Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2021. aastal

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2021. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2021

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2021. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep Kujundus: Eesti Print OÜ

Käsiraamatu koostamist toetas Justiitsministeerium. © Eesti Korteriühistute Liit, 2021 www.ekyl.ee

Sisukord Õigusaktide lühendid.......................................................... 5 Hea lugeja!............................................................................. 6 1.

Korteriomaniku ja ühistu vastutus........................... 8

2.

Kaasomandi kasutamine.......................................... 10

3.

Ebaõige kinnistusraamatu kande parandamine.... 12

4.

Ühistu majandamiskulud......................................... 14

5.

Juhatuse liikmetele tasu määramine....................... 16

6.

Erikasutusõiguse määramine.................................. 18

7.

Menetluskulude suuruse määramine..................... 20

8.

Üldkoosoleku otsuste vaidlustamine...................... 21

3

4

Õigusaktide lühendid

Asjaõigusseadus Ehitusseadustik Keeleseadus Korteriomandi- ja korteriühistuseadus Korteriühistuseadus Mittetulundusühingute seadus Tsiviilkohtumenetluse seadustik Tsiviilseadustiku üldosa seadus Töölepingu seadus Võlaõigusseadus

AÕS EhS KeeleS KrtS KÜS MTÜS TsMS TsÜS TLS VÕS

5

Hea lugeja!

Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu koostatud elektroonilise käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” X osa. Kogumiku eesmärgiks on juhtida ühistujuhtide ja ühistu liikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles Riigikohus on lahendi teinud, aitamaks sel moel vältida tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi tulevikus. Käsiraamat on järg viimasel üheksal aastal valminud samateemalistele trükistele. 2012. aastal valmis I osa, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisest on tänaseks möödunud neli aastat. See on väga paljuski olnud kohanemise aeg ning võimalus seaduse erinevaid külgi praktikas rakendada.

Kohtuveskid jahvatavad teatavasti põhjalikult ja pikkamööda, samas on hea tõdeda, et möödunud aastal tehti kümme korteriühistute ja korteriomandite valdkonda puudutavat lahendit.

Käsiraamat on koostatud 2021. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil. Kogumikust leiate Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks.

Käsiraamatus on kaheksa alateemat: korteriomaniku ja ühistu vastutus, kaasomandi kasutamine, ebaõige kinnistusraamatu kande parandamine, ühistu majandamiskulud, juhatuse liikmetele tasu määramine, erikasutusõiguse määramine, menetluskulude määramine, üldkoosoleku otsuste vaidlustamine.

Käsiraamatust leiab vastused alljärgnevatele märksõnadele: Korteriomaniku vastutus teise korteriomaniku ees. Korteriomanik peab lisaks eriomandile hoidma korras kaasomandi eset. Kui kahju on tekkinud kaasomandi esemest ja keegi ei ole kohustusi rikkunud, võib kahjuhüvitist nõuda ühistult. Millistel alustel saab kahjude hüvitamist nõuda ühistult.

Kaasomandi kasutamine ja sellega seotud vaidluste lahendamine.

Eriomandi koosseisu kuuluvad kokkulepped, kaasomandi ainuvaldamisega kaasnevad kohustused ja tulu. Puude ja põõsaste istutamine.

Korteriomanikul on õigus jagada korteriomandit mitmeks erinevaks korteriomandiks. Uued omandid peavad vastama seaduse nõuetele.

Käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamine isiku(te) poolt, kes ei ole tehingu osapooleks. Ebaõige kande parandamist võimaldab nõuda nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine.

Korteriomandi jagamisega kaasnevate õiguslike hinnangute lähtekohad.

Majandamiskulude määramisel tuleb lähtuda võrdse kohtlemise põhimõttest. Kõrvalekalduv kulujaotus kahjustab eelduslikult korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud.

6

Ühistu võlanõuded korteriomanike vastu lahendatakse hagita menetluses. Riigikohus selgitab hagita menetluses rakendatava uurimispõhimõtte olemust. Juhul kui kohus on tõendamiskohustust selgitanud, sh vajadust tõendada majandamiskulude kujunemine, ei ole kohus uurimispõhimõtet rikkunud.

Juhatuse liikmel võib olla ka täiendavalt töölepinguline suhe ühistuga. Juhatuse liikme staatusest tulenevalt ei kohaldu töölepingu seadus. Juhul kui põhikirjas puudub tasu välistamise piirang, saab juhatuse liiget tasustada üldkoosoleku otsuse alusel. Tasu maksmist võib tõlgendada ka poolte kokkuleppena. Tasu on võimalik määrata ka tagasiulatuvalt. Juhatuse liige peab tagama, et raamatupidamine oleks korraldatud nõuetele vastavalt.

Kokkulepet saab sõlmida kõikide korteriomanike nõusolekul.

Erikasutusõiguse kokkulepe tuleb kanda kinnistusraamatusse.

Erikastusõiguse kokkuleppe eeldab notariaalselt tõestatud vormi.

Varem kehtestatud kasutuskorda ei saa samastada erikastusõiguse kokkuleppega.

Menetluskulude piirmäär ei ole seotud tsiviilasja hinnaga vaid keerukuse ja mahuga. Oluline on leida kohtuväliseid kokkuleppeid, vältimaks menetluskulude hüvitamise nõudeid.

Korteriomanikul ei ole õigust nõuda, et üldkoosoleku otsus salvestataks. Juhul kui koosolekut ei viida läbi eesti keeles, tuleb tagada kõikidele liikmetele toimuvast arusaamine. Liikmetele tuleb tagada võimalus tutvuda dokumentidega enne koosolekut. Koosoleku toimumise koht ja aeg peab täpselt teada olema. Kohtuistungi pidamata jätmine võib kujutada endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte olulist rikkumist.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab teile õiguskindlust ja julgust langetada seaduslikke otsuseid ning aitab korteriühistu töös lahendada juriidiliselt keerukaid olukordi.

Kasulikku lugemist!

Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

7

1. Korteriomaniku ja ühistu vastutus 29.01.2020 2-19-10326/24

Ehitusseadustiku (EhS) § 134 lg 1 järgi võib ehitisele esitatavate nõuete rikkumise eest, kui see toob kaasa ehitatud või ehitamisel olevast ehitisest lähtuva ohu varale või keskkonnale karistada rahatrahviga kuni 300 trahviühikut.

Riigikohus selgitas, et korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 34 lg 3 ei vabasta isikut pärast kinnistu korteriomanditeks jagamist ja korteriühistu loomist kohustusest tagada kortermaja ja abihoone nõuetele vastavus. EhS § 134 lg 1 kohustatud subjekt on muu hulgas ka korteriomanik ning KrtS ei välista tema karistamist EhS § 134 lg 1 järgi.

KrtS ei välista omaniku karistamist EhS § 134 lg 1 sätestatud rikkumise eest.

19.03.2021 2-18-13649/57

Kolleegiumi arvates ei muutnud alates 1. jaanuarist 2018 kehtiv KrtS korteriomaniku vastutust teise korteriomaniku ees (võrreldes varem kehtinud korteriomandiseadusega) olukorras, kus korteriomandi omanik on oma eriomandi ja kaasomandi eset kasutades tahtlikult või hooletusest kahjustanud kaasomandi eset ja sellega põhjustanud teisele korteriomanikule kahju.

Et kahjustatud korteri omanik saaks esitada korteriomandi eri- või kaasomandiga seostuva kahju hüvitamise nõude teise korteriomaniku vastu, peab ta tõendama, et teine korteriomanik on rikkunud mõnda oma kohustust, mis seostub tema korteriomandi eriomandi või kaasomandi esemega.

KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korras eriomandi eset (eriomandi korrashoiu kohustus) ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (korteriomandi eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus). Kolleegium leiab, et kuigi KrtS § 31 lg 1 p 1 näeb ette korteriomaniku kohustuse hoida korras eelkõige oma eriomandi eset, on korteriomanikul kohustus aidata kaasa ka kaasomandi eseme korrashoiule. KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Eeltoodust tulenevalt on korteriomanikul kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus).

Korteriomaniku vastutus teise korteriomaniku ees

8

Korteriomanik peab lisaks eriomandile hoidma korras kaasomandi eset.

Kolleegiumi arvates tähendab korteriomaniku kaasomandi osa Kaasomandi osa alalhoiu kohustus eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või alalhoiu kohustus rikkuda, kuid see hõlmab mh ka kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust.

Riigikohtu hinnangul ei ole põhjendatud seisukoht, et kui Millistel juhtudel korteriomanikule tekkis kahju seetõttu, et korteriühistu ei kohaldub KrtS § 34 lg 3 hoidnud kaasomandi eset korras, saab korteriomanik esitada nõude korteriühistu vastu KrtS § 34 lg 3 järgi. Korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt alusel (vt otsuse p 13).

KrtS § 34 lg 3 kohaldub juhtudel, kus korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, kuid kõik korteriomanikud vastutavad solidaarselt kannatanule tekitatud kahju eest. Selliseks olukorraks on nt korteriomanike riskivastutuse juhtumid VÕS §-de 1056 ja 1059 järgi.

Riigikohus leiab, et olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist ikkagi korteriühistult.

Kui kahju on tekkinud kaasomandi esemest ja keegi ei ole kohustusi rikkunud, võib kahjuhüvitist nõuda ühistult.

KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima Millistel alustel saab hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sama kahjude hüvitamist põhimõte tuleneb kaasomanikevahelistes suhetes üldiselt AÕS § nõuda ühistult 72 lg 5 teisest lausest. Kolleegium leiab, et kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub AÕS § 71 lg 2 kohaselt kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis tulenevalt KrtS § 12 lgst 2 ja AÕS § 72 lg 5 teisest lausest kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas sellise kahju kandjaks on kolmas isik (VÕS § 1059) või üks kaasomanikest (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause). AÕS § 75 lg 1 järgi kannavad kaasomanikud sellist kahju omavahelises suhtes vastavalt kaasomanikule kuuluva osa suurusele. Kahju all, mida korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. Sellest tulenevalt saab korteriomanik, kelle korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele on tekkinud kahju tulenevalt korteriomanike kaasomandi esemest, mis ei ole tingitud mõne üksiku korteriomaniku ega korteriühistu kohustuse rikkumisest, nõuda selle kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause alusel.

9

2. Kaasomandi kasutamine 07.04.2021 2-18-15391/41

Kui korteriomanikud ei jõua omavahel kaasomandiosade kasutuses kokkuleppele, on omanikul õigus pöörduda probleemi lahendamiseks kohtusse.

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi.

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.

Kaasomandi kasutamine ja sellega seotud vaidluste lahendamine

KrtS § 13 lg-st 1 tulenevalt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt. Sarnaselt AÕS-is reguleeritud kaasomandile saavad seega ka korteriomanikud seaduses sätestatust kokkuleppega kõrvale kalduda. Erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist kuuluvad aga sellised kokkulepped eriomandi koosseisu. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad. Samas võib sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava. Sellised kokkulepped kuuluvad eriomandi koosseisu (KrtS § 5).

Eriomandi koosseisu kuuluvad kokkulepped

Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida nt seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses. Samas võivad kokkulepped olla suunatud ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamisele või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemale lubamisele. Kokkulepetega võib nt kindlaks määrata, et majas olevaid eriomandeid ei tohi kasutada majandustegevuseks, majas ei tohi pidada loomi vms. Samuti võib kokkulepetega kindlaks määrata, et osa kinnisasja korrashoiutöid (nt majaesise kõnnitee korrashoid) teevad konkreetsed korteriomanikud, mitte korteriühistu, nagu seda seadus üldiselt ette näeb (KrtS § 12 lg 1 koos § 34 lg-ga 2 ja § 35 lg 2 p 1).

10

Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega).

Kaasomandi ainuvaldamisega kaasnevad kohustused ja tulu

Puudutatud isikud heitsid alama astme kohtutele ette ka seda, Puude ja põõsaste et määratud kasutuskorraga jäeti nad ilma nende istutatud istutamine puudelt vilja saamise võimalusest. Asjaolu, et üks kaasomanik või korteriomanik on kaasomandis olevale maa-alale istutanud puid või muid taimi, ei tähenda iseenesest, et tal peaks tekkima seeläbi selle maa-ala suhtes suurem kasutusõigus. Puude või põõsaste istutamine ühe korteriomaniku poolt võib olla üks asjaolu, mida kohus kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse võtab, kuid seejuures on oluline ka see, kas puude ja põõsaste istutamine toimus ülejäänud korteriomanikega kokkuleppel, kas teised korteriomanikud on viljapuude ja taimede kasvatamist aktsepteerinud vms.

11

3. Ebaõige kinnistusraamatu kande parandamine 16.06.2021 2-17-9822/101

Asjas vaieldakse ühe korteriomandi erinevateks korteriomanditeks jagamise käsutustehingu kehtivuse üle.

Kui käsutustehing osutub kehtetuks, on selle alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ebaõige.

Riigikohtu hinnangul on õige, et kostjal I oli AÕS § 68 lg 1 ja § 54 lg 1 järgi õigus oma korteriomand jagada ja määrata, kui suured uued korteriomandid ta senise korteriomandi jagamisel moodustab. Samas jätsid kohtud Riigikohtu hinnangul hindamata, kas uued korteriomandid vastasid KOS § 2 lg 1 nõuetele ja said AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekkida, st kas kanded nende kohta olid lubatud.

12

Korteriomanikul on õigus jagada korteriomandit mitmeks erinevaks korteriomandiks.

Uued omandid peavad vastama seaduse nõuetele.

Riigikohtu selgitustel saab isik esitada käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi vaid juhul, kui tehing mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Vaidlusalune käsutustehing võib kolleegiumi hinnangul mõjutada hagejate asjaõiguslikku positsiooni juhul, kui uued korteriomandid on kantud kinnistusraamatusse õigusvastaselt (korteriomandite moodustamine on vastuolus KOS § 2 lg-s 1 sätestatuga), kahjustades selliselt hagejate ühinguõiguslikku positsiooni (korteriomaniku hääle osakaal või hääle suhe kõikidesse häältesse) ja seeläbi ühtlasi ka hagejate omandiõigust.

Käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamine isiku(te) poolt, kes ei ole tehingu osapooleks

Üheks juhtumiks, mis annab aluse nõuda kinnisturaamatu kande parandamist, on kande aluseks oleva käsutustehingu tühisus. AÕS § 65 lg 1 alusel ebaõige kande parandamiseks vajalikku nõusolekut andma kohustamise nõude korral ei ole vaja eraldi nõuda kinnistusraamatu kande aluseks oleva käsutustehingu tühisuse tuvastamist. Kui kande parandamist nõutakse selle aluseks olnud käsutustehingu tühisuse tõttu, tuleb tehingu tühisust kaasa toovad asjaolud esitada hagi alusena (vt selle kohta nt Riigikohtu 7. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249/17, p 12).

Kinnistusraamatu kande parandamise eelduseks on käsutustehingu tühisus.

Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamise õigust ei anna ainuüksi kande tagajärjel nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine (vt Riigikohtu 9. detsembri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-13715, p-d 10-12). Kolleegium täpsustab eeltoodud seisukohta ja leiab, et kuna korteriomanike üldkoosoleku pädevuses on mh korteriomanike omandiõigust puudutavate otsustuste tegemine (vt nt KrtS § 9 lg 3, § 10 lg 2, § 13, § 14, ja § 32 lg 3), siis ei ole lisahäälte saamine uute korteriomandite loomisega ainult ühinguõiguslik aspekt, vaid puudutab otseselt korteriomandi kui spetsiifilise omandiliigi sisu ja riivab korteriomaniku omandiõigust. Seega annab kolleegiumi hinnangul AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamiseks aluse nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine korteriühistus, kui selline muutus on saavutatud õigusvastase kinnistusraamatu kandega.

Ebaõige kande parandamist võimaldab nõuda nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine.

Kohtutel tuleb tehingu väidetava tühisuse korral mh kontrollida, ega vaidlusalune käsutustehing ei olnud vastuolus heade kommetega. Kuigi üldjuhul on käsutustehing õiguslikult neutraalne ega saa olla vastuolus heade kommetega, võib see erandina siiski nii olla, kui tehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt nt Riigikohtu 6. novembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-11216/75, p 19). Samuti on kolleegium leidnud, et erandlikult on võimalik tugineda käsutustehingu tühisusele selle heade kommete vastasuse tõttu juhtudel, kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (vt Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-7090/106, p 14). Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas juhul, kui kostja I jagas korteriomandi ilmse sooviga piirata teiste korteriomanike hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul korteriomanike omandiõigust puudutavates küsimustes otsuste vastuvõtmisel ning selline piiramine õnnestus, on vaidlusalune käsutustehing kooskõlas heade kommetega.

Korteriomandi jagamisega kaasnevate õiguslike hinnangute lähtekohad

13

4. Ühistu majandamiskulud 22.04.2021 2-18-12753

14

Avaldaja esitas 27.augustil 2018 Pärnu Maakohtule avalduse Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu, KÜ) 27. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja palus tunnistada 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsus kehtetuks p-des 3.2, 4.4 ja 7.2 nimetatud kulude (sh reserv- ja remondikapitali maksed, haldustasu ning muud kulud) korteriomanike vahel korteripõhiselt jagamise viisi osas. Menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu liige alates selle asutamisest. Majas on 205 korterit. Avaldaja ei ole nõus, et makseid jagatakse korteriomanike vahel võrdselt. Majas on erineva suurusega korterid, korterite suurused on 30,6 kuni 122,8 m². Haldustasu ning remondi- ja reservkapitali maksete võrdne jagamine korteriomanike vahel ei ole mõistlik ning kahjustab oluliselt väiksemate korterite omanike õigustatud huve.

KrtS § 40 lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sama lõike teise lause järgi võib põhikirjaga eelkõige ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tema tarbitud teenuse mahule. Selliselt sõnastatuna ning sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit kolleegiumi hinnangul mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve.

Majandamiskulude määramisel tuleb lähtuda võrdse kohtlemise põhimõttest.

Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. KrtS § 40 lg 2 olemust ja vaid erandjuhtudel rakendatavust arvestades ei ole piisav ega ka õige põhjendus, et avaldaja kulude suurenemine vaidlusaluse otsuse tagajärjel ca 1/3 võrra ei tähenda probleemi, kuna KrtS § 40 lg-st 1 kõrvalekaldumine tähendavatki ebavõrdsete maksete tegemist võrreldes lg-s 1 sätestatuga. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve.

Kõrvalekalduv kulujaotus kahjustab eelduslikult korteriomanike õigustatud huve.

22.09.2021 2-20-110080/42

Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt. (p 13.2)

Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud.

Uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis (vt TsMS § 200 lg-d 1 ja 2) tähendab mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad (vt selle kohta Riigikohtu 3. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663/95, p 23). Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt nt Riigikohtu 16. jaanuari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-3298/40, p 15.1).

Ühistu võlanõuded korteriomanike vastu lahendatakse hagita menetluses.

Riigikohus selgitab hagita menetluses rakendatava uurimispõhimõtte olemust.

Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et hagita menetluseuurimispõhimõtterikkumisetõttujäidavaldajalavalduse rahuldamiseks asjakohased tõendid esitamata, ja sellepärast on maakohus teinud kergekäeliselt määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on maakohus korduvalt (5. mai ja 1. septembri 2020. a menetlusdokumentides) avaldajale selgitanud tõendamiskoormust, st tema kohustust tõendada oma nõude aluseks olevaid asjaolusid (igakuise laenumakse suuruse kujunemise asjaolusid), kuid avaldaja ei ole seda teinud. Arvestades maakohtu selgitusi, ei saanud avaldajale jääda tema tõendamiskohustus ebaselgeks ning kohtu nõudmise täitmata jätmisel võttis avaldaja riski, et tema avaldus võib jääda tõendamatuse tõttu rahuldamata.

Juhul, kui kohus on tõendamis-kohustust selgitanud, sh vajadust tõendada majandamiskulude kujunemine, ei ole kohus uurimispõhimõtet rikkunud.

Samas juhib kolleegium tähelepanu sellele, et maakohtu menetluses on jäänud esitatud väidete ja asjaoludega seotud ebaselgused kõrvaldamata. Puudutatud isikud on vastuses avaldaja avaldusele leidnud, et nende arvutuste kohaselt tuli puudutatud isikutel laenumaksena tasuda 18 eurot 30 senti kuus (dtl 161). Asja sisulisel lahendamisel tuleb võtta seisukoht, kas eeltoodu annab alust lugeda, et puudutatud isikud on 18 euro 30 sendi suuruse laenumakse tasumise kohustuse eelnimetatud ulatuses omaks võtnud (TsMS § 231 lg-d 2 ja 4) (vt selle kohta nt Riigikohtu 18. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-61484/71, p 22). Puudutatud isikud esitasid vastuses avaldaja avaldusele ka vastuväite, mille kohaselt, kui kohus peaks lugema mingiski ulatuses avaldaja nõude põhjendatuks, siis soovivad nad lugeda selle nõude tasaarvestatuks puudutatud isikute 1805 euro 60 sendi suuruse nõudega tulenevalt sellest, et avaldajal ei olnud õigust küsida laenumakseid 2012. a augusti, septembri, oktoobri ja novembri eest (dtl-d 162 ja 164). Maakohtu istungil on puudutatud isikud leidnud, et enam makstud laenusumma 1805 eurot 60 senti tuleb avaldajalt välja mõista (dtl 230). See vastuväide on asjas tähtis ja asja sisulisel lahendamisel tuleb seda hinnata.

Vaidluse lahendamisel tuleb eristada ebaolulisi väiteid olulistest vastuväidetest.

Võlgniku olulistele vastuväidetele peab kohus seisukoha kujundama.

15

5. Juhatuse liikmetele tasu määramine 21.04.2021 2-17-3478

Käesolev lahend ei ole otseses puutumuses korteriühistuga, samas omab see väga suurt mõju just korteriühistute juhatuse liikmetele seoses juhatuse liikmete õige tasustamisega, vältimaks raha tagastamise nõudeid.

Hagiavalduse kohaselt oli kostja 26. oktoobrini 2016 hageja juhatuse liige. Kostja kutsuti juhatuse liikme kohalt tagasi 26. oktoobri 2016. a üldkoosoleku otsusega. Kostjal oli hageja juhatuse liikmena ligipääs hageja arvelduskontodele ning kostjal oli õigus teha iseseisvalt tehinguid hageja igapäevases majandus- ja kutsetegevuses. Juhatuse liikme õigused ei olnud piiratud. Juhatus vastutab hagejale vajalike sihtotstarbeliste tehingute eest, esitades tehinguid kajastavad kuludokumendid raamatupidajale. Kostja on võtnud hageja arvelduskontolt välja sularaha ilma kuludokumente esitamata ja hageja raha omastanud järgmiselt: 1. jaanuar 2014 kuni 31. detsember 2014 kokku 1470 eurot; 1. jaanuar 2015 kuni 31. detsember 2015 kokku 7505 eurot 48 senti; 1. jaanuar 2016 kuni 8. november 2016 kokku 14 600 eurot. Lisaks kandis kostja hageja arvelduskontolt enda arvelduskontole üle 5000 eurot 25. oktoobril 2016 selgitusega „Töötasu 2014“ ja 2091 eurot 25. oktoobril 2016 selgitusega „Töötasu 2014“. Kostja on rikkunud juhatuse liikme kohustusi ja tekitanud hagejale kahju. Kostja on hageja arvel alusetult rikastunud.

Juhatuse liikmel võib lisaks ametisuhtele ühinguga olla sõlmitud ka juhatuse liikme teenistusleping, samuti võib olla nende vahel ka eraldi töösuhe. Juhatuse liikme leping ega juhatuse liikme ametisuhe ei allu töölepingu seaduse regulatsioonile (TLS § 1 lg 5). (p 13.1) Mittetulundusühingu ja juhatuse liikme vahelisele suhtele kohaldatakse lisaks mittetulundusühingute seaduse sätetele ka võlaõigusseaduse käsunduslepingut reguleerivaid sätteid.

Juhatuse liikmel võib olla ka täiendavalt töölepinguline suhe ühistuga.

MTÜS § 281 lg 1 sätestab, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, võib juhatuse liikmele maksta tasu. Juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord määratakse üldkoosoleku otsusega.

Juhatuse liikme staatusest tulenevalt ei kohaldu töölepingu seadus.

Seega võib põhikirjas ette näha mittetulundusühingu juhatuse liikme ülesannete tasuta täitmise. Kui mittetulundusühingu põhikirjas ei ole juhatuse liikme ülesannete tasuta täitmist ette nähtud, siis võib juhatuse liikmele tasu maksta, kuid sellisel juhul määratakse juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord üldkoosoleku otsusega (MTÜS § 19 lg 1 p 4 ja § 281 lg 1 teine lause).

16

Juhatuse liikmel võib tekkida tasu saamise õigus juhul, kui juhatuse liige seab ametisse asumise nõusolekus tingimuseks kindlas suuruses tasu saamise ja üldkoosoleku otsusest nähtub vastava tingimusega nõustumine või ka siis, kui juhatuse liikmeks määramise otsuses on määratud tasu suurus ning juhatuse liige annab nõusoleku sellise otsuse alusel juhatuse liikmeks asumiseks. Sellisel juhul saab seda käsitada poolte kokkuleppena tasu maksmise kohta.

Tasu saamise õigus võib juhatuse liikmel tekkida ka juhul, kui lisaks ametisse nimetamisele sõlmitakse juhatuse liikmega kehtivalt juhatuse liikme leping, mis näeb ette tasu saamise õiguse. Juhatuse liikmele on võimalik tasu määrata ka tagasiulatuvalt. Kui üldkoosolek ei määra sellises olukorras juhatuse liikme ettepanekul juhatuse liikmele makstava tasu suurust ja maksmise korda, on juhatuse liikmel õigus tagasi astuda.

Põhikirjaga võib sätestada, et juhatuse liige täidab oma ametiülesandeid tasuta.

Juhul kui põhikirjas puudub tasu välistamise piirang, saab juhatuse liiget tasustada üldkoosoleku otsuse alusel.

Tasu maksmist võib tõlgendada ka poolte kokkuleppena.

Tasu on võimalik määrata ka tagasiulatuvalt.

Igal mittetulundusühingu juhatuse liikmel lasub kohustus tagada, et mittetulundusühingu raamatupidamist peetaks nõuetele vastavalt, et iga juhatuse liikme tehtud väljamakse aluseks olevad algdokumendid oleksid olemas ja et iga väljamakse tehtaks üksnes juhul, kui selleks on õiguslik alus.

Kui juhatuse liige jätab nõuetekohased raamatupidamisdokumendid vormistamata, rikub ta seadusest tulenevat raamatupidamise korraldamise kohustust. Raamatupidamise korraldamise kohustust on rikutud ka siis, kui juhatuse liige jätab osa ühingu sularahakäibest raamatupidamises kajastamata. (p 14.1) Kui juhatuse liige teeb ühingu kontole sularaha sissemakseid, tuleb eeldada, et need maksed on tehtud ühingu majandustegevuse tulemusena ja sisse makstud sularaha on ühingu vara. (p 14.2)

Juhatuse liige peab tagama, et raamatupidamine oleks korraldatud nõuetele vastavalt.

17

6. Erikasutusõiguse määramine 07.12.2021 2-19-5506

2018. a kevadel võtsid korteriomanikud Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu üldkoosolekul vastu otsuse elamu renoveerida, mille käigus ilmnes muu hulgas vajadus muuta 2002. a kokkulepet ning anda pööningukorrus kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Selleks sõlmisid korteriomanikud 2019. aastal kokkuleppe, milles leppisid kokku, et pööningukorrus antakse kõigi korteriomanike kasutusse ja puudutatud isik vabastab tema kasutuses oleva pööninguosa (2019. a kokkulepe). 2019. a kokkuleppe sõlmimisega on nõustunud kõik korteriomanikud peale puudutatud isiku.

Puudutatud isik esitas 2. märtsil 2020 vastuavalduse, milles palus kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et korteriomanike kokkuleppega antakse osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse ja tekivad elamu erikasutusõigused igakordse korteriomaniku kasuks lisas toodud plaani alusel. Samuti palus puudutatud isik kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus kinnistusraamatusse erikasutusõiguste sissekandmiseks.

Alternatiivselt palus puudutatud isik kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus 2002. a kokkuleppe sissekandmiseks kinnistusraamatusse.

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1).

Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist (KrtS § 9 ja § 13 lg 2). (p 14) Sarnaselt asjaõigusseaduses reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist. (p 14)

18

Kokkulepet saab sõlmida kõikide korteriomanike nõusolekul.

Kui korteriomanikud on varem sõlminud kõigi korteriomanike jaoks kehtiva kokkuleppe (vt KrtS § 13 lg 1), millega on antud osa kaasomandi eseme hulka kuuluvast pinnast ühe korteriomaniku erikasutusse KrtS § 14 mõttes ja erikasutusõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on erikasutusõiguse omajal õigus hagita menetluse korras nõuda teistelt korteriomanikelt nõusolekut erikasutusõiguse kohta sõlmitud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks.

Selline kokkulepe erikasutusõiguse kohta tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes. Selline varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab.

Samuti peab selline kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p 17).

Erikasutusõiguse kokkulepe tuleb kanda kinnistusraamatusse.

Varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet või korteriomanike häälteenamusega kehtestatud kaasomandi kasutuskorda (AÕS § 72 lg 1), ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes, sest erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus (vt KrtS § 14 lg-d 2 ja 3) ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei avaldatud.

Seetõttu ei saa korteriomanik ka nõuda, et kinnistusraamatus korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse kantud märkused kaasomandi kasutuskorra kohta tuleks sisse kanda esimestesse jagudesse kui erikasutusõiguste kokkulepped. (p 17)

Varem kehtestatud kasutuskorda ei saa samastada erikastusõiguse kokkuleppega.

Erikastusõiguse kokkuleppe eeldab notariaalselt tõestatud vormi.

Kui korteriomanikud leiavad pärast KrtS-i jõustumist (1. jaanuari 2018), et korteriomanike huvides on jätkuvalt kõigi kaasomandiosade ühine kasutus ja kaasomandi hulka kuuluva pinna ühise valdamise ja kasutamise kohta ei ole kõikidele korteriomanikele siduvat kokkulepet, ei pea nad kaasomandi hulka kuuluva pinna ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks sõlmima kokkulepet, sest kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutuse sätestab seadus. (p 17)

19

7. Menetluskulude suuruse määramine 14.04.2021 2-19-10324

Avaldajad palusid maakohtule esitatud avalduses tuvastada, et neil ei ole kohustust tasuda korteriühistule 45 eurot 44 senti, ja kohustada korteriühistu juhatust võimaldama avaldajatel tutvuda juhatuse koosoleku protokolliga. Avaldusest loobudes palusid avaldajad määrata kindlaks ja mõista puudutatud isikult välja avaldajate menetluskulu, mh lepingulise esindaja kulu 800 eurot.

Kolleegium peab vajalikuks muuta 6. mai 2015. a määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15 ja 27. veebruari 2012. a määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-11 väljendatud seisukohta, mille järgi võib teiselt menetlusosaliselt väljamõistetava menetluskulu suurus ületada tsiviilasja hinda üksnes eriti keerukates ja suuremahulistes asjades.

20

Kolleegium leiab, et menetluskulude jaotamise ja esindajakulude teiselt menetlusosaliselt väljamõistmise reeglid ei tohi muuta kohtumenetluses professionaalse lepingulise esindaja õigusabi kasutamist majanduslikult ebamõistlikuks ja selle kaudu kohtusse pöördumise õigust näiliseks. Esindajakulude hüvitamine üksnes tsiviilasja hinna ulatuses ei pruugi tagada menetlusosalisele minimaalselt vajaliku õigusabi hüvitamist ja võib seega ebamõistlikult piirata isiku õigust saada kohtulikku kaitset. Menetlusosalisele hüvitatavate esindajakulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks tuleb lähtuda kuludest, mis menetlusosalisel on tekkinud vajadusest teha menetluses esindaja abil oma õiguste kaitseks vajalikud menetlustoimingud.

Menetluskulude piirmäär ei ole seotud tsiviilasja hinnaga vaid keerukuse ja mahuga.

Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust. (p 19)

Oluline on leida kohtuväliseid kokkuleppeid, vältimaks menetluskulude hüvitamise nõudeid.

8. Üldkoosoleku otsuste vaidlustamine 03.03.2021 2-17-13391

Hagiavalduse kohaselt on üldkoosoleku otsused tühised või need tuleb enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 3 järgi kehtetuks tunnistada, kuna üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel rikuti seadust ning üldkoosoleku otsused on vastuolus heade kommetega. Üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti seadust, kuna koosolekule esitatud dokumente ei lisatud päevakorrale ega esitatud liikmetele enne koosolekut tutvumiseks. 27.maiks 2017 kokku kutsutud üldkoosoleku teates oli märgitud kaks erinevat üldkoosoleku toimumise kohta. Koosolek toimus tegelikult 7. juunil 2017. Üldkoosolek otsustas enne hääletamist kõrvaldada hageja üldkoosolekult. Sellega rikuti hageja õigust üldkoosolekul osaleda ja hääletada. Õigusvastane on viia koosolek läbi vene keeles ja keelata koosoleku filmimine. Hageja esitas 20. juunil 2017 ühistule küsimused üldkoosoleku läbiviimise ja ühistu kulutuste kohta, kuid kostja ei ole neile vastanud.

Kolleegiumi hinnangul on eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk on üks ja sama: vabaneda ebaseaduslikust otsusest. Olukorras, kus hageja on esitanud otsuse tühisuse tuvastamise nõude ja soovib hiljem samadele rikkumistele tuginedes esitada ka otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (või ka vastupidi), tuleb tema haginõuet käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt ka menetleda (RKTKo 11.06.2014, nr 3-2-1-55-14, p 31). Kohus võib otsuse tühisuse tuvastada isegi siis, kui hageja on esitanud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kuid asjaolud, millele hageja on otsuse vaidlustamisel tuginenud, on sellised, et need toovad nende tõendatuse korral kaasa otsuse tühisuse (RKTKo 5.06.2019, nr 2-16-19017/101, p 17.1). (p 27)

Eesmärk on vabaneda ebaseaduslikust otsusest.

Üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõudele ei näe seadus üldjuhul ette nõude maksmapaneku tähtaega. Ainus tähtaeg, mis piirab otsuse tühisusele tuginemise aega, on üldnormina sätestatud TsÜS § 38 lg 7 teises lauses. Sama sätestab ka MTÜS § 241 lg 3. (p 26) Korteriomanikul ei ole õigust nõuda, et üldkoosolekul toimunu salvestataks ja seega ei saa korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivust sel põhjusel kahtluse alla seada. (p 31)

Korteriomanikul ei ole õigust nõuda, et üldkoosoleku otsus salvestataks.

21

KeeleS § 8 lg-s 1 sätestatud nõude rikkumine ei too kaasa korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisust. Küll võib keeleseaduse nõuete rikkumine anda aluse üldkoosoleku otsused kehtetuks tunnistada eelkõige juhul, kui korteriomanikule ei tagata koosoleku muus keeles kui eesti keeles pidamise korral võimalust koosolekul toimuvast aru saada. (p 32) Enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS ei näinud ette erisätteid korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse kohta, mistõttu kohaldus sel juhul MTÜS § 241 lg 1 esimene lause, mille kohaselt on mittetulundusühingu otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, kui otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsuse muu vastuolu seadusega oli otsuse kehtetuks tunnistamise alus KÜS § 13 lg 3 mõttes.

Juhul kui koosolekut ei viida läbi eesti keeles, tuleb tagada kõikidele liikmetele toimuvast arusaamine.

Praegu kehtiva KrtS § 29 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seadust ja TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi on otsus mh tühine siis, kui on oluliselt rikutud otsuse tegemise korda. Viidatud sätet tuleb mõista nii, et kui otsus tehakse koosolekul, siis toob tühisuse kaasa koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. (p 35)

22

Üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada. Põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne koosolekut anda võimalus tutvuda dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel. Samuti võib koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine olla see, kui koosoleku teatest ei ole aru saada, kus ja millal koosolek toimub.(p 37)

Liikmetele tuleb tagada võimalus tutvuda dokumentidega enne koosolekut.

Kolleegium leiab, et kohtuistungi pidamata jätmine olukorras, kus see tulnuks seaduse kohaselt pidada, võib kujutada endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte olulist rikkumist isegi siis, kui pool ei näita otsuse peale kaevates ja asja suulise arutamise põhimõtte rikkumisele tuginedes, kas ja kuidas oleks tsiviilasi kohtu nõuetekohasel tegutsemisel lahendatud teisiti, ja sõltumata sellest, kas pooltele oli vaatamata kohtuistungi pidamata jätmisele tagatud võimalus esitada asjaolusid ja tõendeid. (p 20) Kui maakohus jätab kohtuistungi pidamata, kuigi seaduse järgi tulnuks see pidada, on siiski tegemist sellise menetlusõiguse normi rikkumisega, millele hagimenetluse pool saab otsuse peale kaevates tugineda juhul, kui ta on sellele tuginenud rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis (TsMS § 333 lg 2). (p 21)

Kohtuistungi pidamata jätmine võib kujutada endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte olulist rikkumist.

Koosoleku toimumise koht ja aeg peab täpselt teada olema.

23

Eesti Korteriühistute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee