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So lassen sich degressive Abschreibung und beschleunigte Gebäudeabschreibung als steuerliche Investitionsanreize sinnvoll nutzen
PROZENTRECHNUNG
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Die Übertragung von Liegenschaften kann eine deutliche Steuerbelastung auslösen. Worauf bei der Immobilienertragsteuer besonders achtzugeben ist.
TEXT: LUCA DI VALENTINO
it dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde in § 30 ff. des Einkommensteuergesetzes die Immobilienertragsteuer eingeführt. Dadurch wurden die damals geltende zehnjährige Spekulationsfrist abgeschafft und grundsätzlich alle entgeltlichen Übertragungen von Immobilien der Besteuerung unterworfen. Der Steuersatz wurde seinerzeit pauschal mit 25 Prozent eingeführt und mittlerweile auf 30 Prozent erhöht.
NEUVERMÖGEN VS. ALTVERMÖGEN Die Rechtslage vor Einführung der Immobilienertragsteuer ist weiterhin zu beachten, um die Klassifizierung zwischen Alt- und Neuvermögen vornehmen zu können. Altvermögen liegt dann vor, wenn die Immobilie zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen war. Somit ergibt sich rechnerisch grundsätzlich der Stichtag 31. März 2002, Immobilien, die vor diesem Datum angeschafft wurden, stellen Altvermögen dar. Von der zehnjährigen Spekulationsfrist gibt es einige Ausnahmen, wodurch diese auch im Einzelfall 15 Jahre betragen kann. Bei unentgeltlich übertragenen Liegenschaften (z. B. durch Schenkung oder Erbschaft) tritt der Übernehmer in die Fristen des Übergebers ein, wodurch auf den seinerzeitigen Anschaffungszeitpunkt abzuzielen ist. Bei Immobilien, die als Altvermögen gewertet werden können, werden die Anschaffungskosten pauschal vom Veräußerungspreis ermittelt. Der Gesetzgeber hat in Bezug auf Altvermögen eine weitere Unterteilung vorgenommen: Wurde eine Umwidmung nach dem 31. Dezember1987 derart vorgenommen, dass eine erstmalige Bebauung möglich ist, und wird diese nach dem letzten entgeltlichen Erwerb vorgenommen, dann können die Anschaffungskosten mit einem Pauschalbetrag von 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Der Gewinn beträgt somit pauschal 60 Prozent des Veräußerungserlöses. Sofern keine derartige Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb vorliegt, können die pauschalen Anschaffungskosten mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Der Gewinn beträgt somit pauschal 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung können bei der pauschalen Ermittlung des Veräußerungsgewinnes nicht angesetzt werden. Bei Anwendung des derzeit geltenden Steuersatzes von 30 Prozent ergibt dies somit eine Steuerbelastung von 18 Prozent bei entsprechenden Umwidmungen, bzw. von 4,2 Prozent bei allen anderen Vorgängen, die der Regelung des Altvermögens unterliegen.
Für Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gelten die Regelungen des § 30 Abs. 3 EStG. Im Wesentlichen gilt hier der Gewinn als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. In diesem Fall ist wichtig zu beachten, dass zu den Anschaffungskosten auch weitere Instandsetzungsaufwendungen für die Immobilien hinzugerechnet werden können. Der Begriff der Instandsetzungsaufwendungen definiert sich als größere Reparaturen, die die Wesensart des Gebäudes zwar nicht verändern, jedoch deren Nutzungsdauer verlängern bzw. den Nutzungswert erhöhen. Im Unterschied zu Altvermögen können hier Kosten im Zusammenhang mit der Berechnung der Immobilienertragsteuer bzw. allfällige Vorsteuerberichtigungsbeträge (z. B. bei vorheriger Vermietung) zusätzlich abgesetzt werden. Der sich daraus ergebende Gewinn unterliegt wieder dem Steuersatz von 30 Prozent.
Unentgeltliche Übertragungen unterliegen keiner Besteuerung. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn im Zusammenhang mit der Übertragung von Immobilien auch Verbindlichkeiten mitübertragen werden. Die Übernahme der Schulden stellt eine Gegenleistung dar. Wenn die Schuldübernahme mehr als 50 Prozent des Verkehrswertes der erhaltenen Immobilie beträgt, liegt eine entgeltliche Übertragung vor, welche der Immobilienertragsteuer unterliegt.
Ausnahmen von der Besteuerung bestehen vor allem bei der Aufgabe des Hauptwohnsitzes und bei selbst hergestellten Immobilien. Die Hauptwohnsitzbefreiung kennt zwei wesentliche Tatbestände. Demnach muss der Veräußerer entweder seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz innegehabt haben.
Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, anstatt der pauschalen Anschaffungskosten (Altvermögen) die tatsächlichen Anschaffungskosten nachzuweisen und die Berechnung wie bei „Neuvermögen“ vorzunehmen. Umgekehrt ist dies natürlich nicht möglich.
VORSICHT BEI VERMIETUNG Besondere Vorsicht ist bei zuvor vermieteten Einheiten geboten, sofern die Vermietung nach dem 1. Jänner 2013 beginnt. Hier kann es auf Grund einer Ausnahmeregelung dazu kommen, dass trotz Altvermögen eine teilweise Besteuerung nach dem Regime für Neuvermögen vorgenommen werden muss. Dies ist dann der Fall, wenn die Vermietung von Altvermögen erstmals erfolgt und die Anschaffungskosten mit den fiktiven Anschaffungskosten für die Vermietung angesetzt werden müssen.
Sollte durch eine Immobilientransaktion ein Verlust entstehen, kann dieser nur mit Gewinnen aus Immobilientransaktionen verrechnet werden. Ein Ausgleich mit anderen Einkünften ist nur eingeschränkt mit Vermietungseinkünften möglich. In gewissen Konstellationen kann es dazu kommen, dass die 30-prozentige Flat Tax über dem Tarifsteuersatz des Steuerpflichtigen liegt. In solch einem Fall empfiehlt es sich, von der Regelbesteuerung Gebrauch zu machen.
Die Immobilienertragsteuer wird grundsätzlich durch den Rechtsanwalt bzw. Notar, der den Kaufvertrag erstellt, entrichtet. Die Regelungen der Immobilienertragsteuer gelten grundsätzlich auch für im Betrieb befindliche Liegenschaften. Auf Grund der Komplexität und der zahlreichen Ausnahmebestimmungen empfiehlt es sich jedenfalls, einen Steuerberater aufzusuchen, um eine steueroptimale Übertragung zu erarbeiten.
LUCA DI VALENTINO, M.SC. Maria-Theresien-Straße 5 6020 Innsbruck Tel.: 0512/56 05 89 www.divalentino.at
