Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2016. aastal

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2016. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2016

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2016. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Margus Saulep (1. osa „Korteriühistu“), Urmas Mardi (2. osa „Korteriomand“) Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium © Eesti Korteriühistute Liit, 2016 www.ekyl.ee

Sisukord Õigusaktide lühendid.......................................................... 5 Hea lugeja!............................................................................. 6 1. KORTERIÜHISTU.............................................. 7 1.1. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused............ 7 1.2. Korteriühistu üldkoosolek......................................... 8 1.3. Korteriühistu liikmete huvide esindamine.............. 9 2. KORTERIOMAND.............................................10 2.1. Korteriomandite valitsemine................................... 10 2.2. Korteriomandi maksud, koormatised,

kulutused ja vili......................................................... 10

2.3. Korteriomandi omanike omavahelised suhted..... 11

3

Õigusaktide lühendid Asjaõigusseadus Elektrituruseadus Korteriomandi- ja korteriühistuseadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Mittetulundusühingute seadus Tsiviilkohtumenetluse seadustik Tsiviilseadustiku üldosa seadus Võlaõigusseadus

AÕS ELTS KrtS KOS KÜS MTÜS TsMS TsÜS VÕS

5

Hea lugeja!

Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud elektroonilise käsiraamatu ”Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” viies osa. Käesolev 2016. aastal valminud käsiraamat on järg 2015, 2014, 2013 valminud trükistele. 2012. aastal valmis esimene osa, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012.

Käesolev käsiraamat on koostatud 2016. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid, lootes seeläbi isikute õiguskuulekuse kasvule, vältimaks tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi. Raamatus on ära toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks.

Käsiraamatul on kaks suurt teemat: korteriühistu ja korteriomand.

Just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja millele käsiraamatu lugemine vastused annab: Korteri võõrandaja ja omandaja solidaarne vastutus.

Endise omaniku suhtes tehtud kohtulahendi täitmine. Täitedokument ei takista hagi esitamist.

Korteri omandaja vastutus alates 1. jaanuarist 2018.

Otsuste vastuvõtmiseks on kaks võimalust. Üldkoosoleku läbiviimine trepikodade kaupa ehk ositi. Üldkoosoleku ülesannete täitmine volinike koosoleku kaudu.

KÜ õigused kaasvalduse ja –kasutuse rikkumisel. Ühisvalduse ja-kasutusõiguse rikkumisel saavad rahalisi nõudeid esitada korteriomanikud.

Rahaliste nõuete loovutamine KÜ-le.

Korteriomanike valitud valitsejal ei ole seadusest tulenevat pädevust teha korteriomanike üldkoosolekusse puutuvaid otsustusi, sh üldkoosoleku otsuseid tühistada.

Maja renoveerimine pööningukorruse võõrandamisega.

Mitme keldriruumi hõivamine ühe korteriomaniku poolt peab olema kokkuleppel kõigi kaasomanikega.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab Teile õiguskindlust ja julgust langetada mõistlikke otsuseid, vältimaks pikki ja keerukaid õigusvaidlusi.

Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

6

1. KORTERIÜHISTU 1.1. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused Korteri võõrandaja ja omandaja solidaarne vastutus

Endise omaniku suhtes tehtud kohtulahendi täitmine Täitedokument ei takista hagi esitamist

Korteri omandaja vastutus alates 1. jaanuarist 2018

• KÜS § 7 lg 3 alusel tekib korteri omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud võlgade ülemineku regulatsioon kehtib ka korteriomandi müümisel täitemenetluses toimunud enampakkumisel.

• Varasem kohtulahend kui täitedokument ei kehti majandamiskulude võlgade kohta isiku suhtes, kes on hiljem omandanud korteriomandi, millest tulenevate majandamiskulude võlgnevuse kohta kohtulahend tehti.

• Kui sissenõudja soovib maksma panna korteriomandi ostnud isiku KÜS § 7 lg-st 3 tulenevat solidaarvastutust, tuleb esitada tema vastu hagi. Sissenõudjal on ka võimalik esitada sundtäitmisele senine kohtulahend varasema korteriomaniku vastu.

• Alates 1. jaanuarist 2018 kehtima hakkava korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 2 kohaselt ei vastuta omandaja korteriomandi omandamisel täite- või pankrotimenetluses varasemate kohustuste eest. Selle asemel näeb KrtS § 44 ette korteriühistu seadusjärgse pandiõiguse korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks.

02.11.2016 3-2-1-97-16

7

1.2. Korteriühistu üldkoosolek 18.10.2016 3-2-1-89-16

8

• Seadus näeb otsuse vastuvõtmiseks ette kaks võimalust: esiteks on otsuseid võimalik võtta vastu üldkoosolekul (MTÜS §-d 18-21, § 22 lg-d 1, 11 ja 4) ja teiseks kirjalikult (MTÜS § 22 lg 3). Esimene neist võimalustest tähendab seda, et koosolek peab toimuma samal ajal kõigi ühingu liikmete jaoks. See ei tähenda tingimata, et kõik liikmed peaksid olema samal ajal samas kohas, vaid eelkõige seda, et koosolek peab olema kõigi liikmete jaoks ajaliselt ja ruumiliselt ligipääsetav. Sellise ligipääsetavuse võib luua mh elektrooniliste vahendite (nt Skype'i ühenduse) abil.

• Kui koosolekut oleks võimalik pidada eri liikmete jaoks erineval ajal, ei oleks tagatud üldkoosoleku peamine eesmärk, milleks on võimaldada liikmetel ühiselt teostada oma liikmeõigusi, kujundada oma seisukohti tulenevalt päevakorda pandud küsimuste ühisest arutelust teiste liikmetega, hääletada kõiki asjaolusid ja arvamusi teades kujunenud tahte kohaselt. Pidades koosolekut eri liikmetega eri ajal, ei ole mh tagatud koosolekute identsus. Samuti ei saa päevakorda pandud küsimusi hääletama asudes olla kindel, mida räägiti eelmistel osakoosolekutel või mida räägitakse järgmistel või kuidas selgitatakse teistel osakoosolekutel otsuste eelnõusid.

• Võimaldades pidada üldkoosolekut mitmel erineval ajal koridoride kaupa, oleksid raskustega või üldse mitte järgitavad mitmed teised mittetulundusühingute seaduse sätted.

Näiteks näeb MTÜS § 201 lg 5 ette, et küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet. Kui ühel osakoosolekul tekib vajadus täiendada päevakorda mõne küsimusega, ei ole see võimalik mh põhjusel, et see, kui palju liikmeid kogu koosolekul osales, selgub alles pärast viimast koosolekut.

• Suure liikmete arvuga mittetulundusühing saab oma põhikirjas ette näha volinike koosoleku pidamise, mis võimaldab vältida liikmete suurest arvust tulenevaid üldkoosoleku korraldamise probleeme.

• MTÜS § 25 lg 1 kohaselt võib põhikirjas ette näha, et üldkoosoleku ülesandeid täidab põhikirjaga määratud ulatuses mittetulundusühingu liikmete poolt ja nende seast valitud volinike koosolek. Volinike arv ja nende valimise kord tuleb sätestada põhikirjas. Igal mittetulundusühingu liikmel on õigus osaleda volinike valimises. Sama paragrahvi teise lõike järgi kohaldatakse volinike koosolekule mittetulundusühingute seaduses üldkoosoleku kohta sätestatut, kui seaduses või põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti. Arvestada tuleb ka MTÜS § 25 lg-ga 4, mille kohaselt ei ole volinike koosolekul õigust muuta põhikirja selles osas, mis reguleerib üldkoosoleku ja volinike koosoleku vahelist pädevuse jaotust. Volinike koosoleku ettenägemine ei välista ega piira liikmete õigust üldkoosolekut kokku kutsuda.

Otsuste vastuvõtmiseks on kaks võimalust

Üldkoosoleku läbiviimine trepikodade kaupa

Volinike koosolek

Üldkoosoleku ülesannete täitmine volinike koosoleku kaudu

1.3. Korteriühistu liikmete huvide esindamine KÜ õigused kaasvalduse ja – kasutuse rikkumisel

Rahalised nõuded ühisvalduse ja –kasutusõiguse rikkumisel

Ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumisel saavad rahalisi nõudeid esitada korteriomanikud Rahaliste nõuete loovutamine KÜ-le

• Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks.

• Kostjalt ühistu kasuks kaotatud kasutuseeliste eest hüvitise väljamõistmisega kolleegium ei nõustu ja leiab, et hagejal kui korteriühistul ei ole õigust sellist nõuet kostja suhtes maksma panna. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgipärasteks ülesanneteks korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne.

• Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised.

• Kuna siis, kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja -kasutusõigust, on nõudeid esitama õigustatud teised korteriomanikud, ei ole nõude sisu seotud hoone majandamisega. Seda silmas pidades ei saa korteriühistu väljaspool oma eesmärgipäraseid ülesandeid eelnimetatud kolme liiki rahalisi nõudeid ühisvaldust ja -kasutusõigust rikkunud korteriomaniku vastu maksma panna.

• Kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja -kasutusõigust, on eelnimetatud nõudeid esitama õigustatud korteriomanikud VÕS § 71 järgi osavõlausaldajad.

Kolleegium märgib veel, et korteriühistul võiks kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu olla eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutaksid oma nõude korteriühistule. Käesoleval juhul ei ole hageja nõude loovutamisele tuginenud.

24.03.2016 3-2-1-175-15

9

2. KORTERIOMAND 2.1. Korteriomandite valitsemine 09.03.2016 3-2-1-188-15

24.03.2016 3-2-1-175-15

• Korteriomanike valitud valitsejal ei ole seadusest tulenevalt pädevust teha korteriomanike üldkoosolekusse puutuvaid otsustusi, sh üldkoosoleku otsuseid tühistada. Seetõttu ei ole ka õiguslikku tähendust, kas valitseja tunnistab üldkoosoleku otsuse kehtivust või mitte. Küsimuse, kas korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtib või mitte, peavad omavahel selgeks vaidlema korteriomanikud hagita menetluses TsMS § 613 lg 1 järgi. Tulenevalt KOS § 24 lg-st 5 kehtib eelöeldu ka korterihoonestusõiguse omaniku ja elamu teiste korterihoonestusõiguse omanike vahelises suhtes. (p 10) • Korteriomanike (sh korterihoonestusõiguse omanike) ja valitseja vahel on lepinguline õigussuhe. Lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele. Viimati nimetatud juhul sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel, näiteks juhul, kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist (vt nt RKTKo nr 3-2-1-163-14, p 15; RKTKo nr 3-2-1-33-06, p 17). (p 11) • Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)

Korteriomanike valitud valitsejal ei ole seadusest tulenevat pädevust teha korteriomanike üldkoosolekusse puutuvaid otsustusi, sh üldkoosoleku otsuseid tühistada

Kaasomanikul on õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust

2.2. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili 16.11.2016 3-2-1-117-16

10

Korteriomanikud vastutavad käsundita asjaajamise sätete järgi üksnes osavõlgnikena (RKTKo nr 3-2-1-33-13, p 15; RKTKo nr 3-2-1-25-08, p 15). Võlgnike paljusust reguleerivaid sätteid kohaldab kohus ise, sõltumata poolte õiguslikust hinnangust (TsMS § 436 lg 7). (p 12)

Maja renoveerimine pööningukorruse võõrandamisega Korteriomanikud kui osavõlgnikud

2.3. Korteriomandi omanike omavahelised suhted Mitme keldriruumi hõivamine ühe korteriomaniku poolt peab olema kokkuleppel kõigi kaasomanikega

• Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)

24.03.2016 3-2-1-175-15

11

Eesti Korteriühistute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee