Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2014. aastal by Eesti Korteriühistute Liit

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2014. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2014

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2014. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Margus Saulep (1. osa „Korteriühistu“), Urmas Mardi (2. osa „Korteriomand“) Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium © Eesti Korteriühistute Liit, 2014 www.ekyl.ee

Sisukord Sisukord.................................................................................3 Õigusaktide lühendid.......................................................... 4 Sissejuhatus........................................................................... 5 1. KORTERIÜHISTU...................................................... 7 1.1 Korteriühistu mõiste....................................................7 1.2. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused............. 7 1.3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus........................ 8 1.4. Korteriühistu majandamiskulud.............................. 10 1.5. Korteriühistu liikmete huvide esindamine..............10 2. KORTERIOMAND................................................... 11 2.1. Korteriomandite valitsemine.................................... 11 2.2. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili.......................................................... 12 2.3. Korteriomandi omanike omavahelised suhted...... 12

Õigusaktide lühendid Asjaõigusseadus Asjaõigusseadus Asjaõigusseaduse rakendamise seadus Eesti NSV tsiviilkoodeks Eesti Vabariigi põhiseadus Ehitusseadus Elamuseadus Elektriohutusseadus Elektrituruseadus Eluruumide erastamise seadus Erastamisseadus Kaugkütteseadus Kinnistusraamatuseadus Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Lifti ja köistee ohutuse seadus Maareformi seadus Mittetulundusühingute seadus Mõõteseadus Pankrotiseadus Perekonnaseadus Planeerimisseadus Pärimisseadus Raamatupidamise seadus Riigilõivuseadus Riigi õigusabi seadus Tarbijakaitseseadus Teeseadus Tsiviilkohtumenetluse seadustik Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus Tuleohutuse seadus Täitemenetluse seadustik Töölepingu seadus Vabariigi Valitsuse seadus Veeseadus Võlaõigusseadus Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus Äriseadustik Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus 4

AÕS AÕS AÕSRS TsK PS EhS ES EIOS ELTS EES ErS KKütS KRS KOKS KOS KÜS LKOS MaaRS MTÜS MõõteS PankrS PKS PlanS PärS RPS RLS RÕS TKS TeeS TsMS TsMSRS TsÜS TuOS TMS TLS VVS VeeS VÕS VÕSRS

ÄS ÜVVKS

Sissejuhatus Hea lugeja! Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud elektroonilise käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” kolmas osa. Käesolev käsiraamat on järg aastatel 2012 ja 2013 ilmunud käsiraamatutele, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid alates 1999. aastast. Käesolev käsiraamat on koostatud 2014. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid, lootes seeläbi isikute õiguskuulekuse kasvule, vältimaks tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi. Käsiraamat on koostatud Riigikohtu kodulehel www. nc.ee avaldatud kohtulahendite baasil, hõlmates lahendeid aastast 2014. Ära on toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks. Käsiraamatu kaheks peateemaks on korteriühistu ja korteriomand. Just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi. Käsiraamat annab selgitused järgmistele ühistute probleeme kirjeldavatele märksõnadele: • • • • • • • • •

korteriühistul on sisuliselt elamu haldamisel vahendav funktsioon; küttekulude eest tasumine, kui radiaator on eemaldatud; vajalikud kulutused kaasomandi säilitamiseks; korteriühistu liige ei vabane elamu renoveerimiskrediidi maksmise kohustusest põhjusel, et krediidiga finantseeritud tööd võivad olla tehtud ebakvaliteetselt; korteriomanik ei vabane haldusteenuse ega raamatupidamisteenuse kulude kandmisest põhjusel, et teenused võisid olla ebakvaliteetsed; korteriomanikul on võimalik tasaarvestada majandamiskulude nõudeid; korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine; seaduse mõttega on vastuolus see, kui üldkoosolek volitab juhatust määrama juhatuse tegevuse kontrollimiseks revidendi, see pädevus kuulub üldkoosolekule;

• • • • •

•

seadusega vastuolus oleva otsuse kinnitamine; korteriühistu ei saa korteriomanikke siduda kulutustega, mis ei seostu korteriühistu eesmärgiga, st mis ei ole majandamiskulud KÜS § 151 mõttes; omavolilise ehitustegevuse eest vastutab olukorra põhjustaja; korteriühistu esindamine kohtus ja esindusega seotud kulud; korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab Teile õiguskindlust ja julgust langetada mõistlikke otsuseid, vältimaks pikki ja keerukaid õigusvaidlusi. Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

1. KORTERIÜHISTU 1.1. Korteriühistu mõiste 8.10.2014 3-2-1-61-14

• Korteriühistu on KÜS § 2 lg 1 järgi korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Korteriühistul on vahendav funktsioon

• Sisuliselt vahendab korteriühistu elamu haldamisel korteriomanikevahelisi nõudeid elamu majandamiseks tehtud kulutuste kandmiseks, st korraldab ühiste kulutuste tegemise ja kogub selleks makseid.

1.2. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused 31.01.2014 3-2-1-166-13

08.10.2014 3-2-1-61-14

• Korteris radiaatori eemaldamisest hoolimata tuleb omanikul korteriühistu põhikirja järgi tasuda kostjale kütteteenuse eest. Nimetatut ei mõjuta ka see, millistel asjaoludel korterist radiaator eemaldati, sest kohtud tuvastasid, et radiaatori eemaldamiseks ei olnud hagejal teiste korteriomanike nõusolekut, mis AÕS § 74 lg 1 järgi on korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmiseks vajalik. Õige on ka kohtute seisukoht, et esitatud asjaoludel ei ole kütteteenuse eest korteriomandi reaalosa suuruse järgi tasu nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja on algusest peale palunud hagejal radiaatori taastada ning tasuda kütteteenuse eest vastavalt korteri reaalosa suurusele. • Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, vaid need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel KOS § 15 lg 2 alusel teha iga korteriomanik. Vältida tuleb põhjendamatuid kulutusi, võimalusel võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised.

Küttekulude tasumine, kui radiaator on eemaldatud

• Korteriomanik ei vabane elamu küttekulude kandmise kohustusest põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine.

Küttekulude tasumine

Kulutused kaasomandi säilitamiseks

Krediidi-kohustuse täitmine

• Korteriühistu liige ei vabane elamu renoveerimiskrediidi maksmise kohustusest põhjusel, et krediidiga finantseeritud tööd võivad olla tehtud ebakvaliteetselt. Korteri omandanud ostjal võib olla korteri müüja vastu kahju hüvitamise nõue või õigus alandada korteri ostuhinda, kui korteriga tuli talle kaasa kohustus, millest müüja teda ei teavitanud.

Haldusteenuse ja raamatupidamisteenuse eest tasumine

• Korteriomanik ei vabane haldusteenuse ega raamatupidamisteenuse kulude kandmisest põhjusel, et teenused võisid olla ebakvaliteetsed. Teenuste puudulikust osutamisest tulenevaid nõudeid saab teenuse osutajate vastu esitada korteriühistu kui teenuse tellija. Mõlemad kulud on käsitatavad vajalike majandamiskuludena, mille tasumises peab korteriomanik korteriühistu liikmena KÜS § 151 alusel osalema.

Tasaarvestus-õigus

• Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1.

1.3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus

Vajalikud kulutused

Otsuse täitmata jätmise tagajärg

• Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine, tähendab see korteriühistu jaoks sarnaselt korteriomanikega õigust teha vajalikke kulutusi ka üldkoosoleku otsuseta, st juhatuse otsusel, eriti kui üldkoosoleku kokkukutsumisest tingitud viivitusega suureneks kaasomandi eseme kahjustamise tõenäosus. • Vajalike kulutuste tegemisel tuleks arvestada korteriomanike huve ja vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel võtta mitu hinnapakkumist • Korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti. Korrashoiukohustust piirab KOS § 16 lg 2, mille järgi ei ole kohustust taastada enam kui pooles ulatuses hävinud hoonest, kui kahju ei ole kaetud kindlustusega või muul viisil. Samas on korteriühistu (valitseja) ülesanne KOS § 15 lg 6 p 3 järgi korraldada korteriomanike kulul kaasomandi kindlustamine. • Korteriühistu võib vastutada korteriomanikule tekkinud kahju eest, kui ta jätab täitmata üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks.

08.10.2014 3-2-1-61-14

05.11.2014 3-2-1-99-14

03.12.2014 3-2-1-117-14

• Vastavalt MTÜS § 24 lg 2 on korteriühistul võimalus kinnitada seadusega vastuolus olevat (kehtetuks tunnistatavat) otsust. • Seda, kas üldkoosolek on varasemat otsust uue otsusega kinnitanud, on võimalik tuvastada otsust sisuliselt hinnates, st võrreldes otsuste sisu, mitte üldkoosolekute päevakordi. Kui uue üldkoosoleku otsus on sisult samane varasema otsusega või kui uuel üldkoosolekul on sõnaselgelt võetud vastu otsus kinnitada varasem otsus, siis saab lugeda, et võeti vastu kinnitamise otsus MTÜS § 24 lg 2 mõttes. • Kui kohtus on vaidlustatud ka kinnitav otsus, ei välista sellise hagi esitamine siiski kinnitamise toimet juhul, kui hagi (kinnitava otsuse vaidlustamise kohta) jääb rahuldamata. Üksnes hagi esitamine ei saa muuta kinnitamise toimet olematuks, seda saab teha vaid edukas hagi ehk selline hagi, millega uus otsus tunnistatakse kehtetuks või tuvastatakse selle tühisus. • MTÜS § 34 lg 1 mõtteks on anda revidendi või audiitori määramise otsustamine üldkoosoleku pädevusse. Seaduse mõttega on vastuolus see, kui üldkoosolek volitab juhatust määrama juhatuse tegevuse kontrollimiseks revidendi. • KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2 tulenevalt kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Kaasomandisse kuuluvast ühiskommunikatsioonist, nt keskküttetorustikust tekkinud kahju eest võivad vastutada kõik korteriomanikud ja korteriühistu solidaarselt. • Korteriühistul on KOS § 15 lg-te 5 ja 6 järgi mh kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid. Korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandamise korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine. • Eelnevast tulenevalt võib korteriühistu vastutada elamu keskküttetorustiku korrasoleku tagamata jätmise tõttu kahju põhjustamise eest nt KOS § 15 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Korteriühistu vastutus võib olla välistatud VÕS § 103 alusel, st juhul, kui kohustuse rikkumine on vabandatav.

Seadusega vastuolus oleva otsuse kinnitamine

Revidendi või audiitori määramine

Küttetorustikust tingitud kahjud

1.4. Korteriühistu majandamiskulud

Majandamis-kulud seostuvad KÜ tegevus-eesmärgiga

Majandamis-kulud määrab üldkoosolek

Juurdeehitise likvideerimise nõue

Korteriühistu esindamine kohtus

• Korteriühistu ei saa korteriomanikke siduda kulutustega, mis ei seostu korteriühistu eesmärgiga, st mis ei ole majandamiskulud KÜS § 151 mõttes. • Korteriühistu kantud kulutused ja osutatud teenused peavad siiski olema otseselt seotud korteriühistu eesmärgiga, st korteriomanike kaasomandis oleva ehitise ja maatüki majandamisega. Majandamiskuludeks ei saa pidada kulutusi, mis on küll kõigi/enamiku korteriomanike huvides, kuid ei ole seotud nende kaasomandis oleva ehitise või maatükiga.

12.02.2014 3-2-1-163-13

• Üksnes üldkoosolek saab otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena teha. Erandiks on kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused, mille jaoks korteriomanike kokkulepet ega üldkoosoleku otsust vaja ei ole.

08.10.2014 3-2-1-61-14

1.5. Korteriühistu liikmete huvide esindamine • Kuigi korteriühistul on õigus esitada kohtusse ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu, ei tähenda see seda, et korteriomanik võib nõuda korteriühistult teise korteriomaniku juurdeehitise likvideerimist. Sellisel juhul on võimalik esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi. Kui korteriomanik on teinud või lasknud teha elamus ümberehitusi (nt juurdeehitisena rõdu), ei ole korteriühistul kohustust seda juurdeehitist likvideerida. • Kuna korterühistu puhul kohaldatakse KÜS § 1 lg 2 järgi korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduse sätteid, saab ka korteriühistut esindada kohtumenetluses seadusliku esindajana üldjuhul korteriühistu iga juhatuse liige. Tulenevalt TsMS § 217 lg-st 1 on aga korteriühistul õigus osaleda kohtumenetluses ka lepingulise esindaja kaudu. Korteriühistul on õigus volitada omal äranägemisel end kohtumenetluses lepingulise esindajana esindama iga isikut, kes vastab TsMS § 218 lg-s 1 sätestatule. Seejuures võib korteriühistu volitada ennast lepingulise esindajana esindama ka oma juhatuse liiget, kes vastab TsMS § 218 lg-s 1 sätestatud tingimustele, või äriühingut, mille kaudu juhatuse liige korteriühistule õigusabiteenust osutab.

12.03.2014 3-2-1-185-13

18.06.2014 3-2-1-62-14

• Korteriühistu juhatus on korteriühistu juhtorgan, mille põhiülesandeks on korteriühistu juhtimine ja esindamine. Seadusest ei tulene juhatuse liikmele kohustust anda Korteriühistule õigusalast kvalifikatsiooni nõudvat õigusabi. Korteriühistu juhatus peab küll korteriühistut kohtumenetluses esindama või volitama selleks lepingulist esindajat, kuid juhatuse liige ei pea täitma kohtumenetluses tasuta lepingulise esindaja ülesandeid, sh osutama ühistule tasuta õigusabiteenust. TsMS § 217 lg 2 järgi saab menetlusosaline osaleda menetluses isiklikult ka siis, kui tal on lepinguline esindaja. Sellest tulenevalt ei saa pidada menetlusosalise lepingulise esindaja kulusid põhjendamatuks üksnes seetõttu, et lepinguline esindaja on samal ajal ka menetlusosalise seaduslik esindaja ning sama isik esindas menetlusosalist nii seadusliku esindajana kui ka lepingulise esindajana.

Kohtu-esindusega seotud kulud

2. KORTERIOMAND 2.1. Korteriomandite valitsemine 08.10.2014 3-2-1-61-14

03.12.2014 3-2-1-117-14

• Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19). • Korteriomaniku tegevus katuse renoveerimisel võib talle anda nõude teiste korteriomanike vastu kas KOS § 15 lg 2/AÕS § 72 lg 4 alusel (kui tegemist on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes) või käsundita asjaajamise sätete alusel, VÕS § 1018, § 1023 lg 1 (p 28-29). • Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid (sh keskküttetorustikud) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid lasub korteriühistul (p 12). • Kaasomandisse kuuluvast keskküttetorustikust tekkinud kahju eest võivad vastutada kõik korteriomanikud ja korteriühistu solidaarselt. Korteriühistu võib vastutada elamu keskküttetorustiku korrasoleku tagamata jätmise tõttu kahju põhjustamise eest nt KOS § 15 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Vastutus võib olla välistatud VÕS § 103 alusel, st juhul, kui kohustuse rikkumine on vabandatav (p 12).

Vajalikud kulutused korteriomandi säilitamiseks

Keskküttesüsteemist põhjustatud kahju hüvitamise nõue

2.2. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili Küttekulude maksmisest keeldumise alus

• Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).

08.10.2014 3-2-1-61-14

2.3. Korteriomandi omanike omavahelised suhted Omavolilise ehitustegevuse eest vastutab olukorra põhjustaja

• Kuigi korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu 27. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-118-12, p 10), ei tähenda see seda, et korteriomanik võiks nõuda korteriühistult teise korteriomaniku juurdeehitise likvideerimist. • Sellisel juhul on võimalik esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teise korteriomaniku õigusi väidetavalt rikuti (p 11).

12.03.2014 3-2-1-185-13

Eesti Korteri端histute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee