Investment Market Update France T3 2012 Bilan encourageant et perspectives en demi-teinte hh ème
22 Octobre 2012 Sommaire Contexte économique
2
Le marché en France
4
Le marché en Ile-de-France
8
Le marché en régions
10
Perspectives 2012
12
Transactions significatives
13
Définitions
14
Auteur Henry-Aurélien Natter Chargé d’études
Malgré plus de 3,5 milliards d’investissement, la performance du 3 trimestre 2012 marque une légère décélération par rapport à la même période en 2011, où 3,7 milliards d’euros avaient été investis. Toutefois, le volume d’investissement enregistré sur les neuf premiers mois de l’année 2012 (9,8 milliards d’euros) est le plus élevé depuis 2008. ème
L’Ile-de-France a concentré l’essentiel des investissements du 3 trimestre 2012 avec 71% des montants. Dans un contexte incertain, la région parisienne joue donc son rôle de valeur refuge auprès d’investisseurs dont l’aversion au risque reste forte. ème
Les investisseurs internationaux ont totalisé 43% des montants investis au 3 trimestre 2012, soit 1,5 milliard d’euros investis. Ce ratio est inchangé depuis le début de l’année 2012 qui marque le retour des fonds étrangers sur le marché français. En raison d’une concurrence accrue sur le segment des bureaux, les actifs ème commerciaux et logistiques ont réussi à tirer leur épingle du jeu au 3 trimestre 2012 en concentrant le tiers des engagements, soit plus de 1,1 milliard d’euros. Toutefois, la préférence pour les bureaux demeure avec près de 6,9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, soit 70% des engagements.
+ 33 (0)1 49 64 47 91 henry-aurelien.natter@dtz.com
Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (1) 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com
DTZ Research
En 2012, la performance du marché de l’investissement devrait se situer entre 12 et 14 milliards d’euros. D’ici la fin de l’année, les actifs prime de Paris QCA situés dans une fourchette comprise entre 10 et 50 millions d’euros devraient connaître un engouement fort des investisseurs.
France T3 2012
Contexte économique La confirmation d’un « double creux » pour 2012 et la crise de la dette souveraine ont entamé la confiance des marchés. Après l’immobilier haut de gamme, comme valeur refuge, certains investisseurs envisagent d’ores et déjà une approche opportuniste du marché en 2013. Le ralentissement économique mondial se confirme et s’accentue pour 2012 avec des différences notables entre les pays et les régions (graphiques 1, 2 et 3).
Graphique 1
PIB en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 15% 12% 9%
6% 3%
0% -3%
-6%
Aux Etats-Unis, la croissance pourrait être affaiblie en 2012 par différents facteurs : dépenses publiques supérieures à une demande intérieure en berne et marché du crédit congestionné. Malgré un recul en septembre 2012 (7,8%), le taux de chômage devrait demeurer supérieur à 6% en 2013. En Chine, un risque de surchauffe de l’économie sur fond d’inflation galopante devrait gripper le moteur de l’un des principaux contributeurs de la croissance mondiale en 2012. L’Union Européenne est toujours dans une phase de turbulence qui perdura en 2013 en raison de budgets favorisant l’austérité plutôt que la croissance. En effet, le rééquilibrage des finances publiques et la réanimation de la croissance sont le casse-tête de la zone euro. Selon la commission européenne, le retour de la confiance chez les investisseurs passe par une croissance stimulée, une réduction de l’endettement, la construction d’une union bancaire, l’émission d’euro-obligations et la recapitalisation des banques en difficulté. Les perspectives de l’économie française sont nulles et une contraction du PIB est attendue pour la fin de l’année 2012. Un ralentissement des créations d’emplois est à prévoir pour l’ensemble de l’année 2012. Toutefois, la région parisienne devrait tirer son épingle du jeu. Le taux d’inflation ne devrait pas connaître de baisse importante d’ici fin 2012, maintenant ainsi l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise. La volonté du Ministère du Redressement productif, de mettre à contribution le secteur immobilier pour « participer à l’effort national en finançant les baisses de charges, sur le reste de l’économie » pourrait créer un phénomène de délestage, avant la mise en place de cette nouvelle taxe.
France
Zone euro
Etats-Unis
Chine
Source: Oxford Economics
Graphique 2
Taux de chômage en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 12%
9% 6%
3%
France
Zone euro
Etats-Unis
Chine
Source: Oxford Economics
Graphique 3
Taux d’inflation en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%
France
Zone euro
Etats-Unis
Chine
Source: Oxford Economics
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Investment Market Update
2
France T3 2012
Malgré des conditions de financement interbancaire particulièrement favorables aux banques, le financement immobilier reste coûteux et favorise les actifs prime et core. Après une période de tensions sur le marché du financement interbancaire entre septembre 2011 et mars 2012, le différentiel entre l’Euribor 3 mois et le swap EONIA revient à des niveaux enregistrés en 2005, signe d’un retour à l’accès au financement facilité pour les institutions bancaires (graphique 4). Ainsi, l’année 2012 ne devrait pas connaître de nouveau credit crunch. Le retour des taux obligataires à des niveaux relativement bas restaure l’attractivité de l’investissement en immobilier d’entreprise (graphique 5). Paris QCA intéresse les investisseurs internationaux en raison de fondamentaux du marché qui résistent bien par rapport à des pays comme l’Italie ou l’Espagne, pénalisés par un difficile contexte économique et/ou immobilier. Les banques reviennent aux fondamentaux. Pour accorder les prêts, ces dernières demandent des actifs prime et core, des cash-flows permanents et des LTV compris entre 50% et 60% alors qu’ils étaient proches des 70% début 2011 (graphique 6). Ainsi, les contraintes imposées par Bâle III vont conduire à une diminution du financement bancaire comprise entre 6 et 10% des portefeuilles de prêts selon les estimations du FMI. Entre 2007 et 2009, les marges des établissements prêteurs ont été doublées et plafonnent actuellement entre 200 et 250 points de base au-dessus de l’Euribor de référence.
Graphique 4
Taux EONIA et Euribor 3 mois 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA) Euribor 3 mois Source: Banque de France
Graphique 5
OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
OAT 10 ans
Taux de rendement bureaux prime Paris QCA
Sources : DTZ Research et Banque de France
L’arrivée des compagnies d’assurances sur le marché du financement immobilier se précise. En effet, le retrait des banques du financement immobilier et la mise en place de la norme Solvency II devraient permettre aux compagnies d'assurance de représenter jusqu'à 20% du marché européen du crédit immobilier au cours des prochaines années. Les questions des créances douteuses et d’un déstockage de l’immobilier par les banques demeurent en raison des exigences de Bâle III. En effet, l’objectif de 9% de ratio core tier one devrait conduire les banques à réduire de nouveau leur bilan et à multiplier les cessions. En effet, selon le dernier rapport du FMI, les banques européennes pourraient se séparer de 7 à 12% de leurs actifs d’ici fin 2013. Le marché des cessions de créances (loan portfolio) est actif et s’accompagne le plus souvent de décotes importantes.
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Graphique 6
Les ratios du financement de l’immobilier (marge en point de base et LTV en %) tertiaire en France 250
100%
200
80%
150
60%
100
40%
50
20%
0
0% 2006
2007
2008 Marge
2009
2010
2011
2012
LTV
Source: Acofi
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3
France T3 2012
Le marché en France Avec plus de 9,8 milliards d’euros d’investissement depuis le début de l’année, 2012 enregistre la meilleure ème performance depuis 2008, et ce malgré un 3 trimestre en retrait. Malgré plus de 3,5 milliards d’investissement, la ème performance du 3 trimestre 2012 marque une légère décélération par rapport à la même période en 2011 où 3,7 milliards d’euros avaient été investis. Toutefois, avec 9,8 milliards d’euros investis, le volume d’investissement enregistré depuis le début de l’année est le plus élevé depuis 2008 (graphique 7).
Graphique 7
Montant des investissements en France, milliards d’EUR 30
25 20
15 10
5 0
2005
2006
Au 3 trimestre 2012, le nombre de transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros a été divisé par ème deux par rapport au 2 trimestre. Ainsi, 4 acquisitions ont ème été réalisées au cours du trimestre contre 9 au 2 trimestre. Au total, ces opérations représentent près de 4,4 milliards d’euros, soit un peu moins de la moitié des investissements des neuf premiers mois de 2012. Parallèlement aux opérations de grande envergure, les opérations de taille intermédiaire se sont multipliées. Ainsi, la taille moyenne des investissements a connu une légère hausse pour se positionner à plus de 19,5 millions d’euros depuis le début de l’année, à comparer à 19 millions d’euros en moyenne sur la période 2008-2011 (graphique 8). L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des investisseurs et concentre 76% des engagements sur les neuf premier mois de l’année (graphique 9). Cette proportion est en ligne avec les performances observées au cours des 10 dernières années. ème
Au 3 trimestre, les investissements en régions ont été dynamiques en raison de la vente de plusieurs portefeuilles. Elles représentent 19% des engagements depuis le début de l’année. Sur les neuf premiers mois, les acquisitions de portefeuilles nationaux ont représenté environ 460 millions d’euros, soit 5% des sommes investies.
2007
2008
T1
ème
T2
2009 T3
2010
2011
2012
T4
Source : DTZ Research
Graphique 8
Investissement en France par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR 100%
40
80%
30
60%
20
40%
10
20% 0%
0
2005
2006
2007
2008
Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions Taille moyenne
2009
2010
2011
T1-T3 2012
De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions
Source: DTZ Research
Graphique 9
Répartition des investissements en France par localisation, T1-T3 2012 (en valeurs) Portefeuilles nationaux 5% Province 19%
Ile-de-France 76% Source: DTZ Research
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France T3 2012
Si les investisseurs français continuent de dominer, les investisseurs internationaux font leur grand retour. Le marché de l’investissement français reste dominé par les acteurs domestiques, avec environ 1,8 milliard d’euros engagés ce trimestre, soit plus de la moitié des investissements totaux (graphique 10).
Graphique 10
Investissement en France par nationalité d’acquéreur 100% 80% 60% 40% 20%
Sur l’ensemble des neuf premiers mois de l’année, les investisseurs français dominent mais leur part de marché recule (50%). Ils sont suivis par les investisseurs du MoyenOrient (14%), d’Allemagne (6%) et d’Asie (6%). Les investissements allemands ont totalisé plus de 500 millions d’engagements sur le marché français ce trimestre, prenant ainsi la seconde place du classement, grâce notamment à l’acquisition pour 240 millions d’euros de l’immeuble « City Zen » par UNION INVESTMENT REAL ESTATE.
0% 2006 2007 2008 France Allemagne Pays-Bas Fonds paneuropéens Moyen-Orient International
2009
2010 2011 T1-T3 2012 Etats-Unis Royaume-Uni Espagne Autres pays européens Asie Autres
Source: DTZ Research
Graphique 11
Investissement net en France par nationalité d’acquéreur T1-T3 2012, en millions d’EUR 8 000
D’autre part, le lancement en juillet par La FRANCAISE AM du premier OPCI « charia compatible » auprès d’une importante banque du Koweït laisse augurer une intensification des opérations sur ce type de véhicules et des fonds en provenance du Moyen-Orient.
4 000 2 000
1370 85 145 179 529
0 -2 000
Coté cessions, les investisseurs allemands sont également actifs ; ainsi, AXA IMMOSELECT a vendu au cours du trimestre pour près de 255 millions d’euros l’immeuble « Liberté 2 » (46 000 m² de bureaux). L’accumulation de tensions financières auprès de certains acteurs institutionnels et corporate français a conduit à une accélération des cessions emblématiques durant les trois derniers mois, conduisant à un solde d’investissement négatif de 988 millions d’euros depuis le début de l’année 2012 pour les investisseurs français (graphique 11). A l’inverse, les investisseurs moyen-orientaux et asiatiques ont augmenté leur exposition au marché immobilier français. Selon la nationalité des investisseurs, les stratégies de diversification des classes d’actif divergent. Globalement, les investisseurs étrangers ont plébiscité les actifs de bureaux. A l’inverse, les investisseurs domestiques, anglais et belges ont développé une stratégie davantage diversifiée entre les actifs de bureaux, de commerces et les entrepôts/locaux d’activité depuis le début de l’année (graphique 12).
Solde positif
Solde négatif
6 000
-628
-345 -135 -111 -60 -40
-4 000 -6 000
-988
-8 000
Acquisitions
Ventes
Investissement net
Source: DTZ Research
Graphique 12
Montant des investissements par type d’actif selon la nationalité des principaux acquéreurs T1-T3 2012 France Angleterre Belgique Moyen-Orient Pays-Bas Etats-Unis Allemagne Asie Canada Suisse
0% Bureaux
20% Commerces
40% 60% 80% 100% Entrepôts et Locaux d'activité
Source: DTZ Research
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France T3 2012
Les OPCI/SCPI ont été les acteurs les plus dynamiques en termes d’investissement net. Depuis le début d’année, les OPCI/SCPI (près de 2 milliards d’euros), les fonds souverains étrangers (plus d’1,8 milliard d’euros) et les institutions, essentiellement les assureurs (plus d’1,7 milliard d’euros) ont été les acteurs les plus actifs sur le marché (graphique 13).
Graphique 13
Investissement en France par type d’acquéreur 100% 80% 60% 40% 20%
Depuis le début de l’année 2012, les OPCI/SCPI ont été largement net acquéreurs avec 694 millions d’euros de solde positif d’investissement net (graphique 15). 41 des 160 opérations d’un montant compris entre 10 et 100 millions d’euros enregistrées depuis le début de l’année 2012 sont à mettre à leur actif.
0%
2006
2009
2010
2011
T1-T3 2012
SIIC OPCI / SCPI / OEGF Soc. d'Invstt immobilier
Source : DTZ Research
Graphique 14
Si la recherche d’actifs prime et sécurisés reste le cœur de la stratégie des grands investisseurs, notamment les institutionnels, le marché de la VEFA enregistre une performance satisfaisante avec près d’1 milliard d’euros d’investissements depuis le début de l’année, soit près de 10% des engagements totaux.
2 000
Investissement net en France par type d’acquéreur T1-T3 2012, en millions d’EUR Solde négatif
Solde positif
3 000 402
89
1 000
28
-1 000
420
694
105
0 -371
-2 000 -3 000
Les entrepôts et les locaux d’activité ont enregistré une ème forte croissance au 3 trimestre 2012 pour totaliser près de 930 millions d’euros, soit 10% des engagements sur les neuf premiers mois. La vente de portefeuilles logistiques, dont celui cédé par GECINA à BLACKSTONE, est venue réveiller un marché relativement atone.
2008
Institutions Autres foncières Autres fonds d'investissement Investisseurs privés
La fiscalité des SIIC et des OPCI a évolué depuis l’adoption ème par le Parlement, le 31 juillet 2012, de la 2 loi de finances rectificative pour 2012. Ces mesures applicables aux dividendes à compter de la publication de la loi, pourraient altérer l’attractivité de ces véhicules auprès des investisseurs.
Le bureau domine le paysage français de l’investissement. Depuis le début de l’année, les bureaux (6,9 milliards d’euros) demeurent largement majoritaires avec 70% des engagements (graphique 15). Ces acquisitions se sont majoritairement concentrées en Ile-de-France.
2007
-1368
Acquisitions
Ventes
Investissement net
Source : DTZ Research
Graphique 15
Répartition du montant des investissements par type d’actif, T1-T3 2012 (en valeurs) Entrepôts 7%
Locaux d'activités 3%
Commerces 20%
Bureaux 70% Source : DTZ Research
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France T3 2012
Forte attractivité sur le commerce. ème Avec près de 705 millions d’euros investis au 3 trimestre 2012, le marché de l’investissement en commerce enregistre une baisse de 25% par rapport à la même période au trimestre précédent. Toutefois, avec près de 2 milliards d’euros d’investissement depuis le début de l’année (graphique 16), le commerce enregistre une croissance de 56% en un an. L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des investisseurs avec 52% des engagements sur les neuf premiers mois de l’année (graphique 17), une proportion largement supérieure aux performances observées au cours de la décennie écoulée (moins de 40%). Ce résultat est la directe conséquence de la cession par GROUPAMA du 52-60 avenue des Champs-Elysées (27 000 m²) à QATAR INVESTMENT AUTHORITY pour un prix proche de 515 ème millions d’euros au 2 trimestre et par l’acquisition par PRIMONIAL REIM auprès de MERCIALYS d’un portefeuille de commerce pour 147 millions d’euros. Les commerces de centre ville/boutiques ont capté l’essentiel des engagements depuis le début de l’année (61%), avec plus d’1,2 milliard d’euros investis. Avec plus du tiers des parts de marché, les retail-parks et les centres commerciaux bénéficient d’un résultat satisfaisant depuis le début de l’année avec plus de 761 millions d’euros investis. Le marché de la logistique a connu un volume d’investissement parmi les plus élevés depuis 2009.
Graphique 16
Montant des investissements en commerce en France, milliards d’EUR 5
4 3 2 1 0 2005
2006
2007
Ile-de-France
2008
2009
Province
2010
2011
T1-T3 2012
Portefeuilles nationaux
Source : DTZ Research
Graphique 17
Répartition des engagements en commerce, T1-T3 2012 (en valeurs) Centres Commerciaux 24%
Retail-Parks 15%
Commerces de centre ville / Boutiques 61% Source : DTZ Research
Avec près de 685 millions d’euros investis, les neuf premiers mois de l’année 2012 ont connu le volume d’investissement le plus élevé depuis 2009 sur l’ensemble du marché français ème de la logistique (graphique 18). De plus, le 3 trimestre a été particulièrement dynamique grâce à plusieurs transactions d’envergure, dont la cession, par GECINA, de l’intégralité de ses actifs, à l’exception de deux bâtiments. Ces 28 actifs, qui représentent 560 000 m², ont été acquis par BLACKSTONE pour un montant supérieur à 200 millions d’euros.
Graphique 18
Montant des investissements en logistique en France, milliers d’EUR 3000
2500 2000 1500
1000 500
0 2006
T1
2007
2008
T2
2009
2010
T3
2011
T1-T3 2012
T4
Source : DTZ Research
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7
France T3 2012
Le marché en Ile-de-France
Graphique 19
ème
Le 3 trimestre enregistre un retrait. Sur un an, le marché en Ile-de-France enregistre une performance toujours satisfaisante. ème Avec 2,5 milliards d’euros engagés au 3 trimestre 2012, le marché de l’investissement francilien est en recul de 10% par rapport au trimestre précédent. Toutefois, avec plus de 7,4 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, l’Ile-de-France enregistre une hausse de 8% par rapport à la même période en 2011. (graphique 19). Le segment des transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros a représenté près de 4 milliards d’euros investis, soit plus de la moitié du volume investi en Ile-deFrance depuis le début de l’année. 8 transactions supérieures à 200 millions d’euros ont été enregistrées pour un total de près de 2,5 milliards d’euros. La taille moyenne de transaction sur les neuf premiers mois de l’année se situe autour de 35 millions d’euros, contre 28 millions d’euros en moyenne sur la période 2008-2011 (graphique 20). Le marché francilien reste exclusivement focalisé sur les bureaux depuis le début de l’année (80%) (Graphique 21). Avec plus d’un milliard d’euros engagés, le commerce a connu une poussée significative, d’une année sur l’autre, égalant d’ores et déjà la performance de l’année 2011 dans son ensemble. Ce très bon résultat s’explique essentiellement par la cession du 52-60 avenue des ème Champs-Elysées Paris 8 (515 millions d’euros environ).
Investissement en Ile-de-France, en milliards d’EUR 25 20 15
10 5 0 2005
2006
2007
T1
2008
2009
T2
2010
2011
T3
2012
T4
Sources : Immostat / DTZ Research
Graphique 20
Investissement en Ile-de-France par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR 100%
50
80%
40
60%
30
40%
20
20%
10
0%
0 2005
2006
2007
2008
Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions Taille moyenne des transactions
2009
2010
2011
T1-T3 2012
De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions
Sources : Immostat / DTZ Research
Sur l’ensemble des neuf premiers mois de l’année 2012, les entrepôts et les locaux d’activité ont totalisé plus de 445 millions d’investissement, soit 6% des investissements totaux en Ile-de-France. Leur performance est en hausse par rapport à celle de 2011 grâce notamment plusieurs portefeuilles d’envergure et transactions, dont l’acquisition du portefeuille par BLACKSTONE localisé pour plus du tiers sa valeur en Ile-de-France.
Graphique 21
Investissement en Ile-de-France par type d’actif, T1-T3 2012 (en valeurs) Entrepôts 4%
Locaux d'activités 2%
Commerces 14%
Bureaux 80% Sources : Immostat / DTZ Research
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8
France T3 2012
Concentration des investissements sur les actifs prime dans Paris QCA. La Défense est délaissée. La recherche d’actifs tertiaires de première qualité a conduit les investisseurs à concentrer près de 62% de leurs acquisitions sur le marché parisien (graphique 22). L’activité s’est ainsi principalement concentrée sur Paris QCA (56% er des investissements) marquée par les acquisitions du 1 semestre. Pour sa part, Paris Sud a profité de la vente de 5 immeubles de bureaux pour des montants supérieurs à 100 millions d’euros, dont un immeuble de 30 000 m² situé boulevard Pasteur acquis pour plus de 250 millions d’euros par ABU DHABI INVESTMENT AUTHORITY. La Défense a été délaissée depuis le début de l’année avec seulement 3% des investissements sur ce marché. La situation du marché locatif et la taille unitaire des immeubles de bureaux sont un frein évident à la réalisation d’acquisitions.
Graphique 22
Investissement en Ile-de-France par localisation 100% 80% 60% 40% 20% 0%
2005
2006
2007
Paris 1ère Couronne
2008
2009
La Défense 2ème Couronne
2010
2011
T1-T3 2012
Croissant Ouest Portefeuilles
Sources : Immostat / DTZ Research
Graphique 23
Taux de rendement prime bureaux en Ile-de-France Le marché du Croissant Ouest (12% du marché depuis le début de l’année) a été animé par une transaction supérieure à 200 millions d’euros. UNION INVESTMENT REAL ESTATE a acquis « City Zen » auprès d’AXA, un immeuble neuf de 38 000 m² livrable mi-2013 à BoisColombes. En Première Couronne, plus de 852 millions d’euros ont été investis depuis le début de l’année, grâce à 11 opérations comprises entre 20 et 200 millions d’euros. Citons, notamment, l’acquisition par CARDIF ASSURANCE VIE « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont (46 000 m²) pour près de 255 millions d’euros. Avec 9% du marché depuis le début de l’année, la Deuxième Couronne a été marquée par l’acquisition du « Gershwin » - 12 000 m² de bureaux - à Guyancourt par ABERDEEN pour près de 35 millions d’euros.
9% 8% 7% 6% 5% 4% 3%
Paris QCA La Défense 1ère Couronne
Paris 12ème et 13ème Croissant Ouest 2ème Couronne
Source : DTZ Research
L’inflexion des taux de rendement prime bureaux, entamée il y a maintenant près de deux ans, a pris fin en Ile-deFrance fin 2011 (graphique 23). Les taux se sont stabilisés et devraient se maintenir à ce niveau d’ici fin 2012. Les investisseurs trouveront du rendement dans les opérations réalisées en Première et Deuxième Couronne, notamment sur des VEFA en blanc.
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France T3 2012
Le marché en régions Le marché de l’investissement en régions réalise une performance quasi identique à celle de 2011. Près de 700 millions d’euros auront été investis en régions ème au 3 trimestre 2012, portant le montant annuel à près de 2 milliards d’euros. D’une année sur l’autre, le marché de l’investissement en régions enregistre un volume d’activité identique (graphique 24).
Graphique 24
Investissement en régions, en milliards d’EUR 6 5 4
3 2
La répartition des montants investis en régions par type d’actif est beaucoup plus équilibrée qu’en Ile-de-France. Les bureaux et les commerces concentrent l’essentiel des investissements, avec respectivement 49% et 36% des montants investis (graphique 25).
1
0 2005
2006
2007
T1
2008
2009
T2
2010
2011
T3
2012
T4
Source : DTZ Research
La taille moyenne des transactions fléchit en raison d’une multiplication des opérations de petite taille et du faible nombre d’opération d’envergure.
Graphique 25
Répartition des investissements en régions par type d’actif, T1-T3 2012 (en valeurs)
Bien que le nombre de transactions ait fortement augmenté en 2012 (271 opérations contre seulement 211 en 2011), la progression des montants investis a été faible. La taille moyenne des transactions a donc diminué pour se positionner sous la barre des 7,5 millions (graphique 26). Les SCPI/OPCI et les fonds d’investissement dominent le marché en régions. Depuis le début d’année, les SCPI (près de 500 millions d’euros), les OPCI (près de 300 millions d’euros) et les fonds d’investissement (plus de 325 millions d’euros) ont été les acteurs les plus actifs sur les marchés régionaux. Ils concentrent à eux trois la moitié des montants investis.
Locaux d'activités 5% Entrepôts 10% Bureaux 49% Commerces 36%
Source : DTZ Research
Graphique 26
Les investisseurs français dominent le marché en régions, les investisseurs étrangers sont absents. Depuis le début de l’année, le marché de l’investissement en régions est demeuré largement dominé par les acteurs domestiques, avec plus d’1,6 milliard d’euros engagés, soit près de 85% du volume global. Les investissements étrangers sont en net recul avec moins de 300 millions d’euros en 2012, contre près de 800 millions d’euros en 2011. La forte aversion au risque des investisseurs étrangers a pour conséquence directe de les tenir éloignés des marchés régionaux, et, a contrario, les a polarisés sur le marché parisien.
Investissement en régions par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d’EUR 100%
20
80%
15
60%
10
40%
5
20% 0%
0 2005
2006
2007
2008
Moins de 10 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions Taille moyenne
2009
2010
2011
T1-T3 2012
De 10 à 20 millions De 50 à 100 millions Plus de 200 millions
Source : DTZ Research
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Les difficultés économiques en régions polariseront l’intérêt des investisseurs sur les marchés régionaux les plus dynamiques. ère La région Rhône-Alpes arrive en 1 position en termes d’acquisitions réalisées avec 425 millions d’euros investis durant les neuf premiers mois de l’année 2012, majoritairement sur des actifs tertiaires. ème
La région Aquitaine arrive en 2 position avec plus de 225 millions d’euros d’investissement, principalement sur des actifs de commerce comme l’achat par CILOGER du centre commercial et du retail-Park « Grand Tour 1 & 2 » à Sainte Eulalie (33) pour près de 83 millions d’euros cédé par ALTAREA COGEDIM Les marchés des régions PACA et Nord Pas-de-Calais enregistrent, eux aussi, de bonnes performances avec respectivement 207 et 162 millions d’euros (graphique 27). Les taux de rendement prime achèvent leur compression sur les marchés les plus établis. Les taux prime bureaux sont restés stables sur les principaux marchés régionaux d’un trimestre à l’autre. Ils s’établissent ainsi à 6,00% à Lyon ainsi qu’à Marseille et à 6,50% à Bordeaux. Sur d’autres marchés comme ou Nîmes, Toulon ou Besançon, les taux demeurent élevés (supérieurs à 8%), laissant encore de la marge pour une future compression de ces taux (graphique 28).
Graphique 27
Classement des investissements en régions T1-T3 2012, en millions d’EUR Rhône Alpes Aquitaine Provence-Alpes-Côte d'Azur Nord Pas de Calais Normandie Lorraine Languedoc Roussillon Midi Pyrénées Pays de la Loire Centre Alsace Bourgogne Bretagne Picardie Poitou Charente Auvergne Franche Comté Champagne Ardenne Limousin
Bureaux
0 Commerces
100 200 Entrepôts
300 400 500 Locaux d'activités
Source : DTZ Research
Graphique 28
Taux de rendement bureaux prime en régions au T3 2012 10% 9% 8%
7% 6% 5%
Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et 2012
T3 2012
Source : DTZ
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France T3 2012
Perspectives 2012 Si un ralentissement des volumes d’investissement est acté pour 2012, des signes de résistance existent. Privée des avantages fiscaux liés au 210-E, l’année 2012 ne ème devrait pas connaître un 4 trimestre identique à celui de 2011 (plus de 8 milliards investis). Pour autant, le marché ème montre des signes de résistance pour le 4 trimestre 2012. En raison du caractère cyclique du marché immobilier, ème plusieurs hypothèses peuvent être construites pour le 4 trimestre 2012. Ainsi, depuis 2002, à l’exception de 2012, seules deux années ont connu une baisse de leur volume ème lors du 3 trimestre après deux premiers trimestres en croissance : 2004 et 2009 (graphique 29). Dans ce contexte, ème trois scénarii d’évolution du marché pour le 4 trimestre 2012 peuvent être envisagés :
Graphique 29
Historique des volumes investis en France par trimestre, en milliards d’EUR T4 2009 T4 2004
10
8 6 4 2
0
T1
T2
T3
T4
Source : DTZ Research
Hypothèse basse (probabilité d’occurrence 30%), d’une ème poursuite au 4 trimestre de la décélération constatée ème lors du 3 trimestre. Cette situation pourrait s’envisager en 2012 en raison de la remise en question des fondamentaux économiques entraînant un report des transactions pour l’année 2013. Dans cette situation, le ème 4 trimestre 2012 pourrait se limiter à 2 milliards d’euros d’investissement. Le scenario « statu quo » (probabilité d’occurrence 40%) ème d’une performance en ligne avec celle réalisée au 3 trimestre 2012. L’économie française devrait ralentir au ème 4 trimestre et impactera l’Ile-de-France, moteur traditionnel du marché de l’investissement. Dans le même temps les difficultés traversées par certains acteurs créent des opportunités pour les investisseurs disposant des ème liquidités. Dans cette situation le volume investit au 4 trimestre 2012 avoisinerait les 4 milliards d’euros.
Graphique 30
Forecast du volume des investissements en France, en milliards d’EUR 30 25
Forecast
20 15 10 5
0
Réalisé
Forecast
Source : DTZ Research
Hypothèse haute (probabilité d’occurrence 30%) ème correspond à une reprise au 4 trimestre des ème investissements par rapport au 3 trimestre. Cette situation pourrait se réaliser en 2012 en raison d’un engouement des assureurs et des fonds souverains des pays émergents pour le marché français, d’une multiplication des sales & lease back et du délestage d’actifs prime des patrimoines immobiliers des groupes ème cotés/banques/fonds. Dans cette situation, le 4 trimestre 2012 dépasserait les 5 milliards d’euros. Pour l’heure, le marché français de l’investissement devrait réaliser un volume compris entre 12 et 14 milliards d’euros, sous réserve de réalisation d’événement exceptionnel (graphique 30).
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France T3 2012
Transactions significatives Tableau 1
Principales transactions du 3
Type d’actif
ème
trimestre 2012
Immeuble
Ville
Vendeur
Acquéreur
Prix (mn €)
Bureaux
Liberté II
Charenton-le-Pont
AXA IMMOSELECT
CARDIF ASSURANCE VIE
255
Bureaux
Boulevard Pasteur
Paris 15
CREDIT AGRICOLE
ABU DHABI INVESTMENT AUTHORITY (ADIA)
252
Bureaux
City Zen
Bois-Colombes
DEVELOPMENT VENTURE III (AXA)
UNION INVESTMENT REAL ESTATE
240
Commerces
-
CHASSE SUR RHONE
IGC
EUROCOMMERCIAL PROPERTIES
24
Bureaux
-
Nancy
FONCIERE DES REGIONS (FDR)
PRIMONIAL REIM
22
Bureaux
-
Lyon 8
STAM/ CAISSE DES DEPOTS
SCPI PFO2
19
Bureaux
IDF
Portefeuille
GENERALI
GENERALI/ NORGES BANK INVESTMENT MANAGEMENT
275
Logistique
IDF/Province
Portefeuille
GECINA
BLACKSTONE
203
Commerces
Province
Portefeuille
MERCIALYS
PRIMONIAL REIM
147
En Ile-de-France
En régions
Portefeuilles
Source : DTZ Research
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Définitions Actif core
Euribor
LTV OAT 10 ans Opération en blanc Taux de rendement prime
Taux EONIA (Euro OverNight Index Average) TESE VEFA
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Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens Loan to value, ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur totale de l’actif) Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'Etat dont la maturité est de 10 ans Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen Taux Effectifs au Sens Etroit Vente en Etat Futur d’Achèvement
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Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.
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Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - Mai 2012 Great Wall of Money - Mars 2012
DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair TM Value Index Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l’investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs.
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