Revista Direcional Condomínios

CAPA

Caro Leitor, DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com REPORTAGEM Rosali Figueiredo CAPA Foto: Rita Barreto ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Alexandre Mendes Fabian Mesquita Francisco Grion Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Evaldo Mendonça Inaldo Pereira José Ricardo da Silva Roberio Santos

Fevereiro foi um mês atípico no Sudeste brasileiro, com baixa precipitação pluviométrica (escassez de chuva) e recordes de temperatura, especialmente na cidade de São Paulo.

O reservatório da Cantareira, um dos principais mananciais que abastece a Capital, chegou ao seu mais baixo nível na história (em torno de 17%). A reserva de água atingiu o chamado ‘volume morto’, que representa a porção mais profunda e raramente utilizada.

O alerta foi acionado. A Sabesp lançou campanha em favor da racionalização do consumo, beneficiando os usuários mais econômicos, edifícios inclusos. E o cenário inédito, drástico, reforçou a necessidade de os condomínios priorizarem o uso sustentável da água.

Se antes o quesito custo já dava motivos suficientes para que os condomínios adotassem medidas de racionalização, agora, a nova situação leva à necessidade de um esforço conjunto de economia, mobilizando síndicos e condôminos para que a água continue chegando às suas torneiras.

Muitas ações estão ao alcance dos condomínios, entre elas, contratar uma boa revisão de seu sistema hidráulico, tanto das áreas comuns quanto privativas, para identificar e corrigir vazamentos. Também é preciso pensar em uma boa solução de individualização do consumo de água, o que possibilita, a cada usuário, verificar seu padrão de gasto, observar o resultado disso sobre o próprio bolso e se conscientizar da necessidade de economia.

Nesta edição, a água é tema de duas reportagens, uma abordando os transtornos e prejuízos que seu excesso traz aos condomínios – as inundações nas garagens; a outra, apresentando empresas com larga experiência em serviços de manutenção ou renovação das instalações hidráulicas das edificações. O momento é oportuno para contratar uma boa revisão de todos esses sistemas e evitar gastos e aborrecimentos maiores a todos.

O calor excessivo provocou outra urgência aos condomínios neste início de ano: houve maior quebra dos elevadores, situação provocada justamente pelas temperaturas elevadas, disse a consultora da área, Olga Antunes. O assunto foi tratado durante o 4º Café em Homenagem às Mulheres Síndicas, promovido pela revista Direcional Condomínios, no último dia 13 de fevereiro.

A cobertura do evento estampa nossa reportagem de capa, uma justa homenagem às síndicas participantes, e a todas as demais mulheres - profissionais, subsíndicas, conselheiras – que contribuem para uma gestão mais eficaz e harmônica dessas coletividades.

Nossos parabéns a elas, pelo Dia Internacional da Mulher, comemorado em 8 de março.

Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo editora

IMPRESSÃO Prol Gráfica

22 de março, DIA MunDIAL DA ÁGuA.

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Leia, no site da revista Direcional Condomínios, as dicas preparadas pela Abralimp sobre as melhores práticas de limpeza das áreas comuns, em prol da economia de água. Consulte o link http://migre.me/ i1Gt3.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Lançamentos: ..................................................Produtos e serviços aos condomínios 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Coluna: ..............................................Os serviços públicos não funcionam, e agora?

08. Capa: ........................Homenagem especial às síndicas / Dia Internacional da Mulher 12. Administração: ...................................Garagens: como protegê-las das inundações 16. Dica: ....................................................................................Elevador: Modernização 20. Dica: ....................................................................................Incêndio: Equipamentos 22. Dica: .......................................................................Impermeabilização: Manutenção 26. Fique de Olho: .........................................................................................Hidráulica 28. Seção Tira-Teima: .....................O condomínio é responsável pelos arrombamentos?

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Filiada à

Editorial

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LANÇAMENTOS / PRODUTOS E SERVIÇOS AOS CONDOMÍNIOS

Fotos: Nicolas Tarzia

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A Quality Solução trouxe da Argentina para

qualidade de áudio. Não é necessário per-

o Brasil modelos de intercomunicadores práticos, modernos

furar o vidro, assim, o condomínio mantém

e seguros, que permitem aos funcionários da portaria aten-

a segurança do local”, avalia o empresário

der pessoas do ambiente externo sem contato físico direto.

Cláudio Batista.

Fabricados pela Intercron, os aparelhos são “muito indicados

Esse é um tipo de equipamento que o usu-

para guaritas blindadas ou com vidro inteiriço, pois permitem

ário está acostumado a ver em bilheterias das

a comunicação entre o atendente e o visitante com excelente

estações do Metrô, prédios comerciais e guichês das casas lotéricas, por exemplo, e cujo uso começa a crescer entre os condomínios residenciais. Além

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de intercomunicadores e interfones

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digitais, a Quality trabalha também com circuito de CFTV, cerca elétrica, alarmes e sensores, alambrados e redes para quadras poliesportivas, entre muitos outros serviços. (Por R.F.) Fale com a Quality Solução: (11) 2685-1300 www.qualitysolucao.com.br quality.solucoes@bol.com.br

COLUNA

OS SERVIÇOS PÚBLICOS NÃO FUNCIONAM, E AGORA? Por Dr. Cristiano De Souza

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EntrE as várias dificuldades que o síndico enfrenta na administração de um condomínio, estão aquelas relacionadas à prestação de serviços pelos órgãos públicos ou concessionárias. E muitos desses problemas nem podem ser solucionadas pelo condomínio, mas somente pela relação particular entre o condômino e a concessionária, cabendo a ele, individualmente, a abertura de um chamado.

Ou seja, morar em condomínio não é o mesmo que estar hóspede em um hotel; no condomínio não temos alguém para solucionar todos os problemas relacionados aos abastecimentos de produtos essenciais, e regulamentados pelas concessionárias, ou dispor de 24 horas de assistência técnica.

O condomínio pode receber e organizar as reclamações, buscar uma solução em conjunto e, quando depender de interferência nas áreas externas, avaliar e procurar alternativas cabíveis para que a coletividade seja abastecida. Porém, ele não pode prejudicar alguns em favorecimento do interesse de um morador. É o caso de prédios que têm 100% dos shafts tomados e não comportam receber cabeamento de fibra óptica, apesar do desejo dos moradores.

De outro lado, às vezes costuma também ocorrer de o prédio apresentar condições estruturais para um upgrade de seus serviços, entretanto, de a rede pública de sua região não comportar o aumen-

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to da demanda de energia ou não disponibilizar fibra óptica.

Portanto, não há como imputar a culpa ao condomínio. As limitações enfrentadas nem sempre significam desprezo ou falta de cuidado do síndico. Elas são físicas ou mesmo de representatividade, pois se cada usuário possui um contrato particular com a concessionária, o condomínio não pode fazer nada para interferir nessa relação, apenas auxiliar.

CAPA / HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS

CAMPO FÉRTIL À SOLIDARIEDADE E

APRENDIZAGEM Por Rosali Figueiredo Fotos Rita barreto

na 4ª edição de seu evento em Homenagem ao Dia Internacional da Mulher (em 8 de março), a revista Direcional Condomínios reuniu 36 personagens que dão a alma pela edificação de um ambiente coletivo mais organizado, equilibrado e feliz. O grupo, composto em sua maioria por síndicas que gostam muito de trocar experiências, se encontrou no último dia 13/02, durante um alongado café da manhã.

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MuLHeReS PARtICIPAnteS DA HOMenAGeM ÀS SínDICAS: Foto maior

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1ª fileira (sentadas, da esq. para a direita): Kelly Remonti, Euza Maria dos Santos, Cybele Belschansky, Cleusa Camillo, Rejane de Albuquerque, Rosana Moraes e Rosana Candreva. 1ª fileira em pé: Rosa Braghin (de vestido) e Claudete Oliveira.

2ª fileira (sentadas, da esq. para a direita): Margarete Z. Alvarez, Teresa da Silva Neves, Eunice Alves da Silva Neves, Cleide Alcini, Railda Silva, Lurdes de Fátima A. Anton, Nelza Huerta. 2ª fileira em pé: Maria de Lourdes Barreto.

3ª fileira em pé (da esq/ para a dir.): Sueli Ribeiro, Vera Lúcia Cardoso, Mareli Santana Gonçalves, Ana Josefa Severino, Maria do Socorro Iglesias (Help), Ângela Merici, Maria Lucia M. de C. Marques, Ana Luiza Pretel, Rosali Figueiredo, Olga Antunes, Eunice Leite, Sabrina Praça. Última fileira em pé (da esq. para a dir.): Rosely Schwartz, Glaucia La Regina, Sônia Inakake, Carmen Mendes Pagan.

Fotos menores: A síndica Maria Virgínia Santos (à dir. da imagem) está acompanhada de uma das subsíndicas do condomínio, Frida Isaac Maia, e da conselheira Maria Helena Secco (no centro da foto). Na tomada individual, a síndica Elizabeth Bonetto.

CAPA / HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS

de um especialista neutro, que promove encontros para discussão entre as partes, processo que acaba se tornando um campo fértil ao surgimento de novas ideias e soluções. Segundo Ana Pretel, os condomínios são dinâmicos, novos problemas surgem e nem sempre a lei consegue abarcar toda essa complexidade e diversidade. Também presentes ao encontro, a professora Rosely Schwartz e a advogada Eunice Leite completaram, por sua vez, que esses debates entre as partes descortinam motivações reais e não aparentes dos conflitos, e favorecem o surgimento de acordos em bases alternativas.

As síndicas e demais participantes demonstraram grande interesse sobre o tema, acolheram bem a ideia da mediação e conciliação, mas sugeriram a realização de cursos e mais encontros para aprofundá-las sobre esses recursos. E avaliaram que também é preciso mudar o contexto local para expandir o uso desse instrumento, principalmente, que “o condômino passe a perceber que o condomínio é de todos; e que passe a pensar sempre no próximo, que os seres humanos são iguais em termos de direitos e deveres”. Ou seja, sem espaço para privilégios.

Vera Lúcia Cardoso (fotos à esq. e acima) abriu a programação com palestra sobre a saúde da mulher e prevenção ao câncer de mama. Após o coffee-break, a advogada Ana Pretel abordou os conflitos em condomínios e soluções alternativas.

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A vida em condomínio tem mudado muito por conta do crescimento das cidades e dos novos hábitos da população, um desafio extra que se impõe aos síndicos e síndicas destas coletividades. Mas para as mulheres especialmente, que se diferenciam pela maior dedicação e atenção aos detalhes, isso pode representar a multiplicação sem fim das demandas. Por exemplo, aquelas relacionadas ao acréscimo da população de animais nos apartamentos; à ampliação das áreas e serviços de lazer; e ao aumento da quantidade de veículos e do próprio tamanho dos automóveis dos condôminos. São exemplos de mudanças que encorpam o potencial conflitivo da convivência diária e exigem criatividade na hora de buscar soluções, conforme avaliaram as 36 mulheres participantes do encontro em homenagem às síndicas, promovido pela revista Direcional Condomínios.

Este foi o quarto ano em que a revista decidiu reunir as síndicas para homenageá-las pelo Dia Internacional da Mulher. Mas o grupo tem crescido e envolve hoje também ex-síndicas, subsíndicas, conselheiras e profissionais especializadas no assunto. A verdade é que o espaço de eventos da Livraria Nove Sete, localizada na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, ficou completamente tomado entre 8h e 12h da manhã do dia 13 de fevereiro, com atividades que alternaram palestras, coffee-break e rodas de conversas. O início dos trabalhos foi dado pela palestra da fisioterapeuta e ioga-terapeuta Vera Lúcia Cardoso, que prestou informações importantes sobre a saúde da mulher e a prevenção ao câncer de mama.

Já a advogada Ana Luiza Pretel retomou o assunto da mediação e conciliação de conflitos, que havia abordado durante o 6º Direcional Síndicos, um misto de feira e congresso promovido pela Direcional em outubro do ano passado. Agora, Ana Pretel tirou novas dúvidas das síndicas e enfatizou como elas “podem se tornar agentes transformadoras em prol da cultura de paz nos condomínios”. A advogada atua como conciliadora do Cejusc (Centro de Mediação de Conflitos ligado ao Tribunal de Justiça de São Paulo), consultora e professora de cursos de capacitação na área.

A mediação e a conciliação de conflitos são realizadas por intermédio

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CAPA / HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS

SEGURANÇA DOS ELEVADORES, TEMA SEMPRE OPORTUNO Olga Antunes e o técnico Bruno Gonçalves, representando a Elevadores Primac (patrocinadora do encontro), levaram às síndicas e a algumas de suas colaboradoras orientação sobre a segurança desses equipamentos. Eles abordaram não apenas a necessidade de uma boa prestação de serviços na área da manutenção, quanto os procedimentos corretos na hora de tratar com pessoas presas nas cabinas. Os técnicos distribuíram cópia de um Manual elaborado pela Prefeitura de São Paulo sobre o assunto (disponível em www.direcionalcondominios.com.br/pdf/manual_do_uso_de_elevadores_09_1331235926.pdf). Segundo Olga, “somente os técnicos da empresa responsável pela manutenção do elevador ou bombeiro podem retirar passageiro

Olga Antunes e bruno Gonçalves, representando o patrocinador (elevadores Primac) preso”. Ela reconheceu que essa é uma medida “impopular” à primeira vista, mas que permanecer dentro da cabina “é seguro”, pois se forçar a abertura da porta, “o usuário estará colocando a vida em perigo”.

ENCONTRO PRODUTIVO E DIVERTIDO

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Em feedback enviado após o café, as síndicas destacaram a importância do encontro pela oportunidade de trocar ideias; compartilhar e mostrar solidariedade em relação às diversas situações e conflitos comuns aos condomínios; conhecer novas pessoas de forma mais leve e descontraída; e levar orientações úteis à gestão diária de seus condomínios (25 deles estiveram representados no dia 13/2).

E como o pano de fundo das palestras era a busca de uma convivência mais equilibrada e de paz, a síndica Railda Silva acabou compartilhando com suas colegas

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uma experiência bem-sucedida que realiza desde 2007, no Condomínio Edifício Parque do Olimpo, de três torres e 216 unidades localizadas no Jardim da Saúde, zona Sul de São Paulo.

“Formamos o Gami (Grupo de Amor à Melhor Idade), que se reúne uma vez por mês. É aberto a todos, mas o pessoal da terceira idade é que abraçou o trabalho. Nesse período de sete anos notei que muitas pessoas que moravam sozinhas, eram fechadas em seus apartamentos e não tinham a liberdade de conversar com o vizinho, começaram a conviver mais”, relatou a síndica. O grupo costuma se encontrar no salão de festas, compartilhando um lanche coletivo, sempre sob um motivo temático previamente combinado, como organiza caminhadas na área comum do condomínio, saídas ao cinema e teatro e até viagens. “Estou feliz com o resultado, porque elas têm liberdade de uma ligar para outra, falar de um problema etc. Antes era cada uma no seu quadrado.” Segundo Railda, a experiência do Gami ajudou a valorizar o ambiente do condomínio e a melhorar o convívio.

um coffee-break leve e saboroso foi servido às mulheres durante o encontro promovido pela Direcional. na foto da direita, a síndica Rosana Candreva (à esq. da imagem) e a diretora da revista, Sônia Inakake (no centro), acompanham atentamente a uma intervenção da Profa. Rosely Schwartz durante uma das rodas de conversas.

lEiA mAiS, Em www.direcionalcondominios.com.br: - o perFil de cAdA pArticipAnte do cAFé eM hoMenAgeM Às Mulheres síndicAs, incluindo eX-síndicAs, deMAis colAborAdorAs e proFissionAis que AtuAM eM condoMínios. no link dA edição 188.

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ADMINISTRAÇÃO

GARAGENS: COMO PROTEGÊ-LAS DAS INUNDAÇÕES A cada chuva forte, os alagamentos se repetem em grandes cidades como São Paulo e também afetam os condomínios, atingindo principalmente suas garagens. O jeito é reforçar comportas e bombas de drenagem, entre outras medidas.

Por Rosali Figueiredo

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Era um final

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de tarde de quinta-feira, dia 8 de março de 2013, quando mais uma chuva torrencial de final de verão desabou sobre São Paulo, especificamente sobre Moema, zona Sul da cidade. Ela surpreendeu o zelador Edimilson de Jesus Costa, que trabalha em um condomínio localizado nas áreas mais baixas do bairro. Ali passa o córrego Uberabinha, canalizado e já famoso pelas incontáveis vezes em que transbordou, o que obrigou os edifícios próximos a instalarem comportas junto aos portões das garagens. É o caso do prédio do Sr. Edmilson, com oito andares e 32 apartamentos.

Durante muito tempo o condomínio ficou protegido pelas comportas, mas no dia 8 de março não resistiu ao volume de água da chuva. Mas desta vez seus dois subsolos de garagem foram inundados pela tubulação, exigindo trabalho de drenagem ao longo de toda noite, até amanhecer. Nos 16 anos em que trabalha no condomínio, essa foi a segunda vez em que o zelador viu a inundação. Na primeira, há 15 anos, o prédio era recém-entregue e não tinha comportas.

As barreiras foram então providenciadas, substituídas (as primeiras eram em ferro, pesadas, e deram lugar a modelos em alumínio) e têm segurado a força das águas. “O problema é que no ano passado havia muito bueiro entupido, muito lixo nas galerias. A região já é vulnerável, o córrego passa embaixo de nossa rua, bem no meio, e o acúmulo do lixo acabou entupindo as ruas, a água retornou pela

tubulação e causou tudo isso”, observa Edmilson de Jesus.

Não houve grandes prejuízos materiais aos bens particulares dos condôminos (o acúmulo da água não ultrapassou as rodas dos carros), mas a conta do condomínio ficou mais alta, seja pela contratação de uma empresa para ajudar no escoamento da água, ou pela aquisição de uma segunda bomba de drenagem para o prédio.

Neste ano, Edmilson conta que ainda não tiveram problemas, pois a Prefeitura fez a limpeza dos bueiros. De qualquer forma, a bomba extra, automática e mais potente, já está garantida.

QUAIS AS SOLUÇÕES? Para o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira, um dos coautores do Manual das Áreas Comuns, produzido pelo SindusCon-SP e Secovi-SP, em casos como o enfrentado pelo zelador Edimilson, “a instalação de comportas é uma solução eficaz, porém, tem que se levar em consideração o treinamento da equipe do condomínio”. Isso porque, segundo o engenheiro, “o acionamento deve ser realizado da forma correta e no momento certo”, e, de outra forma, “o sistema [predial] tem de estar com as manutenções preventivas em dia”.

Quanto às bombas de drenagem, sua eficiência dependerá muito das condições de drenagem da região. O engenheiro explica: se a rede estiver sobrecarregada, poderá haver retorno da água. Nesta situação, precisaria haver um “reservatório tipo piscinão” no prédio, que, “devido ao volume, é inviável”. Já os piscinões que vêm sendo construídos pela Prefeitura representam uma “solução na teoria”, mas “na prática”, avalia Alexandre Luís, “não funcionam devido à falta de limpeza, manutenção e, em alguns casos, como ocorreu em Taboão da Serra, a erro humano, pois o mesmo tem que ser acionado manualmente”.

PRÉDIOS NOVOS O engenheiro Alexandre Luís, que atua na área de construção, é consultor em gestão pós-obra e coordena o desenvolvimento de uma norma técnica para inspeções prediais junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz que o quadro muda um pouco em empreendimentos recentes, que contemplam soluções mais eficazes para esse tipo de problema. Mas, também aí, o condomínio fica vulnerável às “variáveis externas, que não ajudam”, como “falta de limpeza das bocas de lobo, das redes públicas no período de estiagem, pela cultura de se jogar lixo e até entulho nas ruas”, entre outras.

ADMINISTRAÇÃO ÁGUA DE MINA Outro desafio comum aos síndicos se encontra naqueles empreendimentos localizados em regiões abastecidas por minas, cuja água brota do subsolo e invade as superfícies. “Este é um problema mais previsível, portanto, de fácil solução para as obras novas, onde um sistema bem calculado de drenagem com caixa de retardo funciona bem”, avalia o engenheiro. O quadro se complica nas obras antigas, “que na época de projeto não identificaram esta necessidade”. O adensamento urbano, através da construção de mais prédios comerciais e residenciais, acaba impactando sobre o lençol

freático da região e causando transtorno a esses condomínios. “Neste caso, a solução é a implantação de um sistema de drenagem ou captação e de bombeamento externo, sendo que, se a região sofre de inundações, deverão ser consideradas até as caixas de retardo”, orienta Alexandre Luís.

Fotos cedidas pela síndica Luiza Oliva

FLAGRANTES DE UM TRANSTORNO COMUM

Foto 2: O zelador Josivaldo Alves da Silva mostra o tamanho da comporta de um dos acessos do condomínio em que trabalha

As chuvas de março de 2013 também atingiram o condomínio da jornalista e síndica Luiza Oliva, em Moema (Foto 1).

Durante uma década, Luiza foi editora da revista Direcional Condomínios e conhece bem os transtornos que esse tipo de situação acarreta aos síndicos e condôminos.

O empreendimento em que mora possui comportas “tanto na entrada como na saída de veículos” (Foto 2). No entanto, os estragos, desta vez, vieram da parte de trás do terreno, vizinho a uma igreja. “Ela faz divisa com o muro de contenção da nossa garagem. Com a força da água que alagou o pátio da igreja, nosso muro cedeu. Tive que acionar a Defesa Civil e solicitar a vistoria de um engenheiro”, relata a síndica. A alvenaria da parede da garagem estufou e teve que ser refeita (Foto 3). “O engenheiro avaliou que não houve dano à estrutura da parede de concreto, mas assustou bastante”, conta Luiza.

Sobre as comportas, Luiza diz que elas são feitas em ferro, “têm dobradiças e ficam fixadas com um ganchinho na parede.

Fica bem prático, um funcionário sozinho consegue fechá-las rapidamente ao menor sinal de temporal”, finaliza.

Foto 3: Estragos na parede da garagem do subsolo

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Foto 1: Imagens de alagamento em Moema, em março de 2013

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ADMINISTRAÇÃO

Foto: Rosali Figueiredo

QUEM PAGA OS PREJUÍZOS DOS ALAGAMENTOS?

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Michel R. Wagner: “Os cuidados têm que ser tomados por todos os envolvidos com a cadeia imobiliária”.

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Ao colocar na ponta do lápis as responsabilidades de cada ente da cadeia imobiliária sobre um dado empreendimento, todos têm sua cota de participação nos fatos. Essa é a análise do advogado Michel Rosenthal Wagner, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – SP/ Seccional Pinheiros, quando questionado sobre como síndicos e condôminos podem cobrar pelos danos das inundações.

Cada caso é um caso e o tamanho das responsabilidades varia, ressalva Michel Wagner. Mas, de forma geral, é possível analisar as situações da seguinte forma: - Proprietário anterior da área. Ele pode ser corresponsável pelo que vier a acontecer no local caso tenha conhecimento de que o terreno era inapropriado aos novos fins (Esse caso é muito comum na comercialização de áreas com solo contaminado).

- Construtor e incorporador: quem compra (construtor) e quem empreende (incorporador) têm a obrigação de investigar históricos anteriores à determinada área, incluindo alagamentos, diz Michel Wagner.

Também entra nessa conta a respon-

sabilidade de projetar e executar sistemas e instalar bombas que funcionem nas situações emergenciais. Na hipótese de o sistema ter sido mal dimensionado, a construtora e incorporadora deverão responder, completa o advogado.

- Prefeitura: ela é corresponsável pelo fato de aprovar a obra e liberar a ocupação e uso da edificação. Michel Wagner lembra que a legislação brasileira exige, para empreendimentos de porte, a realização prévia de Relatório de Impacto Ambiental (Rima), o qual apontará, por exemplo, se uma dada região comporta um grau mais elevado de impermeabilização e, consequentemente, de perda da capacidade de drenagem da água da chuva.

Há necessidade ainda de se providenciar o Relatório de Impacto de Vizinhança.

E, de outro modo, cabe aos órgãos municipais a responsabilidade pela manutenção cotidiana da cidade, como limpeza dos bueiros, galerias, bocas de lobo, coleta de lixo, entulhos ou bagulhos etc.

- Corretores de imóveis: também eles devem responder por aquilo que estão comercializando.

- Proprietários das unidades condominiais: o consumidor, segundo Michel Wagner, “não pode ser tão leniente” na hora de comprar o imóvel. Precisa se informar. “Mas cada caso tem que ser analisado nos detalhes”, pondera o advogado.

- Síndicos: O próprio condomínio pode ter suas responsabilidades (incluindo o síndico) se a inundação tiver sido provocada pela falta de manutenção ou operação equivocada de um de seus sistemas, observa Wagner.

“Os cuidados têm que ser tomados por todos os envolvidos com a cadeia imobiliária”, arremata. Michel Wagner recomenda aos síndicos contratarem aditivos aos seguros do condomínio, que cubram prejuízos com alagamentos. O advogado lembra, porém, que a proposta deve ser apresentada em assembleia, e que a cobertura perderá efeito se ocorrer um volume de chuva superior à média pluviométrica da região.

EM OSASCO, PREJUÍZOS COBRADOS DA PREFEITURA Michel Wagner trabalha atualmente com a situação de um condomínio-clube de Osasco, município vizinho à zona Oeste de São Paulo. Implantado há 20 anos com seis torres e unidades de alto padrão, o empreendimento não sofria alagamentos à época de sua comercialização e ocupação. No entanto, com o tempo, a Prefeitura foi liberando o adensamento da região sem investir na ampliação das galerias, tampouco exigir ou realizar os estudos de impacto necessários.

Hoje, com a perda de capacidade de escoamento, a cada chuva forte, a água retorna às áreas comuns do condomínio, que não tem o que fazer em termos estruturais para sanar o problema. Apenas uma obra de canalização, responsabilidade do município, dará trégua às enchentes no bairro. E enquanto nada se resolve, as chuvas no local são sinônimo de inutilização de vagas de garagem no condomínio durante os alagamentos, de destruição da jardinagem, dos pisos, piscina etc. Há sete anos o síndico acionou o Judiciário, já venceu em Primeira Instância e aguarda o julgamento do caso nas instâncias superiores. (Por R.F.)

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Artigo de autoria do advogado Michel Rosenthal Wagner comentando o papel da sociedade nas soluções aos alagamentos: “Março – mês das chuvas: O condômino cidadão e sua responsabilidade pelas condições ambientais da cidade”. No link da Ed. 188.

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DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO

MELHOR DESEMPENHO, MAIOR ECONOMIA Por Rosali Figueiredo

Quando assumiu o cargo de síndica há cinco anos do Condomínio Edifício The Point, em Moema, área nobre da zona Sul de São Paulo, a administradora Rosa Braghin arregaçou as mangas e fez um checklist de todos os sistemas e acabamentos que demandavam reparos e modernização. Não era pouca coisa: na cobertura, por exemplo, havia necessidade de troca da piscina, reconstrução do solário e impermeabilização, entre outros. Também houve necessidade de intervenções no térreo, nas garagens e nos dois elevadores.

Afinal, o condomínio de torre única e com unidades de um dormitório completa 20 anos em 2014. Seu padrão de acabamento estava destoando dos demais edifícios da região e exigia renovação, justifica Rosa. Na parte dos elevadores, as mudanças foram drásticas, mas ainda não concluídas. Foi repaginada a casa de máquinas; trocados cabos, polias e freios; e modernizada a cabina. Esta recebeu revestimento em inox e espelhos nas paredes e teto, nova iluminação, ventiladores, interfone, câmeras e um padrão de piso semelhante ao do hall.

No lado de fora, eles foram valorizados com a instalação de batentes em granito em torno de suas portas, combinando com a superfície. Faltaram as botoeiras, comenta a síndica, lembrando que essa é uma parte mais onerosa e que pretende substituí-las pelas digitais. Já o motor da casa de máquinas apresenta vazamento, que deverá ser consertado. Mas todo esse trabalho não tem apenas finalidade estética. A síndica quer diminuir o número de chamadas técnicas para conserto, algo que se tornara uma constante.

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ADEQUAÇÃO ÀS NORMAS

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O fato é que desde 2008 os elevadores dispõem de uma nova norma técnica da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a 15.597, que traz regras para a melhoria dos sistemas de segurança e da eficiência no transporte de passageiros, aponta a consultora da área, Olga Antunes. Por isso, “a grande importância da modernização”, que implica ainda na instalação “de sistemas atualizados e de comandos que possibilitam respostas rápidas para diagnóstico de defeito e agilidade do conserto”, diz.

A consultora destaca que “os comandos eletrônicos atuais são capazes de informar o código do defeito até mesmo nos displays dos pavimentos, agilizando o atendimento do técnico”. Eles disponibilizam aos próprios usuários acesso às informações básicas (via os displays nos andares e cabinas), que orientam sobre “onde o elevador encontra-se e o seu sentido de transporte (decida ou subida)”. Finalmente, esses comandos modernos, “com sistema VVVF (inversores), possibilitam paradas nos andares sem degraus, precisas, e aumentam a vida útil dos componentes mecânicos das máquinas de tração”.

Outra vantagem da modernização, prossegue Olga, é o atendimento às normas de acessibilidade. Por exemplo, os novos equipamentos emitem sinais sonoros para indicar se o elevador está subindo, descendo ou parando; disponibilizam o recurso do “voicer”, “que através de uma voz gravada informa ao usuário em que andar o elevador parou e seu sentido (descida ou subida)”; e disparam mensagens de alerta aos passageiros que eventualmente

DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO retêm os elevadores nos andares. “Neste caso, além da voz na cabina, em todos os demais andares aparecerá no display digital o sinal ‘PA’ (de porta aberta) e o número do andar.” Existem ainda opções de displays em LCD para as cabinas e pavimentos, “com mais informações gráficas e um design mais tecnológico”; e senhas de acesso aos elevadores e/ou aos andares.

POR QUE E ONDE MODERNIZAR? Com auxílio do técnico Bruno Gonçalves, Olga Antunes preparou uma espécie de guia para a modernização, envolvendo motores, polias, freios, comandos e cabina, considerando as características técnicas e a idade de cada equipamento. São intervenções pautadas “na busca da eficiência de desempenho, maior segurança, conforto aos usuários e economia”, esclarecem Olga e Bruno, dizendo que as medidas podem levar a uma redução de 40% no consumo de energia. Os demais benefícios são: • Equipamento mais confiável e seguro; • Nivelamento preciso da cabina com relação ao pavimento; Comandos com sistema de atendimento de chamada inteligente; • • A chamada inteligente evita o desgaste prematuro de peças e diminui o tempo de espera do usuário.

Principal característica técnica - Comandos a relê e muitas peças que não possuem fabricação de série (só por encomenda ou recuperadas); - Fiações envelhecidas sem isolação adequada; - Elevadores que se utilizam de geradores de corrente contínua; - Freio obsoleto; - Máquinas de tração robustas e superdimensionadas, que podem ser mantidas na modernização técnica; - Inadequação à NBR NM 207/99.

Ilustrações: Jonas Coronado

Elevadores com mais de 40 anos

Onde modernizar - Modernização técnica total; - Modernização estética. Obs.: esta modernização precisa ser avaliada de forma a não comprometer a técnica. Normalmente é necessário, ao fim do processo, realizar o balanceamento entre cabina e contrapeso, por eventual peso extra acrescido à cabina, como aço inox, piso em granito, espelho e novo subteto; - Substituição dos comandos, fiação fixa e móvel, dos limites de segurança, do sistema de seletor e operadores de porta de cabina; - Necessários novos equipamentos para atendimento às normas, como as botoeiras de cabina e pavimentos.

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Ocorrências mais comuns - Alto índice de desgaste; - Peças de reposição fora de linha ou com tempo elevado de confecção; - Maior tempo para diagnóstico de defeitos; - Elevado índice de paradas.

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DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO

Elevadores entre 20 e 40 anos Principal característica técnica - Comandos a rele, de máquinas com geradores de corrente contínua e alternada; - Muitas peças não possuem fabricação de série (só por encomenda ou recuperadas); - Sistema de seletor com inovações mecânicas, porém frágeis; - Sistema de informações nos andares com lâmpadas, aumentando o consumo de energia elétrica; - Máquinas de tração robustas e superdimensionadas, que podem ser mantidas na modernização técnica; - Inadequação à NBR NM 207/99.

Ocorrências mais comuns - Alto índice de desgaste; - Peças de reposição fora de linha ou com tempo elevado de confecção; - Maior tempo para diagnóstico de defeitos; - Elevado índice de paradas.

Onde modernizar - Modernização técnica total; - Modernização estética. Obs.: esta modernização precisa ser avaliada de forma a não comprometer a técnica. Normalmente é necessário, ao fim do processo, realizar o balanceamento entre cabina e contrapeso, por eventual peso extra acrescido à cabina, como aço inox, piso em granito, espelho e novo subteto; - Substituição dos comandos, fiação fixa e móvel, dos limites de segurança, do sistema de seletor e operadores de porta de cabina; - Necessários novos equipamentos para atendimento às normas, como as botoeiras de cabina e pavimentos.

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Elevadores entre 10 e 20 anos

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Principal característica técnica - Comandos a rele e eletrônicos (muitas vezes mistos); - Pequena evolução dos quadros de comando, porém, com equipamentos muito complexos e de difícil manutenção. Muitas montadoras importaram estes equipamentos que rapidamente saíram de linha de produção. Isso traz grandes transtornos aos usuários pelo tempo necessário para o conserto e substituição de peças; - Máquinas de tração robustas, porém, em alguns casos o dimensionamento fica a desejar.

Obs.: Alguns elevadores acima de 15 anos não atendem a todas as normas.

DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO Ocorrências mais comuns - Alto índice de desgaste, principalmente dos componentes importados; - Necessidade constante de peças de reposição; - Tempo elevado para diagnóstico de defeitos; - Elevado índice de paradas.

Onde modernizar - Modernização técnica total; - Substituição dos comandos, fiação fixa e móvel, dos limites de segurança, do sistema de seletor e operadores de porta de cabina; - Necessários novos equipamentos para atendimento às normas, como as botoeiras de cabina e pavimentos.

Obs.: Em alguns casos, os operadores de porta podem ser mantidos.

Elevadores com menos de 10 anos Principal característica técnica - Comandos microprocessados. Porém, alguns deles possuem senhas no acesso à manutenção e componentes importados com reserva de mercado; - Surgimento de elevadores sem casa de máquinas e com alteração no sistema de tração; - Atendimento às normas vigentes.

Ocorrências mais comuns - Os elevadores possuem peças de reposição no mercado e o diagnóstico de defeitos pode ser feito por unidades remotas de monitoramento; -Porém, quando montados com equipamentos importados ou com senhas, a manutenção é exclusiva ao montador.

Onde modernizar - Nestes casos, a modernização técnica é viável para a substituição de comandos importados pelos nacionais ou para casos de defeitos constantes. Obs.: Equipamentos importados têm custo elevado em relação às peças de substituição.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br/elevadores: - Demais reportagens da Direcional Condomínios sobre modernização de elevadores, envolvendo, entre outros, a parte mecânica, das cabinas e botoeiras, além dos cuidados com a manutenção.

Próxima Edição ELEVADOR – CONTRATO E CRONOGRAMAS

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Fontes: Olga Antunes e Bruno Gonçalves

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DICA / INCÊNDIO – EQUIPAMENTOS

INTEGRAÇÃO E MANUTENÇÃO, CHAVES DE UM BOM SISTEMA

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Uma das primeiras normas técnicas lançadas neste ano pela ABNT trata das condições de operação das saídas de emergência em caso de incêndio. É a NBR 14.880/2014, que traz diretrizes para que se mantenham as escadas de segurança livres da fumaça, através dos sistemas de pressurização. O item compõe a lista de dezenas de equipamentos de um sistema de incêndio de um prédio, que passam por atualização periódica e precisam operar de forma integrada.

Um dos responsáveis pelo estudo e edição da norma, Carlos Cotta Rodrigues, engenheiro civil e de segurança do trabalho, alerta que 90% das mortes em incêndio decorrem da intoxicação pela fumaça. E no caso da pressurização, seu funcionamento depende do trabalho das centrais de detecção de fumaça e alarme (que estejam com a bateria carregada) e também dos geradores em dia, pois, na falta de energia e sem geradores, o sistema de controle da fumaça não funciona.

Carlos Rodrigues reconhece que a área é de “responsabilidade muito grande para o síndico e o gestor”, por isso, há necessidade de se garantir que os sistemas “conversem” e os equipamentos funcionem. Não adianta instalá-los de forma estanque. “Com três a quatro testes se consegue checar a integração disso tudo, pois as normas são interligadas”, ensina.

O especialista é coordenador de Comissão de Estudos ligada ao Comitê Brasileiro de Segurança Contra Incêndio, da ABNT (ABNT/CB-24), além de Coronel da reserva do Corpo de Bombeiros de São Paulo.

Ele avalia que as ocorrências estão aumentando no Brasil, fruto de uma conjugação de fatores: falta de qualidade dos equipamentos, de integração e manutenção; insuficiência na formação de profissionais especializados em projetos; pelo envelhecimento das edificações; pelo aumento do consumo de energia, com a incorporação de novos aparelhos eletroeletrônicos no cotidiano; e pela ausência de testes mais frequentes nos sistemas das edificações.

E deixa um alerta: os síndicos devem se certificar da qualidade e idoneidade dos fornecedores de equipamentos. Há casos, segundo ele, de fontes que se especializaram em “fornecer produtos que enganem a vistoria”. Nesse sentido, o engenheiro finaliza com uma dica simples, mas valiosa aos síndicos: adquirir uma balança e pesar os extintores sempre que retornarem da recarga. (Por R.F.)

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LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Como cuidar da manutenção dos equipamentos, conforme checklist que o síndico profissional Nilton Savieto costuma aplicar nos doze condomínios em que atua, em São Paulo. No link da Ed. 188.

Próxima Edição INCÊNDIO – TREINAMENTO (BRIGADA) E ROTA DE FUGA

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANUTENÇÃO

A GARANTIA DA VIDA ÚTIL NOS DETALHES Por Rosali Figueiredo

Uma nova versão do Manual das Áreas Comuns e também do Manual do Proprietário já está disponível às construtoras e incorporadoras, para ser entregue nos empreendimentos. Apresentada no final do ano passado pelo SindusCon-SP (Sindicato da Construção) e Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a reedição do material atualiza as orientações aos síndicos e condôminos, conforme as normas mais recentes da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) relativas a desempenho e gestão da manutenção das edificações, entre outras.

Sem a manutenção correta, os edifícios e os proprietários podem perder a garantia legal sobre sistemas construtivos e equipamentos.

No caso da impermeabilização, a engenheira Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), observa que, não raro, a “ação de prestadores de serviços diversos desconsideram a interface que existe entre seu trabalho e a estrutura impermeabilizante”. São intervenções em jardins, caixas d’água, na rede hidráulica e na instalação de antenas na cobertura, entre muitos outros, enumera Flávia. “Se não forem tomados cuidados, haverá perda de vida útil.” Ou seja, essas operações poderão danificar o sistema se não houver cuidado, reforça Flávia.

O JEITO CERTO DE CUIDAR Ex-diretora secretária do Ibape-SP, outra engenheira civil, Rejane Saute Berezovsky, organizou para a revista Direcional Condomínios um conjunto de procedimentos básicos que devem ser adotados em termos de manutenção preventiva de algumas áreas das edificações, de forma a preservar a vida útil da impermeabilização.

Exceção é feita nas fundações. Aqui, os problemas no sistema impermeabilizante decorrem da fase de execução da obra, com “falha na escolha do material correto e/ou da sua aplicação”. Segundo Rejane, “como as fundações não são aparentes, não existe manutenção preventiva, haverá somente a corretiva, caso seja observada alguma falha ou anomalia”.

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NO DIA A DIA

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A síndica Suzannah Carvalho, do Condomínio Edifício Parque Marajoara Sol, localizado na zona Sul de São Paulo, bem conhece os transtornos causados quando a impermeabilização começa a falhar. Empreendimento com sete torres em idade de 35 a 24 anos (as mais recentes), o Marajoara já viu a troca das mantas das superfícies de três prédios. Um deles foi o bloco 10, onde Suzannah mora e era subsíndica. “A impermeabilização é a parte mais cara entre as obras de um condomínio. Tem que começar pela remoção do jardim, depois isso vai para a caçamba, não pode ser reaproveitado. Aí vem a parte de quebrar o piso e recolocar tudo novamente, incluindo o paisagismo”, descreve Suzannah.

Ela credita ao fim da vida útil a necessidade da troca das mantas, mas

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANUTENÇÃO Abaixo, a engenheira destaca os demais sistemas prediais e o tipo de manutenção preventiva mais adequada.

Áreas

Manutenção preventiva & sistema de impermeabilização

É preciso cuidado, principalmente, com o produto Juntas de dilatação utilizado na limpeza da área. Ele não deve conter componentes agressivos ao material aplicado na junta.

Lajes do térreo e cobertura

Da mesma forma que nas juntas de dilatação, a manutenção preventiva deve ser no cuidado do produto utilizado na limpeza da área. Ele não deve conter componentes agressivos ao material aplicado na junta. E tão importante para a conservação da impermeabilização é o cuidado com a manutenção do rejunte do piso e a não fixação de elementos como brinquedos, antenas, bancos e outros afins, após a conclusão da impermeabilização.

Jardineiras

Um cuidado muito importante para a boa manutenção da impermeabilização das jardineiras é a escolha de plantas adequadas e do equipamento utilizado no plantio.

Áreas molhadas (banheiros, áreas de serviço etc.)

A manutenção preventiva deve ser no cuidado do produto utilizado na limpeza da área. Ele não deve conter componentes agressivos ao material aplicado no rejunte. E tão importante para a conservação da impermeabilização é o cuidado com a manutenção do rejunte do piso.

Caixas d’água e de esgoto

A manutenção preventiva deve ser no cuidado do produto utilizado na limpeza da área.

agora não descuida da parte de manutenção. “Estou bastante satisfeita com o resultado, foi feito um teste antes de fechar a obra, e na hora de refazer o jardim, nos preocupamos em escolher a vegetação mais adequada.” Segundo ela, o projeto anterior de paisagismo continha árvores com raízes mais profundas, que chegaram a atingir as tubulações. Era utilizado um tipo de palmeira, a Areca, que pode atingir porte grande.

Também os rejuntes e o acabamento do ralo “foram bem estudados” e, passados três anos dos serviços, o sistema está funcionando bem, avalia Suzannah. “Agora iremos refazer as mantas nos demais prédios, são obras ainda não completamente aprovadas em assembleia, mas necessárias para que não se danifique as estruturas”, completa a síndica.

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Fonte: Eng. Civil Rejane Saute Berezovsky

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANUTENÇÃO

PAiSAGiSmo E imPErmEABiliZAção, umA EQuAção dEliCAdA

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A presença de vegetação nas edificações é bastante variada e uma rápida olhada pela paisagem urbana permite identificá-la sobre a cobertura de prédios, em marquises com jardins suspensos, nas jardineiras de fachadas e varandas, e no tratamento paisagístico das superfícies (que em geral trazem as lajes do subsolo). Mas conforme a engenheira Rejane Saute Berezovsky, a manutenção dos sistemas impermeabilizantes dessas áreas exige a escolha correta das espécies e o uso adequado dos equipamentos.

Para o paisagista Sidney Carneiro Fernandes, é preciso critério e cuidado para que o projeto de paisagismo não danifique a impermeabilização. O especialista, que atua em condomínios verticais e horizontais, destaca vários benefícios da vegetação nas edificações. Ela “valoriza a identificação da paisagem com os habitantes da cidade; atrai fauna que controla pragas urbanas; ajuda a controlar o regime de chuvas, a captação de águas pluviais, a recarga de aquíferos; reduz a erosão; forma uma barreira natural contra a poluição e os ventos; e contribui para a umidade e o conforto térmico, entre muitos outros”.

O paisagista, entretanto, ressalva que a vegetação deve apresentar duas características importantes para ser introduzida sobre terraços ou coberturas verdes: “necessitar de pouca irrigação (apresentando resistência ao ‘estresse’ hídrico), e não possuir sistema radicular (raízes) muito agressivo, ou seja, que prejudique as diversas camadas protetoras da laje”.

Nesse sentido, continua Sidney, “a vegetação apropriada tanto para lajes quanto paredes vegetadas deve trazer íntima relação com os biomas nativos”, considerando-se as características de umidade, solos (profundidade e drenagem) e os ventos. Assim, dadas as condições do ecossistema brasileiro, “chegaremos a famílias botânicas popularmente conhecidas como cactáceas, crassuláceas, dracenáceas etc., sendo as mais bem-sucedidas as espécies chamadas de suculentas”. “Espécies abundantes no Brasil, como as Bromeliáceas e orquidáceas, já são consagradas em lajes e paredes vegetadas”, descreve o paisagista.

Elas devem apresentar um balanço correto entre o projeto paisagístico e a estrutura da edificação, conforme o modelo básico apresentado na página ao lado, válido para “todos os tipos de cobertura vegetal, lembrando que existem variações quanto ao tipo de camadas usadas, no caso das jardineiras, por exemplo”.

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lEiA mAiS, Em www.direcionalcondominios.com.br/Impermeabilização: - As Melhores soluções eM iMperMeAbilizAção e coMo FAzer A gestão dAs obrAs, entre Muitos outros Aspectos relAcionAdos Ao teMA.

PróximA Edição iMperMeAbilizAção - renovAção

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANUTENÇÃO ProJEto dE JArdinAGEm E AS CAmAdAS dE ProtEção dAS lAJES PlAnAS

Arte: Jonas Coronado (Inspirado em ilustração de artigo da U.S. Environmental Protection Agency). Pesquisa: paisagista Sidney C. Fernandes

eSPéCIeS PLAntADAS eM CAIXAS e VASOS SObRe LAJeS O paisagista Sidney Fernandes considera o uso de caixas e vasos uma boa alternativa para evitar danos provocados por raízes em algumas lajes, como no exemplo da foto. Em uma escola de Pinheiros, palmeiras e pândanos foram plantados dessa forma sobre a laje de cobertura em andar intermediário.

PeRFIL IDeAL PARA CObeRtuRAS Apesar de a imagem ao lado trazer o jardim (parte dele sobre a laje da piscina) de uma casa em um condomínio de Alphaville (em Barueri, na Grande São Paulo), o paisagista Sidney Fernandes destaca que este representa um canteiro de plantas de solo raso, ou seja, ideal para coberturas.

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Fotos Sidney Carneiro Fernandes

ExEmPloS dE CoBErturAS ou lAJES vEGEtAdAS

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FIQUE DE OLHO / HIDRÁULICA

A ÁGUA, NA DOSAGEM CERTA Por Rosali Figueiredo

O excesso ou a falta de água representam um dos transtornos que mais impactam a vida das pessoas, pois atingem a mobilidade, a hidratação e alimentação, a higiene e o conforto. Quando provocados por eventos climáticos, sua resolução escapa à vontade dos síndicos. Mas esses gestores podem e devem cuidar que os sistemas hidráulicos das edificações estejam em dia com a manutenção e o uso sustentável, já que falhas e vazamentos locais também acabam comprometendo o abastecimento aos usuários. Confira, neste Fique de Olho, de que forma os fornecedores podem ajudar o seu condomínio.

enGInStAL enGenHARIA A enginstal é uma empresa que atua há 13 anos no mercado e oferece amplo portfólio de serviços aos condomínios, trabalhando para garantir “a eficiência e segurança das instalações”, afirma o empresário Edélcio Alvares.

Outro diferencial da Enginstal é que ela procura viabilizar as obras com o mínimo de interferência sobre a estética do edifício. Para tanto, a empresa adotou o procedimento de realizar estudos preliminares como forma de apresentar a melhor solução possível aos condôminos. Entre os serviços de hidráulica que realiza encontram-se colunas de água fria, de esgoto, águas pluviais e gás. A companhia também faz impermeabilização de lajes, além de instalações elétricas de alta, média e baixa tensão (troca de prumada e centros de medição).

“Temos investido na capacitação dos nossos funcionários e na tecnologia das instalações”, destaca Edélcio Alvares.

Ele reforça que sua equipe é formada por profissionais idôneos, que trabalham uniformizados e com crachás de identificação para melhor segurança dos condôminos. E que os síndicos podem contar com o prazo de execução acordado e a qualidade dos serviços, já que a empresa visa à satisfação do cliente, finaliza.

Fale com a enginstal engenharia: 11 – 2989-8543 www.enginstal.com.br comercial@enginstal.com.br enginstalengenharia@ig.com.br

GP HIDRÁuLICA “Atendimento diferenciado, tanto telefônico como pessoal; orçamento detalhado; pessoas capacitadas sempre à disposição do cliente para qualquer dúvida; pagamento facilitado; presença de técnicos competentes, responsáveis e especializados na área; fiscalização técnica; seguro de obras.” Assim a GP Hidráulica define sua forma de trabalhar junto aos condomínios, conforme aponta a gerente Patrícia Ávila.

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Criada há seis anos, a empresa executa obras de tubulação de gás, tubulação de esgoto, barrilete, recalque,

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colunas, hidrante e impermeabilização. Trabalha ainda com desentupimento, manutenção e trocas. Focada na qualidade dos serviços, a GP Hidráulica procura oferecer soluções de qualidade, valorizando a satisfação dos clientes em todas as fases do contrato. Isso inclui desde o contato técnico e comercial, apresentação de orçamentos, negociação do contrato, execução e prazo de entrega dos serviços, até o atendimento 24 horas. Todos os produtos comercializados são de primeira linha e provêm de marcas de referência no mercado.

Fale com a GP Hidráulica: 11 – 3805- 3012 www.gphidraulica.com.br contato@gphidraulica.com.br

FIQUE DE OLHO / HIDRÁULICA HIDRÁuLICA eFICAz Administrada por profissionais que atuam há 18 anos no mercado, a Hidráulica eficaz se destaca na área de individualização de água com contas emitidas diretamente pela Sabesp, pelas demais concessionárias do Estado de São Paulo, e também nos sistemas de autogestão. Mas esse é apenas um dos serviços oferecidos pela empresa, que executa ainda troca de barriletes, prumadas de colunas internas e externas, válvula redutora de pressão; instalação de bombas e filtros de piscina; de bombas de recalque; desentupimentos; adequação das redes de incêndio, conforme o projeto do AVCB; e também presta assistência à substituição e instalação de tubulações de gás (natural e GLP).

Segundo o empresário Robson Cunha Macedo, a Hidráulica Eficaz “está sempre em busca de procedimentos que agilizem os serviços e traga menos transtorno aos condôminos”. A empresa investe muito em equipamentos, tecnologia, treinamento da mão de obra, e na programação dos serviços. Por exemplo, os funcionários são especializados em cada área em que atuam, registrados e assegurados. A empresa está registrada junto ao CREA e emite ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), em conformidade com a Lei Federal 6.496/77.

Para os condomínios, ela oferece seguro para a obra contra danos materiais e corporais, além de um sistema de gestão dos trabalhos.

Fale com a Hidráulica eficaz: 11 – 5073-5958 / 5073-6425 www.hidraulicaeficaz.com.br contato@hidraulicaeficaz.com.br

HIDRÁuLICA OCeAnO Outra empresa com longo tempo de atividade, a Hidráulica Oceano é comandada por profissionais que estão há duas décadas no mercado, os empresários Deisy Cristina de Souza e Sérgio Anjos. Há nove anos eles fundaram a empresa, especializada no atendimento aos condomínios e já contabilizando mais de 1.270 obras catalogadas e duas premiações consecutivas, em 2012 e 2013, pelo Instituto Nacional de Excelência de Gestão da Qualidade Total Quality (Prêmio Gran Awards de Excelência de Qualidade).

Pouco mais de 70% dos serviços oferecidos pela Hidráulica Oceano são de prumadas externas, barriletes, recalques e colunas (água potável e esgoto). Mas a empresa trabalha ainda com recalque das bombas de sucção; hidrantes; tubulações de água pluvial e esgoto; impermeabilização de reservatórios de água; e manutenção preventiva. Segundo a empresária Deisy Souza, a Oceano desenvolveu processos tecnológicos especiais para a execução dos serviços, como a adoção de máquinas de cortar parede com aspirador de pó, máquinas de serrar, marteletes, esmerilhadeiras. São equipamentos que agilizam as obras, ressalta a empresária.

Outro destaque é sua política de preços, “sempre focada no cliente”. “Desta forma, temos preço justo, pagamento facilitado, além de várias opções de descontos para pagamentos à vista somente após a conclusão da obra.”

Fale com a Hidráulica Oceano: 11 – 2910-0181 / 2717-5945

SHOP SeRVICe

www.hidraulicaoceano.com.br contato@hidraulicaoceano.com.br

Com mais de 25 anos prestando diversos serviços de hidráulica, a Shop Service tem hoje, como um de seus carros-chefes, a instalação e manutenção da VRP (Válvula Redutora de Pressão), seguindo as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para colunas de água quente e fria. “A VRP é aplicada nas instalações prediais acima de 40 metros (13 andares) de altura, e tem por finalidade manter a velocidade e pressão da água a ser fornecida para os apartamentos, dentro dos parâmetros estabelecidos pelas normas”, explica o empresário Mauro Imoto. Segundo ele, um cuidado especial precisa ser tomado em época de escassez de chuva, porque “a falta de água ou entrada de Ele alerta também para problemas comuns que têm observado nas instalações em cobre. “O cobre é um dos metais mais resistentes e apropriados para a condução da água e possui várias vantagens e propriedades, inclusive ação bactericida. Porém, a falta de observância de normas técnicas corretas quando da sua instalação e utilização, bem como a falta de cuidado no seu manuseio e armazenamento, poderão comprometer a boa resistência e durabilidade esperada”, explica. Casos de corrosão e consequentes vazamentos podem acontecer devido ao contato do cobre com materiais condutivos (corrosão eletrolítica) e “utilização da pasta não miscível em água de modo incorreto”, completa o empresário. Que conclui: é preciso escolher o profissional que saiba trabalhar com o material.

Fale com a Shop Service: 11 – 5579-0835 / 5571-5531 hidraulicashop@ig.com.br mauroimoto@ig.com.br

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resíduos nas VRPs poderá prejudicar o abastecimento do prédio”, completa.

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

O CONDOMÍNIO É RESPONSÁVEL PELOS ARROMBAMENTOS? Muitos casos de arrombamentos de unidades condominiais acontecem diariamente, sem que sejam registrados em Boletim de Ocorrência. Mas isso cria conflitos e transtornos internos, envolvendo moradores, administração e síndicos. Confira abaixo como o advogado Paulo Caldas Paes analisa as responsabilidades em torno dos arrombamentos.

Porém, ele ressalva que cada caso “demanda uma análise objetiva para fins de seu respectivo parecer”.

1. FURTOS E INVASÕES PODEM SER ATRIBUÍDOS À EVENTUAL OMISSÃO OU FALHA DO SÍNDICO? Em geral, o condomínio não pode ser responsabilizado quando há emprego de ameaça ou invasão, pois se trata de um problema de segurança pública, a exemplo dos arrastões. Nestes casos, a seguradora do condomínio deverá ser acionada. Contudo, caso os causadores do furto tenham adentrado no edifício por falha ou omissão, o síndico e a terceirizada poderão responder pela falha da segurança.

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2. SE HOUVER FALHA COMPROVADA, QUEM DEVE PAGAR A CONTA? Como verificado acima, não vislumbro a possibilidade de o condomínio responder pela indenização, mas sim, eventualmente, o síndico e a empregadora (no caso de mão de obra terceirizada) poderão ser responsabilizados.

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3. DE QUE FORMA A PRESTADORA DE SERVIÇOS RESPONDE PELOS ACONTECIMENTOS? Geralmente, o síndico, como representante legal do condomínio, pode contratar, livremente, prestadores de serviço e, neste caso, sua responsabilidade perante o condomínio é direta. Porém, o síndico poderá requerer judicialmente a devolução da quantia eventualmente paga ao condômino. A terceirizada possui responsabilidade objetiva de prestar um bom serviço e, neste sentido, deve responder pelo reembolso ao síndico.

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, ANTENAS, assessoria

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ALAMBRADOS

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BOMBAS, CADEIRA, COBERTURAS

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA...

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ELÉTRICA, ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA...

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, INSPEÇÃO PREDIAL

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GERADOR, HIDRÁULICA...

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERCOMUNICADOR, INTERFONE

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PINTURA PREDIAL...

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INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA, MANUTENÇÃO PREDIAL

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL, PISOS, PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO

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PLAYGROUNDS...

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PLAYGROUNDS

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PLAYGROUNDS, RADIOCOMUNICAÇÃO, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SERRALHERIA

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SEGURANÇA, SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS

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Direcional Condomínios | Março 2014