Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2019. aastal

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2019. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2019

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2019. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Justiitsministeerium. © Eesti Korteriühistute Liit, 2019 www.ekyl.ee

Sisukord Õigusaktide lühendid.......................................................... 5 Hea lugeja!............................................................................. 6 1. Korteriühistu ülesanded ja vastutus............................... 8 2. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused................. 9 3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus.......................... 12 4. Korteriühistu majandamiskulud.................................. 14

3

4

Õigusaktide lühendid

Asjaõigusseadus Korteriomandi- ja korteriühistuseadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus Võlaõigusseadus

AÕS KrtS KOS KÜS TsÜS VÕS

5

Hea lugeja!

Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu koostatud elektroonilise käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” VIII osa. Kogumiku eesmärgiks on juhtida ühistujuhtide ja ühistu liikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles Riigikohus on juba otsuse teinud, aitamaks sel moel vältida tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi tulevikus. Käsiraamat on järg 2018, 2017, 2016, 2015, 2014 ja 2013 valminud trükistele. 2012. aastal valmis I osa, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012.

Uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisest 1. jaanuaril 2018 on tänaseks möödunud kaks aastat. See on väga paljuski olnud kohanemise aeg. Kohtuveskid jahvatavad teatavasti põhjalikult ja pikkamööda, niisiis on suur osa raamatus käsitletud lahendeid varem korteriühistute tegevust reguleerinud seaduste alusel.

Käsiraamat on koostatud 2019. aasta Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil. Kogumikust leiate Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks.

Käsiraamatus on neli alateemat: korteriühistu ülesanded ja vastutus, korteriühistu liikme õigused ja kohustused, korteriühistu üldkoosolek ja juhatus ning korteriühistu majandamiskulud.

Toon välja märksõnad, mis on korteriühistutele aktuaalsed ja millele käsiraamat vastused annab: Vihmaveetoru korrashoid ja korrashoiukohustuse rikkumisega kaasnev vastutus, lepingu sõlmimine ei ole korrashoiukohustuste täitmiseks piisav, ühistu vastutus kolmanda isiku käitumise eest.

Otsuse õiguspärasuse hindamine, keldriboksi lammutamise otsus ja valduse vabastamine, erikasutusõiguse muutmise või lõpetamise otsuse vaidlustamine, keldriruumi kasutuselevõtmine jalgrataste hoiuruumina, otsuste vastuvõtmine korduskoosolekul, omaabi kasutamine, hooneosade kasutamine õigusliku aluseta.

Liikme õigused ühistu kohustuste mittekohasel täitmisel, nõuete esitamine teise isiku tegevusest tulenevate asjaolude tõttu.

Kaasomandis olevate ruumidega seotud vaidlused lahendatakse hagita menetluses, vaidlustesse kaasatakse korteriomanikud, kasutuskorra muutmine või lõpetamine.

Korduskoosoleku regulatsioon tuleneb seadusest ja seda põhikirjaga muuta ei saa.

6

Õhksoojuspumba paigaldamise kaasus, paigaldamise otsustamisel tuleb välistada kaasomanike õiguste riive ja kahju tekitamine.

Parkla laiendamise või ehitamisega seotud asjaolud, küsimuse otsustamisel tuleb hinnata kui oluliselt asja või majanduslikku otstarvet muudetakse.

Korteriomanike enamuse otsusega on võimalik seadusest tulenevast viivisemäärast kõrvale kalduda.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab teile õiguskindlust ja julgust langetada seaduslikke otsuseid ning aitab korteriühistu töös lahendada juriidiliselt keerukaid olukordi.

Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

7

1. Korteriühistu ülesanded ja vastutus 18.12.2019 2-17-15364/59

Kuna korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid, siis piisab korteriühistu liikmel kahjunõude puhul selle tõendamisest, et purunes kaasomandi eseme osaks olev vihmaveetorustik. Korteriühistu kohustusteks on vihmaveetorustiku seisundi jälgimine ja selle korrashoiu tagamine, mistõttu annab vihmaveetorustiku purunemine alust eeldada, et ühistu ei täitnud eelnimetatud kohustusi nõuetekohaselt. Korteriomanik ei pea tõendama, mida ühistu tegi või jättis tegemata selleks, et vihmaveetorustik ei puruneks.

Vastutusest vabanemiseks tuleb ühistul tõendada, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud ning et ta on teinud kõik mõistlikult vajaliku selleks, et kaasomandi eset korras hoida ja hagejale kahju tekkimist vältida. Muu hulgas võib kostja vabaneda vastutusest juhul, kui ta tõendab võlaõigusseaduse § 103 lg 2 järgi, et kohustuse rikkumine oli vabandatav vääramatu jõu tõttu.

Kaasomandi korrashoidmise kohustuse täitmiseks ei piisa sellest, et korteriühistu sõlmib elamu haldamiseks ja hooldamiseks lepingu kolmanda isikuga. Korteriühistul on kohustus jälgida, et kolmas isik täidaks oma lepingulisi kohustusi, mis on suunatud korteriühistu kohustuste täitmisele.

Vihmaveetoru korrashoid ja korrashoiu-kohustuse rikkumisega kaasnev vastutus

Lepingu sõlmimine ei ole korrashoiukohustuste täitmiseks piisav

Korteriühistu vastutus kolmanda isiku käitumise või temast Ühistu vastutus tulenevate asjaolude eest võib tuleneda TsÜS § 132 lg-test 1 või 2. kolmanda isiku TsÜS § 132 lg 1 mõttes on majandustegevuseks ka korteriühistu käitumise eest tegevus elamu haldamisel. TsÜS § 132 lg-te 1 ja 2 kohaldamisel ei ole tähtsust, kas korteriühistu kontrollis piisavalt kolmandale isikule nendevahelise lepinguga pandud kohustuste täitmist.

Nende sätete järgi omistatakse (juhul, kui esinevad nende sätete kohaldamise eeldused) korteriühistule kolmanda isiku faktiline käitumine ja hinnatakse seejärel, kas ühistule selliselt omistatud tegevus (sh tegevusetus) kujutab endast ühistu kohustuste rikkumist, ning kui kujutab, kas siis see rikkumine on VÕS § 103 lg 2 järgi vabandatav.

8

2. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused Otsuse õiguspärasuse hindamine

Kuigi avaldaja väitel kaotas ta pärast vaidlusaluste otsuste 27.11.2019 tegemist keldriboksi valduse ja see lammutati, tuleb seda, kas 2-18-10073/22 otsustega sooviti muuta või lõpetada korteriomaniku õigusi, hinnata otsuste alusel. Otsuste õiguslikku sisu ja tähendust ei hinnata selle järgi, millised sündmused otsuste vastuvõtmisele järgnesid. Alles siis, kui otsuste tekstist nähtub kellegi õiguste muutmine või lõpetamine, tuleb hinnata, kas otsustel sai olla ka vastav toime ja kas otsused võisid olla seadusega vastuolus.

Keldriboksi lammutamise otsus ja valduse vabastamine

Kaasomandis keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Selle otsusega ei kohustatud avaldajat andma vaidlusaluse keldriboksi valdust üle. See, kas avaldajal on kohustus loovutada keldriboksi valdus, oleks selgunud nt siis, kui avaldaja oleks keeldunud keldriboksi valdust üle andmast ja korteriühistu oleks nõudnud avaldajalt valduse vabastamist.

Erikasutusõiguse muutmise või lõpetamise otsuse vaidlustamine

Isegi kui korteriomanikud oleksid võtnud vastu otsuse, millega oleks otsustatud muuta või lõpetada korteriomaniku kehtiv erikasutusõigus, ei pea korteriomanik sellist otsust vaidlustama.

Kuna erikasutusõigust saab lõpetada üksnes puudutatud korteriomaniku nõusolekul, ei ole ilma tema nõusolekuta tehtud erikasutusõiguse lõpetamise otsusel toimet. See, et korteriomanik ei pea seda otsust vaidlustama, ei tähenda siiski, et korteriomanikul ei ole sellise otsuse vaidlustamise õigust. Olukorras, kus korteriomanikud on häälteenamusega otsustanud muuta või lõpetada õigust, mida saab muuta üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppega või üksnes puudutatud isiku nõusolekul, võivad korteriühistu või korteriomanikud hakata lähtuma otsusest, millel ei saa olla õiguslikku toimet.

Seetõttu võib otsuse vaidlustamine olla lubatav õigusselguse ja õiguskindluse saavutamiseks.

9

Korteriomanikud otsustasid häälteenamusega tehtava otsusega, kas Keldriruumi võtta ilma kasutusotstarbeta keldriruum, mille ainukasutusõigust kasutuselevõtmine ei ole mitte ühelgi korteriomanikul, kasutusele jalgrattaparklana. jalgrataste hoiuruumina Kohtute tuvastatud asjaoludel võisid korteriomanikud ilma kasutusotstarbeta tehnilise keldriruumi jalgrataste hoiuruumina kasutuselevõtmise otsustada häälteenamusega tehtava otsusega.

Tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega KrtS § 35 lg 1 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Vaidlusaluse otsusega ei muudetud ega lõpetatud kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarvet või kasutusviisi ega otsustatud asja või selle osa muuta. Vaidlusaluse otsusega määrati ruumi kasutusotstarve.

Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, mis annaks alust järeldada, et ruumi rattaparklana kasutuselevõtmiseks tehti märkimisväärseid ehituslikke muudatusi. Kohtud ei ole tuvastanud asjaolusid, millest nähtuvalt on vaidlusaluse otsusega mõne korteriomaniku õigusi vähendatud. Kohtute tuvastatu kohaselt ei olnud avaldajal vaidlusaluse ruumi ainukasutusõigust. Seega ei saanud vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise aluseks olla asjaolu, et otsusega võeti vaidlusalune ruum kasutusele jalgrattaparklana.

Küsimusi, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, Otsuste vastuvõtmine saab korduskoosolekul vastu võtta korduskoosolekul osalenud korduskoosolekul korteriomanike häälteenamusega (KrtS § 23 lg 1). Seadus eristab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi puhul olulisemaid ja vähem olulisemaid küsimusi, s.o küsimusi, mida saab reguleerida üksnes korteriomanike kokkuleppega, ja küsimusi, mida on võimalik lahendada häälteenamusega tehtavate otsustega. Kui küsimus ei ole sedavõrd oluline, et seda tuleb reguleerida korteriomanike kokkuleppega, on võimalik küsimusi otsustada ka korduskoosolekul tehtava lihthäälteenamusega otsusega. Seejuures kehtib eeldus, et esimesel üldkoosolekul ei osale piisavalt korteriomanikke ja kokku kutsutakse uus üldkoosolek.

Omaabi kasutamine on lubatud üksnes seaduses sätestatud Omaabi kasutamine korras (AÕS § 41). Üldkoosoleku otsused võtta keldriruum kasutusele rattaparklana ja lammutada selles ruumis asuv keldriboks, ei anna õigust kasutada omaabi.

Välistatud ei ole olukorrad, kus üks korteriomanik kasutab Hooneosade kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta. Sellisel kasutamine õigusliku juhul võivad korteriomanikud võtta häälteenamusega vastu aluseta otsuse, millega tehakse korteriühistu juhatusele ülesanne teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Kirjeldatud olukorras võivad korteriomanikud teostada oma õigusi korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). Seda ka siis, kui meetmeid rakendatakse ühe korteriomaniku suhtes.

10

Liikme õigused ühistu kohustuste mittekohasel täitmisel

Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on 27.11.2019 korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine), sh ka 2-17-6423/54 korterelamu tehnosüsteemide korrashoidmine. Võlaõiguslikud kohustused võivad isikutele VÕS § 3 p 6 kohaselt tuleneda mh ka seadusest tulenevast alusest. Ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist on õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu liikmed. Kui korteriühistu liikmel on õigus nõuda korteriühistult tema seadusest tuleneva kohustuse täitmata jätmise korral selle kohustuse täitmist, on korteriühistu liikmel õigus kohustuse (nõuetekohast) täitmist nõuda ka kohustuse mittekohase täitmise korral.

Nõuete esitamine teise isiku tegevusest tulenevate asjaolude tõttu

Kuigi ehitustöid tegi osaühing, ei välista see nõuete esitamist ühistu vastu. TsÜS § 132 lg 2 kohaselt vastutab isik samuti teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täimisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Teo omistamine tähendab olukorda, kus ühe isiku tegu või tegevusetus omistatakse teisele isikule, kes tegu või tegevusetust faktiliselt ise toime ei pannud. Kuivõrd ühistu kasutas oma seadusest tuleneva kohustuse täitmisel osaühingut, vastutab ühistu ka temast tulenevate asjaolude eest.

Kaasomandis ruumidega seotud vaidlused lahendatakse hagita menetluses, vaidlustesse kaasatakse korteriomanikud

Avaldaja esitas maakohtule avalduse, milles palus kohustada 11.11.2019 puudutatud isikut vabastama ebaseaduslikult hõivatud 2-17-5713 katusekorruse ruumid ja andma need ruumid kaasomanike kasutusse. Maakohus leidis, et tegemist on vaidlusega, mis on seotud kaasomandi esemes olevate ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega, ning menetles asja TsMS § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 kohaselt hagita menetluses.

Riigikohus selgitas, et kuna tegu on vaidlusega, mis on seotud kaasomandi esemeks oleva ruumi valdamise ja kasutamisega, lahendas maakohus asja õigesti hagita menetluses ja kaasas kõik korteriomanikud.

Kasutuskorra muutmine või lõpetamine

Ringkonnakohus andis maakohtule juhise, et avaldus tuleb läbi vaadata kasutuskorra kokkuleppe muutmise avaldusena.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et maakohus oli kohtuistungil menetlusosalistele selgitanud kasutuskorra muutmise või tühistamise võimalikkust ja andnud sellekohase avalduse esitamiseks tähtaja. Menetlusosalised ei esitanud maakohtu määratud tähtaja jooksul kasutuskorra kokkuleppe muutmise või tühistamise avaldust. Avaldaja taotles kaasomandis olevate katusekorruse ruumide vabastamist, mis ei ole käsitatav kasutuskorra muutmise avaldusena.

Kolleegium märgib, et iseenesest on korteriomanikel võimalik leppida kokku, kuidas ruume kasutada, muu hulgas anda kaasomandi osa korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 14 lg 1 alusel ühe korteriomaniku erikasutusse. KrtS § 9 ja § 13 lg 2 võimaldavad erinormidena nõuda korteriomanikult tahteavaldust kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks. Praegusel juhul sellekohast avaldust ei ole kohtule esitatud, mistõttu on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et asi oleks tulnud läbi vaadata kasutuskorra muutmise avaldusena.

11

3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus 16.01.2019 2-18-10407/9

Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 23 lg 1 järgi on korteriomanike korduv üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata ning seda ei ole võimalik põhikirjaga teisiti reguleerida.

Kui põhikirjas (sh enne 01.01.2018 vastu võetud põhikirjas) sätestatud korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisuse nõue on vastuolus KrtS § 23 lg-ga 1, tuleb põhikirja asemel lähtuda seadusest. (p 12) Riigikohtunik Villu Kõve eriarvamuse väljavõte: Minu arvates ei peaks seadust tõlgendama nii, et ühing ei saa ise otsustada seadusest kõrgemaid kvooruminõudeid, kaitsmaks otsuste legitiimsust ja suurendades liikmete enamuse tahte realiseerimise võimalusi. Käesoleva kohtumääruse negatiivseks tagajärjeks võib mh olla n-ö esimese koosoleku kokkukutsumistega manipuleerimise suurendamine, saavutamaks võimalus pidada teine koosolek ükskõik kui väikese liikmete arvuga, isegi kui põhikirjas on ette nähtud teisiti. Lisaks võib tekkida võimalus pidada erinevaid korduskoosolekuid erinevate osalejate arvuga ja tekitada täiendavaid õigusvaidlusi.

Segadus võib olla liikmetele ka sellest, kui põhikirja sätteid ära ei muudeta.

30.01.2019 2-17-11887/61

AÕS § 89 kohaldub ka korteriomanikest kaasomanike vahelistes Õhksoojuspumba suhetes. (p 13) paigaldamise kaasus Õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p 14) Kaasomanikul on õigus nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel, kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt muutnud (vt nt Riigikohtu 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 28). (p 18)

Korduskoosoleku regulatsioon tuleneb seadusest ja seda põhikirjaga muuta ei saa

Seega on oluline hinnata, kas korteriomaniku tegevus väljub Paigaldamise tavakasutuse raamest eelkõige juhul, kui sellega on rikutud otsustamisel tuleb teiste kaasomanike õigusi ja tekitatud neile kahju. välistada kaasomanike õiguste riive ja kahju tekitamine.

03.04.2019 2-17-16823/64

12

Vaidlus parkla laiendamise ja ka parkla ehitamise üle ei Parkla laiendamise või ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab ehitamisega seotud korteriomandiseadus (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab asjaolud korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted.

Küsimuse otsustamisel tuleb hinnata kui oluliselt asja või majanduslikku otstarvet muudetakse.

Selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. Nii sõltub ka parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kaustusse minev maa-ala, milline on selle maa-ala varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Neid kriteeriume ei saa samastada. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati. (p 11)

13

4. Korteriühistu majandamiskulud 23.10.2019 2-17-131006/50

14

KrtS § 42 lg 1, mis sätestab majandamiskulude tasumisega viivitamise jaoks viivise määra, ei ole imperatiivne säte. Selle sätte kehtima hakkamisega ei muutunud kehtetuteks korteriomanike enamuse otsusega kehtestatud viivisemäärad. (p 16)

Korteriomanike enamuse otsusega on võimalik seadusest tulenevast viivisemäärast kõrvale kalduda.

15

Eesti Korteriühistute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee