Property Times France Entrepôts T4 2013 Un marché taillé « sur-mesure »
18 Février 2014 Sommaire Contexte économique
2
Synthèse
3
Valeurs locatives
4
Offre immédiate
4
Ile-de-France
5
Rhône-Alpes
7
PACA
9
Nord Pas-de-Calais
11
Alsace-Lorraine
13
Aquitaine
14
Bourgogne
15
Bretagne
16
Centre
17
Midi-Pyrénées
18
Normandie
19
Pays-de-la-Loire
20
Marché de l’investissement
21
Définitions
22
Auteur Massinissa Fedala Chargé d’études +33 (0)1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com
Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com
DTZ Research
Avec 2,3 millions de m² de demande placée en 2013, le marché français des entrepôts supérieurs à 10 000 m² enregistre une progression de son activité de 13% en un an. Avec 1,1 million de m² d’entrepôts commercialisés en 2013 (+69% en un an), les marchés périphériques ont enregistré un volume d’activité quasi équivalent à celui de la Dorsale Nord-Sud qui, quant à elle, enregistre un recul de 14% sur la même période. Cette distribution des transactions est un fait inédit sur le marché des entrepôts en France, la dorsale Nord-Sud concentrant en moyenne 70% des transactions à l’échelle nationale. Les opérations en compte-propre ont représenté plus de 800 000 m² placés, un niveau record, auquel il faut ajouter plus de 300 000 m² de surfaces précommercialisées en clé-en-main locatif. Au final, plus d’1 million de m², soit près de la moitié du marché, ont été pré-commercialisés sur des opérations réalisées « sur-mesure ». CASTORAMA a signé l’une des transactions logistiques les plus importantes jamais enregistrées en France en s’engageant sur un nouveau pôle de 110 000 m² à St-Martin-de-Crau. Au total, 7 transactions supérieures à 50 000 m² ont été finalisées en France sur l’ensemble de l’année 2013 pour un volume placé de 521 300 m². Le volume d’offre immédiatement disponible se positionne à 2,9 millions de m² fin 2013 à l’échelle nationale. L’Ile-de-France concentre, à elle seule, la moitié de ce volume. Sur l’ensemble des marchés, le volume des bâtiments neufs dans le stock immédiat est en recul voire quasi nul (Lyon et Marseille). Les projets sont pourtant nombreux mais peu sont lancés en blanc. Malgré une demande placée en recul sur certains marchés, les loyers résistent sur une grande partie du territoire. Le manque d’offre de qualité, même sur les marchés où elle est pourtant la plus abondante comme à Lyon ou en Ile-deFrance, empêche toute pression à la baisse sur les valeurs locatives.
France Entrepôts T4 2013 Contexte économique Avis de tempête sur le transport routier Alors que l’activité économique de la zone Euro montre de sérieux signes de reprise – avec une progression de l’indicateur composite PMI Markit depuis plusieurs mois - la France reste à la traîne et apparaît aujourd’hui comme la seule économie des 4 géants de la zone à enregistrer une ème baisse de son activité au 4 trimestre.
Graphique 1
Croissance du PIB en France, %
ème
Après un recul du PIB de 0,1% au 3 trimestre, l’INSEE ème table sur une légère reprise au 4 trimestre 2013 (+0,4%). Ce rebond, pour partie mécanique et conjoncturel - les ménages ayant précipité certains achats en prévision de la er hausse de la TVA au 1 janvier 2014 et du durcissement du bonus-malus automobile - ne devrait pas être suivi d’effets ère avec une croissance quasi nulle anticipée sur la 1 moitié de 2014, avec une économie qui devrait progresser de 0,2% er ème aux 1 et 2 trimestres (graphique 1). L’ensemble des moteurs de l’économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas dans un environnement incertain où le pouvoir d’achat en baisse côtoie un taux de chômage toujours élevé. L’investissement des entreprises reste au point mort avec des taux de marge historiquement bas. Les défaillances d’entreprise ont atteint un niveau record en 2013, avec 63 400 cas sur l’année, soit une hausse de 5,3% sur un an (source: Coface) et un niveau similaire à celui enregistré au pic de la crise, en 2009. Le transport routier a été particulièrement touché, à l’instar de l’épisode du redressement judiciaire de MORY DUCROS, transporteur historique, symbolique des difficultés structurelles rencontrées par les logisticiens sur un marché de plus en plus concurrentiel. En effet, alors que le volume d’activité dans le transport routier ne représentait, en 2012, que 79% de celui de 2007, le nombre de véhicules n’a quasiment pas baissé sur la même période. Ainsi, la conjonction d’une concurrence exacerbée, notamment venant des pays d’Europe de l’Est, tirant les prix vers le bas, et de coûts incompressibles pèse sur des transporteurs qui ont vu la part du pavillon français à l’international passer de 23% en 1998 à 9% en 2012.
Source : INSEE
Graphique 2
Production manufacturière en France %, glissement annuel 10 0
-10 -20 -30
Source : INSEE
Graphique 3
Indice mensuel de chiffre d’affaires dans le transport et l’entreposage – 2005, base 100 125 120 115 110
105 100
Les difficultés traversées par ce secteur pèsent immanquablement sur la demande exprimée d’entrepôts, qui se réduit d’année en année. Elle émane de quelques leaders du marché, quand les acteurs plus fragiles privilégient les solutions de court terme, et la signature de baux précaires.
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Transports routiers de fret et services de déménagement Entreposage et services auxiliaires des transports Source : INSEE
Property Times
2
France Entrepôts T4 2013 Synthèse Maussade sur la Dorsale, au beau-fixe ailleurs Avec 2,3 millions de m² de demande placée en 2013, le marché français des entrepôts supérieurs à 10 000 m² enregistre une hausse de son activité de 13% en un an, et égale par la même occasion le niveau moyen d’activité observé sur la décennie écoulée (graphique 4).
Graphique 4
Demande placée en France, milliers de m² 3 500
3 000 2 500 2 000 1 500
1 000
Une fois n’est pas coutume, les marchés périphériques, en progression de 69% d’une année sur l’autre, ont enregistré un volume d’activité équivalent à celui de la Dorsale NordSud, en recul de 14% sur la même période (graphique 5). En effet, à l’exception de Marseille, qui parvient à tirer son épingle du jeu à la faveur d’opérations en compte-propre pour des surfaces record, l’ensemble des autres marchés de la Dorsale ont enregistré une baisse marquée de leur activité, de 18% en un an en Ile-de-France, avec seulement 435 300 m² placés - un volume équivalent à celui enregistré au pic de la crise en 2009 - à 23% à Lyon et Lille avec respectivement 288 100 m² et 207 200 m² commercialisés.
500 0 2006
CASTORAMA a signé l’une des transactions logistiques les plus importantes jamais enregistrées en France en s’engageant sur un nouveau pôle de 110 000 m² à StMartin-de-Crau (13). En tout, ce sont 7 transactions supérieures à 50 000 m² qui ont été finalisées en France sur l’ensemble de l’année 2013 pour un volume placé de 521 300 m².
T1
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2009
T2
2010
2011
T3
2012
2013
T4
Graphique 5
Répartition de la demande placée, 2013 Ile-de-France 19%
Autres 49%
Lyon 13%
2 255 000 m²
Marseille 10%
Lille 9%
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 6
Demande placée en France, milliers de m² 3 500
3 000 2 500 2 000 1 500
1 000 500 0 2006
2007
Neuf
La demande placée sur des surfaces de première main a progressé de 30% en un an quand, dans le même temps, elle a régressé de 5% sur les bâtiments de seconde main (graphique 6).
2008
Sources: Immostat, DTZ Research
A l’inverse, certains marchés secondaires comme les Paysde-la-Loire (194 800 m²), le Centre (138 100 m²) ou la région Midi-Pyrénées (104 400 m²) ont enregistré des volumes de commercialisation record. Ils ont bénéficié de la vague d’opérations d’envergure en compte-propre ou en clé-enmain qui a déferlé sur l’ensemble du territoire. Un marché sur-mesure Ainsi, plus de 800 000 m² d’opérations en compte-propre ont été enregistrées en France en 2013, un volume record, auquel s’ajoute plus de 300 000 m² d’opérations en clé-enmain locatif. Au final, plus d’1 million de m², soit près de la moitié du marché, ont été pré-commercialisé sur des opérations « sur-mesure ».
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Resear
Property Times
3
France Entrepôts T4 2013
La grande distribution à la manœuvre La part prise par les chargeurs dans la demande placée est en hausse constante depuis 2008, jusqu’à atteindre 72% des surfaces consommées en 2013. Pour rappel, ce ratio était de 40% il y a seulement 5 ans (graphique 7).
Graphique 7
Demande placée en France par type de preneur 100% 80% 60%
Cette évolution s’explique en partie par la chute d’activité des logisticiens, qui consomment deux fois moins de surfaces qu’au milieu des années 2000. On observe aussi une multiplication des opérations d’envergure menées par des chargeurs, et notamment les acteurs de la grande distribution, alimentaire ou spécialisée, engagés dans un processus de rationalisation et de modernisation de leur supply chain.
40% 20% 0% 2006
2007
2008
2009
Chargeurs
2010
2011
2012
2013
Prestataires
Sources: Immostat, DTZ Research
Ainsi, INTERMARCHE a été, de très loin, le principal animateur du marché logistique français, avec pas moins de 5 nouvelles implantations sur l’ensemble du territoire et un volume global de 270 200 m² consommés.
Graphique 8
Valeurs locatives moyennes de première main, €/m²/an 60
Valeurs locatives Les valeurs locatives résistent malgré le recul de l’activité Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives des entrepôts restent stables sur la grande majorité des marchés (graphique 8). La majorité des signatures conclues sur des bâtiments de Classe A se sont conclues à des loyers compris dans une fourchette allant de 40 à 45 €/m²/an en fonction des marchés. Sur la plupart des marchés, le manque d’offre de qualité empêche toute pression à la baisse sur les valeurs locatives. Si les valeurs faciales restent stables, les mesures d’accompagnement ont tendance à se généraliser, avec en moyenne 1,5 à 2 mois de franchise par année d’engagement ferme.
Offre immédiate Un stock de plus en plus inadapté Conséquence d’un marché où les opérations en comptepropre et en clé-en-main se sont multipliées, de nombreuses surfaces de seconde main, parfois occupées depuis des décennies, sont revenues sur le marché. Si l’offre évolue peu en quantité, avec toujours 2,9 millions de m² disponibles fin 2013 (graphique 9), sa composition change avec une part croissante d’offres de seconde main, parfois en décalage avec les attentes des utilisateurs. Les grands marchés comme ceux de Lyon ou de l’Ile-de-France sont emblématiques de ce phénomène.
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55 50 45 40
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Lille
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 9
Offre immédiatement disponible, milliers de m² 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Lille
Autres
Source: DTZ Research
Property Times
4
France Entrepôts T4 2013 Ile-de-France Un marché de petites transactions de seconde main Avec 435 300 m² de demande placée en 2013, le marché francilien des entrepôts enregistre un volume de commercialisations en recul de 18% en un an, à contrecourant d’un marché qui progresse de 13% sur la même période à l’échelle nationale (graphique 10). Les transactions de première main, moteur du marché ces dernières années, font défaut depuis maintenant deux ans. Ainsi, à peine 130 000 m² ont été commercialisés sur ce type de surfaces en 2012 puis en 2013, alors que ce volume atteignait en moyenne près de 400 000 m² par an au cours des 5 années précédentes (graphique 10). En parallèle, avec l’effondrement des programmes en compte-propre ou en clé-en-main, les transactions d’envergure se sont également raréfiées avec une seule transaction de plus de 30 000 m² en 2013 – la prise à bail par TRANSALLIANCE de 74 800 m² sur l’ancien site PSA de Moissy-Cramayel. Pour mémoire, ce segment de surfaces concentrait habituellement en moyenne 5 transactions pour 220 000 m² placés.
Graphique 10
Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France, milliers de m² 1 400 1 200 1 000 800 600 400
200 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 11
Typologie des utilisateurs en Ile-de-France 100% 80% 60% 40%
Les industriels à la manœuvre Malgré cette transaction d’envergure, les prestataires logistiques, confrontés à la baisse des appels d’offre, sont restés timides, avec à peine un tiers des surfaces commercialisées (graphique 11). Du côté des chargeurs, les acteurs de la grande distribution, principaux animateurs du marché en 2012, ont laissé la place aux industriels, particulièrement actifs en 2013 avec plus de 120 000 m² consommés. Le secteur Nord seul à se maintenir Le marché reste polarisé sur un axe Nord-Sud qui concentre 78% de l’activité. La performance du secteur Nord est à souligner avec déjà 163 000 m² de demande placée ; il s’agit ainsi du seul sous-marché à progresser d’une année sur l’autre (+14% en un an). A l’inverse, les secteurs Sud et Ouest enregistrent respectivement des reculs de 33% et 75% de leur activité sur la même période. Moissy-Cramayel au Sud, et Gennevilliers au Nord ont été les principaux pôles d’activité en Ile-de-France avec respectivement 105 000 m² et 50 000 m² placés. MoissyCramayel a même été le théâtre des deux transactions les plus importantes de l’année.
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20% 0% 2007
2008
2009
2010
Chargeurs
2011
2012
2013
Prestataires
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 12
Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France par zone géographique 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2007
2008
2009
Nord et Sud de l'Oise
2010 Sud
2011
2012
Ouest
2013 Est
Sources: Immostat, DTZ Research
Property Times
5
France Entrepôts T4 2013
Près d’1,5 million de m² vacants Conséquence d’une demande placée en berne, le stock d’offre immédiate évolue peu avec près d’1,5 million de m² vacants à fin décembre 2013. Après une période où les livraisons de programmes spéculatifs ont chuté, le stock vacant se retrouve en grande partie constitué de surfaces de seconde main, les offres neuves se comptant sur les doigts de la main. En effet, les utilisateurs, à l’instar d’ALPHA DIRECT SERVICES sur le DC10 de Moissy-Cramayel, livré en 2012, se sont dirigés en priorité vers les bâtiments offrant des prestations en ligne avec les derniers standards du marché. La majeure partie des surfaces vacantes sont localisées entre les secteurs Nord et Sud de l’agglomération, avec respectivement 536 000 et 550 000 m² disponibles, soit plus de deux tiers du stock vacant en Ile-de-France (graphique 13). Les secteurs de Gennevilliers au Nord, Châtres à l’Est, Lieusaint et Combs-la-Ville au Sud sont les principales poches d’offres disponibles.
Graphique 13
Offre immédiate d’entrepôts en Ile-de-France par secteur géographique, milliers de m² 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2007
2008
2009
Nord et Sud de l'Oise
2010
Sud
2011
2012
Ouest
T4 2013
Est
Source: DTZ Research
Graphique 14
Valeurs locatives prime d’entrepôts en Ile-de-France, €/m²/an 60
Le potentiel de construction d’entrepôts neufs sur le marché francilien reste conséquent avec plus d’1 million de m² d’opérations ayant obtenu un permis de construire. Leur initiation est toujours conditionnée par une précommercialisation en tout ou partie. Ainsi, parmi les permis de construire délivrés cette année, on retrouve un projet porté par BARJANE pour un entrepôt d’environ 50 000 m² à Serris en Seine-et-Marne. Peu d’évolution sur les valeurs locatives Les valeurs locatives sont restées relativement stables en 2013, plaçant le prime autour de 51 €/m²/an (graphique 14). Malgré une offre de première main limitée, les valeurs locatives ne progressent pas.
55 50
45 40
Source: DTZ Research
Il s’agit bien sûr d’une observation sur des valeurs faciales alors que les propriétaires continuent de faire preuve de souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement pour faciliter les prises à bail et sécuriser une occupation de leurs plates-formes logistiques sur un terme plus long.
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Property Times
6
France Entrepôts T4 2013 Rhône-Alpes Un marché de seconde main er Un début d’année atone, avec aucune transaction sur le 1 trimestre, est venu grever l’activité de l’année 2013, qui enregistre une baisse de 23% en un an avec 288 000 m² d’entrepôts commercialisés sur la région lyonnaise (graphique 15). Sur un marché où l’offre de première main est quasiment inexistante, les transactions se sont, comme en 2012, essentiellement concentrées sur des bâtiments de seconde main (graphique 15). Ainsi, seuls 32 000 m² ont été placés en 2013 sur des surfaces de première main, un point bas absolu sur le marché lyonnais où près de 200 000 m² sont commercialisés chaque année, en moyenne, sur ce type de surface depuis 10 ans. Corolaire d’une activité circonscrite aux surfaces de seconde main, les très grandes transactions ont disparu du marché lyonnais. Ainsi, aucune transaction n’a été enregistrée sur le segment des surfaces supérieures à 30 000 m², une première depuis 2007. La transaction la plus importe de l’année est à mettre au crédit de CONCORDE LOGISTICS qui s’est engagé sur un entrepôt de seconde main de classe A de 26 100 m² à Satolas-et-Bonce. Si les logisticiens ont signé les transactions les plus importantes, avec RHENUS LOGISTICS sur 21 800 m² de seconde main à St-QuentinFallavier, les chargeurs ont été les plus actifs avec 136 500 m² consommés. Les industriels, avec en tête ST GOBAIN (20 900 m²), NTN SNR ROULEMENTS (19 200 m²) ou encore DESCOURS ET CABAUD (16 900 m²), ont pris la suite des acteurs de la grande distribution qui ont animé le marché en 2012. Malgré un volume de demande placée en baisse de 9% en un an, le secteur Nord Isère conserve, largement, sa place de premier marché logistique lyonnais avec 165 000 m² commercialisés. On notera, également, la bonne performance du secteur de la Plaine de l’Ain, le seul à progresser sur la période, qui voit son volume d’activité plus que doubler en un an. Enfin, année blanche sur les autres secteurs, et notamment la Rocade Est (graphique xx). Les valeurs locatives se stabilisent Les valeurs locatives restent dans l’ensemble stables, évoluant dans une fourchette allant de 40 à 42 €/m²/an sur les transactions enregistrées ce semestre sur des bâtiments de classe A de seconde main sur les secteurs Nord Isère ou PIPA/Cotière (tableau xx).
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Graphique 15
Demande placée en région lyonnaise, milliers de m² 500 400 300 200
100 0
Seconde main
Première main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 16
Demande placée en région lyonnaise par secteur, milliers de m² 250
200 150 100
50 0 Nord Isère
2011
PIPA/Cotière
Rocade Est Autres secteurs
2012
2013
Sources: Immostat, DTZ Research
Tableau 1
Loyer de présentation des entrepôts dans la région lyonnaise, €/m²/an Secteur
Existant
Neuf
Nord Isère
38-42
42-44
PIPA / Cotière
38-42
42-44
Rocade Est
42-46
44-46
-
-
Autres secteurs Source: DTZ Research
Property Times
7
France Entrepôts T4 2013 Graphique 17
Disparition de l’offre de première main Avec 306 000 m² d’entrepôts immédiatement disponible à la fin de l’année 2013, le stock vacant se résorbe de 23% en un an (graphique 17). Echaudés par une offre qui avait explosé au début de la crise économique, jusqu’à atteindre la barre des 600 000 m² vacants fin 2010, les opérateurs ont été particulièrement frileux sur le marché lyonnais, préférant laisser le stock existant s’écouler. Ainsi, l’offre immédiate a été divisée par deux en seulement trois ans. Dans ce contexte, les utilisateurs se sont en priorité porté vers les surfaces de qualité, jusqu'à l’assèchement total, fin 2013, de l’offre immédiate de première main suite à la location par EBERHARDT et ASTR’IN sur le bâtiment de JP MORGAN, livré en 2009, sur la zone Logitech 23 de St Vulbas et jusqu’alors dernière offre de première encore disponible. Environ deux tiers de l’offre aujourd’hui disponible se concentrent dans des bâtiments de classe B livrés dans les années 1980 et 1990. Les bâtiments de classe A ne représentent plus que 75 000 m² disponibles fin 2013, dont à peine la moitié livrée au cours de la décennie écoulée.
Offre immédiatement disponible dans la région lyonnaise, milliers de m² 700 600 500 400 300 200 100 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Graphique 18
Offre immédiatement disponible en région lyonnaise, milliers de m² 700 600
500 400 300
L’offre se concentre sur le secteur Nord-Isère Malgré un volume d’offre en forte baisse depuis 3 ans, le secteur Nord Isère concentre encore plus de la moitié du stock vacant à l’échelle du marché lyonnais avec 158 000 m² disponibles, fin 2013. Le secteur de PIPA/Cotière est celui qui a enregistré la plus forte baisse de son offre immédiate, quasiment divisée par deux en un an, avec 89 100 m² disponibles (graphique 18).
200 100 0 2008
2009
Nord Isère
2010
Rocade Est
2011
PIPA/Cotière
2012
T4 2013
Autres secteurs
Source: DTZ Research
Avec 56 900 m² vacants, le solde de l’offre se concentre sur la Rocade Est, le seul à voir son stock de disponibilités se regarnir suite à quelques libérations de surfaces. Malgré un manque criant de surfaces de première main, la prudence reste de mise sur un marché lyonnais où les projets spéculatifs tardent à faire leur retour après plusieurs années d’absence. Le renouvellement de l’offre ne s’opère plus que par le jeu des libérations de surfaces. La transformation des projets est quasi nulle. Pourtant nombreux, notamment à St Quentin Fallavier, ils restent dans les cartons, depuis plusieurs années pour certains. Ainsi, alors qu’il s’agit du deuxième marché logistique français aucune mise en chantier d’envergure n’a été enregistrée en 2013 sur la région Rhône-Alpes.
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Property Times
8
France Entrepôts T4 2013 PACA Un marché sur mesure Avec 230 800 m² de demande placée en 2013, le marché logistique des Bouches-du-Rhône reste sur une tendance positive, en progression de 35% en un an (graphique 19). Comme depuis plusieurs années maintenant, le marché marseillais se concentre essentiellement sur des opérations neuves d’envergures, en compte-propre ou en clé-en-main. Ainsi, l’activité transactionnelle aura été, en 2013, exclusivement circonscrite aux entrepôts de première main. Après MAISONS DU MONDE qui a multiplié les implantations sur la région ces derniers mois, CASTORAMA vient confirmer l’activité soutenue des spécialistes de l’équipement de la maison en signant la transaction la plus importante de l’année à l’échelle nationale avec un projet de 110 500 m² à construire sur la zone du Mas de Leuze à St-Martin-de-Crau. L’enseigne de bricolage va ainsi regrouper ses activités, aujourd’hui éclatées entre StMartin-de-Crau et Miramas, sur un seul et même entrepôt, l’un des plus grands jamais construits en France. Le recentrage du marché sur les opérations neuves s’est ème confirmé au 4 trimestre avec la signature de SAMADA, bras logistique de MONOPRIX, sur un ensemble de plus de 40 000 m² dans le secteur de Clésud. Marseille profite à plein du processus de rationalisation engagé par les grands chargeurs qui cherchent à massifier leurs flux de marchandise en s’engageant sur des entrepôts de plus en plus grands à proximité des grands ports français. Avec 167 500 m² placés, les chargeurs se sont encore taillé la part du lion en 2013. Les logisticiens, plus discrets, restent actifs avec, entre autres, KATOEN NATIE, déjà très présent dans la région, qui s’est engagé sur 19 000 m² d’entrepôts neufs à St-Martin de Crau. Comme en 2012, la zone de l’Ecopôle, autour de St-Martinde-Crau, s’affirme comme le nouveau centre de gravité du marché logistique marseillais, avec plus de la moitié des surfaces commercialisées. A l’inverse, année blanche sur le secteur de Distriport, l’un des centres traditionnels. Des valeurs locatives qui restent stables La valeur prime reste stable à 41 €/m²/an (graphique 21). Sur un marché où le renouvellement de l’offre est quasi nul, la pénurie de surfaces neuves devrait imposer une légère pression à la hausse sur les valeurs locatives à court et moyen terme, au moins pour les bâtiments les plus qualitatifs.
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Graphique 19
Demande placée – Bouches-du-Rhône, en milliers de m² 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 20
Demande placée dans les Bouches-du-Rhône 100% 80% 60% 40% 20%
0% 2006 Marseille
2007
2008
Distriport
2009 Vitrolles
2010
2011
Clésud
2012
Ecopôle
2013 Autres
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 21
Loyer prime des entrepôts dans les Bouches-du-Rhône, €/m²/an 50 48
46 44 42 40
Source: DTZ Research
Property Times
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France Entrepôts T4 2013
Pas d’offres neuves, mais des surfaces de qualité Avec 206 000 m² disponibles fin 2013, le stock d’offres immédiates ne cesse de progresser sur le marché logistique des Bouches-du-Rhône (+26% en un an). Sur un secteur où les lancements « en blanc » ont disparu, cette augmentation des disponibilités est essentiellement due à des libérations.
Graphique 22
Offre immédiatement disponible dans les Bouches-duRhône, en milliers de m² 250 200 150 100
L’offre de première main, encore abondante fin 2010, avec quelque 170 000 m² disponibles, a quasiment disparu du marché sous l’effet conjoint des prises à bail mais également du déclassement des surfaces livrées en blanc avant le début de la crise et qui n’ont pas trouvé preneur au bout de 5 ans.
50 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Ainsi, environ deux tiers du stock d’offre disponible sont constitués de surfaces modernes, répondant aux derniers standards, dans des entrepôts de classe A, le plus souvent livrés entre 2005 et 2009. Contrairement à de nombreux marchés logistiques en régions, dont l’activité est obérée par un manque d’offre de qualité, les opportunités d’implantation restent nombreuses à Marseille, même pour des surfaces supérieures à 10 000 m², et jusqu’à 30 000 m². Cette offre immédiate se répartit assez équitablement entre les secteurs de Clésud (61 300 m²), Distriport (56 000 m²) et Ouest (69 900 m²). Il n’y a pas de poches de suroffre sur le marché marseillais. De nombreux projets, mais des opérateurs qui restent frileux Malgré une pénurie évidente de surfaces de première main, les opérateurs rechignent à lancer de nouveaux programmes sur le marché des Bouches-du-Rhône. Les mises en chantier concernent essentiellement des projets déjà précommercialisés, à l’image de l’entrepôt de SAMADA lancé à Grans l’été dernier, ou encore de celui de BC TRANSPORTS à La Crau. Si les mises en chantier s’effectuent au compte-goutte, les projets dotés d’un permis de construire sont très nombreux, parfois pour des surfaces record, dépassant les 100 000 m². Là encore, la plupart des permis de construire concernent des projets en compte-propre ou en clé-enmain, avec des utilisateurs d’ores et déjà identifiés. Aucune trace de retour de projets « en blanc » à court ou même moyen terme.
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Property Times 10
France Entrepôts T4 2013 Nord Pas-de-Calais Le Nord garde son rythme de croisière Bien qu’en recul de 23% en un avec 207 000 m² commercialisés en 2013, la demande placée sur le marché des entrepôts du Nord Pas-de-Calais s’inscrit en ligne avec sa moyenne de longue période (graphique 23). Les bâtiments de première main ont capté, comme depuis plusieurs années dans le Nord, l’essentiel de l’activité avec plus de 165 000 m² commercialisés, soit 80% de la demande placée (graphique 23). Les opérations en compte-propre ou en clé-en-main ont été le principal moteur du marché nordiste avec les installations de ROUSSEL INTERNATIONAL (13 000 m²) à Halluin, LIDL (41 200 m²) à la Chapelle d’Armentières et enfin GIFI à Sin le Noble sur un entrepôt à construire de plus de 74 000 m². Cette année voit ainsi la nouvelle implantation d’une méga plate-forme après celle d’AMAZON sur prés de 100 000 m² en 2012.
Graphique 23
Demande placée dans le Nord Pas-de-Calais, milliers de m² 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 24
Typologie d’utilisateurs 100%
Comme sur les autres grands marchés, les chargeurs se taillent la part du lion avec 165 000 m² consommés, soit 70% de la demande placée (graphique 24). A l’image de LIDL ou de GIFI, les acteurs de la grande distribution, souvent déjà présents sur la région, investissent dans des centres logistiques plus grands et plus modernes pour accompagner l’expansion de leur nombre de magasins. Les logisticiens ne sont pas en reste, à l’image de LOG’SOLUTIONS sur plus de 30 000 m² au sein du parc GOODMAN de Lauwin-Planque (graphique 24).
80% 60% 40%
20% 0% 2007
2008
Chargeurs
2009
2010
2011
2012
2013
Logisticiens
Sources: Immostat, DTZ Research
Les valeurs locatives à un niveau plancher Après une légère dégradation entre 2008 et 2010, la valeur locative prime reste stable sur le marché logistique du Nord Pas-de-Calais, à 42 €/m²/an (graphique 25). Les valeurs de présentation oscillent généralement entre 42 et 44 €/m²/an sur les bâtiments de classe A livrés ces dernières années, à l’image de la signature de ST GOBAIN sur 27 000 m² de surfaces récentes à 43 €/m²/an sur la commune d’HéninBeaumont. Les bâtiments plus anciens se louent dans une fourchette allant de 35 à 40 €/m²/an selon leur localisation.
Graphique 25
Loyer « prime » d’entrepôts dans le Nord Pas-de-Calais, €/m²/an 50 48
46 44 42
40 38
Source: DTZ Research
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Property Times 11
France Entrepôts T4 2013
Le stock d’offre repart à la hausse Après plusieurs années de baisse, le stock d’entrepôts vacants s’est légèrement regarni en 2013, atteignant 188 500 m² disponibles à la fin de l’année (graphique 26). L’essentiel de cette hausse s’explique par la remise sur le marché de surfaces de seconde main (+44% en un an) quand, dans le même temps, les surfaces les plus récentes, plébiscitées par les utilisateurs, tendent à se raréfier (graphique 26). Ces remises sur le marché vont se poursuivre avec les libérations qui iront de pair avec les grands projets de compte-propre et en clé-en-main en cours de construction. C’est le cas de LIDL, qui quittera son entrepôt de Lesquin pour s’implanter sur sa nouvelle plate-forme de la Chapelle d’Armentières, ou encore de ROUSSEL INTERNATIONAL qui regroupera ses activités, anciennement éparpillées entre Roncq, Neuville-en-Ferrain et Tourcoing, sur son nouveau site unique à Halluin.
Graphique 26
Offre immédiate dans le Nord Pas-de-Calais, m² 250 200
150 100 50 0
Seconde main
Première main
Source: DTZ Research
Néanmoins, contrairement aux autres marchés de la Dorsale Nord-Sud dont l’offre est, pour une partie importante, constituée de surfaces obsolètes, l’offre de seconde main du marché du Nord Pas-de-Calais se compose majoritairement d’entrepôts de classe A, en ligne avec les standards du marché. De grandes surfaces restent disponibles sur des entrepôts livrés au cours des 5 dernières années. Un grand nombre de projets prêts à être lancés Les opérateurs attendent généralement une précommercialisation avant de mettre en chantier leurs projets. Ainsi, les programmes dotés de permis de construire sont nombreux, et les mises en chantier, rares ces derniers mois, concernent exclusivement des opérations en compte-propre ou clé-en-main. Parmi les projets d’envergure, on citera les 49 000 m² de PANATTONI à Camphin-en-Carembault, les 51 000 m² de CONCERTO DEVELOPPEMENT à Cambrai ou encore les 42 000 m² de GAZELEY à St-Laurent-Blangy.
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Property Times 12
France Entrepôts T4 2013 Alsace-Lorraine La Lorraine prend la main Avec 73 100 m² de demande placée en 2013, le marché des entrepôts de plus de 10 000 m² d’Alsace-Lorraine enregistre une baisse d’activité de 35% en un an (graphique 27).
Graphique 27
Demande placée en Alsace-Lorraine, milliers de m² 300
250 200
Alors que les transactions se concentraient depuis plusieurs années sur des entrepôts neufs, essentiellement à travers des opérations en compte-propre ou en clé-en-main, l’activité s’est équitablement répartie entre surfaces de première et de seconde main. Une fois n’est pas coutume, le département de la Moselle aura été l’épicentre du marché avec plusieurs petites transactions sur le site d’Ennery, mais également la prise à bail de 20 000 m² de seconde main par SMART sur la commune d’Hambach, à proximité des chaînes de production de la firme automobile. Comme en 2011 (OXYLANE), puis en 2012 (SCAPALSACE), une nouvelle opération en compte-propre d’envergure est venue animée le marché logistique de l’Est avec le lancement d’une plate-forme de 32 000 m² pour le compte de CHAUSSEA à Trémery (57). L’enseigne de distribution de chaussures, déjà présente dans la région, à Trémery et Valleroy, compte ainsi accompagner le développement de ses ventes en ligne. Une offre en léger repli Sur un marché où les livraisons de bâtiments spéculatifs n’ont jamais été légion, l’offre de première main tend à se raréfier, passant sous la barre des 40 000 m² disponibles fin 2013. On recense en tout 150 000 m² immédiatement disponibles fin 2013, un volume en recul de 18% en un an (graphique 28).
150 100 50 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 28
Offre immédiatement disponible en Alsace-Lorraine, milliers de m² 300
250 200 150 100 50 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Avec près de 100 000 m² immédiatement disponibles, le Port du Rhin reste le principal pôle d’offres. Si certains bâtiments livrés en blanc en 2008 ou 2009 comptent des cellules qui n’ont encore jamais été louées, ce secteur compte également une part importante (près de 50 000 m²) de surfaces de seconde main disponibles sur des bâtiments de classe C. Les valeurs locatives restent stables Sur un marché où les opportunités d’implantation demeurent nombreuses, les négociations se tendent et les mesures d’accompagnement tendent à se généraliser même si les valeurs locatives faciales, qui restent stables, ne le laissent pas transparaître.
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Property Times 13
France Entrepôts T4 2013 Aquitaine Cestas à l’épicentre du marché logistique bordelais Avec 63 300 m² de surfaces d’entrepôts commercialisées en 2013, le marché bordelais enregistre une baisse d’activité de 18% en un an, mais reste en ligne avec sa moyenne de longue période (graphique 29). Comme en 2012, les opérations sur-mesure, en clé-en-main ou en compte-propre, auront été le principal moteur du marché, avec 3 opérations de ce type pour 50 000 m² placés. Après CARREFOUR, C-DISCOUNT, ALDI et OXYLANE, la zone du Pot-au-Pin de Cestas accueille un nouvel arrivant avec la signature de SONEPAR sur un bâtiment à construire de 25 500 m².
Graphique 29
Demande placée en Aquitaine, milliers de m² 100
80 60 40 20 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 30
Peu d’offre qualitative Si les opérations sur-mesure prennent une importance croissante sur le marché des entrepôts bordelais, c’est aussi que l’offre disponible est en décalage avec les attentes des utilisateurs. Fin 2013, l’offre immédiate représentait à peine 43 000 m², essentiellement sur des bâtiments de seconde main (graphique 30). Environ la moitié de cette offre est concentrée dans des bâtiments de classe C, aux prestations éloignées des standards actuels du marché. Le manque d’opportunités sur des bâtiments de classe A limite, de fait, l’activité du marché. Les livraisons d’entrepôts, nombreuses entre 2008 et 2010, sont de plus en plus rares. Ainsi, la mise en chantier de l’entrepôt SONEPAR de Cestas a été la seule enregistrée en 2013 sur le marché bordelais pour un entrepôt de plus de 10 000 m². La plupart des entrepôts mis en chantier ont concerné des surfaces comprises entre 5 000 et 7 000 m² pour de petits programmes en compte-propre.
Offre immédiatement disponible en Aquitaine, milliers de m² 100
80 60 40 20 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Malgré la pénurie d’offres neuves et un nombre important de projets dotés de permis de construire, notamment sur la zone du Pot-au-Pin à Cestas ou encore à Arsac, les opérateurs restent frileux et ne lancent de nouvelles surfaces qu’après la commercialisation de tout ou partie du projet. Des valeurs locatives stables Le manque d’offre de qualité préserve le marché bordelais de toute pression à la baisse sur les valeurs locatives qui restent autour de 42 €/m²/an pour les surfaces les plus récentes.
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Property Times 14
France Entrepôts T4 2013 Bourgogne Dans les pas de 2012 Comme en 2012, le marché logistique bourguignon est resté animé par de grandes transactions en 2013. Après AMAZON et IF LOGISTICS l’an dernier, DACHSER et MASSA PNEUS sont venus s’installer dans une région où les opportunités d’implantation sont nombreuses. Avec un volume global de 56 500 m² commercialisés, la performance de 2012 est ainsi égalée (graphique 31). MASSA PNEUS, premier distributeur indépendant de pneumatiques, s’est installé en septembre sur 26 400 m², sur la commune de Beaune, où l’entreprise regroupera ses activités logistiques aujourd’hui éclatées entre Oignies dans le Nord Pas-de-Calais et Le Muy en région PACA. L’autre grande transaction de l’année 2013 a été le fait du logisticien allemand DACHSER, très actif sur le marché français ces deux dernières années avec des implantations en Normandie, dans la région lyonnaise ou encore en Ile-deFrance, sur une surface de 30 100 m². Offre pléthorique Alors que l’activité reste bridée sur certains marchés logistiques régionaux du fait d’une offre inadaptée et souvent insuffisante, le marché bourguignon présente un profil tout à fait particulier avec 169 000 m² disponibles fin 2013 (graphique 32), dont 95 000 m² de surfaces livrées en blanc entre 2006 et 2008 et restées vacantes depuis. L’offre de première main se réduit, quasiment divisée par deux en un an, avec 55 000 m² disponibles fin 2013, sous l’effet conjoint des prises à bail mais aussi du déclassement de surfaces, jamais occupées, mais livrées depuis plus de 5 ans. Ainsi, MASSA PNEUS a pu s’implanter sur plusieurs cellules dans un ensemble livré par PARCOLOG en 2007 et resté en partie vide depuis.
Graphique 31
Demande placée en Bourgogne, milliers de m² 250
200 150 100 50 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 32
Offre immédiatement disponible en Bourgogne, milliers de m² 250
200 150 100 50 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Devant l’importance et la qualité du stock immédiatement disponible, les mises en chantier restent au point mort et beaucoup de projets dans les cartons depuis de nombreuses années commencent à perdre leurs autorisations. Sur ce marché où l’offre est abondante et les utilisateurs en position de force, les propriétaires, qui supportent la charge des surfaces vacantes depuis plusieurs années, n’hésitent pas à consentir des efforts importants sur les valeurs. Ainsi, des surfaces livrées récemment se négocient autour de 35 €/m²/an, bien loin de leurs valeurs de présentation, comprises entre 42 et 45 €/m²/an au moment de la livraison.
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Property Times 15
France Entrepôts T4 2013 Bretagne Rebond de l’activité Après une année 2012 atone, le marché breton des grands entrepôts a retrouvé un second souffle avec 41 100 m² de demande placée sur l’ensemble de l’année 2013 (graphique 33). Contrairement à de nombreuses autres régions, le marché breton se concentre essentiellement sur les petites surfaces, inférieures à 10 000 m², le plus souvent sur des bâtiments de seconde main de classe B ou C. Du fait de sa position géographique, la Bretagne accueille peu de grandes opérations neuves, en compte-propre ou en clé-en-main. L’activité se répartit assez équitablement entre prestataires logistiques, à l’image de SCHENKER ET JOYAU (10 000 m²) ou des TRANSPORTS GLAIZOT (6 000 m²), et chargeurs, à l’instar de LOSTE (10 600 m²) et de PAREDES (4 400 m²). L’essentiel de l’activité se concentre au sud-ouest de Rennes sur les communes de St Jacques de la Landes et de Chartres-de-Bretagne, théâtres de 5 transactions sur les 6 enregistrées sur la région en 2013.
Graphique 33
Demande placée en Bretagne, milliers de m² 100
80 60 40 20 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 34
Offre immédiatement disponible en Bretagne, milliers de m² 100
80 60 40
Un stock d’offre insuffisant et inadapté L’activité du marché logistique breton est aujourd’hui bridée par une offre insuffisante en quantité avec toujours moins de 40 000 m² disponibles à la fin de l’année 2013, et inadaptée aux attentes des utilisateurs avec essentiellement des surfaces de seconde main sur des bâtiments de classe B ou C.
20 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Malgré la pénurie d’offre, les projets ne se concrétisent pas et restent dans les cartons, parfois depuis plusieurs années jusqu’à l’épuisement de la validité de leur permis de construire. Les mises en chantier sont nombreuses, mais ne concernent que de petits entrepôts, inférieurs à 10 000 m², construits pour le compte d’industriels ou de prestataires locaux. Les dernières références de valeurs locatives en date sont des signatures entre 25 et 33 €/m²/an sur des entrepôts de seconde main et entre 35 et 40 €/m²/an sur des surfaces de première main. Les valeurs locatives de première main peuvent même atteindre 46 €/m²/an sur des entrepôts embranchés fer.
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Property Times 16
France Entrepôts T4 2013 Centre Une progression qui ne se dément pas Pour la troisième année consécutive, le marché des entrepôts de la région Centre voit son volume d’activité progresser d’une année sur l’autre (+68% en un an), atteignant 138 100 m² commercialisés en 2013. Il s’agit de la plus forte progression à l’échelle nationale en 2013. Si les sommets de 2007 (275 000 m²) sont encore loin d’être atteints, l’année reste un bon crû (graphique 35).
Graphique 35
Demande placée dans la région Centre, milliers de m² 300
250 200 150 100
Comme en 2012, les grandes opérations en compte-propre et en clé-en-main ont été le principal pilier de l’activité. Ainsi, INTERMARCHE, qui exploitait déjà pour sa filiale d’ameublement près de 70 000 m² d’entrepôt sur la commune de Garancières-en-Beauce (28), accompagne la croissance de ses activités en agrandissant ses capacités logistiques de 46 900 m². Les prestataires logistiques ne sont pas en reste, à l’instar de ND LOGISTICS qui a signé l’autre transaction d’envergure de l’année avec un nouvel ensemble de 36 000 m² sur la commune de Poupry, à quelques kilomètres au nord d’Orléans. Le stock d’offre se résorbe Au-delà des opérations neuves, l’activité a également été soutenue sur le parc existant avec les prises à bail d’OCP REPARTITION (9 700 m²) à Meung-sur-Loire et de LE ROY LOGISTIQUE (20 500 m²) à Ormes. En conséquence, sur un marché ou les programmes spéculatifs ont disparu, le stock d’offre disponible poursuit son repli, avec à peine 55 000 m² vacants fin 2013.
50 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 36
Offre immédiatement disponible en Bourgogne, milliers de m² 300
250 200 150 100 50 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Si la plupart de ces surfaces se trouvent dans des bâtiments de classe A, livrés dans les années 2000, le volume paraît insuffisant pour répondre à la demande habituellement enregistrée sur ce marché aux portes de l’Ile-de-France. Malgré une offre faible, les dizaines d’entrepôts pour lesquels des permis de construire ont été obtenus ces dernières années restent au stade de projet, ou sont même parfois abandonnés à l’image des 135 000 m² prévus à Auneau, des 86 000 m² de Lamotte-Beuvron ou des 68 000 m² de Mer. Echaudés par les difficultés de commercialisation rencontrées sur certains grands projets spéculatifs arrivés à contretemps sur un marché à l’activité ralentie, les opérateurs ne prennent plus aucun risque. Les mises en chantier de 2013 sur la région n’ont d’ailleurs concerné que des entrepôts précommercialisés dans leur totalité.
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Property Times 17
France Entrepôts T4 2013 Midi-Pyrénées Une transaction record Après une année 2012 blanche, le marché toulousain des entrepôts supérieurs à 10 000 m² a repris une certaine consistance en 2013 avec 104 400 m² commercialisés (graphique 37). Cette bonne performance doit être relativisée par la transaction record d’INTERMARCHE à Montbartier sur 89 500 m². Le géant de la grande distribution alimentaire, qui avait déjà inauguré une plate-forme de 33 000 m² sur la zone fin 2011, sera ainsi à la tête de la plus grande plateforme logistique jamais construite sur la région, en regroupant sur un même site ses activités aujourd’hui partagées entre Montbartier et Lectoure, à une centaine de kilomètres. Le reste des transactions a concerné des cellules isolées, notamment sur la commune de Plaisance-du-Touch.
Graphique 37
Demande placée dans la région Midi-Pyrénées, milliers de m² 150
125 100 75 50 25 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 38
Offre immédiatement disponible en région Midi-Pyrénées, milliers de m² Un offre insuffisante Le manque structurel d’offre de qualité bride, de fait, l’activité sur le marché logistique toulousain (graphique 38). En effet, avec à peine 41 000 m² immédiatement disponibles, répartis sur des bâtiments de seconde main, les opportunités d’implantation ne peuvent répondre à la demande exprimée par des utilisateurs qui privilégient, le plus souvent, des surfaces répondant aux derniers standards. Aucune mise en chantier en dehors d’INTERMARCHE Le programme d’INTERMARCHE à Montbartier aura été le seul entrepôt logistique de plus de 10 000 m² mis en chantier sur la région en 2013.
150
125 100 75 50 25 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Malgré un manque d’offre évident, plusieurs projets, qui avaient reçu leur permis de construire entre 2009 et 2011, sont aujourd’hui abandonnés. Mi-2013, GEMFI a obtenu un permis de construire pour un entrepôt de 21 900 m² sur la ZAC Eurocentre à Castelnau-d’Estrefonds. Peu d’évolution sur les valeurs locatives Bien que l’activité demeure réduite, le manque d’offre préserve le marché toulousain de toute pression à la baisse sur les valeurs ; ainsi, des transactions se sont conclues à 43 €/m²/an sur des surfaces de seconde main dans la ZAC Eurocentre.
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Property Times 18
France Entrepôts T4 2013 Normandie L’année de la confirmation Après une année 2012 record, le marché normand des entrepôts de plus de 10 000 m² signe une nouvelle année au dessus de la barre des 100 000 m², avec 122 500 m² de demande placée, soit deux fois le volume d’activité habituellement enregistré sur ce secteur (graphique 39). Comme en 2012, l’activité s’est concentrée sur des entrepôts de première main (99 300 m²) et les grandes opérations en compte-propre ont été nombreuses, dans le sillage d’INTERMARCHE, utilisateur le plus actif à l’échelle nationale en 2013, qui se fait construire une plate-forme de 53 000 m² sur la Zone Ecoparc II à Heudebouville. On citera également les opérations en compte-propre de DISTRISERVICES (14 600 m²) sur la commune de Sarceaux, et de la RHODANIENNE DE TRANSIT (14 600 m²) au GrandQuevilly.
Graphique 39
Demande placée en Normandie, milliers de m² 200
150 100 50 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 10
Offre immédiatement disponible en Normandie, milliers de m² 200
150
Le stock d’offre s’est résorbé Le stock d’offre immédiate, qui avoisinait les 150 000 m² fin 2011, s’est réduit d’un tiers sous l’effet des nombreuses commercialisations de ces deux dernières années. Moins de 50 000 m² sont aujourd’hui disponibles sur la région (graphique 40). L’essentiel de ces surfaces se concentrent dans des bâtiments de seconde main, de classe A, livrés au début des années 2000. Les projets dotés de permis de construire sont nombreux ; les derniers en date ont été attribués à PANATTONI pour une surface de 54 000 m² sur la commune de St-Jean-deFolleville, et PROLOGIS pour 73 300 m² du côté de St-Vigord’Ymonville. Néanmoins, les chantiers ne sont pas lancés avant que tout ou partie des bâtiments soit commercialisé. Ainsi, les opérations aujourd’hui en chantier avaient toutes trouvé preneur avant leur lancement.
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100 50
0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Property Times 19
France Entrepôts T4 2013 Pays-de-la-Loire Année de tous les records Avec 194 800 m² de demande placée en 2013, le marché des entrepôts supérieurs à 10 000 m² a enregistré une année exceptionnelle sur la région Pays-de-la-Loire, où le rythme annuel de commercialisations tourne habituellement autour de 60 000 m² (graphique 41). La région Pays-de-la-Loire se retrouve, pour la première fois, avec un volume de demande placée équivalent à ceux des grands marchés de la Dorsale Nord-Sud. On observe une montée en puissance de la région Pays-dela-Loire comme base logistique majeure du grand Ouest de la Charente à la Normandie. Comme sur de nombreux marchés régionaux cette année, l’explosion de l’activité s’explique d’abord par la multiplication de grandes opérations « sur-mesure », en compte-propre ou en clé-en-main. Ce type d’opération a représenté près de 170 000 m² en 2013, dont deux programmes supérieurs à 30 000 m² avec ST GOBAIN (32 300 m²) à Derval et SONAMIA (37 500 m²) à St-Hilaire-de-Loulay.
Graphique 41
Demande placée dans la région Pays-de-la-Loire, milliers de m² 250
200 150 100 50 0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 42
Offre immédiatement disponible en région Pays-de-la-Loire, milliers de m² 120
100 80 60 40
Les industriels auront été les grands animateurs du marché avec pas moins de 112 000 m² consommés. Les logisticiens ont également été actifs avec notamment LE ROY LOGISTIQUE qui étend de 18 000 m² le site occupé depuis 2003 aux Herbiers et qui avait déjà été agrandi en 2006.
20 0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Le stock d’offre se résorbe Le fort volume de demande placée a impacté le stock d’offre disponible en recul de 16% en un an, pour se positionner à 83 000 m² fin 2013 (graphique 42). Contrairement à beaucoup de marché régionaux dont le manque d’offre pèse sur l’activité, l’offre disponible paraît en ligne, tant qualitativement que quantitativement, avec les capacités d’absorption du marché. En effet, les opportunités d’implantation demeurent nombreuses, même sur des bâtiments de classe A livrés ces 5 dernières années, à l’image des 24 000 m² toujours disponibles dans l’Actiparc de Durtal. Les projets de développement restent nombreux, avec notamment le dernier permis de construire en date, accordé à PRD pour 39 700 m² sur la commune de St-Jeande-Linières.
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Property Times 20
France Entrepôts T4 2013 Marché de l’investissement Un marché de petites transactions Avec 840 millions d’euros d’engagements sur l’ensemble de l’année, le compartiment logistique voit son volume d’investissement reculer de 22% en un an. La part de marché de la logistique au sein de l’ensemble des engagements en immobilier d’entreprise tombe ainsi à 6%. Si le nombre de transaction progresse, avec 48 acquisitions en 2013 contre 31 en 2012, la taille moyenne de celles-ci a chuté d’une année sur l’autre. Le lot moyen est ainsi passé de 33 millions d’euros en 2012 à 18 millions d’euros en 2013. Les ventes de portefeuille, principal moteur du marché en 2012, avec 657 millions d’euros investis et les deux tiers des engagements, ont fait défaut en 2013 avec seulement 5 transactions pour 212 millions d’euros (graphique 43 & 44).
Graphique 43
Montant investi en logistique en France, millions d’€ 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0
Montant global
dont portefeuilles
Source: DTZ Research
Graphique 44
Investissements logistiques en France – 2013 La vente par ICADE du portefeuille « Logicad », 11 actifs pour environ 370 000 m², au fonds opportuniste américain APOLLO, pour un montant de 145 millions d’euros a été la transaction la plus importante de l’année, suivie par l’acquisition par CURZON de l’entrepôt MAISONS DU MONDE de St-Martin-de-Crau pour plus de 50 millions d’euros. Ces transactions, après celles de BLACKSTONE en 2012, sont emblématiques du retour en force sur le marché français d’investisseurs anglo-saxons qui avaient disparu avec le début de la crise. L’autre bout du spectre, celui des investissements inférieurs à 10 millions d’euros, est trusté par les investisseurs français, dont une bonne part de privés. Comme en 2012, les investisseurs français ont été impliqués dans plus de la moitié des transactions, mais pour un volume qui ne représente qu’un tiers des engagements. Sur ce marché de spécialistes, les principaux acteurs, aux deux extrémités, fonds anglo-saxons et investisseurs privés locaux, se positionnent sur des produits où la concurrence est moins forte, avec peu d’investisseurs institutionnels présents. Ces acteurs de type opportunistes sont également à la recherche de taux élevés par comparaison aux produits de bureaux (4,00% Paris QCA) et de commerce (4,00% en pieds d’immeuble à Paris). Des investisseurs core peuvent également s’engager sur des opérations clé-en-main avec des baux sécurisés long terme, sur la Dorsale Nord-Sud pour des taux évoluant dans une fourchette allant de 7 à 8% selon les emplacements (graphique 45).
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Portefeuilles Ile-de-France 26% 25%
48 transactions 840 millions d’euros
Autres 21%
Lyon 7%
Marseille 21%
Source: DTZ Research
Graphique 45
Taux de rendement prime logistique en France, % 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Source: DTZ Research
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France Entrepôts T4 2013 Définitions Autorisations d’exploiter
Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d’autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l’état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l’état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables).
Classification
Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leurs accessibilités (distance de l’autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs).
Clé en main locatif
Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement).
Compte propre
Immeuble dont l’utilisateur est le propriétaire occupant.
Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. A noter : sont comptabilisées dans l’étude toutes les transactions conclues dans un entrepôt de plus de 10 000 m².
Entrepôt
Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d’assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d’un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L’appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l’aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol.
ICPE
Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains.
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France Entrepôts T4 2013
Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Foresight Dernières informations sur le marché à destination des Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. données. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Global Occupancy Costs Offices Angleterre. Global Occupancy Costs Logistics Une étude annuelle sur nos prévisions est également Obligations of Occupation Americas disponible. Obligations of Occupation Asia Pacific Insight Obligations of Occupation EMEA Etude thématique sur une problématique particulière liée Global Office Review aux marchés immobiliers. Regional Headquarters Asia Pacific- Novembre 2013 Net Debt Funding Gap - Novembre 2013 Sweden - Computer Games developers – Novembre 2013 UK secondary market pricing - Octobre 2013 India Office Demand and Trends Survey 2012-13 German Open Ended Funds - Octobre 2013 Poland Banking Sector - Janvier 2013 Great Wall of Money - Octobre 2013 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 2013 Property Times Singapore Government Land Sales - Septembre 2013 Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du UK lending market -Septembre 2013 marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, Quantitative Easing - Août 2013 graphiques, données et prévisions. Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Singapore Insight – Residential – Juillet 2013 Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, China Insight - The Healthcare Sector - Avril 2013 Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, City of London occupier demand - Avril 2013 Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, DTZ Research Data services Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Property Market Indicators Wuhan et Xian. Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Investment market update Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair TM Mises à jour périodiques du marché de l’investissement Value Index avec commentaires, principales transactions, graphiques, Prévisions à 5 ans sur les principaux données et prévisions. indicateurs de marché en Asie Pacifique, Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie aux Etats-Unis et en Europe. Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Investment Transaction Database Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, Données agrégées sur le marché de République Tchèque et Suède. l’investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du Données sur la valorisation du parc parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à immobilier (taille, structure, propriété), les travers le monde. Elle mesure la structure et les flux de capitaux et les résultats de nos changements dans la valorisation du parc immobilier dans le enquêtes sur les intentions des Monde. investisseurs et des prêteurs. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.
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