA 960

——2Urbant 2 ledige lokaler 5. og 6. etg. ledige lokaler i 5.i og 6. etg. —— Lyse og effektive lokaler Bygg med varme Bygg med sjelsjel ogog varme ——Stor kantine med varme og kalde retter Lyse effektive lokaler Lyse ogog effektive lokaler ——Treningsrom med garderobe Stor kantine med varme kalde retter Stor kantine med varme ogog kalde retter ——Treningsrom Innendørs sykkelparkering Treningsrom med garderobe med garderobe ——God parkeringsdekning Innendørs sykkelparkering Innendørs sykkelparkering ——Yrende byliv utenfor God parkeringsdekning God parkeringsdekning ——Alt du trenger rett i nærheten Yrende byliv utenfor Yrende byliv utenfor trenger i nærheten ——AltAlt dudu trenger rettrett i nærheten

——Effektive Effektiveogogmoderne modernelokaler lokaler ——God Godutsikt utsikt ——Nedgang NedgangtiltilLysaker Lysakerstasjon stasjon ——Møteromssenter Møteromssenter ——Sykkelparkering Sykkelparkeringmed meddusj/garderobe dusj/garderobe ——Flott Flottpersonalrestaurant personalrestaurant ——“Green “Greenbuilding” building”klassifisert klassifisertbygg bygg KONTAKT KONTAKT Øyvind ØyvindOxholm OxholmMeisingset Meisingset+47 +47907 9075454597 597 e-post: e-post:oom@klp.no oom@klp.no

Thomas 922 9090 000 ThomasAndersson Andersson+47 +47 922 000 e-post: e-post:tsa@klp.no tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO WWW.KLPEIENDOM.NO

PROFIL NAVN: Erik Thrygg STILLING: Administrerende direktør i Höegh Eiendom UTDANNET: Bachelor i Business Administration og en MBA fra The University of Wyoming i Laramie – USA BOR: På Slependen i Bærum

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

U UTLEIER HAR ORDET:

En miljøvennlig utleier med steder som begeistrer – Det vi bygger, skal stå i over 100 år. Våre bygg og steder skal være bærekraftige og skape begeistring, langt inn i fremtiden. AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARTE GJÆRDE

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hva skiller Höegh Eiendom fra andre gårdeiere? – Mange leietakere setter pris på å leie hos oss fordi vi forstår leietakerens behov og tilbyr fleksibilitet. Airthings og Differ, som nylig vokste ut av sine lokaler i Parkveien og flyttet over til nye, flotte lokaler i Wergelandsveien, er gode eksempler. Vi har en etablert kultur for å ta godt vare på leietakerne våre. Årets kundeundersøkelse i regi av Scandinavian Leadership viser at vi er best i klassen på kundetilfredshet. Vår egen driftsorganisasjon med fokus på kundeservice og eiendomsdrift betyr også svært mye for kundene våre. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Å forankre flytteprosessen hos selskapets ansatte ved hjelp av medarbeiderundersøkelse og kartlegging av arbeids prosesser er et godt utgangspunkt. Ikke lag kravspesifikasjoner som er blindkopier av dagens situasjon. Tenk helt nytt, bruk flytteprosessen til å endre tradisjonelle strukturer – og gi full gass. Bruk en dyktig interiørarkitekt som kan bistå i plan leggingen, og etabler en god miks mellom faste og aktivitetsbaserte arbeidsplasser, stillerom og møterom osv. Vi har gode erfaringer med å være en gårdeier som tenker langsiktig, forstår leietakernes behov og kan tilby fleksibilitet over tid. – Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg? – Du kommer aldri unna beliggenhet og pris. God tilgang til offentlig kommunikasjon er et must. Gjør en analyse av hvor de ansatte bor, og tenk plassering ut ifra det. S ervice og tjenester på bygulvet rundt bygget er viktig for en effektiv arbeidshverdag. Funksjoner som treningssenter, frisør, serveringssteder, butikker, bysykler og bildeling er også viktig. Sist, men absolutt ikke minst, er lokalenes utforming og mulighet for fleksibilitet et svært viktig k riterium for å velge rett kontorbygg. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie taker stille til utleier på miljøsertifisering? – Höegh Eiendom har tilsluttet seg Eiendomsbransjens veikart 2050, og vi jobber målrettet for å redusere vårt eget co2-avtrykk. Våre nybygg Breeam-sertifiseres, og alle byggene er selvfølgelig energimerket. Vi jobber dessuten med å Bream in use-sertifisere alle våre eksisterende bygg. Leietakere bør absolutt stille krav til utleier, og vi ser nå at de store brukerne har lært seg dette. Mindre leietakere bør også kunne stille krav om at byggene miljøsertifiseres. Som gårdeiere har vi ansvar for å synliggjøre byggets energiforbruk for leietakerne, og gi dem muligheten til å påvirke det. Höegh

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

iendom har investert i energioppfølgingssystemer i alle E bygg, det gjør det mulig å følge utviklingen over tid. Vi lager rapporter til alle våre leietakere som viser utviklingen i forbruk av energi, vann og avfall. – Hva er den største fallgruven for leietakere? – Leietakeren må kunne avveie behovet for langsiktighet opp mot ønske om fleksibilitet. Vi i Höegh Eiendom mener at en stor eiendomsaktør har større mulighet til å etter komme behovet for å leie lokaler som både kan dekke behov over tid og skape fleksibilitet. Vi tenker langsiktig i våre relasjoner til leietakerne, og er gjerne en rådgiver over tid hvis lokalene ikke lenger er egnet for selskapets behov. – Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med arbeiderne? – Vi mener selve kontorbygget vil bli stadig viktigere fremover. Vi ser flere internasjonale prestisjeprosjekter i Europa der det skapes mye merverdi i et bygg, utover tradisjonell markedsverdi. I fremtiden vil det h andle mye om å ta utgangspunkt i menneskene som skal jobbe i bygget. For å ta vare på talenter og utvikle dem, må b ygget understøtte de ansattes behov og ønsker. Oppblomstringen av coworking-aktører og fokus på smartbygg er bare én av flere strategier for å sikre seg de d yktigste medarbeiderne. Lett tilgang til et allsidig b ygulv, offentlig kommunikasjon og selskapets identitet er også viktige faktorer. – Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Sentrum gjør det veldig bra for tiden, og vi har sterk tro på vårt kjerneområde rundt Solli plass. Vi ser også et økende press i randsonen – for eksempel Hasle – fordi en ny bydel nå er i ferd med å vokse frem der. Økt byggeaktivitet og en god miks av kontor, bolig, handel og service vil være et positivt incitament for leiemarkeder i randsonen også de kommende årene. – Hva er fremtidens kontor – og hvordan jobber dere med dette? – Vi jobber veldig konkret med å tilby og teste ut både nye utleiemodeller og nye tekniske løsninger. Vårt nylige oppkjøp av CWI (CoWorking International) og satsing på ATEA og Smartbygg på Hasle er bare noe av det vi er i gang med. Hvordan fremtidens kontor vil se ut, vet vi ikke enda, men vi i Höegh Eiendom jobber hardt for å finne ut av det!

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

Holbergs terrasse — — — — — — — —

EFFEKTIVE LOKALER Rolig beliggenhet rett ved Holbergs plass CA. 500-12.000 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av 7 min gange til Nationaltheatret stasjon Resepsjon, kantine, møteromssenter Treningsrom, sykkelparkering og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Fleksible og effektive lokaler

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

CA. 1.860 KVM BTA

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 3 minutter til Stortinget t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Ny kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter er totalt rehablitert

WWW.KLPEIENDOM.NO

OSLOS GAMLE, NYE HOVEDGATE Revitaliseringen av Prinsens gate skaper nytt liv i Kvadraturen. AV: SILJE RØNNE | FOTO: CHARLOTTE BERG / CARUCEL EIENDOM

STOR TILSTRØMNING Etter oppgraderingen av Prinsens gate opplever butikkeierne en større strøm av folk, særlig turister.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | PRI NSENS GATE

Caroline Krefting, investeringsdirektør i C arucel Eiendom, opplever økt trafikk i P rinsens gate etter at gaten fikk et betydelig løft. – Når vi snakker med våre leietakere ser de særlig en økning av turister, men også andre forbipasserende. Spesielt etter at gaten ble åpnet opp fra Dronning Eufemias gate – da blir det naturlig å gå fra operaen og opp Prinsens gate. Dette er jo spesielt interessant da det jo var Prinsens gate som var hovedgaten i g amle dager. Vi tror at ombygningen har bidratt til økt footfall i gaten, og særlig når Munch museet åpner forventer vi at det vil komme enda flere turister i denne retningen, sier hun. Prinsens gate og Tollbugata er over 400 år gamle gater, og med det Oslos eldste gater.

Begge gatene har vært brukt til trikke- og buss kjøring, og tilbake i 1926 var det faktisk toveis trikk i Prinsens gate. Fra 1940 ble østgående trikk flyttet over i Tollbugata, og i de senere årene har det kjørt trikk, buss og biler i blandet trafikk i både Prinsens gate og Tollbugata. Revitaliseringen har inkludert både en omfattende oppgradering av Prinsens gate, flere av sidegatene som Akersgata, og en opp gradering av hele Tollbugata. I sum har disse bidragene vært med å løfte Kvadraturen. – Vi ser at det har kommet flere nye konsepter den siste tiden og får mange henvendelser på våre lokaler, og det henger nok sammen med at gaten har blitt mye finere, sier Krefting.

ØSTENSTADODDEN

VO L L E N M A RI N A

VOLLEN

SJØSTRAND

BJERKÅS

DJUPTREKKODDEN

BJERKÅSHOLMEN

Slemmestad Handelspark

BU T I K K LO K ALE R F R A 1.400 K V M BTA

Slemmestad Handelspark

SLEMMESTAD

Slemmestad Handelspark står ferdig og er i full drift.

RO RT U N E T KJ Ø P E S E N T E R

Slemmestad Handelspark har raskt etablert seg som et knutepunkt for handel i Asker, Røyken og Hurumsområdet. 170 p-plasser tilgjengelig på tomten.

L EI ETA K E R E

KON TAK T Christopher W. Felix M: 930 56 181 E: Christopher@wahl-eiendom.no

WAHL- E I E N D O M . N O

ILLU.: TEGN_3

Skal gi en bedre reiseopplevelse Oslo Bussterminal skal bli mer synlig som både merkevare og sted, samtidig som de reisende gis mer plass, bedre informasjon og får tilgang til et bedre kommersielt tilbud. AV: SILJE RØNNE

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | OSLO BUSSTERMI NAL

ILLU.: TEGN_3

HVERDAG ELLER FØRSTE MØTE Bussterminalen er hverdagen for pendlere, men sam tidig det første møtet med hovedstaden for mange turister.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | OSLO BUSSTERMI NAL

Det nye d esignet innebærer at terminalens innendørs lokaler vil bli ombygd og modernisert. JAFAR ALTEMEMY, administrerende direktør AKT

– Oslo bussterminal skal moderniseres og oppgraderes for å imøtekomme dagens krav til en moderne bussterminal. Det nye designet innebærer at terminalens innendørs lokaler vil bli ombygd og modernisert, sier Jafar Altememy, administrerende direktør i det fylkeskommunale foretaket Akershus KollektivTerminaler (AKT) Oslo Bussterminal er den tredje største transportterminalen i Norge, med 50.000 reisende og over 1350 bussbevegelser per dag. Det er det ikke usannsynlig å se for seg en trafikkvekst på minst 25 prosent frem mot 2030, forutsatt at man klarer å skape den kapasiteten som er nødvendig. – Spesielt vil det bli lagt vekt på kommunikasjon/flyt og et mer åpent sentralt knutepunkt (HUB), samt bedre fasiliteter for sjåførene. Ute på terminalområdet vil det også bli enkelte mindre endringer, blant annet for å tilrettelegge for en utvidelse av publikumsområdene (HUB) og for nye inngangspartier, forklarer Altememy. GI REISENDE DET DE TRENGER – Det har vært gjennomført både skisse prosjekt og forprosjekt hvor det har blitt fore-

tatt en grundig interessenthåndtering for å ivareta alle synspunkter for å gjøre terminalen mer attraktiv og moderne, sier han. Gjennom å analysere hvordan buss terminalen fungerer og hvordan bruker gruppene opplever dagens situasjon, har de identifisert en rekke tiltak som sammen vil øke kapasiteten og flyten gjennom bygningen og gi et forbedret kollektivtilbud til byens inn byggere. Det er blant annet gjort undersøkelser og intervjuer med både reisende og ansatte som grunnlag for planene om fornying og forbedring av kundeopplevelsen i t erminalen. – Tilbudskonkurransen ligger ute til 24.mai, og vi tar sikte på byggestart sommeren 2018, med ferdigstillelse sommeren 2019, fremhever han. Transformasjonen av terminalen om fatter arealutvidelse og en mer bruker vennlig funksjons oppdeling. For å gi de reisende mer plass utvides hjertet i terminalen – the HUB. Eksisterende funksjoner flyttes for å fordele trafikken internt på en bedre måte. Det etableres en ny hovedinngang mot Schweigaardsgate, noe som tydeligere kobler OBT til byen. Justering av trafikkløsning og

FOTO: HILDE OMBERG

AKT Administrerende direktør Jafar Altememy.

kjøremønster gir bedre flyt for bussene. I tillegg etableres nye løsninger for å bedre orienterings evnen for den reisende; ny skilting både inn- og utvendig - i tillegg til nye informasjonsløsninger. Målet er å gi reisende den hjelpen de trenger. – Vi er glade for å kunne lansere en blogg på vår webside om ombyggingen, hvor reis ende, bussoperatører og alle interesserte kan følge med! Den ligger klar, og sparkes i gang så snart valg av leverandør er fastsatt, fremhever Altememy. – Hvordan vil transformasjonen påvirke folks pendlehverdag, og hva vil den gjøre med området? – AKT jobber ut fra en strategi om å bidra til å få ned bruken av privatbil, inn mot byene spesielt. Det er åpenbart for oss at for å få folk til å endre vaner, må alternativet gjøres mer attraktivt enn det veletablerte. Et grep som modernisering av Norges tredje største kollektivterminal, er et ledd dette viktige, og miljømessig tvingende nødvendige arbeidet som det er AKT’s samfunnsoppgave å utføre.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | OSLO BUSSTERMI NAL

Vi vil tilrettelegge Oslo Bussterminal (OBT) på alle vis vi ser mulig, innenfor de r ammene vi har, svarer han og fortsetter: – God, hensiktsmessig skilting og øvrig forenkling av kommunikasjon mot de reisende, vil bidra til enkel flyt fra A til B når man er i farta til jobb etter levering i barnehage. En lys og innbydende terminal vil b idra ytterligere til å senke stressnivået ifølge Altememy. – Sanntidsvisning av avganger på moderne, samordnede monitorer er noe av kommunikasjonen som vi har fått på plass allerede, sier han. Det å fjerne skrankeløsningen for kunde service og legge ned det fysiske billettsalget, og i stedet sette dyktige kundeverter ut i terminalen der folk ferdes, er et annet tiltak de har igangsatt. – De er lette å få øye på i nye, profesjonelle uniformer med godt synlige røde skjerf og slips. Det vil bli oppgraderte fasiliteter, og vi ser behovet for eksempelvis en hyggelig liten kaffebar i dette nye byrommet, avslutter han.

KIRKEGATA 17

154 M KONTOR/BUTIKK/HANDEL 2

Fine lokaler med god takhøyde og sjel for kreative bransjer. Lokalet ligger på gateplan med god eksponering ut mot gaten. Det er store vinduer fra gulv til tak, og med en høy, lekker inngangsdør. • Hele bygget ble totalrehabilitert i 2013 • Oppgradert ventilasjon og el-anlegg • Lokalet er nyoppusset, nytt spesial-laget tregulv med vakre detaljer, malte flater + +. • Tilknytning til felles kantine driftet av Wilberg • Felles treningsrom Lokalet ligger sentralt i Kvadraturen med kort avstand til alt av servicetilbud og offentlig kommunikasjon Vi ser for oss at lokalet vil passe for kreative bransjer - showrom - arkitekter m.m.

KONTAKT Marianne Nielsen Landvik Newsec Basale AS 922 63 130 / marianne.landvik@newsec.no

SE ANNONSEN PÅ FINN.NO

Norske aktører vil gå fra å konkurrere i NM til VM over natten, og konkurrentene har allerede et forsprang. AV: SILJE RØNNE

Hva skjer når Amazon kommer? – Under NXT konferansen fikk vi høre at Amazon er på plass i Sverige innen Black Friday, det vil si 23. november. Det betyr at de snart er på vei inn i Norge. Amazon er et stort selskap som ønsker å ta over verden. Jeff Bezos, CEO i Amazon sier: «Din fortjeneste, min mulighet». De har en veldig aggressiv taktikk, de starter i et marked, tar over de bransjene de vurderer som lønnsomme og fortsetter til neste marked, forklarer Steffen Larvoll, markedssjef i Lager & Industrisystemer AS. I USA i dag går 50 prosent av netthandelen gjennom Amazons plattform. To kritiske suksessfaktorer for Amazon er kundefokus som skaper lojalitet og logistikk. – Amazon har alltid kunden i fokus og de har ekstremt høy gjenkjøpsgrad. De har en egen kundeklubb som heter Amazon Prime der du forhåndsbetaler 99 dollar i året for masse tilleggstjenester, samt at du får raskere levering, musikk og egne tilbud i salgsperioder, sier han og understreker at Amazon har enorm makt i markedet. Et e ksempel Larvoll trekker frem er oppkjøpet av Whole Foods, som kostet 13,7 milliard dollar, og kursstigningen til Amazon i etterkant var på 11 milliarder dollar, samt at kursen til konkurrerende dagligvarer sank. – Når Amazon fyller på med nye bransjer har de en eksisterende infrastruktur rundt logistikk og vareforsyning

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK - AMAZON

som de hele tiden tilpasser tilførselen av nye markeder eller bransjer. Ved å utnytte storskalafordelene har de flere aktører å fordele kostnadene på, og siste ledd blir gjerne dyrt fra lager til sluttkunde, sier han. STEMMESTYRING Det som er nytt fra Amazon nå er stemmestyring gjennom små høyttalere kalt Echo som man har i huset sitt hvor man kan prate med softwaren Alexa. Alexa er en AI som kan utføre ulike handling for deg som å bestille en taxi, kontrollere belysningen eller varmen, spille musikk, eller gjøre innkjøp for deg. Gjennomsnittssalget på denne plattformen kontra Amazon sin egen hjemmeside er 70 prosent høyere. – Gjennom Alexa kan du bestille produkter gjennom stemmestyring, noe som gjør terskelen for å handle enda lavere. Mye av det vi handler i dag er gjenkjøp og ikke noe man nødvendigvis synes er så spennende å kjøpe, slik som frokostblanding og oppvaskmiddel. Der vi før måtte notere oss handlelister for å ta med oss i butikken kan vi nå bestille dette i det øyeblikket vi opp dager at vi er tomme. Hvis du tenker at dette høres litt

70% FOTO: SHUTTERSTOCK

Økning i gjennomsnittssalget på plattformen Alexa kontra Amazon sin egen hjemmeside.

– Er du ikke hjemme og sitter på en kafé i nærheten kan du taste inn det på en app og de leverer varen til deg.

FOTO: SHUTTERSTOCK

STEFFEN LARVOLL, markedssjef i Lager & Industrisystemer AS

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK - AMAZON

Steffen Larvoll, markedssjef i Lager & Industrisystemer AS.

s cience-fiction ut er det bare å ta en titt over til USA hvor det er solgt nærmere 50 millioner slike smarthøytalere i løpet av de siste to årene, og ca. 20% av den voksne befolkn ingen bruker en slik løsning. I dette markedet har Amazon en markedsandel på svimlende 71,9%. – Hvordan vil Amazon sitt inntog i Nordan påvirke logistikk markedet? – Norske aktører vil gå fra å konkurrere i NM til VM over natten hvor konkurrentene allerede har et forsprang. Amazon har bygd sin plattform fra dag én til å være digital, men mange norske selskaper har startet som tradisjonelle butikker, det er en kjempe utfordring, sier han. Det er flere grunner til dette ifølge Larvoll, blant annet at nordmenn raskt vil adoptere Amazons nivå. Norske for brukere er digitalt modne. Han viser blant annet til Lars- Johan Jarnheimer, styreleder i IKEA, som benytter Norge som testland av nye digitale konsepter. Fungerer produktet i Norge implementerer IKEA det til i resten av verden. – I tillegg er tilveksten i detaljhandelen nesten ute lukkende på nettet nå, netthandel 13,4 % og butikkhandel er 2 % ifølge tall fra Virke. Netto nyetablering i Norge av fysiske butikker var for første gang i 2016 negativ -75, mens for netthandel var den på +265, ifølge Virke. Netthandelen vil ha stor påvirkning på samfunnet særlig mot sluttbruker. – Norske butikkjeder må ta inn over seg at de ikke lenger er konkurransedyktige. Ser man på driftsmarginene har 67

prosent av s elskapene innen faghandelen en driftsmargin på under 5 prosent, og 30 prosent av selskapene driver så dårlig at de har negativt driftsresultat. Shoe Lounge, Tilbords, Nille og Habitat gikk nylig konkurs, og mange ligger på en skummel faresone. Fremover vil det bli kroken på døra for mange norske aktører, tror han. Samtidig mener Larvoll at dette vil presse frem store strukturelle omveltninger, med økt krav til hastighet og transparente lagre, slik at kunden kan se hva som er på lager, sporing og leveringsdyktighet. – I England er det et selskap som heter DPD, som har utviklet en løsning kalt Predict som leverer varen der du er. De har skjønt at det er du som forbruker som sitter på makten, og at de må tilpasse seg for å møte fremtidige kundekrav. Er du ikke hjemme og sitter på en kafé i nærheten kan du taste inn det på en app og de leverer varen til deg, sier han. De oppgir også leveringsvinduer ned på timesnivå, og du har mulighet til å se hvor langt sjåføren har kommet på ruten sin i et kart som oppdateres i sanntid. Nevnte jeg at de leverer mandag til søndag? EN AKILLESHÆL Prologis er verdens største utleier av lagerbygg, og kjøpte for noen uker siden opp sin største konkurrent DCT for $8,4 milliarder. De sitter nå på en eiendomsportefølje på

Kjøp Black Friday, 2014, Klarna

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

over 22 millioner kvadratmeter i Amerika, Europa og Asia med kjente leietakere som Amazon, Walmart, DHL og UPS. Kampen om å sitte på de mest attraktive logistikktomtene i nærheten av urbane strøk med god tilgang til arbeidskraft og infrastruktur som havn, motor vei og flyplass tilspisser seg, og eiendoms aktører som f okuserer ute lukkende på logistikkbygg kan vise til 16% h øyere avkastning enn de som fokuserer på mer tradisjonelle bygg som kontorer, boliger eller kjøpesentre. – Det blir en kamp om egnede tomter i Oslo- området for store sentrallagre. I dag ser du at mange flytter ut av byen på grunn av pris og plassmangel. Problemet er at kundene er i sentrum og leverandørene får mange tilleggs kostnader som diesel og bomring, i tillegg til at kravet om hurtige leveringer øker. Trafikken vokser og det tar lenger tid å levere. Derfor etablerer mange mindre lager i sentrum, men ettersom prisene er høye blir distri busjon inn til sentrum en akilleshæl. P rologis eksperimenterer med lagerbygg i høyden i sentrum, forteller markedssjefen og legger til netthandel krever 3 ganger så mye gulvflate som tradisjonell lagerdrift – det er det mange som ikke tenker på. – Grunnen til dette er at i tradisjonell logistikk har lageret eller grossistleddet sendt

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK - AMAZON

hele paller til butikkleddet, som har fått jobben med å dele de opp i mindre forpaknings størrelser. Med netthandel flyttes denne jobben over på lagerdelen, og operasjonen blir mindre effektiv ved at man går rundt og plukker én og en vare. Hvor man før kunne lagre en pall i høyden og plukke den ned i tide for leveransen til butikken, må man nå legge til rette for små, sporadiske plukk med liten forvarsel om når plukket skal gjøres, forklarer han og understreker at dette krever en s midighet som norske lagre ikke er tilpasset for. – I salgsperioder som for eksempel Black Friday opplever et lager for 5-6 ganger så mange ordrer som normalen, og mange tyr til vikarer for å ta disse salgstoppene. Men når man vet at personalkostnaden står for mellom 30-50% av kostnadene på et lager er dette en løsning som potensielt kan spise opp de små marginene man allerede operer under. Hvis man da legger til det faktum at returandelen av varer i noen bransjer kan være på mellom 30 og 50 prosent er det ikke vanskelig å se for seg at dette kan velte mange bedrifter som ikke har kontroll på logistikken, fortsetter han. BLACK FRIDAY 2014, KLARNA Slik Larvoll ser det står norske vareeiere ovenfor noen veivalg i tiden fremover.

– Det er ingen tvil om at landskapet er i en voldsom endring, og at det er mange som ikke vil klare det taktskifte vi er inne i nå. Det betyr ikke at det er bare å vifte med det hvite flagget, men man må ta utfordringen på alvor. Netthandel har blitt sett på som et artig fenomen i lang tid, men ikke noe som på sikt kan true kjernen i det en bedrift holder på med. Den holdningen tror jeg mange bedrifts ledere er i ferd med å snu på nå som de innser alvoret, men det betyr at man må kutte ned på beslutningslinjene for å ta igjen det tapte, sier han og påpeker at de endringene som må til for å tilpasse seg markedets krav må komme fra toppledelsen. – Så må beslutningsmyndigheten dele geres videre nedover i systemet slik at man kan ta hurtige valg og tilpasse seg markedet løpende. Hvis man tar en titt på tallene fra Norsk Kundebarometer som måler tilfredsheten blant norske kunder er det veldig tydelig hvilke bedrifter som har lengst vei å gå på dette området, forklarer han og avslutter: – En tilpasning til et marked hvor Amazon er konge vil bli vondt for mange, men for de bedriftene som tar dette på a lvor og lager en opplevelse som gjenspeiler s amfunnet vi lever i vil gå en lys fremtid i møte.

BLI EN DEL AV ET VOKSENDE NETTVERK Vi holder på å bygge et enestående nettverk av kontorer, coworking-fasiliteter og møterom i hver eneste by i verden. For å kunne vokse videre, ønsker vi å samarbeide med utleiere og eiendomsutviklere med kontorer på 650 kvadratmeter og oppover. Eiendommene må være i byer og ved transportknutepunkt som har pålitelige og effektive kommunikasjonsforbindelser.

For å finne ut mer, ring eiendomsteamet vårt på +47 22 99 60 90 eller gå til regus.com/landlords

INTERNASJONAL FLYPLASS - TORP LUFTHAVN 10 min. fra Ringdalskogen

NORGES NEST STØRSTE CONTAINERHAVN -LARVIK HAVN 13 min. fra Ringdalskogen

FIREFELTS MOTORVEI Rett ved Ringdalskogen

R I N G DA L S KO G E N N Æ R I N G S PA R K JERNBANE SANDEFJORD 10 min. fra Ringdalskogen

Når god beliggenhet er viktig AVKJØRING 44 PÅ E18

TA KONTAKT FOR EN UFORPLIKTENDE PRAT: Frode Rønning daglig leder Telefon: 415 57 245 E-post: frode.ronning@nhp.no

ringdalskogen.no /Ringdalskogen /Ringdalskogen nhp.no

Ringdalskogen Næringspark er et regionalt satsnings område for logistikk, nærings og industriutvikling.

N Æ R I N G S PA RK E N I V EST FO L D M I DT M E L LO M L A RV I K O G SA N D E FJ O RD

E18

Danebo

Ringdalskogen

Sandefjord

Torp Lufthavn

Sandefjord Stasjon Sandefjord Havn

/2 0

Tønsbergfjorden

Sandefjorden

E18 Larvik Larvik Stasjon

Larvik Havn

Sandefjord Havn

Larviksfjorden

NHP Eiendom E18

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene. Vi har lang erfaring på alle nivåer innenfor eiendomsfaget og en av våre målsetninger er utvikle fremtidsrettede bygg. Vi vet at tett dialog og samarbeid med leietager under hele prosessen er viktig for å kunne levere de beste prosjektene.

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

Det er slett ikke vanskelig å drifte dagens bygg! Du trenger bare et par ventilasjonsingeniører, et rørleggerteam, en håndfull elektrikere og en spesialist i energioptimalisering. Mer skal det ikke til for å sikre trygg og økonomisk drift av bygget ditt! Vesentlig enklere er det å benytte den nye digitale driftssentralen til GK som kontinuerlig kartlegger driften i ditt bygg

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro

Les mer på: driftssentral@gk.no gjennom tilgjengelig informasjon fra eksisterende byggautomasjon. Og dessuten kan feil utbedres før de skaper driftsproblemer og eventuelle havarier oppstår.

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Sikkerhet - Tlf: 22 97 47 00

gk.no

GK er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner med ekspertise innen elektro, ventilasjon, rør, byggautomasjon, energi, kulde og sikkerhet. Våre mer enn 3200 ansatte i Norge, Sverige og Danmark tar hånd om alt av teknikk i bygg, fra prosjektutvikling og installasjon til drift og vedlikehold. GK Gruppen har en omsetning på over 5 milliarder kroner. www.gk.no

68 Lite lager tilgjengelig i Oslo

Dette må du passe på når du skal leie lager

Markedspuls: Logistikkmarkedet

Prosjektene som skal løfte Grønland

MARKED Neste sentrumsløft

Vi tror Grønland/Vaterland kan bli det neste «hotte» kontorområdet i Oslo, dog noe lenger frem i tid. Det blir ikke leiepriser som i Bjørvika, men virksomheter innenfor IT, kreative bransjer og ulike startups vil trolig få sitt inntog til by delen. Å ligge tett på giganter som IBM og Microsoft (som flytter til Bjørvika) er viktig for flere i sektoren, og området har også k valiteter som mange unge arbeidstakere søker. Aspelin Ramms planer for Landbruks kvartalet ser svært spennende ut, og dersom aktører som Eiendomsspar, Oslo Areal og Entra også gjør sine saker riktig, kan det bli mer enn en berikelse for bedrifter som skal leie. Samtidig er det viktig at det ikke blir full gentrifisering av Grønland. De nye virksomhetene og boligene må ikke presse ut de som er i området i dag. Det kan bli for mye av det gode når hipsterne inntar de slitne områdene.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

tter at Bjørvika er blitt det nye sentrale businessdistriktet (CBD) i Oslo, og Schweigaards gate på andre siden av jernbanelinjen har fått inn attraktive leie takere, har eiendomsaktørene på Grønland/ Vaterland sett store muligheter i området. Grønland og Vaterland har lenge blitt sett på som grått, slitent og utrivelig, men Entra og Skanskas utvikling av Sundtkvartalet har vært med på å løfte interessen for området. Og da IBM flyttet fra Rosenholm til Sundtkvartalet, kom på mange måter gjennombruddet, selv om virksomheter som NHST, Tine og Securitas har vært der i flere år. Også Plan- og bygningsetaten har ambi sjoner for Grønland og Vaterland, noe som gir eiendomsaktørene i området muligheter til å få til større byplangrep. Resultatet blir trolig det neste store sentrumsløftet i Oslo, med flere trivelige åpne plasser for befolkningen, flere arbeidsplasser og nye boliger.

Lite lager tilgjengelig i Oslo AV: DAG–JØRGEN SALTNES

Det blir stadig tøffere å finne lagerog logistikk lokaler innenfor Oslos grenser, noe som gir økte leiepriser. Samtidig bidrar nybygg utenfor Oslo til å presse leieprisene nedover på eldre bygg i de samme områdene.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

e tradisjonelle logistikkområdene i Oslo har de seneste årene vært i en intens forvandling, med rivning og ombygging av lagerlokaler til bolig- og kontorareal. I et gammelt lagerog industri område som Nydalen finnes det knapt et lager igjen, og nå skjer det samme på Hasle og Løren og fra Økern og oppover i Groruddalen. I DNB Næringsmeglings markeds rapport for første halvår skriver DNB at utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder til bolig- og kontorformål fortsetter. «Selv det å finne lagerog logistikkarealer for kortsiktig leie er utfordrende innenfor Oslo kommunes grenser. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum», skriver næringsm egleren.

MANGE NYBYGG DNB-analytikerne legger til at det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lagerog logistikklokaler nord og sør for Oslo, i aksen fra Gardermoen til Vestby. Flesteparten av de store leiekontraktene som er blitt tegnet den senere tiden, har vært i nybygg. DNB Næringsmegling forklarer det med økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggerne kan tilby attraktive leiepriser som følge av l ange leiekontrakter og lavere avkastningskrav fra gårdeierne. «Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lagerbygg», skriver DNB i rapporten. LEIEPRISENE Om leieprisene skriver DNB Nærings megling: «Toppleie i eksisterende bygg med

1.200

FOTO: CHELL HILL/WIKIMEDIA. LISENS: CC BY-SA 3.0.

Ifølge den seneste markedsrapporten til Akershus Eiendom, har Groruddalen de høyeste leieprisene innenfor lagerog logistikksegmentet, hvor de d yreste lokalene leies ut for 1.200 kroner per kvadratmeter.

GRORUDDALEN Det er blitt langt mindre plass til lagerbrukere i Oslo de siste årene. Her fra 2010, da det fortsatt var mange mulig heter for å leie lager i Groruddalen.

FOTO: SHUTTERSTOCK KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

NETTHANDEL Den fulle effekten fra netthandel har ennå ikke materialisert seg i logistikkmarkedet.

sentral beliggenhet i Oslo vurderes til NOK 1200 kvm/år, mens hovedvekten for eksister ende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet NOK 900 til NOK 1.050 kvm/år. Leienivå for nybygget lager- /logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 800 til NOK 950 kvm/år. Stort spenn vedrørende leienivåer i eksister ende bygg utenfor Oslo relatert til kvaliteten på eiendommen». DNB Næringsmegling forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo, venter næringsmegleren flat prisutvikling. DYREST I GRORUDDALEN Ifølge den seneste markedsrapporten til Akershus Eiendom, har Groruddalen de høyeste leieprisene innenfor lagerog logistikk segmentet. Der må leietakere ut med rundt 1000 kroner per kvadratmeter for lokaler med normalt høy standard, mens de aller beste beliggenhetene og kvalitetene på bygget leies ut for 1200 kroner per kvadratmeter. I attraktive logistikkområder som B erger, Lillestrøm, andre deler av Oslo, Ski og Regnbuen/Berghagen er leieprisene fra 800 til 1000 kroner per kvadratmeter, avhengig av standard. Gardermoen har rykket opp som et popu lært sted å etablere logistikkvirksomhet. Samtidig er leieprisene der fortsatt lavere enn i flere av de andre områdene rundt Oslo. Ifølge Akershus Eiendom koster det 700 til 800 kroner per kvadratmeter å leie lagerog logistikkareal på Gardermoen og Kløfta. I Vestby er prisene opp til 750 kroner kvadratmeteren.

Leienivåer > 6 m takhøyde 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500

Sentralt, god adkomst, eks. Groruddalen

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Industriområder med god akomst til E6/E18

Utenfor typiske industriområder

HØY AKTIVITET Akershus Eiendom skriver at 2017 var et år med svært høy aktivitet i lagerog logistikkmarkedet. Det ble ferdigstilt 145 000 kvadrat meter med areal i Oslo-området, men i de to neste årene settes det opp vesentlig færre nybygg. Akershus Eiendom anslår at det kommer bare 25 000 nye kvadratmeter med lagerog logistikkareal i 2018 og 69 000 i 2019. Tallene kan imidlertid bli oppjustert, da det tar under 12 måneder å bygge et nytt lagerbygg. Akershus Eiendom mener et interessant aspekt i logistikkmarkedet er effektene fra veksten i e-handel. «Vi har fortsatt til gode å se den fulle effekten dette vil ha på etter spørselen for lagerog distribusjons fasiliteter, men vi er fortsatt i en fase hvor den tradisjonelle tilbudskjeden blir utfordret av kundenes nye måter å handle på. Vi forventer å se en økning i både nybygging og investeringsaktivitet i dette segmentet», skriver Akershus Eiendom.

PÅ JAKT ETTER NYE LOKALER? BRUK REALIST NÆRINGSMEGLING FOR BEST RESULTAT! OSLO

DRAMMEN

22 99 47 70

32 25 40 50

JOAKIM HEJNA

JOHAN GAUPÅS

JOACHIM MOLTKE-HANSEN

ROBERT ANDERSEN

LINE TORGERSEN

JAN GURRIK

PÅL GURRIK

OLA WANG

Rådgiver

Partner

Rådgiver

LANG ERFARING, ET OMFATTENDE NETTVERK OG HØY KOMPETANSE

REALIST.NO

Få setter bort lageret AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Til tross for mer fleksibilitet i kontraktene, er det fortsatt få aktører som velger å sette bort lageret sitt til tredjeparts logistikkaktører.

e seneste årene har mindre leie takere med kontorbehov fått en haug med tilbud om kontor hotell og lignende tilbud med svært fleksible betingelser på både leiekontraktens lengde og størrelsen på arealet. Innenfor lagerog logistikkområdet har det imidlertid ikke vært den samme veksten innenfor tredjeparts logistikk, hvor lagertjenestene settes bort til en spesialist som håndterer alt. MARGINAL VIRKSOMHET SOM VOKSER Seniormegler Ketil Ervik i DNB Næringsmegling forteller til NæringsEiendom at tredjepartslogistikk fortsatt er en marginal virksomhet, og at de ikke tegner mange leiekontrakter med den type aktører. – De som driver med det må ha stor om setning for å få god lønnsomhet, og det er veldig tøff konkurranse om kundene, sier Ervik. Blant aktørene i dette markedet er Bring, DHL, FREJA og en rekke mindre aktører. Mye tyder imidlertid på at dette marke det vil vokse i tiden fremover. På Vestby har Bulk Infrastructure kjøpt et tomteareal

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

på 47 mål. Der skal selskapet bygge Bulk Flexipark, et nytt konsept med virksomheter innenfor tredjepartslogistikk på 50 000 kvadratmeter. Målet er å legge til rette for tredjeparts logistikk leverandører. Leman Norway har allerede tegnet en leiekontrakt for 11 300 kvadratmeter. Bulk I nfrastructure har sett at det er utfordrende for tredjeparts logistikkleverandører å forplikte seg til leieavtaler på 10-15 år når en vanlig kontrakts periode for deres kunder i snitt ligger på tre til fem år. – Vi ønsker å redusere risikoen for disse ved å tilby en høy grad av fleksibilitet på kontrakts lengder og kapasitet, uttalte Peder Nærbø, eier og styreleder i Bulk Infrastructure da avtalen ble kjent. KORTE LEIEKONTRAKTER Ifølge Ketil Ervik er nettopp noe av det som kjennetegner flere av aktørene innenfor tredjepartslogistikk at de gjerne tegner korte leiekontrakter for mindre arealer. – Kundene deres har veldig korte avtaler, og de har som regel ikke den betalingsevnen

og betalingsviljen som andre har. Tredje partsaktørene får gjerne først på plass kundene, og så leier de lagerlokalene. Den nordiske Private Equity-giganten innenfor eiendom, NREP, utvikler også et stort tredjeparts logistikkbygg på Vestby. På 38 000 kvadratmeter skal Prime Cargo tilby logistikktjenester til store og mellomstore virksomheter. GODE ALTERNATIV FOR LEIETAKERE For bedrifter som sliter med å finne mindre lagerlokaler eller ikke kan drive mottak, lagring og utlevering av varer effektivt, kan løsningene til tredjepartsaktørene være gode alternativ. Ketil Ervik forteller at med ut viklingen i Oslo, hvor det blir stadig færre lagerbygg, kan det bli vanskelig for leietakere å få leid logistikklokaler med tilhørende kontor. – Når det ikke er mulig å ha lager med kontor i Oslo, blir det en aktuell vurdering å sette bort lageret, sier Ervik. En annen gruppe bedrifter som bruker tredjepartslogistikk er netthandelsaktører som ikke har egne logistikksentre. – Aktørene som driver med tredjeparts logistikk har gått inn og hjulpet de som driver med netthandel. Netthandel gir ofte behov for mer arealer. Det er plukk av enkeltvarer, og ikke bulk, sier Ervik. I Sverige har bruken av tredjeparts logistikk tjenester økt kraftig helt siden midten av 1990-tallet.

FOTO: DNB

TIL HØYRE Ketil Ervik i DNB Næringsmegling forteller at de som bruker tredjeparts logistikkaktører har korte leiekontrakter og fleksibelt areal.

ILLUSTRASJONSFOTO: SHUTTERSTOCK

UNDER Det kommer nå flere store tredjeparts logistikkaktører til Vestby.

Dette må du passe på når du skal leie lager Her er tipsene til leietakere som er på jakt etter lagerog logistikklokaler. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

år en bedrift skal leie vanlige kontor lokaler, er det ofte en enkel prosess etter at man har bestemt hvor man ønsker å være. De fleste kontorbyggene er relativt like, og det store spørsmålet blir dermed i hvor stor grad man skal sitte i åpne kontorlandskap og om man skal ha et aktivitetsbasert kontor. For lagerbrukerne er det imidlertid mye som må tas hensyn til når man skal flytte. BELIGGENHET Det første man bør tenke på, er hvilken beliggenhet som blir riktig. Trenger man nærhet til hovedveiene? En lagerbruker må stille seg spørsmålet og analysere hvordan transporten ut til kundene er, og om transportørene lett finner frem. Dersom nærhet til hovedveier ikke er vesentlig, kan det være mer

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

å velge mellom andre steder og man kan få lavere husleie. Enkel adkomst og minimering av tonnkilometer er viktig for lagerbrukerne. Hvis man bare trenger et bufferlager, kan et mindre sentralt lager til lave leiepriser være et godt valg. Dersom man har stor gjennomstrømming av varer til og fra lager, bør man være sentralt for å få ned transportlengde og tiden det tar å få varer sendt til kundene. Vær fleksibel når det gjelder den geografiske beliggenheten. Det er mange sentrale be liggenheter og tomteområder i Stor-Oslo. Vær også ute i god tid, da får man flere alternativer. Hvis man starter en prosess med å se etter nye lagerlokaler to år før nåværende leiekontrakt går ut, da får man også med det som er planlagt av nybygg blant alternativene.

Dnb næringSmegling Har

alltiD noe på lager Vi har det største utvalget av lagerog logistikkseiendommer • • • •

Se et utvalg av våre eiendommer til leie nedenfor Mange lagerog logistikkseiendommer annonseres ikke. Våre meglere innen lager-/logistikk har den beste oversikten i markedet. Vi har det største utvalget og alternativer i alle størrelser.

www.dnbnaringsmegling.no

Holtbråtveien

Snipetjernveien 4

Frogn næringSpark (Drøbak)

regnbuen næringSpark

Ferdig regulert område for lager/industri på 95 mål. Kan bebygges med opptil 48.000 kvm BTA bygningsmasse og ferdigstilles 2. halvår 2019

Kan ferdigstilles 2. halvår 2019. Én flate med 8.800 kvm. Opptil 12 meter fri takhøyde, 12 lasteramper.

lager Frogn/Drøbak 10 000 - 48 000 kvm

lager langHuS 8 800 kvm

Kontakt oss for en prat: Ketil Ervik 920 54 411 | ketil.ervik@dnb.no Steinar Frøland 982 69 111 | steinar.froland@dnb.no

øStre aker vei 264 Lager på en flate vegg-i-vegg med OBS Bygg. Lageret kan kjøles med temperatur fra 4oC til 13oC. Tilhørende kontorer og møterom. Ledig omgående lager oSlo norD 10 600 kvm

o b S byg g obS HaugenStua

øStre aker vei

Deliveien 10

nye vakåS vei 14

Hovedanlegg med høylager og kontor og rikelig med Moderne kontorbygg og høytlager med god eksponering Skisseprosjekt Illustrasjon - Oversikt mot sørvest parkering- Ca. 1600 kvm høytlager med 6-8 meter Snipetjernveien 4, Flerbruker byggmot E18. Gode tekniske kvaliteter, restaurant, treningsrom, 22.11.17 takhøyde. Ledig Q2 2019. møtesenter mm. HoveDkontor og lager veStby 19 500 kvm

kontor og lager aSker/Holmen 5 500 kvm kontor 2 500 kvm lager

Deliveien 10 Logistikk-/lagerareal med med kontorarealer. God adkomst. 46 stk. ramper med lastehus og ca. 10 meter takhøyde. Kan overtas straks lager veStby 5 000 - 11 000 kvm

FOTO: SHUTTERSTOCK

SPØRSMÅL LAGERBRUKERNE BØR STILLE: • Trenger man nærhet til hovedveiene? • Kan man være utenfor «allfarvei» og oppnå lavere husleie? • Hvilke kvaliteter trenger man? (port vs lasterampe, takhøyde, søyler osv) • Hva blir lagringsvolumet per m2? • Hvor fleksible er lagrene mhp arealutvidelse og endringer? • Er gårdeier løsnings orientert? (sjekk referanser)

KVALITET Et annet viktig spørsmål handler om kvaliteten på lokalene. Det er store forskjeller i funksjonaliteten, og det må kartlegges hvilket kvalitetsbehov man trenger. Er det behov for port eller lasterampe? Hvilken takhøyde er mest gunstig? Vil søyler være et hinder? Dette er blant spørsmålene som må stilles. Kvadratmeterpris på husleien gir ofte er feil fokus, da større takhøyde kan gi vesentlig større lagringsvolum per kvadratmeter. En lagerbruker må vurdere den årlige total prisen for de alternativene som vurderes. FLEKSIBILITET OG GÅRDEIER For noen leietakere er eiendommens m ulighet

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

for å kunne endre arealbehovet viktig. Det er vanskelig å spå om fremtiden, så fleksibilitet kan være viktig. Noen løser usikkerheten med kortere kontrakter, men det gir høyere leiepriser. Leietakere bør alltid spørre seg hva de må gjøre når kontrakten går ut. Trenger man større areal og volum eller lavere? Har lokalene man er i nå muligheter til å utvide eller redusere arealet? Hvilken gårdeier man velger, er det også viktig å være bevisst på. En løsningsorientert gårdeier er ekstremt mye mer verdifull enn de som ikke strekkes seg for leie takerne. Leietaker bør også sjekke med andre leie takere som har brukt gårdeieren og få referanser og erfaringer fra dem.

VIKTIGE KVALITETER Kvaliteten på lagrene og nærhet til hoved veier er viktige når leietakere skal tegne nye leiekontrakter.

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til. Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

MARKEDSPULS

LOGISTIKKMARKEDET AV: ALEKSANDER GUKILD, HEAD OF RESEARCH, COLLIERS

I de siste par årene har det vært svært høy temperatur i det norske logistikkmarkedet og spesielt i området vi d efinerer som «stor-Oslo». Dette gjelder både i leiemarkedet der vi har sett synkende arealledighet i dette tidsrommet, og ikke minst i transaksjonsmarkedet som har opplevd sterkt synkende yield-nivåer gjennom hele denne perioden. Fallet i yield-nivået har favnet brett og har vært merkbart i alle områder og det har vært sterkere i 2016 og 2017 enn tilsvarende for kontor og handel. I tillegg til dette har det de siste årene vært en økning i andel av det totale transaksjonsmarkedet som har vært logistikkeiendommer. For tiden finner vi prime-yield nivået på logistikkbygg i stor-Oslo området på 4.8 %.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Gardermoen

Kløfta

Berger Gjelleråsen Groruddalen E6

Oslo

Rud

Lørenskog

Billingstad E6 E6

E1 8 E18 E 18 E18

Kolbotn/Mastemyr

Lier

Ski Drammen Vinterbro

O ST

MOSS

E18

Vestby

H CK

Skedsmo

LOG I ST I C HUBS Greater Oslo Area PRIME RENT (NOK / SQM.)

PRIME YIELD (%)

COLLIERS RATING

4,80

1.200

5,00

Ås

1.000

5,50

Drammen

1.000

5,60

Lier

950

5,80

Rud

Bærum

1.150

5,50

Lørenskog

1.150

5,20

Skedsmo

1.175

5,20

Gjelleråsen

Nittedal

1.000

5,40

Gardermoen / Kløfta

Ullensaker

1.100

5,35

Vestby

950

5,60

Moss

800

6,25

AREA

MUNICIPALITY

Groruddalen

Oslo

1.250

Ski

Vinterbro

TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsmarkedet innenfor logistikk segmentet har vært sterkt i løpet av de siste årene. I 2012 og 2013 utgjorde logistikk andelen av det totale transaksjonsmarkedet henholdsvis 5 og 3 % av markedet. I årene som har fulgt har tilsvarende tall vært rundt 10 %. Interessen for det norske logistikk markedet kommer fra både internasjonale og norske kjøpere og de appelleres primært av de samme faktorene: • Lange leiekontrakter • En eller få leietagere • Forventet etterspørsel i fremtiden Ettersom vi ser at lengden på kontor leiekontrakter blir kortere, er gjennomsnittstiden på logistikklokaler relativt konstant. Spesielt ved nye logistikketableringer er det jevnlig nye bygg med gode leietagere med 10 og 15 års kontrakter. I disse lavrentetider har dette vist seg å være svært attraktivt. I tillegg forventes det, mye på bakgrunn av E-handel, en økt etterspørsel av logistikkeiendommer i fremtiden. Flere steder i Europa har man for

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

VACANCY RATE ( % )

alvor begynt å kjenne på dette, og det er også noe vi forventer vil skje i Norge i tiden fremover. Vi vet det er flere sterke internasjonale retail-aktører med fokus på E-handel som har et øye på Norge. I tillegg har det så langt vist seg å være god etterspørsel etter tidligere logistikk utviklinger til konvertering til andre formål, primært i områder nær Oslo sentrum der bolig- og kontoretterspørselen har vært høy i løpet av de siste 20 årene. Jo lenger ut vi kommer fra Oslo, er dette en faktor som vil være avtagende. Dette segmentet innenfor næringseiendom fremstår for tiden som mer likvid enn tidligere. Interessen er sett i et historisk perspektiv, skyhøy og det er høy etterspørsel. Dette ser vi for oss vil fortsette i årene fremover. Transaksjonsvolumet i 2017 var i logistikk markedet på nesten NOK 10 milliarder. I 2018 har vi allerede hatt flere større transaksjoner, blant annet Storebrand sitt kjøp av Arcus sitt bygg på Gjelleråsen. I tillegg er det pågående prosesser i markedet på flere eiendommer.

Vi tror derfor på et enda sterkere 2018 for dette segmentet enn vi har sett i de seneste par årene. BELIGGENHET En tydelig utvikling vi har sett innenfor logistikkmarkedet i stor-Oslo de seneste årene er den relative minkende b etydningen av beliggenhet for logistikkeiendom. Dersom vi ser på både leie- og yield-nivå er det tydelig at variasjonene i de ulike logikk områdene har blitt mindre. Bakgrunnen for dette er at i dette markedet er det nå en økende grad av aksept for tanken bak «innenfor en viss radius til Oslo» fremfor en spesifikk beliggenhet. Den økende fokuset på leie tager og varighet av kontrakt har ført til at forskjellene i yield basert på beliggenhet har blitt mindre og med det at yieldene i tidligere sekundære beliggenheter har falt mer enn i prime-områdene, med andre ord at yieldene i områder som Lier og Vestby har nærmet

TEVLINGVEIEN 23 300-3 450 KVM

Foto fra oppussede lokaler

Eiendommen ligger inntil E6 og med fleksibel og enkel adkomst inn og ut av veinettet uavhengig av om du kommer fra sør eller fra nord. Trosterud T – bane ligger 270 m fra bygget (3 min gange). Det tar 8-9 minutter med bil til Oslo Sentralbanestasjon eller Flytoget på Lillestrøm. Buss og Flybussen stopper i umiddelbar nærhet.

Hva får du: • Bedriftsrestaurant • Møtesenter med moderne AV utstyr • Lounge - Chill-out sone • Innendørs sykkel- og bilparkering • El-bil parkering • Aircondition/Ventilasjon • Alarm • Bredbåndstilknytning (Cat 6) • Heis x 3 • Leie fra kr 1 290 pr kvm! Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

1300 k vm u tleid

FOTO: COLLIERS

Gitt innenfor en omtrentlig kjøreradius på 45 minutter der Oslo ser midtpunktet, ser vi for oss at dette er en utvikling som kommer til å fortsette til en viss grad i de nærmeste årene. Aleksander Gukild, Head of Research, Colliers

seg nivåene i Groruddalen og Ski. Områds spesifikke kriterier som har mindre betydning i dette markedet sammenlignet med for eksempel kontor og handel, så lenge man har et godt bygg, solid kontrakts lengde og leie tager, enkel tilgang til veinettet og innenfor en «viss» avstand til Oslo. Vi har også sett dette i forbindelse med leiepriser. Leieprisene i de tradisjonelt mest populære områdene har vært stabile, sam tidig som de i de tradisjonelt sekundære områdene har steget noe og forskjellen har blitt mindre. Gitt innenfor en omtrentlig kjøreradius på 45 minutter der Oslo ser midtpunktet, ser vi for oss at dette er en utvikling som kommer til å fortsette til en viss grad i de nærmeste årene. LEDIGHETSRATE Ledighetsraten innenfor logistikkmarkedet har gått noe ned de siste årene men alt i alt har den totale raten vært relativt stabil. I løpet av de siste to årene har ledigheten gått ned fra rundt 11 % til nåværende 9 %. Innenfor de ulike delområdene innenfor logistikk markedet i stor-Oslo, er det derimot svært variable tall på ledighet. Dette

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

skyldes primært følsom heten i ledigheten der et større ledig areal i et bygg kan ha stor innvirkning på ledighetsraten i det enkelte område grunnet lavere antall kvadratmeter i området enn vi er vant med fra for eksempel kontorområdene i Oslo. Den generelle etterspørselen etter arealer i logistikkmarkedet oppfattes som høy og det er for tiden god aktivitet. Vi tror på at etterspørselen vil holde seg sterk i tiden fremover, noe som også vil bidra til flere nybygg. Selv om det har blitt bygget mye de siste årene sett i et historisk perspektiv er det fremdeles godt med tomter igjen i flere av de attraktive områdene rundt Oslo. Med tanke på at etterspørselen er økende, mener vi at ledighets raten skal noe ned, på tross av god tilførsel av nybygg. Leieprisene er, som de har vært lenge, stabile. Det stadig om netthandel som en i økende grad driver av leieprisene for logistikk segmentet men foreløpig er dette som ikke har gjort seg spesielt gjeldende i Norge. Her hjemme er leieprisene høyere enn i de fleste land vi sammenligner og med, på tross av god tilgang til tomter. Vi finner at de høyeste leieprisene for tiden ligger på NOK 1 250,- pr m².

KABELGATA 2 711 KVM

Illustrasjon for mulig løsning

Flott og meget profilert eiendom med sentral beliggenhet på Økern Næringspark, til leie. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler, med bred parkeringsdekning. Fellesarealene i bygget fremstår lyse og moderne.

Hva får du: • Kontorlokalet er lyst og effektivt - med store vinduer og usedvanlig god takhøyde • Kan leies enten “as is” eller kan tilpasses ny brukers ønsker og behov • Egen kantine i bygget drevet av ISS • Universell utforming, fjernvarme og isvannskjøling • Sykkelparkering i garasjeanlegg samt utvendig parkering • Gode takhøyder og godt med lysinnslipp fra store vinduer • Lokalene ligger i 2. etasje

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Har troen på Lillestrøm AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Stadig flere eiendomsaktører satser på Lillestrøm, som kan få en voldsom eiendomsutvikling de neste årene.

kedsmo har i løpet av de seneste årene vært en av de store vekstkommunene i Oslo-området. Kommunen har lagt til rette for at nye bedrifter skal etablere seg og åpnet for stor boligutbygging, noe man også ser i befolkningstallene. I fjerde k vartal i fjor var netto innflytting til Skedsmo på 319 personer, mot 193 i Oslo. Og i årets første kvartal var netto innflytting til Skedsmo den høyeste i Akershus på 390 personer. Til sammenligning var netto innflytting til Oslo 125 personer. I tillegg til sterk befolkningsvekst og flere etableringer i Lillestrøm, har OsloMet (tidligere Høgskolen i Oslo og Akershus) sine planer om å flytte bidratt til stor i nteresse for Lillestrøm. Universitetet OsloMet, som i dag holder til i Kjeller, ønsker å flytte til L illestrøm sentrum, nær kollektivknutepunkt. Dermed har en rekke større aktører kastet seg inn i kampen om å huse OsloMet.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

SATSER TUNGT Rett over nyttår kjøpte Stor-Oslo Eiendom seg inn i Meierikvartalet i Lillestrøm. Sammen med Øie Eiendomsutvikling og Breidablikk Eiendom ønsker Stor-Oslo Eiendom å bygge OsloMet Storbyuniversitet. – Vi ser en økt aktivitet i regionen og med plasseringen av det nye Storbyuniversitetet i Lillestrøm, vil denne veksten bare forsterkes. Vi melder oss på i kampen om å få bygge fremtidens Campus. Vi vil med vårt alternativ legge til rette for at Universitetet OsloMet skal nå sine ambisiøse mål om å bli et internasjonalt universitet for forskning og utdanning, uttalte adm. dir. i Stor-Oslo Eiendom, Mathis Grimstad da planene ble kjent. Han utdyper hvorfor Stor-Oslo Eiendom har stor tro på Lillestrøm: – Vi tror på de store kollektivknutepunktene, og Lillestrøm er ett av de mest spennende i Oslo og Akershus. Det ligger midt mellom Oslo

og Gardermoen og blir hovedsenteret på Romerike. Mye av virksomheten på Romerike blir administrert der. Kommunen er veldig ambisiøs og ønsker å få fart på byutviklingen. Vi ser en mye mer forutsigbar saksbehandlingsprosess i Lillestrøm enn i Oslo kommune, sier Grimstad. Meierikvartalet vil bli på 75 000 kvadratmeter, med 350 leiligheter, 35 000 kvadratmeter næring og 10 000 kvadratmeter handel og servering. Det blir tre boligtårn på opp mot 19 etasjer. GJELSTEN SATSER Også Bjørn Rune Gjelstens Profier har stor tro på Lillestrøm. Selskapet kjøpte nylig 50 prosent av aksjene i Kvartal 8. Den andre eieren i prosjektet er Lillestrøm Delta. – Vi har sett at Lillestrøm er en helt u trolig interessant by i Oslo-regionen. Det er det

ILL: DARK ARKITEKTER

TIL HØYRE: Stor-Oslo Eiendom har store planer for Meieritomta i Lille strøm.

FOTO: SHUTTERSTOCK

UNDER: Det tar under ti minutter med tog fra Lillestrøm stasjon til Oslo S.

ILL: LPO

PORTALEN

03/2 01 8 | N Ã¦ring sE ie n dom | MARKED

– Vi tror på de store kollektivknute punktene, og Lillestrøm er ett av de mest spennende i Oslo og Akershus. MATHIS GRIMSTAD, administrende direktør i Stor-Oslo Eiendom

beste knutepunktet utenfor Oslo. Profier har sett på mange prosjekter, og nå bød det seg en god anledning til å ta en posisjon. Vi ser på flere prosjekter, sa styreleder Odd-Einar Christophersen i Profier da nyheten ble kjent. Kvartal 8 har også kastet seg inn i kampen om lokaliseringen til det nye universitetet OsloMet Storbyuniversitetet. Det må trolig en ny regulering av tomtene i kvartalet for å kunne lande prosjektet. Dette fordi reguleringen er utdatert fra før det ble sterkt fokus på utvikling og fortetting ved knutepunktene. Kvartal 8 ønsker å integrere et nytt Campus Lillestrøm i den etablerte bystrukturen til Lillestrøm og aktivisere de etablerte by rommene med studenterKvartal 8 ligger ved Torvet i Lillestrøm sentrum. Prosjektet skulle opprinnelig bestå av næringsbygg, hotell og boliger. PORTALEN TIL OBOS OBOS er en av aktørene som har bidratt til utviklingen i Lillestrøm sentrum. På en tomt rett ved jernbanen har OBOS bygd et nytt Scandic-hotell med 220 rom og konferansefasiliteter, 2500 kvadratmeter handelsareal, 144 leiligheter og et nytt kontorbygg på ca. 17 000 kvadratmeter. Kontorbygget, som har fått navnet Portalen Lillestrøm, er energi effektivt med BREEAM-NOR Very Good- klassifisering og har ti etasjer. Blant leietakerne som OBOS Forretnings-

bygg har hanket inn i Portalen, er Skatte etaten, DNB, BDO, 3M og Jensen & Co. FLYTTER IKKE FRA OSLO Daglig leder Eivind Aursøy i Real Næringsmegling AS har tidligere uttalt til Nærings Eiendom at Lillestrøm sliter med å lande kontorbedrifter fra Oslo. Bedrifter flytter sjelden ut av sine nåværende områder, og Lille strøm har historisk ikke hatt store arealer til gjengelig i sentrum. Imidlertid ser man at det er en økende tendens i antall kontorsøkere nå, enn hva vi har opplevd tidligere. Den nære tilknytning til jernbane-stasjonen og buss terminalen er mye av årsaken til dette. – Vi har fortsatt litt utfordringer med å få de som ikke allerede er etablert på Romerike til å komme hit og etablere seg. Man kan fortsatt finne gode lokaler i Lillestrøm til 13001400 kroner per kvadratmeter og nybygg fra ca 2000 kroner meteren. Lillestrøm har etter hvert fått mange nye attraktive boliger, og det bygges stadig nytt i sentrum. Dette er med på å legge grunnlaget for at vi får bekreftet at denne byen blir attraktiv for folk og leietakere. Vi tror det største potensialet er å få inn nyetableringer og inkubasjonsbedrifter som vokser, sier Aursøy til NæringsEiendom. Også flere offentlige virksomheter både utenfor og hjemmehørende på Romerike ser på Lille strøm som et attraktiv alternativ, ifølge Aursøy. – Men det er det veldig lange prosesser.

OBOS-suksess ble Portalen til Lillestrøm AV: DAG-JØRGEN SALTNES

ILLU.: LPO ARKITEKTER

OBOS’ suksess med å leie ut Portalen raskt åpnet øynene til analysesjef Ragnar Eggen iA kershus Eiendom.

SUKSESS I LILLESTRØM

Portalen var en stor suksess.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

et var da Akershus Eiendom tidligere i vår holdt sin presentasjon for første, halvår at Ragnar Eggen fortalte at næringsmegleren har begynt å følge utviklingen i Lillestrøm tett. Skedsmo kommune, hvor Lillestrøm er bysentrum, vokser kraftig, og eiendomsaktører som Stor-Oslo Eiendom og Profier har kastet seg inn i nye prosjekter i Lillestrøm sentrum. – Noe av det som trigget vår interesse for Lillestrøm, var at OBOS’ Portalen-prosjekt ble leid ut mye raskere enn vi hadde tenkt. Det er tydelig at Portalen var et produkt som det var behov for i Lillestrøm, sier Eggen. Portalen er på til sammen 50 000 kvadrat meter, og inneholder i tillegg til hotell og leiligheter et kontorbygg på 16 000 kvadrat meter fordelt på ti etasjer. Blant leietakerne er Skatteetaten, DNB, BDO, 3M og Jensen & Co. NETTO INNPENDLING Mange har en oppfatning om at Skedsmo er en pendlerkommune, med innbyggere som reiser til Oslo for å jobbe. Men Skedsmo tiltrekker seg mange arbeidstakere fra nabokommunene. – Skedsmo har en bra vekst i befolkningen, og de har også større sysselsettingsvekst enn befolkningsvekst. Kommunen har netto innpendling, sier Eggen om kommunen. Eggen trekke frem flere forhold som har bidratt til vekst i kommunen til Lillestrøm. Blant annet nyter Skedsmo nå godt av flyplasseffekten, med flere virksomheter som etablerer seg på grunn av Oslo Lufthavn Gardermoen. Kommunen regnes også som svært fremoverlent. – Det bygges mye rett ved jernbanen, og Lillestrøm peker seg ut som en veldig bra plass å utvikle eiendom. Hvor mye vi vil se av kontorbedrifter som trenger satellittkontor der, er for tidlig å si, men vi har allerede sett en del av det, sier Eggen. Han slår samtidig fast at det skal en del til for at bedrifter flytter fra Oslo til Lillestrøm med hovedkontoret sitt. – Vi spør oss om det blir enklere etter hvert som flere bor der. Da kan det bli mer a ktuelt når bedrifter får et større rekrutteringsgrunnlag av høyt utdannede unge folk, sier Eggen.

FOTO: THOMAS BJØRNFLATEN / NYEBILDER.NO

OPTIMISTISK Ragnar Eggen er optimistisk til Lillestrøm.

STRANDVEIEN 4-8 154 – 322 KVM

Særdeles sentral beliggenhet på Lysaker rett ved siden av kollektivknutepunkt. I 2001 ble lokalene kontorisert og rehabilitert hva gjelder interiør og tekniske løsninger. Kun 20 meter til bussholdeplass. Fly-, lokal- og regiontog kun få minutters gangavstand unna. Lokalene er fleksible og tilpasses brukers ønsker. Byggets utforming og beliggenhet gjør at samtlige sider er eksponert for naturlig dagslys. Lokalene vil er nylig rehabilitert. Det vil si med nytt gulv, nytt tak, oppgradert ventilasjon og teknisk anlegg. Hva får du: • Nyrenoverte lokaler • God profilering mot E 18 • Nærhet til buss/tog/Flytog/båt • Bredbånd • Garasje / gjesteparkering • Mulighet for egen inngang på bakkeplan

Jan W. Roll 905 33 369 jr@newsec.no

Martin Johannessen 916 08 466 mj@newsec.no

Fornyelse eller rivning av Nylandsveien kan gi området rundt Grønland og Gamlebyen et kraftig løft. Nå ser kommunen på mulighetene for området. AV: DAG–JØRGEN SALTNES

VATERLAND KAN BLI NESTE BYFORNYELSES PROSJEKT

1972 startet byggingen av Nylandsveien rett ved Oslo S. Ifølge Aftenposten var byggingen en del av et større bymotorveisystem som det aldri ble noe av. Mens det ble satset på de eksisterende veiene (Ring 1 og Ring 2), ble Nylandsveien stående over Bussterminalen, togsporene og det G rønland Torv som etter hvert ble bygget. Så sent som i 1995 uttalte en arbeidsgruppe, med k ommunen Olav Thon og flere eiendom saktører, at Nydalsveien står som et monument over forfeilet byplanlegging fra 1960-tallet. Likevel har veien blitt stående, mens Bjørvika- utbyggingen har pågått for fullt og all gjennomgangstrafikk er blitt sendt ned i tuneller. VIL HA VEIEN BORT Nå vil stadig flere at Nylandsveien rives. Blant de som har tatt til orde for å rive

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

ylandsbrua og trafikkmaskinen over BussN terminalen og Olafiagangen på Grønland, er Miljø partiet De Grønne (MDG). I et leserbrev i Dagsavisen i fjor høst skrev Emil Snorre Alnæs fra MDG at Nylandsveien fra Bussterminalen og nordover burde rives for å skape flere og bedre grøntområder. Senere har årsmøtet i Oslo MDG gått inn for å rive Nylandsveien. Også Oslo Elveforum og Miljø foreningen Akerselvas Venner vil fjerne veien. De to foreningene advarer mot at en ny bussterminal, som Plan- og bygningsetaten har foreslått, kan gjøre det vanskeligere å gjenåpne Akerselva fordi bussene vil få adkomst via Nydalsveien. «Siden bæresøylene til Nylandsbrua er fundamentert på veggene til Akerselvas tvilling kulvert, er det svært vanskelig å gjenåpne tvillingkulverten uten å rive Nydalsbrua»,

skrev Per Østvold, leder i Oslo Elveforum, og Are Eriksen, leder i Miljøforeningen Akerselvas Venner, i et leserbrev i Aftenposten tidligere i år. KOMMUNEN MED TILTAK Oslo kommune har nå en tiltaksliste for byrom i Oslo S-området, med deler av Grønland og Vaterland på høring. Det er en rekke planforslag for området til behandling, og kommunen ønsker at utviklingen koordineres. Tiltakslisten skal sikre en helhetlig utvikling, og konkretisere bystyrets visjon for området. Den gir en overordnet oversikt over byrom og anbefalinger av mulig utvikling av disse. Den omfatter 45 eksisterende og nye byrom i Oslo S-området, inkludert deler av Grønland og Vaterland. I arbeidet er det lagt til grunn flere forhold: • Akerselva gjenåpnes ned til sporområdet. • Bussterminalen flyttes til over sporområdet. • Nylandsbrua og vestre rampe beholdes, men omdisponeres til kollektivtrafikk. Resten av Nylandsveien rives og erstattes av ny Lakkegate på bakkeplan. • Schweigaards gate planlegges uten trikk. Kommunen presiserer at tiltakslisten ikke er en plan, men et verktøy. KOMMUNENS MÅL Oslo kommunes mål for byrommene rundt Oslo S er at de «skal være attraktive og trygge og legge til rette for bruk til alle årstider og på alle tider av døgnet. Byrom i forbindelse med knutepunktet skal fungere som et første møte med byen og landet. Her skal det k unne håndteres store menneskestrømmer med korte og logiske overganger mellom de ulike trafikantgruppene, og samtidig legges til rette for pauser og opplevelser som del av en reise». For Vaterland er målet at det skal oppnås høyere grad av aktiviserende fasader og flere brukere i det offentlige rom. Det vil gi økt sosial kontroll i et område som oppleves som utrygt i deler av døgnet. Boligandelen skal opp, og det må bli mer handel i Vaterland. «Området skal styrkes som arena for konserter/evenementer, og utvikles til å bli en aktivitetspark både for lokalbefolkningen og besøkende. Brugata skal styrkes som handlegate, og Oslo Spektrum og Vaterlandsparken skal utvide sine sentrale posisjoner i bydelen. Det skal tilrettelegge for lek og opphold langs Akerselva», skriver kommunen. Målene for Grønland er å sikre at de mange aktive brukerne av byrommene på Grønland ikke blir borte dersom demografien endres.

ILLU.: MAD ARKITEKTER

BILDE 1 Nylandsveien ble bygd på begynnelsen av 1970-tallet, men ble raskt sett på som utdatert.

FOTO: HALFALAH (TALK) / WIKIMEDIA / LISENS CC-BY-SA-3.0

BILDE 2/3 Ruter vil flytte Buss terminalen til over Oslo S.

ILLU.: MAD ARKITEKTER

FOTO: SHUTTERSTOCK

FLERE BOLIGER Oslo kommune vil ha flere boliger og handel på Vaterland.

«Høy grad av småhandel i området forstås som karakteristisk og en kvalitet som det ønskelig å legge til rette for ved å sikre at det er minst en stor markedsplass i området. Grønland skal opprettholdes som bolig område i fremtiden. Grønlands flerkulturelle identitet skal bevares, og bydelen skal fortsette å være stedet folk oppsøker for småhandel og attraksjon.», skriver kommunen. VIL FLYTTE BUSSTERMINALEN Plan- og bygningsetaten har anbefalt Ruters forslag om å flytte bussterminalen til over sporområdet på Oslo S, med er stort vrimleplan med nedganger til plattformene og med bussterminal på taket. Planene innebærer etablering av et nytt inngangstorg til Oslo S mot øst fra Nylandsveien. Det kan også bygges et kontorbygg i tilknytning til den nye bussterminalen. Etaten mener grepet mulig gjør gjenåpning av Akerselva og legger til rette for en byutvikling som løfter indre øst,

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

ruster opp byrommene i området og binder Grønland bedre sammen med Oslofjorden. Den nye Bussterminalen kan, dersom den blir bygd, doble antall reisende fra dagens ca. 50 millioner til 100 millioner. Grunneier Bane NOR Eiendom er imidlertid negative til forslaget på grunn av at det påvirker jernbanetrafikken i anleggsperioden. SPENSTIG FORSLAG Etter at Bane NOR kom med innsigelser til Ruters forslag, kom Benjamin Ashton på banen med et forslag om en spektakulær bypark i Oslo sentrum. Sivilingeniøren hadde bakgrunn fra teamet i AF Gruppen som hadde ansvaret for byggingen av Havne promenaden. Nå er han prosjektleder i Stema Rådgivning, men har som privatperson sendt et innspill til Plan- og bygningsetaten (PBE) i forbindelse med forslaget om ny buss terminal. Der tar han til orde for en New York-inspirert highline.

– Vårt forslag til konvertering av Nylandsbrua, Oslo Highline Park, kan bli en bypark med helt unike omgivelser. Ikke bare for lenger den grøntdraget ved Akerselva gjennom Oslo frem til havet, men Grønland – det gamle Oslo – forbindes med det nye Oslo via en grønn bro. Den nye koblingen vil være nøkkelen som binder byen sammen, skrev han ifølge Estate Nyheter til PBE. Han mener Oslo Highline Park vil kunne fungere sammen med en ny bussterminal over sporområdet på Oslo S, men samtidig gjennomføres om bussterminalen beholder dagens plassering. Ashton mener en park på Nylandsbrua vil gi innbyggerne i Oslo et nytt og grønt byrom i tillegg til å skape en grønn adkomst og kobling mellom Bjørvika og Grønland. Forslaget er ment som et tilskudd til planleggingen av ny bussterminal, og kan bidra til å løse mange av logistikkutfordringene for både myke trafikanter, syklister og kollektivtrafikken.

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen. Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade. Bygget skal totalrehabiliteres.

PROSJEKTENE SOM SKAL LØFTE GRØNLAND AV: DAG-JØRGEN SALTNES

ILLU.: SJ ARKITEKTER / SCHMIDT HAMMER LASSEN

En rekke nye eiendomsprosjekter kan løfte Grønland og Oslo øst til et attraktivt kontor område rett bak CBD i Bjørvika.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

ILLU.: A-LAB ARKITEKTER

TIL HØYRE Eiendomsspar vil bidra til et Grønland- løft når de utvikler Urtekvartalet. UNDER Ved Akerselva vil Oslo Areal bygge nytt og stort.

å østkanten i Oslo sentrum planlegges det en omfattende utbygging av nye kontorbygg. Sammen med Skanska utviklet Entra Sundtkvartalet i Lakkegata, et bygg som åpnet våren 2017. Nye Westerdals’ campus med 1200 studenter i Christian Krohgs gate er også et tilskudd ved den nedre delen av Akerselva. Nå jobber eiendomsselskaper som Eiendomsspar, Oslo Areal og OBOS Forretningsbygg med planer om nye kontorbygg som kan transformere området til en mer tiltalende og levende bydel.

URTEKVARTALET Eiendomsspar er med sitt prosjekt i U rtegata 9 nærmeste nabo til Plan- og bygnings etaten. Eiendomsselskapet, som ledes og kontrolleres av Christian Ringnes, om taler eiendommen som en av Oslo sentrums største utviklingsområder. Området består av nesten ett helt kvartal. Eiendomsspar jobber nå med regulering av eiendommen. A-lab har vunnet et parallelloppdrag for prosjektet med navnet

Urtekvartalet. Urtegata 9 er i dag en kontor eiendom på 24 700 kvadratmeter som huser Securitas. Eiendomsspar ønsker å beholde Securitas-bygget og heller totalrehabilitere det fremfor å rive det og bygge nytt. A-lab har foreslått tre bygg, Fabrikken, Veksthuset og Bryggeriet. «Fabrikken kan huse høystandard kontorlandskap eller tilpasses coworking eller aktivitetsbasert arbeid. Bygget består av strukturen til den gamle høyblokka, men med nye fasader og en grønn urtevegg mot hovedplassen», skriver A-lab om bygget. F abrikken kan få åtte etasjer, med samlede lyse arealer på 13 640 kvadratmeter, samt mørke arealer i underetasjen på 1764 kvadratmeter. Bryggeriet kan ifølge A-lab være et eksperimentelt bygg som huser frem tidens arbeidsplasser for yngre og kreative selskaper. Bryggeriet er tiltenkt åtte etasjer, med samlede lyse arealer på 5171 kvadratmeter. Veksthuset skal bli et moderne kontorbygg som er fleksibelt med hensyn på bruk og endring fra cellekontor til åpent landskap, samt plassering av nye møterom. A-lab og

iendomsspar ser for seg 21 504 lyse kvadratE meter fordelt på åtte etasjer. Eiendomsspar vil også jobbe med ute rommene og har ambisjoner om å bruke dem til å binde sammen Akerselva med Grønland og bygge opp om Grønland som bydel. Det skal være flere attraktive punkter i første etasje. PLANER VED ELVA Oslo Areal har store planer for Christian Krohgs gate 2, ved Akerselva like ved Grønland t-banestasjon. I dag er Røde Kors en av leietakerne i bygget på 9000 kvadratmeter, men Oslo Areal ønsker å sette opp et bygg på 25-26 000 kvadratmeter. Planen er å ha to lameller mot Christian Krohgs gate og en mot Akerselva, som skal sammenbindes med et rom i midten hvor det skal myldres. Oslo Areal vil løfte Akerselva frem og åpne den opp, slik at elven blir mer tilgjengelig for innbyggere og tilreisende. OBOS Forretningsbygg eier Christian Krohgs gate 10-12, et bygg på 5500 kvadratmeter som

URTEKVARTALER Eiendomsspar vil løfte Grønland området med sitt nye prosjekt.

«Entra har ambisjoner om at Solar skal bli ett av de mest miljøvennlige byggene i Oslo.»

ble oppført i 2000/2001. OBOS vurderer i likhet med Oslo Areal å gjøre noe med eiendommen, men har så langt ikke hatt noen dialog med Plan- og bygningsetaten. OBOS Forretningsbygg ser imidlertid med stor interesse på hva Oslo Areal planlegger for Christian Krohgs gate 2. OBOS har t idligere gjort utvikling i området da de sammen med Anthon B Nilsen Eiendom utviklet nye Westerdals. VATERLAND Entra eier Lilletorget 1 på Vaterland, som i dag huser Fellesforbundets kontorlokaler. Eiendommen har i dag et areal på drøye 14 000 kvadratmeter, men Entra ønsker å utvikle Lilletorget 1. Med prosjektnavnet Solar vil Entra sette opp et bygg på 27 etasjer mot nord og 16 etasjer mot sør. Entras plan alternativ muliggjør en bebyggelse på inntil 46 300 kvadratmeter. Plan- og bygningsetaten har foreslått

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

et alternativ med lavere byggehøyder og tomteutnyttelser, og som muliggjør en bebyggelse på ca. 20 000 kvadratmeter. Entra møter imidlertid kraftig motbør fra Byantikvaren, som omtaler prosjektet som «særdeles konfliktfylt». I en uttalelse til Planog bygningsetaten (PBE) skriver antikvaren at Lilletorget 1 grenser inn til kultur minneverdier av både høy lokal, r egional og nasjonal verdi, og viser til at både Brugata, Lilletorget og bebyggelsen rundt knyttet til en av de historiske innfartsårene til byen og den «tidligere bondehandelsvirksomheten» som foregikk utenfor b ygrensene på 1700og inn på 1800-tallet. De eldre bygårdene i området er hovedsakelig på Gul liste, og regulert til bevaring etter planog bygningsloven. Entra har ambisjoner om at Solar skal bli ett av de mest miljøvennlige byggene i Oslo.

97 ILLU.: A-LAB ARKITEKTER

«Samtidig med at Barcode i Bjørvika er blitt en del av nye CBD i Oslo, har Schweigaards gate på a ndre siden av togsporene opplevd stor utvikling.»

Det legges opp til at bygget ikke skal bruke mer enn 55 kWh energi per kvadratmeter, mot et gjennomsnittlig forbruk i vanlige bygg på 220 kWh per kvadratmeter. Solar, som skal bli et plusshus, med mer energi skapt enn brukt, skal også få solcellepanel på 8300 kvadratmeter. Entra vil også jobbe med fasadene og konsepter på gateplan som aktiviserer byrommene rundt bygget. REKKEN BAK BARCODE Samtidig med at Barcode i Bjørvika er blitt en del av nye CBD i Oslo, har Schweigaards gate på a ndre siden av togsporene opplevd stor utvikling. Flere nye kontorbygg har i løpet av de seneste årene bidratt til at virksomheter som Gjensidige, Circle K og Skatt Øst har flyttet inn i gaten. U tviklingen har bidratt til at leieprisene i området har steget, og nå kommer y tterligere prosjekter som vil gjøre Schweigaards gate interessant for flere leietakere som aldri tidligere har hatt det som et aktuelt lokaliseringsområde.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Bane NOR Eiendom (tidligere ROM iendom) har stått bak utviklingen av E Schweigaards gate 17-19 og 21-23. Først nevnte bygg huser Skatt Øst og ble solgt til KLP Eiendom sommeren 2010. Det andre bygget har hovedkontoret til Gjensidige Forsikring og NSB Konsern. Nå er Bane NOR Eiendom i full gang med å bygge Schweigaards gate 33, et kontorbygg på rundt 20 000 kvadratmeter. Eiendommen skal stå ferdig ved årsskiftet 2018/2019, og det er Bane NOR som skal leie bygget. Bussparkeringen i Schweigaards gate 3551 eies også av Bane NOR Eiendom. Tomten er den siste mellom Schweigaards gate og sporområdet ved Oslo S som ikke er utviklet. Nå jobber Bane NOR Eiendom med å se på hvordan eiendommen kan tilby flere kontor arbeidsplasser med gangavstand til Oslo S. Det planlagte arealet er på rundt 21 000 kvadratmeter inkludert kjeller.

BØNDER I BYEN Det kanskje mest spennende prosjektet i området, er Aspelin Ramm, Vedal og Bondelagets prosjekt Landbrukskvartalet iS chweigaards gate 34. Målet er å skape et levende kvartal på 60 000 kvadratmeter, hvor bygulvet syder av liv og aktivitet og det er et tårn på 30 etasjer. Det skal bygges kontor, boliger, hotell, b utikker, kaféer, barne hage og annen næring i kvartalet, og målet er å invitere inn aktører som har med landbruksnæringen å gjøre. Utbyggerne har tidligere uttalt til NæringsEiendom at Landbrukskvartalet skal være et område for både de som bor og arbeider i kvartalet, men ikke minst for den omkringliggende bydelen. Målet er å få til noe av det samme som Aspelin Ramm har lyktes med på Vulkan, å skape en destinasjon hvor folk kommer fra hele Stor-Oslo for å handle og spise mat og drikke og føle en sterk tilknytning til landbruket.

KONTORLOKALER TIL LEIE OLAV VS GATE 1: KONTORLOKALER MED UTSIKT

•

To kontor-etasjer på opptil 500 kvm

•

All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

•

Lyse og luftige lokaler med høy standard

•

Eksklusiv takterrasse i begge etasjer

HOFFSVEIEN 15: SENTRAL BELIGGENHET PÅ SKØYEN

•

To etasjer til utleie fra 250-640 kvm

•

All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

•

Tilgang til parkering i innvendig garasjeanlegg, felles sykkelparkering, dusj- og garderobefasiliteter, samt tilgang til ekstern kantine

•

Lokalene tilpasses leietaker

AKERSGATA 1-5: SENTRUMSNÆRE KONTORLOKALER

•

Tre etasjer til utleie fra 250-530 kvm

•

All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

•

Lokalene kan tilpasses leietaker eller overtas som de er

•

Mulighet for rask overtakelse

LIVE MELHUUS M E W

+47 958 04 270 lm@malling.no malling.no

LEIEKONTRAKTER I SENTRUM AV: SILJE RØNNE

Helly Hansen forlenger og utvider

LP Eiendom har signert ny kontrakt og beholder en viktig leietaker i Vika. Helly Hansen vil fortsette å leie i Munkedamsveien 35. Avtalen er reforhandlet og KLP har inngått en ny avtale for 10 nye år på totalt 4.360 kvadratmeter, der Helly Hansen vil ta i bruk 5., 6. og 7. etasje og lokalene vil stå klare cirka 1 november 2018. I påvente av nyoppussede lokaler vil de flytte deler av driften til Lysaker Torg 45. –Vi er glade for at kontrakten er i havn og gleder oss til å ta i bruk våre nye lokaler. Vi har opplevd KLP som smidige og løsningsorienterte i denne prosessen, og gleder oss til de nye lokalene vil være klare til vi starter innsalget av neste års høst/ vinterkolleksjon i Q4 2018, sier Wilhelm Matheson, CFO i Helly Hansen. Helly Hansen har benyttet Grape Architects, og Thomas Frogner fra Malling & Co var leietakerrådgiver i prosessen. EN GOD LEIETAKER KLP Eiendom etablerer en ny personalrestaurant i eiendommen for å imøtekomme leietakernes ønsker, den vil stå ferdig mars 2019. – Vi er meget godt fornøyd med å få på plass en utvidet og forlenget avtale med Helly Hansen. Helly Hansen er en god leietaker med et sterkt merkevarenavn, som vi setter pris på å samarbeide med videre, sier Øyvind Oxholm Meisingset, utleiesjef i KLP Eiendom.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | MARKED

Flytter til Indekshuset

nemonic flytter til Indekshuset neste sommer. – Lokalene i Indekshuset var i særklasse best egnet. Vi sjekket mange muligheter, og er særdeles fornøyd med å lande midt i smørøyet på Solli plass neste sommer, sier Tønnes Ingebrigtsen, gründer og daglig leder i mnemonic. Han tar med seg 200 ansatte når selskapet flytter inn i 5.900 kvadratmeter lokaler 1. august 2019. Selskapet ble etablert i 2000, og er blant de verdensledende på cybersikkerhet. Når mnemonic flytter inn i fem etasjer på Indekshuset, er det sagnomsuste bygget fullt utleid. – I praksis hjelper vi norske og internasjonale virksomheter med å finne og lempe ut ulike typer angripere fra datasystemene d eres, sier Ingebrigtsen om selskapets kjernevirksomhet. De fl ytter fra Wergelandsveien, og lokalene i Indekshuset ble total renovert for noen år siden. Beliggenhet var et sentralt argument for de mange unge, skarpe ansatte i mnemonic. Her blir det kort vei til absolutt alt, og tre minutter til kollektivknutepunktet National theatret. Ifølge Ingebrigtsen har dialogen med Höegh Eiendom gått på s kinner. Det har vært en stor glede å samarbeide med en profesjonell utleier om en avtale begge parter er tilfreds med. EN POSITIV PROSESS – Vi er selvsagt svært fornøyd med å få et spennende selskap i en voksende bransje på plass i Indekshuset neste år. Vi fant tonen fort, Eiendomshuset Malling var leietakers representant i prosessen, og vi har hatt solid bistand av både Akershus Eiendom og Malling, sier utleiesjef Hans Olav Johannessen i Höegh Eiendom. Han legger til at det skal gjøres grep utvendig på Indekshuset, vestibylen skal pusses opp og det kommer også en helt ny restaurant i bygget.

100

God arkitektur stimulerer til kreativitet Kunst og arkitektur er viktige elementer p책 en arbeidsplass. Telenor Eiendom huser verker fra viktige norske og internasjonale kunstnere i v책re eiendommer. Les mer p책 telenoreiendom.no

Kunstner: H책vard Homstvedt

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2018 og 2019. KILDE: EIENDOMSSPAR

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

102

KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S FERD IGSTILT I 2 018:

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2019:

Adresse

Utbygger

21.000

Harbitzalléen 3-7

Møllergruppen Eiendom

26.000

15.000

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

11.500

Lørenveien 65

Stor-Oslo Prosjekt

Entra

9.500

Langbølgen 3-15

OBOS Forretningsbygg

Grenseveien 80

Bunde Eiendom

8.000

Øvrige prosjekter

Akersgaten 35/39

Storebrand Eiendom

7.500

Totalt

Rådhusgt. 5/Skippergt 13&15

Fram M.

7.000

Kjølberggaten 21

Realdrift

5.000

Henrik Ibsens gate 4

Fram M.

4.000

Hoffsveien 17

Fram M.

3.700

Adresse

Utbygger

Øvre Vollgate 9

Anthon B Nilsen Eiendom

3.000

Fyrstikkalléen 1

Fyrstikk Holding

36.000

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Vestbanetomten Feld D

Statsbygg

Adresse

Utbygger

Vitaminveien 4

Skanska

Dr. Eufemias gate 11

HAV Eiendom

Bøkkerveien 5

Höegh Eiendom

Kjørboveien 12-26

Totalt

Areal m2

95.200

Adresse

Utbygger

Areal m2

Freserveien 1,

Obos Forr.bygg

29.000

Schweigaards gate 33

Bane NOR Eiendom

22.600

Bjørvika/Bispevika “Eufemia”

OSU

22.000

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

Dr. Mauds gate 10 Østensjøveien 16

15.000 6.500 12.850 80.350

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Totalt

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M F O RV E N T E S F ERD IGSTILT I 2 019 :

Areal m2

2.400 56.400

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Adresse

Utbygger

Østensjøveien 40 & Brynsengveien 1

Pecunia

19.000

19.500

Hans Møller Gasmanns vei 9

Aspelin Ramm

15.000

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 44

Pecunia

10.000

Ferd Eiendom

10.500

Philip Pedersens vei 9

NCC Property Development

10.000

Øvrige prosjekter

24.900

Øvrige prosjekter

13.200

Totalt

141.500

Totalt

67.200

103

Areal m2

BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom/ Aspelin Ramm

42.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Tullinkvartalet

Entra

19.300

Dr. Eufemias gate 8

Braathen Eiendom

17.000

Øvrige prosjekter

Areal m2

65.365

Totalt

163.665

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2020: Adresse

Utbygger

Areal m2

Persveien 2+4+4b & Ulvenveien 91

Obos

85.000

Østre Aker Vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Höegh Eiendom

60.000

Strømveien 100

NCC Property Development

54.500

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Koksatorget

Selvaag

34.000

Rådmann Halmrasts vei 7,9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

Schweigaards gate 35-51

Bane NOR Eiendom

21.600 20.000

Øvrige prosjekter

187.800

Totalt

610.900

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2020:

TOTA LT P R OS JEKTER E TTER 2 02 0 :

3.151.000 03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.772.435

Totalt

2.376.435

104

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 0:

ULVENVEIEN 82 Nybygg kontor på Ulven - effektivt, moderne og lyst • Bygget er BREEAM-sertifisert og • Nybygg med moderne preg • Fleksible, lyse og effektive arealer har høy teknisk standard • God beliggenhet på Ulven, i 4. etasje med mulighet for og enkel adkomst med offentlig 20-85 arbeidsplasser transport, bil og sykkel • Felles kantine i plan 2, pen adkomst og café i eiendommen • Bussholdeplass rett utenfor eiendommen • Lokalene er innflyttingsklare, og egner seg både for åpent landskap og cellekontor

Ledig areal: Kontor 4. etg: 480 kvm - 1430 kvm

Kontakt: Cecilie Rasmussen 406 46 352 cr@60grader.no Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no 60grader.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 200

4 400

3 700

2 700

9,2 %

+ 1,0 %

Bjørvika

3 500

3 100

2 700

2 300

1,9 %

- 3,6 %

Øvrige sentrum

3 600

3 200

2 600

1 900

4,3 %

- 0,1 %

Indre vest

3 200

2 700

2 100

1 800

2,8 %

- 0,5 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

8,2 %

- 2,5 %

Indre øst

2 800

2 000

1 700

1 300

2,5 %

+ 0,7 %

Skøyen

3 300

2 800

2 400

1 900

6,8 %

- 0,1 %

Lysaker

2 300

1 900

1 700

1 400

14,0 %

+ 0,8 %

Fornebu

1 900

1 700

1 300

1 200

11,9 %

- 2,1 %

Nydalen

2 400

2 200

1 800

1 450

4,9 %

+ 1,2 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

10,6 %

+ 0,4 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 700

1 500

1 200

17,2 %

+ 1,3 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,9 %

+ 0,2 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

7,8 %

- 0,7 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

4,8 %

- 0,4 %

2 100

1 700

1 400

1 200

8,1 %

- 0,1 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

Kontorledighet

2400

2000

1600

1200

800

400

0 2001

2003

2005

2007

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEI EPRI SER

2009

2011

2013

2015

2017

2019 E 2021 E

106

Nominell leiepris (h.a.)

107 ILLU.: PEXELS

Tradisjonelle kontorløsninger svekker norske bedrifters konkurranseevne Den fjerde industrielle revolusjon snur opp ned på måten vi jobber, og dermed også måten vi organiserer bedriftene på. –Offensive bedriftsledere må ta inn over seg de endringene som vil prege arbeidsmarkedet i årene fremover, sier Thomas Weeden, leder i IWG Norge. AV: SILJE RØNNE | FOTO: IWG NORGE

–Vi begynner å se en endring her også, men Oslo ligger dessverre langt bak land og byer vi liker å sammenligne oss med. I London utgjør serviced offices hele ti prosent av byens kontorareal. Det går nok noen år før vi ser slike tall her, men vi opplever kraftig vekst hvert år, sier administrerende direktør i IWG Norge, Thomas Weeden. Torsdag 31. mai holdt Weeden frokostmøte i nye lokaler i Posthuset i Oslo. Temaet for møtet var hvordan fleksible kontorer kan gjøre bedrifter mer lønnsomme og attraktive i konkurransen om de klokeste hodene – og dermed øke konkurransekraften til norske bedrifter. – Hvis ikke flere tar inn over seg de endringene som preger arbeidslivet er jeg redd norske bedrifter blir taperne i den internasjonale konkurransen. De trendene vi ser internasjonalt viser at dette ikke er en hype. Dette er fundamentale endringer, fortsetter Weeden. Tallene han viser til er klare. På verdensbasis jobber i dag syv av ti utenfor kontoret minst én gang i uken, og halvparten av young professionals jobber over halvparten

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | FLEKSI BLE KONTORL ØSNI NGE R

av arbeidsuken et annet sted enn på kontoret. I en fersk undersøkelse utført av IWG globalt sier flere av de s purte at fleksible kontorløsninger fungerer godt, og at det blir viktigere og viktigere for å hevde seg i internasjonal konkurranse. De spurte lederne oppgir blant annet at det å tilby de ansatte fleksible kontorløsninger gir selskapet en økt konkurransekraft, fleksibilitet og lønnsomhet (se faktaboks). MØTTE IKKE MED-GRÜNDER FØR ETTER 1.5 ÅR En av de som har utnyttet de internasjonale trendene til sin fordel er Stavanger-mannen Magnus Jepson. Han er grunnleggeren av nettselskapet WooCommerce, verdens ledende e-handelsplattform. Selskapet ble i 2015 solgt til amerikanske Automattic for 200 millioner kroner. Frem til da hadde Jepson og hans rundt 50 andre ansatte klart seg uten et felles hovedkontor.

108

FLEKSIBLE KONTOR LØSNINGER • Ni av ti ledere mener at fleksible kontorløsninger er viktig for at selskapet kan vokse • Ni av ti ledere mener at fleksible kontorløsninger styrker konkurransekraften • Åtte av ti mener at det øker produktiviteten • Åtte av ti mener det gjør det enklere å tiltrekke seg kloke hoder • Åtte av ti mener det gjør dem mer lønnsomme KILDE: INTERNATIONAL WORKPLACE GROUP (IWG), SPØRREUNDERSØKELSE BLANT 18.000 ANSATTE FRA 96 SELSKAPER.

109

– Jeg tror faktisk ikke jeg møtte de andre gründerne fysisk før etter halvannet år. Etter det innså vi at vi ikke hadde behov for å samles på et felles kontor, så da ble det på en måte med det. MAGNUS JEPSON, grunnleggeren av nettselskapet WooCommerce

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | FLEKSI BLE KONTORL ØSNI NGE R

110

1. UNDER TIL VENSTRE Oslo Spaces, Kvadraturen.

2. TIL HØYRE Thomas Weeden, leder i IWG Norge.

– Vi landet jo i dette litt ved en tilfeldighet og det m este ble gjort over Skype. Jeg tror faktisk ikke jeg møtte de a ndre gründerne fysisk før etter halvannet år. Etter det innså vi at vi ikke hadde behov for å samles på et felles kontor, så da ble det på en måte med det, sier Jepson. SKAPER MULIGHETER Eksempelet viser hvordan digitalisering og teknologi fjerner behovet for fysiske kontorer. Det åpner en ny verden for bedriftsledere, så vel som eiere av bygg. I stedet for å bygge for dagens arbeidssituasjon bør man ta høyde for en arbeidssituasjon i stadig endring. – Drømmen er ikke lenger en clean desk i et sterilt kontormiljø i et kjedelig bygg, men heller et storslått stille rom to dager i uken, en dag hjemme, og noen dager hos en kunde, sier Thomas Weeden før han fortsetter: – Utbyggerne må huske at digitalisering og teknologi

111

ndrer måten vi jobber på, og hvor vi jobber fra. Sky e tjenester og kontinuerlig bredbåndstilgang gjør at selve opplevelsen av å arbeide har endret seg. Jepson er enig at digitalisering har mye av æren for at utviklingen, og fokuserer på de mulighetene dette gir selskapene. – For smarte bedrifter representerer endringen en mulighet til å skape konkurransefortrinn med kostnadskutt og økt effektivitet. De som ikke tenker langsiktig og fleksibelt, bygger seg inn i satte løsninger uten mulighet til å utvikle den fysiske arbeidsplassen i takt med bedriftens utvikling. Akershus Eiendom estimerer i dag at fleksible kontor løsninger kun utgjør en prosent av kontorarealet i Oslo, men at potensialet er betydelig høyere. Det norske markedet er altså overmodent for nye måter å jobbe på som både gjør ansatte og bedriftseiere mer fornøyde.

FOOD THAT MAKES YOUR DAY

FAZER

INTRODUSERER

Fremtidens lunsj leveres av en robot, bestilles via en app, er laget kun på norske råvarer av en annen robot, får deg til å stresse ned og består av økologiske produkter og laboratorieprodusert vegankjøtt! Dette er fremtidens mat satt på spissen. Fazer Food & Co er vårt nye kantinekonsept som møter behovene til en arbeidshverdag i endring. Tilbudet omfatter et bredt og variert utvalg av matopplevelser, og kan også tilby flere moduler, som f.eks vegetarmodulen Wicked Rabbit og kaffebarmodulen Hav a Java.

www.fazerfoodservices.no

SALONE DEL MOBILE MILANO – et mekka for fremtidsrettet design

Den internasjonale møbelmessen i Milano ble i april arrangert for 57.gang. Tallene taler sitt tydelige språk: 435 000 besøkende fra 188 land, 1841 utstillere, 650 d esignere under 35 år på satellitt-utstillinger. Det skal langt mindre til for å bli toneangivende. AV: TROND RAMSØSKAR, INTERIØRARKITEKT MNIL | FOTO: RAMSØSKAR ARKITEKTER

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

114

KRAFTIGE FARGER: En av verdens største møbelprodusenter, Arper, har i løpet av kort tid byttet gråtonene ut med kraftige farger.

115

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

BILDE 1: Standen til baderoms produsenten Idea Group: en grønn verden! BILDE 2: Svenske Lammhults lar en frisk og fargesterk vegg spille på lag med møblene.

PROFIL

BILDE 3: Den svenske produsenten Swedese bruker varme jordfarger på møblene, men plasserer dem midt i en grønn oase.

Trond Ramsøskar har mastergrad i interiørarkitektur og møbeldesign fra Kunst- og håndverkskolen i Oslo. Han har vært p resident i Norske interiør arkitekters landsforening (NIL) i fire år. Hans filosofi er at faglig utvikling og innovasjon best oppnås gjen nom bevisst rekruttering av unge talenter. Ramsøskar Interiørarkitekter representerer derfor en blanding av solid erfaring og evne til frisk nytenkning.

BILDE 4: Blå station er også svensk og stilte ut fargesterke møbler for offentlige rom. BILDE 5: Moroso har også forlatt det dempede uttrykket til fordel for friske farger. BILDE 6: Kjøkkenprodusenten Ancona foreslår integrert krydderhage i sin kjøkken løsning Moon. Drivhus- følelsen er umiskjennelig. BILDE 7: Plantekasser integrert i bokhyllene tar seg godt ut, men det er om å gjøre å være forsiktig når man vanner de grønne vekstene.

I følge Milano-messens eget manifest er nøkkel ordene høy kvalitet, innovasjon og kreativitet. I år ble det i tillegg til hovedmessen holdt spennende spesialmesser for kjøkken og bad. Sett med norske øyne innfridde ut stillingene på alle punkter. Det er nesten ikke mulig å forestille seg mangfoldet som ble vist, men to hovedtrender var likevel tydelige.

BILDE 8: De skyformede platene på veggen fra Blå station gir støyabsorberende og stilig dekor. BILDE 9: Vegetasjon fungerer godt som romskille. Slike løsninger kommer vi til å se mer av, spesielt i hotellog restaurantsektoren.

GRØNNE INNSLAG SOM RØD TRÅD Planter og ulike typer vegetasjon integreres nå i møbeluttrykket. Dette kan selvsagt tolkes på ulike måter: visualisering av det grønne skiftet, synlig miljøengasjement, urban natur osv. Alt settes i en grønn ramme, og et nært forhold til naturen er gjennomgående. Vi så grønne innslagene i reoler, i tak, som skillevegger,

BILDE 10: Svenske Lammhults lar en frisk og fargesterk vegg spille på lag med møblene.

117

integrert i skillevegger eller som ren dekor. Felles for alle løsningene er de opphever skillet mellom ute og inne. Interiøret formidler den gode utefølelsen. FARGESKIFTET ER PÅ VEI Det var ikke bare planter som livet opp ut stillingene. Det gjorde også møblene. For ganske få år tilbake gikk det mest i grått, beige og andre dempete toner. Begrunnelsen for dette var gjerne at farger stjeler oppmerksomhet fra designet. Holdningen var at møblene kom mer til sin rett uten. I år var sterke, klare farger hyppig brukt og holdningen en annen. Det erkjennes nå at farger tvert i mot fremhever designet. Litt uhøytidelig uttrykt: Vi opplevde utstillingene som om noen hadde slått på lyset.

ADVOKATFIRMAET HAAVIND Fra venstre: Nils Flesland Bull, advokat / partner, Herman Roksund, advokat/assosiert partner og Magnus Meisingset-Haug, advokat / assosiert partner.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

118

FOTO: ADVOKATFIRMAET HAAVIND

Co-workingkonsepter - Hva skiller dette fra vanlige leieforhold, og hvordan håndteres dette i forhold til moms

Teknologiens innvirkning på tradisjonelle arbeidsformer og økt krav til fleksibilitet hos leietakere, har gitt rom for utvikling av nye måter å organisere tilgang til kontorplasser på. Dette utfordrer de tradisjonelle rammene i et leieforhold, der hovedfokuset ligger på tilgangen til et eksklusivt areal i et bygg, mens man i co-working konsepter tilbyr en mer samlet pakke av tjenester, som kanskje mer er å anse som kontorplassens hotellrom. AV: HERMAN ROKSUND, ADVOKAT/ASSOSIERT PARTNER, MAGNUS MEISINGSET-HAUG, ADVOKAT / ASSOSIERT PARTNER OG NILS FLESLAND BULL, ADVOKAT / PARTNER I ADVOKATFIRMAET HAAVIND.

119

FOTO: SHUTTERSTOCK

Tradisjonelle leieforhold løper over flere år og med klare fysiske skiller mellom de ulike leie takerne i bygget. Stadig flere leietakere i den nye økonomien ønsker ikke i like stor utstrekning en slik eksklusivitet, men etterspør tvert i mot økt fleksibilitet, og gjerne nærhet og samhandling med de andre leietakerne i b ygget. Både for nystartede og etablerte bedrifter kan det dessuten bli kostbart å binde seg til en tradisjonell langsiktig leiekontrakt. Mange vil heller betale mer for fleksibilitet, for eksempel til å vokse innenfor samme bygg eller å ha muligheten til å flytte til andre og/eller større lokaler når bedriften har utviklet seg ett steg videre. Dette kan være særlig aktuelt for ulike start ups. Co-working er et av flere konsepter som møter disse bedriftenes endrede behov og etter spørsel etter møteplasser og fleksible kontorløsninger. Slike nye konsepter er ikke alltid like godt tilpasset etablerte regelverk. Ved etablering av et co-workingsenter bør man være oppmerksom på at konseptet ikke nødvendigvis er «A4» i forhold til den regulering som er gitt i verken husleieretten eller merverdiavgiftsretten. Med et bevisst forhold til regelverket, planlegging og tilpasninger vil man imidlertid kunne unngå fallgruvene og tilpasse konseptet til beste for aktørene. For å avklare begrepsbruken vil vi i denne

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

artikkelen legge til grunn at det er tre aktører involvert:

Gårdeier

Co-Workingsenter

Bruker I denne artikkelen har vi tatt utgangspunkt i at co-workingsenteret leier eiendommen som skal huse co-workingsenteret fra en gård eier. Husleierettslig skaper dette ingen særlige problemer i forholdet mellom gårdeier og co- workingssenteret. Mellom co-workingsenteret og bruker(ne) oppstår derimot spørsmål om husleieloven kommer til anvendelse. Dette vil i stor grad bero på hvordan det o rganiseres, og hvilke tjenester som tilbys sammen med tilgangen til en kontorplass. Dette er en pågående diskusjon og kommer på spissen ved utarbeidelse av «leiekontrakten» m ellom

co-workingsenteret og bruker. Da det vil variere hvor tett opp til et normalt leieforhold bruken av co-workingsenteret vil være, er det utfordrende å utarbeide en fast kontraktsmal som regulerer avtaleforholdet. Det er imidlertid igangsatt en prosess for å utarbeide slike maler, og vi tror bransjeaktørene sammen vil komme frem til gode og fleksible standard avtaler som forhåpentligvis blir enkle i bruk og ikke medfører at avtaleutfordringene hindrer ønsket utleie til co-workingkonsepter. Det som stadig er en utfordring ved coworking er den avgiftsmessige behandling av disse leieforholdene. Vi skal derfor se litt nærmere på dette temaet. GENERELT OM CO-WORKINGKONSEPTET Som nevnt over, skal co-workingsenter fungere som en møteplass og arena for samhandling mellom brukerne. Det typiske co-workingsenter vil kunne bestå av lounger, kaféer, r estauranter, seminarrom og ikke minst bookbare møterom og kontorpulter mv. Co-workingssenteret vil ta betalt fra brukeren for tilgangen til de nevnte arealene og vil samtidig tilby en p akke av tjenester som setter brukeren i stand til operere sin v irksomhet fra co-workingssenteret.

120

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A . 19 5 M 2 B TA KO N TO R LO K A L E R T I L L E I E

• • •

Lyse arealer med grei standard, beliggende i 4. etasje Innredet pr. i dag med 6 cellekontorer, resepsjon/mottak, møterom, kjøkken etc Mulighet for parkering

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

Stadig flere leietakere i den nye økonomien ønsker ikke i like stor utstrekning eksklusivitet, men etterspør tvert i mot økt fleksibilitet, og gjerne nærhet og samhandling med de andre leietakerne i bygget.

Disse tjenester vil typisk kunne bestå i tilgang til trådløst bredbånd, tekniske hjelpemidler som skriver/scanning/kopiering, sekretær bistand, sentralbord/resepsjon osv. Mange brukere vil også ønske å disponere mer typiske kontorer og møterom i til knytning til møteplassene og slik vi ser det vil de mest vellykkede co-workingsentre også kunne tilby brukerne kontorplasser og møterom som kan disponeres eksklusivt av brukeren. Slike plasser kan enten være i åpent landskap eller i mer skjermede arealer, e ventuelt i kombinasjon med mulighet for avlåsing. De fleste co-workingsentre synes å legge opp til at det betales et fast periodisk beløp, en «pakke pris» for tilgang til co-working senteret og at dette beløpet inkluderer et begrenset volum av tilleggstjenester for den aktuelle perioden brukeren disponerer kontor fasilitetene. I tillegg vil co- workingsenteret fakturere brukeren for forbruk av tjenester utover dette, herunder for brukerens eventuelle bestilte «egne» kontorareal i co-workingsenteret.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

CO-WORKINGSENTERETS MOMS HÅNDTERING

Gårdeier

Co-Workingsenter

Bruker Når man skal se på merverdiavgifts behandlingen i co-workingsentre, er det naturlig å ta utgangspunkt i co-workingssenterets virksomhet og hvordan denne vil bli vurdert av avgiftsmyndighetene. Tidligere avgifts- og retts praksis, men i særlig grad en ny, ikke-publisert bindende forhånds uttalelse, gir relativt klare

føringer på hvordan co-workingsenter skal innrette sin avgiftsbehandling. Medlemskap og betaling for generell tilgang til møteplasser og tjenester Kjerneegenskapen ved et co-workingsenter er at brukerne ikke primært etterspør lokalene som sådan, men snarere muligheten til å ta del i et arbeids- og forretningsmiljø. Som nevnt over, vil det for co-workingsenteret være praktisk å ta betalt for en samlet «pakke» av tjenester og spørsmålet blir da hvordan denne pakkeprisen skal avgiftsbehandles. Skatt øst har som nevnt nylig uttalt seg om dette i en bindende forhåndsuttalelse og kom der til at medlemsavgiften i et coworking senter som ga adgang til senterets fellesområder «24/7» og en samlet pakke av tilleggs tjenester, i sin helhet skulle tillegges moms. Skattekontoret fant at pakkeprisen var betaling for én samlet avgiftspliktig t jeneste og

122

BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no

FOTO: SHUTTERSTOCK

at arealbruken som sådan (retten til å bruke ikke- eksklusivt areal) utgjorde en under ordnet del av denne samlede tjenesten. Siden betalingen ikke ble definert som «husleie», skulle pakken avgiftsberegnes fullt ut uavhengig av om bruker var avgiftsregistrert eller ikke. Eksklusive arealer for brukeren Co-workingsenterets samlede momshåndtering må vurderes ut fra de konkrete tjenester co-workingsenteret vil tilby. Dersom coworkings senteret kun skal fungere som en møteplass uten noen eksklusiv rettigheter for brukeren, blir avgiftsbehandlingen enkel; alle betalinger skal tillegges moms og co- workingsenteret har full fradragsrett. Mange co-workingssentre vil som nevnt også ha arealer som ligner et kontorhotell hvor brukeren betaler for et eget separat kontor eller møterom. Hvis dette er tilfellet vil co-workingssenteret måtte håndtere betalingen for denne bruken etter de vanlige regler om utleie og frivillig registrering. Co-workingsenteret skal altså legge moms på leien (inkl. tilleggsytelser) til momsregistrerte brukere. I forhold til brukere som ikke er momsregistert vil det derimot ikke være adgang til å oppkreve moms. Mange co- workingsentre vil dermed drive både avgifts pliktig og en viss avgiftsunntatt virksomhet og vil kun ha rett til forholdsmessig momsfradrag.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

GÅRDEIERS MOMSSITUASJON

Gårdeier

Co-Workingsenter

Bruker Mens co-workingsenter som også driver «kontorhotell» vil måtte innrette seg i forhold til at de driver delt virksomhet, er den gode nyheten at gårdeiers avgiftsbehandling kan bli meget enkel med rett tilpasning. Avtale forholdet mellom gårdeier og co-working senteret vil utvilsomt regnes som et leieforhold der co-workingsenteret i denne relasjon har en eksklusiv bruksrett til lokalene i leie perioden. Fordelen med dette er at g jeldende leiekontraktstandard vil kunne benyttes som utgangspunkt for leiekontrakten. Gårdeier vil ved å foreta visse presiseringer i leiekontraktens bestemmelser om moms, kunne benytte reglene om frivillig registrering

i Merverdiavgiftsregisteret og på den måten oppnå fullt fradrag for momsen i bygge- eller rehabiliteringskostnadene. Dette kan gjelde også om co-workingsenteret driver en viss kontor hotellvirksomhet og selv om noen av brukerne av slike eksklusive arealer ikke er momsregistrert (fordi de driver avgiftsunntatt virksomhet eller ennå ikke har nådd omsetningsgrensen for en kommende avgiftspliktig virksomhet). Stikkordet for gårdeier er at co-working senteret må forplikte seg til å bruke samtlige arealer i avgiftspliktig virksomhet. Dette k ravet kan co-workingsenteret oppfylle ved å sørge for at samtlige lokaler enten kontinuerlig eller ved tidsmessig delt bruk («myldreareal») benyttes i momspliktig virksomhet. Oppfyller co- workingsenteret denne kontraktsforpliktelsen, kan og skal hele gårdeiers leieobjekt omfattes av hans frivillige registrering. Skatte direktoratet har i en prinsipputtalelse fra 2017 gitt anvisning på hva som skal til for at det skal foreligge tidsmessig delt bruk i kontorhotellvirksomhet: «Utleie som er lagt opp løpende med hyppig skifte av fremleietakere, er én driftsmåte. For øvrig sammenlignbar med alminnelig hotellvirksomhet. En annen driftsmåte vil det være dersom det f.eks. inngås fremleiekontrakt på ubestemt tid eller for en viss periode med mulighet for forlengelse. Selv om

124

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

FOTO: ADVOKATFIRMAET HAAVIND

ADVOKATFIRMAET HAAVIND Fra venstre: Nils Flesland Bull, advokat / partner, Herman Roksund, advokat/assosiert partner og Magnus Meisingset-Haug, advokat / assosiert partner.

slike kontrakter ikke nødvendigvis løper over måneder eller år, mener vi at de som et utgangs punkt vil innebære en omlegging fra tidsmessig delt bruk til ett bestemt utleieforhold. I motsetning til ved løpende utskifting av fremleietakere, vil ikke fremleier her måtte være i markedet hele tiden med lokalene for å søke og ”tette hull” mellom de forskjellige fremleietakernes leietid.» Fra gårdeiers perspektiv, er det her viktig å regulere co-workingsenterets bruk av leie objektet til å gjeldende rullerende kontor hotellvirksomhet med tidsbegrenset leierett for brukerne. Det er vanskelig å se at en slik regulering vil ha negative følger for co- workingsenteret. I kampen om gode lokasjoner vil det nok snarere være en betydelig fordel for co-workingsentre å kunne tilby gårdeier mulighet for ubeskåret frivillig registrering. BRUKERNES AVGIFTSMESSIGE STILLING

Gårdeier

Co-Workingsenter

Bruker Bruker som betaler for generell tilgang til møteplasser og tjenester Som vi har redegjort for over, kan gård eier og co-workingsenteret gjennom v isse til pasninger sikre gårdeier full frivillig registrering og fradragsrett for inngående moms. I tilfeller hvor brukeren ikke bestiller noe eksklusivt areal i senteret/lokalene, vil det

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | J USS

som vi har sett påløpe moms på pakkeprisen. Isolert sett øker dette bruttoprisen (inkl. mva) for en bruker i oppstartsfase. Fordelen er at nettoprisen blir lavere og at brukeren normalt sett vil kunne kreve m omsen som er betalt i pakkeprisen tilbakebetalt (begrenset til de siste tre år) når han har kommet i gang med sin virksomhet. Bruker med eksklusive arealer Når brukeren bestiller et eget kontor eller møte rom, følger det av den forannevnte bindende forhåndsuttalelsen at både leien og pakkepris/medlemsavgift skal avgifts behandles ut fra brukerens avgiftsstatus. Det vil være naturlig at co-workingsenter tar noe

høyere pris overfor en slik bruker som ikke er momsregistrert. Dette fordi slik utleie reduserer co-workingsenterets prosentvise fradragsrett. Avklaringen av disse forhold kan avgiftsmessig tilsi at en bruker i oppstartsfase ikke leier seg et eget kontor, men heller be nytter andre fellesfasiliteter. Som det ovennevnte viser, er det viktig at alle involverte parter i et leieforhold for co-working nøye vurderer bruken av lokalene og hvilke implikasjoner dette gir for den avgiftsmessige behandlingen av leien/vederlag for bruk. Dette kombinert med gode avtale reguleringer vil skape forutberegnelighet for de involverte og unngå negative avgiftsmessige utfall.

126

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

018 Nr.03.2

l a Re t t y n

og for salg mmer på Romerike o d n ie E ie for utle lokaler Nord. lo og i Os

ntrum

men se

Strøm

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

urås

: Erik B

/ Foto

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ARDAL

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

128

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent. INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen med sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på fl yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl yttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at fl yttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

129

de ansatte. Sett sammen en b rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne virksomheten. Få med både typiske JA- mennesker og folk som er mer s keptiske av natur for å få spennvidde i s ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ommunikasjon? Finnes det parkerings muligheter? Hvordan er service tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften fl ytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f inne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har k ompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s pørsmålene. I tillegg kan vedkommende b idra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

www.bl ake.no

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et a uditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

131

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t ilbakestillinger og hovedrenhold.

132

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

133

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

arntzenlegal

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette DA

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Hammervoll Pind

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen planog bygningsrett og tomtefeste. W hjort.no

/AdvokatfirmaetFøyenTorkildsenAS/

/AdvokatfirmaetHjort/

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

/HammervollPind/

134

ANSKAFFELSESBISTAND

ADVOKAT

SANDS

Confidon AS

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

/confidonas/

BRANNVERN

BANK

Pareto Bank

Firesafe

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

P: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog T: 09110 E: firmapost@firesafe.no

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

W pareto.no

W firesafe.no

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fazer.com

Markedsekspertise: Kontormøbler. Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

/firesafenorge/

Fazer Food Services AS

Anthon B. Nilsen Eiendom

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Rådhusgata 27, 0158 Oslo

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 776, Sentrum 0106 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

/fazernorge/

135

W abne.no

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.avantor.no

Avantor AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen. Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/Avantor/

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Braathen Eiendom

Bryn Eiendom AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

En annen standard.

Største utleier på Bryn!

W braatheneiendom.no

W bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/BrynEiendom/184817361546962/

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo T: 815 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W eiendomsspar.no

136

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

/johan.h.andresen/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

W fortin.no

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

137

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

Mustad Eiendom

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W myreneiendom.no

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/mustadeiendom/

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

T: 73 89 69 00

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lagerog logistikk, industri, handel.

W ncc.no

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

Oslo Areal

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 50 E: gs@njordrealestate.no

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W njordrealestate.no

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W osloareal.no

138

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

EIENDOMSUTVIKLING

W oxer.no

W peab.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/peabnorge/

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W scd.no

W soeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

139

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

SKB Eiendom AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter. SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W ragde.no

W skb.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

Thon Eiendom

Telenor Eiendom Holding AS

A: Stenersgata 2, 0105 Oslo

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,2 mrd.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

/thoneiendom/

W telenoreiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Varde-Eiendom AS

Aberdeen Asset Management

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

A: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 2800 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere. Hovedkontor i Oslo.

W vardeeiendom.no

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

P: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeen-asset.com

W aberdeenasset.no/norway/

140

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen. Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/Colliersglobal/

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

W fazenda.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50 års erfaring har Eiendomshuset Malling & Co befestet sin posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom. Vi forvalter en eiendomsportefølje på 2,3 mill kvm på vegne av våre kunder.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W mustadeiendom.no/

/mallingco/

141

/mustadeiendom/

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W totalplan.no

W caverion.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/scandinaviegaarden/

/Caveriongroup/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W gk.no

/GKInneklima/

142

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

/SwecoNorge/

/Caveriongroup/

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

W caverion.no

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

/GKInneklima/

143

W iss.no

/issworld

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

OSLO STILLAS & FASADE AS

Oslo Stillas & Fasade AS

Datek Installasjon AS

A: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo T: 22 35 35 95 E: post@stillasbygging.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W stillasfasade.no

W datekinst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

/DatekInstallasjonas/

Wennevolds Elektro AS

Moelven Modus

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W wennevolds.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

FORVALTNINGSSYSTEM

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

Aareon Norge AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet. Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W aareon.no

144

FACILITY SERVICE

FORVALTNINGSSYSTEM

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W merkurgrafisk.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

145

W moelven.no

/Moelven/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

IT-LØSNINGER

Modulvegger Oslo AS

Norconsult

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Vestfjordgaten 4, 1338 Sandvika

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 626, 1304 Sandvika T: 67 57 10 00 E: firmapost@norconsult.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W norconsult.com

KANTINETJENESTER

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W fazer.com

Fazer Food Services AS

Metos AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

/fazernorge/

W metos.com/aligroup.com

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

W cwrealkapital.no

/Norconsult/

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

03/2 01 8 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W malling.no

/mallingco/

146

RENHOLD

PERSONALRESTAURANT

De 3 Stuer

Ren Pluss

T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

W renpluss.no

W de3stuer.no

RENHOLD

2clean AS A: Hovfaret 4, 0275 Oslo P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

147

Flyt

™

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom. Vi introduserer Flyt™. En annen standard.