Property Times Bureaux France Bilan 2012 Demande placée stable
Avec 3,4 millions de m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché des bureaux français enregistre un volume de demande placée équivalent à celui de 2011. Après un premier semestre atone, avec à peine 1,4 million de m² transactés, le rebond a été spectaculaire sur la seconde partie de l’année.
27 Février 2013 Sommaire Contexte économique Synthèse Marché de l’investissement Alsace - Strasbourg Aquitaine - Bordeaux Bourgogne - Dijon Bretagne - Rennes Champagne-Ardenne - Reims Franche-Comté - Besançon Ile-de-France Languedoc-Roussillon Lorraine - Nancy Midi-Pyrénées - Toulouse PACA Rhône-Alpes Définitions
2 4 8 12 14 16 18 20 22 24 26 30 32 34 44 48
Auteurs Massinissa Fedala Chargé d’études + 33 (0)1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com Henry-Aurélien Natter Chargé d’études + 33 (0)1 49 64 64 07 henry-aurelien.natter@dtz.com
DTZ Research
Peu de changements sont à noter quant à la distribution de la demande placée par marché. L’Ile-de-France concentre toujours 70% de la demande placée nationale. Parmi les principaux marchés régionaux, Lyon reste le plus important en termes de volume, avec 184 000 m² placés, malgré un recul de près de 30% d’une année sur l’autre. A l’inverse, Lille, Rennes et surtout Marseille affichent des performances en forte hausse, 22% pour les deux premières et même 68% pour la cité phocéenne. D’une manière générale, les transactions d’envergure et les déménagements d’entreprises publiques ou parapubliques, principaux piliers du marché en 2011, ont fait défaut cette année en Province. La plupart des marchés régionaux voient leur activité bridée par une offre insuffisante et souvent en décalage avec les attentes des utilisateurs. Une part croissante du parc tertiaire en région est aujourd’hui obsolète. A quelques exceptions près, les taux de vacance se distribuent dans une fourchette allant de 2% sur les marchés les moins profonds à 7% sur les marchés plus matures. Les valeurs locatives sont restées stables dans l’ensemble, avec une fourchette qui s’élargit entre des surfaces de seconde main obsolètes et des bâtiments neufs de nouvelle génération qui tirent à la hausse les valeurs prime, comme à Marseille sur le périmètre d’Euroméditerranée.
Bureaux France Bilan 2012
Contexte économique Simple sursis pour la zone Euro ? Entrée, depuis près de 4 ans, dans une zone de turbulences, l’Europe semble aujourd’hui naviguer sur des eaux plus calmes. En effet, l’adoption par la BCE d’un nouveau mécanisme d’intervention sur les marchés de dettes publiques et l’annonce d’une union bancaire ont écarté le spectre de l’éclatement de la zone monétaire, pourtant évoqué avec insistance il y a encore quelques mois. Pour la première fois depuis le début de cette crise, les taux d’intérêt sur la dette souveraine des Etats périphériques de la zone sont orientés à la baisse, passant par exemple en Espagne de 7,5% avant l’annonce du plan de la BCE à 5,5% en décembre pour les taux à 10 ans.
Graphique 1
Croissance du PIB, % 6 4
2 0
-2 -4 -6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 (p) (p) (p) (p) France
Allemagne
Espagne
Zone Euro
Source: Oxford Economics
Graphique 2
Pour autant, si la zone Euro bénéficie d’une période de répit, les fondamentaux restent fragiles. Les niveaux d’endettement, publics comme privés, restent élevés et les efforts à apporter vont durablement obérer les perspectives de croissance de la zone Euro (graphique 1). Ainsi, l’activité continue de se contracter tant dans le secteur des services que dans celui de l’industrie ; l’indice PMI composite tombant, en octobre 2012, à son plus bas depuis juin 2009. Une année 2012 atone pour l’économie française La France n’est pas épargnée, avec une croissance quasi nulle pour le quatrième trimestre consécutif (graphique 2). Si l’économie française a évité la récession de justesse, l’activité n’en reste pas moins au point mort.
Evolution du PIB en France, % 1,5 1,0
0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5
Source: INSEE
Si le climat des affaires ou le moral des ménages remontent légèrement en cette fin d’année (graphique 3), ils restent largement sous leurs moyennes de longue période et les motifs de satisfactions restent rares. Ainsi, la production manufacturière ne cesse de reculer, en baisse de 2,4% sur les trois derniers mois par rapport à la même période en 2011. Les carnets de commande se dégarnissent mois après mois. Alors que la demande intérieure reste faible, l’industrie française ne semble pas bénéficier de la demande exprimée par les pays émergents en phase de reprise. En effet, les ventes à l’export sont revenues aux niveaux planchers de mai 2009. La consommation des ménages, dernier pilier de la croissance française (+0,2% en novembre), pour l’heure en territoire positif, ne devrait pas résister à la baisse attendue du pouvoir d’achat. En décembre 2012, le sentiment des ménages sur l’opportunité d’épargner était historiquement élevé.
www.dtz.com
Graphique 3
Climat des affaires et moral des ménages 120 110 100 90 80 70
60
Climat des affaires
Moral des ménages
Source: INSEE
Property Times
2
Bureaux France Bilan 2012
2013, une sixième année de crise Les prévisions d’activité pour l’année à venir n’ont cessé d’être revues à la baisse avec, selon les dernières projections, seulement 0,2% de croissance attendue en 2013 quand on espérait encore 1,5% il y a seulement un an (graphique 4). Atone depuis le printemps 2011, l’économie française ne donne, en effet, aucun signe de reprise à court ou moyen terme. La crise entrera ainsi dans sa sixième année en 2013. Pas d’éclaircie en vue sur le front de l’emploi Les mois se suivent et se ressemblent sur le marché de ème l’emploi, avec, en novembre, un 19 mois consécutif de hausse du nombre de chômeurs, portant leur total à 3,13 millions (+10,8% en un an). Au rythme actuel, le record de janvier 1997 (3,2 millions) devrait être atteint au cours de l’année 2013 (graphique 5). A bout de souffle, l’économie française ne semble toujours pas en mesure d’inverser la tendance. Alors que ème 42 000 emplois ont été détruits au 3 trimestre 2012, l’INSEE anticipe dans sa dernière note de conjoncture, datée er de décembre, la perte de 75 000 emplois au cours du 1 semestre 2013. Si ces destructions d’emplois ont jusqu’alors essentiellement concerné des postes en intérim, le secteur tertiaire hors intérim est également touché, avec 2 200 ème postes supprimés au 3 trimestre, premier recul depuis plus d’un an. Le taux de chômage devrait atteindre 10,5% en juin 2013, un nouveau record sur ces 15 dernières années. Surtout, ce taux aura progressé de 3,5 points en seulement 5 ans, une hausse inédite sur un cycle aussi court. Le marché français n’échappera pas au ralentissement Fortement corrélée à la croissance économique (graphique 6), la demande placée en bureaux ne devrait pas échapper à la morosité ambiante avec une année 2013 qui s’annonce des plus difficiles sur le front de l’emploi et des plus calmes au niveau de l’activité économique. Plus que jamais, la rationalisation de l’outil immobilier et la recherche d’économies seront les principaux moteurs de la demande de bureaux en 2013. 1
Graphique 4
Evolution des prévisions de croissance 2013 en France, % 2,5 2,0 1,5
1,0 0,5 0,0
Source: Oxford Economics
Graphique 5 1
Demandeurs d’emploi de catégorie A , en milliers 3 100 2 900
2 700 2 500 2 300 2 100
1 900
Source: INSEE
Graphique 6
Evolution comparée entre emploi tertiaire, PIB et demande placée de bureaux en France 3%
30%
2%
20%
1%
10%
0%
0%
-1%
-10%
-2%
-20%
-3%
-30%
Demandeurs d’emploi, sans activité, tenus de faire des actes positifs de recherche d’emploi
Emplois tertiaires
PIB
Demande placée
Sources: DTZ, Oxford Economics, Immostat
www.dtz.com
Property Times
3
Bureaux France Bilan 2012
Synthèse Demande placée Rebond de l’activité au second semestre Avec 3,4 millions de m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché français enregistre un volume de demande placée équivalent à celui de 2011 (graphique 7). Après un premier semestre atone, avec à peine 1,4 millions de m² transactés, les commercialisations ont connu un net redressement sur la seconde partie de l’année. Hors Ile-de-France, les volumes de demande placée sont restés équivalents d’une année sur l’autre, avec environ 1,1 million de m² commercialisés en 2012 (graphique 8), mais les moteurs du marché sont aujourd’hui différents. Privés d’une demande publique dont la réorganisation immobilière arrive aujourd’hui à son terme, certains marchés ont vu en 2012 leur volume de commercialisations baisser significativement. C’est le cas sur les marchés de Lyon, Nice ou encore Saint-Etienne, avec des reculs compris entre -30 et -60%. Le marché francilien, stable d’une année sur l’autre avec 2,4 millions de m² commercialisés, obéit à une logique inverse, avec en 2012 de nombreuses transactions d’envergure – 1,1 million de m² commercialisés sur le segment des surfaces supérieures à 5 000 m², soit un volume record – et une demande record de la part des entités publiques ou parapubliques avec, parmi les plus actives, la SNCF et les ministères d’Etat ; Justice, Développement et en point d’orgue la transaction du MINISTERE DE LA DEFENSE sur 135 000 m² sur le futur Pentagone français. De son côté, Marseille tire son épingle du jeu avec 93 900 m² transactés, soit une progression annuelle de 68% en un an. Sur ce marché, jusqu’ici étouffé par un manque d’offre de qualité, les nouveaux projets ont rencontré un succès indéniable avec plus de 50 000 m² commercialisés sur des surfaces de première main, soit un niveau équivalent à l’ensemble de la demande placée en 2011. Enfin, Toulouse et Rennes se sont montrés particulièrement dynamiques en 2012 avec respectivement 147 000 m² et 104 000 m² de demande placée. Ici encore, les transactions d’envergure ont fait la différence avec respectivement 4 et 3 transactions supérieures à 5 000 m² dont 14 000 m² pour CAP GEMINI à Toulouse et 15 000 m² pour la BPO à Rennes.
Graphique 7
Demande placée de bureaux en France, milliers de m² 5 000 4 000
3 000 2 000 1 000
0
Première main
Seconde main
Sources: DTZ, OBM, RNOIE
Graphique 8
Demande placée de bureaux en France, milliers de m² 5 000 4 000
3 000 2 000 1 000
0
Ile-de-France
Province
Sources: DTZ, OBM, RNOIE
Graphique 9
Demande placée de bureaux par marché en 2012, milliers de m² -29% en un an +22% +12%
Lyon Lille Toulouse Rennes Marseille Bordeaux Montpellier Strasbourg Aix-en-P. Sophia-A. Nancy Dijon Nîmes Nice Reims Toulon St Etienne Besançon
+22% +68% +2% -30% -18% +10% +57% -2% 0% +19% -62% 0% -20% -57% 0% 0
50 1ère main
100
150
200
2nde main
Sources: DTZ, OBM, RNOIE
www.dtz.com
Property Times
4
Bureaux France Bilan 2012
Loyers Une fourchette des valeurs qui s’élargit en Province Les valeurs locatives sont dans l’ensemble restées stables sur les marchés de bureaux régionaux, tant sur les surfaces de première main que de seconde main (graphique 10). Le loyer moyen de première main s’établit aujourd’hui à 156 €/m²/an sur les marchés régionaux étudiés. L’amplitude des valeurs reste importante entre, d’un côté, les marchés du sud-est où le manque d’offre neuve tire les valeurs des bureaux neufs à plus de 180 €/m²/an, comme SophiaAntipolis, Nice ou Toulon et, de l’autre côté, des marchés au nord-est où les surfaces neuves livrées ces dernières années et toujours vacantes pèsent sur les valeurs, aujourd’hui inférieures à 165 €/m²/an, à l’image de Reims, Besançon ou Dijon. Les valeurs de seconde main sont, elles aussi, stables depuis plusieurs années, se distribuant entre 90 €/m²/an sur les marchés les plus modestes à l’image de Nîmes, Reims, Besançon, St-Etienne et 145 €/m²/an sur les marchés en pénurie d’offre à l’instar de Toulon et Nice. Le manque d’offre de qualité et l’obsolescence galopante d’une partie du parc, notamment en termes d’accès pour les personnes à mobilité réduite (PMR), préservent d’une éventuelle baisse les surfaces de seconde main mais répondant aux derniers standards. Si les valeurs prime restent stables dans l’ensemble (carte 1), Paris et Marseille apparaissent comme deux exceptions avec des valeurs qui ne cessent de progresser. La valeur prime atteint ainsi 820 €/m²/an à Paris QCA, dépassant les niveaux records du début d’année 2008. Ici l’absence d’offre neuve de grand gabarit exerce une pression à la hausse sur les valeurs top de la capitale. Le constat est identique à Marseille - en manque structurel d’offre de qualité - qui voit sa valeur prime s’établir à 270 €/m²/an fin 2012, à la faveur de plusieurs transactions er observées sur le « Balthazar », 1 immeuble BBC en front de mer à Euroméditerranée.
Graphique 10
Valeurs locatives moyennes de bureaux – Province, €/m²/an 180 160
140 120 100
80
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Sources: DTZ, OBM, RNOIE
Carte 1
Loyers prime de bureaux en France, fin décembre 2012 En €/m²/an
Source: DTZ Research
On notera également une hausse significative des valeurs prime à Toulouse et Nîmes, où la demande importante rencontre des livraisons de surfaces certifiées HQE et ou BREEAM. Toulouse rejoint ainsi Strasbourg, Rennes et Nice dans le cercle des villes dont le loyer prime atteint la barre des 200 €/m²/an.
www.dtz.com
Property Times
5
Bureaux France Bilan 2012
Offre immédiate Un stock d’offre qui reste rigoureusement identique, tant en Ile-de-France qu’en Province Le stock d’offre immédiate reste rigoureusement stable depuis maintenant 4 ans, tant en Ile-de-France que sur les marchés régionaux et s’établit à 5,3 millions de m² de bureaux disponibles à l’échelle nationale fin 2012 (graphique 12). Le marché francilien concentre à lui seul 3,6 millions de m² d’offre immédiate fin 2012, soit trois quarts des disponibilités de bureaux à l’échelle nationale. Le taux de vacance du marché francilien reste limité à 6,9%, un niveau bien inférieur à ceux observés dans d’autres capitales européennes. Les immeubles de seconde main représentent près des trois quarts de l’offre immédiatement disponible en Ile-de-France.
Graphique 11
Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000
1 000 0
Première main
Seconde main
Sources: DTZ, OBM, RNOIE
Graphique 12
Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² 6 000
En régions, les évolutions sont similaires avec une offre relativement stable d’une année sur l’autre, autour de 1,7 million de m² disponibles fin 2012, dont environ 1/3 de surfaces de première main.
5 000
Peu de marchés en déséquilibre A l’échelle nationale, l’offre immédiatement disponible fin 2012 représente 1 an et demi de commercialisation. Ce ratio est rigoureusement identique en Ile-de-France et en Province. Si Lille, Aix-en-Provence, Strasbourg et SophiaAntipolis ont une offre immédiate deux fois supérieure à leurs rythmes annuels de commercialisation respectifs, ces marchés souffrent en réalité du poids important d’une offre de seconde main en décalage croissant avec les attentes des utilisateurs (graphique 13).
1 000
A l’inverse, de nombreux marchés souffrent d’un manque d’offre immédiate et les taux de vacance sont généralement compris entre 2% et 6%. Reims fait figure d’exception avec des livraisons de nouvelles surfaces qui ont alimenté le marché. Cependant la majorité des marchés régionaux doivent aujourd’hui faire face à la question du renouvellement de leur offre. Les nouveaux programmes développés à Marseille, Aix-enProvence ou Toulon ont d’ailleurs rencontré un vif succès, preuve supplémentaire de la situation tendue sur ces marchés.
4 000 3 000 2 000
0
Ile-de-France
Province
Sources: DTZ, OBM, RNOIE
Graphique 13
Délais d’écoulement théorique de l’offre immédiate, en années Lille Aix-en-P. Strasbourg Sophia-A. Nancy Reims Toulouse Nice Bordeaux Lyon Nîmes Ile-de-France Rennes Marseille Dijon Montpellier Besançon St Etienne Toulon
2,4 2,4 2,2 2,0 2,0 1,8 1,8 1,6 1,6 1,5 1,5 1,5 1,5 1,4 1,3 1,1 0,9 0,8 0,6 0
1
2
3
Sources: DTZ, OBM, RNOIE
www.dtz.com
Property Times
6
Bureaux France Bilan 2012
Offre future Des mises en chantier au compte goutte Après avoir progressé de 40% en 2011 avec 4 millions de m² lancés à l’échelle nationale, les mises en chantier de bureaux ont ralenti en 2012, avec environ 3,5 millions de m² de chantiers ouverts (graphique 14). A peine 420 000 m² ont été livrés en Ile-de-France sur l'ensemble de l'année 2012, un niveau historiquement faible ; ces livraisons correspondent aux creux des mises en chantier observés en 2009-2010 (graphique 14). Malgré une croissance économique atone, la production neuve de bureau reprendra de façon significative en 2013 avec près de 900 000 m² en chantier, dont 500 000 m² encore disponibles. En Province, les projets prêts à être lancés sont nombreux, mais leur mise en chantier reste le plus souvent conditionnée à leur précommercialisation en tout ou partie. Les opérations en compte-propre ou clé-en-main, principal moteur du marché des bureaux en régions en 2011, ont été bien moins nombreuses en 2012. er La livraison en blanc, au 1 semestre, du programme « Polygone » de 13 000 m² à Reims reste une exception sur un marché où les développements spéculatifs sont rares. Le renouvellement du parc, un passage obligé Néanmoins, plusieurs facteurs indiquent que les livraisons de bureaux pourraient rebondir dans les années à venir sur l’ensemble du territoire et ce malgré des perspectives économiques en berne. D’abord, les mises en service de lignes de tramway, comme à Reims ou Dijon pour les plus récentes, devraient favoriser le développement de nouveaux pôles tertiaires. Ensuite, la multiplication des normes réglementaires quant à l’utilisation des immeubles de bureaux a accéléré de facto l’obsolescence du parc, encourageant par la même occasion son renouvellement.
Graphique 14
Mises en chantier de bureaux en France (milliers de m²), PIB en milliards d’euros 6 000
1 850 1 800 1 750 1 700 1 650 1 600 1 550 1 500 1 450
5 000 4 000 3 000
2 000 1 000 0
Ile-de-France
Province
PIB
Sources: Sitadel, Oxford Economics
Graphique 15
Surfaces de bureaux autorisées en 2012, milliers de m² Marseille/Aix-en-P. Lyon Toulouse Rennes Lille Strasbourg Montpellier Bordeaux Toulon Reims Nancy St-Etienne Dijon Nice/Sophia Nîmes Besançon 0
100
200
300
Source: Sitadel
Enfin, la demande des entreprises pour des locaux plus efficients devient une constante sur l’ensemble des marchés, même les moins matures.
www.dtz.com
Property Times
7
Bureaux France Bilan 2012
Marché de l’investissement Le marché de l’investissement en France Avec 14,7 milliards d’euros d’investissement en 2012, le marché se situe à mi-chemin entre la reprise de 2010 et l’envolée de 2011. Malgré un volume d’investissement proche de 8,5 milliards d’euros, le second semestre 2012 aura été moins dynamique qu’en 2011 où près de 11,8 milliards d’euros avaient été investis en raison de l’anticipation de la disparition des avantages fiscaux liés à l’article 210-E. Avec 14,7 milliards d’euros investis, le volume de 2012 est en ligne avec la performance moyenne de la période 20022011. Les bureaux continuent de représenter la majeure partie des investissements avec 10,2 milliards d’euros investis en 2012 et une part de marché de 69% (graphique 16). Pour autant leur poids s’est réduit de 20% d’une année sur l’autre. Cette diminution s’explique par la disparition des avantages fiscaux liés à l’article 210-E qui avait particulièrement été favorable aux actifs de bureaux en 2011. La moitié du montant investi se concentre dans des transactions d’un montant unitaire supérieur à 100 millions d’euros ; une quarantaine d’opérations ont été dénombrées en 2012, dont moins d’une dizaine en province. Sur l’ensemble de l’année 2012, les investisseurs français dominent mais leur part de marché recule de 10 points en un an, à 50%. Ils sont suivis par les investisseurs du MoyenOrient (10%), d’Allemagne (7%) et les fonds européens (6%).
Graphique 16
Montant des investissements en France par type d’actif, en milliards d’EUR 30
25 20 15
10 5 0
2005
2006
2007
2008
2009
Bureaux
2010
2011
2012
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 17
Montant des investissements par type d’actif selon la nationalité des principaux acquéreurs en 2012 Angleterre International Etats-Unis Moyen-Orient Pays-Bas France Allemagne Asie Canada Suisse
0% Bureaux
20% Commerces
40% 60% 80% 100% Entrepôts et Locaux d'activité
Source: DTZ Research
Graphique 18
Les stratégies de diversification divergent selon la nationalité des investisseurs. Le bureau et le commerce, actifs les plus plébiscités, ont capté tant les capitaux domestiques qu’étrangers. A l’inverse, les investisseurs internationaux et anglais ont opté pour une diversification entre les actifs de bureaux, de commerces et les entrepôts/locaux d’activité en 2012, révélant ainsi des stratégies plus opportunistes (graphique 17). L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des investisseurs et concentre 75% des engagements en 2012, soit une augmentation d’un point par rapport à 2011. Cette proportion est en ligne avec les performances observées au cours des 10 dernières années (graphique 18).
Répartition des investissements en France par localisation, en milliards d’EUR 100% 80% 60%
40% 20% 0%
2005
2006
Ile-de-France
2007
2008
Province
2009
2010
2011
2012
Portefeuilles nationaux
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
8
Bureaux France Bilan 2012
Le marché de l’investissement en régions Performance en demi-teinte pour le marché de l’investissement en régions. Plus de 3 milliards d’euros auront été investis en régions (hors Ile-de-France) en 2012, soit un repli de 10% d’une année sur l’autre. Pour autant, cette performance reste dans la moyenne annuelle constatée depuis 2009 (graphique 19). La répartition des montants investis en régions par type d’actif est beaucoup plus équilibrée qu’en Ile-de-France. Les bureaux dominent toujours avec 43% des montants investis et un peu d’1,3 milliard d’euros d’engagements. Le manque d’opérations d’envergure et la multiplication des opérations de petite taille font fléchir le volume moyen des transactions. Bien que le nombre de transactions ait augmenté d’une année sur l’autre (352 opérations en 2012 contre 333 en 2011), les montants investis sont en repli. La taille moyenne des transactions a donc diminué pour se positionner à 8,7 millions d’euros en 2012 contre 9,1 millions d’euros en moyenne annuelle sur la période 2005-2011 (graphique 20).
Graphique 19
Montant des investissements en régions par type d’actif, en milliards d’EUR 6
5 4 3
2 1 0
2005
2006
2007
2008 Bureaux
2009
2010
2011
2012
Autres
Source: DTZ Research
Graphique 20
Investissement en régions par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR 100%
20
80%
15
60%
10
40%
5
20%
Les SCPI/OPCI et les fonds d’investissement dominent le marché en régions. En 2012, les SCPI/OPCI/OEGF (1,3 milliard d’euros), les fonds d’investissement (environ 615 millions d’euros) et les institutionnels (près de 365 millions d’euros) ont été les acteurs les plus actifs sur les marchés régionaux. Ils concentrent, à eux trois, les ¾ des montants investis (graphique 21).
0%
0 2005
2006
2007
2008
2009
Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions Taille moyenne
2010
2011
2012
De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions
Source: DTZ Research
Graphique 21
Investissements en régions par type d’acquéreur 100% 80% 60% 40% 20% 0%
2006
2007
2008
Institutions Autres foncières Autres fonds d'investissement Investisseurs privés
2009
2010
2011
2012
SIIC OPCI / SCPI / OEGF Soc. d'Invstt immobilier
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
9
Bureaux France Bilan 2012
Les investisseurs français dominent le marché en régions, les investisseurs étrangers sont absents. La prédominance des investisseurs français sur le marché régionaux s’est encore accentuée en 2012 après un peu moins de 2,5 milliards d’euros engagés. Les investissements étrangers sont en net recul avec moins d’un milliard d’euros investis en 2012. Premiers investisseurs étrangers, les anglais ont totalisé près de 10% de part de marché. Les fonds paneuropéens et les investisseurs américains ont représenté respectivement environ 5% et 3% du marché en 2012 (graphique 22). Le secteur tertiaire continue de polariser l’attention des investisseurs étrangers sur le marché français mais dans des proportions variables selon les nationalités. Ainsi, les fonds internationaux et les investisseurs allemands n’auront été actifs que sur les acquisitions d’immeubles de bureaux. A l’inverse, les investisseurs américains, néerlandais ou belges ont opté pour des actifs de commerce ou des entrepôts/locaux d’activité en 2012 (graphique 23).
Graphique 22
Investissements en régions selon la nationalité des acquéreurs 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
France Allemagne Pays-Bas Moyen-Orient Autres
Etats-Unis Angleterre Autres Pays Européens Fonds paneuropéens
Source : DTZ Research
Graphique 23
Investissement en régions par type d’actif selon la nationalité des acquéreurs en 2012 Belgique
L’intérêt des investisseurs s’est polarisé sur les régions aux fondamentaux économiques forts. ère La région Rhône-Alpes arrive en 1 position en termes d’acquisitions réalisées avec un peu moins d’un milliard d’euros investis en 2012, dont 130 millions d’euros pour la cession de la « Tour Oxygène ».
Etats-Unis
Pays-Bas Fonds paneuropéens Angleterre
France International
ème
La région PACA occupe quant à elle la 2 position avec environ 330 millions d’euros d’investissement, principalement sur des actifs de bureaux et de commerce. La transaction la plus emblématique aura été l’achat par AG2R auprès de la CAISSE D'EPARGNE pour plus de 50 millions d’euros du « Balthazar », un immeuble de 10 500 m² de bureaux à Marseille. La région Aquitaine arrive en troisième position avec près de 280 millions d’euros investis. La principale transaction de l’année aura été la cession par DERET/ SOLINE à DEKA IMMOBILIEN du « Cristal », 11 400 m² de bureaux, pour un montant estimé à plus de 25 millions d’euros (graphique 24). Sur les marchés secondaires, des opportunités intéressantes ont été saisies par les investisseurs comme l’acquisition pour plus de 22 millions d’euros d’un immeuble de bureaux et de commerces dans le centre historique de Nancy par PRIMONIAL REIM auprès de FONCIERE DES REGIONS ou encore l’acquisition en VEFA par une SCPI régionale, auprès de NACARAT, de 7 700 m² de bureaux et de commerces BBC et HQE à Metz pour plus de 20 millions d’euros.
www.dtz.com
Allemagne Bureaux
0% 20% 40% 60% 80% 100% Commerces Entrepôts et Locaux d'activité
Source: DTZ Research
Graphique 24
Classement des investissements en régions en 2012, en millions d’EUR Rhône Alpes Provence-Alpes-Côte d'Azur Aquitaine Nord Pas de Calais Normandie Pays de la Loire Lorraine Languedoc Roussillon Picardie Midi Pyrénées Alsace Centre Bourgogne Poitou Charente Bretagne Auvergne Franche Comté Champagne Ardenne 0
200
400
600
800
1000
Source : DTZ Research
Property Times 10
Bureaux France Bilan 2012
Le bureau a concentré l’essentiel des investissements sur les principaux marchés. En Bretagne et en Pays de la Loire, les actifs de bureaux ont concentré l’essentiel des investissements (plus de 90%) en 2012 (graphique 25). Toutefois, les trois premiers marchés (Rhône Alpes, PACA et Aquitaine), ont enregistré un volume équilibré entre les acquisitions d’actifs de bureaux et les autres catégories. Stabilité des taux de rendement en 2012 en régions. Les taux prime bureaux sont restés stables sur les principaux marchés régionaux en 2012. Ils s’établissent entre 6,00% et 6,50% pour les marchés les plus établis (Lyon, Marseille et Bordeaux). La stabilité des taux devrait se maintenir en 2013 en régions. Les investisseurs pourront trouver des taux de rendement supérieurs à 7,00% sur les marchés secondaires disposant de fondamentaux également sains (graphique 26).
Graphique 25
Investissement par type d’actif dans les principales régions en 2012 Bretagne Pays de la Loire Midi Pyrénées Lorraine Nord Pas de Calais Centre Rhône Alpes Provence-Alpes-Côte d'Azur Aquitaine Bourgogne Normandie Languedoc Roussillon Alsace Franche Comté Poitou Charente Picardie Auvergne Champagne Ardenne 0%
20% Bureaux
40%
60%
80%
100%
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 26
Taux de rendement bureaux prime en régions au T4 2012 10% 9% 8%
7% 6% 5%
Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et 2012
T4 2012
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 11
Bureaux France Bilan 2012
Alsace - Strasbourg
Graphique 27
Un marché concentré sur les surfaces de seconde main Avec 47 800 m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché tertiaire strasbourgeois voit son volume de demande placée baisser de 18% en un an. Le recul de l’activité est significatif sur les surfaces neuves avec 6 500 m² placés en 2012 contre 30 000 m² en 2011. Dans le même temps, les commercialisations ont progressé de 47% sur les immeubles de seconde main avec 41 200 m² placés (graphique 27). Après 15 années marquées par un exode des entreprises vers les marchés périphériques, la tendance semble aujourd’hui se rééquilibrer au profit du centre-ville, avec 9 400 m² de demande placée en 2012. Les atouts du centreville sont nombreux : arrivée de produits neufs, présence de la gare TGV et plus généralement de transports en commun efficients. Les parcs tertiaires périphériques restent néanmoins le principal théâtre du marché avec 24 800 m² de demande placée, avec en tête de pont l’Espace Européen de l’Entreprise de Schiltigheim qui a enregistré en 2012 plus de 8 000 m² de transactions, essentiellement sur des surfaces neuves.
Demande placée à Strasbourg, en milliers de m² 100 80 60 40 20 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 28
Valeurs locatives à Strasbourg, en €/m²/an 250 200 150 100
Les valeurs locatives restent stables Les valeurs locatives sont restées stables en 2012, avec une valeur top de centre-ville très légèrement inférieure à la barre des 200 €/m²/an. Les surfaces neuves dans les parcs tertiaires périphériques se louent, quant à elles, entre 110 et 145 €/m²/an (graphique 28). Les mesures d’accompagnement, franchises de loyer et travaux pris en charge par le propriétaire, tendent à se généraliser, surtout sur les immeubles de seconde main.
50
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 1
Principales transactions de bureaux à Strasbourg en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
E3 Schiltigheim
ADIM VINCI
1 986 m²
Neuf
Parc d’Innovation - Illkirch
COFELY SUEZ
1 600 m²
Neuf
Parc d’Innovation - Illkirch
DELPHI
1 575 m²
Ancien
Parc d’Innovation - Illkirch
DELPHI
1 341 m²
Rénové
E3 Schiltigheim
PEREZ GESTOUR
1 080 m²
Récent
E3 Schiltigheim
MMA
1 069 m²
Rénové
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 12
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate reste stable Avec un volume de commercialisation en retrait, le stock d’offre immédiate sur le marché tertiaire strasbourgeois est resté stable en 2012 avec 142 000 m² immédiatement disponibles à la fin de l’année (graphique 29). Une grande partie de ce stock est constituée de surfaces de seconde main. Les offres de première main ne représentent que 35 000 m², et se concentrent sur le centre-ville dans le « Lawn » ou la « Tour Esca », et sur le secteur de l’Espace Européen de l’Entreprise.
Graphique 29
Offre immédiate à Strasbourg, en milliers de m² 250 200 150 100 50 0
Des projets nombreux L’agglomération strasbourgeoise pourrait voir se développer, autour de sites existants, principalement en périphérie (Espace Européen notamment), de nombreux projets porteurs d’une dynamique de développement environnemental, mais également en cœur d’agglomération, autour de l’axe des « Deux Rives ». Plus de 43 000 m² de projets sont aujourd’hui identifiés, potentiellement à deux ans. Parmi les programmes les plus avancés, on citera « Oxygen », « Beverly Plaza », « Etoile du Rhin »mais également « Le Cap » et les « Dock-s », deux programmes commercialisés par ICADE qui développe également les 3 tours de la presqu’Ile Malraux. A proximité, le projet du futur quartier d’affaires du Wacken, dont la première tranche consistera en 100 000 m² de bureaux, services et hôtels, dont une partie est réservée pour les institutions européennes, permettra pour des utilisateurs référents de se loger dans des immeubles neufs et performants d’un point de vue énergétique, en liaison directe avec le centre-ville, distant de quelques arrêts de tram.
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 30
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013-2017 Bas-Rhin
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
En ligne avec la conjoncture nationale en termes de croissance, le marché tertiaire strasbourgeois devrait bénéficier à court et moyen terme d’une meilleure orientation de son marché de l’emploi, en particulier dans le secteur public (graphique 30).
Tableau 2
Projets significatifs de bureaux à Strasbourg Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Beverly Plaza
E3
LAZARD
7 053 m²
2013
Oxygen
E3
VINCI / BNP PARIBAS REIM
3 400 m²
2013
Etoile du Rhin
Route du Rhin
CIRMAD / LA FRANCAISE AM
2 332 m²
2013/2014
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 13
Bureaux France Bilan 2012
Aquitaine - Bordeaux
Graphique 31
La demande placée progresse, portée par les transactions nde sur les grandes surfaces et les locaux de 2 main. 88 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché bordelais en 2012, un volume en croissance de 2% en un an (graphique 31). Le marché a été porté par les commercialisations de surfaces de seconde main, qui totalisent 70% de la demande placée. La principale transaction de l’année a été la prise à bail par FREE nde TELECOM de 3 500 m² de bureaux de 2 main dans le quartier du Lac à Bordeaux. Avec 27 000 m² placés, les ère surfaces de 1 main ont, en revanche, enregistré un repli de 34% en un an.
Demande placée à Bordeaux, en milliers de m² 120 000 100 000
80 000 60 000 40 000 20 000 0
Première main
Les surfaces supérieures à 1 000 m² ont représenté près de la moitié des commercialisations de l’année, soit 43 000 m² au travers de 21 transactions recensées en 2012. Les surfaces intermédiaires (entre 500 et 1 000 m²) ont enregistré une forte baisse (-23% en un an), avec 13 800 m² placés en 2012 contre 18 000 m² en 2011. Enfin, les surfaces inférieures à 200 m² sont également en repli (-12%), avec près de 32 000 m² placés en 2012. La valeur locative prime progresse tandis que les loyers moyens des surfaces neuves et récentes enregistrent une correction. Si la valeur locative prime a progressé de 6% en un an pour atteindre 180 €/m²/an fin 2012, les loyers des immeubles neufs et récents ont, à l’inverse, enregistré une correction de 3% pour se positionner respectivement à 160 €/m²/an et 137 €/m²/an fin 2012. Toutefois, au regard des programmes de qualité livrables à l’horizon 2014, une progression des valeurs neuves est attendue.
Seconde main
Sources : OIB, DTZ
Graphique 32
Valeurs locatives à Bordeaux, en EUR/m²/an 180 160 140 120
100 80 60
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Les valeurs des locaux anciens ont connu une infime progression en un an (+1%) pour se positionner à 110 €/m²/an (graphique 32). Tableau 3
Principales transactions de bureaux à Bordeaux en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Quartier du Lac
FREE TELECOM
3 500 m²
Seconde main
Bordeaux
MUTUELLE NATIONALE TERRITORIALE
2 600 m²
Seconde main
Lormont
COFELY
1 800 m²
Neuf
Parc de la Devèze
VISUALIZATION SCIENCES CROUP
1 617 m²
Neuf
Parc Sextant
ARTELIA
1 425 m²
Neuf
Europarc B18
MAIF
1 340 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 14
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate se résorbe légèrement. L’offre immédiatement disponible sur l’agglomération bordelaise s’est résorbée de 3% en un an pour s’établir à 128 000 m² fin 2012 (graphique 33). Bien qu’en baisse (-13% nde en un an), les surfaces de 2 main continuent de représenter la majorité du stock vacant, avec 88 500 m² ère disponibles. L’offre de 1 main a augmenté pour atteindre 39 500 m², notamment suite à la livraison de l’opération « Enora Park » à Pessac (5 000 m²). L’offre immédiate augmentera à nouveau dans les 18 prochains mois avec l’arrivée sur le marché de surfaces neuves, notamment sur Bordeaux Centre (secteur des bassins à Flots, Gare St Jean, Bordeaux Lac), ainsi que sur le secteur Ouest (programmes de THALIUM). Les projections de croissance favorables devraient soutenir l’activité du marché de la métropole bordelaise. L’agglomération bordelaise forme un pôle économique dynamique qui surperformera la moyenne nationale à l’horizon 2017 (graphique 34). Le développement du projet de Bordeaux Euratlantique, futur quartier des affaires autour de la gare Saint-Jean, constitue un enjeu économique d’importance pour le dynamisme de l’agglomération. Il s’inscrit dans la mise en service de la ligne à Grande Vitesse (LGV) en 2017, avec un prolongement projeté vers l’Espagne et Toulouse. Pour accompagner cette croissance, plus de 40 000 m² de bureaux neufs devraient venir alimenter le marché d’ici 2014. Citons parmi ces projets, le « Bleriot » (6 000 m²) de SAFRAN à Bègles, ou les 4 300 m² développés par FRANCE LITTORAL DEVELOPPEMENT près de la gare Saint-Jean. Le lancement de la troisième phase des travaux concernant le prolongement du tramway bordelais sera un atout pour attirer les futurs utilisateurs vers de nouvelles zones, à l’image des 8 300 m² du « Pégase », développée par THALIUM au Haillan et livrable en 2014 (tableau 4).
Graphique 33
Offre immédiate à Bordeaux, en milliers de m² 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0
Première main
Seconde main
Sources : OIB, DTZ
Graphique 34
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013-2017 Gironde
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 4
Projets significatifs de bureaux à Bordeaux Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Le Bleriot
Bègles
SAFRAN
6 000 m²
1 sem. 2013
Rue Terre de Bordes
Bordeaux
FRANCE LITTORAL DEVELOPPEMENT
4 300 m²
1 sem.2014
Pégase
Le Haillan
THALIUM
8 300 m²
1 sem. 2014
La Fabrique
Bordeaux
BOUYGUES IMMOBILIER
3 700 m²
er
er
er
2
ème
sem. 2014
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 15
Bureaux France Bilan 2012
Graphique 35
Bourgogne - Dijon Le marché dijonnais semble avoir trouvé son rythme de croisière Après un premier semestre atone avec seulement 6 000 m² commercialisés, la deuxième moitié de l’année aura été bien plus dynamique, permettant au marché tertiaire dijonnais d’égaler sa performance de 2011 avec 18 000 m² de bureaux commercialisés sur l’année 2012. Le marché dijonnais semble avoir trouvé son rythme de croisière avec des volumes de commercialisations stables depuis 4 ans (graphique 35). La distribution des commercialisations entre surfaces neuves et surfaces de seconde main reste rigoureusement identique d’une année sur l’autre avec environ 1/3 de la demande placée sur des surfaces de première main. Si les transactions d’envergure ont été moins nombreuses en 2012 qu’en 2011, on notera la signature d’EDF sur le bâtiment C (1 348 m²) des « Jardins de Valmy ». La majorité des transactions se concentre toujours sur des surfaces inférieures à 150 m².
Demande placée à Dijon, en milliers de m² 50 40 30 20 10 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 36
Valeurs locatives à Dijon, en €/m²/an 150 130 110 90
Alors la demande des entreprises publiques et parapubliques avait dynamisé le marché entre 2005 et 2007, celle-ci apparait aujourd’hui en retrait et privilégient les renégociations des baux en cours aux déménagements dans des nouveaux locaux.
70 50
Neuf ou restructuré
Les valeurs locatives se maintiennent Après le pic de 170 €/m²/an atteint en 2011 sur les nouveaux programmes du quartier Clémenceau, la valeur prime revient à 160 €/m²/an en 2012. Si les valeurs locatives restent dans l’ensemble stables, les mesures d’accompagnement se généralisent pour inciter les utilisateurs à se positionner (graphique 36).
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 5
Principales transactions de bureaux à Dijon en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Les Jardins de Valmy
EDF
1 348 m²
Neuf
Centre des Affaires
SMABTP
1 012 m²
Neuf
Centre des Affaires
ICADE
512 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 16
Bureaux France Bilan 2012
Une offre immédiate variée et de qualité Après trois années de baisse continue, le stock d’offre immédiatement disponible s’est légèrement regarni pour s’établir à 22 000 m² fin 2012, soit un taux de vacance toujours inférieur à 2% (graphique 37). L’offre se concentre essentiellement sur des petites surfaces, et les possibilités d’implantation sur une surface supérieures à 1 000 m² sont aujourd’hui très limitées. Le programme « Marbotte Plaza », livré en 2010 par LAZARD, offre encore près de 2 700 m². L’offre neuve immédiatement disponible représente désormais 12 000 m² (graphique 37). Alors que la plupart des marchés régionaux souffrent d’une pénurie d’offre de qualité, le marché dijonnais dispose d’un stock disponible en ligne avec ses capacités d’absorption. Cette offre neuve se situe essentiellement sur le Parc de Valmy, à l’entrée nord de l’agglomération, mais également dans le quartier d’affaires Clémenceau en centre-ville. Ces zones d’activité tertiaires devraient bénéficier de la mise en service, en décembre 2012, du tramway dijonnais, dont la ligne 2 relie le centre-ville au Parc de Valmy. Le Parc Valmy, épicentre du marché dijonnais de demain Le Parc Valmy s’affirme d’ailleurs comme le principal pôle de développement tertiaire de l’agglomération dijonnaise, avec 5 projets identifiés dont certains déjà en chantier, à l’instar des programmes « Ywood », « Eole » ou « Quatuor ».
Graphique 37
Offre immédiate à Dijon, en milliers de m² 40 30 20 10 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 38
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Côte d'Or
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois
A plus long terme, les opérateurs se montrent prudents quant au lancement de nouvelles surfaces sur un marché où l’offre immédiate de première main est déjà suffisante et les perspectives économiques en berne (graphique 38). Aucune nouvelle mise en chantier n’est attendue pour 2013.
Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 6
Projets significatifs de bureaux à Dijon Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Eole
ZAC Valmy
PRIVE
2 532 m²
2013
Ywood
ZAC Valmy
NEXITY
1 200 m²
2013
Quatuor
ZAC Valmy
PRIVE
1 200 m²
2013
L’Eolien
ZAC Valmy
QUEBEC
2 800 m²
2014
Dumouriez
ZAC Valmy
DUMOURIEZ
1 900 m²
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 17
Bureaux France Bilan 2012
Bretagne - Rennes
Graphique 39
Performance historique de la demande placée sur le marché rennais. En 2012, la demande placée sur l’agglomération rennaise a connu sa meilleure performance depuis 2003 avec 104 000 m² commercialisés. Ce résultat est lié, en majeure partie, à la réalisation de plusieurs comptes propres et clés en main, qui ont représenté 36 000 m² (graphique 39). Les commercialisations se répartissent de façon homogène ère nde entre les surfaces de 1 main (51 000 m²) et celles de 2 main (53 000 m²). Les entreprises rennaises cherchent en priorité des immeubles offrant un maximum de services de proximité (restauration, point Poste, etc.) et un accès facilité (proximité rocade, métro, bus, etc.). Par conséquent, l’efficacité technique du bâtiment n’est pas le seul critère pris en considération par les entreprises.
Demande placée à Rennes, en milliers de m² 120 000 100 000 80 000 60 000
40 000 20 000 0
Première main
Seconde main
Sources : OIB, DTZ
Graphique 40
8 transactions réalisées sur des surfaces supérieures à 2 000 m² auront permis à ce segment de concentrer environ 43% des commercialisations en 2012 ; parmi ces transactions, citons la construction du siège social de la BPO sur 15 000 m² de bureaux neufs à Saint-Grégoire (tableau 7). ère
Les valeurs locatives de 1 main progressent, celles de nde 2 main restent stables. Le loyer prime est demeuré relativement stable en 2012, à ère 205 €/m²/an. Les valeurs locatives de 1 main ont progressé de 3% en un an pour atteindre 150 €/m²/an. Les nde valeurs de 2 main sont, elles aussi, demeurées stables, à 130 €/m²/an pour les surfaces récentes et 100 €/m²/an pour les surfaces anciennes (graphique 40). Toutefois, la ère progression des valeurs locatives de 1 main ainsi que la nde stabilité de celles de 2 main s’expliquent par des mesures d’accompagnement incitatives.
Valeurs locatives à Rennes, en EUR/m²/an 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 7
Principales transactions de bureaux à Rennes en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Parc Edonia/ Saint-Grégoire
BPO
15 000 m²
Neuf
ZAC Champs Blancs/ Cesson-Sévigné
THOMSON VIDEO NETWORKS
7 900 m²
Neuf
Saint-Jacques-de-la-Lande
ASTELLIA
5 000 m²
Neuf
Rennes
DIRECT ASSURANCE
3 500 m²
Neuf
Rennes
NEOSOFT
3 000 m²
Neuf
Rennes
FIDAL
2 500 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 18
Bureaux France Bilan 2012
Forte progression de l’offre immédiate en un an. Avec 134 000 m² disponibles fin 2012, l'offre immédiate sur l’agglomération rennaise s’est alourdie de 49% en un an. ère
Le stock de 1 main a fortement augmenté, passant de 15 000 m² fin 2011 à 47 600 m² fin 2012, à la faveur de plusieurs livraisons d’immeubles de bureaux (graphique 41). Cette tendance devrait se poursuivre dans les prochains mois, plusieurs immeubles neufs lancés en blanc devant encore être livrés en 2013, renforçant dans le même temps nde la pression sur les actifs de 2 main obsolètes.
Graphique 41
Offre immédiate à Rennes, en milliers de m² 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0
nde
Le stock de 2 main a quant à lui progressé de 15% sur la même période pour atteindre 86 400 m² fin 2012. L’obsolescence du parc constitue une problématique majeure du marché rennais et sa rénovation demeure un enjeu à court/moyen terme pour ce marché. Les projections de croissance favorables devraient soutenir l’activité du marché rennaise. Les perspectives économiques de l’Ille-et-Vilaine sont bien orientées sur la période 2013-2016 par rapport à la moyenne nationale (graphique 42). Plusieurs grands chantiers viendront contribuer au dynamisme économique de l’agglomération rennaise : le lancement de la ligne B du métro, qui permettra d’accompagner le développement de nouvelles zones comme la ZAC Champs Blancs, les travaux de modernisation des voies de TGV en LGV, qui permettront de relier Rennes à Paris en moins de 1h30, la modernisation des infrastructures de la gare, la restructuration du Couvent des Jacobins en centre des Congrès de prestige.
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 42
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Ile-et-Villaine
France
Population 1,7%
0,7% -0,3% Emplois du secteur public
PIB
-1,3%
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Pour soutenir cette croissance, près de 40 000 m² de projets tertiaires verront le jour en 2013, comme les 16 000 m² de l’opération « New Way » de LEGENDRE et « Oxygène », 8 000 m² développés par LAMOTTE et BLOT dans la ZAC Champs Blancs à Cesson-Sévigné (tableau 8).
Tableau 8
Projets significatifs de bureaux à Rennes Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
New Way
Rennes
LEGENDRE
16 000 m²
2013
Oxygène
ZAC Champs Blancs/ Cesson-Sévigné
LAMOTTE/ BLOT
8 000 m²
2013
Energies
Rennes
IMOCIA/ CARDINAL
7 000 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 19
Bureaux France Bilan 2012
Champagne-Ardenne - Reims
Graphique 43
Stabilité de la demande placée Avec 12 000 m² de demande placée en 2012, le marché tertiaire rémois reste en ligne avec le volume enregistré en 2011 (graphique 43). Alors que la demande s’était concentrée essentiellement sur les surfaces inférieures à 200 m² l’an dernier, 2012 aura été marquée par la réalisation de plusieurs transactions sur le segment des surfaces supérieures à 500 m².
Demande placée à Reims, en milliers de m² 25 20 15 10 5 0
Comme en 2011, le secteur public reste le grand absent du marché. Les commercialisations auront exclusivement concerné des acteurs privés et, après la SMABTP en 2011, France TELECOM et le CREDIT AGRICOLE ont signé les deux transactions les plus importantes de l’année sur respectivement 1 500 m² et 1 200 m².
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 44
Si les demandes émanent principalement d’utilisateurs déjà présents sur l’agglomération rémoise, un nombre croissant de marques d’intérêts provenant de sociétés parisiennes, essentiellement des PME, est à souligner. Les loyers sont orientés à la baisse Du fait de l’afflux récent de surfaces de première main, les valeurs locatives des surfaces neuves enregistrent un recul certain, passant de 160 €/m²/an en 2010 à 135 €/m²/an aujourd’hui. Les propriétaires de surfaces neuves vacantes depuis parfois plusieurs années n’hésitent plus à baisser de manière significative les loyers de présentation (graphique 44). Les loyers moyens de seconde main se positionnent, quant à eux, entre 90 €/m²/an et 100 €/m²/an pour les surfaces anciennes et jusqu’à 110 €/m²/an pour les surfaces récentes.
Valeurs locatives à Reims, en €/m²/an 200
150 100 50
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 9
Principales transactions de bureaux à Reims en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Bezannes
FRANCE TELECOM
1 500 m²
Neuf
Reims - Centre
CREDIT AGRICOLE
1 200 m²
Seconde main
Reims - Docks
FREIN RAIL
900 m²
Seconde main
Reims - Hippodrome
CESI
800 m²
Restructuré
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 20
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate explose Malgré la bonne tenue du marché, le volume global d’offre immédiate atteint des sommets avec 32 000 m² disponibles fin 2012, soit une augmentation de 39% en un an. Pour rappel, le stock d’offre immédiatement disponible sur le marché rémois atteignait, à peine, la barre des 10 000 m² il y a seulement deux ans (graphique 45). La livraison des 13 000 m² de l’opération « Polydrome » est venue faire exploser le stock d’offre de première main qui atteint 15 000 m² fin décembre 2012. C’est là un niveau élevé pour un marché où les entreprises ne montrent pas un intérêt marqué pour des programmes aux dernières normes. Cependant, les programmes de Bezannes semblent maintenant commencer à rencontrer leur public. Le stock de seconde main, dont une grande partie est en décalage avec les attentes des utilisateurs, notamment en termes d’accès PMR, reste stable avec 17 000 m² disponibles fin 2012.
Graphique 45
Offre immédiate à Reims, en milliers de m² 40 30 20 10 0
Première main
Graphique 46
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Marne
Beaucoup de projets mais les opérateurs restent attentistes Devant l’afflux de surfaces de première main disponibles sur le marché rémois, les opérateurs locaux ont gelé leurs nombreux projets. Le temps des lancements en blanc semble aujourd’hui révolu. La demande exprimée de surfaces tertiaires reste limitée et insuffisante pour absorber les surfaces d’ores et déjà disponibles. En ajoutant à ce tableau des perspectives économiques parmi les plus faibles de l’hexagone (graphique 46), de nombreux projets devraient être au mieux retardés, au pire abandonnés. Les niveaux de précommercialisation, préalable incontournable à tout lancement, peinent à décoller.
Seconde main
Source : DTZ
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 10
Projets significatifs de bureaux à Reims Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Numerobis
TGV Centre - Reims
MONTROYAL
4 700 m²
2014
Terra Nova
Parc TGV - Bézannes
NACARAT
2 100 m²
2014
Bézannes Europe
Parc TGV - Bézannes
MONTROYAL
2 000 m²
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 21
Bureaux France Bilan 2012
Franche-Comté - Besançon
Graphique 47
Pas de rebond de l’activité à Besançon Avec seulement 8 000 m² de demande placée en 2012, le marché bisontin des bureaux ne parvient pas à rebondir après une année 2011 déjà morose (graphique 47). Les commercialisations se distribuent équitablement entre surfaces neuves et surfaces de seconde main. Alors que le marché s’était appuyé, ces dernières années, sur la demande du secteur public (DREAL, POLE EMPLOI ou encore du CONSEIL GENERAL), la demande publique a été nd inexistante au 2 semestre. Les projets de déménagement ont du mal à se concrétiser. La transaction la plus importante de l’année aura été la ème vente de l’immeuble « Axis » (3 500 m²), livré au 2 semestre Portes de Vesoul, à plusieurs professions libérales, dont un cabinet de conseil fiscal. Il s’agit de la première transaction sur le segment des surfaces de plus de 1 000 m² sur le marché bisontin depuis plus de deux ans. Sur un marché où l’offre neuve était quasi inexistante depuis 2009, les programmes en chantier ont rencontré un certain succès. Ainsi, dans le sillage de la vente d’ « Axis », plusieurs lots compris entre 200 et 300 m² ont été loués sur la première phase du programme« Novatech Plaza» de LAZARD (5 000 m² livrables en mars 2013). Le futur tramway, attendu à horizon 2014, impacte déjà la géographie du marché, favorisant aujourd’hui les secteurs épargnés par les nuisances liées aux travaux au détriment des futurs pôles, en « friche » le temps du chantier.
Demande placée à Besançon, en milliers de m² 20 15 10 5 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 48
Valeurs locatives à Besançon, en €/m²/an 200
150 100 50
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Maintien des valeurs sauf pour les locaux anciens A l’exception des surfaces anciennes, moins recherchées, les valeurs locatives se maintiennent d’une année sur l’autre. Elles se positionnent ainsi à 110 €/m²/an en moyenne pour les locaux de seconde main de bonne qualité, et peuvent atteindre 140 €/m²/an pour des transactions de petites surfaces dans des immeubles récemment livrés.
Tableau 11
Principales transactions de bureaux à Besançon en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Axis – Portes de Vesoul
Professions libérales
3 500 m²
Neuf
Rue Sellier
ARDFC
485 m²
Récent
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 22
Bureaux France Bilan 2012
Retour d’offres de première main sur le marché Si le marché bisontin a vu son offre immédiate augmenter de 64% en un an, avec 18 000 m² disponibles fin 2012, le taux de vacance (3,5%) reste parmi les plus faibles à l’échelle nationale (graphique 49). Après plusieurs années de pénurie, le stock d’offres de première main s’est regarni en 2012 suite aux livraisons des programmes « Porte Lafayette » en zone franche urbaine (ZFU) et « Axis » sur la zone de la Porte de Vesoul. Bridé depuis plusieurs années par une offre insuffisante et en décalage avec les derniers standards, l’arrivée sur le marché de ces nouvelles surfaces devrait bénéficier à l’activité dans les mois à venir.
Graphique 49
Offre immédiate à Besançon, en milliers de m² 20 15 10 5 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
La livraison attendue, en mars 2013, du bâtiment A de « Novatech Plaza », commercialisé à 70%, confirme cette tendance et alimentera à son tour le marché en surfaces neuves de dernière génération. Cet afflux de surfaces de qualité, couplé à l’arrivée programmée du tramway, devrait permettre d’apporter un nouveau souffle au marché bisontin, malgré des perspectives économiques plutôt ternes (graphique 50). Pour autant, nombre de projets restent aujourd’hui dans les cartons et changent même parfois de main faute de précommercialisation. Les opérateurs vont sûrement observer avec attention les délais d’écoulement des surfaces récemment livrées avant de lancer de nouveaux projets.
Graphique 50
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Doubs
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 12
Projets significatifs de bureaux à Besançon Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Novatech
Temis
LAZARD
5 000 m²
1 sem. 2013
Velum - rue de Vesoul
Centre-ville
CIRMAD
2 300 m²
2015
er
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 23
Bureaux France Bilan 2012
Ile-de-France
Graphique 51
Les transactions d’envergure, locomotive du marché er Après un 1 semestre mitigé, le marché des bureaux en Ilede-France a finalement bien performé sur la seconde partie de l’année. Le volume de transactions atteint ainsi, sur l’ensemble de l’année 2012, près de 2,4 millions de m², soit seulement 3% de moins qu’en 2011 (graphique 51). Les surfaces supérieures à 5 000 m², qui avaient connu un coup d’arrêt en milieu d’année, auront finalement été le moteur de la demande placée francilienne en 2012 avec plus de 1,1 million de m² commercialisés via 70 transactions, un volume jamais atteint depuis 2006. La grande particularité de l’année 2012 restera, sans nul doute, la très forte proportion de précommercialisations et d’opérations clé en main. En effet, 2/3 des transactions de grandes surfaces de l’année se sont réalisées au travers de ce type d’opérations contre seulement 37% en moyenne sur les 10 dernières années. Le marché parisien a vu son activité se contracter de 10% d’une année sur l’autre. Le Croissant Ouest et la Deuxième Couronne voient également leur activité reculer, de 14% d’une année sur l’autre. Evolution contrastée des valeurs dans le neuf, stabilité sur la seconde main Le loyer moyen de première main régresse, se positionnant à 347 €/m²/an contre 382 €/m²/an en 2011. La part croissante des transactions sur les marchés périphériques sur ce type de surface explique ce recul (graphique 52). Les loyers de seconde main sont stables, voire en légère progression sur l’ensemble des secteurs franciliens, à 320 €/m²/an en moyenne.
Demande placée en Ile-de-France, en milliers de m² 4 000
3 000 2 000 1 000 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 52
Valeurs locatives en Ile-de-France, en €/m²/an 500 450 400 350 300 250 200
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 13
Principales transactions de bureaux en Ile-de-France en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Paris 15
MINISTERE DE LA DEFENSE
135 000 m²
Neuf
Châtillon
France TELECOM
69 100 m²
Neuf
La Défense
MINISTERES ET SERVICES DE L’ETAT
53 597 m²
Rénové
Gentilly
SANOFI AVENTIS
50 000 m²
Neuf
Velizy Villacoublay
THALES
49 000 m²
Neuf
La Défense
ALLIANZ
35 175 m²
Restructuré
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 24
Bureaux France Bilan 2012
Le stock d’offre immédiate toujours stable L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis maintenant plusieurs années, tourne toujours autour de 3,6 millions de m² fin 2012, soit un taux de vacance de 6,9%. La répartition par tranche de surfaces demeure relativement homogène depuis 3 ans. Le stock de surfaces supérieures à 5 000 m² en Ile-de-France représente ainsi, fin 2012, 1,5 million de m². Le stock d’offres de première main immédiatement disponibles a, pour sa part, diminué de 15% en un an, à 788 000 m² fin 2012 (graphique 53). Les surfaces de bureaux immédiatement disponibles sont demeurées stables d’une année à l’autre à Paris (737 000 m²), en Première Couronne (538 000 m²) et à La Défense (209 000 m²). Sur ce dernier secteur, ce répit est le bienvenu après 4 années consécutives de hausse. Cependant, il devrait être de courte durée au regard du fort niveau de livraisons attendu en 2013 (165 200 m² dont 122 400 m² encore disponibles).
Graphique 53
Offre immédiate en Ile-de-France, en milliers de m² 4 000 3 000 2 000 1 000
0
Première main
Graphique 54
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Ile-de-France
Dans le Croissant Ouest en revanche, les disponibilités ont continué de progresser pour atteindre 978 000 m² en fin d’année ; Neuilly-Levallois enregistre la plus forte progression (+52% en un an).
France
Redémarrage attendu des livraisons de bureaux en 2013 Sur l'ensemble de l'année 2012, à peine 420 000 m² de bureaux ont finalement été livrés, un niveau historiquement faible. Ces livraisons ont concerné, pour l’essentiel, le Croissant Ouest (170 000 m²) et la Première Couronne (103 000 m²). La production neuve de bureau reprendra de façon significative en 2013 avec près de 900 000 m² actuellement en chantier, dont 500 000 m² encore disponibles. Le Croissant Ouest concentre l’essentiel de cette offre future, avec une dizaine d’opérations proposant 186 000 m².
Seconde main
Source : DTZ
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 14
Projets significatifs de bureaux en Ile-de-France Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Eqho
La Défense
ICADE
80 000 m²
2013
Carpe Diem
La Défense
AVIVA INVESTORS
42 200 m²
2013
In/Out
Boulogne
SFL
33 600 m²
2013
Parisquare
Paris 11
UNIMO
20 500 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 25
Bureaux France Bilan 2012
Languedoc-Roussillon - Montpellier
Graphique 55
Faiblesse de la demande placée en 2012 à Montpellier en l’absence de transactions de grandes surfaces Avec 52 000 m² de bureaux commercialisés sur l’ensemble de l’année 2012, la demande placée sur l’agglomération montpelliéraine demeure en deçà de la moyenne annuelle observée depuis 2008, autour de 62 500 m² (graphique 55). Les surfaces de 1 main représentent 27 300 m² et les locaux de 2 main environ 25 000 m². ère
nde
Aucune transaction n’a été enregistrée cette année sur les surfaces supérieures à 5 000 m² et la demande placée de surfaces supérieures à 1 000 m² demeure faible, avec un quart des commercialisations. Les deux principaux mouvements de l’année ont concerné des locaux neufs, avec les positionnements de AMUE et POLE EMPLOI sur, respectivement, 2 700 m² dans « Oz’one » et 2 200 m² dans « Pégase » (tableau 15). Progression du loyer prime et stabilité des valeurs locatives moyennes. Le loyer prime a connu une croissance ininterrompue depuis fin 2009, passant de 140 €/m²/an à 160 €/m²/an. Les valeurs locatives moyennes sont restées, pour leur part, quasi stables sur l’agglomération montpelliéraine en 2012. Ainsi, la valeur moyenne se positionne à 142 €/m²/an pour les surfaces neuves, à 125 €/m²/an pour les surfaces récentes et 110 €/m²/an pour les locaux les plus anciens. Les surfaces anciennes se louent, généralement, à des valeurs comprises entre 100 et 120 €/m²/an avec, cependant, un niveau de charges généralement élevé. (graphique 56).
Demande placée à Montpellier, en milliers de m² 80 000
70 000 60 000 50 000 40 000
30 000 20 000 10 000 0 2005
2006
2007
2008
2009
Première main
2010
2011
2012
Seconde main
Sources : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier, DTZ
Graphique 56
Valeurs locatives à Montpellier, en €/m²/an 150 140 130
120 110 100 2005
2006
2007
2008
Neuf ou restructuré
2009
2010
2011
Récent
2012
Ancien
Source : DTZ
Tableau 15
Principales transactions de bureaux à Montpellier en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Oz’one
AMUE
2 700 m²
Neuf
Le Pégase
POLE EMPLOI
2 200 m²
Neuf
Orchestra
POLE EMPLOI
2 200 m²
Seconde main
Pôle Services
BAYA
1 000 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 26
Bureaux France Bilan 2012
Légère résorption de l’offre immédiate sur l’agglomération montpelliéraine en 2012. Le stock vacant de bureaux sur l’agglomération montpelliéraine s’est légèrement résorbé (-3%) en un an pour représenter 57 000 m² disponibles fin 2012, soit un taux de vacance légèrement inférieur à 3,5% (graphique 57).
Graphique 57
Offre immédiate à Montpellier, en milliers de m² 70 000 60 000 50 000
40 000 30 000
Le stock vacant à Montpellier se concentre à 79% sur des nde surfaces de 2 main qui représentent 45 000 m². Ce stock paraît en adéquation avec les volumes moyens de commercialisation observés sur le marché depuis 2005 (49 000 m²).
20 000 10 000
0 2005
2006
2007
2008
Première main
2009
2010
2011 T4 2012
Seconde main
ère
Le stock de bureau de 1 main (12 000 m²) est réparti sur quelques immeubles neufs livrés en 2012, comme les 5 000 m² de bureaux vacants dans « Business Plaza » dans le quartier du Millénaire. Comme en 2012, l’offre neuve devrait être correctement absorbée en 2013. Des perspectives économiques bien orientées par rapport à la moyenne nationale. Sur la période 2013-2017, les principaux indicateurs économiques de devraient être mieux orientés que ceux de la moyenne nationale (graphique 58). L’agglomération montpelliéraine pourra, notamment, compter sur ses grandes entreprises et ses institutions reconnues ainsi que sur son tissu de PME et PMI innovantes. Pour accompagner ces bonnes perspectives économiques, de nombreux projets devraient être livrés : le programme de réaménagement de l’avenue de la Mer renforçant le lien entre la ville et le littoral, le projet « OZ Montpellier » autour de la future gare TGV ou encore le développement du pôle d’activités de l’aéroport.
Sources : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier, DTZ
Graphique 58
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Hérault
France
Emplois du secteur public
Population
1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
En 2013, la production de près de 25 000 m² de bureaux neufs est prévue sur le marché, en attendant des projets de plus grande ampleur dans les futures ZAC : Gare Saint Roch, Parc de l’Aéroport II, Avenue Raymond Dugrand et Parc Eureka (tableau 16). Tableau 16
Projets significatifs de bureaux à Montpellier Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Oz'one
Montpellier
PRAGMA
8 000 m²
2013
Aeroplane
Perols
IDEC
7 000 m²
2013
Mustang
Montpellier
CFC DEVELOPP
4 500 m²
2013
Red Line
Castelnau le lez
ANGELOTTI
2 500 m²
2013
Saint Roch
Montpellier
BOUYGUES
30 000 m²
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 27
Bureaux France Bilan 2012
Languedoc-Roussillon - Nîmes
Graphique 59
Progression satisfaisante de la demande placée Le marché des bureaux nîmois a vu sa demande placée progresser de 19% en un an pour atteindre 17 200 m² en 2012 (graphique 59).
Demande placée à Nîmes, en milliers de m² 35 000 30 000
25 000
Le marché a été porté par les commercialisations de surfaces de seconde main, qui ont augmenté de 66% en un an. La principale transaction de l’année a été réalisée par nde NIMES METROPOLE avec 2 500 m² de bureaux de 2 main dans le « Colisée » à Nîmes. Avec près de 8 100 m² placés, ère les surfaces de 1 main ont, à l’inverse, enregistré un repli de 5% en un an. Les entreprises ont privilégié le boulevard périphérique, le secteur Ouest ainsi que le parc Georges Besse à Nîmes. Les surfaces inférieures à 150 m² ou supérieures à 1 000 m² ont été particulièrement plébiscitées par les entreprises.
20 000 15 000
10 000 5 000 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 60
Valeurs locatives à Nîmes, en EUR/m²/an 160
Progression des valeurs locatives Sous l’impulsion de la commercialisation des nouveaux programmes livrés et certifiés HQE/BREEAM dans le parc Georges Besse ou dans le Triangle de la Gare, le loyer prime du marché nîmois a progressé de 15% d’une année sur l’autre pour atteindre 155 €/m²/an fin 2012. Les loyers moyens ont également augmenté sur les immeubles neufs, à 140 €/m²/an, et sur les immeubles anciens à 95 €/m²/an. Les loyers des immeubles récents sont, quant à eux, demeurés stables, à 125 €/m²/an en moyenne fin 2012, permettant de créer des alternatives intéressantes aux immeubles neufs aux loyers plus onéreux (graphique 60).
140 120 100 80 60
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 17
Principales transactions de bureaux à Nîmes en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Colisée
NIMES METROPOLE
2 500 m²
Seconde main
Zone d’activités Aéropole de Garons
VINCI
2 000 m²
Seconde main
Buronim
SAUR
1 600 m²
Neuf
7 Collines
OFFICE DEPOT
1 200 m²
Seconde main
L'Altis
POLE EMPLOI
1 100 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 28
Bureaux France Bilan 2012
nde
ère
L’offre immédiate de 2 main se résorbe, le stock de 1 main progresse. L’offre immédiate s’est résorbée de 6% en un an pour se positionner à 33 100 m² fin 2012 avec un taux de vacance de 7,6% (graphique 61).
Suite aux nombreuses commercialisations de surfaces seconde main, l’offre immédiate sur ce type de locaux s’est résorbée de 17% par rapport à fin 2011 pour représenter 18 200 m², soit 55% du stock total. Le stock vacant de ère locaux de 1 main suit une tendance opposée avec une progression de 13% en un an pour atteindre 14 900 m² disponibles fin 2012.
Graphique 61
Offre immédiate à Nîmes, en milliers de m² 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0
Première main
Des prévisions économiques mieux orientées que la moyenne nationale et deux chantiers publics majeurs viendront accompagner les nouveaux projets immobiliers. En raison d’une situation stratégique et de nombreux atouts (axes de communication pivots en Europe, réseau autoroutier développé, gare TGV plaçant Nîmes à 3 heures de Paris, voies navigables, aéroport international), les perspectives économiques gardoises sont mieux orientées que la moyenne nationale à l’horizon 2017. L’agglomération nîmoise pourra de plus compter sur la construction, d’ici 2017, de la LGV, qui passera par Nîmes et permettra de relier le réseau ferroviaire espagnol et d’améliorer la desserte des voyageurs de TER du département. Ce projet permettra de générer des milliers d’emplois directs et indirects.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 62
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Gard
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois
Ces bonnes perspectives seront également accompagnées de nouveaux projets immobiliers. Ainsi, d’ici 2014, plus de 17 000 m² de bureaux neufs pourraient être développés, sous réserve de pré-commercialisations. Ces opérations concernent des sites en centre-ville ou sur les zones stratégiques (Parc Georges Besse) (tableau 18).
Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 18
Projets significatifs de bureaux à Nîmes Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Espace Delta
Nîmes
SARL SCV
1 100 m²
Fin 2013
PGBII
Nîmes
ARTEA
7 800 m²
2013/2014
Triangle de la Gare
Nîmes
CFA ATLANTIQUE
7 800 m²
2013/2014
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 29
Bureaux France Bilan 2012
Lorraine - Nancy
Graphique 63
Maintien de la demande placée en 2012, grâce aux nde transactions réalisées sur les surfaces de 2 main. 27 500 m² de bureaux ont été placés à Nancy en 2012 (graphique 63). Malgré une légère baisse par rapport à 2011 (-2%), le marché tertiaire nancéen a bien résisté dans un contexte économique peu porteur. Le marché a été dominé par les commercialisations de surfaces de seconde main (84% de la demande placée). Les surfaces neuves n’ont représenté que 4 500 m² de demande placée, en repli de 40% par rapport à 2011. Les transactions réalisées sur des surfaces supérieures à 500 m² sont demeurées faibles en 2012 avec seulement 4 nd transactions représentant près de 4 500 m² placés. Au 2 semestre, les principales prises à bail ont concerné deux immeubles de bureaux récents à Nancy : 1 400 m² boulevard de la Mothe par le MINISTERE DE LA JUSTICE et 1 200 m² boulevard de l’Aviation pour GENERALE DE TELEPHONE (tableau 19). Le marché de l’agglomération nancéenne continue donc de se caractériser par une activité soutenue sur les surfaces inférieures à 500 m², qui ont représenté l’essentiel de la demande placée en 2012.
Demande placée à Nancy, en milliers de m² 70 000
60 000 50 000
40 000 30 000 20 000
10 000 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 64
Valeurs locatives à Nancy, en €/m²/an 160 140
120 100 80
Les loyers demeurent stables pour les locaux neufs et récents mais enregistrent un léger repli sur les surfaces anciennes. La valeur locative prime est demeurée stable en 2012, à 180 €/m²/an. De même, les loyers moyens observés sur les ère nde locaux de 1 main et sur les surfaces de 2 main récentes se sont maintenus d’une année sur l’autre, à respectivement 145 €/m²/an et 110 €/m²/an.
60
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Les loyers moyens pratiqués sur les surfaces anciennes ont, en revanche, connu une légère correction, passant de 90 €/m²/an en moyenne fin 2011 à 85 €/m²/an fin 2012 (graphique 64).
Tableau 19
Principales transactions de bureaux à Nancy en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Boulevard de la Mothe
MINISTERE DE LA JUSTICE
1 400 m²
Seconde main
Boulevard de l'Aviation
GENERALE DE TELEPHONE
1 200 m²
Seconde main
Rue Pierre Chalnot
OSEO
1 200 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 30
Bureaux France Bilan 2012
Forte progression de l’offre immédiate en 2012. Avec 62 000 m² disponibles fin 2012, l'offre immédiate sur l’agglomération nancéenne a connu une augmentation significative en un an (+23%) (graphique 65). Le stock est principalement composé (80%) de surfaces de nde 2 main. Ces disponibilités ont enregistré une progression de 18% en un an pour totaliser 50 000 m² fin 2012. La rénovation du parc obsolescent demeure un enjeu dans la redynamisation du marché.
Graphique 65
Offre immédiate à Nancy, en milliers de m² 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0
L’offre immédiate de bureaux neufs représentait, quant à elle, 12 500 m² disponibles fin 2012. Première main
Le projet du Grand Nancy et la pépinière de start-up des pôles d’excellence du marché nancéen devraient maintenir l’attractivité. A l’horizon 2017, l’économie de la Meurthe-et-Moselle devrait connaître une légère sous-performance par rapport à la moyenne nationale (graphique 66). Pour soutenir l’activité économique locale, l’agglomération nancéenne pourra compter sur le projet du Grand Nancy avec, entre autres, la modernisation de la gare TGV ou la construction de grands équipements comme le centre de congrès de 19 000 m², dont l’ouverture est prévue pour l’été 2013. D’autre part, le marché devra savoir tirer profit des pôles d’excellence (santé, biologie moléculaire, imagerie moléculaire et médicale, chimie fine, nanomatériaux et informatique) et de la création de start-up. Près de 20 000 m² de bureaux neufs sont attendus sur l’agglomération nancéienne d’ici 2014. Les principales opérations, « Ile de Corse » et « Skyline », développeront respectivement 6 000 et 8 500 m² (tableau 20). Le Skyline, lancé en gris et divisible, doit permettre de renouveler l’offre neuve de grande surface à Nancy. Toutefois, avec un loyer facial proche de 170 €/m²/an, la concurrence sera rude avec les autres actifs neufs disponibles sur le marché, dont la valeur moyenne est de 145 €/m²/an.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 66
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Meurthe-etMoselle France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 20
Projets significatifs de bureaux à Nancy Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Ile de Corse
Nancy
CIRMAD EST
6 000 m²
2013
Ecoparc
Maxeville
ECCOLOGIA
3 000 m²
2013
Skyline
Nancy
ADIM
8 500 m²
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 31
Bureaux France Bilan 2012
Midi-Pyrénées - Toulouse
Graphique 67
La demande placée résiste et réalise sa meilleure performance depuis 2007. Près de 147 000 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché toulousain en 2012, soit une hausse de 12% sur ème un an (graphique 67). Le dynamisme du 4 trimestre 2012 aura donc sauvé un marché toulousain au ralenti durant les neuf premiers mois de l’année. Le marché montre une nouvelle fois des signes de bonne résistance, dans une période incertaine et peu propice aux déménagements. Un quart des surfaces commercialisées cette année se concentre via quatre transactions de plus de 5 000 m², principalement réalisées sur des bureaux neufs. La transaction la plus importante aura été la commercialisation de 14 000 m² de bureaux neufs dans le secteur Sud-ouest auprès de CAP GEMINI (tableau 21). En nombre de transactions, le cœur de l’activité du marché toulousain demeure concentré sur le créneau des surfaces inférieures à 500 m².
Demande placée à Toulouse, en milliers de m² 200 150
100 50 0
Première main
Seconde main
Sources : OTIE-AUAT, DTZ
Graphique 68
Valeurs locatives à Toulouse, en EUR/m²/an 180
nde
Les valeurs locatives des bureaux de 2 main ère progressent, la 1 main enregistre une correction. La valeur locative moyenne du marché toulousain (au sens large) se positionne à 137 €/m²/an fin 2012. Le loyer prime de Toulouse a progressé de 11% en un an pour se positionner à 200 €/m²/an fin 2012, contre 180 €/m²/an un an auparavant. Les immeubles neufs ont connu un ajustement à la baisse de leur valeur moyenne (-6%), passant de 160 à 150 €/m²/an (graphique 68). nde
Les valeurs locatives de 2 main ont progressé, de 10% pour les locaux anciens, avec une moyenne de 126 €/m²/an en 2012, et de 4% pour les immeubles récents, à 135 €/m²/an.
160 140 120 100 80 60
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Sources : OTIE-AUAT, DTZ
Tableau 21
Principales transactions de bureaux à Toulouse en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Sud-ouest
CAP GEMINI
14 000 m²
Neuf
Sud-ouest
TISSEO
8 000 m²
Seconde main
Saint Martin du Touch
ALTEN
5 900 m²
Neuf
Sud-ouest
GFI
5 400 m²
Neuf
Labège
TIC VALLEY
4 500 m²
Seconde main
Sud-est
BANQUE EDEL
4 400 m²
Neuf
Sources : OTIE-AUAT, DTZ
www.dtz.com
Property Times 32
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate accélère son repli. L’offre immédiate sur le marché toulousain a poursuivi sa résorption avec une baisse de 26% en un an pour représenter moins de 200 000 m² de bureaux vacants fin 2012. Ainsi, le taux de vacance ressort à 5,5% fin 2012 alors qu’il stagnait à 7% depuis 2010. La baisse des disponibilités est plus marquée pour les surfaces neuves (-30%), qui représentent moins de 71 000 m². Les deux tiers du stock vacant sont constitués de surfaces de seconde main (128 300 m²) (graphique 69). Le secteur Sud-ouest demeure très nettement sur-offreur (71 000 m² disponibles dont 40 000 m² neufs, principalement localisés à Bordelongue). Le secteur Sud-est offre 35 000 m² de bureaux disponibles, uniquement de seconde main. Toutefois, l’offre neuve à un an représente 26 200 m². L’enjeu à moyen terme de l’agglomération consistera en la rénovation d’un parc de bureaux de seconde main qui est tombé en désuétude au fil des ans. Le potentiel de la production neuve pourra répondre à la demande de locaux neufs. A l’horizon 2017, les prévisions de croissance en HauteGaronne sont meilleures que les perspectives nationales (graphique 70). Plus de 100 000 m² de bureaux, soumis à une précommercialisation, sont pourvus d’un permis de construire pour des livraisons prévues à l’horizon 2015 (tableau 22). Ces projets concernent des sites stratégiques en secteur urbain ou sur les nouvelles zones. Des opérations tertiaires sont également attendues autour de l’aéroport de Toulouse Blagnac et à Quint Fontsegrives.
Graphique 69
Offre immédiate à Toulouse, en milliers de m² 300 250 200
150 100 50
0
Première main
Seconde main
Sources : OTIE-AUAT, DTZ
Graphique 70
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Haute-Garonne
France
Emplois du secteur public
Population
1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 22
Projets significatifs de bureaux à Toulouse Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Hills Plaza
Balma Gramont
LAZARD
7 000 m²
Fin 2013
Tetris
Toulouse Basso-Cambo
FINANCIERE TEYCHENE/ MIDI 2I
20 000 m²
2013/2014
Air Sensia
Balma Gramont
SOGEPROM/COGEDIM
6 000 m²
2013/2014
Elipsys
Centre ville
CFA ATLANTIQUE
9 600 m²
Fin 2014
Vidaillan 2
Balma Gramont
PITCH PROMOTION
7 000 m²
Fin 2014
V3J Eisenhower
Toulouse Basso-Cambo
V3J
30 000 m²
2014/2015
Amarantes
Borderouge
GA
9 200 m²
2014/2015
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 33
Bureaux France Bilan 2012
Graphique 71
PACA – Aix-en-Provence Les immeubles neufs continuent de dynamiser le marché des bureaux aixois en 2012. L’année 2012 n’aura pas failli à la règle du marché des bureaux aixois, largement dynamisé par la commercialisation de bureaux neufs. Celle-ci a d’ailleurs atteint le niveau record de 38 300 m² de surfaces transactées, bien au-dessus de sa moyenne décennale, de l’ordre de 20 000 m². Le marché aixois signe donc sa meilleure performance malgré la faiblesse des commercialisations de seconde main, avec à peine 6 300 m² placés, soit leur plus mauvais score depuis 2001. Cette performance s’explique par la concrétisation de 3 transactions supérieures à 5 000 m² : EUROCOPTER sur 11 000 m² à Vitrolles, FRANCE TELECOM sur 5 800 m² dans le programme « L'Ensoleillée » à Aix Centre et INSIDE sur 5 200 m² à Meyreuil (secteur Est) (tableau 23). Les grands mouvements ont été nombreux en 2012 avec 11 transactions supérieures à 1 000 m² recensées pour un volume total de 35 800 m². Ces mouvements ont bénéficié à l’ensemble des secteurs du marché aixois, sur des surfaces neuves essentiellement (34 600 m²). Pour autant, le marché aixois reste aussi animé par des transactions de taille plus modeste.
Demande placée à Aix-en-Provence, en milliers de m² 50 000
40 000 30 000 20 000 10 000
0
Première main
Seconde main
Sources : PAD de 2001 à 2011, DTZ en 2012
Graphique 72
Valeurs locatives à Aix-en-Provence, en EUR/m²/an 190 170
150 130 110 90
Stabilité des loyers sur le marché aixois en 2012. La valeur locative moyenne toutes catégories confondues s’élèvent à 150 €/m²/an sur le marché aixois. Sur les surfaces neuves, les valeurs locatives s’échelonnent de 141 €/m²/an à l’Est de l’agglomération à 175 €/m²/an pour les immeubles en hyper centre. On relève une moyenne de 148 €/m²/an pour les surfaces neuves louées dans les parcs d’activité (graphique 72).
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Les loyers de seconde main offrent une amplitude plus large, de 85 €/m²/an sur le secteur Sud/REB/Ouest à 155 €/m²/an dans le centre ville d’Aix.
Tableau 23
Principales transactions de bureaux à Aix-en-Provence en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Vitrolles
EUROCOPTER
11 000 m²
Neuf
Aix centre
FRANCE TELECOM
5 800 m²
Neuf
Meyreuil
INSIDE
5 200 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 34
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate accélère son repli. L’appétit des entreprises pour les surfaces de première main a fortement impacté le stock d’offres neuves sur le marché aixois. Il s’établit à moins de 30 000 m² début 2013, ramenant le marché dans sa configuration de 2008. Dans le même temps, les surfaces de seconde main se sont quasi maintenues avec 37 300 m² de bureaux immédiatement disponibles identifiés (graphique 73). Sans surprise, le pôle d’activité d’Aix concentre l’essentiel de l’offre de bureaux à 12 mois avec près de 47 300 m² de bureaux relevés début 2013. Les parcs de La Duranne et Pichaury-La Robole représentent le stock de bureaux le plus important, avec des possibilités d’implantation sur tous les segments de surfaces. Le potentiel de la production neuve pourra répondre à la demande de locaux neufs. Dans les Bouches-du-Rhône, l’activité économique devrait connaître une tendance similaire à la moyenne nationale sur la période 2013-2017 (graphique 74). Plus particulièrement, le Pays d’Aix tire son épingle du jeu avec une économie locale forte. L’arrivée d’ITER, la montée en puissance des Pôles de compétitivité et les secteurs clés de l’économie locale contribueront au dynamisme du Pays d’Aix : les TIC, le nucléaire et le développement de nouvelles énergies, l’aéronautique, la logistique et le transport, la cosmétique/santé. Dans ce contexte, le potentiel de production neuve identifié pourra répondre à la demande de locaux neufs. En 2013, la principale livraison de bureaux neufs sera celle du « Nissiza », 4 700 m² développés sur Pichaury-La Robole (tableau 24).
Graphique 73
Offre immédiate à Aix-en-Provence, en milliers de m² 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0
Première main
Seconde main
Sources : PAD de 2001 à 2011 et DTZ en 2012
Graphique 74
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013-2017 Bouches-duRhône France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
A plus long terme, près de 17 500 m² de projets, soumis à une pré-commercialisation, ont été identifiés. Le développement tertiaire dans les prochaines années se poursuivra vers le secteur Est à Meyreuil et vers le secteur Sud dans la ZAC des Florides.
Tableau 24
Projets significatifs de bureaux à Aix-en-Provence Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Nissiza
Pichaury-La Robole
ORTEC
4 700 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 35
Bureaux France Bilan 2012
PACA - Marseille
Graphique 75
Meilleure performance depuis 2001. Avec une demande placée de 93 900 m² en 2012, Marseille enregistre sa meilleure performance depuis 2001 (graphique 75).
Demande placée à Marseille, en milliers de m² 100 000
80 000
Cet excellent résultat est en majeure partie lié à une forte activité sur le créneau des grandes surfaces : 19 mouvements de plus de 1 000 m² ont été enregistrés en 2012 pour un total de 52 400 m² de bureaux commercialisés, soit plus de la moitié de la demande placée annuelle. La majorité de ces mouvements ont concerné des surfaces neuves, avec 8 transactions pour un total de 34 300 m². On signalera notamment 3 opérations d’envergure réalisées en compte-propre, parmi lesquels BPPC sur les 11 000 m² de l’immeuble «Phytéas Prado » ou ème EDF sur 6 000 m² dans le 15 arrondissement de Marseille (tableau 25). Les disponibilités immédiates de bureaux neufs ne sont pas toujours les plus adaptées à la demande des entreprises; certaines ont du se positionner en amont, et ce malgré un climat économique incertain.
60 000 40 000 20 000 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 76
Valeurs locatives à Marseille, en EUR/m²/an 230 210 190
Les loyers progressent pour les locaux neufs et récents mais se contractent sur les surfaces anciennes. L’arrivée sur le marché d’immeubles de bureaux très performants au niveau énergétique fournit un nouvel étalonnage pour les valeurs locatives. Le loyer prime pour un immeuble BBC livrable en front de mer en 2014 se positionne aujourd’hui à 270 €/m²/an. Le loyer moyen de première main s’établit, quant à lui, à 210 €/m²/an (graphique 76).
170
150 130 110 90
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Le loyer moyen observé sur les surfaces récentes est, lui aussi, en nette progression d’une année sur l’autre, atteignant 187 €/m²/an fin 2012. A l’inverse, le loyer moyen des locaux anciens, souvent obsolètes, a connu un net réajustement (-20% en un an) pour se positionner à 132 €/m²/an fin 2012. Dans le contexte économique actuel, les entreprises sont en effet très exigeantes quant aux conditions locatives qu’elles peuvent obtenir. Tableau 25
Principales transactions de bureaux à Marseille en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Secteur Sud
BPPC
11 000 m²
Neuf
Secteur Nord
EDF
6 000 m²
Neuf
Secteur Sud
FREE
3 500 m²
Seconde main
Euroméditerranée et centre-ville
CCAS
2 500 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 36
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate se résorbe, en particulier sur les surfaces neuves. Le stock de bureaux immédiatement disponible à Marseille s’est fortement résorbé (-32% en un an), représentant un peu plus de 93 900 m² fin 2012 (graphique 77). Dans son sillage, le taux de vacance marseillais est passé de 3% fin 2011 à 2,3% fin 2012.
Graphique 77
Offre immédiate à Marseille, en milliers de m² 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0
Les disponibilités se situent pour l’essentiel sur le secteur Sud (un tiers de l’offre) et sur Euroméditerranée. Environ un tiers de l’offre de bureaux est constitué de ère surfaces de 1 main, soit 31 500 m² disponibles fin 2012. Si les surfaces de première main s’écoulent bien sur le secteur Euroméditerranée/Centre Ville, elles peinent davantage à trouver preneur dans les secteurs Nord Littoral et Est, avec près de 14 000 m² toujours à commercialiser. Montée en puissance progressive de la production neuve à l’horizon 2016. Dans les Bouches-du-Rhône, l’activité économique devrait connaître une tendance similaire à la moyenne nationale sur la période 2013-2017 (graphique 78). D’autre part, le statut de Capitale européenne de la culture permettra un coup de projecteur bienvenu sur l’agglomération phocéenne. En parallèle d’un retour graduel de la croissance, le secteur privé pourra compter sur une montée en puissance progressive de la production neuve disponible, 20 900 m² de bureaux encore disponibles en 2013, environ 45 000 m² en 2014 et 65 000 m² en 2015.
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 78
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Bouches-duRhône France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Enfin, l’agglomération marseillaise pourra compter sur le projet Euroméditerranée, plus grande opération de rénovation urbaine en Europe, pour soutenir l’activité économique locale. A horizon 2016, près de 70 000 m² de bureaux sont attendus sur ce secteur (tableau 26).
Tableau 26
Projets significatifs de bureaux à Marseille Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Cœur Capelette
Secteur Sud
KAUFMAN & BROAD / UNOFI
3 400 m²
2013
Balthazar
Euroméditerranée et centre-ville
CONSTRUCTA / AG2R LA MONDIALE
10 000 m²
2014
COGEDIM / FONCIERE DES REGIONS
14 200 m²
2015
Astrolabe / Euromed Euroméditerranée et centre-ville Center Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 37
Bureaux France Bilan 2012
PACA - Nice
Graphique 79
Retour sur Terre pour le marché niçois Après une année 2011 exceptionnelle, le marché tertiaire niçois a enregistré un fort ralentissement de son activité avec seulement 13 000 m² commercialisés en 2012, soit à peine plus d’un tiers du volume enregistré en 2011 (graphique 79).
Demande placée à Nice, en milliers de m² 40 30 20
Les transactions d’envergure, qui s’étaient multipliées l’an dernier, avec pour principaux protagonistes les établissements publics ou parapublics engagés dans un processus de regroupement et de rationalisation de leur outil immobilier, ont cette année fait défaut. Le segment des surfaces supérieures à 1 000 m², qui avait totalisé près de 16 000 m² de demande placée en 2011, n’a représenté ainsi plus que 3 550 m² en 2012.
10 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 80
Moins présents cette année qu’en 2011, les organismes publics et parapublics représentent encore près d’un tiers des transactions en 2012, signant par ailleurs les deux transactions les plus importantes de l’année. En effet, NICE METROPOLE, déjà grand animateur du marché en 2011 avec 9 500 m² pris à bail, s’est engagé sur 1 750 m² dans l’iimmeuble « Communica » et la DIRRECTE s’est installée sur 1 800 m² dans l’immeuble « Porte de l’Arenas ».
Valeurs locatives à Nice, en €/m²/an 250 200 150 100 50
Les valeurs locatives se maintiennent malgré la baisse de l’activité Le manque d’offre de qualité est venu contrebalancer le recul de la demande, permettant le maintien des valeurs locatives en 2012 sur les immeubles de bonne facture. Elles se distribuent dans une fourchette allant de 160 €/m²/an sur des surfaces de première main à 195 €/m²/an sur les immeubles prime.
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Seule la valeur moyenne de seconde main a légèrement baissé, s’établissant à 130 €/m²/an, sous l’effet de la remise sur le marché de surfaces de seconde main (graphique 80).
Tableau 27
Principales transactions de bureaux à Nice en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Porte de l’Arenas – Arenas Nice Ouest
DIRRECTE
1 800 m²
Seconde main
Communica – Arenas Nice Ouest
NICE METROPOLE
1 750 m²
Récent
Nice La Plaine
LANVAL
770 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 38
Bureaux France Bilan 2012
Pénurie d’offre de qualité Après trois années de baisse continue et 12 mois peu animés sur le front des transactions, le stock d’offre immédiatement disponible s’est stabilisé en 2012, pour représenter 29 000 m² à la fin de l’année, soit un taux de vacance d’à peine 2% (graphique 81). Les surfaces neuves, plébiscitées par les grands utilisateurs en 2011, ont quasiment disparu et ne représentent plus que 5% de l’offre immédiatement disponible, soit 1 500 m² aujourd’hui vacants. Pour rappel, ce stock d’offre neuve représentait encore 25 000 m² en 2008 (graphique 81). Par effet de vases communicants, le stock d’offre de seconde main augmente suite aux libérations opérées par des entreprises qui ont privilégié des projets de déménagements dans des immeubles neufs. Des projets nombreux, mais rien à court terme Dans ce contexte, les nouveaux programmes sont attendus avec impatience. Si Eco-Vallée apparaît comme l’un des projets urbains les plus importants des 10 prochaines années à l’échelle nationale, avec une projection de 1,3 million de m² de surfaces de bureaux, de commerce et d’activités à horizon 2025, le lancement effectif de ce programme pose encore question. Au final, à l’exception de deux immeubles attendus sur Nice Méridia pour un total de 15 000 m² (tableau 28), dont l’obtention des permis de construire est en cours, aucun programme ne devrait alimenter le marché avant deux ou trois ans. Malgré des perspectives économiques en accord avec la moyenne nationale, l’une des grandes difficultés actuelles de la région reste l’attraction des promoteurs, des investisseurs et des grands comptes dans un contexte de demande en berne sur un marché sclérosé par une offre inadaptée.
Graphique 81
Offre immédiate à Nice, en milliers de m² 60 50 40 30 20 10 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 82
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Alpesmaritimes France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 28
Projets significatifs de bureaux à Nice Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Technopolis
Cagnes-sur-Mer
ART DE CONSTRUIRE
12 000 m²
2014
Méridia
Nice Eco Vallée
COGEDIM
5 535 m²
2014
Méridia
Nice Eco Vallée
COGEDIM
3 256 m²
2014
Grand Arenas
Grand Arenas
CONSTRUCTA / NACARAT
50 000 m²
2015-2016
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 39
Bureaux France Bilan 2012
PACA – Sophia-Antipolis
Graphique 83
Les grandes transactions ont fait la différence Avec 27 500 m² de bureaux commercialisés en 2012, le marché sophipolitain enregistre un rebond inattendu, avec un volume de commercialisation jamais vu depuis 5 ans. Sur ce marché où l’offre neuve est quasi inexistante, la demande placée s’est dirigée à plus de 80% vers des surfaces de seconde main (graphique 83). Absentes depuis plusieurs années, les grandes transactions ont animé le marché en 2012. Les grandes sociétés déjà présentes sur le site sont en effet engagées dans un processus de rationalisation de leurs implantations immobilières. Ainsi, AMADEUS, déjà présent sur la zone, représente à lui seul un quart du volume de demande placée de 2012 avec 3 transactions. Pas moins de 6 transactions supérieures à 1 000 m² se sont signées cette année pour une surface totale de 11 100 m². Pour rappel, seules deux transactions avaient été enregistrées sur ce segment de surface en 2011.
Demande placée à Sophia-Antipolis, en milliers de m² 40 30 20 10 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 84
Valeurs locatives à Sophia-Antipolis, en €/m²/an 200
Ces bons chiffres ne doivent pas laisser occulter la baisse marquée d’activité sur les petites surfaces, de 350 à 550 m², cœur traditionnel du marché sophipolitain.
150
Les valeurs faciales restent stables, mais les mesures d’accompagnement ont été plus importantes Les opérations qui rencontrent actuellement le plus de succès sont les immeubles anciens, construits dans les années 1990 et 2000, restructurés et proposés à des loyers compris entre 140 et 160 €/m²/an, soit des niveaux bien inférieurs à ceux des programmes neufs ou très récents. Si les valeurs locatives restent stables, les propriétaires consentent des efforts, parfois importants, au travers de mesures d’accompagnement, en particulier pour des durées d’engagements longues.
50
100
Restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 29
Principales transactions de bureaux à Sophia-Antipolis en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Green Side 5 – Biot
AMADEUS
1 850 m²
Récent
Business Pôle – Valbonne
CASA
2 600 m²
Neuf
Green Side 2 – Biot
ACCENTURE
1 670 m²
Seconde main
Navigator – Valbonne
INTEL
1 359 m²
Rénové
Emerald Square – Biot
AMADEUS
2 208 m²
Rénové
Taissounières – Valbonne
AMADEUS
1 400 m²
Récent
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 40
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate se résorbe légèrement Avec la bonne dynamique enregistrée cette année, le stock d’offre immédiate se résorbe, passant de 65 000 m² fin décembre 2011 à 49 000 m² un an plus tard (graphique 85). Les surfaces de seconde main représentent 86% de ce stock et pèsent lourdement sur le marché. Le stock d’offre immédiatement disponible est composé d’une multitude de petites surfaces de seconde main réparties sur des immeubles souvent très anciens.
Graphique 85
Offre immédiate à Sophia-Antipolis, en milliers de m² 100 80 60 40 20 0
A peine un quart de l’offre aujourd’hui disponible sur la technopole est en ligne avec les attentes des utilisateurs. Les grandes surfaces d’un seul tenant immédiatement disponibles sont quasiment inexistantes. Ainsi, une demande de 3 000 m² ne pourrait pas être satisfaite avant fin 2014. Le marché sophipolitain se retrouve aujourd’hui sclérosé par une offre insuffisante et en grande partie obsolète. Si l’offre future semble abondante, avec 50 000 m² livrables à horizon 2015, les opérateurs, pris en étau entre des coûts de construction particulièrement élevés et des valeurs locatives qui ne progressent pas, ou très peu, depuis des années. Ils ne sont pas enclins à lancer de nouveaux programmes en blanc. Ainsi, à peine 4 000 m² de nouvelles surfaces ont été livrées sur les 3 dernières années. Une nouvelle page à écrire Avec le développement attendu de l’opération voisine d’Eco Vallée, la technopole de Sophia-Antipolis va devoir faire face à une nouvelle concurrence. Si la volonté politique de développer ce secteur existe, comme le prouve le plan de travaux adopté par les collectivités locales afin de lutter contre l’engorgement de la zone aux heures de pointes, le renouveau de ce secteur passera d’abord par le renouvellement d’un parc immobilier aujourd’hui largement inadapté.
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 86
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Alpesmaritimes France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 30
Projets significatifs de bureaux à Sophia-Antipolis Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
CICA
Les Bouillides
PERIAL
14 000 m²
2
ème
sem. 2014
Icade
Les Templiers
ICADE
10 000 m²
2
ème
sem. 2014
2
ème
sem. 2014
Les Arcanes
Les Templiers
SERCIB
9 000 m²
Schneider
Les Lucioles
CYRIUS
7 000 m²
2014
Ecopolis
Les Templiers
BOUYGUES IMMOBILIER
12 000 m²
2015
Lucioles
Les Lucioles
VALLINDUS
6 500 m²
2015
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 41
Bureaux France Bilan 2012
PACA - Toulon
Graphique 87
Succès des nouveaux programmes Sur la lancée d’une année 2011 record, le marché tertiaire toulonnais est resté dynamique en 2012 avec 12 000 m² de demande placée, dont 8 000 m² sur des surfaces de première main (graphique 87). Comme en 2011, les surfaces de première main ont concentré la majorité des transactions, sur un marché où elles avaient été quasiment inexistantes en 2009 et 2010 faute d’offre. Ainsi, l’« Espace Carnot » (Ex « Croix-Rouge »), tout juste livré, a t-il remporté un franc succès. Les plateaux de 800 à 1 200 m² offerts par ce programme se sont loués tout au long de l’année 2012. Après l’ORDRE DES AVOCATS sur er 1 077 m² au 1 semestre, le POLE EMPLOI s’est engagé sur ème 1 200 m² au 4 trimestre. La signature d’un programme clé-en-main de 3 000 m² pour TOULON PROVENCE MEDITERRANEE est emblématique de la nouvelle dynamique d’un marché toulonnais en plein renouveau. Le projet Feniics, immeuble BBC situé dans le quartier Sainte-Musse, est déjà commercialisé à 60% avant er même sa mise en chantier, prévue pour le 1 trimestre 2013. BNP PARIBAS y regroupera sa direction départementale et son pôle affaire sur 1 045 m². Les valeurs locatives atteignent des sommets sur les nouveaux programmes Sur un marché où la demande reste soutenue et l’offre de qualité rare, les valeurs locatives se sont envolées sur les programmes neufs. Les loyers ont ainsi atteint 195 €/m²/an sur l’ « Espace Carnot », nouveau produit prime du marché toulonnais. Les valeurs restent relativement stables sur le reste du marché, à 182 €/m²/an en moyenne pour les surfaces de première main, et 148 €/m²/an pour celles de seconde main (graphique 88).
Demande placée à Toulon, en milliers de m² 20 15 10 5 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 88
Valeurs locatives à Toulon, en €/m²/an 190 170 150 130 110 90 70 50
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Source : DTZ
Tableau 31
Principales transactions de bureaux à Toulon en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
TOULON PROVENCE MEDITERRANEE
3 000 m²
Neuf
Espace Carnot
POLE EMPLOI
1 200 m²
Neuf
Espace Carnot
ORDRE DES AVOCATS
1 077 m²
Neuf
Espace Feniics
BNP PARIBAS
1 043 m²
Neuf
Espace Carnot
AIST 83
686 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 42
Bureaux France Bilan 2012
L’offre immédiate reste stable Malgré l’arrivée sur le marché de surfaces neuves avec le solde de l’opération « Espace Carnot », précommercialiséee à 70%, le stock d’offre immédiatement disponible ne représente que 6 700 m² fin 2012, soit à peine une demiannée de commercialisation au rythme actuel. Si ce stock reste à peu près stable depuis 2005, évoluant entre 6 000 et 9 000 m², sa composition change, avec la quasi disparition des surfaces neuves. Les surfaces livrées ces derniers mois se sont commercialisées rapidement (graphique 89). Le stock d’offre immédiatement disponible reste donc exclusivement composé de surfaces de seconde main, dont une grande partie, de plus en plus obsolète, peine à trouver preneur depuis, parfois, plusieurs années.
Graphique 89
Offre immédiate à Toulon, en milliers de m² 12 10 8 6 4 2 0
Première main
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 90
Les projections économiques favorables devraient soutenir l’activité du marché à Toulon Si aucune nouvelle livraison n’est attendue pour 2013, le succès rencontré par les programmes actuellement à l’étude, et le manque d’offre disponible devraient inciter les opérateurs à lancer une vague de chantiers pour des livraisons à horizon 2014-2015. Dans le sillage de l’ « Espace Feniics », précommercialisé à 45%, les programmes de « La Loubière » et du « Technopôle de la Mer » sont attendus entre 2014 et 2015 (tableau 32). Les perspectives économiques et le dynamisme démographique de la région permettent d’espérer un rebond de l’activité sur les années à venir (graphique 90).
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Var
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Tableau 32
Projets significatifs de bureaux à Toulon Opération/adresse
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Espace Feniics
Quartier Ste Musse Toulon
AGPM
2 300 m²
2014
La Loubière
Toulon
VINCI IMMOBILIER
8 000 m²
2014
Technopôle de la Mer
Ollioules
TPM AMENAGEMENT
210 000 m²
2015
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 43
Bureaux France Bilan 2012
Rhône-Alpes - Lyon
Graphique 91
Un volume de commercialisation en baisse, malgré une amélioration en fin d’année. Près de 185 000 m² de bureaux ont été placés sur le marché lyonnais en 2012, soit 29% de moins qu’en 2011. Le marché repasse ainsi sous la barre symbolique des 200 000 m² placés. Alors qu’en 2011, les utilisateurs avaient privilégié les surfaces neuves, essentiellement via de nombreux clés en main, la tendance s’est inversée en 2012. En effet, 55% des transactions enregistrées ont concerné des surfaces de seconde main, contre 47% l’an dernier (graphique 91)
Demande placée à Lyon, en milliers de m² 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
Première main
Des valeurs locatives stables d’une année à l’autre. Le loyer moyen des immeubles neufs ou restructurés est resté stable en un an, se positionnant à 172 €/m²/an fin 2012. La localisation des surfaces prises à bail fait varier significativement cette valeur avec des loyers top sur la « Tour Oxygène » (285 €/m²/an) à La Part-Dieu pour des surfaces de grande qualité. Les loyers des transactions en périphérie se situent, quant à eux, entre 125 à 170 €/m²/an. Pour illustration, on citera la prise à bail par SCHNEIDER ELECTRIC sur près de 2 350 m² de bureaux à Saint Priest dans le parc technologique à une valeur locative de 155 €/m²/an. Les loyers des surfaces récentes et anciennes sont restés stables, à 165 et 120 €/m²/an respectivement (graphique 92). Certains immeubles récents présentent des valeurs proches de celles de première main, comme en témoigne la prise à bail de 4 200 m² par FRANCE TELECOM ORANGE dans l’immeuble « Danica » pour 210 €/m²/an, ou l’installation du GRAND LYON dans l’immeuble « Grand Angle » à une valeur de 202 €/m²/an. A l’opposé, certains secteurs comme Tonkin/Saint Clair sont plus attractifs avec ère des valeurs de 1 main entre 155-185 €/m²/an.
Seconde main
Sources : Cecim, DTZ
Graphique 92
Valeurs locatives à Lyon, en EUR/m²/an 230 210 190 170 150 130 110 90
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Sources : Cecim, DTZ
Tableau 33
Principales transactions de bureaux à Lyon en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Vaise - Lyon 9ème
ATOS WORLDLINE
5 444 m²
Neuf
Villeurbanne - Carré de Soie
FRANCE TELECOM ORANGE
4 158 m²
Ancien
Hôpitaux - Lyon 8ème
GRAND LYON
3 737 m²
Ancien
Secteur Ouest
ADP-GSI
3 620 m²
Neuf
Sources : Cecim, DTZ
www.dtz.com
Property Times 44
Bureaux France Bilan 2012
Stabilité de l’offre de seconde main et forte augmentation ère de celle de 1 main. L’offre immédiate ou à 6 mois en région lyonnaise a augmenté de 11% en un an pour représenter 380 500 m² fin 2012. Le taux de vacance ressort à 5,8% (graphique 93). Représentant un peu plus de la moitié des disponibilités immédiates ou à six mois, les surfaces anciennes restent majoritaires. Alors que le stock vacant de surfaces anciennes est resté stable d’une année à l’autre (autour de 210 000 m²), celui des surfaces neuves a fortement augmenté (+29% en un an), passant de 129 400 m² fin 2011 à 166 700 m² fin 2012.
Graphique 93
Offre immédiate ou à 6 mois à Lyon, en milliers de m² 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
Première main
Seconde main
Sources : Cecim, DTZ
Nette reprise de la production neuve en 2013. A l’horizon 2017, la croissance économique de l’agglomération lyonnaise, portée notamment par le dynamisme du secteur des services, surperformera la moyenne nationale. Ainsi, la région pourra compter sur le dynamisme du secteur privé, notamment sur la vitrine que constituent ses 8 pôles de compétitivité d’excellence (graphique 94). Depuis deux ans, les livraisons de bureaux sur l’agglomération lyonnaise n’ont pas dépassé 100 000 m², un niveau en phase avec les attentes du marché. Les lancements en blanc de 2012 vont permettre de voir la réalisation de plus de 150 000 m² de bureau en 2013. La moitié de ces livraisons se situent à La Part Dieu et sur Lyon ème 7 / Gerland.
Graphique 94
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Rhône
France
Emplois du secteur public
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
Le rythme des livraisons pourrait se maintenir en 2014 avec à nouveau près de 150 000 m² de bureaux livrables. Toutefois, ce chiffre demeure au stade d’hypothèse car seul un tiers de ces projets est d’ores et déjà en chantier.
Tableau 34
Projets significatifs de bureaux à Lyon Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Universaône
Lyon 09
FILYING
12 500 m²
2013
Ambre Nexans
Lyon 07
ACEA/ ICADE /ALTAREA COGEDIM
11 700 m²
2013
Be
Lyon 03
SHAM/ UTEI
11 400 m²
2013
Milky Way
Lyon 02
ANF/ DCB INTERNATIONAL
4 400 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 45
Bureaux France Bilan 2012
Rhône-Alpes – Saint-Etienne
Graphique 95
Net ralentissement des commercialisations. Avec seulement 11 100 m² de bureaux commercialisés en 2012, la demande placée sur le marché de Saint-Etienne a nettement reculé d’une année sur l’autre (-57%). Cette mauvaise performance s’explique avant tout par l’absence de grandes transactions, notamment sur des locaux neufs ou restructurés. En effet, alors que les commercialisations de locaux de première main représentent chaque année environ 13 000 m² en moyenne depuis 2008, seuls 5 000 m² ont été placés sur ce type de locaux en 2012. Les transactions de première main ne représentent, ainsi, que 43% de la demande placée cette année (graphique 95). Le marché de Saint-Etienne, essentiellement animé par une demande endogène émanant de PME/PMI, demeure focalisé sur les transactions de petites surfaces. Ainsi, seules deux transactions de surfaces supérieures à 1 000 m² ont été enregistrées en 2012 : POLE EMPLOI sur 2 450 m² sur le Technopôle, et ALTAVIA sur 1 517 m² de bureaux restructurés au sein de la Cité du Design.
Demande placée à Saint-Etienne, en milliers de m² 30 25 20 15 10 5 0
Première main
Seconde main
Sources : Cecim, DTZ
Graphique 96
Valeurs locatives à Saint-Etienne, en EUR/m²/an 200 150
Les transactions émanant d’entreprises publiques ou parapubliques, traditionnel moteur du marché stéphanois, ont manqué à l’appel en 2012.
100 50
ère
Un loyer moyen de 1 main en légère progression La valeur locative prime, relativement stable depuis 2 ans, se positionne à 164 €/m²/an fin 2012. Les valeurs locatives de locaux de seconde main sont, elles aussi, demeurées stables en 2012. Elles se positionnent ainsi à 119 €/m²/an pour les surfaces récentes ou de bonne qualité et à 75 €/m²/an pour les surfaces plus anciennes (graphique 96). La valeur locative moyenne pour les locaux neufs ou restructurés est la seule à progresser d’une année sur l’autre (+7%) pour atteindre 155 €/m²/an. Dans un contexte de faible demande, les transactions sur ce type de locaux restent toutefois assorties de mesures d’accompagnement.
0 2008
2009
Neuf ou restructuré
2010
2011 Récent
2012 Ancien
Sources : Cecim, DTZ
Tableau 35
Principales transactions de bureaux à Saint-Etienne en 2012 Localisation
Preneur
Surface
Etat des locaux
Technopôle St-Etienne
POLE EMPLOI
2 450 m²
Ancien
Cité du Design
ALTAVIA
1 517 m²
Restructuré
Sources : Cecim, DTZ
www.dtz.com
Property Times 46
Bureaux France Bilan 2012
Une offre immédiate toujours importante. L’offre immédiate sur l’agglomération stéphanoise représentait, fin décembre 2012, 14 200 m² de bureaux disponibles, soit un taux de vacance de 1,1%. L’offre neuve demeure majoritaire avec environ 9 400 m² actuellement disponibles avec, entre autres, 4 000 m² dans l’immeuble « Luminis » sur le secteur Chateaucreux et 4 000 m² sur la zone Métrotech.
Graphique 97
Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 2013 et 2017 Loire
France
Emplois du secteur public
Toutefois, une partie importante du parc se compose de bureaux anciens, offrant des perspectives de renouvellement pour les investisseurs. Nette reprise de la production neuve en 2013. L’année 2013 marque un tournant dans la transformation de l’agglomération avec la livraison de la dernière tranche du programmes Horizon (6 000 m²), sur lequel des négociations entamées fin 2012 devraient se concrétiser dans les mois à venir, la première phase de l’opération « White Carbon »« (2 000 m² dont 1 000 m² encore disponibles), et le démarrage des travaux du projet sur l’îlot de l’ancienne Poste et chocolaterie Weiss face à la gare TGV (4 600 m² de bureaux à terme). Chateaucreux poursuit ainsi sa mutation et conforte sa fonction de quartier d’affaires de l’agglomération stéphanoise (tableau 36).
Population 1,2% 0,7% 0,2% -0,3% -0,8% -1,3%
PIB
Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics
A l’horizon 2017, les différents indicateurs économiques du département de la Loire devraient globalement progresser sur un rythme plus lent qu’à l’échelle française. Le secteur public devrait toutefois continuer d’animer le marché (graphique 97). Dans ce contexte difficile, la maîtrise des rythmes de sortie des opérations tertiaires et la recherche d’une programmation équilibrée entre bureaux, logements et commerces constituent une garantie de réussite pour le marché stéphanois.
Tableau 36
Projets significatifs de bureaux à Saint-Etienne Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
L’Horizon (Immeuble B)
Chateaucreux
L’ART DE CONSTRUIRE
6 000 m²
2013
White Carbon (Tranche 1)
Chateaucreux
XXL GREEN GENERATION - NEOLIA
2 000 m²
2013
Ilot Poste – Weiss
Chateaucreux
VINCI IMMOBILIER /GROUPE CARDINAL
4 600 m²
2015
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times 47
Bureaux France Bilan 2012 Définitions Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
Offre immédiate
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1
ère
main
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2
nde
main
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Production neuve
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées.
Production neuve probable
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.
Taux de rendement prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
VEFA
Vente en Etat Futur d’Achèvement
www.dtz.com
Property Times 48
Bureaux France Bilan 2012 Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspectives Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.
www.dtz.com
Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. India Special Economic Zones-Décembre 2012 Singapore Executive Condominiums -Décembre 2012 European Retail Guide- Shopping Centres-Décembre 2012 UK Secondary market pricing-Décembre 2012 Singapore office demand-Novembre 2012 Ecommerce & Logistics -Novembre 2012 Net Debt Funding Gap-Novembre 2012 German Open Ended Funds-Octobre 2012 London office to residential conversions-Octobre 2012 Great Wall of Money-Octobre 2012
DTZ Research Data services Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair TM Value Index Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l’investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs.
Property Times 49
DTZ Research Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président Directeur Général Phone: + 33(0)1 47 48 77 32 Email: gerard.margiocchi@dtz.com Agence Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée Phone: + 33(0)1 49 64 49 04 Email: laurence.dumas@dtz.com DTZ Corporate Solutions Thierry Laborderie Directeur Phone: + 33(0)1 49 64 64 45 Email: thierry.laborderie@dtz.com
Céline Buchart Directrice Corporate Representation Phone: + 33(0)1 49 64 46 36 Email: celine.buchart@dtz.com
Claudia Mansard Directrice Corporate Project Management Phone: + 33(0)1 49 64 46 43 Email: claudia.mansard@dtz.com
Isabelle Caron Directrice Corporate Property Management Phone: + 33(0)1 49 64 48 57 Email: isabelle.caron@dtz.com
Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi Phone: + 33(0)1 47 48 77 24 Email: jean-philippe.carmarans@dtz.com
Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting Phone: + 33(0)1 49 64 49 21 Email: philippe.mejean@dtz.comartment
Investissement Matthieu Garreaud Directeur Phone: + 33(0)1 49 64 47 50 Email: matthieu.garreaud@dtz.com DTZ Asset Management François Brisset Directeur Général Phone: + 33(0)1 49 64 49 16 Email: françois.brisset@dtz.com
www.dtz.com
Patrice Genre Directeur Général Phone: + 33(0)1 49 64 49 80 Email: patrice.genre@dtz.com
50
DTZ Research Contacts Régions Alsace – Agence de Strasbourg Vincent Triponel +33(0)3 88 18 55 55 vincent.triponel@dtz.com
Aquitaine – Agence de Bordeaux Benoît Chevauchée +33(0)5 56 52 25 25 benoit.chevauchee@dtz.com
Bourgogne – Agence de Dijon Bruno Dormoy +33(0)3 80 70 27 70 b.dormoy@dtz-bfc.fr
Bretagne – Agence de Rennes Stéphane Dauphin +33(0)2 99 33 33 33 stephane.dauphin@dtz.com
Champagne-Ardenne – Agence de Reims Jeanne Haushalter +33(0)3 26 47 49 01 jeanne.haushalter@dtz.com
Christian Henault +33(0)3 26 47 49 01 christian.henault@dtz.com
Antoine Vicart +33(0)3 26 47 49 01 antoine.vicart@dtz.com Languedoc-Roussillon – Agence de Montpellier Gilles Pimort +33(0)4 67 22 50 00 gilles.pimort@dtz-montpellier.com
Languedoc-Roussillon – Agence de Nîmes Georges Cassou +33(0)4 66 67 70 31 gcassou@dtz-nimes.com
Lorraine – Agence de Nancy Nadia Gintzburger Phone: + 33(0)3 83 28 36 85 Email: nadia.gintzburger@dtz.com
Midi-Pyrénées – Agence de Toulouse Pascale Cieutat +33(0)5 61 23 30 47 pascale.cieutat@dtz.com
Pays de la Loire – Agence de Nantes Estelle Fleury Phone: + 33(0)2 85 52 66 66 Email: estelle.fleury@dtz.com
Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence d’Aix-en-Provence Sandrine Hermann Boetti Phone: + 33(0) 88 66 06 06 Email: sandrine.hermann@dtz.com
Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Marseille Lucile de Malet Phone: + 33(0)4 91 25 46 46 lucile.demalet@dtz.com
Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Nice Antoine Pacchioni +33(0)4 93 18 21 12 Email:antoine.pacchioni@dtz.com
Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Toulon Boris Bernois Phone: + 33(0)4 94 41 34 34 boris.bernois@dtz.com
Jean-Philippe Cas Phone: + 33(0)4 94 41 34 34 jeanphilippe.cas@dtz.com
Rhône-Alpes – Agence de Lyon Thomas Durand +33(0)4 72 74 43 70 thomas.durand@dtz.com
DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. © DTZ Février 2013
www.dtz.com
51