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Property Times Bureaux France 1er semestre 2012 Le marché marque le pas

er

19 Septembre 2012 Sommaire Executive summary Contexte économique Synthèse Marché de l’investissement Alsace Aquitaine Bourgogne Bretagne Champagne-Ardenne Franche-Comté Ile-de-France Languedoc-Roussillon Lorraine Midi-Pyrénées PACA Rhône-Alpes Définitions Publications DTZ Research Contacts

Auteurs Massinissa Fedala Chargé d’études +33 (0)1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com

1 2 4 8 12 14 16 18 20 22 24 26 30 32 34 42 46 47 49

Avec 1,4 million de m² de bureaux commercialisés au 1 semestre 2012, le marché français enregistre une baisse de 14% de sa demande placée en un an, marquant un coup d’arrêt après une année 2011 dynamique (graphique 1). En un an, les surfaces de première main ont vu leur niveau de commercialisation chuter de 14% en Ile-de-France et de 25% en Province. Les transactions d’envergure, nombreuses tant en Ile-deFrance qu’en Province en 2011, ont également fait défaut. Le stock d’offre immédiatement disponible reste stable depuis maintenant plus de 3 ans, tant en Ile-de-France que sur les marchés régionaux, avec 4,9 millions de m² de bureaux immédiatement disponibles fin juin 2012 à l’échelle nationale. Malgré le ralentissement de l’activité transactionnelle, les valeurs locatives sont restées stables sur l’ensemble des marchés et des types de locaux. Les valeurs « prime » poursuivent leur progression à Paris, Marseille, Nancy et Montpellier. A l’inverse, elles reculent à Dijon, StEtienne et Nice. Après un rebond en 2011, les mises en chantier ont été moins er nombreuses au 1 semestre 2012. La dégradation de l’environnement économique et le recul généralisé de la demande placée incitent les opérateurs à la prudence. Les développements spéculatifs de nouveaux projets restent très rares.

Henry-Aurélien Natter Chargé d’études +33 (0)1 49 64 64 07 henry-aurelien.natter@dtz.com Graphique 1

Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com

Demande placée et offre immédiate en France, milliers de m²

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6 000

2 000

5 000 4 000

1 500

3 000 1 000

Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com

2 500

2 000

500

1 000

0

0

Demande placée

Offre immédiate

Source : DTZ

1


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

La dette, tant publique que privée, des ménages comme des entreprises, n’a de cesse de se creuser, en particulier dans les pays du Sud, remettant en question la viabilité à moyen terme d’une zone euro dont l’agglomération des dettes souveraines tangente les 90% du PIB (graphique 3). Une économie française sans souffle

Croissance du PIB

France

Allemagne

Espagne

2014 (p)

2013 (p)

2012 (p)

2011

2010

2009

2008

2007

6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 2006

La dette européenne, un puits sans fonds er La zone Euro a échappé de peu à la récession au 1 trimestre 2012, avec une croissance du PIB nulle, ème après un recul de 0,3% au 4 trimestre 2011. L’écart continue de se creuser au sein de la zone euro entre les pays du Nord, Allemagne en tête (0,5% de er croissance du PIB au 1 trimestre 2012), et les pays du Sud, durablement installés dans la récession. Ainsi, l’économie grecque est aux abois, avec une croissance er qui ne cesse de reculer avec -6,2% au 1 trimestre 2012, après -7,5% au dernier trimestre 2011. Ces pays ne peuvent compter ni sur une demande intérieure exsangue, avec des taux de chômage au-delà des 20%, ni sur des exportations en berne du fait d’un manque croissant de compétitivité.

Graphique 2

2005

Contexte économique

Zone Euro

Source : Oxford Economics

Graphique 3

Dette souveraine de la Zone Euro, % du PIB 100 90 80 70 60

Dans cette période de grande incertitude, le climat des affaires ne cesse de se dégrader, atteignant au mois de juin son plus bas niveau depuis près de 3 ans (graphique 4). Les enquêtes menées au sein des entreprises françaises font ressortir un affaiblissement des carnets de commande dans l’industrie manufacturière.

2014 (p)

2012 (p)

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

50 1990

En France, la croissance du PIB a également été nulle er au 1 trimestre 2012, après un dernier trimestre 2011 déjà atone (+0,1%). Les perspectives restent moroses et l’économie française sans souffle. La production industrielle tourne au ralenti (+0,1%), la consommation des ménages reste scotchée à +0,2% et les dépenses d’investissement des entreprises, dernier pilier de l’économie française en 2011, enregistrent un repli de er 1,4% au 1 trimestre 2012.

Source : Oxford Economics

Graphique 4

Climat des affaires & moral des ménages 120 110 100 90 80 70

Climat des affaires

juin 12

juin 11

juin 10

juin 09

juin 08

juin 07

juin 06

juin 05

juin 04

juin 03

juin 02

60 juin 01

Le ralentissement semble généralisé, et touche aussi bien le secteur du tourisme, que celui de la production automobile ou encore du BTP. Les entreprises de service n’échappent pas au pessimisme ambiant avec des anticipations d’activité très inférieure à leur moyenne de long terme.

Moral des ménages

Source : INSEE

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Les prévisions de croissance se dégradent un peu plus chaque trimestre, et le spectre de l’entrée en récession de l’économie française au cours de la deuxième partie de l’année 2012 se fait de plus en plus menaçant. Les dernières. La BANQUE DE FRANCE anticipe ainsi une ème entrée en récession dès le 3 trimestre 2012.

Carte 1

Croissance du PIB en 2012, variation annuelle en %

L’entrée en récession se précise pour les régions les moins compétitives, à l’image de la Picardie et de la Lorraine. A l’inverse, les régions Aquitaine, MidiPyrénées et Centre devraient assez largement surperformer la tendance nationale (carte 1). Aucune amélioration en vue sur le marché de l’emploi A l’image de la zone Euro, où le taux de chômage a atteint le niveau record de 11,2% au mois de juin 2012, tous les voyants sont au rouge sur le marché de l’emploi en France. En juin, le nombre de chômeurs est ème en hausse pour le 14 mois consécutif. Alors que er l’augmentation allait en décélérant au cours du 1 trimestre, le nombre de demandeurs d’emplois de 1 catégorie A a connu un fort rebond en mai 2012 avec 33 000 nouveaux inscrits, soit la plus forte hausse enregistrée sur un mois depuis octobre 2009. Avec plus de 2,9 millions de demandeurs d’emplois de 1 catégorie A en mai 2012 le nombre de chômeurs a augmenté de 8% en un an, et de 47% depuis le point bas de mai 2008 (graphique 7). Les annonces de plans sociaux, gelées durant la période électorale, se succèdent aujourd’hui. Contrairement aux plans sociaux de 2009 et 2010, qui concernaient essentiellement l’industrie manufacturière, ceux de 2012 paraissent toucher les secteurs les plus divers. Ainsi sur ces deux derniers mois, SANOFI, BOUYGUES, HEWTLETT PACKARD, SFR, AIR FRANCE ou encore PSA PEUGEOT CITROEN ont annoncé des plans de licenciement.

Source : INSEE

Graphique 7 1

Demandeurs d’emploi de catégorie A , milliers 3 100 2 900 2 700 2 500 2 300 2 100 1 900 mai96 mai97 mai98 mai99 mai00 mai01 mai02 mai03 mai04 mai05 mai06 mai07 mai08 mai09 mai10 mai11 mai12

L’économie française ne donne aujourd’hui aucun signe de reprise et semble être entrée dans une phase de ralentissement durable qui devrait se traduire sur le marché immobilier par une demande placée en berne sur l’année à venir. Les mouvements seront plus que jamais motivés par la réduction des coûts immobiliers.

Source : Ministère du Travail

1

Demandeurs d’emploi tenus de faire des actes positifs de recherche d’emploi, sans activité

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De manière générale, les transactions d’envergure, souvent des compte-propre ou des clé-en-main, qui avaient été nombreuses en 2011 à travers le territoire, se sont raréfiées cette année. Ainsi, en Ile-de-France, les transactions supérieures à 5 000 m², qui avaient concentré plus d’1 million de m² de demande placée en er 2011, n’ont représenté que 320 000 m² au 1 semestre 2012. Dans cet environnement mitigé, on notera néanmoins les bonnes performances du marché toulousain, dont le dynamisme se confirme année après année avec, au er 1 semestre 2012, un volume de demande placée approchant les 70 000 m² (+10% en un an), un niveau atteint grâce à la multiplication de transactions supérieures à 2 000 m². Le marché marseillais a également tiré son épingle du jeu avec 33 000 m² de demande placée ces six derniers mois soit un volume en hausse de 25% en un an, après une année 2011 calamiteuse.

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2004

2003

2005

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 7

Demande placée de bureaux en France, milliers de m² 4 000 3 000 2 000 1 000 2011

2010

2009

Province

1er sem. 2012

Ile-de-France

2008

2007

2006

2005

0 2004

Malgré un recul de 22% en un an, Lyon conserve sa place de premier marché tertiaire régional avec près de ère 90 000 m² placés. Alors que les transactions de 1 main ont fait défaut sur la plupart des marchés ces 6 derniers mois, elles ont représenté près de la moitié de la demande placée à Lyon, soit un ratio record.

Première main

2003

Le marché francilien, particulièrement dynamique en 2011, marque le pas en 2012 avec seulement er 961 000 m² commercialisés au 1 semestre 2012, soit un volume en baisse de 18% en un an. Si les marchés régionaux ont mieux résisté avec une baisse de la demande placée de 12% sur la même période, les fortunes ont été diverses. Ainsi, alors que les grandes agglomérations n’ont pas été affectées par la baisse d’activité, les marchés secondaires ont souffert de l’atonie des entreprises du secteur public et parapublic dont les mouvements avaient été le principal moteur de l’activité en 2011.

2002

Avec 1,4 million de m² de bureaux commercialisés au er 1 semestre 2012, le marché français enregistre un er recul de 14% en un an (graphique 6). Le 1 semestre 2012 marque un coup d’arrêt dans la progression linéaire d’un marché tertiaire dont l’activité n’avait cessé de progresser depuis le point bas de 2009.

4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

2002

Une activité en berne sur la plupart des marchés. Les moteurs de 2011 - transactions d’envergure et de première main - sont aujourd’hui grippés.

Demande placée de bureaux en France, milliers de m²

2001

Demande placée

Graphique 6

2001

Synthèse

Source : DTZ

Graphique 8

Demande placée de bureaux par marché au 1 semestre 2012, milliers de m² Lyon Toulouse Bordeaux Rennes Marseille Montpellier Strasbourg Sophia-A. Nîmes Nancy Toulon Reims Nice Besançon Dijon St Etienne

er

-22% en un an +10% +1% -5% +25% -38% -34% +60% +45% -14% -17% -11% -70% +30% -33% -49%

0

20 1ère main

40

60

80 100 2nde main

Source : DTZ

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Les valeurs de seconde main sont, quant à elles, stables depuis plusieurs années, se distribuant entre 90 €/m²/an sur les marchés les plus modestes à l’image de Nîmes, Reims, Besançon, St-Etienne et 145 €/m²/an sur les marchés en pénurie d’offre à l’instar de Toulon et Nice.

2011

2010

2009

2008

2007

Récent

Ancien

1er sem. 2012

Neuf ou restructuré

2006

2005

2004

Le loyer moyen de première main s’établit aujourd’hui à 160 €/m²/an sur les marchés régionaux étudiés. L’amplitude des valeurs reste cependant importante entre, d’un côté, les marchés du sud-est où le manque d’offre neuve pousse les valeurs des bureaux neufs à plus de 180 €/m²/an, comme Sophia-Antipolis, Nice ou Toulon et, de l’autre côté, des marchés au nord-est où les surfaces neuves livrées ces dernières années et toujours vacantes tirent les valeurs vers le bas, sous les 165 €/m²/an, à l’image de Reims, Besançon ou Dijon.

180 160 140 120 100 80 2003

Les valeurs locatives sont dans l’ensemble restées stables sur les marchés de bureaux régionaux tant sur les surfaces de première main que de seconde main.

Valeurs locatives moyennes de bureaux – Province, €/m²/an

2002

Des valeurs locatives qui restent stables dans l’ensemble

Graphique 9

2001

Loyers

Source : DTZ

Carte 2

Les loyers prime de bureaux en France fin juin 2012 (en €/m²/an HT- HC)

Des loyers prime qui n’augmentent plus En ligne avec un marché dont l’activité s’est ralentie, les valeurs prime, jusqu’ici en hausse sur l’ensemble du territoire, se sont, dans l’ensemble, stabilisées (carte 2). Paris et Marseille apparaissent comme deux exceptions avec des valeurs qui ne cessent de progresser. La valeur prime atteint ainsi 810 €/m²/an à Paris QCA, revenant aux niveaux records du début d’année 2008. L’absence d’offre neuve de grand gabarit exerce une pression à la hausse sur les valeurs top de la capitale. Constat identique à Marseille - marché également en manque structurel d’offre de qualité - qui récupère la palme de la plus forte hausse avec une valeur prime à 230 €/m²/an, contre 215 €/m²/an en 2011. Cette hausse est consécutive à la signature de plusieurs transactions à ces niveaux de valeur sur le secteur très recherché d’Euroméditerranée.

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Source : DTZ

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Offre immédiate

Graphique 10

L’offre immédiate reste globalement stable depuis plus de trois ans. Le fort ralentissement des mises en chantier conduit aujourd’hui à une raréfaction de l’offre neuve.

Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² 5 000 4 000

A l’échelle nationale, l’offre immédiatement disponible fin juin 2012 représente 1 an et demi de commercialisation. Ce ratio est rigoureusement identique en Ile-de-France et en Province. Si Strasbourg et Sophia-Antipolis ont une offre immédiate deux fois supérieure à leurs rythmes annuels de commercialisation respectifs, ces marchés souffrent en réalité du poids important d’une offre de seconde main obsolète, en décalage croissant avec les attentes des utilisateurs. A l’inverse, des marchés secondaires comme Toulon, St Etienne ou encore Besançon voient leur activité bridée par une offre insuffisante tant en quantité qu’en qualité (graphique 12).

Province

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

Ile-de-France Source : DTZ

Graphique 11

Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

Première main

Seconde main

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

0 T2 2012

Au final, une situation plutôt équilibrée entre offre et demande

0

2003

Tant en Province qu’en Ile-de-France, le stock de surfaces de première main s’est stabilisé pour la première fois après des années marquées par des livraisons importantes. Certains marchés régionaux souffrent aujourd’hui d’une pénurie d’offre de première main de qualité.

1 000

2002

En régions, les évolutions sont similaires avec une offre qui reste relativement stable d’une année sur l’autre, représentant 1,3 million de m² disponibles fin juin 2012.

2 000

2001

Le marché francilien concentre à lui seul 3,6 millions de m² disponibles fin juin 2012, soit trois quarts des disponibilités de bureaux à l’échelle nationale. Le taux de vacance du marché francilien reste limité à 7%, un niveau bien inférieur à ceux observés dans d’autres capitales européennes. Les immeubles de seconde main concentrent près des 3/4 de l’offre immédiatement disponible en Ile-de-France.

3 000

2001

Avec 4,9 millions de m² de bureaux disponibles à l’échelle nationale fin juin 2012, le stock d’offre immédiate reste rigoureusement stable depuis fin 2009, tant en Ile-de-France que sur les marchés régionaux (graphique 10).

Source : DTZ

Graphique 12

Délais d’écoulement théorique de l’offre immédiate, en année Strasbourg Sophia-A. Nancy Reims Toulouse Nice Bordeaux Lyon Nîmes Ile-de-France Rennes Marseille Dijon Montpellier Besançon St Etienne Toulon

2,3 2,1 1,7 1,7 1,7 1,6 1,5 1,5 1,5 1,5 1,4 1,2 0,9 0,9 0,8 0,7 0,5

Source : DTZ

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Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Si les projets prêts à être lancés sont nombreux, leur mise en chantier reste le plus souvent attachée à la précommercialisation de tout ou partie des locaux. Les opérations de compte-propre ou de clé-en-main, principal moteur du marché des bureaux en régions en er 2011, ont été bien moins nombreuses au cours du 1 semestre 2012.

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

Ile-de-France

Province

1er sem. 2012

La livraison en blanc, ce semestre, du programme « Polygone » de 13 000 m² à Reims (51) reste une exception sur un marché où les développements spéculatifs restent rares.

6 5 4 3 2 1 0 2002

Alors qu’elles avaient progressé de 40% en 2011 avec quasiment 4 millions de m² lancés à l’échelle nationale, er les mises en chantier de bureaux ont ralenti au 1 semestre 2012, avec environ 1,7 million de m² de chantiers ouverts (graphique 13). La récession annoncée pour la deuxième partie de 2012, couplée à une baisse généralisée de la demande placée, incitent les opérateurs immobiliers à la prudence.

Mises en chantier de bureaux en France, millions de m²

2001

Après un rebond en 2011, les mises en chantier se er sont à nouveau raréfiées au 1 semestre 2012

Graphique 13

2000

Offre future

Source : Sitadel

Carte 3 er

Surfaces de bureaux autorisées au 1 semestre 2012, m²

Néanmoins, de nombreux marchés, en manque d’offre de qualité alors que la demande des utilisateurs se focalise essentiellement sur des programmes de première main, devraient voir les livraisons d’immeubles se multiplier à l’instar de Nîmes, Montpellier, Besançon ou Dijon. Les deux marchés les plus importants en termes de parc de bureaux sont aussi ceux où les surfaces de er bureaux autorisées ont été les plus nombreuses au 1 semestre 2012 avec 126 000 m² sur les départements du Rhône et des Bouches-du-Rhône (carte 3). Là encore, ces projets permettront d’apporter une bouffée d’oxygène à des marchés où les perspectives économiques surperforment la moyenne nationale, mais dont l’activité transactionnelle est souvent contrainte par l’absence d’offres de qualité à court ou moyen terme.

Source : Sitadel

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Property Time Bureaux France 1er semestre 2012

La reprise des investissements sur des actifs tertiaires, amorcée en 2010, se confirme depuis 2011. Ainsi, au er 1 semestre 2012, les bureaux ont concentré 73% des engagements, soit plus de 4,6 milliards d’euros (graphique 14). Le marché de l’investissement français reste dominé par les acteurs domestiques, même si leur part de marché (49%) s’est nettement réduite au cours des 3 derniers mois au profit des investisseurs du MoyenOrient (fonds souverains essentiellement).

Bureaux

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

30 25 20 15 10 5 0 2007

6,3 milliards d’euros ont été investis sur le marché er français au 1 semestre 2012, un volume en hausse de er 22% par rapport au 1 semestre 2011. Le marché français enregistre donc sa meilleure performance depuis 2009 (graphique 14).

Montant des investissements en France par type d’actif, milliards d’€

2006

er

Avec 6,3 milliards d’euros investis au 1 semestre 2012, le marché français de l’investissement enregistre sa meilleure performance depuis 2009.

Graphique 14

2005

Le marché de l’investissement en France

Autres

Source : DTZ Research

Graphique 15

Répartition des investissements par localisation en France selon la nationalité des principaux er acquéreurs au 1 semestre 2012 France Moyen-Orient Asie

Selon la nationalité des investisseurs, les stratégies de diversification divergent. Globalement, les investisseurs étrangers ont plébiscité les actifs de bureaux, tandis que les investisseurs domestiques et belges ont développé une stratégie davantage diversifiée entre les actifs de bureaux, de commerces et les entrepôts/locaux d’activité ce semestre.

Etats-Unis Angleterre Allemagne 0% 20% Ile-de-France

40% 60% Province

80% 100% Portefeuille

Source : DTZ Research

Graphique 16

Répartition des investissements en France par localisation, milliards d’€

Ile-de-France

Province

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

30 25 20 15 10 5 0 2005

L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des er investisseurs avec 79% des engagements au 1 semestre 2012 (graphiques 15 et 16), une proportion en accord avec les performances observées au cours des 10 dernières années. En dépit d’un fléchissement ème au 2 trimestre, les investissements en régions, orientés à la baisse depuis 2009, ont bien résisté. Ainsi, er ils ont représenté 19% des du volume investi au 1 semestre 2012 contre 13% un an auparavant.

Canada Pays-Bas

Portefeuilles nationaux

Source : DTZ Research

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Property Time Bureaux France 1er semestre 2012

2012

2011

2009

2008

2007

2006

2010 T4

Source : DTZ Research

Graphique 18

Investissements en régions (hors Ile-de France) par tranche de montant, taille moyenne des transactions, millions d’€ 100% 80% 60% 40% 20% 0%

40 30 20 10

Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions Taille moyenne

2011

2010

0 1er sem. 2012

Les SCPI, les fonds d’investissement et les institutions dominent le marché en régions. Depuis le début d’année, les SCPI (plus de 300 millions d’euros), les fonds d’investissement (près de 200 millions d’euros) et les institutions (près de 178 millions d’euros) ont été les acteurs les plus actifs sur le marché (graphique 19).

T3

2009

er

Le 1 semestre 2012 a vu le nombre de transactions er augmenter fortement, de 130 au 1 semestre 2011 à 200 au cours des 6 derniers mois, alors même que la progression des montants investis a été faible. La taille moyenne des transactions a donc diminué pour se positionner sous la barre des 6,5 millions d’euros, contre 10,3 millions d’euros en 2011 (graphique 18).

T2

2008

La taille moyenne des transactions fléchit faute d’opération d’envergure.

T1

2007

Les bureaux, dont la part de marché avait reculé au profit des commerces en 2010, regagnent le terrain perdu. Ainsi, ils ont totalisé plus de la moitié des er engagements au 1 semestre 2012 avec près de 700 millions investis (graphique 17).

6 5 4 3 2 1 0

2006

Le niveau d’activité du marché de l’investissement en régions - hors Ile-de-France – s’est maintenu d’une er année sur l’autre. Au 1 semestre 2012, un peu plus d’1,2 milliard d’euros ont été investis, à comparer à une moyenne d’1,3 milliard d’euros enregistré sur la période 2009-2011 (graphique 17).

Montant des investissements en régions (hors Ilede France), milliards d’€

2005

Les investissements en régions résistent relativement bien.

Graphique 17

2005

Le marché de l’investissement en régions

De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions

Source : DTZ Research

Graphique 19

Investissements en régions (hors Ile-de France) par type d’acquéreur

2011

2010

SIIC OPCI / SCPI / OEGF Soc. d'Invstt immobilier

1er sem. 2012

Institutions Autres foncières Autres fonds d'investissement Investisseurs privés

2009

2008

2007

2006

100% 80% 60% 40% 20% 0%

Source : DTZ Research

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9


Property Time Bureaux France 1er semestre 2012

Le secteur tertiaire continue de polariser l’attention des investisseurs étrangers sur le marché français mais dans des proportions variables selon les nationalités. Ainsi, les luxembourgeois et les allemands n’auront été actifs que sur les acquisitions d’immeubles de bureaux. A l’inverse, les investisseurs néerlandais ou belges ont opté pour des actifs de commerce ou des er entrepôts/locaux d’activité au 1 semestre 2012 (graphique 21). er

La région Rhône-Alpes s’impose comme le 1 marché de l’investissement en régions ce semestre. ère

La région Rhône-Alpes arrive en 1 position avec près er de 332 millions d’euros investis au 1 semestre 2012, majoritairement sur des actifs tertiaires (72%). ème

La région PACA arrive en 2 position avec près de 190 millions d’euros d’investissement. Les marchés des régions Aquitaine et Nord Pas-deCalais enregistrent, eux aussi, de bonnes performances avec respectivement 165 et 80 millions d’euros (graphique 22).

Investissements en régions selon la nationalité des acquéreurs

2011

2010

1er sem. 2012

France Allemagne Pays-Bas Moyen-Orient Autres

2009

2008

2007

100% 80% 60% 40% 20% 0% 2006

Ce semestre, le marché de l’investissement en région est demeuré largement dominé par les acteurs domestiques, avec plus d’1 milliard d’euros engagés, soit près de 85% du volume global. Les investissements étrangers, en recul 5% d’une année sur l’autre, ont représenté moins de 200 millions d’euros. Premiers investisseurs étrangers, les américains ont totalisé moins de 50 millions d’euros, soit seulement 4% des engagements. La forte aversion au risque des investisseurs étrangers a eu pour conséquence de les tenir éloignés des marchés régionaux, et a contrario, les a polarisés sur le marché parisien (graphique 20).

Graphique 20

2005

Les investisseurs français dominent le marché en région, les investisseurs étrangers sont absents.

Etats-Unis Angleterre Autres Pays Européens Fonds paneuropéens

Source : DTZ Research

Graphique 21

Investissement en régions par type d’actif selon la er nationalité des acquéreurs au 1 semestre 2012 France Etats-Unis Belgique Allemagne Pays-Bas Luxembourg 0% Bureaux

20%

Commerces

40%

60%

80%

100%

Entrepôts et Locaux d'activité

Source : DTZ Research

Graphique 22

Classement des investissements en régions au 1 semestre 2012, millions d’€

er

Rhône-Alpes PACA Aquitaine Nord Pas-de-Calais Languedoc-Roussillon Lorraine Normandie Midi-Pyrénées Centre Pays de la Loire Bourgogne Bretagne Picardie Alsace Poitou-Charentes Champagne-Ardenne Franche Comté Limousin Auvergne

0

100

200

300

400

Source : DTZ Research

www.dtz.com

10


Property Time Bureaux France 1er semestre 2012

Le bureau a concentré l’essentiel des investissements sur les principaux marchés.

Graphique 23

Investissement par type d’actif dans les principales er régions au 1 semestre 2012

En Rhône-Alpes, les actifs bureaux ont concentré er l’essentiel des investissements (72%) au 1 semestre 2012 (graphique 23). L’une des opérations les plus importantes de ce semestre aura été l’acquisition, par UNOFI de l’immeuble « Lugdunum » à La Part-Dieu, 21 200 m² de bureaux restructurés entièrement loués, pour un montant de 76 millions d’euros.

Bretagne Pays de la Loire Midi-Pyrénées Rhône-Alpes PACA Nord Pas-de-Calais Centre Lorraine Aquitaine Alsace Normandie Bourgogne Franche Comté Poitou-Charentes Languedoc-Roussillon Picardie Champagne-Ardenne

L’essentiel des investissements réalisés en PACA ont concerné des actifs de bureaux (70%) et de commerces (20%). L’une des opérations les plus importantes du semestre sur ce marché aura été l’acquisition, par AG2R, du « Balthazar » - 10 500 m² de bureaux - pour 45 millions d’euros. Les taux de rendement prime semblent achever leur compression sur les marchés les plus établis.

0%

La compression des taux de rendement prime observée depuis mi-2009 sur les marchés les plus établis semble prendre fin. Le taux prime bureaux se positionne ainsi à 6,00% à Lyon et à Marseille, et à 6,25% à Bordeaux. Sur d’autres marchés comme Toulon, Besançon ou Nîmes, les taux demeurent élevés (supérieurs à 8%), laissant encore de la marge pour une future compression des taux (graphique 24).

20%

40%

Bureaux

60%

80% 100%

Autres

Source : DTZ Research

Graphique 24

Taux de rendement bureaux prime en France 10% 9% 8% 7% 6%

Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et 2012

Besançon

Nîmes

Toulon

Nancy

Rennes

Reims

Nice-Sophia

Montpellier

Dijon

Toulouse

Strasbourg

Bordeaux

Marseille-Aix

Lyon

5%

T2 2012

Source : DTZ

www.dtz.com

11


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 25

Alsace - Strasbourg

Demande placée à Strasbourg, milliers de m²

Ralentissement de la demande placée qui s’est essentiellement concentrée sur les surfaces de seconde main

2011

2010

2009

Seconde main

1er sem. 2012

Première main

2008

2007

2006

2005

2002

2001

Les immeubles de première main, qui avaient concentré la moitié des transactions en 2011 avec près de 30 000 m² de demande placée, n’ont représenté que er 2 800 m² commercialisés au 1 semestre 2012.

2004

er

Avec 19 600 m² de bureaux commercialisés au 1 semestre 2012, le marché tertiaire strasbourgeois voit son volume de demande placée baisser de 34% en un an. Après trois années où le marché s’est stabilisé autour de 60 000 m² de demande placée annuelle, 2012 semble ainsi s’inscrire en retrait (graphique 25).

2003

100 80 60 40 20 0

Source : DTZ

Graphique 26

Valeurs locatives à Strasbourg, €/m²/an

Après 15 années marquées par un exode des entreprises vers les marchés périphériques, la tendance semble aujourd’hui se rééquilibrer au profit du centre-ville. Les atouts du centre-ville sont nombreux : arrivée de produits neufs, présence de la gare TGV et plus généralement de transports en commun efficients.

250 200 150 100

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2001

er

Les valeurs locatives sont restées stables au 1 semestre 2012, avec une valeur top de centre-ville très légèrement inférieure à la barre des 200 €/m²/an. Les surfaces neuves se louent, quant à elles, entre 110 et 145 €/m²/an dans les parcs tertiaires périphériques.

2002

50

Des valeurs locatives stables

Ancien

Source : DTZ

Tableau 1 er

Principales transactions de bureaux à Strasbourg au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

E3 Schiltigheim

ADIM VINCI

1 986 m²

Neuf

Parc d’Innovation

COFELY

1 600 m²

Neuf

E3 Schiltigheim

PEREZ GESTOUR

1 080 m²

Récent

E3 Schiltigheim

MMA

1 069 m²

Rénové

Illkirch

SATT

900 m²

Rénové

Source : DTZ

www.dtz.com

12


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Un stock d’offre stable.

Graphique 27

Avec un volume de commercialisation en retrait, le stock d’offre immédiate sur le marché tertiaire er strasbourgeois est resté stable au 1 semestre 2012 avec 147 000 m² immédiatement disponibles fin juin 2012 (graphique 27).

Offre immédiate à Strasbourg, milliers de m² 250 200 150 100

Une grande partie de ce stock est constituée de surfaces de seconde main (graphique 27). Cette dernière se concentre essentiellement hors des parcs tertiaires. De son côté, l’offre de première main, majoritairement localisée sur l’Espace Européen de Schiltigheim, l’Aeropark d’Entzheim, le Parc d’Innovation d’Illkirch et le secteur de La Meinau, représente 33 000 m².

Source : DTZ

Les mises en chantier reprennent.

Graphique 28

La précommercialisation partielle de certains projets pourrait permettre une reprise des mises en chantier sur le marché strasbourgeois en 2012. Les surfaces neuves alimenteront prioritairement l’Espace Européen de l’Entreprise de Schiltigheim, ainsi que le centre-ville.

50

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0

Seconde main

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016

Population

En ligne avec la conjoncture nationale en termes de croissance, le marché tertiaire strasbourgeois devrait bénéficier à court et moyen terme d’une meilleure orientation de son marché de l’emploi, en particulier dans le secteur public (graphique 28).

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

PIB

France

Bas-Rhin

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 2

Projets significatifs de bureaux à Strasbourg Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Tour ESCA

Centre-ville

ESCA

2 400 m²

2012

Square Verde

E3

ACTELYS

792 m²

2012

Le Felix

E3

ARCO

2 341 m²

2013

Etoile du Rhin

Route du Rhin

CIRMAD

2 332 m²

2013

Oxygen

E3

VINCI

3 400 m²

2013

Source : DTZ

www.dtz.com

13


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 29

Aquitaine - Bordeaux

Demande placée à Bordeaux, milliers de m²

Une demande placée en légère hausse. Les locaux de nde 2 main et les petites surfaces ont été plébiscités par les utilisateurs.

Première main

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2002

2004

er

Avec 40 000 m² placés au 1 semestre 2012 (graphique 29), le marché bordelais enregistre une performance en légère hausse par rapport à celle du er 1 semestre 2011. Le marché a été porté par les commercialisations de surfaces de seconde main, qui comptent pour 2/3 de la demande placée. Des transactions significatives ont également été enregistrées sur des locaux de première main, comme la prise à bail par TESSI TECHNOLOGIES sur 3 000 m² de bureaux neufs dans le parc Sextant.

2003

120 100 80 60 40 20 0

Seconde main

Sources : OIB, DTZ

Avec 9 transactions, les surfaces supérieures à 1 000 m² ont représenté plus du 1/3 des commercialisations er du 1 semestre 2012, soit 13 700 m². Les surfaces inférieures à 500 m² ont concentré la majorité des transactions, représentant 41 % du volume total.

Graphique 30

Valeurs locatives à Bordeaux, EUR/m²/an

Récent

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Neuf ou restructuré

1er sem. 2012

La valeur locative prime demeure stable, à 170 €/m²/an er au 1 semestre 2012. Les valeurs de première main ont connu une correction pour se positionner à 154 €/m²/an en centre-ville et 136 €/m²/an en périphérie (graphique 30).

2004

2001

La valeur locative prime demeure stable alors que celles de seconde main enregistrent une correction.

2003

Le marché a été soutenu par les acteurs du secteur privé alors que le secteur public est, quant à lui, en retrait.

2002

180 160 140 120 100 80 60

Ancien

Source : DTZ

Les loyers de seconde main sont également en baisse en centre-ville et en périphérie et se positionnent respectivement à 124 €/m²/an et 105 €/m²/an. Cette nde correction est liée à l’augmentation de l’offre de 2 main et à l’importance du stock vacant. Tableau 3 er

Principales transactions de bureaux à Bordeaux au 1 semestre 2012 Immeuble/ Ville

Preneur

Surface

Etat des locaux

Parc Sextant/ Le Haillan

TESSI TECHNOLOGIES

3 000 m²

Neuf

6/8 quai des Chartrons/ Mérignac

CABINET D’HUISSIERS

2 600 m²

Seconde main

Avenue du Général Larminat/ Bordeaux

MUTUELLE NATIONALE TERRITORIALE

1 900 m²

Seconde main

Côté Ouest/ Mérignac

INGEROP

1 200 m²

Neuf

Source : DTZ

www.dtz.com

14


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

nde

L’offre immédiate de 2 main se résorbe mais domine toujours le marché. A l’inverse, l’offre neuve est en forte augmentation.

Graphique 31

Offre immédiate à Bordeaux, milliers de m² 160

Les projections de croissance favorables devraient soutenir l’activité du marché de la métropole bordelaise.

120 100 80 60 40 20

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

0 2003

L’offre immédiate augmentera de nouveau dans l’année à venir avec l’arrivée sur le marché de surfaces neuves, notamment sur Bordeaux Centre (secteur des bassins à Flots, secteur de la Gare St Jean), ainsi que sur le secteur Ouest (programmes de THALIUM).

140

2002

L’offre immédiatement disponible sur l’agglomération bordelaise a connu une augmentation de 6% en 6 mois pour s’établir à 140 000 m² fin juin 2012, soit un taux de nde vacance de 6,9% (graphique 31). Les surfaces de 2 main, bien qu’en baisse (-4% en 6 mois), continuent de supporter la majorité du stock vacant, avec 98 000 m² ère disponibles. L’offre de 1 main a augmenté pour atteindre 42 000 m² suite, notamment, à la livraison de l’opération « Enora Park » à Pessac (5 000 m²).

Seconde main

Sources : OIB, DTZ

Graphique 32

L’agglomération bordelaise forme un pôle économique dynamique qui surperformera la moyenne nationale à l’horizon 2016. Les 4 pôles de compétitivité de la métropole (Aerospace Valley, Route des Lasers, Xylofutur et Avenia), disposant d’un fort potentiel de croissance, viendront prendre le relais d’un secteur public en retrait (graphique 32). La construction du projet de Bordeaux Euratlantique, futur quartier des affaires, autour de la gare Saint-Jean constitue un enjeu économique majeur pour l’agglomération qui devrait également bénéficier de la mise en service de la LGV d’ici 2017. Pour accompagner cette croissance, 40 000 m² de bureaux neufs devraient venir alimenter le marché d’ici fin 2013 aussi bien en périphérie que sur Bordeaux. Citons, parmi ces projets, les 8 300 m² du projet « Pégase » de THALIUM à Le Haillan, ou les 3 700 m² développés par BOUYGUES à Bordeaux.

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

France

PIB

Gironde

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ, Oxford Economics

Tableau 4

Projets significatifs de bureaux à Bordeaux Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Le Prélude

Le Haillan

LAZARD

7 914 m²

2012

Pégase

Le Haillan

THALIUM

8 300 m²

2013

La Fabrique

Bordeaux

BOUYGUES IMMOBILIER

3 730 m²

2013

Lormont La Gardette

Lormont

CFA ATLANTIQUE

2 281 m²

2013

Source : DTZ

www.dtz.com

15


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Bourgogne - Dijon

Graphique 33

Le marché tourne au ralenti.

Demande placée à Dijon, milliers de m²

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2005

2004

2003

2002

2001

2006

Seconde main

Graphique 34

Valeurs locatives à Dijon, €/m²/an

2011

2010

2009

2008

2007

Récent

Ancien

1er sem. 2012

Neuf ou restructuré

2006

2005

2004

150 130 110 90 70 50 2003

Alors qu’elles avaient dynamisé le marché entre 2005 et 2007 avec, en point d’orgue, l’engagement de la CCI sur un programme de BOUYGUES IMMOBILIER livré en 2007 sur la ZAC Clémenceau, les entreprises publiques et parapubliques apparaissent aujourd’hui en retrait. Depuis 2009, la demande exprimée et placée a été essentiellement le fait d’entreprises privées. Quelques projets de regroupement, à l’image de RSI qui devrait quitter ses locaux de la rue de Mulhouse, sont néanmoins en cours de réalisation et devraient dynamiser le marché sur la deuxième partie de l’année.

Première main Source : DTZ

2002

La baisse d’activité du marché dijonnais s’explique en premier lieu par le manque de transactions d’envergure. En effet, après une année 2011 qui avait vu la concrétisation de 3 transactions de plus de 1 000 m², une seule transaction a été signée sur ce créneau de surface au 1er semestre 2012 avec la prise à bail de 1 200 m² de bureaux neufs par EDF. Le marché s’est ainsi concentré sur des surfaces inférieures à 150 m².

50 40 30 20 10 0

2001

Avec à peine 6 000 m² de bureaux commercialisés au er 1 semestre 2012, le marché dijonnais a vu sa demande placée reculer d’1/3 en un an. La baisse d’activité a touché dans les mêmes proportions les surfaces neuves et celles de seconde main. Le marché des bureaux dijonnais se caractérise toujours par une importante concentration de la demande placée sur les immeubles de seconde main, qui ont représenté 2/3 des commercialisations au cours des six derniers mois. Les entreprises, toujours engagées dans un processus d’économie, privilégient les immeubles de seconde main de qualité.

Source : DTZ

Des valeurs locatives stables. Après le pic de 170 €/m²/an atteint en 2011 sur les nouveaux programmes du quartier Clémenceau, la valeur prime revient à 160 €/m²/an en 2012. Les valeurs locatives restent, dans l’ensemble, stables sur un marché où les utilisateurs manquent de visibilité. Tableau 5 er

Principales transactions de bureaux à Dijon au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Avenue Françoise Giroud

EDF

1 200 m²

Neuf

9, Avenue Jean Bertin

SCP d’AVOCATS

420 m²

Seconde main

Source : DTZ

www.dtz.com

16


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 35

Un stock vacant de petites surfaces mais des possibilités d’implantation dans des bureaux neufs

Offre immédiate à Dijon, milliers de m²

Après trois années de baisse continue, le stock d’offre er immédiatement disponible s’est regarni au 1 semestre 2012 suite à la livraison des 2 000 m² de l’immeuble « Quatuor » pour s’établir à 22 000 m² fin juin 2012, soit un taux de vacance toujours inférieur à 2% (graphique 35).

40 30 20 10

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2001

2002

0

L’offre se concentre essentiellement sur des petites surfaces, et les possibilités d’implantation sur une surface de plus de 1 000 m² sont aujourd’hui très limitées. Le programme « Marbotte Plaza », livré en 2010 par LAZARD, offre encore près de 2 700 m².

Seconde main

Source : DTZ

L’offre neuve immédiatement disponible représente désormais 12 000 m² (graphique 35). Alors que la plupart des marchés régionaux souffrent d’une pénurie d’offre de qualité, le marché dijonnais dispose d’un stock disponible en ligne avec ses capacités d’absorption. Cette offre neuve se situe essentiellement sur le Parc de Valmy, à l’entrée nord de l’agglomération, mais également dans le quartier d’affaires Clémenceau en centre-ville. La mise en service, attendue pour septembre 2012, du tramway dijonnais, dont la ligne 2 reliera le centre-ville au Parc de Valmy, devrait inciter les utilisateurs à se positionner sur ces quartiers tertiaires.

Graphique 36

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Retour massif de l’offre neuve. 2012 marquera le retour de l’offre neuve d’envergure ème sur le marché de Dijon avec la livraison de la 2 tranche du Centre d’Affaires (15 000 m²) par LAZARD. De son côté, NEXITY livrera, sur la ZAC Valmy, l’immeuble BBC « Ywood » (tableau 6). A plus long terme, il convient de rester prudent quant au lancement de nouvelles opérations au regard des perspectives économiques en berne (graphique 36).

Emplois

PIB

France

Côte-d'Or

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 6

Projets significatifs de bureaux à Dijon Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Centre-ville

LAZARD

15 000 m²

2012

Ywood

ZAC Valmy

NEXITY

2 000 m²

2012

L’Eolien

ZAC Valmy

QUEBEC

2 800 m²

2013

Dumouriez

ZAC Valmy

DUMOURIEZ

1 900 m²

2013

Centres d’Affaires – 2

ème

tranche

Source : DTZ

www.dtz.com

17


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 37

Bretagne - Rennes

Demande placée à Rennes, milliers de m²

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Valeurs locatives à Rennes, €/m²/an

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

150 140 130 120 110 100 90 80 2003

Sur les 6 derniers mois, le loyer prime est demeuré stable à 210 €/m²/an. Les valeurs locatives moyennes de l'agglomération rennaise ont suivi une tendance identique. Elles se situent à 100 €/m²/an pour les surfaces anciennes, 130 €/m²/an pour les surfaces récentes, et peuvent atteindre 145 €/m²/an pour les locaux neufs ou restructurés (graphique 38).

Graphique 38

2007

Les valeurs locatives de l’agglomération rennaise sont er demeurées stables au 1 semestre 2012.

Seconde main

Source : DTZ

2006

Deux transactions supérieures à 2 000 m² sont venues soutenir le marché, la transaction d’ITGA sur 2 700 m² de bureaux neufs à St Grégoire et la prise à bail par FIDAL de 2 500 m² de bureaux restructurés BCC à Rennes. Le marché a été soutenu par le secteur privé.

Première main

2005

nde

Si la demande placée sur des actifs de 2 main a enregistré une très bonne performance par rapport au er 1 semestre 2011 (+44%), les commercialisations de surfaces neuves ont été divisées par deux en un an, er représentant seulement 10 500 m² au 1 semestre 2012. Les entreprises rennaises cherchent en effet des immeubles offrant un maximum de services de proximité (restauration, point Poste, etc.) et un accès facilité (proximité rocade, métro, bus, etc.). Par conséquent, l’efficacité technique du bâtiment n’est pas le seul critère pris en considération par les utilisateurs.

2004

Au 1 semestre 2012, la demande placée sur l’agglomération rennaise a relativement bien résisté avec 35 000 m² commercialisés (graphique 37) contre 37 000 m² un an auparavant.

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2004

er

2003

La demande placée se maintient.

Ancien

Source : DTZ

Tableau 7 er

Principales transactions de bureaux à Rennes au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Edonia/ St Grégoire

ITGA

2 700 m²

Neuf

Le Neway/ Rennes

FIDAL

2 500 m²

Restructuré

Parc de Brocéliande/ St Grégoire

SIRADEL

750 m²

Seconde main

Les Bonnets Rouges/ Rennes

ESCG

600 m²

Seconde main

Source : DTZ

www.dtz.com

18


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Forte progression de l’offre immédiate en 6 mois.

Graphique 39

Offre immédiate à Rennes, milliers de m²

Avec 107 000 m² disponibles à la fin juin 2012, l'offre immédiate sur l’agglomération rennaise s'est accrue de 30% en 6 mois (graphique 39). Le taux de vacance ressort ainsi à 5,4%.

120 100 80

ère

Le stock de 1 main a fortement augmenté (+40% depuis fin 2011) suite à plusieurs livraisons d’immeuble de bureaux et représente désormais 21 000 m² de surfaces disponibles. Cette augmentation devrait se poursuivre dans les prochains mois, plusieurs immeubles neufs devant encore être livrés (tableau 8).

60 40 20

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

nde

Le stock de 2 main a progressé de 15% sur la même période pour atteindre 86 000 m² fin juin 2012. L’obsolescence du parc constitue une problématique majeure pour le marché immobilier tertiaire à Rennes. La rénovation de ce parc constitue donc un enjeu à court/moyen terme pour ce marché.

2004

2003

0

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 40

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

Les perspectives économiques positives devraient soutenir le marché tertiaire d’ici 2016. Les perspectives économiques de l’Ille-et-Vilaine sont bien orientées sur la période 2012-2016 par rapport à la moyenne nationale (graphique 40). Plusieurs grands chantiers (une ligne de métro reliant le sud-ouest au nord-est, le secteur intrarocade nord-est dont la vocation est de devenir une écocité, la modernisation des infrastructures de la gare, la création d’une Cité internationale) viendront soutenir l’activité économique de l’agglomération rennaise. Le dynamisme attendu du secteur privé permettra de contrebalancer la baisse des emplois du secteur public. Pour soutenir cette croissance, 67 000 m² de projets tertiaires devraient venir alimenter le marché à l’horizon 2014, comme les 9 670 m² de l’opération « Neway » de LEGENDRE et « Energis », 5 990 m² développés par BATI ARMOR à Rennes (tableau 8).

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

PIB

France

Ille-et-Vilaine

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ, Oxford Economics

Tableau 8

Projets significatifs de bureaux à Rennes Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

La Conterie

Chartres de Bretagne

PERFORMANCE PROMOTION

2 270 m²

Fin 2012

Neway

Rennes

LEGENDRE

9 670 m²

2013

Energis

Rennes

BATI ARMOR

5 990 m²

2013

Source : DTZ

www.dtz.com

19


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Champagne-Ardenne - Reims

Graphique 41

Début d’année encourageant sur un marché rémois. ère Les transactions supérieures à 500 m² et de 1 main ont été les moteurs du marché.

Demande placée à Reims, milliers de m² 25 20

er

Avec 8 000 m² de demande placée au 1 semestre 2012, le marché tertiaire rémois reste en ligne avec le volume enregistré en 2011 sur la même période.

15 10 5 1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

Valeurs locatives à Reims, €/m²/an

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

190 170 150 130 110 90 70 50 2005

Du fait de l’augmentation de l’offre de première main, les valeurs locatives des surfaces neuves enregistrent un léger recul, passant de 160 €/m²/an en 2010, à 140 er €/m²/an au 1 semestre 2012. Les livraisons en cours devraient confirmer cette tendance à la baisse des valeurs. Les propriétaires de surfaces neuves vacantes depuis parfois plusieurs années n’hésitent plus à baisser de manière significative les loyers de présentation.

Graphique 42

2004

Des valeurs locatives sur la pente descendante.

Seconde main

Source : DTZ

2003

Comme en 2011, le secteur public reste le grand absent du marché. Les commercialisations auront exclusivement concerné des acteurs privés et, après la SMABTP en 2011, le CREDIT AGRICOLE a signé la er transaction la plus importante du 1 semestre 2012 avec la prise à bail de 1 130 m² de bureaux de seconde main, dans le centre-ville.

Première main

2002

Alors que la demande s’était concentrée l’an dernier essentiellement sur les surfaces inférieures à 200 m², ces six derniers mois ont vu la multiplication des transactions sur le segment des surfaces supérieures à 500 m².

0

2001

La bonne tenue du marché est surtout sensible sur les immeubles de première main, avec déjà 4 000 m² commercialisés sur ce type de surface contre seulement 3 000 m² sur l’ensemble de l’année 2011 (graphique 41).

Ancien

Source : DTZ

Les loyers moyens de seconde main se positionnent, quant à eux, entre 90 €/m²/an et 100 €/m²/an pour les surfaces anciennes et jusqu’à 110 €/m²/an pour les surfaces récentes. Tableau 9 er

Principales transactions de bureaux à Reims au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Rue de Talleyrand - Reims

CREDIT AGRICOLE

1 130 m²

Ancien

Polydrome - Reims

CESI

800 m²

Restructuré

Source : DTZ

www.dtz.com

20


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Le stock d’offre immédiate à un niveau encore jamais atteint.

Graphique 43

Offre immédiate à Reims, milliers de m²

Des perspectives économiques particulièrement moroses.

25 20 15 10 5

2011

2010

2009

Seconde main

T2 2012

Première main

2008

2007

2006

2005

2004

2003

0 2002

La livraison des 13 000 m² de l’opération « Polydrome » est venue faire exploser le stock d’offre de première main qui atteint 18 000 m² fin juin 2012. C’est là un niveau élevé pour un marché où les entreprises ne montrent pas un intérêt marqué pour des programmes qui répondent pourtant aux dernières normes. Ainsi, les programmes livrés sur la zone de Bezannes peinent toujours à rencontrer leur public.

30

2001

Malgré la bonne tenue du marché et la nette résorption du stock d’offre immédiate de seconde main, divisé par deux en un semestre, le volume global d’offre immédiate atteint des sommets avec 27 000 m² disponibles fin juin 2012. Pour rappel, il y a 18 mois, le stock d’offre immédiatement disponible sur le marché rémois n’atteignait pas la barre des 10 000 m² (graphique 43)

Source : DTZ

Graphique 44

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016

Devant l’afflux de surfaces de première main disponibles sur le marché rémois, les opérateurs locaux ont gelé leurs nombreux projets. Le temps des opérations en blanc semble aujourd’hui révolu.

Population

Emplois du secteur public

La demande exprimée de surfaces tertiaires reste essentiellement endogène et paraît de fait insuffisante à absorber les surfaces d’ores et déjà disponibles. En ajoutant à ce tableau des perspectives économiques parmi les plus faibles de l’hexagone (graphique 44), de nombreux projets devraient être au mieux retardés, au pire abandonnés. Les niveaux de précommercialisation, préalable incontournable à tout lancement, peinent à décoller.

Taux de chômage

Emplois

France

PIB

Marne

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 10

Projets significatifs de bureaux à Reims Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Tetrys

Parc TGV - Bezannes

BROOKS

5 000 m²

2013

Numerobis

TGV Centre - Reims

MONTROYAL

4 700 m²

2013

Terra Nova

Parc TGV - Bezannes

NACARAT

2 100 m²

2013

Bézannes Europe

Parc TGV - Bezannes

MONTROYAL

2 000 m²

2013

Millenium

Parc TGV - Bezannes

LAZARD

2 200 m²

2014

Source : DTZ

www.dtz.com

21


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 45

Franche-Comté - Besançon

Demande placée à Besançon, milliers de m²

Une transaction exceptionnelle permet un rebond du marché.

20 15

Après une année 2011 morose, le marché des bureaux bisontins semble retrouver un second souffle avec 6 500 m² commercialisés sur les 6 derniers mois, soit une hausse de 30% en un an (graphique 45).

10 5 2011

1er sem. 2012 1er sem. 2012

2010

2009

2011

Première main

2008

2007

2006

2005

2004

2003

Alors que le marché s’était appuyé sur la demande du secteur public ces dernières années, avec les transactions de la DREAL, du POLE EMPLOI ou encore du CONSEIL GENERAL, la demande du secteur public a été inexistante ce semestre. Les projets de déménagement ont du mal à se concrétiser.

2002

2001

0

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 46

La transaction la plus importante du semestre aura été la vente de l’immeuble « Axys » (3 500 m²), en cours de livraison Portes de Vesoul, à un cabinet de conseil fiscal. Il s’agit de la première transaction sur le segment des surfaces de plus de 1 000 m² sur le marché bisontin depuis prés de deux ans.

Valeurs locatives à Besançon, €/m²/an 200 150 100

Sur un marché où l’offre neuve était quasi inexistante depuis 2009, les programmes en chantier ont rencontré un certain succès. Ainsi, dans le sillage de la vente d’ « Axys », plusieurs lots ont été loués sur le programme « Novatech Plaza» de LAZARD, dont la livraison est attendue pour la fin d’année 2012.

Neuf ou restructuré

Des valeurs locatives stables.

Récent

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

50

Ancien

Source : DTZ

Les valeurs locatives se maintiennent sur les surfaces de bureaux de seconde main, à 90 €/m²/an en moyenne pour les locaux anciens et 110 €/m²/an pour les locaux de meilleure qualité. Les valeurs locatives atteignent même la barre des 140 €/m²/an pour des transactions de petites surfaces dans des immeubles livrés récemment.

Tableau 11 er

Principales transactions de bureaux à Besançon au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Axys – Portes de Vesoul

Cabinet de conseil fiscal

3 500 m²

Neuf

Source : DTZ

www.dtz.com

22


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Une offre de première main quasi inexistante. Après sa forte contraction en 2009, l’offre immédiatement disponible reste relativement stable, à 11 000 m² fin juin 2012 (graphique 47). L’offre ère immédiate de 1 main reste quasiment inexistante. Le marché se retrouve bridé, depuis plusieurs années, par une offre insuffisante tant en qualité et en quantité. Plusieurs chantiers en cours pour donner un nouveau souffle au marché bisontin.

Graphique 47

Offre immédiate à Besançon, milliers de m² 20 15 10 5

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

0

Conscients que la relance de la construction de bureaux est un préalable au rebond de l’activité du marché bisontin, les opérateurs locaux ou nationaux, à l’image de LAZARD, ont lancé simultanément plusieurs chantiers, pour des surfaces comprises entre 2 000 m² et 5 500 m². Ces opérations, partiellement précommercialisées, alimenteront en surfaces de qualité un marché qui a souffert ces dernières années de l’absence d’offres de première main. Avec le chantier du tramway en cours, le marché tertiaire bisontin semble prêt à entamer un nouveau cycle.

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 48

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016 Population

Pour autant, il convient de rester prudent quant au lancement de nouvelles opérations à plus long terme au regard des perspectives économiques plutôt moroses sur ce secteur (graphique 48).

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

PIB

France

Doubs

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 12

Projets significatifs de bureaux à Besançon Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Temis

LAZARD

5 500 m²

2012-2013

Portes Lafayette

B Allende - Besançon

SEDD

3 000 m²

2012

Velum

Rue de Vesoul - Besançon

CIRMAD

2 300 m²

2014

Novatech Plaza d

Source : DTZ

www.dtz.com

23


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 49

Ile-de-France

Demande placée en Ile-de-France, milliers de m²

2011

1er sem. 2012

2011

1er sem. 2012

2010

2009

2008

2007

2006

2004

2005

Seconde main

Graphique 50

Valeurs locatives en Ile-de-France, €/m²/an 450 400 350 300

Neuf ou restructuré

Récent

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2001

2004

250

La plupart des marchés ont vu leur demande placée er reculer au 1 semestre 2012, y compris le QCA de Paris (-23% en un an), où les transactions sur des surfaces intermédiaires manquent à l’appel depuis 6 mois. A La Défense, les commercialisations n’ont représenté que 40 000 m² depuis le début de l’année. Les valeurs locatives résistent dans l’ensemble

2003

Première main Sources : Immostat, DTZ Research

2003

La rationalisation reste le maître mot, et l’essentiel des grands mouvements qui se concrétisent concernent des immeubles neufs, efficients, permettant de réduire le coût au poste de travail. Les 2/3 des grandes er transactions du 1 semestre 2012 ont ainsi concerné des immeubles neufs (graphique 49).

2002

Après une année 2011 marquée par un retour en force des transactions supérieures à 5 000 m², les grands er mouvements ont fait défaut au 1 semestre 2012, avec seulement 320 000 m² de bureaux commercialisés sur ce segment. Les utilisateurs, sans visibilité quant à l’évolution de leur activité et de leurs effectifs, demeurent prudents dans leurs projets immobiliers.

3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

2002

er

La demande placée sur l’ensemble du 1 semestre 2012 en Ile-de-France s’élève à 960 000 m², un chiffre en recul de 18% par rapport à la même période en 2011, et inférieur à la moyenne décennale (1,1 million de m²).

2001

Fort recul des transactions d’envergure.

Ancien

Sources : Immostat, DTZ Research

Le loyer moyen de première main régresse, se positionnant à 350 €/m²/an contre 372 €/m²/an en 2011. La part croissante des transactions sur les marchés périphériques sur ce type de surface explique ce recul. Les loyers de seconde main sont stables, voire en légère progression sur l’ensemble des secteurs er franciliens, à 321 €/m²/an en moyenne au 1 semestre 2012 contre 315 €/m²/an en 2011. Tableau 13 er

Principales transactions de bureaux en Ile-de-France au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Paris 19

MINISTERE DE LA JUSTICE

32 000 m²

Neuf

Issy-les-Moulineaux

YVES ROCHER

22 759 m²

Neuf

Montigny-le-Bretonneux

MERCEDES

19 300 m²

Neuf

Paris 13

RFF

16 372 m²

Rénové

Sources : Immostat, DTZ Research

www.dtz.com

24


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Le stock d’offre immédiate reste stable malgré tout.

Graphique 51

L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis maintenant plusieurs années, tourne toujours autour de 3,6 millions de m² fin juin 2012, soit un taux de vacance de 7%.

Offre immédiate en Ile-de-France, milliers de m² 4 000 3 000 2 000

La relative stabilité du stock d’offre masque un contraste grandissant entre le marché parisien, où l’offre ne cesse de se contracter, et des secteurs périphériques, Croissant Ouest en tête, qui ont vu leurs disponibilités augmenter de 10% en un an.

1 000

Première main

T2 2012

2011

2010

Seconde main

Sources : Immostat, DTZ Research

Graphique 52

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016

Seuls 376 000 m² ont été livrés durant les 6 derniers mois sur le marché francilien, un volume en constante régression, dont seulement 120 000 m² restent encore disponibles.

Population

L’activité ne devrait pas redémarrer à court terme.

Emplois du secteur public

Le volume de livraisons pour 2013 demeure restreint avec à peine 575 000 m² aujourd’hui identifiés. L’essentiel du renouvellement de l’offre se réalisera donc via des libérations de surfaces de seconde main. Un environnement économique dégradé ajouté à une offre en décalage avec les attentes des utilisateurs, ne permettent pas d’envisager une forte reprise de l’activité à court terme. Notre prévision d’un marché tournant autour de 2 millions de m² de demande placée en 2012 semble être toujours crédible à mi-parcours.

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

0 2001

La répartition par tranche de surfaces demeure relativement homogène depuis 3 ans. Le stock de surfaces supérieures à 5 000 m² en Ile-de-France représente ainsi, fin juin 2012, 1,6 million de m². Le stock d’offres de première main immédiatement disponibles demeure inchangé, à 855 000 m² fin juin 2012 (graphique 51).

Taux de chômage

Emplois

France

PIB

Ile-de-France

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 14

Projets significatifs de bureaux en Ile-de-France Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Parisquare

Paris 11

UNIMO

20 500 m²

2013

Solstys

Paris 8

DEKA IMMOBILIEN

30 000 m²

2013

Athena

La Défense

ALLIANZ REAL ESTATE

30 000 m²

2013

In/Out

Boulogne

SFL

33 600 m²

2013

Carpe Diem

La Défense

AVIVA INVESTORS

42 200 m²

2013

Eqho

La Défense

ICADE

80 000 m²

2013

Source : DTZ Research

www.dtz.com

25


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 53

Languedoc-Roussillon Montpellier

Demande placée à Montpellier, milliers de m²

2011

1er sem. 2012

Première main

5 transactions de plus de 1 000 m² ont été recensées ce semestre. Les deux principaux mouvements ont concerné des locaux neufs, avec les positionnements d’AMUE et POLE EMPLOI sur respectivement 2 646 m² dans « Oz’One » et 2 266 m² dans « Le Pégase ». Ainsi, avec seulement deux transactions, le secteur public est à l’origine d’1/4 des commercialisations ce semestre (tableau 15).

2010

2009

2008

2005

2007

er

Au 1 semestre 2012, 23 000 m² ont été commercialisés sur l’agglomération montpelliéraine (graphique 53), contre 37 000 m² un an plutôt. Si la ère performance des surfaces de 1 main (14 300 m²) est en hausse d’une année sur l’autre (+22%), les locaux nde de 2 main, avec 8 700 m² placés, ont vu leur volume de demande placée divisé par plus de 2 par rapport à la même période en 2011.

2006

80 70 60 50 40 30 20 10 0

ère

Alors que la demande placée de 1 main connaît une er belle progression au 1 semestre 2012, les locaux de nde 2 main ont été délaissés.

Seconde main

Sources : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier, DTZ

Graphique 54

Valeurs locatives à Montpellier, €/m²/an

Neuf ou restructuré

2011

2010

2009

Récent

1er sem. 2012

Le loyer moyen (toutes surfaces confondues) est en er progression au 1 semestre 2012 par rapport à la fin de l’année 2011 (+3,2%) et se positionne à 130 €/m²/an. La valeur moyenne se positionne aujourd’hui à 154 €/m²/an pour les surfaces neuves, 127 €/m²/an pour les surfaces récentes et à 110 €/m²/an pour les locaux les plus anciens (graphique 54). Les surfaces anciennes connaissent la dispersion des valeurs la plus importante, de 94 €/m²/an dans le secteur Ouest à 178 €/m²/an dans le secteur Centre.

2008

La valeur locative prime a connu une croissance er ininterrompue entre la fin de l’année 2009 et le 1 semestre 2012, passant de 140 €/m²/an à 160 €/m²/an.

2007

2005

Les valeurs locatives progressent sur les locaux neufs, le parc ancien enregistre une forte disparité de ses valeurs.

2006

160 150 140 130 120 110 100

Ancien

Source : DTZ

Tableau 15 er

Principales transactions de bureaux à Montpellier au 1 semestre 2012 Immeuble

Preneur

Surface

Etat des locaux

Oz’One

AMUE

2 646 m²

Neuf

Le Pégase

POLE EMPLOI

2 266 m²

Neuf

Pôle Service

BAYA AXESS

1 000 m²

Neuf

Source : DTZ

www.dtz.com

26


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Légère résorption de l’offre immédiate sur l’agglomération montpelliéraine ce semestre.

Graphique 55

Offre immédiate à Montpellier, milliers de m²

60 50 40 30 20 10

Sur la période 2012-2016, l’économie de l’Hérault devraient surperformer la moyenne nationale (graphique 56). L’agglomération montpelliéraine pourra notamment compter sur ses 7 pôles d’excellence constitués de grandes entreprises et d’institutions reconnues mais aussi d’un tissu de PME et PMI innovantes. Le dynamisme du secteur privé devrait compenser le retrait programmé du secteur public à l’horizon 2016. Pour accompagner ces bonnes perspectives économiques, de nombreux projets devraient être livrés (le projet de réaménagement de l’avenue de la Mer renforçant le lien entre la ville et le littoral, ou le développement du pôle d’activité de l’aéroport). Le projet de la gare TGV pourrait quant à lui faire l'objet d’un report de réalisation suite au rapport de la Cour des comptes. Le Ministère du Budget devrait se prononcer sur le sujet d’ici fin 2012. D’ici 2013, près de 30 000 m² de bureaux neufs viendront alimenter le marché tertiaire, en attendant des projets de plus grande ampleur dans les futures ZAC : Gare Saint Roch, Parc de l’Aéroport II, Avenue Raymond Dugrand et Ecocité (tableau 16).

2011

2010

2009

2008

Première main

T2 2012

Des perspectives économiques bien orientées par rapport à la moyenne nationale.

2007

0 2006

er

La livraison de plusieurs immeubles neufs au 1 semestre 2012 a conduit à une forte augmentation (+36%° des surfaces neuves disponibles. A l’inverse, celles de seconde main sont en recul (-13%) mais restent majoritairement sur le marché (42 000 m², soit les ¾ de l’offre).

70

2005

L’offre immédiatement disponible sur l’agglomération montpelliéraine s’est résorbée de 3% depuis la fin de er l’année 2011 pour s’établir à 57 000 m² au 1 semestre 2012 (graphique 55). Le taux de vacance ressort à 3,4%.

Seconde main

Sources : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier, DTZ

Graphique 56

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

France

PIB

Hérault

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ, Oxford Economics

Tableau 16

Projets significatifs de bureaux à Montpellier Opération

Ville

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Agora 1 & 2

Montpellier

FORUM

6 800 m²

2012

Oxygène

Montpellier

URBAT

6 200 m²

2012

Pôle services

Montpellier

CIRMAD

4 000 m²

2012

Oz'one

Montpellier

PRAGMA

8 000 m²

2013

Source : DTZ

www.dtz.com

27


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Le poids du secteur public et parapublic dans la demande placée est en forte hausse avec plus de 30% er de la demande placée au 1 semestre 2012 contre 15% pour l’année 2011.

Première main

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

Les entreprises ont privilégié le boulevard périphérique, le secteur Ouest ainsi que le parc Georges Besse de Nîmes. Les infrastructures modernes et efficaces ainsi que les immeubles neufs ou restructurés bénéficiant des nouveaux standards de construction et de technologies sont des éléments plébiscités par les utilisateurs. L’appétit des acteurs pour des surfaces inférieures à 150 m² ou supérieures à 1 000 m² a été caractéristique de ce début d’année 2012.

2005

Au 1 semestre 2012, le marché des bureaux nîmois a connu un fort dynamisme avec déjà 14 700 m² er commercialisés contre seulement 10 100 m² au 1 semestre 2011. Ces commercialisations se sont ère réparties assez équitablement entre les surfaces de 1 nde et de 2 main (graphique 57).

35 30 25 20 15 10 5 0 2004

er

Demande placée à Nîmes, milliers de m²

2003

Excellent début d’année pour l’agglomération nîmoise.

Graphique 57

2002

Languedoc-Roussillon - Nîmes

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 58

Valeurs locatives à Nîmes, €/m²/an 160 140 120

Le loyer prime demeure stable, les valeurs locatives moyennes connaissent une correction.

100 80 2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

Le loyer moyen pour les surfaces récentes se er positionne à 120 €/m²/an au 1 semestre 2012 contre 125 €/m²/an en 2011 alors que, pour les surfaces plus anciennes, les prix s’échelonnent de 88 €/m²/an à 120 €/m²/an selon leur qualité (graphique 58).

60 2002

La valeur locative prime demeure stable, à 135 €/m²/an er au 1 semestre 2012.

Ancien

Source : DTZ

Tableau 17 er

Principales transactions de bureaux à Nîmes au 1 semestre 2012 Immeuble

Preneur

Surface

Etat des locaux

Colisée

NIMES METROPOLE

2 500 m²

Seconde main

R&D

VINCI

2 000 m²

Seconde main

Buronim

SAUR

1 600 m²

Neuf

7 Collines

OFFICE DEPOT

1 200 m²

Seconde main

L'Altis

POLE EMPLOI

1 100 m²

Neuf

Source : DTZ

www.dtz.com

28


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

nde

main se résorbe, le stock de

Graphique 59

Offre immédiate à Nîmes, milliers de m²

Les perspectives économiques gardoises sur la période 2012-2016 sont mieux orientées qu’à l’échelle nationale. De plus, l’agglomération nîmoise pourra compter sur deux chantiers publics majeurs pour renforcer son attractivité auprès des entreprises : le projet AEF (Arènes-Esplanade-Feuchères) doté d’un budget initial de 36 millions d’euros pour la rénovation du centre-ville, ainsi que le projet des allées Jean Jaurès avec des espaces qui pourront être utilisés lors de manifestations économiques. Ces deux projets seront achevés respectivement fin 2012 et fin 2013.

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Des prévisions économiques mieux orientées que la moyenne nationale, deux grands projets et une relance de l’offre future viendront soutenir le marché immobilier.

2004

nde

L’offre immédiate s’est résorbée sur les bureaux de 2 main (-19% par rapport à fin 2011), pour représenter 17 800 m², soit 56% du stock total. Le stock vacant de ère locaux de 1 main est demeuré quasiment stable ce semestre, autour de 14 000 m² fin juin 2012.

40 35 30 25 20 15 10 5 0

2003

L’offre immédiate s’est résorbée de 9% depuis fin 2011 er pour se positionner en dessous des 32 000 m² au 1 semestre 2012 et un taux de vacance de 7,8%.

2002

L’offre immédiate de 2 ère 1 main reste stable.

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 60

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

Population

Emplois du secteur public

Ces bonnes perspectives seront également accompagnées d’une relance de l’offre neuve tertiaire. En 2012, 8 300 m² de bureaux supplémentaires devraient être livrés (tableau 18). En 2013, plus de 12 000 m² de bureaux neufs pourraient être développés, sous réserve de pré-commercialisations. Ces opérations concernent des sites en centre ville ou sur les zones stratégiques (Parc Georges Besse II).

Taux de chômage

Emplois

France

PIB

Gard

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 18

Projets significatifs de bureaux à Nîmes Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

L’Altis

Parc Georges Besse II

HOLDING TISSOT

2 800 m²

2012

Triangle de la Gare

Centre ville

CFA ATLANTIQUE

2 700 m²

2012

Saga

Parc Georges Besse II

S.T.S.

2 100 m²

2012

Source : DTZ

www.dtz.com

29


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 61

Demande placée à Nancy, milliers de m² 70 60 50

er

Avec 12 000 m² placés au 1 semestre 2012 (graphique 61), le marché tertiaire nancéien a enregistré une performance en baisse par rapport à la même période en 2011 où 14 000 m² avaient été placés. Le marché a été porté par les commercialisations de surfaces de seconde main (85% la demande placée). A l’inverse, les surfaces neuves n’ont représenté que 2 000 m² de demande placée.

40 30 20 10

Première main

2011

2010

1er sem. 2012

Le secteur public a réalisé la principale transaction du semestre via la prise à bail par OSEO de 1 200 m² de nde bureaux de 2 main à Nancy (tableau 19).

2009

2006

0 2008

nde

Maintien des transactions sur les surfaces de 2 main mais faible volume de demande placée sur les surfaces neuves.

2007

Lorraine - Nancy

Seconde main

Source : DTZ

Le loyer prime progresse, les valeurs locatives moyennes demeurent relativement stables.

Graphique 62

La valeur locative prime a progressé, passant de 170 €/m²/an fin 2011 à 180 €/m²/an fin juin 2012.

160

Valeurs locatives à Nancy, €/m²/an 140 120 100 80

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

60 2006

Les loyers moyens pratiqués sur les surfaces neuves ou restructurées ont connu une légère correction, passant de 145 €/m²/an fin 2011 à 140 €/m²/an fin juin 2012. Les loyers moyens observés sur les locaux de nde 2 main sont stables par rapport à la fin de l’année 2011 (graphique 62).

Ancien

Source : DTZ

Tableau 19 er

Principales transactions de bureaux à Nancy au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Rue Pierre Chalnot/ Nancy

OSEO

1 200 m²

Seconde main

Rue Saint Jean/ Nancy

CIC

550 m²

Seconde main

Rue Saint Thiebaut/ Nancy

CENTRE DE FORMATION DES FINANCES PUBLIQUES

450 m²

Seconde main

Source : DTZ

www.dtz.com

30


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Forte progression de l’offre immédiate ce semestre.

Graphique 63

L'offre immédiatement disponible sur l’agglomération nancéienne a connu une progression significative ce semestre. Elle s’établit à 63 000 m² fin juin 2012 contre 50 350 m² fin 2011 (graphique 63).

Offre immédiate à Nancy, milliers de m² 70 60 50 40

Le stock est principalement composé (84%) de nde surfaces de 2 main. Ces disponibilités ont enregistré une progression de 25% en six mois pour totaliser 53 000 m² fin juin 2012. La rénovation du parc obsolescent constitue un enjeu dans la redynamisation du marché.

30 20 10

Première main

Le projet du Grand Nancy et la pépinière de start-up des pôles d’excellence du marché nancéien devraient soutenir un marché marqué par le retrait du secteur public à l’horizon 2016.

T2 2012

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 64

Durant la période 2012-2016, la Meurthe et Moselle devrait connaître une légère sous-performance du point de vue économique par rapport à la moyenne nationale (graphique 64). Pour soutenir l’activité économique locale, l’agglomération nancéienne pourra compter sur le projet du Grand Nancy avec, entre autres, la modernisation de sa gare TGV ou la construction de grands équipements comme le centre de congrès de 19 000 m² dont l’ouverture est prévue pour l’été 2013. D’autre part, le marché devra savoir tirer profit des pôles d’excellence (santé, biologie moléculaire, imagerie moléculaire et médicale, chimie fine, nanomatériaux et informatique) et de la création de start-up pour contrebalancer le recul du poids des services publics. Dans ce contexte, 21 000 m² de bureaux neufs livrables sont attendus sur l’agglomération nancéienne d’ici 2013. Les deux principales opérations, Ecoparc et Ile de Corse, développeront respectivement 3 000 et 6 000 m² (tableau 20).

2011

2010

2009

2008

L’offre disponible de bureaux neufs a connu une évolution similaire (+25% par rapport à fin 2011) pour atteindre 8 000 m² fin juin 2012.

2007

2006

0

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

PIB

France

Meurthe et Moselle

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 20

Projets significatifs de bureaux à Nancy Opération

Ville

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Ecoparc

Maxeville

ECCOLOGIA

3 000 m²

2012

Ile de Corse

Nancy

CIRMAD EST

6 000 m²

2013

Source : DTZ

www.dtz.com

31


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 65

Midi-Pyrénées - Toulouse

Demande placée à Toulouse, milliers de m²

Une demande boostée par les grandes transactions.

200

La demande placée de bureaux sur le marché 2 er toulousain a totalisé près de 70 000 m au 1 semestre er 2012 (+10% par rapport au 1 semestre 2011). Ce niveau laisse augurer une année 2012 qui devrait avoisiner une performance proche de celle enregistrée en 2010 (graphique 65).

150 100 50 2011

1er sem. 2012

2011

1er sem. 2012

2010

2009

2008

2007

2005

2004

2006

Seconde main

Graphique 66

Valeurs locatives à Toulouse, €/m²/an

Neuf ou restructuré

2010

2009

2008

2007

2006

2005

La valeur locative moyenne du marché toulousain (au sens large), toutes surfaces confondues, se positionne er à 133 €/m²/an au 1 semestre 2012. Les valeurs locatives de seconde main sont demeurées stables depuis fin 2010 : 115 €/m²/an pour les locaux anciens et 130 €/m²/an pour les immeubles récents.

2004

main baissent

2003

180 160 140 120 100 80 60 2002

ère

Première main Sources : OTIE-AUAT, DTZ

2001

Les valeurs locatives des bureaux de 1 légèrement.

2003

7 transactions supérieures à 2 000 m² ont été er enregistrées au 1 semestre, représentant plus de la moitié des surfaces commercialisées. On citera notamment le positionnement d’ALTEN sur 5 853 m² de bureaux neufs à Toulouse Saint-Martin-du-Touch, de TIC VALLEY sur 4 448 m² de bureaux de seconde main à Labège ou encore celui d’EADS sur 3 554 m² de bureaux, toujours de seconde main, à Colomiers (tableau 21). En marge de ces transactions d’envergure, le cœur de l’activité du marché toulousain demeure concentré sur le créneau des surfaces comprises entre 100 et 500 m².

2002

2001

0

Récent

Ancien

Sources : OTIE-AUAT, DTZ

Après une hausse en 2011, pour passer de 150 à 160 €/m²/an dans les zones de Balma et d’Andromède, le loyer moyen de première main a connu une légère er baisse au 1 semestre 2012, en raison d’une diminution des loyers en périphérie, pour se positionner à 155 €/m²/an (graphique 66). Tableau 21 er

Principales transactions de bureaux à Toulouse au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Toulouse Saint Martin du Touch

ALTEN

5 853 m²

Neuf

Labège

TIC VALLEY

4 448 m²

Seconde main

Colomiers

EADS

3 554 m²

Seconde main

Colomiers

CASSIDIAN TEST & SERVICES

3 263 m²

Seconde main

Toulouse, Campans

AIRBUS France

2 285 m²

Seconde main

Sources : OTIE-AUAT, DTZ

www.dtz.com

32


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

L’offre immédiate accélère son repli.

Graphique 67

Offre immédiate à Toulouse, milliers de m²

L’offre immédiatement disponible sur le marché toulousain s’est résorbée de 14% en un an pour représenter moins de 231 000 m² fin juin 2012 et un taux de vacance de 6,4% (graphique 67). La baisse des disponibilités est plus marquée pour les surfaces neuves (81 500 m² et une baisse de 20%) que pour les locaux de seconde main (-10%).

300 250 200 150 100 50

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

0 2001

Les surfaces de seconde main (149 000 m²) constituent les deux tiers du stock vacant. Le secteur de Bordelongue demeure très nettement sur-offreur (44 400 m² disponibles), en raison d’une inadéquation entre l’offre et la demande. Un ajustement des valeurs locatives est attendu pour faciliter l’écoulement des surfaces vacantes. L’enjeu du marché des bureaux pour les prochaines années concernera la rénovation d’un parc de seconde main devenu obsolescent.

Seconde main

Sources : OTIE-AUAT, DTZ

Graphique 68

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

Le marché sera soutenu par la demande en locaux neufs et les perspectives économiques d’ici 2015. L’activité économique en Haute-Garonne devrait surperformer la moyenne nationale à l’horizon 2016 (graphique 68). Premier pôle mondial en aéronautique ère et 1 région européenne pour le spatial, l’agglomération toulousaine pourra également compter sur son industrie de pointe pour contrebalancer la baisse attendue de la demande du secteur public.

Population

Emplois du secteur public

Ces bonnes perspectives seront alimentées par une offre neuve tertiaire d’environ 50 000 m² de bureaux d’ores-et-déjà pourvus d’un permis de construire pour des livraisons prévues à l’horizon 2013/2014 sous réserve de pré-commercialisations (tableau 22). Des opérations sont également attendues sur des sites stratégiques en secteur urbain ou sur les nouvelles zones (Borderouge, Balma Gramont, Andromède Toulouse Blagnac et Quint Fontsegrives).

Emplois

France

Taux de chômage

PIB

Haute-Garonne

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 22

Projets significatifs de bureaux à Toulouse Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Carles

Toulouse Basso-Cambo

CARLES PROMOTION

3 800 m²

Fin 2012 (Vendu à 50%)

Tetris

Toulouse Basso Cambo

FINANCIERE TEYCHENE

20 000 m²

2013

Eisenhower

Toulouse Basso-Cambo

V3J

14 000 m²

Fin 2013

Golf Parc

Toulouse Basso-Cambo

DOUGHTY HANSON

18 000 m²

2013/2014

Hills Plaza

Balma Gramont

LAZARD

7 100 m²

2013/2014

Air Sensia

Balma Gramont

SOGEPROM/COGEDIM

6 000 m²

2013/2014

Source : DTZ

www.dtz.com

33


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 69

PACA - Marseille er

Demande placée à Marseille, milliers de m²

Le marché des bureaux termine le 1 semestre 2012 sur une note positive, dynamisé par les transactions de surfaces supérieures à 1 000 m².

100 80

Après une année 2011 décevante avec seulement 56 000 m² de bureaux commercialisés, l’année 2012 démarre sur une note plus positive avec près de 33 000 m² de demande placée à fin juin, contre seulement 26 300 m² un an auparavant (graphique 69).

60 40 20 2011

2010

2009

Seconde main

1er sem. 2012

Première main

2008

2007

2006

2005

2004

2003

Cette meilleure performance s’explique essentiellement par la réalisation de 7 transactions sur des surfaces supérieures à 1 000 m², qui ont totalisé près de 16 000 m², soit la moitié du volume commercialisé. On mentionnera, entre autres, les positionnements sur le secteur Euroméditerranée d’ABRITEL sur 1 200 m² de nde bureaux de 2 main dans l’immeuble « Les Docks » et d’ARCADIS sur un peu plus de 1 000 m² de bureaux neufs dans l’immeuble « Cap Azur » (tableau 23).

2002

2001

0

Source : DTZ

Graphique 70

Valeurs locatives de bureaux à Marseille, €/m²/an

Les loyers progressent pour les locaux neufs et récents alors que les loyers se contractent sur les surfaces anciennes.

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

Les loyers moyens pour des surfaces récentes et anciennes se positionnent respectivement à 205 et 145 €/m²/an. Concernant les surfaces anciennes, les valeurs locatives les plus élevées ont été enregistrées à Euroméditerranée avec une valeur moyenne de 163 €/m²/an, alors que les valeurs planchers sont observées à l’Est, avec une moyenne de 115 €/m²/an.

2003

2001

Le loyer prime de référence s’établit à 230 €/m²/an. Le loyer moyen de première main s’établit, quant à lui, à 199 €/m²/an, grâce à 3 transactions enregistrées sur le secteur Euroméditerranée centre-ville à des valeurs de 230 €/m²/an ou plus (graphique 70).

2002

230 210 190 170 150 130 110 90

Ancien

Source : DTZ

Tableau 23 er

Principales transactions de bureaux à Marseille au 1 semestre 2012 Secteur

Preneur

Surface

Etat des locaux

Euroméditerranée et centre-ville

CONFIDENTIEL

7 700 m²

Neuf

Est

JALIS

1 900 m²

Seconde main

Sud

ALSTOM

1 600 m²

Seconde main

Euroméditerranée et centre-ville

ABRITEL

1 200 m²

Seconde main

Euroméditerranée et centre-ville

ARCADIS

1 000 m²

Neuf

Source : DTZ

www.dtz.com

34


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

L’offre immédiate se résorbe. Les surfaces neuves se contractent fortement.

Graphique 71

Offre immédiate à Marseille, milliers de m² L’offre immédiatement disponible à Marseille s’est fortement résorbée pour représenter près de 91 200 m² fin juin 2012 (graphique 71). Dans son sillage, le taux de vacance marseillais est passé de 3% fin 2011 à 2,2% fin juin 2012.

160 140 120 100 80 60 40 20 2011

2010

2009

Seconde main

T2 2012

Première main

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

0 2001

L’offre neuve, qui représentait encore une proportion importante des disponibilités fin 2009 (50%), a entamé sa résorption en 2011 (-33%). Cette tendance s’est poursuivie au cours des six derniers mois et les ère bureaux de 1 main ne représentent plus que 26 300 m² fin juin 2012, soit moins de 30% du stock. Plus de la moitié de cette offre est localisée dans le Nord (7 100 m²) et sur le secteur Sud (6 500 m²), contre seulement 3 700 m² à Euroméditerranée et Centre-ville, secteur pourtant le plus convoité.

Source : DTZ

Graphique 72

Retour de l’offre neuve à l’horizon 2015 : le secteur privé devra soutenir le marché face au recul du secteur public. Dans les Bouches-du-Rhône, l’activité économique devrait connaître une tendance similaire à la moyenne nationale sur la période 2012-2016 (graphique 72). L’agglomération marseillaise pourra compter sur le projet Euroméditerrannée, plus grande opération de rénovation urbaine en Europe, pour soutenir l’activité économique locale. Le retrait du service public devrait être pour partie compensé par les sociétés de services d’ici 2016 (graphique 72). La fin de l’année 2012 devrait connaître un niveau de livraisons relativement faible avec seulement 16 100 m² de bureaux attendus, dont moins de 11 000 m² encore disponibles. Cependant, à l’horizon 2015, près de 150 000 m² de bureaux devraient être livrés (tableau 24).

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

France

PIB

Bouches-du-Rhône

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ, Oxford Economics

Tableau 24

Projets significatifs de bureaux à Marseille Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Cap Azur

Euroméditerranée et centre-ville

LA FRANCAISE REM

6 000 m²

2012

Balthazar

Euroméditerranée et centre-ville

CONSTRUCTA

10 000 m²

2014

Euromed Center Phase I

Euroméditerranée et centre-ville

FONCIERE DES REGIONS

14 000 m²

2015

Source : DTZ

www.dtz.com

35


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 73

er

Les valeurs locatives sont restées stables au 1 semestre 2012, allant de 160 €/m²/an sur des surfaces de première main à 190 €/m²/an sur les immeubles prime. Seule la valeur moyenne de seconde main a légèrement baissé, s’établissant à 130 €/m²/an sous l’effet de la remise sur le marché de surfaces de seconde main (graphique 74).

10 2011

2010

2009

Seconde main

1er sem. 2012

Première main

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

0

Source : DTZ

Graphique 74

Valeurs locatives à Nice, €/m²/an 250 200 150 100

Neuf ou restructuré

Récent

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

50

Ancien

1er sem. 2012

Des valeurs locatives qui restent stables sur un marché peu animé.

20

2004

Moins présents cette année qu’en 2011, où ils avaient été impliqués dans près de 2/3 des transactions, les organismes publics et parapublics représentent encore er 1/4 des transactions au 1 semestre 2012.

30

2003

Les transactions d’envergure, qui s’étaient multipliées l’an dernier, avec pour principaux protagonistes les établissements publics ou parapublics engagés dans un processus de regroupement et de rationalisation de leur outil immobilier, ont fait défaut au cours des 6 derniers mois. Ainsi, une seule transaction a été er enregistrée au 1 semestre 2012 sur le segment des surfaces supérieures à 1 000 m² : NICE METROPOLE, déjà grand animateur du marché en 2011, s’est étendu sur 1 300 m² au sein de l’immeuble « Comunica » dans le secteur de l’Arénas.

40

2002

Après une année 2011 exceptionnelle, le marché tertiaire niçois enregistre un fort ralentissement de son er activité avec 6 900 m² commercialisés au 1 semestre 212, soit à peine un tiers du volume enregistré en 2011 sur la même période.

Demande placée à Nice, milliers de m²

2001

Atterrissage du marché après une année 2011 record. Les transactions d’envergure, moteur du marché en 2011, ont été absentes ce semestre.

2001

PACA - Nice

Source : DTZ

Tableau 25 er

Principales transactions de bureaux à Nice au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Comunica – Arenas Nice Ouest

NICE METROPOLE

1 300 m²

Récent

Source : DTZ

www.dtz.com

36


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Pénurie d’offre de première main.

Graphique 75

Par effet de vases communicants, le stock d’offre de seconde main augmente suite aux libérations opérées par des entreprises qui ont privilégié des projets de déménagements dans des immeubles neufs.

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

60 50 40 30 20 10 0 2002

Les surfaces neuves, plébiscitées par les grands utilisateurs en 2011, ont quasiment disparu et ne représentent plus que 6% de l’offre immédiatement disponible, soit 2 000 m² aujourd’hui vacants. Pour rappel, ce stock d’offre neuve représentait encore 25 000 m² en 2008 (graphique 75).

Offre immédiate à Nice, milliers de m²

2001

Après trois années de baisse continue et six mois peu animés sur le front des transactions, le stock d’offre immédiatement disponible se regarnit pour atteindre 32 000 m² fin juin 2012 (graphique 75).

Seconde main

Source : DTZ

Graphique 76

Des projets d’envergure sont annoncés, mais ne devraient pas se concrétiser avant 2014.

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016

Si la dernière édition du MIPIM a été l’occasion de préciser les futurs contours que prendra le quartier d’affaires de l’Arenas au sein du projet plus large d’Eco-Vallée, peu de programmes devraient alimenter le marché en surfaces neuves avant 2014. Seuls deux immeubles sont attendus sur Nice Méridia pour un total de 15 000 m². Au delà, la pénurie d’offre de première main va peser sur un marché niçois dont l’offre est en inadéquation croissante avec les attentes des entreprises. Eco-Vallée apparaît comme l’un des projets urbains les plus importants des 10 prochaines années à l’échelle nationale, avec une projection de 1,3 million de m² de surfaces de bureaux, de commerce et d’activités prévus à horizon 2025. Le protocole d’accord entre l’Etat et les collectivités locales, d’un montant de 380 millions d’euros, a été adopté au mois de mars.

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

PIB

France

Alpes-Maritimes

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 26

Projets significatifs de bureaux à Nice Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Technopolis Mosaïque

Cagnes-sur-mer

ART DE CONSTRUIRE

2 500 m²

2012

Meridia

Nice Eco Vallée

COGEDIM

8 790 m²

2014

Source : DTZ

www.dtz.com

37


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 77

PACA - Sophia-Antipolis

Demande placée à Sophia-Antipolis, milliers de m²

Graphique 78

Valeurs locatives à Sophia-Antipolis, €/m²/an 200 180 160 140 120

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

100

Des valeurs locatives stables. Les opérations qui rencontrent actuellement le plus de succès sont les immeubles anciens, construits dans les années 1990 et 2000, restructurés et proposés à des loyers compris entre 125 et 150 €/m²/an, soit des niveaux bien inférieurs à ceux des programmes neufs ou très récents. Si les valeurs locatives restent stables, les propriétaires consentent des efforts, parfois importants, au travers de mesures d’accompagnement.

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2004

2003

2005

Seconde main

Source : DTZ

2003

Absentes depuis plusieurs années, les grandes er transactions ont animé le marché au 1 semestre 2012. Les grandes sociétés, déjà présentes sur le site, sont en effet engagées dans un processus de rationalisation de leurs implantations immobilières. Ainsi, pas moins de 4 transactions supérieures à 1 000 m² se sont signées au cours des 6 derniers mois pour une surface totale de 5 800 m². Pour rappel, seules deux transactions avaient été enregistrées sur ce segment de surface sur l’ensemble de l’année 2011. INTEL ou encore ACCENTURE se sont engagés sur respectivement 1 360 m² et 1 670 m², tous deux sur des immeubles de seconde main. CASA a signé l’une des transactions les plus importantes de ces dernières années avec la signature de 2 600 m² de bureaux neufs au sein du « Business Pôle » de Valbonne.

Première main

2002

Si les fondamentaux du marché restent inchangés, avec une demande essentiellement endogène provenant de PME du secteur des NTIC, on notera cette année une transaction de la COMMUNAUTE d’AGGLOMERATION de SOPHIA-ANTIPOLIS.

2002

Avec 15 200 m² de bureaux commercialisés au 1 semestre 2012, le marché sophipolitain enregistre un rebond inattendu, avec un volume de commercialisation comparable à ceux enregistrés en année pleine entre 2009 et 2011 (graphique 77).

40 35 30 25 20 15 10 5 0 2001

er

2001

Rebond inattendu du marché.

Ancien

Source : DTZ

Tableau 27 er

Principales transactions de bureaux à Sophia-Antipolis au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Business Pôle - Valbonne

CASA

2 600 m²

Neuf

Green Side 2 - Biot

ACCENTURE

1 670 m²

Seconde main

Navigatore – Valbonne

INTEL

1 360 m²

Rénové

Source : DTZ

www.dtz.com

38


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

L’écart de loyer conséquent entre existant et immeubles en projets contrarie les mises en chantier.

Graphique 79

Avec la bonne dynamique enregistrée ce semestre, le stock d’offre immédiate se résorbe, passant de 65 000 m² fin décembre 2011 à 51 000 m² six mois plus tard (graphique 79). Les surfaces de seconde main représentent 93% de ce stock et pèsent lourdement sur le marché. Le stock d’offre immédiatement disponible est composé d’une multitude de petites surfaces de seconde main réparties sur des immeubles souvent très anciens. Les grandes surfaces disponibles d’un seul tenant sont quasiment inexistantes. Aujourd’hui, une seule offre neuve de 3 500 m² est immédiatement disponible sur le technopôle.

100

Offre immédiate à Sophia-Antipolis, milliers de m² 80 60 40 20

Première main

T2 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0

Seconde main

Source : DTZ

Si les projets de bureaux neufs existent, depuis un certain moment pour quelques uns, la prise à bail de tout ou partie de ces surfaces est un préalable indispensable à leur lancement. Les promoteurs subissent un effet ciseau entre des coûts de construction particulièrement élevés liés aux nouvelles réglementations découlant du Grenelle II de l’environnement et des loyers moyens qui n’évoluent pas, où très peu, depuis des années. Ainsi, les livraisons de surfaces neuves sont réduites à la portion congrue, avec seulement 4 000 m² livrés au cours des 30 derniers mois.

Graphique 80

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016

Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Perspectives en berne sur un marché fortement exposé au contexte économique. er

Si le marché a connu un rebond inattendu au 1 semestre, les perspectives économiques n’en restent pas moins difficiles. L’absence d’offre en ligne avec les standards du marché, une demande très définie, exclusivement endogène et fortement exposée aux turbulences économiques, ainsi que l’absence de gouvernance au niveau local sont autant d’obstacles à la reprise du marché sur le long terme.

Emplois

France

PIB

Alpes-Maritimes

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics Source : DTZ

Tableau 28

Projets significatifs de bureaux à Sophia-Antipolis Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

Schneider

Les Lucioles

CYRIUS

3 500 m²

2012

Ecopolis

Les Templiers

BOUYGUES IMMOBILIER

12 000 m²

2014

Les Arcanes

Les Templiers

SERCIB

9 000 m²

2014

CICA

Les Bouillides

PERIAL

14 000 m²

2014

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39


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 81

Graphique 82

Valeurs locatives à Toulon, €/m²/an

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

190 170 150 130 110 90 70 50

Les valeurs locatives se stabilisent. Orientées à la hausse ces derniers mois, les valeurs er locatives sont restées stables au cours du 1 semestre 2012. Sur un marché où l’offre neuve de qualité est quasiment inexistante, la demande se focalise sur les quelques programmes livrés. La valeur prime s’établit à 182 €/m²/an. Le loyer moyen des transactions de surfaces anciennes progresse également et atteint 147 €/m²/an en juin 2012.

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

Seconde main

Source : DTZ

2006

Le reste des transactions a été l’œuvre de PME locales qui se sont engagées sur des surfaces comprises entre 100 et 500 m².

Première main

2004

Avec la signature d’un programme clé-en-main de 3 000 m² sur le secteur de Toulon Provence ère Méditerranée, les surfaces de 1 main représentent er deux tiers de la demande placée au 1 semestre 2012, une part record sur le marché des bureaux toulonnais (graphique 81).

2006

ère

Comme en 2011, les surfaces de 1 main ont concentré la majorité des transactions. L’« Espace Carnot » (Ex « Croix-Rouge »), tout juste livré, a remporté un franc succès sur un marché où l’offre neuve était inexistante. Les plateaux de 800 à 1 200 m² er offerts par ce programme se sont loués au 1 semestre 2012. La transaction la plus importante aura été celle de l’ORDRE DES AVOCATS sur 1 077 m².

2005

16 14 12 10 8 6 4 2 0 2004

Sur la lancée d’une année 2011 record, le marché er tertiaire toulonnais est resté dynamique au 1 semestre 2012 avec plus de 8 000 m² de demande placée. C’est là une performance remarquable sur un marché où la demande placée annuelle atteint environ 10 000 m² (graphique 81).

Demande placée à Toulon, milliers de m²

2005

er

Le marché est resté bien orienté au 1 semestre, en grande partie grâce au succès rencontré par l’« Espace Carnot ».

2003

PACA - Toulon

Ancien

Source : DTZ

Tableau 29 er

Principales transactions de bureaux à Toulon au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Espace Carnot

ORDRE DES AVOCATS

1 077 m²

Neuf

Espace Carnot

AIST 83

686 m²

Neuf

Source : DTZ

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40


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Pénurie d’offre de première main sur le marché toulonnais.

Graphique 83

Le stock d’offre immédiatement disponible ne représente plus que 5 700 m² fin juin 2012, soit un volume en recul d’un tiers sur un an.

12

Offre immédiate à Toulon, milliers du m² 10 8 6

Si ce stock reste à peu près stable depuis 2005, évoluant entre 6 000 et 9 000 m², sa composition change, avec la disparition des surfaces neuves. Les surfaces livrées ces derniers mois se sont commercialisées rapidement (graphique 83).

Un marché contraint par l’offre.

2 2011

2010

Seconde main

T2 2012

Première main

2009

2008

2007

2006

2005

0 2004

Le stock d’offre immédiatement disponible reste donc exclusivement composé de surfaces de seconde main, dont une grande partie, de plus en plus obsolète, peine à trouver preneur depuis, parfois, plusieurs années.

4

Source : DTZ

Graphique 84

La seconde partie de l’année 2012 devrait marquer le retour à des volumes de commercialisations plus modestes sur un marché qui reste fortement contraint par l’offre. Après la livraison de l’« Espace Carnot », les nouveaux chantiers sont rares et ne devraient pas alimenter le marché en surfaces neuves avant 2014. Ce manque d’opportunités d’implantation, ajouté à la suppression en février 2012 de l’article 210 E, vont avoir des conséquences négatives sur un marché où les ventes à utilisateur représentent traditionnellement une part non négligeable de l’activité transactionnelle.

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012 et 2016 Population

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

PIB

France

Var

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ Research, Oxford Economics

Tableau 30

Projets significatifs de bureaux à Toulon Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

AGPM

Sainte Musse

ICADE

2 700 m²

2014

-

10 000 m²

2014

LA LOUBIERE Source : DTZ

www.dtz.com

41


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 85

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

350 300 250 200 150 100 50 0 2004

90 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le er marché lyonnais au 1 semestre 2012 (graphique 85), un volume en recul de 22% par rapport à la même période en 2011. Ces résultats mitigés s’expliquent essentiellement par une décélération des transactions de taille moyenne, en baisse de 43% d’une année sur l’autre. En revanche, les prises à bail de grandes surfaces ont constitué le moteur du marché lyonnais au er 1 semestre 2012.

Demande placée à Lyon, milliers de m²

2003

er

2002

Le volume de commercialisation s’est contracté au 1 semestre 2012.

2001

Rhône-Alpes - Lyon

ère

Si les transactions impliquant des surfaces de 1 main ont relativement bien résisté sur les douze derniers mois (-9%), les surfaces de seconde main ont, quant à elles, connu un recul bien plus marqué (-31%).

Première main

Seconde main

Sources : Cecim, DTZ

Graphique 86

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

230 210 190 170 150 130 110 90 2003

Les loyers ont continué leur progression sur les surfaces récentes et anciennes et s’établissent respectivement à 165 et 120 €/m²/an (graphique 86). Sur le secteur de La Part-Dieu, certains bureaux de seconde main tendent à concurrencer les locaux de première main.

Valeurs locatives à Lyon, €/m²/an

2002

Après une année 2011 marquée l’importance des transactions en périphérie, les mouvements de grande envergure ont fait leur retour dans Lyon intra muros. ère Cette situation a entraîné une hausse du loyer de 1 main qui s’élève à 176 €/m²/an fin juin 2012. Parmi ces transactions, on citera celle de la MAAF sur 2 096 m² ème dans l’immeuble « Le Lugdunum » dans le 6 arrondissement de Lyon à une valeur locative faciale de 225 €/m²/an.

2001

Les valeurs locatives progressent

Ancien

Sources : Cecim, DTZ

Tableau 31 er

Principales transactions de bureaux à Lyon au 1 semestre 2012 Bâtiment/ville

Preneur

Surface

Etat des locaux

Bât. Véolia/ Vaux en Velin

VEOLIA

11 300 m²

Neuf

Les allées du Parc/ Saint Priest

ALSTOM GRID ERT

3 227 m²

Neuf

Le Patio/ Villeurbanne

OPTEVEN

2 548 m²

Neuf

Le Millenium/Lyon 03

DIRECTION DES SERVICES PENITENTIAIRES

1 946 m²

Ancien

Source : DTZ

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42


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

L’offre immédiate poursuit sa croissance.

Graphique 87

400 350 300 250 200 150 100 50

2011

2010

2009

Seconde main

T2 2012

Première main

A l’horizon 2016, la croissance économique de l’agglomération lyonnaise, portée notamment par le dynamisme du secteur des services, surperformera la moyenne nationale. Ainsi, la région pourra compter sur le dynamisme du secteur privé, notamment sur la vitrine que constituent ses 8 pôles de compétitivité d’excellence, pour contrecarrer la stagnation des emplois du secteur public (graphique 88).

2008

2007

2006

2005

Nette reprise de la production neuve en 2013.

2004

0 2003

Le volume d’offre neuve s’est accru de 13%, passant er de 121 800 m² au 1 semestre 2011 à 137 900 m² fin juin 2012. L’essentiel de ces disponibilités se concentre sur le secteur de Gerland où plusieurs immeubles neufs peinent à trouver preneur. Le stock d’offre de seconde main a suivi la même dynamique mais dans une moindre mesure (+9%) avec 209 700 m² disponibles immédiatement ou à 6 mois fin juin 2012.

Offre immédiate à Lyon, milliers de m²

2002

L’offre de bureaux immédiate a connu une légère croissance de 2% par rapport à fin 2011 pour atteindre 347 600 m² fin juin 2012 (graphique 87). Le taux de vacance s’établit, quant à lui, à 5,6%.

Sources : Cecim, DTZ

Graphique 88

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016 Population

Le niveau de livraison demeurera modéré en 2012 avec seulement 95 700 m² de bureaux livrables. La production neuve devrait reprendre de façon plus marquée en 2013 avec près de 200 000 m² de bureaux attendus, dont 131 200 m² encore disponibles, soit un taux de précommercialisation de 33%. Sur les 36 projets ayant déjà obtenu leur permis de construire, près de la moitié sont d’ores et déjà en chantier. Les disponibilités dans les opérations actuellement en chantier représentent moins de 160 000 m² ; plus de la moitié de cette offre est située à La Part Dieu et sur le secteur de Lyon intra-muros autres.

Emplois du secteur public

Taux de chômage

Emplois

France

PIB

Rhône

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ, Oxford Economics

Tableau 32

Projets significatifs de bureaux à Lyon Opération

Secteur

Promoteur

Surface

Année de livraison

Sunway

Lyon 07

DOMOA / L’ART DE CONSTRUIRE

6 900 m²

2012

Ambre Nexans

Lyon 07

ICADE / ALTAREA COGEDIM

11 700 m²

2013

Be

Lyon 03

UTEI

11 400 m²

2013

Milky Way

Lyon 02

DCB INTERNATIONAL

4 400 m²

2013

Source : DTZ

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Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Première main

2011

1er sem. 2012

Le marché de Saint-Etienne, essentiellement animé par une demande endogène émanant de PME/PMI, demeure focalisé sur les transactions de petites surfaces. Ainsi, la principale transaction de ce semestre aura été la prise à bail par ALTAVIA de 1 517 m² de bureaux restructurés rue Picasso.

30 25 20 15 10 5 0 2010

Avec seulement 5 400 m² de bureaux commercialisés er au 1 semestre 2012, la demande placée sur le marché de Saint-Etienne a été divisée par deux en un an. Alors que les commercialisations de locaux neufs représentent chaque année en moyenne 13 400 m² depuis 2008, seuls 3 000 m² ont été placés sur ce type de locaux au cours des 6 derniers mois.

Demande placée à Saint-Etienne, milliers de m²

2009

Une performance en demi-teinte.

Graphique 89

2008

Rhône-Alpes – Saint-Etienne

Seconde main

Source : EPASE

Graphique 90

Valeurs locatives à Saint-Etienne, €/m²/an Les administrations, traditionnel moteur du marché stéphanois, en particulier sur la zone de Chateaucreux, sont aujourd’hui en retrait.

200 150

Neuf ou restructuré

Récent

1er sem. 2012

2011

2010

50 2009

La valeur locative prime a subi une légère correction, er passant de 166 €/m²/an en 2011 à 160 €/m²/an au 1 semestre 2012. La valeur locative moyenne pour les locaux neufs ou restructurés est en revanche en progression et se positionne à 156 €/m²/an. Dans un contexte de faible demande, les transactions sur ce type de locaux restent toutefois assorties de mesures d’accompagnement.

100

2008

Progression des valeurs locatives sur le neuf, mais mesures d’accompagnement importantes.

Ancien

Source : EPASE

Les valeurs locatives de locaux de seconde sont, quant à elles, demeurées stables au cours des 6 derniers mois. Elles se positionnent ainsi à 120 €/m²/an pour les surfaces récentes ou de bonne qualité et à 75 €/m²/an pour les surfaces plus anciennes (graphique 90).

Tableau 33 er

Principales transactions de bureaux à Saint-Etienne au 1 semestre 2012 Adresse

Preneur

Surface

Etat des locaux

Rue Picasso

ALTAVIA

1 517 m²

Restructuré

Source : EPASE

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Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Graphique 91

Une offre neuve toujours importante.

Taux de croissance annuel moyen des principaux (1) indicateurs économiques entre 2012-2016

L’offre immédiate sur l’agglomération stéphanoise représentait, fin juin 2012, 16 800 m² de bureaux disponibles, soit un taux de vacance de 1,9%.

Population

L’offre neuve demeure majoritaire avec environ 9 000 m² actuellement disponibles : 5 000 m² dans l’immeuble « Luminis » et 4 000 m² sur la zone Métrotech. Emplois du secteur public

Toutefois, une partie importante du parc se compose de bureaux anciens, offrant des perspectives de renouvellement pour les investisseurs. Des perspectives économiques en accord avec la moyenne nationale.

Taux de chômage

Emplois

Les perspectives économiques de la Loire, an accord avec la moyenne nationale, sont bien orientées à l’horizon 2016 (graphique 91). L’agglomération stéphanoise pourra notamment compter sur ses pôles d’excellence (numérique, optique, mécanique, technologie médicale et design). Le projet Manutech (pour « Manufacture des Technologies ») a ainsi été retenu au titre de l’appel à projets "Equipements d’excellence" du programme "investissements d’avenir" lancé par l’Etat.

PIB

France

Loire

(1) Taux de chômage régional Sources: DTZ, Oxford Economics

En outre, de nombreux projets structurants devraient être livrés sur la zone Manufacture Plaine d’Achille, avec la livraison imminente de l’immeuble « L’Imprimerie », mais aussi et surtout sur la zone Chateaucreux. Ce secteur, qui accueille déjà 238 entreprises, recèle un potentiel de 200 000 m² de bureaux à moyen terme. Les prochaines opérations à voir le jour seront les 8 000 m² de « L’Horizon » (immeuble B) en fin d’année 2012, et la première tranche de l’immeuble « White Carbon » (5 500 m²) en 2013. Près de 100 000 m² supplémentaires (bureaux, logements et commerces) pourraient également voir le jour sur cette zone après 2015.

Tableau 34

Projets significatifs de bureaux à Saint-Etienne Opération

Secteur

Promoteur/Investisseur

Surface

Année de livraison

L’Horizon (Immeuble B)

Chateaucreux

L’ART DE CONSTRUIRE

8 000 m²

2012

L’Imprimerie

Manufacture Plaine Achille

EPA DE SAINT-ETIENNE

4 000 m²

2012

White Carbon

Chateaucreux

XXL GREEN GENERATION - NEOLIA

5 500 m²

2013

Source : EPASE

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Définitions Actif core

Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs.

Demande placée

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. ère

Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).

Loyer moyen de 2 main

nde

Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).

Loyer prime

Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.

Offre immédiate

Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.

Loyer moyen de 1 main

Opération en blanc

Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des acquéreurs ou des locataires pour un actif immobilier.

Production neuve

Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.

Taux de rendement prime

Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

VEFA

Vente en Etat Futur d’Achèvement.

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Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez:

Occupier Perspective

Foresight

Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données.

Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible.

Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012

Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian.

Investment Market Update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède.

Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.

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Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - May 2012 Great Wall of Money - March 2012

DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair TM Value Index Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l’investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs.

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Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33(0)1 47 48 77 32 gerard.margiocchi@dtz.com

Transaction Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée DTZ Jean Thouard +33(0)1 49 64 49 04 laurence.dumas@dtz.com

DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33(0)1 49 64 64 45 thierry.laborderie@dtz.com

Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0)1 49 64 49 21 philippe.mejean@dtz.com

Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33(0)1 47 48 77 24 jean-philippe.carmarans@dtz.com

Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0)1 49 64 49 21 philippe.mejean@dtz.com

Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33(0)1 49 64 46 43 claudia.mansard@dtz.com

Isabelle Caron Directrice Property Management +33(0) 1 49 64 48 57 isabelle.caron@dtz.com

Investissement Matthieu Garreaud Directeur du pôle Investissement +33(0)1 49 64 77 32 matthieu.garreaud@dtz.com

Asset Management François Brisset Directeur Général +33(0)1 49 64 49 13 francois.brisset@dtz.com

Patrice Genre Directeur Général +33(0)1 49 64 49 80 patrice.genre@dtz.com


Property Times Bureaux France 1er semestre 2012

Contacts Alsace – Agence de Strasbourg Vincent Triponel +33(0)3 88 18 55 55 vincent.triponel@dtz.com Bourgogne – Agence de Dijon Bruno Dormoy +33(0)3 80 70 27 70 b.dormoy@dtz-bfc.fr

Languedoc-Roussillon – Agence de Montpellier Gilles Pimort +33(0)4 67 22 50 00 gilles.pimort@dtz-montpellier.com Lorraine – Agence de Nancy Nadia Gintzburger +33(0)3 83 28 36 85 nadia.gintzburger@dtz.com Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Marseille/ Aix-en-Provence Lucile de Malet +33(0)4 91 25 46 46 lucile.demalet@dtz.com Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Toulon Pierre Bernois +33(0)4 94 41 34 34 pierre.bernois@dtz.com Bretagne – Agence de Rennes Stéphane Dauphin +33(0)2 99 33 33 33 stephane.dauphin@dtz.com

www.dtz.com

Aquitaine – Agence de Bordeaux Benoît Chevauchée +33(0)5 56 52 25 25 benoit.chevauchee@dtz.com Champagne-Ardenne – Agence de Reims Jeanne Haushalter jeanne.haushalter@dtz.com +33(0)3 26 47 49 01 Christian Henault christian.henault@dtz.com +33(0)3 26 47 49 01 Antoine Vicart antoine.vicart@dtz.com +33(0)3 26 47 49 01 Languedoc-Roussillon – Agence de Nîmes Georges Cassou +33(0)4 66 67 70 31 gcassou@dtz-nimes.com Midi-Pyrénées – Agence de Toulouse Pascale Cieutat +33(0)5 61 23 30 47 pascale.cieutat@dtz.com Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Nice Antoine Pacchioni +33(0)4 93 18 21 12 antoine.pacchioni@dtz.com Rhône-Alpes – Agence de Lyon Thomas Durand +33(0)4 72 74 43 70 thomas.durand@dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source 50

Étude de marché Bureaux S1 2012  

Étude de marché Bureaux au 1er semestre 2012.

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