Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2017. aastal

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2017. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2017

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2017. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Margus Saulep (1. osa „Korteriühistu“), Urmas Mardi (2. osa „Korteriomand“) Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium © Eesti Korteriühistute Liit, 2017 www.ekyl.ee

Sisukord Õigusaktide lühendid.......................................................... 4 Hea lugeja!............................................................................. 5 1. KORTERIÜHISTU..................................................... 6 1.1. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused............ 6 1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus....................... 8 2. KORTERIOMAND................................................... 10 2.1. Korteriomandi maksud, koormatised,

kulutused ja vili......................................................... 10

2.2. Korteriomandi omanike omavahelised suhted..... 11

3

4

Õigusaktide lühendid

Karistusseadustik Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus Korrakaitseseadus Korteriomandiseadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus

KarS KOKS KorS KOS TsÜS

5

Hea lugeja!

Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” kuues osa. Käesolev 2017. aastal valminud käsiraamat on järg aastatel 2012 kuni 2016 valminud trükistele. 2012. aastal valmis I osa, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastatest 1999 kuni 2012.

Käesolev käsiraamat on koostatud 2017. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid, lootes seeläbi isikute õiguskuulekuse kasvule, vältimaks tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi. Raamatus on ära toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks.

Käsiraamatul on kaks suurt teemat: korteriühistu ja korteriomand. Just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja millele käsiraamatu lugemine vastused annab: Töövõtulepingust tulenevaid nõudeid saab esitada ühistu, mitte korteriomanik Elamu katuselt lume ja jää eemaldamine Hea usu põhimõte otsuste täitmisel Juhatuse asendusliikme määramine kohtu kaudu Heakorraeeskirjast tulenevate kohustuste laiendamine ühistu juhatuse liikmetele Renoveerimistööde käigus tekkinud korteri siseviimistluskahjustuste likvideerimine Kas ühisuses saab üks korteriomanik sõlmida koristuslepingu, millest tulenev tasumiskohustus laieneks ka teistele korteriomanikele?

Kas kinnistu koosseisus olevas ühes hoones on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek restorani pidamiseks?

Ehitusluba või muu avalik-õiguslik dokument ei asenda kaasomaniku nõusolekut kaasomandi kasutamiseks ja käsutamiseks

6

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab Teile õiguskindlust ja julgust langetada mõistlikke otsuseid, vältimaks pikki ja keerukaid õigusvaidlusi.

Kasulikku lugemist soovides,

Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

7

1. KORTERIÜHISTU 1.1. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused Töövõtulepingust tulenevaid nõudeid saab esitada ühistu, mitte korteriomanik Elamu katuselt lume ja jää eemaldamine

8

Töövõtulepingu sõlmivad korteriühistu ja töövõtja. Lepingust tulenevaid nõudeid, sh ebakvaliteetsest tööst tulenevaid nõudeid saab töövõtja vastu esitada ühistu kui tööde tellija, mitte aga korteriomanikud iseseisvalt. Seadustest ei tulene, et sellised nõuded saaksid seaduse alusel üle minna lepinguvälisele isikule, korteriomanikule.

Olukorras, kus tänavaäärse ehitise katusel paiknev jää või lumi tekitab vahetu ohu kõnniteel liiklevate inimeste elule ja tervisele, nagu Tallinna Munitsipaalpolitsei Amet praegusel juhul leidis, on korrakaitseorgani kõige olulisem ülesanne kindlustada selle ohu tõrjumine. Tavaliselt on kõnealuses situatsioonis tegemist kõrgendatud vahetu ohuga avalikule korrale korrakaitseseaduse (KorS) § 5 lg-te 4 ja 5 mõttes.

Esmaselt on ohu tõrjumine KorS § 2 lg 2 järgi avaliku korra eest vastutava isiku (KorS § 15) ülesanne. Ehitise katusel olevast jääst ja lumest tingitud ohu puhul on avaliku korra eest vastutavaks isikuks eeskätt kinnisasja omanik või omanikud, korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul seega korteriomanikud. Omanikul lasub ohtliku jää ja lume katuselt eemaldamise kohustus nii tulenevalt ehitusseadustiku § 19 lg 1 p-st 4 ja § 16 lg-st 1 kui ka lähtuvalt üldisest käibekohustusest. Heakorraeeskirja § 5 lg 1 p 9 koostoimeS § 2 lg-ga 1 võimaldab käsitada korterelamu katusel olevatest jääpurikatest ja lumest tingitud ohu puhul avaliku korra eest vastutava isikuna aga lisaks ka näiteks korterelamut haldavat korteriühistut.

Kui on alust arvata, et avaliku korra eest vastutav isik on suuteline ehitisel olevast jääst ja lumest lähtuva ohu piisavalt kiiresti ise tõrjuma, võib korrakaitseorgan esmalt piirduda isiku teavitamisega ohust KorS § 26 lg 1 järgi või teha talle KorS § 28 lg 1 alusel ohu tõrjumiseks kohustava ettekirjutuse koos hoiatusega haldussunnivahendite kohaldamise kohta. Olukorras, kus ehitise katusel olev jää ja lumi seavad vahetult ohtu inimeste elu ja tervise, peab korrakaitseorgan olema teavituse või ettekirjutuse tegemisel siiski veendunud, et see on avaliku korra tagamiseks piisav, s.t et avaliku korra eest vastutav isik tõrjub teavituse või ettekirjutuse järel ohu viivitamata. Kui avaliku korra eest vastutav isik ei täida tähtajaks ohu tõrjumiseks tehtud ettekirjutust, võib selle KorS § 28 lg 2 esimese lause kohaselt täita asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud vahenditega ja korras.

Kui ehitise katusel olev jää ja lumi ohustavad vahetult inimeste elu ja tervist, võib korrakaitseorgani kaalutlusõigus ohu tõrjumisele asumise üle otsustamisel redutseeruda nullini. See tähendab, et kõiki asjaolusid arvestades on korrakaitseorgan lausa kohustatud astuma vahetuid samme inimeste elu ja tervist ähvardava vahetu ohu reaalseks tõrjumiseks, mis kõnealusel juhul saab seisneda eeskätt jää ja lume ehitise katuselt eemaldamises.

22.03.2017 3-2-1-6-17

08.03.2017 3-1-1-84-16

14.02.2017 3-2-1-156-16

Erandlikel asjaoludel võib üldkoosoleku otsuse täitmine olla otsuse vastu hääletanud omaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega.

Hea usu põhimõte otsuste täitmisel

1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus 07.06.2017 3-2-1-42-17

08.03.2017 3-1-1-84-16

Ühistu liikmel on mõjuval põhjusel õigus esitada kohtule avaldus ühistu juhatuse asendusliikme määramiseks. Mõjuv põhjus juhatuse asendusliikme määramiseks võib esineda ka juhul, kui juhatuse liikmete ametiaeg on möödunud ja pikema aja jooksul ei ole õnnestunud uusi juhatuse liikmeid valida.

Kohus võib määrata juriidilisele isikule juhtorgani asendusliikme sõltumata juriidilise isiku põhikirja võimalikest piirangutest. Muu hulgas ei ole kohus juhatuse asendusliikme määramisel seotud juriidilise isiku põhikirjas sätestatud juhatuse liikmete miinimum- ega maksimumarvuga.

Asjaolu, et juhatuse liikmete valimise otsuse tühisus ei ole jõustunud kohtulahendiga kindlaks tehtud, ei õigusta juhatuse asendusliikme määramata jätmist. Õiguslik ebakindlus tuleb kõrvaldada.

Maakohus karistas ühistut kokkuvõtlikult selle eest, et korteriühistu kui elamu haldaja jättis täitmata heakorraeeskirja § 2 lg-st 1 ja § 5 lg 1 p-st 9 tuleneva kohustuse kõrvaldada elamult lumi ja jääpurikad. Seega heidetakse menetlusalusele isikule ette süüteo toimepanemist tegevusetusega. Järelikult vajab selgitamist, kas T. J-i tegevusetus, mis seisnes korteriühistu juhatuse liikmena elamult lume ja jääpurikate kõrvaldamise korraldamata jätmises, täidab kohaliku omavalituse korralduse seaduse § 662 lg-s 1 ette nähtud süüteokoosseisu.

Väärteoprotokollis on märgitud, et korteriühistu juhatuse liikmel T. J-il lasus tegutsemiskohustus tagada kõnniteel ohutu liiklemine ja hoone katuselt lume ning jääpurikate koristamine. Ka maakohus leidis, et T. J-il kui ühistu juhatuse liikmel oli kõnealuses olukorras tegutsemiskohustus. Samas pole väärteoprotokollis, kohtuvälise menetleja otsuses ega maakohtu otsuses viidatud ühelegi normile, millest tulenevalt laienes heakorraeeskirjas sätestatud lume ja jääpurikate ehitiselt kõrvaldamise kohustus ka T. J-ile kui ehitist haldava korteriühistu juhatuse liikmele. Kolleegiumi hinnangul sellist normi ka ei ole.

Erinevalt korteriomanditeks jagatud kinnisasja haldavast korteriühistust ei ole selle juhatuse liikmel endal ühestki normist tulenevaid ülesandeid, mis võimaldaksid teda käsitada kinnisasja haldaja või mõne muu heakorraeeskirja § 2 lg-s 1 nimetatud subjektina. Juriidilise isiku juhatuse liikmeks olek on olemuselt käsunduslepingu-sarnane võlaõiguslik suhe juriidilise isiku ja juhatuse liikme vahel. Seega ei laiene korteriühistu juhatuse liikmele heakorraeeskirja § 2 lg 1 alusel kinnisasja omaniku heakorra-alased kohustused, sh § 5 lg 1 p-s 9 ette nähtud kohustus, mille sisuks on korteriühistu hallatava ehitise katuselt lume ja jääpurikate kõrvaldamine.

Juhatuse asendusliikme määramine kohtu kaudu

Heakorra-eeskirjast tulenevate kohustuste laiendamine ühistu juhatuse liikmetele

9

Renoveerimis-tööde käigus tekkinud korteri siseviimistluskahjustuste likvideerimine

10

Heakorraeeskirjast tulenevat ühistu tegutsemiskohustust pole võimalik eraldi õigusliku aluseta laiendada ühistu juhatuse liikme(te)le. Üldjuhul ei tähenda juriidilise isiku poolt avalik-õigusliku tegutsemiskohustuse täitmata jätmine aga seda, et sama kohustust oleksid isiklikult rikkunud ka selle juriidilise isiku juhatuse liikmed. Juhatuse liikmel võib juriidilise isiku sisemisest tööjaotusest või selle puudumisest tulenevalt olla juriidilise isiku siseselt kohustus korraldada juriidilise isiku mingi tegutsemiskohustuse täitmine. Märgitust ei saa aga veel järeldada, et kõnealune tegutsemiskohustus laieneb juhatuse liikmele ka välissuhtes ja et ta vastutab selle kohustuse rikkumise korral koos juriidilise isikuga. Juhatuse liikme selline vastutus nõuab eraldi õiguslikku alust, mis paneks tegutsemiskohustuse juriidilise isiku kõrval ka juhatuse liikmele isiklikult.

Kuna T. J-il kui KÜ juhatuse liikmel ei olnud heakorraeeskirjast tulenevat kohustust tagada ehitiselt lume ja jääpurikate kõrvaldamist, ei vasta tema tegevusetus väärteoprotokollis kirjeldatud kujul ka KOKS § 662 lg-s 1 sätestatud väärteokoosseisu tunnustele. Järelikult puudub füüsilise isiku koosseisupärane tegu, mida oleks võimalik KarS § 14 lg 1 alusel KÜ-le omistada.

Elamut haldava korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine. Renoveerimistöödega kaasnevad võimalikud korterisisesed parandustööd tuleb ühistul korraldada kompleksselt, sh ette näha remondijärgsete võimalike viimistlustööde kohustatud subjekt (kas korteriomanikud ise omal kulul või töövõtja kõikide korteriomanike maksete arvel) ning muude remondi käigus väidetavalt tekkivate puuduste kõrvaldamise ja sellega seotud kulude katmise korraldus.

22.03.2017 3-2-1-6-17

2. KORTERIOMAND 2.1. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili 20.12.2017 2-14-25115/48

KOS § 13 lg 1 annab ühele korteriomanikule nõudeõiguse teise korteriomaniku vastu, mh juhul kui ta on täitnud kaasomandil KOKS § 36 alusel kehtestatud koormisest tulenevad kohustused, tehes selleks vajalikke kulutusi rohkem, kui seda näeb ette tema kaasomandiosa suurus.(p-d 10.3.1 ja 10.3.2) KOS § 13 lg-te 1 ja 2 kohaldamise korral tuleb silmas pidada KOS § 13 lg-s 3 sätestatut, st et korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. (p 10.2) KOS § 13 lg-s 1 sätestatud avalik-õiguslik reaalkoormatis ja KOKS § 36 lg-tes 2 ja 3 sätestatud koormis on piisavalt sarnase sisuga, et oleks võimalik järeldada KOKS § 36 lg-te 2 ja 3 koormise hõlmatust KOS § 13 lg 1 järgse avalik-õigusliku reaalkoormatise mõistega. (p 10.3) Korteriomanike ühisusest KOS § 13 lg 1 või 2 alusel tulenev nõue aegub TsÜS § 149 kohaselt. (p 13)

Kas ühisuses saab üks korteriomanik sõlmida koristuslepingu, millest tulenev tasumiskohustus laieneks ka teistele korteriomanikele?

2.2. Korteriomandi omanike omavahelised suhted 09.11.2017 2-16-6354

Avalduse kohaselt on Tallinnas asuv kinnistu jagatud korteriomanditeks. Kinnistul asub kolm hoonet, A-B milles asuvad avaldajate korteriomandite reaalosadeks olevad korterid, ja hoone C, milles asuvad puudutatud isiku korteriomandite reaalosadeks olevad korterid. Maatükk, millel hooned A-C asuvad, ja hoonete muud osad peale korteriomandite reaalosade on korteriomanike kaasomandis ja -kasutuses. Kinnistul olevate korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks on moodustatud korteriühistu.

Puudutatud isik kavatseb avada hoones C restorani, kuigi ta korteriomandeid omandades teadis, et hoonesse võib rajada büroohoone. Ehitusloas on märgitud hoone C kasutamise otstarbeks büroohoone, ehitisregistris üksikelamu.

Korteriühistu 11. jaanuaril 2016 toimunud koosolekul lubas puudutatud isik esitada korteriomanikele tutvumiseks lõpliku kooskõlastatud ehitusprojekti, kuid ei teinud seda.

Puudutatud isik alustas 2015. a detsembris ehitustegevust, mis jätkub ja rikub avaldajate omandiõigust, kuna korteriomanik on kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Kas kinnistu koosseisus olevas ühes hoones on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek restorani pidamiseks?

Ehitusluba või muu avalik-õiguslik dokument ei asenda kaasomaniku nõusolekut kaasomandi kasutamiseks ja käsutamiseks.

11

Ümberehitused, mille eesmärgiks on avada restoran, väljuvad tavakasutusest tekkivate mõjude alt olukorras, kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Hoone C ümberehituseks ja restorani avamiseks on vaja kõikide korteriomanike nõusolekut. Puudutatud isiku õigusvastane ehitustegevus tekitab avaldajatele nende vara väärtuse vähenemises ja muudes kahjulikes mõjutustes seisnevat kahju. Planeeritava restorani tõttu väheneb avaldajate turvalisus ja privaatsus.

Kinnistul hakkavad viibima võõrad inimesed, kellel on suveterrassilt hea vaade sisehoovi ja kaasomanike kodude akendesse. Lisaks kaasneb restorani tööga müra, suurem liikluskoormus, suurem tuleoht ning vähemaks jääb ka parkimiskohti. Korteriomanikel on õigus eeldada, et hoone C kasutusotstarbeks saab büroohoone. Toitlustusasutuse pidamise plaan ja selleks vajalike ehitustööde tegemine on käsitatav asja majandusliku otstarbe muutmisena, milleks peab olema kõigi kaasomanike kokkulepe.

Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning leidis, et restorani rajamine ei riku teiste kaasomanike omandiõigust ja selleks ei ole nõutav kõigi kaasomanike kokkulepe, kuivõrd restorani rajamisel hoone C kasutamise otstarvet oluliselt ei muudeta.

Restorani rajamisel järgitakse detailplaneeringu kohast kasutusotstarvet, mille järgi on hoone C liigilt toitlustushoone ja kasutatav äripinnana, ega ületata tavakasutuse mõjusid. Detailplaneeringu järgne hoone C kasutamise otstarve oli avaldajatele teada korterite omandamisel. Restorani rajamine on heaks kiidetud detailplaneeringu kehtestamise ajal 2006. aastal, mil avaldajate ja puudutatud isiku korteriomandid kuulusid ühele omanikule. Restorani rajamine on heaks kiidetud ka korteriühistu ehk kaasomanike 9. märtsi 2016. a üldkoosoleku otsusega. Alternatiivselt on viidatud otsus kaasomanike enamuse otsus. Korteriomanikega peetud läbirääkimiste tulemusena on 15. augustil 2016 eraldi sõlmitud enamiku korteriomanikega ja ühises asjas enamuse moodustava osa omanikega kokkulepe, millega on määratud kindlaks täpsemad restorani opereerimise tingimused.

Erandlikel asjaoludel võib üldkoosoleku otsuse täitmine olla otsuse vastu hääletanud omaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega.

12

13

Eesti Korteriühistute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee