Estate Lokaler nr 8 2014 by Estate Media

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 08, november 2014 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

Et rom, tre uttrykk:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Workspace Interiør for arbeidsglede

RED GRUPPEN:

Møter i parken

Økern 2018:

Grønn Portal

Aktuelt område:

Skøyen Last ned fra AppStore!

PLUSS:

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

SOLLI PLASS / FROGNER

TOPP EKSPONERING - LYSAKER

Thorvald Meyers Gate 7 497-996 kvm

Bygdøy Alle 23 332-810 kvm

Fornebuveien 1-3 256-4200 kvm

KONTORLOKALER I NYDALEN

KONTORLOKALER PÅ SKØYEN

LAGER OG KONTORLOKALER

Nydalsveien 15 699 kvm

Hoffsveien 21-23 182-960 kvm

Østre Aker Vei 210 150-935 kvm

www.newsec.no

EFFEKTIVE KONTORAREALER

INGENIØRENES HUS

BI BYGGET, NYDALEN

Tevlingveien 23 190-800 kvm

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Sandakerveien 116 700-3200 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

KOMBINASJONSBYGG PÅ ØKERN

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

Kabelgaten 39 C Kombinasjonsbygg: Kontor - kun 718 kvm igjen Lager - UTLEID

KONTAKT: 23 00 31 00

Roald Amundsens gate 6 Ledig areal: FRA 650 – 3484 KVM ■ ■ ■ ■ ■

Meget sentral beliggenhet rett ved Rådhuset Moderne og representative kontorlokaler Garderobe og sykkelparkering Felles kantine Gangavstand til Nationaltheatret stasjon

Kontakt: Jørn Skovli, mob 900 33 874, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Brugata 19, Oslo sentrum Ledig areal: 222 – 3972 KVM ■ ■ ■

■ ■

Eiendommen ble ny rehabilitert i 2014 Moderne og representative kontorlokaler Felles kantine, resepsjon/kaffebar og møterom Garderobe dusj og sykkelparkering 50 meter fra off. kommunikasjon og T-bane

Kontakt: Ole-Jacob Leirskar, mob 934 07 161, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Østre Aker vei 95 Ledig areal: KONTOR: 178 OG 210 KVM LAGER: 728 , 1104 OG 1248 KVM ■ ■ ■

■ ■

Sentralt og eksponert beliggenhet Enkel adkomst fra Østre Aker vei Kombinasjon av terminal/lagerareal og kontorer Lager: Takhøyde ca. 4 meter God parkeringsdekning

Kontakt: Ole-Jacob Leirskar, mob 934 07 161, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Leif Tronstads plass 6 og 7, Sandvika Ledig areal: 62 – 1300 KVM ■ ■

■

■ ■

Meget sentral beliggenhet i Sandvika Umiddelbar nærhet til Sandvika stasjon med tog, buss flytog og taxi Godt utvalg av forretninger, kafeer og spesialforretninger i gåavstand Parkeringsplasser i parkeringshus Sykkelparkering og dusjmuligheter

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Sjølystparken Drammensveien 167 Ledig areal: 287 – 1330 KVM ■ ■ ■ ■ ■

Flere muligheter for kontorlokaler på 330 kvm Felles møterom og kantine Sykkelparkering og garderobe/dusj Parkeringsplasser i garasjekjeller Kort vei til offentlig kommunikasjon

Drammensveien 169/171 Ledig areal: 621 – 2235 KVM ■ ■ ■ ■ ■ ■

1 og 2 etg, sammen eller hver for seg Bygget er representativt med gode kvaliteter Ny rehabilitert kantine, møteromssenter, og inngangsparti Sykkelparkering, garderobe/dusj God Parkeringsdekning Kort vei til offentlig kommunikasjon

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Jørgen Andrup, mob 975 39 125 eller utleie@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,35 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

Lokaler/innhold/november 2014 Intro 08 Leder: Sykkelmekka en gang? 12 Hovedsak: Bypuls hos Red Gruppen 28 Aktualitet: Eventyret Bolon 40 Nybygg: Grønn Portal 50 Butikklokaler: Pepper

Markedet 54 Siste utvikling: Markedspuls 60 Kontorområdene 62 Aktuelt område: Skøyen

Faste spalter 32 Interiør: Workspace 38 Meglerintervjuet 52 Nybygg-guiden 70 Oppdaterte leiepriser 72 Slik finner du nye lokaler 74 Flyttehjelp

I en travel arbeidsdag er det godt å ta seg en hvil i parken. Hos RED Gruppen i Pilestredet 27 har byens elementer fått plass i lokalene.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

62 Grønn Portal vil bli et synlig landemerke i den nye bydelen Økern om noen år. 58.000 kvadratmeter gir rom for rundt 2300 arbeidsplasser.

6 | Nr. 08–2014/Lokaler

Skøyen og aksen mot Lysaker er vestsidens vekstområde. En ny mulighetsstudie er utarbeidet mot 2030.

CBD – kan være rimeligere enn du tror

Olav V’s gate 4 | Oslo

Vi har 4.000 m2 flotte kontorer til leie i Vika Se CBRE.no Kontakt: Morten Kjeldby - 906 96 677 Casper Mathiesen - 936 61 717

Lokaler/leder/november 2014

« DET HANDLER OM MENTALITET. OM Å GI SYKKELEN PLASSEN OG FOKUSET DEN FORTJENER.» Hilde Christie Wright/redaktør Lokaler

Sykkelmekka en gang? Under «Byen i Fjorden»-konferansen nylig ble fremtidsvisjonen for Oslo presentert. 10 studenter fra rådgivningsselskapet Sweco så for seg en bilfri hovedstad innenfor Ring 3 i 2070. En million innbyggere vil bevege seg rundt på sykkelveinett både på gateplan og oppe i luften. Det vil være 64 kilometer med sykkelbane i høyden. Om vinteren skal et felt i hver retning settes av til skigåere. I den bilfrie byen vil det være plass til elsykler og «ståhjulinger» - Segway - for de som ikke liker å trampe og svette seg fram. Elektriske kjøretøy, såkalte Podcars, vil kjøre førerløse rundt i Oslo sentrum med plass til åtte personer i hver. Vognene skal hektes på sykkelbanene oppe i luften. Biler er henvist til ladestasjoner og parkeringshus ved kollektivknutepunkter utenfor bykjernen. Herfra er det lett å hoppe på sykkel, T-bane eller en førerløs vogn. Uten biler i gatene, kan butikkenes varetransport foregå i de førerløse vognene om natten, foreslår studentene. Ideene kan høres mer enn høytflyvende ut. Men de unge visjonære konfererte med Statens vegvesen, Ruter, Oslo Havn, Jernbaneverket og Bymiljøetaten før de klekket ut planen. Mens de drev research, så de at eksisterende transportplaner handlet mest om vei og kollektivtrafikk. - Så vi fant ut at vi måtte lage et system som gjør sykkelen attraktiv som transportform, sier Sofia Nyman, ingeniørstudent ved høgskolen i Oslo til Aftenposten. Målet er å presentere de bilfrie planene for politikere og byutviklere i Oslo og starte debatt om hvordan byen skal utvikles i fremtiden. Miljø- og samferdselsbyråd Guri Melby er positiv til Sweco-studentenes visjon. Hun tar sykkel på alvor og sier til Aftenposten at syklister fortjener et signalbygg.

I København har de som ferdes på to hjul fått en 190 meter lang trendy, opplyst sykkelbro som svever over Fisketorget. Det gir et sterkt signal om sykkelens fremtredende plass i bybildet. I Oslos nye paradegate Dronning Eufemias gate, er sykkelbanen blitt for smal. Den 43 meter brede gaten har god plass til trikker, biler og fotgjengere, men syklistene har fått 30 centimeter for lite. Da politikerne planla gaten i 2003 var standard for sykkelvei 1,5 meter. I dag er den 1,8 meter. Skulder til skulder med 100 busser i timen, føler syklistene seg utrygge og velger det brede fortauet istedenfor. Aggresjon, frustrasjon og farlige situasjoner oppstår lett når gående og syklister deler samme felt. Det er for sent å endre paradegaten nå. Kabler og rør til fjernvarme ligger i bakken og umuliggjør ombygging. Men feltene skal males røde for å øke bilistenes bevissthet og syklistenes synlighet. I Dagsavisen skriver sykkelentusiast Jarle Fagerheim at for politikerne kan en rødmalt veiskulder virke billigere enn en bred skjermet sykkelvei. Men i regnestykket må det tas med hvor mange som bruker veien. Et sykkelfelt tilpasset våghalser som sykler i byen uansett, har bare kostnader. En sykkelvei for alle mellom åtte og åtti har en nytteverdi som langt overstiger kostnaden. Derfor har verdens beste sykkelbyer sluttet å bygge sykkelfelt når det er plass til noe bedre. Er det ikke plass i utgangspunktet, tar de fra bilene. Særlig når det er snakk om å lage 43 meter brede paradegater fra bunnen av. Det handler om mentalitet. Om å gi sykkelen plassen og fokuset den fortjener. Det er lenge til 2070, skulle gjerne levd da. Med så lang planleggingstid er det mulig at alt blir riktig.

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Hilde Christie Wright, Tlf: 4001 3002 hilde@estatemedia.no 8 | Nr. 08–2014/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Kristian Lerø, kristian@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Roy Hugo Øren Tlf: 928 16111 roy@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Trond Valle Tlf: 9112 3334 – trond@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: RED Gruppen Foto: Nadia Franzen

NESTE UTGAVE: 9.DESEMBER

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Lokalene er ledig for innflytting. • • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

HAMANGSKOGEN 60

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie. • Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

WALDEMAR THRANES GATE 84 A

Sannerbrobyggene består av totalt 23.644 kvm BTA kontorarealer fordelt på 5 etasjer. Byggene er utstyrt med store bakgårder med parkeringsmuligheter. • • • •

375 kvm i 5. etasje med heis Spesialtilpasses for ny leietaker Like ved Alexander Kiellands plass Parkeringsmuligheter på taket av nr. 84 med direkte adkomst fra Maridalsveien • Fasadene til bygget er nyrenoverte • Solrik terrasse • Ledig fra 1. januar 2015

Direkte adkomst fra gateplan i Waldemar Thranesgate. Gjennomkjøring fra gateplan og inn i bakgårder med parkeringsmuligheter. Offentlig kommunikasjon fra Kiellands Plass med busslinjene 21, 33, 34 og 54.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

ØSTRE AKER VEI 210/ STANSEVEIEN 13

Kombinasjonseiendommer beliggende på Kalbakken/Alna inntil Østre Aker Vei med god eksponering og enkel adkomst. Lokalene er ledigstilt med mulighet for rask overtagelse. Lokalene tilpasses ny leietager.

• Ca 240 kvm høyt lager med ca 60 kvm areal på gesims • Ca 375 m2 lager, takhøyde ca 3-4 m., kjørerampe med port på 3x3 m. UTLEID • Ca 310 kvm kontor, kan deles i 2 leieforhold på hhv. ca 160 kvm og 150 kvm • Ca 322 kvm kontorareal • Ca 367 kvm (kan deles til 2 lokaler på ca 130 kvm og 237 kvm) Eiendommen ligger på Alna i et veletablert næringsområde med lager og logistikkbrukere. Det er god infrastruktur for varetransport. Det er enkel adkomst til eiendommen fra Ring 3, Østre Akervei og videre til E6.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

THORVALD MEYERS GATE 7

Lyse og attraktive lokaler i velholdt kontorbygg ved Mølleparken og Ringnes Park. Arealene ligger i 5. og 6. etg. (øverst) i et av ”tårnene” og har svært gode lys, sol og utsiktsforhold. • • • •

5. etg. 497 kvm 6. etg. 499 kvm Kan leies enkeltvis eller samlet Kan leies “as is” eller spesialtilpasses ny leietaker • Kort vei til alle forretninger og serveringssterder og parker på Grunerløkka • 500 meter til Alexander Kiellands Plass • Meget velholdt næringsbygg

Enkel adkomst fra Sannergata med mulighet for parkering i garasjekjeller eller på faste p-plasser utendørs, rett ved inngangen til lokalene. Bussforbindelse i Sannergata, samt trikk i Toftesgate.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

NYDALSVEIEN 15

I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter. • Ca 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov

Nydalen har gode bussforbindelser i alle retninger. T-bane med 16 avganger hver time. 9 minutter til Majorstuen og 11 minutter Nationaltheatret m/ mulig overgang til Flytoget.

UTLEIE newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

Bypuls Du forlater aldri den urbane byen, selv om du går inn dørene i 3. etasje hos RED Gruppen i Pilestredet 27. Et torg, en fabrikk, containere, parker og en havn er del av kontorlandskapet. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: NADIA FRANZEN

12 | Nr. 08–2014/Lokaler

n Fine lokaler/RED Gruppen/

Lokaler/08â&#x20AC;&#x201C;2014 | 13

«Rødt er kraftfylt og lidenskapens farge. Vi vil være en rød tråd i kommunikasjonsplanen for kunder.» Nils Røang, gründer og styreleder i RED Gruppen

i ville det skulle være urbant, moderne og effektivt, sier gründer og styreleder Nils Røang med et solid håndtrykk. Smilet og stoltheten i blikket tyder på at han er godt fornøyd. Vi starter med en kaffe på torget, en naturlig møteplass rett innenfor inngangsdøren. Kaffemaskinen fra Nespresso hveser og produserer eksklusive dråper. Gourmetrestauranten ORO bar & grill har samme maskin, så høykvalitetskaffe er en av godene de rundt 95 medarbeiderne nyter godt av. - Det gjelder å prioritere, sier Røang med glimt i øyet og hever koppen. Slipt betong på gulvet, vegger som ser ut som rå betong, små runde bord og fotografier av travelt byliv gir assosiasjoner til å sitte på en utecafé. Her på torget er det mulig å studere livet i lokalene hvor folk vrimler forbi, eller se ned på gaten og følge aktiviteten ute gjennom de store panoramavinduene som rekker helt fra gulv til tak. Asfalt. - Vi fikk en uke til å lage en brief, til halv pris, ler Pia Sand i Kubik Interiørarkitekter. Hun og kollega Hege Liven har også tatt plass rundt cafébordet. Oppgaven var å skape

14 | Nr. 08–2014/Lokaler

en nøytral arena så alle de ulike selskapene i RED Gruppen skulle føle seg hjemme. Red Media Consulting, Red Performance, Heia de som vinner, Plastikk Media, Retail Energy og Retail in Media deler de romslige 1830 kvadratmeterene. Rundt 400 kvadratmeter av lokalene er fortsatt ledig for fremleie til små selskaper og frilansere innen marketing. Interiørarkitektene kom opp med et urbant univers som RED falt for. Typiske elementer fra en havneby som Oslo dukker opp på vår runde. Fra torget går vi opp på det opphøyde fortauet langs fasaden, på vei til fabrikken. Det ser ut som det står gatelykter bortover, men det er industrilamper som er montert for at det skal se sånn ut. Under føttene våre ligner det på asfalt, men underlaget er av gummi. Idéen om fortauet kom litt etterhvert. - Vi knakk den koden i løpet av prosessen. Når vi stod ved vinduet så vi at det var dumt om ikke flest mulig skulle få nyte den flotte utsikten mot gaten og St. Olavs plass, sier Sand. Et blikk ut viser hvor sentrumsnært vi er. Mot venstre ligger Blitzhuset bare et mursteinskast unna, rett frem blinker lysfontenen på St. Olavs plass som ble åpnet av prinsesse Märtha Louise i 2009. Effektivt. Fra hovedveien, fortauet langs vindu-

ene, tar man av inn til de ulike selskapene. Fabrikken ligger først. - Her var det store, tykke gipssøyler. De strippet vi, så det industrielle stålet kom frem. På veggene er det sparklet med pigmenter så det ser ut som rå betong, forklarer Hege Liven. Tidligere var det cellekontorer med bøkefronter og lav himling i lokalene. Omgivelser som er nok til å ta livsgnisten fra en, sier en av interiørarkitektene. Nå er rommet stort og åpent, med romslig takhøyde, nesten en fabrikk verdig. Det er ingen samlebåndproduksjon, men medarbeiderne sitter tett i grupper. Tettere enn interiørarkitektene er vant til. - Etter boka burde vel hver arbeidsplass hatt mer rom, og det skulle vært flere møterom. Men alle bedrifter er forskjellige, og det finnes ingen fasit. Hos RED er de mye ute så det skjer aldri at alle er tilstede samtidig. Medarbeiderne har også en meget god kultur og tar hensyn til hverandre. De sitter i team på 6-8 personer, noe som gjør møbleringen veldig effektiv, sier Liven i Kubik Interiørarkitekter. Viktig å dele. Klokken er bare 9 denne mandagsmorgenen og flere stoler står foreløpig tomme i fabrikklandskapet. Miljøet virker ungt og dynamisk, etter utseende å dømme ligger gjennomsnittsalderen på rundt 30 år.

n Fine lokaler/RED Gruppen/

Lokaler/08â&#x20AC;&#x201C;2014 | 15

BYVANDRING: Fortauet leder langs vinduet og rett inn i parken lengst fremme. I fabrikken er enkle hvite arbeidsbord fra IKEA kombinert med dyre kontorstoler fra Vitra. - Det gjelder ĂĽ prioritere det

16 | Nr. 08â&#x20AC;&#x201C;2014/Lokaler

n Fine lokaler/RED Gruppen/ viktige, sier gründer Nils Røang. Interiørarkitektene i Kubik har latt seg inspirere av containere i virkelige havner når de lagde de spesielle stillerommene. De inneholder et større og et mindre rom.

Lokaler/08–2014 | 17

I DET GRØNNE: Vitras vegetal karmstol, som kan minne om løvverk, har fått plass på gresset i parken. Ekte høstblader er kopiert, scannet og laget folie av på glassveggene.

18 | Nr. 08–2014/Lokaler

n Fine lokaler/RED Gruppen/

AREALEFFEKTIVT: I fabrikken sitter medarbeiderne tettere enn normalt. - Det er viktig å dele og være raus med kunnskap, sier Røang. Kunnskapsutvekling står høyt på agendaen hos RED.

Litt spredt småprat høres, men lydnivået er behagelig dempet. Den nye trenden med free seating og clean desk var selskapene ikke opptatt av. - Vi ville ikke pakke ned arbeidsdagen hver dag, vi ville ha det effektivt og nært, men snakket aldri om at det ikke skulle være faste plasser, sier Røang. For et uavhengig medie- og kommunikasjonsbyrå som RED Gruppen er det teamarbeid som gjelder. Det tverrfaglige marketingmiljøet opererer i alle mediekanaler; TV, radio, avis, DM og på alle plattformer i det digitale universet. - Det er viktig å dele og være raus med kunnskap. Folk jobber bra i team, vi leverer og produserer, nærmer oss børs og skal være på hele tiden, sier Nils Røang. Til det fungerer den tette plasseringen aldeles utmerket.

Rød tråd. En gang i måneden holder RED kunnskapsmøter så unge og eldre i selskapene aktivt utveksler kunnskap og erfaring. I bokhyllen ved torget står relevante bøker og faglitteratur til disposisjon. Den som låner en bok skriver på en lapp hvorfor akkurat den ble valgt. New York Times bestselgeren «Show your work» av Austin Kleon, er en favoritt for tiden, forteller gründeren. - Alt er blitt tilgjengelig, alt er på nett, så da kan vi like gjerne dele, sier han. En dag kom 60 kunder på besøk i Pilestredet for å høre hva Google hadde å si til kunder. Det synes Røang var spennende. -Min drøm er at vi er en støpeskje for de ansatte, at folk vil være her og lære av hverandre. Det er store tanker,

men vi er litt på vei ned den gaten, sier han fornøyd. - Hvorfor navnet RED? - Rødt er kraftfylt og lidenskapens farge.Vi vil være en rød tråd i kommunikasjonsplanen for kunder, forklarer han. Lekne farger. Det var fristende å bruke mye rødfarge i lokalet. Siden det er en stimulerende farge som fort kan bli for mye, landet interiørarkitektene på at stolene på torget og resepsjonsdisken ble røde. I fabrikken er det sterke innslag av gult. Stillerommene er formet som gule containere. De lyser opp mot grå vegger og hvite pulter. Gjennom store vinduer ser man alt som foregår utenfor, men lyden er helt utestengt. Inne er det også

Lokaler/08–2014 | 19

STORT: - Det er nesten umulig å forutsi hvor vi er i fremtiden. Det er vanskelig når gårdeier ønsker lange kontrakter på 5, 7 eller 10 år. Vår løsning ble å leie et romslig lokale i 7 år med mulighet for vekst,

20 | Nr. 08–2014/Lokaler

n Fine lokaler/RED Gruppen/ og så fremleie i mellomtiden. Det er fortsatt ledig 400 kvadratmeter i lokalene til frilansere innen marketing eller små selskap fra relevante bransjer som godtar å leie for et år av gangen, sier Røang.

Lokaler/08–2014 | 21

«Stram inn fokka, vi kan gå 2 grader høyere. Å være på i mediajobben er som å seile regatta, hver eneste grad teller.» Nils Røang, seiler og styreleder i selskapene i RED Gruppen

gule detaljer. Gulfarge sies å stimulere intellektet, så det ligger godt tilrette for å finne konsentrasjon og ro her. Gummibelegget på gulvet ser ut som dørkeplater, jernplatene man bruker i containere for å unngå at trallene sklir når man sjauer. - Vårt inntrykk er at mange containere er gule i havnebyer, så det var naturlig å bruke denne fargen, sier Sand. Det friske gule går igjen i flere lamper fra Muuto og i enkle industriaktige lysrør med metallgitter rundt. I havn. For å slappe av og zoome ut fra både fabrikken og containerne, er det mulig å oppsøke skogens ro noen meter unna. To

22 | Nr. 08–2014/Lokaler

parker er anlagt på ulike steder i lokalet. Et innglasset møterom med mykt gress og grønne stoler hjelper til å senke pulsen i en hektisk hverdag. Sand forteller at hun sanket kortreiste høstblader fra St. Olavs plass, scannet dem, brukte photoshop og sørget for at de ble produsert i folie. Bladene er festet på glassveggene i møterommet. - Snakk om dedikert interiørarkitekt, smiler Røang. Selv trives han aller best i det våte element. Det første man ser på nettsiden til mediebyrået er bildet av en seilbåt. Båten er av typen First, har selvfølgelig rød farge og heter RED. Gründerens seilerinteresse har blitt en viktig del av selskapets identitet, så det var naturlig

at kapteinen på medieskuta skulle få en havn å føle seg hjemme i. Juvelen. Stolt viser sjefen fram selve smykket i kontorlokalene, styrerommet. Rommet ligger på broen mellom RED Gruppens arbeidsplasser og utleiedelen av lokalet. Her finnes en bryggekant med mørk industriparkett. Solavskjermingen består av ekte seil. De er for små til å bære vinden på de sju hav, men setter sitt preg på rommet og bidrar til følelsen av at seilene er heist til topps. Stolene i rommet er trukket i mørkeblå tekstil og bordet har mørkt blått understell. Kubik fikk bygget et podie med trappetrinn i bakkant av rommet som

n Fine lokaler/RED Gruppen/

FRISKT: Gule innslag i lokalene lyse opp i det grå og hvite. Øverst til høyre er arbeidsplassens store stolthet, kaffemaskinen. Den finnes også hos en gourmetrestaurant i Oslo. Lokaler/08–2014 | 23

DEL AV BYBILDET: Man glemmer aldri at man er midt i byen i lokalene til RED Gruppen. Rause vinduer fra gulv til tak gir unikt utsyn ned på gaten, og også inn til andre bedrifter i nabobygninger.

24 | Nr. 08–2014/Lokaler

n Fine lokaler/RED Gruppen/ - Vi ville det skulle være urbant, moderne og effektivt, sier sjefen Nils Røang. Kubik Interiørarkitekter er glad for at kunden var åpen for grønt gress, containere, fabrikk og «asfaltert» fortau.

Lokaler/08–2014 | 25

n Fine lokaler/RED Gruppen/ TIL TOPPS: I styrerommet, som har ekte seil til solavskjerming, holdes interne samlinger og formelle møter. Kaptein Røang overlater stolt «skuta» til kunder som vil holde styremøter her.

kan brukes som ekstra sitteplasser når det er store forsamlinger, eller som kan fungere som en liten scene. Styrerommet brukes både til viktige møter og interne fredagssamlinger. Her deler kaptein Røang sin lederfilosofi som han har lært til rors i hardt vær. «Stram inn fokka, vi kan gå 2 grader høyere», er et uttrykk. Å være på i mediajobben er som å seile regatta, hver eneste grad teller, skriver han på nettsiden. «Det er når det knaker i blokka det blir gøy», står det også å lese. Selskapene i RED Gruppen har som rolle å jage marginer og resultater – litt temperatur må de tåle, mener sjefen. Det spesielle styrerommet er kjent også utenfor lokalene. - Vi har kunder som ber om å få holde sine styremøter her, smiler Røang.

26 | Nr. 08–2014/Lokaler

Prioritering. - Red er en favorittkunde. Dette var et veldig morsomt oppdrag for oss, som ikke har blitt noe standardkontor. Det er ikke alle som hadde sagt ja til grønt gress og parker i lokalene, ler Sand og roser kunden for åpenhet og lekenhet. Begge parter sier det var en god tone underveis i prosessen. - Kubik utfordret oss, som vi utfordrer våre kunder, sier Røang. Hege Liven er overrasket over at de fikk gjennomslag for den forholdsvis kostbare stålampen på torget uten lang debatt. - Vi bruker heller mye penger på en lampe enn på skrivebord som ser standard og anonyme ut, sier gründeren. Interiørarkitektene foreslo ikke IKEA arbeidsbord, men kom med et alternativ som ikke var superdyrt. RED valgte likevel å gå for hev/senk pulter fra IKEA, og Røang mener budsjettet ble halvert

ved å handle dem hos den svenske billigprodusenten. Stolene derimot, er påkostet og fra Vitra. -Vi ville ha veldig gode stoler. Disse er solide og gode. Interiørarkitektene har dem selv på sitt kontor. Kunder trenger bare sette seg en liten stund før de bestemmer seg for å skaffe slike, sier han. Og kaffemaskinen. Den tok det tid å lande – og det kostet dyrt. - Men det var verdt det, gliser Nils Røang og byr på en kopp til.

INVESTERING: Resepsjonsdisken og røde stoler frisker opp på torget, de er de eneste røde elementene i lokalet. Interiørarkitektene er glad RED tok seg råd til den kostbare stålampen.

Lokaler/08–2014 | 27

n Aktuelt/ Bolon/

Fra campingplass til advokatforeningens lokaler:

BOLON Hvordan har det seg at en traust plastmatte som ble laget for å holdt skitt ute fra forteltet, er blitt så trendy at den pryder gulvet hos store kontorbrukere i Norge og internasjonalt? AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

Det handler om stort mot, utømmelig nysgjerrighet, lidenskap og sterke ambisjoner. Men også om evnen til å se potensial der andre nødvendigvis ikke leter – under skosålen på campingplassen. Mens vegger tradisjonelt har fått mest oppmerksomhet, har gulv blitt oversett og tråkket på. Det mener søstrene Annica og Marie Eklund, tredje generasjon i den svenske familiebedriften Bolon, er høyst ufortjent.

Foto: Bolon

Rock’n roll. «Gulv er jo så mye mer enn bare noe å gå på. Det er en palett av ubegrensede muligheter, en fantastisk miks av rock’n roll, design, mote og arkitektur», sier de begeistret. Hestejentene som er oppvokst på gård - den ene landslagsrytter og den andre designutdannet fra Firenze og modell - kan takke motekongen Giorgio Armani for å ha åpnet øynene deres for mulighetene. I 2003, samme året som Annica tok over som daglig leder og Marie ble kreativt ansvarlig i bedriften, oppdaget de at Armani brukte deres Bolonteppe som scene og bakgrunn i en motekatalog. Det vevde vinylteppet fra campingplassen var introdusert i moteverdenen. «Når vi kan få Armanis oppmerksomhet, må vi gjøre noe riktig!» sa Annica til kolleger i bedriften. De siste elleve årene har søstrene Eklund målbevisst jobbet for å gjøre bedriften til et designdrevet, innovativt selskap og forene den konservative, tradisjonelle gulvbransjen med moteverdens grenseløse kreativitet. Og de har lykkes. Til gangs. Nyskapende. Den franske arkitekten Jean Nouvel, motehuset Missoni og designikonet Tom Dixon er noen kjente navn som Bolon kaller «Designer Friends». En suksessfaktor har vært å knytte til seg samarbeidspartnere som ikke jobber med selve brandet, men som markedsfører gulvene. Under

28 | Nr. 08–2014/Lokaler

Stockholmsmessen i 2008 brukte hedersgjesten Giulio Cappellini Bolontepper på sin stand. Det er litt av en bragd søstrene har fått til fra et mildt sagt utfordrende utgangspunkt; de skulle skape noe attraktivt av et plastikkmateriale som er laget av olje og salt, som ikke låt sexy, ikke så spennende ut, og ikke stod for miljø og bærekraft. Det første de gjorde var å erstatte farlige stoffer i materialet med mer miljøvennlige komponenter. Den sterke PVC-motstanderen Håkan Nordin, grunnleggeren av Greenpeace i Sverige, ble invitert til å granske fabrikkens produksjon og produktet. Han konkluderte med at Bolon hadde tatt gode miljøgrep og burde kommunisere sine vellykkede metoder og mål utad. Så brukte søstrene magefølelse og designteft til å friske opp det brun-beige campinguttrykket. Nyskapende mønstre fikk snart oppmerksomhet i Londons showrooms, New Yorks gallerier og på messene i Milano. Ingen hadde sett slike gulv tidligere. Tekstilfølelse. Inspirasjon henter sjefsdesigner Marie på spennende reiser, på utstillinger, når hun besøker lekre hotell eller i møte med interessante mennesker. Bilder i glossy magasiner kan være utgangspunkt for en idé som utvikles gjennom arbeidsprosessen. Når designteamet begynner å arbeide mer praktisk med idéen vokser et gulv fram, forteller hun i Bolons eget magasin Projects we love. -Nordmenn har generelt ikke vært så opptatt av gulv, sier Anita Berg hos Berg Studio, forhandler for Bolon i Norge. Men hun mener det har endret seg. En fordobling av budsjettet fra i fjor, viser at flere ser verdien i å investere i et kvalitetsgulv som likevel kan være langt rimeligere enn parkett. - NSB har 9000 kvadratmeter Bolontepper i sitt nye hovedkvarter i Schweigaardsgate 23. Orkla, Thon Hotels

ØVRE SLOTTS GATE 2B

Ved Christiania Torg har vi lyse og fleksible lokaler til leie i 3 etg. m/heis. Lokalene er velegnet for cellekontorer og/eller åpent landskap. • Ca 622 kvm ledige lokaler i byggets 3. etg • Kan leies “as-is”, men kan også lett tilpasses andre behov/løsninger • Kontorene er i dag inndelt med cellekontorer/åpent landskap, samt møterom/ showroom og hyggelig, stort kjøkken med spiseplass • Felles møterom tilgjengelig i bygget • Felles trimrom/garderobe tilgjengelig i bygget • Ledig fra 01.01.15

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget. Flere parkeringshus, T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.

UTLEIE newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

SANDAKERVEIEN 116

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen. • • • • • • •

4.etg. 618 kvm og 793 kvm BTA 5.etg. 793 kvm BTA 6.etg. 1600 kvm BTA (ledig fra 1.1.2015) Takterrasse og felles kantine Lokalene holder høy teknisk standard Kort vei til all offentlig kommunikasjon Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m. Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

n Aktuelt/ Bolon/

Foto: Trond Isaksen. Sector Alarm, Oslo. Interiør: MADALON.

Thon Hotel, Oslo. Interiør: Trond Ramsøskar MNIL.

Foto: Trond Isaksen. ROM/NSB, Schweigaardsgate 23.

og advokatforeningen også, sier hun og viser bilder av lekre norske lokaler med iøyenfallende gulv. Flere flyplasser i Sverige, hovedkontoret til Addidas i Shanghai, det største reklamebyrået i Seoul, Korea, en rekke kontorer i Australia, USA og en 1500-talls kirke i Nederland har også valgt det svenske teppet. I tillegg til store internasjonale selskaper og museer i hele verden. Det er bare å se ned for å studere suksessen nøyere. Selv om man vet at Bolon er av vinyl, ser det ut som myk tekstil.

felter i et ensfarget teppe, så det ser ut som det er brukt andre fargenyanser.

Eklund over driften og utvidet produksjonen med å skape matter til fortelt for campingvogner. Etterhvert begynte de å lage vevde heldekkende tepper av vinyl som ble kjent på campingmesser rundt i verden. De første årene av driften reiste også søstrene rundt til campingmesser, men visjonen om en plass i designverdenen var alltid drivkraften. I dag produseres fortsatt campingteppene, men de har blitt et nisjeprodukt. Hjemme i barndommens dal i Ulricehamn, en time inn i landet fra Gøteborg, ligger fabrikken som i dag har 85 medarbeidere, men stadig ekspanderer. De siste årene har Annica og Marie Eklund investert over 100 millioner svenske kroner i nye maskiner og utvidet fabrikken med 5000 kvadratmeter.

Fargespill. Du får ikke først og fremst øye på gulvet når du kommer opp trappen til Berg Studio på Frogner i Oslo. Du får gulvet i øyet - på en behagelig måte. Sansene kvikner til, det rykker automatisk i munnvikene og et smil lokkes frem av de glade fargene. Ensfargede og mønstrede tepper fra Bolons ulike kolleksjoner viser hvordan gulvet kan bli et maleri eller et kunstverk. - Gulvet er den største sammenhengende flaten i et bygg, og da er det viktig å ha noe slitesterkt, sier Berg og tramper med foten på vinylen. Tradisjonelt har mange norske kontorinteriør vært prydet av grå teppeflis. Vi ligger faktisk på topp i Skandinavia i å bruke disse anonyme og praktiske flisene som kan byttes ut når de får flekker. Bolon limes også på gulvet, og kan leveres som flis. Men først og fremst kommer teppene på rull. Fargerike ruller står kveilet sammen i store kasser hos Berg Studio. Et ensfarget teppe har så mye tekstur i seg at fargen forandrer seg med lyset. Fra en vinkel kan du være overbevist om at det ser lilla ut, men fra den andre siden kommer plutselig bruntoner fram. Det er mulig å leke seg med å snu enkelte

30 | Nr. 08–2014/Lokaler

Design-statement. - Det finnes ikke så mange som produserer denne typen tepper. Vi har testet litt forskjellig, og min oppfatning er at Bolon har høyere kvalitet, flere mønstre og et mer innovativt design enn konkurrentene, sier interiørdesigner Nancy Sporsheim i MADALON. Hun synes det er imponerende at det svenske selskapet har fått noe så ”simpelt” som plasttepper til å bli kule designstatement. - Teppet er relativt rimelig og setter preg på interiøret. I tillegg er det enkelt å tilpasse i ulike arealer og korridorer, det er bare å skjære til riktig størrelse og så slipper man å kante dem. Sporsheim sier også at det daglige vedlikeholdet er enkelt – støvsuging er det som skal til. Søler man kan man tørke opp og eventuelt bruke varmt vann. - Om det har satt seg mye skitt i teppene over tid, bør man hyre inn en gulvrengjøringsmaskin for å få det fint igjen, sier interiørdesigneren. Avhengig av arealstørrelse på gulvene kan enkelte kunder velge å anskaffe rengjøringsmaskinen selv, forteller Anita Berg. Ekspanderer. Veien har vært lang fra den tradisjonelle vevefabrikken Nils-Erik Eklund skapte i 1949. Han produserte egentlig hermetikkbokser for sjømat, men la merke til at tekstilfabrikken i nabobygget hadde så mye spillmateriale til overs. Med tekstilremser og bånd av nylon begynte han å veve filleryer. Logisk nok kalte han den nystartede teppebedriften for Bolon, en blanding av ordene bomull og nylon. I 1967 tok hans sønn Lars og svigerdatter Monica

Stillhet. Bolon leverer til 47 land, har et eget lager i Kina og er godt etablert i USA for å svare på økende internasjonal interesse. Som Annica og Marie Eklund sier; å stagnere har aldri vært Bolons modell. - For hver nye kolleksjon vil vi like lidenskapelig og ubønnhørlig fortsette arbeidet med å bryte ned de tradisjonelle barrierene i vår bransje, og skape nye dimensjoner, uttaler Annica i magasinet Projects we love. Om du er i tvil om det går an å lage en danseforestilling ved lansering av en ny teppekolleksjon som kalles Silence, sjekk ut: www.bolon.com/theshow. Søstrene fikk med seg den verdenskjente koreografen Alexander Ekman til å lage forestillingen. «Akkurat som dans er Bolontepper født fra et rolig og stille lidenskapelig sted, så navnet «stillhet» er helt passende, sier sjefsdesigneren Marie Eklund. Men selv om teppet er stille, blir det ikke forbigått i stillhet.

STRANDVEIEN 10

Flott «Townhouse» sentralt på Lysaker – nesten på bussholdeplassen. Flotte lokaler i 1. etasje og u-etasjen, samlet på 340 kvm. • Lyse og stilfulle lokaler på hhv 166 og 174 kvm, samlet 340 kvm • Består i dag av en blanding av åpent landskap, cellekontorer, møterom, stort kjøkken med spiseplass/sosial sone • Minikjøkken og toalett i hver etasje (egen dusj i u. etasjen) • Mulighet for leie av parkering • Kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon (tog, buss, taxi)

Lysaker er et av de viktigste kontorområder mellom Oslo og Sandvika. Flere store aktører er etablert i området, spesielt innen shipping, offshore og IT-relaterte virksomheter.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser? ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

n INTERIØR/ Workspace

WORKSPACE Arbeidsplassen er en veldig viktig faktor i hverdagen. Et sted vi tilbringer store deler av dagen, et sted hvor vi jobber, er sosiale og bidrar til samfunnet. Nettopp derfor er et godt arbeidsmiljø essensielt. Så hva er det som bidrar til å skape et godt arbeidsmiljø? Bra helsetiltak, sikkerhet, en god arbeidskontrakt og et godt miljø blant de ansatte, er noen faktorer som bidrar. Men et godt interiør er også en avgjørende faktor. Sistnevnte kan vi som interiørarkitekter hjelpe med. Gode stoler, lys, farger og planløsninger er viktige for at man skal yte best mulig på jobb. Og ikke minst – det skaper trivsel. Ingen bedrifter er like, vi skjønner at ulike selskap har forskjellige preferanser og behov, og vi jobber ut fra visjon og behov for hver enkelt arbeidsplass. Det handler om å forstå og få frem bedriftens personlige trekk. Hva er det de ansatte ønsker? Hvordan vil de trives best for å kunne yte mest? Ved bruk av visualiseringsverktøy har vi laget tre ulike utkast til hvordan et kontorlandskap kan utformes. Her ser du et moderne og annerledes preg med stikkordene; klassisk-grafisk, industriell-natur og rustikk-retro. De tre forslagene viser tre helt like rom, med helt forskjellig interiør. Det er ulik utforming, design, fargebruk og materiale. Ønsker du å se flere prosjekter? Ta en titt på vår nettside! www.ramsoskar.no

INDUSTRIELL – NATUR

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.  Grundig analyse og god forståelse av oppdragsgivers personlighet er en forutsetning for å skape optimale interiører. Denne analysen benyttes i alt fra konsept- og identitetsdesign for butikker, showroom og kontorer, til å skape funksjonelle planløsninger og personlig design av private boliger og fritidseiendommer.

32 | Nr. 08–2014/Lokaler

Betonggulvet gir deg en industriell følelse. For å skape kontrast har vi brukt en plantetapet fra Mr Perswall. En følelse av mykhet og harmoni blir vekket med de organisk formede skrivebordene, stolene fra Vitra og bølgeeffekten i taket. Barstolen Elephant fra Materia skiller seg ut med et moderne preg. Den rosa/lilla tekstilen mot metallunderstellet minner om en sirkustol! Lampen Potence fra Vitra bidrar til et spennende interiør og setter fokus på design.

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

Lokaler/08–2014 | 33

n INTERIØR/ Workspace

RUSTIKK – RETRO Phototapeten fra Mr Perswall og brunt tregulv gir kontoret et rustikkpreg. Mens den oransje Panton stolen fra Vitra og det grafiske bildet gir lokalet et retropreg. Herav navnet rustikkretro. De kule Prop light lampene dekket med lyspærer er fra den nye kolleksjonen til Moooi. Skrivebordene fra Vitra har skillevegger som kan bekles i alle mulige farger. LED lyset som omringer rommet og søylen gir kontoret et disco-preg. Kanskje et passende design til et kreativt plateselskap?

34 | Nr. 08–2014/Lokaler

PRAKTISK HUSLEIERETT - Fallgruver og muligheter ved utleie av næringseiendom

Tid: Torsdag 26. februar, kl. 09.00 - ca 14.10 Sted: Grand Hotel - Oslo Pris: 3450,- pr person eks mva. Utleie av næringseiendom er en viktig prosess som involverer både gårdeiere og leietakere. Det er nødvendig å ha god kunnskap i et krevende juridisk landskap. Konferansen vil sette søkelys på hvilken tilnærming som er riktig for å få en god forhandling på kort og langt sikt. Målgruppene for konferansen er utleieansvarlige i eiendomsselskaper, eiendomsforvaltere, næringsmeglere, eiendomsutviklere og jurister. Kurset er tilrettelagt både privat og offentlig sektor.

PROGRAM 08:30 MORGENKAFFE OG REGISTRERING 09:00 MVA – NYHETER OG AVKLARINGER FOR UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM - Endringer i regelverket - Endringer i praksis - Fallgruver og muligheter for utleier og leietaker v/Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen, Advokat i Advokatfirmaet Thommessen

09:30 LEIETAKERTILPASNINGER – HVA LØNNER SEG EGENTLIG? v/Thorvald Nyquist, Advokat og Partner i Deloitte

10:00 STATSBYGG OG DIFIS ANBEFALINGER TIL OFFENTLIGE LEIETAKERE SOM LEIER I PRIVATMARKEDET Statsbygg og DIFI har gitt sine anbefalinger til offentlige leietakere i form av en mark-up til de alminnelige leiestandardene (konkrete endringsforslag). Endringsforslagene gjennomgås og vurderes. v/Stig L. Bech, Advokat og Partner i Advokatfirmaet BAHR

10:30 PAUSE 10:50 UTLEIERS FRADRAGSRETT - Løpende avgiftsforhold i utleieperioden og ved bytte av leietaker - Fradragsrett for fellesarealer - Forholdet til justeringsreglene - Tilbakegående avgiftsoppgjør - hva kan kreves tilbake, og søknadsplikt? - Planlegging - Hvilken effekt får det ved bytte av leietaker fra avgiftspliktig til avgiftsunntatt, eller motsatt? v/Jørgen Bull, Partner og Advokat i Tax & Legal Advokatfirma

11:20 BREEAM OG ENERGIEFFEKTIVISERING I LEIEFORHOLD - Hvordan bør en Breeam-sertifisering reguleres i leiekontrakten? - Hva motiverer leietakere til å etterspørre Breeam? - Hvilken betydning har Breeam ved finansiering/refinansiering av eiendommen? v/Siri Johannne Krafft, Advokat i Advokatfirmaet Thommessen

11:40 TILBAKELEVERING AV LEIDE LOKALER - Forsinket tilbakelevering • Når anses lokalene tilbakelevert? • Hvilke rettigheter har partene ved forsinket tilbakelevering? - Lokalenes stand ved tilbakelevering • Har leietaker oppfylt vedlikeholdsplikten? • Betydningen av at utleier ikke har protestert underveis i leieforholdet • Betydningen av forlengelser/fornyelser v/Chris Borch, Advokat og Partner i Advokatfirmaet Thommessen v/Lars Ulleberg Jensen, Advokat i Advokatfirmaet Thommessen

12:10 LUNSJ 13:10 ANSVARSFORDELING OG HÅNDTERING AV UNIVERSELL UTFORMING AV LOKALER I LEIEFORHOLD - Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven - Forskrift om tekniske krav til byggverk - Lov om planlegging og byggesaksbehandling - Klagehåndtering - Meglerstandardens ansvarsfordeling - utleiers og leietakers ansvar - Due diligence – mulige kostnadsbomber ved kjøp av næringseiendom v/Niels Kristian Axel, Dr. juris, Advokat og Partner i Ro Sommernes Advokatfirma v/Marte Dahl, Advokatfullmektig i Ro Sommernes Advokatfirma

13:40 KONKURS I LEIEFORHOLD 14:10 AVSLUTNING

Påmelding på www.estatekonferanse.no

n INTERIØR/ Workspace

KLASSISK – GRAFISK Denne stilen er klassisk med stavparkett, brystningspaneler og pent detaljert listverk. Grafisk tapet fra Cole & Son, moderne skrivebord og stoler fra Charles & Ray Eames, gir kontoret en veldig lekker stil. Vi har piffet opp uttrykket i lokalet ved å gi kontoret det lille ekstra,- knallgult tak som står i kontrast til den klassiske stilen. Ja tenk det, med et par gule malingsstrøk får hele rommet et løft og ekstra energi! Vi hjelper deg gjerne med oppussingen av kontoret!

36 | Nr. 08–2014/Lokaler

Nils Bays vei Kaj Mun

ks vei

Blås bor

# # #

g le

2 4

SAGENE

2 4

RING 2

vn ag

Sannergata

Gamle 2 4 Aker #

GRÜNERLØKKA #

& & & &

Sofienberggata

2 4

h Sc laf

& & &

ga te Dæ len en &

& &

gg at a

HASLE

rg l

esens #

F3/F4

Lokaler/08–2014 | 37

# #

Ol He lg

Hasl

2 4

& & &

at a

ich els en s

rgg

Co l St Hanshaugen

teb o

g le tts

# #

ti a

SINSEN

Gø

Pilestre de

Sandakerveien

Toftes gate

Ho lte ga

e at

1 km

Chr is

ILA

RING 3

Markveien

s car

TORSHOV

Sofie s gate

2 4

Grefsen

# #

2 4

BJØLSEN

Fa ge

v ål

M og a

Ky rre

te ga ps u r st

Ås en gt

Ul le

e Fay s gt

ie n sve ien gn ve So

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

• I midten av en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

va Sta

ul Th

2 4 #

ate ien s g ve Aall e k Kir cob Ja ta ga fri en FAGERBORG g r ta So ga tri s du In

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

Ås

gat ger

# #

ien

BLINDERN

a Lillogat

ULLEVÅL

Vestre Aker

• God parkeringsdekning

• Meget god teknisk standard

# #

Uelands gate

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon #

e Storov

s ch eu

GREFSEN

H op Bisk

Ullevål stadion

Fra 106 - 380 kvm BTA

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

Prob

# #

Tåsen

Berg

# #

• Enkel adkomst fra ring 2

Be rg sli

Ledig areal:

150

Moderne kontorlokaler i flotte omgivelser

Irisveien

# #

tvei en

pps gate

# #

He k

# #

G re

& & #

SOGN

2Grefsen 4 #

Nydal svn

& &

lve pel

& #

& &

# #

ve i

& &

2 4

ata

& & &

mg ei

# #

& &

& # #

Bygg F3/F4

Ledig areal: 106 - 380 kvm BTA

Og mu

MYRENS VERKSTED

Sandakerveien 24D

jo ts v Ei n 2 4

n Meglerintervjuet/Jørn Eilif Rasmussen/Basale Næringsmegling AS

Velg en utleier med ressurser og ambisjoner - Ta en tur opp i helikoptret Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? Hvorfor? Markedet er i brukbar balanse i de fleste områder av Oslo, i Indre øst er langtidsledigheten størst. Ledigheten har økt en smule siden sommeren, men det antas å ha sammenheng med at færre kontrakter utløper blant store leietakere i 2015. Leienivåene viser fortsatt stigende tendens de fleste steder, både for prestisjelokaler og normal standard. Prestisje-segmentet øker mest. I hvilke områder får du mest for pengene? I Bryn-Helsfyr området får man fortsatt hyggelige leievilkår og et stort utbud av moderne lokaler - også større flater - i godt eksponerte bygg. En god del av disse er lokaler som fremleies som følge av innsparinger og relokalisering. Det er mye å velge i for den som ønsker god standard og uslåelig nærhet til offentlig kommunikasjon, til en god pris. Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilke lokaler er det vanskeligst å få leid ut? Det er stor konkurranse blant utleiere om å bli kvitt lokaler opp til 350 kvm i sentrum. Det innebærer at utleier kan være villig til å investere mye penger i gode leietakertilpasninger. Et rimeligere alternativ er å leie ut «as is» til redusert leiepris, men det er ikke alle lokaler der det nødvendigvis løser saken. Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i? Ved ordinære leiekontrakter er det viktig å avklare at utleier har et profesjonelt driftsapparat for eiendommen. Det hjelper lite at leietaker er villig til å betale 50 kroner mer per kvadratmeter i felleskostnader, hvis utleier ikke har de administrative ressursene som skal til for å bruke pengene til leietakers glede! Dersom man fremleier lokaler, er det nødvendig å ha med god juridisk ekspertise for å vurdere bestemmelser i leiekontrakten, blant annet om lokalenes stand ved tilbakelevering. Hva bør leietakere være opptatt av? Utleiers ambisjoner om å holde eiendommen, omgivelsene og fellesområdene i førsteklasses stand. Leietaker bør også kjenne til utleiers evne til å tilpasse lokalenes utforming og størrelse til endrede behov i markedet, som for eksempel opp- og nedskalering. Hvor fleksibel er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov? De fleste større eiendomsselskapene er fleksible så lenge leietaker er solid. Det har vært en utvikling fra produktorientering til kundefokus de siste 10-15 årene. Er det mange større lokaler på markedet? Egentlig ikke. I Oslo er det for tiden ikke mer enn 9 annonserte objekter på Finn.no med areal på 4000 kvm, det vil si lokaler til 150 - 200 personer. Søker du derimot 300 kvm får du mer enn 300 alternativer bare i Oslo.

38 | Nr. 08–2014/Lokaler

Energimerking av bygg er påbudt, hvilke krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? I vår leieavtale har vi innarbeidet grønt bilag som standard dersom leietaker ønsker at dette skal benyttes. Vi ser at mange utbyggere som Entra, Aspelin Ramm, Linstow og NPRO har vært aktive når det gjelder miljøsertifisering av nybygg. Innenfor eksisterende bygningsmasse har ikke miljøsertifisering slått like godt rot ennå, men vi tror dette vil komme. Basale har lagt konkrete planer for Breeam In Use sertifisering av eiendommer i vår portefølje, og arbeider for å få leietakere og oppdragsgivere med på dette løftet. Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler? Både søkemegler og utleiemegler bør inngi trygghet ved at de kjenner caset godt. Søkemegleren bør forstå kravspesifikasjonen til søker, og utleiemegler bør kjenne lokalene og nærområdet godt. En søkemegler bør være flink til å få frem egenskaper ved de aktuelle lokalene som kan understøtte bedriftens særpreg – ikke kun vurdere gulv, vegger og tak. Image og eksponeringsmuligheter er også viktige elementer. Det betyr at megler bør kartlegge hvilke andre virksomheter som er i huset og det aktuelle kvartalet. Inngående kjennskap til leieavtalen er også viktig. Hva er det første du ville gjort hvis ditt firma skulle ut på leiemarkedet? Etablert en styringsgruppe med representanter fra ulike deler av bedriften. Gruppen bør utarbeide en dekkende og dynamisk kravspesifikasjon – gjerne med veiledning fra megler. Tenk langsiktig og se på flyttingen som en mulighet til å få lokaler som styrker bedriftskulturen, gir riktige signaler til omverden, og gjør det lettere å tiltrekke ønsket kompetanse. Ta en tur opp i «helikopteret» og kall det gjerne en stedsvalgsanalyse. Hva er ditt favorittområde? Vika. Et området som har store luftige uteområder, representative bygg og gode offentlige kommunikasjoner. «Alt» er tilgjengelig innen gangavstand, også noen av byens triveligste butikker og cafeer. Hvilket utleieoppdrag er du mest fornøyd med? Sykehuspartner, eid av Helse Sør-Øst, hadde søkt etter lager- og kombinasjonslokaler i et drøyt år, da en kollega i forvaltningsavdelingen til Basale fanget opp dette. Etter en intensiv søkefase fant vi lokaler hos Ragde i Gladengveien på Ensjø. Selv om søkeren «kjente alle tilbud» og lokalet på Ensjø hadde vært tilgjengelig på Finn en stund, viste det seg at kravspesifikasjonen med et par unntak passet godt her.

JØRN EILIF RASMUSSEN EIENDOMSRÅDGIVER – TRANSAKSJON & UTLEIE / BASALE NÆRINGSMEGLING AS • Tidligere jobbet i Viken Næringsmegling, Regus, • Norsk Næringsmegling (Uniongruppen) • Bor i Drøbak

Hva har du gjort for miljøet i det siste?

EFG Gjenbruk & Gjenvinning - samfunnsansvar i praksis. Gjenbruk

Gjenvinning

NOK

Når du kjøper ny kontorinnredning hos oss tar vi ansvar for de gamle kontormøblene dine. Vi vurderer hvordan vi kan forlenge møblenes levetid, enten ved å selge dem eller donere dem bort. Dette gir deg en mulighet til å gjøre en innsats for miljøet og vår felles fremtid som både styrker ditt samfunnsansvar og skaper konkrete økonomiske verdier for din bedrift. Les mer om hvordan du kan styrke ditt samfunnsansvar på efg.no/gjenbruk.

Tlf: 21 02 35 00

www.efg.no

n Nybygg/Grønn portal/

40 | Nr. 08–2014/Lokaler

Grønn Portal Et spennende kontorbygg på 58.000 kvadratmeter kan stå ferdig i 2018 på Økern. Oslos største byutvikling er sakte i ferd med å materialisere seg. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER

Lokaler/08–2014 | 41

n Nybygg/Grønn portal/

år man kommer opp i etasjene i høyblokken i Lørenfaret 3 er utsynet til Rådhuskaia og Aker Brygge upåklagelig. Selv Nesoddtangen virker nær. - Det er like langt fra Oslo sentrum til Majorstuen, som det er fra sentrum til Økern. Fysisk er avstanden bare 3 kilometer, men mentalt er det nok noen mil, sier Christine Grape, daglig leder i Dark Arkitekter. Rotete. Man kan ikke klandre folk flest for ikke å se hvilken perle av en beliggenhet Økern er i dag. Ikke alle har et par eventyrbriller tilgjengelig, eller kan se inn i krystallkulen hvordan det vil se ut om ti år. Dagens utstrakte byggeplass er ikke noe vakkert syn, det er rett og slett forvirrende å ta seg frem i stadig endrede trafikkmønstre. -Jeg har opplevd at GPS’en havnet i et «svart hull» når jeg skulle finne bilverkstedet som ligger nær Økern, sier Buddy-eier Grape. Hennes kollega Marianne Straume, prosjektleder for Lørenfaret 1-3, har talt inntil fem rundkjøringer fra Ring 2 til eiendommen. Men dette vil endre seg drastisk i årene som kommer. Levelig bydel. Private utbyggere har lenge sett potensialet i Økernområdet for sitt indre øye. Store aktører som Höegh Eiendom, Obos, Stor-Oslo Eiendom, Fabritius, Steen & Strøm, Storebrand og Selvaag har sikret seg tomter for massiv bolig- og næringsutvikling i årene fremover. Oslo kommune har ambisiøse planer for Hovinbyen, hvor Økern, Løren, Hasle, Ensjø, Ulven og Bjerke inngår. Alt i alt planlegges svimlende 27 000 boliger og 2,5 millioner kvadratmeter næringsareal i den nye bydelen de neste 20-30 årene. Det er her den store befolkningsveksten i Oslo spås å komme. Servicetilbud som barnehager, skoler, idrettsanlegg og kulturtilbud er allerede underveis, og flere er planlagt. Steen & Strøm og Storebrands nye Økernsenter vil forsyne lokalsamfunnet med badeland, bibliotek og kino, i tillegg til shopping og boliger. Går alt etter planen vil dagens kaos bli kraftig transformert til en levelig bydel allerede innen 2020. Ny utvikler. - Vi så det var en spennende tomt. Den ligger midt i den rivende utviklingen på Økern, og er nærmeste nabo

42 | Nr. 08–2014/Lokaler

FREMTIDENS ØKERN: De neste 20-30 årene vil Økern transformeres fra kaos til en selvforsynt bydel med bolig, næring, servicetilbud og kultur. Grønn Portal vises til høyre i bildet.

Lokaler/08–2014 | 43

n Nybygg/Grønn portal/

SENTRUMSNÆRT: Fra de øvre etasjene i Lørenfaret 3 er det tydelig å se hvor nær man er Oslo sentrum. Det er tre kilometer i avstand, den samme distansen som fra sentrum til Majorstuen.

44 | Nr. 08–2014/Lokaler

«Med planene om Økernsenteret, høy grad av boliger, næring og service vil Økern kunne utkonkurrere Nydalen og Helsfyr.» Fredrik Sommerfeldt, megler hos Malling & Co Næringsmegling

til Økernsenteret som blir hjertet i bydelen, sier Paul Børseth i Oslo Pensjonsforsikring. OPF utvikler normalt ikke eiendommer, men bestemte seg for å gjøre et unntak i dette tilfellet. Livforsikringsselskapet som er eid av Oslo kommune, kjøpte Lørenfaret 1-3 fra DNB i 2008. De så for seg en «sikker som banken» leietaker; solid, trygg og langsiktig. Men så bestemte DNB-konsernet seg for å samlokalisere alle troppene i Bjørvika. Eieren satt igjen med fraflyttede, utdaterte lokaler og inviterte Dark Arkitekter og to andre arkitektkontor til konkurranse om det beste konseptet. - Dette var et parallelloppdrag, hvor hvert kontor som er med får utbetalt en gitt sum for arbeidet. Normalt bruker vi mellom 500.000 -1 million på å utvikle et slikt prosjekt, forteller Grape. Innsatsen bar frukter. Gjenbruk. - Dark Arkitekters forslag var best helhetlig. De løste oppdraget med å utnytte tomten, skape en klar og tydelig profil, og relatere seg mot Økernsenteret og boligene i området. Det kunne blitt et innadvendt prosjekt, men de har åpnet opp og skapt en grønn portal som vi likte veldig godt. De to andre forslagene var også gode, men vi var enstemmig enige i Darks løsninger, sier Børseth. Hovedgrepet arkitektene gjorde var å rive Lørenfaret 1, en lav blokk fra 1963, og bygge om Lørenfaret 3, en ti etasjer høyblokk opprinnelig bygd som hovedkontor for Norsk Hydro. - Det lave bygget har utilstrekkelig takhøyde og ingen spesielle kvaliteter å ta vare på. Men høyblokken har visse kvaliteter, sier Straume. Planen er at eier OPF enten bygger blokken om til studentboliger eller hotell, når de ser hva området trenger senere. Foreløpig leies bygget ut på korte kontrakter.

Gode opplevelser. Et stort V-formet, eller bumerangformet bygg, vil reise seg der Lørenfaret 1 stod. Det er eiendommen og avgrensning av tomten som gir den spesielle formen. Terrenget faller nokså kraftig her ved enden av Lørenplatået. Arkitektenes løsning ble å løfte bygningsmassen opp fra bakken og dra landskapet under så det skapes en portal. - Portalen er foreløpig 10-11 meter høy og 40 meter bred. Vi har planlagt belysning og vannspeil på bakken, det er mange muligheter for å skape gode opplevelser, sier Christine Grape. Adkomsten til bygget vil gå gjennom portalen. Det blir ikke én hovedinngang til mange leietakere, men to innganger fra nedre plass og to fra den øvre. Den som kommer til fots fra Økernsentret vil krysse «Pensjonsplassen», passere under bygget og enten bruke en av inngangene i denne enden, eller fortsette videre mot «Pensjonsparken» lenger oppe. En felles kantine og fellesarealer er planlagt i et enkeltstående diamantformet bygg med utsikt til parken. I første etasje på bakkeplan er lokalene regulert for forretninger, bevertning og utadrettet virksomhet. Kjendis. - Dette blir et signalbygg på Økern, det mest synlige bygget tvers ovenfor Økern Torg. Prosjektet blir profilert og får en flott fasade, sier megler Fredrik Sommerfeldt i Malling & Co Næringsmegling. Til tross for at eiendommen er forholdsvis ny på markedet, har den fått endel blest allerede. Grønn Portal ble lansert som Presse- og mediesenter for OL 2022 i Oslo. - OL kunne gitt byen en felles deadline og et felles mål å jobbe mot. Det fungerte bra på Lillehammer, og ville vært stas om vi hadde fått til igjen. Jeg hadde unnet barna mine å oppleve en slik folkefest, sier Grape. Samtidig ville OL ha forsinket byggeplanene med 2-4 år. Nå er

det realistisk at nybygget kan stå ferdig i 2018. Prosjektet har også rukket å bli filmkjendis. I den prisbelønte norske filmen «Blind» av Eskil Vogt, kjenner den blinde hovedrolleinnehaveren på en modell av et bygg – det er Lørenfaret, forteller Marianne Straume smilende. Da Dagbladet lanserte alternative lokasjoner for NRK som vil flytte fra Marienlyst, foreslo de Grønn Portal som et mulig sted. Store leietakere. Størrelsen på 58.000 kvadratmeter over bakken, gjør prosjektet til en av de største næringstomtene på Økern. Fotavtrykket blir likevel forholdsvis lite og skånsomt, siden mye av bygningen er hevet over bakkenivå. Arkitektene har videreført kvartalsstrukturen fra Lørenbyen og tatt hensyn til skalaen i omgivelsene. Taket er lavest i enden der boligbebyggelsen rundt er lav. Så stiger det som en rampe til det møter den eksisterende ti etasjes høyblokka. På grunn av formen på bygget er det mest effektivt med åpent landskap, men arkitektene har også tegnet inn løsninger med cellekontor. Rundt 2300 mennesker kan ha sitt daglige virke her. Hver etasje i bygget vil være på 6000 kvadratmeter. Det satses først og fremst på sykkel- og kollektivtransport, 220 parkeringsplasser er planlagt i eiendommen. Det kan være aktuelt å tilby treningsfasiliteter som del av servicetilbudet. Utleier ønsker seg en kommersiell driver som tar seg av driften. Konkurransedyktig. - Aller Media flytter til HasleLinje til neste år. Nylig ble det også bestemt at Dagbladet, som eies av Aller Gruppen, forlater Havnelageret i sentrum og flytter inn i Allerbygget. Ingeniørbedriften Cowi anlegger hovedkontor her, Bymiljøetaten har også valgt Hasle og Økern. Området passer godt

Lokaler/08–2014 | 45

n Nybygg/Grønn portal/

46 | Nr. 08–2014/Lokaler

ØKERN BY NIGHT: Grønn Portal er et miljøvennlig bygg som er tilrettelagt for rekreasjon på dag- og kveldstid. Plassen og parken kan benyttes av turgåere og er del av det grønne beltet i bydelen.

Lokaler/08–2014 | 47

n Nybygg/Grønn portal/ ET STYKKE IGJEN: Dagens Økernsenter står alene nesten midt i bildet. Eiendommene i Lørenfaret 1-3 er ringet rundt. Grønn Portal vil erstatte de lave, lyse blokkene.

for ulike bransjer og aktører som ønsker seg hovedkontor, men det er nok ikke aktuelt for advokater og finansfolk å bevege seg hit fra sentrum, sier megler Sommerfeldt. - Med planene om Økernsenteret, høy grad av boliger, næring og service vil Økern kunne utkonkurrere Nydalen og Helsfyr. Tilgjengeligheten er god, det er bare fem minutters gange fra Grønn Portal til T-banen på Økernsenteret. Nytt Tbanestopp bygges også på Løren, så det blir to nære stopp å velge mellom. Tilretteleggingen for øvrig kollektivtransport og sykkel er også god. Servicetilbudet på Helsfyr er dårligere enn her, sier han. Tålmodighet. - Prosjektet er i sluttfasen av reguleringsarbeidet og rammetillatelse kan være på plass innen mai 2015. Det krever en stor bruker som har behov for 10.000 kvadratmeter for å igangsette byggingen. De er det ikke mange av, så det kan ta ekstra tid, tror megleren. Tolv til 24 måneder tar det normalt å fylle opp et bygg, her kan det drøye lenger. Sommerfeldt antyder at leienivået vil ligge i øvre sjikt på Økern, et sted mellom 2200-2500 kroner per kvadratmeter per år. - Vi ønsker å utvikle eiendommen for langsiktige,

48 | Nr. 08–2014/Lokaler

gode leietakere. Vi vet at spennende bedrifter ønsker å være del av utviklingen på Økern og Løren. Vi har god tro på området, og må være tålmodige. For å lykkes er vi avhengig av at alle de andre aktørene i nærheten lykkes. Særlig Økernsenteret, som blir motoren i hele utviklingen i området, sier Paul Børseth i Oslo Pensjonsforsikring. Ettertraktet. Den største utfordringen på Økern er å gjøre bydelen grønn. 900 millioner kroner skal utbyggerne i området bidra med til grønn struktur. - Kommunen har i tolvte time laget en veiledende plan for offentlige rom for å få flere attraktive parker og grøntområder. Det er et godt tiltak, men det kommer på et sent tidspunkt, sier arkitekt Straume som har jobbet med prosjektet i to år. Eier OPF vet foreløpig ikke prisen de må ut med for å gi sitt bidra til det grønne. - I 2020 er Økern på de flestes radar som et spennende område, nå er det et stort hull og har vært det i noen år, sier Børseth. Megler Fredrik Sommerfeldt i Malling & Co er enig. - I 2020 er Økernsenteret på plass og området fremstår som meget attraktivt. Innen den tid vil en halv million kvadratmeter næring og bolig være utviklet.

Bare Økernsenteret og Grønn Portal utgjør over 200.000 av disse. Drømmeprosjekt. Innen 2018 er det mye fokus på boliger og noe næring. Etter 2018 skal ytterligere 2425 boliger reises, og den største delen næringslokaler på 374.000 kvadratmeter vil skyte i været. - Det er viktig for oss som er en liten eiendomsavdeling å være med i starten av prosjektet og delta aktivt når premissene legges, sier Børseth. Dark Arkitekter er svært fornøyd med Oslo Pensjonsforsikring som oppdragsgiver og Vedal Utvikling som prosjektleder. - Det er gøy å være arkitekt i en slik sammenheng, og gledelig at det er høye ambisjoner for miljøet og en solid utvikler som vil bygge noe som skal stå lenge. Det er det kuleste prosjektet vi har, ut fra størrelse, området, og det å være med å bygge opp noe nytt. Et drømmeprosjekt, smiler prosjektleder Marianne Straume.

FØR: Ring 3 gikk tidligere rett forbi eiendommene i Lørenfaret. Nå er den lagt i Lørentunnelen. Flere nye lokalveiforbindelser er etablert for å forbedre trafikkflyten internt på Økern.

Foto: Tom Atle Bordevik Lokaler/08–2014 | 49

n Inspirerende butikklokaler/Pepper

50 | Nr. 07â&#x20AC;&#x201C;2014/Lokaler

NYE PEPPER Klesbutikken Pepper er en institusjon i Bergen og tilskrives mye av æren for at Bergen er en så velkledd by. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT

utikken ble startet av Vegard Moberg Nilsen i 1995. Acne, Comme des Garcons, Levis Vintage, NIKE og andre ledende Europeiske brands er blant merkene de fører. Tidligere i år fikk Eriksen Skajaa Arkitekter AS i oppdrag å redesigne butikken. - Lokalene er i et av de eldre og «finere» butikkstrøkene i Bergen. Da vi begynte å rive inventaret i den gamle butikken fant vi frem til husets opprinnelige murvegger og ikke minst flere vinduer som hadde vært dekket til. De ga sårt tiltrengt lys til de dype lokalene. Da rommet stod der avkledd, skjønte vi at vi ønsket en kontrast mellom de uferdige veggene og den nye butikken. Derfor valgte vi, i samråd med Pepper, å beholde restene av de rå murveggene, forteller arkitekt Arild Eriksen på velklingende

bergensk. Til daglig holder arkitektkontoret Eriksen Skajaa til i Oslo. Arkitektene har plassert butikken i et slags kar av glassfiberarmert betong, og har benyttet en palett av betong og marmor. - At vi endte på den enkle materialpaletten er styrt av ønsket om å skape stor kontrast til de bakenforliggende veggene, som også har et stort spekter av farger og teksturer, sier Eriksen. Møblene, som er tegnet av arkitektkontoret og bygget av Minde Snekkeri, er ment å gi assosiasjoner til en byggeplass; en disk og små benker ligner paller stablet oppå hverandre med en bordplate av Carrera marmor. Klesstativet består av to stokker eik som er lent mot hverandre og hyllene minner i sin enkelthet om stillaser. De kan kombineres og settes sammen på flere måter.

Rekordlavt tilbud Lavere aktivitet blant store leietakere har resultert i få signeringer i nybygg-prosjekter i år. Ferske tall fra Union Norsk Næringsmegling slår fast at nybyggingen blir på drøyt 300.000 kvadratmeter i perioden 2014-16. Det er 230.000 færre enn før forventet. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

52 | Nr. 08–2014/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

I høstens ferske markedsrapport fra Union går det frem at det i første halvår i år har vært oppnådd høye leienivåer på et lavt signeringsvolum. Gjennomsnittelig markedsleie i Oslo fortsetter å stige og er per andre kvartal cirka 6 prosent høyere enn i samme kvartal i fjor. Snittleien er opp cirka 2 prosent i første halvår, og har nå steget 17 kvartaler på rad. Signeringsvolumet i første halvår var cirka 30 prosent lavere enn i samme periode i fjor. Union oppfatter imidlertid ikke at det underliggende markedet er vesentlig svekket. Lavere signeringsvolum kan blant annet relateres til at få større leiekontrakter løper ut neste år. Siden 2010 har gjennomsnittlig løpetid i nye leiekontrakter blitt gradvis lenger. Totalt har løpetiden økt med cirka 12 måneder fra 2010 til nå. En konsekvens av lavere signeringsvolum er at det tar lengre tid å fylle større bygg. Dette bidrar til at kontorledigheten har steget med 0,6 prosentpoeng siden i vinter. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 7,6 prosent. Etter Union Næringsmeglings oppfatning er netto tilførsel av kontorarealer for lav i forhold til forventet etterspørsel i perioden. De tror derfor at økningen i kontorledighet blir midlertidig og at ledigheten vil synke utover perioden, om enn litt saktere enn de tidligere antok. Næringsmegleren legger til grunn at etterspørselen etter kontorarealer tar seg opp fra 2016 i tråd med konjunktur-

oppgangen, og at kontorleiemarkedet i Oslo drar nytte av en vekst i hovedstaden som er høyere enn landsgjennomsnittet.

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013. • I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse. • 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

8 600

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/08–2014 | 53

n Områder / MARKEDSPULS

Økt betalingsvilje

å Pulsen p edet leiemark NÅ

Av Kristian Lerø Umoderne lokaler med feil beliggenhet er ut, skriver Union Norsk Næringsmegling i sitt utleiemagasin. Næringsmegleren viser til leietakernes økte krav til standard, beliggenhet og fleksibilitet, og har statistikk som forteller at stadig flere leietakere nå går for de dyrere kontoralternativene.

• Andelen kontrakter med leienivå over 2500 kroner per kvadratmeter, utgjorde i perioden 2008 til 2012 mellom fem og ti prosent av alle kontrakter. Nå viser tall fra Arealstatistikk at over 20 prosent av alle kontraktene inngås på nivåer over dette. Det betyr at kontrakter med høye leienivåer i dag utgjør en stadig større andel av totalen. • Selv om betalingsviljen for attraktive kontorlokaler har økt, inngås de aller fleste kontrakter på nivåer mellom 1500 og 2000 kroner per kvadratmeter, viser tallene fra Arealstatistikk.

RKEDET I OSLO – LANG SIKT ARKEDET I OSLO – LANG SIKT Utvikling i netto nybygg, absorpsjon og ledighet • Mens nesten halvparten av alle nye leiekontrakter i perioden 2008 til 2010 hadde et leienivå på under 1500 kroner per kvadratmeter, er bare en fjerdedel av de inngåtte kontraktene så langt i år under dette nivået.

Utvikling i netto nybygg, absorpsjon og ledighet 250 8,0 %

e utløpsvolum blant store gneringer i nybyggprosjekter det re utløpsvolum blant store orbygg i perioden frem til 2017det signeringer i nybyggprosjekter lagt til i grunn tidligere. torbygg perioden frem tilVåre 2017 2 og 115.000 hv. 75.000 m i år r lagt til grunn tidligere. Vårem2 øyt 60.000 år og nybygg, 115.000 m2 hhv. 75.000 m m22 ii sikre osjekter slik m at2 vi passerer i sikre nybygg, røyt 60.000 nke på atslik kontorarealer stadig osjekter at vi passerer g, hotell undervisning,stadig blir anke på atogkontorarealer derfor mindre enn forventet ig, hotell og undervisning, blir i kontorledigheten søkningen derfor mindre enn forventeter ver i perioden, om enn saktere økningen i kontorledigheten er over i perioden, om enn saktere

7,0%% 8,0

200 150

6,0%% 7,0 6,0 5,0%%

150 100

5,0 4,0%%

100 50

4,0 3,0%%

-50

3,0 2,0%%

-50

2,0 1,0%%

-50 -100

-100

1,0 0,0%%

2008

2009

2010

2008 2009 2010 Netto nybygg

2011

2012

2013 2014E 2015E 2016E 2017E

0,0 % 2011 2012 2013 2014E 2015E 2016E (høyre 2017E akse) Netto Absorbsjon Arealledighet

Netto nybygg Kilde: UNION Gruppen

ter usikkerheten i fjor høst. tter usikkerheten i fjor høst. kt konkurranse blant bankene økt blant bankene ene.konkurranse Vår konsensusoversikt viser dene. Vår konsensusoversikt n 2014-2016 er anslått til 8,6viser %, en(se2014-2016 er anslått til 8,6 %, boligsiden). Et ”friskmeldt” %satt (seutgjør boligsiden). Et ”friskmeldt” en attraktiv tsatt utgjør en attraktiv

makroprognoser som innebærer rmakroprognoser og til neste år, som og atinnebærer norsk år til neste at norskat 6. Iogtillegg har år, vi i og bakhodet 16. I tillegg vi i bakhodet at forstand at har de fire største byforstand at de fire byselsettingsvekst somstørste har vært sselsettingsvekst som har vært Norge de siste årene. de siste gNorge opp igjen fraårene. 2016, i tråd med eg opp igjen fra tråd edet i Oslo drar2016, nytte iav at med kedet i Oslo drar nytte av at ndsgjennomsnittet. ndsgjennomsnittet. 54 | Nr. 08–2014/Lokaler

250 200

Netto Absorbsjon

Arealledighet (høyre akse)

Kilde: UNION Gruppen

Kontorledighet i Oslo, Asker og Bærum Kontorledighet i Oslo, Asker og Bærum

10,0 %

10,0 % 8,0 % 8,0 % 6,0 % 6,0 % 4,0 % 4,0 % 2,0 % 2,0 % 0,0 % 0,0 %

6,9 %

7,0 %

6,9 %

7,0 %

7,3 % 7,3 %

Kilde: UNION Gruppen/FINN

27 27

Kilde: UNION Gruppen/FINN

7,3 % 7,3 %

6,9 %

6,7 %

6,6 %

6,7 %

6,9 %

6,7 %

6,6 %

6,7 %

6,9 %

7,6 % 7,6 %

Illustrasjon: Stortingsgaten 2, UNION

Mange ledige lokaler - Nok en gang må vi konstatere at ledigheten i kontormarkedet har økt, skriver direktør Jørn Skovly i DnB Næringsmegling. Selskapets ferske markedsrapport viser at kontorledigheten har økt til 860.000 kvadratmeter i Oslo, Asker og Bærum. Det tilsvarer en ledighet på 9,1 prosent, og inkluderer arealer som er tilgjengelig for innflytting de neste 12 måneder. Med så mange lokaler å velge mellom, karakteriserer Skovly situasjonen som «leietakers marked». Skovly forklarer den stigende ledigheten med at markedet ikke klarte å absorbere den store nybyggingen i 2012 og 2013 da 440.000 kvadratmeter ble tilført markedet. Flere av de fraflyttede lokalene har behov for en oppgradering, noe som tar tid - både i form av prosjektering og med tanke på at nye leieavtaler må signeres før man setter i gang. Den største ledigheten har næringsmegleren telt i Oslo indre sentrum og i det som beskrives som ytre sone.

Få maksimalt ut av dine ansatte. Flytt dem til Frogner. Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo. Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du. Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år. Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/08–2014 | 55

n Områder / MARKEDSPULS

Dyrere å leie lokaler Den store ledigheten har ikke hatt noen effekt på leieprisene, som har steget helt siden bunnen ble nådd i 2009. I følge DnB Næringsmegling har gjennomsnittsprisen for hele byen steget med 25 prosent på fem år. Den største økningen har kommet i Oslo sentrum, CBD; det sentrale forretningsstrøket «Central Business District» (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen) og på Skøyen.

Inngår lengre leieavtaler Siden 2010 har gjennomsnittlig løpetid i nye leiekontrakter blitt gradvis lenger. Gjennomsnittskontrakten er nå på 5,2 år, noe som er cirka. 12 måneder lenger enn i 2010, skriver Union Gruppen i sin siste markedsrapport.

Foto: shutterstock

56 | Nr. 08–2014/Lokaler

Show personality Vi designer stille soner for dagens kontorløsninger. Den stille sonen skal ikke bare skjerme mot støy. Den skal også – ved hjelp av farger og mønstre – være en opplevelse i seg selv.

Soft Office Collection fungerer både som romdeler og sofa. Fra Next-Level design.

Kontakt meg for design av din arbeidsplass: trond@ramsoskar.no 92 44 13 05

Fargerike Glam ´azonia puter citrus fra puter fra Designers Christian Lacroix er et Guild. Christian forfriskende innslag Lacrioix på collection. kontoret.

Høy pendellampe i råfinér er en ekte lysfontene i det åpne kontorlandskapet.

Mashup resirkulerte tepper fra Kymo rammer inn og fargesetter den stille sonen.

Brandr

INTERIØRARKITEKTER

n Områder / MARKEDSPULS

Få nye leieavtaler • Så langt i år er det inngått nye leieavtaler for rundt 360.000 kvadratmeter i Oslo, skriver eiendomsrådgiveren Malling & Co i sin siste markedsoppdatering. • Det er langt lavere enn på samme tidspunkt de siste to årene, da det ble inngått avtaler for rundt 500.000 kvadratmeter og 600.000 kvadratmeter i henholdsvis 2013 og 2014. • Årsaken, forklarer rådgiveren, er det lave antallet med utgående leieforhold i perioden 2015 til 2017 og en nedgang i oljenæringen.

Foto: shutterstock

4.800 kroner i CBD I følge eiendomsrådgiveren Malling & Co må man nå ut med 4.800 kroner per kvadratmeter for de beste eiendommene i Oslo CBD, Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Dette er opp fra 4.500 kroner i samme periode i fjor.

58 | Nr. 08–2014/Lokaler

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22 Lokaler/08–2014 | 59

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

OSLO VEST

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 5,8 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2900/1850

FORNEBU

Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult. * Egen sak om Skøyen følger over de neste sidene

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker)

Skøyen

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpner høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, IT-Fornebu.

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører. 60 | Nr. 08–2014/Lokaler

Drammen

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

OSLO SENTRUM*

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 6,2 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju. Lokaler/08–2014 | 61

n Aktuelt område / Skøyen

Skøyen:

Vestsidens vekstområde AV KRISTIAN LERØ - KRISTIAN@ESTATEMEDIA.NO

- Skøyen og den videre aksen mot Lysaker er vestsidens vekstområde, forteller arkitekt Alv Skogstad Aamo i Skøyenbaserte Dark Arkitekter. Fra lokalene i Thune Næringspark har han og kollegaene laget en mulighetsstudie for Skøyen frem mot 2030 i regi av Bydel Ullern. Kontoret har også gjort oppdrag for Plan- og bygningsetaten (PBE) og Ruter, i forbindelse med satsningen på Fornebubanen, hvor stasjonen på Skøyen er et viktig element nå som traséen er valgt. Mens det på østsiden av byen finnes flere transformasjonsområder, som Økern, Hasle og Løren, preges vestkanten av villastrøk og få områder med større utviklingspotensial. Det setter Skøyen i en særposisjon. I tillegg har Skøyen et av Norges største kollektivknutepunkt, med en god sammenkobling av alle kollektivtransportformer. Det er også planer om å legge trikken enda nærmere togstasjonen. Da det ble klart at et stoppested på Skøyen er essensielt for Fornebubanen, satte Ruter og PBE i gang et prosjekt for å se på arealbruken i området. Det er blitt undersøkt hvordan man kan fortette og forbedre arealbruken i de områdene som er lavt utnyttet i dag, som arealene rundt Statoilstasjonen i Drammensveien. I tillegg mener Skogstad Aamo og hans Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

62 | Nr. 08–2014/Lokaler

kollegaer at det ligger et stort potensial i transformasjonen av Hoff. Byggeplaner på Hoff At det finnes et vekstpotensial på Hoff, er noe Møller Gruppen Eiendom også har sett. I 2012 kjøpte selskapet det de selv betegner som en av de siste indrefiletene sentralt i Oslo, på AL Industriers gamle industritomt i Harbitzalleen. Reguleringsplanen for tomten er levert fra PBE, og ligger i disse dager inne på rådhuset til behandling. Forslaget fra Møller Gruppen innbefatter 58.500 kvadratmeter totalt, med en jevn fordeling mellom bolig og kontor og cirka 4000 kvadratmeter handel. PBE har levert et parallelt forslag på cirka 44.000 kvadratmeter, der det meste av kuttet går ut over kontordelen. - Rådhuset har ingen formalkrav i forhold til saksbehandlingstid, men saken har ligget der i tre måneder nå, så vi har et berettiget håp om at det skal være ganske nært forestående, sier administrerende direktør Ola T. Gjørtz i Møller Gruppen Eiendom. Han vil i gang med byggingen, og er ikke skremt av den høye arealledigheten på Skøyen. - Det skremmer ikke oss. Beliggenheten er god nok, så det er mer et spørsmål om

produktet er godt nok, og jeg tror vi skal få til noe som er ganske attraktivt på vårt prosjekt. Det er en stor tomt, så her har vi mulighet til å skape en del herlighetsverdier i og rundt prosjektet. Voldsom vekst - Vi har veldig tro på Skøyen, både kommunikasjons- og beliggenhetsmessig, og med tanke på den utviklingen som har vært der de siste årene viser det seg at vi ikke er alene om det, sier Gjørtz. I løpet av de siste årene har flere store selskaper etablert seg på Skøyen, og kompetansemiljøer som Rambøll og Multiconsult har fått egne hus. I våres flyttet også Yara rundt 240 ansatte inn i et nybygg i Drammensveien 131. På den andre siden av veien bygger Norwegian Property et stort flerbrukerbygg, hvor Statens Pensjonskasse skal samle rundt 400 ansatte i løpet av våren 2015. De har inngått en 12-årig leieavtale på 2.775 kroner per kvadratmeter. Den omfatter 9.200 kvadratmeter kontor i byggets andre og tredje etasje og 450 kvadratmeter med lager, arkiv og datarom. I likhet med Lysaker har Skøyen lidd av manglende sosial infrastruktur, som butikker, kafeer og andre tilbud til de som skal

Bildene fra Skøyen torg, viser området slik det fremstår i dag og slik det kan bli i fremtiden. Illustrasjon: Dark arkitekter og ADEPT.

Lokaler/08–2014 | 63

n Aktuelt område / Skøyen

Illustrasjon: MAD Arkitekter og COBE

Illustrasjon: Ruter AS

jobbe og bo der, men i løpet av de siste årene har dette bedret seg vesentlig. - Skøyen øker stadig i attraktivitet, og nå begynner man også å få andre typer sosial infrastruktur og butikker. Veier og kollektivdekning er fantastisk her, og på ett eller annet tidspunkt kommer også Fornebubanen. Det vil være med på å øke attraktiviteten ytterligere, sier Gjørtz.

Ola T. Gjørtz Foto: Møller Gruppen Eiendom

64 | Nr. 08–2014/Lokaler

Pulsåren - I Karenslyst Allé har man klart å skape en intensitet og aktivitet langs gateløpet med en utadrettet førsteetasje som gjør at man rett og slett har et byliv i gaten. Dette er på mange måter selve ryggraden på Skøyen, men den er dessverre altfor dårlig koblet til omgivelsene, sier Skogstad Aamo. Han viser til at gaten har en rundkjøring som ender opp på avkjøringen til E18 i hver ende og en jernbane som fungerer som en barriere med mørke og triste underganger på den andre siden. - Isolert sett har dette blitt en veldig tydelig bygate med mye publikumsrettet aktivitet som ikke var der før, og det tror jeg alle opplever som positivt. Arkitekten mener at fremtidsvisjonen for Skøyen må bygges på at området ikke bare har en stasjons- og arbeidsplassfunksjon, men er del av en mer selvstendig bydannelse. For å lykkes med dette har Dark sett på hvordan man kan få inn flere blandede funksjoner i den sentrale delen av

Skøyen, som boliger og kulturelementer slik at det blir mer liv etter kontortid. - Alle tendenser tyder på at arbeidstakere ønsker å jobbe i et bymessig miljø med et godt tilbud rundt seg. Næringsparkene som var idealet for noen år siden er ikke lengre attraktive, og jeg tror at den type utvikling som vi får se på Skøyen i årene fremover vil gjøre det til et enda mer interessant sted for arbeidsplasser og næring. Fjordbyen 2 At Skøyen vokser og får sitt bypreg uten noen oppdaterte planer for området, bekymrer både kommunen og andre. Kommunedelplanen er gammel og har fått kritikk for ikke å støtte opp under en god byutvikling, noe som har resultert i en evig runde med dispensasjoner og behandling av enkeltvise reguleringsplaner. - Når man ser hvor vellykket fjordbysatsningen har vært, er det å utnytte samspillet mellom byutviklingen på Skøyen og i Bestumkilen i Fjordbyen det store kvalitetsmessige potensialet denne byutviklingen har. Det er området fra Frognerkilen til Lysaker som man nå omtaler som Fjordbyen 2, sier Skogstad Aamo. Etter sommeren utlyste Plan- og bygningsetaten en tilbudsrunde for en områdeplan for vestkorridoren fra Filipstad mot Lysaker. Denne planen har i første omgang fokus

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika / Aker Brygge. De ledige lokalene ligger i byggets 7. etg. og ligger flott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m. LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget t-bane stasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet. Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

n Aktuelt område / Skøyen

Illustrasjon som viser områdets nabolag:

Nydalen. Foto: Thomas Bjørnflaten

Alv Skogstad Aamo Foto: Dark Arkitekter

på Skøyen, og er et arbeid som PBE nå evaluerer, som man venter en snarlig avklaring rundt. - Det blir en veldig omfattende jobb, siden det er mange grunneiere som skal involveres og en komplisert trafikksituasjon å ta hensyn til, sier Skogstad Aamo. Lang prosess Parallelt med dette har nemlig Statens Vegvesen satt i gang et prosjekt hvor de skal se på ulike løsninger for å legge om E18 som i dag går gjennom området. Dette arbeidet vil etter hvert også kobles på områdeplanen. I tillegg arbeider Ruter med en egen reguleringsprosess for selve traséen til Fornebubanen, som skal være ferdig til våren. Det er ikke godt å si hvor lang tid det vil ta å lage en ny områdeplan for Skøyen, forteller Skogstad Aamo. - Det som er frustrerende for mange av aktørene på Skøyen i dag er at de sitter på eiendommer som har et enormt utviklingspotensial, men som fort kan bli berørt av en ny områdeplan. Planen vil inneholde nye veitraséer og nye sammenhenger slik at det er veldig vanskelig å se for seg at den

enkelte eiendomsbesitter får behandlet egne reguleringsplanforslag før det finnes noen overordnede rammer for området. Enorme vekstmuligheter - Potensialet ligger i at man for første gang har mulighet til å utarbeide en helhetlig og visjonær plan for Skøyenområdet på tvers av eiendomsgrenser. Det gir muligheter for å innarbeide nye kvaliteter i offentlige rom, grøntstruktur og kontakt med sjøen, sier Skogstad Aamo. Gjennom mulighetsstudiet har Dark påvist et stort utbyggingspotensiale i Skøyenområdet, selv når man legger inn rekreasjonsområder og tilrettelegging for ulike høyder i de forskjellige nabolagene. Studiet viser at området tåler en utbygging på over en million nye kvadratmeter fordelt på Skøyen og Vækerø. Det kan resultere i 6.000 nye boliger, over 300.000 nye kvadratmeter med kontor, og over 200.000 kvadratmeter med handel og service. Vekstpotensialet på Skøyen er med andre ord udiskutabelt - så gjenstår det å se i hvilken form og fart veksten vil komme.

Nøkkeltall

3100

2900

2500

1850

11,2%

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm høy standard

Leie kr/kvm normalt god standard

Arealledighet

Kilde: Union Norsk Næringsmegling 66 | Nr. 08–2014/Lokaler

Søk støtte – få sikrere leieinntekter

Mange eksisterende bygg blir mer attraktive og lønnsomme gjennom oppgraderinger. Enova støtter tiltak som gir lavere energibruk og høyere komfort. Oppgraderinger gjør bygget mer attraktivt, både for utleiere og de som jobber der. Gjennom vårt tilbud «Støtte til eksisterende bygg» gir Enova støtte til en rekke små og store tiltak. Se hvilke på enova.no, eller ring Enova Svarer på 08049.

Enova gir støtte til energi- og klimatiltak.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

Lokaler/08–2014 | 67

TIL LEIE

Søker du nye og moderne lokaler? • Der alt er nytt? • Som blir tilpasset dine ønsker? • Som ligger midt i Oslo Sentrum? Gjør som Estate Media, Finansdepartementet, Tandbergs Patentkontor, Tempur og LaDanse, og bli leietakere sammen med disse. Vurder Rådhusgaten 26!

Rådhusgaten 26 er i 2013/2014 fullstendig totalrehabilitert og fremstår i dag som et fremtidsrettet og arealeffektivt kontorbygg med topp moderne innredning. Eneste ledige kontorlokaler er 5. og 6. etasje på hhv. ca. 550 og 350 kvm., til sammen 900 kvm., forbundet via interntrapp. Kan også egne seg for deling.

GANGAVSTANDER: Bankplassen parkering Karl Johans Gate Stortinget (T-bane) Aker Brygge Oslo S (T-bane og tog) Nationaltheateret

1 min 4 min 4 min 5 min 7 min 10 min

For en uforpliktende prat ta kontakt med: Sabine Jennica Bartler 9321 0062 | sb@nai.no Tor Bergan 9078 0452 | tb@nai.no

– Hysj!

Savner dere enkel tilgang til stillerom på arbeidsplassen?

QuietPod er flyttbare stillerom som passer for telefonsamtaler, møter, avkobling og arbeidsoppgaver som krever dyp konsentrasjon. Utnytt plassen i store rom på en bedre måte!

Konfidensialitet: Vi garanterer konfidensielle samtaler og møter i åpne kontorlandskap. Lydisolert: QuietPod er designet med tanke på høyest mulig lydisolering. Mobilitet: Alle rom går på hjul og kan enkelt flyttes rundt på avdelingen eller demonteres for transport til annet bygg.

Rask montering: 2 mann kan montere 2 komplette QuietPod på en arbeidsdag. Ingen andre håndverkere behøves. Individuell innredning: Form din egen QuietPod med et stort utvalg moduler, materialvalg og tekniske løsninger. Økonomisk: QuietPod kan leies, har lang levetid og stor bruktverdi (vugge til vuggeprinsippet). R

www.quietpod.no

efficiency through silence

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

70 | Nr. 08–2014/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

6,7 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

6,2 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

5,8 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1900

1250

5,0 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

3,7 %

Skøyen

2900

1850

11,2 %

Lysaker

2250

1550

10,1 % *

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Arealledighet: per sept 2014

Fornebu

1800

1350

10,1 % *

Nydalen

2000

1500

9,5 %

Bryn / Helsfyr

1900

1300

9,1 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

4,2 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

6,2 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

6,6 %

11,9 % **

*Tallene gjelder for det samme området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for ytre nord inkludert Økern-Hasle-Løren-Ulven Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/08–2014 | 71

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

72 | Nr. 08–2014/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/08–2014 | 73

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent. Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting. HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling. -Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

74 | Nr. 08–2014/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting. Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/08–2014 | 75

Det enkle er ofte det beste Få lett tilgang til leietakere!

I syv år har vi ringt på 16 000 selskaper for å høre om de har flytteplaner. Benytt deg av vår leietakerdatabase – ta kontakt i dag med per@realinform.no eller 90 55 87 05 og finn ut hvordan vi kan hjelpe deg.

76 | Nr. 08–2014/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/08–2014 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER DNB Næringseiendom AS

arntzenlegal

Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

Ernst & Young AS EiendomsInvestor AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

BRYN EIENDOM AS

Ferd Eiendom

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

78 | Nr. 08–2014/Lokaler

eiendomsaktører

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Sammen skaper vi muligheter.

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Myren Eiendom AS

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/08–2014 | 79

eiendomsaktører

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

80 | Nr. 08–2014/Lokaler

ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

CONFIDON AS Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

FIRESAFE AS

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Lokaler/08–2014 | 81

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSSERVICE

HÅNDVERKSTJENESTER

Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge• hender året rundt...

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

• GRESS - GRØNTANLEGG

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

82 | Nr. 08–2014/Lokaler

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

eiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med roy@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

MODULVEGGER OSLO AS

NORSK GJENVINNING

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

LA OSS HJELPE DEG LA OSS HJELPE DEG å FINNE NYE LOKALER. å NYEEstate LOKALER. Ser FINNE du etter nye lokaler? Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase. Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Registrer deg pånøytrale realinform.no så vil gårdeiere Norges ledende leietakerbase. kontakte deg direkte med egnede arealer Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Lokaler/08–2014 | 83

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Muligheter har åpnet seg i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg. Les mer på braatheneiendom.no Megler: Akershus Eiendom v/Seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Eier: Braathen Eiendom v/Adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard