Issuu on Google+

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2013. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2013


RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium © Eesti Korteriühistute Liit, 2013


Sisukord Õigusaktide lühendid.......................................................... 4 Sissejuhatus........................................................................... 5 1. KORTERIÜHISTU...................................................... 7 1.1. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused............. 7 1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus........................ 7 1.3. Korteriühistu majandamiskulud................................ 9 1.4. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised suhted.......................................................................... 10 1.4.1. Majandamiseks sõlmitavad lepingud.................... 10 1.4.2. Korteriühistu liikmete huvide esindamine........... 10 2. KORTERIOMAND................................................... 11 2.1. Korteriomandite valitsemine.................................... 11 2.2. Korteriomanike kohustused............................................. 12

2.3. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili.......................................................... 13 2.4. Korteriomandi võõrandamise kohustus................. 13 2.5. Korteriomandi omanike omavahelised suhted...... 14

3


Õigusaktide lühendid Asjaõigusseadus Asjaõigusseadus Asjaõigusseaduse rakendamise seadus Eesti NSV tsiviilkoodeks Eesti Vabariigi põhiseadus Ehitusseadus Elamuseadus Elektriohutusseadus Elektrituruseadus Eluruumide erastamise seadus Erastamisseadus Kaugkütteseadus Kinnistusraamatuseadus Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Lifti ja köistee ohutuse seadus Maareformi seadus Mittetulundusühingute seadus Mõõteseadus Pankrotiseadus Perekonnaseadus Planeerimisseadus Pärimisseadus Raamatupidamise seadus Riigilõivuseadus Riigi õigusabi seadus Tarbijakaitseseadus Teeseadus Tsiviilkohtumenetluse seadustik Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus Tuleohutuse seadus Täitemenetluse seadustik Töölepingu seadus Vabariigi Valitsuse seadus Veeseadus Võlaõigusseadus Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus Äriseadustik Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus 4

AÕS AÕS AÕSRS TsK PS EhS ES EIOS ELTS EES ErS KKütS KRS KOKS KOS KÜS LKOS MaaRS MTÜS MõõteS PankrS PKS PlanS PärS RPS RLS RÕS TKS TeeS TsMS TsMSRS TsÜS TuOS TMS TLS VVS VeeS VÕS VÕSRS

ÄS ÜVVKS


Hea lugeja! Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” teine osa. Tegemist on järjega 2012. aastal valminud käsiraamatule, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012. Käesolev käsiraamat on koostatud 2013. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid. Raamatus on ära toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks. Käsiraamatu kaheks peateemaks on korteriühistu ja korteriomand, sest just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi. Käsiraamatust leiab teavet järgmiste märksõnade kohta: • • • • • • • • • • • • •

korteriomandi omaniku kohustus kasutada oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusotstarbele; jäätükkide kukkumine maja katuselt, mis põhjustas kahju korteriomanikust autoomanikule; pööningukorruse müügiga seonduv kaasus; haldus- ja hooldusteenuse osutamine ja lepingu puudumine kõigi korteriomanikega, milline on õigussuhe; korteriühistu õigusabikulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks; korteriühistu üldkoosolek saab ise otsustada liikme vastu võõrandamissnõude esitamise, seda ei pea tegema korteriomanike üldkoosolekul; korteri remondist tekkinud veekahju alumisele korterile; kas korteriühistu liige on kohustatud tasuma endise korteriomaniku võlgnevust, mis tekkis enne korteriühistu moodustamist; kas kohtulik vaidlus majandamiskulude võlgnevuse osas takistab sundvõõrandamisotsuse vastuvõtmist; üldkoosoleku päevakorras näitamata küsimuste otsustamine; kas päevakorrapunkt: renoveerimistööde ja laenuvõtmise otsustamine, võimaldab otsustada ka seda, kuidas kohustused korteriühistu siseselt kantakse; millised on kvoorumi ja otsuste vastuvõtmise nõuded; millised on otsuste vaidlustamisvõimalused ja millist eesmärki kannab vastuväite esitamine;

5


• •

mida peab korteriühistu tõendama majandamiskulude nõude rahuldamiseks; majandamiskulude võlgnevuse tasumine, kui korteriomand on ostetud kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab Teile julgust langetada mõistlikke otsuseid ning vältida pikki ja keerukaid õigusvaidlusi. Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

6


1. KORTERIÜHISTU 1.1. Korteriühistu liikme õigused ja kohustused 20.02.2013 3-2-1-192-12

Korteriomandi omandaja ei vastuta endise korteriomaniku majandamiskulude võla eest, mis tekkis endisel korteriomandi omanikul enne korteriühistu asutamist. KÜS § 7 lg 3 sätestab küll korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarkohustuse ja märgitud sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumise kohustusest, kuid solidaarkohustus tekib võõrandajal ja omandajal üksnes nende majandamiskulude võla osas, mis tekkis korteriühistu olemasolu ajal.

Kas korteriühistu liige on kohustatud tasuma endise korteriomaniku võlgnevust, mis tekkis enne korteriühistu moodustamist?

1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus 30.01.2013 3-2-1-187-12

13.02.2013 3-2-1-181-12

Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalevatest korteriomanikest. Pooleliolev kohtuvaidlus kommunaalteenuste võlgnevuse tasumise nõudes ei takista korteriühistu üldkoosolekul otsustada KOS § 14 lg 2 p 2 alusel kostja korteriomandite sundvõõrandamise üle.

Korteriomandi võõrandamiskohustuse otsustamine

Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse. Kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras.

Päevakorras näitamata küsimuste otsustamine

Üldkoosoleku päevakorras oli märgitud renoveerimistööde ja laenuvõtmise otsustamine. Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Olukorras, kus üldkoosoleku päevakorda oli märgitud renoveerimistööde ja laenuvõtmise otsustamine, pidi mõistlik korteriühistu liige aru saama, et nende küsimuste üle otsustamine võib hõlmata ka renoveerimistööde ja laenuvõtmisega tekkivate kohustuste kandmise otsustamist.

Kas päevakorrapunkt renoveerimistööde ja laenuvõtmise otsustamine, võimaldab otsustada ka seda, kuidas kohustused korteriühistu siseselt kantakse?

Kas kohtulik vaidlus majandamis-kulude võlgnevuse osas takistab sundvõõrandamis-otsuse vastuvõtmist?

7


Kvoorum

Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses, samuti võivad kvooruminõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 21 lg 1 teise lause kohaselt võib mittetulundusühingu põhikirjas sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Korteriühistuseadus ei näe üldkoosoleku kvooruminõude jaoks ette erireegleid, seega kohaldatakse korteriühistu kvoorumile KÜS § 1 lg 2 alusel mittetulundusühingute seaduses sätestatut.

Otsuste vastuvõtmise nõuded

Lisaks liikmete või häälte osalemisnõudele ehk kvooruminõudele kehtestab seadus ka juriidilise isiku üldkoosoleku otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõuded. Samuti võivad täiendavad häälteenamuse nõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 22 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude sätestab KÜS § 4 lg 1 teine lause. Viidatud sätte kohaselt peab otsuse vastuvõtmiseks põhikirja muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust.

Otsuste vaidlustamisvõimalused

Üldkoosoleku otsus võib olla tühine või kehtetuks tunnistatav. Mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse hindamisel tuleb tuvastada, kas tegemist on mõne MTÜS §-s 241 sätestatud puudusega. Kui üldkoosoleku otsuse tegemisel ei ole eksitud MTÜS § 241 nõuete vastu, kuid otsus on vastuolus seadusega, on korteriühistu liikmel KÜS § 13 lg 3 alusel õigus pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Viidatud sätet tuleb mõista selliselt, et korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist, on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega. Kuna häälteenamuse nõude rikkumine ei ole MTÜS § 241 järgi mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks, siis on ühistu liikmel, juhul kui üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel on rikutud seaduses sätestatud häälteenamuse nõudeid, õigus esitada KÜS § 13 lg-s 3 sätestatud tingimustel otsuse kehtetuks tunnistamise nõue.

Vastuväite esitamise eesmärk

MTÜS § 24 lg-st 3 tuleneva vastuväite esitamise eesmärgiks on tagada üldkoosolekul osalenud liikmele, kes otsusega ei nõustu, hilisem võimalus esitada üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõue.

8

27.03.2013 3-2-1-16-13


06.11.2013 3-2-1-89-13

Kolleegium selgitab, et korteriühistu liikmete üldkoosolek võib otsustada KÜS § 15 lg 1 p 1 ja KÜS § 151 lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine. Eelöeldu kehtib ka korteriühistu õigusabikulude kohta.

Üldkoosoleku otsused seoses korteriühistu majandamiskuludega

KÜS § 15 lg 1 p-s 1 on sätestatud, et ainult korteriühistu liikmete üldkoosolekul on pädevus otsustada, mis liiki kulutusi korteriühistu võib majandamiskuludena teha. KÜS § 151 lg 1 ei anna korteriühistu juhatusele volitust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. Üldkoosolekul võib otsustada juriidiliste kulude kogumise vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi. See on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1.

Ainult üldkoosolek saab otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena kanda

1.3. Korteriühistu majandamiskulud 13.02.2013 3-2-1-181-12

Ainuüksi korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamine ei tekita korteriühistu liikmele kohustusi. Hageja pidanuks oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10).

Mida peab korteriühistu tõendama majandamiskulude nõude rahuldamiseks?

20.02.2013 3-2-1-192-12

KÜS § 7 lg 3 sätestab korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarkohustuse majandamiskulude võla eest. Kuigi täitemenetluse seadustiku §  156 järgi tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kande tegemisest kinnistusraamatusse, ei ole seaduses, sh korteriühistuseaduses sätestatud erisusi enampakkumisel müüdud korteriomandi võlgade ülemineku kohta.

Majandamis-kulude võlgnevuse tasumine, kui korteriomand on ostetud kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel

06.11.2013 3-2-1-89-13

Kulud, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, on korteriühistu makstav tasu elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste ees. Neid kulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks KÜS § 151 lg 1 mõttes.

Kas kohtuvaidluse õigusabikulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks?

9


Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kostjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes.

1.4. Korteriühistu ja kolmandate isikute vahelised suhted 1.4.1. Majandamiseks sõlmitavad lepingud Lepinguta teenuste Kui ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniteenuseid tarbitaktarbimine se lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi. Sellisel juhul saavad korteriomanikud vastutada käsundita asjaajamise sätete alusel üksnes osavõlglastena, mitte solidaarvõlglastena Eelnevat põhimõtet saab rakendada ka siis, kui lepinguta tarbitakse teisi korteriomandi kasutamiseks vajalikke teenuseid (nt küte). 1.4.2. Korteriühistu liikmete huvide esindamine Korteriühistul Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5 on õigus esitada alusel korteriomandi võõrandamise hagi esitada ka korkohtusse teriühistu. korteriomandi KOS § 14 lg 5 sätestab, et kui kohustust rikkunud korvõõrandamise hagi teriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja (edaspidi valitseja) hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.

10

24.04.2013 3-2-1-33-13

30.01.2013 3-2-1-187-12


2. KORTERIOMAND 2.1. Korteriomandite valitsemine 02.10.2013 3-2-1-90-13

AÕS § 72 lg-s 5 sätestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides ning et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnase põhimõtte kehtestab KOS  §  12 lg  3, mille järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Seetõttu on õige avalduses esitatu, et kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. (p 14) Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandusja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 “Ehitise kasutamise otstarvete loetelu”), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. (p 15).

Korteriomandi omanik on kohustatud oma korteriomandi reaalosa kasutama vastavalt kasutusotstarbele

16.10.2013 3-2-1-103-13

Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduse erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt Riigikohtu 13. veebruari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-12, p 10). Juhul, kui üks korteriomanik tekitab teisele kahju korteriomandi juurde kuuluvat mõttelist osa kasutades või hallates, on kahju hüvitamise üldsätteks VÕS § 115 lg 1. KOS § 11 lg 3, mis sätestab korteriomaniku vastutusest vabastamise eeldused, on sama sisuga mis VÕS § 115 lg 1 puhul kohaldamisele kuuluv VÕS § 103 lg 3. (p 10). KOS § 11 lg 3 esimene lause sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. KOS  §  11 lg  3 teine lause sätestab, et kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist.

Jäätükkide kukkumine katuselt, mis põhjustas kahju korteriomanikust autoomanikule

11


Käesolev kohtuotsus reguleerib vaidlust, mis mittejuristile on paremini arusaadav kui pööningukorruse müügist tulenev kaasus

KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel tuleb võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, lähtudes sarnastest põhimõtetest kui kaasomandi lõpetamisel ja ühisvara jagamisel. (p 15) Müügilepingu eelneva sõlmimise korral KOS § 81 lg 2 p-s 3 toodud eelduse kontrollimisel ei ole üldjuhul põhjendatud vara väärtuse hindamisel arvestada väärtuse tõusu, mis on tingitud pärast müügilepingu sõlmimist tehtud renoveerimistöödest, st väärtus tuleks leida võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, kuid seisundis, milles võõrandatav kaasomandiosa oli müügilepingu sõlmimise aja seisuga. (p 16) KOS § 81 lg 2 p 4 järgi on üheks eelduseks, mis peab olema täidetud, et korteriomanikult saaks nõuda tahteavaldust kaasomandi osa võõrandamiseks, see, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Eelduslikult tuleks saadav tulu maksta viidatud punkti esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Punkti teise alternatiivi rakendamine riivab PS §-st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81 lg-s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Tehtud kulutused ei pea olema tingimata vajalikud TsÜS § 63 p 1 mõttes. KOS § 81 lg 2 p 4 lubab teha kulutusi ka kaasomandi osa parendamiseks. Samuti võib KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada teha elamule kulutusi, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes, kui need mahuvad KÜS § 151 järgsete kulude hulka (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28). (18)

30.10.2013 3-2-1-101-13

2.2. Korteriomanike kohustused Korteriomandi omanik on kohustatud oma korteriomandi reaalosa kasutama vastavalt kasutusotstarbele

12

Kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. (p 14) Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 “Ehitise kasutamise otstarvete loetelu”), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. (p 15)

02.10.2013 3-2-1-90-13


2.3. Korteriomandi maksud, koormatised, kulutused ja vili 24.04.2013 3-2-1-33-13

Kui korteriomanikud tarbivad ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniteenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi. Sellisel juhul saavad korteriomanikud vastutada käsundita asjaajamise sätete alusel üksnes osavõlglastena, mitte solidaarvõlglastena (vt Riigikohtu 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-08, p 15). Sama põhimõte laieneb lisaks ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuste lepinguta tarbimisele ka teiste korteriomandi kasutamiseks vajalike teenuste (nt küte) lepinguta tarbimisele.

Haldus- ja hooldusteenuse osutamine ja lepingu puudumine kõigi korteriomanikega, kas on võimalik tugineda käsundita asjaajamise põhimõtetele

16.11.2013 3-2-1-89-13

Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes. (p 14)

Korteriühistu õigusabikulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks

2.4. Korteriomandi võõrandamise kohustus 30.01.2013 3-2-1-187-12

Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17). Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5 alusel hagi esitada ka korteriühistu.

Korteriühistu üldkoosolek saab ise otsustada liikme vastu võõrandamissnõude esitamise, seda ei pea tegema korteriomanike üldkoosolekul

13


2.5. Korteriomandi omanike omavahelised suhted Korteri remondist tekkinud veekahju alumisele korterile

Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10; 7. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06, p 15). KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.

13.02.2013 3-2-1-186-12

Korteriomandi omanik on kohustatud oma korteriomandi reaalosa kasutama vastavalt kasutusotstarbele

Kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. (p 14) Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 “Ehitise kasutamise otstarvete loetelu”), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. (p 15)

02.10.2013 3-2-1-105-05

14


Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2013. aastal