Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2018. aastal

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2018. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2018

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2018. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Justiitsministeerium. © Eesti Korteriühistute Liit, 2018 www.ekyl.ee

Sisukord Õigusaktide lühendid................................................................... 5 Hea lugeja!...................................................................................... 6 1. Korteriomaniku õigused ja kohustused................................. 8 2. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised suhted....... 13

3

4

Õigusaktide lühendid

Asjaõigusseadus Karistusseadustik Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus Korrakaitseseadus Korteriomandi- ja korteriühistuseadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus Võlaõigusseadus Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus

AÕS KarS KOKS KorS KrtS KOS KÜS TsÜS VÕS VÕSRS

5

Hea lugeja!

Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud elektrooniline käsiraamat VII osa “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades”. See mullu koostatud käsiraamat on järg 2017, 2016, 2015, 2014, 2013 valminud trükistele. 2012. aastal valmis I osa, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012.

Käesolev käsiraamat on korteriühistute ajaloos märgilise tähendusega. Nimelt jõustus 01.01.2018 korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mille kohaselt said korteriomanike ühisustest korteriühistud - viimaseid on ligi 23 000. Nii et alates möödunud aasta 1. jaanuarist võiks Eestit nimetada suisa korteriühistute vabariigiks. Ent kuna kohtuveskid jahvatavad kaua, on antud raamatus lahendid varem kehtinud seaduste alusel. Kohtud on aga kohaldanud uut seadust ka viitena analoogiale, et sarnases asjas oleks võimalik tugineda kehtivale seadusele.

Käsiraamat on koostatud 2018 aasta Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil. Ära on toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks.

Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid. Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ühistu liikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles Riigikohus on juba teinud kohtulahendid. Loodame, et nii kasvab õiguskuulekus, vältimaks tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi tulevikus.

Käsiraamatul on kaks suurt teemat: korteriomaniku õigused ja kohustused ning korteriühistute ja kolmandate isikute vahelised suhted. Just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja milledele käsiraamatu lugemine vastused annab: Kohaliku omavalitsuse ettekirjutus seoses ehitise ohutuse ja korrashoiu tagamisega, omavoliliselt rajatud juurdeehitise lammutamisega jne.

Kaasomandiga seotud ettekirjutuse adressaadid.

Korteriomaniku nõue korteriühistu vastu mootorsõidukile tekkinud kahjude hüvitamiseks; kahjude väljamõistmist mõjutavad asjaolud. Kahjuhüvitise vähendamine nullini.

Kas koosoleku otsuste vaidlustamisel omab endine omanik kaebeõigust?

Kellele kuulub korterisisene elektrijuhtmestik? Liitumispunktide arv ei ole määrav, otsustamaks, kas korteri elektrijuhtmestik on kaasomandis või mitte. Kahjunõude tõendamine.

Korterelamu ühis-kommunikatsioonid kuuluvad eelduslikult

6

kaasomandisse. Eriomandi esemest uute torude läbi viimine eeldab puudutatud korteriomaniku nõusolekut.

Korteriühistu liige peaks olema huvitatud korteriühistu toimimisest ja panustama selle toimimisse.

Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi majandamine.

Millist tähendust omab ehitustööde vastuvõtmine?

Kohtu poolt sätestatud tähtajad on üliolulised ja täitmiseks kohustuslikud.

Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab teile, head lugejad, õiguskindlust ja julgust langetada mõistlikke otsuseid, vältimaks pikki ja keerukaid õigusvaidlusi.

Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

7

1. Korteriomaniku õigused ja kohustused 28.02.2018 3-15-1607/35

8

Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriomandi seaduse (KOS) § 11 lg 1 punkti 1 kohaselt lasub korteriomanikul kohustus hoida korras korteriomandi reaalosa. KOS § 13 lg 1 seab korteriomanikule kohustuse tasuda kaasomandil lasuvaid makse, kanda avalik-õiguslikke reaal­ koormatisi ja kaasomandi majandamise kulutusi võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Seega tuleb ettekirjutus, mis puudutab korteriomandi reaalosa, teha vastava korteriomandi omanikule (reaalosa mõiste kohta vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendit 3-2-1-156-11).

KOS § 15 lg 1 sätestas, et kaasomandi eset valitsevad kaasomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjas nr 3-2-1175-15 (p 11) märkinud, et "sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaas­omanikena asjaõigusseaduse alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades".

Kaasomandi valitsemiseks võisid kaasomanikud valida valitseja. Sellisel puhul oli KOS § 21 lg 1 punkti 2 kohaselt valitseja kohustatud rakendama kaasomandi valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 2 lg‑st 1 tulenevalt on ühistu tegevuse eesmärgiks korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteri­ omandi mõtteliste osade majandamine hõlmas endas ka elamu ja selle ümbruse hooldust ja remonti (KÜS v.r § 15¹), kusjuures eluruumi hoolduseks loeti töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse ümbruse korrashoid.

Remont hõlmab muu hulgas ehituskonstruktsioonide paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist.

Eeltoodud normidest ei tulene, et konkreetsel korteriomanikul oleks lasunud iseseisev õiguslik kohustus tagada korteriomandite mõtteliste osade korrashoid. Korteriomaniku õigust teha ka mõtteliste osade korrashoiuks vajalikke kulutusi, mis ületavad talle kuuluva kaasomandi suurusele vastava määra, ühes õigusega nõuda nende kulude proportsionaalset katmist teiste korteriomanike poolt ei saa üldjuhul käsitada korteriomandist vahetult tuleneva õigusliku kohustusena. Asja omaniku seisundil põhinev ettekirjutus (KorS § 15 lg 4) korteriomandi kaasomandis olevate osade puuduste kõrvaldamiseks tuleb seega üldjuhul teha korteriomanikele ühiselt.

Kohaliku omavalitsuse ettekirjutus seoses ehitise ohutuse ja korrashoiu tagamisega, omavoliliselt rajatud juurdeehitise lammutamisega jne.

Kaasomandiga seotud ettekirjutuse adressaadid

Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjas nr 3-2-1-117-14 (p 12) leidnud, et “kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid lasub korteri­ühistul (KOS § 15 lg‑d 5 ja 6)”. Seega võib järeldada, et kaasomandi korrahoiukohustus lasus nii korteriomanikel ühiselt kui ka korteriühistul. Ka alates 1. jaanuarist 2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg‑te 2 ja 3 alusel saab ettekirjutuse teha korteriühistule.

Korteriomaniku nõue korteriühistu vastu mootorsõidukile tekkinud kahjude hüvitamiseks; kahjude väljamõistmist mõjutavad asjaolud

Kohtud vähendasid kahjuhüvitist nullini põhjendusega, et 07.03.2018 hageja teadis kahju tekkimise ohust, sest kaks päeva varem 2-13-11524/221 oli samalt katuselt alla langenud lumi vigastanud hagejat ja tema vara, kuid jättis tegemata toimingu (st ei parkinud sõidukit maja katuse alt eemale), kuigi oleks saanud kahju tekkimist sellega täielikult ära hoida. Lisaks võttis maakohus kahjuhüvitise vähendamisel arvesse, et hageja oli kostja liige.

Kolleegium leiab, et kahjuhüvitise vähendamise alusena tuleb praeguses asjas kõne alla VÕS § 139 lg 1 esimene alternatiiv, s.o kahjuhüvitise vähendamine kahjustatud isikust tuleneva asjaolu tõttu. Kahjuhüvitise vähendamine viidatud sätte alusel eeldab, et kahju tekkimine oleks osaliselt põhjuslikus seoses kahjustatud isikust tuleneva asjaoluga. Kohtud on praeguses asjas tuvastanud, et hageja oli kostja liige, keda ennast ja kelle vara oli kaks päeva varem samalt katuselt alla langenud lumi vigastanud. Kolleegium nõustub kohtutega, et sellises olukorras pidi hageja mõistliku isikuna ohtu tajuma ning sõiduki maja katuse alt eemale parkima. Tuvastatud asjaoludel sai kahju VÕS § 139 lg 1 esimese alternatiivi alusel vähendada.

VÕS § 139 lg 1 alusel on võimalik kahjuhüvitist vähendada ka nullini, kuid seda ainult erandlikes olukordades (vt ka Riigikohtu 15. märtsi 2016. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-82-15, p 25; 15. aprilli 2008. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-6-08, p 14; 26. novembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-15, p 12; 19. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-13, p 33). Kolleegium leiab, et kohtud ületasid kahjuhüvitise nullini vähendamisel diskretsioonipiire, kuna asjaolud, mille alusel tuli praeguses asjas kahjuhüvitist vähendada, ei ole kolleegiumi hinnangul erandlikud ega anna alust kahjuhüvitist nullini vähendada. Kolleegium leiab, et praeguses asjas tuleb kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 esimese alternatiivi alusel vähendada 75 euroni.

Kahjuhüvitise vähendamine nullini

Kas koosoleku otsuste vaidlustamisel omab endine omanik kaebeõigust

Seega ei anna korteriühistu liikmesuse kaotus (sh korteri 14.03.2018 võõrandamise tõttu) alust pidada hagi pärast liikmesuse 2-16-15491/44 lõppemist õiguslikult perspektiivituks ega jätta seega läbi vaatamata. Kolleegium on ka varasemas praktikas leidnud, et mittetulundusühingu liige võib ka pärast liikmesuse kaotust nõuda ühingu otsuse kehtetuks tunnistamist, eeldusel et ta oli otsuse tegemise ajal ühingu liige (vt Riigikohtu 15. oktoobri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-03, p 17). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ja leiab, et see kohaldub mh ka korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel.

9

16.05.2018 2-16-8344/41

24.10.2018 2-17-7999

10

Üldjuhul on korterelamu ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed tervikliku ühiskommunikatsioonina korteriomanike kaasomandis (sellise ühiskommunikatsiooni puhul on korteriomaniku korteris asuv juhtmestik lahutamatult seotud üldise elektrisüsteemiga ja olemuslikult ei ole võimalik neid eraldada). Korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga saab aga olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks.

Kostja korterisisene elektrisüsteem on tema korteriomandi reaalosaks, kuivõrd see on teiste korteriomanike õigusi kahjustamata kortermaja üldisest elektrisüsteemist eraldatav, on kooskõlas KOS § 1 lg-ga 2 ja §-ga 2. Eeltoodut arvestades leiab hageja ekslikult, nagu oleks elektrisüsteem korteriomanike kaasomandis ainuüksi põhjusel, et korterelamu kortereid varustatakse elektriga ainult ühe liitumispunkti kaudu.

Praeguses asjas esitatud arved ei ole aga hageja nõude rahuldamiseks piisavad, sest nendes märgitud üldsõnalistest kirjetest (“ehitusmaterjalid vastavalt pakkumisele” ja “korteri taastusremont vastavalt juhtumile, viimane makse”) ei ole tuvastatav, millised konkreetsed tööd korteris tulekahju kahjustuste kõrvaldamiseks telliti.

Ringkonnakohus on põhjendatult märkinud, et üksikasjalikult lahti kirjutatud kulude loetelu ei ole professionaalsele kindlustusandjale ebamõistlikult koormav. Kolleegium märgib, et VÕS § 489 lg 1 kohaselt on kahju suuruse kindlakstegemine eelkõige kindlustusandja kohustus. Riigikohus on varem leidnud, et kindlustusandja ei pea kindlustusjuhtumi toimumisel lähtuma oma kohustuse täitmisel kindlustuslepingus määratud kindlustussummast, vaid peab igal üksikjuhul hindama kindlustusjuhtumi tõttu tekkinud kahju suurust (vt Riigikohtu 7. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-12, p 23 ja 20. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-07, p 12).

Samuti tuleb arvestada VÕS § 448 lg-ga 2, mille järgi võib kindlustusandja nõuda pärast kindlustusjuhtumi toimumist kindlustusvõtjalt lepingu täitmise kohustuse kindlakstegemiseks vajalikku teavet.

Kellele kuulub korterisisene elektrijuhtmestik

Riigikohus on varem korduvalt leidnud, et kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 27. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10; 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 10). Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite kaasomandi eseme kahjustamises.

Korterelamu ühiskommunikatsioonid kuuluvad eelduslikult kaasomandisse

Liitumispunktide arv ei ole määrav, otsustamaks, kas korteri elektrijuhtmestik on kaasomandis või mitte Kahjunõude tõendamine

Eriomandi esemest uute torude läbi viimine eeldab puudutatud korteriomaniku nõusolekut

Kehtiva KrtS § 30 lg 4 annab korteriühistule eraldi nõudeõiguse eriomandi ja kaasomandi eseme seaduse, korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt kasutamiseks.

Seega ei pruugi hagi veetorusid puudutavas osas olla esitatud kõigi korteriomanike õiguste kaitseks nende kaasomandi mõtteliste osade majandamisest tulenevalt. Kui vaidlusalused veetorud kuuluvad korteri nr 2 reaalosa (eriomandi eseme) hulka, ei ole hagejal õigust pöörduda nende torude kahjustamisest tulenevalt oma nimel kohtusse. Selliselt olnuks alus jätta haginõue veetorude osas läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda hinnata.

Maja ühiskommunikatsioonid (mh veeja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (KOS § 1 lg 2 ja § 2 lg 2; KrtS § 4 lg-d 3 ja 4). Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu (KOS § 2 lg 1 ja KrtS § 4 lg 1). Nii või teisiti ei saa need kuuluda aga elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. Seega ei saa esitatud asjaoludel elamus olla torustikke ega muid ühiseid tehnosüsteeme, mis kuuluks hagejale. Järelikult ei saanud kostja selliseid tehnosüsteeme ka kahjustada.

Kolleegium leiab, et vähemasti põhiosas üksnes juurdeehitatud korterite huvides korteriomaniku korterist torustiku läbiviimist ei saa üldjuhul mahutada kulutuste hulka, mida korteriühistu võinuks otsustada liikmete enamusega selliselt, et kohustada üht korteriomanikku tahtevastaselt torusid taluma. Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes.

Tuvastatud asjaoludel leidsid kohtud põhjendatult, et kostja ei ole nõustunud vaidlusaluste torude enda korterist läbiviimisega.

Kostja nõusolek pidanuks olema konkreetselt torude tema korterist läbiviimiseks.

Nõusoleku andmise kohustus ja selle tingimused sõltuvad konkreetsetest asjaoludest, muu hulgas korteriomanike võrdsest kohtlemisest. Korteriomaniku ebavõrdsel kohtlemisel ja teiste korteriomanike huvide eelistamisel võib olla põhjendatud kohustada teda koormatist taluma teiste korteriomanike makstava mõistliku hüvitise vastu.

Käesolevas asjas võib õigustada kostjalt nõusoleku andmist nõuda mh see, et ta nõustus elamu rekonstrueerimise ja uute korteriomandite moodustamisega. Sellest võis ta eeldada ka vajadust muuta maja tehnosüsteeme ja mingeid talumiskohustusi oma korteri suhtes. Kui kostja huvidele eelistatakse teiste korteriomanike huve, võib olla põhjendatud nõusoleku asendamise sidumine mõistliku hüvitise maksmise tingimusega.

Kolleegium ei nõustu kohtute järeldusega, et kostjal oli tuvastatud asjaoludel õigus tema korterisse õigusliku aluseta paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorud läbi lõigata (maakohtu otsuse p 7).

Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi nõudeid esmajoones kohtu vahendusel, mitte omaabi teel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 30).

11

Valdaja võib AÕS § 41 lg 1 järgi oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire. Selleks on tal aga õigus vaid vahetu ohu tõrjumiseks. Selliseid asjaolusid ei ole aga torustiku korterist läbiviimise kohta esitatud.

Põhimõtteliselt sarnaselt on kaasomandi kui eriomandi eseme kahjustamisest hoidumise kohustus ette nähtud ka 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is.

07.11.2018 2-17-9986

Samuti on kolleegium leidnud, et korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega, kusjuures vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause alusel (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1116-11, p 23).

Korteriühistu liige peaks olema huvitatud korteriühistu toimimisest ja panustama selle toimimisse

22.11.2018 2-14-53081

TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Teost hoidumise nõude aegumistähtaeg algab hoidumiskohustuse rikkumisest.

Ringkonnakohus on õigesti viidanud, et korteriühistu liikme suhe korteriühistuga on tehingulaadne suhe. Sellisele seisukohale on varem asunud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium (vt Riigikohtu 22. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-617, p 11). Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine) ning korteriühistu liikmetel on õigus nõuda ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist. Ainuüksi asjaolu, et kostja on väidetavalt rikkunud KOS-ist ja KÜS-ist tulenevaid kohustusi, ei muuda õigussuhet tervikuna seaduse alusel tekkinud õigussuhteks. Hageja korteriomanikuna on korteriühistu liige ning kostja kohustused hageja vastu tulenevad just asjaolust, et kostja on korteriomanike loodud eraõiguslik juriidiline isik. Kuivõrd praegusel juhul on hageja ja kostja vaheline õigussuhe tehingulaadne, siis ei ole kohaldatav seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg. Eelnevast tulenevalt on ringkonnakohus õigesti leidnud, et korteriomaniku nõude aegumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1 järgi kolmeaastane aegumistähtaeg.

Riigikohtunik Tambet Tampuu oma eriarvamuses peab vajalikuks märkida, et TsÜS § 146 ei kohaldu nende korteriühistute ja nende liikmete vaheliste õigussuhete korral, mis on alates 1. jaanuarist 2018 tekkinud seaduse alusel.

Nimelt sätestab 1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandija korteriühistuseaduse § 66 lg 1, et kui korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ei ole moodustatud korteriühistut kuni sama seaduse jõustumiseni kehtinud korteriühistuseaduse tähenduses, tekib korteriomandite valitsemiseks korteriomandija korteriühistuseaduse jõustumisel korteriühistu.

Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi majandamine

12

2. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised suhted Millist tähendust omab ehitustööde vastuvõtmine

Töö vastuvõtmisel on tähendus eelkõige pooltevahelise 18.04.2018 tõendamiskoormise jaotuse aspektist. Töö vastuvõtmise korral 2-14-61484/71 eeldatakse, et vastuvõetud töö oli ka lepingukohane ja täielik, ning vastupidist peab tõendama tellija. Kui töö ei ole vastu võetud, peab tasunõude sissenõutavaks muutumise eeldused, sh lepingujärgse töö tegemise ning töö lepingukohasuse tõendama töövõtja (Riigikohtu 28. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-80-08, p-d 22, 24). Töövõtjal on tõendamiskoormis sõltumata sellest, kas töö vastuvõetuks lugemise eeldusi reguleerib leping või VÕS § 638 teine lause.

Kohtu poolt sätestatud tähtajad on olulised ja täitmiseks kohustuslikud

Kolleegium leiab, et hageja ei ole põhistanud asjaolusid, mida 23.05.2018 võiks lugeda mõjuvaks põhjuseks TsMS § 67 lg 1 mõttes.

2-13-53779 TsMS § 67 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline lasi mööda seaduses sätestatud menetlustähtaja, ennistab kohus tähtaja menetlusosalise avalduse alusel, kui menetlusosaline ei saanud tähtaega järgida mõjuval põhjusel ja tähtaja möödalaskmine ei võimalda enam menetlustoimingut teha või põhjustab talle muu negatiivse tagajärje.

Mõjuv põhjus tähendab TsMS § 67 lg 1 järgi seda, et tähtaja möödalaskmiseks peab olema objektiivne põhjus. Selliseks põhjuseks on sündmus, mille tekkimist ja kulgemist ei saa isik ise vahetult mõjutada (vt nt Riigikohtu 23. mai 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-58-07, p 10; 24. jaanuari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-148-06, p 12). Mõjuvaks põhjuseks TsMS § 67 lg 1 tähenduses tuleb lugeda ka seda, kui menetlusosaline on teinud kõik endast oleneva menetlustoimingu tegemiseks, kuid menetlustoimingut ei võimalda lugeda tähtajal tehtuks kohtusüsteemist johtuv (tehniline) asjaolu. Tähtaja ennistamise aluseks võib olla isegi menetlusosalise enda arvutisüsteemist tulenev tõrge, kui selle tekkimist ja kulgemist isik ise vahetult mõjutada ei saa, st see on ootamatu ja oodatavat hoolsust järgides ettenähtamatu ning vältimatu ja/või ületamatu (Riigikohtu 18. veebruari 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-148-15, p 10; 16. mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-11, p 18).

Praegusel juhul ei ole alust järeldada, et apellatsioonkaebuse allkirjastamisel tekkinud tehniline probleem oli ootamatu ja oodatavat hoolsust järgides ületamatu, st nagu oleks puudunud mõistlik võimalus tähtaega järgida. Olukorras, kus isik soovib esitada menetlusdokumendi digitaalallkirjastatult, on tema enda kohustus tagada, et tema arvutis oleks allkirjastamiseks vajalik ja ajakohane ID-tarkvara.

13

Kolleegiumi arvates ei saa ID-tarkvara ajakohastamise vajadust pidada ootamatuks ja ettenähtamatuks põhjuseks, mis annaks aluse tähtaeg ennistada. Pealegi oli praegusel juhul tegemist ka lepingulise esindajaga, kellel tuleb tavapärast professionaalset hoolsust arvestades tagada, et kõik tavapärased tehnilised nõuded menetlusdokumentide esitamiseks on täidetud.

14.11.2018 2-12-24747

14

VÕSRS § 22 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka korteriomanike vahelisest võlasuhtest tulenevate kohustuste rikkumisega kahju tekitamise korral. Kuivõrd praegusel juhul on hageja väidetav kahju tekkinud pärast VÕS-i jõustumist, siis kohalduvad kahju hüvitamise nõude lahendamisel VÕS-i sätted. (p 25) Kui korteriomaniku tegevus, mille tõttu hageja nõuab endise olukorra taastamist, kujutab endast kaasomandiosa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, on hagejal tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 (või KrtS § 31 lg 1 p-st 1) ja AÕS § 72 lg-st 5 õigus nõuda korteriomanikult endise olukorra taastamist. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, on teised kaasomanikud õigustatud tulenevalt AÕS §-st 74 nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt. (p 28) Asjaõigusseadus ei sätesta kaasomanike nõusolekule vorminõuet. Seega ei ole tingimata vajalik kaasomanike kirjalik kokkulepe. (p 29) Juhul, kui korteriomaniku tehtud ümberehitused ei kujuta endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, võib hagejal teise korteriomaniku vastu ikkagi olla endise olukorra taastamise kui kahju hüvitamise nõue VÕS § 136 lg 5 järgi.

Samuti võib hagejal teise korteriomaniku vastu olla KOS § 11 lg 1 p-st 1, KOS § 12 lg-st 3, AÕS § 72 lg-st 5, KrtS § 30 lg-st 2 ja AÕS §-st 89 tulenevalt kahju tekitamise lõpetamise või sellest hoidumise nõue juhul, kui kõik korteriomanikud küll andsid nõusoleku eelnimetatud ümberehituseks, kuid ümberehitust ei ole tehtud nõuetekohaselt, mistõttu see on toonud kaasa hagejale kahju tekkimise ning kahju tekkimine on jätkuv või kui kahju tekkimine võib korduda, samuti juhul, kui kahju ei ole küll tekkinud, kuid on oht, et see võib tulevikus tekkida. Lisaks on korteriomanikul alati KOS § 10 lg-st 1 ja § 12 lg-st 3 või KrtS § 30 lg-st 2 tulenevalt õigus nõuda, et teine korteriomanik kasutaks kaasomandit seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. (p 30)

Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt (KrtS § 30 lg 2)

15

Eesti Korteriühistute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee