Property Times France Commerces T3 2013 Contre vents et marées
13 Novembre 2013
Officiellement sortie de récession, l’économie française n’en reste pas moins convalescente. Consommation des ménages, pouvoir d’achat, indices de fréquentation et d’activité restent orientés à la baisse.
Sommaire Contexte économique
2
Baromètre des Enseignes
4
Pieds d’immeuble - Paris
6
Pieds d’immeuble - Province
7
Centres commerciaux
8
Retail-parks
10
Magasins d’usine/Outlets
12
Marché de l’investissement
13
Définitions
18
Auteur Massinissa Fedala Chargé d’études + 33 (0)1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com Delphine Mahé Responsable des Etudes France
Exception faite de quelques niches, le ralentissement de l’activité impacte tous les secteurs et tous les formats de commerce. Le textile, l’équipement de la maison et la restauration sont touchés de plein fouet. Malgré cet environnement difficile, la demande d’emplacements n°1/n°1 bis reste forte et de nouvelles enseignes investissent même le marché français. L’arrivée la plus significative est le fait de PRIMARK, géant anglo-saxon de la mode mass-market qui a annoncé coup sur coup l’ouverture de 6 moyennes surfaces de centres commerciaux comprises entre 5 000 et 7 500 m². A Paris, les valeurs locatives atteignent de nouveaux records sur les axes commerciaux, poussées par la demande toujours plus forte des marques de l’industrie du luxe. TAG HEUER s’est ainsi engagé sur les Champs-Elysées pour une valeur pondérée dépassant les 20 000 €/m²/an. Les mouvements sont également nombreux sur les artères principales en régions, maintenant des niveaux élevés de valeurs locatives. Les inaugurations de centres-commerciaux se sont succédées avec plus de 380 000 m² de nouvelles surfaces entre janvier et octobre, faisant déjà de 2013 une année record en la matière. « Beaugrenelle » et « Aeroville », inaugurés à deux semaines d’intervalle, sont les plus emblématiques de ces nouveaux formats et services proposés aux clients.
+33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com
Contacts Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com
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Les livraisons de retail-parks et de magasins d’usine ont également été nombreuses, avec de nouveaux programmes qui viennent acter une montée en gamme tant au niveau des enseignes que de l’architecture. Près de 200 000 m² de surfaces de retail-parks sont aujourd’hui en chantier. Avec 1,6 milliard d’euros investis depuis le début de l’année, soit un volume en baisse de 20% en un an, les actifs commerciaux ont représenté 15% des investissements réalisés en immobilier d’entreprise en France de janvier à octobre 2013. Le marché devrait atterrir fin 2013 sur près de 2,5-3 milliards d’euros investis. L’année 2014 s’annonce particulièrement dynamique avec près de 2 milliards d’euros de cessions en cours dont celle du centre commercial Beaugrenelle ou encore du portefeuille de galeries commerciales à céder par KLEPIERRE.
France Commerces T3 2013
Contexte économique La zone Euro n’est plus en récession ème Avec un PIB en hausse de 0,3% au 2 trimestre 2013, la zone Euro sort d’une période de récession qui aura duré un an et demi, la plus longue jamais observée depuis son avènement en 1999. Les conjoncturistes confirment les prévisions de la Commission Européenne et un retour durable au-dessus de la ligne de flottaison dès 2014 avec un PIB attendu à 1,1% (graphique 1). Si l’assainissement budgétaire en cours pèse sur la croissance, la plupart des signaux passent au vert dans la majorité des économies de la zone, pays méditerranéens inclus. La consommation des ménages, en progression de 0,2% ce trimestre sur l’ensemble de la zone, devrait reprendre de la vigueur, après deux années 2012 et 2013 de recul (graphique 1). De même, les investissements et les exportations sont également attendus en territoire positif dès 2014. Le marché de l’emploi reste le principal point noir de la zone euro avec un taux de chômage à un niveau record de 12,2% en septembre.
Graphique 1
Données économiques, % annuel – Zone Euro 5
0
-5
PIB
Conso. ménages
Pouvoir d'achat
Source: Oxford Economics
Graphique 2
Croissance du PIB, % - France 1,5 1,0 0,5 0,0
Un rebond mais pas une reprise Entrée officiellement en récession cet hiver, l’économie française en est aussitôt ressortie avec une hausse du PIB ème de 0,5% au 2 trimestre (graphique 2). Plus important que prévu, ce rebond, en partie mécanique, n’est pas encore la preuve d’une réelle reprise. Les signaux positifs restent rares et les conjoncturistes anticipent toujours une croissance quasi nulle pour l’ensemble de l’année 2013.
-0,5 -1,0 -1,5 -2,0
Source: INSEE
Accalmie sur le front du chômage En hausse continue depuis 27 mois, atteignant le niveau record de 3,28 millions de chômeurs en juillet, le nombre de 1 demandeurs d’emplois de catégorie A a enregistré un recul sensible au mois d’août, avec environ 25 000 inscrits de moins (graphique 3). S’il y a de vrais signes d’amélioration, à l’image de la reprise de l’emploi intérimaire - indicateur avancé de la santé du marché de l’emploi - ce recul du chômage en trompe-l’œil s’explique en grande partie par un nombre record de désinscrits pour défaut d’actualisation de leur situation. Malgré cette accalmie, la courbe du chômage semble, aujourd’hui, impossible à inverser dans un contexte de croissance nulle. Ainsi, dans ses dernières prévisions, l’UNEDIC table sur une accalmie au dernier trimestre 2013 avant une reprise de la hausse du nombre de chômeurs en 1 2014 (+130 000 dont 76 000 de catégorie A ).
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Graphique 3 1
Demandeurs d’emploi de catégorie A , en milliers 3 500 3 300 3 100 2 900 2 700 2 500 2 300 2 100 1 900 1 700 1 500
Source: Pôle Emploi 1
Demandeurs d’emploi tenus de faire des actes positifs de recherche d’emploi, sans activité
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France Commerces T3 2013
La consommation des ménages reste atone ème En recul de 0,1% sur l’ensemble du 3 trimestre, la consommation des ménages en biens manufacturés stagne, mais ne parvient toujours pas, depuis maintenant deux ans, à renouer avec la croissance (graphique 4). Ce moteur traditionnel de l’économie française, enregistrant une progression moyenne « imperturbable » de 2% par an sur la décennie 1998-2008, semble aujourd’hui durablement grippé. Si la plupart des secteurs sont touchés par le fort ralentissement de la consommation, l’habillement et l’automobile sont particulièrement concernés avec des ème reculs respectifs, au 3 trimestre 2013, de 2,6% et 2,2% en un an.
Graphique 4
Consommation des ménages en biens manufacturés, % glissement annuel 20 10 0 -10
Produits manufacturés Textile-cuir Equipement du logement Source: INSEE
Des ménages en perte de confiance Après avoir atteint un point bas historique au mois de mai, le moral des ménages enregistre une légère progression mais reste néanmoins fragile, largement en-dessous de sa moyenne de longue période. La polémique de la rentrée sur la hausse de la fiscalité des produits d’épargne est venue noircir le tableau pour des ménages qui n’ont jamais été aussi enclins à épargner. Après les arbitrages en défaveur des achats « loisirs », les dernières enquêtes indiquent que les ménages envisagent de revoir leurs dépenses à la baisse dans l’habillement mais aussi l’alimentation. L’INSEE anticipe une baisse du pouvoir d’achat pour l’ensemble du deuxième semestre 2013. La hausse des salaires réels de 0,9% prévue en 2013 ne sera pas suffisante pour compenser la hausse attendue et conjuguée des prélèvements obligatoires (+1,1 point de revenus) et de l’inflation. Activité en berne dans le commerce spécialisé Malgré un rebond cet été, l’activité du commerce spécialisé, en recul de 2,2% en septembre et de 1,1% sur les neuf premiers mois de l’année cumulés, ne parvient pas à sortir la tête de l’eau (graphique 5). La fédération PROCOS anticipe un recul d’activité de 1% pour l’ensemble de l’année 2013, après une année 2012 déjà à -0,9%. Tous les formats sont touchés, des boutiques de centre-ville aux moyennes surfaces de retail-parks en passant par les galeries marchandes. Paradoxalement, et malgré tous ces signaux négatifs, le moral des commerçants s’est sensiblement amélioré au cours de l’été, revenant même à sa moyenne de longue période et ce pour la première fois depuis deux ans (graphique 6).
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Graphique 5
Activité du commerce spécialisé, % glissement annuel 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10
Source: Procos
Graphique 6
Perspective générale d’activité dans le commerce de détail Indicateur mensuel 10 0 -10 -20 -30
Moyenne 1991-2013
-40 -50 -60 -70
Source: INSEE
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Baromètre des Enseignes Textile-Habillement Si les commerçants parviennent, tant bien que mal, à conserver leurs chiffres d’affaires en 2013 (graphique 7), le marché français du textile-habillement reste volatil et plutôt orienté à la baisse avec des dépenses de consommation des ménages en chute libre (-11% en un an sur la période de janvier à août). A l’exception de la vente à distance, l’ensemble des circuits de distribution est touché. Malgré ce contexte difficile et si quelques enseignes mettent la clé sous la porte à l’image de MANOUKIAN et de MARITHE ET FRANCOIS GIRBAUD, ou quittent la France à l’instar d’OVS INDUSTRY, le solde migratoire reste largement positif avec l’arrivée massive des britanniques TOPSHOP et PRIMARK. Si TOPSHOP fait une entrée discrète sur le marché français avec l’ouverture d’un corner aux « Galeries Lafayette », avant de poursuivre son développement en fonction des résultats, PRIMARK affiche directement ses ambitions et fait déjà figure de nouvelle locomotive pour les centres commerciaux français, en annonçant en quelques mois l’ouverture prochaine de 6 moyennes surfaces, de 5 000 à 7 500 m², dans des centres déjà établis ou en cours de construction. Aux nouvelles enseignes qui arrivent sur le marché, les chaînes historiques répondent par de nouveaux concepts plus ciblés, à l’image de DESIGUAL qui cherche à développer un concept centré sur les chaussures et les accessoires, ou de G STAR qui va inaugurer à « Beaugrenelle » un magasin exclusivement tourné vers la mode féminine. Autre tendance, celle à l’élargissement de gamme, à l’image de MANGO qui, après avoir créé une ligne masculine, va lancer un magasin dédié aux enfants, ou de PROMOD qui va devenir une enseigne de mode mixte.
Santé-Beauté Alors que l’ensemble des postes, même ceux de première nécessité, souffrent d’un ralentissement de la consommation, le secteur de la santé-beauté enregistre une croissance inextinguible de ses ventes (graphique 8). Les trois principales chaînes du secteur se sont lancées dans de grands programmes de développement, ou de restructuration de leurs réseaux de magasins. L’exemple le plus emblématique est la réouverture attendue en novembre du nouveau vaisseau amiral de MARIONNAUD sur les Champs-Elysées. Les nouvelles enseignes de beauté ont foisonné et se développent à grande vitesse. Les spécialistes des ongles, secteur traditionnellement constitué d’indépendants, sont les plus actifs avec plusieurs réseaux qui se sont développés très rapidement, principalement sur des petites cellules en centrecommercial. Ainsi, BEAUTYBAR ONE a inauguré un premier point de vente en août à Montpellier avant d’en ouvrir trois autres dans la foulée, dont un sur le nouveau centre d’ « Aéroville ». COLORII, dont la première boutique a été inaugurée en 2011 au « Forum des Halles », lance de son côté un réseau spécialisé dans le nails bar avec déjà trois ouvertures au second semestre 2013. 20 NAILS va également ouvrir, d’ici à la fin de l’année, 5 boutiques parisiennes, tandis que INGLOT, enseigne polonaise er présente dans 50 pays, devait ouvrir un 1 magasin français dans le « Passage du Havre » à Paris. Dans le prolongement logique de l’ouverture du MAC des Champs-Elysées, ESTEE LAUDER a annoncé un plan de développement qui induira 5 à 10 ouvertures par an sur le marché français pour ses enseignes MAC, BOBBI BROWN et JO MALONE.
Graphique 7
Graphique 8
Habillement, indice de chiffre d’affaires en volume
Cosmétiques, indice de chiffre d’affaires en volume
110 105 100 95 90 85
Source: INSEE
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120 115 110 105 100 95 90 85
Source: INSEE
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Equipement de la maison Avec un chiffre d’affaires qui reste englué en territoire négatif depuis plus de deux ans (graphique 9), le secteur de l’équipement du foyer (électroménager et ameublement) doit faire face au double effet du recul du pouvoir d’achat et de la baisse des transactions immobilières. En première ligne, on retrouve les spécialistes du bricolage qui ont vu la polémique sur l’ouverture du dimanche, source de trafic considérable pour leur activité, s’ajouter à une année déjà catastrophique en termes de vente. Ainsi, CASTORAMA, qui a vu, au premier semestre, ses ventes reculer de 4% en un an à périmètre comparable, va ralentir le rythme des ouvertures avec 4 nouveaux magasins prévus pour 2014, contre 8 inaugurations cette année, et se concentrer sur la remise à niveau de son parc existant. Malgré un résultat en recul de 4,3% en un an à périmètre comparable pour l’exercice 2012/2013, le géant IKEA a confirmé son objectif au long cours de 40 points de vente contre 29 actuellement en service, et poursuit son plan de rénovation de ses magasins existants. La Fédération de l’Ameublement annonçait en septembre une baisse des ventes comprises entre 4 et 5% en un an à surfaces comparables, et surtout la fermeture d’environ 10% des magasins du secteur sur les deux dernières années. HABITAT vient d’ailleurs d’annoncer la fermeture de 3 de ses magasins.
Restauration Résiliente au plus fort de la crise, la filière restauration semble aujourd’hui subir de plein fouet les effets des arbitrages opérés par des ménages plus que jamais attentifs à leurs dépenses. Ainsi, le chiffre d’affaires du secteur ne cesse de diminuer mois après mois, depuis plus d’un an (graphique 10). Parallèlement à la baisse continue de la fréquentation, les courbes entre restauration rapide et restauration traditionnelle ont convergé jusqu’à se croiser cette année. La part de marché de la restauration rapide est désormais supérieure à celle de la restauration traditionnelle. Le retour de BURGER KING, n°2 mondial de la restauration rapide, en France, après 16 ans d’absence, est le symbole le plus éclatant du dynamisme de ce type de restauration. Ainsi, après avoir investi les lieux de transit (aéroports, autoroutes, gares), l’enseigne viserait la barre des 400 restaurants en France à horizon de 10 ans. La ruée vers le fast food ne s’arrête pas là avec une vague sans précédent de nouvelles enseignes. Si la mode est aux burgers, avec le développement de nombreuses petites enseignes (RED HIPPO, BIG FERNAND, BIOBURGER, SPEEDBURGER, URBUN, FROGBURGER), les autres formes de restauration rapide ne sont pas en reste avec l’arrivée en France du canadien PITA PIT, qui vise 25 ouvertures sur les 5 prochaines années, le développement de BE CLUB, qui vise 6 enseignes d’abord à Paris avant d’essaimer en Province, et ème ème enfin EAT ME qui vient d’ouvrir ses 3 et 4 restaurants parisiens.
Graphique 9
Graphique 10
Equipement du foyer, indice de chiffre d’affaires en volume
Restauration, indice de chiffre d’affaires en volume
110
110
105
105
100
100
95
95
90
90
Source : INSEE
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Source : INSEE
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Pieds d’immeuble - Paris Les artères parisiennes ne connaissent pas la crise Dans un environnement économique toujours aussi maussade, Paris semble évoluer dans un monde parallèle à l’abri des turbulences, avec une demande toujours aussi soutenue et des valeurs locatives qui ne semblent plus connaître de plafond pour les meilleurs emplacements. Les enseignes mass market poursuivent méthodiquement leur maillage de la capitale, avec l’ouverture d’un nouveau MANGO sur la rue de Rivoli, rejoint dans la foulée par un magasin FOREVER 21. Celles du luxe restent les principales animatrices d’un marché parisien qui attire toujours plus de touristes fortunés. La demande pour les axes les plus recherchés reste intense. Ainsi, FENDI a inauguré une nouvelle boutique sur l’avenue Montaigne, où les enseignes déjà présentes se sont lancées dans de vastes programmes de rénovation (CHANEL, VERSACE) ou d’extension de leurs boutiques (LOUIS VUITTON).
Graphique 11
Valeur locative prime – Champs-Elysées, €/m²/an 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000
Source: DTZ Research
Tableau 1
Valeurs locatives (€/m²/an)* - Paris Paris
Les valeurs locatives atteignent des sommets sur les axes ème historiques. VIKTOR&ROLF va ouvrir, au 4 trimestre, une boutique sur la rue Saint-Honoré pour une valeur locative pondérée dépassant les 9 200 €/m²/an, quand TAG HEUER va battre tous les records avec son nouveau flagship des Champs-Elysées dont la valeur ressort à plus de 20 000 €/m²/an (graphique 11). La progression implacable du commerce en ligne favorise le développement de flagships et de showrooms dans la capitale. Jusqu’alors apanage quasi-exclusif des grandes marques automobiles – Citroën ouvre en novembre un er showroom dédié à ses modèles « DS », rue François 1 – ces vitrines commerciales s’étendent, aujourd’hui, à tous les secteurs. Des marques, voire des modèles précis, font désormais l’objet d’un traitement particulier. Ainsi, LINDT ou LA MERE POULARDE, marques essentiellement distribuées en grandes surfaces, ouvrent consécutivement deux showrooms dans le quartier de l’Opéra. Dans le même temps, CASIO, dont les montres sont également distribuées à travers un réseau multimarques, annonce l’ouverture, dans le Marais, d’une boutique dédiée exclusivement à son modèle « G-Shock ».
T3 2013
Tendance
Avenue des Champs-Elysées
8 000 – 20 000
Rue St Honoré
4 500 – 9 000
Avenue Montaigne
4 000 – 7 500
Capucines/Madeleine
1 500 – 3 500
Source: DTZ Research
*Ces fourchettes correspondent à des valeurs observées en zone A (suivant la charte de pondération mise en place par les différents conseils). Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges, s’entendent droit au bail réintégré.
A l’Est, du nouveau Cette transaction vient par ailleurs confirmer le rééquilibrage opéré vers l’Est de la capitale. Si le Marais continue d’attirer son lot d’enseignes, avec, pour les plus récentes, les maroquiniers BARBARA RHIL et LAMARTHE, les commercialisations ont été également nombreuses encore plus à l’Est, avec les arrivées de KULTE, REPETTO ou COS, dans le quartier Charonne, où la première boutique européenne EDWIN ouvre en novembre.
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Pieds d’immeuble - Province Lyon Malgré un fléchissement de l’activité, la demande reste importante en centre-ville où les mouvements ne faiblissent pas. Ainsi, le chausseur GABOR a inauguré une boutique sur la rue Edouard-Herriot pour une valeur pondérée qui ressort à plus de 2 100 €/m²/an, CAROLL et BONOBO se sont également implantés sur le même axe. Si GENEVIEVE LETHU et SINEQUANONE ont fermé rue de Brest, CERISE & POTIRON, OPTIC 2000 et PRINCESSE TAMTAM sont venus les remplacer. Deux enseignes spécialistes de la décoration se sont également installées en centre-ville : HYGGELYG sur la rue Auguste-Comte et FLAMANT sur l’avenue de Saxe.
Graphique 12
Valeurs locatives artères n°1, €/m²/an 3 000 2 500 2 000 1 500
1 000
Lyon
Marseille
Lille
Toulouse
Source: DTZ Research
Marseille Premiers bénéficiaires de la progression soutenue du nombre de touristes, par le double effet du statut de capitale européenne de la culture et de l’explosion du nombre de croisiéristes, les commerçants marseillais doivent aujourd’hui s’organiser en prévision des nombreuses ouvertures de centres commerciaux qui vont bouleverser le paysage marseillais dans les deux ans à venir. La refonte du quartier du Vieux-Port et l’ouverture dominicale s’inscrivent dans cette réflexion. Parmi les nouvelles boutiques, on citera CLAUDIE PIERLOT sur la rue du Paradis et AMERICAN VINTAGE, rue Francis Davso. L’événement de ces derniers mois reste l’ouverture ème d’un 13 MONOPRIX marseillais sur plus de 2 300 m², rue de la République, qui avait vu RIP CURL, PUMA ou TRIUMPH baisser rideau ces dernières années.
Tableau 2
Valeurs locatives (€/m²/an)* - Province Province
T3 2013
Tendance
1 500 – 2 600
900 – 1 900
Lyon Rue de la République Rue Emile Zola
Marseille Rue St-Ferréol Rue Paradis
1 600 – 1 800
800 – 1 900
Lille Rue de Béthune
2 000 – 2 500
Toulouse Lille L’hyper-centre de Lille a encore été très actif ces derniers mois avec, entre autres, les ouvertures de VAN’S, pour une valeur pondérée d’environ 2 000 €/m²/an sur la rue de Vieille-Comédie, DE FURSAC, rue des Chats-Bossus (2 100 €/m²/an), WEINBERG, rue Basse (1 545 €/m²/an) ou encore DC SHOES, rue du Sec-Arembault (1 445 €/m²/an). Si les enseignes de prêt-à-porter ont été particulièrement actives, les chaînes de restauration ne sont pas en reste avec l’installation de KFC face à la gare des Flandres, SO GOOD CAFE place Rihour, PLANET SUSHI place Louise-deBettignies et SPOK rue St-Jacques.
Rue d’Alsace-Lorraine
1 200 – 2 200
1 500 – 2 200
Nice Rue de Paradis Source: DTZ Research
*Ces fourchettes correspondent à des valeurs observées en zone A (suivant la charte de pondération mise en place par les différents conseils). Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges, s’entendent droit au bail réintégré.
Toulouse La place du Capitole s’anime avec les ouvertures de DESIGUAL et NESPRESSO sur l’emplacement de l’ancienne librairie CASTELA. PRIMARK, qui a fait une entrée en force sur le marché français, serait sur les rangs pour reprendre l’ancien LAFAYETTE MAISON rue Alsace-Lorraine.
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Centres commerciaux 2013 pire que 2012 En ligne avec une consommation des ménages atone, l’indice de fréquentation des centres-commerciaux, en baisse de 1,7% en septembre 2013, reste scotché en territoire négatif depuis un an (graphique 13). A l’exception d’une embellie passagère cet été, les propriétaires ne parviennent pas à inverser une tendance qui paraît aujourd’hui lourde. Si les grands centres parviennent à tirer leur épingle du jeu, notamment parmi les derniers livrés, certains ensembles secondaires décrochent. Une vague d’extensions et de rénovations Dans ce contexte, les propriétaires de centres vieillissant n’ont d’autres choix que de remettre au goût du jour un parc qui s’est construit, pour une part importante, au cours des années 1970-1980. Pour la première fois, la somme des surfaces rénovées et des extensions livrées au cours des 10 premiers mois de l’année est plus importante que la somme des surfaces livrées via de nouveaux projets (graphique 14).
Graphique 13
Indice de fréquentation des centres commerciaux, %, glissement annuel 6
4 2 0 -2 -4 -6 -8
Source : CNCC
Graphique 14
Avec déjà 380 000 m² de surfaces livrées depuis le début de l’année, dont près des deux tiers au sein de programmes restructurés ou d’extensions, 2013 s’annonce déjà comme une année record en terme de livraisons de surfaces. ème
Le centre « Beaugrenelle » (Paris 15 ), dont l’inauguration a créé l’événement fin octobre, est emblématique de ce nouveau mouvement, avec un nouveau centre haut-degamme de 45 000 m². On peut citer également parmi les dernières rénovations et/ou extensions « Les Eleïs » à Cherbourg (50), l’« Alma» à Rennes (35) et la « Toison d’Or » à Dijon (31).
Livraisons de centres commerciaux, m² 500 000 400 000
300 000 200 000 100 000
0 2008
2009
2010
Création
2011
2012
Jan-Oct 2013
Extension/Rénovation
Source: DTZ Research
Des négociations de plus en plus serrées Si la plupart des grandes foncières communiquent encore sur des revenus locatifs en progression à périmètre constant, le chiffre d’affaires des commerçants ne suit pas la même tendance, rendant l’effet ciseau inévitable. Alors que les loyers sont stables voire augmentent sur les centres « prime », les négociations tendent à se généraliser sur le reste du parc, avec une indexation totale des loyers sur le chiffre d’affaires pour les moyennes surfaces. De leur côté, les centres secondaires voient leurs valeurs locatives attaquées. Dans ces centres aux performances plus mitigées, tant en termes de fréquentation que de chiffre d’affaires, le taux d’effort est devenu un enjeu central poussant les propriétaires à consentir des efforts pour conserver l’activité de leurs galeries en consentant des loyers très bas voire même nuls.
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Tableau 3
Valeurs locatives prime en centres commerciaux* €/m²/an
T3 2013
CC prime CC secondaire
Centres super régionaux
1 500 – 1 700
Centres régionaux
1 000 – 1 200
Grands centres
600 – 800
Petits centres
400 – 600
Source: DTZ
*Sur la base d’une cellule d’une surface comprise entre 150 et 200 m²
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Plus de 800 000 de m² aujourd’hui en chantier Malgré quelques expériences récentes mitigées, à l’image du « Millénaire » d’Aubervilliers (93), une désaffection des consommateurs pour les grands centres-commerciaux et des signaux économiques au rouge, les projets restent nombreux avec plus de 800 000 m² de centres commerciaux aujourd’hui en chantier (graphique 15). Si le nombre de centres en chantier évolue peu, la taille des programmes augmente sensiblement. Ainsi, après les ouvertures simultanées de « Beaugrenelle » (45 000 m²) à Paris (75) et d’ « Aeroville » (81 400 m²) à Tremblay-en-France (93), il reste encore 5 opérations d’une surface supérieure à 60 000 m² aujourd’hui en chantier.
Graphique 15
Centres commerciaux en chantier fin octobre 2013, m² 500 000 400 000
300 000 200 000 100 000
0 Nov-Déc 2013
2014
Création
2015 Extension/Rénovation
Source: DTZ Research
Au-delà de leur taille, le marqueur le plus important de ces nouveaux projets est la montée en gamme des prestations. Ainsi, « Aeroville », sur le modèle du « Westfield » londonien, offre des espaces larges et des vitrines de 8 mètres de hauteur, des services de voiturier, conciergerie et accueillera des marques haut-de-gamme inédites en France à l’image de DAVID NAYER NAMAN. « Les Terrasses du Port » (13), l’un des principaux projets aujourd’hui en construction sur l’agglomération marseillaise, s’inscrit dans cette veine avec l’ouverture programmée d’un « Printemps » qui se désengageait pourtant ces dernières années des centres-commerciaux pour se recentrer sur une image attachée au luxe. Marseille sera d’ailleurs le principal théâtre de développement de centres commerciaux sur les deux prochaines années avec déjà plus de 125 000 m² en chantier (graphique 16) et encore plus de 80 000 m² déjà dotés de leurs autorisations administratives.
Graphique 16
Centres commerciaux en chantier fin octobre 2013, m²
Ile-de-France 33%
Autres 41%
802 000 m²
PACA 26% Source: DTZ Research
Tableau 4
Principaux projets de centres commerciaux en chantier (Opérations de restructuration et extensions incluses) Centre commercial
Commune
Propriétaire
Surface
Ouverture prévisionnelle
Forum IKEA Ametzondo
Bayonne (64)
Inter-Ikea
76 000 m²
2015
Forum des Halles
Paris (75)
Unibail-Rodamco
66 300 m²
2014
Les Saisons de Meaux
Meaux (77)
Immochan
65 000 m²
2015
CCR
Villeneuve-la-Garenne (92)
Altarea-Cogedim
64 000 m²
2014
Les Terrasses du Port
Marseille (13)
Hammerson
61 000 m²
2014
Le Grand Moun
St-Pierre-du-Mont (40)
Privé
40 000 m²
2014
Toulon-La Valette
La Valette-du-Var (83)
Altarea-Cogedim
38 000 m²
2015
Source: DTZ Research
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Graphique 17
Retail-parks
Chiffre d’affaires dans le commerce spécialisé, %, évolution annuelle – cumul janvier-septembre 2013
Des inaugurations à un rythme soutenu Si aucun format de commerce n’est épargné par le recul de l’activité, les boutiques de retail-parks sont celles qui paient le plus lourd tribu, avec un chiffre d’affaires en recul de 2% en un an (graphique 17).
0,5
0,0 -0,5 -1,0
Malgré un contexte économique difficile et des résultats en berne, les livraisons de nouveaux retail-parks se poursuivent à un rythme soutenu. Près de 230 000 m² de surfaces de retail-parks sont venues alimenter le marché de janvier à octobre 2013.
-1,5 -2,0
-2,5 Retail-parks
Commercialisé à 95% au moment de son inauguration, fin octobre 2013, « Mondevillage » est le plus grand retail-park livré cette année. Ce retail-park est emblématique des nouvelles normes attachées à ce format : label BBC visé, en support d’une zone commerciale existante, et signature d’enseignes que l’on retrouve généralement en centre commercial ou en pied d’immeubles à l’instar de MEMPHIS COFFEE ou de CARRE BLANC.
Pieds d'immeubles
CC de centre ville
CC de périphérie
Source: Procos
Tableau 5
Valeurs locatives en retail-parks de nouvelle génération €/m²/an Tranche de surface
Les valeurs locatives résistent sur les parcs de qualité Les valeurs locatives sont stables sur les nouveaux ensembles, souvent entièrement précommercialisés au moment de leur livraison. Ainsi, le futur « St-Max Avenue », attendu en 2014 à St-Maximin (60), présente une grille locative allant de 180-200 €/m²/an pour les moyennes surfaces à 280-350 €/m²/an pour les boutiques inférieures à 250 m².
T3 2013
Tendance
300 – 400 m²
180 – 200
500 – 750 m²
160 – 180
800 – 1 500 m²
130 – 150
Plus de 1 500 m²
110 – 140
Source: DTZ Research
A l’inverse, les valeurs locatives sont attaquées sur les centres secondaires, localisés dans des zones de chalandise moins importantes, et dont la commercialisation s’avère plus difficile. A des cellules vides, les propriétaires préfèrent consentir des efforts pour ne pas mettre en péril leurs projets.
Tableau 6
Ouvertures récentes de retail-parks Retail-park
Commune
Propriétaire
Surface
Inauguration
Mondevillage
Mondeville (14)
Carrefour Property
42 000 m²
Octobre 2013
Green Center Agen-Boé
Boé (47)
Frey
18 300 m²
Octobre 2013
Le Moulin de Malemort
Malemort-sur-Corrèze (19)
CFA Atlantique
16 000 m²
Septembre 2013
Be Green
Saint-Parres-aux-Tertres (10)
Frey
27 300 m²
Septembre 2013
Grand Parc
Charleville-Mézières (08)
Frey
20 700 m²
Juillet 2013
Source: DTZ Research
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Property Times 10
France Commerces T3 2013
Graphique 18
Le pipeline ne désemplit pas Si le rythme des livraisons a ralenti après une année 2012 record, les projets restent nombreux avec près de 200 000 m² aujourd’hui en chantier et livrables au cours des deux prochaines années. A plus long terme, plus de 600 000 m² de retail-parks ont reçu leur agrément CDAC/CNAC et sont en attente de leur mise en chantier.
Retail parks en chantier fin octobre 2013, m² Extension/ Rénovation 22%
193 900 m²
Si les grands projets vont encore rythmer les années à venir, avec en tête de gondole le parc « Waves Grand Sud » (37 900 m² de surfaces de vente) actuellement en chantier près de Metz, la plupart des projets couvrent moins de 10 000 m² de surfaces de vente. Les opérations d’extension et/ou de rénovation représentent moins d’un quart des surfaces de retail-parks aujourd’hui en chantier (graphique 18). Les opérateurs privilégient de nouveaux programmes, sur des entrées de ville encore vierges, à la requalification de zones développées dans les années 1970/1980.
Création 78% Source: DTZ Research
Graphique 19
Retail parks en chantier à fin octobre 2013, m²
Ile-de-France 25%
Des projets répartis sur l’ensemble du territoire A l’inverse des projets de centres commerciaux, concentrés sur les agglomérations les plus importantes, les projets de retail-parks se répartissent assez équitablement sur l’ensemble du territoire (graphique 19). Les départements de la Seine-et-Marne, et de la Seine-Maritime concentrent respectivement 3 et 2 projets actuellement en chantier.
Autres 38%
193 900 m² Lorraine 19% Pays-de-laLoire 18% Source: DTZ Research
Tableau 7
Principaux projets de retail-parks en chantier Retail-park
Commune
Investisseur
Surface
Ouverture prévisionnelle
Waves Grand Sud
Metz (14)
Cie de Phalsbourg
37 900 m²
2015
Familly Village Les Hunaudières 2 Ruaudin (72)
Altarea-Cogedim
21 800 m²
2014
Parc St Paul
St-Paul-les-Romans (26)
Apsys
19 800 m²
2014
Terre Ciel Retail-Park
Chelles (77)
Amundi
14 000 m²
2014
PAC de l’Estuaire
Gonfreville-l’Orcher (76)
Redeim
12 000 m²
2013
Source: DTZ Research
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Property Times 11
France Commerces T3 2013
Magasins d’usine/Outlets Se remettre au goût du jour A l’image de l’ « Usine Center Paris Nord 2 » de Gonesse (95), dont la rénovation va être inaugurée en décembre 2013, les magasins d’usine, développés en grande partie dans les années 1980/1990, se remettent au goût du jour. A l’instar des centres commerciaux et des retail-parks, ce renouvellement de l’offre existante passe par une montée en gamme tant au niveau des marques présentées que de l’architecture des centres. Les entrepôts de vente accolés aux sites de production des années 1980 laissent place à des centres à l’architecture soignée, accueillant des enseignes haut-de-gamme.
Graphique 20
Parc français de magasins d’usine/outlets, m² 600 000
500 000 400 000 300 000 200 000 100 000
0 1990
Dans les pas de la « Vallée Village », centre de marques précurseur inauguré au début des années 2000, les magasins d’usine deviennent des outlet de luxe. Ainsi, « One Nation Paris », plus grand projet aujourd’hui en chantier et dont l’ouverture est attendue pour fin novembre, accueillera des enseignes telles qu’ARMANI ou KENZO. Ses propriétaires parlent même d’un étage proche de la rue du Faubourg St-Honoré dans son offre commerciale. Les touristes deviennent une cible de choix pour ces nouveaux programmes. Ainsi, le « Nailloux Fashion Village » (31), inauguré fin 2011 et dont une extension est déjà prévue, a une clientèle composée aux deux tiers de consommateurs extérieurs à la Haute-Garonne.
1995
2000
Magasins existants ou en chantier
2005
2010
2015
Projets avec autorisation
Source : DTZ
Beaucoup de projets abandonnés Si les surfaces de magasin d’usines sont appelées a fortement progresser d’ici à 2015, ce format souffre d’un grand nombre de recours administratifs, tant et si bien que près d’un projet connu sur deux est en stand-by, voire officiellement abandonné, à l’image des « Ateliers » aux Herbiers (85), de « McArthurGlen » à Douains (27) ou encore du « Haras des Marques » à Beuzeville (27). Les recours administratifs nombreux qui viennent s’ajouter à un environnement économique morose repoussent quasi systématiquement de 3 ans en moyenne l’inauguration de nouveaux magasins d’usine. Tableau 8
Principaux projets de magasins d’usine en chantier, fin octobre 2013 Projet
Commune
Investisseur
Surface
Ouverture prévisionnelle
One Nation Paris
Les Clayes s/s Bois (78)
Catinvest
22 500 m²
2013
Usine Centre Paris Nord 2
Gonesse (95)
CNP
17 000 m²
2013
Marques Avenue Talange (ext.)
Talange (26)
Apsys
4 440 m²
2014
Source: DTZ Research
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Property Times 12
France Commerces T3 2013
Marché de l’investissement Recul de 20% d’une année sur l’autre 10,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en France sur les neuf premiers mois de l’année, un volume supérieur de 8% à celui enregistré un an plus tôt (9,7 milliards d’euros). Les investissements en commerce, qui avaient démarré l’année de façon particulièrement dynamique, ont ralenti au cours des six derniers mois. Avec près d’1,6 milliard d’euros engagés depuis le début de l’année, ils voient ainsi leur performance reculer de 20% d’une année sur l’autre et leur part de marché tomber à 15% (graphiques 21 et 22). Cette baisse doit être nuancée. Des centres commerciaux majeurs sont actuellement sur le marché, et le rachat par CARREFOUR de plusieurs galeries commerciales appartenant à KLEPIERRE devraient booster les volumes d’investissements en 2014. Aucune opération supérieure à 200 millions d’euros Aucune transaction supérieure à 200 millions d’euros n’a été enregistrée depuis le début de l’année. Les opérations d’un montant compris entre 100 et 200 millions d’euros, au nombre de 4 pour un total de près de 600 millions d’euros (+23% en un an), ont ainsi concentré l’essentiel des investissements (37%). Ces transactions d’envergure ont profité à tous les types d’actifs. Le segment des transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions a également été dynamique, avec un volume d’investissement doublé par deux en un an. A l’inverse, faute d’opportunités, les transactions d’un montant compris entre 20 et 50 millions d’euros ont été beaucoup moins nombreuses qu’en 2012, avec seulement 7 opérations depuis le début de l’année contre 13 à la même période l’an passé. Elles ne totalisent ainsi que 212 millions d’euros (-43%). En l’absence d’opération de très grande envergure, la taille moyenne de transaction, positionnée à 20 millions d’euros en 2012, tombe à 16 millions d’euros sur les neuf premiers mois de l’année 2013. Cette valeur devrait nettement progresser dans les mois à venir, avec les cessions annoncées « d’Odysseum » à Montpellier et de « Beaugrenelle » à Paris.
Graphique 21
Investissements en commerce, milliards d’euros 5 4
3 2 1
0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T1
T2
T3
T4
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 22
Part des investissements en commerce dans les investissements en France, milliards d’euros 5
30%
4 20%
3
2
10%
1
0
0%
Investissements en commerce Part du commerce dans les investissements en France Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 23
Evolution des engagements par tranche de montant et taille moyenne de transaction 100%
40 000
50%
20 000
0%
0
Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions Taille moyenne
De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions
Sources: Immostat, DTZ Research
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Property Times 13
France Commerces T3 2013
Net recul des investissements en Ile-de-France mais bonne performance en régions Avec à peine 600 millions d’euros engagés depuis début 2013, les engagements sur des actifs commerciaux en Ilede-France enregistrent un recul de 46% par rapport à la même période l’an passé (graphique 24). Rappelons toutefois, en 2012, l’acquisition par la QATAR INVESTMENT AUTHORITY du 52-60 Champs Elysées pour un montant supérieur à 500 millions d’euros. A l’inverse, le commerce voit sa performance progresser de 11% en régions, avec plus de 708 millions d’euros investis. Les retail-parks ont concentré près de la moitié des investissements, notamment grâce aux cessions de 7 portefeuilles. Les centres-commerciaux ont, quant à eux, recueilli 211 millions d’euros d’investissements. Les engagements réalisés via des portefeuilles nationaux progressent, quant à eux, de 25%, avec plus de 280 millions d’euros investis. Le rachat, par la FRANCAISE AM, d’un portefeuille de plus de 80 actifs commerciaux situés en centre-ville et en retail-parks auprès de VIVARTE constitue la principale transaction de ce type.
Graphique 24
Evolution des engagements selon la localisation, milliards d’euros 5 4
3 2
1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T1-T3 2013 Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 25
Répartition des investissements en commerce par type d’actif T1-T3 2013 2012 2011
Une part de marché toujours faible pour les centres commerciaux Grâce à une part de marché importante en Ile-de-France, le commerce de centre-ville aura capté plus de la moitié des engagements en commerce à l’échelle française depuis le début de l’année, avec 820 millions d’euros investis (graphique 25). Grâce aux cessions de plusieurs portefeuilles, dont l’externalisation par IMMOCHAN de 7 actifs en début d’année, les retail-parks ont capté près de 410 millions d’euros d’investissement au cours des neuf derniers mois, soit un quart des engagements. Les investissements en centres commerciaux demeurent, en revanche, faibles, avec seulement 300 millions d’euros d’investissements. Toutefois, le marché devrait être plus dynamique dans les mois à venir, des centres commerciaux d’envergure étant actuellement en phase finale d’acquisition. Retour des investissements domestiques Avec 993 millions d’euros engagés depuis le début de l’année, les investisseurs français ont retrouvé une place prépondérante dans les investissements en commerce (62%). Ils sont suivis, de loin, par les investisseurs néerlandais (160 millions d’euros d’investissement). On notera cette année l’absence sur le marché français des investisseurs du Moyen-Orient (graphique 26). www.dtz.com
2010 2009 2008 2007 2006
0%
20%
Commerces de centre-ville Retail-parks
40%
60%
80%
100%
Centres commerciaux Autres
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 26
Répartition des engagements selon la nationalité de l’acquéreur 100%
50%
0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T1-T3 France Etats-Unis 2013 Allemagne Royaume-Uni Autres pays et fonds européens Asie Autres Sources: Immostat, DTZ Research
Property Times 14
France Commerces T3 2013
Année particulièrement dynamique pour les OPCI Particulièrement actifs sur le marché français de l’investissement dans son ensemble, les fonds réglementés ont également été très présents sur le segment commerce. Avec près de 860 millions d’euros, ils sont à l’origine de 54% des acquisitions réalisées depuis le début de l’année. Les OPCI, représentent, à eux seuls, près de 60% de ces acquisitions, avec près de 500 millions d’euros investis. Ils n’avaient pas autant investi sur du commerce depuis 2007 (graphique 27).
Graphique 27
Evolution des engagements selon le type d'acquéreur 100% 80% 60%
40% 20% 0%
On notera également le poids des compagnies d’assurance qui, avec près de 200 millions d’euros investis depuis le début de l’année, réapparaissent sur le segment commerce après une année 2012 atone.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T1-T3 2013 Institutions Soc. d'investt immobilier OPCI / SCPI / OEGF Autres fonds d'investissement Secteur côté Autres Sources: Immostat, DTZ Research
L’ensemble des investisseurs se sont engagés sur des boutiques de centre-ville au cours des neuf derniers mois, dans des proportions toutefois variées ; si les compagnies d’assurance se sont exclusivement portées sur ce type d’actif, les autres acteurs du marché ont davantage diversifié leurs acquisitions. Les sociétés d’investissement, véhicules réglementés et autres fonds d’investissement ont ainsi réparti leurs acquisitions sur les 3 principaux types de commerces. Les sociétés cotées se sont, quant à elles, cantonnées à des commerces de centre-ville et à des centres commerciaux (graphique 28). Compression des taux prime pour les meilleurs centres commerciaux et emplacements de centre-ville Le taux de rendement prime est demeuré stable au cours des derniers mois pour les retail-parks. Sur les meilleurs commerces de centre-ville et les centres commerciaux super prime en revanche, le peu de produits et la compétition rude que se livrent les acheteurs potentiels ont entraîné une correction de l’ordre de 10 points de base des taux de rendement prime, qui se positionnent ème respectivement à 4,00% et 4,50% au 3 trimestre 2013.
Graphique 28
Répartition des investissements par type d’actif selon le type d'acquéreur, T1 – T3 2013 Institutions Soc. d'investt immobilier
OPCI / SCPI / OEGF Autres fonds d'investissement Secteur côté Autres 0% 50% Commerces de centre ville / Boutiques Centres Commerciaux Retail-parks Autres
100%
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 29
Taux de rendement prime 6,50% 6,00%
5,50%
Cette évolution des taux prime contraste cependant avec la situation difficile de certains actifs secondaires, plus exposés au ralentissement économique, et pour lesquels les attentes des vendeurs ne coïncident pas toujours avec les ambitions des acquéreurs, très réalistes sur les loyers potentiels des actifs convoités.
5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Commerces de centre-ville Paris
2009
2010
Centres commerciaux super prime
2011
2012
Retail-parks nouvelle génération
T3 2013
Source: DTZ Research
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Property Times 15
France Commerces T3 2013
Marché de l’investissement en Europe 21 milliards d’euros investis en commerce en Europe depuis le début de l’année Près de 90 milliards d’euros ont été investis sur le marché européen de l’immobilier d’entreprise depuis le début de l’année, un volume en hausse de 18% par rapport à la même période en 2012. Les investisseurs prennent acte de la reprise économique alors même que les taux obligataires, historiquement bas, redonnent une attractivité à l’investissement en immobilier. Dans ce contexte, le segment des actifs de commerces surperforme avec près de 21 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, en hausse par rapport aux 18 milliards d’euros en 2012. Le marché européen se polarise sur le Royaume-Uni et l’Allemagne Le focus des investisseurs en termes d’allocation géographique est inchangé, avec les volumes les plus importants au Royaume-Uni (7,3 milliards d’euros investis en 2013) en Allemagne (5,4 milliards d’euros). Sur le marché français, les volumes sont bien moindres, faute essentiellement d’opportunités. L’année 2013 voit cependant des volumes d’investissement en hausse tant en Europe Centrale – en Pologne essentiellement – qu’en Europe du Sud. Cette tendance devrait s’accentuer à mesure que les économies locales retrouveront le chemin de la croissance. Les centres commerciaux demeurent le produit phare des investisseurs en Europe Les centres commerciaux règnent sans partage sur le marché de l’investissement européen en commerces avec près de 9,6 milliards d’euros engagés et 45% du volume total investi en commerces. Les actifs de pied d’immeubles conservent leur volume traditionnel avec 1,4 milliard d’euros investis en moyenne par trimestre.
Graphique 30
Investissement en Europe, en milliards d’euros 250
40% 35%
200
30% 25%
150
20% 100
15% 10%
50
5% 0
0%
Total
Commerce
Part du commerce
Source: DTZ Research
Graphique 31
Investissements en commerce en Europe par pays 100% 75% 50% 25%
0%
Royaume-Uni France Europe Centrale
Allemagne Europe du Sud Benelux
Scandinavie Autres
Source : DTZ Research
Graphique 32
Investissements en commerce en Europe, en millions d’euros 12 500 10 000 7 500 5 000 2 500
Les retail-parks reprennent un peu d’ampleur en 2013 avec près de 3 milliards d’euros d’acquisitions depuis le début de l’année, soit un volume quasi égal à celui enregistré en 2012 (3,2 milliards d’euros).
0
Pieds d'immeuble Retail park
Centre Commerciaux Autres
Supermarché
Source: DTZ Research
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Property Times 16
France Commerces T3 2013
Investissement en centres commerciaux : le Royaume-Uni et Allemagne en tête, volumes en hausse en Europe Centrale et en Europe du Sud Le Royaume-Uni et l’Allemagne enregistrent, comme à l’accoutumée, les volumes d’investissement en centres commerciaux les plus importants, respectivement 3,2 et 2,3 milliards d’euros depuis le début de l’année. Le marché aura été aussi plus actif en Europe Centrale avec près d’un milliard d’euros d’acquisitions, essentiellement en Pologne sur des actifs dominants (Silesia Centre à Katowice). L’Europe du Sud remonte aussi fortement dans les préférences des investisseurs avec quelques acquisitions intéressantes à signaler en Italie (« Francia Corta Outlet Village » en Lombardie) et en Espagne (« Parque Principado » dans les Asturies).
Graphique 33
Investissements en centres commerciaux en Europe par pays Royaume-Uni Allemagne
15% 33% 9%
Benelux
9,6 Mds €
10%
France
Europe du Sud Europe Centrale
5% 5%
23%
Scandinavie Autres
Source: DTZ Research
Retour ponctuel des investisseurs domestiques Les investisseurs domestiques confirment leur retour sur le segment des investissements en centres commerciaux en Europe avec 5,7 milliards d’euros et 40% de parts de marché. Coté étrangers, les Européens investissant hors de leur marché domestique ont été nettement moins actifs en 2013 avec 1,7 milliard d’euros d’acquisitions depuis le début de l’année, contre 4,7 milliards d’euros en 2012. Les non-Européens conservent leur volume d’activité avec 2,2 milliards d’euros sur les trois premiers trimestres de 2013. Leurs acquisitions ont porté essentiellement sur le Royaume-Uni (CPPIB en joint venture avec HAMMERSON pour le « Bullring » à Birmingham), en Allemagne (TRS et CBRE GLOBAL INVESTORS) mais aussi sur d’autres destinations moins classiques (GIC en Turquie, CPPIB en Espagne ou encore BLACKSTONE en Italie).
Graphique 34
Investissements en centres commerciaux par origine des capitaux 100% 80% 60% 40% 20%
0%
Domestique
Européens
Non-Européens
Sources: Immostat, DTZ Research
Stabilité des taux prime sur les marchés core Les taux de rendement des centres commerciaux prime sont restés globalement stables dans les marchés core (Royaume-Uni, Allemagne et France). Ils ont, à l’inverse, enregistré une compression de 50 points de base en Suède, en Pologne ou encore en Italie. Ces taux pourraient encore se compresser sur les meilleurs actifs des marchés core où le manque d’actifs exacerbent la compétition entre les investisseurs. Une compression est aussi à attendre en Italie ou en Espagne à mesure que les investisseurs étrangers feront leur retour.
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Property Times 17
France Commerces T3 2013
Définitions Centre commercial
Il se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité.
Centres commerciaux super régionaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000 m² et/ou totalisant au moins 150 magasins et services.
Centres commerciaux régionaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou totalisant au moins 80 magasins et services.
CNCC
Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs qui participent à la promotion et au développement des centres commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de commerçants.
Grands centres commerciaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant au moins 40 magasins et services.
Indice de fréquentation des centres commerciaux
Afin d’analyser les flux de fréquentation des centres commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel de près de 60 centres équipés d’un système de comptage. Ce panel se compose de 39% de Centres Commerciaux Régionaux, 45% de Grands Centres Commerciaux et 15% de Petits Centres Commerciaux.
Indice de performance des centres commerciaux
Analyse mensuelle des chiffres d’affaires des centres commerciaux réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de centres et par secteurs d’activités. Le panel, réactualisé chaque année, comprend actuellement 139 centres et couvre 8 000 commerces.
Petits centres commerciaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au moins 20 magasins et services
Retail-Park
Anglicisme du parc d’activités commerciales qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m² SHON (surface construite).
Surface GLA
Surface totale louée aux commerçants comprenant l’ensemble de cette surface (vente + réserve) sans déduction de trémie ou poteau et calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties privatives, et les nus extérieurs des murs mitoyens avec les parties communes. Ce sont les usages en matière de centres commerciaux.
Surface hors œuvre nette (SHON)
Somme des surfaces égales à la surface hors d’œuvre brute (SHOB), après déduction des surfaces de combles et sous-sols non aménageables ni exploitables pour l’habitation (ou pour des activités professionnelles, des balcons, des surfaces non closes et des espaces de stationnement).
Taux de rendement prime
Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d’acquisition AEM de l’actif (Immeuble neuf ou restructuré, durée ferme d’engagement longue). Rentabilité la plus basse observée au cours d’une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
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Property Times 18
France Commerces T3 2013
Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2012-13 Poland Banking Sector - Janvier 2013 Motorways of the Sea - Janvier 2013 The TMT Sector - Octobre 2012 The European Insurance Sector – Juin 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.
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Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Great Wall of Money - Octobre 2013 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 2013 Singapore Government Land Sales - Septembre 2013 UK lending market -Septembre 2013 Quantitative Easing – Août 2013 Beijing Office Forecasts – Juillet 2013 Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Singapore Insight – Residential – Juillet 2013 Net Debt Funding Gap - Juin 2013 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 2013 City of London occupier demand - Avril 2013 European Sustainability Guide - Avril 2013
DTZ Research Data services Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair TM Value Index Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l’investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs.
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