Estate Lokaler nr 9 2014 by Estate Media

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 09, desember 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

Et rom, tre uttrykk:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

O jul med din glede feststemte resepsjoner

Aktuelt område:

Fornebu SWECO PÅ VÆKERØ:

Lekent design Oxer Eiendom i Asker:

Nok et signalbygg

PLUSS:

Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

SANDVIKA SENTRUM

TOPP EKSPONERING - LYSAKER

Thorvald Meyers Gate 7 497-996 kvm

Rådmann Halmrasts vei 14 369-860 kvm

Fornebuveien 1-3 256-4200 kvm

NYRENOVERT PÅ LYSAKER

TVETEN PARK

CHRISTIANIA TORG

Arnstein Arnebergsvei 30 250-350 kvm

Ole Deviks vei 2/4 ca. 132-3800 kvm

Øvre Slottsgate 2B 622 kvm

www.newsec.no

EFFEKTIVE KONTORAREALER

INGENIØRENES HUS

BI BYGGET, NYDALEN

Tevlingveien 23 190-800 kvm

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Sandakerveien 116 700-3200 kvm

THE FULL S ERV ICE PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

KOMBINASJONSBYGG PÅ ØKERN

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

Kabelgaten 39 C Kombinasjonsbygg: Kontor - kun 718 kvm igjen Lager - UTLEID

KONTAKT: 23 00 31 00

3600 PANORAMAUTSIKT OVER OSLO HAGEGATA 22 OG 23 – TØYEN H22: totalt 3345 kvm H23: totalt 2481 kvm

Kontakt eiendomssjef Frank Randel Helgesen T: 402 11 981 | E: frh@entra.no entra.no

Hagegata 22 og 23 ligger på en høyde og får av den grunn en fantastisk utsikt over Oslo med Oslofjorden og Bjørvika mot syd, Holmenkollen i vest, Grefsen mot nord og Ekebergåsen i øst. Samtlige T-banelinjer stopper på Tøyen og det tar tre minutter til Oslo S med Flytoget lett tilgjengelig. I forbindelse med Lambda vedtaket vil tilsammen 250 millioner kroner bli brukt på en områdesatsning på Tøyen de neste fem årene, blant annet totalrenovering av Tøyen torg.

MIDT MELLOM FINANS OG KULTUR

Børsen på den ene siden. Operaen på den andre. Oslos nye ansikt mot fjorden begynner å ta form, og nå har din bedrift mulighet til å bli en del dette.

MER SENTRALT BLIR DET IKKE

Lossebalkongen rehabiliteres og leietaker kan selv påvirke den endelige ferdigstillelsen av lokalene. Lokalene har store vindusflater mot Havnepromenaden og Operaen med absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud i umiddelbar nærhet.

LANGKAIA 1 - HAVNELAGERET 980 kvm ledig areal i 10.etasje inkl. to tårn

LOSSEBALKONGEN 1. og 2. etasje totalt ca. 1400 kvm

Kontakt utleiesjef Henrik Melder T: 905 71 445 | E: henrik.melder@entra.no entra.no

Er det her din bedrift skal vokse og ta fatt på neste steg i utviklingen?

Lokaler/innhold/desember 2014 Intro 08 Leder: Good, bra nok? 12 Hovedsak: Lekent & bærekraftig 30 Aktualitet: Dagslys på kontoret 42 Juss: Overdragelse av leiekontrakt 46 Nybygg: Oxer Eiendom i Asker

Markedet 58 Siste utvikling: Markedspuls 60 Kontorområdene 62 Aktuelt område: Fornebu

Faste spalter 34 Interiør: O jul med din glede 40 Forvalterintervjuet 56 Nybygg-guiden 70 Oppdaterte leiepriser 72 Slik finner du nye lokaler 74 Flyttehjelp

Bruk av friske farger og innslag av gjenbruk, sammen med prisvinnende design, gir en leken og personlig atmosfære hos Sweco på Vækerø.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

62 Oxer satser på nok et 18.000 kvadratmeter næringsbygg i Drengsrudbekken i Asker. Nybygget blir nærmeste nabo til Asker Panorama.

6 | Nr. 09–2014/Lokaler

30.000 arbeidsplasser og 25.000 innbyggere er et mål på Fornebu.

SANDVIKA SENTRUM

I Rådmann Halmrasts vei 14, midt i Sandvikas gågate, har vi for utleie lokaler i 3. og 4. etg. Gjennomgående lyse lokaler med hyggelig utsyn. Lokalene er ledig fra 01.01.2015. • Lokaler på totalt ca 860 kvm med interntrapp • Lokalene kan leies samlet eller separat • 3. etg: ca 491 kvm – 4. etg: ca 369 kvm • Totalrehabilitert utvendig og innvendig i 2009/2010 • Sandvika tog/bussstasjon rett utenfor døren • God parkeringsdekning • Meget representativt inngangsparti

Enkel adkomst av og på E18/E16 med bil. Tog-, flytog- og bussforbindelser rett utenfor. Handel- og servicetilbud i gågaten og på Sandvika Storsenter.

UTLEIE newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Lokalene er ledig for innflytting. • • • • • •

Lokaler fra 258 – 3.850 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Lokaler/09–2014 | 7

Lokaler/leder/desember 2014

« OG DA ER GOOD

MER ENN BRA NOK.

Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Good, bra nok? Miljøbygg har gått iphone en høy gang når det gjelder revolusjonerende endringer de siste årene. I februar 2012 åpnet Aibel i Asker offisielt dørene til landets første nybygg med Breeam Very Good sertifisering. Under vårt besøk var det spennende å lære om en ny hverdag i et miljøbygg. Ingen hadde søppelbøtter ved pultene, alle måtte gå et stykke for å kvitte seg med papir og avfall. Automatinnstillingen i vannkranene hadde litt kaldere vann enn vanlig i ressurssparingens ånd. Det behovstyrte lyset på do gikk i svart av mangel på aktivitet i rommet hvis man ikke viftet med armene, og vinduene i bygget kunne ikke åpnes. På kveldstid og i helgene gikk ventilasjonsanlegget i hvilemodus, overtid måtte derfor planlegges for at inneklimaet skulle fungere. Bygget satt premissene, og leietakerne måtte ha bevisst adferd for at miljøbygget skulle gi full uttelling. Allerede er det nostalgisk for noen å minnes egen søppelkasse, andre har kanskje glemt hvordan det var å lete etter lysbrytere. Det har de siste årene gått prestisje og konkurranse i å bygge de beste miljøbyggene, og Green Building Council berømmer de store utbyggere som går foran. Det opprinnelige engelske klassifiseringssystemet Breeam, har fått en norsk tilpasning i Breeam-NOR. Det er Norges første og verdens ledende prosjekterings- og revisjonsverktøy for bærekraftige bygninger. Det blir delt ut poeng i ti kategorier, blant annet vannbruk, kortreiste materialer og ledelse i henhold til ytelse. Disse poengene blir lagt sammen til en samlet poengsum på en skala: Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding. Regnskapet er omfattende og uavhengige revisorer holder styr på tallene. Powerhouse Kjørbo, Entras rehabiliterte passivhus i Sandvika, har i år oppnådd den høyeste Breeam-NOR sertifiseringen Outstanding. Det kan være nærliggende

å tro at leietakeres adferd vil være mer regulert her enn hos Aibel for å oppnå det energigjerrige regnskapet. Men utviklingen har gått fort, i Powerhouse Kjørbo kan vinduene åpnes. En vakker spiraltrapp fungerer både som transportåre av luft og mennesker, og leietakere har rikelig med ventilasjon uten å ta spesielle hensyn. Rom Eiendom har bygd et designmessig lekkert bygg i Schweigaardsgate som har oppnådd Breeam Excellent etter ferdigstillelse. Foreløpig er to Outstanding og tre Excellent prosjekter sertifisert i Norge. Selv om dette er veldig positivt, er det ikke etter planen, sier Magnus Aune Hvam, administrerende direktør i Forny AS. Han minner om at det i utgangspunktet er tenkt at flest miljøbygg skal oppnå Pass, Good eller Very Good, kun en liten prosent skal få toppkarakter. Når vi allerede har to Outstanding-prosjekt i Norge burde det vært 150-200 i andre klasser. Det er det ikke. Trenden blant utbyggere har blitt slik at dersom prosjektet ikke oppnår Very Good, er det mange som heller velger å droppe klassifiseringen. Men det mange glemmer, påpeker Aune Hvam, er at selve prosessen ved å klassifisere etter Breeam-NOR gir et kvalitetsstempel. Bare for å oppnå Pass må prosjektet ha 30 poeng og være bedre enn dagens gjeldende TEK 10. På den andre siden er det mektige krefter i bransjen som mener at kravene i TEK 10 er altfor strenge og vil skape en vanvittig vekst i byggekost. Det rimer ikke, sier han. Målsetningen med sertifiseringen er å redusere byggs påvirkning på miljøet, å tilby troverdig miljøklassifisering og -sertifisering for bygg, og å stimulere etterspørselen etter bærekraftige bygg. For å oppnå disse målene, er det helt avgjørende at vi får med oss bredden og ikke bare eliten, sier Forny direktøren, og legger til: «Det skal være stas å ha klassifisert sitt bygg etter Breeam-NOR uansett hvilken klasse». Og da er Good mer enn bra nok.

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 8 | Nr. 09–2014/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Roy Hugo Øren Tlf: 928 16111 roy@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 9112 3334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: SWECO på Vækerø Foto: Trond A. Isaksen

NESTE UTGAVE: 29.JANUAR

WALDEMAR THRANES GATE 84 A

Sannerbrobyggene består av totalt 23.644 kvm BTA kontorarealer fordelt på 5 etasjer. Byggene er utstyrt med store bakgårder med parkeringsmuligheter. • • • •

375 kvm i 5. etasje med heis Spesialtilpasses for ny leietaker Like ved Alexander Kiellands plass Parkeringsmuligheter på taket av nr. 84 med direkte adkomst fra Maridalsveien • Fasadene til bygget er nyrenoverte • Solrik terrasse • Ledig fra 1. januar 2015

Direkte adkomst fra gateplan i Waldemar Thranesgate. Gjennomkjøring fra gateplan og inn i bakgårder med parkeringsmuligheter. Offentlig kommunikasjon fra Kiellands Plass med busslinjene 21, 33, 34 og 54.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

THORVALD MEYERS GATE 7

Lyse og attraktive lokaler i velholdt kontorbygg ved Mølleparken og Ringnes Park. Arealene ligger i 5. og 6. etg. (øverst) i et av ”tårnene” og har svært gode lys, sol og utsiktsforhold. • • • •

5. etg. 497 kvm 6. etg. 499 kvm Kan leies enkeltvis eller samlet Kan leies “as is” eller spesialtilpasses ny leietaker • Kort vei til alle forretninger og serveringssterder og parker på Grunerløkka • 500 meter til Alexander Kiellands Plass • Meget velholdt næringsbygg

Enkel adkomst fra Sannergata med mulighet for parkering i garasjekjeller eller på faste p-plasser utendørs, rett ved inngangen til lokalene. Bussforbindelse i Sannergata, samt trikk i Toftesgate.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

TVETEN PARK

TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på 3 bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. • Ledige lokaler i Ole Deviks vei 2 og 4, hhv 125–2.700 kvm og 260–1.000 kvm • Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard • Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse. Felles møterom. Sykkelparkering. Garderobe/dusjfasiliteter • Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti • Parkering

Næringsparken ligger nær Bryn/Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport.

UTLEIE newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

ØSTRE AKER VEI 210/ STANSEVEIEN 13

Kombinasjonseiendommer beliggende på Kalbakken/Alna inntil Østre Aker Vei med god eksponering og enkel adkomst. Lokalene er ledigstilt med mulighet for rask overtagelse. Lokalene tilpasses ny leietager.

• Ca 240 kvm høyt lager med ca 60 kvm areal på gesims • Ca 375 m2 lager, takhøyde ca 3-4 m., kjørerampe med port på 3x3 m. UTLEID • Ca 310 kvm kontor, kan deles i 2 leieforhold på hhv. ca 160 kvm og 150 kvm • Ca 322 kvm kontorareal • Ca 367 kvm (kan deles til 2 lokaler på ca 130 kvm og 237 kvm) Eiendommen ligger på Alna i et veletablert næringsområde med lager og logistikkbrukere. Det er god infrastruktur for varetransport. Det er enkel adkomst til eiendommen fra Ring 3, Østre Akervei og videre til E6.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

ØVRE SLOTTS GATE 2B

Ved Christiania Torg har vi lyse og fleksible lokaler til leie i 3 etg. m/heis. Lokalene er velegnet for cellekontorer og/eller åpent landskap. • Ca 622 kvm ledige lokaler i byggets 3. etg • Kan leies “as-is”, men kan også lett tilpasses andre behov/løsninger • Kontorene er i dag inndelt med cellekontorer/åpent landskap, samt møterom/ showroom og hyggelig, stort kjøkken med spiseplass • Felles møterom tilgjengelig i bygget • Felles trimrom/garderobe tilgjengelig i bygget • Ledig fra 01.01.15

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget. Flere parkeringshus, T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.

UTLEIE newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

SANDAKERVEIEN 116

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen. • • • • • • •

4.etg. 618 kvm og 793 kvm BTA 5.etg. 793 kvm BTA 6.etg. 1600 kvm BTA (ledig fra 1.1.2015) Takterrasse og felles kantine Lokalene holder høy teknisk standard Kort vei til all offentlig kommunikasjon Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m. Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Lekent & Bærekraftig -Jeg kunne tenkt meg seks puter i sofaen. Men det skal ikke være for cosy til å gjøre en real jobb, smiler Per Hagen. Fargerike bibliotek, kjøkken og sosiale soner gjør det lett å senke skuldrene i Swecos nye lokaler på Vækerø. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

12 | Nr. 09–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Sweco/

Lokaler/09–2014 | 13

«Det er snakk om en helhet; noe gjenbruk, noe nytt og noe dyrt, og å se at det jevner seg ut.» Siv Amundsen-Lack, FabLab Design AS

a vi overtok etter Hydro var alt grått her, forteller Per Hagen, systemog utviklingssjef hos Sweco. Det er ikke så lett å tro i dag. Sammen med interiørdesigner Siv Amundsen-Lack fra FabLab Design AS, har han sørget for å bringe farger og energiskapende interiørløsninger inn i de tre etasjene i Drammensveien 260. Vi møtes i atriet, hvor lyset flommer gjennom glasstak og vegger.

Ekstern sone. - Hver etasje har sin fargekode, grønt, blått og orange, forteller Siv Amundsen-Lack og peker på en favorittstol av den spanske arkitekten Patricia Urquiola. Nub Lounge chair står på et frodig, grønt teppe i det åpne velkomstpartiet. En annen innbydende sittegruppe i ulike grønnfarger frister til å synke ned i og nyte en kopp kaffe fra kaffestasjonen ved siden av. Her i den eksterne sonen er tanken at medarbeidere og kunder møtes. Det er flere eksterne møterom som kan bookes, og romslig sitteplass for uformelle samtaler. Et mønster som ligner stammen og bladene på et tre klatrer oppover veggen og brer seg utover. Uttrykket er inspirert av hovedkontoret i Stockholm, men har fått en egen norsk vri. Deler av mønstret er laget

14 | Nr. 09–2014/Lokaler

av biter med oppskummet PVC som skaper liv på veggene. Vannhull. Videre innover i den grønne førsteetasjen er flere av de mange glassflatene i landskapet dekorert med ulike levende mønstre. - Foliene som var her før var tradisjonelle, frostfargede «tannlegestriper». Vi ønsket et mer organisk uttrykk, og har benyttet tekniske tegninger og elementer fra våre prosjekter. Det skaper stolthet og har en gjennkjennelseseffekt blant våre ansatte, sier Hagen. En kreativ summing høres i landskapet hvor unge ingeniører, veiplanleggere og landskapsarkitekter sitter og jobber. Husets hjerte, kjøkkenet, kommer til syne litt lenger inn i lokalene. Det er ennå for tidlig for lunsj, men flere henter seg kaffepåfyll og slår av en prat på vei tilbake til plassen. - Det er et vannhull for ansatte, smiler Hagen. Hver etasje har sitt spesielle kjøkken. Her samles folk naturlig på morgenen til dagens første kaffe og småprat før de setter seg i arbeidssonene sine og jobber. Via en storskjerm er det også mulig å ta en kaffepause med kolleger i en annen by. Sweco har kontorer i rundt 25 byer i Norge, og virksomhet i 12 land. Det internasjonale selskapet tilbyr tverrfaglige rådgivertjenester innen teknikk, miljø og arkitektur. God blanding. - Kjøkkenfronter og benkeplater var tidligere i eik, og gikk i ett med gulvet. Vi

n Fine lokaler/Sweco/

GRĂ&#x2DC;NN SONE: Den spanske arkitekten Patricia Urquiola har designet for store navn som Alessi, B&B Italia, BMW og Louis Vuitton. Sweco har valgt hennes karakteristiske Nub Lounge chair.

Lokaler/09â&#x20AC;&#x201C;2014 | 15

ENERGISKAPENDE: Frisk orangefarge på kjøkkenbenk, bord og stoler gir rommet et lunt og varmt preg. Kjøkkenet er et naturlig samlingssted hos Sweco. - Det er et vannhull for ansatte, smiler Per Hagen.

16 | Nr. 09–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Sweco/ Pendellampene er fra norske Northern Lighting, som er kjent for å hente design og inspirasjon fra nordisk natur. Disse Norwegian Forest lampene som henger i alle kjøkkensonene, er i nordisk bjørk.

Lokaler/09–2014 | 17

AVBREKK: Stolene som er i sortlasert Ask, heter Mamas og Papas og er fra Scandiform. Det stripete stoffet i setet er spesialbestilt. Soft Dream Lux er navnet pĂĽ det myke teppet fra Ege.

18 | Nr. 09â&#x20AC;&#x201C;2014/Lokaler

n Fine lokaler/Sweco/

ANNO 2009: Drammensveien 260 er et moderne bygg med mye glass i fasaden. Frognerkilen ligger rett ved, og Swecos har god tilgang til grøntarealer og fjorden i de varme månedene.

ønsket å bringe inn farger, og et mer moderne uttrykk. Alle fronter ble foliert og nye benkeplater ble lagt over den gamle benkeplaten, sier interiørdesigneren. En grønn plate i komposittmaterialet corian, en blanding av naturlige mineraler, akryl og pigment, ligger på benken i første etasje. - Et «marsipanlokk», ler AmundsenLack. I de andre etasjene er benkeplatene blå og orange. Hagen og Amundsen-Lack er ekstra fornøyd med disse fargeglade samlingsstedene. Vi har satt oss i loungen ved kjøkkenet hvor en behagelig sofa fra Bolia er trukket i fløyel. To danske designstoler har blitt med fra kantinen i de forrige lokalene på Lysaker, og nye, eksklusive stoler i solid ullstoff har kommet til. Blandingen av brukt og nytt i ulike ender av prisskalaen, skaper en hyggelig atmosfære. Det minner om miksen vi velger hjemme for

å skape liv og sjel. Hagen lever godt med at det er to sofaputer, selv om han kunne tenkt seg flere. Til gjengjeld er de håndmalt på lin og fløyel.- For mange puter hører ikke hjemme på jobb, de blir dessuten fortere medtatt på en arbeidsplass, sier Amundsen-Lack. Prioriteringer. - Det var viktig å forklare ledelsen at det ikke var snakk om å velge fra øverste eller nederste hylle prismessig. Det er snakk om en helhet; noe gjenbruk, noe nytt og noe dyrt, og å se at det jevner seg ut, sier interiørdesigneren. Ni kjøkken er foliert om i stedenfor å bli revet. Det understøtter Swecos grunnleggende bærekraftfilosofi som har fem punkter; gjenbruk og gjenvinning, rettferdig handel, lavt forbruk og kost vs. nytte. - Det handler ikke om at enten alt eller ingenting skal være nytt. Når mange velger

å kaste alt når man flytter, kan man fort ende opp med et medium produkt, sier AmundsenLack. Noen steder har Sweco spart utgifter på en sofa, andre steder har de investert i hvite skinnstoler i eik til 15.000 kroner stykket for å gjøre samtalerommene til små perler. Vakre blomsterfotografier tatt av Renate Salomonsen fra Mosjøen pryder veggene. Bildene er trykket på aluminiumsplater som gir fargene en ekstra intensitet. Mer trendy. - Ledelsen var litt skeptisk i begynnelsen, innrømmer Hagen og AmundsenLack. - Men, jo mer man argumenterer og forklarer, jo lavere blir skuldrene. De ble trygge på at lokalene skulle være tilpasset bedriftens behov, og at det var hovedmålet. De så tross alt at det hadde noe for seg og at resultatet Lokaler/09–2014 | 19

NYTT OG GJENBRUK: - Det handler ikke om at enten alt eller ingenting skal være nytt. Når mange velger å kaste alt når man flytter, kan man fort ende opp med et medium produkt, sier Amundsen-Lack.

20 | Nr. 09–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Sweco/ Stolene til venstre er gjenbruk fra tidligere lokaler, puffene heter Carry On fra Offecct, mens stolene til hĂ¸yre vant Red Dot Design Award for god design. Tekstilen er fra Hallingdal tekstil.

Lokaler/09â&#x20AC;&#x201C;2014 | 21

EGNE: Med kontorer i 25 norske byer, kommuniserer medarbeiderne i Sweco mye via storskjerm og lync. Foliene på glassveggene er tekniske tegninger og elementer fra egne prosjekter.

«Vi har etter min mening klart å ta vare på den kvaliteten som ligger i bygget, samtidig som vi har gitt kontorene et eget preg.» Tron Kjølhamar, administrerende direktør i Sweco

ville bli bra, sier interiørdesigneren. Begge roser ledelsen for at den stolte på de kreative avgjørelsene som ble tatt, så lenge budsjettet og fremdriften ble overholdt. Excell ark, skjematiske frister, ulike stadier og møbleringsplan var del av de strukturerte rammene interiørprosessen foregikk innenfor. - De er jo ingeniører, ler Amundsen-Lack. -Men ingeniører er ikke lenger hva de var, skyter Hagen inn. Gjennom 21 år i Sweco, i ulike stillinger innen økonomi og HR før han ble systemog utviklingssjef, har han sett fotformsko og cordfløyel sakte forsvinne. Det er bare å ta en titt rundt i lokalet i dag for å se at trendy jeans og skjorter har overtatt. Kleskoden til yrkesgruppen skiller seg ikke ut lenger, og det er langt flere skjørt i gangene 22 | Nr. 09–2014/Lokaler

enn for noen år siden. I ledergruppen er det i dag tre kvinner. Ett minutt. - Et godt medarbeiderskap utvikles ikke på ensidige forventninger. Det bygges på gjensidighet, der det er viktig å gi tydelig mandat med nødvendig handlingsrom, er administrerende direktør Tron Kjølhamars svar på spørsmål om inredningsduoens frie tøyler. Han er veldig fornøyd med de nye lokalene. - Vi har etter min mening klart å ta vare på den kvaliteten som ligger i bygget, samtidig som vi har gitt kontorene et eget preg. Sweco hadde ikke dårlig tid da de begynte å søke i markedet for fire-fem år siden. Først undersøkte de muligheten for å oppgradere daværende lokaler i Fornebuveien

11 på Lysaker til et miljøbygg, men det ville krevd ny regulering av eiendommen. Leiesøket i markedet omfattet 7.000-10.000 kvadratmeter langs strekningen Sandvika, Lysaker, Skøyen og Oslo sentrum. God tilgjengelighet til offentlig kommunikasjon var viktig, og godt med parkeringsplasser. De har fått begge deler. Sweco endte med å flytte like langt fra Lysaker stasjon den andre veien, og krysset med det Bærumsgrensen til fordel for Oslo. Ikke overraskende har ingeniørene nøye beregnet at det bare tar ett minutt lenger å gå til Lysaker stasjon fra den nye adressen. Solid eier. Utenfor vinduet har høstregnet festet grep, men seilbåtene ligger fortsatt tett i havnen i Frognerkilen. Flotte uteområ-

n Fine lokaler/Sweco/ KUNST: Naturfotografiene på veggene er tatt av Renate Salomonsen fra Mosjøen. Bildene er trykket på aluminiumsplater og har en ramme som gjør at bildene henger ut fra veggen.

Lokaler/09–2014 | 23

FAGLIG PÅFYLL: Biblioteket skal være en kilde for kunnskap - en plass der man kan ta til seg kunnskap og dele kunnskap med kolleger. Den spesialdesignede alkovesofaen med fløyelssete har FabLab

24 | Nr. 09–2014/Lokaler

n Fine lokaler/Sweco/ Design skapt. I hyllene står faglitteratur, men også personlige pokaler som Swecos medarbeidere har vunnet. -Vårt fellesskap bygger på verdiene lagspiller, engasjert, nytenkende og ansvarlig, sier Hagen.

Lokaler/09–2014 | 25

n Fine lokaler/Sweco/ NYANSERT BEHOV: Istedenfor bare cellekontor eller landskap, er trenden i dag fleksible lokaler hvor funksjon får styre. I det blå biblioteket er eikehyllene byttet ut med gråmalte hyller.

der strekker seg utover neset langs fjorden få meter unna. Sweco flyttet inn 23. juni og medarbeiderne har allerede blitt vant til lunsjpauser i det grønne. Per Hagen ser for seg en utelounge til neste vår. - Det blir alltid så dyrt når du er involvert, får jeg høre, ler han. Men ingen klager over resultatet. Drammensveien 260 består av tre større kontorbygg. Det største flyttet Statoil fra da de samlokaliserte på Fornebu. Skadeselskapet If holder til i nabobygget, og Torvald Klaveness-gruppen leier i etasjene over Sweco. 10.000 av de rundt 15.000 kvadratmeterne i bygget legger rådgivningsbedriften beslag på. Bedriften er fornøyd med en solid eier i Hydros Pensjonskasse, og har tegnet leiekontrakt på fem pluss fem pluss fem år. Naturlig overgang. Om den geografiske flytteavstanden ikke var stor, har nesten 500 medarbeidere likevel beveget seg mange

26 | Nr. 09–2014/Lokaler

mentale mil fra lokalene på Lysaker. Der hadde alle cellekontorer, nå jobber de i landskap. Organisasjonen begynte å presse på innenfra for å få forandring. Det vokste frem. De unge ville fjerne vegger for å komme nærmere kolleger. Vi hadde dårlig plass, og spiste oss etterhvert inn i naboeiendommene, forteller Per Hagen. - Med vår misjon og grunnleggende oppmerksomhet om å bidra til en bærekraftig utvikling av samfunnet, var det naturlig å gjennomføre en prosess basert på en åpen kontorløsning. Det gir oss mer effektive arealer og følgelig et lavere energibruk, sier Kjølhamar. Ledergruppen sitter også sammen i en åpen løsningen. - For meg er det første gang etter 30 år på eget kontor, og jeg opplever det som ensidig positivt. Det fører til tettere dialog og økt samarbeid. Jeg håper også at det vil bidra til at vi opptrer, og ikke minst fremstår, mer enhetlig. Medarbeidere jeg snakker med er meget godt fornøyd, men

resultatet på trivsel og samhandling kan vi først måle i medarbeiderundersøkelsen til neste år, sier administrerende direktør. Aktivitetsstyrt. - Når man analyserer behov i dag, går det ikke ut på å bare ha cellekontor, eller bare landskap. Trenden i dag er mer fleksible lokaler hvor funksjonen bør styre, sier Amundsen-Lack. I den åpne kontorløsningen har de mange ulike møterom og egne prosjektstudioer. Studioene er ikke bare for å bedre flerfaglig samarbeid i Sweco, men også for å øke samhandling i prosjektgjennomføring med arkitekt, rådgiver, entreprenør og kunde. Vi titter inn i et arbeidsrom hvor veggene er dekorert med store håndskrevne notater. Deltakerne har tatt en pause fra den kreative prosessen. Dette rommet bookes ikke, men kan brukes til spontane møter. Stolene er annerledes her. - Vi har valgt høyere stoler som gir en annen sittestilling for

HELHET: -Så lenge det er en god plan og tanke bak, er det lett å få gjennomslag, sier Siv Amundsen-Lack. Bordet øverst til høyre ble frisket opp med rød folie i ettertid.

Lokaler/09–2014 | 27

n Fine lokaler/Sweco/ LIV: Et organiske uttrykket på glassveggene er inspirert av hovedkontoret i Stockholm, men har fått en egen norsk vri. Sofaen fra Bolia er trukket i fløyel tilpasset fargen i etasjen.

variasjons skyld, sier Amundsen-Lack. Ansatte har vært med på å teste kontorstoler, og endte med ulike modeller fra Kinnarps. Tanker om det aktivitetsstyrte kontoret har skapt varierte sittegrupper gjennom lokalene. Høye barkrakker med morsomt stripete stoff og høye arbeidsbord finnes i noen soner. I bibliotekene i de ulike etasjene står pokaler vunnet av medarbeidere, ulike bøker og noen Legosett. I en spesialdesignet alkovesofa, signert FabLab Design, er det godt å koble av med bok eller samtale med kollegaer. Bærekraft. -Vårt fellesskap bygger på verdiene lagspiller, engasjert, nytenkende og ansvarlig. Alle medarbeidere har vært involvert i verdiprosessen hvor vi har kommet frem til disse felles verdiene: Vi har respekt for hverandre og trives i en åpen organisasjon, sier Hagen. I Sweco jobber rådgivende ingeniører og miljørådgivere innen bygninger, bærekraftige byer, energi, industri, infrastruktur, offshore, vann og miljø. Prosjekter spenner fra å kartlegge bestand av ål i Drammensvassdraget, til passivhusstandard i nye kontorbygg og

28 | Nr. 09–2014/Lokaler

utredning av høyhastighetstog. Sweco har holdt på i over 100 år og er opptatt av en bærekraftig fremtid. Filmen «sustainable playground», viser en lekeplass der barn genererer energi ved bare å være seg selv. Sykler de på sykkelkarusellen kommer det såpebobler. Hopper de på bakken pumpes en gummibåt opp. Det ene leder til det andre og skaper merverdi. Strektegninger av barn som holder opp slagord vil etterhvert pryde noen av veggene i lokalet for å minne medarbeiderne om at barn representerer fremtiden. «Pappan min er mer bærekraftig enn din», og «Jeg gleder meg til fremtiden. Alle sier at det skal være så grønt der», er noen av disse. Klikker i vinkel. Med slike slagord er det ikke rart at et lekent uttrykk er velkommen i organisasjonen. Innredningsprosessen har vært preget av lov til å tenke utenfor boksen, og det har vært en morsom prosess. - Makan til kundeforhold! sier interiørdesigneren og ser på sidemannen. - Dette er mitt «designforhold», fleiper Hagen, du er min designkone

på jobb. Siv Amundsen-Lack og Per Hagen avbryter hverandre og fullfører hverandres setninger etter et nært og godt samarbeid. - Vi har tatt av sammen, men også fått hverandre til å snu og hatt konstruktive diskusjoner. Det har vært godt å jobbe med en som er i bedriften, sier Amundsen-Lack. Der hun har kjent at hun måtte fire for kundens ønsker, har Hagen tatt diskusjonene innad – og fått gjennomslag. Hans standarduttrykk om å «klikke i vater» har gått igjen. Men det har heldigvis ikke skjedd, siden tospannet har fått anledning til å uttrykke det de ønsker og har skapt et resultatet alle er godt fornøyd med. Tiden vil vise. -Vi har et mål om å bruke huset som det er gjennom det første driftsåret. Det blir således spennende å se om vi har lykkes med målsettingen om å skape et fremtidsrettet arbeidsmiljø med kunnskapsdeling og økt trivsel, også i tett samarbeide med øvrige aktører og med våre kunder, avslutter administrerende direktør Tron Kjølhamar.

Lokaler/09â&#x20AC;&#x201C;2014 | 29

n Aktuelt/ Dagslys/

DAGSLYS PÅ KONTORET Medarbeidere som har vindu på kontoret, sover i gjennomsnitt 46 minutter lenger hver natt. Ny forskning viser at dagslys er nødvendig for god helse. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

Glem varm melk med honning, varmeflasker eller å telle sauer. Den største hemmeligheten bak en god natts søvn er hvor du sitter på jobb. - Siden vi tilbringer mye tid på kontoret, tenke vi at det var viktig å forstå hvilken betydning lys har, sier Ivy Cheung til CNN. Hun er medforfatter av studiet som ble publisert denne sommeren i the Journal of Clinical Sleep Medisine. Cheung er doktorgradskandidat som jobber i Dr. Phyllis Zees laboratorium ved Northwestern University Feinberg School of medicine. 49 personer Tidligere studier av døgnrytme i søvnlaboratorier har gitt svar på at lys er den viktigste faktoren som synkroniserer kroppen og hjernen. Det siste prosjektet til de to forskerne viser at arbeidere som har et vindu på kontoret følte seg ved best helse. Cheung og Zee undersøkte livene til 49 mennesker – 27 som jobbet i vindusløse kontorlokaler og 22 som satt tett ved vinduer. Alle sammen jobbet typiske dagskift. Deltakerne kjente ikke til tema for undersøkelsen, og hadde ikke noe spesielt fokus på vinduer. 21 av de som ble undersøkt gikk med måleinstrumenter på seg som viste søvnmønster, aktivitet og eksponering for lys. Alvorlig sykdom Forskerne kom frem til at den som eksponeres for naturlig dagslys gjennom en arbeidsuke tenderer til å bli inspirert til å trene mer. Medarbeidere som jobber nær et vindu er mer uthvilt, og sover 46 minutter lenger enn de som ikke har tilgang til et vindu. Sistnevnte gruppe opplever søvnforstyrrelser i løpet av natten. Regelmessig dårlig søvn kan føre til alvorlige medisinske tilstander som overvekt, hjerte- og karsykdom og diabetes. Søvnmangel fører også til forskjellige problemer som kan påvirke prestasjoner på jobb. Hukommelsestap, tregere psykomotoriske reflekser,

30 | Nr. 09–2014/Lokaler

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6! Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ] > God parkeringsdekning > Sykkelparkering inne/ute > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine > Stor takterrasse med utsikt > Nybygg > Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 2 600 m 2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762

n Aktuelt/ Dagslys/

depresjon og kortere oppmerksomhetsspenn er noen følger. Mangel på søvn kan også føre til flere arbeidsulykker og feil. Noe så enkelt som dagslys kan på en dyptgripende måte forbedre produktivitet og helse hos kontormedarbeidere, og øke sikkerheten i samfunnet vi jobber og lever i. Lunsj ute Disse studiene kaster stadig mer lys over viktige funn som peker i retning av at eksponering for lys og mørke er det mest sentrale som påvirker et menneskes naturlige døgnrytme. Døgnrytmen innvirker på alt fra søvn til fysisk bevegelse og mental helse. Andre studier har sett på hvordan dagslys hjelper en persons psykologiske helse og hvordan studenter presterer bedre på skolen når de ser litt dagslys. Cheung, sier hun håper at arkitekter vil ha denne undersøkelsen med seg når de tegner nye kontorbygninger. Men hvis du ikke er heldig nok til å ha et eget vindu på kontoret, kan du finne andre måter å bringe solskinnet inn. - Gå ut i løpet av dagen, ta telefonsamtaler ute eller sørg for å spise lunsj ute. Selv det lille dagslyset vil hjelpe, sier forskeren. Interessante funn Søvnekspert og professor ved Universitetet i Bergen, Bjørn Bjorvatn har ikke sett på studien, men sier til VG at forskernes funn er langt fra oppsiktsvekkende. - Det er velkjent at lys er viktig for å få døgnrytmen på plass, det har en rekke studier gjennom årene også vist. Dette er absolutt interessante funn, og spesielt interessant er det at forskjellene er såpass store mellom de som får svært lite eller ikke noe lys og de som jevnlig blir eksponert for dagslys, sier Bjorvatn. Ingenting erstatter sol Ifølge Bjørvatn påvirker lyset som kommer inn gjennom øyene en liten kjerne dypt inne i hjernen. Det er den som styrer kroppens døgnrytme. - Blir man eksponert for mye lys på kveldstid, kan man slite med å få sove, og søvnkvaliteten kan bli dårligere. På samme måte kan

32 | Nr. 09–2014/Lokaler

lys på morgenen gjøre at man våkner tidligere enn man bør, sier Bjorvatn til avisen. Han anbefaler å få minst 30 minutter med daglig dagslys, helst tidlig om morgenen. Mens solen på en sommerdag gir lysstyrke på opp mot 10.000 lux, gir ikke innendørs belysning mer enn 200400 lux, ifølge søvnforskeren. Typisk kontorbelysning kan dermed ikke måle seg med dagslyset. Tar ikke hensyn Overlege Jan Vilhelm Bakke i Arbeidstilsynet skriver i artikkelen «Ikke glem dagslys og utsyn!»: «Dagslys og utsyn er nødvendig for helse, trivsel, produktivitet og læringsmiljø. Derfor kom det krav om dette i arbeidervernlovgivningen allerede tidlig på 1900-tallet. Dagens arkitekter tar ikke slike hensyn. Hensyn til dagslys og utsyn taper mot hensyn til energieffektivitet. Det gjelder ikke bare skolebygg. Det er all grunn til å tro at dette er et generelt problem i nye bygg og at utfordringene er størst i store bygg. Grupperom legges ofte i kjernen av bygget, dels med svært indirekte tilgang på dagslys og utsyn. Dype lyssjakter og indirekte tilgang gjennom mange vindusvegger gir ofte lite dagslys og utsyn. Selv om vi kan kompensere ved å ta pauser og gå ut er det slett ikke sikkert at det skjer i praksis». - Ikke riktig - Arbeidsmiljøloven sier at alle permanente arbeidsplasser skal ha utsyn. Det finnes klart lovverk som regulerer lystilgangen i et byggeprosjekt. En ufravikelig regel er at 20 prosent av gulvarealet skal ha vindu, sier Christine Grape, daglig leder i Dark Arkitekter. Hun sier at arkitekter er veldig opptatt av at arbeidsplasser skal ha naturlig lys og utsyn. - Kanskje Bakke ønsker å provosere. Han sikter til at miljøbygg oppnår bedre poengsum med færre vinduer. Tekniske forskrifter kan kreve færrest mulig vinduer som representerer energilekkasjer, men da er det snakk om økonomi. Det vil koste mer å lage gode uv-vinduer som ikke trekker energiregnskapet ned, men lovverket sørger for at hensyn til dagslys blir ivaretatt, sier Christine Grape.

Hva har du gjort for miljøet i det siste?

EFG Gjenbruk & Gjenvinning - samfunnsansvar i praksis. Gjenbruk

Gjenvinning

NOK

Når du kjøper ny kontorinnredning hos oss tar vi ansvar for de gamle kontormøblene dine. Vi vurderer hvordan vi kan forlenge møblenes levetid, enten ved å selge dem eller donere dem bort. Dette gir deg en mulighet til å gjøre en innsats for miljøet og vår felles fremtid som både styrker ditt samfunnsansvar og skaper konkrete økonomiske verdier for din bedrift. Les mer om hvordan du kan styrke ditt samfunnsansvar på efg.no/gjenbruk.

Tlf: 21 02 35 00

www.efg.no

n INTERIØR/ Juledekor

It’s beginning to look a lot like christmas Ramsøskars juletips – dette kan du ikke gå glipp av! O jul med din glede - nå er det på tide å bringe julegleden til alle resepsjoner der ute! Et perfekt sted å begynne med julepynten for å skape den gode stemningen for de som jobber der, og de besøkende. Ramsøskar Interiørarkitekter gir deg juletips til hvordan du kan dekorere resepsjonen. Hva med en hvit jul med store snøfnugg – walking in the winter wonderland, kanskje du foretrekker rød jul med gullkuler? Eller rett og slett juledekor med masse lys? Ja, vi tenner våre stearinlys når det mørkner. Ønsker du å se flere prosjekter uten julepynt? Ta en titt på vår nettside: www.ramsoskar.no.

TROND RAMSØSKAR

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.  Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

34 | Nr. 09–2014/Lokaler

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

White christmas Her er det snøfnugg som gjelder. Ved å henge opp disse snøfnuggene i himlingen gir det deg en umiddelbar følelse av vinter og jul. Den sorte himlingen står i kontrast til snøfnuggene. Disse kan man enten kjøpe eller rett og slett lage selv! Stolen med integrert bord heter Wilmer og er fra Blå Station. For å gi det ellers rolige og stilfulle kontoret det lille ekstra, tilføyet vi de lekende reinsdyrene i rommet – snakk om å vekke julefølelsen til live, Rudolf er hvit på nesen.

Lokaler/09–2014 | 35

n INTERIØR/ Juledekor

O christmas tree Nå tennes tusen julelys! Vi byr på et skandinavisk uttrykk med lys i form av både elgehoder og stearinlys. Elgelampen heter Moo og er fra Northern Lighting. Her har vi brukt et grønt julekonsept med mose mellom spilene bak disken, granbar med sølvkuler fra taket og et stort juletre, også dekorert med sølvkuler!

36 | Nr. 09–2014/Lokaler

Det er til tider hektisk og intenst …… Nils Røang, RED Gruppen AS

I medie- og kommunikasjonsmiljøet RED Gruppen sitter alle i åpent landskap. Det er til tider intenst i en moderne bedrift hvor medarbeiderne, oppgavene og miljøet skaper dynamikk. Samtidig med behov for effektivitet har man behov for arbeidsro, korte samtaler, viktige telefoner og små teammøter. Derfor har RED anskaffet flyttbare stillerom fra QuietPod. Nå kan arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon, hundrevis av telefonsamtaler og massiv møtevirksomhet skje side om side med arbeidsflyten i hverdagen. Nils Røang, RED Gruppen AS

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap. Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering. Mobilitet: Alle rom kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves. Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet).

Med QuietPod utnyttes plassen i store rom på en bedre måte!

www.quietpod.no

efficiency through silence

n INTERIØR/ Juledekor

Bjelleklang, bjelleklang I’m dreaming of a red Christmas! Store flotte gullkuler henger ned fra taket i røde og gullfargede bånd. Her har vi også fått inn et papp-juletre i gull - enkelt å stelle, glem støvsuging og vanning! Julestemningen forsvinner ikke av den grunn. Vi hjelper deg gjerne med oppussingen av kontoret!

38 | Nr. 09–2014/Lokaler

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt! Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Innflyttningsklart nybygg. Høy standard med sterkt miljøfokus. Ledige lokaler i hhv 4. - 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderobe for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Lokaler/09–2014 | 39

n Forvalterintervjuet/Tore Rosenvinge Nygaard/Aberdeen Asset Management

- Leietakere er vår viktigste asset Forvalter med mål om 75 prosent reforhandling Som forvalter, hva slags forhold har dere til leietakere? Aberdeen er en stor internasjonal kapitalforvalter, som også forvalter eiendomsporteføljer for våre oppdragsgivere i Norge. I hovedsakelig er det Eiendomsfond, Livselskap og Pensjonskasser. Leietakerne er vår viktigste asset, vi har derfor meget stort fokus på våre leietakere. Verdien av byggene er basert på kontantstrømmen som genereres av dagens leieinntekter og potensialet fremover. Skifte av leietakere er ofte svært kostbart for utleier med ledig lokaler og leietakertilpasninger. Det er derfor avgjørende å oppnå god kommunikasjon og fornøyde leietakere for å klare en høy grad av reforhandling i porteføljene. Vi har satt som mål å oppnå 75 prosent reforhandling. Aberdeen utfører årlige leietakerundersøkelser. Hva viser disse undersøkelsene? Vi har siden år 2000 utført årlige leietakerundersøkelser i regi av Scandinavian Leadership, og hele 500 leietakere svarte på årets undersøkelse. Det blir utarbeidet egne spørreskjemaer for kontor og shopping. I korthet dreier det seg om å finne ut hvor fornøyde leietakerne er. Vi ser at vårt systematiske arbeid gjennom flere år med å forbedre oss har gitt seg utslag i at totaltilfredsheten hos leietakerne har økt markant de siste årene. Dette er vi svært fornøyd med. Svarene vi får fra leietakerne gir oss mulighet til å forbedre oss fra år til år og ta tak i konkrete forhold på den enkelte eiendom. Deres leietakere spenner fra kontoreiendom til kjøpesentre, hotell, lagerbygg og produksjonsanlegg. Hvilke ulike behov har disse gruppene? Alle har behov for å tilpasse lokalene optimalt til sine behov. Det som kanskje skiller seg mest ut er kjøpesentre. Der er fellesmarkedsføring, senterledelse, kjøpesenterets attraktivitet og konkurransekraft i markedet helt avgjørende for butikkenes inntjening og derved også utleiers inntjening. Hvilke tiltak er det vanligst at leietakere etterspør? Vi ser at inneklima, ventilasjon og varme/kjøling er en gjenganger, selv om anleggene skulle fungere som forutsatt. Inneklima er ofte subjektivt, noen går og fryser, mens andre synes det er for varmt. Det blir således en stor utfordring å tilfredsstille alle og det er viktig å foreta en forventningsavklaring mot leietaker. Som forvalter har Aberdeen ansvar for inngåelse og forlengelse av kontrakter med leietakere. Hva kan leietaker forvente av en forvalter? I våre porteføljer foretar vi både utleie i egen regi og i samarbeid med ledende næringsmeglere avhengig av det vi mener gir det beste resultatet. Reforhandlinger og utleie av butikklokaler gjennomfører vi stort sett alltid selv. Vi bistår nye leietakere

40 | Nr. 09–2014/Lokaler

i å finne en optimal planløsning for deres virksomhet, enten det er kontor, forretning, lager eller industri. Eiendomssjefene skal være proaktive overfor leietaker, avklare leietakerens behov og oppfylle forventninger til leiekontrakten. Vi tror at god kommunikasjon, informasjon og rask responstid på henvendelser er det som gir oss fornøyde leietakere. I tillegg til gode, kostnadseffektive og tilpassede driftstjenester med dedikerte vaktmestere og driftspersonell.

Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov ved utleie? Vi og de fleste andre utleiere er fleksible når det gjelder å møte leietakeres behov. Det må man være for å komme i posisjon til få leid ut lokalene. Leietakerne er kvalitetsbevisste og vet hva de vil ha godt hjulpet av dyktige søkemeglere. Det er sterk konkurranse om de attraktive leietakerne. Leietakerne ønsker stadig sjeldnere å ta lokalene «as is». De vil gjerne ha skreddersøm. Det vil ofte påløpe store investeringer for å lage de ideelle løsningene og tilfredsstille kravspesifikasjonen. Kostnadene kan fort beløpe seg til NOK 5000-7000 pr m2, og enkelte ganger vesentlig mer enn det hvis de tekniske anleggene også må tas. Utleier må da kreve en lengere kontrakt, minst 5 år, men helst 10, for å kunne regne hjem så store investeringer. Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøfokus? Vi er opptatt av miljøvennlige bygg og har et eget program for dette. I forbindelse med nyutleie og leietakertilpasninger er det viktig å ta grep for å heve byggets miljøprofil, her kan også leietakerne stille ytterligere krav. I et løpende leieforhold er det avgjørende å få til et samarbeid mellom leietaker og utleier for å finansiere miljøtiltak. Det har ofte vært en utfordring at utleieren tar investeringen, mens leietakeren får besparelsen. Men her finnes det mange gode modeller som gir en vinn–vinn situasjon. Leietaker bør forvente at utleier er aktiv i å avdekke og foreslå lønnsomme Enøk tiltak. Her er det også muligheter for utleierne å få støtte fra Enova til gjennomføringen. Hva er ditt favorittområde? Da vil jeg svare Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen, selv er vi leietaker i veldig attraktive lokaler i Indekshuset på Solli plass og trives godt med det.

TORE ROSENVINGE NYGAARD CO HEAD OF ASSET MANAGEMENT, ABERDEEN ASSET MANAGEMENT • Tidligere jobbet i Norske Liv AS, Statsbygg, Oslo Byfornyelse AS • Utdannet Siv.ing. Industriell Økonomi (NTNU) • Bor på Kolbotn

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser? ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

KONTOR - OG LAGERLOKALER TIL LEIE PÅ ØKERN TORG ØKERN TORVHALL SA, ØKERN TORGVEI 6 0580 OSLO

TLF : 23 37 69 10

SENTRALT BELIGGENDE MIDT I GRORUDDALEN MED ALL OFFENTLIG KOMMUNIKASJON SOM T-BANE, FLYBUSSTJENESTER OG TAXI I UMIDDELBAR NÆRHET. OMKRANSET AV OSLO`S MEST MODERNE VEINETT MED KNUTEPUNKT TIL E6 OG RING 3. LAGER - OG KONTORLOKALER MED TILGANG TIL 14 LOSSE LASTERAMPER 1 ETG.: LAGER, OPPTILL FLERE KJØLEROM, OG 14 RAMPER, TOTALT 2 500 M2 2 ETG.: CELLEKONTORER, ÅPENT LANDSKAP, MØTEROM OG KANTINE , TOTALT 2 000 M2 LEIEPERIODE FRA SOMMEREN 2015 TIL 2021 FOR MER INFORMASJON KONTAKT : SVEINUNG BJERKEM : MOB: + 47 95 76 63 44 sveinung@torvhallen.no

www.torvhallen.no

n Aktuelt/Juss/

Leietakers adgang

til å overdra leiekontrakten Fra tid til annen kan en leietaker få behov for å avslutte et leieforhold førtidig. AV SINDRE G MARQVARDSEN, ADVOKAT/SENIOR ASSOCIATE, ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

an har eksempelvis behov for å relokalisere virksomheten eller man er nødt til å nedlegge en filial. Adgangen til å avslutte et leieforhold vil som klar hovedregel være regulert i leiekontrakten. For det tilfellet at dette ikke er regulert i avtalen vil man måtte falle tilbake på husleielovens bestemmelser. Fremleie I leieforhold hvor det er avtalt oppsigelsesadgang vil det som regel være uproblematisk for en leietaker å fri seg fra sitt ansvar under kontrakten. I slike forhold er leietaker kun forpliktet etter kontrakten frem til utløpet av oppsigelsestiden. I leieforhold som er inngått for en fast tidsperiode og som ikke er oppsigelige – som er det klart vanligste i næringssammenheng – vil ikke en leietaker ha den samme fleksibiliteten. Som utgangspunkt er man i slike leieforhold forpliktet til å sitte i lokalene ut hele leietiden og i alle fall forpliktet til å betale leie for disse. Ofte vil det imidlertid være adgang til fremleie.

42 | Nr. 09–2014/Lokaler

Men fremleie er ikke alltid en tilfredsstillende løsning. Ved å fremleie blir man ikke fri sitt ansvar overfor utleier og vil fortsatt bære den økonomiske risikoen for eksempel dersom fremleietaker skulle misligholde sin leiebetalingsplikt. Nettopp av denne grunn kan det enkelte ganger være nødvendig å fri seg helt fra sine forpliktelser. I det videre ser vi nærmere på adgangen til dette – altså til å overdra leiekontrakten, herunder vil vi også se på mulighetene for å overdra aksjer eller andeler for det tilfellet at leietaker er organisert som et selskap. Vi vil også kort belyse adgangen til å gjennomføre fusjoner/fisjoner.

OVERDRAGELSE AV LEIEKONTRAKT Lovens hovedregel Husleielovens hovedregel (§ 8-1) er at en leietaker ikke har rett til å overdra sine rettigheter og forpliktelser etter en leiekontrakt uten etter samtykke fra utleier. Man har dermed som leietaker ingen rett til å overdra sin leiekontrakt, med mindre en slik rett er særskilt inntatt i leieavtalen eller

man på annen måte får utleiers samtykke til en overdragelse. Det finnes riktignok enkelte lovbestemmelser som gir uttrykkelig hjemmel for en rett til overdragelse uten at det kreves noe samtykke fra utleier. Disse gjelder imidlertid kun for privatpersoner i boligleieforhold, og er dermed ikke relevante i næringssammenheng. Den klare hovedregelen i næringsleieforhold er således at det er opp til utleier om han vil tillate en overdragelse eller ikke. Fra denne hovedregelen har man en særlig unntaksbestemmelse for næringseleieforhold. Av husleielovens § 8-4, første ledd fremgår det at en leietaker har rett til å overdra sin leiekontrakt dersom dette gjøres ”i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet”. I slike tilfeller – det vil si rene innmatssalg, typisk samlet salg av varelager, driftstilbehør, produksjonsutstyr med videre – har altså leietakere i henhold til husleielovens bestemmelser rett til å overdra kontrakten. Imidlertid krever også dette samtykke fra utleier. Forskjellen fra normalsituasjonen ligger her i at en utleier i forbindelse med slike virk-

somhetsoverdragelser kun kan nekte å gi sitt samtykke dersom ”den nye leierens forhold gir saklig grunn til det” og ikke på fritt grunnlag som over. Hva som ligger i kravet til ”saklig grunn” kommer vi nærmere inn på nedenfor. Dersom leietaker enten ikke innhenter samtykke til en overdragelse, alternativt at utleier med berettiget grunnlag nekter dette, vil det innebære et mislighold som vil kunne gi utleier rett til å heve leiekontrakten dersom man likevel gjennomfører transaksjonen. Huseiernes Landsforbunds standardbestemmelser Husleielovens unntaksbestemmelse om virksomhetsoverdragelser er det adgang til å fravike ved avtale, og dette gjøres ofte i praksis. I alle fall er dette tilfellet i Huseiernes Landsforbunds standardavtale, som blir benyttet i stor utstrekning i hele landet. I denne standardavtalen er i stedet leietakers adgang til overdragelse regulert ved følgende bestemmelse (jf. standardavtalens punkt 25 (1)): ”Overdragelse av leieavtalen, helt eller

delvis, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag”. I de leieforhold som er regulert av standardavtalen vil dermed enhver overdragelse av leiekontrakten, enten dette skjer som en virksomhetsoverdragelse eller ikke, kreve utleiers samtykke, som altså kan nektes på fritt grunnlag. Også i dette tilfellet vil det å gjennomføre en overdragelse uten å få nødvendig samtykke kunne innbære et brudd på avtalen som vil kunne gi utleier rett til å heve leiekontrakten.

AKSJE- OG ANDELSOVERDRAGELSER, FUSJONER OG FISJONER Det er ikke kun de ”rene” overdragelsene av leiekontrakter som juridisk sett kan anses som en overdragelse. Også fusjoner, fisjoner og aksje-/andelsoverdragelser kan etter forholdene omfattes. Også på dette punktet avviker lovens ordning fra den som følger av Huseiernes standardavtale, og det avhenger

n Aktuelt/Juss/

derfor av leiekontraktens ordlyd hvorvidt slike transaksjoner/selskapsmessige endringer krever utleiers samtykke eller ikke.

Thommessen er et ledende norsk forretningsadvokatfirma med kontorer i Oslo, Bergen og London. Firmaet består av nærmere 300 medarbeidere som til sammen dekker alle forretningsjuridiske fagområder. Thommessen har juridisk spisskompetanse innen alt fra næringseiendom, via selskapsrett til miljørett og bistår klienter fra inn- og utland. Hvert år er Thommessen topprangert i Norge av anerkjente, internasjonale ratingbyråer som Chambers and Partners, Legal 500 og IFLR 1000.

Løsningen etter Husleieloven Dersom leiekontrakten ikke inneholder eksplisitte bestemmelser om aksje- eller andelsoverdragelser, vil husleielovens bestemmelser regulere adgangen til dette. Etter husleieloven er det klare utgangspunktet at et salg av aksjer/andeler i et leietakerselskap ikke er å anse som en overdragelse. Dette gjelder uavhengig av om det selges et mindretall av aksjer/andeler, eller om samtlige aksjer/andeler overdras. Unntak fra dette kan imidlertid tenkes dersom det foreligger særlige omstendigheter i det konkrete leieforholdet, for eksempel dersom det er et særskilt persontilknyttet tillitsforhold mellom leietaker og utleier. Hva gjelder fusjoner og fisjoner så er det en større risiko for at slike selskapsmessige endringer vil kunne anses omfattet av overdragelsesbegrepet i Husleieloven og således kreve utleiers samtykke. Det sentrale i den anledning vil være hvordan slike endringer faktisk gjennomføres. For fusjoners del antas det avgjørende å være hvorvidt det opprinnelige leietakerselskapet er overtakende eller overdragende selskap i fusjonen. For det tilfellet at leietaker er det overtakende selskapet, og således vil bestå som juridisk enhet etter fusjonen, med samme organisasjonsnummer som tidligere, vil det vanskelig kunne sies å ha skjedd en overdragelse. Der hvor opprinnelig leietaker derimot er det overdragende selskapet og dermed blir innfusjonert i det overtakende selskapet, med dertil hørende nytt organisasjonsnummer, er det mer nærliggende å si at det har skjedd en overdragelse av leiekontrakten. I relasjon til fisjoner antas det avgjørende å være hvorvidt leieforholdet følger den delen av virksomheten som faktisk utfisjoneres. Dersom dette kan konstateres, vil fisjonen kunne bli ansett som en overdragelse. Løsningen etter Huseiernes standardavtale I Huseiernes Landsforbunds standardavtale likestilles en overdragelse av minst 50 prosent av aksjene/andelene i et selskap med en overdragelse av kontrakten, og krever således utleiers samtykke. Utleier vil dermed på fritt grunnlag kunne nekte å samtykke til en aksje-/ andelsoverdragelse. Etter standardavtalen kreves sågar utleiers samtykke også der hvor det kun overdras et mindre antall aksjer eller andeler dersom disse ”utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet”. Dette siste kan tenkes hvor det eksempelvis eksisterer aksjonæravtaler som gir et mindretall av aksjonærene kontroll over leietakerselskapet. En aksje-/andelsoverdragelse som nevnt her omtales i praksis gjerne med

44 | Nr. 07–2014/Lokaler

det engelske begrepet ”change of control”. Hva gjelder fusjoner/fisjoner følger det av standardavtalen at det må innhentes utleiers samtykke dersom slike selskapsmessige endringer vil ”vesentlig forringe leietakers økonomiske evne til å oppfylle sine forpliktelser overfor utleier”. Her er altså det avgjørende hvorvidt en slik endring vil kunne få negative økonomiske konsekvenser for utleier eller ikke.

GRUNNLAG FOR Å NEKTE SAMTYKKE Som det har fremgått over er utgangspunktet, både etter Husleieloven og etter Huseiernes Landsforbunds standardavtale, at en utleier på fritt grunnlag kan nekte å gi sitt samtykke til en overdragelse. Dette innbærer at en utleier ikke trenger å oppgi noen grunn for eventuelt å nekte et samtykke, men altså kan nekte helt fritt. I praksis innebærer dette også at utleiere gis en mulighet til å reforhandle leievilkårene i slike situasjoner. En utleier vil for eksempel kunne benytte den posisjonen dette gir ham til å forsøke å få inn en ny (og potensielt mer attraktiv) leietaker i lokalene, eller han kan sette som vilkår for å gi samtykke, at husleien må settes opp. En leietaker som sitter i lokaler i et pressområde bør derfor være særskilt oppmerksom på denne problemstillingen dersom man planlegger en omstrukturering som kan inneholde et aksje-/andelssalg, fusjon eller fisjon, eller man ønsker å gjennomføre en ”ren” overdragelse av leiekontrakten. Hvor utleier kun kan nekte dersom det foreligger ”saklig grunn” er man som leietaker ikke i samme utstrekning prisgitt utleiers ”velvillighet”. I henhold til husleielovens § 8-4 (om virksomhetsoverdragelse) kan utleier kun nekte dersom ”den nye leierens forhold gir saklig grunn til det” (vår understrekning). I slike tilfeller vil det dermed ikke være gyldig grunn for nektelse at utleier eksempelvis ønsker å få inn noen nye i lokalene, eller at han er spesielt godt fornøyd med nåværende leietaker. For at utleier skal kunne nekte i slike tilfeller må det foreligge negative forhold knyttet eksplisitt til den nye leietakeren. Dette kan eksempelvis tenkes hvor ny leietaker beviselig har en dårlig betalingshistorikk, eller har en så dårlig økonomisk stilling at det er sannsynlig at denne vil misligholde sin plikt til å betale leien. I henhold til rettspraksis skal det nokså mye til for å kunne konstatere at det foreligger saklig grunn for nektelse etter denne bestemmelsen.

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTA Kontor

Gang

F2/F4 BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

• Bygg F2: 106 kvm BTA • Bygg F4: 300-500 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beligg ende nær off. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

n Nybygg/Oxer Eiendom/

Oxer Eiendom:

BYGGER NOK ET SIGNALBYGG Nybygget vil få et areal på ca. 18 000 kvadratmeter BRA med plass til 800-1000 arbeidsplasser. Planlagt byggestart er våren 2016 og beregnet byggetid er om lag to år. AV THOR ARNE BRUN

46 | Nr. 09–2014/Lokaler

ILLUSTRASJONER/3D: ARKITEKTKONTORET NORDIC

Lokaler/09â&#x20AC;&#x201C;2014 | 47

n Nybygg/Oxer Eiendom/

iendommen ligger i regionen som skal strekke seg fra Kongsberg til Oslo. De som leier kontorlokaler her kan bruke alle disse dynamiske koblingene fra storskala i regionen, ned til interne koblinger i bygningen med det felles runde atriet. Atriet er byggets hjerte. Det er her de tilfeldige uformelle møtene oppstår. Hver kontoretasje vil bestå av tre fløyer med et spennende atrium med flott overlys. Byggets design, funksjoner og kvaliteter skal tiltrekke seg spennende leietakere innenfor blant annet offshore, IT, ingeniører og typiske kunnskapsbedrifter. Beliggenheten gir en meget god eksponering mot E18 og vil tilpasse seg flott til terrenget og nabobygget Asker Panorama. Vant arkitektkonkurranse Oxer Eiendom utlyste i mai i år en arkitektkonkurranse hvor de ba om et skisseprosjekt med situasjonsplan, plan- og fasadetegninger for etasjene og planer for parkering, varelevering og sykkelparkering - for å nevne noe. Vinner av konkurransen ble Arkitektfirmaet Nordic – Office of Architecture. - De kriteriene vi la til grunn var arkitektur, samspill med Asker Panorama på nabotomten, byggets størrelse og volum, plassering, profilering på fasade, fleksibilitet med tanke på flere brukere og fellesfunksjoner og –arealer, sier Erling Langeland, administrerende direktør i Oxer. På nabotomten står Asker Panorama ferdig som første bygg etter ny regulering i Drengsrudbekken og

48 | Nr. 09–2014/Lokaler

NYTT PROSJEKT: Oxer Eiendom satser på ytterligere 18.000 kvadratmeter næringsbygg i Drengsrudbekken i Asker. (Alle ill.: Nordic – Office of Architecture)

Lokaler/09–2014 | 49

n Nybygg/Oxer Eiendom/

50 | Nr. 09â&#x20AC;&#x201C;2014/Lokaler

«Vi er imponert over arbeidet alle de fem arkitektene har lagt ned i konkurransen. Juryen har gjort en grundig analyse av prosjektene spesielt med fokus på arkitektur, brukervennlighet og totaløkonomi» Ellen Karlsen Raaholt, administrerende direktør i Oxer

bygget har satt en standard for nærområdet og Asker når det gjelder arkitektur. Juryens begrunnelse - Plassering av hovedinngang, kantine og fellesfunksjoner er forbilledlig gjort og oppfyller juryens forventninger om å aktivisere og oppgradere Drengsrudbekken til et attraktivt rom. Planløsningen er gjennomarbeidet og tar utgangspunkt i et svært vakkert og storslått, men samtidig behersket midtrom med heiser og en sentral trapp som i tråd med samtidens idealer slynger seg oppover i etasjene som et samlingspunkt i bygget, sier juryen i sin begrunnelse. - Både ideer om belysning, vann, vegetasjon og overflater er relevante og bidrar til et overbevisende helhetsgrep, sier Langeland. Juryen besto av juryformann og eier av Oxer Eiendom, Ellen Karlsen Raaholt, administrerende direktør i Oxer, Erling Langeland, direktør i Asker Næringsråd, Lars Nordal samt gründer og arkitekt fra LPO arkitekter, Lars Haukeland.

de har presentert for juryen er et godt konsept. Bygget danner en helhet med stimulerende arbeidsplasser i toppklasse hvor bygninger og landskap spiller sammen og danner Oslo-Drammenaksens nye kvalitetsstandard. - Det var utrolig morsomt å gå seirende ut av arkitektkonkurransen, og det blir spennende å kunne gå videre med prosjektet. Vi foretok en grundig analyse av Oxers ønsker og behov, og resultatet sier at vi har truffet. Det nye bygget utformes slik at det skapes arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom for kontorareal og fellesfunksjoner, alt i en bygningskropp som sammen med landskapskvaliteter og Asker Panorama, danner en attraktiv helhet, sier ansvarlig arkitekt John Arne Bjerknes fra Nordic. Byggestart er tenkt våren 2016, med en forutsetning om at 60 prosent av lokalene er utleid. Byggetiden er beregnet å ta ca to år. Totalt vil bygningsmassen ha et volum på ca 18.000 kvadratmeter BRA, og vil kunne gi plass til mellom 800 og 1000 arbeidsplasser.

Spennende å videreføre Nordic har brukt tid på å finne den optimale løsningen for tomten og synes det

Utleie av lokalene i gang Meglerfirmaet Newsec skal bistå Oxer med utleie av nybygget som vil få en flott ekspo-

nering mot E18, og utsikt fra takterrassen over Asker, Bærum, Oslo og Oslofjorden. Bygget skal Breeam-sertifiseres, og det legges opp til fullservicekonsept med kantine, kaffebar, møterom, treningsfasiliteter og shuttlebuss. - Nybygget vil få sin egen identitet, men skal harmonere med Asker Panorama på nabotomten. Vi søker leietakere innenfor ulike bransjer, men det kan også bli et enbrukerbygg på samme størrelse som Asker Panorama, eventuelt tilpasset større leietakere, sier markedssjef Anniken Haug i Oxer. I disse dager vil det sammen med Oxers fullservicedriver Compass Group i Asker Panorama bli sendt ut en spørreundersøkelse blant selskapets leietakere. - Vi ønsker å videreføre våre gode erfaringer til nybygget. Servicetilbudet som shuttlebuss, felles resepsjon, kaffebar, treningsrom og Spiseri vil bestå. Vi vurderer også videreføring av vår elbilpool, sier Haug. - Bygget tilpasser seg omgivelsene og eksisterende bygningsmasse på en meget god måte, og vi tror byggets design, funksjoner og kvaliteter vil tiltrekke seg spennende leietakere innen offshore, IT, ingeniører og typiske kunnskapsbedrifter.

Lokaler/09–2014 | 51

n Nybygg/Oxer Eiendom/

ELEGANT: Atriet er byggets hjerte, det er her de tilfeldige uformelle møtene oppstår. - Plassering av hovedinngang, kantine og fellesfunksjoner er forbilledlig gjort og oppfyller juryens forventninger 52 | Nr. 09–2014/Lokaler

om å aktivisere og oppgradere Drengsrudbekken til et attraktivt rom, sier juryen i sin begrunnelse. Tanken er å tiltrekke leietakere innenfor offshore, IT, ingeniører og typiske kunnskapsbedrifter. Lokaler/09–2014 | 53

n Nybygg/Oxer Eiendom/ PANORAMA: Både fra kontorplassene og takterrassen vil leietakere få imponerende utsikt over Asker, Bærum, Oslo og Oslofjorden. Flotte grønne utearealer tar vare på lokale plante- og fiskearter.

Med dette bygget forsterker Oxer sin posisjon som en nyskapende og seriøs eiendomsaktør, sier Jan W. Roll, utleiesjef i meglerhuset Newsec. Stolt eier Etter regulering av området har Oxer kjøpt eiendommene Drengsrudbekken 5, 9 og 11 og ønsker å fortsette utviklingen av Drengsrudbekken Næringspark. - Vi er imponert over arbeidet alle de fem arkitektene har lagt ned i konkurransen. Juryen har gjort en grundig analyse av prosjektene spesielt med fokus på arkitektur, brukervennlighet og totaløkonomi. Nordic leverte det beste prosjektet, og vi ser frem til å gjennomføre et flott bygg med selskapet, sier Ellen Karlsen Raaholt. Asker Panorama fikk byggeskikkpris I november ble nabobygget Asker Pa-

54 | Nr. 09–2014/Lokaler

norama tildelt byggeskikkprisen i Asker kommune. Totalt var det 12 kandidater til prisen. Ved prisutdelingen uttalte juryen at byggets forbilledlige utforming tar var på verdier ved landskap og miljø, samtidig som det er et viktig bygg i Askers regionale næringsklynge. - Prisen tildeles på bakgrunn av prosjektets forbilledlige utforming , hvor man i særlig grad har ivaretatt verdier i landskap og miljø . Asker Panorama er et nytt landemerke for utviklingen av Asker som regional næringsklynge og markerer «inngangsportalen» til Asker fra vest, sier juryen. Og videre: - Prosjektet har store miljøambisjoner blant annet med hensyn til energibruk, grønn mobilitet og miljøriktig materialbruk. Man har tatt vare på Drengsrudbekken som en kvalitet med levende fisk og

det hele, og gjenplantet samtlige plantearter man har funnet på tomten i takhager og blomsterbed. Uteområdene er godt tilrettelagt for universell utforming og har vært med på å skape gode «pluss-arealer» for folk i nærområdet som bruker området rundt bygningen til rekreasjon. Dét gir et utgangspunkt som forplikter – og lite tyder på at Oxer Eiendom vil overlate noe til tilfeldighetene når det nye prosjektet igangsettes.

LUFTIG: Hver kontoretasje vil bestå av tre fløyer med et spennende atrium med flott overlys. Byggestart er tenkt våren 2016, med en forutsetning om at 60 prosent av lokalene er utleid.

Lokaler/09–2014 | 55

Rekordlavt tilbud Lavere aktivitet blant store leietakere har resultert i få signeringer i nybygg-prosjekter i år. Ferske tall fra Union Norsk Næringsmegling slår fast at nybyggingen blir på drøyt 300.000 kvadratmeter i perioden 2014-16. Det er 230.000 færre enn før forventet. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

56 | Nr. 09–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

I høstens ferske markedsrapport fra Union går det frem at det i første halvår i år har vært oppnådd høye leienivåer på et lavt signeringsvolum. Gjennomsnittelig markedsleie i Oslo fortsetter å stige og er per andre kvartal cirka 6 prosent høyere enn i samme kvartal i fjor. Snittleien er opp cirka 2 prosent i første halvår, og har nå steget 17 kvartaler på rad. Signeringsvolumet i første halvår var cirka 30 prosent lavere enn i samme periode i fjor. Union oppfatter imidlertid ikke at det underliggende markedet er vesentlig svekket. Lavere signeringsvolum kan blant annet relateres til at få større leiekontrakter løper ut neste år. Siden 2010 har gjennomsnittlig løpetid i nye leiekontrakter blitt gradvis lenger. Totalt har løpetiden økt med cirka 12 måneder fra 2010 til nå. En konsekvens av lavere signeringsvolum er at det tar lengre tid å fylle større bygg. Dette bidrar til at kontorledigheten har steget med 0,6 prosentpoeng siden i vinter. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 7,6 prosent. Etter Union Næringsmeglings oppfatning er netto tilførsel av kontorarealer for lav i forhold til forventet etterspørsel i perioden. De tror derfor at økningen i kontorledighet blir midlertidig og at ledigheten vil synke utover perioden, om enn litt saktere enn de tidligere antok. Næringsmegleren legger til grunn at etterspørselen etter kontorarealer tar seg opp fra 2016 i tråd med konjunktur-

oppgangen, og at kontorleiemarkedet i Oslo drar nytte av en vekst i hovedstaden som er høyere enn landsgjennomsnittet.

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013. • I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse. • 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

8 600

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/09–2014 | 57

n Områder / MARKEDSPULS

å Pulsen p edet leiemark NÅ

Lager og logistikk:

Økt prisdifferensiering - Etterspørselen etter logistikklokaler har vært jevn og god de siste par årene, og nå i andre halvår har det tatt seg enda litt opp, sier seniormegler Ketil Ervik i DnB Næringsmegling. AV KRISTIAN LERØ - KRISTIAN@ESTATEMEDIA.NO

Ketil Ervik i DnB Næringsmegling

Thor Bjørdal i Colliers

58 | Nr. 09–2014/Lokaler

Selv om det er inngått relativt få store leiekontrakter de siste årene, opplever Ervik en jevn pågang etter gode lagerbygg på mellom fem og åtte tusen kvadratmeter. De fleste henvendelsene kommer i aksen Groruddalen, Berger og til dels Ski. - Etterspørselen har vært helt fraværende på det vi har jobbet med på Vestby. I områdene rundt Langhus, Regnbuen og Ski har det vært noe aktivitet, og fra Ulven, Groruddalen og opp til Berger på Skedsmo er det alltid god pågang etter lokaler. Videre nordover mot Gardermoen har det derimot vært en relativt begrenset etterspørsel, sier Ervik. Selv om det i følge Ervik finnes en del ledige lokaler i markedet, stiller han spørsmål til kvalitet i forhold til beliggenhet, takhøyde og hvordan man får vareflyten til å fungere. - Mitt inntrykk er at det er en del av ymse kvalitet, sånn sett. Men man er blitt flinkere til å skille mellom kvalitetene på byggene, og ikke bare se på takhøyde og porter. Det gjør at man nok har et større spenn nå enn tidligere på hva som er gode og mindre gode lagerlokaler. Større prisdifferensiering Dette gjør også at man får en større prisdifferensiering mellom de gode og dårlige lokalene. I følge Ervik kan

man for de gode lokalene se leiepriser på opp mot 1.200 kroner per kvadratmeter, mens man for de mindre gode lokalene sliter med å få 800 kroner i leie. Lagerlokaler med normalt god standard går i følge megleren for rundt 1.000 kroner. Og desto nærmere Oslo man kommer, jo høyere blir også prisen. - I Groruddalen er kvadratmeterprisen høyere. Når det er sagt så er ikke denne prisen nødvendigvis høyere enn hva man må ut med på Skedsmo, hvor det stort sett er nyere bygg. For et nybygg med litt kvaliteter og porter må man fort opp i mellom 1.200 og 1.300 kroner nå. Kanskje 200 kroner under dette på Vestby. Langt mellom de store I følge Ervik signeres de fleste kontraktene på mellom fem og seks tusen kvadratmeter, mens det er lengre mellom aktørene som ser etter noe på over 10.000 kvadratmeter. Dette stemmer godt overens med oppfatningen til Thor Bjørdal i Colliers International. - Leiemarkedet på logistikk er ganske tungt føler jeg. Det virker som om etterspørsel etter store arealer er begrenset, noe som kan ha sammenheng med at det var veldig mange nyetableringer for et par – tre år siden. Da kom mange nye brukere inn og signerte store kontrakter. Det kan godt tenkes at dette tok ut behovet for noen år fremover, sier Bjørdal.

Få maksimalt ut av dine ansatte. Flytt dem til Frogner. Nybyggene uteblir Med en begrenset etterspørsel etter store lokaler lar nybyggprosjektene vente på seg. - Det er alltids noen nybygg, men det må være litt størrelse på det. Det er dermed ikke så lett å få et nybygg om man kun trenger 5.000 kvadratmeter. Men skal man sette opp en kasse på 10.000 kvadratmeter så har man litt å velge mellom, særlig om man tar med aksen Vestby – Gardermoen, forteller Ervik og fortsetter: - Men kutter man ut de to, som mange gjør, er det litt mer begrenset, selv om man fremdeles har områder rundt Olavsgaard og Berger hvor det er mer enn nok areal til å sette opp både 10, 20 og 30.000 kvadratmeter. Vær oppmerksom på brannkravene Skal man ha nye lokaler må man være oppmerksom på brannkravene som nå gjelder i forhold til sprinkling av blant annet reoler. Her møter man på noen utfordringer fra tid til annen. - Det kan være begrensninger i det eksisterende sprinkleranlegget i forhold til lagring i høyden. Det betyr at selv om lageret er syv meter høyt, kan det hende at man på enkelte typer gods ikke får lagret i mer enn fem meter. Ellers vil jeg si at det er ganske rett frem å leie lager. Det er størrelse, antall porter og størrelse på uteplass det dreier seg om. Lagersjefen vet stort sett godt hva han ønsker seg, avslutter Ervik.

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo. Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du. Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år. Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/09–2014 | 59

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

FORNEBU Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP. * Egen sak om Fornebu følger over de neste sidene

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

Skøyen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

LYSAKER

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører. 60 | Nr. 09–2014/Lokaler

Drammen

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

OSLO SENTRUM*

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 6,2 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju. Lokaler/09–2014 | 61

n Aktuelt område / Fornebu

Fornebu kan være løsningen Med den store befolkningsøkningen skriker Oslo-regionen etter nye arbeidsplasser og boliger. Nå vil Bærum kommune diskutere en bedre utnyttelse av arealene på Fornebu. Det kan være med å løse arealutfordringen i hovedstadsregionen. AV KRISTIAN LERØ - KRISTIAN@ESTATEMEDIA.NO

- Vi har ikke tatt stilling til om det skal bygges mer, men det er interessant å se hvordan det eventuelt kan bli. Vi har derfor utfordret flere aktører til å komme med innspill til hvordan en merutnyttelse kan se ut fysisk - uavhengig av dagens plan, sier kommunaldirektør Arthur Wøhni i Bærum kommune. Resultatene fra Obos, Aker og Koksa Eiendom, som hver for seg har sett på hvordan man kan øke utnyttelsen på Fornebu, vil bli evaluert av en oppnevnt planrådsgruppe. De skal finne de gode elementene i forslagene og gi kommunen råd om hva de eventuelt bør spille videre på. - Det som ligger på bordet nå er at Fornebu kan bli en bydel med rundt 25.000 innbyggere og 30.000 arbeidsplasser. Planrådsgruppen vil i denne sammenheng komme med sine råd i løpet av 1. kvartal 2015. Deretter vil forslaget bli sendt til politisk behandling hvor en beslutning skal tas. Over 20.000 arbeidsplasser I arbeidet med den gjeldende kommunedelplanen fra 1999 var målsetningen å etablere rundt 15.000 nye arbeidsplasser og bygge 6.400 boliger på Fornebu. - På næringssiden har man fulgt planene bra, og det er antakelig godt over 20.000 arbeidsplasser allerede. På boligsiden er det i dag mellom 1.700 og 1.800 boliger, så Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

62 | Nr. 09–2014/Lokaler

her ligger man langt etter, forteller Wøhni. - Mange hadde nok en forventning om at Fornebu skulle være ferdig utviklet på 10 år, men det innebærer at man faktisk skulle bygge rundt 650 boliger i dette området i året, noe som er bortimot det dobbelte av det som ble bygget i hele Bærum kommune i den perioden, sier administrerende direktør Kjell Kalland i Koksa Eiendom, og utdyper: - Næringsdelen har gått vel så fort som man kunne forvente, men det var først når OBOS kom på banen at man fikk fart på boligbyggingen. Ikke Grünerløkka Sammen med KLP Eiendom eier Koksa Eiendom en tomt på størrelse med Kvadraturen i Oslo. Her på Koksa-området vil den planlagte Fornebubanen få sitt endestopp. I følge Wøhni ønsker Bærum kommune å diskutere en økt fortetning rundt de kommende metrostasjonene. Det vil derfor være naturlig å se på hvordan man kan sette et bypreg på området. Dette er i tråd med hvordan eierne selv ønsker å bruke arealet. - Det vil være en utopi å tro at man kan skape et nytt Grünerløkka her ute. Men mange av de funksjonene som gjør Grünerløkka attraktiv kan man også gjøre på en ganske så fin måte rundt en ny t-bane stasjon, hvor vi har store næringsområder rundt. Vi ønsker

å ha fokus på å skape et område som er attraktivt for de som også vil ha mer urbane kvaliteter, sier Kalland. Vil skape bygater Langs Snarøyveien, som i dag skiller området fra det nyåpnede kjøpesenteret Fornebu S, vil det i følge Kalland være naturlig å føre opp kontorbygg. Utover det ønsker eierne en høy andel boliger på området. - Vi mener det bør være en ganske høy andel av boliger. I dag mangler Fornebu et område som er litt mer urbant, hvor man kan skape litt mer liv og røre i noe som tilsvarer bygater. Det fremtidige arbeidet med Fornebubanen og det tilhørende oppstillings- og verkstedsområdet som skal ligge i forbindelse med endestasjonen vil legge beslag på store deler av området i en god stund fremover. Det betyr at selve eiendomsutviklingen ikke blir igangsatt før tidligst i 2018, tre år før banen åpner. - Det er en utrolig spennende miks av selskaper her, og jeg tror at både Fornebu og Lysaker vil være en drivkraft i norsk næringsliv, rett og slett fordi det er mange store bedrifter, mange ansatte og høy kompetanse på de som er her, sier Kalland. - Det er også derfor jeg er så optimistisk på boligdelen. Folk vil ha det lettere og de vil bo nær jobben.

Fornebuporten: De første leietakerne flytter inn i Fornebuporten neste år. Illustrasjon: Dark arkitekter/ Luxigon Lokaler/09–2014 | 63

n Aktuelt område / Fornebu

Hovedkontor: Telenor er den største arbeidsgiveren i Bærum kommune. Her fra deres hovedkontor på Fornebu. Foto: Esben Tuman

Alf Astrup

Arthur Wøhni

Aker samler virksomhetene Selv om Fornebu allerede har etablert seg som et stort og viktig område for kompetanseintensive bedrifter, viser Koksa-området noe av det enorme utviklingspotensialet som finnes her ute. I dag er bedrifter som Telenor, Statoil og HP viktige drivere til å få flere kompetansebedrifter til Fornebu. I tillegg skal Aker-konsernet samle enda flere av sine ansatte her, og får med det rundt 4.000 ansatte på Fornebu i løpet av de to neste årene. De første flytter inn i helt nye lokaler på Fornebuporten den 1. juni neste år. Når første byggetrinn står ferdig huser Aker-eide Fornebuporten rundt 3.000 nye arbeidsplasser og 300 boliger. I dag er i overkant av 10.000 kvadratmeter i prosjektet leid ut til selskaper utenfor Aker-konsernet, herunder Eureka Pumps og HENT. Selskapet jobber nå med å fylle opp de siste lokalene. - Av totalt 67.000 kvadratmeter har vi rundt 5.000 kvadratmeter som enda ikke er utleid, sier daglig leder Torstein Storækre i Fornebuporten. Stort potensial Aker er blant selskapene som har blitt utfordret av Bærum kommune til å komme med forslag til hvordan resten av tomten kan utnyttes. I følge Storækre er potensialet stort. - Jeg tror tomten tåler betydelig større utnyttelse enn det vi har i dag. Skal vi få området opp og stå slik vi ønsker det, så bør det være rundt 10.000 arbeidsplasser på Fornebuporten. Etter første byggetrinn blir det rundt 3000. Det sier noe om hva vi mener er potensialet i de resterende arealene. Mange vekstbedrifter I tillegg til de mange store selskapene på Fornebu finner man også en skog av små og mellomstore

64 | Nr. 09–2014/Lokaler

kompetansebedrifter. De er i en helt annen skala og vekstfase. Mange av disse selskapene finner vi i byggene til Technopolis, som kjøpte en eiendomsportefølje av IT Fornebu for et års tid siden. - Her har det skjedd veldig mye allerede og i første kvartal neste år skal vi lansere et omfattende servicekonsept, sier administrerende direktør Alf K. Astrup i Technopolis. Leietakerne spenner fra IT-bedrifter, olje og gass, til konsulenter og tjenestetilbydere. I følge Astrup er deres fokus å sette sammen en leietakermiks som passer til campus-filosofien til Technopolis. - Vi har 70.000 kvadratmeter å leie ut her ute. Men vi er veldig opptatt av fleksibilitet. Man trenger ikke inngå en 3 eller 5 års kontrakt, og vi er fleksible i forhold til betalingsordninger, slik at leieforholdene tilpasses hver kunde. Vi har kunder som har flyttet internt hos oss for tredje eller fjerde gang fordi de vokser. Utvidet kollektivtilbud En av de største utfordringene på Fornebu har vært rushtidstrafikken. Den 10. november åpnet en ny båtlinje mellom Fornebu og Aker Brygge, med avganger hver halvtime på morgenen og ettermiddagen i begge retninger. Turen tar 12 minutter. - Vi er veldig fornøyd med at båten har startet. Det betyr bedre kommunikasjon som gir flere mennesker ulike alternativer. Båten passer selvfølgelig ikke for alle, men hvis en del kan ta båten i stedet for å kjøre eller ta buss vil det være med på å bedre situasjonen for resten. Slik spres kommunikasjonen på flere kanaler, sier Astrup. Trafikksituasjonen på Fornebu er av mange karakterisert som uholdbar. Innfartsåren har nådd belastningsgrensen og store leddbusser ankommer med halvannet minutts mellomrom.

Tors. 5. februar Kl. 09.00- 14.15 Grand Hotel - Oslo

For program og påmelding: www.estatekonferanse.no

2015

ENERGI

MILJØ &

Etterspørselen etter bærekraftige løsninger øker stadig i dagens samfunn. Alle sektorer har et ansvar for å bidra til å redusere klimagassutslipp. I eiendomsbransjen ser vi en tendens til at miljøbygg i større grad etterspørres, men går denne utviklingen fort nok? Mange har gode og ambisiøse miljøstrategier, men jobber vi nok for å sette strategiene ut i konkrete handlinger gjennom prosjektene? Hvilke barrierer opplever vi? Hvilke utfordringer, muligheter og risikoer ligger i utvikling av bærekraftige og fremtidsrettede bygg? Hvilke tiltak og støtte tilbyr myndigheter og hvilke grep bør utleiere gjøre for å engasjere leietakere enda mer? Hvordan bli ”best på miljø” og vinne kampen om å tilby en større merverdi enn andre? Og ikke minst – hvordan kan miljøbygg være gode bygg for leietakere og samtidig gunstige investeringsobjekter for utviklere og byggherrer? Hvordan kombineres grønn design og arkitektur med høy kvalitet og bedre lønnsomhet? Konferansen vil svare på disse og andre viktige spørsmål, samt at vi vil presentere hvordan miljøbygg er gode eiendom med større merverdi for både leietakere og eiendomsbesittere.

Foredrag fra blant andre:

Nikolai Astrup Stortingsrepresentant og Nestleder Energiog miljøkomiteen

Samarbeidspartnere:

Rolf Thorsen Administrerende Direktør i Oslo S Utvikling

Mikkel Krag Global Facade and Architectural Design Leder - High Performance Building i Dow Corning

Sveinung Jørgensen, Forsker ved Høgskolen i Lillehammer og Lars Jacob Tynes Pedersen, Forsker på NHH

Kasper Guldager Partner i 3XN og Direktør i GXN

Bjørn Arild Wisth Viseadministrerende Direktør i Nordic Choice Hotels

Sponsorer:

n Aktuelt område / Fornebu

Fornebu: Etter at hovedflyplassen ble lagt ned ble det frigjort et areal på rundt 3400 dekar på Fornebu.

Med sin nærhet til Lysaker er Fornebuporten litt annerledes plassert trafikalt enn mange andre på Fornebu. Dette merker de i dialogen med leietakere. - På grunn av vår plassering opplever vi ikke den negativiteten som vi har sett mot mange av de andre prosjektene på Fornebu. Dette er en kritikk som jeg for øvrig synes er litt urettferdig. Trafikksituasjonen på Fornebu er ikke vesentlig annerledes enn i Vika, på Helsfyr eller i andre kontorområder, sier Storækre. Nydalen. Foto: Thomas Bjørnflaten

Kjell Kalland

Nydalen. Foto: Thomas Bjørnflaten

Torstein Storækre

Avklaring rundt Fornebubanen Den største snubletråden for å komme videre med utbyggingen på Fornebu er den mangelfulle avklaringen rundt finansieringen av Fornebubanen. Det er både kommunen og utbyggere skjønt enige om. - Prioritet én blir å få Fornebubanen på plass. Der jobber vi med å regulere traseen, men det er fortsatt en finansieringsutfordring. Kommunens holdning er at en metro må på plass før man kan bygge flere boliger, fastslår Wøhni. Kjell Kalland ønsker også en snarlig og endelig avklaring på Fornebubanen. - Nå ser det ut som at banen kommer inn på statsbudsjettet med planleggingsmidler for første gang i 2015, så det er tydelig at noen mener alvor. Jeg er helt trygg på at man finner en løsning på dette,

men så lenge det ikke er to streker under svaret og stempel på papiret er det en risiko. Mangler milliarder Til sammen har grunneierne allerede betalt inn 500 millioner kroner i grunneierbidrag. De har også sagt seg villig til å ta en større del av regningen for å få fortgang i planene. - Da vi kjøpte tomten her ute var deler av kjøpesummen allokert til å finansiere en skinnegående bane til Fornebu. Men vi har sagt at hvis vi får bygge ut flere kvadratmeter med bolig og kontor enn det som ligger i gjeldende kommunedelplan, vil vi være villig til å betale en ekstra tomtebelastning som skal gå til bane. I følge Kalland har de nå regnet seg frem til at de kan bidra med rundt 600 millioner. I ettertid har også Aker sagt seg villig til å bidra med grunneierbidrag for å få banen realisert. Nå gjenstår det å se hvor de resterende milliardene vil bli hentet fra. - Når man ikke utnytter de mulighetene som ligger på Fornebulandet gjør man en gigantisk feil, rett og slett. Dette ser også planleggingsmyndighetene. Derfor er jeg trygg på at arbeidet rundt Fornebubanen kommer i gang i løpet av relativt kort tid, avslutter Kalland.

Nøkkeltall

2000

1800

1600

0-3%

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm normalt høy standard

Forventet leieprisvekst kort sikt

Kilde: Union Norsk Næringsmegling 66 | Nr. 09–2014/Lokaler

PRAKTISK HUSLEIERETT - Fallgruver og muligheter ved utleie av næringseiendom

Tid: Torsdag 26. februar, kl. 09.00 - ca 14.10 Sted: Grand Hotel - Oslo Pris: 3450,- pr person eks mva. Utleie av næringseiendom er en viktig prosess som involverer både gårdeiere og leietakere. Det er nødvendig å ha god kunnskap i et krevende juridisk landskap. Konferansen vil sette søkelys på hvilken tilnærming som er riktig for å få en god forhandling på kort og langt sikt. Målgruppene for konferansen er utleieansvarlige i eiendomsselskaper, eiendomsforvaltere, næringsmeglere, eiendomsutviklere og jurister. Kurset er tilrettelagt både privat og offentlig sektor.

PROGRAM 08:30 MORGENKAFFE OG REGISTRERING 09:00 MVA – NYHETER OG AVKLARINGER FOR UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM - Endringer i regelverket - Endringer i praksis - Fallgruver og muligheter for utleier og leietaker v/Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen, Advokat i Advokatfirmaet Thommessen

09:30 LEIETAKERTILPASNINGER – HVA LØNNER SEG EGENTLIG? v/Thorvald Nyquist, Advokat og Partner i Deloitte

10:00 STATSBYGG OG DIFIS ANBEFALINGER TIL OFFENTLIGE LEIETAKERE SOM LEIER I PRIVATMARKEDET Statsbygg og DIFI har gitt sine anbefalinger til offentlige leietakere i form av en mark-up til de alminnelige leiestandardene (konkrete endringsforslag). Endringsforslagene gjennomgås og vurderes. v/Stig L. Bech, Advokat og Partner i Advokatfirmaet BAHR

10:30 PAUSE 10:50 UTLEIERS FRADRAGSRETT - Løpende avgiftsforhold i utleieperioden og ved bytte av leietaker - Fradragsrett for fellesarealer - Forholdet til justeringsreglene - Tilbakegående avgiftsoppgjør - hva kan kreves tilbake, og søknadsplikt? - Planlegging - Hvilken effekt får det ved bytte av leietaker fra avgiftspliktig til avgiftsunntatt, eller motsatt? v/Jørgen Bull, Partner og Advokat i Tax & Legal Advokatfirma

11:40 TILBAKELEVERING AV LEIDE LOKALER - Forsinket tilbakelevering • Når anses lokalene tilbakelevert? • Hvilke rettigheter har partene ved forsinket tilbakelevering? - Lokalenes stand ved tilbakelevering • Har leietaker oppfylt vedlikeholdsplikten? • Betydningen av at utleier ikke har protestert underveis i leieforholdet • Betydningen av forlengelser/fornyelser v/Chris Borch, Advokat og Partner i Advokatfirmaet Thommessen v/Lars Ulleberg Jensen, Advokat i Advokatfirmaet Thommessen

12:10 LUNSJ 13:10 ANSVARSFORDELING OG HÅNDTERING AV UNIVERSELL UTFORMING AV LOKALER I LEIEFORHOLD - Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven - Forskrift om tekniske krav til byggverk - Lov om planlegging og byggesaksbehandling - Klagehåndtering - Meglerstandardens ansvarsfordeling - utleiers og leietakers ansvar - Due diligence – mulige kostnadsbomber ved kjøp av næringseiendom v/Niels Kristian Axel, Dr. juris, Advokat og Partner i Ro Sommernes Advokatfirma v/Marte Dahl, Advokatfullmektig i Ro Sommernes Advokatfirma

13:40 KONKURS I LEIEFORHOLD 14:10 AVSLUTNING

Påmelding på www.estatekonferanse.no

11:20 BREEAM OG ENERGIEFFEKTIVISERING I LEIEFORHOLD - Hvordan bør en Breeam-sertifisering reguleres i leiekontrakten? - Hva motiverer leietakere til å etterspørre Breeam? - Hvilken betydning har Breeam ved finansiering/refinansiering av eiendommen? v/Siri Johannne Krafft, Advokat i Advokatfirmaet Thommessen Lokaler/09–2014 | 67

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

Show personality Vi designer stille soner for dagens kontorløsninger. Den stille sonen skal ikke bare skjerme mot støy. Den skal også – ved hjelp av farger og mønstre – være en opplevelse i seg selv.

Soft Office Collection fungerer både som romdeler og sofa. Fra Next-Level design.

Kontakt meg for design av din arbeidsplass: trond@ramsoskar.no 92 44 13 05

Fargerike Glam ´azonia puter citrus fra puter fra Designers Christian Lacroix er et Guild. Christian forfriskende innslag Lacrioix på collection. kontoret.

Høy pendellampe i råfinér er en ekte lysfontene i det åpne kontorlandskapet.

Mashup resirkulerte tepper fra Kymo rammer inn og fargesetter den stille sonen.

Brandr

INTERIØRARKITEKTER

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

70 | Nr. 09–2014/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

6,7 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

6,2 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

5,8 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1900

1250

5,0 %

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Arealledighet: per sept 2014

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

3,7 %

Skøyen

2900

1850

11,2 %

Lysaker

2250

1550

10,1 % *

Fornebu

1800

1350

10,1 % *

Nydalen

2000

1500

9,5 %

Bryn / Helsfyr

1900

1300

9,1 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

4,2 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

6,2 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

6,6 %

11,9 % **

*Tallene gjelder for det samme området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for ytre nord inkludert Økern-Hasle-Løren-Ulven Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/09–2014 | 71

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

72 | Nr. 09–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/09–2014 | 73

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent. Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling. -Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

74 | Nr. 09–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting. Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/09–2014 | 75

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

76 | Nr. 09–2014/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/09–2014 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

78 | Nr. 09–2014/Lokaler

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

eiendomsaktører

Ferd Eiendom Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Myren Eiendom AS

SOSIALE ENTREPENØRER

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no Sammen skaper vi muligheter.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Lokaler/09–2014 | 79

eiendomsaktører

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

80 | Nr. 09–2014/Lokaler

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

eiendomsaktører

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ON Property AS

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer PLASSMANGEL? hva til leietaker PLASSMANGEL?

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN UNION Gruppen

FIRESAFE AS

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

LA OSS HJELPE DEG LA OSS HJELPE DEG å FINNE NYE LOKALER. å NYEEstate LOKALER. Ser FINNE du etter nye lokaler? Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase. Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende leietakerbase. Registrer deg pånøytrale realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Lokaler/09–2014 | 81

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSSERVICE

HJELLNES CONSULT AS

NEAS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

HÅNDVERKSTJENESTER

EIENDOMSSERVICE Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

82 | Nr. 09–2014/Lokaler

eiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING HJELLNES CONSULT AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

MODULVEGGER OSLO AS

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/09–2014 | 83

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Tøft og konseptuelt lokale for sporty og kreativ kunde - Red Media

Lekent, grafisk og tydelig interiør til Nordens råeste salgsapparat - Retail 24

Interiørarkitektur med vekt på historiske detaljer - Grand Hotell Egersund

Kontakt oss for å diskutere ditt neste prosjekt:

www.kubik.no

hello@kubik.no

480 03 181

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL