Property Times France Commerces T3 2012 Un marché à deux vitesses
15 Novembre 2012 Sommaire Contexte économique
2
Baromètre des Enseignes
4
Pieds d’immeuble - Paris
6
Pieds d’immeuble - Province
7
Centres commerciaux
8
Retail-parks
10
Marché de l’investissement
12
Définitions
14
Auteur Massinissa Fedala Chargé d’études + 33 (0)1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com
Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com
Les voyants économiques passent les uns après les autres au rouge. Hausse du chômage et du taux d’épargne d’un côté, baisse de la consommation des ménages, de la fréquentation des centres commerciaux et des chiffres d’affaires des commerçants de l’autre. Les enseignes, qui doivent également faire face à la progression inextinguible du e-commerce, revoient leurs plans d’ouvertures de magasins à la baisse. Malgré ce contexte difficile, les enseignes, toujours plus sélectives dans leurs choix d’implantation, se livrent une bataille féroce pour les meilleurs emplacements. Les prix explosent sur les meilleurs artères à l’image des Champs-Elysées où des transactions se sont concrétisées à plus de 15 000 €/m²/an. A l’inverse, les valeurs sont attaquées sur les localisations moins recherchées. En dépit d’indices de fréquentation et de performance en berne, les ouvertures de centres commerciaux se sont multipliées ces 6 derniers mois avec, en point d’orgue, celle de « So Ouest », propriété d’UNIBAIL-RODAMCO, à LevalloisPerret (92). Le marché de l’investissement a rebondi avec près de 2 milliards d’euros d’engagements en commerce sur les neuf premiers mois de l’année (+56% en un an). Les transactions se sont essentiellement concentrées sur des retailparks et des boutiques de centre-ville, parfois pour des sommes record. Ainsi, la QATAR INVESTMENT AUTHORITY s’est portée acquéreur de l’emblématique immeuble du 52-60 avenue des Champs-Elysées pour environ 515 millions d’euros. Alors que les actifs prime continuent de tirer leur épingle du jeu, avec une demande très forte, et des prix toujours sur la pente ascendante, les actifs secondaires sont regardés avec beaucoup de réalisme, à des valeurs souvent décotées du fait d’un risque de baisse ou de stagnation des revenus locatifs. Graphique 1
Taux de rendement prime 6,50% 6,00%
Hans Vrensen
5,50%
Global Head of Research
5,00%
+44 (0)20 3296 2159
4,50%
hans.vrensen@dtz.com
4,00% 3,50% Commerce de centre-ville paris
2009 Source: DTZ
DTZ Research
Centres commerciaux super régionaux 2010
2011
Retail-parks nouvelle génération T3 2012
France Commerces T3 2012
Contexte économique La zone Euro au milieu du gué, la France à l’arrêt er Après un 1 trimestre atone, le PIB de la zone Euro s’inscrit ème en recul de 0,2% au 2 trimestre 2012 d’après les données publiées par EUROSTAT. L’acquis de croissance pour 2012 reste en territoire négatif, à -0,3% en moyenne annuelle à la ème fin du 2 trimestre 2012. Les prévisions restent de fait inchangées, avec un retour en récession de la zone Euro en 2012 (graphique 2). L’indice du climat économique de la zone Euro, indicateur avancé de la conjoncture publié tous les mois par la Commission Européenne, a enregistré un nouveau repli en septembre, confirmant la baisse ininterrompue entamée depuis 7 mois (graphique 3). Avec la présentation de budgets placés sous le signe de l’austérité pour l’année 2013, les tensions politiques et sociales se sont multipliées à la rentrée dans les pays d’Europe du Sud. L’Espagne, où un actif sur quatre est désormais au chômage, pourrait, cet automne, devenir le ème 4 pays de la zone à bénéficier d’un plan de sauvetage.
Graphique 2
Croissance du PIB, % 6 4
2 0
-2 -4 -6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 (p) (p) (p) (p) France
Allemagne
Espagne
Zone Euro
Source: Oxford Economics
Graphique 3
Indicateur de climat économique – Zone Euro 96
En France, les derniers résultats publiés par l’INSEE indiquent une croissance nulle pour le troisième trimestre consécutif. Si l’économie française évite la récession de justesse, l’activité n’en reste pas moins au point mort.
94 92 90 88 86 84
La barre symbolique des 3 millions de chômeurs atteinte en France Avec une économie sans souffle, les destructions d’emplois se poursuivent à un rythme soutenu. Ainsi, près de 47 000 nouveaux demandeurs d’emploi se sont inscrits au ème Pôle Emploi sur le seul mois de septembre. Il s’agit du 16 mois consécutif de hausse du chômage, mais surtout de l’augmentation la plus forte depuis plus de 3 ans (graphique 4). Les nuages s’amoncellent sur le marché de l’emploi, sans retournement attendu de la courbe du chômage à court ou moyen terme. En effet, le nombre de chômeurs de longue durée (sans emploi depuis plus d’1 an) progresse en ème septembre pour la 42 fois en 44 mois. La chute de l’emploi intérimaire (-12,8% en un an) est un autre indicateur avancé de la mauvaise santé du marché de l’emploi. Enfin, la multiplication des plans sociaux, avec déjà plus de 16 000 suppressions de postes confirmées par les grands groupes français, vient ajouter un point final à un tableau peu reluisant.
82 80 oct. nov. déc. janv. févr. mars avr. mai juin juil. août sept. 11 11 11 12 12 12 12 12 12 12 12 12 Source: Eurostat
Graphique 4
Evolution mensuelle du nombre de demandeurs d’emploi 1 de catégorie A 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 -10 000 -20 000 -30 000
Source: Pôle Emploi
1
Demandeurs d’emploi tenus de faire des actes positifs de recherche d’emploi, sans activité
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Property Times
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France Commerces T3 2012
La consommation des ménages au point mort La consommation des ménages, traditionnel moteur de l’économie française, est repassée sous la ligne de flottaison ème au 2 trimestre (-0,2%), en recul pour la première fois depuis un an. La pression fiscale accrue (+11,2 milliards d’euros pour les ménages en 2012 selon l’INSEE), pèse sur le pouvoir d’achat et ne laisse pas espérer de rebond de la consommation à court terme. Fait notable, la consommation de services, habituellement moins volatile, est également touchée ce trimestre, en recul de 0,3%. La consommation des ménages est également obérée par un accès de plus en plus difficile au crédit. Malgré des taux d’intérêts au plus bas, les encours de crédits à la consommation ne cessent de se rétracter depuis 2011. Le point bas était même atteint en septembre 2012 avec une production de crédit à la consommation en chute de 11,2% en un an. Après l’automobile (-13,9% sur la même période), les biens d’équipement de la maison sont les plus touchés (-4,5%). Leur pouvoir d’achat attaqué, les ménages français revoient leurs priorités Le moral des ménages, comme celui des entrepreneurs, poursuit son recul, en route vers les niveaux atteints à l’hiver 2008, juste après la chute de LEHMAN BROTHERS. Les ménages sont en particulier très pessimistes concernant l’évolution de leur pouvoir d’achat à moyen terme, le solde correspondant chutant de 11 points en septembre. Les postes incontournables du budget augmentent dans un contexte de stagnation des salaires et, les arbitrages se font au détriment des achats loisirs, au premier titre desquels l’habillement (graphique 5). Signe des temps, 40% des er ventes réalisées au 1 semestre 2012 dans le secteur du textile se sont réalisées dans le cadre de promotions ou de soldes, un ratio encore jamais vu.
Graphique 5
Consommation des ménages en biens manufacturés, % glissement annuel 20 10 0 -10
Produits manufacturés Textile-cuir Equipement du logement Source: INSEE
Graphique 6
Activité du commerce spécialisé, % glissement annuel 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10
Source: Procos
Graphique 7
Perspective générale d’activité dans le commerce de détail Indicateur mensuel 10 0
Des perspectives qui restent moroses et devraient peser sur le marché immobilier er Après un très léger rebond au 1 trimestre, les chiffres d’activité du commerce spécialisé restent généralement orientés à la baisse (graphique 6). Les perspectives dans le commerce de détail ne cessent de se dégrader, se rapprochant mois après mois du sentiment observé au plus fort de la crise fin 2008 (graphique 7). Dans ce contexte, et alors que les valeurs locatives ont poursuivi leur inextinguible progression sous l’effet des indexations successives à la hausse, les commerçants sont de plus en plus nombreux à considérer l’immobilier comme variable d’ajustement. La fédération PROCOS anticipe ainsi une multiplication des fermetures.
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-10 -20
Moyenne 1991-2012
-30 -40 -50 -60 -70
Source: INSEE
Property Times
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France Commerces T3 2012
Baromètre des Enseignes Textile-Habillement er Avec des ventes encore en recul de 3,7% au 1 semestre, le marché français de l’habillement poursuit l’inexorable chute entamée il y a 5 ans. Après s’être contracté de 1,5% en 2011, les professionnels du secteur anticipent une année 2012 encore plus mauvaise, comparable à 2009, pic de la crise. Si aucun circuit de distribution n’est épargné par le recul de l’activité, les hypermarchés restent les plus durement touchés (graphique 8). Dans ce contexte, plusieurs acteurs du secteur ont déjà annoncé des coups de frein sur leurs plans d’ouvertures de magasins, à l’instar d’HOLLISTER, malgré les signatures récentes dans « So Ouest » et dans le futur « Beaugrenelle ». Avec la publication des mauvais résultats à la rentrée, certains ont été plus loin, à l’image de DAMART qui a annoncé le gel de ses ouvertures et de RIP CURL qui va même jusqu'à remettre sur le marché 10 de ses 50 points de vente. Malgré un contexte des plus moroses, certaines success story étrangères ont déjà prévu de venir s’implanter en France, avec parfois des plans de développement ambitieux. Ainsi, l’espagnol MANGO, qui a déjà ouvert 18 magasins en France en 2012, devrait être rejoint en 2013 par PRIMARK, leader britannique du prêt-à-porter mainstream, qui a prévu d’ouvrir 6 à 7 magasins en France en 2013 et 2014, principalement en centre commercial sur des surfaces tournant autour de 5 000 m². On citera également le joailler danois PANDORA, qui a déjà ouvert 8 boutiques en France en un peu plus d’un an, et prévoit d’en inaugurer une trentaine à l’échelle nationale sur les deux ans à venir.
Habitat – Ameublement er Après un 1 semestre relativement positif, le marché ème français de l’ameublement a traversé un trou d’air au 3 trimestre 2012 (graphique 9). Sur l’ensemble de l’année, le recul de l’activité s’établit à -2%, après une hausse de 1,5% en 2011. Les obstacles s’accumulent sur le marché de l’ameublement avec la baisse du pouvoir d’achat, des crédits à la consommation, mais également des transactions immobilières. Si certains acteurs, à l’image de LAPEYRE, ont annoncé l’arrêt de leurs plans de développement, les leaders du marché ont l’intention de poursuivre leur expansion, malgré le ralentissement du marché. ALINEA, qui a déjà gagné 25% de surfaces de ventes depuis le début de l’année à travers l’ouverture de trois magasins de plus de 10 000 m², se montre le plus ambitieux. Une nouvelle ouverture est prévue à Troyes en 2013, et d’autres sont espérées à Lille, Lyon et Strasbourg. L’enseigne, qui compte 25 magasins depuis l’inauguration de celui d’Alpha Park II à Plaisir (78), vise toujours 35 unités à terme. BUT n’est pas en reste avec l’ouverture programmée dans les prochains mois de trois « But City », format destiné aux centres-villes des grandes agglomérations et de huit « But Cosy », centrées sur les villes de moins de 30 000 foyers. L’enseigne estime que le potentiel de développement de ces nouveaux formats est de respectivement 30 et 100 unités à l’échelle nationale.
Graphique 8
Graphique 9
Variation annuelle du chiffre d’affaires en habillement %, cumul Janvier-Août 2012
Indicateur mensuel de conjoncture %, évolution annuelle 15
-2,5 -3,0
10
HypersSupers
-2,0
Indep. multimarques
-1,5
Total
-1,0
Grands magasinsl
-0,5
Chaînes spécialisées
0,0
5 0 -5
-10
-3,5 -4,0
-4,5 Source: Institut français de la mode
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2010
2011
2012
Source: Institut d’études et de promotion du meuble
Property Times
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France Commerces T3 2012
Culture-Loisir Le marché de l’électronique pour la maison, en baisse continue depuis 4 ans (-3,7% en 2011), ne devrait pas se redresser, avec une baisse annuelle de 3% par an anticipée par XERFI sur la période 2012-2015. Les acteurs du secteur font face à une baisse structurelle des volumes (graphique 10), mais également des prix, avec des baisses de plus de 10% sur les appareils photos ou les écrans plats en quelques mois. Devant faire face à la fois à cet effondrement des ventes et à la progression toujours aussi er solide du e-commerce (+28% de CA sur le 1 semestre 2012), les acteurs historiques du secteur de la culture et du loisir voient leur existence même menacée. Ainsi, SURCOUF, qui exploitait encore 6 magasins, a été placé en liquidation judiciaire début octobre. VIRGIN, également en mauvaise posture, a annoncé devoir « trouver une solution pour deux tiers de son parc de 28 magasins ». Si la fermeture de l’emblématique flagship des Champs-Elysées paraît aujourd’hui actée, les fermetures de magasins devraient se succéder dans les mois à venir, en particulier à Charenton-le-Pont, Torcy, Claye-Souilly et Strasbourg. La restructuration du parc passera également par des réductions de surfaces, comme aux « QuatreTemps » à La Défense. La FNAC, également en difficulté, a annoncé la fermeture de son magasin du « Millénaire » (93), inauguré au printemps 2011. L’enseigne change de modèle et a ouvert en octobre son premier magasin sous forme de franchise à la Rochesur-Yon. L’enseigne vise une quarantaine d’ouverture sous cette forme d’ici à 2015, en France, sur des surfaces allant de 300 à 2 000 m², en ciblant principalement les villes de 40 à 100 000 habitants.
Restauration Le marché français de la restauration commerciale subit le contrecoup d’une année 2011 exceptionnelle avec une er fréquentation en baisse de 2,1% au 1 semestre 2012. Les chaînes sont touchées, avec des baisses de fréquentation le plus souvent comprises entre 5 et 7%, et la restauration rapide, jusqu’ici épargnée, semble avoir été également rattrapée par la crise. La baisse de fréquentation s’accompagne d’une stagnation, voire d’une baisse du ticket moyen. Malgré le retournement du marché, certaines chaînes maintiennent leurs projets d’expansion. Ainsi, LA BOUCHERIE a ouvert 7 nouveaux établissements sur les seuls mois de juin et de juillet. Le BISTROT DU BOUCHER annonce pour sa part un ambitieux plan de développement avec 10 à 15 nouveaux restaurants attendus pour 2013, puis 20 à 40 en 2014. Le britannique PRET A MANGER, qui a ème ouvert en moins d’un an son 4 restaurant au sein du nouveau centre commercial « So Ouest » (92), vise une soixantaine d’établissements à horizon 2015. Pour rappel, à son arrivée en France, l’enseigne ne prévoyait que 2 à 3 ouvertures par an. Enfin, leader incontesté en nombre d’ouvertures, SUBWAY poursuit son expansion à vitesse grand V, en visant désormais les métros et les autoroutes. Après avoir ouvert 95 points de vente en 2011, l’enseigne a annoncé un objectif de 100 à 150 nouveaux points de vente en 2012. Elle respectait ces temps de passage avec déjà 51 ouvertures au mois de juin.
Graphique 10
Graphique 11
Le marché français de l’électronique domestique, évolution annuelle en unité
Fréquentation des restaurants %, évolution annuelle – cumul janvier-juin
5%
1,0
0%
0,5
-5%
0,0
-10%
-0,5
-15%
-1,0
-1,5
-20% Ecrans plats
Appareils photos
GPS
Ordinateurs
-2,0 -2,5
2011 Source : GfK
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2010
2012 (p)
2011
2012
Source : NPD
Property Times
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France Commerces T3 2012
Pieds d’immeuble - Paris
Graphique 12
Les Champs-Elysées ne connaissent pas la crise En décalage avec des perspectives économiques moroses, les enseignes poursuivent leur lutte, parfois acharnée, pour les meilleurs emplacements parisiens. Dans ce contexte, les Champs-Elysées sont plus que jamais au cœur de la bataille entres les enseignes nationales et internationales. Ainsi, les pronostics vont toujours bon train concernant le repreneur de la boutique VIRGIN. Aux géants de l’habillement évoqués depuis plusieurs mois, sont venus s’ajouter HARRODS’, enseigne tombée dans l’escarcelle du fonds qatari propriétaire de l’immeuble, ou encore VOLKSWAGEN, qui viendrait s’implanter sur une artère ou la plupart de ses principaux concurrents possèdent déjà des showroom.
Valeur locative prime – Champs-Elysées, €/m²/an
Malgré un marché du textile en chute libre, les groupes de prêt-à-porter, de mass market ou de luxe, n’hésitent pas à consentir des efforts considérables pour s’adjuger les meilleurs emplacements. Les Champs-Elysées voient les activités de services, de restauration ou de culture être unes à unes supplantées par des enseignes d’équipement à la personne. Dernier exemple en date, TIFFANY & CO, le géant américain de la joaillerie, annonçait en juin dernier son arrivée à la place de QUICK.
Tableau 1
Devant la rareté de l’offre, les valeurs locatives ont bondi sur l’artère avec des transactions de 50 à 80% plus élevées que les 10 000 €/m²/an, barre psychologique qui faisait loi sur l’artère depuis des années (graphique 12).
Source: DTZ Research
Au final, la crise, en rendant les enseignes plus sélectives dans leurs choix d’implantations, a bénéficié aux meilleurs emplacements, et aux artères prime, dont les valeurs locatives ne cessent de progresser malgré un contexte économique difficile. Cette évolution creuse encore davantage l’écart avec le reste du marché.
13 000
12 000 11 000
10 000 9 000 8 000
7 000 6 000
Source: DTZ Research
Valeurs locatives (€/m²/an)* - Paris Paris
T3 2012
Tendance
Avenue des Champs-Elysées
4 500 – 12 000
Rue St Honoré
4 500 – 7 000
Avenue Montaigne
4 000 – 7 500
Capucines/Madeleine
1 500 – 3 500
*Ces fourchettes correspondent à des valeurs observées en zone A (suivant la charte de pondération mise en place par les différents conseils). Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges, s’entendent droit au bail réintégré.
Des artères n°1 bis qui ont le vent en poupe Profitant de la rareté de l’offre et de valeurs locatives plus accessibles malgré leurs fortes progressions ces dernières années, les nouveaux quartiers commerçants, au premier titre desquels Le Marais, s’affirment, attirant à la fois des enseignes mass market, UNIQLO ou encore DIESEL, mais également des créateurs. Ainsi, après la signature en mai de SLOWEAR, la rue Vieille ème du Temple (Paris 3 ) accueillait récemment l’enseigne FRENCH TROTTERS, pour des valeurs locatives comprises entre 1 100 et 1 900 €/m² pondérés/an.
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France Commerces T3 2012
Pieds d’immeuble - Province Lyon Une nouvelle transaction prime a été enregistrée à Lyon avec la signature de CLAIRE’S, enseigne d’accessoires, sur 124 m² rue de la République pour une valeur locative de 2 650 €/m² pondérés/an. Plus tôt dans l’année, CAMPER avait également ouvert une nouvelle boutique sur la même artère. L’américain THE NORTH FACE va, quant à lui, ouvrir er un point de vente de 120 m², rue de Constantine dans le 1 arrondissement. Enfin, le quartier de la Presqu’Ile poursuit son développement avec l’arrivée d’ING DIRECT, de KARAWAN AUTHENTIC ou encore d’OISEAUX de NUIT.
Graphique 13
Valeur locative prime, €/m²/an 3 000 2 500 2 000
1 500 1 000
Lyon
Marseille
Source: DTZ Research
Tableau 2
Marseille Malgré l’afflux attendu de centres commerciaux sur l’agglomération marseillaise, les boutiques de centre-ville continuent d’attirer les enseignes, principalement les acteurs du prêt-à-porter. Ainsi, MANGO, déjà présent rue de la République et rue St Ferréol, a inauguré, rue du Paradis, une boutique MANGO TOUCH dédiée aux accessoires. Toujours rue du Paradis, une boutique EDJI a été inaugurée en septembre. On citera également une nouvelle boutique TOMMY HILFIGER rue Grignan. Les enseignes de prêt-à-porter ne sont pas les seules à animer le marché, BOSE s’étant également installé rue du Paradis. La rue de la République a pour sa part accueilli MONOP, LA BRIOCHE DOREE et AIR France, pour des valeurs locatives tournant autour de 800 €/m² pondérés/an. Lille L’hyper-centre de Lille a encore été très actif ces derniers mois avec, entre autres, l’arrivée de FREEMAN T. PORTER, enseigne de textile allemande, rue des Chats bossus et LES NOUVEAUX ATELIERS place du Lion-d’Or. La rue Esquermoise accueille pour sa part MATY, qui poursuit son développement rapide dans les centres-villes régionaux avec des ouvertures récentes à Caen, Rouen et au Mans, et des signatures à Rennes, Nantes et Tours. Les enseignes américaines de prêt-à-porter ont également jeté leur dévolu sur ce secteur avec les ouvertures de CARRHART, rue Lepelletier, et de TOMMY HILFIGER, rue Basse. Enfin, la rue Esquermoise aura également été le théâtre de transferts avec l’arrivée de NESPRESSO et de LE TANNEUR.
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Valeurs locatives (€/m²/an)* - Province Province
T3 2012
Tendance
1 500 – 2 600
900 – 1 900
Lyon Rue de la République Rue Emile Zola
Marseille Rue St-Ferréol Rue Paradis
1 600 – 1 800
800 – 1 900
Lille Rue de Béthune
2 000 – 2 500
Toulouse Rue d’Alsace-Lorraine
1 200 – 2 200
1 500 – 2 200
Nice Rue de Paradis Source: DTZ Research
*Ces fourchettes correspondent à des valeurs observées en zone A (suivant la charte de pondération mise en place par les différents conseils). Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges, s’entendent droit au bail réintégré.
Property Times
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France Commerces T3 2012
Centres commerciaux Des indices de fréquentation en territoire négatif Les indices de fréquentation des centres commerciaux restent mois après mois sous la ligne de flottaison. Ainsi, en 2012, sur les neuf premiers mois de l’année, seuls deux mois ont été positifs (graphique 14). La fréquentation des centres commerciaux n’a cessé de se dégrader ces 5 dernières années (-8% entre 2007 et 2012).
Graphique 14
Indice de fréquentation des centres commerciaux, %, glissement annuel 6 4 2 0
-2 -4 -6
« So Ouest », l’ouverture de la rentrée Après une année 2011 marquée par plusieurs grands projets de rénovation, notamment sur les centres « Parly 2 » et « Part-Dieu », 2012 a fait la part belle aux nouveaux projets. Environ 190 000 m² de centres commerciaux ont été livrés depuis le début de l’année, dont 135 000 m² de nouveaux projets (graphique 15).
-8 -10
Source : CNCC
Graphique 15
Après les ouvertures successives, au printemps, de « Confluence » à Lyon (53 000 m²) et de « Cœur St-Lazare » à Paris (11 700 m²), l’événement de la rentrée a été l’inauguration par UNIBAIL-RODAMCO du centre « So Ouest » à Levallois-Perret (92). Ce centre de 53 000 m² s’inscrit dans la lignée des centres « 4 étoiles » lancés par UNIBAIL-RODAMCO en mars dernier sur le centre de « Carré Sénart ». Outre un LECLERC de 16 000 m², ce centre abrite le plus grand MARK & SPENCER d’Europe continentale, avec près de 7 000 m² de surfaces de vente. Sur le modèle des derniers centres ouverts, « So Ouest » accueille des marques inédites en centre commercial à l’instar de CLAUDIE PIERLOT, essentiellement présente en centre-ville, et même des marques inédites en France comme ORIGINAL MARINES ou le premier LEGO STORE.
Livraisons de centres commerciaux, m² 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2008
2009
2010
Création
2011
2012
Extension/Rénovation
Source: DTZ Research
Tableau 3
Valeurs locatives prime en centres commerciaux* Les valeurs locatives attaquées Les valeurs locatives restent relativement stables sur les centres prime malgré un contexte économique défavorable. Ainsi, sur le centre « So Ouest », elles s’échelonnent de 650 à 1 800 €/m²/an selon la taille des cellules et le type d’enseigne locataire (source : Argus de l’Enseigne). Néanmoins, l’effet ciseau entre des performances en baisse et des valeurs locatives qui progressent rapidement du fait de l’indexation (derniers indices ICC à +4,8% et ILC à +3%) rendent la situation de moins en moins tenable pour certaines enseignes dont les taux d’effort ont fortement progressé, remettant en jeu le maintien des valeurs sur les centres secondaires (tableau 3).
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€/m²/an
T3 2012
CC prime CC secondaire
1 400 – 1 600
900 – 1 100
Grands centres
600 – 800
Petits centres
400 – 600
Centres super régionaux Centres régionaux
Source: DTZ
*Sur la base d’une cellule d’une surface comprise entre 150 et 200 m²
Property Times
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France Commerces T3 2012
Plus de 800 000 m² aujourd’hui en chantier Malgré des indices de fréquentation et de performance en berne, les centres commerciaux aujourd’hui en chantier vont alimenter le marché de façon continue sur les 3 prochaines années. En effet, plus de 800 000 m² sont aujourd’hui en chantier à l’échelle nationale dont un peu plus de la moitié concernent des projets de rénovation et/ou d’extension. Le parc de centres commerciaux français, l’un des plus anciens en Europe, offre encore de nombreuses opportunités de restructuration. Le projet de KLEPIERRE, « Les Sentiers de Claye-Souilly » (44 200 m²), restructuration et extension certifiée BREEAM Very Good d’un centre ouvert en 1972, est la meilleure illustration de cette tendance (graphique 16). Les régions parisienne et marseillaise concentrent à elles seules plus de la moitié des surfaces de centres aujourd’hui en chantier. En plus du programme des « Sentiers de ClayeSouilly », dont l’ouverture est attendue pour la fin d’année, 4 autres centres de plus de 40 000 m² sont aujourd’hui en chantier sur la région Ile-de-France, dont deux au sein même de la capitale. Le centre « Beaugrenelle » ème (Paris 15 ), commercialisé à 90%, a vu son ouverture repoussée à l’automne 2013, en même temps qu’ «Aeroville» à Tremblay-en-France (93), plus grand projet aujourd’hui en chantier à l’échelle nationale avec plus de 80 000 m². La région PACA est l’autre centre important de développement avec en tête le projet des « Terrasses du Port » d’HAMMERSON (61 000 m² commercialisés à 72%) et la restructuration du centre « Bourse » en plein cœur de Marseille.
Graphique 16
Centres commerciaux en chantier fin octobre 2012, m² 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000
0 T4 2012
2013
Création
2014
2015
Extension/Rénovation
Source: DTZ Research
Graphique 17
Centres commerciaux en chantier à fin octobre 2012, m²
Autres 41%
807 000 m²
Ile-de-France 41%
PACA 18% Source: DTZ Research
Tableau 4
Principaux projets de centres commerciaux en chantier Centre commercial
Commune
Propriétaire
Surface
Ouverture prévisionnelle
Aeroville
Tremblay-en-France (93)
Unibail-Rodamco
81 400 m²
2013
Forum des Halles
Paris (75)
Unibail-Rodamco
66 300 m²
2014
CCR
Villeneuve-la-Garenne (92)
Altarea-Cogedim
64 000 m²
2013
Les Terrasses du Port
Marseille (13)
Hammerson
61 000 m²
2014
Beaugrenelle
Paris (75)
Gecina
45 000 m²
2013
Toulon La Valette
La Valette (83)
Altarea-Cogedim
40 000 m²
2014
Source: DTZ Research
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Property Times
9
France Commerces T3 2012
Graphique 18
Retail-parks Des inaugurations nombreuses malgré un climat morose Malgré le succès fulgurant de « L’Atoll » d’Angers, qui a accueilli plus d’1 million de visiteurs au cours de son premier mois d’exploitation, les commerçants des retailparks n’échappent pas au marasme ambiant. Leur chiffre d’affaires est en recul de 0,8% en un an sur les 8 premiers mois de l’année (graphique 18). Malgré tout, les inaugurations de retail-parks sont allées bon train ces six derniers mois (tableau 6). Plus de 340 000 m² de retail-parks ont ainsi été livrés depuis le début de l’année. Début septembre, la COMPAGNIE DE PHALSBOURG inaugurait « l’Alpha Park II » aux Clayes-Sous-Bois (78). Cédé depuis à INVESCO, cet ensemble de 35 000 m² vient s’ajouter à une première phase inaugurée en 2006. Ce nouveau parc d’activité commerciale est emblématique de la transformation observée ces dernières années sur ce type de format. Certifié HQE, il est caché derrière le plus grand mur végétal du monde. Aux enseignes traditionnelles de ce type de format (CHAUSSEA, ALINEA, MAISONS DU MONDE) viennent s’ajouter des enseignes traditionnellement cantonnées aux centres commerciaux ou aux pieds d’immeuble comme CELIO ou FOOT LOCKER, signe de la constante montée en gamme de ce format.
Chiffre d’affaires dans le commerce spécialisé, %, évolution annuelle – cumul 8 mois 2012 0,0
-0,2 -0,4 -0,6
-0,8 -1,0 -1,2
Pieds d'immeubles
Retail-parks
CC de centre ville
CC de périphérie
Source : Procos
Tableau 5
Valeurs locatives en retail-parks de nouvelle génération €/m²/an Tranche de surface
T3 2012
Tendance
300 – 400 m²
180 – 200
500 – 750 m²
160 – 180
800 – 1 500 m²
130 – 150
Plus de 1 500 m²
110 – 140
Source: DTZ Research
Des valeurs locatives qui résistent Constamment attaquées sur les parcs plus anciens, les valeurs locatives progressent sur les nouveaux ensembles, souvent entièrement précommercialisés au moment de leur livraison. Ainsi, « Alpha Park II » affiche des valeurs locatives comprises entre 110 € pour les grandes surfaces et 175 € pour les moyennes. Les boutiques se louent, pour leur part, entre 250 et 300 €/m²/an. Tableau 6
Ouvertures récentes de retail-parks Retail-park
Commune
Propriétaire
Surface
Inauguration
PAC Grandéols
Chateauroux (36)
Immochan
18 000 m²
Mai 2012
Les Portes de Bretagne
Alençon (61)
Guignard
20 000 m²
Juin 2012
Rives de Sarthe
Le Mans (72)
SCCV Val de Sarthe
22 100 m²
Août 2012
Alpha Park II
Les Clayes-sous-Bois (78)
Invesco
35 000 m²
Septembre 2012
PAC Claira (phase 1)
Claira (66)
Carrefour Property
9 600 m²
Septembre 2012
PAC Val St Clair
Hérouville (14)
Klépierre
12 500 m²
Octobre 2012
Source: DTZ Research
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Encore de nombreux projets dans le pipeline Malgré un ralentissement attendu des livraisons en 2013, après une année 2012 qui restera comme l’année record en termes d’ouvertures de retail-parks - notamment après l’ouverture, en avril, de « l’Atoll » (71 000 m²) - les projets en chantier sont nombreux, avec près de 360 000 m² de retail-parks aujourd’hui en cours de construction.
Graphique 19
Retail parks en chantier fin octobre 2012, m² Extension/ Rénovation 20%
A l’inverse des centres commerciaux, où les projets d’extension et/ou de rénovation représentent plus de la moitié des surfaces en chantier, les retail-parks actuellement en cours de construction sont essentiellement des projets neufs (graphique 19). Les bouleversements architecturaux, l’accent mis sur les aires de circulation, les éléments paysagers rendent les projets d’extension, ou même de rénovation, moins pertinents. De plus, de par leur localisation en zones moins denses et leur petite taille, les opérations neuves de retail –parks rencontrent souvent moins d’obstacles administratifs ou de résistance de la part des associations de commerçants locaux.
358 000 m² Création 80%
Source: DTZ Research
Graphique 20
Retail parks en chantier à fin octobre 2012, m² ChampagneArdenne 23%
Autre différence de taille avec les projets de centres commerciaux, les chantiers de retail-parks se répartissent de façon relativement homogène sur l’ensemble du territoire. On notera la place de leader de la région Champagne-Ardenne avec deux projets menés par FREY, actuellement en cours de construction pour des ouvertures programmées en 2013 (graphique 20).
358 000 m²
Autres 58%
Ile-de-France 10%
Basse Normandie 9%
L’un des projets en chantier les plus importants est celui de « Mondevillage » dans le Calvados, dont l’ouverture est attendue pour novembre 2013 (tableau 7). Ce projet, déjà précommercialisé à hauteur de 75% au moment de l’ouverture de son chantier en octobre, est emblématique de la tendance à l’ouverture d’un retail-park aux abords d’un centre commercial déjà existant. En effet, « Mondevillage » viendra compléter l’offre du centre commercial régional de « Mondeville 2 ».
Source: DTZ Research
Tableau 7
Principaux projets de retail-parks en chantier Retail-park
Commune
Investisseur
Surface
Mondevillage
Mondeville (14)
Carrefour Property
33 000 m²
2013
Green Center Aire des Moissons
St Parres (10)
Frey
30 000 m²
2013
Costières Sud
Nîmes (30)
Altarea Cogedim
25 400 m²
2013
La Croisette
Charleville-Meyzieres (08) Frey
20 700 m²
2013
Green Center Agen-Boé
Boé (47)
15 000 m²
2013
Frey
Ouverture prévisionnelle
Source: DTZ Research
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Marché de l’investissement Le commerce tire son épingle du jeu Dans un marché de l’investissement en immobilier d’entreprise qui retrouve un second souffle, avec plus de 9,8 milliards d’euros d’engagements depuis le début de l’année, le compartiment du commerce confirme son attractivité en concentrant 20% des sommes investies. Ainsi, avec près de 2 milliards d’euros investis depuis janvier, le commerce enregistre une progression de 56% en un an, la plus forte des grands compartiments immobiliers. Pour rappel, la moyenne décennale des engagements en actifs commerciaux est de 2,1 milliards d’euros par an, un volume donc quasiment égalé à fin octobre 2012. Malgré des fondamentaux mis à mal - hausse du chômage et du taux d’épargne d’un côté, baisse de la consommation des ménages et des chiffres d’affaires de l’autre - le commerce reste une classe d’actif particulièrement visée par des investisseurs à la recherche d’actifs défensifs en cette période d’instabilité économique. De plus, le financement des commerces, classe d’actif génératrice de cash flow, est généralement plus aisé, avec des taux de marge bancaire inférieurs à ceux appliqués pour le bureau ou l’entrepôt. Ainsi, le commerce, qui concentrait en moyenne 10% des engagements quand le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise était en période de croissance soutenue, a vu sa part de marché plus que doubler depuis le début de la crise en 2009 (graphique 21). L’Ile-de-France confirme son leadership Comme depuis plus de deux ans, l’Ile-de-France tire son épingle du jeu, concentrant encore sur les neuf premiers mois de l’année 2012 plus de la moitié des engagements (graphique 22). L’Ile-de-France a bénéficié du recentrage des engagements sur les actifs de centre-ville. Ainsi, parmi les 10 transactions les plus importantes de l’année, 3 ont concerné des actifs mixtes parisiens avec des cellules commerciales en pied d’immeubles. Toujours des méga transactions mais pas sur le même type d’actif Avec déjà 4 transactions supérieures à 100 millions d’euros, dont 1 au-delà des 200 millions, les performances de 2011 sont déjà égalées concernant les transactions d’envergure (graphique 23). Si ces transactions concernaient des centres commerciaux ou des portefeuilles de supermarché en 2011, elles se concentrent essentiellement sur du commerce de pied d’immeuble en 2012.
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Graphique 21
Investissements en commerce, milliards d’euros 5
30%
4 20%
3
2
10%
1 0
0%
Investissements en commerce Part du commerce dans les investissements en France Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 22
Investissements en commerce, milliards d’euros 5
4 3 2 1 0 2005
2006
2007
Ile-de-France
2008
Province
2009
2010
2011
T1-T3 2012
Portefeuilles nationaux
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 23
Répartition des engagements 5 4 3
2 1 0
Moins de 10 millions De 50 à 100 millions
De 10 à 20 millions De 20 à 50 millions De 100 à 200 millions Plus de 200 millions
Sources: Immostat, DTZ Research
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Le commerce de centre-ville bénéficie de la course au prime Avec plus de 1,2 milliard d’euros investis depuis le début de l’année, le commerce de centre-ville a déjà enregistré deux fois plus d’engagements que sur l’ensemble de l’année 2011. Le commerce de centre-ville représente près des 2/3 des engagements signés au cours des neuf derniers mois. Pour rappel, ce ratio n’était que de 25% en 2011 (graphique 24). Les investisseurs suivent les enseignes internationales focalisées sur les artères les plus prestigieuses. Ainsi, fait inhabituel, les trois transactions les plus importantes de l’année ont concerné des commerces de centre-ville, dont deux pour des actifs unitaires localisés sur les axes les plus prestigieux de la capitale. Ainsi, la QATAR INVESTMENT AUTHORITY a acquis pour 515 millions d’euros l’immeuble emblématique du 52-60 de l’Avenue des Champs-Elysées (complexe comprenant un MONOPRIX et un VIRGIN). Plus tôt dans l’année, RAMSBURY s’était porté acquéreur, pour 165 millions, d’un ensemble mixte situé au 54-60 rue du Faubourg St-Honoré, comprenant 3 900 m² de commerces, avec pour principaux locataires BURBERRY ou encore BALLY.
Graphique 24
Répartition des engagements par type de produit T1-T3 2012 2011
2010 2009 2008
2007 2006
0%
20%
40%
Commerces de centre-ville Retail-parks
60%
80%
100%
Centres commerciaux Autres
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 25
Investissements par nationalité 100% 80% 60% 40% 20%
Le marché se partage entre investisseurs français et étrangers Malgré la transaction de la QATAR INVESTMENT AUTHORITY, les investisseurs français ont été impliqués dans la moitié des transactions (graphique 25). Néanmoins, avec 1,1 milliard d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année, la performance de 2011 (1,9 milliard d’euros) ne sera pas égalée. Du côté des investisseurs étrangers, on remarquera l’absence des allemands, pourtant parmi les plus actifs ces trois dernières années. Parmi les investisseurs français, les OPCI et les SCPI se taillent la part du lion avec plus de 500 millions d’euros investis, concentrés une fois encore sur les commerces de centre-ville dans les grandes agglomérations. Les taux de rendement restent stables Compris entre 4,00% pour les meilleurs commerces de pied d’immeuble parisiens et 5,50% pour les retail-parks de nouvelle génération, les taux de rendement se stabilisent à un point bas (graphique 26). Les investisseurs, plus sélectifs que jamais, sont prêts à payer cher les meilleurs produits et les meilleurs emplacements pour lesquels la compétition demeure rude. La faiblesse des taux directeurs, couplée à une demande toujours importante, ne laisse pas envisager pour le moment de remontée des taux pour les actifs prime, quel qu’en soit le type. www.dtz.com
0%
Investisseurs français
Investisseurs étrangers
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 26
Taux de rendement prime 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Commerce de centre-ville paris
2009
Centres commerciaux super régionaux 2010
2011
Retail-parks nouvelle génération T3 2012
Source: DTZ Research
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Définitions Centre commercial
Il se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité.
Centres commerciaux super régionaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000 m² et/ou totalisant au moins 150 magasins et services.
Centres commerciaux régionaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou totalisant au moins 80 magasins et services.
CNCC
Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs qui participent à la promotion et au développement des centres commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de commerçants.
Grands centres commerciaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant au moins 40 magasins et services.
Indice de fréquentation des centres commerciaux
Afin d’analyser les flux de fréquentation des centres commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel de près de 60 centres équipés d’un système de comptage. Ce panel se compose de 39% de Centres Commerciaux Régionaux, 45% de Grands Centres Commerciaux et 15% de Petits Centres Commerciaux.
Indice de performance des centres commerciaux
Analyse mensuelle des chiffres d’affaires des centres commerciaux réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de centres et par secteurs d’activités. Le panel, réactualisé chaque année, comprend actuellement 139 centres et couvre 8 000 commerces.
Petits centres commerciaux
Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au moins 20 magasins et services
Retail-Park
Anglicisme du parc d’activités commerciales qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m² SHON (surface construite).
Surface GLA
Surface totale louée aux commerçants comprenant l’ensemble de cette surface (vente + réserve) sans déduction de trémie ou poteau et calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties privatives, et les nus extérieurs des murs mitoyens avec les parties communes. Ce sont les usages en matière de centres commerciaux.
Surface hors œuvre nette (SHON)
Somme des surfaces égales à la surface hors d’œuvre brute (SHOB), après déduction des surfaces de combles et sous-sols non aménageables ni exploitables pour l’habitation (ou pour des activités professionnelles, des balcons, des surfaces non closes et des espaces de stationnement).
Taux de rendement prime
Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d’acquisition AEM de l’actif (Immeuble neuf ou restructuré, durée ferme d’engagement longue). Rentabilité la plus basse observée au cours d’une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
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Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.
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Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - Mai 2012 Great Wall of Money - Mars 2012
DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair TM Value Index Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l’investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs.
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DTZ Research Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Phone: + 33(0)1 47 48 77 32 Email: gerard.margiocchi@dtz.com Conseil Jean-Philippe Carmarans Directeur Général DTZ Eurexi Phone: + 33(0)1 47 48 77 24 Email: jean-philippe.carmarans@dtz.com
Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting Phone: + 33(0)1 49 64 49 21 Email: philippe.mejean@dtz.com
Agence Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée Phone: + 33(0)1 49 64 49 04 Email: laurence.dumas@dtz.com
Investissement Matthieu Garreaud Directeur Phone: + 33(0)1 49 64 47 50 Email: matthieu.garreaud@dtz.com
DTZ Corporate Solutions Thierry Laborderie Directeur Phone: + 33(0)1 49 64 64 45 Email: thierry.laborderie@dtz.com
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