Property Times France Entrepôts T2 2012 Ralentissement généralisé de l’activité
5 Septembre 2012 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Synthèse 4-5 Ile-de-France 6-7 Rhône-Alpes 8 PACA 9 Nord Pas-de-Calais 10 Alsace-Lorraine 11 Aquitaine 12 Bourgogne 13 Bretagne 14 Centre 15 Midi-Pyrénées 16 Normandie 17 Pays-de-la-Loire 18 Marché de l’investissement 19 Définitions 21 Publications DTZ Research 22 Contacts 23-24
Auteurs Massinissa Fedala Chargé d’études +33 (0)1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com Henry-Aurélien Natter Chargé d’études +33 (0)1 49 64 64 07 henry-aurelien.natter@dtz.com
Avec 785 000 m² commercialisés à l’échelle nationale, le marché des er entrepôts de plus de 10 000 m² a enregistré, au 1 semestre 2012, une er performance en retrait de 26% par rapport au 1 semestre 2011. Ce recul a autant concerné les marchés de la dorsale Nord-Sud (555 000 m² de demande placée, -26% en un an) que les autres marchés régionaux (230 000 m² commercialisés, -22% en un an). Si INTERMARCHE a signé à Vert-St-Denis (77) l’une des plus importantes transactions (94 300 m²) jamais enregistrées sur le marché français des entrepôts de plus de 10 000 m², les mouvements d’envergure ont fait défaut sur l’ensemble des marchés français. En dépit d’un climat économique difficile, les valeurs locatives se sont maintenues sur la majorité des marchés. Les entrepôts de dernière génération se louent dans une fourchette allant de 40 €/m²/an sur les marchés régionaux à 52 €/m²/an sur le marché francilien. Néanmoins, si les valeurs faciales sont restées stables, les mesures d’accompagnement ont eu tendance à se généraliser. Le stock d’offre immédiate est en baisse pour la première fois depuis 2007, et se positionne autour de 2,6 millions de m² fin juin 2012 (graphique 1). Le manque d’offre de qualité commence à peser sur l’activité de certains marchés à l’image de Lille, Marseille, Rennes ou Toulouse. A l’inverse, la Bourgogne, où l’offre de première main est pléthorique, a été le théâtre d’une des plus importantes transactions du semestre avec l’installation d’AMAZON sur un entrepôt de 42 000 m² livrés vacants. Avec près de 240 millions d’euros investis, le marché de la logistique n’a er compté au 1 semestre 2012 que pour 4% des engagements. Toutefois, le nd 2 semestre devrait voir l’activité rebondir, des portefeuilles d’envergure (GECINA, FONCIERE DES REGIONS, PROLOGIS) étant actuellement en phase finale d’acquisition. Graphique 1
Demande placée et offre immédiate en France, milliers de m²
Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com www.dtz.com
Demande placée
S1 2012
S2 2011
S1 2011
S2 2010
S1 2010
S2 2009
S1 2009
Magali Marton Head of Research CEMEA +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com
3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 S2 2008
Delphine Mahé Responsable Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com
S1 2008
Contacts
Offre immédiate
Source : DTZ Research
1
Property Times France Entrepôts T2 2012
Allemagne
Espagne
2014 (p)
2013 (p)
2012 (p)
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
France
Zone Euro
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Dette souveraine de la Zone Euro, % du PIB 100 90 80 70 60 2014 (p)
2012 (p)
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
50 1996
La dette, tant publique que privée, des ménages comme des entreprises, n’a de cesse de se creuser, en particulier dans les pays du Sud, remettant en question la viabilité à moyen terme d’une zone euro dont l’agglomération des dettes souveraines tangente les 90% du PIB (graphique 3).
6% 4% 2% 0% -2% -4% -6%
1994
Fin mai 2012, le secteur bancaire espagnol est en crise, et a besoin d’une recapitalisation de 50 milliards d’euros. Fin juin, ce sont finalement 100 milliards ème d’euros qui sont débloqués, faisant de l’Espagne le 4 pays de la zone euro à recevoir une aide financière extérieure.
Croissance du PIB
1992
La dette européenne, un puits sans fonds er La zone Euro a échappé de peu à la récession au 1 trimestre 2012, avec une croissance du PIB nulle, ème après un recul de 0,3% au 4 trimestre 2011. L’écart continue de se creuser au sein de la zone euro entre les pays du Nord, Allemagne en tête (0,5% de er croissance du PIB au 1 trimestre 2012), et les pays du Sud, durablement installés dans la récession. Ainsi, l’économie grecque est aux abois, avec une croissance er qui ne cesse de reculer avec -6,2% au 1 trimestre 2012, après -7,5% au dernier trimestre 2011. Ces pays ne peuvent compter ni sur une demande intérieure exsangue, avec des taux de chômage au-delà des 20%, ni sur des exportations en berne du fait d’un manque croissant de compétitivité.
Graphique 2
1990
Contexte économique
Une économie française sans souffle Source : Oxford Economics
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Climat des affaires & moral des ménages 120 110 100 90 80 70
Climat des affaires
juin 12
juin 11
juin 10
juin 09
juin 08
juin 07
juin 06
juin 05
juin 04
juin 03
60 juin 02
Dans cette période de grande incertitude, le climat des affaires ne cesse de se dégrader, atteignant au mois de juin son plus bas niveau depuis près de 3 ans (graphique 4). Les enquêtes menées au sein des entreprises françaises font ressortir un affaiblissement des carnets de commande dans l’industrie manufacturière. Le ralentissement semble généralisé, et touche aussi bien le secteur du tourisme, que celui de la production automobile ou encore du BTP.
Graphique 4
juin 01
En France, la croissance du PIB a également été nulle er au 1 trimestre 2012, après un dernier trimestre 2011 déjà atone (+0,1%). Les perspectives restent moroses et l’économie française sans souffle. La production industrielle tourne au ralenti (+0,1%), la consommation des ménages reste scotchée à +0,2%, et les dépenses d’investissement des entreprises, dernier pilier de l’économie française en 2011, enregistrent un repli de er 1,4% au 1 trimestre 2012.
Moral des ménages
Source : INSEE
2
Property Times France Entrepôts T2 2012
Echanges extérieurs – France, millions d’euros 45 000 40 000 35 000 30 000
Exportations
mai 12
mai 11
mai 10
25 000 mai 09
Le déficit commercial depuis janvier atteint 28 milliards d’euros, contre 32 à la même période en 2011, année record en terme de déficit avec une balance négative de 70 milliards d’euros. Malgré la dégradation constante de la monnaie unique - avec une parité euro/dollar US qui, en un an, est passé de 1,45 à 1,25 – l’économie française ne cesse de perdre des parts de marché à l’international (-19,4% en volume sur ces 5 dernières années). Si le déficit commercial atteint des records, les flux de marchandises n’ont cessé de progresser depuis le point bas de février 2009, tant à l’import, qu’à l’export (graphique 5).
Graphique 5
mai 08
Le déficit commercial se creuse encore et toujours malgré la baisse de l’euro
Importations
Source : INSEE
Graphique 6
Contraction de la production industrielle en 2012
Production manufacturière, 2005 base 100 er
90 85 janv. 12
janv. 11
janv. 10
janv. 09
janv. 08
80
Source : INSEE
Graphique 7
Indice mensuel de chiffre d’affaires dans le transport et l’entreposage – 2005, base 100
avr. 12
avr. 11
avr. 10
130 125 120 115 110 105 100 95 avr. 09
Enfin, le e-commerce poursuit sa progression à marche er soutenue avec 31 millions de cyberacheteurs au 1 trimestre 2012, soit une progression de 11% en un an, pour un volume d’achat de 11 milliards d’euros (+24% en un an). Le e-commerce confirme son rôle de moteur de la croissance de l’industrie logistique. L’ouverture par AMAZON, en juin 2012, d’une troisième plate-forme logistique française en Bourgogne, qui générera à terme l’embauche de 1 000 employés, en est le meilleur exemple.
95
avr. 08
Malgré un climat économique des plus maussades, l’indice mensuel de chiffre d’affaires dans les activités de transport et d’entreposage semble s’installer durablement sur la pente ascendante, dépassant même au mois d’avril 2012 les niveaux observés avant la crise de 2009 pour les sociétés de transports routiers de fret (graphique 7).
100
avr. 07
Quelques rayons de soleil dans un ciel nuageux
105
avr. 06
En constante progression depuis le point bas du 1 trimestre 2009, la production manufacturière marque le er pas au 1 trimestre 2012, en recul de 2,2% par rapport à la même période en 2011 (graphique 6). Le recul de la production est le plus marqué dans les équipements électroniques mais également dans le matériel de transport. La fermeture annoncée de l’usine PSA, dont er les ventes ont chuté de 13% au 1 semestre, d’Aulnaysous-Bois est emblématique des difficultés grandissantes de l’industrie française.
Transports routiers de fret et services de déménagement Entreposage et services auxiliaires des transports Source : INSEE
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3
Property Times France Entrepôts T2 2012
La dorsale Nord-Sud n’a pas été épargnée par la er baisse généralisé d’activité de ce 1 semestre 2012. Si l’Ile-de-France et la région lyonnaise limitent les dégâts avec respectivement 320 000 m² (-12% en un an) et er 177 000 m² (-10% en un an) commercialisés au 1 semestre, les marchés lillois et marseillais, théâtres de er méga transactions en 2011, se sont effondrés au 1 semestre 2012 avec moins de 30 000 m² de demande placée sur les 6 derniers mois. Après une année 2011 marquée par les opérations de clé-en-main ou de compte-propre d’envergure pour les géants de la grande distribution sur l’ensemble du territoire (FRANPRIX, MAISONS DU MONDE, CONFORAMA, BOULANGER, INTERMARCHE), les transactions de grand gabarit ont fait défaut en 2012. La transaction d’INTERMARCHE sur plus de 94 000 m², à Vert-St-Denis, la plus importante de la décennie, est l’arbre qui cache la forêt. Le stock d’offre immédiatement disponible se résorbe sensiblement, et se positionne à 2,6 millions de m² fin juin 2012 (graphique 9). Les livraisons de surfaces neuves restent très rares et de nombreux marchés voient leur activité contrainte par un manque d’offre de qualité. La Bourgogne, qui a accueilli AMAZON sur un entrepôt livré vacant de 42 000 m², est l’une des seules exceptions avec une offre de première main encore abondante.
Demande placée
S1 2012
S2 2011
S1 2011
S2 2010
S1 2010
S2 2009
Si certains marchés comme la Normandie ou la Bourgogne ont d’ores et déjà surperformé les volumes enregistrés sur l’ensemble de l’année 2011, la plupart des autres marchés restent loin des temps de passage observés l’an dernier à la même époque. Certains marchés, très dynamiques en 2011, comme la Bretagne, le Languedoc-Roussillon ou la région MidiPyrénées n’ont même enregistré aucune transaction au cours des 6 derniers mois.
3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 S1 2009
Avec 785 000 de m² commercialisés à l’échelle nationale, le marché des entrepôts de plus de er 10 000 m² a enregistré, au 1 semestre 2012, une er performance en retrait de 26% par rapport au 1 semestre 2011. Ce recul du marché doit toutefois être relativisé par l’excellente dynamique du marché logistique français en 2011 (graphique 8).
Demande placée et offre immédiate en France, milliers de m²
S2 2008
Le marché français des entrepôts a enregistré un recul de sa demande placée de 26% en un an. Les marchés de la dorsale Nord-Sud n’ont pas été épargnés.
Graphique 8
S1 2008
Synthèse
Offre immédiate
Source : DTZ Research
Graphique 9 er
Répartition de la demande placée au 1 semestre 2012 et de l’offre immédiate (fin juin 2012) par secteur géographique
Autres 29% Demande placée 785 000 m²
Ile-deFrance 41%
Marseille 3% Lille 4% Lyon 23%
Autres 30%
Offre disponible 2,6 millions de m²
Ile-deFrance 44%
Marseille 3% Lille 7% Lyon 16% Source : DTZ Research
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4
Property Times France Entrepôts T2 2012
Si les projets de développement sont encore nombreux sur l’ensemble du territoire, le taux de mises en chantier ne cesse de reculer. Avec des perspectives économiques de plus en plus dégradées, les opérateurs sont plus que jamais attentifs au risque associé à leurs opérations. Les mises en chantier sont toujours conditionnées par la précommercialisation de tout ou partie des projets.
Carte 1
Valeurs locatives prime des principaux marchés logistiques français fin juin 2012 (valeurs faciales, en €/m²/an HT-HC)
Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives des entrepôts restent stables sur la grande majorité des marchés. Les entrepôts de première main se louent dans une fourchette allant de 38 €/m²/an sur les marchés périphériques à 51 €/m²/an en Ile-deFrance (carte 1). Si les valeurs faciales restent stables, les mesures d’accompagnement ont tendance à se généraliser et à repartir à la hausse avec, en moyenne, 1,5 à 2 mois de franchise par année d’engagement ferme.
Source : DTZ Research
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5
Property Times France Entrepôts T2 2012
Graphique 10
Ile-de-France,
Demande placée
2011
1er sem. 2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
1 500 1 250 1 000 750 500 250 0 2001
Malgré un début d’exercice marqué par la transaction record d’INTERMARCHE à Vert-St-Denis sur 94 300 m² 2012, le marché des entrepôts franciliens de er plus de 10 000 m² achève le 1 semestre 2012 sur un volume placé de l’ordre de 321 300 m², en baisse de er er 12% par rapport au 1 semestre 2011. Après un 1 trimestre particulièrement dynamique, où 212 000 m² ème avaient été commercialisés, le 2 trimestre 2012 marque le point bas du cycle actuel avec seulement 109 300 m² de demande placée, soit le volume trimestriel le plus faible de ces deux dernières années.
Demande placée d’entrepôts en milliers de m²
2000
er
Le marché des entrepôts francilien, en recul au 1 semestre 2012 malgré la plus importante transaction de la décennie avec la signature d’INTERMARCHE sur 94 300 m² à Vert-St-Denis, aura été marqué par trois mouvements de fonds, avec une concentration des transactions sur des surfaces de seconde main, une faible activité des prestataires logistiques et enfin un centre de gravité qui se déplace du nord vers le sud.
1999
Ile-de-France
dont première main
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 11
Demande placée en Ile-de-France par zone géographique 100%
40% 20% 0% 2008
2009
2010
Nord et Sud de l'Oise
2011
Sud
1er sem. 2012
Ouest
Est
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 12
Typologie des utilisateurs en Ile-de-France 100% 80% 60% 40% 20% 2011
2010
2009
2008
2006
2007
Prestataires
1er sem. 2012
Chargeurs
2005
2004
0% 2003
A l’image de 2011, les chargeurs ont encore été les principaux protagonistes du marché, impliqués dans trois quarts des transactions (graphique 12), une part record en Ile-de-France. A l’inverse, plus discrets depuis maintenant plus d’un an, les prestataires logistiques se sont partagés le solde du marché, soit seulement cinq transactions pour 68 700 m².
60%
2002
Alors qu’il était, ces dernières années, le principal marché francilien, le secteur Nord n’a enregistré que er trois transactions au 1 semestre 2012, pour une surface totale de 23 100 m², soit à peine 4% du volume enregistré en 2011 sur ce secteur où plus de 500 000 m² avaient été transactés. A l’inverse, et dans le sillage de la transaction d’INTERMARCHE, le secteur Sud aura été le plus animé et surtout le seul à respecter les temps de passage de 2011, avec 9 transactions au cours des 6 derniers mois pour une surface totale de 186 200 m² commercialisés (graphique 11).
80%
2001
Ce semestre a été marqué par l’importance des transactions de seconde main, qui ont concentré 84% du marché. Il s’agit d’un ratio exceptionnel sur ce marché où, depuis 2008, la demande placée se partageait équitablement entre entrepôts de première et de seconde main (graphique 10).
Sources : Immostat, DTZ Research
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6
Property Times France Entrepôts T2 2012
Malgré la transaction d’INTERMARCHE, les entrepôts de seconde main représentent encore plus des deux tiers de l’offre immédiatement disponible sur la région Ile-de-France fin juin 2012.
1 500 1 250 1 000 750 500 250
Nord et Sud de l'Oise
Sud
Ouest
T2 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0 2003
Le stock francilien d’offre immédiatement disponible se polarise au Nord et au Sud de la région sur les axes routiers majeurs de la Dorsale Nord-Sud. Ces deux secteurs concentrent chacun environ 40% de l’offre immédiatement disponible sur la région Ile-de-France. Le secteur Ouest apparaît aujourd’hui en pénurie avec un stock d’offre immédiate qui a été divisé par deux en seulement six mois, avec seulement 65 000 m² disponibles fin juin 2012 (graphique 13).
Offre immédiate d’entrepôts en Ile-de-France par secteur géographique, milliers de m²
2002
Après plusieurs trimestres de hausse continue, l’offre er immédiate se rétracte pour la première fois au 1 semestre 2012, et se positionne à 1 173 000 m² fin juin 2012, soit une baisse de 16% en 6 mois. La transaction d’INTERMARCHE sur l’ancien entrepôt NORBERT DENTRESSANGLE de Vert-Saint-Denis, libre depuis plusieurs mois, explique en grande partie cette baisse de l’offre immédiate.
Graphique 13
2001
Le volume d’offre immédiate baisse pour la première fois depuis 2007, du fait du dynamisme des transactions sur des actifs de seconde main.
Est
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 14
Valeur locative prime d’entrepôts en Ile-de-France, €/m²/an 60 55 50 45
2014(p)
2013(p)
2011
1er sem 2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
40 2000
L’offre future d’entrepôts reste conséquente avec plus d’1 million de m² d’opérations ayant obtenu des permis de construire. Leur initiation est toujours conditionnée par une précommercialisation en tout ou partie. Plusieurs permis de construire ont été obtenu en 2012 pour des développements à venir sur les communes d’Aulnay-sous-Bois (93) pour FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE, Survilliers (95) pour PANHARD DEVELOPPEMENT ou encore Marly-la-Ville (95) pour GAZELEY. Les valeurs locatives restent stables Les valeurs locatives sont restées relativement stables er au cours du 1 semestre 2012, tournant le plus souvent autour de 51 €/m²/an (graphique 14). Il s’agit bien sûr d’une observation sur des valeurs faciales alors que les propriétaires continuent de faire preuve de souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement pour faciliter les prises à bail et sécuriser l’occupation de leurs plates-formes logistiques.
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Source : DTZ Research
7
Property Times France Entrepôts T2 2012
Graphique 15
Rhône-Alpes
Demande placée en région lyonnaise, milliers de m²
Après un premier trimestre plutôt calme, où seuls 53 000 m² d’entrepôts avaient été commercialisés, le ème 2 trimestre a vu une forte accélération des transactions avec plus de 123 000 m² de demande ème placée. Au final, et malgré le rebond du 2 trimestre, le marché lyonnais des entrepôts de plus de 10 000 m² enregistre un recul de 24% en un an avec 176 000 m² er de demande placée au 1 semestre 2012 (graphique 15).
500 400 300 200 100
ème
Le rebond du 2 trimestre s’explique essentiellement par le retour des transactions d’envergure. En effet, alors qu’il n’y avait eu qu’une seule signature de plus er de 20 000 m² au 1 trimestre, trois transactions ont été enregistrées sur ce segment de surface au cours des trois derniers mois. La transaction la plus importante du semestre a été signée en mai avec la vente de près de 43 000 m² à FIDUCIAL sur la commune de Satolas-etBonce (38). ème
Fort de cette transaction, et d’un 2 trimestre particulièrement actif, le secteur Nord-Isère aura été le er principal théâtre du marché lyonnais au 1 semestre 2012 avec 102 700 m² transactés. Le reste du marché se partage équitablement entre la Rocade Est et la Plaine de l’Ain qui concentrent chacune environ 30 000 m² de demande placée depuis le début de l’année. er
Comme au 1 trimestre, les transactions se sont concentrées sur des surfaces de seconde main. Ainsi, la signature de MARCHAL TECHNOLOGIE sur 5 000 m² à St-Quentin-Fallavier (38) est la seule transaction de première main enregistrée depuis le début de l’année sur le marché lyonnais.
0 2008
2009
T1
2010 T2
2011 T3
2012 T4
Source : DTZ Research
Graphique 16
Evolution de l’offre immédiatement disponible dans la région lyonnaise, milliers de m² 700 600 500 400 300 200 100 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T2 2012 Première main
Seconde main
Source : DTZ Research
La composition du stock d’offre immédiate explique en grande partie cette concentration des transactions sur des surfaces de seconde main. En effet, sur les 428 500 m² immédiatement disponibles fin juin 2012, 350 000 m² consistent en des surfaces de ce type (graphique 16). Les valeurs locatives se sont dans l’ensemble dégradées au cours des deux dernières années, tant sur les surfaces de première main que de seconde main. Les mesures d’accompagnement se généralisent, même sur les programmes neufs. Elles s’établissent aujourd’hui sur une base de 1,5 mois à 2 mois par année d’engagement ferme.
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Tableau 1
Loyers de présentation des entrepôts dans la région lyonnaise fin juin 2012, €/m²/an Secteur
Existant
Neuf
Nord Isère
38-42
42-46
PIPA / Cotière
38-42
42-44
Rocade Est
42-46
44-46
-
-
Autres secteurs Source : DTZ Research
8
Property Times France Entrepôts T2 2012
Graphique 17
PACA ème
Malgré une transaction de plus de 10 000 m² au 2 trimestre, le marché logistique marseillais reste très loin de sa performance de 2011. L’année 2012 s’annonce pour l’instant comme la plus mauvaise de la décennie avec seulement 27 200 m² de demande placée, soit à peine 10% du volume enregistré en 2011.
Demande placée en région marseillaise, milliers de m² 300 200 100
Après une année 2011 record, avec 234 000 m² de demande placée, l’année 2012 démarre timidement avec seulement 27 200 m² commercialisés au cours du er 1 semestre (graphique 17). La transaction la plus importante du semestre a été la prise à bail par PROLOG de 14 100 m² de première main à Port St Louis du Rhône (13). Le reste des transactions s’est concentré sur le secteur ème du Quai d’Arenc, dans le 2 arrondissement de Marseille. En effet, trois transactions se sont signées sur les entrepôts de SOGARIS pour un total de 6 800 m². Il s’agit d’une performance remarquable sur ce secteur, dépassant déjà celle de 2010. Ce parc n’offre quasiment plus de surfaces à louer, ce qui confirme l’attractivité de ce produit atypique situé au cœur du bassin de consommation marseillais. A l’inverse, le secteur de Clésud n’a enregistré qu’une er transaction de 6 300 m² au 1 semestre 2012. Ce secteur est aujourd’hui contraint par l’offre, après une année 2011 record en termes de transaction.
2011
2010
2009
1er sem. 2012
Première main
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
Seconde main
Source: DTZ Research
Graphique 18
Evolution de l’offre immédiatement disponible dans la région marseillaise, milliers de m² 200 150 100 50
Si les projets dotés d’un permis de construire sont nombreux (près de 500 000 m²), en particulier sur le secteur de Fos-Distriport, ils ont encore du mal à se concrétiser par des mises en chantier.
2011
2010
2009
Seconde main
T2 2012
Première main
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
Sur un marché où les livraisons de nouveaux entrepôts se font de plus en plus rares, l’offre reste particulièrement faible, avec seulement 70 000 m² disponibles fin juin 2012, un volume en retrait de 44% en un an. Cet assèchement de l’offre - qui se concentre aujourd’hui essentiellement sur des surfaces inférieures à 20 000 m² - obère l’activité du marché, dans un contexte où les grands utilisateurs privilégient les grands entrepôts dans un souci de massification de leurs flux.
2001
0
Source : DTZ Research
Graphique 19
Loyer « prime » des entrepôts dans la région marseillaise, €/m²/an 50 45 40 35 1er sem. 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
30
La valeur locative « prime » semble s’installer durablement autour de 41 €/m²/an, un niveau plancher sur la région marseillaise (graphique 19). Malgré la pénurie d’offre, les valeurs ne devraient pas beaucoup évoluer sur le reste de l’année.
Source : DTZ Research
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9
Property Times France Entrepôts T2 2012
Nord Pas-de-Calais
Graphique 20
Seulement deux transactions ce semestre sur le marché logistique lillois qui enregistre de fait son plus mauvais démarrage. Néanmoins, plusieurs transactions ème d’envergure devraient se concrétiser au 2 semestre.
Demande placée dans le Nord Pas-de-Calais, milliers de m²
300 200 100 2011
2010
1er sem. 2012
Seconde main
2009
2008
2007
2006
2005
0 2004
Avec à peine 30 000 m² de demande placée au 1 semestre 2012, le marché lillois des entrepôts de plus de 10 000 m² enregistre son plus mauvais démarrage de la décennie. Après une année 2011 marquée par plusieurs transactions d’envergure, dont 3 supérieures à 40 000 m², le ralentissement paraît sévère en 2012 avec seulement deux transactions enregistrées au cours de 6 derniers mois, à chaque fois sur des surfaces comprises entre 10 000 et 15 000 m².
400
2003
er
500
Première main
Source : DTZ Research
le
Nord
2006
2007
Pas-de-Calais,
200 150 100 50
Offre immédiate
T2 2012
2011
2010
2009
2008
2005
2004
2003
2002
2001
0
dont première main
Source: DTZ Research
Graphique 22
Loyer « prime » d’entrepôts dans le Nord Pas-deCalais, €/m²/an 50
45
1er sem. 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
40 2003
Après une légère dégradation entre 2008 et 2010, la valeur locative « prime » reste stable sur le marché logistique du Nord Pas-de-Calais, à 42 €/m²/an (graphique 22). Les valeurs de présentation oscillent généralement entre 42 et 44 €/m²/an sur les bâtiments de classe A livrés ces dernières années. Les bâtiments les plus anciens se louent dans une fourchette allant de 35 à 40 €/m²/an selon leur localisation.
dans
250
2002
L’offre immédiate se maintient à 184 000 m², dont 65 000 de surfaces de première main. La livraison de la première cellule de l’entrepôt WDP de Libercourt (62) est venue apporter de l’oxygène à un marché dont l’offre neuve s’était sensiblement réduite depuis 2010 (graphique 21).
Offre immédiate milliers de m²
2001
LIDL accompagnera ainsi l’expansion de son réseau de points de vente, avec l’ouverture d’une troisième plateforme logistique dans la région Nord-Pas-de-Calais. A l’image de BOULANGER ou des 3 SUISSES l’année dernière, les acteurs de la grande distribution restent les piliers de ce marché, le plus souvent au travers d’opérations en compte-propre de grande envergure. Pour rappel, ces opérations en compte-propre avaient représenté 130 000 m² de demande placée en 2011.
Graphique 21
2000
Néanmoins, le volume de demande placée devrait s’étoffer sur la deuxième partie de l’année avec plusieurs transactions en cours de finalisation, dont celle de LIDL sur 44 000 m² à La Chapelle d’Armentières dont la concrétisation est attendue pour ème le 3 trimestre 2012.
Source: DTZ Research
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10
Property Times France Entrepôts T2 2012
Graphique 23
1er sem. 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2004
2003
2002
2005
Seconde main
Source : DTZ Research
Graphique 24
Offre immédiate en Alsace-Lorraine, milliers de m² 250 200 150 100 50
Offre immédiate
T2 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0 2004
Malgré la bonne dynamique du marché sur le segment des surfaces de seconde main, l’offre immédiatement disponible reste abondante sur la région Alsace-Lorraine. Avec 175 000 m² disponibles fin juin 2012, le stock d’offre immédiate reste stable depuis maintenant près de 4 ans (graphique 24). L’essentiel de l’offre se concentre sur des bâtiments de seconde main avec 110 000 m² de surfaces immédiatement disponibles, soit environ deux tiers du stock global. Malgré de nombreuses signatures ce semestre, le Port du Rhin concentre encore plus de 90 000 m² d’offre immédiatement disponible, exclusivement de seconde main. En effet, les 35 000 m² de transactions enregistrés au cours des 6 derniers mois sur le secteur ont été immédiatement compensé par la remise sur le marché d’un entrepôt de seconde main de 25 000 m².
Première main
2003
Après une année 2011 marquée par le compte-propre de DECATHLON à Wittenheim (68) pour plus de 33 000 m², soit le projet logistique le plus important de la décennie er sur la région Alsace-Lorraine, le 1 semestre 2012 est marqué par un retour en force des transactions sur des bâtiments de seconde main. En effet, plus de 90% des surfaces commercialisées ce semestre l’ont été sur des bâtiments de seconde main, quand le rapport était exactement inversé en 2011 (graphique 23). Sur la lancée d’une bonne année 2011, la zone du Port du Rhin de Strasbourg est restée particulièrement dynamique, avec plusieurs signatures de prestataires logistiques tels que MVI, PANALPINA, HEPPNER.
350 300 250 200 150 100 50 0
2002
er
Avec plus de 59 000 m² de demande placée au 1 semestre 2012, le marché des entrepôts de plus de 10 000 m² des régions Alsace et Lorraine enregistre une progression de 45% en un an (graphique 23). Après deux années 2009 et 2010 difficiles, le marché semble avoir définitivement retrouvé un second souffle.
Demande placée en Alsace-Lorraine, milliers de m²
2001
Le rebond du marché se confirme. Les transactions du er 1 semestre 2012 se sont polarisées sur le secteur du Port du Rhin à Strasbourg.
2001
Alsace-Lorraine
dont première main
Source: DTZ Research
Refroidis par une demande quasi inexistante pendant deux ans, et une offre qui reste abondante, les opérateurs sont restés très prudents sur la région Est. Ainsi, aucune mise en chantier n’a été enregistrée sur le secteur depuis près de deux ans. Environ 60 000 m² d’entrepôts avec permis de construire obtenu sont toujours en attente de lancement, dont notamment l’opération de 34 000 m² développée par PRD à Thionville (57) sur la ZAC Metzange. Sur ce même site, 40 000 m² sont toujours disponibles sur un bâtiment d’AEW. www.dtz.com
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Property Times France Entrepôts T2 2012
Graphique 25
Aquitaine
Demande placée en région Aquitaine, milliers de m²
Le ralentissement des commercialisations se poursuit. Le marché bordelais souffre d’une offre trop restreinte et en décalage avec les nouvelles attentes des entreprises. Les projets sont quasi inexistants, aucun chantier n’est en cours et aucun nouveau permis de construire n’a été accordé depuis plus d’un an.
100 80 60 40 20 2011
Seconde main
1er sem. 2012
Première main er
Seules deux transactions se sont signées au cours du 1 semestre 2012 sur le marché bordelais avec la prise à bail d’environ 10 000 m² par CAP DIFFUSION, nouvel organe de distribution commun des titres SUD OUEST et OUEST FRANCE, sur un entrepôt de seconde main de Canéjan (33) et celle de 6 000 m² par CDISCOUNT sur l’entrepôt neuf de PARCOLOG à Cestas (33).
2010
2009
2008
0 2007
er
Avec seulement 16 000 m² de demande placée au 1 semestre, le marché bordelais des entrepôts supérieurs à 10 000 m² peine à retrouver un second souffle avec un volume de commercialisation chaque année plus faible depuis 2008 (graphique 25).
Source : DTZ Research
Graphique 26
Offre immédiatement disponible en région Aquitaine, milliers de m² 100 80
Le marché bordelais se retrouve contraint par une offre restreinte et inadaptée aux nouvelles exigences des entreprises.
60 40 20
Offre immédiate
T2 2012
2011
2010
2009
2008
0 2007
Fin juin 2012, l’offre immédiate représente 40 900 m², dont 70% sur des bâtiments de seconde main (graphique 26). Le stock d’offre neuve immédiatement disponible sur la région bordelaise, limité au seul entrepôt PARCOLOG de Cestas (33), ne représente plus que 12 600 m², solde vacant du bâtiment suite à la prise à bail de C-DISCOUNT.
dont première main
Source : DTZ Research
Après les nombreux grands projets livrés ces dernières années, pour le compte de RIP CURL, POMONA, DECATHLON ou encore C-DISCOUNT, les mises en chantier ont fortement ralenti sur la région bordelaise. Ainsi, aucune mise en chantier d’un entrepôt de plus de 10 000 m² n’a été enregistrée sur le marché bordelais depuis début 2011. Au-delà, aucun permis de construire n’a été accordé sur la région depuis plus d’un an et le potentiel de développement se limite toujours aux 100 000 m² prêts à être lancés par PARCOLOG sur la commune de Cestas (33).
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Property Times France Entrepôts T2 2012
2011
2010
2009
Seconde main
1er sem. 2012
Première main
2008
2007
2006
2005
2004
La signature d’AMAZON sur le bâtiment B de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE de Sevrey (71) aura été le grand événement du semestre. Le leader mondial du ecommerce, qui hésitait entre le site de Sevrey (71) et celui de PARCOLOG à Beaune (21), a finalement choisi ème d’implanter sa 3 base logistique française - après celles de Montélimar (26) et de Saran (45) - sur le bâtiment de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE, vacant depuis sa livraison en 2007. A terme, AMAZON souhaite exploiter environ 100 000 m² sur ce site, avec la construction prévue d’un bâtiment en compte-propre d’environ 50 000 m² à horizon de trois ans.
140 120 100 80 60 40 20 0 2003
L’année 2012 s’annonce sous les meilleurs auspices, er avec déjà plus de 58 000 m² de demande placée au 1 semestre, soit un niveau de commercialisation supérieur à ceux enregistrés en année pleine depuis 2009 (graphique 27).
Demande placée en Bourgogne, milliers de m²
2002
AMAZON vient s’implanter en Bourgogne sur un bâtiment vacant depuis 2007 et redonne un coup de fouet à un marché en perte de vitesse.
Graphique 27
2001
Bourgogne
Source : DTZ Research
Graphique 28
Offre immédiate en Bourgogne, milliers de m² 300 250 200 150
En dépit de la transaction d’AMAZON, le stock d’offre immédiatement disponible reste abondant avec prés de 168 000 m² de surfaces vacantes à fin juin 2012 (graphique 28). La Bourgogne reste l’un des marchés français où l’offre de première main est la plus importante avec encore 138 000 m² immédiatement disponibles, soit 82% de l’offre globale. Si l’activité de certains marchés régionaux reste sclérosée par une offre insuffisante et inadaptée aux derniers standards, le marché bourguignon offre encore des opportunités d’implantation conséquentes. L’afflux de surfaces logistiques livrées sur ce marché en 2006-2007 n’a toujours pas été absorbé et pèse encore aujourd’hui sur le stock. On citera notamment 60 000 m² neufs, propriétés de STANDARD LIFE, disponibles à Savigny sur Clairis (89) et donc 44 000 m² sur le programme de PARCOLOG à Beaune (21).
100 50
Offre immédiate
T2 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0 2001
Pour rappel, la dernière transaction supérieure à 25 000 m² signée sur la région bourguignonne datait de 2008, avec la construction d’un bâtiment en comptepropre de 70 000 m² par FM LOGISTICS à Fauverney (21).
dont première main
Source: DTZ Research
Du fait d’une offre existante pléthorique, les projets d’entrepôts restent dans les cartons et aucune nouvelle surface logistique ne sera lancée sur la région à moins que tout ou partie du programme soit précommercialisé.
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Property Times France Entrepôts T2 2012
Bretagne
Graphique 29
Aucune transaction n’a été enregistrée au cours des 6 derniers mois sur les entrepôts de plus de 10 000 m².
Demande placée en Bretagne, milliers de m²
20
Première main
1er sem. 2012
2011
2010
2009
2008
0
Seconde main
Source : DTZ Research
Graphique 30
Offre immédiatement disponible en Bretagne, milliers de m²
Offre immédiate
T2 2012
2011
2010
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2009
De plus, de nombreux projets ont perdu leur permis de construire en 2011 à l’instar des 36 000 m² prévu sur la commune de Chateaubourg (35). Les chantiers logistiques aujourd’hui en cours sur la région sont entièrement précommercialisés, que ce soient les 12 600 m² pour INTERMARCHE à Torcé (35) ou les 31 400 m² pour LA POSTE à Noyal-Chatillon-sur-Seiche (35). Au-delà, l’offre potentielle avec permis de construire ne représente donc plus que 18 600 m² à développer par GA à St Méen-le-Grand (35).
40
2008
Le stock immédiatement disponible reste sous la barre des 35 000 m² fin juin 2012 (graphique 30). Aucune surface de première main n’est aujourd’hui disponible sur le marché rennais, l’offre n’étant composée que d’entrepôts de classe B de seconde main, rénovés dans le meilleur des cas. Les opportunités d’implantation sont donc rares, obérant de fait le volume de commercialisation du marché logistique breton.
60
2007
Bien que les transactions d’envergure aient fait défaut au er 1 semestre, le marché logistique rennais est resté ème dynamique pour les surfaces de taille inférieure. Le 2 semestre 2012 devrait marquer un réveil du marché sur le segment des grandes surfaces avec plusieurs transactions aujourd’hui en cours de signature.
80
2007
L’année 2011 avait marqué un rebond du marché avec près de 40 000 m² commercialisés, effaçant ainsi la er contre-performance de 2010. Le 1 semestre 2012 n’aura pas été favorable au marché de la logistique en Bretagne, aucune transaction logistique n’ayant été enregistrée (graphique 29).
100
dont première main
Source : DTZ Research
Les dernières références de valeurs locatives en date sont les signatures entre 25 et 33 €/m²/an sur des entrepôts de seconde main et entre 35 et 40 €/m²/an sur des surfaces de première main. Les valeurs locatives de première main peuvent même atteindre 46 €/m²/an sur des entrepôts embranchés fer.
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14
Property Times France Entrepôts T2 2012
Centre Depuis les années fastes de 2007 et 2008, le marché logistique de la région centre ne cesse de ralentir avec, en point d’orgue, un premier semestre 2012 au plus bas avec une seule transaction de 20 400 m².
Graphique 31
Demande placée dans la région Centre, milliers de m² 300 250 200 150 50
Première main
2011
2010
2009
2008
0
Seconde main
1er sem. 2012
Après une fin d’année 2011 encourageante, avec 3 transactions de plus de 10 000 m² sur des entrepôts de seconde main à Ormes (45), la demande placée paraît à nouveau moins dynamique en 2012.
100
2007
Bien loin des années record de 2007 ou 2008, le marché des entrepôts de plus de 10 000 m² de la région Centre semble être rentré définitivement dans le rang avec une er seule transaction de 20 400 m² au 1 semestre 2012 (graphique 31).
Source : DTZ Research
Graphique 32
Les projets se sont accumulés ces dernières années. Ainsi, plus de 550 000 m² sont aujourd’hui dotés d’un permis de construire, à travers plusieurs projets gigantesques. Citons les 135 000 m² de SODEARIF à Auneau (28) ou encore les 68 000 m² de FAUBOURG PROMOTION à Lamotte Beuvron (41).
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Offre immédiate
T2 2012
2011
2010
2009
140 120 100 80 60 40 20 0 2008
Après la fièvre du milieu des années 2000, le frein a été mis sur les mises en chantier. Les projets, plus nombreux que dans n’importe quelle autre région française, ont été mis en sommeil, et ne seront désormais lancés qu’après la signature d’un utilisateur sur tout ou partie des surfaces à construire.
Offre immédiatement disponible dans la région Centre, milliers de m²
2007
Conséquence d’une demande placée essentiellement concentrée sur des entrepôts vacants de seconde main, le stock d’offre immédiate ne cesse de se réduire, avec 67 000 m² fin juin 2012, contre 126 000 m² 18 mois plus tôt (graphique 32).
dont première main
Source : DTZ Research
15
Property Times France Entrepôts T2 2012
Les valeurs locatives sont restées relativement stables en 2011, entre 42 et 44 €/m²/an pour des entrepôts de première main.
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80 60 40 20
Première main
1er sem. 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
Seconde main
Source : DTZ Research
Graphique 34
Offre immédiatement disponible en région MidiPyrénées, milliers de m²
T2 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
80 70 60 50 40 30 20 10 0 2004
A plus long terme, CILSA devrait poursuivre le développement de son opération du Port de Barcelone avec un potentiel de 70 000 m² et FAUBOURG PROMOTION annonce, de son côté, 25 000 m² de surfaces d’entreposage neuves à Saint-Sulpice. Ces opérations sont dotées d’un permis de construire mais les chantiers ne démarreront pas sans précommercialisation.
100
2003
Le solde du bâtiment de 48 000 m² en cours de livraison sur la ZAC de la Ménude à Plaisance-du-Touch (31), sur lequel se sont engagés POINT P en 2010 et DSC en 2011, devrait alimenter le marché toulousain en surfaces neuves pour environ 13 000 m². Au-delà, aucun chantier logistique n’est aujourd’hui en cours sur l’agglomération.
120
2002
Le marché toulousain continue de souffrir d’un manque criant d’offre disponible, tant en quantité qu’en qualité. En effet, avec 39 800 m² de surfaces immédiatement disponibles, réparties sur trois bâtiments de seconde main, les opportunités d’implantation sont aujourd’hui quasi inexistantes sur ce marché (graphique 34).
140
2002
Sans la moindre transaction signée au cours des 6 derniers mois, le marché toulousain des entrepôts de plus de 10 000 m² semble vivre le contrecoup d’une année 2011 record (graphique 33). En effet, si le nombre de transactions n’avait pas été plus important en 2011, la signature d’INTERMARCHE sur 69 000 m² d’entrepôts neufs à Montbartier (82), a constitué la transaction la plus importante de l’année sur le marché français.
Demande placée en région Midi-Pyrénées, milliers de m²
2001
Semestre blanc sur le marché logistique toulousain
Graphique 33
2001
Midi-Pyrénées
Source : DTZ Research
16
Property Times France Entrepôts T2 2012
Normandie
Graphique 35
La performance de 2011 a d’ores et déjà été égalée
Demande placée en Normandie, milliers de m²
1er sem. 2012
2011
2010
2008
2009
Seconde main
Source : DTZ Research
Graphique 36
Offre immédiatement milliers de m²
disponible
en
Normandie,
dont première main
1er sem. 2012
Offre immédiate
2011
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2010
Devant la faiblesse de la demande placée et un stock d’offre encore important, aucun nouveau chantier logistique n’a été lancé cette année sur la région normande. La seule opération logistique aujourd’hui en chantier sur la région se situe sur le parc d’activité du Bosc Hetrel à Criquebeuf-sur-Seine (27), et est entièrement précommercialisée auprès d’INTERPARFUMS.
Première main
2009
Le stock d’offre immédiate, positionné depuis plusieurs années autour de 150 000 m², s’est sensiblement résorbé pour la première fois au cours des 6 derniers mois, il s’établit à 120 000 m² fin juin 2012 (graphique 36). Le marché normand compte encore plus de 40 000 m² de surfaces neuves encore vacantes, malgré les signatures évoquées plus haut.
2007
Bénéficiant de la mise en place de la réforme portuaire, le secteur du Havre, et plus précisément le Parc Logistique du Pont de Normandie, ont été le centre de gravité du marché logistique normand avec la poursuite de la commercialisation du parc « Stockespace ». Ainsi en 2012, SDV (23 500 m²) et DAHER (6 000 m²) se sont installés aux côtés de SLAUR et de SD LOG’ sur un bâtiment que ces derniers occupent depuis 2010. Le parc est quasiment loué dans son intégralité suite à ces signatures successives, il n’offre aujourd’hui plus que 5 500 m² de disponibilités.
120 100 80 60 40 20 0
2008
er
Avec déjà 51 500 m² commercialisés au cours du 1 semestre 2012, le volume enregistré sur l’ensemble de l’année 2011 est d’ores et déjà égalé (graphique 35).
Source : DTZ Research
Cependant, devant le succès rencontré par son opération « Stockespace », le développeur ALSEI a annoncé ème vouloir entamer la 3 phase de ce programme avec l’édification d’un bâtiment C de 46 000 m² dont le permis de construire est aujourd’hui purgé.
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Property Times France Entrepôts T2 2012
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40 20 2011
Seconde main
1er sem. 2012
Première main
2010
2009
0
Source : DTZ Research
Graphique 38
Offre immédiatement disponible dans la région Paysde-la-Loire, milliers de m² 120 100 80 60 40 20
Offre immédiate
2011
0 T2 2012
Toutes les surfaces logistiques en chantier sur la région sont précommercialisées. Au-delà, près de 270 000 m² d’entrepôts avec permis de construire obtenu ont été recensés dans les départements du Maine et Loire, de la Loire-Atlantique et de la Sarthe. Néanmoins, ces projets ne seront pas mis en chantier avant d’avoir été sécurisés par une précommercialisation.
60
2010
Plus de 50 000 m² de surfaces neuves restent vacants, repartis sur les 24 400 m² de l’opération « Les Portes d’Anjou » d’HERTEL à Durtal (49) et les 26 100 m² de « Ouestpark » livrés début 2010 par GECINA à Sablésur-Sarthe (72).
80
2009
Devant la concentration des transactions sur des opérations en développement, le stock d’offre immédiate a peu évolué ces dernières années ; il s’élève à 100 200 m² fin juin 2012 (graphique 38).
100
2008
Le marché se concentre encore et toujours sur les surfaces de première main. Ainsi, IRON MOUNTAIN s’est engagé sur 6 000 m² au sein du programme « OuestPark » livré en 2010 sur la commune de Sablésur-Sarthe (72), et FRANCE SECURITE se fait construire un bâtiment de 12 000 m² à Grandchamp-des-Fontaines (44).
120
2008
Avec seulement deux transactions pour une surface er totale de 18 000 m² de demande placée, le 1 semestre 2012 se place en retrait d’une année 2011 record qui avait vu les projets en compte-propre ou en clef-en-main locatif se multiplier sur la région Pays-de-la-Loire (graphique 37).
Demande placée dans la région Pays-de-la-Loire, milliers de m²
2007
Atterrissage du marché logistique dans la région Paysde-la-Loire, après une année 2011 exceptionnelle.
Graphique 37
2007
Pays-de-la-Loire
dont première main
Source : DTZ Research
18
Property Times France Entrepôts T2 2012
Investissement
Graphique 39
Le marché de la logistique a connu un volume d’investissement parmi les plus élevés depuis 2009, mais la performance demeure mitigée au regard de la performance des produits tertiaires du marché de l’investissement tertiaire. Un fort rebond est attendu d’ici la fin de l’année.
Montant investi en logistique en France, en millions d’euros 2 500 2 000 1 500
Le marché de la logistique est demeuré le parent pauvre er de l’investissement en immobilier d’entreprise au 1 semestre 2012, ne comptant que pour 4% des engagements. er
Toutefois avec près 240 millions d’euros investis, le 1 semestre 2012 a également connu l’un des volumes d’investissement les plus élevé depuis 2009 sur le marché de la logistique (graphique 39). De plus, le second semestre devrait voir l’activité rebondir sur le créneau des entrepôts, de gros portefeuilles étant actuellement sur le marché. La récente publicité de l’acquisition par SEGRO pour près de 200 millions d’euros d’un portefeuille de plates-formes logistiques cédé par FEL atteste de cette tendance.
1 000 500 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 S1 2012 Montant global
dont portefeuilles
Source : DTZ Research
Graphique 40
Investissements logistiques semestre 2012 (en valeur)
La région Rhône-Alpes a concentré l’essentiel des investissements ce semestre avec 20% des engagements (graphique 40).
en
France
au
1
Portefeuilles 17% Autres marchés en 21 transactions régions 240 millions 44%
D’autre part, 4 opérations supérieures à 20 millions d’euros ont totalisé près de 110 millions d’euros, soit er environ la moitié des investissements du 1 semestre 2012. L’acquisition par ETCHE d’un portefeuille de 8 bâtiments dont 7 de messagerie sur 40 451 m² pour près de 40 millions d’euros constitue ainsi la transaction la plus importante de ce début d’année. ème
Les taux de rendement prime sont restés stables au 2 trimestre 2012. Ils se positionnent entre 7,20% en Ile-deFrance et à Lyon, et autour de 8,30% pour les marchés de Marseille et Lille (graphique 41). L’aversion au risque étant encore prégnante, les taux de rendement prime devraient se maintenir au niveau actuel pour les produits prime franciliens et lyonnais, alors que, sur les deux autres marchés, un ajustement à la hausse de l’ordre de 25 points de base est anticipé.
Ile-deFrance 19%
d’euros
Rhône-Alpes 20%
Source : DTZ Research
Graphique 41
Taux de rendement prime logistique en France 9% 8% 7% 6% 5% 2006
2007
Ile-de-France
2008
2009
Lyon
2010
2011 T2 2012
Marseille
Lille
Source : DTZ Research
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er
Property Times France Entrep么ts T2 2012
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Property Times France Entrepôts T2 2012 Définitions Autorisations d’exploiter
Classification
Clé en main locatif
Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d’autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l’état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l’état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables). Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leurs accessibilités (distance de l’autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement).
Compte propre
Immeuble dont l’utilisateur est le propriétaire occupant.
Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. A noter : sont comptabilisées dans l’étude toutes les transactions conclues dans un entrepôt de plus de 10 000 m².
Entrepôt
Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d’assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d’un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L’appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l’aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol.
ICPE
Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains.
Immeuble de seconde main
Immeuble ayant déjà été occupé par un utilisateur. On parle aussi d’immeubles de «seconde main» (par opposition aux immeubles de «première main»).
Immeuble « en blanc » Immeuble dont la construction est lancée sans vente ou location préalable à un ou plusieurs utilisateurs. Immeuble « en gris »
Immeuble pour lequel les démarches préalables au lancement de l’opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…) mais dont la construction est lancée uniquement lorsqu’un utilisateur est positionné sur tout ou sur une partie du programme.
Immeuble neuf
Immeuble n’ayant jamais été utilisé. On parle aussi d’immeubles de «première main» (par opposition aux immeubles de «seconde main»).
Immeuble « prime »
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est considéré comme « prime » un immeuble de classe A (neuf ou récent), avec un bail signé auprès d’un chargeur avec un loyer sécurisé au moins sur 6 ans (proche de la valeur de marché) sur un site logistique reconnu.
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Property Times France Entrepôts T2 2012
Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez:
Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012
Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian.
Investment Market Update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède.
Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.
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Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible.
Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - May 2012 Great Wall of Money - March 2012
DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair TM Value Index Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l’investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. 22
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Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33(0)1 47 48 77 32 gerard.margiocchi@dtz.com
Transaction Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée DTZ Jean Thouard +33(0)1 49 64 49 04 laurence.dumas@dtz.com
DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33(0)1 49 64 64 45 thierry.laborderie@dtz.com
Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0)1 49 64 49 21 philippe.mejean@dtz.com
Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33(0)1 47 48 77 24 jean-philippe.carmarans@dtz.com
Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33(0)1 49 64 49 21 philippe.mejean@dtz.com
Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33(0)1 49 64 46 43 claudia.mansard@dtz.com
Isabelle Caron Directrice Property Management +33(0) 1 49 64 48 57 isabelle.caron@dtz.com
Investissement Matthieu Garreaud Directeur du pôle Investissement +33(0)1 49 64 47 50 matthieu.garreaud@dtz.com
Asset Management François Brisset Directeur Général +33(0)1 49 64 49 13 francois.brisset@dtz.com
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Patrice Genre Directeur Général +33(0)1 49 64 49 80 patrice.genre@dtz.com
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Contacts Logistique Miriam Ruiz-Morote Ile-de-France +33 (0)1 49 64 45 98 miriam.ruiz-morote@dtz.com
Lionel Garde Agence de Lyon +33 (0)4 78 24 01 11 lionel.garde@dtz.com
Laurence Viala Agence de Bordeaux +33 (0)5 56 52 25 25 laurence.viala@dtzbordeaux.com
Vincent Triponel Agence de Strasbourg +33 (0)3 88 18 55 55 vincent.triponel@dtz-strasbourg.com
Nadia Gintzburger Agence de Nancy +33 (0)3 83 28 36 85 nadia.gintzburger@dtz.com
Bruno Pentecôte Agence de Toulouse +33 (0)5 61 23 30 47 bruno.pentecote@dtz.com
Jean-François Labbe Agence de Dijon +33 (0)3 80 70 27 70 jf.labbe@dtz-bfc.com
Stephane Dauphin Agence de Rennes +33 (0)2 99 33 33 33 stephane.dauphin@dtz.com
Georges Cassou Agence de Nîmes +33 (0)4 66 67 70 31 gcassou@dtz-nimes.com
Gilles Pimort Agence de Montpellier +33 (0)4 67 22 50 00 gilles.pimort@dtz-montpellier.com
Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.
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