bauen.wohnen
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mmer wieder Gegenstand von Diskussionen ist die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen, die insbesondere in – vom Tourismus geprägten – Bundesländern zum Teil erheblich eingeschränkt wird. Der Bereich „Freizeitwohnsitze“ wird dem Raumordnungsrecht zugeordnet, das im Detail von den Bundesländern in eigenen Landesgesetzen geregelt wird. Nach den einschlägigen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2011 sind Freizeitwohnsitze „Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die NICHT der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden“. Nach der jüngeren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) schließt nur ein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen UND familiären Lebensbeziehungen am betreffenden Wohnsitz das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes aus. Die bloße Entfaltung einer beruflichen Tätigkeit am betreffenden Wohnsitz ist daher – entgegen der bisherigen Spruchpraxis – nicht mehr ausreichend, um das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes auszuschließen. Als Freizeitwohnsitze dürfen grundsätzlich nur Wohnsitze verwendet werden, die zwischen 1994 und 1998 nach den damals geltenden Vorschriften als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und hinsichtlich derer die Behörde die Zulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitze festgestellt hat, sowie Wohnsitze, die bereits am 31.12.1993 rechtmäßig als Freizeitwohnsitze verwendet worden sind und nachträglich als Freizeitwohnsitze angemeldet wurden. Zu beachten ist, dass die nachträgliche Anmeldung nur mehr bis längstens 30.06.2014 möglich ist. Wenngleich die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen nicht gänzlich ausgeschlossen wird, ist diese nur in engen gesetzlichen Grenzen zulässig und setzt grundsätzlich eine entsprechende Ausweisung im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde voraus. Zudem darf der Anteil der Freizeitwohnsitze – gemessen an der Gesamtzahl der Wohnobjekte in der Gemeinde – 8 Prozent nicht überschreiten, anderenfalls für Neubauten, die ganz oder teilweise als Freizeitwohnsitze verwendet werden, eine Baubewilligung nicht erteilt werden darf. Darüber hinaus kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Bürgermeister, der ein Verzeichnis über die Freizeitwohnsitze in seiner Gemeinde zu führen hat, eine Ausnah-
mebewilligung zur Verwendung eines Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz erteilt werden. Der Inhaber einer Ausnahmebewilligung darf den Freizeitwohnsitz jedoch nur für sich, seine Familie und seine Gäste verwenden und es ist eine entgeltliche Überlassung eines solchen Freizeitwohnsitzes – im Gegensatz zu sonstigen Freizeitwohnsitzen – nicht zulässig. Nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 hat beim Erwerb eines Wohnobjektes oder einer unbebauten Liegenschaft der Erwerber gegenüber der Grundverkehrsbehörde zu erklären, dass durch den beabsichtigten Erwerb kein Freizeitwohnsitz geschaffen werden soll. Das dieser Bestimmung zugrunde liegende Verbot des Erwerbes von Freizeitwohnsitzen besteht jedoch dann nicht, wenn ein Wohnobjekt, das im Verzeichnis der Freizeitwohnsitze eingetragen ist, oder eine unbebaute Liegenschaft, für die der Flächenwidmungsplan die Begründung eines Freizeitwohnsitzes erlaubt, erworben wird. Die Qualifikation eines Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz ist demnach mit dem Wohnobjekt bzw. der Liegenschaft verbunden und vom jeweiligen Eigentümer unabhängig. Etwas anderes gilt nur in jenen Fällen, in denen sich die Zulässigkeit des Freizeitwohnsitzes aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters ergibt, zumal in solchen Fällen auf die persönlichen Eigenschaften und Verhältnisse des Eigentümers abgestellt wird. Aufgrund der Verknüpfung des „Freizeitwohnsitz-Charakters“ mit dem Wohnobjekt bzw. der Liegenschaft verwundert es kaum, dass der Verkehrswert von solchen Objekten zum Teil erheblich über dem Verkehrswert von Objekten ohne „Freizeitwohnsitz-Charakter“ liegt.
Vorsicht strafbar
Wer einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, obwohl die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Freizeitwohnsitzes nicht gegeben sind, begeht eine Verwaltungsübertretung, wobei Geldstrafen bis zu 40.000 Euro verhängt werden können. Da es sich hierbei um ein Dauerdelikt handelt, ist auch die wiederholte Verhängung von Strafen möglich. Eine GmbH, die ihrem Geschäftsführer eine von ihr angekaufte, nicht für geschäftliche Zwecke verwendete Wohnung als Freizeitwohnsitz überlässt, macht sich daher ebenso strafbar wie der Geschäftsführer selbst. Ebenso kann sich – neben dem Mieter, der die Mietwohnung als Freizeitwohnsitz verwendet, – der Vermieter strafbar machen, wenn er von diesem Umstand Kenntnis hat. Die Bezirksverwaltungsbehörden, die für die Einhaltung der genannten Vorschriften berufen sind, führen in der Regel stichprobenartige Kontrollen durch und werden insbesondere auch bei Vorliegen von Verdachtsmomenten tätig. Verhärtet sich ein Verdachtsmoment, wird in der Regel ein Verwaltungsstrafverfahren eingeleitet, in welchem der Eigentümer des betreffenden Objektes grundsätzlich nachzuweisen hat, dass das Objekt nicht als Freizeitwohnsitz verwendet wird. Eine fundierte rechtliche Beratung im Vorfeld, insbesondere bei Vorliegen von Zweifeln hinsichtlich der Rechtmäßigkeit eines Freizeitwohnsitzes, kann häufig zur Vermeidung eines langwierigen und kostspieligen Verwaltungsstrafverfahrens beitragen.
RAA Dr. Michael Kössler, RA Mag. Stefan Weiskopf und RA Dr. Rainer Kappacher Weiskopf / Kappacher Rechtsanwälte Malser Straße 34, 6500 Landeck wuk@ra-tirol.at, www.ra-tirol.at
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