bauen.wohnen
für den reibungslosen Erwerb und die Nutzung der angepeilten Immobilie auszuarbeiten und sicherzustellen. So ist auch darauf zu achten, dass die grundverkehrsrechtlichen Vorschriften zum Erwerb von Wohnungen – insbesondere in Tirol und Salzburg – sehr genau eingehalten werden. Die Vielzahl von Bestimmungen benötigt ein großes Maß an Erfahrung.
Vertragliche Möglichkeiten
In vertraglicher Hinsicht gibt es mehrere Möglichkeiten, ein solches Projekt BTVG-konform abzuwickeln – von Planung, Erwerb und Errichtung bis zur Übergabe. Wenn die begehrte Immobilie mit einer gewerblichen Nutzung einhergeht, verkompliziert sich die gesamte Vertragskonstruktion noch um die Betreibung und die steuerlichen Konsequenzen. Auch darüber sollte der Treuhänder in ausreichendem Maße informiert sein. Zwei grundsätzliche Wege führen zur Abwicklung von Bauträgerprojekten: 1. Die so genannte Anwartschaft: In dieser Vertragsform wird zu einem sehr frühen Stadium bereits ein Anwartschaftsvertrag zwischen dem Erwerber und dem Bauträger geschlossen, der dann, entsprechend dem Baufortschritt, durch weitere vertragliche Präzisierungen letztlich in einen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag mündet. Diese Variante ermöglicht zwar zu einem sehr frühen Zeitpunkt bereits eine vertragliche Bindung, der Erwerber hat zu Beginn jedoch nur einen sehr geringen Einblick in das tatsächliche Aussehen des Objekts. Das Objekt kann sich in eine nicht gewünschte Richtung entwickeln. Daher sind allfällige Rücktrittsszenarien in diesem Anwartschaftsvertrag vorzusehen. 2. Eine Vertragsgestaltung in Form eines Kauf-, Wohnungseigentums- und Bauträgervertrages: Bei dieser Variante ist das Aussehen des Objekts bereits aufgrund eines auf die Baubewilligung abgestimmten Nutzwertgutachtens in relativ engen Grenzen festgelegt. Die am Schluss eines jeden Bauvorhabens auftretenden Änderungen können dann nur mehr geringe Ausmaße annehmen. Der Vorteil dieser Variante ist eben, dass der Erwerber seine Kaufentscheidung bereits auf eine bestehende Baubewilligung samt Nutzwertgutachten gründen kann und das Geschäft nur eine einmalig notariell beglaubigte Unterschrift benötigt. Wenn dem Erwerber die Sicherheit mehr wert ist, sollte er die zweite Variante wählen und dem Bauträger keine voreiligen Zusagen beziehungsweise Anwartschaften unterschreiben, um nicht dann mitten im Projekt feststellen zu müssen, dass das Projekt nicht (mehr) seinen Vorstellungen entspricht.Von großer Bedeutung ist auch die Zusicherung, dass bei vollständiger Bezahlung durch den Erwerber die Lastenfreistellung der entsprechenden Einheit durch die finanzierende Bank des Bauträgers jedenfalls sichergestellt ist. Dazu muss der Treuhänder bereits vor Vertragsunterzeichnung über eine unwiderrufliche Erklärung der meistens mit Pfandrechten abgesicherten finanzierenden Bank des Bauträgers verfügen, um bei vollständiger Bezahlung aller Kaufpreisraten die lastenfreie Einverleibung des Eigentums im Grundbuch auch durchsetzen zu können. Gesetzlich geregelt ist, dass nur ein Rechtsanwalt oder ein Notar der Treuhänder zu einem Bauträgervertragsprojekt sein kann. Dies gibt Ihnen als Erwerber die Sicherheit, dass für diese doch sehr anspruchsvolle Funktion ausschließlich dafür geeignete Personen in Frage kommen. Es liegt nun nach etwas mehr als 15 Jahren doch eine recht taugliche rechtliche Grundlage für den (fast) risikolosen Erwerb einer noch nicht existierenden Immobilie vor. Zusammengefasst ist aber jeder Erwerber gut beraten, die beteiligten Personen, insbesondere den Bauträger und den Treuhänder, genau auszuwählen und sich von beiden ausführlich und ausreichend beraten zu lassen. Da es für den Erwerber meistens eine erst- und einmalige Angelegenheit darstellt, er in den allermeisten Fällen weder mit dem Baugeschäft noch mit dem Bauträgervertragsgeschäft oder mit Treuhandsituationen vertraut ist, bewegt er sich in einem völligen Neuland. Umso wichtiger ist es, sich Referenzen über die beteiligten Personen einzuholen und bei allfälligem Misstrauen sofort noch weitere Beratung in Anspruch zu nehmen, um das Projekt wirklich vollständig abzusichern.
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