RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2022. AASTAL Käsiraamat korteriühistule
Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit
Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep
Kujundus: Eesti Print OÜ
© Eesti Korteriühistute Liit, 2022 www.ekyl.ee
Asjaõigusseadus
AÕS
Kohtutäituri seadus KTS
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus KrtS
Käibemaksuseadus KMS
Mittetulundusühingute seadus MTÜS
Tsiviilkohtumenetluse seadustik TsMS
Tsiviilseadustiku üldosa seadus TsÜS
Täitemenetluse seadustik
Võlaõigusseadus VÕS
Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu koostatud elektroonilise käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” XI osa. Kogumiku eesmärgiks on juhtida ühistujuhtide ja ühistu liikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles Riigikohus on lahendi teinud, aitamaks sel moel vältida tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi tulevikus. Käsiraamat on järg viimasel kümnel aastal valminud samateemalistele trükistele. 2012. aastal valmis I osa, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisest on tänaseks möödunud viis aastat. See on väga paljuski olnud kohanemise aeg ning võimalus seaduse erinevaid külgi praktikas rakendada. Kohtuveskid jahvatavad teatavasti põhjalikult ja pikkamööda, samas on hea tõdeda, et möödunud aastal tehti kümme korteriühistute ja korteriomandite valdkonda puudutavat lahendit.
Käsiraamat on koostatud 2022. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil. Kogumikust leiate Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks.
Käsiraamatus on kaheksa alateemat: korteriomanike otsuste vastuvõtmine, kindlustuse kahju hüvitamise nõue seoses kahjujuhtumiga, erikasutusõiguse määramine, korterelamu laiendamise käigus loodud uute korteriomandite müügi maksustamine, ühistu ja kolmandate isikute vahelised lepingud, korteriühistu kaebus kohtutäituri tasu otsuse peale, korteriühistu avaldus võlgnevuse ja viiviste nõudes ning üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (kirjalik koosolek).
Käsiraamatust leiab vastused alljärgnevatele märksõnadele: Korteriomanike otsuste vastuvõtmine. Häälte arvu tõlgendamine ja otsuste vastuvõtmise protseduurireeglid. Põhikirja muutmine üldkoosolekut kokku kutsumata. Otsuste vastuvõtmisel mitteosalenud korteriomanike hääli ei arvestata. Kvooruminõude järgimine ja hääletusprotokolli vormistamine. Võimalused häälte arvu määramiseks. Otsuste vaidlustamise alused.
Millal ei ole tegemist korteriomanike üldkoosoleku otsusega. KrtS § 38 ja § 39 tingimusi eiravad otsused on tühised. Erikasutusõiguse määramine korteriomanike otsusega.
Küttesüsteemi projekti heakskiitmine. Otsuste vaidlustamine esindusõiguse piiride ületamisel. Millal tuleb KrtS § 38 või § 39 kohaldamist hinnata? Esindamine üldkoosolekul (ühine esindusõigus). Tagajärg, kui koosolekul osaleb vaid üks korteriomandi ühistest omanikest.
Kindlustuse kahju hüvitamise nõue seoses kahjujuhtumiga. Korteriomanike kaasomandi osast tekkinud radiaatori veekahju.
Kahju hüvitamist võib nõuda korteriühistu kaudu. Korteriomanik peab eriomandi eset korras hoidma. Peab arvestama hea usu põhimõtet ja üksteise õigustatud huve.
Erikasutusõiguse määramine. Erikasutusõiguse kokkulepe ja määramise tingimused. Kohtu tegevus erikasutusõiguse määramisel. Korteriomanike vastuväited erikasutusõigusele. Alternatiivid taotletud erikasutusõigusele. Erikasutusõiguse määramine korteriomaniku õigusjärglase kasuks.
Korterelamu laiendamise käigus loodud uute korteriomandite müügi maksustamine. Ehitise laiendamisel tekkinud korteriomandite müügiga seotud käibemaksu vaidlus. Korterelamu laiendamise käigus loodud uute korteriomandite müüki ei maksustata käibemaksuga.
Ühistu ja kolmandate isikute vahelised lepingud. Töövõtulepingu muutmine seoses parkla rajamisega.
Korteriühistu kaebus kohtutäituri tasu otsuse peale. Täitedokumendi tühistamise tõttu kohtutäiturile makstava tasu vaidlus.
Korteriühistu avaldus võlgnevuse ja viiviste nõudes. Kas KÜ saab nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui ei ole kehtestatud majanduskava? Kohustuste täitmist saab nõuda ka KrtS § 40 alusel. Korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele. Vajalikke kulutusi tuleb hinnata. Tasaarvestamise õigus korteriühistu nõudega.
Üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (kirjalik koosolek). Hääle andmine on korteriomaniku tahteavaldus, volituseta hääle andmine on tühine. Korteriomanik saab hääle andmise heaks kiita. Korteriühistu võib omanikule teha ettepaneku hääle andmine heaks kiita. Otsuse eelnõu tuleb saata kõigile korteriomanikele. Pärast juhatuse poolt määratud tähtaega ei saa häält anda. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa omanik hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või vastuväidet. Kui omanik ei ole teatanud oma elu- või asukohta, on õigus lugeda asukohaks korteriomandi asukoht. Ühistuga seotud info tuleb saata elektronposti aadressile. Volikirja nõue kehtib ka kirjaliku koosoleku vormil. Ühised omanikud saavad esindaja määrata ka etteulatuvalt.
Loodan, et käsiraamatu lugemine annab teile õiguskindlust ja julgust langetada seaduslikke otsuseid ning aitab korteriühistu töös lahendada juriidiliselt keerukaid olukordi.
Kasulikku lugemist!
Urmas Mardi
Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja
16.02.2022
2-20-17009/40
Korteriomanike otsuste vastuvõtmisele kohalduvaid MTÜS-i sätteid, mis seavad mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise sõltuvusse otsuse poolt hääletanud liikmete arvust, tuleb tõlgendada selliselt, et liikmete asemel tuleb lähtuda korteriomanike häältest. Vastasel juhul kaotaks mõtte KrtS § 22 lg 1 esimeses lauses sätestatu, mille kohaselt annab iga korteriomand üldkoosolekul eelduslikult ühe hääle. Järelikult peab korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks selle poolt olema antud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud korteriühistu liikmete häältest.
KrtS § 21 lg 1 võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Hääletamiseks teatavad korteriomanikud oma seisukoha hääletamisele pandud otsuse eelnõu kohta kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis juhatuse määratud tähtaja jooksul. Seadus ei keela sellisel viisil vastu võtmast ka põhikirja muutmise otsust. KrtS § 21 lg 3 kohaselt on korteriomanike otsus koosolekut kokku kutsumata vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. KrtS § 20 lg-t 1 tuleb kolleegiumi arvates tõlgendada selliselt, et selles sättes viidatud MTÜS-i sätted kohalduvad vastavalt ka otsuste vastuvõtmisel korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata KrtS § 21 järgi.
Kolleegium leiab, et MTÜS § 23 lg-t 1 tuleb koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1 ja § 21 lg-tega 1 ja 3 tõlgendada selliselt, et korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata peab selle poolt olema antud üle 2/3 hääletamisel osalenud korteriühistu liikmete häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
Korteriomanike otsuse kirjalikust vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikeks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõu kohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud.
Hindamaks, kas korteriomanike otsus on KrtS § 21 lg 3 järgi vastu võetud, tuleb arvestada ka KrtS § 20 lg-s 2 sätestatuga, mille kohaselt on korteriomanike üldkoosolek
Häälte arvu tõlgendamine
Otsuste vastuvõtmise protseduurireeglid
Põhikirja muutmine üldkoosolekut kokku kutsumata
Otsuste vastuvõtmisel mitteosalenud korteriomanike hääli ei arvestata Kvooruminõude järgimine
otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 21 lg 2 kolmas lause sätestab, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. Seega peab korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata olema oma seisukoha avaldanud (kas poolt- või vastuhääle andnud) vähemalt nii palju korteriomanikke, et neile kuuluks üle poole kõigist häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui korteriühistu põhikirjaga pole ette nähtud teisiti.
KrtS § 21 lg 4 sätestab, millised andmed tuleb juhatusel hääletusprotokolli kanda. Riigikohus leiab, et muu hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolu KrtS § 21 lg 4 p 5 mõttes on hääletamisest osa võtnud (s.o poolt- või vastuhääle andnud) korteriomanikud. Lisaks on mõistlik märkida hääletusprotokolli igale hääletamisel osalenule kuuluvate häälte arv ning neile kuuluvate kaasomandi osade suurused. Nende andmete hääletusprotokolli kandmine võimaldab hinnata, kas otsuse vastuvõtmiseks oli piisav kvoorum KrtS § 20 lg 2 mõttes ja kas otsuse poolt anti vajalikul hulgal poolthääli.
KrtS § 22 lg 1 teine lause võimaldab korteriühistu põhikirjaga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Kolleegiumi hinnangul on KrtS § 22 lg 1 teises lauses ette nähtud võimalused põhikirjaga üldreeglist (üks korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle) kõrvale kaldumiseks ammendavad.
Seadus võimaldab ette näha korteriühistu põhikirjas ülempiiri ühe korteriomaniku häälte arvule üksnes selliselt, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust. KrtS § 22 lg 1 teises lauses sätestatu, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus, tähendab seda, et hääletamistulemuse selgitamiseks liidetakse poolt või vastu hääletanud korteriomanikele kuuluvate mõtteliste osade suurused.
Otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumise korral on kohaseks õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Korteriomanikele otsuse eelnõu saatmise kohustuse rikkumine on otsuse vastuvõtmise korra oluline rikkumine ja selliselt vastu võetud otsus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38 lg 2 järgi tühine.
Hääletusprotokolli vormistamine
Võimalused häälte arvu määramiseks
Otsuste vaidlustamise alused
01.06.2022
2-19-16450/58
Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Selline olukord esineb nt siis, kui aktsionäride üldkoosoleku otsust ei ole vastu võtnud aktsionärid või nõukogu otsust nõukogu liikmed või kui otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud (dokumenteeritud). Eelnimetatud põhimõtted kohalduvad ka korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul.
Olukorras, kus KrtS § 38 lg 1 järgi on tavapärase valitsemise raamidest väljuvate suuremate ümberkorralduste tegemiseks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, või olukorras, kus ei kohaldu KrtS § 39, ei saa osa korteriomanikest (enamus) üldkoosoleku otsusega sundida teistele korteriomanikele (vähemusele) peale olukorda, kus viimased peavad oma õiguste kaitseks algatama kohtuvaidluse üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Ehkki TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi on seadusega vastuolus olev korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtetuks tunnistatav, ei oleks ka seaduse mõtte kohane olukord, kus selline otsus muutub korteriomanikule kohustuslikuks otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja minetamise tõttu (KrtS § 29 lg-d 3 ja 4). Seetõttu leiab kolleegium, et KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut rikkuvad korteriomanike üldkoosoleku otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi. Selliseid korteriomanike üldkoosoleku otsuseid ei pea korteriomanik vaidlustama, kuid kui ta tahab sellise üldkoosoleku otsuste tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7). Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriomanike kokkuleppega erikasutusõiguse loomiseks (KrtS § 14) on võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Erikasutusõiguse kokkuleppe puhul tuleb eristada võlaõiguslikku tehingut, mis kehtib kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel ja on vormivaba, ning selle kehtivust eriõigusjärglase suhtes, mis KrtS § 13 lg 3 kohaselt nõuab eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist. Viimasel juhul peab kokkulepe olema ka notariaalselt tõestatud (KrtS § 3 lg 3 koos viitega asjaõigusseaduse §-le 120). Seega ei ole iseenesest välistatud, et korteriomanike üldkoosoleku otsusega sõlmitakse poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, mis on täitmiseks kohustuslik selle osalistele, kuid ilma vastava kinnistusraamatu kandeta ei ole selline kokkulepe käsitatav muudatusena korteriomandi sisus ja seda ei saa kanda kinnistusraamatusse (vt KrtS § 5 ja § 13 lg 3).
Millal ei ole tegemist korteriomanike üldkoosoleku otsusega
KrtS § 38 ja § 39 tingimusi eiravad otsused on tühised. Erikasutusõiguse määramine korteriomanike otsusega
30.11.2022
2-21-13599/26
Otsusega kiideti heaks elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise projekti parandatud versioon ning otsustati täpsustada hinnapakkumised ja arvestada tööde tegemise ajaga. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas otsus tuleb kvalifitseerida ehitusliku ümberkorralduse otsusena (KrtS § 38) või kaasomandi eseme ajakohastamise otsusena (KrtS § 39). Riigikohus leiab, et sellist otsust said korteriomanikud teha korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusena häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Lõplik otsustamine (kas KrtS § 38 või § 39 järgi) võib tulevikus aset leida pärast seda, kui on selgunud hinnapakkumised projekti teostamiseks. Korteriomanikul on õigus üldkoosoleku otsust vaidlustades tugineda sellele, et osa korteriomandite antud hääli ei saa kas volituse puudumise või volituse piiride ületamise tõttu üldkoosolekul arvesse võtta ning avaldaja saab tugineda ka teiste korteriomandite antud hääle andmise tühisusele. Kuivõrd praegusel juhul kinnitati otsusega üksnes renoveerimisprojekt, siis ei saanud otsuse vastuvõtmine tekitada korteriomanikele kulusid, mida nad peaksid KrtS § 40 lg 1 kohaselt kandma. Seetõttu ei olnud antud asjas oluline aga hinnata, kas osa korteriomandite antud häälte puhul järgisid korteriomanike esindajad neile antud esindusõiguse piire või mitte. Kui otsusega oleks kiidetud heaks ehitustööde töövõtja hinnapakkumine või oleks ilma selleta otsustatud, et projektis nimetatud töid hakatakse tegema, siis oleksid kohtud pidanud mh otsustama, kas tegemist on KrtS §-s 38 või §-s 39 nimetatud olukorraga.
Kui korteriomanik annab teisele isikule õiguse ennast üldkoosolekul kirjalikust dokumendist (volikirjast) nähtuvalt esindada (vt KrtS § 22 lg 5) ja tema esindaja osaleb üldkoosolekul, siis tuleb korteriomaniku esindamist igal juhul (st arvestamata talle antud esindusõiguse ulatust) arvestada üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (vt KrtS § 20 lg 2) hindamisel. Seejuures tuleb nii üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kui üldkoosolekul otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu hindamisel (vt KrtS § 20 lg 1) arvestada ka KrtS § 15 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt (esimene lause), välja arvatud juhul, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse (teine lause).
Kui üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel.
Küttesüsteemi projekti heakskiitmine
Otsuste vaidlustamine esindusõiguse piiride ületamisel
Millal tuleb KrtS § 38 või § 39 kohaldamist hinnata? Esindamine üldkoosolekul
Tagajärg, kui koosolekul osaleb vaid üks korteriomandi ühistest omanikest
09.03.2022
2-19-9543/48
Korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p-d 13-18). (p 15). KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korras eriomandi eset ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (2-18-13649/57, p 16). (p 17) Kui kahjustav asjaolu lähtus korteriomandi eriomandi piirest, tuleb eeldada, et selle korteriomandi omanik rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Kui kahjustus lähtus korteriomanike kaasomandi osast, pidi selle korteriomandi omanik vastutusest vabanemiseks tõendama, et tema ei ole oma kohustust rikkunud või rikkumine on vabandatav. Korteriomandist eemalviibimine ei vabasta korteriomanikku oma kohustusest korraldada korteriomandi valitsemist (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21). (p 18)
Korteriomanike kaasomandi osast tekkinud radiaatori veekahju
Kahju hüvitamist võib nõuda korteriühistu kaudu.
Korteriomanik peab eriomandi eset korras hoidma.
Peab arvestama hea usu põhimõtet ja üksteise õigustatud huve.
20.06.2022
2-19-43/43
Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Erikasutusõiguse määramisel peab kohus lähtuma hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestama mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid.
Erikasutusõiguse määramise menetluse olemusest tulenevalt on kohtul mõistlik sellises olukorras korraldada nt vaatlus (TsMS § 290). Samuti võib kohus teha avaldajale ettepaneku esitada korteriomandi kaasomandi hulka kuuluva pinna mõõtkavaline plaan või tellida see omal algatusel asjatundja arvamusena (vt TsMS § 293 lg 1) ja selgitada välja, kes ja kuidas seda pinda tegelikult kasutab. Kuna tegemist on hagita menetlusega, siis saab kohus tõendamiseks kasutada ka muid tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all (vt TsMS § 229 lg 2 teine lause).
Kolleegium selgitab, et KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust - olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega - tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne.
See tähendab, et kui teise korteriomaniku vastuväited ei ole heauksed, siis võibki olla tegemist KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Kolleegiumi arvates võib sellise olukorraga, kus korteriomaniku vastuvaidlemine erikasutusõiguse
Erikasutusõiguse kokkulepe Erikasutusõiguse määramise tingimused
Kohtu tegevus erikasutusõiguse määramisel
Korteriomanike vastuväited erikasutusõigusele
määramisele ei pruugi olla heauskne, olla tegemist nt siis, kui vastuväite esitanud korteriomanikul on ka endal võimalik avaldusega sarnast erikasutusõigust taotleda ja avaldaja on sellega nõus. Seejuures erikasutusõiguse määramist ei takista iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi erikasutusõigust saada. Hea usu põhimõttega võib olla vastuolus või teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav aga näiteks see, kui erikasutusõigust taotlev korteriomanik ei kohustuks sellega teistele korteriomanikele midagi vastu andma olukorras, kus teistel korteriomanikel puudub võimalus neile kuuluvale kaasomandi mõttelisele osale vastavat erikasutusõigust saada. Selliseks n-ö vastutasuks võibki olla erikasutusõigust taotleva korteriomaniku teistele korteriomanikele nõusoleku andmine kokkuleppe sõlmimiseks, millega saaksid kõik korteriomanikud endale erikasutusõigused.
Olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest (vt käesoleva määruse p 12) välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Mh võib kohus pakkuda avaldajale välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. Juhul kui avaldaja on mõne alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused või jätab valiku tegemise kohtu otsustada, siis peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni alternatiivsetest võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena kõne alla (vt TsMS § 370 lg 2 ja § 442 lg 8 viies lause).
Kolleegiumi hinnangul võib avaldaja väitest, et ta ei ole keldrikorrusel välja kujunenud tavast teadlik, järeldada, et korteriomanikud võivad olla enne KrtS-i jõustumist (st enne 1. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi (keldrikorruse) kasutuskord. Kuna selle väidetava kokkuleppe kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavate registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, siis ei saa see kokkulepe kehtida kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes. Asja materjalidest nähtuvalt võib avaldaja olla just selline korteriomaniku eriõigusjärglane, kelle suhtes varasem keldrikorruse kasutuskord ei kehti. Olukorras, kus maakohus oli sellise kasutuskorra kokkuleppe tuvastanud, ei ole kolleegiumi hinnangul hea usu põhimõttega vastuolus või teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav see, kui korteriomaniku eriõigusjärglane soovib kokkuleppega tema õiguseellase ainuvaldusse ja -kasutusse antud kaasomandi hulka kuuluvale pinnale erikasutusõigust ja selle kandmist kinnistusraamatusse.
Alternatiivid taotletud erikasutusõigusele
Erikasutusõiguse määramine korteriomaniku õigusjärglase kasuks
11.05.2022
3-20-663/23
Kui kinnisasja omanik parendab tervet ehitist, aga võõrandab parendatud ehitise korteriomanditena, on tegemist KMS § 16 lg 2 p 3 teise lause tähenduses parendatud ehitise osa võõrandamisega ning maksuvabastuse rakendamisel tuleb võtta aluseks kogu ehitise soetusmaksumus ja kogu ehitise parenduskulud. Seda ka siis, kui parendamise käigus ehitist laiendatakse külge-, peale- või allaehitamisega. Kui parenduskulude suurus ületab KMS § 16 lg 2 p 3 kolmandas lauses sätestatud piirmäära, siis on selle ehitise kõigi korteriomandite võõrandamine käibemaksuga maksustatav. Kui seda piirmäära ei ületata, siis on kõigi korterite võõrandamine käibemaksuvaba, kusjuures äriruumide puhul on lubatud vabatahtlik maksustamine KMS § 16 lg 3 p 2 kohaselt. (p 18)
Ehitise laiendamise korral külge-, peale- või allaehitamise tulemusena loodud uue ehitise osa võõrandamist saab uue ehitise osana enne esmast kasutuselevõttu maksustada ainult siis, kui laiendamise käigus ehitise olemasolevat osa ei parendata (välja arvatud hädavajalikud tööd selleks, et juurdeehitist olemasoleva ehitisega ühendada). Eelkõige saab see toimuda siis, kui ehitise laiendamise ajal jätkub olemasoleva ehitise sihipärane kasutus. Potentsiaalse ostja jaoks on sellise ehitise vanas ja uues osas asuvad korteriomandid selgelt tajutavalt erineva kvaliteedi ja lisandväärtuse astmega, mis õigustab ka oluliselt erinevat müügihinda. (p 19)
Ehitise laiendamisel tekkinud korteriomandite müügiga seotud käibemaksu vaidlus
Korterelamu laiendamise käigus loodud uute korteriomandite müüki ei maksustata käibemaksuga
04.05.2022
2-19-121704/50
Hageja (töövõtja) tugineb sellele, et KÜ (tellija) esindaja näitas parkla piirid hagejale looduses ette ning hageja rajas parkla näidatud kohta. Kolleegium märgib selle kohta, et kui antud isik oli õigustatud ühistu nimel lepingut muutma, võis selline piiride looduses ettenäitamine kujutada endast lepingu muutmist ka juhul, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse kindlas vormis.
01.06.2022
2-21-327/24
Täitedokumendi tühistamise korral peab sissenõudja KTS § 41 lg 2 analoogia alusel tasuma kohtutäiturile menetluse alustamise tasu ja pool menetluse põhitasust, arvestatuna sissenõudmata jäänud summalt. Täitedokumendi tühistamine on sissenõudja risk. Samasugune risk on sissenõudjal täitedokumendi tühistamise korral õigussuhtes võlgnikuga TMS § 42 kohaselt. (p 14.1) Arvestades kohtutäiturite vahelist konkurentsiolukorda, ei korva kohtutäiturile täitedokumendi tühistamise korral tasu saamata jäämise riski tema võimalus nõuda sissenõudjalt kohtutäituri tasu ettemakset (KTS § 29 lg 2 esimese lause), mis jääks KTS § 33 lg 4 esimese lause järgi täitemenetluse nõuet rahuldamata lõpetamise korral kohtutäiturile. (p 14.3)
Täitedokumendi tühistamise tõttu kohtutäiturile makstava tasu vaidlus.
20.06.2022
2-19-8045/46
Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel. (p 11)
KrtS § 40, sealhulgas selle paragrahvi lg 3 kohaldamine ei eelda, et korteriühistu oleks vastu võtnud põhikirja, v.a selle paragrahvi lg-s 2 nimetatud olukorras, mis käsitleb põhikirjaga ette nähtud majandamiskulude jaotust. Seega kohaldub KrtS § 40 lg 3 mh olukorras, kus korteriühistu ei ole võtnud vastu põhikirja, milles nähakse ette KrtS § 40 lg-st 1 erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord. KrtS § 40 lg-s 3 sisaldub korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele, mille kandmine on ette nähtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, korteriühistu majanduskava või põhikirjaga. (p 13)
Korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lg-le 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati, s.t tuginenud selle üldkoosoleku otsuse tühisusele KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või esitanud kohtule nõude üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi. (p 14) Korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue korteriühistu vastu võib tuleneda KrtS § 37 lg-st 1, mis näeb ette, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.
Kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (vt analoogia korras nt RKTKo nr 3-2-1-61-14, p 16). (p 16) Kui korteriomaniku poolt kaasomandile tehtud kulutused ei ole vajalikud, võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel ning sellist nõuet võib korteriomanik kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega (vt RKTKo nr 3-2-1-61-14, p-d 28, 29 ja 32). Selline tasaarvestus on võimalik ka pärast 1. jaanuari 2018. a. (p 16.1)
Kas KÜ saab nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui ei ole kehtestatud majanduskava?
Kohustuste täitmist saab nõuda ka KrtS § 40 alusel.
Korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele
Vajalikke kulutusi tuleb hinnata
Tasaarvestamise õigus korteriühistu nõudega
21.12.2022
2-20-11256/51
KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral kujutab otsuse eelnõu poolt või vastu oma seisukoha avaldamine (hääle andmine) korteriomaniku tahteavaldust TsÜS § 33 lg 1 mõttes. (p 13.1) Juhul kui KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral esitab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Selline olukord ei too aga automaatselt kaasa kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsuse kui korteriomanike mitmepoolse tehingu tühisust TsÜS § 129 lg 1 järgi. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada (vt TsÜS § 33 lg 2). (p 13.2)
Vaatamata sellele, et korteriomaniku hääle (poolt- või vastuhääle, vt KrtS § 21 lg-d 2 ja 3) andmine kirjalikul hääletamisel kui tehing võib olla tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi, saab korteriomanik hääle andmise heaks kiita juhul, kui esinevad TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused. Arvestades TsÜS § 128 lg-s 2 sätestatut, on selline heakskiitmine eelduslikult võimalik, sest hääle andmine on suunatud kindlatele isikutele, kelle all tuleb mõelda teisi korteriomanikke kui hääletamise (tahteavalduse) adressaate. Lisaks peab esinema olukord, kus isik, kellele selline tehing oli suunatud, ei vaielnud tehingu tegemisele vastu. (p 13.4) Korteriühistu juhatus võib korteriomanikule, kelle nimel teine isik esitas esindusõigust omamata seisukoha kirjaliku hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu kohta, teha TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi ettepaneku seisukoha esitamine (hääle andmine) kui tehing heaks kiita. (p 13.5) TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused esinevad juhul, kui korteriühistu juhatus korteriühistu seadusliku esindajana teeb korteriomanikule, kelle nimel kirjalikul hääletamisel hääl TsÜS § 128 lg-s 1 sätestatut rikkudes anti, ettepaneku
Hääle andmine on korteriomaniku tahteavaldus.
Volituseta hääle andmine on tühine
Korteriomanik saab hääle andmise heaks kiita.
Korteriühistu võib omanikule teha ettepaneku hääle andmine heaks kiita.
Korteriomanik võib omal algatusel hääle andmise heaks kiita.
otsuse eelnõu kohta seisukoha esitamine (hääle andmine) TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi heaks kiita. Samas võib korteriomanik, kelle nimel esindusõiguseta isik esitas kirjalikul hääletamisel seisukoha, hääle andmise heaks kiita ka omal algatusel. (p 13.5)
Juhul kui otsuse eelnõu ei saadeta KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud nõuete kohaselt kõikidele korteriomanikele, kohaldub sellisel juhul KrtS § 29 lg 1 teises lauses sätestatu, millest tulenevalt võib korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud otsuse eelnõu saatmise kohustust, vastu võetud otsuse heaks kiita. See ei tähenda, et korteriomanik saaks otsuse eelnõu poolt või vastu oma hääle anda pärast juhatuse määratud tähtaega (KrtS § 21 lg 2 esimene lause), vaid seda, et ta nõustub tema suhtes toime pandud rikkumisega ning avaldab tahet olla vastu võetud otsuse kehtivuse poolt. Sellisel juhul muutub otsus kehtivaks tagantjärele, alates selle vastuvõtmisest. (p 11.2)
Juhul kui korteriomanik, kelle suhtes KrtS § 21 lg 2 teises lauses sätestatut rikuti, siiski esitab oma seisukoha juhatuse määratud aja jooksul, ei saa ta hea usu põhimõttest tulenevalt hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või esitada otsuse tühisuse vastuväidet. Eeltoodu kehtib ka olukorras, kus korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses otsuse eelnõu saatmise kohta sätestatut, kiidab vastu võetud otsuse heaks. (p 11.3) KrtS § 21 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatu rikkumisele saab kohtus tugineda iga korteriomanik, st ka see isik, kelle suhtes rikkumist toime ei pandud. (p 11.5) KrtS § 46 lg 3 sätestab, et kui korteriomanik ei ole korteriühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht.
Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa korteriühistu KrtS § 46 lg-le 3 tugineda olukorras, kus korteriomanik küll ei järginud selles sättes nimetatud teatamiskohustust, kuid korteriühistu pidi muudest asjaoludest (kui korteriomaniku selgesõnaline avaldus) tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või asukoht on mujal. (p 12.1) KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatu puhul kohaldub ka KrtS § 20 lg 4, mis sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellele aadressile. (p 12.3)
Otsuse eelnõu tuleb saata kõigile korteriomanikele. Pärast juhatuse poolt määratud tähtaega ei saa häält anda.
Otsus muutub kehtivaks tagantjärele.
Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa omanik hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või vastuväidet.
Kui omanik ei ole teatanud oma elu- või asukohta, on õigus lugeda asukohaks korteriomandi asukoht.
Ühistuga seotud info tuleb saata elektronposti aadressile.
KrtS § 22 lg 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib kolleegiumi hinnangul ka KrtS §-s 21 sätestatud hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust volikirjaga tõendanud, ei tohi korteriühistu juhatus hääle andmist arvestada, välja arvatud, kui hääle andmine kiidetakse heaks. (p 13.3)
Kui korteriühistu juhatus on koostanud hääletusprotokolli KrtS § 21 lg 4 mõttes, ei saa seda protokolli muuta, lisades sinna varem esindusõiguse puudumise tõttu arvesse võtmata seisukohta põhjusel, et korteriomanik kiitis hiljem seisukoha andmise heaks. (p 13.6)
Korteriomandi ühised omanikud saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt. (p 14)
Volikirja nõue kehtib ka kirjaliku koosoleku vormil.
Ühised omanikud saavad esindaja määrata ka etteulatuvalt.
Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740
ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee
